Issuu on Google+

Stockholms Fastighetskalender

tidningen 2010 Stockholmsregionens excellence Spårbilen kommer allt närmare Södertälje ligger längst fram Fastighetsbranschens klimatarbete Grönstedtska palatset, spriten och museet Strandvägen: från kåkstad till lyxboulevard Hjorthagen – världens bästa kvarter Botkyrka satsar på g ­ igantisk ­ familjepark Slussen, utsikten och makten Tryggare med BID


Ungefär 75 procent av årets timmar ligger utanför normal arbetstid. Samtidigt som Din egen servicepersonal är ledig, har Dina hyresgäster allra störst behov av att fastighetsdriften fungerar. Då jobbar vi!

Ett avtal med oss ger de boende tryggheten att ha en ”jourhavande” att tala med och få hjälp av. Allt utifrån Dina egna önskemål.

Larmcentral Fastighetsjour Driftlarm Förvaltning

Dygnet runt... ...året om!

Jourtelefon 08-657 77 20 Växel 08-657 77 00 Fax 08-657 77 10 Lindhagensgatan 72 B Box 12516, 102 29 Stockholm E-post jour@jourmontor.se www.jourmontor.se


OM FASTIGHETSKALENDERNS TJÄNSTER

Stockholms Fastighetskalender – tradition och förnyelse Trots att Stockholms Fastighetskalender kommit ut i mer än 150 år så förnyas både den och de tillhörande tjänsterna oavbrutet. Vi har nu också gett vår webbplats, www.fastighetskalendern.se, ett helt nytt och fräscht utseende, samtidigt som vi har uppdaterat och moderniserat vår digitala kartfunktion. Välkommen in att titta! Den tryckta kalendern, liksom den dagligen uppdaterade webbtjänsten, innehåller uppgifter om över 24 000 hyres- och industrifastigheter i Stockholms läns samtliga 26 kommuner. Vi hjälper dig med riktade utskick och adressbeställningar från vår unika databas. Välj målgrupp, sortera på många olika parametrar. Vi driver också tjänsten Istappstelefonen som gör Stockholms gator säkrare. Snart sätter vi igång vår stora årliga informationsuppdatering. Den är mycket viktig, både för att Istappstelefonen ska fungera men också för att de olika räddningstjänsterna i länet skall kunna förlita sig på Fastighetskalenderns kontaktinformation. Välkommen också till 2010 års utgåva av Stockholms Fastighetskalenders tidning. Vi önskar dig mycket nöje i läsningen, som har anknytning till både fastighetsbranschen och till länets utveckling. Du vet väl att du dessutom kan hitta förra årets utgåva som digital bläddertidning på vår webbplats? Gunnar Lyckhage, Redaktör

Stockholmsregionens excellence . . . . . . . . 4 Spårbilen kommer allt närmare! . . . . . . . . . 8 Södertälje ligger längst fram! . . . . . . . . . 12 Fastighetsbranschens klimatarbete . . . . . . 15 Grönstedtska palatset, spriten och museet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 Välkommen till SFK:s citykontor . . . . . . . . 22 Ditt fastighetsansvar . . . . . . . . . . . . . . 24 Vad händer i rören? . . . . . . . . . . . . . . . 26 Från kåkstad till lyxboulevard . . . . . . . . . 28 Hjorthagen – världens bästa kvarter . . . . . 30 Botkyrka satsar på g ­ igantisk ­ familjepark . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 Sommardesignkontoret i Botkyrka . . . . . . 35 Måttligt intresse för nya sätt att bygga och bo . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 Slussen, utsikten och makten . . . . . . . . . 38 BID – en modell för bättre fastighetsoch områdesutveckling . . . . . . . . . . . . .43 Spara 15–25 % på era värmekostnader . . . . 46 Kartläggning och yttre underhåll! . . . . . . . 48

Stockholms Fastighetskalender Tidningen är en marknadsföringstidskrift från Stockholms Fastighetskalender Ansvarig utgivare: Fredrik Tamm Redaktion: Gunnar Lyckhage, Ulf Svensson Produktion: Art-O-Matic Tryck: Hylte Tryck, Hyltebruk i augusti 2010 Stockholms Fastighetskalender Söderbyvägen 3C, 195 60 Arlandastad. Tel 08-591 195 00 Fax 08-591 290 15 E-post: info@fastighetskalendern.se Hemsida: www.fastighetskalendern.se

3


excellence

Stockholmsregionens

Stockholms stad och Stockholms län växer så det knakar. Varje år flyttar mellan 20 000 och 30 000 nya invånare till regionen och anledningarna är flera. Många nya företagsetableringar, ett blomstrande kultur- och samhällsliv, expanderande organisationsväsende samt en utbildnings- och forskningsboom är alla exempel på regionens attraktivitet. Expansionen är positiv men inte helt konfliktfri. En kritisk faktor för fortsatt utveckling är bostadsoch fastighetsmarknaden, ett annat är miljön. Målet för regionen är dock solklar; fortsatt arbete för ökad internationell konkurrenskraft. OECD har i en analys från 2006, OECD Territorial Reviews Stockholm, konstaterat att Stockholmsregionen är en av OECD:s mest framgångsrika storstadsregioner. Men man konstaterade också att för fortsatt expansion krävs att stad och region tar tag i fyra strategiska frågor nämligen; a) Näringsliv, innovationer och regional tillväxt, b) Kompetensförsörjning och ökat arbetskraftsutbud, c) Transportinfrastruktur för storstadsregionen samt d) Bostadsmarknaden vilket framgår av en nyligen publicerad rapport, Stockholmsregionen i utveckling – Uppföljning av OECD Territorial Reviews Stockholm. När det gäller bostadsmarknaden konstaterar OECD att bostadsbristen är ett stort hot mot fortsatt

4

utveckling. För att lösa problemet har bostadspolitiken lagts om från direkta stöd till producenterna av bostäder till att öka marknadskrafternas möjligheter att styra utbudet. Hittills har de åtgärder som vidtagits inte gett önskat resultat för centrala Stockholm med omnejd men däremot gett övriga kranskommuner inom regionen större tillväxtchanser. Exempelvis har Knivsta kommun lockat många människor till eget bostadsbyggande vilket för närvarande gör Knivsta till en av de snabbast växande kommunerna i Sverige.

Utmaningar

För att lösa upp bostadsbristen föreslår OECD bland annat att man ska engagera alla kommuner inom främst länet men även kommuner inom Stockholm - Mälarregionen samt Östra Mellansverige. Man tror nämligen från OECD:s sida på att skapa en flerkärnig region för att hantera de utmaningar som Stockholmsregionen står inför. På detta sätt sprids expansionen på en större geografisk yta samtidigt som möjligheterna till expansion kvarstår. Dock skärps kraven på att transport- och kollektivtrafiksystemet som binder ihop regionen också motsvarar de höga mål som finns inom miljö- och klimatområdet, vid sidan av effektivitetsmålen. Även byggoch fastighetsbranschen möter stora utmaningar för att kunna ta större miljöhänsyn och bidra med


MÖT VÅRA KUNDER

l­ösningar till en mer hållbar stadsutveckling vilket inte är helt enkelt. En stad kräver exempelvis ett stort omland för att överhuvudtaget fungera. Man talar i dessa sammanhang om ekologiskt fotavtryck som en ny, icke absolut måttenhet och menar den yta som krävs för att producera det vi behöver för vårt livsuppehälle respektive ta hand om de utsläpp vi förorsakar. Om alla jordinvånare ska dela lika av den del av jordytan där fotosyntesen sker är denna yta i dag lika med 2,1 hektar per person vilket är lika med den yta som varje kines utnyttjar i dag. För en person i Sverige beräknas motsvarande yta till 5,1 hektar per person, för USA 9,7 hektar per person och för den genomsnittlige världsmedborgaren 2,7 hektar per person. Det vill säga att många länder i den mer välmående delen av världen förbrukar mer än vad som på lång sikt är hållbart om vi ska nå de energi- och klimatmål som nu ställs i världen. Men då finns ingen särskilt yta över för djurlivet så utmaningen är i praktiken ännu större om alla arter ska leva värdiga liv på jorden. Sedan 2008 bor mer än hälften av alla invånare i världen i städer vilka i sin tur står för cirka 70 procent av CO2-utsläppen. Totalt behöver en stad en

yta som är många hundra gånger större än den egna ytan för att försörja sin befolkning. I denna mening kan man inte tala om hållbara städer utan att samtidigt ta upp sambandet med stadens omland. Vad vi däremot kan göra, och gör i Stockholmsregionen, är att se till att alla nya stadsdelar redan från början bli så energieffektiva och klimatneutrala som möjligt. Norra Djurgårdsstaden och Lövholmen är de två senaste exemplen på kvarter som ska bli ledande i dessa avseenden.

Ständig strukturomvandling

Sedan OECD presenterade sin rapport 2006 har en rad händelser och trender påverkat vår omvärld; finanskris, ökad globalisering samt ökad fokus på klimat- och energifrågor. Kanske kan man nu också lägga till utsläppet i Mexikanska golfen som sätter större press på framtida exploateringar av kvarvarande oljekällor ute på djupt vatten, där de kvarvarande olje- och gasfyndigheterna antas finnas. Utbudet av olja och gas kommer att påverkas med stigande priser som följd. I Sverige finns emellertid en politisk målsättning att vi redan 2030 ska ha en fordonsflotta som är oberoende av fossila bränslen. Innebörden av

5


detta är att kraven på utveckling och lösningsförslag ständigt ökar för Stockholmsregionen. Politiker från alliansregeringen har nyligen proklamerat att vi till 2050 inte ska ha några nettoutsläpp av växthusgaser i atmosfären i Sverige överhuvudtaget vilket i sig en stor utmaning. Till detta ska vi också lägga våra historiska utsläpp, utsläpp för det vi importerar till Sverige samt alla flygresor utomlands så inser vi snabbt att ständig strukturomvandling kommer att bli ett normaltillstånd i Sverige i allmänhet och i Stockholmsregionen i synnerhet. Åtminstone om vår region ska vara ledande i klimat- och energiomställningen av samhället.

Fastighetsmarknad i hetluften

Självfallet kommer ovanstående utveckling att ha stark påverkan på fastighetsmarknaden i en rad olika avseenden. Fastighetsprisförändringar som följer ny logik, ökat intresse för attraktiva markområden som delvis skiljer från dagens värderingar på marknaden, ökat intresse för avancerat underhåll, produkter och system för styrning och individuell mätning av energi och vatten, ökat intresse för s.k. innovations- och funktionsupphandling som några exempel på dynamiska förändringsfaktorer. De fastighetsföretag och förvaltningsbolag som är vinnare på denna marknad är inte helt lätt att peka ut. Dock kanske man kan tänka sig att det är kombinationer av ny teknik och hyresgäststyrning, livsstilspåverkande hjälpmedel i kombination med motiverande avgiftssystem och nydanande samarbetsmodeller som ger nya och okonventionella ­resultat. I slutändan krävs något som vi inte sett tidigare inom fastighetsmarknaden om vi ska nå de höga målsättningar inom energi, klimat och miljö som våra politiker slagit fast. Bioenergi för uppvärmning i kombination med fjärrvärme, system för sophantering, intelligenta elnät, teknik för återföring av rena restprodukter till kretsloppet är alla exempel på systemlösningar som reducerar problem och ger nya möjligheter för Sveriges mest innovativa region. Men för att behålla Stockholmsregionens excellence krävs ett utvecklat samarbeta med regionens omland. Det är först då som Stockholmsregionen kan bli hållbar på allvar och medverka till att exportera lösningar till vår omvärld. n

6


MÖT VÅRA KUNDER

Specialist på fasader!

Vi utför: Fasadrenovering ~ Nyputs ~ Tilläggsisolering Murningsarbeten ~ Målningsarbeten Renovering av kulturhistoriska byggnader Söker du ett fasadföretag med duktiga hantverkare som gör sitt jobb punktligt och med hög kvalitet? Som håller vad de lovar och är noggranna i planering och med information? Som har rimliga priser och håller budgeten helig? Pröva oss. Vi är ett familjeföretag inom puts- och murningsbranschen som startade 2001. Beslutsvägarna är korta och du blir väl omhändertagen. Vi har utfört arbeten åt professionella beställare som har mycket höga krav. Vi har genomfört prestigefyllda uppdrag, ett exempel är den renoverade fasaden på bilden som ligger på Kungsholms Strand i centrala Stockholm. Besök oss gärna på vår hemsida www.scansale.se. Där kan du se arbeten vi gjort och vad våra kunder tycker om oss. När Du går på stan i Stockholm är det mycket möjligt att Du går förbi en fasad som just vi har renoverat. Titta då noga på fasaden – den säger nog mer om vårt arbete än något annat. Välkommen!

Scansale Puts AB www.scansale.se

Hedinsgatan17, 115 33 Stockholm kontakt@scansale.se

Tel: 08-799 00 50 Fax: 08-799 00 51


Helt nya transportvisioner i Stockholms län

Spårbilen kommer allt närmare! Spårbilen, eller spårtaxin, är ett fordon som förenar kollektivtrafikens kapacitet med bilens bekvämlighet, avskildhet och möjlighet att komma ända fram, vart man än ska? Skall spårtaxi ge oss en stad med mer grönytor, plats för gående och cyklister och en renare luft? Nå, för de flesta känns nog detta som ett framtidsscenario som ligger ganska långt borta i tiden. Men så är inte fallet. Framtiden är snart här och spårbilen kommer allt närmare! I själva verket pågår planeringen för en första pionjärbana för fullt. Oavsett vilken ort som väljs så handlar det om en bana som skall användas i reguljär trafik, inte en liten avskild försöksbana, för den finns redan i dag i Uppsala. Två av de tre orter som Trafikverket

8

och dess projektledare Hans Rode ser som mest intressanta ligger i Stockholms län. Det handlar dels om universitetsområdet i norra Stockholm och dels om Södertälje centrum. Den tredje aktuella orten är just Uppsala, där det koreanska spårbilsföretaget Vectus har etablerat sig. En viktig faktor bakom den tempohöjning som vi nu ser i utvecklandet av ett svenskt spårtaxisystem är naturligtvis den utredning som gjorts av Kjell Dahlström, tidigare generaldirektör i SIKA (Statens Institut för Kommunikationsanalys). Han fick i uppdrag av regeringen att i en särskild utredning, Pionjärbanor för spårbilar – Analys av aktuella förutsättningar, i samråd med Banverket, som numera är en del av Trafikverket, föreslå ett antal orter som skulle kunna vara aktuella för förprojek-


MÖT VÅRA KUNDER

Bild: Vectus

tering av en pionjärbana.Vi skall nedan berätta lite närmare om de tänkta banorna i Stockholm respektive ­Södertälje. Eftersom spårbilarna normalt färdas på spår eller hängande under balkar, cirka fem meter ovanför marknivån, så frigörs markytorna, vilket öppnar upp för ett helt annat stadslandskap. Det är också möjligt att använda spårbilar för varutransporter och eftersom spåren kan dras även genom byggnader så kan på sikt också delar av städers transportsystem utvecklas med hjälp av spårbilar. I ett utbyggt spårbilssystem färdas man alltid utan stopp eller byten. Då en vagn skall stanna för att släppa på eller av passagerare, så glider den åt sidan så att övrig trafik aldrig behöver stanna upp. Man kommer att kunna välja om man vill åka till-

sammans med andra eller inte, vilket ökar trygg­ heten i resandet. Det är också möjligt att bygga parallella höghastighetståg som skulle kunna ta med sig till exempel passagerarbussar, så att dessa kan passera en stad som Stockholm utan att behöva göra det på marken. Förarlösa persontransporter på egen bana föreslogs redan på 60-talet, bland annat i Göteborg, och togs i drift för första gången 1975 i Morgantown, West Virginia, USA. De 71 vagnarna har plats för 8 sittande och körs i 48 km/tim med 15 sekunders mellanrum. De har hittills transporterat 63 miljoner resenärer utan olyckor. Vagnarna är onödigt stora för individuella transporter och banan av betong är klumpig men 30 års drift med 98,5 % tillgänglighet med 70-tals teknik är imponerande.

9


Via Academica – ny väg till kunskapen Ett av de områden som har de sämsta kollektiva förbindelserna i Stockholm i dag är universitetsområdet i norra Stockholm. För Stockholms Universitet, liksom för Akademiska Hus, harmonierar detta inte alls med planerna på att bli ett världsledande universitetsoch forskningsområde. Förhoppningarna är att detta område i framtiden skall serva närmare 100.000 personer, inkluderande forskare, lärare, studenter, teknik och service. Och räknar man in Karolinska institutet så handlar det om ännu fler. Detta innebär att ett fullt utbyggt transportsystem av spårtaxityp skulle komma att inkludera KTH och hela universitetsområdet från Albano och norrut till Lappkärrsberget, västerut till Karolinska institutet och eventuellt även mot Norra Stationsområdet, där bostäder skulle kunna finnas, både för studenter och personal. Från Universitetets, KTH´s och Akademiska Hus håll satsar man därför hårt på att få till stånd ett Via Academica, som man ser som en viktig del i utveck-

landet av konkurrenskraft, attraktion, miljöförbättring, hållbarhet och tillgänglighet. Peter Gudmundson, rektor på KTH, Stockholms universitets rektor Kåre Bremer, Sten Wetterblad, regiondirektör för Akademiska Hus och Kerstin Hedqvist, universitetets projektsamordnare för Albano, är helt eniga om vilken betydelse denna satsning skulle kunna få. Ett kuskaps- och forskningscentrum kring spårbilteknik skulle också passa utmärkt inom området. Kring ny tvärvetenskaplig forskning, om Via Academica realiseras, har också gästprofessor Ingmar Andréasson från Centrum för trafikforskning uttalat sig, bland annat vid ett seminarium på KTH våren 2010. Han har följt spårbilsfrågan i mer än 20 år och påpekar också att inget forskningsgenombrott behövs för att spårbilsbanor skall kunna förverkligas. Han nämnde att spårtaxi kan komma att halvera restiderna för kollektivtrafiken, bland annat eftersom vagnarna glider åt sidan då de skall stanna och den övriga trafiken obehindrat rullar vidare. n

Bild: Vectus

10


MÖT VÅRA KUNDER

Bild: Vectus

Spårbilens kapacitet i jämförelse med andra kollektivtrafiksystem i Stockholm En spårbil är ungefär lika stor som en vanlig bil och rymmer 3–6 personer, men kan också ta med en rullstol, barnvagn eller cykel. Den är förarlös, eldriven och går på en egen bana 4–5 meter ovan marken. En spårbilsbana kan byggas i kuperad terräng, kurvorna kan vara mycket snäva och banan kan även integreras i byggnader. Det betyder att spårbilar passar mycket bra där annan kollektivtrafik har svårt att ta sig fram, till exempel i backiga områden och trånga stadskärnor. Spårbilen är snabb, snitthastigheten är nästan 40 km/tim medan en buss i tätortstrafik snittar 17–20 km/tim.

Maxkapacitet (passagerare per timme) för olika system med 30 % utnyttjandegrad av antal ståplatser enligt SL:s medelgoda resstandard • Ledbuss, SL blå stomlinjer, 3 min turtäthet: 700 sittplatser + 468 ståplatser • Tvärbanan, 5 min turtäthet, 3 parkopplade spårvagnar: 2 808 sittplatser + 1 440 stå­ platser • Tunnelbana, 3 min turtäthet, 9 vagnar: 7 560 sittplatser + 5 184 ståplatser • Spårbilar, 3 sek turtäthet, 4-stolsvagn: 5 000 sittplatser

Källa: Avancerade trafiksystem med fokus på spårbilar, IST Rapport 2009:1, Institute for Sustainable Transportation.

11


Södertälje ligger längst fram!

Även om Södertälje är en av de orter som är mest aktuella för en pionjärbana så är man den enda ort som har planerat för spårbilar helt oberoende av att en pionjärbana nu råkat bli aktuell. En av anledningarna är att utnyttjandet av kollektivtrafik är osedvanligt låg i Södertälje och att man insett att det krävs radikala förändringar för att ändra detta. Södertälje kommun har uppdragit åt professor Ingmar Andreasson vid LogistikCentrum och åt WSP Analys & Strategi att studera hur ett spårbilssystem i Södertälje skulle kunna öka kollektivresandet, minska bilresandet och stödja integrationen genom ökad tillgänglighet till arbete och service inom kommunen. Utredningen ingår som ett underlag till en ny detalj-

12

plan för södra stadskärnan och den omfattande och mycket grundliga rapporten är på 135 sidor. Arbetet har letts av en styrgrupp i kommunen bestående av Patrik Wirsenius (ordf), Anders Bruse, Olof Lotström, Lars Johansson, Christina Rask, Madeleine Askelöf, Linda Axelsson, Görel Hällqvist, Bo Kärr och Cecilia Mårtensson. Patrik Wirsenius har arbetat med trafikplanering sedan 1993, både inom statlig, kommunal och ­privat verksamhet. Han berättar att man är den ­första kommunen i Sverige som inte nöjt sig med att göra en förstudie utan också har gått vidare med en för­projektering av ett spårbilssystem för Södertälje. Han ser det heller inte som nödvändigt för ­Södertälje att få pionjärbaneprojektet även om det skulle ha fördelar, bland annat tidsmässigt och ­naturligtvis även ur PR-synpunkt. På frågan om


MÖT VÅRA KUNDER

det finns en politisk eninghet kring projektet ­säger han faktiskt nej, men poängterar att det inte är så enkelt att de olika åsikterna följer de politiska block­gränserna. Han betonar också att det är viktigt att inte vara en ”spårbilsfreak” utan att man måste tänka rationellt, sunt och kritiskt. Men de fördelar som spårbilarna tycks ha är så påfallande stora att det närmast vore ett tjänstefel om inte tekniken skulle provas i Sverige. Och därför är det heller inte något antingen/ eller som gäller i Södertälje, utan spårbilarna skall självklart integreras med de andra trafikslagen, bland annat busstrafiken.

Ur rapporten saxar vi några citat;

Ett spårbilsnät som täcker hela Södertälje tätort skulle omfatta 43 km bana, 55 stationer och cirka 650 vagnar för 4 sittande. Ingen eller kort väntetid (1 minut) och halverade restider utan stopp eller byten beräknas trefaldiga kollektivresandet från dagens nivå och minska bilresandets andel från 80 till 70 %.

Den samhällsekonomiska kalkylen innefattar restidsvinster, ökad komfort, ökade biljettintäkter, minskade olyckor och minskade emissioner. Samhällsnyttan för etapp 1 uppskattas till 1:45–2:00 per kostnadskrona.

Dagens kollektivtrafik förmår uppenbarligen inte konkurrera med privatbilen. Bilen erbjuder en frihet att resa vart som helst när som helst utan att planera och utan att behöva trängas med okända. Morgondagens kollektiva trafik måste erbjuda liknande kvaliteter för att kunna konkurrera.

Jämfört med linjetrafik erbjuder spårbilen enbart fördelar: • Vagnen väntar på dig - inte tvärtom • Inga stopp under resan • Investering billigare än spårvagn • Lägre driftkostnad • Högre resstandard - som taxi

Ett tänkt spårbilssystem för hela centrala Södertälje. Bild ur rapporten Spårbilar för ­ ödertälje – En transportvision S

13


MÖT VÅRA KUNDER

Fastighetsbranschens klimatarbete Den hållbara staden, kretsloppsstaden, framtidsstaden, miljöstadsdel i världsklass är alla exempel på positiva epitet och visionära bilder som pekar mot framtidens hållbara stadsmiljöer. En metafor för en miljö som både är sund att leva i och som verkar i samklang med naturen. Fastighetsbranschen har, precis som alla andra branscher, behov av att peka på vad man gör för att minska sina CO2-utsläpp. Och det finns en rad olika områden som berörs som exempelvis energi, transporter, drift och underhåll, materialval för att nämna några. Vissa menar att den hållbara staden är här. Andra är skeptiska och menar att beskrivningar av den klimatneutrala, kretsloppsmarta staden vilar på otillräckliga verklighetsanalyser eller rent av på önsketänkande. Inom Stockholmsregionen pågår flera planerade byggen som i klimathänseende siktar på att ligga i världsklass och som ska vara föredömen för inte bara svenska stadsbyggnadskonst utan också internationellt. Hur ser då receptet ut? Ett centralt modeord hos våra stadsbyggnadspolitiker är för närvarande förtätning.

Andra viktiga begrepp för ett hållbart byggande är miljöprofilerat, helhetsgrepp, miljökorridorer, slutna kretslopp, plushus, smarta elnät för att nämna några. Allt är inriktat mot att övertyga oss alla att vi är på rätt väg och att vi snart löst alla problem.

Transporter

En central faktor för att en stad respektive en fastighet ska fungera väl är en effektiv transport- och logistikförsörjning. I dag är Stockholm som exempel helt beroende av import av mat, energi och annan varuförsörjning. Ytterst lite tillverkas inom stadens och regionens gränser. Eftersom transportavstånden är långa i vårt avlånga land och att det är svårt att fylla våra lastbärare på både fram- och tillbakaresan, vilket ju är önskvärt om det ska vara effektivt, kan vi konstatera att städer som Stockholm har svårt att hitta balansen. Fullastade ekipage hit men halvtomma härifrån, i bästa fall. Så länge denna produktionsoch distributionsordning kan vidmakthållas så länge fungerar dock staden och stadslivet väl. Även våra fastigheter måste försörjas av externa produkter och tjänster. Det finns alternativ till väg-, järnväg och sjötransporter. Exempelvis finns sys-

15


temlösning av typ fjärrvärme och sopsugsystem som reducerar transportbehovet högst väsentligt. Sopsugsystem har dessutom exporterats med viss framgång till många länder. Men frågan är vad som händer när energisituationen förändras, vilket de flesta bedömare verkar vara överens om. Många menar att när energitillförseln stryps då kommer det att ställas helt nya krav på hur den grundläggande försörjningen av energi, mat och varor ska kunna hanteras inom ett stadslandskap med nya krav som följd.

Branschinitiativ

Fastighetsbranschen sitter dock inte still och väntar även om det tagit tid att gå från ord till handling. Förklaringen är att det är relativt många små enheter och en brokig bransch. Tack vare Fastighetsägarna Stockholm har fastighetsägarna i Stockholm fått tillgång till ett nytt hjälpmedel för att snabbt få ordning på sitt klimatarbete – nämligen Svante Fastighet. Det är via företaget Respect, som arbetar med tjänster och verktyg för hållbar utveckling och klimat, som gjort en specialapplikation av sitt banbrytande klimatprogram Svante. Svante Fastighet, som är en branschspecifik applikation och som fått sitt namn från Svante Arrhenius som var den vetenskapsman som först upptäckte växthuseffekten år 1896, är ett program för att underlätta det praktiska klimatanpassningsarbetet. Man utgår helt enkelt från att varje fastighetsägare ska göra en energideklaration som se-

16

dan ligger till grund för att alla indata finns tillgängliga för programmet Svante Fastighet. Framförallt är det fastighetsdriften som står i fokus även om programmet också kan användas för en klimatvärdering av en fastighets hela livscykel, dvs. från projektering, byggnation, drift till avveckling. Efter att man knappat in data från energideklarationen får man automatiskt en klimatrapport och energiprestanda blir klimatprestanda. En intressant detalj är att man kan jämföra sin egen fastighet med alla andra liknande fastigheter från övriga landet via data från Boverket och deras nyckeltalsservice. År två kan man dessutom följa upp vad som hänt med den egna fastigheten och därmed fånga in förändringar över tid. På detta sätt blir man både medveten om hur väl den egna fastigheten står sig mot andra liknande fastigheter men också mer medveten om vad som drar energi och vilka åtgärder som är möjliga att vidta. Kort sagt; man har lagt grunden för att öka sin handlingsberedskap och på sikt öka lönsamheten för sitt fastighetsinnehav.

Från CSR till ISR

Inom företagsvärlden är CSR, Corporate Social Responsibility eller företagens samhällsansvar numera en självklarhet som också är tillämpligt på klimatfrågan. Man kan säga att vi i klimatfrågan gått från den nationella, regionala och kommunala nivån via företag och branscher för att nu allt oftare tala om


MĂ–T VĂ…RA KUNDER

den enskilda fastigheten, det enskilda hushüllet och individen. Allt oftare ser vi exempel pü är hur man kan koppla ihop smarta hus och intelligenta hem respektive Üvergripande fastighetsservice och individuellt ansvar – ISR Individual Social Responsibility. Vi uppfattar tvü olika drivkrafter bakom denna trend. Dels har kostnaderna och avgifterna fÜr el, avfall, va och fjärrvärme formligen skenat i hÜjden. När KPI Ükat frün 2000–2009 med 17 % har bara fjärrvärmetaxan Ükat med 37 %. I Stockholm har fjärrvärmetaxan Ükat med hela 59 % fÜr motsvarande period. Dels har frügan om individens ansvar och livsstilsmÜnster kommit i fokus i samband med IPCC:s arbete i allmänhet och infÜr KÜpenhamnsmÜtet i synnerhet.

Hängande trädgürdar

Beroende pü hur vi värderar den nuvarande utvecklingen kan vi urskilja tvü olika scenarios: I det fÜrsta scenariot är det främst tekniken som är räddningen. Via sofistikerade tekniska system och lÜsningar, marknadens funktionssätt som prioriterar energieffektivitet och smarta val kan vi steg fÜr steg gü frün

ett material- och energislÜsande tillstünd till en supereffektiv stad med hüllbara fÜrsÜrjningssystem med stor exportpotential. I ett andra scenario, mÜjligtvis mer pessimistiskt fÜr münga, müste staden och dess invünare ta ett betydligt stÜrre ansvar fÜr dess fÜrsÜrjning och skÜtsel. Här är det livsstilsfÜrändringar som gäller i fÜrsta rummet och egenaktiviteter. Inte minst müste man aktivera villaträdgürdar, koloniträdgürdar och fiffig teknologi fÜr att samtidigt sluta kretsloppet och fü fram livsmedel lokalt. Det finns beräkningar som visar att ytan pü alla Sveriges trädgürdar motsvarar 300 000 ha odlingsbar mark vilket i sin tur motsvarar nästan hälften av hushüllsbehovet av rotfrukter, frukt, bär och grÜnsaker, eller med andra ord; klimatsmart odling, bra och hälsosam mat, säker fÜrsÜrjning och hüllbar utveckling pü en och samma güng. Kanske müste man ocksü odla pü hÜjden likt Babylons hängande trädgürdar fÜr att sü yteffektivt som mÜjligt klara andra halvan av fÜrsÜrjningsbÜrdan. Det är kanske här som hüllbarhetsutmaningen slutligen prÜvas och frügan är hur väl vi har fÜrberett oss. n

Vi fÜrsäkrar fastigheter och är Skandinaviens äldsta fÜrsäkringsbolag. Vi har en liten organisation med korta beslutsvägar. Detta tillsammans med den erfarenhet som finns, har gjort oss kända fÜr vür personliga service med snabb och korrekt skadereglering samt säkerhet i riskbedÜmningar. Resultatet av detta är att vi normalt har mycket lüngvariga fÜrbindelser med vüra kunder. Vi anstränger oss gärna fÜr att fü ha det med er ocksü.

.ZOUUPSHFUr#PYr4UPDLIPMNr5FMFGPOr'BYrJOGP!CSBOELPOUPSFUTFrXXXCSBOELPOUPSFUTF

Brandkontoret_annons_halvsida_SFKtidningen09.indd 1

09-06-10 17.28.24

17


Vi sรถker bostรคder i hela Sverige till vรฅra fรถretagskunder

s0ERSONLIGINLOGGNINGn%GENSIDA

sยซVERSIKTรšVERAKTIVITETERn"OKNINGSFรšRFRรGAN OCHBOKADEVISNINGAR

s2EGISTRERINGAVOBJEKT,ร‹GENHET(US IHELA3VERIGE s-รšJLIGHETATTTACKAJANEJTILLBOKNINGSFรšRFRรGAN GENOMSYSTEMETSAMTATTFรšRESLรNYTID

www.homerental.se

Stockholm 08-662 62 40

s&รšR$IGSOMร‹RMYCKETUPPTAGENFINNSDET MรšJLIGHETATTREGISTRERAENvVISNINGSANSVARIGv sAllt detta รคr kostnadsfritt

www.humanentrance.com

Gรถteborg 031-18 17 40

Malmรถ 040-97 83 70


MÖT VÅRA KUNDER

Grönstedtska palatset, spriten och museet med ett andra liv Spriten har format vårt samhälle och mångas våra liv. Bruket och missbruket har satt sina spår och är en omistlig del av vår historia. 1917 infördes ett statligt monopol som hållit sig fram till 1994 då handeln med spritdrycker blev fri, som dock inte ska förväxlas med försäljningen av alkohol till allmänheten. Spriten och alkoholkonsumtionen har också drivit fram en stark folkrörelse som såg faror för det framväxande industrisamhället och dess människor. Alkoholen har också gjort fysiska avtryck i form av byggnader, företagsamhet, produktion och distribution. I Stockholm finns en byggnad som kanske mer än andra speglar ett viktigt skifte inom svensk marknadsföring och försäljning; Vinlagret eller det Grönstedtska palatset. Anledningen till att man uppförde denna byggnad står bland annat att finna i det faktum att statliga Vin & Sprit (som först hette Aktiebolaget Spritcentralen som blev AB Vin & Spritcentralen eller kort och gott

V&S) bildades 1917. Det var året då staten tog kommandot över alkoholindustrin. Staten tyckte inte att det enskilda vinstintresset skulle styra en sådan viktig sektor med tanke på konsekvenserna för folkhälsan. Vid denna tid löste staten in alla tillverkare och importörer av sprit och samlade all verksamhet i det som först hette Grönstedtska palatset, efter vinhandlaren Grönsted, och som senare fick namnet Vinlagret. Här samlades hela landets vinhantering i för den tiden mycket rationella lokaler som blev inflyttningsklara 1923. Bland annat hade man norra Europas största hiss som kunde ta in hela järnvägsvagnar med vin. Det var därför ingen tillfällighet att byggnaden placerads vid norra stationsområdet med tanke på att här fanns en utbyggd järnvägsinfrastruktur. Från början tappades allt vin för hand vilket var en föga rationell hantering. Efterhand köptes tappningsmaskiner in dels för att hålla efterfrågan stången, dels för att rationalisera produktionen. Man importerade även färdigtappade buteljer, tillverkade egna produkter som glögg och vermouth samt utförde en omfattande provverksamhet. Bland annat sparades proverna från

19


En spännande detalj i sammanhanget är att grundläggningsarbetena utfördes av firman Kreuger & Toll som skapades av ingenjören och finansmannen Ivar Kreuger och som hade armerad betong som sin specialitet. Eftersom byggnaden fick en tomt som var triangelformad blev också huset triangelformat. I dag är det en rad olika verksamheter som huserar i lokalerna där kanske tv-produktions- och eventföretaget Baluba är det mest kända för en bred allmänhet med produktioner som Dansbandskampen och Hey Baberiba.

Vin & Sprithistoriska Museet

varje fat så att man kunde jämföra olika firmor över tid och deras kvalitet vilket lade grunden till en mycket kompetent och aktad beställare på marknaden. Allt eftersom verksamheten expanderade blev lokalerna allt trängre och redan på 50-talet expanderade man utanför huset. 1967 flyttade man till nya lokaler vid Årstaviken och bytte järnvägstransporter mot sjötransporter. Därmed avslutades en nästan halvsekel lång verksamhet i det som skulle kallas Vinlagret.

Byggnaden

Arkitekten till denna palatsliknande byggnad var Cyrillus Johansson. Han är känd för flera framträdande byggnader såsom Centrumhuset vid korsningen Sveavägen – Kungsgatan, två av villorna i Diplomatstaden – Villa Bonde och Villa Wikström, Värmlands museum och Årstabron som senare skulle få just Vin& Sprit som granne. Flera av hans arbeten var influerat av tegelarkitekturen från Nordtyskland men också av kinesiska influenser. Exempelvis hade Vinlagret både rödbrunt fasadtegel och svängda takfall som hade kinesiskt ursprung. Även utsmyckningen i form av två granitlejon kan skrivas på det kinesiska influenskontot.

20

Detta museum är genom sin lokalisering en relativt anonym aktör på Stockholm museimarknad. Dock gör man sig hörd i skilda sammanhang i allt från SM i nyskrivna snapsvisor till vinprovningar, utställningar och arrangemang av olika slag. Efter att verksamheten i Vinlagret flyttade till Årstaviken 1967 avdelades en del av byggnaden till ett internmuseum för anställda inom Vin & Sprit. Drygt 20 år senare, 1989, öppnades museet för allmänheten. Unikt för detta museum är således att man finns i ursprungliga lokaler och är väl integrerade med huset och miljön. Man visar inte bara upp tekniken utan också alkoholkulturen som företeelse i samhället. Från mitten av oktober 2009 till slutet av augusti 2010 har man exempelvis haft en utställning om formgivarnas arbete som syftade till att få människor att dricka vin istället för sprit. Nu är det emellertid beslutat att hela verksamheten ska flyttas och detta föranleddes till del av att Vin & Sprit bytte ägare 2008.

Köpet av Vin & Sprit

Vin & Sprit ägs numera av franska Pernod Ricard som är en av Europas största tillverkare och distributörer av spritdrycker. När köpet kom upp på den politiska agendan tog förre utbildnings- och kulturministern, Leif Pagrotsky, ett initiativ till att skriva en motion om att undanta den stora konstsamling som fanns hos Vin & Sprit. Framförallt handlar det om reklamkampanjen för Absolut Vodka som gjort svenskt brännvin till en storsäljare i världen. Om dessa original skulle ingå i köpet skulle det innebära att staten, eller vi alla, skulle förlora en stor konstskatt. Totalt rör det sig om 800 verk där Andy Warhol var den förste konstnären som fick en beställning från företaget. Pagrotsky föreslog att samlingen lämpligen kunde visas upp på Moderna museet men efter några turer kommer den att bli kvar inom Vin & Sprithistoriska Museet verksamhetsområde. >


MÖT VÅRA KUNDER

• • • • • Fasta priser med bra garantier Tel 08-428 711 74 Virebergsvägen 20, 169 30 Solna E-post info@takjour.se

www.takjour.se

TAKMÅLNING TEGELLÄGGNING FASADMÅLNING FÖNSTERMÅLNING SNÖSKOTTNING


Nytt museum vid Galärvarvet

Det är möjligheterna att visa upp denna konstsamling respektive möjligheterna att bli mer publika som är de viktigaste förnyelsekrafterna till att Vin & Sprithistoriska Museet nu flyttar. Och man flyttar till numera klassisk museimark vid Galärvarvet på Kungliga Djurgården. Grannar med giganter som Vasamuseet och Nordiska museet kommer man att bli en utmärkt komplementär museiverksamhet. Det är i de så kallade ­Galärskjulen från mitten av sjuttonhundratalet som är det nya hemmet för både den om Sveriges unika sprithistoria respektive konstsamlingen The Absolut Art Collection. Själva tror man på Vin & Sprithistoriska museet att man femdubblar besökarantalet men personligen tror jag att det är en grov underskattning. Vin och sprit är inte bara en smakresa i gommen utan också upplevelse- och vetenskapsturism i konst, design, hantverk, teknik och inte minst mat. Vad beträffar det sistnämnda planerar man nämligen att etablera en ­restaurang i anslutning till museet och läget vid vattnet i en storslagen inneskärgård kommer att bli

svårslagen. Eller uttryckt på ett annat sätt; ett gediget museum får ännu en värdig plats att visa upp en central del av Sveriges vin- och sprithistoria. n

Hit skall Vin & Sprithistoriska Museet flytta!

Vi ber att få tacka Vin & Sprithistoriska Museet för bilderna till denna artikel.

Välkommen till SFK:s citykontor på Sankt Eriksgatan Vinlagret eller det Grönstedtska palatset förvaltas av Aberdeen Property Investors. Företaget etablerades i Sverige genom köp av Celexa som i sin tur kommer från SPP:s interna fastighetsavdelning. Den svenska delen av Aberdeen har flera ben att stå på. Förutom att man investerar i egna fastigheter,

22

utvecklar och förvaltar man också andras fastigheter genom uthyrning, fastighetsförvaltning och projektutveckling. Man utvecklar ­också fondförvaltning med fastigheter som tillgång via ­Aberdeen Property Fund Management. Här finns vårt citykontor, där vi arbetar med våra adressregister, uppdaterar informationsdatabaser och gör kataloger. Kom gärna förbi på en fika och bläddra i Stockholms Fastighetskalender! n


MÖT VÅRA KUNDER

Våra fastighetsvärmepumpar kan prata med dig, men vi har gjort vårt bästa för att de ska vara tysta.

När vi bestämde oss för att tillverka världens bästa värmepumpar för fastigheter, bakade vi in ett säkerhetssystem som hör av sig automatiskt om något behöver åtgärdas. Så här i efterhand känns lösningen nästan onödig, men hellre det säkra före det osäkra.

Med Thermias fastighetsvärmepumpar får du: t Kostnadseffektiv värme och komfortkyla t Varmvattenproduktion och legionellakontroll t Total kontroll via internet: styr inställningar, se driftshistorik m m t Lösningar för alla typer av fastigheter t Effektstorlekar upp till 336 kW Kontakta oss för en kalkyl över vilken modell som passar din fastighet.

Skönviksvägen 293, 122 66 ENSKEDE Telefon: 08-647 84 20


Från kåkstad till lyx Strandvägens nya modell för värdeökning I mitten av 1800-talet var området kring nuvarande Strandvägen ett slumområde och en kåkstad. Här bodde stadens fattiga och förändringarna till lyxkvarter kan till stor del tillskrivas Stockholmsutställningen 1897. Det var ett internationellt event med många tillresanden. Nu skulle Stockholm visa upp en ny sida där stadsplansidealet från europeiska städer stod som förebilder. I dag genomgår ett av kvarteren, kvarteret Korporalen, en genomgripande omvandling och upprustning där slutmålet är ökad bokvalitet och långsiktig värdehöjning. I centrum står ett underhållsprogram som utmärks av förebyggande underhåll istället för oplanerade överraskningar. Det fanns en tid under 1960-talets värsta rivningsvåg då flera stadsbyggare ville riva Strandvägen och ersätta dessa palatsliknande hus med moderna dito. Som väl var lyckades inte detta och i dag är Strandvägen ett av Stockholms mest eftertraktade bostadskvarter. Priserna för bostadsrätter börjar från över 100 000 kronor kvadratmetern. Eftersom husen är gamla, över 100 år, krävs varsamma och kvalificerade underhållsarbeten för att skilda kvaliteter och olika arkitektoniska värden ska vidmakthållas.

Värdet grundas

När Strandvägen 29–33 stod klar 1888 var det stadens modernaste flerfamiljshus med faciliteter som

24

elektricitet, exklusiva balkonger, badrum, parkettgolv och personhissar samt att man använde naturmaterial som trä, järn och tegel. Hela huset vilar på granit med en sockel av kalksten, material som står sig genom århundraden. En av de detaljer som gör detta hus unikt är också fasadutformningen som var föremål för en arkitekttävling. Vann gjorde arkitekten Isak Gustaf Clason som tidigare hade ritat ett sommarhus i Sundsvall där disponent Fredrik Bunsow var aktiv inom kommunalpolitiken. Det var nämligen denne Fredrik C E Bunsow, som vid denna tid var Sveriges näst förmögnaste svensk efter Alfred Nobel, som köpte fastigheterna Korporalen 1, 6 och 7 för att bland annat bygga sig en egen lägenhet efter tiden i Sundsvall där han var entreprenör av stor betydelse för trä- och skogsindustrins utveckling.

Att förvalta ett stigande värde

I en annan de av Östermalm fanns sedan början av 1970-talet en entreprenörsgruppering inom underhåll av i första hand processindustri och kraftproduktionsanläggningar där även industrifastigheter ingick i konceptet. Tack vare sjöingenjör Kurt Hed och hans kompanjoner introducerades deras idéer och underhållsfilosofi för både stålverk 80, som aldrig blev av, och Bai Bang, som till slut blev ett fungerande massa- och pappersbruk men också ett mycket lyckat skogsprojekt. Slutresultatet blev ett användarorienterat, internationellt, IT-baserat underhållsprogram; TeReMa – Underhållssystem.


MÖT VÅRA KUNDER

boulevard Det speciella var för det första själva utgångspunkten för att överhuvudtaget använda programmet. Man skapade ett tillståndsbaserat system istället för ett konventionellt system som bygger på en på förhand uppgjord underhållsplan som inte alltid överensstämmer med verkligheten. För det andra bygger programmet på att de som dagligdags är involverade i drift och underhåll ska kunna behärska systemet för den del man faktiskt arbetar med. Oberoende om det är en fastighetsskötare, maskinist eller reparatör ska det inte ta mer än ett par timmar att vara igång med programmet. För det tredje är det inspektioner, mätningar samt ständig översyn och tillsyn som är centrala principer för att bygga ett skräddarsytt såväl som ett långsiktigt hållbart system. Att se, höra och känna är således viktiga ingredienser för att nå höga mål inom en långsiktig underhållsfilosofi. För det fjärde, inte minst viktiga, är kostnaden bara en tiondel av motsvarande system på marknaden.

Underhållsfilosofi

Kärnan i underhållssystemet handlar om att optimera det förebyggande underhållet genom att definiera alla relevanta aktiviteter. Allt från uppdaterade förrådsfunktioner till inköpsrutiner, anläggningsregister till handlingsorienterade rapporter finns med i systemet. Målet är att enkelt kunna genomföra det förebyggande underhållet på ett effektivt sätt. Grunden är också det tillståndsbaserade underhållet som lyfter fram det som är fel eller är på väg att bli fel. Ur systemet kommer arbetsorder om det är dags för rengöring, smörjning, programmerade utbyten eller reparationer. Även

historiken blir i detta perspektiv ett viktigt redskap eftersom allt avrapporteras och finns i systemet tillsammans med vad som faktiskt har åtgärdats. Dwet är överskådligt, kräver inte programmeringskunskap och är utbyggbart till flera användare utan extra kostnader som brukar följa med client server lösningar.

Framtidens hyresgästvärde

De som kommer att köpa en bostadsrätt i kvarteret Korporalen kan se fram emot att bo i ett ”intelligent hus”. Det är ett hus som är gammalt men där underhållsprogrammet inte bara syftar till att vidmakthålla det aktuella värdet på fastigheten utan successivt också förbättra fastighetens funktionssätt genom att bygga bort det som inte är bra. Som förebygger snarare än avhjälper fel när de uppstått. Ansvarig för att implementera systemet i fastigheten är byggnadsingenjören Lars Gustafsson. Det är via hans arbete med TeReMa, som är officiellt produktnamn, som man avgör när taket ska målas, som är en relativt billig åtgärd, eller bytas, som är relativt dyrt eller andra underhållsbeslut som har stora konsekvenser på ekonomi och funktion, bekvämlighet och bonytta. Att minimera haverier och driftsstörningar kanske är händelser som mera är förknippade med industriell drift av stora anläggningar. Men de senaste vintrarna har blottat att även fastighetsunderhållet har sina svaga länkar med kalla lägenheter och vatten- och värmeläckage samt fuktskador och klagande hyresgäster som konsekvenser. Eller som Kurt Hed påpekar; det gäller att vända felutvecklingskurvan och se till att man har en kompetent ledning i sin bostadsrättsförening. n

25


Ditt fastighets­ansvar Att äga en fastighet innebär ett större ansvar än vad många vet eller förstår. Förvaltningen innehåller förutom tekniska och ekonomiska delar även den juridiska delen, vilken bland annat omfattar fastighetsägares skyldigheter mot allmänhet och boende. Frågor som: vad omfattar ansvaret, kan ansvaret delegeras och skadestånd är därför viktiga att sätta sig in i som fastighetsägare. Ett bra sätt att hålla sig uppdaterad är att träffa kollegor och bli uppdaterad genom kurser och seminarier. Inriktning AB är ett utbildningsbolag inom samma koncern som Istappstelefonen, som vänder sig till målgruppen fastighetsägare. Inriktning AB har även ett samarbete med Svenskt Fastighetsansvar, som har ett av branschens mest lätthanterliga och fulltäckande verktyg för att administrera och förstå den tekniska förvaltningen av en fastighet. I praktiken är det nästa omöjligt, till och med för stora fastighetsägare, att hänga med i alla förändringar som sker i lagstiftning, bestämmelser och förordningar kring fastighetsansvaret. Tumskruvarna har genom åren dragits åt så att fastighetsägaren får allt mer ansvar men allt mindre hjälp. Eftersom det är ett stort antal myndigheter som lagstiftar och övervakar finns heller ingen samlad överblick. Inriktning AB har dokumenterad kunskap inom dessa områden och erbjuder färdiga kurser och skräddarsydda utbildningar – såväl branschrelaterade som företagsanpassade. Tillsammans med Svenskt Fastighetsansvar erbjuds utbildningskvällar för dig med fastighetsansvar, till exempel i en bostadsrättsförening. Marie Bråberg är jur kand, med mångårig erfarenhet av utbildningsuppdrag inom civilrättsämnen såsom fastighet, hyresrätt, avtal och köp. Hon berättar om grundläggande ­juridiska begrepp, till exempel: - Ansvar, ett laddat ord. Vem bär ansvar och vad innebär det? - Kan fastighetsansvaret delegeras? (se det välkända ”istappsmålet”). - Spelar det någon roll om man följt ­reglerna om något ändå händer?

26


STOCKHOLM ACCELERERAR

Ingemar Nilsson, konsult på Svenskt Fastig­ hets­ansvar informerar om bland ­annat: - Elinstallationer, fortlöpande och periodisk tillsyn - Obligatorisk ventilationskontroll, nya bestämmelser, övergångsregler. - Lekplatser, besiktning, periodisk tillsyn - Systematiskt Brandskyddsarbete - Fasta stegar, gångbryggor mm. Istappar, taksäkerhet vid snöröjning - Skyddsrum, Underhåll samt ­regler vid ombyggnader i fastigheten - Tryckkärl, besiktningar, ­kravet på kontrollprogram - Varmvatten, legionella, skållningsrisk, energiförbrukning - Hissar, besiktning och ­kommande krav på ombyggnad - Portar, besiktning, ­egenkontroll av säkerhetsutrustning För ovanstående områden görs en sammanfattning på ett vardagligt språk av de regelsystem och föreskrifter som finns. Vi går också igenom vilka risker som kan uppstå inom områdena samt vad man skall göra för att bäst minimera risken och förbättra säkerheten såväl för inne- som utemiljö. För mer information om utbildningarna kan du

gå in på www.inriktning.se. Där hittar du aktuella utbildningstillfällen liksom priser. Möjligheten finns också att få utbildningen arrangerad på plats hos den egna bostadsrättsföreningen. I Svenskt Fastighetsansvars Internettjänst har Ingemar Nilsson byggt upp en unik kunskapsbank som ständigt förnyas och som är kopplad till en Åtgärdsbevakare. Han har samlat all den kunskap som behövs för dig som innehar en kommersiell fastighet, i en komplett, lättskött och mycket prisvärd tjänst. I programmet skapar du en profil för dina ­fastigheter, här ser du sedan när det är dags för de olika åtgärderna efterhand som de blir aktuella, och du har också full kontroll på vilka åtgärder som har utförts. Du kan även lägga till egna teknikområden om du har behov av detta. Dessutom finns samlade regelöversikter för olika teknikom­ råden, som ­Ventilation, Rör, El, Kyla och Bygg, du hittar ­sammanställning över myndigheter, viktiga datum, juridiska begrepp, tolkningsförslag, idébank. Och som uppgiftslämnare till Stockholms Fastighetskalender har du 15% rabatt på Svenskt Fastighetsanvars webbaserade tjänster! Läs mer på­ www.fastighetsansvar.se. n

Fastighetsägarens guide till bättre ansvarstagande

Du betalar endast 3 000 kr för hela tjänsten! (Gäller första året därefter ordinarie pris 3 600 kronor)

Vill du bara ha tillgång till själva informationstjänsten kostar den 1 800 kr per år. Informationslämnare till Stockholms Fastighetskalender ges 15 % rabatt (markera i rutan vid beställning). Gör din beställning direkt på

www.fastighetsansvar.se

(skriv ”SFK” för att erhålla paketpriset)

eller ring 08-591 195 00.

Genom Stockholms Fastighetskalender får du som fastighetsägare tillgång till den mest omfattande informationstjänsten kring ditt fastighetsansvar. En enkel webbtjänst som samlat lagar, förordningar, regler, tips och checklistor för dig som fastighetsägare. Dock omskrivet på ett sätt så att du inte behöver vara fastighetsjurist för att förstå. Med ett abonnemang kan du enkelt söka rätt på vad som gäller för just din typ av fastighet. Behöver du hjälp med checklistor eller en åtgärdsbevakare finns detta inbyggt.

Svenskt Fastighetsansvar | 019-26 06 90 | info@fastighetsansvar.se


Vad händer i rören? 1977 inträffade en chockerande händelse i Philadelphia, USA. Krigsveteraner (legionärer) höll en konferens där 221 personer insjuknade i lunginflammation och 34 stycken av dem dog! Ingen visste vad som orsakat sjukdomen men när bakterien identifierats gavs den namnet Legionella pneumophila (den som älskar lungor). Sedan dess har man identifierat åtminstone 50 arter av legionella. Legionella är alltså namnet på en bakteriefamilj som orsakar två olika sorts sjukdomar: legionärssjuka, som är en form av lunginflammation, samt pontiacfeber, vars symtom är influensaliknande. Legionärssjuka är en allvarlig form av lunginflammation som yttrar sig med hög feber, frossa, huvudvärk och muskelsmärtor, åtföljt av torrhosta, andningssvårigheter och lungsymtom. Internationell forskning visar att framför allt nedsatt immunförsvar, rökvanor och ålder har betydelse för att utveckla sjukdomen. Beroende på hur stor mängd bakterier man inandas kan dock även fullt friska människor utveckla legionärssjuka. Normalt brukar man insjukna 2-10 dagar efter smittillfället. Tänk på att du som fastighetsägare har ansvaret för vad som händer i din fastighet, även i rören! Kommunens ansvar för vattnet i rören upphör då det når din fastighetsgräns. På Boverkets hemsida berättas att Boverket, Smittskyddsinstitutet och VVS-företagen (tidigare VVSInstallatörerna) år 2000 gick samman och startade ett projekt för att ytterligare belysa några av de frågeställningar vi ofta ställs inför. Projektets syfte har varit att identifiera faktorer i den fysikaliska miljön som

28

gör att närvaro av legionellabakterier i tappvarmvattensystem utgör en hälsorisk. Projektets namn var Legionella i vatteninstallationer; Tekniska faktorer med risk för samhällsförvärvad legionellainfektion. Datainsamlingen pågick mellan 2002-07-01 och 2004-06-30 och resulterade i teknisk undersökning av 46 byggnader med fynd av legionella. I Dagens Nyheter berättades i mars 2010 att en 53-årig medarbetare på Lunds Energi smittades av legionellabakterier under arbete med reparationer i en av energibolagets 400 kulvertkammare. Vid en rutinkontroll av kammaren visade det sig att den hade blivit vattenfylld på grund av en spricka i kammartaket. Sedan kammaren hade länspumpats gick mannen ned för att inspektera och för att senare åtgärda läckan. Fyra dagar senare insjuknade han i legionärssjuka. Han har dock redan repat sig ordentligt. I ett pressmeddelande skriver Lunds Energi att ”Efter det inträffade kommer vi att testa nivå- och temperaturlarm i kamrarna. Vi har också infört andningsmask med partikelfilter som ska användas vid arbete i vattenfyllda kulvertkammare”. I vårt land är legionärssjukan anmälningspliktig, läkare måste anmäla till Statens Smittskyddsinstitut om de träffar på något fall av sjukdomen. Det registreras årligen cirka 40 sporadiska fall, vilket säkerligen är för litet. Av de mellan 10 000 och 20 000 fall av lunginflammation som bryter ut ute i samhället och orsakar inläggning på sjukhus (till skillnad mot när man får sjukdomen på sjukhus) räknar Smittskyddsinstitutet med att cirka 2–5 procent är orsakade av legionellabakterier. Internationella undersökningar visar på att mellan 5 och 30 procent av de legionärssjuka dör av sin sjukdom. Smittskyddsinstitutet


MÖT VÅRA KUNDER

a­ nvänder inte heller moderna DNA-mätmetoder då de diagnosticerar legionella. Kanske bidrar också detta till att deras statistik blir så pass missvisande. Även Pontiacfeber orsakas av legionellabakterier och ger influensaliknande symtom. Sjukdomen är akut, kortlivad och går över av sig själv.

Var finns legionella och hur undviker man sjukdom?

Legionellabakterier finns naturligt i små mängder i vattendrag, sjöar och mark. Bakterien är vilande, det vill säga förökar sig inte, vid temperaturer under ca 20  °C. Bakterierna förökar sig mellan ca 20°C och 45 °C, framförallt mellan 35 °C–40 °C. Avdödning av bakterier sker vid högre temperaturer. I dricksvatten och varmvatten finns tillräckligt med näringsämnen för att bakterien ska kunna växa till. Förutom näring och temperatur är tiden en viktig faktor när det gäller tillväxten av legionellabakterier. Tiden är också viktig när det gäller möjligheten att ta död på bakterierna. Som exempel kan nämnas att om temperaturen i varmvatteninstallationen är 50 °C tar det mellan 5 och 10 timmar att ta död på 90 procent av bakterierna. Vid en varmvattentemperatur på 60 °C är motsvarande tid mindre än 10 minuter och vid temperatur på 70 °C dör 90 procent på mindre än 10 sekunder. Legionellabakterierna är så små att de kan följa med i vattendimma (aerosol). Vattendimma uppstår överallt där vattenstrålar slås sönder, till exempel vid duschning, i evaporativa luftkylare, i bubbelbad med mera. För att man ska bli sjuk krävs dock att bakterien ska komma ner i lungorna. Att dricka vattnet anses inte farligt. Exempel på tappvatteninstallationer i bostadshus där legionellabakterier kan växa: ■■

■■

■■

■■

I beredare där inte hela vattenvolymen kan värmas upp till temperaturer över 50 °C, till exempel beredare där värmestavar ­eller sköldar inte värmer bottenvattnet. I beredare där avlagringar (rost, smuts med mera) finns på bottnen och beredarna inte är möjliga att rengöra. I ledningsdelar där vattnet blir stillastående, till exempel kopplingsledningar som används sällan, avsättningar för tillkommande ledningar eller avstängda ledningar. På eller i material som möjliggör tillväxt av bakterier, till exempel vissa organiska material.

Råd från Boverket På Boverkets hemsida finns också en ­broschyr att ladda ner. Här berättas bland annat att människor kan drabbas av legionärssjuka genom att andas in vattendimma, medan det däremot inte är farligt att dricka vatten. Den vanligaste spridningsvägen tror man är duschar. Bubbelbad kan också sprida legionella. Även vattendimma från kyltorn för bland annat luftkonditionering har spridit legionella i ventilationssystem och i utomhusluft. I broschyren ges goda råd till fastighets­ägare och de avser både nybyggnation och äldre fastigheter. Länken till Boverkets information är http://www.boverket.se/Bygga--forvalta/ Bygga-nytt/Tappvatten/Legionella/

29


Hjorthagen – världens bästa

Det har talats länge om att Hjorthagen, och Norra Djurgårdsstaden, ska bli något extra, något vi tidigare inte upplevt inom svensk stadsbyggnadskonst, med kvaliteter utöver det vanliga. Förväntningarna är således stora på vad som ska ske i Hjorthagen. Granskar man planritningar och beskrivningar kan man konstatera att på ett ytligt plan liknar det mycket annat som byggs inom Stockholmsregionen. Tittar man under huven ser man dock att de nya greppen handlar om nydanande teknik, blandade upplåtelseformer, olika arkitektoniska utformningar samt ny miljö- och klimatteknik. Regeringen har tillsatt en delegation för hållbara städer som syftar till att få fram stadsbyggnadsprojekt som bidrar till förbättrad miljö, minskad klimatpåverkan samt att projekten ska underlätta för svensk miljöteknikexport. Det är i detta ljus man kan se utvecklingen av flera nya stadsbyggnadsprojekt inom Stockholms stads gränser. Ambitionerna är höga och målen handlar om god miljö men också om ekonomisk utveckling och social sammanhållning. Hållbarheten syftar således inte bara på de tekniska

30

aspekterna på stadsbyggnationen även om det oftast är just dessa som ofta framhålls i debatten och i olika planbeskrivningar. Överhuvudtaget har begreppet samhällsplanering i dessa sammanhang ofta en materiell och fysisk slagsida vilket skymmer andra värden i boendet. Sällan talas till exempel om konst, kultur, nya scener eller andra kreativa aktiviteter som får människor att trivas i sin stadsdel eller för den delen, andra att åka hit. I nya Hjorthagen, och i det större Norra Djurgårdsstaden, finns dock viss kulturell förnyelse i planerna vilket är positivt. En av de gamla gasklockorna kan bli en ny musikscen, eller kanske en scen för cirkuskonsten, vilket är mycket givande inte bara för stadsdelens befolkning utan för hela Stockholms attraktivitet. Ett annat exempel är att de två gasklockorna i plåt både ska inrymma nya bostäder såväl som en ny konsthall. I området kring Hjorthagen, eller det större område som brukar benämns som Norra Djurgårdsstaden där Hjorthagen är ett av delområdena, och som sträcker sig från Husarviken i norr till Loudden i söder, planeras för totalt 10 000 nya bostäder och för 30 000 nya arbetsplatser. Unikt för detta område är att det dels gränsar till vattnet vilket är utmärkande för Stockholms specifika karaktär, dels att det angränsar till naturen med Nationalstadsparken som närmsta granne.

Första etappen

Först ut är nya Hjorthagen. I första etappen i det som ska bli en nydanande stadsdel i världsklass ingår 700 nya bostäder. Byggnationen görs både på jungfrulig mark samt på en blandning av tidigare industrimark och på mark i anslutning till tidigare bebyggelse. En del kritiker har pekat på att platsen rymmer en hel del element som inte kan förknippas med hållbart miljötänkande, som exempelvis att värmeverket eldas med stora mängder fossila bränslen (som renderat en förstaplats i Naturskyddsföreningens lista över klimatvärsta kraftvärmeanläggningarna i Sverige), att marken är så giftig att den måste saneras, att det är nära till hamnen med stora utsläpp från sjötrafiken, att naturen är extra känslig i detta delområde där den första etappen ska byggas eftersom här finns en korridor som förbinder Nationalstadsparkens södra och norra del vilken är central för att vissa arter ska kunna röra sig och spridas för att påtala några kritiska röster.


STOCKHOLM ACCELERERAR

kvarter En förklaring till att planerade byggen kritiserats är att detta område planerades för tio år sedan. Vid denna tid var samhällets krav och ambitioner på miljöområdet inte lika starkt uttalade som i dag. Miljöprofilen har således tillkommit på senare år och kommer successivt att kunna implementeras. På detta sätt kanske inte första etappen motsvarar de krav man kan förvänta sig på världens bästa kvarter men det kan ändå finnas kvaliteter som är goda för de nya invånarna. Och hade planerna förverkligats i dag, med dagens nya miljöprofil, hade man utformat den gröna korridoren på ett annorlunda sätt, att husen redan nu skulle vara så kallade plushus som tillför energi alternativt att man byggt passivhus, slutna kretslopp, smarta elnät som skulle kunna sälja överskottsel tillbaka till elbolagen för att nämna några exempel. Men, det är just detta som vi kan förvänta oss för de

kommande etapperna och det är dessa etapper som vi möjligtvis kan tala om världsklass.

Urbanisering – desurbanisering

Fler och fler bor i städer. Eller snarare; fler och fler bor i storstäder. Alternativt; fler och fler bor i stadslandskap. Det många har läst i skolan är att vi lever i urbaniseringens tidevarv. Människor flyttar från landsbygd och glesbygd till tätorter, städer och storstäder. Vi har kallat fenomenet för urbanisering. Den motsatta trenden är ruralisering. Men parallellt med dessa fenomen har vi ett annat fenomen som brukar betecknas desurbanisering. Det är när staden upplöses och människor bor på ett ställe, jobbar på ett annat, roar sig på ett tredje, är sjuk på ett fjärde och så vidare. Ett fenomen som började uppträda för flera hundra år sedan. För att hålla ihop alltihop krävs ett

31


avancerat trafiksystem inklusive en omfattande infrastruktur för att människor inte ska behöva lägga alltför mycket tid på förflyttning. Ett nästa steg i denna kedja kallas ibland reurbanisering vilket är lika med en förnyad stadsutveckling. I Stockholmsregionen kan vi se alla dessa fenomen samtidigt. Tittar vi emellertid endast på Stockholm stad kan vi nu uppleva hur innerstaden byggs samman med ytterstaden vilket måste betecknas som mycket positivt. Hjorthagen och Norra Djurgårdsstaden är ett bra exempel på denna strävan. Akilleshälen är möjligtvis transporterna och biltrafiken som slukar enorma ytor, tränger ut alternativa markanvändning och kostar så stora summor att staden och regionen inte klarar av finansieringen på egen hand. Visst kan områden som Hjorthagen och Norra Djurgårdsstaden, med hjälp av spjutspetsteknik och framsynt planering vara ett steg mot mer hållbara städer och hållbara boendelösningar, men det finns också en helhet att ta i beaktning där just trafik- och kommunikationslösningar måste lösas på ett hållbart och uthålligt sätt.

Möjligheternas stadskvarter

I den aktuella visionen om Stockholm och Stockholmsregionens utveckling ingår också pendling mellan städer och tätorter till centra av olika slag och skilda dignitet. Självfallet kommer många att resa till regionens mitt, Stockholms central och senare Vasa station, men också till andra platser i en flerkärnig region som numera omfattar hela Mälardalen och även Östra Mellansverige inklusive Gävleborgs län. Men stadsbyggnation handlar inte bara om att leva och överleva, vilket för många kan vara nog så svårt, utan också om att uppleva och utvecklas. En definition på urbanisering är platser där främlingar kan möta bofasta. Frågan är om framtidens kvarter i Stockholm också kommer att bli mötesplatser, kunskapsplatser, idéplatser, globaliseringsplatser eller vad vi nu ska kalla det, i världsklass. Tyvärr saknas denna typ av visioner och diskussioner när nya stadsdelar presenteras som att vara i ”världsklass”. Hur det blir med Hjorthagen och Norra Djurgårdsstaden i dessa avseenden återstår att se. n

Får du tillräckligt med fiber? Vi på Stokab har skapat en unik infrastruktur i Stockholmsregionen genom våra öppna fiberoptiska kommunikationsnät. Det är den säkraste och mest kraftfulla formen av teknik för dataöverföring. Vi har fått i uppdrag av Stockholms stad att ge fler stockholmare möjlighet att få fiberbaserade nät till fastigheten. Vi erbjuder ett öppet, operatörsneutralt och säkert fibernät med nästan obegränsad kapacitet direkt in i fastigheten. För fastighetsägare innebär det en framtidssäkrad fastighet, uppkopplad till Stokabs fibernät, där de boende själva kan styra val av operatör. För oss är fiber lika självklart som el och vatten. Kontakta oss gärna på salj@stokab.se eller läs mer på www.stokab.se Stokab ägs av Stockholms stad med syfte att stimulera en positiv utveckling för Stockholms- och Mälarregionen genom att tillhandahålla ett öppet och konkurrensneutralt fibernät.


STOCKHOLM ACCELERERAR

Botkyrka satsar på ­gigantisk ­familjepark I Hågelby har människor bott sedan bronsåldern. Runstenen vid Hågelby är från 1000talet och har följande inskription: ”Sibbe och Jorun och Torgun och Ingegärd de syskonen läto resa sten denna efter Tia fader sin och Gudmod åt make sin. Gud hjälpe själ hans.” Telefonfabrikören Lars Magnus Ericsson (18461926) köpte Hågelby 1906 efter att dragit sig tillbaka från sitt redan då stora företag, som i dag lever vidare under namnet SonyEricsson. Släkten sålde gården till Botkyrka kommun 1964. 1975 bildades Hågelbyparken AB, som förvaltar anläggningen och driver verksamheten. 2005 firar Hågelbyparken 30 år som folkpark och Hågelbyparken AB byter namn till Upplev Botkyrka AB Nu skall Botkyrka hyra ut ett 310.000 m 2 stort område runt Hågelby till familjen Lindgren, kända för att ha drivit Gröna Lund sedan 1883. Om sju år ska en sagopark, ett vattenland och hundratals uthyrningsstugor locka turister till det natur- och kultursköna området vid sjön Aspen. Planerna på en nöjespark söder om Stockholm – med gynnsamt läge nära E 4 och möbelvaruhuset Ikea – har funnits ett antal år. Men bygget är omstritt, för på samma plats ligger fornlämningar och området klassas som riksintresse. Länsstyrelsen har lämnat ett flertal kritiska synpunkter och vill utreda hur stort riksintresset är och göra en arkeologisk utredning innan projektet kan gå vidare. Anledningen att familjen Lindgren vill ta över verksamheten är att man vill göra något som så att säga är grönare än Gröna Lund. Hågelby gård och bebyggelsen runt den ska i princip bevaras intakta. Hästhagar och åkermark förvandlas till park och strandskyddet vid Aspen

upphävs. De närmaste av de 250 uthyrningsstugorna byggs bara 50 meter från vattnet. Familjen Lindgren står för alla investeringarna i parken. Botkyrka kommun betalar bland annat för trafikomläggningar. Familjeparken ska bli ett upplevelseområde för hela familjen som kan leva året runt med besökare från hela Europa. Man räknar med att parken kommer att skapa 200 nya fasta jobb och dessutom arbete för cirka 2 000 säsongsarbetare. Man kommer att behöva språkkunnig personal som förhoppningsvis är lätt att hitta i mångfaldskommunen Botkyrka. Enligt planerna skall Hågelby familje­park i färdigt skick innehålla: ■■ ■■ ■■ ■■

■■

■■

En sagopark med entréavgift. Ett vattenland med äventyrsbad och spa. En konsertscen. 250 uthyrningsstugor i olika byar med teman som Söder kåkar, Vilda Västern, sjörövare och cirkus. Två campingplatser med plats för 230 husvagnar, husbilar och tält. En central stadsgata med butiker i gatuplan, hotell och lägenheter på övervåningarna.

– Efter att ha träffat och samtalat med många Botkyrkabor och efter genomförda opinionsundersökningar om planerna anser vi att vi har befolkningens stöd för att gå vidare i planeringen av den här etableringen, säger kommunstyrelsens ordförande Katarina Berggren. Det finns en positiv syn på de möjligheter som parken ger i form av arbetstillfällen, ekonomiskt tillväxt och en spännande attraktion för framför allt barnfamiljer. – Samtidigt har både vi och medborgarna stor respekt för de utmaningar som finns i att skapa bra och hållbara lösningar kring t ex trafiksituationen och natur- och kulturmiljön, fortsätter Katarina Berggren. n Bilder: Sofie Strasser

Nej, Hågelby skall inte bli ett nytt Gröna Lund, trots att det är familjen Lindgren som bygger.

När Hågelby ­Familjepark står klar ­kommer den att ha ö ­ ppet året runt.

33


FÖRRÅDSINREDNINGAR

Vi lagerhåller förrådsinredningar i sträckmetall, nät och heltäckande plåt. Allt i modulsystem för snabba leveranser och enkelt montage. Välj mellan hänglås och hakregellås.

HANDIKAPPRAMPER

Vi tillverkar handikappramper i varmförzinkat stål. Stabila kontruktioner som är enkla att montera och flytta om så behövs.

Tel 0151-52 40 00 | Fax 0151-52 40 40 | info@hafla.se | www.hafla.se


STOCKHOLM ACCELERERAR

Sommardesignkontoret i Botkyrka – ett nytt sätt att skapa framtiden Botkyrka gör sig känt på många sätt – som folkhälsokommun, som en av Sveriges bästa klimatkommuner, man är Fair Trade City, man är mångkulturell och med i ledningen för ECCAR. European Coalition of Cities Against Racism är ett internationellt nätverk av städer och kommuner som aktivt vill förbättra sitt arbete mot rasism, diskriminering och främlingsfientlighet. Man är också först i Sverige med sociala krav i offentlig upphandling. Nu har man satt igång Sommardesignkontoret, ett spännande projekt där åtta studenter från hela världen skall arbeta med nya idéer för att göra Botkyrka till Porten mot Stockholm. – Dom är så otroligt kreativa, konstruktiva och kritiska, säger en sprudlande glad Anna Hrdlicka, initiativtagare och projektledare för Sommardesignkontoret i Botkyrka. Hon är civilingenjör och teknisk licentiat och har tidigare genomfört tre liknande kontor på Gotland. Hon har i sommar satt ihop ett team av studenter från hela världen och med olika bakgrund. Anna Hrdlicka från Gotland är för övrigt också en av de forskare från 17 länder som har arbetat med stadsflytten i Malmberget. City Move interdesign heter projektet. Det drivs av stiftelsen svensk industridesign och i Malmberget skall man försöka ta fram visioner och koncept för hur en stadsflytt kan genomföras. Anna arbetar med att integrera designmetodik i den byggda miljön, planering och arkitektur. I ett pressmeddelande säger man från Botkyrka kommun: Botkyrka är det första av staden Stockholm som möter resenären som kommer längs motorvägen söderifrån. Hur detta område ska utvecklas till en attraktiv port till Stockholm och hur dess invånare ska uppleva att de bor i en stad istället för fyra är den spännande utmaning som åtta studenter från hela världen ska fundera på i årets kanske mest spännande sommarjobb: Sommardesignkontoret. För Botkyrkas räkning arbetar nu studenterna med att fundera över den gamla visionen att försöka smälta samman dessa fyra delar och skapa en ny stadsdel. Hur skulle en sådan sammanhängande ny stadsdel kunna se ut och hur skulle man i så fall kunna ”trolla bort motorvägen”? Hur kan man skapa en dynamisk process där stadsdelarna successivt närmar sig ­varandra?

– Vi förväntar oss en injektion av spännande och nya idéer i vårt arbete med områdets förnyelse, ­säger Katarina Berggren (S) som är kommunstyrelsens ordförande. Mer exakt är det Botkyrka kommun, i samarbete med Svensk Industridesign (SVID), Veidekke och Kungsleden som står bakom Sommardesignkontoret. De åtta studenterna skall under handledning av en erfaren arkitekt och en erfaren designer under sju veckor i sommar arbeta fram konceptskisser med kreativa och nya idéer. I gruppen finns både de som läst psykologi och produktdesign medan andra deltagare har läst mer typiska ämnen, som arkitektur och landskapsarkitektur. - Jag tror att vi på det här sättet får en bättre mix av tankar och visioner. Vad vi kommer att komma fram till går inte att säga i nuläget, hela poängen med Sommardesignkontoret är att hitta nya idéer. Att ha en utstakad målbild från början skulle äventyra hela konceptet. Men någon slags vision som kommunen kan bygga vidare på är en rimlig förväntan, berättar Anna Hrdlicka. n Bilder: Sofie Strasser

35


Måttligt intresse för nya sätt att bygga och bo Tredimensionell fastighetsbildning, kooperativ hyresrätt och ägarlägenheter. Nya sätt att bygga och bo, men hittilldags inte några större sucéer. Varför framgångarna varit måttliga vet vi ännu inte, beror det på konjunkturläget, på fastighets- och bostadsmarknaden i övrigt, på olyckligt utformade eller oklara bestämmelser eller är de nya formerna helt enkelt inte tillräckligt attraktiva i Sverige? Detta kommer framtiden att få visa. Här ger vi en kort presentation av dessa relativt okända eller oprövade sätt att bygga och bo. Sedan den 1 januari 2004 är det möjligt att bilda s k 3Dfastigheter, vilket innebär att fastigheter kan avgränsas i höjd och djupled så att våningsplan och anläggningar inom samma fastighet kan ha olika ägare. Tredimensionell fastighetsbildning innebär alltså att en befintlig, eller nybyggd, fastighet delas upp i horisontalplan. En fastighet med egen lagfart kan därmed ligga ovanför en annan. Vid tredimensionell fastighetsbildning måste den övre fastigheten ha servitut på exempelvis trapphus och hissar som urholkar den nedre fastigheten. Genom en lantmäteriförrättning kan idag ett våningsplan med kommersiell verksamhet bilda en egen fastighet och därmed urholka en befintlig fastighet för bostadsändamål. Tredimensionell fastighetsbildning kan medföra en effektivare användning av fastigheter i storstäderna, eftersom till exempel spårområden kan byggas över med bostäder och befintliga hus kan byggas på med ytterligare ett våningsplan. Det kan också innebära en effek-

36

tivare användning av allmänt ägd mark genom att man exempelvis kan ha parkeringsgarage under markytan. I dag är förtätning ett viktigt begrepp då man diskuterar storstäders utveckling. Trots en trög start med bara ett par hundratal 3D-fastigheter i Sverige, så skall man nog föreställa sig att detta är en form av byggande som kommer att bli vanligare då en svensk praxis har utvecklats och etablerats.

Kooperativ hyresrätt

Den kooperativa hyresrätten är en nyligen lagreglerad boendeform, som formmässigt ligger emellan bostadsrätt och hyresrätt. Idén är däremot gammal. Den har framför allt drivits av Stockholms Kooperativa Bostadsförening (SKB), bildat 1916, som i dag har c:a 7000 lägenheter. Formen kunde användas tack vare dispenser från den vanliga bostadslagstiftningen och stöddes av en försökslagstiftning enligt Lag (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt. Den skiljer sig från bostadsrätter bland annat genom att den insats som betalas fås tillbaka vid en avflyttning. Ingen marknadsprissättning tillåts alltså. Detta kom att kallas ägarmodellen av kooperativ hyresrätt, samtidigt som en ny variant av kooperativ hyresrätt, arrendemodellen, infördes. Genom lagstiftning år 2002 permanentades försöket med kooperativ hyresrätt. Arrendemodellen kallas nu hyresmodellen, och är den version av kooperativa hyresrättsföreningar, som mest bildats under 2000talet. Den kooperativa hyresrättsföreningen hyr huset av en hyresvärd, och tar på sig en del av förvaltningen. Denna del är föremål för förhandlingar om storlek och


MÖT VÅRA KUNDER

villkor. Villkoren regleras i ett blockhyresavtal och ett förvaltningsavtal, som reglerar relationen mellan hyresvärden och föreningen. Föreningen fördelar hyran mellan lägenheterna på det sätt man önskar, och kan konstruera sina stadgar med stor frihet. Föreningen kan också ha medlemmar som inte bor i huset, men som står i kö för att flytta in. Ett antal nybyggen med kooperativ hyresrätt enligt hyresmodellen har genomförts på senare år, oftast med ett kommunägt bostadsbolag som hyresvärd.

Ägarlägenhet

En nyhet sedan 1 maj 2009 är ägarlägenheter. De kan jämföras med småhus och utformas så att de enskilda lägenheterna innehas med direkt äganderätt och därmed utgör tredimensionella fastigheter. Fastighetsbildning ska ske så att varje fastighet som nybildas eller ombildas blir varaktigt lämpad för sitt ändamål och har anordningar för vatten och avlopp. Med ägarlägenhet avses inte bara en rätt till en bostadslägenhet som sådan utan också till de samlade rättigheter som har knutits till en fastighet av det nya slaget, till exempel rättigheter till stamledningar, trapphus och hiss. En förutsättning är att den ska rymma en bostad.

Detta medför att alltför små lägenheter inte får bildas. De kan dessutom bara finnas i nybyggda hus. Men regeringen funderar på att tillåta ägarlägenheter även genom ombildningar i befintliga bostadshus. Det måste också finnas minst tre ägarlägenheter i samma hus. Man kan äga hur många ägarlägenheter som helst. Ägarlägenheterna ska kunna fritt överlåtas eller hyras ut utan annans godkännande. Huskroppen förvaltas i sin tur av en förening där varje ägare av en lägenhet ska vara representerad. Den som köper en ägarlägenhet kan få lagfart på förvärvet. Ägaren kan sedan inteckna och belåna sin lägenhet (fastighet). En ägarlägenhet kan också hyras ut eller säljas (överlåtas). För uthyrning och överlåtelse av ägarlägenheter gäller samma regler som för radhus på marken. Det innebär bland annat att ägaren till en ägarlägenhet får hyra ut lägenheten fritt. Det krävs alltså inte något tillstånd för uthyrningen. Under 2009 bildades dock endast sex ägarlägenheter. Och Göteborgs-Posten skriver i juli 2010 att ett år efter lagändringen om ägarlägenheter är det bara i Ystad, Tanum Helsingborg, Karlstad, Växjö och på Öland som man hittills rapporterat in färdiga bostäder. Totalt är 41 lägenheter inrapporterade till Lantmäteriet, enligt nyhetsbyrån Siren. n

Bäst för värden Vi har egen personal inom olika branscher med bred kompetens, lång erfarenhet och goda relationer. Detta gör att vi kan utföra och leda alla typer av uppdrag som kan förekomma inom en fastighet, utan kostbara mellanhänder. Uppdragen kan innefatta allt från enklare byten av packningar till rot-arbeten eller produktion av råvind. Välkommen att kontakta oss för mer information och offertförfrågan.

Välkommen till Lars Holm Fastighetsförvaltning AB Vi förvaltar och vårdar gärna er fastighet med samma engagemang som vi, sedan början av 60-talet, har för våra egna fastigheter. Våra uppdrag omfattar både bostäder, kontor, restauranger och butiker i Stockholms innerstad och norrort. TEL 08-661 49 72, FAX 08-667 12 55, JOUR 070-761 49 72, INFO@LHFAB.COM, WWW.LHFAB.COM


Slussen, utsikten och

En av ambitionerna för ombyggnaden av Slussen är att skapa en mötesplats i världsklass. En annan är att rusta upp en gammal trafikplats som håller på att ramla ihop. Framförallt har allmänheten reagerat mot förslagen att bygga bort utsikten på Slussen och det är också det som media rapporterat om i ett otal artiklar under de senaste åren. Några som kommit i skymundan är alla sakägare med ett antal fastighetsägare i spetsen som också reagerat på de nya byggplanerna. Skälet är även här i grund och botten utsikten eftersom flera fastigheter får skymd utsikt, sämre ljusförhållanden samt stor risk för minskade hyresintäkter. Innebörden är att man kommer att få svårt att hyra ut stora lokalytor och får se sina fastighetsvärden rasa. Å andra sidan finns det också vinnare och det är de nya ägarna till de nya fastigheterna. Till det som är bra med arbetet kring nya Slussen är att de aktörer inom Stockholm stad som handlägger ärendet, där Stadsbyggnadskontoret varit spindeln i nätet, gör det öppet och transparant. Exempelvis har plansamrådet varit mycket bra exponerat även om det enligt mångas åsikter varit svårt att uppfatta de genomgripande konsekvenserna av förslaget. Det sägs också att det varit det mest ambitiösa plansamrådet för ett enskilt planärende. Även reaktionerna från allmänheten har varit rekordstort. Av cirka 1200 yttranden från alla möjliga instanser har drygt 1100 kommit från allmänheten där den enskilt viktigaste

38

synpunkten har handlat om den unika utsikten, rymden och öppenheten. Eller kanske kan vi tala om platsens känsla, Stockholms själ eller vår gemensamma historia om vi läser vad människor skriver.

Sakägarna

I Stadsbyggnadskontorets tjänsteutlåtande från maj 2010 konstateras att flertalet av de direkt berörda fastighetsägarna inte tycker att planförslaget bör gå vidare mot ett förverkligande eftersom bebyggelsen ”i anslutning till deras egen fastighet samt att delar av deras fastigheter i och med planförslaget blir förbyggda. Detta innebär att man får mörka lokaler i bottenvåningarna vilka idag är dagsljusbelysta uthyrningsbara lokaler.” Denna kritik är naturligtvis grundläggande för de yttranden som ett antal sakägare framför i plansamrådet. Följande axplock ger en fingervisning om vad fastighetsägarna tycker. Atrium Ljungberg AB anser till exempel att Glashuset förstörs genom att den glasade fasaden mot Saltsjön byggs för. Man har också synpunkter på handläggningen av ärendet och reagerar mot att en kulturminnesmärkning gjordes 2004 i en detaljplan, strax innan beslut fattades om inriktningen av det nya Slussen. Birka Cruises AB är måna om att kunna fortsätta att bedriva sin verksamhet inom området även i framtiden. Man understryker möjligheterna att fordon, fotgängare och transporter till och från området även framgent ska fungera minst lika bra som i dag. Bostadsrättsföreningen Mälartorget 13 menar att planförslaget inte alls tar hänsyn till de värden som området representerar och menar att den hårda


MÖT VÅRA KUNDER

makten

Vinnare

Vem är då vinnare av det nya Slussen? Denna fråga är inte helt enkel att svara på men Gyllenfors Fastigheters svar på samrådsförslaget ger viss fingervisning. Att ha kontor, verksamhet, service och kanske bostad torde vara mycket attraktivt. Att bygga, äga och förvalta dessa fastigheter i Stockholms absoluta centrum bör vara mycket intressant. Stadslivet är redan i dag mycket intensivt och välförsörjt med kommunikationer vilket innebär att nya verksamheter får mycket goda förutsättningar att lyckas.

Vad kommer att hända

När man tar del av vad olika skribenter, forskare, journalister, arkitekter och samhällsplanerare har sagt och tyckt i frågan kan man konstatera att Slussens omdaning har en historia. Det har funnits olika förslag, som om de hade genomförts, högst påtagligt exploateringen gör att de kvaliteter som i dag finns spolieras. Fastighetsbolaget Utkiken AB och Pandox AB, som bland annat representerar Hilton Slussen Hotel, menar att den verksamhet som de i dag bedriver inte bör få försämrade möjligheter att fungera. Av denna anledning vill man inte se nya byggnader uppföras framför hotellet såvida inte detta blir en del av den nuvarande hotellverksamheten. Man reagerar också på höjden för den föreslagna nybebyggelsen eftersom den påverkar utsikten negativt. Gyllenfors Fastigheter KB ser positivt på planen generellt men menar att den föreslagna nybyggnationen framför sin egen fastighet, Tranbodarne 11, ger en rad negativa effekter. Däremot är bolaget intresserade av att äga, förvalta och utveckla de nytillkommande fastigheterna som redovisas i planförslaget. Huvudstaden AB är i grunden positiva. Deras fastigheter är dock belägna i Gamla Stan och de har synpunkter på frågor kring grundläggning, buller, damm med mera och hur detta påverkar befintliga fastigheter. Man understryker också vikten av att fastigheterna är tillgängliga under ”hela projektet för alla berörda”. Stiftelsen Sjömanskyrkan i Stockholm och Sjömansinstitutet menar att förslaget är mycket negativt. Man menar vidare att detta inte riktigt framkommer i planhandlingarna. Man menar också att fastigheten kommer att påverkas negativt av buller eftersom Stadsgårdsleden förläggs en våning upp jämfört med i dag. Dessutom kommer de tre nedre planen att bli helt förbyggda vilket i sin tur innebär att de kommer att bli mycket svåruthyrda och få kraftigt reducerade hyresintäkter.

hade förändrat förutsättningarna för dagerns planförslag. Exempelvis fanns tidigt en idé om att gräva ner tunnelbanan under Söderström vilket dels skulle frigöra mark för det nationella järnvägsnätet, dels skulle eliminera översvämningsriskerna för tunnelbanan. Båda dessa omständligheter skulle ha inneburit helt andra planeringsförutsättningar för dagens Slussenförslag. Dessutom påpekades tidigt att placeringen av nuvarande Centralstationen i Stockholm var den sämsta tänkbara med tanke på att det var en smal markremsa mitt i staden utan expansionsmöjligheter och att det var värdefull mark som skulle kunna ha en

39


mycket bättre alternativanvändning. Kritikerna var anförda av Gunnar Asplund och Ivar Tengbom och tyvärr har de fått rätt i sin tidiga kritik. Dessutom har järnvägen, biltrafiken och tunnelbanan gjort stora ingrepp på Riddarholmen, som kanske är Sveriges mest historiska markområde överhuvudtaget. I sista stund stoppades till exempel tredje spåret som ytterligare hade hackat sönder historisk mark, värdefulla byggnader och en unik miljö.

Mötesplats i världsklass

Stockholms politiker använder ofta devisen ”världsklass” när man vill apostrofera något världsunikt i sina politiska stadsbyggnadsprogram. Frågan är då vad som ska bli världsunikt i just Slussenområdet. Av plansamrådet framgår inte i beskrivningen hur visionen om en mötesplats i världsklass ska konstrueras, på ett klart och tydligt sätt. Man skriver i ett ­tjänsteutlåtande följande om visionen; ”Det är dock viktigt att också påpeka att en del av vision för framtidens Slussen innebär nya publika funktioner i nya byggnader för att uppnå devisen Mötesplats i världsklass. Hur dessa två intressen, utsikt respektive mötesplats med nya verksamheter, ska kombineras får det fortsatta planarbetet utvisa.” En fundering är att samhällsplanerarna är relativt bra på att strukturera

40

och planera, bygga och administrera byggd miljö men kanske inte lika bra på att ge denna byggda miljö liv och rörelse som är centrala ingredienser för en mötesplats. När man betänker hur berömda mötesplatser runt om i världen ser ut och fungerar, ta Las Ramblas i Barcelona eller Time Square i New York som två exempel, är det svårt att föreställa sig hur ett ombyggt Slussen med ”nya publika funktioner i nya byggnader” ska lyfta platsen till en mötesplats i världsklass. Borde inte detta klargöras innan detaljplanen vinner laga kraft om det nu är så centralt för hela ombyggnadsförslaget?

Komplext, dyrt och svåröverblickbart

Att bygga om Slussen är ingen enkel operation. Några exempel är följande. Det kommer att ta tid att bygga om Slussen eftersom platsen och planområdet rymmer stora värden och är en knutpunkt med många intressenter och intressen. Ett annat skäl är att allt skall fungera som vanligt eller nästan som vanligt under ombyggnadsperioden. Ett tredje exempel är att dagens behov och förutsättningar ska vara utgångspunkter för förslaget men också inrymma nya behov och förutsättningar. Exempelvis finns förslag att även kollektivtrafik på sjön ska integreras i förslaget vilket ställer vissa specifika krav. En annan fak-


MÖT VÅRA KUNDER

tor är att Nacka och Värmdö kommuner expanderar kraftigt och politikerna där vill försäkra sig om att den nya Slussen inte blir en ny propp i trafiksystemet. Ett av motiven för en ombyggnation är att den nuvarande trafikkapaciteten är överdimensionerad och att biltrafiken ska minskas vilket ju bäddar för en eventuell framtida konflikt om de nya oststadsborna absolut måste ta bilen till Stockholm. Man kan också fundera över varför devisen hållbar stadsutveckling lyser med sin frånvaro i planförslaget vilket är underligt med tanke på att detta lyfts fram i alla andra ombyggnadsprojekt i staden. Det blir dessutom dyrt att bygga om Slussen där notan beräknas bli åtta miljarder kronor. Vi vet från andra komplexa byggprojekt att slutnotan brukar bli betydligt högre än vad som beräknats från början. Slutligen handlar de kontroversiella frågorna om trafiklösningarna, utsikten och den nya bebyggelsen. I en bilaga till samrådsredogörelsen ”Plansamråd Slussen”, där Stadsbyggnadskontoret samlat synpunkter från 1130 privatpersoner,

boende och näringsidkare, framgår att ”utsikt och vyer” är den viktigaste aspekten som berörts av 82,1 %. Därefter kommer ”biltrafik och broutformning” 40,3 %, ”öppenhet” 37,9 %, ”gestaltning och arkitektur” 27,6 %, ”publika ytor” 26,4 % för att nämna de viktigaste.

Att fatta beslut

I alla dessa komplexa val och överväganden finns också några udda förslag. Eller vad sägs om att bygga en laxtrappa för att kunna se och uppleva naturens kretslopp, ett minikraftverk eller en surfbar våg. Kanske våra politiker hade önskat sig mer av den varan istället för att brottas med tunga, ödesmättade och krångliga frågor där man får en känsla av att man helst skulle slippa ta detta ansvar och i stället ”prata politik”. n

Över 20 års erfarenhet med nöjda kunder. Företagets kvalitetspolicy: Kundens krav, förväntningar och behov är en ledstjärna i arbetet. Varje uppdrag RS Rörservice åtar sig skall vara till kundens belåtenhet.

•Arbetet följs alltid upp för att kontrollera att kunden är nöjd. •Brister uppkomna av RS Rörservice skall rättas till och tas lärdom av. •Om kunden kräver det kan sekretessförbindelse upprättas. •De bästa lösningarna för kunden skall skapas.

Tjänster vi utför: • Reparationer • Nyinstallationer • Avancerad

läcksökning till villor, fastigheter och industrier • Stambyten • Service

Kontakta oss för offert eller vid frågor: Årsta skolgränd 8, 117 43 Stockholm Tel: 08-600 29 13, 0708-35 64 15. Telefontid: måndag–fredag, klockan 7–16 E-post: rsrorservice@telia.com www.rsrorservice.se

41


KOSTNADSFRI UTBILDNING FÖR ETT BÄTTRE BOENDE

Kunskap, analys, förändring, resultat Ekonomisk översiktskurs, ekonomisk analys av er förening samt en rapport med konkreta åtgärdsförslag för hur ni kan stärka er förenings ekonomi för ett bättre boende i bostadsrätt – allt samlat under en trevlig och innehållsrik kväll med tillfällen att ställa frågor till våra kunniga experter.

Välkommen att boka en plats till er förening, helt gratis! Hem och Fastighet har under nio år ständigt arbetat för att ge Sveriges bostadsrättsföreningar ett tryggt och säkert boende. Vi erbjuder omfattande kunskap och erfarenhet inom allt som rör bostadsrättsföreningar från juridik till ekonomi och förvaltning, allt förpackat i förmånliga paket eller specialanpassade tjänster. Det finns flera kurstillfällen under året att välja på.

Vad behöver er bostadsrättsförening? Boka utbildningsplats på www.hemochfastighet.se eller ring 08-522 548 00.

Hem och Fastighet – märk skillnaden!

tighet.se s a f h c o m ! www.he eller för att boka å p n i å G n formatio n i r e m r fö

EKONOMISK FÖRVALTNING

|

FÖRENKLAD FÖRVALTNING

|

UTBILDNINGAR

|

BO GLADAST

www.hemochfastighet.se


MÖT VÅRA KUNDER

BID – Business Improvement District

Modell för bättre fastighetsoch områdesutveckling

Birgitta Dickson är både politiker och konsult, i båda rollerna mycket engagerad i fastighetsoch bostadsfrågor. Förutom att vara ordförande i stadsdelnämnden i Hässelby-Vällingby så sitter hon bland annat med i styrelsen för Stockholmshem. Engagemanget har lett till att hon inspirerats av modellen Business Improvement District, eller i korthet BID, som har en fantastisk potential när det gäller att i grunden förändra olika typer av tätortsområden. Det kan gälla bostadsområden, områden med affärsfastigheter, offentliga parkanläggningar etc. Och grunden för framgång är alltid samarbete och samverkan. Finns det en modell för att utveckla olika typer av centrum – och bostadsområden på ett sätt som gör alla till vinnare? Som höjer värdet på områden och samtidigt ger trygghet och trivsel åt invånare, verk-

samma och besökare? Ett effektivt sätt att genomföra radikala förbättringar i ett avgränsat område? En win-win-situation för alla inblandade? Området Bryant Park i New York var för några decennier sedan en trakt ökänt för brottslighet, droghandel, våldtäkter etc. Den kallades i folkmun för Nålarnas park. När Birgitta, i samband med en studieresa arrangerad av Svenska Bostäder, våren 2009 besökte Bryant Park var det ett totalt förändrat område. Bryant Park hade förvandlats till en av USA:s mest välbesökta och välskötta parker. Här trivs både barnfamiljer, äldre människor, biblioteksbesökare, kunder och flanörer - av alla slag, undantaget de som behöver en arena för kriminella aktiviteter. Ordning och trygghet är nu i fokus. Medborgarvärdar ser hela tiden till att allt fungerar som det skall. Det finns ett program för skyltning, för papperskorgar, belysning, återvinning och så vidare. Allt är och skall vara rent och snyggt. Detta har också resulterat i en exceptionell ökning av fastigheternas värden liksom av hyresintäkter. Människor är beredda att betala för trivsel, trygghet och säkerhet. Samtidigt har kostnaderna för skötsel och renhållning minskat drastiskt. Vilka åtgärder som kommer mest i fokus beror naturligtvis på typen av område. Handlar det om affärsfastigheter så kanske säkerhet kommer allra först på agendan. I ett annat område kanske det handlar om utbudet av kultur och nöje. I dag utvecklas BID:s på många håll i världen. New York var inte först men har haft störst betydelse, genom de framgångsrika exempel som skapats. I Hässelby Gårds centrum har Birgitta initierat ett samarbete i en försvenskad form av BID. Här har såväl de kommunala, privata och kooperativa bostadsföretagen enats om att tillsammans arbeta för ett centrum som ska var Rent, Tryggt och Snyggt! Aktörer som SL (Storstockholms Lokaltrafik), Sisab (Stockholms kommuns bolag för skolfastigheter), Polisen, Trafik- och Exploateringskontoren, lokala företagare, skolan och den lokala stadsdelsförvaltningen har jämte bostadsbolagen och centrumägaren Boult-

43


Bryant Park i New York, numera en trygg oas.

bee förbundit sig att samverka för det gemensamma målet. När alla drar åt samma håll och använder sina resurser koordinerat blir det resultat. BID är idag ett etablerat internationellt begrepp. I en rapport från CERUM, Umeå Universitet, konstaterar författarna Johanna Edlund och Lars Westin följande; Business Improvement Districts finns idag i olika former på flera internationella fastighetsmarknader. Ett BID omfattar ett väl avgränsat område i en stad inom vilket en hållbar samverkan mellan fastigheter, handel, boende och en kommun är formaliserad. Syftet är att utveckla områdets affärsmöjligheter eller områdets attraktivitet i en vidare bemärkelse. Med ett BID kan en kommun stärka marknadens effektivitet genom att begränsa incitamenten till ”snålskjutsbeteende” bland fastighetsägare, handlare eller andra aktörer. Ett BID reducerar därmed t.ex. behovet för fastighetsägare att ta över närliggande fastigheter i området för att möjliggöra förnyelse. Mångfalden på stadens fastighetsmarknad kan således bevaras. Man konstaterar också att inom den nuvarande svenska lagstiftningen, PBL och Anläggningslagen, är det i dagsläget inte uppenbart möjligt att införa en sådan tidsbegränsad samverkan mellan flera fastigheter om några skulle ha motsatt sig samverkan. Rapporten indikerar även vilka förändringar som kan krävas i svensk lagstiftning för att BID ska bli en

44

möjlig policyåtgärd för kommuner i Sverige. Att ha juridiskt bindande avtal i citysamarbeten skulle öka deras handlingskraft och göra stadskärnorna mer konkurrenskraftiga gentemot externa köpcentrum. Men först behövs lagändringar, fastslår en annan rapport, från Svenska Stadskärnor. I Sverige är centrumföreningar och liknande frivilliga organisationer vanliga i stadskärnor. Men med fastare juridiska former, tvingande beslut och reglerade intäkter skulle stadskärnorna kunna agera snabbare, kraftfullare och mer samordnat, och därmed mer likna externa köpcentrum. Men Birgitta Dickson menar att det går att göra mycket även utan en tvingande lagstiftning och att det redan nu finns intressanta initiativ och även andra former än BID. Till exempel så är stadskärneföreningar baserade på frivilligt medlemskap där fastighetsägarna och till viss del butiksägarna i en stadskärna har möjlighet att gå samman för att tillsammans förbättra förutsättningarna för staden. Denna frivilliga samarbetsform finns idag i ungefär 100 olika svenska städer. Formen för samverkan är vanligast genom projekt och näst vanligast genom ett aktiebolag. Föreningen har oftast inflytande från kommunstyrelsen eller dylikt som då sitter i föreningens styrelse tillsammans med fastighetsägarna och företrädare från handeln. Denna sorts förankring är gemensam med vissa internationella BID-lösningar.


Finansieringen sker med en större eller mindre del från kommunen. Det finns exempel som Västerås och Örnsköldsvik där den privata sektorn står för upp till 80 procent av finansieringen. Ett annat samverkansexempel, som kan kombineras med BID-idén, är Istappstelefonen, där ett stort antal fastighetsägare i Stockholm använder sig av den gemensamma tjänst som Stockholms Fastighetskalender tagit initiativet till och som nu drivs gemensamt med bland annat Fastighetsägarna och ett antal av de stora bostadsbolagen. 11 000 fastigheter i Stockholm är i dag anslutna till tjänsten. Istappstelefonen har fått stor betydelse för att minska riskerna för framför allt gångtrafikanter under bistra Stockholmsvintrar. Den höga kvaliteten på Fastighetskalenderns register och den tillhörande webbtjänsten med ständigt uppdaterade register, som innebär att inte bara ägarna utan även förvaltarna, de praktiskt ansvariga, står att finna, innebär att det i dag finns ett stort intresse för att utveckla Istappstelefonens tjänster, inte bara i Stockholm utan även på andra håll i Sverige. Det som kan behövas är en katalysator - en igångsät-

tare, samt en stor lyhördhet för vad som är just det centrumets, det bostadsområdets potential och utvecklingsområden. Sedan brukar arbetet gå av egen kraft. Man upptäcker nämligen fort, menar Birgitta, att samverkan av detta slag är både lönsamt och ger goda resultat för alla inblandade. – Att skapa högkvalitativa och prisvärda tjänster, där man enkelt kan skapa rapporterings- och åtgärdsmöjligheter för olika problem, inte bara kring istappar utan även till exempel nedsmutsning och sophantering, trasiga fönster, dörrar och låsanordningar, larm som inte fungerar, överfulla sopsorteringsanläggningar eller papperskorgar och andra fastighets- och områdesrelaterade problem, innebär att utvecklandet av BID:s i Sverige inte bara är en vision. Det finns även effektiva och väl beprövade verktyg att tillgå, som vi hoppas skall kunna bidra till en snabbare utveckling av BID:s i Sverige, konstaterar Birgitta Dickson. Med goda idéer, med samarbete och samverkan och med bra redskap kan vi skapa en stark kvalitetshöjning på vårt samhällsbyggande, avslutar hon. n

journumme r 08-795 75 10

GR Avloppsrensning hjälper dig att: ✓ spara pengar ✓ skapa högre värde för fastigheten ✓ få snabb hjälp vid akuta situationer

Förebygg problemet – låt oss spola stammarna

– snabbt på plats sedan 1992

/v˜\Êän‡Ç™xÊÇxÊ£äÊUÊÜÜÜ°}À‡>ۏœ««ÃÀi˜Ã˜ˆ˜}°˜Õ

45


En enkel och billig investering kan minska värmekostnaderna för flerbostadshus med upp till 25 %, samtidigt som man får ett behagligare inomhusklimat med jämnare temperaturer. Systemet heter EnReduce® och innehåller programvara och ett antal temperatursensorer. Konceptet är framtaget av Uppsalaföretaget Enreduce Energy Control AB och bygger på kunskapen om husdynamik, att alla hus har en förmåga att lagra och avge värme. EnReduce® har nu funnits på marknaden i mer än 10 år. Med stigande energipriser blir EnReduce®systemet allt mer lönsamt och investeringen betalar sig själv på ett par tre år. –Vi är jättenöjda med vårt EnReduce®-system. Vi har haft det i fem sex år nu och det betalade sig på tre år, säger Kåge Fridholm, ordförande HSB-föreningen Spiralen på Alströmergatan i Stockholm. Han berättar att deras fastighet, trots att den har ett antal år på nacken, nu ligger på ett uppvärmningsbehov som är klart under dagens nyproduktion.

Med ett konventionellt system blir det lätt för varmt i lägenheterna. De boende öppnar då fönstren och vädrar bort den dyra värmeenergin. Med EnReduce®-systemet har man alltid en jämn och behaglig temperatur i hela fastigheten.

46

Energiförbrukning

Spara 15–25 % på era värmekostnader

År Deras aktuella siffra på 108 KWh per kvadratmeter och år ligger cirka 20 % under normalvärdet 130– 140 KWh. –Den största besparingen ser man de första åren, och sedan fortsätter besparingen även långsiktigt, tillägger Kåge Fridholm. Det här är bara ett av många exempel på vittnesmål om hur bra EnReduce® är för värmeekonomin. Som en bonus ”på köpet” får man också en jämnare och behagligare temperatur i lägenheterna. Tekniken bakom EnReduce® kommer från forskning på KTH i Stockholm. Efter många års fältstudier konstruerade ingenjören Lars Blekastad en programvara som uppfyller alla krav på driftekonomi och komfort och som dessutom är både miljö- och användarvänlig. EnReduce®-systemet styrs av sensorer som placeras inne i lägenheterna eller i ventilationssystemets frånluftskanaler. Sensorernas mätvärden analyseras i EnReduce®-programmet, där uppgifter om byggnadens värmeinlagringsförmåga finns inlagda. Programmet räknar sedan ut värmebehovet. Man utnyttjar därmed fastighetens upplagrade värme och ökar inte värmeflödet förrän det verkligen behövs. I fastigheter med bredbands-installationer kan man ansluta EnReduce®-sensorer till lägenhetsnätets Internet-uttag. EnReduce®-systemet kan levereras till alla på marknaden förekommande styrsystem och fastighetsägaren kan behålla sin nuvarande servicepartner för övervakning av sin undercentral. n


MÖT VÅRA KUNDER


Kartläggning – vi håller ordning på ditt yttre underhåll! Christer och Maggan håller rent på taken. Ett tufft jobb som inte vem som helst klarar.

Sexårige Marcus Edwall går redan i pappas och mammas fotspår!

Ja, det är faktiskt sant. Dewaco kartlägger och håller ordning på allt ditt yttre underhåll. För en mycket billig penning kartlägger vi hela ert behov när det gäller tak, fasad och balkonger för den kommande femårsperioden. Vi lägger upp det i en databas där du enkelt kan gå in och se när det är dags för nästa åtgärd. Du kan anlita oss eller valfri entreprenör och i dataprogrammet ingår möjligheten att kommunicera med dina entreprenörer. Enklare kan det inte bli. Därför är vår metod idealisk, till exempel för dig som har ett brokigt och svåröversiktligt fastighetsbestånd eller för en bostadsrättsförening, där du aldrig behöver fundera över vad som behöver göras, eller om all kunskap lämnas över till en ny styrelse eller om viktiga åtgärder blir bortglömda. Vårt system bygger på vår samlade kunskap ända sedan 1984 och på vår mycket stora erfarenhet när det gäller tak, fasad och balkonger. Vi servar stora fastighetsbolag lika väl som den lilla bostadsrättsföreningen eller fastighetsägaren. Dessutom tar vi, under namnet Istappsjouren, också hand om ditt behov av takskottning och undanröjande av istappsfaror under vintersäsongen. ”Att förvalta fastigheter är detsamma som att förvalta kapital. Att inte inse att ett planerat underhåll är mer

48

lönsamt än ett oplanerat, kommer tyvärr obönhörligen leda till kapitalförstöring.” Ja, detta är egentligen kända fakta för alla som arbetar med fastigheter, men ändå är det lätt att åtgärder glöms bort eller skjuts på framtiden, tills man plötsligt upptäcker att åtgärden plötsligt blivit mycket mer omfattande och dyr än vad som hade behövts om man hade agerat i tid. Just nu kan du ta del av vår höstkampanj, som innebär att du kan göra en komplett yttre besiktning av din fastighet för endast 2.600 kronor + moms. Vi fotograferar, dokumenterar och lägger upp alla viktiga fakta så att du kommer åt dem då du loggar in. Tänk på att din fastighet måste vara anpassad för nya reglerna om taksäkerhet i god tid innan vintern. n

Kontakta DEWACO och Istappsjouren Missa inte vår höstkampanj! Boka Istappsjouren för ­kommande vinter redan nu! Lättast når du oss på ­info@dewaco.net eller ring telefon 0700 25 84 64

www.dewaco.net


MÖT VÅRA KUNDER

Hjälp oss in! Premo har under många år ansvarat för att distribuera morgontidningar inom Storstockholmsområdet. Detta innebär höga krav på vår hantering av inpassering i fastigheterna, men även att vi behöver er hjälp med att få snabb och korrekt information vid ändringar och fel i era låssystem. Våra prenumeranter – det vill säga de boende i era fastigheter – förväntar sig fortsatt hög service. I praktiken innebär det att vi snabbt ska kunna korrigera inpasseringsproblem till just era fastigheter. Idag finns det en bred flora av inpasseringssystem: nycklar, IR, koder, kort, aptusbrickor med mera. Vid förändringar i era inpasseringssystem och vid nybyggnation rekommenderar vi att man installerar aptus-bricka eller IR. Detta ger en enkel inpassering inte bara för oss utan även för andra serviceföretag som behöver tillgång till inpassering i era fastigheter. Utdelningen av morgontidningarna startar kl. 02.00 nattetid, därför är det viktigt att era låssystem inte är tidstyrda under utbärningstiden och förhindrar inpassering. Lika viktigt är också att när ni kontrollerar felanmälda inpasseringar gör att kontroll görs med rätt nyckel då vi oftast har den lägsta behörighetsnivån.

När ni genomför förändringar eller behöver lämna information angående inpassering i era fastigheter ber vi er kontakta vår säkerhetsavdelning: • Telefon Södra Stockholm 08-632 45 65 • Telefon Norra Stockholm 08-632 45 25 • Stan innanför tullarna 08-632 45 32 • sakerhet@premo.se • Fax: 08-6324563 • www.premo.se För oss är sekretess A och O. För att förstärka skyddet och bevara säkerhetsnivån ytterligare har vi löpande samråd med polis och Fastighetsägarna Sverige.

När problem uppstår försöker vi alltid få tag på er så snabbt som möjligt. För att ha en oavbruten service mot våra prenumeranter är vi alltså beroende av att ni meddelar oss förändringar så snabbt som möjligt. Har ni ytterligare frågor så är ni naturligtvis välkomna att kontakta oss.

Vi ger dig utdelning.

www.dingbat.se

Vi besöker 60 000 fastigheter varje natt!


+

Hälso- och sjukvårdsregistret och övrig offentlig förvaltning

+

Företagarregistret

300 000 företag

73 000 enheter och beslutsfattare

Fastighetsregistret med kontaktuppgifter till ägare, förvaltare och BRF:er

25 000 fastigheter

=

Adresser E-post Fax Utskick

Från din idé till nya ­kunders brevlåda på bara sju dagar Du som läser den här tidningen är ofta tidigare kund till oss och har relation till något av våra varumärken här ovan. Men känner du till den smarta tjänsten nykund.se och DR-express? Med vår marknadsföringstjänst DR-express ingår alla delar i processen n Målgruppsurval n Framtagande av budskap n Grafisk produktion och tryck av vykort i A5-format n Distribution och porto n Adressurval

Tillsammans med dig skräddar­syr vi ett adress- och mål­gruppsurval från våra dagligt ­uppdaterade adressregister. Vi har kontakt­uppgifter på personnivå till hälso- och sjukvård, kommuner, landsting samt fastighetsbranschen. Vi har också kompletta register för att nå ­organisationer, privatpersoner och företag i hela Sverige.

Kontakta oss eller gå in på www.nykund.se. Emanuel Hansson emanuel.hansson@nykund.se Telefon: 08-503 898 35

50

Linda Modigh linda.modigh@hsiinfo.se Telefon: 08-503 898 02

www.nykund.se • S:t Eriksgatan 121 B • 113 43 Stockholm • 08-591 286 86 • info@nykund.se • www.nykund.se


MÖT VÅRA KUNDER

Smarta offerttjänster www.bergvarme.nu Planerar du att installera värmepump i din fastighet? Vi hjälper dig få in offerter från flera installatörer. Snabbt, enkelt och gratis! Besök www.bergvarme.nu

Gratistjänst för dig som är fastighetsägare

www.taklaggare.se Planerar du omläggning av taket på din fastighet? Vi hjälper dig få in offerter från flera takläggare. Snabbt, enkelt och gratis! Besök www.taklaggare.se

www.markproffs.se Planerar du utföra markarbete inom din fastighet? Vi hjälper dig få in offerter från flera markproffs. Snabbt, enkelt och gratis! Besök www.markproffs.se

Är du proffs inom något av dessa områden? Registrera ditt företag gratis idag!

Tjänsterna fungerar i hela Sverige och tillhandahålls av iResponse Network and Media AB

Telefon 08-55 11 16 10


Avsändare: Stockholms Fastighetskalender Söderbyvägen 3C, 195 60 Arlandastad

B

Begränsad eftersändning

Vid definitiv eftersändning ­ återsänds försändelsen med nya adressen på baksidan.

SVERIGE PORTO BETALT PORT PAYÉ

I Stockholmarnas tjänst sedan 2004

Tjänsten är i drift mellan november och april − om inte vädret kräver annat n Ett nummer leder fram till fastigheterna i Stockholms län: 08 50 380 280 n Varningar skickas ut med SMS, via e-post eller på fax − Du väljer själv n

Ett viktigt samarbete mellan Stockholms Fastighetskalender och de största fastighetsägarorganisationerna i Stockholm: Familjebostäder, Fastighetsägarna Stockholm, HSB Stockholm, Riksbyggen, SBC, Stockholmshem och Svenska Bostäder. Medlemmar och fastigheter anslutna till våra samarbetspartners har tillgång till tjänsten kostnadsfritt.

Är du inte ansluten till Istappstelefonen?

Minska risken av ett passivt fastighetsansvar genom att anmäla dig till vinterns varningstjänst. n

Anmäl din fastighet före 30 september till priset av 250 kronor för hela säsongen 2010/11 via: telefon: 08 591 145 00 e-post: istappstelefonen@fastighetskalendern.se webb: www.istappstelefonen.se

I priset ingår kostnadsfria varningar via SMS, e-post eller fax och dekal att sätta upp i porten n Ansluten fastighetsägare erhåller rabatt vid köp av n

Snart kommer de vakna till liv www.istappstelefonen.se Ordinarie pris 375 kronor per säsong. Samtliga priser är exklusive moms


Stockholms Fastighetskalender Tidningen 2010