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B2 房地產專題

中半島

相鄰SFO 密爾布瑞坐擁機運 2018年4月15日 星期日

SUNDAY, APRIL 15, 2018

交通樞紐Millbrae 5分鐘車程到機場 火車、捷運都暢行

灣區地產 記者李晗╱專題報導

地點

灣區中半島

面積

約8.4平方哩

人口

約2萬人

談起灣區中半島的密爾布瑞( Millbrae),許多人的第一印象就 是一座在機場旁邊的城市。密爾布 瑞與舊金山國際機場(SFO)相鄰, 到機場只需5分鐘的車程。如果選擇 搭乘捷運也很方便,只需坐站。如 今這座人口只有2萬的小城,華人的 數量已經占了約一半。在灣區蓬勃 發展的今天,密爾布瑞也在等候著 屬於自己的發展契機。

德利市 布里斯本

密爾布瑞 ◎學區好 ◎交通便捷 ◎氣候宜人

舊金山 國際機場

◎人口密度低 ◎華裔人口近半

密爾布瑞在交通便利上的突出之處極其 明顯。無論是火車Caltrain,還是灣區捷運 BART,密爾布瑞都是運行線路之中重要的 一站。因為灣區捷運BART的中半島終點站 就設在密爾布瑞,因此許多舊金山居民或者 東灣居民若要前往南灣,都會選擇坐BART 來到密爾布瑞,再轉坐火車Caltrain。 如果是開車,路況正常的前提下,密爾布 瑞距離舊金山約為20分鐘車程,去南灣則約 為30分鐘車程,距離適中。如果是前往東灣 ,密爾布瑞距離聖馬刁大橋也不遠,可以過 橋抵達東灣海沃(Hayward)。 舊金山國際機場就在密市的旁邊。對於本 地人而言,經常出差的商旅人士可以選擇在 密爾布瑞居住。對於遊客而言,出了機場, 密市也是就近之選。舊金山國際機場每年超 過千萬的客運吞吐量也是密市發展商業的契 機。

學區好!

舊金山灣

臨近機場的密爾 布瑞,可以經常見 到飛機起降。 (記者李晗 ╱攝影)

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密爾布瑞街頭隨處可見中文招 牌和中餐館。 (記者李晗╱攝影)

臥室城市 吸引華人聚居 密爾布瑞人口近半是華人。 (記者李晗╱攝影)

密爾布瑞是一座小城,除了世界日報之外 ,本地並無太多大企業。許多市民雖然棲居 於此,但是都在外市工作。密爾布瑞本市內 最大的雇用單位,並非本地的企業,而是舊 金山市政府,即許多在舊金山市府機構(包 括機場)上班的人,都選擇住在這兒,因此 密爾布瑞也被戲稱「臥室城市」(Bedroom City),意思就是人們都只是回到密爾布瑞 睡覺,白天在外地工作。 之所以吸引了許多華人聚居,知名房地 產經紀張錦雄(Bailey Cheung)表示 ,這是因為這兒的學區好,且地 理位置適中。密爾布瑞 學區中的小學和中學, 在諸多校區評分的網站 上都獲得較高評分。 也因為華人眾多,市 中心隨處可見中文招 牌和中餐館。

優點多!「住過金山 就懂這兒的好」 密爾布瑞為何吸引華人,原因可能各不相 同。在密市居住了八年的彭子輝羅列優點。 首先是密爾布瑞的學區好。華人重視教育 ,因此這是極大優勢。密市有很多的獨棟住 房,都是一家人居住在此。許多有小孩,會 考慮學區、上學事宜的家庭,都因此會將目 光放在密爾布瑞。此外,包括華人餐廳多, 中半島交通方便,天氣適宜和人口密度低, 停車方便,都是優點。 「如果住過舊金山的話,就會懂得住在密 爾布瑞的好處。」彭子輝說。他自己曾住過 舊金山,無論是天氣,人口密度和交通都讓 他不喜歡。舊金山霧大濕冷,經常入夜能見 度很低,氣溫也低。但是聖馬刁中半島一帶 晴天較多,氣候也相對溫和一些。此外,因 為舊金山是熱鬧的都會,人口密度大,因此 停車交通的便利程度都不如中半島小城。 近年來有許多

密爾布瑞近期成交物業一覽 成交日期

地址

成交價

房型

面積

建築年份

3月29日

254 Hillcrest Blvd, Millbrae, CA 94030

220萬

4房3衛

1998尺

1930年

3月28日

564 Bayview Ave, Millbrae, CA 94030

158萬

3房2衛

1400尺

1948年

3月28日

1340 Vista Grande, Millbrae, CA 94030

160萬

3房1.5衛

1240尺

1942年

3月26日

1109 Ridgewood Dr, Millbrae, CA 94030

161萬

3房2衛

1510尺

1956年

3月19日

1309 Lower Vista Grande, Millbrae, CA 94030

235萬

4房3.5衛

2710尺

1951年

來源:https://www.realtor.com/soldhomeprices/Millbrae_CA

中國移民住進密市,彭子輝也表示自己也介 紹了幾個朋友在密爾布瑞置業安家。「住在 密爾布瑞有許多做生意的華人,因此抱團聚 居,相互介紹,有利於生意上的發展」。

單就密爾布瑞而言,因為城市很小,因此 無分好區差區。彭子輝表示,若是真的要區 分,那麼就是靠近柏林甘(Burlingame)一 帶,Mills Estate Park的區域則是更房價更高

密爾布瑞房市一直很火熱。 (記者李晗╱攝影) 。城市往北而言,房價則稍低。 有買家擔心機場附近噪音會很大,彭子輝 表示不會有太多噪音,因為機場航線不太會 直接穿過密爾布瑞上空,大多是往北走。

爆爭議!「捷運站旁 有意要蓋新樓」 平時密爾布瑞很少成為媒體焦點,但是近 來因為兩項住房開發項目也讓這座寧靜的城 市「滿城風雨」。目前兩個建案都已經初步 獲得市議會的通過,今年4月底將進行第二 輪的聽證。有意在密爾布瑞購入公寓式住宅 的民眾,則可以多加留意項目的發展。 事情緣起密爾布瑞的捷運BART站附近有 較多的空置土地,有兩個開發商提出住房建 案,建議興建近1000個住房單位,以及零售 、辦公等商業用地。眾多華裔居民反對建案 ,認為當地的基礎設施無法負荷。 密爾布瑞的財政收入單一,因為本地商業

較少,大部分來自屋主物業稅。因此在許多 華人居民的口中,密市市政府的財政情況一 直不樂觀。2012年,密爾布瑞的警察局被撤 銷,統一外包給聖馬刁縣警察局管理。目前 市內也沒有消防局。 華人大多希望將密爾布瑞捷運站旁的土地 ,主要拿來開發用作商業用途,比如大型酒 店、餐廳、零售和超市,不希望建設太多的 住房讓人口湧入。因為BART站交通極為便 利,同時機場中轉的旅客也多,會成為一個 重要的商業發展之地。開發商則表示,「商 住」之間是平衡的,且興建了住房和商業用

地後,可增加許多稅收,補助學校發展。

房市始終火熱 叫價百萬起跳 目前密爾布瑞的房市一直火熱。地產經紀 張錦雄表示,密爾布瑞目前的房價都是百萬 以上,相較於灣區平均水平而言一直都不低 ,無論是十年前還是現在。建成了將近1000 戶的新住房單位之後,勢必會對密爾布瑞本 地以及中半島的房市產生影響。

密爾布瑞灣區捷運站旁的土地開發,惹來爭 議。 (記者李晗╱攝影)

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B2 房地產專題

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2018年4月1日 星期日

金 山

SUNDAY, APRIL 1, 2018

新華埠 列治文區 大魅力 Richmond District 宜居又便捷 小商圈發達 坐擁完善學區 金門海峽

灣區地產

記者黃少華╱專題報導

早已廢置的 亞歷山大電影 院(Alexandria Theater)是列 治文區百年 發展史的重 要印記。 (記者黃少 華/攝影)

除了傳統意義上的舊金山華埠(Chinatown),越來越 多的華人選擇前往金門公園北側的列治文區(Richmond District)居住和工作,而華裔人口和小商業非常密集 的內列治文Clement街因其規模之大被稱為了「新華埠」 。發達的小商業、往返市區便捷的公共交通、宜居的自 然與人文環境、豐富完備的教育體系,都是華人聚居列 治文區的重要原因。

列治文區

舊金山

金門公園 地點 金山西北部 人口 約6.05萬人 面積 2.705平方哩

讓人有家的感覺

營商環境好 15分鐘到金融區

與Steven同一教會的Roger Wong和太太移 民來到舊金山近15年,現在在列治文區經營 屬於自己的雜貨店。雖然仍未能賺到大錢, Roger卻覺得,目前的收入能幫助夫妻倆每 月按時償還房貸,滿足家庭的正常生活,已 經是上帝的恩典。 Roger介紹,由於沒有太高的學歷,剛剛 移民來到舊金山時,為了省錢,夫妻兩人都 只能在老華埠租住條件比較差的散房單位, 並且都起早貪黑地每天幹兩份體力工作,拿 的都是最低時薪。這樣的生活大約持續了近 十年,Roger和妻子省吃儉用地存到了「第 一桶金」,於是決定辭去在舊華埠的所有工 作,來到列治文區創業,並以較低的首付在 新華埠附近買下了一棟三房一廳一衛浴一車 庫的兩層高房子。 列治文區的小商業大多集中在Geary、 Clement、Balboa三條東西走向的大街上。由 於人口不斷增長,舖租也逐漸上升,部分經 營不善的小商家被迫結業離開,從而留下一 些空置商舖。Roger認為,這其實正是一個 機會,相對於舊華埠和市中心寸土寸金、一 舖難求的局面,列治文區的營商環境其實比

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列治文區的住房建築包含了獨棟屋 和為數不少的共渡公寓。 (記者黃少華/攝影)

中餐館多元 列文區人口約為6萬500人,其中,華裔約 占40%,即大約為2萬5000人。 星期五晚上是不少基督教會的團契時間, 星期日早上則是所有教會固定的主日崇拜。 教會活動結束後,Steven Lim和幾位弟兄姐 妹都要來到新華埠,選擇一家中餐廳聚餐。 Steven已在列治文區住了7年多,對整個 區的情況,尤其是中餐館非常熟悉,這是他 總喜歡選擇新華埠作為聚餐地點的主要原因 。他介紹,在Clement街的三街至十街一帶 (新華埠),人們所看到的上百家小商業, 飲食類不少於30家,大部分是華人經營。 中餐館種類繁多,尤以粵菜和港式茶餐廳 為主,環境衛生總體上保持得很不錯,價格 公道,讓從香港移民過來的Steven在這裡消 費很有家的感覺。飯後到附近的奶茶店叫上 一杯冷飲或甜點,去電影院看上一場刺激的 電影,也讓他覺得生活多姿多彩。

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c列治文區新華埠餐館數量眾多。

(記者黃少華/攝影)

較合理,無法盈利的商家把舖位主動快速地 讓出來,既減輕自身負擔,又給有更多門路 的小商業者騰出經營空間。 Roger表示,除了新華埠所在的Clement街 上停車位確實緊張之外,消費者前往其他街 道的商店購物,找停車位都不會太難,如果 能花點耐心往周邊的居民區轉一轉,是很有 可能在10分鐘內找到免費停車位的,這就給 了不願走太遠的駕車一族前來列治文區消費 的吸引力。即使是不駕車的市民,搭乘班次 很多的MUNI 1路、2路、31路、38路和38R 快車,也能穿梭在列治文區不同的商業街道 之間,輕鬆方便地購物,特別是38R快車, 10至15分鐘就能從內列治文區抵達金融區。 列治文區幾條交通主幹道上,大部分的樓

宇都是商住兩用,二樓以上是住宅,一樓是 商舖。Roger認為,各種有利條件讓本區居 民願意留下來消費,小商家只需要做的是不 斷提升服務品質,老顧客就願意長期光顧, 這是他能實現盈利的理念。

安全性很高 教育資源超誘人

列治文區是舊金山全市唯一集幼兒園、小 學、初中、高中、大學所有層次教學機構的 區域,教育資源非常豐富,不少有孩子的家 庭也衝著孩子的教育搬到這一區。此外,位

列治文區近期成交物業一覽 Street Address 4526 California Street, San Francisco, CA 94118 553 15th Ave, San Francisco, CA 94118 611 11th Ave, San Francisco, CA 94118 415 17th Ave, San Francisco, CA 94121 586 19th Ave, San Francisco, CA 94121 511 9th Ave, San Francisco, CA 94118

c38R及38路MUNI公車班次多,往返市中心方便。 (記者黃少華/攝影)

Sale Price Beds

Baths

Sq Ft

Lot Size

Property Type

Year Built

2295000

4

2.5

2625

2570

Single Family

1911

2313426

3

1

2340

3184

Single Family

1915

2260000

4

2

2538

2375

Single Family

1915

1901250

4

2.5

2240

2063

Single Family

1915

2350929

3

2.5

2050

2060

Single Family

1915

2450000

3

2

2030

2375

Single Family

1911

c中列治文區部分中高端獨棟屋開價破300萬。(記者黃少華/攝影)

於內列治文區的舊金山大學(University of San Francisco,USF)除了本地生源,來自中 國等不同國家的留學生成為了帶旺列治文區 服務性消費及租賃市場的重要因素。 在舊金山大學就讀的黃同學說,她跟另外 兩位同樣是來自中國的女生合租了學校附近 一處條件較好的獨棟屋,不算公用事業費用 ,每月共支付給房東4000元,每人月均1300 多元。她說,加上其他的費用,每月支出的 壓力還是有點偏大,但住在這一區,安全性 很高,而且搭乘31路MUNI公車上學,只需 要5分鐘車程,非常方便,也省去了買車和 尋找停車位的煩惱。 來自房地產中介Century 21 Realty Alliance 的資深房產經紀人Bailey Cheung介紹,列治 文區範圍很廣,好的學校也不少,在這些學 校附近也實際形成了學區房,比如中列治 文區的華盛頓高中,內列治文區的Sutro、 Frank McCoppin、George Peabody等學校,外 列治文區的Presidio初中和Alamo、Argonne、 Lafayette三所小學。

價壓日落區 房市穩步中上升

Bailey Cheung表示,由於集合了學校數量 眾多、公車服務完善、公園設施多樣、商業 配套齊全等多種因素,列治文區近年來的房 地產交易數據呈現出不錯的上升勢頭,房屋 售價比起金門公園以南的日落區還要高出不 少。 根據Bailey Cheung提供的數據,列治文區 獨棟屋2017年度的售價中位數為190萬625元 ,比起2016年度的182萬元有4.4%的增長; 2017年度平均售價為211萬6746元,與2016 年度的212萬2652元基本持平。 在共渡公寓方面,列治文區2017年度的售 價中位數為117萬5000元,比起2016年度的 108萬5000元有8.3%的大幅度增長;2017年 度平均售價為122萬0084元,比2016年度的 113萬8061元增長了7.2%。 來自舊金山估值官辦公室提供的平均購買 價格(Average Purchase Price)數據也印證了 列治文區房地產價格整體上揚的趨勢。其中 ,最為昂貴的內列治文區(新華埠和舊金山 大學所在區域),2016-2017財年的數據為 176萬元,比起2015-2016財年的155萬元,增 長幅度達到13.5%。外列治文區2個財年的數 字對比為122萬元和105萬元,增長11%。中 列治文區2個財年的數字各為134萬元和133 萬元,基本持平。

c舊金山大學帶旺周邊的房市和商圈。 (記者黃少華/攝影)

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B2 房地產專題

2018年3月25日 星期日

SUNDAY, MARCH 25, 2018

房 市

南灣最搶手 桑尼維爾 翻紅 Sunnyvale 灣區地產

地點

金山南灣

位處矽谷中心 比天價區親民 房源供不應求 屢破紀錄加價

約14.9萬人 優勢

人口

21.98平方哩 桑尼維爾市區有大眾交 通工具、公車路線經過, 交通便利。 (記者林亞歆/攝影)

記者林亞歆╱專題報導 舊金山灣 位於南灣的桑尼維爾(Sunnyvale )緊鄰山景城、庫比蒂諾,過去與 灣區其他房市火熱的區域相比,表 現不算太出色。但近年卻因位處矽 ◎環境清幽 谷高科技產業中心,房價又比巴 ◎治安良好 洛阿圖、洛斯阿圖、山景城、 ◎學區表現佳 庫比蒂諾等天價區更「親民」 ,加上治安良好、學區表現佳 ◎生活機能便利 ,市場房源供不應求,不僅出 ◎高科技公司 現多次破紀錄加價、高價成交 搖籃 的案例,低價房型的買氣、價 格也很有看頭。

佛利蒙

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桑尼維爾 巴洛阿圖

密爾比達

山景城

庫比蒂諾

灣區第七大城 亞裔占比近半 桑尼維爾城市面積21.98平方哩,是矽谷 主要組成城市之一,也是許多高科技公司 的搖籃。洛克希德-馬丁、LinkedIn、蘋果、 Google等眾多高科技公司都設有總部或選擇 於此拓點,吸引大量高科技人才移入。根據 2016年人口普查局資料顯示,桑尼維爾約有 14.9萬人,是灣區第七大城市,其中亞裔占 46%。 桑尼維爾中小學學區以桑尼維爾學區為主 ,高中學區則多屬跨越桑尼維爾與庫比蒂諾 兩市的佛利蒙聯合高中學區。其中位於兩市 交界處庫比蒂諾一側的Homestead高中曾被 評為加州傑出學校,也是美國教育部認證的 「藍帶學校」,蘋果創始人喬布斯(Steve Jobs)便是此校校友,許多有孩子的家庭也 因教育因素落腳桑市南側學區好的區塊。

近庫市、山景城 漲幅33%冠南灣 桑尼維爾南接庫比蒂諾市,西、北側又緊 挨山景城,兩個城市的擴張壓力都讓桑尼維 爾房市需求大增,價格當然也跟著水漲船高 。桑尼維爾房價近年漲幅驚人,房屋平均價 值從2015年的128萬,漲到2018年的170萬, 雖然平均房價仍未趕上鄰市庫比蒂諾(200 萬)或巴洛阿圖(288萬),但33%的漲幅 已高居南灣之冠,超過同期的山景城(27% )與庫市。 去年9月,一棟四房二浴居住面積不到 2000平方呎的房屋開價168萬8000元,吸引 20多個買家出價,不僅上市七天就賣出,成 交價還高出開價78萬元,是桑尼維爾至今加 價最多的房屋交易之一。過去這種成交價大 大高於開價的現象多出現在巴洛阿圖、洛斯 阿圖和山景城等黃金地段,但隨著這些地區 的房價漲至天價,買家開始把目標南移至房 價較「合理」的桑尼維爾。 專注於南灣房產的經紀人Sophie Tsang表 示,最近一年來,桑尼維爾房市漲得特別瘋 狂,最主要是因為巴洛阿圖、山景城等城市 房子搶得很凶,價錢也越哄越高,不少買家 於是往稍微低價位的地方移動,鄰近的桑尼 維爾生活機能便利、治安良好,當然就成了 不二選擇,「這波蔓延開來的搶屋潮,大概 從去年7月開始可以看出,桑尼維爾也成為 南灣地區房市最搶手的地方之一。」

女教育,因此多選擇靠近桑市南側、學區表 現好的區塊,不少移民家庭也與父母同住, 桑尼維爾南邊適合亞裔、華裔的超市、餐廳 與活動場所不少,這些都是拉力,「負擔得 起,又能兼顧子女教育、父母生活習慣,讓 移民家庭覺得方便,生活起來也更舒適。」 除此之外,近年也有不少科技公司選擇於 桑尼維爾擴點、大量租用辦公室,像是總部 臨近桑尼維爾邊界的蘋果公司,就頻頻在桑 尼維爾北側購買或租賃多處大樓,Google與 LinkedIn也設有多處辦公室、雲端中心,就 業人潮也成為桑尼維爾房市的壓力,將房價 持續推高。 Sophie Tsang表示,不少科技界的單身貴 族或沒有小孩的夫妻,對學區不太在意,大 多希望住家離工作越近越好,「最好可以走 路或騎腳踏車上班,真正需要去哪裡時就叫 Uber,這種不用養車的生活模式,現在很受 歡迎。」對年輕族群而言,桑尼維爾不僅上 班方便,價格也相對負擔得起,經濟壓力小 、生活品質也跟著提升。

後院就挨著高速公路的獨立屋,4年前約是 60萬,現在都翻了一倍,大概要120至130萬 ,「這還是房屋較小、房況較差的情況。」 她也分享近期該區域的成交案例表示,有間 三房兩浴、1100呎左右的房子,「房子不大 且房況很差,進去還有怪味、一定要翻修才 能住人,同樣是以110萬成交。」

加價20萬起跳 低價房吸買氣 她表示,桑尼維爾買房競爭激烈,現在普 通的區域加價20萬起跳都算是很正常的,就 連新房也很搶手,「都是要一批一批的等, 有時候還得競價,加個五到十萬都是有的。 」談到桑市未來房產趨勢,她表示,目前灣 區整體經濟狀況還算不錯,未來幾年內應該 都還會繼續上漲。 除獨立屋表現強勁,桑尼維爾公寓屋、連

排屋(townhouses)表現自去年7月開始就很 亮眼,尤其以低於百萬的低價房型漲幅最為 明顯。Sophie Tsang表示,大多數移民家庭 多以獨立屋為主要考量,但隨著價格持續上 漲,部分買家也會開始調整選擇,造成區內 低價位的房型搶得也很厲害,「過去很多買 家怕買共度屋未來會賣得不好,其實現在這 類房型的潛在買家是最多的。」 她指出,部分退休族群因年紀大了想要大 房換小房,就會特別有興趣,「這些族群以 生活機能、交通便利性為主要考量,因此多 會交通樞紐、公車路線經過的地點,主要比 較靠近市區。」而桑尼維爾市中心附近不僅 餐廳、商店多,新的建案也多設有電梯,「 對退休族群而言,這些特點都比獨立屋更吸 引他們。」

d郵遞區號94089附近的房屋過去不受看好, 近年卻成為亮點,有些後院就挨著高速公路的 獨立屋,4年前約是60萬,現 在都翻了一倍。 (記者林亞歆/攝影)

101區塊成亮點 受首購族青睞 尤其是靠近101的區塊,雖然學區表現普 通,但社區狀況不錯,價格相對更親民,是 很多年輕人首購時的選擇,也有部分買家會 在此購買投資房。地產經紀金莉表示,桑尼 維爾南側好學區的房屋一直很搶手,但最近 這段時間鄰近101公路附近、原先表現相對 差的區域反而成為亮點,「這裡價格便宜, 離科技公司所在的區塊又近,很受年輕一代 的歡迎。」 她表示,這兩年來郵遞區 號94089附近漲得很快,有些

d桑尼維爾南接庫市,西、北側又緊挨山景 城,兩個城市的擴張壓力都讓桑尼 維爾房市需求大增,價格當 然也跟著水漲船高。 (記者林亞歆/攝影)

南側學區熱賣 就業推高房價 桑尼維爾移民族群以華裔、印裔為多,多 數有孩子的移民家庭都重視子

近年不少科技公司選擇於桑尼維爾擴點,將房價持續推高。

(記者林亞歆/攝影)

桑尼維爾近期成交物業一覽 Street Address

List Price

Sale Price

Sale/ List

Sq Ft

Sale Date

DoM

03/13 /2018

1

772 Palm Ct Sunnyvale $1,800,000 $2,150,000 #VALUE!

4

2|0

1871 9723

Single House

970

03/12 /2018

0

478 Molino Ave

Sunnyvale $1,468,000 $1,898,000 #VALUE!

3

1|1

1144 5500

Single House

1954

02/28 /2018

9

763 Madrone Sunnyvale $1,180,000 $1,610,000 #VALUE! Ave

3

1|0

1027 5067

Single House

1953

03/01 /2018

8

440 Flora Vista Ave

Sunnyvale $1,499,000 $1,820,000 #VALUE!

3

2|0

1296 5377

Single House

1955

02/28 /2018

8

1116 Sunnyvale $1,498,000 $2,255,000 #VALUE! Vasquez Ave

3

2|0

1532 5795

Single House

1961

03/01 /2018

9

1614 Swallow Sunnyvale $1,648,000 $2,100,000 #VALUE! Dr

3

2|0

1811 6359

Single House

1957

02/21 /2018

9

587 Balsam Ave

Sunnyvale $1,198,000 $1,595,000 #VALUE!

3

1|0

1009 5087

Single House

1952

02/21 /2018

9

522 avenport Sunnyvale $1,595,799 $2,010,000 #VALUE! Ct

3

2|0

1172 4306

Single House

1968

02/15 /2018

2

729 Sequoia Sunnyvale $1,699,999 $2,200,000 #VALUE! Dr

3

2|0

1631 5796

Single House

1970

City

Bed Bths

Lot

Property Year Type

41108


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B2 房地產專題

2018年3月18日 星期日

SUNDAY, MARCH 18, 2018

米慎聖荷西學區好 一屋難求 Mission San Jose 學校API全破900分 列佛利蒙最搶手社區 地點

臨近南灣

人口

約7000人

優勢

4特色加持

灣區地產 記者張毓思/佛利蒙報導 位於佛利蒙Mount Allison山腳 下的「米慎聖荷西(Mission San Jose)」社區,是佛利蒙市的五個 大區之一。雖然名稱裡有「聖荷西 」的字樣,但是與南灣的聖荷西市 沒有關係。 米慎聖荷西以優秀的學區著稱,區內有 米慎高中(Mission San Jose HS)、William Hopkins中學、米慎小學、John Gomes小學、 Joshua Chadbourne小學與Mission Valley小學 。所有學校的加州評量(即API分數)都在 900分以上,成為吸引灣區買家的主 要特點。加上環境清幽與生活 機能方便,米慎聖荷西社 區目前可說是一屋 難求。

聯合市 佛利蒙

米慎聖荷西 ◎環境清幽 ◎傳統好學區

◎生活機能方便 舊金山灣 d米慎聖荷西是 傳 統 好 學 區 , 學 校 ◎臨近灣區 工作熱點 API分數都在900分以 上。圖為明星學校米 巴洛阿圖 慎聖荷西高中。 (記者張毓思/攝影)

密爾比達

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米慎聖荷西生活方便,臨近 許多亞洲商場。 (記者張毓思/攝影)

亞裔占七成

近工作熱點

稱霸佛市五大區

通勤時間相對長

米慎聖荷西社區人口約有7000人,高達 70%的人口為亞裔,是佛利蒙所有社區中亞 裔比例最高的社區。米慎聖荷西社區得名自 當地的聖荷西傳教差會(Mission),於1797 年成立。 聖荷西差會是加州最古老的傳教所之一。 在19世紀美國西部淘金熱的背景下逐漸蓬勃 的米慎聖荷西社區,於1850年設立了第一個 郵局。 如今米慎聖荷西社區的居民以高收入的專 業人士為主,超過一半以上的居民並非在美 國出生,外國出生的居民有37%來自印度, 22%來自中國大陸,16%來自台灣。

除了以學區吸引買家,米慎聖荷西臨近灣 區工作熱點的地理位置,也成為受到買家青 睞的主要原因之一。 雖然占據地理優勢,佛利蒙的通勤時間與 其他南灣城市相比,仍然是買家必須考量的 。「米慎的買家還是以在南灣工作的比較多 ,公路680與880上班的時間都很塞。」簡明 葳指出,佛利蒙地理位置方便,臨近南灣, 過橋可至聖馬刁半島城市,捷運可通達舊金 山,但是通勤時間較長,是需要買家審慎評 估的。

價位較親民 相比南灣負擔低 「佛利蒙與南灣其他城市相比,特色就是 好學區,而米慎聖荷西就是傳統的好學區, 而且相對比較起來,又比庫比蒂諾與桑尼維 爾更可負擔。」南灣房產經紀人簡明葳表示 ,佛利蒙價位較南灣城市讓人負擔得起,而 米慎聖荷西更是佛利蒙最搶手的社區之一。 此外,米慎聖荷西除了環境清幽,地理位 置也靠近南灣,而學區更是吸引買家的主要 特點。 「我在米慎聖荷西的客戶主要都是因為孩 子年紀還小,準備要讓小朋友在這裡上學的 。」簡明葳說:「如果在南灣買學區房太貴 ,又不想住舊房子,可以考慮在佛利蒙買新 房。」 簡明葳另指出,預算在100到130萬元左右 的家庭,若是認為南灣學區房過於昂貴,佛 利蒙的學區房是一個好選擇。 東灣房產經紀人黃志義則說:「如果一個 家庭的收入足夠,米慎聖荷西是一個好選項 ,保值而且學區好。」米慎高中去年的US News全國高中排名名列76,在加州排名第 12,可謂灣區首屈一指的高中。「但是家庭 如果收入不夠,負擔會很重。買家可以考慮 租房子讓小孩在米慎聖荷西上學,然後在東 灣買房子出租,這也是不錯的選擇。」 黃志義強調,買房無需一味追求排名好的 學校學區,多方考量更能找到適合小孩的學 區。「在米慎聖荷西買房除了考量家庭收入 ,也要考量小孩的學業表現。」 黃志義也說:「如果成績不是很好,放到 米慎聖荷西可能只會讓小孩壓力大,沒有什 麼幫助。而米慎聖荷西成績好的部分原因也 是亞裔特別多,種族組成其實比較不多元, 家長也應該考慮這種環境是否適合自己的孩 子。」

位處地震帶 比起南灣城市,米慎聖荷西價位更讓人負擔得起。

(記者張毓思/攝影)

米慎聖荷西近期成交物業一覽

地基結構要注意 除了通勤與塞車問題,簡明葳更提醒買家 注意房屋地基等結構因素。 「買家看山邊的房子要看地基,因為佛利 蒙是在地震斷層上,房屋附近的高壓電與鐵 道也都是要注意的事項。」簡明葳也提醒會 看風水的買家,注意部分新房是建在老墳墓 區。

Lot Size

Property Type

Year Built

968

1189

Townhouse

1971

2

1188

1458 Single Family

1971

4

4

2541

11761 Single Family

1966

1,800,000

4

3

2498

10500 Single Family

1951

下手得要快狠準

774 Alsion Ct, Fremont, CA 94539

1,460,000

3

2

1547

8306 Single Family

1957

43521 Ocaso Corte, Fremont, CA 94539

1,150,000

3

3

1788

1572

1979

「這裡房子特別少,2月的市場上只有三 套房子在賣,平均一個月只賣兩、三套。」 黃志義指出,米慎聖荷西中位數房價在180 萬元左右,房屋在市場上平均兩到三個禮拜 成交。然而房源少,成交數量也不多。 黃志義表示,米慎聖荷西在2017年總共只 成交40套房子,2016年也不過70套,他說: 「這裡的出價與成交價格相差不是很大,但 是這幾個月買家比較競爭,如果是狀況好的 房子出價也是必須比價格高出不少才能爭得 到。」 對於有興趣的買家,黃志義建議,看中房 子要趕快下手。「做一個買家,要認清現在 房地產的形勢,下手要快而且要狠一些,如 果是追著市場的價格,很多客人到後來都吃 虧。」 黃志也強調:「近幾年來,檢視整體經濟 市場走向,房價上揚的趨勢很明顯,速度很 快,希望大家可以抓緊時間,買到自己喜歡 的房子。」

Street Address

Sale Price

272 Corte San Pablo, Fremont, CA 94539

720,000

2

2

42953 Via Valparaiso, Fremont, CA 94539

790,000

3

861 San Martin Pl, Fremont, CA 94539

2,065,000

168 Cedar St, Fremont, CA 94539

Beds Baths Sq Ft

Townhouse

房少競爭烈

米慎聖荷西房源少,房屋成交數量不多。 (記者張毓思/攝影)

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B2 房地產專題

2018年3月11日 星期日

SUNDAY, MARCH 11, 2018

東灣艾爾賽利度 華裔新寵 El Cerrito 亞裔比例高 灣區城市第二多 小鎮大宜居 房子一出就很搶手 記者劉先進╱專題報導

灣區地產 艾爾賽利度逐漸 成為樓市新寵。 (記者劉先進/攝影)

舊金山灣

艾爾賽利度(El Cerrito)位於東灣康曲柯士達縣內 ,由1906年舊金山大地震後的災民建成,市內面積9.6平 方公里。和灣區不少城市一樣,亞裔眾多,在人口中占 比例很高。據上次人口普查數 據,艾爾賽利度總人口約為2萬 地點 金山東灣 5384人,亞裔人數有7047人, 為27.9%,位居第二。亞裔居民 面積 9.6平方公里 中不少為華人,隨處可見華人 餐廳,附近的列治文大華超市, 距離此地也僅約5分鐘路 程。

人口

列治文

艾爾賽利度

約2.53萬

◎地理位置佳 ◎交通四通八達

柏克萊

◎氣候宜人 ◎亞裔眾多

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◎商圈 發達

擁交通優勢 捷運開車都快捷 城市靠近公路580和80,雖然在柏克萊以 北,但位置不是太偏遠,從艾爾賽利度出發 ,往南驅車到柏克萊加大、華人眾多的屋崙 ,或者過海灣大橋到舊金山,都在30分鐘以 內,交通頗為方便。市內有2個捷運站,分 別為El Cerrito del Norte和 El Cerrito Plaza。

尤其是El Cerrito Plaza購物廣場,雲集了 Lucky、CVS、Ross、Petco、UPS等數十個品 牌,品種豐富,非常方便。 華人董莉指出,這裡是麻雀雖小,五臟俱 全,基本能完成一站式購物消費,「購物中 心停車很方便。周末間車子停好,可以帶著 狗去洗澡、散步,附近有郵局可以郵寄東西 ,還有超市購物,順便去電影院看大片,還 能到周邊的華人超市購物,在華人餐廳吃飯 。如果不願意開車,坐捷運外出也很快速, 基本上生活所需要的所有日用品,都能在商 圈周邊買到。」

商圈很發達 房價年漲6.7% 一站式購物消費

中間價位達88萬

貫通東灣多個城市的聖巴布洛大道(San Pablo Ave),經過艾爾賽利度。城市的商圈 也基本圍繞這條交通要道展開,無論是大牌 雲集的購物廣場El Cerrito Plaza、捷運站, 還是Safeway、Home Depot超市,又或者老 四川、小香港等華人餐廳,都散布在聖巴布 洛大道周圍。

灣區的房價、租金越來越貴,艾爾賽利度 也不例外。 根據房產網站Zillow的數據,城市房屋中 位數為88萬2900元。過去1年上漲了6.7%, 預計未來1年增幅將達到4.1%。每平方呎的 價格為534元,高於舊金山Metro區域的均價 441元。

目前在網站上線的房屋中間價為84 萬9000元,但售出的房屋中間價為90萬 4300元。

買家競爭烈 加價10萬才買到 董莉說,兩年前居住在艾伯尼(Albany) ,但房子不大,只有兩個房間,有了小孩後 ,決定搬家到艾爾賽利度,換一個大的房子 ,一家人好居住。 這次買房子也是頗費周折,參與競價的有 20多人,她加價十幾萬,最終70多萬拿下 房子,「最幸運的是,我們這是第2套房 ,用了首付35%的方法貸款,房產經紀也 很給力,千方百計貸款成功買房。」 董莉將樓下的空間改造出租,1個月 有1000多元月租可收,藉此減少一些 家庭開支壓力,「因為這裡地點佳, 交通方便,出租很容易,房子一出來就很搶 手。」 董莉說,她很慶幸之前果斷下手買房,如 今房子估計已經漲價到80萬以上。

艾爾賽利度近期成交物業一覽 成交時間 2月27日 2月22日 2月21日 2月21日 2月20日

地址

價格

5432 Barrett Ave, El 91萬 Cerrito, CA 94530 1037 Liberty St, El Cerrito, 147萬5000 CA 94530 1915 Hudson St, El Cerrito, 106萬 CA 94530 950 Everett St, El Cerrito, 81萬8000 CA 94530 1625 Navellier St, El 75萬6000 Cerrito, CA 94530

ef艾爾賽利度有不少華人餐廳。

旅遊 星 景點

戶型

面積

建築年代

三房一衛

2362呎

1950年

六房四衛

3112呎

1955

三房兩衛

1840呎

1961

三房一衛

1021呎

1943

兩房一衛

863呎

1951

(記者劉先進/攝影)

殿堂級樂團從這兒發跡

在東灣艾爾賽利度居住24年之久的華人 何杏梅,以前從沒想到自己房子會和明星 有聯繫,讓自家成為小有名氣的文化旅遊 景點。 16年前,她在花園澆水,有歷史老師帶 著一群孩子來參觀、拍照不停,她好奇下 詢問才知,美國殿堂級重金屬樂團Metallica 曾於1983到1986年在此居住,期間還寫出不 少經典名曲,如「Ride The Lightning 」和「 Master of Puppets」等,但因房子幾經易手 ,後任房東已不知其中來歷。 令人驚喜的是,Metallica在2016年4月曾 重回故地,當時的房間還有租客居住。樂 團的經紀人剛好和租客是朋友,又多番懇

華人何杏梅在東灣艾爾賽利度居住24年之久 ,很喜歡這座背山望海的宜居小城。 (記者劉先進/攝影)

求何杏梅一家,希望能回來小住幾日。最 終樂隊請租客到酒店居住,Metallica搬了回 來,且打包很多東西將房屋裝飾一新,重 溫舊夢。Metallica還在房屋的後院內舉行封 閉的小型演唱會,轟動一時,何杏梅也有 幸拿到一張簽名CD。 何杏梅感歎自己的好運氣,也慶幸當初 挑選居住地的眼光不錯,「艾爾賽利度是 個小城鎮,但背山望海,氣候舒服,出行 方便,非常宜居。」 何杏梅說,艾爾賽利度靠近屋崙、舊金 山等大城市,雖然是小城市,卻有捷運站 ,上高速也方便,不像東灣其他一些城市 ,面積太大,從住處繞出來頗費時間。如 果不堵車,從艾爾賽利度去屋崙和舊金山 ,都在30分鐘以內。而且城市不像舊金山 那樣靠海風大、有時天氣很冷,「艾爾賽 利度不冷不熱,很舒服。20多年前買房子

時,房子也沒有舊金山貴,所以幾經篩選 ,決定選擇這個小城鎮。這裡出行方式很 多,如果想開車出去,簡單方便,如感覺 太堵車,做捷運或公交也容易。」 何杏梅和先生喜歡到海邊遊玩,有時也 會去釣魚,面朝大海,一支魚竿,願者上 鉤,頗有生活樂趣。「出去遊玩,這裡的 交通優勢就體現出來了。比如,我們若去 北灣蘇沙利度(Sausalito)海邊過個小小的 假期,直接經過聖拉菲爾(San Ranfae)大 橋,不用經過經常堵車的金門大橋,會快 很多。如果想要去淡水河釣魚,也可以走4 號公路往東邊的奧克萊(Oakley)等地方走 ,交通也四通八達,非常便捷。」 何杏梅說,艾爾賽利度附近有大華超市 ,想買華人的日常用品很方便,附近也有 各種華人餐廳、日本餐廳,各種口味應有 盡有,出門幾分鐘就能嘗到各種美食。

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B2 房地產專題

2018年3月4日 星期日

SUNDAY, MARCH 4, 2018

Warm Springs 位置

灣區東南

優勢

1)科技聚落 2)學區優良 3)交通便捷

捷運Warm Springs站在2017年開通,也讓佛 利蒙成為兩個捷運站的城市。 (記者李榮/攝影)

佛利蒙Warm Springs 華裔搶住 學區佳+交通便捷+工作機會多… 灣區地產 3魅力誘人 買家瘋狂加碼

cWarm Springs的獨棟屋通常占地不小。

記者李榮╱專題報導 位於灣區東南的佛利蒙(Fremont ),是灣區第四大的城市,也是加 州第15大城,光是在880公路上, 就有多達9個出口,捷運(BART)也 有兩個站。由於交通方便、工作機 會多,一直以來就是華人群聚的區 塊之一,現任的市長高敘加(Lily Mei),就是在美國長大的第二代台 灣移民。

科技聚落 大企業持續進駐 佛利蒙傳統上由「Centerville」、「 Irvington」、「Mission San Jose」、「Niles 」,以及「Warm Springs」等五大社區組成 ,1956年建市後整合為佛利蒙市,其中佛利 蒙南邊「Warm Springs」區,也是近來高科 技發展重要區域,無論是研發中心、實驗室 ,還是倉儲與廠房,多年來持續吸引大公司 進駐,包括電動車龍頭特斯拉(Tesla)、 硬碟大廠威騰電子(Western Digital)、希捷 (Seagate)、半導體供應商Lam Research、 綠能產業台達電(Delta)等,不但提供大 量工作機會,也推升住房的需求。

(記者李榮/攝影) Warm Springs Blvd與Mission Blvd的交口,四 個角落中有三個都是大型商場,大華超市、 永和超市、Safeway超市各占一個角落,還 有銀行、餐廳、飲料店等,附近的居民平時 甚至根本不必開車,走路就能滿足生活所需 。此外,知名健身步道「Mission Peak」也 在附近,很多人特別從聖荷西或者其他地方 到Mission Peak健走,而附近居民占盡地利 之便,有的還只要步行就可到達,不用煩惱 停車問題。 同時,附近居民到Pacific Commons商圈也 很方便,無論是美式大賣場、連鎖餐廳、大 型零售商,還是大型宴會中餐館,都可以在 那邊找到。

新舊交雜 新建案多共渡屋 Warm Springs持續開發,房屋也是新舊交 雜,但各有優勢。早期建的房子多是1960年 代所蓋,這些獨棟屋一般室內面積不算大 ,約1000多平方呎,但是地不小,很多都有 6000、7000平方呎,相較之下比起現在的新

1平方呎900多元 地產經紀潘海倫介紹,Warm Springs剛好 座落於880公路與680公路的通道上,往南到 矽谷中心很方便,且區內學區從小學直到高 中全為9分到10分,因此需求近來特別暢旺 ,「很多人買Warm Springs的房子都瘋狂加 碼,不久前一個特別小的房,開低價上市, 最後來了70幾個offer。現在一平方呎的價格 可能高達900多元,一年多前佛利蒙的好區 ,平均大概一平方呎也就約650元。當然, 主要原因是現在房源太少,大家惜售。」

機能健全 她表示,除了工作機會以外,Warm Springs另一個優勢就是生活機能健全。

建案大很多。而且,當時的屋子多半為一 層樓「Ranch Style」的平房,對老人、小孩 較為方便。現在的新屋趨勢則是「向上發 展」,多為兩到三層樓,並且以共渡屋( Condominium)為主。

創新特區 料新增逾2萬職缺 地產經紀人張廷懿也說,隨著2017年3月 底灣區捷運南佛利蒙站開始營運,Warm Springs發展更加蓬勃。佛利蒙政府規畫 Warm Springs創新特區(Innovation District) ,將在約850英畝的區域中,提供超過2萬 個就業機會,以及4000多戶的新住宅單位 ,多家開發商都參與其中,其中知名建商 Toll Brothers就將在Warm Springs Blvd上、 捷運站正對面推出約600個單位的共渡屋( Condominium)建案,其中包括一至三層、 二到四房不等的設計,開價目前訂在82至 160萬,主打步行可抵達捷運站,輕鬆連結 舊金山、屋崙、柏克萊等灣區其他城市,社 區內也提供泳池、健身房、公園、活動中心

(Clubhouse)等設施。

名校紮根 擁Irvington高中 他進一步表示,根據人口普查局資料,佛 利蒙亞裔人口超過五成,其中光是華裔就有 四萬人以上。而華人最重視的不外乎是教育 、交通便捷與生活機能,Warm Springs的學 區都很好,創新園區更計畫設立一所新小學 ,而區內的Irvington高中更是灣區名列前茅 的好學校。 交通方面,Warm Springs區位於880、 680公路之間,往北不遠的鄧巴頓大橋( Dumbarton Bridge)西接中半島,直通目前 最火紅的科技聚落。加上Warm Springs捷運 南佛利蒙站的通車,使交通網絡更完整、便 利。 此外,Warm Springs社區充滿活力、文化 豐富,也經常舉辦多種市集、節日慶祝等活 動,是許多家庭假日的好去處,伊麗莎白湖 、尼爾斯峽谷鐵路傳統火車都在不遠處,是 值得一遊的景點。

案例 觀察

需求暢旺

走路就能夠滿足

cWarm Springs生活機能健全,住在附近甚至不用開車即可滿足日常所需。 (記者李榮/攝影)

小台北廣場是很多華人經常光顧的商 圈。 (記者李榮/攝影)

個案1: 1961年建造 的三房二浴獨棟屋,室 內1234平方呎,地則有 6200平方呎。 2017年11月30日在傳 統淡季上市,12月7日 就pending,2018年1月 17日正式完成交易。 原本開價119萬9889 元,最後成交價為137 萬元,共加價17多萬。

(圖:取自Zillow網站)

個案2:Warm Springs 靠山區也有不少豪宅, 不但地大,有些還可眺 望灣區景色。一戶五衛 浴、室內6050呎、地有 2萬3000呎的豪宅,開 價318萬。且是個有門 禁管理的社區,還地處 知名Weibel小學學區。

(圖:潘海倫提供)

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B2 房地產專題

2018年2月18日 星期日

SUNDAY, FEBRUARY 18, 2018

寶多麗(肖化區)天氣怡人、交通方便、房價較低 ,已成為舊金山華裔聚居之地。 (記者李秀蘭/攝影)

舊金山市

寶多麗區

寶多麗

◎天氣溫暖怡人 ◎大眾運輸便利 ◎房價低可負擔

位置

舊金山市東南方約4.1哩 面積

約0.68平方哩 人口

灣區地產

約1.5萬人

肖化區 華裔最青睞

本名Portola區 60%是華人 直追日落區 記者李秀蘭/專題報導 舊金山市東南面的寶多麗區( Portola,通稱肖化區),過去十多 年來華裔人口持續增長,已成為舊 金山市華裔居民比例最高的地區之 一,僅次於日落區。肖化區受到華 裔的歡迎,與肖化區的地理環境、 房價及社經發展都有關係。 華人社區愛將寶多麗區稱為肖化區,有其 背景因素。早年華裔移民以祖籍來自廣東台 山占最多數。寶多麗區位於東南面主要大道

Silver Avenue的旁側。以台山語念Silver大道 ,其發音與「肖化」相似,其中文名字就是 「肖化區」。 寶多麗區於1869年在舊金山市府立案成為 一個地區。早年該區主要是種花的農場,因 此有「公園區」的美譽。最早期的居民以西 裔為主,其後有猶太裔、義大利裔、非裔等 遷入,居民以勞工階層占多數,百多年來是 族裔多元化的地區。但過去十多年來,有愈 來愈多的其他族裔遷出寶多麗區,購屋和遷 入居住者幾乎通通是華裔。估計目前肖化區 的華裔人口比例已達到六成,可比美數十年 來首居華裔人口比例高居榜首的日落區。

華裔變多了 治安變好了 房地產經紀公司KC Strategy合夥人潘耀琦 (James Pan),曾在舊金山估值官辦公室擔 任物業估值官24年,退休後經營房地產公司 。潘耀琦在香港出生長大,在舊金山居住逾 40年,見證舊金山房地產市場的變遷。潘耀 琦說,華裔移民來舊金山過百年,由早年的 聚居華埠至近年遍及舊金山沿海地區,發展 趨勢離不開華人社區的文化與社經發展。 百多年前,因為存在已久的歧視問題,華 裔只能集居在華埠,自成一戶。時代的變遷 ,民權運動的推動,華裔可離開華埠,最先 遷到列治文區。潘耀琦說,所以列治文區的 企李文街就被稱為「新華埠」,也就是第二 個華埠。列治文區的房價一向在舊金山市 偏高,因為鄰近有豪宅區太平洋崗(Pacific Heights)、海崖區(Sea Cliff)及瑪連納區 (Marina),帶動列治文區的房價。 1960年代以後的移民法案使更多華裔合格 移民來美,增加的華裔人口,再由列治文區 往南伸延至日落區。潘耀琦說,日落區的房 價比列治文區低,更容易吸引華裔。經過數 十年的發展後,大量華裔遷入,日落區的房 子愈來愈貴,迫使華裔居民又向其他地伸延 ,找尋比較便宜的地方買房子。 位於東南面的寶多麗(肖化)及訪谷區, 是過去十多年來新興的華裔聚居地區。潘耀 琦說,過去訪谷及肖化的居民以非裔及西裔 占最高數,犯罪率高,華裔一向不喜歡。 潘耀琦又說,當房價愈來愈高,已達到無 法負擔的程度。但華人的意願多是置業,就 是大家常說的安居樂業,唯有選擇房價較便 宜的訪谷及肖化區。 「雖然不同地區的房價只相差數十萬元, 但對於工人來說,數十萬元就是很大的差別 。」潘耀琦說,為了置業,華裔只有冒險住 進訪谷及肖化區。近年東南面華裔多了、非 裔及西裔減少了,治安也有改善。 即使治安不太理想,潘耀琦說,全舊金山 市每個地區的房價只會升、不會降,與華人 社區文化也有密切關係。細看舊金山市的房 地產交易,買屋者多是華人,賣屋者極少是

華人。華人買了房子後多不會賣出,留給自 己的下一代,所以只會買,不會賣。因房子 供應少,買屋者多,舊金山房價不會下滑, 有了華人保值,肖化區也不例外。一屋難求 ,有房子出售,許多華裔搶著要買。

c肖化區聖布魯諾大道有多線公車直 達舊金山市中心區及華埠。 (記者李秀蘭/攝影) f肖化自成一區,商圈聖布魯諾大道 各類商店都有,十分齊全。 (記者李秀蘭/攝影)

商圈樣樣全 獨缺眼鏡店 肖化區聖布魯諾大道有多線公車直達舊金山 市中心區及華埠。 (記者李秀蘭/攝影)

「舊金山上海協會」創辦人兼會長李美玲 是偶然機會,由東灣遷到肖化區,至今已滿 20年,她一手創辦開業的中餐館「鈴鈴小館 」就在肖化區商圈聖布魯諾大道(San Bruno Ave.),已成為肖化區的地標。 李美玲在上海出生,在香港長大,移民來 美後先住在東灣。李美玲說,移民來美後她 取得房地產經紀執照,1997年她的老闆看到 肖化區商圈一棟商住兩用的建築物出售,十 分便宜,建議她買下來。她親自到肖化區看 房子,結果她愛上了,喜歡其位置,不只在 商圈中心地帶,而且公車站就在旁邊,於是 她就決定買下來。 買下房子後,李美玲決定將原來的牙醫診 所改為中餐館。過去她從未經營餐館,是新 嘗試。當時肖化區只有少數的舊式中菜館。 她的「鈴鈴小館」是第一家北方菜的中餐館

,且她嘗試用開放式廚房。 開業以來,生意很好,吸引不同族裔的顧 客。李美玲說,因為生意好,客人多,四、 五年下來十分疲累,就將餐館賣給員工接手 經營至今,仍然受到居民顧客的歡迎。 住在肖化區已整整逾21年,李美玲也愛上 肖化區,成為該區社區領袖,替華裔居民商 家爭取權益及服務。三年前她創辦的「舊金 山上海協會」,也以肖化區為該會基地。 李美玲說,肖化區吸引大量華裔遷入,有 許多獨特條件。與日落區比較,肖化區的陽 光更多,更加溫暖,且交通方便,公車直達 華埠及市中心區,只需要20分鐘。肖化區又 在101公路旁,南下聖馬刁縣及到機場都很 方便。 李美玲說,肖化區的商圈樣樣俱全,銀行、 餐館、中藥店、診所都有,唯獨少了眼鏡行。

過去十多年肖化區商圈的華人商店愈來愈多。

(記者李秀蘭/攝影)

鈴鈴小館是肖化區首家北方菜館,經營20年 後已成為該區的地標。 (記者李秀蘭/攝影)

舊金山寶多麗區(肖化)獨立屋近期成交表 成交日期 2018年2月9日 2018年1月9日 2017年12月29日 2017年12月11日 2017年11月24日 2017年11月17日 2017年11月17日 2017年11月 9日 2017年11月 8日 2017年11月 8日

地址

成交價

420 Burrows St. 132 Colby St. 35 Girard St. 209 Somerset St. 844 Colby St. 825 Woolsey St. 94 W View Ave. 314 Felton St. 469 Oxford St. 393 Sweeny St.

房型

146萬 130萬 117萬 101萬 70.5萬 136萬 88萬 103萬 160萬 114萬

面積

2房2.5衛 4房 3衛 3房 2衛 3房 1衛 2房 1衛 3房 3衛 2房 1衛 2房 1衛 3房 3衛 3房 2衛

1250呎 1960呎 1254呎 1405呎 836呎 1992呎 850呎 1350呎 1703呎 1814呎

來源:https://www.realtor.com/soldhomeprices/Redwood-City_CA

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B2 房地產專題 A22 房地產專題

智 閎

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灣區地產

worldjournal.com

2018年2月11日 星期日 SUNDAY, FEBRUARY 11, 2018 2018年2月11日 星期日 SUNDAY,FEBRUARY 11,2018

紅木城火了 躍灣區新貴

地點好  灣區中間點 學區好  具升值潛力 房源好  有海灣美景 紅木城市中心的拱門牌坊, 已是知名地標。 (記者李晗/攝影)

記者李晗╱專題報導 紅木城(Redwood City)是聖馬刁縣的 首府,地理上位於灣 區中半島的中間點。 相較於華人聚居的灣 區城市而言,紅木城 的華裔比例偏低,國 際知名度不高。上 世紀時,也一直流 傳著「死木城」( Deadwood City)的說 法,形容城市的發展 黯淡。然而,現在的 紅木城已經今非昔比 ,房價高企,科技企 業林立,成為灣區眾 城之中一處冒起的新 貴。

獨特 定位

從舊金山驅車前往聖荷西,距離約為50哩 ,而紅木城恰好位於中半島的中間位置。因 此從紅木城出發,往北走去舊金山,或是往 南走去聖荷西,都是25哩左右,距離適中。 紅木城靠近鄧巴頓大橋(Dumbarton Bridge ),距離東灣即華人眾多的佛利蒙市也是20 哩左右。

矽谷北端 科技企業林立 紅木城被視為矽谷的北端,包括甲骨文( Oracle)公司在內的眾多高科技企業進駐於 此,成為當地的龍頭企業。 同時科技企業也聚集在紅木灣一帶,即紅 木城靠東北邊的一處灣口市區。地理上看, 紅木城也毗鄰臉書所在的蒙洛公園市,靠近 矽谷的核心一帶。

白人城市 華人比例不高 雖然華人在灣區人數眾多,但是個別城市 比例未必高。紅木城整個城市人口約為8萬

,亞裔人口約占10%,城市人口以白人為主 ,占60%。 不過城市之中,華人經營的中餐館或者亞 洲餐館並不少,當地民眾想要不出紅木城就 吃到中式料理也並非難事。

房價不菲 中間價位150萬

屋崙 舊金山

舊金山灣

如果談起灣區房價,給 人的印象就是昂貴, 紅木城亦不例外。 房屋訊息網站 Zillow的數據顯示, 紅木城 當前紅木城的房屋中 間價位155萬,租金價格是 ◎學區優良 3900元,均高於灣區整體水 ◎坐擁美景 平。 位置 灣區西部、 ◎近矽谷核心 另外,像是紅木灣一 金山半島東岸 ◎交通便 帶的房子,要 利,北上南 價200萬,也 面積 19平方哩 都只是家常 下都暢行 便飯。 人口 約8萬人

紅木城

聖馬刁縣政法中心 歷史底蘊深厚

聖馬刁縣人口約為70萬,縣內所有的 大政方針,也都是在紅木城這座不足9 萬人的安靜小城決定的。縣政府、縣議 會都在紅木城內,因此也就是名副其實 的聖馬刁縣政治中心。 市中心的法院開啟於1910年,也是整 個聖縣內的第一個高等法院,直到1998 年停用。如今法院原址已經成為新的城

市地標——聖馬刁縣歷史博物館(San Mateo County History Museum)。 這個位於市中心的舊時法院(Old Courthouse)1910年啟用的時候也是聖馬刁 縣內唯一一個高等法院,處理縣內的案件, 包括遺產爭執、保險賠償以及交通違章等司 法訴訟。法院也用於許多宣誓儀式,比如新 的法官宣誓就職。

遷入法院舊址的聖馬刁縣歷史博物館印證 著整個縣歷史的流變。展出包括最早期的土 著人居住文化;也有老式的交通工具,體現 聖馬刁縣上世紀初時的交通情況;以及這將 近150年間,聖縣內的華人,愛爾蘭人,義 大利人的移民歷史;曾經法院的法庭房間, 也是歷史博物館的一處展覽 (右圖,取材自 歷史博物館網站)。

位於紅木灣一帶的房源,帶有海灣風景,讓許多買家心動。

(記者李晗/攝影)

跑遍灣區 他砸200萬落腳 入住24年 她見證死木復甦 花了大半年時間在灣區尋覓,金融創業者 華人胡傑瑞(音譯)最終花了200萬元買下 了紅木城(Redwood City)市內的一套獨立 屋。「我買房子的過程是比平常人久一些。 」胡先生說:「這裡的市場太火熱了。」 胡傑瑞今年25歲,曾經是留學生的他,畢 業後在芝加哥工作過,如今在灣區創立金融 服務公司。來到舊金山灣區2年左右,他在 父母的資助下,著手買房子的大事。「因為 灣區房價很貴,自己不能負擔,爸媽也參與 投資,也算是為了將來投資。」 然而胡傑瑞一踏入房市,就被灣區的房市 文化給震驚了。「以前在芝加哥,市場都不 溫不火。」他表示,芝加哥的房子,標價多 少就是多少,有時和賣家說一下房子的不足 之處,甚至還能便宜點就買到。「但在舊金 山灣區,市場上列出的房子幾乎都必須要加

價才能買得到。」 為了買到心儀的房子,胡先生也跑遍了灣 區。他表示除了舊金山城裡,其他灣區地帶 他都看過,前前後後一共七、八個較為滿意 的房子。但是房子要麼是加價不夠高被他人 買走,要麼就是他後來得知房子曾經出過命 案讓他感到忌諱,所以大半年的尋覓,都只 能空手而歸。 「最終我是改變策略,在紅木城的紅木灣 看中一套180萬的房子,我提前向賣家出價 200萬,並附上了一封寫得很好的信函,才 最終敲定」。 這個位於紅木灣的雙層獨立屋,面積約 2000呎,3房2.5衛浴。之所以是胡先生的心 儀之選,主要就是房子可以看到海灣風景, 同時紅木灣一帶的學區好,房子也有升值潛 力。

住在紅木城已經24年的華人王童亞( Tonia,音譯)慶幸自己是一個幸運的「早 期遷入者」。 因為相比20年前,如今的市內房價可謂高 不可攀,「現在我那房子可以賣到250萬了 ,我自己都買不起自己的房子了」。 走在紅木城的市中心,清晰見到城市地標 性的拱門牌坊,寫有大大的「Redwood City 」。沿著市中心百老匯街(Broadway)走, 一排的商鋪之中,一個中式牌匾寫的「臥虎 藏龍」格外顯眼。這就是王童亞經營的中餐 館。 24年前剛搬來紅木城時,王童亞就已經入 住在市内的紅木灣一帶,也在當地開設了中 餐館。後來她看準了時機,在紅木城市中 心也開設了中餐館,生意一直不錯。她表 示,以前紅木城也被戲稱為「死木城」(

Deadwood City),因為市府規畫中規定,市 中心不能蓋高樓,因此商業發展一直不算勃 興。後來城市規畫改革,城市的商業發展才 恢復生機。 紅木城的華人一直不多,亞裔的比例維持 在10%,和旁邊的佛斯特市(Foster City)大 量華人聚居的情況很不同。王童亞認為,如 今開20分鐘車,即可以去到挺遠的地方,中 餐館中國超市一應俱全,因此華人若是生活 在此也是方便的。 王童亞也表示,自己在紅木城的市中心經 營的中餐館,客源以白人居多,菜色口味也 會配合白人口味作調整。 談及市內的交通,王表示許多人會選擇騎 腳踏車或者開車。治安方面,紅木灣一帶的 治安很好,而市中心一帶偶爾會有個別流浪 遊民。

紅木城近期獨立屋成交表 成交日期 2月5日 1月31日 1月31日 1月30日 1月26日

地址

成交價

1826 Maddux Dr, Redwood City,CA 94061 230萬 18 Los Cerros Rd, Redwood City,CA 94062 219萬 3515 Highland Ave, Redwood City,CA 94062 153萬 104 Wellesley Cres, Redwood City,CA 94062 235萬 917 Durlston Rd, Redwood City,CA 94062 322萬

房型

面積

建築年代

4房3衛 3房2衛 3房2衛 4房2衛 4房3衛

2730呎 3050呎 1440呎 2200呎 3540呎

2007 1986 1961 1918 1929

來源:https://www.realtor.com/soldhomeprices/Redwood-City_CA

紅木城市中心街道上也有不少寫著中文招牌的中餐館,寫著大大的中文。

(記者李晗/攝影)

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智 閎

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B2 房地產專題 A22 房地產專題

金 山

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2018年2月4日 星期日 SUNDAY, FEBRUARY 4, 2018 2018年2月4日 星期日 SUNDAY,FEBRUARY 4,2018

亞 裔

英格賽區 學區房吸 投資客 搶市! 不惜高價購入  翻新! 可以大省成本  轉賣! 大幅抬價脫手 舊金山

灣區地產

記者黃少華╱專題報導

位於舊金山南部的英格賽區( Ingleside)是舊金山市少有的 純生活區。便利的公共交通、發達的高速公路網、一流的學區、寧靜的 環境、周邊區域完善的生活配套設施、相對較低的犯罪率……這些有利 條件吸引眾多亞裔居民選擇在這一區安家。目前,在這塊只有210.56 畝的土地上,算上為數不少的大學生租客,人口總數大約在8萬人左 右,而亞裔的比例約占60%。

舊金山 州立大學

舊金山 市立大學

101

位置

舊金山南部 101

英格賽區

德利市

面積 人口

210.56畝

約8萬人

英格賽區與海洋區交界處的Ocean Avenue有大量華人經營的小商業。(記者黃少華/攝影)

交通完善 沒車也能暢行 黃涵清是來自中國河南的留學生,2013年 至2017年就讀於舊金山州立大學金融系,畢 業後在舊金山金融區找到一份理想工作,並 於去年下半年搬到英格賽區居住。她表示, 整個社區很安靜,鄰居也很友好,她很喜歡 居住在這一個區域。 對於並非有車一族的黃涵清而言,上下班 的公交服務對她至關重要。 上班日的早上,她會在家門口搭乘29路 MUNI公車前往Balboa Park捷運站,轉乘灣 區捷運前往金融區上班,全程大概只需要40 分鐘。如果時間不算太緊張,她步行8分鐘 前往地鐵舊金山州立大學站,搭乘M線也能 直達金融區。 劉星宇是舊金山市立大學海洋區總校一年 級新生,29路MUNI公車也是他前往學校的 重要交通工具。他介紹,從家門口搭乘公車 前往學校只需要5分鐘。有時候要前往市中 心4街的分校上課,總校門口的8路MUNI公 車和地鐵K線列車都是他很好的選擇。 而在南市場區(SOMA)上班的華裔居民 劉宏,偶爾會駕車或搭乘UBER前往工作目 的地。他只需要經Balboa Park捷運站Ocean Avenue出口處的280公路北行入口,即可快 速抵達市區。 三人均選擇了居住在英格賽區,完善的交 通網成為了最具決定性的因素。

住得安心

873元,房屋平均租金達到3950元,三項數 據相較於2016年都有小幅度上漲。

購物便利 名校坐鎮

生活配套齊全

但即使租金大幅上漲,黃涵清依然認為, 選擇英格賽區居住是完美的選擇,原因是周 邊區域有便利的購物條件和完善的生活配套 。她說,英格賽區在Stonestown購物中心和 Ocean View中間,所以平常去購物的選擇就 相對多一點。 在Ocean Avenue上,西邊有Target,東邊有 Whole Food,兩大超市中間還有不少華人經 營的餐館、菜市場、奶茶店、西餅店、五金 店、汽車修理廠等眾多小商業,對她來說是 相當完美。 舊金山市立大學海洋區總校與舊金山市立 圖書館英格賽區分館的交界處有一家名為 Philz Cafe的咖啡店。除了聖誕假期和暑假, 劉星宇和幾位學習夥伴常常在課餘時間前去 那裡點上咖啡,一起做功課以及討論問題。 他介紹,英格賽區圖書館是安靜查閱資料的 理想場所,而需要集體討論問題時,旁邊這 家提供免費Wifi的咖啡店絕對是理想之地, 因而常常一位難求。

免費辦學 人口紅利顯現

此外,相對較安全的小區環境讓他們不太 計較其實已經水漲船高的租金,而決定長住 於此。 以黃涵清為例,與兩位室友合租一套連棟 屋二樓的三房一廳單位,每人一個房間,她 個人需要支付的月租金達到了1250元。而在 五年前,舊金山州立大學學生整體合租二樓 的全部空間,僅需交租2400元,平均每個房 間的月租金僅800元。五年時間,租金漲幅 達到56%。 C-21 Realty Alliance房地產經紀人Tyson Li 提供的數據顯示,英格賽區去年房產交易的 售價中位數為101萬2500元,平均每平方呎

已故舊金山華裔市長李孟賢去年2月6日正 式宣布,舊金山每年撥付540萬元,讓住在 舊金山市的加州居民從去年秋季開始免學費 就讀市立大學,這標誌著舊金山成為全美第 一個讓所有學生免費就讀社區大學的城市。 受此利多政策影響,舊金山市立大學近10 年來第一次實現註冊率上升,去年秋季入 學人數達到4萬5482人,較前年同期上升了 11%。 學生人數的明顯增長,同時也帶旺了英格 賽區的樓市。 灣區房地產公司JS Realty經紀人蔡漢基( Jack Tsai)指出,由於靠近市立大學和州立 大學,學生數量眾多,英格賽區不少物業的 出租對象是學生或其家庭,住房需求非常旺 盛。另一方面,每當聖誕假期和暑假來臨, 當學生紛紛回家或外出度假,人數驟減之下

位於407 Lakeview Avenue的一座三層 高連棟屋全面翻修後,賣出了118萬元的好 價錢。 (圖:蔡漢基提供)

免費市大政策給舊金山市立大學帶來了大 量生源,也有效推動了英格賽區房地產投資和 租賃市場的發展。 (記者黃少華/攝影)

不計較租金高

,又會使得小區格外安靜。良性的人口變化 交替呈現,也讓英格賽區的房源開始變得緊 張,交易價格增長迅速。

擁Lowell高中 華人家庭普遍較重視子女的教育問題。蔡 漢基介紹,舊金山的學位往往是就近派發, 華人家長對學區房的爭奪也是日趨激烈。他 說,舊金山最好的高中——Lowell高中距離 英格賽區僅1英哩的距離,不少亞裔家庭為 孩子入讀名校,會選擇在這裡置業,情況跟 中半島的巴洛阿圖市(Palo Alto)類似。 蔡漢基舉例說,位於407 Lakeview Avenue 的一座三層高連棟屋,建築面積是1485平方 呎,只是三樓為3房和1.5衛浴的設計規格, 還有廚房、飯廳、原始狀態的車庫、一個新 的地下室。這個單位的開價僅為90萬元,去 年11月21日的最終成交價是118萬元,溢價 高達28萬元。他介紹,新的屋主是亞裔人士 ,購房時有將此作為學區房自住的考量,也 可以考慮出租給附近學校的學生,很適合投 資。 另外一棟位於371 Bright Street的三層高獨 立屋,建築面積是1290平方呎,三樓為3房2 衛浴的規格。這個物業的開價是95萬元,但 去年7月24日的成交價達到115萬元,溢價整 整20萬元。 蔡漢基分析,受到學區房需求快速上漲影 響,英格賽區狹小的區域內,房屋庫存已經 非常少,很多買家為了得到心儀的房屋而不 得不高價購入,也使得區內居民結構呈現出 亞裔和中高收入者比例大幅上漲的態勢。 他認為,華人買家懂得裝修,往往會選擇 相對陳舊卻物有所值的房子自行翻新,可以 節省很多成本,而華人賣家常常會將手上的 房屋翻修一新之後再賣出,可以大大提高房 產的實際售價。

英格賽區寧靜的居住環境是不少投資者的 考慮因素。 (記者黃少華/攝影)

舊金山地鐵K線列車從英格賽區圖書館門前 經過。 (記者黃少華/攝影)

近英格賽區圖書館的一家咖啡店常吸引市 立大學眾多學生光顧。 (記者黃少華/攝影)

英格賽區近期成交物業表 Street Address

Sale Price

90 Entrada Ct,San Francisco, CA 94127

1380000

2

685 Victoria St,San Francisco, CA 94127 615 Junipero Serra Blvd,San Francisco, CA 94127 344 Moncada Way,San Francisco, CA 94127 5 Lunado Way,San Francisco, CA 94127 135 Cerritos Ave,San Francisco, CA 94127

1270000 1645000 1415000 998000 1000000

4 3 4 2 5

Beds Baths Sq Ft 2

Lot Size

Property Type

Year Built

1650 4756 Single Family 1926

4 2480 5436 Single Family 3 2448 4996 Single Family 3 1778 5510 Single Family 1 1370 6560 Single Family 4.5 3535 9822 Single Family

1924 1927 1925 1925 1925

(製表:黃少華)

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A22 灣區地產

2018年1月14日 星期日 SUNDAY,JANUARY 14,2018

孩 子

柏克萊 華人置產助 求學

人文 小城

灣區地產 記者劉先進╱柏克萊報導 對在柏克萊居住近兩年的柏加 大學生余青妮來說,柏克萊是她 去打針時醫生的噓寒問暖,是風 格多變的餐廳,是「舌尖上的中 國」,是步行10分鐘就能滿足吃 喝玩樂需求的地方,這是一座人 文氣息濃厚的溫馨小城。

坐擁柏加大 引領全國自由風氣 步行10分鐘 吃喝玩樂都能滿足 捷運超便利 到金山不用半小時 公布的2018年最佳大學排名,柏加大在全國 最佳公私立大學中排名第21,同時還是最佳 公立大學榜首。 柏克萊還是思想自由相容並包的城市。去 年多次有大型遊行,數千人曾倡議「齊抗仇 恨」(Rally Against Hate),以抗衡右翼團 體在當地的示威。

柏克萊2016年人口為11萬2580人,亞裔 為2萬1690人,占總人口的19%。提起柏 克萊,不得不提柏克萊加大,根據美國新 聞與世界報導(U.S. News & World Report)

地點

舊金山灣區東北部

面積

45.82平方公里

人口

11.2萬 (2016年)

舊金山灣 舊金山灣 列治文 列治文

柏克萊

◎歐風建築吸睛 ◎柏加大名氣響 ◎人情濃超溫馨

舊金山 舊金山

餐飲│風格多樣

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根據美國新聞與世界報導公布的2018年最佳大學排名,柏加大在全國最佳公私立大學中排名 第21,同時還是最佳公立大學榜首。 (記者劉先進/攝影)

「舌尖上的中國」 余青妮在市中心租房居住,很享受這裡的 居住和人文環境。她說,柏克萊有兩個捷運 站,靠著捷運四通發達的線路,交通很方便 ,去舊金山只需要20多分鐘,「我喜歡看金 州勇士的比賽,到甲骨文球場也能乘坐捷運 ,不用怕堵車,快捷便利。到學校的公交線 路有三、四條,一下公寓樓就能坐公交車, 也不用擔心上課問題。」 余青妮最喜歡柏克萊風格多樣的餐廳,無 論是中國餐廳,還是日本菜、泰國菜、韓式 料理,口味多變,「市中心的泰國菜,口味 正宗,每次排隊都要20多分鐘。附近的中餐 館甚至還有肉夾饃、羊肉泡饃、手擀面吃, 特別有家鄉風采。聞名日本的一風堂麵館開 業不到半年,每次過去也是人潮湧動,排成 長龍。去年學校附近連續開了兩家奶茶店, 有時上課累了喝杯奶茶,輕鬆愜意。」 余青妮說,不像很多城市有大型超市, 柏克萊市中心的超市都是中小型,無論是 Target,還是Trader Joes,一下樓就能買東西

,很是快捷。另外,市中心還有三家電影院 ,並有影劇院可觀看戲劇,文化活動也不少 ,「基本上步行十分鐘,吃喝玩樂全部能搞 定,完全不用開車。以後如果在附近工作, 我一定住在柏克萊市中心。」 讓余青妮最難忘的,是柏克萊濃濃的人情 味,「也許是因為大學的原因,人與人之間 很友善,無論是對轉學來的學生,還是國際 學生,學校都有專門辦公室提供服務,就連 列印個東西,也有前台服務仔細回答。上次 去學校附屬診所打疫苗,我很怕打針,醫生 特別暖心,不斷聊家常,安撫我的情緒,打 完針,還有蘋果汁喝。」

柏克萊建築風格多變,還有歐式風格。 (記者劉先進/攝影)

住房│供不應求

歐風建築超吸睛 因為學生多,學校周邊的房子供不應求, 租金一直都在上漲,月租漲價幾百元很正常 。余青妮租住的公寓為兩房兩衛一廳,共住 了3個人,有個同學住客廳。月租從1050元 到1550元不等,總計3950元,房租合同是一 年一簽,去年開學和室友商量答應續租,月 租共漲了115元,「如果斷了合同再租,又 不是這個價錢。」

Coldwell Banker 公司柏克萊辦公室房產經 紀人胡宇(Jackie Hu)說,柏克萊的房子很 多建於上世紀30到40年代,有的建築特色甚 至有歐洲風格,再加上柏加大的名氣,柏克 萊引領全國自由風氣,周邊社區餐飲業各具 特色,所以在很多人眼中,柏克萊情感上的 價值舉足輕重,不少人以居住在這為榮。 她表示,柏克萊山多平地少,有的房子後 院不大,再加上學校質量分布不均勻,所以 剛開始一些華人並不喜歡。「但現在有些改 變,比如我聯繫的柏克萊買家中,有30%是 華人,置產是為了讓孩子在這邊上大學。」 胡宇說,之前有一個白人客戶,有三個孩 子在柏克萊唸書,考慮到租房月租需要3000 到4000元,一咬牙花費近140萬在柏克萊山 購置房產(下圖,記者劉先進攝影)。

柏克萊近期成交物件表格 Street Address

City

2137 Woolsey St 1198 Cornell Ave 671 Woodmont Ave

Berkeley Berkeley Berkeley

1206 Allston Way

Berkeley

2550 Dana St 1401 Acton Cres

Berkeley Berkeley

$1,066,070 $840,000 $1,106,000

2 2 3

1 1 2

1,072 786 1,506

Lot Size 3,800 2,772 5,047

$987,000

$997,000

3

2

1,678

4,000

Multi Family

1929

$387,500 $749,000

$387,500 $735,000

1 2

1 2

700 1,014

700 2,400

Condo Condo

1962 1943

List Price $799,000 $629,000 $885,000

Sale Price

Beds Baths

Sq Ft

Property Type SingleFamily Single Family Single Family

Year Built 1910 1938 1941

氣候│不冷不熱

灣區最宜居城市 在胡宇看來,柏克萊的氣候優勢也成為 此地宜居的重要因素。柏克萊算得上氣候 最舒適的灣區城市,既不像舊金山一樣終 日陰冷、多雲,又不像南灣城市天氣炎熱 ,且風速不大,居住舒服。而且南灣很多 大型公司都在柏克萊設置有大型班車接送 點,不用長途開車,上班也方便。

美食│名人朝聖

擁全美最佳餐廳 位於柏克萊1517 Shattuck Ave的Chez Panisse曾被「美食雜誌」(Gourmet Magazine)評選為全美最佳餐廳,接待過 前美國總統柯林頓、達賴喇嘛等名人。 沃特斯(Alice Waters)1971年創辦餐

柏克萊的Chez Panisse餐廳曾被「美食雜誌」(Gourmet Magazine)評選為全美最佳餐廳,接待過前美國總統柯林頓、達賴喇嘛等名人。 (記者劉先進/攝影)

廳,被稱為全美飲食界教母級的人物。她 率先在全美開創從農場到餐桌運動(farmto-table),引領有機食物之風,區域新鮮 的有機食物是餐廳的招牌之一。菜品均購

自農民種植的季節性作物,彼時的美國多 數餐廳都採用冷凍或罐裝蔬菜。也因此, Chez Panisse每天的菜單都不一樣。 Chez Panisse總經理謝爾曼(Jennifer

Sherman)表示,有機食材更能保護土地, 食材經過長途運輸後味道會變差,所以餐 廳全部使用本地新鮮食材,保持味道鮮美 ,也讓顧客感受本地的風情和口味。


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智 閎

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A22 灣區地產

灣 區

2018年1月7日 星期日 SUNDAY,JANUARY 7,2018

密爾比達 亞裔入住熱點 揭密3吸力  房價親民多了  生活機能誘人  發展潛力驚人 購屋置產是美國夢重要的一環,新移民在灣區打拚,都希望有朝一日擁

前言 有自己的屋子,安家立業;有了第一棟,也會想再有一棟物業,作為穩當

灣區地產 記者李榮/專題報導 「我來灣區快十年,都住密爾比 達(Milpitas)。密爾比達很方便 啊,到哪裡都不算太遠,餐廳選擇 又很多。」工程師楊茲順,碩士畢 業後從佛羅里達搬來灣區,因為工 作關係,就近在密爾比達租屋。他 幾年前買房仍選擇密市,一方面能 就近上班,另一方面相較於庫比蒂 諾、薩拉度加等傳統的華人聚集區 ,密市的房價親民多了。 位於灣區東南的密爾比達,居民只有7萬 多人,與灣區很多其他的小型城市規模差不 多。但特別的是,該市超過六成以上的人口 都是亞裔,其中華人、印度人、菲律賓人、 越南人都不少;而且依據統計,密爾比達居 民有超過一半都是「外國出生」,在全美國 所有稍具規模(超過6萬5000人)的城市之 中,排行第五,也是南灣新移民比例最高的 城市。 擁有四分之一華人血統的密爾比達前市長 艾和諧(Jose Esteves)就是菲律賓移民,他

奧克蘭

的投資,乃至給下一代的禮物。 灣區這一波房地產熱屢屢成為全美國的話題,面對可能是您一生中最大筆的投資 ,作足功課再進場才是王道。本報記者群長期觀察報導這塊土地,看過熱鬧也研究 門道,將陸續撰寫「灣區房地產專題」,從各城市或區塊的導引、專家實用知識分 享,到特別個案介紹、過來人經驗談等方方面面深入報導呈現。

舊金山

美國夢不再抽象,每周的房地產專題希望能助您跨出投資置產的每一步。

33歲才移民來美,創下紀錄、前後擔任了12 年市長,2015年才卸任。 「生活機能最吸引我,很方便。」來自台 灣、在密市住了十多年的Alice指出,密爾 比達就在237與880公路的交口,無論往西到 山景城的方向、往南到庫比蒂諾,還是要往 北到東灣都很便利。如果880公路塞車,還 可以走680公路,選擇很多,「當然,這幾 年交通是愈來愈擠了,不過灣區哪邊不塞車 呢?」 六、七年前在密爾比達置產的她指出,當 時因為上班的公司就在聖荷西與密爾比達交 界處,因此選擇在密市買房。當時正值金融 海嘯過後的房產低檔期,市場上滿是法拍屋 與短售屋(short sale),她以40多萬的價格 買下一戶三房的物件,至今市價已快翻了一 倍,「還好當時有買,有房子心裡還是比較 穩定,而且也就當強迫儲蓄。」 還是單身的Alice說,這幾年房價與房租

舊金山灣

都在上漲,記得2010年她住在桑尼維爾租屋 時,一間獨立門戶、水電全包,停車場有電 動門的套房(studio),還只要約900元。後 來景氣復甦,灣區租屋不斷推高,現在同一 間套房每月租金至少需要1600元。而密爾比 達的租金也持續上漲,她家中三個房間,自 住一間,另外兩間出租, 每月房租收入也 從剛買房的1300元,上漲到1900元,幾乎就 是房貸支出。 「新移民多,市場活躍吧。」Alice表示 ,密爾比達的特點之一,就是這十幾年來的 新建案多半是公寓(Condominium)或者連 棟屋(townhouse),而不是傳統的獨棟屋 (single-family house);但現在很多亞洲來 的移民對公寓這種高密度住宅不但不排斥, 還覺得煩惱少,「亞洲房子不是更小嗎?公 寓不用煩惱前、後院,有的還有電梯、豪華 社區中心、健身房,特別是剛來的單身族或 是小家庭住起來都沒問題。」

全美第5大城 密爾比達 ˙超過六成以上的人口都是亞裔。 ˙居民超過一半都是 「外國出生」。 ˙南灣新移民比例 最高的城市。

地點

舊金山灣區東南部

面積

35.27平方公里

人口

7.753萬 (2016年)

位於237與880公路交界的Milpitas Square餐廳與商家聚集,是南灣傳統的華人聚集商場。

魅力添色 捷運通車在即 北加州台灣工商會副會長、美新房屋管 理業主蔡瑞聲(Jackson Tsai,右圖,記者李 榮攝影)分析,密爾比達算是交通樞紐,有 北加州最大室內暢貨賣場「Great Mall」, 又有本地最大停車場的大華超市,Cisco、 Maxtor、LSI、Adaptec、Intersil、KLA-Tencor 、SanDisk等大公司的總部也在密市,發展 潛力十足。而且,密爾比達上接佛利蒙,離 聖他克拉拉的英特爾、Nvidia等高科技聚集 地不遠,到美超微(Super Micro)、富士康 等公司也很方便,讓許多華人移民決定落腳 密市。 「密爾比達愈來愈貴,也愈來愈值錢。」 蔡瑞聲認為,除了地點以外,密爾比達因為 大量華人及印度人的遷入,密爾比達高中已 經9分,SAT成績及升學率直追半島和南灣 傳統明星學校。另外,密爾比達捷運站即將 要通車,也會是一大催化劑, 「不久前佛 利蒙小台北Mission Warm Spring附近地鐵站 通車後,讓附近房價在幾個月內漲了15%, 漲幅相當驚人。而同樣的,現在密爾比達, 也因為同樣的原因,房價正在如火如荼地上 漲。」 另一位房地產經紀人、Crossbay Group負 責人Eric Chang也指出,根據美國人口普查 局資料,密爾比達從2010年到2015年的人口 成長了近一成,亞裔人口更是成長近兩成, 其中華裔人口增加15%,印度裔增加了32% ,顯示密爾比達成為了亞裔人口選擇居住的 熱門地點。

他認為,亞裔族群與傳統美式生活居住習 慣略有不同,亞裔更在乎居住地的便捷度以 及生活機能,特別是對於事業剛起步、處於 拚搏期的年輕家庭,密爾比達成為很受歡迎 的選擇。 「早期人們對於密爾比達的印象,不外乎 就是那股『特殊的氣味』,但在在地居民的 團結及努力奔走爭取下,近年也得到很大的 改善。」Eric說,雖然紐比島垃圾場仍在繼 續使用,但總是會有使用空間的限制,未來 肯定會關閉,屆時密市房價上調幅度將很令 人期待;另一個角度來說,密爾比達新建案 多半是公寓型的產品,就算偶爾有味道,其 實居民回家後也不至於太受影響,「如果是 獨棟屋常在院子烤肉,那就比較煩惱了。」

淡季不淡 還有補漲空間 蔡瑞聲說,傳統上年底是房地產淡 季,但是今年灣區都呈現「淡季不淡 」的情形。 他表示,「這波灣區房價整體漲 勢以舊金山市、巴洛阿圖、山景城 為領頭羊,也就是我們房地產業者 說的『雙蛋黃區』, 但因為Apple、 Facebook、Google等大公司積極的招 聘員工,供需不平衡,也讓灣區租屋 及買賣市場持續往上。蛋黃區今年到 現在為止漲幅超過15%,但密爾比達 、北聖荷西一代漲幅約10%,預料將 有補漲空間。」

密爾比達亞裔居民超過六成,新移民也很 自在。 (記者李榮/攝影)

(記者李榮/攝影)

一級戰區

並以溫馨安全為賣點;而密爾比達也是目前 南灣少數有多家建商聚集的戰區,也可能是 南灣最後一波大面積土地重畫區。

特色建築搶市

商機無限

密爾比達因應捷運開通,附近 規畫一些新重畫區,多家建商( Builders) 都正在蓋新房,以連棟 屋與公寓為主。主要建商包括Toll Brothers、Dr. Horton、 Pulte、 Lennar 等,這幾家建商以蓋豪華型的特色 建築為主,每家建商都有自己的特 色。如建商Lennar的特色是建材好, 房型摩登;Toll Brothers具傳統名氣 ,設計高大尚;Dr. Horton在空間設 計上有獨到的作法;Pulte則以精緻 的設計為訴求。因這幾家建商都拿 到相當面積的土地做規畫,所以有 空間可以打造「社區型」的空間,

兩房物件最火 房地產經紀人、Crossbay Group負 責人Eric Chang指出,過去1年來隨著 密爾比達捷運站接近完工、Google進 駐聖荷西中心的利多,以及就業市場 持續暢旺,密爾比達房價持續升溫。 2016年密市中位成交價約80萬,2017 年至11月為止則已經突破89萬,漲幅 超過10%。其中,兩房的物件更搶手 ,價格成長超過13%,很可能就是因 為首購族看重密爾比達的便捷與生活 機能。首購族因為原本三房的物件漲 過了原本設定的預算,使得原本多半 屬於投資客選擇的兩房產品,成為自 住客的選擇,加入競標的行列。 他表示,目前市場的存貨還是處於 歷史低檔期,每一個新物件都吸引了 眾多買家競價。密爾比達與去年相比 ,平均出售日從14天下降到12天,大 部分更是不到一周就售出;面對灣區 龐大的住房需求,就連新建房也採取 了抽籤甚至競標加錢的方式,往往在 樣品屋還沒蓋好時就已經銷售一空。

案例 觀察 位於Great Mall附近的「The Pine」社區 ,是密市傳統社區,位置便利、環境也不 錯。日前一棟1965年的獨棟屋 (上圖,蔡 瑞聲提供) ,室內面積1692平方呎,開價 89萬,後來一位華人買家以110萬全現金 買下。這類物件多半是白人屋主、白人經 紀賣房,華人經紀帶著華人買家看房。

此外,以11月剛成交的三個物件為例, 一間三房、室內1622呎的公寓,開價89.9 萬,最後成交94萬;另一間三房室內1100 呎、占地6120呎的獨立屋,開價89.9萬, 賣出95萬;另外一間四房室內1824呎、占 地5500呎的獨立屋,開價99.9萬,更是以 116萬的高價賣出。

密爾比達近期成交物件表 Street Address 2045 Lee Way 1345 Coyote Creek Way 360 Valmy Street 56 Lonetree Court 1635 Starlite Drive 516 Walnut Drive

City

List Price Sale Price Beds Bths Sq Ft Lot Size

Milpitas $899,000 Milpitas $995,000 Milpitas $899,000 Milpitas $999,900 Milpitas $899,950 Milpitas $838,888

$940,000 $1,050,000 $950,000 $1,160,001 $1,100,000 $1,050,000

3 3 3 4 5 3

3 3.5 2 2.5 2.5 2

1622 1788 1100 1824 1692 1253

1254 1488 6120 5500 5000 8170

Property Type Condo Condo Single Family Single Family Single Family Single Family

Year Built 2014 2014 1958 1967 1965 1960

(Nov 2017,MLSListings)


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刊B2

體感−93℉! 美加爭當 最冷 全 球

皮膚暴露易凍傷…逾億人酷寒中苦熬

極地寒潮爆發,新罕州的華盛頓峰出現極度低溫,左圖為 華盛頓峰氣象觀測站及觀光景點;上圖為新州五月岬街上冷 得「冒煙」。 (新罕州州立公園、美聯社)

編譯黃秀媛╱綜合6日電 衝擊美國東岸的強烈冬季暴風雪終於過去, 嚴酷的北極寒流卻持續加強,從大湖區到東北部 6日都籠罩在徹骨寒氣裡,氣溫比平常低了20至 30度,不僅超過1億美國人得在酷寒中生活,更 對幾千萬名還在忙著清理積雪的民眾造成危險情 況。 從佛羅里達到新英格蘭和中西部北面,都發布嚴寒警 告,從堪薩斯到俄亥俄州也發布冰雨警告。大雪和酷冷 已造成至少18人喪生,包括北卡羅來納州有四個人車禍 喪生,德州也有三人死亡。 美東許多地區氣溫低到華氏零度 (攝氏零下18度)以下; 新罕布夏州華盛頓峰峰頂氣溫為華氏零下37度,加上時 速超過90哩的強風,感覺溫度低到華氏零下93度,與加 拿大安大略省的阿姆斯壯鎮爭奪全球最冷的地方頭銜。 佛蒙特州柏林頓氣溫為華氏零下1度,感覺溫度為零

質疑心智 踩到痛腳

下30度;費城和紐約都冷到華氏8度;康州哈特福氣溫10 度,感覺溫度為零下20度;波士頓氣溫11度;新澤西州 氣溫也只有個位數。 連更南部地區都未能逃過寒氣侵襲,巴爾的摩和華府 周末期間氣溫都降到個位數,比平常低了大約20度。 有些地區警告居民,在戶外皮膚暴露幾分鐘就可能凍 傷。從休士頓到波士頓等各地城市都加強把遊民送進收 容所。 國家氣象局說,東岸和中西部的酷冷將持續整個周 末,而且可能愈來愈冷,7日上午氣溫最低,新罕布夏和 緬因州氣溫可能降到華氏零下45度,連北卡羅來納都可 能冷到5至10度。 氣溫要到8日才會回升到冰點以上。紐約市下周氣溫可 望達到40度。 紐約甘迺迪國際機場6日出現華氏8度(攝氏零下13度)的 歷來最低溫。這座機場4日到5日因大雪關閉,一些旅客 的行程6日繼續延誤,因為中國南方航空一架班機在跑道 上擦撞到科威特航空的噴射機機尾。 (相關報導見A2)

美東大風雪過後,波士頓旁的昆西市,積雪比堆得人還 高。 (美聯社)

川普不服書:我是非常穩定的天才

編譯黃秀媛╱綜合6日電 剛出版的新書「烈焰與怒火:川普之白宮 內幕」質疑川普總統心智有問題,踩了他的 痛腳,顯然讓他覺得必須讓全世界知道他 心智很正常,而且非常聰明,因此6日一早 就發表連串推文,自稱是「非常穩定的天 才」(very stable genius)。 但是,川普在推特以及在大衛營倉促召開 的記者會的回應,反而使他的情緒穩定和精 神狀態再度成為華府關注的焦點。 川普一大早就連續推文說:「我這輩子兩

個最大的資產就是精神穩定(mental stability) 和非常聰明(really smart)。」 他寫道:「通俄門經過一年的仔細檢視, 證實完全是惡搞美國民眾,現在民主黨和他 們的哈巴狗,也就是假新聞主流媒體,使 出當年打雷根的手法,大談性情穩定和智 力的問題。」他說:「我從非常成功的商 人,變成頂尖的電視明星,再變成美國總 統(第一次嘗試就當選)。我認為這不只是非 常聰明,而是天才…而且是非常穩定的天 才!」

他後來會見記者時也顯然有備而來。擁有 賓州大學學士學位的川普說:「我上的是最 好的大學。我是非常優秀的學生,賺了幾 十億的錢,成為頂尖的生意人,又在電視做 了10年,非常成功,然後第一次選總統就當 選。」他把箭頭對準新書作者沃爾夫,宣稱 「我認為這根本是虛構的小說」,並抱怨美 國的誹謗法太弱。 他把在書中痛批他的前白宮策略長巴農也 拖下水,宣稱沃爾夫可能是經常亂整的巴農 帶進白宮的,而這是巴農現在忙著找工作的

原因。他也強烈反駁沃爾夫聲稱曾訪問川普 幾個鐘頭的說法。他說:「我很久以前為一篇 報導跟這個傢伙做過很簡短的訪問,我根本不 認得他,在白宮長時間訪問只是他想像的。」 川普的情緒穩定早就受到質疑,可是新書 的聳動描述和川普不斷地為自己的心智健康 辯護,更令人質疑他是否適任總統。 他自誇天才的推文引發無數譏嘲。前共 和黨聯邦眾議員華爾許(Joe Walsh)推文說: 「如果你必須告訴人家你是穩定的天才,你 就不是穩定的天才。」 川普的心智健康最近數月成為有線電視新 聞和民主黨國會議員的熱門話題,民主黨議 員甚至提案要求成立委員會,研究總統身心 是否適任,或是要副總統和內閣促使川普接 受身心檢查。 (相關報導見A3)

S073469-2

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No.14792

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灣區房產專題  

購屋置產是美國夢重要的一環,新移民在灣區打拚,都希望有朝一日擁有自己的屋子,安家立業;灣區這一波房地產熱屢屢成為全美國的話題,面對可能是您一生中最大筆的投資,作足功課再進場才是王道。本報記者群長期觀察報導這塊土地,看過熱鬧也研究門道,將從各城市或區塊的導引、專家實用知識分享,到特...

灣區房產專題  

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