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D.R.

Supplément à La Libre Belgique - N°196 - Semaine du 13 au 19 juin 2013

Portrait

P.3 Les débuts d’un jeune architecte bruxellois prometteur et orienté vert.

Urbanisme ARTAU ARCHITECTURES

P. 4

Un écoquartier en gestation à Engis, en région liégeoise.

Marché AFP/EMMANUEL DUNAND

P. 5

REPORTERS/PHOTONONSTOP

Si les irréductibles Belges refusent mordicus de s’allier à un réseau d’agences immobilières, les observateurs du marché s’y résolvent. pp. 6 et 7

Annonces PP. 8-20

D.R.

LE RÉSEAU, l’avenir de l’agence ?

Les tours résidentielles new-yorkaises de luxe sont en plein boom.

Dans ce supplément, 13 pages pour trouver le bien de votre choix.

Rendez-vous sur

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EN VUE

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SEMAINE DU 13 AU 19 JUIN 2013 LIBRE IMMO

En bref

Avant-Après

Master en immobilier Une nouvelle édition de l’Executive

ALEXIS HAULOT

Programme en Immobilier démarre le 16 septembre prochain à la Solvay Brussels School of Economics and Management. Le programme entame sa 12e année académique, soit un gage de qualité pour la formation, qui se veut une réponse à la complexité croissante du secteur : exigences économiques, techniques et environnementales, réglementations urbanistiques, internationalisation des investissements, cycle de vie des immeubles de plus en plus courts… Le programme, postuniversitaire, compte 450 étudiants et est encadré par des professionnels de l’immobilier d’entreprise et un corps professoral de haut niveau académique. Il s’adresse à tous ceux qui souhaitent compléter leur formation ou réorienter leur carrière. U Infos : 02.650.65.57, immo@solvay.edu

Partenariat public-privé

Le Mont des Arts

La Régie des Bâtiments remporte le Public

Le Mont des Arts est créé parallèlement à l’exposition universelle de 1910. Léopold II a la volonté d’y établir le centre des institutions culturelles bruxelloises. Mais, en 1897, quand le quartier Saint­Roch est démoli, le site est laissé en friches jusqu’en 1908, les tergiversa­ tions sur son aménagement n’en finissant pas. La perspective de l’événement international précipite son affectation. Léopold II, rougissant d’avance devant ses homologues royaux, y finance personnellement un jardin avec casca­ des d’eau et gradins. Une solution provisoire qui s’éternise, se fondant dans le paysage pendant… 45 ans, avant d’être remplacée – au grand dam des Bruxellois, qui s’y étaient

COLLECTION BELFIUS – 180° ÉDITIONS

Private Partnerships Award 2013, une initiative de la société EBP (European&Belgian Public Procurement). Le prix récompense son partenariat public-privé pour la construction des nouvelles prisons à Beveren, Marche-enFamenne et Leuze-en-Hainaut. Ces prisons sont construites via une convention DBFM où la Régie des Bâtiments intervient comme maître d’ouvrage et paiera une indemnité de disponibilité au consortium pendant 25 ans. L’État belge devient propriétaire desdites prisons après 25 ans. Le consortium est composé de firmes privées et est chargé de la conception, de la construction, du financement et de la maintenance des prisons pendant 25 ans. Pour la remise du PPP Award, il a été tenu compte de différents critères comme la conformité du marché, la régularité et le projet d’établissement, la contribution du projet dans son environnement et le caractère innovant.

attachés – par une nouvelle forme plus carrée, bien moins populaire que la précédente, et rebaptisée les Jardins de l’Albertine, en réfé­ rence à la construction de la Bibliothèque royale (1954) voisine. Conçus par le paysagiste René Pechère, les jardins utilisent beaucoup moins la déclivité que leurs prédécesseurs, l’ensemble étant constitué d’un plateau auquel on accède par une volée de marches. S’y ajoute le Palais des Congrès (1955), complété par la proximité des Musées Royaux des Beaux­Arts, du Palais des Beaux­Arts, du Musée du Cinéma et du Musée des Instruments de Musi­ que. Soit, tant soit peu, le pôle des arts dont a rêvé Léopold II. Plus récemment, en 2010, le site est profondé­ ment réaménagé dans le cadre du projet de rénovation de l’axe Grand Place­Palais Royal (très emprunté par les touristes) et du nouveau Palais des Congrès (Square). (F.Ma.)

U Retrouvez une série de vues anciennes de Bruxelles dans “Bruxelles disparu”, textes de Marc Meganck, 180° Éditions, 19€. www.180editions.com

6 333 ARTEXIS – REALTY 2013

VISITEURS AU SALON REALTY 2013

Les organisateurs du salon consacré à l’immobilier belge Realty (28 et 30 mai derniers) ont tiré le bilan chiffré de l’édition 2013 et se frottent les mains. Alors qu’ils tablaient sur 5 500 visiteurs, ils ont réalisé… 6 333 entrées. Soit une augmentation de 20 % par rapport à l’année précédente et le double de leurs prévisions en la matière avant la tenue de l’événement. Parmi les visiteurs, les organisateurs ont compté quelque 150 investisseurs internationaux, preuve, selon eux, du rayonnement du marché immobilier belge à l’étranger. Par ailleurs, la totalité des 8 000 m² des halls d’exposition de Tour&Taxis a été réservée à l’avance par les 126 exposants présents.

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Cité administrative, clap deuxième tions techniques ‘state­of­the­art’ et certificat Breeam de niveau “très bon”). En 2010 et 2012, la Police Fédérale belge a loué une partie de ce futur es­ pace (55 000 m² + 10 000 m²) afin d’y établir son siège national, rappellent Breevast et Immobel dans leur commu­ niqué. Le site abritera aussi une caserne de pompiers et des espaces commer­ ciaux. Le Belair n’a dès lors pas tardé à trouver un acquéreur, un groupe alle­ mand, qui s’est toutefois désisté suite à des suspicions de fraude dans le deal avec la police fédérale. Il s’en est trouvé un autre récemment : Hannover Leasing, investisseur allemand interna­ tional, et un investisseur institutionnel asiatique. Le transfert effectif de la pro­ priété reste toutefois conditionné par la réception provisoire du bâtiment.

La première phase du projet Belair a trouvé acquéreur. Après une défection. DEPUIS 2003, LES SOCIÉTÉS Breevast et Immobel redéveloppent l’ensemble du complexe de la Cité administrative de l’État à Bruxelles, construite en­ tre 1958 et 1985, et située entre la rue Royale et le boulevard Pachéco; et ce, en deux grandes phases, sous le nom de “Belair” (même si, sans doute, celui de Cité administrative lui restera collé à la peau encore de nombreuses années). La première phase concerne le bâti­ ment à front de rue Royale, à l’ombre de la Tour des Finances. Sa rénovation sera finalisée en décembre 2013. Il to­ talisera alors 80 000 m², dont 65 000 m² de surface de bureaux et 14 000 m² d’archives en sous­sol, un espace multifonctionnel, ainsi que 681 emplacements de parking. Le tout réa­ lisé dans un esprit durable (spécifica­

Lorsque la seconde phase sera finali­ sée – ce qui est prévu par Breevast et Immobel pour 2016 –, le site offrira 150 000 m² comprenant entre autres 43 000 m² de logement, 5 000 m² d’es­ paces commerciaux, et 19 000 m² d’es­ pace public incluant une école et une crèche. C.M.

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Question time La loi sur la copropriété a changé il y a quelque temps. Je suis copropriétaire d’appartements dans un grand immeuble et j’aimerais connaître mes nouveaux droits. La copropriété a, en effet, connu une rénovation importante le 1er septembre 2010. En particulier en ce qui concerne l’organisa­ tion et la gestion des droits et obligations des copropriétaires. La nouvelle loi garantit plus de transparence et une meilleure ges­ tion. Outre les associations de copropriétaires, qui disposent de la personnalité juridique, il existe désormais, dans certains cas, une possibilité de créer des "sous­associations" de copropriétaires. Si l’indivision principale comprend 20 lots ou plus, l’acte de base peut prévoir la création d’associations partielles : par immeuble dans un groupe d’immeubles ou par élément de cet immeuble, si un immeuble comporte une séparation physique en éléments clairement distincts. Ces associations partielles ont pour but de régler plus rapidement des questions concernant une partie des copropriétaires (par exemple dans les immeubles disposant de plusieurs entrées dis­ tinctes). De plus, la loi précise le rôle des différents organes de la copropriété : assemblée générale, conseil de copropriété (ancien­ nement conseil de gérance) et syndic. Enfin, la loi détermine les règles qu’il faut respecter lors de la vente d’une partie privative (un appartement, un studio, un garage, une cave). Au moment de l’achat de son appartement, l’acquéreur devra être informé sur ses rapports futurs avec les autres copropriétaires. Il y existe égale­ ment une obligation d’information en cas de vente d’un lot. Avant la signature de la convention ou de l’offre/promesse d’achat, l’acheteur devra recevoir différentes informations et certains do­ cuments qui sont détaillés sur le site Internet www.notaire.be.

U Consultez votre notaire pour des con­ seils sur mesure ou rendez vous sur www.notaire.be.

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Jeune architecte motivé ch. projet Comment se faire une place quand on est fraîchement diplômé ? Avec force travail (et un peu de chance), depuis la démesure dubaïote jusqu’à la maison passive bruxelloise, Arnaud d’Harveng a aujourd’hui 5 ans d’expérience.

“DEPUIS TOUT PETIT, j’aime faire des maquettes, je suis dans le concret. À 18 ans, je n’ai pas douté, mon choix était fait.” C’est à l’Institut Supé­ rieur Saint­Luc à Bruxelles qu’Ar­ naud d’Harveng étudie l’architec­ ture. Cinq années intensives aérées par un an d’Erasmus à Grenoble. “Ça a été comme une respiration, comparé au rythme et aux exigences de la formation belge.” Fraîchement diplômé, le jeune homme est d’abord tenté par une expérience à l’étranger et répond à l’appel d’un architecte belge ins­ tallé à son compte en Malaisie. Di­ rection Kuala Lumpur où il rejoint une équipe multiculturelle et s’at­ telle, dix heures par jour, à la con­ ception de villas de luxe pour une île dubaïote en forme de revolver. Budget illimité. “Cette démesure

m’a un peu gêné. Et puis, je n’ai ja­ mais été sur chantier, je devais tout gérer par téléphone. Je n’ai pas trop aimé mais j’ai beaucoup appris.” Sept mois plus tard, le jeune ar­ chitecte est de retour en terre bruxelloise, prêt à commencer sa carrière. Il débute au bureau Archi­ tectes à Meiser, sous la coupe de Jean­Michel De Haan, et y travaille pendant près de deux ans avant de rejoindre le bureau Symetry à Saint­Gilles, où il vient en renfort de l’équipe, composée de trois ar­ chitectes associés et d’un dessina­ teur. Spécialisé dans la construc­ tion ou la transformation de loge­ ments, bureaux ou complexes hôteliers, le bureau gère des projets aux budgets variables, allant de 15 000 à 10 millions d’euros. “Aujourd’hui, il faut être motivé et se battre pour réussir, s’intéresser à tou­ tes les nouvelles techniques, normes, matériaux… J’ai eu de la chance

quand je vois mes promotionnaires. Je n’ai jamais dû chercher et je suis très content de ma place.” Responsa­ bilisé d’entrée, il mène de bout en bout la construction d’une maison unifamiliale à Uccle. Un habitat en bois aux standards passifs. “L’archi­ tecture va dans ce sens, on n’a pas vraiment le choix. L’isolation, c’est le grand débat, précise l’intéressé. Au bureau, on m’apprend à tout antici­ per pour éviter les problèmes mais les combats administratifs avec les com­ munes sont récurrents.” Collaborateur chez Symetry, Ar­ naud d’Harveng s’est également lancé à son compte. “Après 18 heu­ res et le samedi, je travaille pour moi.” C’est d’ailleurs un de ses pro­ jets personnels qui semble le plus émoustiller le jeune architecte : “C’est une façade végétale en cube à Saint­Gilles. Le client a un budget large et m’a dit de me lâcher. Cela me permet de développer mon côté artis­

tique, et puis, j’adore les matériaux naturels” avoue Arnaud d’Harveng, qui avait d’ailleurs consacré son mémoire à la productivité écologi­ que en milieu urbain. “Je serai vrai­ ment content si ça se fait.” Objet de 5 plaintes durant l’enquête publi­ que, le projet en est à sa deuxième demande de permis d’urbanisme. Le jeune professionnel estime travailler entre 45 et 60 heures par semaine. Un moindre mal alors qu’il se dit passionné par son tra­ vail. Il confie par ailleurs facturer 25 à 50 % moins cher que les bu­ reaux établis. Normal, selon lui, puisque ses frais sont limités et qu’il lui faut se montrer attractif pour se constituer une clientèle. Il n’exclut pas la perspective d’avoir un jour son propre bureau et d’y mener des projets de grande en­ vergure, mais… chaque chose en son temps. Stéphanie Lepage

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URBANISME

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SEMAINE DU 13 AU 19 JUIN 2013 LIBRE IMMO

ARTAU ARCHITECTURES

ARTAU ARCHITECTURES

Attention écoquartier : priorité au bien­être

Épinglé “Un projet qui nourrit l’optimisme !” Professeur à l’UCL,

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sociologue et architecte, Pierre Vanderstraeten fut le pilote de l’étude CPTD “Écoquartiers”. Passionné par ce nouveau type d’urbanisme, il a suivi de près le projet engissois et ne cache pas son enthousiasme. “C’est un projet particulièrement innovant, qui nourrit notre optimisme. La réflexion qui a été faite est de grande qualité, notamment quant au rapport entre les espaces intérieurs et extérieurs. On va créer ici, avec la présence de terrasses et de coursives, une relation permanente entre l’un et l’autre, qui va permettre de maximiser les opportunités d’échange. Le rapport public/privé est également sagement pensé; il y a, pour les habitants, la possibilité de s’individualiser comme de partager.” Aujourd’hui, l’influence des sciences humaines sur l’architecture n’est plus à démontrer. Elle a placé la quête du bien-être au centre des préoccupations et la qualité de vie “doit être réinventée”, explique Pierre Vanderstraeten. “Il y a un essoufflement de la maison 4-façades traditionnelle, les citoyens sont en attente d’autre chose.” Une autre façon de vivre que proposera, selon lui, l’écoquartier de la Fontaine Saint-Jean, en réunissant les critères essentiels de la durabilité : la mixité, la diversité sociale, l’écomobilité, la basse énergie, la biodiversité, le confort et la santé, le cycle de l’eau ou encore la participation citoyenne. Si la Belgique n’est pas à la traîne en matière d’écourbanisme, elle n’est pas non plus en avance, alors que les premiers quartiers de ce type sont apparus en Scandinavie, en Allemagne ou encore aux Pays-Bas dans les années 1990. Aujourd’hui, les projets bourgeonnent néanmoins sur le sol belge. “La plupart du temps sur terrain public, constate Pierre Vanderstraeten. La maîtrise du foncier est un autre élément fondamental.” (S.Le.)

L’écoquartier de la Fontaine Saint­ Jean, en construction à Engis, offrira à ses habitants un mode de vie durable, en relation intime avec la nature environnante. C’est le 1er écovillage de cette envergure en région liégeoise.

tout à fait dans l’esprit de Belfius Immo, précise Thierry Collard, administrateur délégué de la filière immobilière de la banque, car il propose une durabilité qui va bien au­delà de l’énergie.” Le bien-être avant tout

C’est, en effet, un cadre de vie “où il fait bon vivre” que veut créer ici le bureau Artau Archi­ tectures, auteur du projet. À noter d’abord, l’organisation variée de la volumétrie. Agencés autour d’une large place centrale où sera située la crèche, les sous­îlots sont composés d’habi­ tations toutes différentes. “Le système est modu­ laire, ce qui nous a permis de jouer avec les volu­ LE CHANTIER, dont la première phase a dé­ mes et de créer des logements différenciés par leur buté en mars 2013, n’en est qu’à ses prémisses. forme ou leur taille, explique Mais il laisse déjà présager Luc Dutilleux, administrateur ce que sera la Fontaine délégué d’Artau Architectu­ Saint­Jean d’ici 2014 : un res. Chaque habitation est for­ habitat groupé savam­ mée de panneaux préfabriqués ment agencé, dans un en béton de bois qui sont mon­ écrin de verdure de cinq tés à 8 km du chantier par l’en­ hectares. Au programme, LOGEMENTS treprise Prefer, ce qui permet 153 logements basse La Fontaine Saint-Jean en bref : l’assemblage d’un logement en énergie, ainsi qu’une crè­ Maître de l’ouvrage : Belfius un jour et demi.” che et de nombreux espa­ Immo. Année de réalisation : 2013 (1re des 4 phases de Mais ce qui fait le charme du ces verts et de rencontre. travaux). Type de marché : futur écovillage, c’est aussi Le tout rendu possible Partenariat public-privé. son parc paysager formé d’es­ grâce à un partenariat pu­ Programme : 153 logements et paces verts, bordé d’une mare blic­privé entre Belfius une crèche de 21 lits. Budget : didactique et d’un merlon de Immo et la commune 2 762 000€. Surface : terre qui permettra d’isoler d’Engis, propriétaire du 17 500m² construits (sur visuellement et phonique­ site. “C’est un peu para­ 53 200m², site et abords). ment le quartier de la N90. Le doxal que ce projet voit le site sera traversé par deux jour ici, alors que notre voies principales partagées – priorité aux usa­ commune est d’abord connue pour son industrie, gers faibles – et par plusieurs voies secondaires. s’étonne Serge Manzato, bourgmestre d’Engis. “Ce principe d’écomobilité va renforcer le senti­ Nous sommes d’autant plus ravis de la création de ment de sécurité et donner à l’environnement un ce nouveau quartier, qui sera sans conteste une côté familier. L’idée, c’est de permettre aux enfants valeur ajoutée pour la commune et pourrait ame­ de pouvoir circuler aisément dans le quartier et de ner un public plus large à s’intéresser à celle­ci.” consolider une centralité assez fragile dans les vil­ En proposant à la vente des habitations de 60 lages en confortant les avantages de proximité. On à 160m² pour 125 à 250 000€, la commune vise la sortie de la dépendance de la voiture.” veut favoriser l’accès à la propriété. Public ci­ Le 7 juin dernier a été posée, en présence des ble : les primo­accédants, soit les jeunes cou­ officiels, la première pierre de cet écovillage. ples, les familles monoparentales ou encore les Symbolique, puisque les travaux ont déjà dé­ personnes âgées. buté, mais qui marque néanmoins le début de L’investisseur privé s’est, quant à lui, lancé la commercialisation des logements. dans l’aventure en 2010, en répondant à l’ap­ Stéphanie Lepage pel d’offres lancé par la commune. “Ce projet est

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215 000 €

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300 000 €

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125 000 €

MARCHÉ

Maison | Hoeilaart

Maison | Woluwe-S -

Le 14 mai dernier, une maison à rénover sise Tenboslaan n°61 à Hoeilaart a trouvé acquéreur en vente publique au prix de 125 000€. Elle se compose d’un hall, d’un salon, d’une salle de bain avec W-C et douche, d’une cuisine, d’une terrasse et d’un jardin au rez-de-chaussée; ainsi que de trois chambres à l’étage. La maison est raccordée à l’eau et à l’électricité, et est chauffée via un chauffage central au gaz. Toutefois, elle doit être rénovée endéans les cinq ans, faute de quoi elle sera démolie et le terrain devra accueillir une nouvelle construction dans un même délai de cinq ans. Superficie : 1 are et 60 centiares. Revenu cadastral : 495€. U Vente réalisée par Me Jean­Philippe Claesen, notaire à Hoeilaart.

Le 29 avril dernier, une maison avec dépendances située chaussée de Ruisbroek n°11 à Woluwe-Saint-Pierre (Bruxelles) a changé de mains pour la somme de 300 000€, après avoir atteint 181 200€ lors d’une première séance avec faculté de surenchère. Elle se compose d’un hall d’entrée avec escalier, un W-C, un salonsalle à manger et une cuisine au rez-dechaussée; de trois chambres, un hall de nuit, une salle de bain, un W-C et un balcon couvert au 1er étage; de deux chambres, un hall de nuit et un grenier sous les toits. Superficie : 6 ares et 85 centiares. Revenu cadastral : 1 544€. U Vente réalisée par Mes Paul Bauwens et Dirk Van Dan Haute, notaires à Dilbeek et Lennik.

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Pierre

Appartement | Bruxelles Le 25 avril dernier, un appartement situé au 6e étage d’un immeuble à appartements dénommé “Résidence Le Corrège” et bordant le square Marguerite (n° 42) à Bruxelles, a été adjugé à 215 000 € après avoir atteint la somme de 183 00 € lors d’une première séance avec faculté de surenchère. L’appartement comprend deux chambres, une salle de bain, une terrasse, un parking et une cave. Superficie de l’immeuble : 10 ares et 95 centiares. Revenu cadastral : 1 529 € U Vente réalisée par Me Valérie Bruyaux, notaire associé à Bruxelles (1050).

La crise de 2008 n’est qu’un lointain souvenir. Les prix ont dépassé leurs courbes d’avant crise et les projets fusent de toutes parts. LES TOURS RÉSIDENTIELLES DE LUXE new­yor­ kaises connaissent un vrai boom, leurs prix s’envo­ lent chaque jour un peu plus. Pour les promoteurs immobiliers, la crise financière de 2008 est depuis longtemps oubliée. “Le marché de luxe a rebondi à New York et atteint aujourd’hui des prix supérieurs au dernier pic”, admet Jeff Dvorett, chargé d’un de ces projets de tours grand luxe, la “0ne 57”, en cours de construction au sud de Central Park. “La stabilité du marché à New York attire de nombreux acheteurs”, ajoute­t­il. Américains, bien sûr, mais aussi tout droit venus d’Amérique du Sud, du Moyen­Orient, de Chine ou de Russie. La construction de la tour de 90 étages, conçue par l’architecte français Christian de Portzamparc a démarré en décembre 2011. 70 % des apparte­ ments ont trouvé acquéreur, et quand tous seront vendus, le total des ventes sera proche de 2 mil­ liards de dollars. Deux penthouses au sommet de “One 57” auraient été vendus entre 90 et 100 mil­ lions de dollars. Un record pour Manhattan. Plus au

sud de l’île, à Tribeca, la “56 Leonard” et ses appar­ tements vitrés du sol au plafond, dont la construc­ tion sera terminée en 2015, affiche un bilan com­ parable. 75 % des 145 appartements ont été vendus en à peine trois mois, avec un objectif final de vente de plus d’1 milliard de dollars, indique Elizabeth Unger, directrice des ventes pour le groupe Corco­ ran, leader en matière d’immobilier de luxe. Selon elle, ce boom des tours résidentielles de luxe s’ex­ plique par le fait que “le marché à New York manque de ces produits nouveaux, uniques, et haut de gamme”. Et de saluer la gouvernance du maire, Michael Bloomberg, qui, depuis 12 ans, a permis “d’énormes progrès en matière d’infrastructures et de commerce, et a ainsi soutenu l’augmentation des valeurs immobi­ lières”. Selon le site CityRealty, le nombre d’immeubles dont les appartements dépassent 15 millions de dollars à Manhattan est passé de 33 en 2009 à 49 cette année. S’y ajoutera bientôt la “Walker Tower” sur la 18e rue à Chelsea. Construite par l’architecte Ralph Walker à la fin des années 1920, avec des élé­ ments art déco soigneusement conservés, elle était au départ une centrale téléphonique. Elle a été transformée ces derniers mois en 47 appartements de luxe, dont le plus cher, un penthouse en plein ciel, sera prochainement proposé à 55 millions de dollars. “Les acheteurs cherchent la qualité extrême : des appartements spacieux, raffinés, les services hôte­

AFP PHOTO/EMMANUEL DUNAND

New York, en plein boom des tours résidentielles de luxe

La vue depuis la terrasse privée d’un appartement de la luxueuse Walker Tower. liers de luxe du Park Hyatt (voisin), et des vues inéga­ lées de Central Park”, reprend Jeff Dvorett. Il faut dire qu’à ce niveau, “la plupart des acheteurs payent comptant”, confie Elliot Joseph, un des promoteurs de la Walker Tower. Du coup, les projets fusent, de plus en plus haut. Une nouvelle tour, conçue par l’architecte uru­ guayen Rafael Viñoly, “432 Park Avenue”, vise à de­ venir, à l’horizon 2015, l’immeuble résidentiel le plus haut du continent américain, avec 426 mètres de haut. Là aussi, les ventes ne connaissent pas la crise : lancées en mars, elles ont déjà dépassé 1 mil­ liard de dollars, pour des logements allant de 7 à 95 millions de dollars. (Belga)

Libre Immo - Supplément hebdomadaire à La Libre Belgique. Coordination rédactionnelle: Frédérique Masquelier. - 02/211.28.28 - frederique.masquelier@lalibre.be Illustrations: Etienne Scholasse. Réalisation: IPM Press Print. Administrateur délégué - éditeur responsable: François le Hodey. Directeur général: Denis Pierrard. Rédacteur en chef: Vincent Slits. Rédacteur en chef adjoint: Pierre-François Lovens. Conception graphique: Bruno Bausier et Jean-Pierre Lambert (responsable graphique). Publicité: Véronique Le Clercq - +322/211.27.64 - vero.leclercq@ipmimmo.be

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DOSSIER

SEMAINE DU 13 AU 19 JUIN 2013 LIBRE IMMO

Le réseau est l’avenir de l’agent, La Belgique n’est pas fan de réseaux d’agences immobilières. Pour de multiples raisons. Son avenir y est toutefois lié.

“IL Y A 20 ANS, ON PRÉDISAIT déjà la fin des agences immobilières indépendantes, assurant que l’avenir était aux réseaux d’agences, se souvient Michel Dussart, président de l’Institut des professionnels de l’immobilier (IPI). Or, aujourd’hui, c’est loin d’être le cas. Leur développement est marginal, et, se­ lon moi, la situation n’est pas près de changer.” À l’échelle européenne, la Belgique, il est vrai, ne fait pas partie des pays où le mouvement des réseaux d’agences immobilières est le mieux ancré. Les ob­ servateurs du marché estiment que ceux­ci re­ groupent moins de 10 % des 9 000 agences belges. Soit un taux de pénétration plutôt faible, surtout lorsqu’on le compare avec les bons résultats du Royaume­Uni (quelque… 80 % des agences !) ou, plus près de chez nous, de la France (plus de 20 %). Sur le terrain, outre les grands groupes anglo­ saxons que sont Century 21 (186 agences) et Era (plus d’une centaine), la Belgique accueille des ré­ seaux de plus petite envergure : les Belges Trevi Group (26 agences), Dewaele (16), MacNash (13) et Cap­Sud (11), l’Allemand Engel&Völkers (24), le Français Laforêt (15) et… “c’est quasiment tout !”, assène Michel Dussart. Un nombre à peine contre­ balancé par la poignée de “grosses” agences indé­ pendantes qui quadrillent le pays. “Les structures dont l’équipe compte plus de dix personnes et qui multiplient les bureaux en propre représentent un rien plus d’1 % de l’ensemble des agences immobiliè­ res belges, acquiesce le patron de l’IPI. La majeure partie d’entre elles est, au contraire, le fait de petits indépendants qui emploient une à trois personnes et sont à la tête d’un seul et unique bureau.” Des facteurs de développement en réseau Comment expliquer ce phénomène ? La Belgi­ que est­elle revêche aux grands groupes immobi­ liers ? “Chaque nation réagit à sa façon au maillage plus ou moins important de son territoire en réseaux d’agences”, avance François Gagnon, président de Era France et de Era Europe, qui pointe trois fac­

ERA

Dossier Frédérique Masquelier

MICHEL DUSSART Président de l’IPI

teurs de développement décisifs. Le premier est bien évidemment la taille du marché immobilier. “La Suisse, par exemple, se distingue par l’étroitesse de son marché, de telle sorte que les coûts de mise en place et de développement en réseau ne font pas un bon ratio avec les résultats escomptés.” Même cons­ tat pour l’Autriche, dont le potentiel n’est “pas énorme”. “Le marché autrichien n’est pas particuliè­ rement dynamique, ce qui rend plus délicat le succès d’une grande entreprise immobilière.” L’encadrement du métier d’agent immobilier in­ flue également sur la bonne santé des grands groupes. “Les franchiseurs apportent à leur réseau un soutien qui se marque, entre autres, sur le volet commercial et marketing, poursuit l’homme fort d’Era France et Europe. Mais outre la valeur ajoutée de la marque, ils supportent aussi leurs membres pour tout ce qui relève de la formation des agents, de la gestion des biens, des aspects juridiques, adminis­ tratifs, éthiques…” Un rôle qui, selon les pays, est as­ suré ou non par des instances de référence – telles que l’IPI, chez nous –, de même que défini et déli­ mité par un cadre législatif clair. “Aux Pays­Bas, par

FRANÇOIS GAGNON

Président de Era France et Era Europe

exemple, le pourcentage d’agences en réseau est plus faible du fait de l’excellent travail d’encadrement de l’association des professionnels de l’immobilier natio­ nal, souligne François Gagnon. Par ailleurs, la ré­ glementation en la matière est très pointilleuse, obli­ geant les futurs agents immobiliers à disposer d’un certain niveau de compétences pour pouvoir exercer.” Autant de critères qui rendent l’action et la plus­ value d’un réseau d’agences immobilières “moins nécessaires”. “Le contre­exemple est celui du Portu­ gal, où l’absence totale de réglementation explique que seuls les grands groupes sont à même de tenir le cap et de réussir là où les plus petites structures cou­ lent”, ajoute­t­il. Enfin, le dernier facteur sur lequel le patron d’Era France et Europe met le doigt est la conjonc­ ture économique ambiante. “Si le marché tourne bien, la proportion d’agences qui tirent leur épingle du jeu est plus grande, quels que soient leur statut et leur structure. Mais quand la situation devient ten­ due, voire carrément bloquée, seuls les plus résistants s’en sortent.” L’union fait la force, c’est bien connu, et le regroupement en réseau permet aux mem­

La France affectionne les réseaux À la différence de la Belgique, le terreau français s’est révélé plus propice au développement des réseaux d’agences immobilières. D’après Jean­ François Buet, président de la Fédération natio­ nale de l’immobilier (FNAIM), ceux­ci ont ap­ proché la France dès les années 1980. Outre la taille du pays, qui se prête plus aisément que le nôtre à un maillage en réseau, à l’époque, les agents immobiliers français étaient en attente d’une nouvelle façon de travailler. “Avant même la venue de Century 21, le premier réseau à avoir conquis la France, l’Organisation régionale des professionnels de l’immobilier (ORPI) avait mis en place, au sein d’une structure en coopérative, une plate­forme d’échange de biens sous mandat de vente à destination de ses membres”, affirme­t­il.

Les agents immobiliers français se montraient également demandeurs d’une formation et d’un encadrement marketing et commercial, mais aussi d’une méthode de travail, qui leur faisaient défaut. L’accès à la profession était, en effet, alors uniquement conditionné à la déli­ vrance d’une carte professionnelle par la pré­ fecture. “Les clients eux aussi étaient désireux de change­ ment, ajoute Jean­François Buet. À la différence des Belges, plus confiants, les Français sont très cri­ tiques et suspicieux. Ils attendent de leur agent im­ mobilier que celui­ci leur explique, avec force sta­ tistiques et études, l’état du marché sur lequel se place leur bien.” Une connaissance que peut plus aisément offrir un grand groupe immobilier, de

par le rayonnement de son réseau et l’impor­ tance de ses moyens financiers comme de ses effectifs. Dans le sillon de Century 21, d’autres réseaux s’installent un peu partout en France, plus ou moins confortablement. “Aujourd’hui, on compte 27 000 agences immobilières – contre 30 000 avant la crise – dont 20 à 25 % en réseau.” Et de ci­ ter l’ORPI (plus de 1 200 agences), Century 21 (900), Laforêt (plus de 900), Era (400), Guy Ho­ quet (près de 600) et une multitude d’autres, plus modestes, pour atteindre 5 à 6 000 unités. “Le marché français est arrivé à maturité. Les ré­ seaux sont bien implantés et leur attention se porte désormais sur la stabilisation de leurs activités.” F. Ma.

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DOSSIER

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le local est la clé du réseau performances.” À l’inverse, les francophones font preuve d’un esprit “plus indépendant”. “Dans beau­ coup de cas, le fait de se rallier à un réseau est perçu comme une faiblesse.” De son côté, Michel Dussart, coiffé de sa casquette de patron de l’agence Immo Dussart, confie avoir été approché par les grands groupes immobiliers à leur arrivée sur le sol belge… et avoir toujours refusé leurs avances. “Le réseau constitue un avantage pour celui qui démarre son activité, puisqu’il bénéficiera de la notoriété et de l’encadrement offerts par la marque établie, obser­ ve­t­il. Mais cela a un coût, de l’ordre de 20 000€ de droit d’entrée, de même que 6 à 9 % de royalties sur le chiffre d’affaires. Ce n’est pas rien, surtout pour une petite structure, soit l’agence type en Belgique.”

FNAIM

LA FORÊT

L’avenir est aux réseaux d’agences immobilières

JEAN-FRANÇOIS BUET Président de la FNAIM

bres de courber le dos ensemble face aux assauts économiques et financiers de la crise. Pour preuve, la situation italienne, où les faillites se multiplient. “Le marché immobilier italien est largement aux mains de très petites agences, de deux à trois person­ nes maximum, assure François Gagnon. Sur les 2 000 unités que comptait le pays avant 2008, seules subsistent aujourd’hui 1 200 à 1 300 d’entre elles, les autres ayant été contraintes de se regrouper ou de mettre la clé sous la porte.” Toutefois, certains pays ne se plient pas aux hy­ pothèses de réponses dégagées par le patron d’Era France et Europe. La Scandinavie, par exemple, connaît un développement tout autre. “En Suède, pour ne citer qu’elle, on compte très peu de franchises parce que les banques ont racheté les grands réseaux d’agences immobilières. De ce fait, la concurrence est rude et il est difficile pour les nouveaux venus de se faire une place sur le marché.” Autre scénario, celui de l’Espagne, où la crise a fait tellement de ravages que “le marché immobilier s’en trouve détruit”. “La majorité des agences toujours en activité sont de peti­ tes tailles, les grands groupes immobiliers ne se ris­

PATRICK BALCAEN

Administrateur délégué de La Forêt Belgique

quant pas à y investir le moindre cent.” Quid de la Belgique ? Elle cumule un marché im­ mobilier de taille modeste et un bon encadrement du métier d’agent immobilier avec une relative­ ment bonne santé immobilière, forte du soutien indéfectible des candidats­acquéreurs belges, qui, crise ou pas crise, placent leur confiance dans la brique. L’esprit d’indépendance du Belge francophone Les réseaux d’agences immobilières ont fait leur apparition sur le sol belge voici une petite ving­ taine d’années. Dans le cas de Era, les partenaires qui ont démarré l’implantation belge étaient néerlandophones (Flamands et Hollandais). “Le réseau s’est très bien développé en Flandre, région où sont situées 60 à 70 % de nos agences, tandis que, ces dernières années, l’accent est mis sur Bruxelles et la Wallonie”, note François Gagnon. Qui porte un re­ gard extérieur sur la situation belge et conclut que “les Flamands sont plus portés sur la coopération, convaincus de l’intérêt qu’ils ont à rejoindre un ré­ seau pour regrouper leurs forces et améliorer leurs

Pourtant, selon la plupart des observateurs du marché, dans un futur plus ou moins proche, ce sont les réseaux d’agences immobilières qui se­ ront la norme. Quoique. “Je ne fais pas partie de ceux qui pensent que les petits indépendants vont dis­ paraître, objecte François Gagnon. Parce que je suis convaincu qu’il y aura toujours des individus qui auront les moyens de se mettre à leur propre compte, parce qu’il y aura toujours des individus qui auront cet esprit d’individualisme et d’indépendance. Mais, et c’est indéniable, la mondialisation et le développe­ ment de nouvelles techniques de vente, l’avènement de nouveaux outils de communication et la multipli­ cation de l’information via Internet ont profondé­ ment changé le métier d’agent immobilier.” Sans compter que les velléités immobilières des candi­ dats­acquéreurs se multiplient, au gré de leur mo­ bilité exacerbée. Le nombre de transactions réali­ sées au cours d’une vie a ainsi considérablement augmenté en quelques décennies. Autant d’argu­ ments qui apportent de l’eau au moulin des ré­ seaux d’agences. “Il faut des gens de poigne, des gens qui ont une vision de l’avenir pour exercer ce métier à l’heure actuelle, intervient Patrick Balcaen, admi­ nistrateur délégué du réseau Laforêt, implanté en Belgique depuis 2010 (lire par ailleurs). Ce n’est pas donné à tout le monde. Surtout quand on est le patron d’une petite PME et que l’on ne peut compter que sur soi­même et un ou deux employés pour faire tourner son affaire. On n’a pas le temps de réfléchir et de voir plus loin.” Or, c’est l’ancrage local – la con­ naissance du marché, des projets en cours et à ve­ nir, etc. –, mais aussi l’ouverture sur le monde qui font la réussite d’une agence.

Laforêt, une approche “latine” D’après Michel Dussart, président de l’IPI, la conjoncture économique est telle que les agen­ ces immobilières en réseau, comme leurs ho­ mologues indépendantes, s’efforcent surtout de stabiliser leurs affaires, maintenant le cap à travers la tempête de la crise. Il en est un, tou­ tefois, à qui le climat ambiant semble profiter, poursuivant, depuis trois ans, un développe­ ment exponentiel : le Français Laforêt, dont l’implantation belge est conduite par Patrick Balcaen. “Nous avons signé le contrat de fran­ chise pour l’ensemble de la Belgique en octo­ bre 2009 et commencé à commercialiser dès mars 2010, explique­t­il. En partant de deux agences en propre à nos débuts, nous sommes aujourd’hui à la tête de 15 bureaux.” Et de viser

20 à 25 agences d’ici à la fin 2013 – “nous en avons d’ores et déjà sept dans le pipeline, poten­ tiellement signées” – et 120 à 130 à l’horizon 2020. “Nous avons facilement maillé le nord de Bruxelles et sommes en passe de rallier le sud et sa périphérie. Nous sommes également présents ça et là en Wallonie, tandis que nous gagnons la Flan­ dre via Bruges et la Côte, avant de nous attaquer à l’intérieur des terres.” Le secret de son succès ? Une approche qu’il qualifie de “latine”, par opposition au caractère anglo­saxon de ses concurrents, et qui tient en trois points : le secteur fermé, le consensua­ lisme et le long terme. “De un, nous travaillons sur des secteurs qui génèrent quelque 800 tran­ sactions par an.” Et de glisser que Engel&Völk­

ers sectorise un peu plus large, Trevi Group un peu plus encore, et Century 21 et Era, “pas du tout”. “De deux, nous donnons la parole aux agents locaux dans le cadre de groupes de travail, où l’échange d’information et d’expérience gla­ nées sur le terrain profite à tous.” Ici encore, d’après Patrick Balcaen, la démarche anglo­ saxonne fait défaut, “plus autoritariste”. Enfin, le patron de Laforêt Belgique explique tra­ vailler sur le long terme, attachant une haute importance à l’écoute et au contact avec les clients. “En ciblant leurs besoins et leurs attentes, on qualifie précisément le type de produits suscep­ tible d’y répondre et, là où d’autres font une vente pour 30 à 40 visites, nous nous limitons à 8 à 12.” F. Ma.

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