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Mercado Central de San Juan 

2.0

EVALUACION DE LA PARCELA PROPUESTA

2.1

SELECCION DEL LUGAR

Las zonas portuarias han evolucionado a lo largo de los años hasta convertirse en grandes puntos de conexión logísticos para lograr un enfoque óptimo en su clientela y en la calidad de los productos. La selección del lugar para llevar a cabo la operación del Mercado Central de San Juan, según el Estudio de Viabilidad debe contar con una serie de características físicas y geográficas que cumplan con un fácil e inmediato acceso al Puerto de San Juan y que a su vez considere las demandas comerciales actuales y las expectativas que exige el siglo 21. Puerto Rico cuenta con una amplia Reglamentación Ambiental y

leyes para el desarrollo y aprovechamiento de energías renovables,

desarrollos limpios y sustentabilidad energética. Además, cuenta con reglamentos para viabilizar desarrollos como el propuesto Mercado Central de San Juan.

Los proyectos

que se atemperen a la política pública que promueven estos reglamentos, asegurarán una mejor calidad de vida y medio ambiental. Sin duda alguna, los costos de la energía eléctrica producida por la volatilidad en los precios de los combustibles fósiles, unido al plan para reducir las emisiones de gases del efecto invernadero en la generación de electricidad mediante el uso de energía renovables y generación eficiente son asuntos que deben ser atendidos para un proyecto de esta naturaleza independientemente del lugar a seleccionarse.

Además de identificar apropiadamente la ubicación del proyecto, el lugar a seleccionar a su vez deberá contar con la infraestructura eléctrica, puntos de conexión accesibles para suministro de agua potable, puntos de conexión sanitaria y cercanía a las principales arterias de distribución de tránsito que proveen acceso al resto de la isla. En este sentido las zonas portuarias además de llevar a cabo la importación y la exportación de alimentos, deben configurarse como un instrumento al servicio de los comercios exteriores e interiores, apoyados por un centro de distribución y almacenamiento próximo y accesible a los puertos para atender propiamente a los operadores.

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La localización adecuada del Mercado Central de San Juan determinará sin duda alguna el éxito de la operación. Por ello, el análisis y la decisión de donde ubicar el proyecto obedecerá no solo a criterios económicos, sino también a criterios estratégicos, institucionales, sociales e incluso requerimientos para una operación efectiva y garantizada. En este sentido la selección del lugar donde se propone la construcción del Mercado Central de San Juan no solo garantiza el bienestar de la comunidad sino que además responde al enfoque óptimo en los servicios portuarios.

Como parte de la planificación de este proyecto, fueron evaluados varios lugares disponibles Todos estos lugares son propiedad del Gobierno de Puerto Rico y localizados dentro de los límites de jurisdicción del Municipio de San Juan, por entenderse que una operación de distribución y abastecimiento que apoya la actividad de la Zona Portuaria de San Juan no puede ser localizada bajo ningún concepto en áreas distantes a ésta. La localización de estos predios se discute en el Capítulo 3. No obstante, luego de una extensa evaluación, solo uno de ellos justificaría la localización, viabilidad y efectividad del proyecto. En el análisis para determinar la pre-selección de sitios, la tendencia para localizar el proyecto en las cercanías del Puerto resultó ser la alternativa idónea y favorecida, puesto que cumple con aspectos de disponibilidad, confiabilidad, aspectos socio-económicos y aspectos operacionales de transporte.

Este último factor fue

determinante en la decisión.

La Naturaleza del proyecto, la disponibilidad del terreno y la ubicación de la propiedad son los factores que finalmente garantizarían la operación desde todo punto de vista funcional. Además, las dimensiones de los terrenos y las expectativas sobre el proyecto fueron también factores relevantes que influyen al momento de la selección.

La ubicación de la parcela localizada en la Avenida Kennedy para llevar a cabo el futuro proyecto, resulta ser la más conveniente en términos de su localización estratégica y su

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inmediato acceso a la Zona Portuaria de San Juan.

El predio posee la capacidad

superficial necesaria para el desarrollo de un mega diseño de abastecimiento como el requerido por “El Mercado Central de San Juan”.

Representantes de las compañías

importadoras de alimentos establecidas en las facilidades de la Zona Portuaria actual y otros potenciales importadores han mostrado sumo interés en que este proyecto se concrete, puesto que los terrenos donde reside el actual mercado han sido destinados para almacenaje de contenedores y se les ha indicado sobre la intensión de desalojo de parte de la Autoridad de Puertos hace más de 10 años. Varios empresarios y operadores de la zona indican que desde su visión empresarial y perspectiva de negocios, es precisamente el predio localizado en la Avenida Kennedy el lugar idóneo en el que estarían dispuestos en incorporarse para trasladar sus operaciones de distribución. Por lo que han señalado enfáticamente la gran importancia que tiene este lugar estratégico para el éxito futuro de sus operaciones. Cada uno de los elementos antes indicados, forma parte de la decisión y selección de los terrenos ubicados en la Avenida Kennedy para la construcción del futuro Mercado Central de San Juan.

2.2

DESCRIPCION DEL PREDIO

Según indicado en la sección anterior, para la ubicación del futuro proyecto del Mercado Central, el MASJ ha seleccionado un predio, localizado en la carretera PR-2 en el sector Bechara de San Juan junto a la Avenida John F. Kennedy. Los predios poseen una superficie total aproximada de unas 81.5 cuerdas. La parcela reúne todos los requisitos para la ubicación del futuro Mercado Central por su proximidad a la zona portuaria. La parcela se encuentra localizada de frente a la zona portuaria de San Juan, al lado opuesto de la Avenida. Kennedy. Esta ubicación facilita reducir sustancialmente los costos de transportación para la distribución de alimentos, minimiza el impacto ambiental en la infraestructura vial y en el tránsito en la zona urbana. A su vez esta localización mejora la logística de servicio al mercado de exportación, permite servir al mercado de cruceros y tiene proximidad a una fuente principal de energía eléctrica que es la planta termoeléctrica de Puerto Nuevo ubicada

frente a la parcela bajo evaluación y las

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facilidades de San Juan Gas que también pudieran proveer abasto de gas licuado para lograr la combinación de sistema energéticos que requerirá el proyecto en su fase operacional.

Como indicado en el estudio de Viabilidad Económica el volumen de productos refrigerados que mueve el actual Mercado es muy elevado, por lo que disponer en las proximidades inmediatas de un centro de almacenaje apto para conservar las condiciones de estos productos y para distribución es apremiante.

Según los archivos y bancos de data electrónicos de la Junta de Planificación de Puerto Rico, la ubicación de proyecto en este predio representa un cambio en el uso de los terrenos, puesto que no se han desarrollado estructuras en el mismo. No obstante, casi el 50% de los predios a desarrollarse se encuentran calificados por el MASJ para uso industrial bajo el distrito de calificación pesado (I-2), según su Plan de Ordenación Territorial (POT) vigente. Todos los predios circundantes en una

media milla (1/2)

aproximadamente y en algunos puntos hasta una distancia de una milla (1) de diámetro son de naturaleza industrial y/o comercial. Como parte del análisis para seleccionar el predio como uno idóneo, se recopiló data histórica del solar a través del Registro de la Propiedad de la Región San Juan, Sección II: Río Piedras y Sección III: Hato Rey Norte. Por otra parte para analizar las actividades realizadas en el sector a través de los años se consultaron las Fotografías Aéreas de los años 1937, 1962, 1994, 2003, 2004, 2005 y 2009. Estas fotos revelaron el uso y las transformaciones del terreno con el paso del tiempo. Las condiciones naturales en el sector solamente fueron observadas en las fotos del 1936. A partir de la foto del 1962 se identifica un cambio en los alrededores del área del proyecto y en la parcela bajo evaluación. Es precisamente en la década de los 60’s cuando se puede observar que esta zona de Bechara comienza a desarrollarse industrialmente. Las fotos de los años siguientes muestran impactos y perturbaciones en los terrenos. Véase copia de las fotos a continuación.

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Figura 2-1 Foto Aérea del 1937

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Figura 2-2 Foto Aérea del 1951 La foto presenta un aparente movimiento de tierra en casi la totalidad de la parcela bajo evaluación.

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Figura 2-3 Foto Aérea del 1962 El área del estudio corresponde a la línea amarilla más intensa únicamente La foto muestra que se abrió un camino desde la Avenida Kennedy cruzando la parcela de un extremo a otro. La porción hacia el sur nuevamente presenta aparente movimiento de tierra

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Figura 2-4 Foto Aérea del 1977 La foto del 1977 indica que el acceso desde la Avenida Kennedy continúa estando presente. Se puede apreciar visiblemente el resultado de algún movimiento de tierra en casi un 75% de la superficie de la parcela bajo evaluación.

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Figura 2-5 Foto Aérea del 1983 La foto del 1983 indica que nuevamente hubo crecimiento de vegetación en la parcela. El camino de acceso desde la Avenida Kennedy sigue presente en la zona. También se puede notar la presencia del “Junker” ubicado al sur de la parcela.

Figura 2-6 Foto Aérea del 1994

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Figura 2-7 Foto Aérea del 2003 El área del estudio corresponde a la línea amarilla más intensa únicamente

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Figura 2-8 Foto Aérea del 2004 El área del estudio corresponde a la línea amarilla más intensa únicamente El predio presenta movimiento de tierra ubicado hacia el centro

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Figura 2-9 Foto Aérea del 2005 Esta foto indica que la vegetación cubrió el área donde actividad de movimiento de tierra en el 2004.

Figura 2-10 Foto Aérea del 2006

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Figura 2-11 Foto Aérea del 2009 La foto del 2009 muestra nuevamente actividad de movimiento de tierra hacia el norte del predio objeto de evaluación

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Figura 2-12 Aéreas de servidumbre

Según se puede apreciar en la Figura 2-12, se indican las áreas que pertenecen a servidumbres a guardarse y en las que no deberán construirse estructuras. Una de las áreas en color rosado colindando con los terrenos de la Planta de Tratamiento de Puerto Nuevo corresponde al radio de distancia a guardar desde la ubicación del Molino en el predio de terreno de la Planta de Tratamiento. De igual forma las áreas demarcadas en color rosa que colindan con los terrenos del vertedero hacia el sur de la propiedad, corresponden a una franja de 100 pies de ancho a guardarse como servidumbre de paso de la línea de alta tensión de 115 KV de la Autoridad de Energía Eléctrica.

Las características distintivas del predio lo identifican como un predio en el cual cerca de un 90% de su superficie da la impresión de estar cubierta de humedales con vegetación

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específicamente adaptada a estas condiciones. No obstante, debido al previo desarrollo de la zona en general y de acuerdo a los expedientes de las agencias no se clasifica el lugar como un hábitat que albergue especies únicas o en peligro de extinción.

El Estudio de Suelos realizado para el predio señala que la Geología del lugar consiste de rellenos artificiales mayormente de arcillas orgánicas suaves y de turba (típicos de áreas de manglares) a una profundidad de 10 pies.

A los 25 pies de profundidad se

identificaron depósitos sobre consolidados como los característicos de la zona Hato Rey. Entre los 30 a 40 pies de profundidad nuevamente se identificaron suelos de turba y arcillas orgánicas. Luego de estas capas se encuentra la formación Aymamón.

El área también es clasificada en casi un 90% como inundable AE, según los mapas de inundabilidad de la Agencia de Protección y Manejo de Emergencias (FEMA por sus siglas en inglés).

2.3

ÁREAS COLINDANTES:

Las propiedades colindantes al predio son mayormente de usos comerciales e industriales. Casi todas ubican en terrenos con una calificación de distrito industrial pesado (I-2), según el Plan de Ordenación Territorial de San Juan. El predio colinda por el Norte y Oeste, con la carretera estatal PR-2 (Avenida Kennedy), y con propiedades industriales arrendadas a la Compañía de Fomento Industrial; por el Sur, con terrenos que fueron propiedad del vertedero de San Juan y ahora han sido destinados para un futuro Campo de Golf y por el este con terrenos de la Autoridad de Acueductos y Alcantarillados, donde ubica la Planta de Tratamiento de Puerto Nuevo.

2.4

DESCRIPCION DEL PROYECTO

De acuerdo al Estudio de Viabilidad incluido en el Apéndice A como Estudio de PreFactibilidad, los resultados del trabajo de campo identifican, a priori, 14 compañías que han manifestado su interés por situarse en el futuro Mercado Central. Algunas de estas

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corporaciones, por su volumen de negocio, precisarán unas facilidades específicas para ellas, con unas dimensiones excepcionalmente grandes. El desarrollo ha sido planificado para cumplir con las necesidades de estas compañías y las áreas de ocupación que requieren sus operaciones.

El proyecto ocupará un área de superficie de 81.5 cuerdas de terreno. La Figura 1-1 en el Capítulo demarca el área del proyecto. La Figura 2-13 incluye el área superficial de terreno.

Figura 2-13 Área de Superficie de la parcela

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La Figura 2-14 incluye el concepto y el radio del molino de la Planta de Tratamiento de Puerto Nuevo.

Figura 2-14 Plano Conceptual del proyecto

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Figura 2-15 Imagen Tridimensional del Conceptual

El proyecto ha sido conceptualizado para lograr unas facilidades que alberguen un área de 1.5 millones de pies cuadrados. La superficie comercial del mercado actual es de 724,000 pies cuadrados. El proyecto considera unos 1,322,000 pies cuadrados para área comercial. De esta se requiere un 55% ó 490,000 pies cuadrados para productos refrigerados. El proyecto consistirá de seis (6) pabellones o estructuras integradas con áreas de estacionamiento. La Figura 2-15 una imagen tridimensional de como finalmente se distribuirán las estructuras. Por otra parte la Figura 2-16 muestra sobre una foto aérea como se apreciaría el proyecto luego de construido.

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Figura 2-16 Estructura del Mercado luego de construida

El desglose de los pabellones y el pietaje de cada pabellón se indica en la siguiente Tabla 2-1.

Tabla 2-1 Desglose de las áreas Dimensiones

Tipo de estructura (pies cuadrados) 237,000 145,000 84,000 1,322,000

4 pabellones 2 pabellones 1 pabellón Total

Se han hecho acercamientos a unas catorce (14) empresas, quienes han confirmado su interés en el nuevo centro. El nuevo Mercado Central contará además con Servicios de Vigilancia 24 horas, Oficina Bancaria, Oficina de Gestión, Cámara Frigorífica, Estacionamiento de Vehículos, Taller de mantenimiento de vehículos,

Las dimensiones

preliminares en relación a la Zona Administrativa de negocios requerirá un edificio consolidado de dos niveles, un edificio de zona comercial y recreativa de aproximadamente 12,129 pies cuadrados, una zona ocio-comercial de dos plantas de

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aproximadamente 9,527 pies cuadrados en planta. La zona industrial incluirá 1 taller de mantenimiento de aproximadamente 26,344 pies cuadrados, una gasolinera de aproximadamente 26,344 pies cuadrados y una nave para alquiler de frío de 26,882 pies cuadrados.

Se calcularon áreas de estacionamiento en el interior del edificio que

ocuparan un área aproximada de 117,634 pies cuadrados.

La Tabla 2-1 identifica el

desglose de áreas propuestas para los seis (6) pabellones.

La fase de planificación del proyecto incluye una serie de consideraciones que se desglosan como sigue:  Seguridad de aprovisionamiento en caso de emergencia.  Potenciación de la producción local y promoción  Centralización del mercado  Generar competencia y ajuste de precios para el bien común  Ahorro energético mediante sistema de energía renovable  Mejorar la seguridad alimentaria actual  Sostener la ciudadanía en situaciones de emergencia  Incentivar la producción agrícola  Exportación de productos a otras islas del Caribe  Introducir la Marca de Calidad San Juan En fin, la construcción del proyecto estará enfocada en la reducción de carga térmica, instalación de placas fotovoltaicas en las cubiertas de las estructuras, instalación de equipos de absorción de continuidad de la cadena de frío energía y lograr la certificación de excelencia medioambiental, tipo LEED.

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2.5

ESTIMADO DE COSTO

El costo estimado del proyecto que se incluye en esta etapa de planificación es de $260 millones de dólares. Este estimado es preliminar y se basa en los precios de construcción actuales, no es posible determinar costos exactos ni anticipar todos los análisis de diseño detallado que puedan ser necesarios, sino hasta la etapa de diseño. Aún en la etapa de construcción podrían surgir cambios que afecten significativamente el costo del proyecto. Conforme avancen las etapas de diseño, el MASJ podrá proveer estimados de costos del proyecto que correspondan al diseño final atemperados a la fecha de construcción.

Para este desarrollo se mantiene una partida que considera cualquier otro estudio que sea requerido o necesario durante el proceso de consulta de ubicación, diseño y construcción.

2.6

ANALISIS DE VIABILIDAD DEL PROYECTO

Una de las principales prioridades de cualquier país del mundo para responder eficazmente ante una crisis alimentaria suscitada por un desastre natural o crisis global es disponer de capacidad de almacenaje apropiada para el abastecimiento de alimentos, que provea disponibilidad de alimentos a la población total durante el tiempo de duración del desastre o la emergencia. Como se ha mencionado en el Resumen Ejecutivo dentro de este contexto, el suministro de alimentos es de gran importancia ya que la alimentación es una de las necesidades humanas primarias que deben ser atendidas en cualquier situación de emergencia. En tales circunstancias si un país no toma las previsiones para el abastecimiento de alimentos a ser utilizados en situaciones de emergencia, o no cuenta con un lugar apropiado para almacenarlos y distribuirlos, aunque sea por un término de tiempo breve, todo el esfuerzo que se haga para enviar alimentos a la zona luego de una emergencia será inútil, perdiéndose gran parte de la ayuda asociada al envío de alimentos, lo cual se reflejaría negativamente sobre la población afectada.

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El Estudio de Viabilidad indica la crítica situación de la Zona Portuaria de San Juan en cuatro dimensiones fundamentales sobre el tópico de distribución de alimentos. Estas se identifican como sigue: disponibilidad, accesibilidad, uso y estabilidad. Cada uno de estos criterios señala la urgente necesidad de establecer un Mercado Central nuevo.

El

Apéndice A incluye el Estudio de Viabilidad al que hacemos referencia. Este estudio fue preparado por la firma Incatema Consulting. La metodología utilizada en el estudio, incluye detalles de cómo se afecta actualmente el Mercado de importación de alimentos a la isla y como se afectaría la distribución de alimentos en la zona portuaria de San Juan. En el Capítulo 1 hicimos un resumen de los alcances de este estudio.

Una de las situaciones críticas a considerar que el MASJ desea atender con carácter de urgencia está asociada a que los nueve (9) importadores principales que se ubican en el actual Mercado se encuentran en una situación límite. Desde el punto de arrendamiento del lugar muchos de estos contratos expiraron o se encuentran próximos a expirar. Gran parte de las áreas del mercado actual están comprometidas para el almacenaje de vagones.

La incertidumbre con la que operan estas compañías en las áreas de

distribución desde hace más de diez (10) años, no les permite trabajar con la normalidad, puesto que desconocen el tiempo durante el que podrán seguir operando en su localización actual. La Zona Portuaria de San Juan dispone de facilidades obsoletas y en las que no pueden invertir para el desarrollo de sus negocios debido a sus contratos de arrendamiento.

El Estudio de Viabilidad revela que los operadores del Mercado Actual han recibido con aceptación el propuesto proyecto. También refleja dicho estudio, que el proyecto generará una gran cantidad de empleos en su fase de construcción y en su fase operacional generando cuantificables beneficios socio-económicos. El Estudio también señala que la operación del nuevo mercado mejorará de forma muy positiva la distribución de alimentos, el tránsito de vagones pesados en la zona, la seguridad alimentaria y la balanza comercial de alimentos de Puerto Rico.

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Entre las 14 empresas interesadas en establecer sus operaciones en el Proyecto del Mercado de Central se contabiliza que pudieran comercializar productos de alimentación por un valor de aproximado de $800 millones. Estas empresas emplean a más de 1,500 personas de forma directa y más de 3,000 de forma indirecta.

El Estudio de Viabilidad enfatiza que esta situación mitigará sustancialmente el impacto de un traslado para los importadores del actual Mercado, ya que permanecen muy próximos a la zona portuaria, con fácil enlace a las principales vías de comunicación del país. En términos de factilibilidad el entorno del sitio favorece la reducción de costos asociados con el transporte y el incremento de las exportaciones, asegurando que no se eleven los costos al consumidor. Basados en la vasta experiencia de la firma consultora y especialista en la preparación de estudios de viabilidad y obras de diseño, la fase posterior de comercialización generará un número mayor de distribuidores que estarán interesados en reubicar sus operaciones en el Proyecto del Mercado Central.

2.7

RECOPILACON PRELIMINAR DE DATOS

Antes de comenzar los trabajos de campo para realizar los estudios técnicos que se requieren para el terreno seleccionado y el tipo de actividad propuesta, se revisaron varios documentos y fuentes de información como parte de una evaluación preliminar. La recopilación de datos se realizó a través de agencias locales y agencias federales. Entre estas se destacan principalmente: el Cuerpo de Ingenieros, el DRNA, el Instituto de Cultura, la Junta de Planificación, OGPe, la Autoridad de Acueductos y Alcantarillados, la Autoridad de Energía Eléctrica y otras. Las fuentes de información iniciales incluyeron pero sin limitarse los siguientes documentos: 

Cuadrángulos de mapas de 7.5 minutos del Servicio Geológico de EE.UU. (USGS por sus siglas en inglés): Cuadrángulo de San Juan.

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Fotografías aéreas

Banco de información del Servicio de Pesca y Vida Silvestre de EE.UU (USFWS por sus siglas en inglés), Sistema de especies amenazadas y en peligro

(TESS

por

sus

siglas

en

inglés),

http://ecos.fws.gov/tess_public/StartTESS.com, junio de 2006. 

Banco de Información del Departamento de Recursos Naturales y Ambientales de Puerto Rico ( DRNA por sus siglas en español), Mapa de Ubicación de Especies del Programa de Patrimonio Natural.

Mapas de Calificación de Suelos del Plan de Ordenación Territorial del Municipio Autónomo de San Juan y la Junta de Planificación de Puerto Rico.

Reglamentaciones locales y federales.

Mapas de suelos y geológicos correspondientes al Municipio de San Juan.

Mapa de inundabilidad de la Agencia Federal (FEMA).

Plan de Ordenación Territorial del Municipio de San Juan

Documento ambiental para las obras de control de Inundabilidad del Río Puerto Nuevo

La información recopilada provee información sobre las condiciones de inundabilidad en el sector Bechara e incluye los documentos ambientales preparados por el Cuerpo de Ingenieros de los Estados Unidos (US Corps of Engineers, por sus siglas en inglés) para las obras de control de inundabilidad y Canalización del Río Puerto Nuevo. También

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incluye reuniones con personal técnico de las agencias e informes publicados por el Gobierno de Puerto Rico en periódicos de circulación en la isla.

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Documento DIA - Capitulo 2 OGPe.pdf