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Société Civile Immobilière « CHELLES LE HAMEAU DE BOIS L’EVEQUE L » Il

REGLEMENT DE COPROPRIETE VALANT CAHIER DES CHARGES 1

C BSP/ 1977

----------JUR.18


Article premier - Préambule.

Le présent règlement a été établi en vue de régir l'ensemble immobilier, comprenant selon la désignation et la description qui en sont faites aux articles 3 et 4 ci-après :

a) des villas faisant l'objet de propriété privative, construites chacune sur une parcelle de terrain dont le copropriétaire possède la jouissance exclusive : b) le cas échéant, des bâtiments collectifs à usage de garages privatifs ; c) des aménagements et des services communs ; Il a notamment pour objet de : a) Déterminer les parties de cet ensemble immobilier qui seront communes et celles qui seront privatives. b) Fixer les droits et obligations des copropriétaires. c) Organiser l'administration de la copropriété et le fonctionnement du syndicat des copropriétaires.

Le pré sent document vaut donc Cahier des Charges de l'ensemble immobilier :

1° Pour la gestion, l’entretien des voies, espaces libres et ouvrages d ' intérêt collectif qui ne sont pas classés dans le domaine communal. 2° Pour la règlementation des règles et servitudes générales concernant notamment le caractère et la nature des constructions édifiées ou à édifier, la tenue des propriétés, des plantations, des clôtures.

Ce règlement, ainsi que toutes les modifications qui lui seront apportées, en respectant les conditions prévues aux articles ci-après, s'imposeront à tous les propriétaires d’une partie quelconque de l’ensemble immobilier ; ils ne seront toutefois opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'a dater de leur publication au fichier immobilier.

Article 2. - Organisation de la copropriété horizontale.

Sauf en ce qui concerne les dispositions contraires du présent règlement notamment en ce qui concerne le principe de la répartition des charges, l’organisation de cette copropriété horizontale sera régie par le s dispositions de la loi ne 65-557 du 1 0 juillet 1965 à et de son décret d’application no 67-223 du 1 7 mars 1967 ainsi que par tous les tex tes qui pourront les compléter ou les modifier.


Aucune modification ne pourra être apportée au présent règlement si elle n'a pas fait l'objet d'une décision régulièrement prise par L’Assemblée Générale.

Dans le cas où il existe une Association Syndicale, chaque copropriétaire est membre de plein droit, par son acquisition, de la dite Association Syndicale, aux prescriptions de laquelle il est tenu de se conformer.

Le texte de l'article 3 "L'identification de l'ensemble immobilier" et de l'article 4 " État descriptif de division de l'ensemble immobilier. Tableau récapitulatif" est inséré entre les pages 2 e t 3 du présent document.

Article 5. - Parties privatives § 1. – DEFINITION Les parties privatives sont celles qui sont affectées à l' usage exclusif et particulier de chaque copropriétaire. § 2. - DETERMINATION DES PARTIES PRIVATIVES Les parties privées comprennent : I°) pour chaque immeuble individuel (villas) : - Les constructions avec leurs dépendances et accessoires - La jouissance exclusive et perpétuelle de la parcelle de terrain y attenant - Les conduites et prises d'eau, canalisations gaz et d'électricité et tous réseaux propres à chaque construction; - Les clôtures ; toutefois les clôtures entre parcelles appartiennent en mitoyenneté aux propriétaires mitoyens de même que les cloisons séparatives appartiennent en mitoyenneté aux propriétaires des villas individuelles jumelées ; 2°) pour les ensembles comportant des immeubles individuels (villas) et un ou des bâtiments collectifs à usage de garages ; - Pour chaque immeuble individuel, les parties privées ci-dessus énoncées en 1°) du § 2 du présent article - pour le ou les bâtiments collectifs à usage de garages, une aire au sol dont la surface est définie par les plans. § 3. DROITS SUR LES PARTIES PRIVATIVES Chacun des copropriétaires aura, en ce qui concerne les parties privées qui lui sont affectées, le droit d'en jouir, d'en disposer comme des choses lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne pas nuire aux droits des usagers des autres villas. Toutefois, chaque copropriétaire devra supporter tous travaux ou visites nécessités par l'établissement, la surveillance ou l'entretien des divers réseaux communs (eau - gaz - électricité eaux pluviales et usées - éclairage public téléphone - télévision ou autres) qui pourraient se trouver dans l'emprise des parties privatives sur lesquelles il a un droit de jouissance exclusive.


Dans ce cas cependant, la collectivité des copropriétaires devra assurer - en contrepartie - les frais de remise en état des dites parties privatives, y compris le remplacement des arbres et autres plantations qui auraient pu souffrir de ces travaux. § 4. MODIFICATIONS DES PARTIES PRIVATIVES a)L'exécution de tous travaux pouvant avoir une répercussion sur les distributions générales d'eau froide ou chaude, de combustible ou d'énergie, d'électricité, de drainage, d'assainissement, etc ... sera subordonnée à l'examen préalable de l'Architecte désigné par le Syndic. Ces travaux devront être autorisés par le Syndic et exécutés sous le contrôle de l'Architecte, dont les frais et honoraires seront pris en charge par le copropriétaire intéressé. b)Les portes d'entrée des logements, les fenêtres, les persiennes, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d'appui des balcons et fenêtres, les balcons et loggias, la peinture extérieure et principalement les clôtures ainsi que, d'une façon générale, tout ce qui contribue à l'harmonie de l'ensemble, ne pourront être modifiés bien que constituant une propriété exclusive ou un usage privatif, sans le consentement du Syndic. Le tout devra être entretenu en bon état, aux frais de chacun des copropriétaires ou occupants des villas. c)Ne sont soumis à aucun examen préalable ni à aucune autorisation, tous les travaux intérieurs. d) Les modifications des parties privatives seront exécutées aux risques et périls du copropriétaire intéressé, toute contestation pouvant survenir avec l'Administration ou les établissements prêteurs par exemple perte ou diminution de la prime à la construction éventuellement attribuée, etc … sera à sa charge.

Article 6. - Parties communes. § 1. DEFINITION Sont réputées « Parties communes » les parties des bâtiments, les réseaux et les terrains affectés à l’usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ainsi que les droits accessoires y afférents tels qu'ils sont définis par l’Art. 3. alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965. Elles constituent la propriété indivise des copropriétaires en proportion des millièmes affectés à chaque lot dans l'état descriptif de division de l'ensemble. § 2. DETERMINATION DES PARTIES COMMUNES Elles comprennent : 1°) pour les ensembles ne comportant que des immeubles individuels (villas) - La totalité du terrain ; - Les voies d'accès et de circulation (sauf si ces voies font l'objet d'une décision régulière declassement par la municipalité) ; -l'éclairage des voies et parties communes - Les plaques de rues et leur support


- Les compteurs à usage commun ; - Les conduites d'eau, canalisations de gaz et d'électricité, fuel ou autres combustibles d'énergie et tous réseaux divers, télédistribution, téléphone, etc ... à l'exception de celles propres à chaque villa; - Éventuellement les bâtiments et installations à usage commun (station d'épuration, station de pompage, de relevage, transformateurs, locaux et cuves collectives de fuel, etc ... 2°) pour les ensembles comprenant des immeubles individuels (villas) et un ou des immeubles collectifs à usage de garages : - certaines parties sont communes à tous les copropriétaires, à savoir celles ci-dessus énoncées en 1°) § 2 du présent article ; - Certaines parties ne sont communes qu'aux seuls propriétaires des bâtiments collectifs à usage de garage, à savoir : - La jouissance exclusive et perpétuelle de l'emprise desdits bâtiments; - Les structures des dits bâtiments. § 3. DROITS SUR LES PARTIES COMMUNES Chaque copropriétaire, pour la jouissance de la villa et de la parcelle de terrain dont il dispose, pourra user librement des parties communes suivant leur destination et sans faire obstacle aux droits des autres copropriétaires. Tous dégâts, dégradations ou bris sont à la charge des responsables. Les droits des copropriétaires sur les parties communes sont proportionnels au nombre des millièmes affectés à leurs lots. § 4. MODIFICATIONS DES PARTIES COMMUNES Les parties communes et tout ce qui touche à l’harmonie des biens immobiliers ne pourront être modifiés que par délibération de l'Assemblée Générale.

Article 7. - Prescriptions diverses § 1. OCCUPATION DES LOGEMENTS Les locaux composant l'ensemble immobilier devront conserver leur destination principale d'habitation. Quelles que soient les autorisations administratives qui pourront être accordées aux intéressés désirant notamment modifier l'affectation de tout ou partie de leur villa, il ne pourra être exercé dans l'ensemble immobilier aucune activité ou profession qui produirait pour les voisins du bruit, de la mauvaise odeur ou un trouble quelconque ou qui choquerait les bonnes mœurs. § 2. TRANQUILLITE - HYGIENE - ENTRETIEN 1° Les propriétaires et les occupants devront veiller à ce que la tranquillité ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leurs invités ou de gens à leur service. 2° Tout bruit ou tapage diurne ou nocturne de quelque nature que ce soit, troublant la tranquillité des habitants, est formellement interdit. Il exposera, le cas échéant, leurs auteurs à des poursuites judiciaires. Les appareils de TSF, de télévision et instruments de musique ne devront pas être entendus de l'extérieur.


3° Il ne pourra être mis aux fenêtres ou aux balcons ou en tout autre endroit extérieur privatif ou non, aucun objet qui puisse nuire à la propreté ou au bon aspect de l'ensemble ou créer un danger quelconque. Les épaves ou objets de cette nature seront enlevés à la diligence du syndic aux frais du contrevenant. 4° Il ne pourra être étendu de linge aux fenêtres, ni dans les parties communes, ni sur les parties privatives en façade. 5° Aucun des usagers ne pourra encombrer les parties communes ni y laisser séjourner des objets quelconques, ou y faire quelque installation que ce soit. 6° Il est interdit de laisser en friche les parties privatives en façade ou d'y déposer des objets susceptibles de nuire à l'harmonie générale. 7° Il est interdit de jeter dans les canalisations sanitaires des objets solides ou des eaux contenant des matières épaisses susceptibles d'occasionner des engorgements. 8° Les frais de dégorgement des canalisations d'écoulement des eaux usées (éviers, lavabos. WC) seront supportés par les responsables de l'engorgement ou à défaut à la charge des villas concernées par la canalisation engorgée. 9° Les parents ne devront pas laisser stationner ou jouer leurs enfants en dehors des emplacements éventuellement réservés à cet effet. 10° Lorsque des aires sont prévues pour être affectées au stockage des poubelles collectives en vue du ramassage des ordures ménagères, le nettoyage de ces aires sera assuré par le Syndic. Chaque propriétaire sera tenu d'utiliser des sacs plastiques, à l'exclusion de tout autre contenant, pour le transport de ses ordures ménagères jusqu'aux poubelles collectives. § 3. CONSERVATION DU SITE Le caractère du site devra être préservé. Il ne pourra être élevé aucune clôture autre que celles fournies lors de la construction et prévues par le permis de construire. Toutes haies de verdure sont autorisées mais seulement en limites de la parcelle arrière du lot. Par contre aucune clôture de quelque nature que ce soit (lisses, grillages, barrières, haies vives. etc ...) autres que celles prévues au plan d'aménagement ne pourra être édifiée entre les voies et les façades des villas. Toute publicité, sous quelque forme que ce soit, est formellement interdite, sauf éventuellement l'apposition de plaques professionnelles. Toute demande de permis de construire ne pourra être adressée sans l’accord de l'Assemblée Générale sur le projet. Il ne pourra être établi sur les façades rien qui puisse nuire aux habitants ou être en contravention avec les règlements, ou modifier l'harmonie générale. Au cas d'existence d'un réseau collectif de télévision, les copropriétaires devront se raccorder obligatoirement à ce réseau et devront par voie de conséquence souscrire un contrat d'entretien dudit réseau.


Pour les types de villas dont le devis descriptif ne prévoit pas la fourniture de clôtures, privatives, les dispositions particulières ci-après sont applicables : -

en partie arrière (jardins privatifs) il ne pourra être élevé d'autres clôtures que des haies vives ou un grillage d'une hauteur maximum de 0 m 50 ;

-

en partie avant, mais seulement s'il existe des jardins privatifs, en fonction du plan parcellaire, seules seront autorisées soit des haies vives, soit des lisses basses d'une hauteur maximum de 0m5.0 (lisses simples) ;

-

afin de préserver le caractère du site, chaque propriétaire ou occupant est tenu d'engazonner la parcelle privative située à l'arrière de sa villa.

§ 4. – ARBRES ET PLANTATIONS Il est interdit dans les parties communes d'abattre, d'ébrancher ou mutiler les arbres et cueillir des fleurs. Tout usager devra remplacer à ses frais les plantations dont il aura provoqué la disparition. Les cultures potagères sont interdites même sur les parties privatives. § 5. - VEHICULES ET OBJETS MOBILIERS Toute circulation ou stationnement de véhicules est interdit en dehors des voies de circulation et des parkings. De même est interdit, même sur les parties privatives, le stationnement de caravanes. Le lavage, l'entretien et la réparation des véhicules sont interdits sur les parties communes. La vitesse est limitée à 20 km/ heure. Il est recommandé d'inviter les visiteurs à stationner en dehors de la propriété privée ou sur l'emplacement réservé au copropriétaire visité. Article 8. - Charges Chaque copropriétaire devra assumer seul la totalité des charges relatives à l'entretien et à la conservation de ses constructions, de même qu'à l'entretien de la parcelle de terrain entourant sa villa et dont il a la jouissance exclusive. §1 - DETERMINATION DES CHARGES COMMUNES Les charges communes comprennent : 1°POUR LES ENSEMBLES IMMOBILIERS NE COMPORTANT QUE DES IMMEUBLES INDIVIDUELS (VILLAS) - les impôts, contributions et taxes sous quelque dénomination que ce soit, auxquels sont ou seront assujetties toutes les choses et parties communes ; - toutes rétributions, honoraires et salaires, cotisations et autres débours afférents à la gestion ou à l'entretien des choses communes ; -

les frais nécessités par le fonctionnement des services du Syndic


- les frais d'éclairage des voies communes et des locaux communs ; - les frais divers, compteurs à usages communs, ainsi que ceux résultant des écarts de comptage entre compteurs principaux et compteurs divisionnaires et tous frais de consommation résultant de l'usage commun - les frais de fournitures pour l'entretien des services communs et des parties communes ; - les frais d'aménagement, équipement et entretien du terrain en général et des espaces verts, pelouses, parcs. etc ... en particulier ; - et, d'une façon générale, tous frais d'entretien et de réparations, grosses et menues s'appliquant aux choses communes. 2° - POUR LES ENSEMBLES IMMOBILIERS COMPRENANT DES IMMEUBLES INDIVIDUELS (VILLAS) ET UN OU PLUSIEURS BATIMENTS COLLECTIFS A USAGE DE GARAGES : -

Sont , communes à tous les copropriétaires la totalité des charges indiquées au 10 ci-dessus du § 1 du présent article,

-

Ne sont communes qu'aux copropriétaires des bâtiments collectifs à usage de garages. les charges suivantes impôts, contributions et taxes, Assurances. rétributions, honoraires et salaires, frais d'entretien et de réparations s'appliquant uniquement à chacun desdits bâtiments collectifs.

Article 9. - Régime des charges communes § 1. REPARTITION DES CHARGES COMMUNES Les diverses catégories de charges sont réparties entre chacun des copropriétaires de la manière suivante : a) répartition du lot, c'est-à-dire par parts égales: - honoraires de gestion ; - honoraires divers (commissaire aux comptes, expert, avocat, etc ... - ramonage des chaudières ; - entretien du réseau collectif de télévision - location de compteurs ; - frais d'administration (Conseil Syndical. convocation des Assemblées Générales. location de salle, etc - les charges énumérées à l'article 8 § 1 2ème ; b) répartition en fonction des millièmes de copropriété affectés à chaque lot dans l'État Descriptif de Division - salaires des employés d'entretien ; - eau, électricité ; - impôts, contributions et taxes ; - matériel et équipements divers ; - frais d'entretien et de réparations § 2. - TABLEAU DE REPARTITION DES CHARGES


En conséquence, le tableau de répartition de quotepart de chaque lot dans les parties communes tient lieu de tableau de répartition des charges pour ce qui concerne la partie des charges réparties en fonction des millièmes de copropriété. § 3. - MODIFICATION DES CHARGES PAR L'ASSEMBLÉE GENERALE La répartition des charges, telle qu'elle résulte du présent règlement ne peut être modifiée que par une décision prise à l'unanimité des copropriétaires, sauf dans les cas prévus ci-dessous : 1° Lorsque des travaux ou des acquisitions auront été décidés par l'Assemblée Générale des copropriétaires, à la majorité prévue par l' article 26 de la loi du 10 juillet 1965, la modification des charges rendue nécessaire pourra être décidée à la même majorité. 2° En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un même lot, la répartition entre ces fractions des charges, si elle n'est pas prévue par le présent règlement, devra être soumise à l'approbation de l'Assemblée Générale statuant à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, conformément aux dispositions de l' article 24 de la loi précitée. Dans ces deux cas, tout copropriétaire pourra, à défaut de décision de l'Assemblée Générale, saisir le Tribunal de Grande Instance à l'effet de procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire. 3° Lorsque la création puis la modification de charges spéciales relatives aux services collectifs sera rendue nécessaire par un changement d'usage d'une ou plusieurs parties privatives, elle pourra être décidée par l'Assemblée Générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Toutefois, les décisions prises pur l'Assemblée Générale appelée à statuer sur de telles modifications seront susceptibles d'un recours devant le Tribunal de Grande Instance de la part du ou des copropriétaires qui entendront les contester. § 4. RECOUVREMENT DES CHARGES Le paiement des charges ci-dessus définies doit être obligatoirement effectué entre les mains du syndic dans les huit jours qui suivront la mise en recouvrement. L'absence d'un copropriétaire ou le fait que lui-même ou ses locataires se trouvent privés de la jouissance des parties privatives composant son lot ne saurait le dispenser du paiement des charges. En cas de défaillance ou de retard dans le paiement, le recouvrement des charges devra être poursuivi par le Syndic, qui pourra user de toutes voies de droit et faire jouer notamment les garanties ci-dessous définies. § 5. GARANTIES DONNEES AU SYNDIC POUR LE RECOUVREMENT DES CHARGES A. - Hypothèque légale sur le lot de chaque propriétaire. a) Créances garanties. Cette garantie s'étend non seulement aux sommes dues à titre définitif mais encore au règlement des provisions et autres appels de fonds pour réserves mises en recouvrement. Cependant aucune inscription complémentaire ne pourra être prise pour des créances remontant à plus de cinq années. b) Inscription de l'hypothèque légale.


L'avance consentie sera constatée par un acte dressé en la forme authentique, le débiteur dûment appelé, sur production des pièces comptables constatant la répartition des charges entre les copropriétaires et du procès-verbal de l'Assemblée des copropriétaires qui l'aura établie. Une copie de ce procès-verbal, certifiée conforme, sera annexé à l’acte. L'hypothèque légale sera alors inscrite au bureau des hypothèques dans les conditions prévues aux articles 2146 et 2148 du Code Civil sur production de l’acte authentique susvisé. Conformément aux dispositions de l'article 19 de la loi précitée, le Syndic a qualité pour faire inscrire cette hypothèque légale au profit du syndicat et il pourra en cas d'extinction de la dette, en consentir la mainlevée et en requérir la radiation sans que l'Assemblée ait a intervenir. c) Garanties accordées au copropriétaire défaillant. Le copropriétaire défaillant pourra même en cas d'instance au principal, sous condition d'une offre de paiement suffisante ou d'une garantie équivalente, demander mainlevée totale ou partielle au Président du Tribunal de Grande Instance statuant comme en matière de référé. B. - Le privilège mobilier. Le recouvrement des charges se trouve garanti également par le privilège prévu par l'article 2102-1 du Code Civil en faveur du bailleur. Ce privilège porte sur tout ce qui garnit les lieux, sauf si ces derniers font l'objet d'une location non meublée. Dans ce dernier cas, il se trouve reporté sur les loyers dûs par le locataire. Les articles 819, 821. 824, 825 du Code de Procédure Civile sont applicables au recouvrement des créances susvisées.

Article 10. Le Syndicat des copropriétaires. PERSONNALITE CIVILE La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui est doté de la personnalité civile. POUVOIRS 1) Modification du règlement de copropriété. Le syndicat peut, à la majorité de ses membres représentant au moins les 3/4 des voix proportionnelles, modifier le règlement de copropriété déjà existant. 2) Conservation de l'ensemble immobilier et administration des parties communes. Le syndicat a pour objet la conservation de l'ensemble immobilier et l'administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers tant par le vice de construction que par le défaut d'entretien des parties communes sans préjudice de toutes actions récursoires telles que les actions en responsabilité biennale et décennale des articles 1793 et 2270 du Code Civil contre les constructeurs. 3) Pouvoirs judiciaires. Le syndicat a qualité pour agir en justice tant en demandant qu'en défendant, même contre certains copropriétaires. Il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.


Cependant, chaque copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le Syndic. 4) Actes d'acquisition ou de disposition portant sur les parties communes. Constitution de droits réels immobiliers au profit ou à la charge des parties communes. Le syndicat peut valablement passer de tels actes sous réserves qu'ils aient été décidés conformément aux conditions de majorité prévues pour chacun d'eux par le présent règlement. 5) Acquisition de parties privatives. Le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif. Il peut également les aliéner dans les conditions prévues à l'alinéa d) de l'art 25 de la loi du 10 juillet 1965. Toutefois, le syndicat ne dispose pas de voix en Assemblée Générale, au titre des parties privatives par lui acquises.

Article 11. - Les Assemblées de Copropriétaires. § 1. - FONCTIONNEMENT a) Composition L'Assemblée Générale se compose de tous les copropriétaires à raison d'un seul représentant par lot. Les copropriétaires qui ne pourront assister à la réunion auront la faculté de se faire représenter par un mandataire qui devra être copropriétaire, les pouvoirs Seront annexés au procès-verbal. Toutefois, les copropriétaires personnes morales ou ceux louant leurs lots pourront se faire représenter par l'occupant ou le gérant de leurs lots, même si ces derniers ne sont pas eux- mêmes copropriétaires. b) Convocation : Le Syndic convoque les copropriétaires au moins une fois l'an, et en outre, toutes les fois qu'il le juge utile, Il doit les convoquer également chaque fois que la demande lui en sera faite par lettre recommandée précisant les questions à inscrire à l'ordre du jour par un nombre de copropriétaires représentant au moins le quart du total des voix. Si la mise en de meure faite au Syndic est restée infructueuse pendant plus de huit jours, le Président du Tribunal de Grande Instance, statuant en matière de Référé peut à la requête de tout copropriétaire ayant assigné le Syndic, habiliter un copropriétaire ou un mandataire de justice à l'effet de convoquer l'Assemblée Générale. Cette convocation est notifiée au Syndic. Les convocations sont faites quinze jours au moins à l'avance, soit par lettre recommandée, soit par lettre remise contre récépissé. Elles indiquent la date, l'heure, le lieu et l'ordre du jour et comportent les documents prévus à l'article Il du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Lorsque la propriété d'une fraction d'immeuble fait l'objet d'un démembrement entre un nupropriétaire et un usufruitier, les convocations sont valablement adressées à ce dernier. c) Ordre du jour :


L’ ordre du jour est arrête par le Syndic. Toutefois, les copropriétaires ont le droit de demander par lettre au Syndic, l'inscription à l'ordre du jour des questions les intéressant. Ces demandes doivent être adressées dans les six jours de la convocation et notifiées aux membres de l'Assemblée cinq jours au moins avant la date de cette réunion. d) Election du Bureau : Le bureau comprend un président de séance et éventuellement deux assesseurs, le secrétariat est assuré par le Syndic, sauf décision contraire de l'Assemblée Générale. e) Feuille de présence Pour chaque Assemblée, il est établi une feuille de présence émargée par chaque copropriétaire présent ou représentant les copropriétaires absents ayant donné pouvoirs. Elle est certifiée exacte par le Président de l'Assemblée. f) Vote : Chaque copropriétaire dispose d'autant de voix qu'il possède de millièmes de parties communes. g) Procès-verbaux : Les délibérations de l'Assemblée Générale sont constatées par des procès-verbaux signés par les membres du bureau et inscrits dans les registres. Le procès-verbal comporte le texte de chaque délibération. Il indique le résultat de chaque vote et précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés àl a décision de l'Assemblée, de ceux qui n'ont pas pris part au vote et de ceux qui se sont abstenus. Il doit y être mentionné les réserves éventuellement formulées sur la régularité des délibérations. Tout copropriétaire peut consulter les registres de procès-verbaux et se faire délivrer, à ses frais, des copies de ces procès-verbaux. Ces copies sont signées par le Syndic. § 2. -QUORUM ET MAJORITE 1° Décision d'administration courante, elles sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. 2° Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : a) Toute délégation par l'Assemblée, du pouvoir de prendre les décisions prévues à l'alinéa 1 du présent article. b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais certains travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble. c) La désignation ou la révocation du ou des Syndics. d) Les conditions de réalisation des actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires de ces parties lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires. e) Les modalités de réalisation ou d'exécution de travaux rendus nécessaires par des dispositions législatives ou réglementaires. f) La modification des charges prévues à l'art. 9, § 3, alinéa 3 du règlement, lorsqu'elle est rendue nécessaire par un changement de l'usage ou de la destination des parties privatives.


3° Ne sont adoptées qu'à la majorité des copropriétaires représentant au moins les trois-quarts des voix proportionnelles les décisions concernant : a) Les actes d'acquisition immobilière et de disposition autres que ceux visés à l'alinéa précédent d). b) Les modifications du présent règlement concernant la jouissance, l'usage, l'administration des parties communes. c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration à l'exception de ceux visés à l'alinéa précédent. § 3. - LIMITES DU POUVOIR DE L'ASSEMBLEE GENERALE L'Assemblée Générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu'elles résultent du présent règlement. Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'ensemble immobilier.

Article 12. - Améliorations additions de locaux à usage commun. § 1. - AMELIORATIONS - ADDITION DE LOCAUX 1) Principe. L'Assemblée Générale des copropriétaires, statuant dans les conditions prévues par l'art. 11, § 2., alinéa 3 du présent règlement peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration telle que : -

la transformation d'un ou plusieurs éléments d'équipements existant ; l'adjonction d'éléments nouveaux ; l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou à la création de tels locaux.

2) Les votes. L'Assemblée Générale fixe à la même majorité, la répartition du coût des travaux, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires sauf à tenir compte de l'accord de certains d'entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée. La répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés sera fixée à la même majorité par l'Assemblée. 3) Effets des votes. Les décisions prises par l'Assemblée obligent les copropriétaires à participer, dans les proportions fixées par l'Assemblée au paiement des travaux, à charge des indemnités prévues ci-après en faveur de certains copropriétaires, ainsi qu'aux dépenses de fonctionnement, d'administration, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.


Toutefois les décisions ne sauraient être opposables aux copropriétaires qui, dans un délai de deux mois à compter de la notification à eux faite de ces décisions, auront saisi le Tribunal de Grande Instance en vue de faire reconnaître que les améliorations ou additions décidées présentent un caractère somptuaire eu égard à l'état, aux caractéristiques et à la destination de l'ensemble immobilier. 4) Participation différée des opposants au coût des améliorations. La part du coût des travaux des charges financières y afférentes, ainsi que des indemnités prévues ci-après incombant aux copropriétaires qui n'auront pas donné leur accord aux décisions prises pourra n'être payée que par annuités égales au 1 / 10 de cette part. Lorsque le syndicat n'aura pas contracté d'emprunt en vue de la réalisation de ces améliorations, les charges financières dues parles copropriétaires payant par annuités sont égales au taux légal d'intérêt en matière civile. Toutefois, la participation différée ne saurait s'appliquer en cas de travaux imposés par le respect d'obligations légales ou réglementaires. 5) Indemnités prévues en faveur des copropriétaires subissant un préjudice du fait de l'exécution des travaux d'amélioration. Les copropriétaires qui, du fait des travaux, auront subi un préjudice certain : - soit parce que ces travaux auront entraîné une dépréciation définitive de leur lot - soit parce que l'exécution des travaux aura entraîné pour eux un trouble de jouissance - soit parce que leur lot aura subi des dégradations ; Pourront percevoir une indemnité compensatrice mise à la charge de l'ensemble des copropriétaires et répartie entre-eux en proportion de la participation de chacun au coût des travaux. 6) Refus par l'Assemblée Générale de faire effectuer les travaux d'amélioration. En cas de pareil refus, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé à les exécuter par le Tribunal de Grande Instance qui fixera : - les conditions dans lesquelles pourront être exécutés les travaux ; - et en tant que de besoin, la mesure dans laquelle les autres copropriétaires pourront utiliser les installations mises en place. Lorsqu'il sera possible de réserver l'usage de ces installations à ceux des copropriétaires qui les auront fait exécuter, les autres ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût des travaux évalué à la date où cette faculté leur sera accordée.

Article 13. - Syndic. a) Nomination : Le Syndicat est représenté par un ou plusieurs syndics pris parmi les copropriétaires ou en dehors d'eux nommés et révoqués par l'Assemblée Générale des copropriétaires qui fixe la durée de leurs fonctions. En cas de démission, décès, révocation ou carence de l'un des syndics, il sera procédé à son remplacement par l'Assemblée Générale convoquée à la requête du copropriétaire le plus diligent.


Nomination judiciaire. - A défaut de nomination dans les conditions ci-dessus précisées, le Président du Tribunal de Grande Instance pourra, à la requête d'un ou de plusieurs copropriétaires, procéder à la désignation du syndic. Toutefois le premier syndic sera désigné par la Société CONSTRURAMA BATi-SERVICE PROMOTION, gérante statutaire de la Société Civile Immobilière qui a construit l'ensemble immobilier. Mais conformément à l'article 17, alinéa 2 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965, la désignation qui sera ainsi faite devra être soumise à la ratification de la première Assemblée Générale des copropriétaires. b) Fonctions : Le ou les syndics sont des agents officiels du Syndicat. Ils représentent celui-ci vis-à-vis des tiers et de toutes administrations. Ils sont chargés de l'exécution des décisions de l'Assemblée Générale et, au besoin, de pourvoir de leur propre initiative à la conservation et à l'entretien en bon état de propreté et de réparation de toutes les parties communes. Les syndics sont chargés notamment : 1) de pourvoir à l'administration courante les biens immobiliers et au bon fonctionnement de tous les services généraux; 2) de veiller au bon entretien des biens, choses ou objets affectés à des usages ou services communs 3) de veiller à la tranquillité des habitants en faisant respecter les clauses prévues dans le présent règlement 4) de choisir les fournisseurs et entrepreneurs et de les surveiller pour les travaux à effectuer sur les parties communes ; 5) de faire exécuter les travaux de réparation 6) de répartir entre les copropriétaires le montant des dépenses et des charges dans la proportion indiquée au présent règlement ; 7) de centraliser les fonds et de recevoir de chaque copropriétaire la quote-part des dépenses et charges communes ou de toutes sommes qui seraient dues en vertu du présent règlement ou d'une décision de l'Assemblée Générale ainsi que les provisions qui seraient mises en recouvrement 8) de verser le montant des dépenses à qui de droit ; 9) de choisir tous employés nécessaires qui ne feront qu'exécuter les ordres des syndics et d'eux seuls et d'assurer leur rémunération ; 10) de tenir la comptabilité relative aux fonctions ci-dessous 11) de convoquer l'Assemblée Générale.


c) Pouvoirs : Les syndics sont investis de plein droit de tous les pouvoirs leur permettant de remplir et d'exercer leurs fonctions, notamment pour poursuivre le copropriétaire qui ne paie pas sa quote-part dans les charges communes. Ils peuvent faire ouvrir un compte en banque ou un compte chèques postaux, au nom du Syndicat. Ils ont la signature pour y déposer ou en retirer les fonds, émettre, signer et acquitter des chèques. lls donnent quittance et décharge. Ils signent la correspondance et font les commandes. Ils certifient conformes les extraits des procès-verbaux des Assemblées. Seuls responsables de leur gestion, les syndics ne peuvent se faire substituer. Toutefois, l'Assemblée Générale pourra autoriser, dans les conditions prévues ci-dessus, une délégation de pouvoirs à une fin déterminée. En outre, les syndics pourront confier le soin d'accomplir leurs actes de gestion à un de leurs collaborateurs liés à eux dans le cadre d'un contrat de louage de services et dont ils seront personnellement responsables.

Article 14. - Assurances. § 1. - ASSURANCES DU SYNDICATLe Syndicat des copropriétaires souscrira auprès d'une Compagnie d'assurances tous contrats garantissant les bâtiments ou constructions à usage commun s'il en existe. Le Syndicat pourra fixer le montant des garanties sous réserve des dispositions légales. Les contrats seront signés par les syndics au nom du Syndicat des copropriétaires. § 2. - AFFECTATION DES INDEMNITES ALLOUEES EN CAS DE SINISTRE Les indemnités allouées en vertu des polices souscrites par le Syndicat seront sous réserves des droits des créanciers inscrits, affectés par priorité à la reconstruction. § 3. - ASSURANCE INDIVIDUELLE DES COPROPRIÉTAIRES – Il est recommandé à chaque copropriétaire, de souscrire ou de faire souscrire par ses locataires ou par les occupants éventuels de son lot, les contrats d'assurances qui les garantiront contre les risques locatifs, le recours des voisins, les dommages causés aux tiers, l'incendie, les dégâts des eaux, gaz, électricité, etc ...

Article 15. - Mutation des lots. § 1. - MUTATIONS ENTRE VIFS En cas de mutation entre vifs, à titre onéreux ou gratuit, le nouveau copropriétaire sera tenu vis-à-vis du syndicat au paiement des sommes mises en recouvrement postérieurement à la mutation, alors même qu'elles seraient destinées au règlement de prestations ou travaux engagés ou effectués antérieurement à la date de la mutation. Par ailleurs, lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date et attestant que le lot est libre de toute


obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation devra être donné au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception à la diligence de l'acquéreur. § 2. - MUTATIONS PAR DECES En cas de mutation par décès, les héritiers et ayants droit doivent, dans les deux mois du décès, justifier au Syndic de leurs qualités héréditaires par une lettre du notaire chargé de régler la succession. Si l'indivision vient à cesser par suite d'un acte de partage, cession ou licitation entre héritiers, le syndic doit en être informé dans le mois de cet évènement par une lettre du notaire rédacteur de l'acte, contenant les nom, prénoms, profession et domicile du nouveau copropriétaire, la date de la mutation et celle de l'entrée en jouissance.

Article 16. - Prescription des actions. § 1. -ACTIONS PERSONNELLES Les actions personnelles entre les copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat, et nées de l'application de la loi, se prescrivent par 10 ans, sans préjudice de textes spéciaux fixant des délais plus courts. § 2. - ACTIONS EN CONTESTATION D'ASSEMBLÉE GENERALE Conformément aux dispositions de l'article 42 de la loi précitée, les actions en contestation d'Assemblée Générale devront être exercées dans un délai de deux mois à peine de déchéance. Ce délai courra du jour de la notification des décisions aux intéressés par les soins du Syndic.

Article 17. - Possibilité d'effectuer la division parcellaire des ensembles de pavillons ou des ensembles mixtes. Dans le cas où l'arrêté portant délivrance du permis de construite tiendra lieu de l'autorisation de diviser prévue à l'article 2 du décret 58-1466 du 31 Décembre 1958, relatif au lotissement, le syndicat aura la possibilité de procéder à la division parcellaire de l'ensemble immobilier objet du présent règlement. Dans ce cas, la décision sera prise par le syndicat des copropriétaires, statuant à l'unanimité tant sur la division parcellaire que sur l'adoption : 1°) du cahier des charges définissant la consistance des parcelles et les droits et obligations de leurs propriétaires, et, 2°) des statuts de l'association syndicale chargée de la gestion et de l'entretien des ouvrages et aménagements d'intérêt collectif. La division parcellaire aura pour effet : 1°) d'attribuer à chaque propriétaire de villa un droit privatif tant sur l'assiette de ses constructions que sur le terrain attenant auxdites constructions ; 2°) de ne laisser subsister la copropriété que pour les ouvrages et aménagements d'intérêt collectif.

Article 18. - Sanctions. Tout manquement au présent règlement qui ne tomberait pas sous le coup des dispositions en résultant pourra être sanctionné, par l'Assemblée Générale, par une pénalité en espèces sans préjudice de dommages-intérêts et par toutes expulsions.

Article 19. - Election de domicile.


Pour tout ce qui concerne l'application des présentes, le domaine attributif de juridiction est, pour toutes les parties, de plein droit, à l'adresse des biens immobiliers.

Article 20. - Dépôt - Transcription. Le présent règlement, ainsi que les modifications dont il pourra être l'objet, sera déposé aux minutes d'un notaire, et ce, conformément à l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins d'accomplissement des formalités de publicité foncière au bureau des Hypothèques du lieu de situation de l'immeuble.

Fait à …………………………………………………………….. Le......................................................................


Réglement