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D.R.

Portrait

Supplément à La Libre Belgique - N°237 - Semaine du 8 au 14 mai 2014

P.3

Colette Golinvaux est la nouvelle présidente de la Confédération Construction.

Conjoncture REPORTERS/DPA

PP.4-5

Quelles sont les 12 villes dont les prix de l’immobilier flamberont demain ?

Annonces

D.R.

PP.8-20

Dans ce supplément, 13 pages pour trouver le bien de votre choix.

L’immobilier tient SALON À BRUXELLES

Rendez-vous sur

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La 6e édition du salon belge de l’immobilier professionnel Realty se profile du 13 au 15 mai prochains sur le site bruxellois de Tour&Taxis. D.R.

pp. 6-7

Pour découvrir tous nos projets en immobilier neuf, retrouvez-nous à REALTY stand 3333.

l’immobilier en confiance

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EN VUE

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Agenda Rentrée EMI. L’Executive Master en Immobilier (EMI), dispensé à l’Université Saint-Louis (Bruxelles), sera présenté en détail aux professionnels intéressés par le programme lors d’une demi-journée d’immersion le vendredi 6 juin en matinée. Les futurs étudiants pourront en savoir plus avant de déposer leur candidature. Au programme : deux heures de cours avec les étudiants de la troisième édition, une présentation du programme par l’équipe EMI et un lunch avec les étudiants et quelques professeurs. U Le 6 juin, Facultés universitaires Saint­ Louis, n°43 boulevard du Jardin botanique, 1000 Bruxelles. Inscriptions : info@executive­ master­immobilier.be ou 02.792.36.29.

SEMAINE DU 8 AU 14 MAI 2014 LIBRE IMMO

Les chantiers vous ouvrent leurs portes

Conférence Bientôt-Vendu. Comment améliorer son

Le secteur de la construction donne rendez­vous au public ce dimanche pour la Journée Chantiers Ouverts.

Charleroi. La Maison du Tourisme de Charleroi organise des visites guidées de la ville, consacrées à son architecture et à ses bâtiments emblématiques entre autres : L’architecture de la Ville Basse, du style forteresse au style Expo 58, le 24/5; l’art déco dans la Ville Haute, le 14/6; les œuvres de l’architecte Joseph André le 20/9; etc. U Infos et réservations : 071.86.14.14

LA 8e ÉDITION DE LA JOURNÉE CHANTIERS ouverts aura lieu ce dimanche 11 mai. Une date importante pour le secteur de la construction, qui considère ces portes ouvertes comme une carte de visite auprès du grand public. Cette année, plus de 140 chantiers participeront à l’événement. Dans leurs rangs, un nombre con­ séquent de projets résidentiels (la plupart quasi neutres sur le plan énergétique, telle que cette villa passive dans une implantation bioclimatique à Amay, voire une série de maisons basse énergie à Achêne, Bierges, Beuzet, Gesves, Wauthier­ Braine, etc.), mais aussi des chantiers de restaura­ tion de patrimoine (la rénovation de la pharmacie Delacre ou de la toiture de l’église Saint­Lambert à Bruxelles, celle d’une maison ardennaise en pier­ res typique à Gouvy ou encore du Manège de Sury à Mons) comme des travaux d’infrastructure gi­ gantesques (un rond­point surélevé à Bruges, l’aménagement des quais de Meuse à Liège, le pre­

mier pont construit sans aucun joint à Harchies…) Le fil rouge de cette 8e édition est l’utilisation de techniques de rénovation et de construction très innovantes, ainsi que l’accent mis sur le savoir­ faire et la diversité du secteur, qui évolue, d’après les organisateurs de la Journée Chantiers Ouverts, “à une vitesse incroyable”. “Nous travaillons aujourd’hui avec des techniques et des matériaux qui n’ont presque plus aucun rapport avec ceux que nous utilisions il y a encore quelques années, détaillent­ils. Cette évolution est nécessaire, car les exigences impo­ sées à nos bâtiments, aussi bien pour les logements compacts quasi neutres au niveau énergétique que pour les grands projets d’infrastructure, font de l’in­ novation une nécessité.” Et de souligner que les métiers de la construction sont, de facto, eux aussi en “pleine mutation”. Ils se­ ront mis au­devant de la scène ce dimanche, le sec­ teur de la construction souhaitant profiter de ces portes ouvertes pour s’attirer les “talents nécessai­ res”. “La Journée Chantiers Ouvert est une occasion de rappeler au grand public que la construction reste l’un des plus grands employeurs du pays, même en temps de crise”, concluent ses organisateurs. F.Ma.

U Infos : www.journeechantiersouverts.be

170 MILLIONS D’EUROS

Londres aligne les records des transactions immobilières les plus chères. Et plus particulièrement l’immeuble One Hyde Park, un complexe résidentiel signé par le cabinet d’architectes Rogers Stirk Harbour + Partners (2009). En janvier dernier, un acquéreur a déboursé 32 millions d’euros (82 000 euros/m²) pour un appartement de 390 m². Il y a quelques jours, un riche particulier d’Europe de l’Est s’est offert un duplex de 1 400 m² pour… 170 millions d’euros (121 500 euros/m²). Selon une étude du cabinet Savills, la capitale britannique a vu sa valeur immobilière augmenter de… 79,4 % depuis mars 2009. Une hausse spectaculaire due, entre autres, à l’arrivée massive des milliardaires russes et chinois, comme de riches familles du Golfe.

REPORTERS/SWNS

Visites guidées

Le “lançage” par-dessus l’eau du nouveau pont d’Harchies (65 m de long), le premier sans aucun joint, aura lieu au cours de la journée de ce dimanche et le week-end qui suit. D.R.

référencement sur Google et attirer le regard des acheteurs et des propriétaires vendeurs ? En réalisant une vidéo de présentation de son agence immobilière et des biens en portefeuille, à diffuser ensuite via YouTube. Bientôt-Vendu organise une conférence pour donner les clés de la réalisation de vidéos de présentation aux courtiers. U Le jeudi 15 mai. B19, avenue van Beever n°19 à Uccle. Tarifs : conférence + afterwork : 25 €. Infos : www.bientot­vendu.com


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Qu’est-ce qui (dé)fait le prix d’un bien ? prix baisser. Les différentes législations et obligations en matière d’isolation et de ré­ novation sont aussi déterminantes, les biens vastes et anciens étant plutôt délais­ sés pour les logements neufs et compacts.

Le réseau d’agences Century21 a déterminé une liste de cinq facteurs ayant un effet direct sur le marché immobilier.

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La confiance des consommateurs. Lorsque la confiance des citoyens en l’avenir économique de leur pays est faible, acheteurs et vendeurs adoptent une atti­ tude attentiste pendant une période signi­ ficative. Actuellement, après un regain d’optimisme constant depuis avril 2013, la confiance des consommateurs a reculé en mars dernier.

LE RÉSEAU D’AGENCES IMMOBILIÈRES Century21 a identifié les cinq facteurs qui influencent le plus les prix de l’immobilier.

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La capacité d’emprunt. Les variations des taux d’intérêts hypothécaires de même que l’actuelle sévérité des institu­ tions financières dans l’octroi des crédits pèsent sur le marché. Les candidats qui ne disposent pas de suffisamment de fonds propres se voient limités dans leurs velléi­ tés immobilières par les seuls 80 % du prix du bien que financent les banques. A con­ trario, ceux qui en ont les moyens dispo­ sent d’une plus grande marge de manœuvre dans la négociation du prix.

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Le climat boursier. Lorsque la Bourse fait défaut, les investisseurs se tour­ nent vers la brique; avec un effet direct sur les marchés de la location et des secondes résidences. Mais d’autres paramètres en­ trent en compte, telles les mesures fiscales. Le projet de taxation des revenus locatifs et l’imposition croissante des secondes rési­ dences se répercuteront sur le marché.

2

Les certificats énergétiques et le prix de l’énergie. Le fait que le certificat énergétique soit obligatoire pénalise les biens moins performants, qui voient leur

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L’économie et l’emploi. Une conjonc­ ture économique poussive et un recul de l’emploi nourrissent l’offre, le nombre de biens mis en vente augmentant. Ils s’ac­ compagnent aussi d’une baisse des prix et d’une raréfaction de la demande.

EN VUE

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Question time Pour des raisons qui me tiennent à cœur, je souhaiterais louer mon bien à un ami de ma famille jusqu’à son décès. Comment procéder ? Il existe une formule qui s’appelle le bail à vie. Comme dans votre situation, il arrive que le bailleur et son loca­ taire se connaissent de longue date et nouent une solide relation de confiance. Dans ce contexte, ou pour d’autres raisons, le bailleur peut être amené à consentir à son loca­ taire un bail qui ne prendra fin que par le décès de ce der­ nier. Un temps interdit, le bail à vie est à nouveau autorisé de­ puis 1997. Le bail à vie doit être transcrit au bureau des hypothèques; à cet effet, il doit être passé devant un notaire. Le loyer peut, selon la préférence des parties, être acquitté par mensualités ou en une seule fois. Si les cocontractants op­ tent pour cette dernière solution, il leur faudra prendre conseil auprès de leur notaire. Le calcul visant à détermi­ ner ce qui devra être payé est en effet très complexe. Le bail à vie paraît attrayant pour le locataire, il peut s’avé­ rer moins avantageux pour le propriétaire. En cas de vente de l’immeuble, le locataire reste dans les lieux, sauf con­ vention contraire. Ceci rend le bien moins intéressant à l’égard des candidats acquéreurs. Le bail à vie offre donc une triple protection au locataire : ­ il est coulé dans un acte notarié qui lui confère date cer­ taine : il n’y a pas de problème de preuve; ­ il est transcrit au bureau des hypothèques, donc opposa­ ble aux tiers; ­ comme le bail a été conclu en raison du lien particulier existant entre les deux parties (on parle dans ce cas d’un contrat conclu “intuitu personae”), il offre une stabilité particulière.

F.Ma

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D.R.

“Il faut motiver les jeunes !” Patronne d’une PME familiale wallonne, Colette Golinvaux est la nouvelle présidente de la Confédération Construction. De nombreux dossiers lui tiennent particulièrement à cœur pour créer une dynamique positive.

C’EST UNE PREMIÈRE ! A 54 ANS, Colette Golinvaux est la première femme à prendre la présidence de la Confédération Construction. Elle a été choisie à l’unanimité : 73 voix sur 73. Sans doute parce qu’elle représente une PME, l’en­ treprise familiale Golinvaux, spé­ cialisée dans la restauration de toi­ tures. “Les PME constituent 90 % du secteur de la construction. La de­ mande était là pour prendre en compte leurs préoccupations, même si bon nombre de ces préoccupations sont les mêmes que celles des grandes entreprises”, estime Colette Golin­ vaux. C’est à 21 ans qu’elle reprend la direction de l’entreprise familiale créée en 1915 par son grand­père

Lucien. Par besoin. Nous sommes en 1980. Son père est décédé acci­ dentellement sur un chantier. “Les ouvriers m’ont demandé de repren­ dre l’entreprise. Mon frère et ma sœur étaient trop jeunes. J’ai alors ar­ rêté mes études de communication et d’arts du spectacle”, raconte la pré­ sidente, qui reconnaît qu’au départ elle ne comptait pas particulière­ ment travailler dans l’entreprise familiale. “Et puis, à l’époque, on n’imaginait pas une femme à la tête d’une entreprise. Dans la construc­ tion encore moins. Maintenant cela change. Il y a aussi de plus en plus de femmes architectes.” Ceci ne l’empêchait pas de bien connaître l’entreprise et le métier. “J’ai toujours entendu, dans la mai­ son familiale, le langage d’entrepre­ neur. J’ai suivi aussi mon père sur des chantiers. Dans les très petites entre­

prises, les enfants voient beaucoup de choses. J’ai appris par jeu”, raconte Colette Golinvaux, qui précise : “Les deux premières années furent difficiles. Mais je me suis vite rendu compte que j’aimais le métier.” Elle oriente alors l’entreprise vers la restauration de toitures et char­ pentes de bâtiments classés, et même vers la restauration com­ plète, en s’associant avec d’autres entreprises. Pour travailler sur de plus gros projets. A la naissance de son deuxième enfant, Nicolas, son époux, Ber­ nard Sacré, vient l’aider. Et depuis 5 ans, c’est leur fils Nicolas, qui a rejoint l’entreprise. “Mon aîné est dans la médecine; et ma fille dans l’ergothérapie. Loin de la construc­ tion…” C’est donc Nicolas qui est appelé à reprendre le flambeau. “C’est son souhait”, note Colette Go­

linvaux, qui passe la main en dou­ ceur. “Je suis deux jours par semaine à la Confédération Construction. Cela lui laisse l’espace et la liberté pour grandir, tout en sachant que je ne suis pas loin. C’est important de rester active pour pouvoir relayer les bons messages.” Des messages, elle en a aussi et compte bien en faire part durant son mandat de trois ans. Notam­ ment sur les sujets qui lui tiennent particulièrement à cœur : la moti­ vation des jeunes – “il faut les atti­ rer vers ces métiers qui sont passion­ nants” –, leur formation, la mise en avant des savoir­faire et la situation économique. “Il faut lutter contre le dumping social et restimuler l’écono­ mie en créant une dynamique posi­ tive. Ne dit­on pas : ‘quand la cons­ truction va, tout va’ ?” Solange Berger


URBANISME

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SEMAINE DU 8 AU 14 MAI 2014 LIBRE IMMO

Prédictions : les 12 villes dont l Chicago.

REPORTERS/XPOSURE USA

Elles ne sont pas dans la ligne de mire des riches investisseurs. Mais selon le Candy Report, elles feraient bien de l’être… Dont une seule est européenne : Dublin.

UNIVERSAL IMAGES GROUP/REPORTERS

Melbourne.

QUI, EN IMMOBILIER, N’A PAS RÊVÉ DE DOUBLER, tripler ou quintupler ses mises en quelques mois, voire quelques années ? Ceci sur fonds de diversification de son (gros) patri­ moine. Réalisé par le gestionnaire de portefeuille Deutsche Asset&Wealth Management (DeAWM), le développeur an­ glais de projets Candy&Candy et le prestataire international de services immobiliers Savills, le classement des douze vil­ les où le prix de la brique est censé augmenter très forte­ ment a donc un petit côté émoustillant… Il y a deux décennies, certaines cités d’Europe auraient pu en faire partie. Aujourd’hui, et hormis Dublin (Irlande), ces villes prometteuses sont localisées sous des cieux bien éloi­ gnés : Tel Aviv (Israël), Melbourne (Australie), Miami et Chi­ cago (Etats­Unis), Panama­City (Panama), Beyrouth (Liban), Istanbul (Turquie), Le Cap (Afrique du Sud), Jakarta (Indoné­ sie), Lagos (Nigéria) et Chennai (Inde). Ces 12 villes, le “Candy Global Prime Sector Report” ne les a pas tirées de son chapeau. Divers critères indiquent en ef­ fet que le prix de l’immobilier va y augmenter fortement dans les prochaines années. Bien mieux que dans les villes qui sont aujourd’hui prises d’assaut par les riches investis­ seurs, les fameux ‘ultra­high­net­worth­individuals’.

En bref Etude L’immobilier de luxe a flambé l’an dernier de par le monde, établit une étude commandée par Christie’s International Real Estate. Réalisée dans neuf métropoles représentatives de l’immobilier haut de gamme, celleci montre un bond des transactions d’un montant supérieur à un million de dollars en 2013. Sur un an, les ventes ont ainsi progressé de 62 % à San Francisco, 40 % à Los Angeles, 29 % à Sydney, 27 % à Miami, 22 % à New York, 20 % à Londres, mais seulement de 4 % à Toronto. Seules Hong Kong (-15 %) et Paris (-7,5 %) ont connu un repli des transactions. Quant aux prix, ils ont augmenté presque partout : de 21,8 % à Los Angeles et 17,2 % à San Francisco, 13 % à Sydney, 11,8 % à Miami, 9,70 % à Hong Kong, 8,20 % à Londres, 7,60 % à New York, 6,10 % à Toronto. Paris enregistre, elle, un recul de 9,8 % de ses prix. (Belga)

Retail CityMall, qui projette un centre commercial de 30 000m² en bord de Vesdre (Au Fil de l’Eau), veut aider les commerçants du centre-ville de Verviers en créant un fonds d’investissement (1 à 1,5 million d’euros) qui permettra aux indépendants de lancer une nouvelle activité pérenne ou de rafraîchir leur

bâtiment. Vingt-six projets avaient vu le jour à Mons selon le même processus, lors de la création du shopping des Grands Prés. Citymall veut maintenir l’offre globale et la renforcer, espérant que des magasins qui ne pourront s’installer dans le centre commercial opteront pour des emplacements inoccupés en centreville. (Belga)

Répression Anti-blanchiment. En 2012, 22 opérations immobilières suspectes ont été relayées par des agents immobiliers auprès de la Cellule de Traitement des Informations Financières (CTIF). En 2013… 67 déclarations ont été enregistrées. Selon l’Institut professionnel des agents immobiliers (IPI), ce chiffre peut encore être amélioré, même s’il n’est pas toujours évident pour le courtier de détecter les éventuelles opérations de blanchiment. “Comme le rappelait dernièrement le président de la CTIF, l’argent blanchi a déjà fait quelques passages dans le secteur financier avant d’être investi dans l’immobilier belge, ce qui ne facilite pas la tâche du professionnel”, explique Yves Van Ermen, président de l’IPI. L’Institut a beaucoup communiqué l’an dernier sur la lutte contre le blanchiment d’argent et propose, entre autres, un cours d’elearning sur le sujet à ses membres.

Accord Un accord amiable a été trouvé sur le différend opposant Banimmo à Adventis, société propriétaire d’un terrain à Charleroi destiné à accueillir un nouvel immeuble de bureaux (8 000 m², 8 niveaux hors sol, 3 niveaux en sous-sol et 75 emplacements de parking) pour le compte de BNP Paribas Fortis. Banimmo rachètera 100 % du capital de la société détentrice du foncier; la procédure judiciaire mise en branle a donc été arrêtée. Pour rappel, ce différend est né du refus d’Adventis de permettre à Banimmo, et ce conformément au contrat conclu, d’acquérir 50 % du capital de la société détenant le foncier. Grâce à une association avec le groupe IRET pour assurer ensemble le développement du projet, Banimmo lui a revendu 50 % du capital de la société. Les permis ont été obtenus; le chantier de construction débutera bientôt pour une livraison fin 2015.

Inauguration Q-Park. Le Parking Grand Place est le premier parking souterrain que QPark exploite à Tournai. Il s’inscrit dans le nouveau plan établi par la Ville pour simplifier les règles de stationnement, redynamiser le tissu commercial du centre-ville et créer suffisamment de place pour accueillir

les touristes et les visiteurs. Le Parking Grand Place compte 116 emplacements répartis sur deux étages, destinés aussi bien au stationnement de courte durée qu’aux abonnements.

Nomination Le promoteur belge Peter Wilhelm (Wilhelm&Co) prend la tête de l’European Public Affairs Committee de l’International Council of Shopping Centers (ICSC). “Notre plus grande réussite au cours des 12 derniers mois aura été de persuader le Parlement européen de modifier l’avant-projet de son Plan d’action retail, explique-t-il. Celui-ci restreignait l’accès des retailers indépendants aux shopping centers. Or, les petits retailers indépendants stimulent les centres commerciaux et notre industrie leur offre l’opportunité de grandir. Le Plan d’action opposait par ailleurs un frein au développement de nouveaux shoppings, jusqu’à ce que nous présentions les résultats d’une étude faisant état de la contribution majeure qu’ils apportent à l’économie et l’emploi en Europe.” Et d’ajouter : “La première fois que l’ICSC a rencontré les représentants de l’Union européenne et du Parlement européen voici cinq ans, nul ne savait que l’industrie de l’immobilier commercial existait. Le chemin parcouru depuis est donc considérable.”


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MARCHÉ

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mmobilier flambera demain

481 200 euros

FEDNOT

FEDNOT

426 750 euros

Panama-City.

REPORTERS / DPA

Miami.

625 000 euros

FEDNOT

L’étude se base sur l’immobilier résidentiel secondaire, prin­ cipalement sur les appartements 2 chambres. Sachant que les investisseurs manifestent une aversion au risque, les villes ci­ blées, bien que de “deuxième niveau”, sont et restent des “lieux sûrs”. Jusqu’à présent elles ont été moins choyées que d’autres grandes consœurs par les riches investisseurs et leurs prix sont donc accessibles et attractifs. Ce qui ne veut pas dire que les 12 élues ont été choisies pour les mêmes raisons. L’Australienne Melbourne est, par exemple, jugée bien mieux établie que l’In­ dienne Chennai, mais cette dernière compte un grand nombre de résidents ultra­fortunés. Il ne faut en effet pas oublier que le Candy GPS Report s’est penché sur le seul marché du haut de gamme, à l’intention des ‘ultra­riches’de surcroît. Et qu’il a pour but de les inciter à s’en­ hardir un peu, voire même à… s’aventurer au­delà des grands classiques traditionnels que sont Hong­Kong, Londres, Mos­ cou, Singapour et New York. Cinq villes qui raflent 40 % de la richesse immobilière des riches privés, soit… 2 200 milliards de dollars. C.M.

REPORTERS / LASTIN JEAN-FRANÇOIS

“Il s’agit encore pour le moment de villes de ‘deuxième rang’, in­ dique l’auteur de l’étude, mais leurs perspectives sont bonnes, en­ tre autres parce qu’elles connaissent un développement économi­ que, que les prix y sont bas. Mais aussi parce qu’elles ont des carac­ téristiques qui les rendent attractives, comme la présence de nouvelles industries high­tech ou financières, une population nom­ breuse, jeune et diplômée, et l’utilisation de l’anglais comme pre­ mière ou deuxième langue.” Soit des conditions favorables pour les entreprises internationales.

Maison | Woluwe-Saint-

Maison | Woluwe-Saint-

Pierre

Maison de commerce et de rapport | Bruxelles

Le 27 janvier dernier, une maison sise avenue Speeckaert n°77 à Woluwe-Saint-Lambert a été adjugée à 426 750 euros après avoir atteint la somme de 325 000 euros lors d’une précédente séance de vente avec faculté de surenchère. Le bien compte un étage et est assorti d’une annexe, une véranda, un jardin et un garage. Il se compose d’une cuisine, un vaste salon et une salle à manger au rez-de-chaussée; et de trois chambres et deux salles de bain à l’étage. PEB : classe énergétique G. Emissions annuelles de CO2 : 98 kg/m². Superficie au sol : 1 a 90 ca. Revenu cadastral : 2 059 euros. U Vente réalisée par Louis Decoster et Patrick Gustin, notaires à Bruxelles (1030 et 1160).

Le 26 février dernier, une maison située avenue Eléonore n°43 à Woluwe-Saint-Pierre a changé de mains à 481 200 euros après avoir été portée à surenchère lors d’une séance de vente précédente. Le bien se décline sur trois étages et est assorti d’un jardin et d’un garage. Il se compose de caves au rez-de-chaussée; une cuisine et un salon au 1er étage; trois chambres et une salle de bain au 2e étage; un grenier accessible par un escalier escamotable au 3e étage. PEB : classe énergétique G. Emissions annuelles de CO2 : 84 kg/m². Superficie au sol : 2 a 70 ca. Revenu cadastral : 2 015 euros. U Vente réalisée par Paul Dauwe, notaire à Bruxelles (1160).

Le 3 mars dernier, le marteau est tombé à 625 000 euros pour une maison de commerce et de rapport sise rue d’Arenberg n°s 2-4A à Bruxelles, lors d’une séance de vente publique unique. Le bien est à l’état de ruine, et son descriptif de vente met en garde les amateurs : les visites se feront à leurs risques et périls… Il était libre d’occupation au moment de la vente. Le certificat PEB n’est pas d’application, en raison de l’état du bien. Superficie au sol : 81 ca. Revenu cadastral : 5 euros, en raison toujours, de l’état du bien. U Vente réalisée par François Herinckx et Sofie Devos, notaires associés à Bruxelles (1000).

Lambert

Libre Immo - Supplément hebdomadaire à La Libre Belgique. Coordination rédactionnelle: Frédérique Masquelier. - 02/211.28.28 - frederique.masquelier@lalibre.be Illustrations: Etienne Scholasse. Réalisation: IPM Press Print. Administrateur délégué - éditeur responsable: François le Hodey. Directeur général: Denis Pierrard. Rédacteur en chef: Francis Van de Woestyne. Rédacteurs en chef adjoints: Xavier Ducarme, Pierre-François Lovens et Gilles Milecan. Conception graphique: Jean-Pierre Lambert (responsable graphique). Publicité: Véronique Le Clercq - +322/211.27.64 - vero.leclercq@ipmimmo.be


DOSSIER

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SEMAINE DU 8 AU 14 MAI 2014 LIBRE IMMO

Après le retail, Realty se penche

APRÈS AVOIR TIMIDEMENT DÉMARRÉ en 2009, dans le marasme économique post­crise de 2008, le salon Realty a bien grandi. Le voilà à sa 6e édi­ tion, prenant, avec l’âge, de l’assurance et… de l’embonpoint. Si le nombre d’exposants est sensi­ blement stable depuis 2011, évoluant de 113 à 124 cette année (soit deux de moins que l’année passée), la foule des visiteurs, elle, croît de façon exponentielle. En 2013, les espoirs de Gregory Ol­ szewski, son responsable au sein de la société or­ ganisatrice Artexis, avaient été plus que comblés : tablant sur un objectif minimum de 5 500 person­ nes, il avait vu le compteur grimper jusqu’à… 6300 entrées ! Cette année, ses prévisions se font à nouveau modestes – au moins 6 500 visiteurs – mais il ne cache pas ses attentes… Quid de la présence des investisseurs interna­ tionaux ? Alors que leur nombre stagnait depuis 2012, à 87, puis 96 l’année suivante, il semblerait, d’après les estimations des organisateurs, qu’ils fassent cette fois­ci le déplacement en nombre : jusqu’à 150 ! Soit une augmentation de plus de 50 % tout de même. C’est que les investisseurs in­ ternationaux font office de carotte qu’agite Ar­ texis sous le nez des participants au Realty pour qu’ils se déplacent une… seconde fois. Le salon belge a en effet lieu presque deux mois jour pour jour après son aîné, le célèbre Mipim (le Marché international des professionnels de l’immobilier, qui fêtait ses 25 ans cette année) tout en ayant la réputation d’être encore très belgo­belge et moins prometteur que la grand­messe cannoise pour le réseautage comme pour la recherche de fonds.

Focus sur le retail et l’immobilier des soins de santé En marge de ses allées de stands – et comme son modèle cannois –, Realty mise également sur un programme de conférences et séminaires pour éveiller l’intérêt des foules (voir le programme ci­ après). Deux segments y feront l’objet d’une atten­ tion particulière : le retail, thème appuyé notam­ ment par son partenariat avec le Belgian Luxem­ bourg council of shopping centers (BLSC); et l’immobilier des maisons de repos, maisons de re­

D.R.

Dossier Frédérique Masquelier

Autre chiffre important, celui de la superficie de l’espace d’exposition. Les deux halls que réquisi­ tionne Realty sur le site bruxellois de Tour&Taxis affichaient complet l’année passée; ils le seront aussi cette année, le salon grappillant même 8 % de surface en plus par rapport à 2013. “Cela veut dire que les exposants signent pour des stands un peu plus grands, note Gregory Olszewski. Les 8 000 m² disponibles sont entièrement réservés, et ce, depuis des semaines déjà.”

D.R.

La 6e édition du salon belge de l’immobilier professionnel Realty surfe sur une tendance qui stimule le marché depuis quelques années.

REALTY CHANGE DE VISAGE

Cette 6e édition de Realty sera la dernière pour Gregory Olszewski, manager du salon auprès d’Artexis. Lui succédera Helen Mortier, dont l’expérience dans l’organisation de salons professionnels (dans les secteurs du commerce, de l’industrie, de la logistique et du transport) est longue de près de dix ans, entre autres au sein d’EasyFairs, filiale d’Artexis.

pos et soins et résidences­services, une nouveauté cette année. “Plusieurs séminaires seront dédiés à la collaboration public­privé dans ce segment du mar­ ché”, explique Gregory Olszewski. Dont un orga­ nisé par la KU Leuven, intitulé “Healthcare Pro­ perty @ Realty 2014” et rassemblant divers inter­ venants issus de différents métiers actifs d’une façon ou d’une autre dans le secteur de l’immobi­ lier des soins de santé : Armonea (prestataire de soins et exploitant de maisons de repos et résiden­ ces­services), Aedifica (sicafi), BoPro (consultants), Lindbergh Consult (consultants), Stadim (recher­ che et consultance) et CONIXRDBM Architects. Sécurité juridique et constance politique Les préparatifs de Realty se déroulent sur une note positive, mais cela n’empêche pas Gregory Olszewski d’émettre un avis partagé sur la con­ joncture économique dans laquelle s’ancre cette 6e édition. “Le marché immobilier européen se pré­ pare à une nouvelle réalité économique, confie­t­il. Dans les années à venir, on s’attend à une croissance limitée, ce qui pousse les entreprises à se concentrer désormais sur le marketing et à se battre pour chaque euro. La tendance actuelle est au changement. Les en­ treprises se rendent compte qu’un retour rapide à une période de vaches grasses est exclu et qu’elles doivent par conséquent se démarquer si elles veulent conti­ nuer à générer des activités conséquentes.” Olivier Carette, administrateur délégué de l’Upsi (Union professionnelle du secteur immobilier), partenaire de Realty depuis ses débuts, est, lui, plus optimiste. “La confiance est revenue sur le mar­ ché, on l’a vu lors du dernier Mipim, assure­t­il. L’ar­ gent est là, disponible, et les gens sont prêts à investir. Il faut désormais créer une sécurité juridique pour faire en sorte de garder ces investisseurs en Belgique, car la tentation est grande pour eux d’aller voir ailleurs, là où le cadre est plus accueillant.” Et d’aver­ tir que, “s’il y a bien une chose que les investisseurs immobiliers détestent, c’est l’insécurité et les politi­ ques qui reviennent sur leur décision”. Un message à peine déguisé à l’intention des politiciens, quel­ ques semaines avant la date fatidique du 25 mai.

Programme des séminaires Mardi 13 mai 14h30. “Construction meets politics” (Confédération Construction). La Confédération Construction tient un débat politique entre ses représentants (dont Robert de Mûelenaere, son administrateur délégué) et des membres de la classe politique belge. (sur invitation)

14h30. “The future of Real Estate & FM in education” (IFMA/RES). Zoom sur les infrastructures scolaires de la Communauté flamande en Flandre et à Bruxelles. (entrée libre)

15h30. “Antwerp Ecopolis, possibilities and opportunities of a covered ringway” (USG Engineering Professionals). L’année passée, DAM Architects a réalisé une étude examinant l’intérêt de couvrir le ring

d’Anvers dans un objectif de ville durable et saine. Les domaines des transports publics, de la gestion de l’eau et de l’énergie ont d’ores et déjà été abordés. Le cabinet exposera ici les enjeux en termes d’écoles et de logement résidentiel. (entrée libre)

16h00. “Break your buildings : Think differently to follow your customers” (MCS). Guidés par des tendances telles que le smart working ou des modèles de bureaux qui se transforment jusqu’à se passer de… bureaux physiques, les acteurs de l’immobilier sont amenés à faire évoluer leur portefeuille en accord avec les besoins changeants des utilisateurs, au-delà de l’espace en tant que tel. (entrée libre)

17h00. “Building tomorrow : connecting public authorities,

developers, occupiers & investors” (BoPro &PwC). BoPro et PwC invitent le public à trois panels de discussion : “Improve employee engagement by creating destinations of choice”, “Developing Smart Growing Cities” et “Value of CSV for Listed Companies”. Le séminaire sera introduit par le Ministre des Affaires étrangères, Didier Reynders. (sur invitation)

2040 : European City development” (KHIS). Des experts internationaux se penchent sur l’avenir des villes européennes, appelées à faire face à de nombreux défis : démographiques, climatiques, de mobilité, de gestion des ressources naturelles… (sur invitation)

14h30. “Reducing Risks and

Today” (UPSI). Le séminaire de l’Union professionnelle du secteur de l’immobilier (UPSI) s’attardera cette année sur la question du financement des projets immobiliers, qu’ils soient privés ou le fruit d’un partenariat public-privé (PPP). (sur invitation).

Generating Revenues ? How to manage your vacant properties and create social and economical benefits ?” (Camelot Vastgoedbescherming). Les immeubles vides génèrent des nuisances et une importante perte de valeur pour leur propriétaire. Comment protéger son bien et continuer à en tirer des revenus, voilà le sujet de ce séminaire. (entrée libre)

14h00. “Building for the future :

15h00. “CBRE Belgium Investment

Mercredi 14 mai 11h00. “Real Estate Financing


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sur les maisons de repos

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Realty convie, trois jours durant, les promoteurs, développeurs, agents immobiliers, architectes, ingénieurs etc., à dévoiler leurs projets et à… réseauter.

Seminar” (CBRE). Le séminaire, organisé par le courtier CBRE, s’adresse à des investisseurs et des développeurs et explore les diverses tendances et opportunités qui font le marché belge de l’investissement en immobilier aujourd’hui. (inscription nécessaire)

15h30. “Key trends in Belgian real estate & construction market – Decoding the formula for superior performance” (Deloitte). Deloitte a récemment mené une étude visant à déterminer pourquoi certaines entreprises sont performantes et d’autres pas. Ce séminaire sera l’occasion d’expliquer ce que ces entreprises à succès ont en commun et les leçons que les autres, moins chanceuses, peuvent tirer de leur mode de fonctionnement. (inscription nécessaire)

16h30. “Integral quality assurance

12h00. “Healthcare Property @

14h00. “Pop-up your mall !”

in building consultancy” (AIB Vinçotte International). Au moyen d’exemples pratiques, AIB Vinçotte International démontrera comment une gestion intégrale de la qualité des projets de construction peut en réduire les coûts (révisions de budget, arrêts de travail…). (entrée libre)

(Devimo Consult). Devimmo Consult pose lui aussi une question, à laquelle son CEO, Pierre-Yves Bolus, tentera de répondre : comment les pop-up stores peuvent apporter de la valeur ajoutée aux shopping centers ? (entrée libre)

Jeudi 15 mai

REALTY 2014” (KU Leuven). La KU Leuven a invité divers intervenants pour discuter du marché de l’immobilier des maisons de repos, maisons de repos et soins et résidences-services en Belgique. La situation actuelle, les possibilités d’avenir, les divers types de produits d’investissement et les caractéristiques de ceux-ci y seront détaillés. (entrée libre)

11h00. “The socio-economic permit.

13h00. “City minded(ness)” (Stad

The division into regions” (BLCS). Le Belgian Luxembourg council of shopping centers (BLCS) tiendra un séminaire consacré à l’analyse juridique du permis socioéconomique selon les Régions, suivie par une table ronde rassemblant des investisseurs, des développeurs et des retailers. (inscription nécessaire)

Mechelen & Willemen Group). Comment préparer les villes flamandes aux nombreux défis qui les attendent ? Mais, surtout, comment changer les mentalités des autorités publiques, des entreprises et des ménages sur les villes ? Des questions auxquelles répondront les divers intervenants. (entrée libre)

14h30. “Docks Bruxsel on stage : “An ambition, an innovation, a reality” featuring Trendwatcher Herman Konings” (Art&Build & Equilis). Art&Build et Equilis tiennent un séminaire sur les tendances retail à l’horizon 2016-2020, présenté par Herman Konings, fondateur de l’agence Pocket Marketing/nXttrend. Ils en profiteront pour ensuite faire le point sur l’avancement du centre commercial qu’ils construisent en partenariat à Bruxelles, Docks Bruxsel. (entrée libre)


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■ TABLE RONDE DE LA VILLE A LA COMMUNAUTÉ URBAINE DEBAT AVEC DIDIER REYNDERS

■ CREDIT HABITATION MOINS MAIS MIEUX ? EUROPEA, détail du projet de réaménagement du plateau du Heysel. Architectes : Art & Build (B) et Jean-Paul Viguier (F)

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REALTY (13 > 15 mai - Tours & Taxis - Bruxelles) est un lieu de rencontre et d’échange destiné aux décideurs de l’ensemble du secteur immobilier de Belgique. Les exposants sont des promoteurs immobiliers, architectes, banques, consultants, avocats, opérateurs immobiliers, courtiers, villes et communes, intercommunales, etc. Les visiteurs sont des investisseurs (nationaux et internationaux, institutionnels et privés), consultants, gestionnaires immobiliers, autorités locales et régionales, entrepreneurs, etc. Projet Europea

SOMMAIRE n Baromètre ADEB : Sécurité, emploi et qualité

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n De la ville à la communauté métropolitaine, Table Ronde avec Didier Reynders 6

MARCHÉS PUBLICS : ARRÊTER LE GASPILLAGE ECONOMIQUE ! Pour son édition 2014, Realty proposera notamment une réflexion quant à l’avenir des villes à l’horizon 2040 dont l’un des moments forts sera la conférence de l’architecte britannique Peter Buchanan : ‘Building for the Future : City development anno 2040/2050’.

n EUROPEA, le Heysel réaménagé

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n Crédits habitation, moins mais mieux

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n Immobilier Q1 : mode mineur

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n Résidentiel : la disparité du marché

Réflexion avec Jacques Timmermans - Président du G30*

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n A cette occasion, on rappellera qu’en Europe, près de 80% de la population vivent en zone urbaine. Les villes sont le lieu « privilégié » pour vivre et travailler. Elles sont une nécessité économique vitale et les flux migratoires restent largement influencés par leur pouvoir d’attraction. Parallèlement, les bâtiments et les espaces urbains conçus et construits aujourd’hui engagent l’avenir. Ils formeront le cadre de vie des générations futures. Comme l’explique Jacques Timmermans (Président du G30) : «Les pouvoirs publics ont une responsabilité éminente. Tout en tenant compte des contraintes économiques, ils doivent privilégier l’intérêt public. Ils doivent donc impérativement inscrire leurs décisions et leurs actions (elles concernent le cadre de vie) dans le long terme et non à partir de considérations liées à des échéances électorales. Force est de constater

n Bruxelles, pénurie de bureaux ? 22 n QUARES : UN FONDS ‘HABITATIONS ETUDIANTS’ 26 Dossier réalisé par I P M I M M O Editeur responsable : François le Hodey Directeur IPM IMMO : Bernard Noël de Burlin Commercialisation : Véronique Le Clercq, Daphné Mertens Rédaction  : Thierry Laffineur Mise en page  : Ligne Claire s.a. 02 374 99 99 Imprimerie : IPM PRESS PRINTING a division of SA IPM GROUP NV.  : Rue des Francs, 79 à 1040 Bruxelles www.ipmimmo.be

Jacques Timmermans

Peter Buchanan

que l’inadaptation des procédures dans les appels d’offres du secteur public, conduit à un réel gaspillage économique.» La rareté des ressources budgétaires ne justifie pas tout. Le contexte politique en Belgique est favorable à entreprendre des actions volontaristes pour changer l’approche : d’une part, un nouveau gouvernement fédéral sera mis en place à l’issue des élections générales de mai 2014 ; d’autre part, la Belgique doit appliquer - d’ici janvier 2016 la nouvelle Directive européenne sur la passation des marchés publics adoptée au début de 2014. Les objectifs à atteindre : n Garantir l’équité pour l’accès à la commande publique et limiter le gaspillage économique. n Donner la priorité à la qualité durable dans les projets de construction. *G30 : Association des principaux bureaux d’architecture belges. www.g30.be


4 REALTY n R ECOMMANDATIONS Assurer plus de cohérence et d’équité sur le plan économique n Privilégier la compétition qualitative, non la concurrence sur le prix Il s'agit, dans un premier temps, de créer un référentiel pour les honoraires de conception dans la commande publique. En effet, sachant que la concurrence sur le prix va rarement dans le sens de la qualité et de l’intérêt public, cette mesure permettrait de privilégier l’approche qualitative dans le choix de l’offre économiquement la plus avantageuse (en prenant pleinement en compte le coût véritable du cycle de vie), sans aller à l’encontre de la législation européenne en matière de concurrence. n Remédier à une discrimination de fait et à l’aberration économique qui résulte de l’absence d’une rémunération appropriée des services attendus et prestés par les architectes dans le cadre des appels d’offres. L’investissement consenti est important. Le secteur est en situation de risque économique permanent, en particulier pour les PME, dont les charges sont élevées.

n Établir l’équité en matière d’obligation d’assurance parmi les divers acteurs du processus de construction, dans l’intérêt du client et de la société. n Faciliter l’exportation du savoir-faire belge dans un contexte de globalisation accrue, en mettant en place une structure transversale de soutien à l’exportation des services de conception et de construction (= associer architectes et entrepreneurs dans une cellule), comme c’est déjà le cas dans de nombreux pays d’Europe. Favoriser le développement de la qualité durable dans la construction n Renforcer les procédures de contrôle de qualité des appels d’offres publics, à travers : n Une

« labellisation » des appels d’offres du secteur public en Belgique Le G30 recommande la création, par les pouvoirs publics, d’un organisme chargé de garantir la pertinence des procédures et d’optimiser les résultats des appels d’offres.

SECURITE, EMPLOI ET QUALITÉ : Le baromètre de L’ADEB n CONFIANTS EN 2014, INQUIETS POUR 2015

Marc Peeters et Didier Cartage

L'ADEB (Association des Entrepreneurs Belges de grands travaux*) a récemment lancé (avril 2014) une campagne intitulée "Nos valeurs sont nos fondations". Via cette initiative, l'Association entend jouer un rôle clé dans la diminution des accidents sur chantier, l'amélioration de la qualité des travaux, le développement de ses membres, le maintien de l'emploi et le respect de l'environnement. Parallèlement, l'ADEB a réalisé une enquête auprès de ses membres, afin de mieux appréhender l'état des lieux actuel du marché. On en retiendra les points suivants : n Le nombre d'accidents sur chantier a baissé de 10% en 1 an (2012 > 2013); n 64% des dirigeants sont confiants quant à la poursuite de leurs activités au cours des 12 prochains mois mais pessimistes pour 2015; n 20% des entreprises ne peuvent engager, en cause la (non)disponibilité et le coût de la main d'oeuvre qualifiée; n La sécurité, l'emploi, la qualité et l'environnement forment les priorités des entreprises membres de l'ADEB.

Comme l'expliquent Marc Peeters (Président) et Didier Cartage (Dir. Général) "Dans le contexte économique actuel, la poursuite des activités des entreprises et le maintien de l'emploi restent une priorité absolue pour l'ADEB et ses membres. A ce titre, si 64% des dirigeants membres se disent confiants quant à la poursuite de leurs activités dans les 12 prochains mois (36% se déclarent inquiets), l'inquiétude est de rigueur pour 2015 et au-delà. Les carnets de commande sont vides, les commandes publiques sont au point mort et les reports de projets s'accumulent. Plus en détails, cette préoccupation est liée à deux facteurs majeurs : - la concurrence sur les prix (dumping pratiqué par certaines entreprises étrangères); - la pénurie (et donc le coût) d'une main d'oeuvre qualifiée. Toutefois, l'emploi au sein des entreprises devrait se maintenir en 2014 et même croître sous certaines conditions. En effet, 26% des entreprises conserveront le même nombre de travailleurs dans les prochains mois et 50% devraient engager du personnel... à condition de trouver une main d'oeuvre qualifiée. Quant aux licenciements, prévus dans 24% des entreprises, ils se feront majoritairement au profit de la sous-traitance qui permet une plus grande flexibilité face aux retards engrangés dans les carnets de commande."

n La

professionnalisation et la généralisation de la fonction de « Maître Architecte » Garant de l’intérêt public, cette fonction doit accompagner la politique définie par le ministre en charge du secteur de la construction. Directement rattachée au ministre, cette fonction doit pouvoir s’appuyer sur une administration aux compétences ciblées et sur un cahier des charges précis établissant les procédures à suivre. n Recourir plus systématiquement à des concours de conception rémunérés, quelle que soit la procédure retenue pour l’appel d’offres. Le concours d’architecture est considéré comme une solution économiquement avantageuse, pour autant qu’elle soit encadrée par des règles simples et incontestables, et que ces règles privilégient effectivement l’approche qualitative. n Optimiser l’utilisation des capacités de synthèse des architectes et renforcer leur indépendance en tant que garants de l’intérêt public. Ils sont les seuls parmi les intervenants de la construction qui disposent de la vision d’ensemble qui leur permet de 'prévoir' le résultat final à travers une approche holistique et en trois dimensions.

n ACCIDENTS GRAVES ET MORTELS : - 10% D'une manière générale, de 2012 à 2013, le nombre d'accidents sur chantiers a baissé de 10%, en passant d'un taux de fréquence de 34,4 à 31,1 (A titre indicatif, le nombre d'accidents sur chantiers au Royaume Uni est près de 10 fois moindre !). En 2013, le nombre d'accidents graves ayant entraîné une incapacité de travail de longue durée ou permanente a diminué de 12%. Afin de poursuivre dans cette voie - "Nos

équipes travaillent pour gagner leur vie, pas pour la perdre" - l'ADEB s'est vue confier la mission de développer les outils nécessaires en termes de formations ou de communication. En effet, on relève aujourd'hui que la grande majorité des accidents sont davantage dus à des comportements inappropriés qu'au danger des machines."

n AMELIORER LA QUALITÉ Cinq causes affectent aujourd'hui la qualité des constructions : - la pression sur les délais ; - le manque de qualification de la main d'oeuvre ; - les comportements inadéquats (savoir-être); - les problèmes de communication; - le manque de préparation et d'organisation des projets. Pour y remédier, l'association entend réunir tous les intervenants de la construction; du donneur d'ordre au personnel de chantier, en passant par les architectes et bureaux d'étude afin de définir une stratégie commune. * L'ADEB, fondée en 1936, est le représentant et le porte-parole

des grandes entreprises de construction en Belgique. L'Association rassemble 60 grandes entreprises du secteur (17.000 personnes) actives dans le génie civil et le bâtiment. Ces entreprises totalisent un CA de 9 milliards €. L'ADEB est membre de la Confédération de la Construction. www.adeb-vba.be


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Didier Reynders

Stéphane Sonneville

Marnix Galle

Jean Edouard Carbonelle

Serge Fautré

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«FAvORIsER LA CONsTRUCTION RésIDENTIELLE PAR LE sECTEUR PRIvé, PEUT sE FAIRE à TROIs NIvEAUx : - DROITs D’ENREGIsTREMENT : 5% AU LIEU DE 12,5 POUR LEs BIENs ExIsTANTs. - TvA DEs LOGEMENTs NEUFs : sUPPRIMER LA DIsTORsION ENTRE ACTEURs PRIvés (TvA : 21%) ET PUBLICs (TvA : 6%). - RRU : REvOIR L’ OBLIGATION DE CONsTRUIRE ‘TROP GRAND’» Philippe Weicker « ACCROÎTRE L’OFFRE D’UN BIEN EN FAIT BAIssER LE PRIx ET EsT PRéFéRABLE à UNE BAIssE ‘ARTIFICIELLE’ RéALIséE PAR UN CONTRÔLE DE CEs MÊMEs PRIx. EN CONséQUENCE, ACCORDONs DEs PERMIs, NOTAMMENT POUR REhAUssER (1 OU 2 éTAGEs) DEs IMMEUBLEs ExIsTANTs» serge Fautré RETROUVEZ LA VERSION COMPLÈTE, REPRENANT LES DIFFÉRENTES INTERVENTIONS DES PARTICIPANTS SUR www.logic-immo.be/fr/nouvelles-immo

rganisée par Jones Lang LaSalle, la présente table ronde* invitait M. Didier Reynders, actuel Ministre des Affaires Etrangères et candidat MR aux prochaines élections fédérales, d’une part, à préciser sa vision de l’évolution de Bruxelles telle que proposée dans son livre-analyse ‘Bruxelles pour tous, Vaincre la fracture**’ et, d’autre part, à répondre aux interrogations quant à la mobilité/accessibilité, la construction de logements et de bureaux (permis, taxations, parkings) la politique urbaine et l’attractivité de la Capitale, des représentants du secteur immobilier bruxellois : Marnix Galle – CEO d’ALLFIN GROUP / Serge Fautré – CEO d’AG Real Estate / Benoit De Blieck – CEO de BEFIMMO / Jean-Edouard Carbonnelle – CEO de Cofinimmo / Stephan Sonneville – CEO d’Atenor Group / Philippe Weicker – Executive Advisor de CODIC Group / Vincent H. Querton – CEO Benelux de JLL et Guy Van Wymersch, General Manager of AXA Real Estate. * Modérateur : Philippe Coulée ** Editions La Muette

n PaRtEnaRIats : IntEGRER DavantaGE qu’IMPOsER Q : Dans quelle vision inscrivez-vous le futur développement immobilier et urbain de Bruxelles ? D.Reynders : Fondamentalement, les développements immobiliers majeurs (hôpitaux, écoles, prisons,..) doivent être réfléchis et envisagés selon deux aspects : - celui des Partenariats Publics Privés (PPP) avec les différents niveaux de pouvoirs; - celui d’une vision à long terme. Dans la mesure où l’on ne transformera pas la ville dans les 5 prochaines années, il s’agit de lancer les orientations pour un horizon à 20 voire 30 ans.


TABLE RONDE 7

Philippe Weicker

Guy Van Wymersch

Il convient donc de revoir la fiscalité automobile afin d’en faire un outil de gestion politique de la Région. Didier Reynders et Vincent Querton

Ainsi, si nous considérons le difficile problème du réaménagement du Palais de Justice, ce sujet pose - au-delà de l’intervention sensu stricto sur l’édifice - la question du lien à établir entre le haut et le bas de la ville. A cet égard, les futurs développements immobiliers qui s’y établiront ne pourront voir le jour que sous la forme de PPP - à condition qu’il s’agisse de véritables partenariats. Cela signifie, entre autres, de reconsidérer le prin-

cipe des charges d’urbanisme pour lui préférer un modèle dans lequel l’imposition cède le pas à l’intégration, à savoir un projet immobilier qui intègrera les demandes du secteur public (p.ex.: construction d’une école, d’une crèche,...) dans son périmètre.

Cet aspect renvoie à deux considérations importantes : - Souhaite-t-on que le Centre-ville (re)devienne un lieu d’attractivité culturelle, commerciale, etc.,

n REDESSINER LA VILLE... n MOBILITE : QUELLES ALTERNATIVES ? S’agissant de la mobilité, si nous sommes tous, peu ou prou, d’accord avec le principe qui vise à limiter le nombre de véhicules en ville (actuellement ± 400.000 voitures circulent chaque jour dans Bruxelles) , encore faut-il que les considérations quant à une mobilité urbaine plus douce (piétons, vélos, transports publics,...) soient précédées d’un préalable : que les navetteurs puissent abandonner leur véhicule dans des parkings de ‘persuasion’ (préférable à dissuasion) à la fois à proximité des gares périurbaines et autour du pentagone. Or, actuellement, la suppression annoncée

(2015) de 25.000 places de parkings dans les immeubles de bureaux aura un coût pour les entreprises bruxelloises (estimé à 750 millions € par le BECI = Chambre de commerce et Union des entreprises de Bruxelles).

« Les recettes des droits d’enregistrement (± 450 millions) sont quasi exclusivement supportées par les 12,5% prélevés sur le marché résidentiel et donc payées par les citoyens. Ne peut-on imaginer un système plus juste mettant également à contribution le marché du non-résidentiel ? » Jean Edouard Carbonelle ou faut-il le laisser se paupériser alors que sa rénovation aurait pour effet d’attirer de nouveaux habitants ? Faute d’action, le risque est grand de voir la ville accentuer davantage sa fracture entre quartiers ‘pauvres’ et quartiers ‘riches’ (de plus en plus refermés et sécurisés) dont les habitants iront plus rapidement faire leurs achats en Brabant wallon qu’en Centre-ville, phénomène en outre amplifié par la difficile mobilité/accessibilité de la Capitale et de son centre. - La formation professionnelle : si la ville se pau-

périse elle le doit en partie à son taux de chômage élevé (il touche 30% des jeunes de moins de 25 ans), conséquence d’un manque de formation professionnelle. Dans ces conditions, l’objectif de

la prochaine législature du Gouvernement bruxellois doit être d’offrir à tous les jeunes de moins de 25 ans (inscrits depuis 4 mois auprès d’Actiris), un emploi, un stage ou une formation.

A plus long terme le plan Iris II prévoit la suppression de 45.000 emplacements... mais ne dispose d’aucune alternative crédible : pas d’extension du réseau STIB, pas de RER avant ±10 ans, pas de parkings extra urbains. Dans ces conditions, accueillir 170.000 nouveaux habitants en ville (prévisions à 5 > 10 ans) sera, pour le moins, difficile. Parallèlement, l’idée d’un péage à l’entrée de Bruxelles (cfr.: Londres, Stockholm, Milan,..) n’est pas convaincante. Plus juste et efficace serait le principe d’instaurer un péage pour toutes les autoroutes (un péage aux frontières + un péage à l’approche de Bruxelles) dont le mérite serait double : - stimuler les trafics alternatifs de contournement de la Capitale (= désengorger la ville); - créer des recettes pour l’entretien du réseau routier.

Comme l’ont fait d’autres métropoles, il s’agirait pour Bruxelles de revaloriser son Centre-ville et de concentrer travail et entreprises dans la seconde couronne, à proximité de la périphérie et du ring. Dans cette optique, 4 interventions urbaines majeures doivent être prises en considération : - Transformer la petite ceinture en piétonnier : de la Toison d’Or à Madou placer la circulation automobile sous terre afin de dégager un immense espace piétonnier en surface ; - Transformer l’axe Nord > Midi en piétonnier : de la place de Brouckère à la Bourse; - Mettre sous terre les autoroutes urbaines : on pense naturellement aux entrées de la E 411 (Hermann-Debroux) et de l’E 40 (Koekelberg) et assortir ces travaux de l’installation de parkings de délestage; - Boucler le ring via des tunnels à deux niveaux (Drogenbos > Carrefour Léonard) dont l’effet serait de délester la circulation de transit passant par Bruxelles.

...CAPITALE DE L’EUROPE Parallèlement, il s’agit aussi de confirmer Bruxelles - c’est un de ses grands atouts - dans sa position de Capitale européenne. Au-delà de la situation quelque peu ubuesque des transhumances entre Bruxelles et Strasbourg qui devrait être solutionnée par l’instauration d’un siège unique du Parlement européen à Bruxelles (c’est le vœu de la majorité des eurodéputés), les autorités régionales doivent encourager les investissements de l’Europe dans la ville, notamment par une approche proactive qui fait actuellement défaut. Toutefois, une telle approche doit être soumise à conditions. Elle requiert, d’une part, que ces investissements se distribuent mieux dans la ville (maintenir un pôle politique sur Schumann et disperser les autres fonctions) afin de contribuer à l’émergence d’une mixité sociale économique et culturelle, et, d’autre part, que les autorités européennes, en particulier la Commission, prennent leur part dans le développement harmonieux de la ville. Ce sont là des conditions d’attractivité de Bruxelles, qui quoiqu’on en pense reste à la fois le verrou et la clef d’une Belgique unie.


8 TABLE RONDE

« Si Bruxelles est passée d’un marché national d’une ‘petite ville’ à un marché international de la ‘Capitale de l’Europe’... les niveaux de loyers et de valeurs n’ont quasi pas évolué en 20 ans. Il y a là un hiatus quant à la production de richesse » Vincent Querton V.Querton : En tant qu’acteurs, si nous comprenons la lenteur nécessaire à tout développement immobilier d’importance (stade de football, quartier durable, gare,..) nous sommes toutefois inquiets quant à leurs modalités de financement. D. Reynders : S’agissant du stade, les atermoiements actuels montrent que la décision de la ville était insuffisamment construite puisque la fédération de football n’en est encore qu’à l’établissement du plan financier ! A un autre niveau, payer plusieurs millions € à l’architecte Jean Nouvel - dont personne ne conteste le talent - pour une réflexion sur l’aménagement Eurostation (gare du midi)... qui ne se fera pas, rend la maquette très chère ! Ces deux exemples sont révélateurs d’une carence de logique voire d’un manque de volonté dans le processus décisionnel de la Région. Le remède au mal réside dans une volonté politique : s’affirmer comme pouvoir régional et définir quelques priorités tels des projets de quartiers (durables), des aménagements urbains, etc.

au cours de la prochaine décennie. Sachant que le privé assure une production de ± 3.500 unités/ an et les acteurs publics ± 1.700, le déficit est flagrant (entre ± 2 et 3.000 logements /an)

Ce que l’UPSI prévoit dans le cadre de la régionalisation est un pacte : permettons au privé de combler ce vide sous condition de plusieurs mesures concernant tant le fédéral (TVA) que le régional (produire du logement) : - droits d’enregistrement : 5% au lieu de 12,5 pour les biens existants; - TVA : (logements neufs) il existe une distorsion entre acteurs privés (TVA : 21%) et publics (TVA: 6%). Dans la mesure où le privé suppléera au manque, il devrait également bénéficier d’une TVA à 6% ; - RRU : revoir l’obligation de construire ‘trop grand’ S. Fautré : Un cours d’économie de première année explique clairement qu’accroître l’offre

d’un bien quelconque en fait baisser le prix et est

« La simplification ne passera pas par le fédéral mais bien par des accords, à la fois au sein et entre les Régions » Didier Reynders

Tout ne se fera pas mais des axes forts seront au moins définis. V.Querton : Que répondez-vous à ceux qui jugent vos projets impayables ? D. Reynders : D’une part que la gratuité n’existe pas (tout a un coût) et d’autre part que certains investissements réalisés sous forme de PPP devront aussi être financés par les usagers et non uniquement par le contribuable.

n LOGEMENTS : LES CONDITIONS D’UNE PRODUCTION Ph.Weicker : L’un des grands défis de Bruxelles sera de produire entre 7 et 8.000 logements/an

préférable à une baisse ‘artificielle’ réalisée par un contrôle de ces mêmes prix. En conséquence, gardons les choses simples et donnons des permis, notamment pour rehausser (1 ou 2 étages) des immeubles existants. D.Reynders : En matière de logement, trois types de mesures sont possibles : - Baisser le taux de TVA et des droits d’enregistrement : sans exclure ce principe , deux éléments doivent être considérés préalablement : - débloquer les (nombreux) projets soumis à examen (enquête publique, concertation,..) et toujours sans réponse ; - accorder des allocations de logement (palier l’insuffisance de logements sociaux). Cette stratégie impose toutefois de maîtriser l’évolution des

prix sur une période donnée, faute de quoi les allocations auront pour seul effet d’augmenter le niveaux des loyers.

A ce niveau pourquoi ne pas remplacer l’attribution d’une voiture de société par une aide à l’acquisition d’un logement pour jeunes ménages ? Plus prosaïquement la solution réside dans un mix de mesures allant de la multiplication des permis aux allocations logement .

n POLITIQUEMENT : REGARDER ENSEMBLE... M.Galle : Après le 25 mai et les pertes/gains de

voix de chacun, on risque toutefois de se retrouver dans la même constellation/fragmentation politique et nos challenges n’auront que peu varié.

Si nous souscrivons à vos propositions/idées , nous doutons toutefois, pour les raisons politiques précitées, de leur possible mise en oeuvre. D.Reynders : Cela renvoie à l’idée du ‘Comment présenter politiquement les choses’ ? Si vous voulez redynamiser le pentagone selon une vision culturelle et commerciale de qualité, faut-il y autoriser du logement social (population fragilisée) ou accepte-t-on de n’y mettre que du logement moyen/supérieur supposé attirer une population dynamique ? Il faut regarder ensemble - au-delà des clivages politiques - deux éléments : - quel mécanisme peut à la fois autoriser l’attribution de davantage de permis tout en demandant au promoteur de préciser la part et le lieu d’implantation des différents types de logements ; - quel encadrement ‘financier’ doit présider aux allocations de logement afin d’éviter les dérapages de loyers. S. Sonneville : Ce qui importe c’est de faire tourner le capital (créer de la richesse). L’actuelle complexité et donc lenteur présidant aux décisions ne vont pas dans ce sens. J.E. Carbonelle : Si nous regardons la fiscalité des transferts de propriétés, les recettes des

droits d’enregistrement (±450 millions €) sont quasi exclusivement supportées par les 12,5% prélevés sur le marché résidentiel et donc payées par les citoyens. Ne peut-on imaginer un système plus juste mettant également à contribution le marché du non-résidentiel ?


La commercialisation du nouveau projet résidentiel L’Alliance a débuté ! Implantés dans un vaste parc paysager de 8 hectares et dotés chacun d’une identité propre, les trois premiers immeubles résidentiels du projet de l’Alliance, totalisant 73 appartements très basse énergie et passifs, posent les jalons d’un quartier multifonctionnel, durable, vert, serein et convivial. www.lalliance.eu

Avec un portefeuille diversifié de 5,5 milliards d’euros, AG Real Estate est le plus grand groupe immobilier belge. De par son statut de filiale immobilière d’AG Insurance, le premier groupe d’assurances du pays, AG Real Estate bénéficie d’une solidité financière pour soutenir ses principales activités : - DÉVELOPPEMENT 800.000 m2 de projets en développement - INVESTISSEMENT 4,5 milliards d’euros d’actifs en gestion - FINANCEMENTS IMMOBILIERS ET DE PROJETS PPP Objectif d’investissement de 1 milliard d’euros - PARTENARIATS PUBLIC-PRIVÉ 625.000 m2 pour un investissement total de 1,5 milliard d’euros - GESTION DE PARKINGS PUBLICS 302.250 places dans 670 parkings en Europe


10 TABLE RONDE D.Reynders : La situation manque effectivement d’homogénéité et reflète une inégalité qui pourrait être réduite, voire supprimée, dès lors qu’on passerait à un système forfaitaire de taxation pour tous les types d’immeubles.

n CRÉATION DE RICHESSE... V.Querton.: Créer de la richesse c’est aussi permettre une taxation plus élevée. C’est une situation ‘win-win’ profitable à tous. Nous sommes donc demandeurs de cette création de richesse. Toutefois, si Bruxelles est passé du marché natio-

nal d’une ‘petite ville’ à un marché international de ‘Capitale de l’Europe’... les niveaux de loyers et de valeurs n’ont quasi pas évolué en 20 ans. Il y a là un hiatus quant à la possible production de richesse. Les investisseurs internationaux salueraient avec enthousiasme une décision sécurisant et clarifiant les conditions fiscales et réglementaires des développements immobiliers.

D.Reynders : Il s’agit là aussi de mettre fin à des montages financiers très compliqués. Mais les conditions d’une telle approche doivent être négociées et acceptées par le secteur immobilier. Q : Quid de la portabilité des droits d’enregistrement (cfr. ce qui existe en Flandre) et d’une taxation des loyers ? D.Reynders : J’abonde dans le sens d’une portabilité des droits d’enregistrement pour un double motif :

- la non portabilité (des droits d’enregistrement) peut être vue comme une accumulation peu équitable de taxations ; - la portabilité permet une plus grande mobilité des personnes, notamment dictée par des changements d’emplois de plus en plus fréquents au cours d’un parcours professionnel.

« Pourquoi ne pas remplacer l’attribution d’une voiture de société par une aide à l’acquisition d’un logement pour jeunes ménages » Didier Reynders Quant à la taxation des loyers, le moment n’est sans doute pas ‘politiquement’ opportun. Par ailleurs je ne vois pas comment appliquer ce principe sans, d’une part, courir le risque de voir les loyers exploser (les propriétaires voudront récupérer le montant des taxes) et, d’autre part, sans exclure les ‘petits’ particuliers du circuit d’investissement. Au moment où nous avons besoin de logements, commencer par décourager les investisseurs immobiliers (qui investissent en outre en Belgique !) n’est sans doute pas la formule optimale. A un autre niveau de taxation, l’abaissement

des charges patronales fait courir le risque de l’accroissement des salaires SANS répondre au besoin de création d’emplois. Cela signifie que

toute baisse des charges devra faire l’objet d’un accord avec le patronat quant à l’utilisation des avantages fiscaux accordés. G.Van Wymersch : La complexité - pour ne pas parler de la piètre qualité - des textes légaux

relatifs à l’immobilier (charges d’urbanisme, taxes, parkings) qui contraint à des acrobaties juridiques pourrait être atténuée par une implication plus importante du secteur (via notamment l’UPSI) dés l’élaboration des textes. Cela aurait également le

mérite de rassurer les investisseurs étrangers. D.Reynders : La complexité (réelle) évoquée a

une cause première majeure : les gouvernements sont des coalitions. Or, qui dit coalition dit compromis.... et complexité des textes.

Simplifier et re-codifier les textes (voeux partagés par tous) pourraient se faire notamment via le Bureau de Coordination du Conseil d’Etat. Son rôle serait de ‘préparer et structurer’ les textes de façon à en simplifier les applications. La crainte étant évidemment la marge ténue existant entre ‘re-codifier’ (simplifier) et ...’modifier’ (changer l’esprit de la loi). Quoi qu’il en soit, il me paraît évident que la

simplification ne passera pas par le fédéral mais bien par des accords, à la fois au sein et entre les Régions.

Si je considère Bruxelles, la multiplicité des structures publiques (1 gouverneur, 89 parlementaires, 19 communes et autant de bourgmestres, 139 échevins et 590 conseillers communaux, etc.) n’aide ni la gestion ni le dialogue. A contrario, l’idée d’une ‘Communauté métropolitaine’ (= hinterland de Bruxelles étendu sur l’ancienne province de Brabant) - elle figure dans les accords de la sixième réforme de l’Etat - mettrait en présence les trois régions partageant les mêmes soucis (Ring et mobilité, RER, Aéroport,...) et constituerait un lieu de concertation mettant en jeu les compétences régionales de chacun.... au-delà de toutes considération irrédentistes ! La simplification bruxelloise devrait donc porter sur différents points, dont : - la suppression de la fonction de Gouverneur (transfert des compétences au Ministre-Président); - la fusion des sociétés de logements sociaux (actuellement au nombre de 15); - la réforme du droit de l’urbanisme : des rôles

mieux partagés et complémentaires entre communes et Région éviteraient les oppositions systématiques et accéléreraient les procédures de permis.

BELVIEW ÉLU MEILLEUR BATIMENT À USAGE MIXTE Fin décembre 2013, le projet Belview, né d’un partenariat entre Allfin et BPI, a été élu « Meilleur bâtiment à usage mixte au monde » lors des International Property Awards* parrainés par Virgin Atlantic et Yamaha. Le concours International Property Awards figure parmi les plus prestigieux du secteur immobilier, tant du point de vue du nombre de participants ( 98 pays ) que de la valeur des projets présentés, estimée à quelque 100 milliards de livres.

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n RÉCEPTION : 2014 * International Property Awards Les International Property Awards sont ouverts aux professionnels de l’immobilier résidentiel et commercial du monde entier. Depuis 1994, ils récompensent les réalisations les plus significatives de sociétés actives dans toutes les branches du secteur immobilier.

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EUROPEA : LE HEYSEL RÉAMÉNAGÉ A l'avenir vous ne direz plus Neo mais Européa. C'est en effet le nom sous lequel la Ville de Bruxelles et la Région ont dévoilé (fin avril) le gagnant de l’appel d’offres pour le réaménagement du plateau du Heysel. Le géant français Unibail-Rodamco associé à Besix et CFE a obtenu le marché dont la conception architecturale est confiée à Art & Build et à l'architecte français Jean-Paul Viguier. Ce développement permettra la construction de 590 logements, une maison de repos, deux crèches, 3.500m² de bureaux, 3,5 hectares d’espaces verts, un « Mall of Europe » de 81.000m² comprenant 200 boutiques, 30 restaurants, un cinéma Kinépolis de 21 salles et une zone de loisirs. A l’intérieur du centre sera créé le premier parc d’attractions sur le thème de Spirou et des autres personnages imaginés par Franquin ainsi qu’une Cité des enfants. A l’extérieur, MiniEurope sera modernisée pour donner naissance à Euroville. L'ensemble représente un investissement privé de 800 millions d’euros (ouverture prévue en 2021). Art & Build, s’est vu confier la dimension « bruxelloise » du projet, autant en terme de valorisation territoriale (statut de capitale européenne) et environnementale, qu’en tant que réponse à la problématique du logement dans la Région.


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CRÉDITS HABITATION : Les Belges empruntent moins mais mieux ! Tendance 2 : Raccourcissement des durées d'emprunt Les banques sont de plus en plus réticentes à accorder des crédits habitation sur 30 ans. C’est ce qui ressort du raccourcissement des durées des emprunts, désormais de 23 ans (contre 25 en 2011 et 24 en 2012). En outre, le taux d’intérêt moyen a légèrement diminué, passant de 3,71 % en 2012 à 3,67 % en 2013. Le nombre d’emprunts sur 25 ans est ainsi passé de 29 % à 45 %, et sur 20 ans de 19 % à 27 %. Cette tendance a contribué à réduire le volume du marché hypothécaire (cf. BNB).

n APPORTS PERSONNELS : DE 25 à 150.000 € Tendance 3 : Les Belges augmentent leur apport propre de 6.000 €

Lors de l’achat/construction d’un bien, la mise de fonds propres des belges a augmenté de 6.000 € en 1 an. (Photo : Siemens Pictures Press)

D

ans un récent rapport (avril 2014), Immotheker, spécialiste indépendant en matière de conseil habitation et de constitution de capital, a publié les résultats de son étude annuelle sur les tendances des Belges en matière d’habitation. Cette analyse identifie 6 grandes tendances, notamment apparues entre 2012 et 2013 : 1. Malgré les taux bas, les Belges paient en moyenne 6,5 % de plus par mois; 2. La durée des emprunts diminue significativement; 3. Les apports personnels ont augmenté de 6,8%, soit 6.000 € en moyenne; 4. L’âge moyen à l’achat d’une habitation s'est stabilisé (35 ans) 5. La crise a appris à emprunter de façon « plus saine » (en 2013 les montants empruntés ont diminués de 3,5%); 6. Les Belges sous-estiment leurs charges et obligations futures.

Comparée à 2012, l'année 2013 montre que la durée moyenne d’emprunt est passée de 24 à 23 ans. Par ailleurs, les Belges empruntent toujours de façon saine : avec un coût total du projet qui a stagné (278.454 euros en 2013 contre 278.571 euros en 2012) et un montant de l’emprunt qui a diminué de 3,5 %, les Belges empruntent relativement moins par rapport au coût total du projet. En cause une augmentation de leur apport personnel de 6,8 %. Cet apport personnel représente désormais ± 36 % de l’investissement.

Tendance 1 : Malgré la diminution des taux, les mensualités des Belges ont augmenté de 6,5 % en 2013 L'étude montre que les Belges ont emprunté en moyenne 178.400 € en 2013 contre 185.000 un an plus tôt, soit 3,5 % de moins. Toutefois, cette diminution du montant emprunté a fait grimper le remboursement mensuel moyen de 6,5 % à 1.050 euros en 2013, contre 986 euros en 2012 (notamment expliqué par le raccourcissement des durées d'emprunt). Or, les salaires nets n’ont pas augmenté dans la même mesure, de 3.128 € en 2012 à 3.152 € en 2013, soit à peine 0,8 %).

Alors qu’ils investissaient environ 94.000 € de leurs économies dans leur projet d’habitation en 2012, les Belges ont fait passé ce montant à 100.000 euros en 2013. En pourcentage, cela signifie une augmentation des fonds propres de 6 %. Apport propre des couples starters (= qui acquièrent leur première habitation). Les apports en fonds propres des couples 'starters' candidats acquéreurs s'échelonnent sommairement de 25 à 150.000 €. Pour ces deux catégories 'extrêmes' les incidences sont les suivantes : • Les couples qui apportent jusqu’à 25.000 € (= 25% des emprunteurs) en tant que starters ont 32 ans en moyenne et un salaire inférieur de 12 % au salaire mensuel moyen. Ils empruntent 98% de la valeur du bien sur une durée moyenne de 25 ans. La charge de leur emprunt représente 34 % de leurs revenus. Ce groupe possède 5 % des fonds propres de toutes les catégories de couples starters. • Ceux qui apportent plus de 150.000 € (16 %) ont en moyenne 39 ans et un salaire supérieur de 17 % au salaire mensuel moyen. Ils empruntent 48% de la valeur du bien sur une durée moyenne de 19 ans. La charge de l'emprunt représente 29 % de leurs revenus. Ce dernier groupe possède 48 % des fonds propres de toutes les catégories de couples starters. Apport propre des isolés starters

L’âge moyen d’acquisition d’un premier bien s’est stabilisé à 35 ans. (Photo : Besix RED)

• Les individus 'isolés' qui apportent jusqu’à 25.000 € (21 %) ont en moyenne 35 ans et un salaire inférieur de 8 % au salaire mensuel moyen. Ils empruntent 83% de la valeur du bien sur une durée de 24 ans. La charge de leur emprunt représente 35 % de leurs revenus.


REALTY 15 Ce groupe possède 3 % des fonds propres de toutes les catégories d’isolés starters. • Ceux qui apportent plus de 150.000 € (18 %) ont en moyenne 42 ans et un salaire supérieur de 11 % au salaire mensuel moyen. Ils empruntent 42% de la valeur du bien sur une durée moyenne de 20 ans. La charge de leur emprunt représente 34 % de leurs revenus. Ce dernier groupe possède 46 % des fonds propres de toutes les catégories d’isolés starters. Tendance 4 : L’âge moyen à l’achat d’une habitation n’augmente plus, y compris chez les célibataires L’augmentation de l’âge à l’achat d’une habitation (31 ans en 2007 contre 35,5 ans en 2012) s’est interrompue en 2013 (35,3 ans). Chez les célibataires, l’évolution de l’âge d’acquisition d’une première habitation est encore plus significative. En effet, cet âge est passé de 35 ans en 2007 à 37 ans en 2012, et est resté à 37 ans en 2013. Tendance 5 : La crise apprend aux Belges à emprunter plus sainement Malgré la forte hausse du prix de l’immobilier, les Belges ont emprunté 3,5 % de moins en 2013 (178.400 euros) qu’en 2012 (184.918 euros), avec un coût total du projet comparable

(278.454 euros en 2013 contre 278.571 euros en 2012). Là où les Belges empruntaient encore 66 % du coût total d’un projet en 2012, cette part est tombée à 64 % en 2013. La tendance est encore plus claire lorsqu’on la compare avec 2007, période précédant la crise. Cette année-là, les Belges empruntaient 70 % du coût total d’un projet. On peut en déduire que : - la crise rend les Belges prudents; - les biens ne sont accessibles qu’à condition d’économiser préalablement; - la barrière pour acheter et emprunter, malgré la faiblesse historique des taux, est inaccessible pour nombre d’entre eux. Tendance 6 : Les Belges sous-estiment leurs charges et obligations futures Lors de l’achat d’une habitation, les banquiers et les emprunteurs ne s’intéressent quasi qu’au remboursement du prêt et négligent le 'confort financier' nécessaire à la vie quotidienne. Afin que l’habitation ne devienne pas une charge trop lourde, Immotheker conseille de tenir compte, lors de l’achat d’une habitation et de sa budgétisation, des charges d’habitation (accrues) incombant au propriétaire (entretien, réparations, augmentation du coût de l’énergie, etc.), du coût croissant de l'éducation des enfants, etc.

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‘DEWEZ’, DE L’USINE AUX LOGEMENTS ‘BASSE ÉNERGIE’ constitué de quatre autres blocs appartenant au promoteur, Goodwood. Ils ont fait l’objet d’une réaffectation en logements ou en espaces de bureaux. Ce cinquième bloc offre aujourd’hui un nouvel ensemble d’habitations.

n Un parking et une crèche

n Des logements au cœur de Jette Développé par Citydev.brussels, ce nouveau complexe (Jette) d’une superficie de 4.500 m² remplace désormais l’ancien site des usines Pfizer (délocalisé en 2002). Situé entre la chaussée de Wemmel et la rue Léon Théodor, il offre une situation privilégiée au sein de la commune. À quelques mètres de la Maison Communale et de la Place du Miroir, ‘Dewez’ est en outre desservi par les transports publics (bus, trams, et trains) . Historiquement, l’ancien bâtiment à vocation industrielle se trouvait au centre d’un zoning

les évolutions que j’ai voulu apporter au rôle de citydev.brussels quant à sa mission de rénovation urbaine. En outre, les prix et les conditions de vente donnent désormais la priorité aux acquéreurs occupants, aux familles nombreuses pour les grands logements et aux personnes à mobilité réduite pour les rez-de-chaussée ».

Le projet est composé de 31 appartements répartis en : 4 x 1 chambre, 21 x 2 chambres et 6 x 3 chambres, ainsi que de trois logements libres au dernier étage. En outre, les habitants bénéficieront de 25 emplacements de parking (dont 22 conventionnés). Une crèche installée au rez-dechaussée sur près de 430 m² permettra pour sa part d’accueillir en journée 36 bébés.

n Principe de rénovation urbaine Comme pour chacun de ses projets, citydevbrussels propose ici un bâtiment assurant une très basse consommation d’énergie en faisant notamment appel au promoteur SM NACARATALCOR, aux entreprises Louis de Waele s.a. et aux bureaux d’architectes Artepolis s.a. et Aldo Sanguinetti.

BESIXRED : 25 ans d’expérience de développement immobilier Filiale du groupe BESIX, société de construction belge de niveau international, BESIXRED* est née en octobre 1989 sous le nom de BETONIMMO et a pris sa dénomination actuelle de BESIXRED en

Pour Evelyne Huytebroeck, ministre bruxelloise de l’Environnement, de l’Energie et de la Rénovation urbaine : « Le complexe Dewez s’inscrit dans

2008 suite à l’absorption de la branche immobilière des Entreprises Jacques Delens, autre filiale du groupe BESIX. En 25 années d’existence, BESIX RED a développé des projets allant de la

réalisation d’immeubles résidentiels de quelques dizaines d’appartements, jusqu’aux complexes immobiliers mixtes de grande importance de plusieurs dizaines de milliers de m². Fort de cette expérience acquise depuis 25 ans, BESIXRED souhaite accroître sa présence tant en Belgique qu’à l’étranger. A cet effet, l'entreprise entend consolider ses positions actuelles et poursuivre sa politique d’acquisition de nouveaux projets. Des fondations solides pour un développement ambitieux Avec 65% de son chiffre d’affaires issu du développement résidentiel, BESIXRED place le résidentiel au cœur de sa stratégie d’investissement. En 2011, la société a défini ses axes de développement stratégique pour les prochaines années : 1- Repositionnement et optimisation du portefeuille existant 2- Prises de positions stratégiques en Belgique et à Bruxelles en particulier 3- Diversification des activités et expansion géographique (Luxembourg, France, Pologne) Maîtrisant actuellement un ensemble de projets représentant un potentiel de développement de plus de 1500 logements, BESIX RED ambitionne de vendre en 2014 plus de 270 logements et réaliser un chiffre d’affaires de plus de 90 millions d’euros.

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18 REALTY

La ville à l’horizon 2040, un des thèmes de réflexion proposé par l’édition 2014 de Realty (Photo : Siemens Picture Press)

PREMIER TRIMESTRE 2014, Le marché immobilier belge ouvre en mode mineur Dans son premier rapport trimestriel de l'année, DTZ précise les activités enregistrées sur les marchés belges du bureau, du semi-industriel et de l’investissement en Belgique. Regards sur une

'ouverture en mode mineur'.

n BUREAUX : PETITES TAILLES ! Le marché du bureau à Bruxelles a enregistré plus de 105.000m² de prise en occupation au cours du premier trimestre, largement emmené par la location de 35.000m² par Actiris dans la Tour Astro. La chute du volume de prise en occupation (-20% par rapport au 1e trimestre 2013) ne signifie pas pour autant une chute de l’activité puisque le nombre de transactions a augmenté de près de 30% par rapport à la même période en 2013. L’activité est donc importante dans le segment des transactions de plus petites tailles (taille moyenne des transactions inférieure à 600m, en excluant la transaction d’Actiris). Sur l’ensemble de l’année, ce sont quelque 400.000m² de prise en occupation qui sont attendus, stables par rapport à l’année dernière. La faiblesse de la nouvelle offre spéculative et l’importance grandissante des opérations de reconversion contribue à diminuer la vacance. Celle-ci s’établit aujourd’hui à 10,5% (11,2% au 1er trimestre 2013). Toutefois, le pipeline de nouveaux projets croît pour les années futures et devraient contribuer à faire repartir le taux de vacance à la hausse dès 2015. Comme toujours à Bruxelles, d’importantes disparités existent entre sous-marchés. La mise en relation de la dynamique de prise en occupation et du taux de vacance nous ont permis de mettre en lumière les dynamiques de marché de chacun de ces districts.

Sur les marchés régionaux, 65.000 m² de prise en occupation ont été enregistrés, une augmentation de 10% par rapport au 1e trimestre 2013. Contrairement à l’année dernière où Gand a révélé des performances impressionnantes, c’est Anvers qui a tiré l’activité bureaux sur les marchés régionaux ce trimestre avec près de 30.000m² de take-up, soit la moitié de la prise en occupation observée sur les marchés régionaux.

«Beaulieu’ (Bruxelles) Immeuble mixte d’habitations et de bureaux de 3300m³ (Arch. A.D.E - Marc Stryckman & Partners)

n LOGISTIQUE : VISER LES NOEUDS Sur le marché logistique, 214.000 m² de prise en occupation ont déjà été enregistrés au cours du 1e trimestre 2014. La demande ce trimestre a été caractérisée par la préférence des entreprises actives dans le supply chain pour des immeubles de grade A dans des emplacements de qualité au sein du Triangle d’Or, et ce à proximité immédiate de nœuds de transport multimodaux en particulier. Les développeurs et investisseurs de taille réitèrent une volonté de poursuivre l’expansion de leurs portefeuilles sur base de projets sur mesure. Ceux-ci pourront donc répondre, dans la limite de leurs réserves foncières, à la demande pour des biens qualitatifs. La Belgique

s’est par ailleurs positionnée au troisième rang du classement Logistics Performance Index de la Banque Mondial e, et rappelle sa capacité d’attirer des acteurs internationaux, tels que Caterpillar Distribution Services Europe, qui signe une location de 60.000 m² à Grimbergen, la plus importante du trimestre.

n INVESTISSEMENT : CAPITAUX DISPONIBLES Enfin, sur le marché de l’investissement, 205 millions d’euros ont été investis au cours du premier trimestre, une diminution de 30% par rapport à la même période l’an dernier et un des plus faibles départs de ces dernières années. Toutefois, sur l’ensemble de l’année, le volume attendu devrait atteindre plus de 2,3 milliards d’euros, une hausse de 15% par rapport à l’année 2013. L’appétit des investisseurs, tant locaux qu’étrangers, l’importance des capitaux disponibles et les deals d’envergure dans le pipeline sont autant d’éléments nous permettant d’avancer ce chiffre. Autre élément marquant, la compression des taux prime, enregistrés à 6% sur le marché des bureaux –sur des baux 3/6/9. La faiblesse des taux des bons d’état et l’importance des capitaux disponibles, combinés à l’appétit des investisseurs étrangers, tant européens que ceux venant du Moyen-Orient et d’Asie, entraînent une compression importante des yields sur le marché des bureaux. Pour les meilleurs bâtiments de bureaux, assortis de baux classiques, les rendements devraient encore se compresser dans les mois à venir, pour tourner autour de 5,8%, soit 35 points de base plus bas qu’il y a 6 mois. Cette tendance à la baise s’observe également pour les bâtiments de bureaux loués à long terme. En effet, les yields s’enregistrent à 5 % et la tendance est à la baisse.


REALTY 19

Property Partners devient INOWAI et affirme son ambition internationale Property Partners, leader de l’immobilier de bureau au Grand-Duché de Luxembourg, devient INOWAI. Ce changement de nom s’inscrit dans la stratégie de développement de la société qui fête ses 15 ans cette année. Créée en 1999, la société s’est imposée, au fil des exercices, comme le principal acteur du marché immobilier luxembourgeois dans les secteurs du bureau, du commerce et du bâtiment industriel. Elle offre un panel complet de services, depuis la recherche de locaux, la gérance, l’évaluation de biens jusqu’au conseil en investissement et l’élaboration de stratégies immobilières. Avec son nouveau nom et nouveau logo,

« L’affirmation de notre nouvelle identité est l’aboutissement d’une réflexion engagée, il y a deux ans, autour de notre savoir-faire, de nos valeurs, de nos projets et de nos ambitions pour nos clients », explique Vincent Bechet, Managing Director, tout en soulignant : "INOWAI est une société luxembourgeoise visant l’international. Déjà présente en Belgique et en France, son objectif est de créer une dynamique transfrontalière principalement axée sur le commerce."

n Innovation et développement durable La diversification géographique et l’élargissement de la gamme des services sont deux axes de développement d’Inowai, qui fait de l’innovation un moteur de progrès. On en prendra pour preuve le travail réalisé sur l’ensemble immobilier "Le Dôme" dans le quartier de la gare de Luxembourg. Ce dernier a décroché la certification "Breeam in use" niveau excellent. Outre qu'il offre à ses occupants un cadre de travail de grande qualité et respectueux de l’environnement, sa facture énergétique a été réduite d’un quart. Par ailleurs, l’élargissement des services passe également par le développement du département résidentiel. La société sera désormais présent en centre-ville de Luxembourg, rue Philippe II, avec une agence dotée d’une vitrine tactile permettant de visualiser les biens présentés.

Project : Solvay “Ernest The Garden” Ixelles Mixed urban project : Residential - Student Housing / Nursing Home Developers :  BPI S.A./ALLFIN S.A. Architects :  A2RC/Jaspers - Eyers Architects Surface :   +/- 22.000 m² Project Development : Start of works : March 2014 End of works : prevision autumn 2016

une entreprise, dont il représente souvent le deuxième poste des dépenses derrière les salaires. Une bonne stratégie immobilière influe donc directement sur la compétitivité. Parallèlement, la société travaille avec les investisseurs luxembourgeois et internationaux, qu’ils soient privés ou institutionnels. Fort de son excellente connaissance du marché immobilier et de ses tendances, Inowai propose des produits d’investissements répondant à leurs attentes. En se dotant d’une nouvelle identité, INOWAI, la société ne change pas simplement de nom, elle affirme son ambition : mettre son savoir-faire, sa connaissance du marché et ses capacités d’innovation au service de la réussite de ses clients.

n Un nouveau nom pour ses 15 ans INOWAI, compte quatre associés et emploie 48 collaborateurs. Ses missions consistent à rechercher et élaborer des solutions immobilières pertinentes répondant aux besoins des clients. En effet, l'immobilier est un poste stratégique pour

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Stéphane Terver (Responsable 'Property Management'), Frank Rosenbaum (Responsable ‘Grands Comptes’), Marc Baertz (Responsable ‘Evaluation’) et Vincent Bechet (Managing Director).

Contact : Martin Stoz – Marketing Manager T + 352 26 43 07 07 - M + 352 661 430 734 mstoz@inowai.com

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20 REALTY

RÉGION BRUXELLOISE MARCHÉ IMMOBILIER RÉSIDENTIEL 2013 : DISPARITÉ CROISSANTE La commission du marché immobilier de Bruxelles s’est donnée pour mission de suivre l’évolution des valeurs des immeubles formant la majeure partie du parc immobilier de la Région bruxelloise, à savoir, les maisons unifamiliales, les immeubles de rapport et les appartements.

crédit hypothécaire devient de plus en plus difficile, voire impossible en l’absence de fonds propres.

Cette évolution est constatée par une méthode basée sur la comparaison des résultats de ventes d’immeubles visités et analysés par les membres de la commission.

Le taux OLO (Obligation Linéaire, indicateur du niveau des taux obligataires) se situait, en 2013, entre 1,9 % et 2,9 %, soit encore plus bas qu’en 2012 où il était d’environ 3 %. En 2013, la croissance économique fût quasi nulle, mais néanmoins un peu plus élevée qu’en 2012 (0,2 % contre 0,1 %). Le chômage a continué d’augmenter avec 429000 chômeurs complets indemnisés en

Le prix de vente de chaque immeuble est traduit en un coefficient tenant compte, pour chaque immeuble, de sa situation, sa taille, sa finition, ses aménagements, son état et pour le terrain, de sa surface et de sa configuration.

Du 02/01/2013 au 02/01/2014, l’indice boursier BEL-20 a augmenté de 14,5 %, poursuivant la hausse entamée fin 2012.

Une moyenne pondérée de ces coefficients permet de suivre l’évolution des valeurs du marché immobilier de manière qualitative. L’indice UGEB (Union des Géomètres Experts de Bruxelles) n’est pas une simple moyenne arithmétique ou une valeur médiane des prix de vente observés sur une année : il déter-

mine année après année le rapport qualité/prix des immeubles observés et permet donc d’en déduire la réelle évolution au fil du temps.

Avec la valeur refuge qu’offre l’immobilier en général, et bruxellois en particulier, l’amélioration du bâti se poursuit, généralement encouragé par la plus-value qu’il entraine. Cette amélioration se traduit soit par la rénovation et la réactualisation d’immeubles anciens, soit par la découpe de grandes maisons en plus petites unités. A noter que cette analyse du marché immobilier ne reprend dans ses statistiques, ni les immeubles neufs ni ceux en ruine.

n FACTEURS MACROECONOMIQUES L’indice santé (base 2013) est passé de 99,41 à 100,41 entre décembre 2012 et décembre 2013, soit une augmentation de 1%. L’évolution de l’indice des prix à la consommation durant la même période est de 1 % également. L’inflation en 2013 était en net recul par rapport à 2012, avec 1,2 % contre 2,6 % en 2012. L’indice ABEX est passé de 729 en novembre 2012 à 739 en novembre 2013 soit 1,4% d’augmentation, ce qui est peu par rapport aux années précédentes. Le taux du crédit hypothécaire est resté à un niveau bas, malgré une légère remontée au second semestre (3,83 % pour le taux fixe sur 10 ans en décembre). Néanmoins, le nombre de crédits accordés a chuté de 9 % et tous les acteurs du marché immobilier s’accordent à dire que l’obtention d’un

en vente publique et 813 en gré à gré. Rappelons qu’il s’agit de moyennes : cette différence de 20 % est en partie due au fait que les biens proposés en vente publique sont généralement en moins bon état. Ce n’est plus nécessairement un fossé entre le sud-est et le nord-ouest mais les différences se marquent au sein d’une même commune, où l'on observe d’importants écarts entre les valeurs en fonction de la situation précise du bien. La maison moyenne bien située, surtout avec garage et jardin, reste toujours très demandée et se vend cher. Les petites maisons se vendent toujours proportionnellement plus cher (coefficient plus élevé) et ce phénomène s’est encore accentué cette année dans les bonnes situations. Les maisons bien situées de moins de 400000 € atteignent souvent des coefficient de plus de 1000 même si elles nécessitent une rénovation.

n IMMEUBLE DE RAPPORT

Atina, dernière phase de reconversion de l’ex-site industriel Vishay, à Evere. Ce projet - réalisé par 'Bouygues Immobilier Belgium' porte sur la réalisation de 78 appartements répartis sur 6 étages. (Doc.: Bouygues Immobilier).

Belgique fin 2013, soit 4,8 % de plus que fin 2012. Pour la région bruxelloise, l’augmentation a été de 2,1 %. Avec 20,7% fin 2013, le taux de chômage en région bruxelloise reste plus de deux fois supérieur à celui du reste du pays.

n MAISON UNIFAMILIALE Comme en 2012, les valeurs ont été très variables en fonction de la situation et du type de vente. On note une stabilité de l’indice moyen pour les ventes de gré à gré et une baisse moyenne de 7% pour les ventes publiques. On peut donc considérer que le marché est resté relativement stable dans son ensemble mais le fossé entre les ventes de gré à gré et les ventes publiques s’est encore creusé. En vente publique, on revient aux valeurs observées en 2009 et en 2006, c’est à dire dans la courbe montante d’avant la crise bancaire et dans le creux juste après. En vente de gré gré les indices sont élevés, principalement dans les bonnes situations, dont les valeurs tirent la moyenne vers le haut. Les indices moyens sont respectivement de 652

En vente publique, comme pour la maison unifamiliale, l’évolution des indices moyens pour la maison de rapport est peu marquée par rapport à 2012, avec une hausse d’un peu plus de 1%. Par contre, en vente de gré à gré, contrairement à la maison unifamiliale, la maison de rapport affiche une baisse d’indice moyen de 5,5 %. L’écart entre les deux types de biens s’est donc encore accru. Pour les deux types de vente, après le pic de 2010-2011, on revient à des valeurs proches de celles de 2008-2009 mais aussi de celles 2006-2007. La différence entre les valeurs en vente publique et en vente de gré à gré est beaucoup moins marquée que pour les maisons unifamiliales, avec des indices moyens respectivement de 568 et 593, soit une différence de moins de 5 %. Ici aussi la situation est prépondérante et on observe de nettes différences dans les résultats entre les communes du Sud et de l’Est de l’agglomération, dans lesquelles les valeurs restent élevés et les communes du Nord et de l’Ouest où ils sont généralement bas. Signalons que les notaires ont observé une hausse du prix médian des maisons de rapport de 12,6% entre 2012 et 2013. En comparant ce résultat à la stabilité des coefficients que nous observons , il faut en déduire qu’en moyenne, les immeubles de rapport vendus en 2013 étaient de plus grande taille. Le prix moyen a donc augmenté alors que le rapport qualité/prix (voire même « quantité/prix ») a peu évolué en vente publique et a diminué en vente de gré à gré.

La


REALTY 21 n APPARTEMENTS

Ventes publiques

En vente publique, le prix au m² moyen des appartements a augmenté de 2 % par rapport à 2012 mais reste encore inférieur de 4% à celui de 2011 , avec une valeur de moyenne de 1681 €/m2. Il existe donc un fossé de plus en plus marqué entre les moins bonnes et les meilleures situations avec des prix oscillants de 1000 €/m2 dans certains quartiers de Molenbeek ou d’Anderlecht par exemple à 2500 > 3000 € dans les deux Woluwé. En vente de gré à gré le prix moyen au m² passe de 1.895 €/m² en 2012 à 1.932 €/m² en 2013, soit une légère hausse de 2 %, moins marquée que la hausse de 6 % en 2012. Comme pour les maisons, les valeurs fluctuent en fonction de la situation et de la qualité mais également en fonction du type d’appartement. Ainsi on relève une nette désaffection pour les appartements situés dans de grands immeubles (« barres ») dont les valeurs diminuent nettement depuis ces dernières années. En fonction du nombre de chambres, les valeurs moyennes au mètre carré sont les suivantes :

Ventes de gré à gré

2009

2010

2011

2012

2013

2009

2010

2011

2012

2013

€/m2

€/m2

€/m2

€/m2

€/m2

€/m2

€/m2

€/m2

€/m2

€/m2

3 ch

1710

1400

1750

1686

1767

1990

1995

1750

1804

1715

2 ch

1595

1660

1654

1489

1787

1855

1795

1670

1742

1737

1 ch

1590

1690

1753

1635

1536

1815

1845

1740

1959

2255

Les appartements neufs ne sont pas repris dans les statistiques ci-dessus. Pour ces derniers, la valeur moyenne hors TVA est de 3700 €/ m2 (valeurs oscillant entre 2800 /m2 dans les moins bonnes situations et 5600 /m2 dans les meilleures).

n CONCLUSIONS Après une augmentation continue jusqu’en 2008, les valeurs présentent depuis lors de légères variations à la hausse ou à la baisse suivant le type de biens et selon qu’ils soient vendus en vente publique ou en gré à gré. Dans l’ensemble, on assiste à une stabilisation du marché toutefois marqué par une disparité de plus en plus prononcée lorsqu’on examine les valeurs dans le détail (en fonction de la situation, de la

qualité, de l’état, de la taille de l'immeuble mais également selon son mode de mise en vente = gré à gré ou vente publique) La formule affirmant qu’il n’existe pas un marché immobilier mais une multitude de marchés immobiliers n’a jamais autant été d’actualité. Pour les terrains, leur quasi disparition pousse de plus en plus les investisseurs à démolir de gros immeubles vieillissants pour faire place à des immeubles plus contemporains, en dégageant d’intéressantes plus-values. On constate ainsi que dans de très bonnes situations (par exemple dans le quartier du Prince d’Orange à Uccle), d’anciennes villas sont démolies pour en construire de nouvelles. Les acheteurs ont donc accepté

de payer le prix de l’ancienne villa et de sa démolition pour obtenir un terrain !

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22 REALTY

MARCHÉ DES BUREAUX EN EUROPE : QUELLES perspectiveS ? Le marché de bureaux bruxellois offre d’intéressantes opportunités d’investissement. Le secteur public, en particulier, est en quête de constructions neuves. Mais plusieurs obstacles subsistent. Partout en Europe, les investisseurs sont en quête d’actifs haut de gamme. La pénurie les incite à se tourner vers des marchés convalescents comme l’Irlande et l’Espagne, les métropoles régionales et l’immobilier moins avantageusement situé. C’est ce que révèle l’édition 2014 d’Emerging Trends in Real Estate® Europe, le rapport spécialisé dans les prévisions immobilières publié conjointement par l’Urban Land Institute (ULI) et PwC. Ville de plus petite taille, mais capitale politique incontournable, Bruxelles devrait pouvoir tirer son épingle du jeu. Elle est, au même titre que Milan par exemple, résolument moins chère que des métropoles comme Londres, Munich ou Paris. En outre, le rendement dans les villes européennes moins étendues peut très bien surpasser celui des grandes capitales. Le marché de bureaux à Munich rapporte, par exemple, 4 % environ alors que dans certaines villes allemandes plus petites, comme Stuttgart, le rendement peut atteindre jusqu’à 6,5 %. Malgré ses atouts, le marché locatif à Bruxelles, est plutôt morose. La demande, y compris de la part des institutions européennes, est faible. En 2013, la location de bureaux n’a pas dépassé 330.000 m² (dont 70 % étaient occupés par des entreprises et 30 %, par des organismes publics) : c’est 30 % sous la moyenne des dix dernières années. A cela s’ajoute l’extrême stabilité des loyers au cours des deux dernières décennies. Les promoteurs et leurs banquiers s’étant dans ce contexte montrés prudents, les nouveaux projets sont plutôt rares. Ce qui est par contre une bonne chose pour la vacance, qui n’atteint pas tout à fait 11 %. Fort heureusement, mus par la faiblesse des taux d’intérêt et par le déficit en produits haut de gamme disponibles pour une longue durée, les investisseurs ont revu leurs prétentions en matière de rendements à la baisse durant cette même période : le phénomène compense l’inertie des loyers. Rien ne permet de penser que la demande de produits de première classe évoluera différemment en 2014. Ceci étant, certains investisseurs préfèrent bouder le marché belge, où « les loyers n’augmentent pas, de sorte que l’on ne peut escompter aucune augmentation de valeur dans le futur ». La rareté des projets ne sera donc peutêtre pas dépourvue de conséquences. PwC Belgium a organisé le 25 février dernier une table ronde intitulée : "Bruxelles, bientôt à court de bureaux de qualité ?" . Les intervenants étaient Patrice Beaupain (CFO d’Integrale), Marnix Galle (Managing Director d’Allfin) et Alain De Coster (Président de l’Urban Land Institute Belgium et Head of Development chez AG Real Estate). Leur analyse de l’avenir du marché de bureaux à Bruxelles relève plusieurs tendances.

n L’immobilier est un investissement convoité par les compagnies d’assurances Les compagnies d’assurances investissent de plus en plus dans l’immobilier. Compte tenu de la pression qu’exerce sur elles la directive Solvency II, elles n’ont quasiment plus, comme possibilité d’investir de manière rentable, que ce marché. Dès 60 milliards d’euros d’actifs disponibles pour investissement dont disposent les compagnies d’assurances locales, 6 milliards sont actuellement investis dans l’immobilier, et en premier lieu dans celui des bureaux, qui offre un rendement fixe garanti assorti de flux de trésorerie à longue échéance. Les entreprises d’assurances ont certes parfaitement conscience qu’investir dans l’immobilier de bureaux n’est pas toujours la panacée : la consommation d’énergie laisse parfois à désirer, le nombre de m² par personne ne cesse de diminuer... Pour répartir les risques, elles diversifient désormais davantage leurs investissements, en termes aussi bien sectoriel (Sicafi, maisons de repos…) que géographique.

n Le secteur public, en quête de constructions neuves Bruxelles construit relativement peu d’immeubles de bureaux. Ce marché stagne depuis des années, alors même que les besoins sont réels. La demande émane surtout du secteur public et en particulier, des institutions européennes et du gouvernement flamand. Tout cela semble très positif. On relève toutefois un certain nombre d’écueils : • Faiblesse des loyers. A titre d’exemple, les institutions européennes ont exigé une baisse de 40 % des loyers ces 10 dernières années, ce qui comprime le rendement de ce type d’immobilier. • On recherche… des collaborateurs. Trouver des collaborateurs à Bruxelles demeure difficile (manque de travailleurs qualifiés). Ce phénomène hypothèque la croissance du marché de bureaux dans la capitale. • Risques d’investissement trop élevés. L’Europe aimerait disposer à Bruxelles de nouveaux immeubles de bureaux, d’une superficie de 50.000 m². Or, les promoteurs ni les investisseurs ne sont actuellement enclins à assumer (seuls) ce genre de risque. Ils espèrent voir le gouvernement bruxellois et les autorités locales privilégier une approche plus dynamique et imiter le gouvernement luxembourgeois, qui a fait de l’urbanisme un thème stratégique clairement prioritaire. Le plan d’urbanisation pour Bruxelles doit lui aussi être revu, puisqu’il ne prévoit actuellement rien pour l’implantation de bâtiments européens de grandes dimensions.

n Les 5 marchés immobiliers les plus prisés en 2014 En 2014, les cinq marchés européens les plus prisés par les investisseurs seront (prévisions) : 1. Munich – La ville continue de tirer parti de la position qu’occupe l’Allemagne en tant que locomotive économique de l’Europe, ainsi que de sa population jeune et en constante augmentation. Elle garde la cote auprès des investisseurs « core », séduits par le faible taux de chômage et par le manque d’immeubles de bureaux haut de gamme. Munich possède également un immobilier commercial très dynamique et une économie nettement axée sur les services. Elle occupe la première place en termes de perspectives d’investissement dans l’immobilier existant et la deuxième pour ses ouvertures en matière d’aménagement immobilier ; les perspectives d’investissements nouveaux n’occupent toutefois plus, quant à elles, que la septième place. D’après le rapport, cette évolution est vraisemblablement due au fait que plusieurs investisseurs jugent le marché de bureaux de la ville surévalué. 2. Dublin – Dublin est la grande gagnante de cette année, estime le rapport : son envolée de 18 échelons la propulse à la deuxième position en termes d’investissements existants ; elle gagne de surcroît 14 places, pour s’installer sur la plus haute marche du podium, sur le plan des investissements nouveaux. Selon les investisseurs, 2014 marquera le grand retour de Dublin, stimulée par l’amélioration de la conjoncture économique (le taux de chômage a atteint son niveau le plus bas depuis 2009) et par une croissance du PIB annoncée à 2 % cette année. Les opportunités d’investissement seront toutefois limitées par la taille du marché. Les prix des bureaux ont grimpé en flèche ces 12-18 derniers mois sur les emplacements de premier rang comme les quartiers des docks, et les investisseurs locaux prévoient une nouvelle hausse de 10 % en 2014. D’après les répondants à l’enquête, le volume des fonds propres disponibles a significativement augmenté et les crédits bancaires redeviennent disponibles pour des actifs et des investisseurs judicieusement sélectionnés. Le marché résidentiel se reprend lui aussi, les prix des biens stratégiquement situés ayant grimpé de plus de 20 % l’an dernier. Le marché retail est quant à lui toujours sous pression puisque les loyers continuent de baisser, certes moins rapidement qu’auparavant.


REALTY 23

3. Hamburg – Le tissu économique diversifié de Hambourg maintient la demande de bureaux à un niveau stable, alorsque les investisseurs se livrent une rude concurrence pour les bureaux « core », dont les rendements avoisinent désormais 4,7 %. Le résidentiel affiche lui aussi un dynamisme durable, attribuable à l’accroissement de la population, relativement important, de la ville, lui-même dopé par l’immigration. Les loyers ont grimpé de 5,7 % en moyenne en base annuelle depuis 2007, mais ils commencent à se stabiliser. L’augmentation démographique, conjuguée à un niveau de revenu disponible supérieur à la moyenne et aux 10,6 millions de réservations d’hôtels qu’effectuent chaque année à la fois touristes et hommes d’affaires, assure à Hambourg de solides fondamentaux sur le plan de l’immobilier commercial. Le caractère limité de la promotion de l’immobilier commercial entraîne toutefois une certaine pénurie de l’offre d’emplacements de premier rang. HafenCity, le gigantesque projet de réhabilitation de l’ancien port, est en passe de déboucher sur la création d’un tout nouveau quartier qui permettra de doubler, à terme, la population du centre-ville. En principe finalisé en 2025, il devrait faire de Hambourg l’une des villes les plus durables d’Europe.

A Bruxelles, le marché du bureau est principalement soutenu par le secteur public et les institutions européennes (Photo : SPP)

considérés comme impossibles à financer. Cette popularité a toutefois engendré une inflation et l’on craint aujourd’hui l’émergence d’une bulle. De nombreux répondants jugent Londres surévaluée et s’attendent à voir les investisseurs se tourner vers d’autres régions du Royaume-Uni pour y réaliser des rendements, ou acheter des actifs d’importance secondaire qu’ils pourront convertir en investissements « core ». Le marché

résidentiel haut de gamme du centre de Londres, extrêmement dynamique, est lui aussi l’objet de toutes les convoitises. Traditionnellement, le secteur n’attire pas les capitaux institutionnels mais la situation évolue, puisque le Royaume-Uni et les investisseurs internationaux commencent timidement à développer et à réaménager des biens, pour les vendre comme pour les louer.

4. Berlin – La population jeune et l’influence croissante de Berlin en tant que centre européen des médias et des technologies, continuent de faire de la ville un véritable aimant pour les invesInfo.: www.pwc.be tisseurs. Les prévisions pour le secteur résidentiel y sont excellentes et les loyers augmentent constamment, surtout dans les immeubles récemment rénovés. Les prix des maisons dans certains quartiers de la ville ont été multipliés par deux l’an Eaglestone est un promoteur immobilier se présentant comme un véritable challenger sur le marché belge. dernier. Le marché de bureaux Pour accompagner ses projets, pour rechercher de nouvelles opportunités de marché et faire face à sa forte croissance, profite d’un mini-boom et compte nous sommes à la recherche d’un nouveau collaborateur (m/f) : parmi les cibles privilégiées de la plupart des investisseurs « core ». L’économie de Berlin et son vivier de locataires se sont diversifiés et la demande d’espaces de DESCRIPTION NOTRE OFFRE VOTRE PROFIL bureaux est appelée à augmenter DE LA FONCTION à mesure que les entreprises cher• Une fonction à responsabilité dans • Vous avez suivi une formation supérieure laquelle votre autonomie et votre • Vous avez une expérience significative • Identification et analyse d’opportunités cheront à s’étendre. Le secteur de mentalité entrepreneuriale pourront dans le secteur immobilier de préférence immobilières (immeubles existants à l’immobilier commercial bénéficie pleinement s’exprimer au sein en développement rénover, terrains à développer, etc.) tant lui aussi d’une forte demande, les d’une équipe dynamique et avec de • Vous avez la passion de l’immobilier en bureaux, en résidentiel qu’en retail, loyers sur les emplacements haut grandes ambitions. • Vous disposez d’un bon réseau de en Belgique, au Luxembourg et en de gamme s’envolant littéralement. • Une rémunération attractive relations France

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5. Londres - Sa réputation de ville-refuge pour les capitaux internationaux fait toujours de Londres une des grandes favorites dans la course aux actifs « core » et « core plus ». D’importants volumes de capitaux souverains en provenance d’Asie et du Moyen Orient continuent d’affluer, et rares sont désormais les transactions ou les actifs

• Coordination de projets, établissement et gestion de budgets et plannings, supervision de la bonne exécution des missions attribuées aux différents intervenants (responsables et conseillers internes, autorités publiques, architectes, courtiers, entrepreneurs, PM, banques, occupants etc.)

composée d’une partie fixe et d’une partie variable déterminée en fonction de la réalisation des objectifs à atteindre

• Vous êtes créatif et votre sens des affaires vous permet de mener à bien des dossiers complexes et exigeants • Vous êtes fin négociateur et pouvez intervenir à tous les niveaux de décision • Vous avez une très bonne connaissance du français, du néerlandais et de l’anglais

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24 PUBLI-REPORTAGE

UNIVERSAL : UNE DYNAMIQUE IMMOBILIERE DE PROXIMITE Récemment rachetée par un groupe d'actionnaires français, l'agence immobilière Universal aura indubitablement dynamisé - ou pour le moins interpellé - le marché du résidentiel de ce début 2014 en ouvrant, quasi simultanément, 17 agences en Belgique (16 à Bruxelles et 1 à Anvers) dont la plus récente, une agence 'Prestige' (Av. Louise, 481, elle concerne prioritairement les biens haut de gamme), accessible à la clientèle jusqu'à 20h30. Parallèlement, Universal ouvrira dans un futur proche des agences dans les principales villes wallonnes : Liège, Charleroi, Namur et Mons.

n STRATEGIE : PROXIMITE et MISE EN COMMUN Comme l'explique Anna Susswein (Administratrice) : "Notre stratégie est multiple et se précise à différents niveaux : * Par le nombre d'agences ouvertes, il s'agit d'être un réseau de proximité disposant d'une connaissance 'locale' (par quartiers) des différents marchés de la ville et de leurs acteurs socio-économiques (commerçants et habitants), afin d'établir avec ces derniers un tissu relationnel. La multiplicité des agences répond donc au besoin d'une couverture géographique optimale de la Région permettant le recensement précis des biens disponibles, dans tous les segments du marché, à savoir de l'entrée (studio) au haut de gamme (villa ou loft) compris dans une fourchette de prix oscillant de 80.000 € à 4 millions et plus. Notons toutefois que le coeur du marché, et donc de notre activité, porte sur les biens moyens, dont les coûts fluctuent entre 2.000 et 2.500  €/m² pour des surfaces moyennes de 85 m².

Villa - Uccle

* Notre mode de fonctionnement est celui du 'tout en commun' que nous préférons aux systèmes de franchises, faisant trop souvent l'objet de conflits d'intérêts. Ainsi, notre clientèle peut entrer dans chacune de nos agences et acheter/louer un bien figurant dans l'ensemble du portefeuille Univeral, comptant à ce jour quelques 900 biens. Cette dimension commune permet d'agir plus simplement et donc rapidement en réponse à une demande. Anna Susswein (Administratrice Universal)

* Les services offerts. Au-delà de nos activités de recherche, visant à la vente (60%) et à la location (30%) de biens, nous proposons : - un service de gestion locative pour les investisseurs ( ils représentent 15% de notre clientèle) ayant acquis un ou plusieurs biens ; - une certification PEB (Performance Energétique des Bâtiments) gratuite pour les acquéreurs; - un accompagnement/conseil tout au long de l'opération. Cet accompagnement Appt. duplex 2 chambres Appt. 2 chambres peut notamment s'appuyer sur différents parIxelles Uccle tenariats établis avec 'Recordbank' (octroi de n RESEAUX SOCIAUX, SERVICES et crédits hypothécaires) ou 'BoConcept' (fabricant de meubles design). CONSEILS * Notre approche de la communication suit la mutation du marché et des nouveaux outils de communication (réseaux sociaux) abondamment utilisés par les 'jeunes ménages' de la génération 'Y'. Ainsi nous enregistrons plus de 3.000 relations via Facebook et LinkedIn et avons mis en ligne (You Tube) notre séminaire d'ouverture.

n POURVOYEUR D'EMPLOIS : UNE DIMENSION SOCIETALE La complexification croissante des opérations immobilières (normes techniques, administratives, juridiques) requiert de disposer de collaborateurs compétents. "A cet égard, avec 58 collaborateurs, dont nombre de stagiaires IPI (Institut des Professionnels de l'Immobilier), nous jouons également un rôle citoyen en proposant une activité professionnelle au sein d'un secteur économique important". Par ailleurs, comme le souligne encore Anna Susswein, "le niveau de formation/expertise des agents - notamment grâce aux mesures prises par l'IPI - s'est accru et nous assistons à une revalorisation de la profession dont le travail et la plus-value sont désormais mieux reconnus". On ajoutera qu'Universal dispose d'une agence à Paris (Place Vendôme) quasi exclusivement dédiée aux ressortissants français désireux de s'installer à Bruxelles. Il faut en effet garder en mémoire qu'au vu de la différence du prix de l'immobilier entre les deux villes, un appartement parisien vaut globalement le double d'un appartement Bruxellois. Un argument économique non négligeable, qui devrait valoir à Universal d'affirmer sa position sur le marché belge. Info.: agenceuniversal.be


26 REALTY

BRUXELLES, «Balades de Flore» Dans le cadre de l’Année de Flore, une des plus anciennes sociétés horticoles du monde offre au public une programmation culturelle majeure à Bruxelles. A l’occasion de son 350 ème anniversaire, la « Société Royale Linnéenne et de Flore de Bruxelles » part à la rencontre du public en organisant, de mars 2014 à mars 2015, des événements et des rencontres placés sous le signe des parcs, des jardins, et de l’horticulture à Bruxelles. L’année de Flore s’articule autour de trois grands moments : deux expositions (Galeries Royales Saint-Hubert et Halles Saint Géry) et un cycle de balades.

n Les Balades de Flore, 50 sites dans une capitale verte… En collaboration avec Bruxelles Environnement, VISITBRUSSELS a édité un nouveau plan « Balades de Flore ». Ce plan invite les visiteurs à la découverte des merveilles horticoles de Bruxelles au travers de ses plus beaux espaces verts. Entre Histoire et anecdotes… plus de 50 lieux sont répertoriés !

n Trois découvertes Botanique - Photo : Thomas Delvaux

La première balade emmène au Sud de la Capitale pour se promener dans le parc Tenbosch où sont rassemblés des arbres et des arbustes

Jardins du Fleuriste -

©

Bruxelles Environnement

souvent uniques pour Bruxelles ou la Belgique, ou encore au Bois de la Cambre, vestige médiéval réaménagé au siècle dernier. Les espaces verts imaginés par Léopold II au Nord de la ville constituent la deuxième balade. Ces parcs et jardins moins connus - si ce n’est de leurs riverains - sont l’objet d’une balade qui traverse les parcs et jardins issus du Parc du Palais Royal : Jardin Sobieski, Jardin du Fleuriste, Parc de Laeken, … Enfin, la troisième balade s'étend du Petit Sablon au Parc de Bruxelles en passant par le Parc d’Egmont, le Jardin de la Cathédrale et le Jardin Botanique, c’est le cœur de la ville, le centre historique et ses environs immédiats qui se dévoileront. Petite et grande histoire… et lieux de repos dans la ville. Info.: visitbrussels.be

QUARES STUDENT HOUSING FUND

Rendement financier et social sous un même toit Quares est un gestionnaire de fonds immobiliers essentiellement actif au Bénélux. Au cours des dernières années, la société a lancé avec succès plusieurs fonds d’investissement spécialisés dans l’immobilier commercial : le Quares Retail Fund et le Quares Retail Fund 2, avec, respectivement, un portefeuille investi de 53 millions € et 26 millions €. En 2013, Quares a également introduit en bourse le fonds immobilier Qrf sous forme de sicafi. Toujours en 2013, l'entreprise a lancé le Student Housing Fund. Il s'agit d'un produit d’investissement offrant différents avantages tant aux investisseurs qu’aux étudiants : ce fonds immobilier non coté investit dans des chambres d’étudiants (kots) sis dans les lieux stratégiques du pays.

n Déficit croissant Depuis 2013, Quares investit en effet dans ce segment particulier du marché immobilier, soumis, comme d'autres, à un déficit croissant de logements

qualitatifs pour les étudiants (schématiquement, l'offre de logements 'étudiants' ne couvre que 10 à 20% de la demande selon les villes). Le fonds entend ainsi pallier ce déficit et offrir aux étudiants un 'kot' sûr, qualitatif et abordable, placer sous la devise « Assurer l’avenir du talent commence par bien loger nos étudiants ».

n Gestion professionnelle et investissement 'alternatif' sûr Pour ce faire, Quares investit dans un portefeuille immobilier de maisons d’étudiants gérées de manière professionnelle dans les villes universitaires les plus importantes et les plus connues. Actuellement, le portefeuille contient un immeuble à Bruxelles : la Kothouse. Ce bâtiment accueille 26 étudiants et est loué à 100 % pour l' année académique en cours. Par ailleurs, ce fonds offre aux investisseurs un placement alternatif important, dans la mesure où le déficit évoqué plus haut fait du logement d’étudiants un marché d’opportunités soutenu

par son potentiel de croissance. Le fonds est donc un instrument intéressant pour optimiser les investissements immobiliers. L’investisseur acquiert ainsi la possibilité de prendre part aux revenus et aux bénéfices patrimoniaux engendrés par ces placements. Il peut aussi participer à un portefeuille immobilier non coté qui sera articulé autour de maisons et de résidences d’étudiants qualitatives dans les principales villes universitaires en Belgique.

n Rendement visé : 6,5% Le Quares Student Housing Fund est un fonds immobilier de type capitalisation. Le rendement total simple moyen visé s’élève à 6,5 % par an pour un investissement dans de nouvelles actions (hors frais d’émission et avant distribution privilégiée pour les actions initiales). La participation minimale s’élève à 103 500 €, hors frais d’émission (échelonnés de 1 à 3 %). La durée du fonds s’étend en principe sur 7 ans (avec deux périodes optionnelles de prolongation d’un an). Info.: www.quares.be


REALTY 27

“VOO”, NOUVEAU CENTRE OPERATIONNEL Aéropole de Gosselies Ce projet (Arch.: Art & Build) très épuré, conçu pour l'opérateur Brutélé désireux de regrouper ses collaborateurs sur un seul site (Aéropole de Gosselies), repose sur trois grandes thématiques : l’identité, la fonctionnalité et « l’art de vivre ». Dans les immeubles tertiaires et industriels récents, la qualité des espaces, la convivialité et le confort du lieu de travail permettent d’accroître de 10 à 20 % la créativité et la productivité des occupants. Le devoir des concepteurs est donc de garantir des conditions de vie optimales, pour l’épanouissement tant individuel que collectif. Dans le cas du nouveau centre, la lumière naturelle joue un rôle essentiel : large façade vitrée au nord, échancrures à l’est et au sud ou encore l’escalier vitré au centre du bâtiment, vecteur essentiel d’échanges et de communication pour ceux qui s’y croisent. Remarque : Ce nouveau centre opérationnel est développé sur base d’une certification environnementale BREEAM “very good”.

Rue blanche 15 box 3 - B–1050 Brussels - Tel : +32 2 538 92 02 - Fax : +32 2 539 04 98 Mail : widnell@widnell.eu - Web: www.widnell.eu

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ohain Dans situation privilégiée, dans le beau Hameau de Ransbeck en bordure du Golf de Waterloo et avec une vue imprenable, propriété exceptionnelle de 10,56ha dont 9ha de terres agricoles sur lesquelles est érigées un corps de logis de ferme qui pourrait subir une rénovation ou éventuellement une démolition et reconstruction. Une zone de 89a en zone rouge offre certaines possibilités de mise en valeur.

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woluwe-saint-pierre - quartier Rue au Bois

Dans le quartier du lycée Français, splendide immeuble de haut standing aux lignes très contemporaines offrant 7 appartements de 2 ou 3 chambres, d’une superficie de 105 à 150m². Très belles terrasses tournées vers la nature, jardins privatifs ou communs. Possibilité d’acquérir des emplacements en sous-sol. www.victoire.be/roseau9/

Magnifique propriété de style anglo-normand combinant une localisation exceptionnelle, une architecture classique et une qualité de vie rare. D’une superficie bâtie de 470 m², elle bénéficie d’un jardin sudouest de 6,5 ares. Vastes réceptions, 5 chambres, 4 salles d’eau, bureau. Finitions luxueuses.

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saint-Gilles – à 2 pas de Ma Campagne / Brugmann

Dans maison du début du siècle dernier, lumineux penthouse en parfait état avec magn. terrasse. Superficie totale ± 110m² + splend. terrasse ±27m². Living/salle à manger, cuisine sup. éq., 2 ch. (1 en mezz.), sdb, sdd, wc sép. Gde cave et ascenseur donnant direct. dans l’appart. Sauna commun aux résidents. A découvrir absolument ! 590.000 €

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bruxelles – Saint-Josse

En intérieur d’îlot − Le Bien : atypique et insolite maison de 20m de façades sur 5a 40 sud, 360m². 5 chambres, salle de bains, salle de douche, salon, salle à manger, bureau, cuisine − Le must : ambiance Provence au cœur de la ville – Qualités : produit unique et coup de cœur – défaut : rénovation complète à prévoir. 

Superbe appartement situé au rez-de-chaussée d’un immeuble des années ‘30. Superficie totale de ± 85m². Living/ salle à manger, cuisine éq., 1 chambre, bureau (ou 2e ch.), salle de douches, wc. Emplacement de parking int. en supplément (35.000€). Cave. Possibilité de faire un bureau pour profession lib. A découvrir d’urgence! 195.000 € www.kanalbellevue.com

Prix : 585.000 €

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Woluwe-Saint-Pierre Dans quartier de standing proche Forêt de Soignes, place Dumon et Musée du Tram, ce superbe PENTHOUSE/ DUPLEX développe ± 270m² habitables au 3e et dernier étage arrière d’un immeuble récent (1995). Living ± 75m² / salle à manger en L avec parquet, cuisine hyper éq. avec coin à déjeuner et ilôt central, bur. ou ch. ± 13m², 3 ch. ± 45, 20 &18m² (parquet et placards encastrés), sdb, 2 sdd, 2 terrasses (SO ± 19 & 15m²), chauff. central indiv. au gaz (2010), garage (box 2 voit.) + 1 emplac. de parking int., cave, portail. PEB 162 kwh/m²/an (D+). 980.000 €

Tél. 02/ 657 04 12 – www.ferco.be

overijse Dans quartier calme et vert, prox. centre d’Overijse, cette superbe VILLA de caractère (1905) a un énorme potentiel et développe environ 330m² habitables hors cave, garage, grenier et grange sur un terrain de ± 60a avec vue dégagée. Living ± 40m² avec parquet et fo/cassette & coin bibliothèque, salle à manger sép. ± 23m² (parquet), cuisine hyper éq. avec coin à déj. ± 23m², salle de jeux ou buanderie ± 40m², 6 chambres (± 42, 25, 24, 24, 23 & 20m²), sdb, 2 sdd, grenier de rang., cave, grange indép. pouvant être amén. ou gar. 4 voit. + buand. + 2 pièces de vie à amén., chauff. au mazout. PEB 313 kWh/m². 980.000 €

Tél. 02/ 657 04 12 – www.ferco.be

Superbe duplex de caractère rez-bel-étage + rez-de-jardin à rénover ent. Superficie totale de ±120m². Vastes réceptions, espace cuisine, possibilité de faire 2/3 chambres, 1/2 salles de bains. Terrasse et beau jardin de ± 70m². Beaucoup de caractère : cheminées, moulures, parquet et vitraux d’époque. Double vitrage. A découvrir d’urgence !  395.000 €

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uccle – Cavell / Defré

Le Bien : spacieux appartement 3 façades de 150m² + 18m² de terrasse. Réceptions ouvertes, cuisine équipée, 3 chambres, salle de bains, salle de douche, cave − Le must : volume, lumière et vue – Qualités : état impeccable, très belles prestations – défaut : obligations locatives à respecter. Option box garage : 35.000 €

ixelles – en plein coeur du quartier Châtelain

A LOUER – Uccle

Bien d’exception dans un cadre bucolique de ± 45a. Splendide villa contemporaine construite en 2013/2014 offrant ± 730m² hab. se répartissant sur 4 niveaux. 6 chambres et 4 sdb. Ascenseur. Piscine int. Maison basse énergie. Matériaux et isolation therm. + acoust. de très gde qualité. Jardin facile à entret (15a de pelouse + bois). Garage. Libre en août 2014. PEB : en cours. Prix : 565.000 €

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 Loyer : 10.500 €/mois Lorraine d’Oultremont  ✆ + 32 486 34 33 19

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ixelles – à 2 pas de la place Brugmann

haut de saint-gilles

Superbe maison de maître (1935) de ± 400m² avec jardin et garage. Somptueuses réceptions, 5/6 chbres, 3 pièces d’eau, salle 02/ 346 33 55 de fitness + sauna.  ref 036/19708 www.lecobel.be

Superbe maison rénovée de ± 350m² agrémentée d’une terrasse et d’un jardin de ville. Belles réceptions, 6/7 chambres, 3 salles de 02/ 346 33 55 bains, caves, poss. loc. pkg.  ref 036/27388 www.lecobel.be

ixelles – parc Tenbosch

uccle – Prince d’Orange

Elégance et design pour cette superbe Maison de Maître de ± 370m² rénovée. 6 ch., 4 salles d’eau, charmante terrasse aména- 02/ 346 33 55 gée et garage en location.  ref 036/20481 www.lecobel.be

Villa de ± 400m² dans un clos privé et agrémenté d’un jardin avec piscine chauffée. Lumineuses pièces de vie, 5 chambres, 4 02/ 346 33 55 sdb et garage 2 voitures.  ref 036/27208 www.lecobel.be


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UCCLE A deux pas du Lycée Français. Demeure de caractère de ± 500 m² entourée d’un jardin verdoyant de 26 ares avec piscine. La maison se compose d’une entrée de prestige avec escalier, de grandes réceptions avec cheminées d’époque, boiserie et marqueterie en parfait état, salle à manger, bureau, cuisine super équipée et home cinema. Aux étages, 7 chambres, 3 salles de bains. Garage 2 voitures et caves. Possibilité d’une extension de ± 300 m². 2.750.000€. Réf. 7487.

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IXELLES Quartier très recherché de la place Brugmann, proche de toutes communications, jolie maison de ville de ± 280 m² à rénover en profondeur et à reconfigurer. Joli petit jardin de ville orienté sud avec terrasse, zone de recul pour 2 voitures à l’avant. Belle hauteur de plafond, 3 caves. Nombreuses possibilités. 785.000€. Réf. 7685.

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BEERSEL A la limite d’Uccle, villa de ± 400 m² sur un terrain de 22 ares 50. Séjour et salle à manger donnant sur la terrasse et le jardin sud, cuisine, 6 chbres. + salle de jeux, 3 sdb, garage 2 voitures. 695.000€. PEB 199 kWh/ m²/an. Réf. 036/26947.

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21-107365705-05

IXELLES Ds le quart. très recherché du Châtelain, ds une rue relativement calme adorable mais. de caractère de 1908 ayant gardé tout son cachet. Façade 6m50, surface hab. de ± 350 m² + sous-sols ± 70 m², terr. de ± 87 ca. Agréables réceptions (sur 2 niveaux), 4 chambres, 2 bains, familyroom. 875.000€.

21-107364801-01

RHODE-SAINT-GENESE Ds un beau quart. résidentiel à la limite de Uccle, ravissante villa 1955 entièrement rénovée avec goût en 2007 sise sur un terr. très privatif de ± 14 ares plein sud avec belle piscine.surf habit ± 300 m². Belles réceptions, cuis. super équipée, 5 chambres, salle de bn, salle de dche. gge 2 voitures. PEB 373Kwh/m² de 2010 (avant dble vitrage). 995.000€.

21-106137901-01

BRUXELLES Ds une situat. stratégique et relativement calme entre l’av. Louise et le Sablon, belle mais. de caractère 1903 entièrement rénovée avec beaucoup de goût et un souci de sauvegarder l’authenticité sise sur un terr. de 1 are15 (petit jard., surface hab. ± 293 m², surface construite 373 m², jolies réceptions, cuis super équip., 6 chbres., 3/4 sdb, possib d’aménager le s/sol en appt d’appoint. 795.000€.

21-107364804-04

IXELLES Ds le quart. Louise Gachard, belle mais. de caractère 1907 entièrement rénovée en profondeur avec ingéniosité et originalité en 1990/1993, façade 6m, terr. ± 1 are 59, ravissant jard. sud est, surface hab. ± 380 m². Belles réceptions s’ouvrant sur le jard., 4 chambres, 3 bains. 1 park. EN OPTION à 50 m (50.000€) + 1 gge loué (sortie rue Gachard). 870.000€.

21-107364808-08

SCHAERBEEK Idéalement localisée (accès Airport, OTAN/Anvers/Europ. School), cette très belle maison de maître construite en 1910, a été complètement rénovée dans le style Art Nouveau et propose sur ± 2a 40ca, quelques 390 m² habitables. Spacieuses pièces de réception. Terrasse et jardin. Cuisine super équipée avec coin à déjeuner, suite parentale avec salle de bain jacuzzi/douche, 3 chambres, salles de bain, dressing. Garage 2 voitures. Très belles finitions. 845.000€. Réf. 7524.

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21-107365706-06

SEMAINE DU 8 AU 14 MAI 2014 LIBRE IMMO

OTTIGNIES Cette exceptionnelle propriété de 50 ares sans aucun vis-à-vis avec piscine a été entièrement rénovée en 2006 et permet de vivre de plain pied dans un cadre idyllique. 725.000€. T. 02/355.59.21

21-107365906-06

WOLUWE-SAINT-PIERRE Situation exceptionnelle face au Parc Parmentier, MAISON 3 façades datant de 1917 + extension pour profession libérale (± 50 m²). Elle se compose comme suit : salon, salle à manger, cuisine équipée, 6 chambres, salle de bains, salle de douche, garage et grandes caves, salle d’attente et cabinet médical. PEB : G, 83 kg de CO²/ m²/an. Réf. 1708183.

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21-107360902-02

PETIT-ENGHIEN Spacieuse villa de 5 chambres + appartement indépendant dans une annexe. Idéal pour accueillir un parent ou une profession libérale, ds un environnement d’exception. 550.000€

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21-107361105-05

WATERMAEL-BOITSFORT Dans une situat. spécialement agréable, à la fois un peu “sauvage” et très proche de nbx centres d’intérêt sympathique mais. de caractère 4 façades, 1924 (à l’orig. 2 maisons) actuellement réunies. terr. 4 ares 54 (2 parcelles). Surface hab. ± 260 m², surface bâtie ± 360 m². Réception en enfilade, cuis. équipée, véranda, 4/5 chambres, 2 bains, 1 salle de douches. Peb G:561 kWh/m2 845.000€.

UCCLE A la lisière du Bois, villa de ± 200 m² à rénover sur 5 ares 70. Réceptions donnant sur la terrasse et le jardin, 3 à 4 chbres., 2 sdb, caves, garage. Localisation exceptionnelle. 850.000€. Réf. 036/27284.

21-107361106-06

UCCLE Maison de ± 220 m² rénovée avec terrasse et jardin sud et garage. Salon, salle à manger, cuisine super équipée, 5 chbres., sdb, buanderie, salle de jeux. 690.000€. PEB G 91 kg Co²/ m²/an. Réf. 036/25151.

WOLUWE-SAINT-LAMBERT Dans une rue calme et résidentielle, charmante villa sise sur un terrain de 8,88 ares et d’une superficie bâtie de 280 m² dont ± 210 m² habitables. Elle se compose d’un agréable salon traversant, d’une cuisine ouverte sur la salle à manger, d’un bureau, de 3 chambres, d’une salle de bains, de belles terrases et d’un grand jardin bien orienté. 645.000€. Réf. 7793.

IXELLES Dans le quartier prisé de l’avenue Molière, superbe maison de maître 1930, ± 550 m² habitables, entièrement rénovée avec beaucoup de goût, sur un terrain de 4a 35ca. Hall d’entrée, escalier en marbre, belles réceptions, cheminées, cuisine ouverte hyper éq. neuve, véranda, master bedroom avec sa salle de bains, terrasse, 2 chambres, salle de bain, flat avec sdd. + espace de 60 m² côté jardin (conciergerie). Caves et garage pour 2 voitures. Joli jardin. Ascenseur PEB 262 kwh/m²/an. Réf 2139.

APPARTEMENTS <250.000 €

BRUXELLES A l’arrière de la place des Martyrs, appartement neuf de ± 77 m² agrémenté de 8 m² de terrasse avec vue sur jardin intérieur. Séjour, cuisine Us équipée, 1 chbre., 1 sdb, cave, poss pkg. Exc. investissement. 199.000€. Réf. 036/24286.

WOLUWE-SAINT-LAMBERT Dans le quartier très recherché de la rue des Tongres, superbe maison de ville développant une superficie habitable de 250 m². Elle offre de vastes et élégantes réceptions avec des hauts plafonds moulurés et feu ouvert, une cuisine entièrement équipée, terrasse et jardin, un bureau , 4 chambres, salle de bains, salle de douche, caves, et garage 2 voitures. 885.000€. Réf. 7794.

UCCLE Viilla de charme de ± 215 m² habitables sur un terrain de fond de ± 12 ares. Living avec accès à la terrasse sud et au jardin, 3 chambres + bureau, 2 salles d’eau, garage + pkgs ext. 975.000€. Réf. 036/26554.

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RHODE-SAINT-GENESE Superbe villa de ± 250 m² sur un terrain de 13,50 ares agrémenté d’une piscine chauffée, 5 chambres + bureau, 3 salles d’eau, garage 2 voit. 795.000€. PEB 195 Kwh/m²/an. Réf. 036/26455.

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MAISONS RHODE-SAINT-GENESE Belle villa classique rénovée de 750 m² habitables, sur un terrain de 18 ares, avec piscine intérieure, sauna et home cinema. Hall d’entrée, vestiaire, wc, bureau, belles réceptions, salle à manger ouverte vers la cuisine, 2 terrasses plein sud, suite parentale avec sdb, dressing, aile des enfants : 2 chambres avec salle de bain au milieu, 4ème chambre, grande salle de réception (± 80 m²) avec FO. Grenier aménageable. 2 entrées séparées. Réf. 7510.

21-107361104-04

21-107361103-03

BRUXELLES Avenue Louise, dans un immeuble de standing des années 50, superbement situé en bordure du Bois de la Cambre, appartement offrant ± 185 m², 3 chambres, une grande salle de bain, cuisine équipée, il est à rafraîchir. Possibilité d’agrandir l’appartement avec un autre de 105 m² ! Poss. d’acquérir un garage (45.000€) Belle opportunité. 500.000€. Réf 7560.

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IXELLES A 2 pas du Cimetière d’Ixelles et de l’ULB, superbe appartement entièrement rénové. Superficie totale de ± 105 m² comprenant : living/salle à manger, cuisine américaine super équipée, 3 chambres, 1 grande salle de douches. Parquet en bambou. Double vitrage et chaudière individuelle au gaz. Cave. A découvrir d’urgence ! PRIX : 310.000€.

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www.louiseproperties.be UCCLE Quartier Floride, maison de ± 220 m². Salon avec feu ouvert, salle-à-manger, cuisine équipée, pt jardin, 4 chambres dont 1 avec terrasse de 17 m², dressing, sdb, sdd, garage + empl. devant. 825.000€. Réf. 036/26989.

LINKEBEEK Non loin d’Uccle et du centre de Linkebeek, charmant appartement avec terrasses. Superficie totale de ± 70m² comprenant : hall d’entrée, séjour avec feu ouvert, cuisine semi-équipée, 2 chambres (15m² et 10m²), salle de bains, wc séparé. Cave. A saisir ! PRIX : 155.000€.

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non précisé

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AUDERGHEM Idéalement situé dans le quartier Saint-Julien, jouxtant métro, commerces et écoles, ce penthouse de 82 m² possède 2 superbes terrasses de 32 m² chacune très bien orientées. Living, FO, cuisine super équipée 2 chambres, salle de bain, 2 caves et box garage. Volume et lumière pour cet appartement hors du commun. 295.000€. Réf. 7717.

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UCCLE Fort Jaco, magnifique localisation dans un clos, sur 8,34 ares pour cette maison de ± 393 m² à rénover. Actuellement divisée en 2 appts, poss d’en refaire une unifamiliale. Jardin, caves et garage. 890.000€. PEB F 89 kg Co2/m²/an. Réf. 036/27250.

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TERVUEREN Au pied de la Forêt de Soignes. Dans un écrin de verdure, proche du centre de Tervueren, lumineuse villa récente de plain pied sise sur un terrain exceptionnel d’ 1 ha 30 ares joliment arboré. Belles réceptions, bureau, 4 chbres., 3 sdb, 1 sdd. Ecuries. Coup de coeur assuré pour les amoureux de sport équestre et de la nature... PEB 214 kWh/m². 1.950.000€. Réf. 7527.

UCCLE Dans maison de maître, duplex penthouse de charme de ± 182 m² + 21 m² de terrasse SO. Séjour, salle à manger, cuisine US super équipée, salon TV, 3 chbres. + placards, 2 sdd et 1 bain, cave, parking en location. 725.000€. PEB C- 30 kg Co2/m²/an. Réf. 036/27245.

21-107365401-01

UCCLE Quartier Vanderkindere, bel appartement à rénover au dernier étage d’un immeuble des années ‘30. Superficie totale de ± 60 m² comprenant : living/ salle à manger, cuisine non-équipée, 1 chambre, 1 salle de bains, wc. Double vitrage, convecteurs au gaz. Cave. Peu de charges communes. Possibilité d’acquérir l’appartement entièrement rénové. A découvrir au plus vite!! PRIX : 130.000€.

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IXELLES Idéalement situé au coeur du quartier Chatelain, lumineux appart de ± 95 m². Séjour, cuisine super équipée, 2 chbres., sdb, cave, pkg. Exc. investissement. 370.000€. Réf. 036/27405.

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IXELLES En bordure de la Forêt de Soignes et du Bois de la Cambre, ds la résidence Parc des Nations, dotée d’un tennis et d’une piscine intérieure, bel appt construction 1966 rénové intégralement en 1990, 3ème étage, 170 m² + 2 terrasses sud-est et sud-ouest, grande réception ± 60 m², cuis. équipée, 2/3 chbres., 1 sdb, 1 salle de douches, garage. PEb en cours. 480.000€.

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IXELLES Ds très beau parc situé en bordure du Bois de la Cambre avec tennis et piscine intérieure, très agréable appt de ± 110 m² + 2 terrasses est et ouest (25 m²) avec très belles vues dégagées, construction 1964, très bon état grâce à des rénovations pratiquées au cours des années. Beau liv., cuis. équipée, 2 chambres, 2 sdb. park. intérieur 1 voit. Facilité de park. Peb en cours. 365.000€.

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Rue des Combattants 48-50 1082 Berchem-Sainte-Agathe IXELLES Quartier Molière/Brugmann, superbe appartement entièrement rénové en 2012 situé au 1er étage. Superficie totale ± 140 m² comprenant : un vaste living/salle à manger, cuisine super équipée, 3 chambres, 2 salles de douches, 2 toilettes. Parquet, triple vitrage, porte blindée. Cave. Possibilité de louer un garage + emplacement (75 €/mois) A découvrir d’urgence!! PRIX : 395.000€.

WATERMAEL-BOITSFORT Ds une petite résidence (1976) au milieu d’un parc au calme, très bel appt au 1er étage sur 2 de ± 120 m² + terrasses 16 m². Beau liv. de ± 40 m², feu ouvert, accès à une belle terras. sud ouest, cuis. équipée, 2 chambres, salle de bn, salle de dche. gge 1 voit. Peb en cours. 395.000€.

IXELLES Vue unique sur l’ Abbaye de la Cambre, bel appartement de 200 m² de style parisien proposant hall d’entrée avec vestaire et sanitaire invités, séjour ± 70 m² , 3 chambres + 1 chambre de bonne avec entrée séparée, 2 SDB, une deuxième entrée par la cuisine (à rafraîchir) et ascenseur de service, 2 portes blindées, grande cave, garage fermé au sous-sol. Charges 500e tout compris. PEB 222kWh/m²/ an. 579.000€. Réf. 7185.

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Avenue Paul Hymans 83 1200 Bruxelles 02 777 19 14 promotion@latouretpetit.be www.latouretpetit.be IXELLES A 2 pas de la place Stéphanie et de l’avenue Louise, superbe appartement au 1er étage d’un magnifique Hôtel de Maître de style néoclassique datant de la seconde moitié du XIXe siècle. Superficie totale de ± 145 m² comprenant : hall d’entrée, vaste living, salle à manger donnant sur une cuisine américaine hyper équipée, hall de nuit, 2 chambres, 1 salle de bains, 1 salle de douches, wc séparé, buanderie. A voir ! PRIX : 545.000€.

UCCLE Proximité Lycée Français, dans un clos privé, villa 3 façades (1998) de ± 200 m² avec terrasse, jardin et garage 2 voitures. Living en L, cuisine super équipée avec coin à déj, 4 chambres, 2 sdb, sdd, cave. 675.000€. Réf. 036/27305.

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IXELLES Proximité Etangs d’Ixelles et Flagey, au 5ème étage, bel appartement de ± 150 m² rénové avec goût (1ère occupation). Vaste séjour avec fo et vue imprenable, cuisine US super équipée, 3 chbres., 2 sdb, poss achat parking. 450.000€. PEB D 38 kg Co2/m²/an. Réf. 036/25611.

WATERMAEL BOITSFORT Quartier Wiener, calme, proche des commerces, au deuxième étage surélevé d’un immeuble des années 60, bel appartement lumineux de 150 m² avec terrasse sud (± 9m²) et feu ouvert, belles réceptions, 2 chambres, grande cuisine avec coin à déjeuner, salle de douche, 2 WC, parquet dans les pièces de réceptions, un emplacement de parking. PEB 198 kWh/m²/an. 299.000€. Réf. 7692.

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Nivelles : les prix se stabilisent


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18 ventes par notaires

SEMAINE DU 8 AU 14 MAI 2014 LIBRE IMMO

ventes par notaires

BRABANT

AUTRES PROVINCES

VENTES DE GRÉ À GRÉ

Lasne - Chapelle-Saint-Lambert

Le jeudi 8 mai 2014 à 14h, à la maison des Notaires de Liège, rue Saint-Rémy 2, 4000 Liège, VENTE PUBLIQUE SUR FOLLE ENCHERE AVEC FACULTE DE SURENCHÈRE

Maison d’habitation rénovée avec goût

commune d’oupeye (1ere division)

Le jeudi 22 mai 2014 à 14h, à la Brasserie ‘‘La Tartine’’, rue de l’Eglise 2 à Lasne, vente publique de :

Route d’Ottignies 8 Rez-de-chaussée  : hall d’entrée (wc), escalier menant à l’étage, cuisine USA super équipée, salle à manger, salon (feu à cassette) - Etage : 2 chambres avec placards, 2 salles de bains - Sous-sol : caves sous toute la surface de la maison dont 1 grande pièce lumineuse - coin chaufferie. Transports en commun, commerces, écoles à proximité. Superficie : 1a 20ca. R.c.n.i. : 875 €. Libre. Zone d’espaces verts d’intérêts paysager. PEB E/68. Visites : sur rendez-vous via l’étude.

Notaire B. le MAIRE • 02/ 633 51 97 n° 1571 n.v.n. 21-107315501-01

Le mardi 20 mai 2014 à 14h, à la ‘‘Brasserie de la Ferme du Môle’’ à Braine-l’Alleud, place du Môle 11, vente publique de :

Un immeuble de commerce et d’habitation

Rue du Roi Albert 231 Composé d’un rez-de-chaussée commercial et d’un appartement de 3 chambres, avec caves, garage et grenier. Chauffage au gaz. Superficie cadastrale : 290m². R.C. : 1.698 €. Immeuble loué (bail commercial) – Revenu locatif actuel : 840 €/mois. Le 18 février 2013, ledit bien a été adjugé publiquement, enseconde séance ensuite de surenchère, pour le prix de 166.000 €*, à M. AKO JALAL Deyari et son épouse, Mme MAGID Deren, domiciliés à 4684 Oupeye, rue Michel 76, boîte 1. Renseignements et visites : s’adresser en l’étude. * Ledit montant ne constituant pas une mise à prix !

Etude de Maître Paul KREMERS Notaire à Liège, Boulevard Piercot, 23 Tél. 04/ 230 31 00

braine-l’alleud

vente de gré à gré

mozet (gesves)

magnifique maison de caractère en pierre du pays avec jardin Tienne Saint-Lambert, 10 Superficie : 59a 01ca. R.C. : 1.244,00 €. Maison construite en 1998 et située dans un des plus beaux village de Belgique, quartier calme et très agréable. À 12kms de Namur, proximité de le E-411 (5 kms) et de la Chaussée de Marche. Composition : Rez-de-chaussée : hall, wc, garage avec coin chaufferie, 1 chambre avec salle de bains; 1er étage (niveau jardin) : hall, cuisine semi-équipée et salon/salle à manger, terrasse; 2e étage (côté rue) : hall avec coin bureau, mezzanine, wc, salle de douche et 1 chambre avec mezzanine; 3e étage sous toiture (côté rue) : hall en mezzanine, 1 chambre avec mezzanine et grenier. Toit en ardoises naturelles, chauffage central au mazout, compteur bi-horaire-triphasé, châssis en bois double vitrage,citerne eau de pluie. Libre le 17/03/2015. Renseignements : s’adresser à l’étude. Visites : 0476/422.607 (M. FRANCK). Prix : 385.000 €.

Notaire Valentine DEMBLON Chaussée de Waterloo, 38 - Saint-Servais/Namur Tél. : 081/ 73 02 97 - Fax : 081/ 73 07 97 valentine.demblon@belnot.be

21-107272301-01

21-107315601-01

Maison avec jardin

Rue du Château 50 Cadastrée 4e division, section E n° 1084 pour 1a 55ca. Bien située dans le centre de la commune et proche de toutes les facilités, comprenant  : 2 chambres, salle de bains avec wc, 2 salles de douches, 2 wc séparés. Chauffage au gaz. R.C. : 778 €. Occupée. Zone d’habitation (= infract. urb.). Visites : mercredis de 13 à 15h et samedis de 10 à 12h.

Notaire J. BOTERMANS • 02/ 384 87 65 n° 1611 n.v.n. 21-107274801-01

salle de ventes

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BRUXELLES Le mercredi 28 mai 2014 à 14h30, en salles des ventes, rue de la Montagne 34 à Bruxelles, adjudication définitive après surenchère de :

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Nous nous tenons à votre disposition.

Spacieux appartement 4 chambres

Avenue Georges Bergmann 109 5e étage. Salon (feu ouvert), 4 chambres, cuisine, salle de bains, terrasse, cave. Porté à 246.200 € + Box/garage n° 2 (du milieu) porté à 22.000 €. R.c.n.i. : 2.659 € (appartement + box) + Box/garage n° 9 (au sous-sol) porté à 30.800 €, avenue Armand Huysmans 205-209. R.c.n.i. : 141 €. Libres. Zone d’habitation. PEB : F/92. Visites : samedis de 13 à 15h et vendredis de 10 à 12h.

Véronique le Clercq au 02/ 211.27.64 vero.leclercq@ipmimmo.be Daphné Mertens au 02/ 211.29.85 daphne.mertens@ipmimmo.be

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