4 minute read

Maciej Dyjas, Griffin Real Estate: We’re not landlords. We’re people

We’re not landlords. We’re people

Zawsze staramy się być partnerem dla najemców. Bliżej nam do hasła, które ma główny udziałowiec EPP – Redefine Properties, czyli „We’re not landlords. We’re people” – mówi Maciej Dyjas, Managing Partner w Griffin Real Estate

ROZMAWIAŁ: WOJCIECH WOJNOWSKI , RETAILNET.PL

Na początku 2018 roku Griffin Real Estate sfinalizował dla Chariot Top Group BV transakcję zakupu portfela 28 obiektów handlowych od funduszy Ares, AXA i Apollo Rida. Jaka jest strategia inwestycyjna dla tych nieruchomości?

Wspólnie z EPP i Echo Investment opracowaliśmy dwie strategie inwestycyjne dla portfela centrów handlowych M1 i pozostałych mniejszych obiektów. Po pierwsze, część portfela złożonego z ośmiu centrów handlowych M1 i czterech tzw. Power Parków nabywa firma EPP. Transakcja zostanie przeprowadzona w trzech transzach i zakończy się do połowy 2020 roku. EPP zakupi obiekty po atrakcyjnej cenie, która pozwoli generować odpowiednie zwroty z inwestycji, ze względu na gwarancję stabilnego przychodu z metra kwadratowego. Długofalowa strategia inwestycyjna EPP polega na trzymaniu portfela centrów handlowych i podwyższania jego wartości m.in. poprzez modernizację, zmianę oferty handlowej czy zwiększanie powierzchni rozrywkowo-gastronomicznej. W ten sposób firma będzie podnosić atrakcyjność centrów handlowych i dostosowywać je do zmieniających się trendów rynkowych. Ponadto niektóre nieruchomości dysponują gruntami, które pozwalają na rozbudowę obiektów. Niektóre działki mają już stosowne pozwolenia na budowę. Łącznie ten portfel poprzez rozbudowę obiektów powiększy się o 60 do 80 tys. mkw. GLA, a pierwsze inwestycje ruszą na przełomie 2018 i 2019 roku. Myślę że warto o nich porozmawiać z Hadleyem Deanem, Prezesem EPP.

Natomiast w Griffin Real Estate pozostaną nieruchomości handlowe tzw. stand alone, czyli hipermarkety Auchan z niewielkimi galeriami oraz markety budowlane OBI (dawniej Praktiker). Dobre, stabilne obiekty generujące odpowiednie przychody. Niektóre z tych nieruchomości pozwalają na dobudowanie kolejnych wielkopowierzchniowych sklepów dla dużych sieci. Jedną ze strategii może być stworzenie dużego portfela aktywów retailowych typu stand alone. Nie zdecydowaliśmy się jeszcze, czy będziemy ją realizować, ale w ramach takiej strategii dokupywalibyśmy kolejne obiekty. Gdy zbudujemy sieć o satysfakcjonującym rozmiarze, poszukamy ścieżki wyjścia z inwestycji.

Jednak w portfelu złożonym z 28 nieruchomości zawsze znajdzie się obiekt słabszy, obarczony większym ryzykiem?

Kupiliśmy obiekty, które nas interesowały. Przeprowadziliśmy dokładną analizę każdego z nich, żeby ustalić odpowiednią cenę. Wartość transakcji wyniosła około 1 mld euro. Nawet słabsze nieruchomości miały swoje uzasadnienie w cenie. Od samego początku dla każdego obiektu mieliśmy opracowane studium wykonalności, czyli co możemy w danym projekcie zmieniać.

Czy planujecie sprzedaż pozostałych nieruchomości do EPP?

EPP ma inaczej określoną strategię inwestycyjną. Skupia się wyłącznie na dominujących centrach handlowych, charakteryzujących się ustabilizowaną pozycją rynkową, Dlatego sami będziemy rozwijać pozostałe obiekty, żeby potem sprzedać je z zyskiem.

Griffin, EPP i Echo Investment łącznie mają portfel złożony z około 50 obiektów handlowych. To ogromna skala, patrząc na polski rynek retail i mocna karta przetargowa w rozmowach z najemcami.

Zawsze staramy się być partnerem dla najemców. W żaden sposób nie wykorzystujemy naszej silnej pozycji, bo takie działania dosyć szybko roznoszą się po rynku – czego następstwem może być niechęć najemców do współpracy. Bliżej nam do hasła, które ma główny udziałowiec EPP – Redefine Properties, czyli „We’re not landlords. We’re people”. Z jednej strony staramy się zwiększać przychody z portfela nieruchomości handlowych, a z drugiej inwestujemy kapitał w rozwój i marketing obiektów, żeby najemcy osiągali coraz lepsze obroty. To musi być interes dla obydwu stron.

Przez skalę obiektów możecie zaoferować dobre lokalizacje dla najemców?

Na pewno jesteśmy ważnym partnerem dla sieci handlowych. Możemy więcej zaoferować niż inwestorzy posiadający jedno lub dwa centra handlowe. Ponadto od dwóch lat spółka EPP otrzymuje tytuł najlepszego property managera roku. To pokazuje, jak bardzo firma dba o bliską i aktywną komunikację z najemcami. Oczywiście na końcu zawsze ważne są wyniki finansowe.

W portfelu Griffin RE znajdują się również obiekty mixed use, m.in. Hala Koszyki, DH Renoma. Czy będziecie nadal inwestować w takie projekty?

Renoma i Hala Koszyki to aktywa spółki Griffin Premium RE notowanej na warszawskiej giełdzie. Jest to firma zbudowana przez Griffin Real Estate, a dziś ponad 71 proc. jej akcji ma pozyskany przez nas strategiczny inwestor GPRE, czyli Globalworth. GPRE właśnie ogłosił, że zmienia nazwę na Globalworth Poland Real Estate. GRE pozostaje udziałowcem tej firmy. Prawdą jest, że wszystkie firmy związane lub współpracujące z Griffin Real Estate mają kompetencje do realizacji projektów mixed use, a to stanowi naszą przewagę konkurencyjną. Przykładem jest flagowa inwestycja spółki Echo Investment – Browary Warszawskie – na warszawskiej Woli. W ramach projektu powstaną budynki biurowe, mieszkania na sprzedaż i wynajem oraz 10 tys. mkw. pod retail i gastronomię. To miasteczko w mieście. Uważam, że Echo Investment jest jedną z niewielu firm, jeśli nie jedyną, która potrafi realizować na taką skalę tak skomplikowane projekty urbanistyczne i miastotwórcze.

Czy obecnie prowadzicie proces due diligence centrów handlowych?

Myślę, że to właściwe pytanie do EPP. Spółka ogłosiła swoją strategię polegającą na dywersyfikacji i rozbudowie swojego portfela poprzez akwizycje. Nic więcej nie mogę ujawnić.

W tym roku zostanie otwarta Galeria Libero w Katowicach. Czy EPP będzie mieć pierwszeństwo do zakupu udziałów w galerii?

Zgodnie z umową EPP jest współwłaścicielem Galerii Libero, posiada 25 proc., a pozostałe 75 proc. należy do Echo Investment. Firmy wspólnie realizują również Galerię Młociny i kolejny wyjątkowy, wielofunkcyjny oraz miastotwórczy projekt, jakim będzie kompleks kilkunastu obiektów przy ul. Towarowej, którego szczegóły, mam nadzieję, już niebawem będą zaprezentowane. W przypadku tych projektów sytuacja jest odwrotna, bo większościowym udziałowcem jest EPP. Natomiast trudno spekulować, czy EPP odkupi udział w Libero od Echo Investment. W sprawie swoich planów obie spółki na pewno poinformują rynek.

Czy na rynku jest sporo obiektów handlowych wystawionych na sprzedaż?

Niewiele, bo nie ma nowych inwestycji. Natomiast na rynku jest kilka uśpionych projektów, które niekoniecznie są na sprzedaż, ale wymagają wsparcia kapitałowego. Znajdują się w dobrych lokalizacjach i po redevelopmencie mogą na nowo przyciągnąć klientów. Szukamy takich okazji rynkowych, bo nie kupujemy, żeby kupić, tylko zarobić.

Czy Griffin Real Estate będziecie pozyskiwać kolejnych inwestorów?

Nasz podstawowy model biznesowy opiera się na współpracy z dotychczasowymi partnerami biznesowymi Oaktree Capital Management, Pacific Investment Management Company (PIMCO) oraz Redefine Properties. Oczywiście jesteśmy aktywnym ambasadorem polskiego rynku w świecie – ostatnio zaprosiliśmy do polski Globalworth. Na takim modelu się koncentrujemy. Na etapie budowania platform nie sięgamy po kapitał publiczny. Giełda to ewentualna ścieżka częściowego wyjścia z inwestycji naszych inwestorów lub pozyskiwania kapitału na dalszym etapie życia projektu.

Czy planujecie kupować mniejsze obiekty handlowe, jak retail parki, convenience center?

W tym przypadku nie mamy jeszcze takiego planu. Natomiast przyglądamy się mniejszym obiektom handlowym. Uważamy, że w dobie Internetu będą funkcjonować dominujące centra handlowe, w których będzie dostępna oferta rozrywkowo-gastronomiczna i usługa click & collect oraz mniejsze obiekty retailowe na szybkie zakupy.

MACIEJ DYJAS MANAGING PARTNER W GRIFFIN REAL ESTATE

Maciej Dyjas i Nebil Senman są udziałowcami Griffin Real Estate – firmy o kluczowym znaczeniu na rynku nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowej i Wschodniej. Maciej Dyjas jest także partnerem zarządzającym w funduszu private equity Cornerstone Partners, inwestującym m.in. w sektory opieki zdrowotnej oraz farmacji, handlu, przemysłu, wytwórstwa i infrastruktury. Doświadczenie menedżerskie zdobywał w firmie konsultingowej Wandel & Goltermann Hewlett Packard Systems, a kontynuował jako partner zarządzający i Prezes w Grupie Eastbridge oraz kluczowych spółkach kontrolowanych przez Fundusz, m.in. NFI Empik Media & Fashion. W 2014 roku Grupa Eastbridge zarządzała aktywami o wartości ponad 3 mld USD w sektorach sprzedaży detalicznej, produktów konsumenckich oraz nieruchomości. Studia w zakresie biznesu, zarządzania, IT oraz psychologii zarządzania i komunikacji odbywał na uniwersytetach w Warszawie, Stuttgarcie, Frankfurcie nad Menem oraz Southampton w Wielkiej Brytanii.