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Introdução

• Código Civil Brasileiro • Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 • Capítulo XIII - Da Corretagem • A Lei 6530 - Regulamentada pelo Decreto nº 81871, de 29 /06/1978 dispõe sobre a profissão do corretor de Imóveis • A análise e comentário dos artigo 722 a 729 do Código Civil Brasileiro de 2002, foram extraídos do livro O Papel Legal do Gestor Imobiliário - (Professora Esp. Claudete Cristina Iwata


CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO – DA CORRETAGEM

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas (BRASIL, 2002). O documento que deve ser considerado como elemento principal ao exercício das funções de um Corretor de Imóveis é o CONTRATO DE CORRETAGEM. A maior parte das Operações Imobiliárias já é contratada por meio de documento específico escrito: a. VENDA: Contrato de Opção para Venda de Imóvel com exclusividade: comumente conhecido apenas como OPÇÃO é o documento que possibilita ao Corretor de Imóveis anunciar publicamente e intermediar a venda. Ele contém a qualificação das partes, proprietário e Corretor de Imóveis (pessoa física ou jurídica), a descrição detalhada e especificada do imóvel, valor, prazo de vigência, autorização para recebimento de sinal, comissão de venda, condições para a realização do negócio e complementos necessários. b. COMPRA: Contrato de Opção para Compra de Imóvel com exclusividade: esse contrato vem da necessidade que eu, autora da presente obra, sinto dentro do mercado imobiliário. A situação acima descrita é mais corriqueira: OPÇÃO DE VENDA. Entretanto, não são raras as vezes em que o cliente procura o corretor, passa as instruções com o intuito de COMPRAR um imóvel, porém não concorda em firmar contrato. Não existe a cultura de reduzir essa relação a termo, por isso, mesmo que o Corretor explique e insista, o cliente não quer se comprometer. No fundo, de alguma forma, ele é consciente de que ao contratar o profissional e passar instruções para a realização de compra, ele está firmando contrato, porém verbal. O Corretor de Imóvel, instruído sobre as condições do negócio, passa a desempenhar seu papel, para isso, consulta seu banco de dados pessoal ou


banco de dados da empresa em busca do imóvel desejado. Não encontrando, irá aos lugares indicados e fará um rastreamento, percorrendo as ruas, uma a uma, perguntando, se informado, e anotando dados. Fará contatos usando telefone fixo, telefone móvel, e-mails e contatará parceiros Corretores para, eventualmente, firmarem parceria; visitará imóveis, fará uma triagem e estará pronto para mostrar os imóveis. Depois de realizado todo o processo, o Corretor procura o cliente para apresentar os produtos localizados, e qual não é a surpresa? O cliente “agradece” pelo empenho e dedicação e comunica que acabou de realizar a compra. De alguma forma, o contrato firmado por escrito evitaria essa situação. Atualmente, os corretores qualificados não se prestam ao trabalho de procurar imóvel para COMPRA sem terem sido devidamente contratados por escrito para tal. c. LOCAÇÃO e ADMINISTRAÇÃO: Contrato de Locação e Administração de imóveis: por meio desse documento, proprietário e Corretor de Imóveis (pessoa física ou jurídica) estabelecerão cláusulas determinando o objeto do contrato, prazo de vigência, valores, direitos, deveres e complementos. d. LOTEAMENTOS e INCORPORAÇÕES: Nesses casos, pelo volume das transações, os contratos são redigidos por advogados em que se estabelecem honorários para implantação, venda e administração de LOTEAMENTOS, e para permuta ou venda do imóvel a ser incorporado e venda dos imóveis. e. ASSESSORIA: Normalmente nos casos de ASSESSORIA não se firma contrato, em função da entrega do documento estar vinculada ao pagamento. São funções de assessoria, execução de Contratos de Locação, Contratos de Venda e Compra, recibos, Aditamentos Contratuais, Vistorias, Notificações, Comunicados, Avisos, Direito de Preferência na Compra, Análise de Cadastros etc.


f. CONSULTORIA: O Corretor de Imóveis não cobra para desempenhar essa operação imobiliária e nem deveria cobrar, visto que a consultoria bem realizada frutificará em bons negócios, portanto, não há de se falar em CONTRATO. g. PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA: Assim como a ASSESSORIA, o PTAM não necessita de contrato garantindo recebimento, visto que também tem a entrega vinculada ao pagamento devido. Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. (Redação dada pela Lei nº 12.236, de 2010) Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência. (Incluído pela Lei nº 12.236, de 2010) (BRASIL, 2002). Esse é um dos artigos mais importantes desse capítulo. O caput é claro em relacionar os DEVERES do Corretor de Imóveis. Ele deve obrigatoriamente executar a mediação com diligência e prudência. A palavra MEDIAÇÃO deixa claro que mesmo tendo sido contratado por apenas uma das partes, o cuidado deve ser dispensado a ambos. A obrigação de prestar ao cliente todas as informações sobre o andamento do negócio deve ser feita espontaneamente. Caso o profissional deixe de executar as obrigações acima, ele poderá ser responsabilizado pela parte que se sentir prejudicada civil e criminalmente. O corretor deverá também prestar todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, alteração dos valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência sob pena de responder por perdas e danos. Infelizmente, o mercado ainda é ocupado por pessoas sem ética, sem preparo e desconhecedoras da presente lei, por isso continuam acreditando na lei da vantagem e correndo o risco. Esses maus profissionais apresentam imóveis tentando enganar os clientes, omitindo fatos ou dados, deixando de levar ao


conhecimento das partes fatores como: planejamento urbano, lei de uso e ocupação do solo, ou mesmo, prestando consultorias enganosas. Estamos destacando com veemência a evolução do cliente. Atualmente, o cliente tem conhecimento de que, se sentir-se lesado por um Corretor de Imóveis, além de contar com esse artigo, ele poderá prestar a denúncia ao CRECI da região e o profissional será punido também pelo conselho de sua categoria. “Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais” (BRASIL, 2002). O recebimento da remuneração do corretor está garantido por esse artigo. “Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes” (BRASIL, 2002). A atenção que o legislador deu ao Corretor é motivo de comemoração, valendo lembrar, entretanto, que tudo que se alegar em juízo carecerá de prova, para tanto, é DEVER também do corretor munir-se de documentos comprobatórios da realização de seu trabalho.

Esses documentos podem ser: • ficha de visitação de imóvel para locação ou venda; • e-mails trocados entre as partes; • propostas de compra devidamente preenchidas, assinadas pelo proponente e aceitas pelo proprietário; • contratos de locação, administração e venda; • cadastros; • processos bancários para financiamentos; • contatos com tabelionatos e registros de imóveis etc.


Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade (BRASIL, 2002). O Contrato de Opção de Venda com exclusividade é fundamental para fazer valer esse artigo. Pessoas sem ética podem atuar em qualquer função ou segmento. Existem proprietários que “usam” o conhecimento e habilidade do Corretor de Imóveis para avaliar, publicar e mostrar seu produto, depois, na iminência de pagar a remuneração devida, tentam excluir o corretor do negócio, e muitas vezes conseguem. Por questão de justiça, somente não terá direito ao recebimento da comissão, o profissional que demonstrar inércia e ociosidade devidamente comprovadas. Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor (BRASIL, 2002). Muitas vezes, o corretor apresenta um cliente ao proprietário e eles, CLIENTE COMPRADOR e PROPRIETÁRIO, combinam entre si esperar o vencimento do prazo contratual para concluir o negócio, mais uma vez com o intuito de excluir o corretor do negócio. Nesse caso, a intenção é que o primeiro pague valor menor e o segundo receba valor maior. Esse ardil será facilmente combatido se o corretor estiver munido dos documentos citados nos comentários do Art. 725.


“Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário” (BRASIL, 2002). Pela primeira vez é tratada a comissão em caso de parceria. Essa prática, já habitual no mercado imobiliário, veio ao encontro das necessidade de trabalho em conjunto do profissional que detinha o cliente em consonância com o outro que possuía o produto. Em uma atitude inteligente, o corretor percebeu que vale a pena trabalhar em parceria e que os profissionais estão se qualificando, ficando cada vez mais fácil separar os bons dos maus. “Art. 729. Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial” (BRASIL, 2002). A legislação COFECI, o Código Civil, a Lei de Locação e outras pertinentes à atividade de Corretor de Imóveis são complementares.


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