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Question time

Annonces

Quand les entreprises s’occupent du logement de leurs salariés. page 5

Contrat de bail: zoom sur les différentes obligations à respecter. page 4

Dans ce supplément, 9 pages pour trouver le bien de votre choix.

D.R.

Conjoncture

PP7 > 15 Supplément à La Libre Belgique - N°151 - Semaine du 31 mai au 6 juin 2012

EURIMOBEL

LA VIE

DE CHÂTEAU

PP. 3-4

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Le dossier

SEMAINE DU 31 MAI AU 6 JUIN 2012 LIBRE IMMO

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l Marché castral

Grands châteaux cherchent second souffle

PH. FY.

Le château de Baudries à Dickelvenne est sur le marché depuis quelques semaines. C’est une petite merveille, qui profite d’un grand parc et de larges prairies mais aussi de rosiers magnifiques.

h Le négoce immobilier dans la niche des châteaux ne vit pas des heures faciles. Les gens comptent. DE TOUT TEMPS IL Y EUT DU COMMERCE autour des châteaux et dans les temps très anciens, autour des terres qui les ceinturaient. A la fin de l’ère médié­ vale ou à la Renaissance, il valait mieux posséder un château à Florenville qu’à côté de la Meuse à Visé pour dire quelque chose, car les forêts représentaient un patrimoine rentable, facilement exploitable, pour la construction mais surtout pour le charbon de bois, et plus on possédait de territoires de ce genre et plus grand était le prestige. Les châteaux d’aujourd’hui dans notre petite Belgique ne sont plus orné de parcs et de territoires aussi vastes qu’en ces temps reculés. Quand on tourne autour des 200 à 300 hectares cela devient pour nous impressionnant. C’est évidemment peu de choses par rapport à ce que les Anglais, les Français et les Allemands surtout peuvent proposer et où on parle souvent en milliers d’hectares, voire en di­ zaines de milliers d’hectares. Notre petite Belgique donc est l’une des nations les plus peuplée de châ­ teaux. On en compterait 3000 et cette densité impli­

que forcément un partage des terres plus grand. Les passations d’actes pour des châteaux devant no­ taires sont bon an mal an d’une trentaine de lots dans notre royaume. Le métier est cyclique comme dans tant d’autres secteurs de l’immobilier. Et à dire vrai nous sommes dans une mauvaise passe à en croire l’Anversois Pablo Janssens, patron d’Eurimobel, sans doute l’agence la plus spécialisée dans le domaine des châteaux avec la firme “Renaissance”, l’une en Flan­ dre principalement mais pas seulement, et l’autre pour la Wallonie. A côté de ces firmes se trouvent des compagnies rivales comme “Engel&Vöckler”, “Louise”, “Le Lion” et dans une moindre mesure “Pa­ trick Froment”. Tous fonctionnent au prestige et il est clair que vendre du château ça fait joli sur une carte de visite et tend à prouver que les agents à qui on les donne à vendre savent manipuler des sommes impor­ tantes et ont de l’éducation. Mais ce n’est pas parce que les agents se voient confier des châteaux qu’ils roulent en Rolls, car comme pour les notaires, c’est sur les lots de plus faibles valeur qu’ils gagnent propor­ tionnellement plus. Pablo Janssens connaît les réalités du terrain mieux que personne et il ne se cache pas derrière les méandres d’un négoce parfois charpenté sur les caprices des uns et des autres. “Nous sommes dans une période où il y a pas mal d’offres et assez peu de demandes. Et cela dure depuis un an ou deux. La crise de

2008 se fait ressentir sur un commerce aussi pointu. Les gens comptent, ils sont prudents. A dire vrai je n’ai jamais eu autant de biens de ce genre en portefeuille et même je n’en ai jamais eu d’aussi beaux, comme le château Succa à côté de Gand (superbe morceau d’architecture entouré de 28 hectares) ou celui de Dickelvenne (NdlR : mission par­ tagée avec d’autres agence), dont l’allée d’accès bordée d’arbres majestueux est vraiment élégante et qui bénéfi­ cie de 22 hectares de terrains divers. Il est difficile de trou­ ver des amateurs en Belgique même car nos compatriotes ont comme une gène de réussir, alors que nos voisins des Pays­Bas ou en Allemagne, n’hésitent pas à exposer leur statut à travers de belles maisons. Ceci dit, ce sont quand même les Belges qui en grande majorité achètent les châ­ teaux dans leur propre pays. On doit être dans une pro­ portion de 60/40. Et ce sont donc eux qui ont le plus sou­ vent assumé l’enchérissement des prix entre 1995 et 2008. Car ici comme pour de plus petits lots, les prix ont fortement augmenté. Maintenant, on corrige”.

Suite du dossier en page 4

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Le dossier

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PHILIPPE FARCY

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L’amour du patrimoine, le lien familial, le besoin d’espace, l’élévation sociale sont les quatre moteurs d’un choix pour ceux qui veulent acheter un château ou le garder lors d’un héritage. Puis ce peut­être quelque chose d’irrésistible à acquérir. Le plus ma­ gnifique exemple belge de restauration et de remise en valeur est sûrement le château d’Olsene que son nouveau propriétaire a fait redécorer voici deux trois ans avec l’aide de Michel Ceuterick. Olsene est le té­ moin même de ces lieux et de ces gens où l’on ne compte pas car on aime sa “maison” plus que tout. Pablo Janssens nous disait combien il faut être presque fou pour acquérir un grand domaine de nos jours si c’est pour ne s’en servir qu’à des fins privées. Vivent les fous alors ! Le geste sera toujours beau bien sûr, mais ce sont des gouffres financiers. En cette se­ conde partie consacrée aux valeurs des châteaux et à leur attractivité financière, il s’agit de mettre le doigt sur les tendances tout en signalant le cadre dans le­ quel les opérateurs agissent. Nul doute d’abord qu’en faisant le compte, plus un domaine est grand et moins cher il se paye au mètre carré. C’est partout la même chose, mais la différence est grande entre la Flandre et la Wallonie. En Flandre tout est plus cher et pour plusieurs raisons. La pre­ mière tient à la surpopulation relative de cette partie de notre royaume. La deuxième raison tient au pou­ voir d’achat des habitants. La troisième tient à ce que les terres sont relativement petites autour des châ­ teaux. Tout cela pousse plutôt les prix vers le haut. “Mais à dire vrai” comme nous le disait Pablo Jans­

sens, “les prix qui avaient doublé au moins en dix ans, sont stabilisés depuis 2008 et même ils vont vers la baisse pour des questions d’offres et de demandes. Au­ delà des 1 000 m² habitables et de 40 ha, il n’y a plus grand monde pour affronter pareils bâtisses et domai­ nes. Et en plus il y a un phénomène que les habitants de Flandre ressentent et qui tient dans la législation. Nos autorités sont beaucoup plus sévères qu’en Wallonie. Il faut aussi signaler un phénomène très symptomatique du désintérêt des Flamands pour les vieilles pierres. Il me semble que les Wallons sont beaucoup plus sensibles que les habitants du Nord pour leur patrimoine. Cela offre des perspectives à certains édiles et même au gouverne­ ment régional. On ne sait pas assez que les membres de la Commission des Monuments et Sites ont tous déposé leur démission au ministre Bourgeois et que ce sont des fonctionnaires sans compétences historiques et archi­ tecturales qui vont désormais décider de l’avenir des biens. C’est donc la porte ouverte aux abus et aux dé­ mantèlements de territoires car on sait que la Flandre manque d’espace et qu’il faudra bien pour affronter la croissance économique qui reviendra un jour, trouver des zones nouvelles de développement. Les châteaux sont des poumons de verdure, des zones paysagères qui don­ nent la vraie qualité de vie à toute la population des vil­ lages. Dès lors, quand on fait sauter le verrou de la pro­ tection on risque grandement de voir de nombreux do­ maines transformés en zoning”. Le risque n’est pas connu qu’en Flandres. Il y a danger en effet pour un petit château liégeois situé en bordure du plus grand zoning de Wallonie, aux Hauts­Sarts (Milmort). Les projets de développement accordés à la fin 2011 par le ministre Marcourt placeront sous peu cette belle demeure sur la sellette. Pour ce qui est du type de biens recherchés, nul doute que la prime va vers des bâtiments de petites tailles inscrits dans des parcs limités à deux ou dix hectares. Le petit château du XVIIIe siècle est donc en vogue car les styles Louis XV ou Louis XVI ont tou­ jours la plus belle image de marque, à l’instar du châ­ teau de Vyle, récemment vendu par “Renaissance”. A Everghem on en trouve un chez Eurimobel qui date en partie du XIIIe siècle et qui ne possède que deux hectares. Du coup, il est présenté à 750 000 €. Et c’est autour de cette même somme que va se vendre un petit château classé à Saint­Nicolas (Liège) qui ne

PHILIPPE FARCY

Le très élégant château de Gors-Opleeuw avait été vendu en 2001 par Eurimobel en pleine période de croissance des prix et des affaires.

Le château de Baudries près de Gavere est une perle historique pour laquelle on ne se bat pas assez. garde plus que 50 ares d’écrin, comme nous le signa­ lait, il n’y a guère, le notaire Didier Timmermans. Chez Engel&Vöckler on trouve à Hansbeke une char­ mante demeure de 500 m² sur cinq hectares qui va dans le même sens d’agrément et de facilité de ges­ tion. Mais on est en Flandres et le tarif est bien plus élevé. Cette tendance à la petite taille du bâti est confir­ mée par Aymeric Stevenart de chez “Renaissance” qui travaille la Wallonie le plus souvent. Pour lui : “les gens qui cherchent ce type de maisons, veulent des lieux faciles à gérer. On ne va donc pas vers le gigantisme. Il faut que ce soit joli, élégant, raffiné. Huit chambres et quatre salle de bains sont bien suffisants. Et pour ce qui concerne les terrains les choix sont plus diversifiés il me semble qu’en Flandres. Chez nous on cherche vingt hec­ tares quand on désire développer une activité équine ou que l’on désire transformer une partie des bâtiments en gîtes ou chambres d’hôtes. Par ailleurs il faut compter avec les chasseurs et là on parle vite de 100 ha, soit même du double”. D’après M. Stevenart, les demandes sont essentiellement d’origine belges quand il s’agit du cœur du pays et c’est plus diversifié quand on frôle les frontières. Le phénomène n’est évidemment pas neuf. De concert Pablo Janssens et Aymeric Ste­ venart nous disait qu’ils sentaient que les téléphones chauffaient depuis la France et le début de ce mois de mai. Philippe Farcy

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Vie de château

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Vie de château 626

Marquain, trop discret Marquain possède cette fort élégante maison de la fin du XVIIIe siècle que de jeunes antiquaires ont sauvé de la déconfiture.

h Le château du Ray à Marquain est une petite chose pleine de charme. De jeunes antiquaires lui donnent vie dans une campagne affectée par l’autoroute.

PH.FY.

PH.FY.

L’AXE TOURNAI­LILLE ET L’ÉCHANGEUR menant à la A17 sont à moins de 300 mètres des murs nord de la petite demeure qui nous attend ce jour. Eric Denays et son épouse y vivent en famille tout en se partageant avec leur magasin d’antiquités et de brocante situé au 120 Boulevard du Roi Albert à Tournai. On va les re­ trouver ce week­end, dès aujourd’hui même, à “La Feuillerie”, chez les van Rijckevorsel, pour un festival de jardin et de plantes, car ils vendent aussi des meu­ bles anciens de jardins. Les Denays ont acheté la maison en 2005 avec dans l’alignement de la maison une aile très grande de style néo­classique sans doute datable des années 1840; cette aile aligne dix travées sur deux niveaux. Le précé­ dant propriétaire avait fait abattre une aile presque identique sur le flanc gauche en regardant la façade d’accès. Il s’agissait d’une usine. Marquain comptait ja­ dis plusieurs fabriques, dont une brasserie et des tan­ neries. Les rares informations sur cette propriété se trouvent dans le volume du patrimoine monumental. On y ap­ prend que la gentilhommière était précédée d’une haute cour bordée par des pavillons d’angle et d’une grille accrochée à quatre pylônes. Il ne reste rien de tout cet espace qui donnait de l’élégance au bâti. Le parc fut en effet partiellement loti et la propriété ne donne plus que sur des prairies vers le nord­ouest. On sait que le village dépendait directement du chapi­ tre de la cathédrale de Tournai depuis le XIVe siècle. Il y avait une seigneurie à Marquain, mais pas nécessaire­ ment sur cette demeure. Philippe IV d’Espagne attribua Marquain à Charles de Martigny en 1627, en engagère. Martigny était seigneur de Marlières et chanoine de

Tournai. Au milieu du XVIIe siècle, la seigneurie appar­ tenait à Henri de Carpentier mais cela ne dura guère car en 1690 un bourgeois de Tournai, nommé Dumoulin était seigneur du village. Lors de la Révolution, Jean­ Baptiste Van Zeller était sire de Marquain. Jean Derou­ baix dans son “Dictionnaire du Hainaut” sorti en 1989, signale que les armées françaises rencontrèrent ici celle de l’Autriche le 28 avril 1792. Les Français perdirent six canons et une partie de leurs bagages. Ils se croyaient une armée de libération et durent s’en retourner vers Lille. Là ils tuèrent le général Théobald de Dillon né en 1745, et son aide­de­camps. Dillon avait juste refusé l’engagement contre les Autri­ chiens en attendant de meilleures circonstances. Il y eut une méprise mais le général n’échappa pas à la vin­ dicte de ses soldats qui le tuèrent de même que son fils nouveau­né le 28 avril justement. Dillon eut ensuite les honneurs du Panthéon et sa veuve et ses enfants furent “pensionnés” par l’Etat français. Ceci dit, qui était donc le sieur du Ray dont on garde le nom pour signaler

cette propriété ? Mystère. La gentilhommière est de plan massé en double corps. Sur la façade avant, la maison n’affiche que trois larges travées inégales en hauteur. Le centre est singularisé avec bonheur par un perron à degrés affrontés et par une couverture de la travée en pierre, à refends. L’accès à la maison s’effectue par une double porte inscrite dans une gorge profonde elle aussi à refends et sous un arc en plein cintre. La partie haute accueille un fronton triangulaire armorié. Sur le flanc nord­ouest, elle s’étire sur cinq travées inégales. La travée centrale est en léger ressaut et de faux pilastres calent les flancs de la maison qui repose sur un très haut soubassement ajouré en pierre bleue. Des bandeaux limitent les niveaux. La toi­ ture mansardée et à croupes est couverte d’ardoises. La toiture est animée de deux lucarnes vers la rue et de quatre autres lucarnes vers les prairies. Une haute che­ minée se trouve sur le flanc sud qui n’est percé que d’une baie. On ne visite pas mais tout se voit de la rue. Philippe Farcy

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En pratique

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l Tendances

Question time

REPORTERS / SCANPIX BILDHUSET

Quand les entreprises s’occupent du logement de leurs salariés

h En France, certains employeurs donnent un coup à leurs salariés pour se loger. Exemples. APPARTEMENTS À 100 M DU TRAVAIL, avance de caution, par­ ticipation au loyer: conscientes que les coûts du logement et du transport freinent l’accès à l’em­ ploi et la mobilité, des entreprises réagissent en donnant un coup de pouce aux salariés pour se loger. “On a constaté que les jeunes, des fa­ milles monoparentales et d’autres salariés étaient obligés de se loger de plus en plus loin, ce qui signifie des dépenses de carburant encore plus importantes”, justifie Loïc Rigault, directeur de la coopérative de commerçants E.Leclerc de Saint­ Nazaire. Ce patron a inauguré en juillet 2011 un immeuble de 22 appartements pour ses salariés, stagiaires ou saisonniers, à 100 m de l’enseigne, moyennant un loyer imbattable: 7 euros le m2. Selon une étude du Crédoc pour le Medef (NdlR: le patronat fran­ çais) publiée en avril, 40% des en­ treprises françaises se disent af­ fectées par le problème de loge­ ment de leurs salariés, qui nuit à leur productivité (18%), en raison de temps de transports longs et stressants, ou complique le recru­ tement (23%). Près de 500 000 personnes en recherche d’emploi auraient même renoncé à un poste par peur de voir leur budget

logement augmenter, au cours des cinq dernières années, selon une autre étude du Crédoc de juillet 2011. Alors, pour attirer stagiaires et sa­ lariés en CDD, Axon’Cable, PME de 650 salariés à Montmirail (Marne), a aménagé une quaran­ taine de chambres, à 150 euros mensuels. Chez Phone régie, l’avance du dépôt de garantie sous la forme de prêt à taux zéro permet de “fidéliser des salariés” dans un secteur, celui de l’accueil, qui connaît un fort turn­over, ex­ plique le DRH de cette entreprise de 3000 salariés. Les grands grou­ pes, qui ont en général moins de difficultés pour recruter, se sont eux aussi emparés de la question. Ainsi, le pétrolier Total contribue au loyer de ses nouvelles recrues, dans la limite de 5 000 euros sur trois ans pour une famille en Ile­ de­France. Pour Michel Clair, chef d’entre­ prise auteur d’un rapport sur la pénurie de logements abordables pour la Chambre de commerce et d’industrie de Paris, la cherté de l’immobilier menace “l’attracti­ vité” de régions telles que l’Ile­de­ France et Paca. Les difficultés sont accentuées depuis plusieurs an­ nées par l’insuffisante offre de lo­ gements proposés par Action lo­ gement, ex­1% logement. Exem­ ple au groupe La Poste, 250 000 salariés: “Action logement nous fournit 1500 logements pour 5000 demandes de logement social en at­

tente!”, résume Patrick Jacquet, délégué au logement du Groupe, qui loge chaque année 1500 sala­ riés dans ses propres résidences. En plus des 30 millions d’euros versés à Action logement, le groupe dispose de 20 millions d’euros pour financer ses propres actions. Action logement, né en 1953 sous le nom du 1% loge­ ment, repose sur une participa­ tion obligatoire des entreprises de plus de 20 salariés. Il propose aides à l’accession à la propriété, offres locatives et avances de dé­ pôt de garantie. Or, depuis quel­ ques années, ses ressources s’as­ sèchent, sous l’effet d’une baisse des collectes et de ponctions ac­ crues de l’Etat, et le nombre d’aides octroyées a été divisé par deux entre 2006 et 2011. Un ac­ cord a été signé en avril par les partenaires sociaux pour lui re­ donner des moyens d’action, no­ tamment en sécurisant ses res­ sources. Depuis cinq ans, “beaucoup d’en­ treprises s’interrogent sur le loge­ ment de leurs salariés même si le passage à l’acte reste limité”, ob­ serve M. Clair. Dans l’intérim, où les recrues doivent être très mobi­ les, on s’est saisi de la question il y a plus de vingt ans. Des outils “fa­ cilitateurs” existent, comme un réseau d’hébergement à prix né­ gocié (hôtel, résidence hôtelière, foyers), une assurance contre les loyers impayés et même un ser­ vice de coaching pour trouver un appartement. (AFP)

Un bien en infraction urbanistique Tout ce qu’il faut savoir sur le contrat de bail. On le sait, la conclusion d’un contrat de bail entraîne le respect de diverses obligations par les parties. On connaît celles relatives au paie­ ment du loyer, à la réalisation d’un état des lieux d’entrée. Parmi celles­ci figurent égale­ ment le respect de l’affectation urbanistique du bien. Explication : le bien loué ne peut uniquement l’être pour une destination particulière, telle que commerciale ou à des fins d’habitation par exemple. S’il s’avère qu’au cours de sa location, le pre­ neur découvre une irrégularité sur ce point, il ne sera pas voué à accepter tout simplement cette situation. Il a à sa disposition plusieurs possibilités d’action. S’il estime qu’il a été induit en erreur par son bailleur, le locataire aura, notamment, la pos­ sibilité de réclamer l’annulation du contrat de bail. Il obtiendra facilement gain de cause s’il parvient à démontrer que sans la manœuvre de son bailleur, il n’aurait pas signé le contrat. En cas d’annulation du contrat de bail, le prin­ cipe veut que les parties soient chacune repla­ cées dans leur situation telle qu’elle était avant la formation du contrat. Cela signifie que les obligations exécutées n’auraient pas dû l’être et qu’elles doivent donc être restituées. Prati­ quement, cela implique (très schématique­ ment) que le bailleur récupère son bien et que le locataire se voit rembourser des loyers qu’il n’aurait pas dû payer. Le juge devra décider de l’ampleur des restitu­ tions réciproques (restitution totale ou par­ tielle des prestations). Il détient pour cela un pouvoir d’appréciation pour choisir la sanc­ tion la plus adéquate. e

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Immo Brèves

Le plus haut gratte-ciel d’Afrique Le plus haut gratte­ciel d’Afrique, une tour de 110 étages culminant à 447 m, doit être cons­ truit d’ici 2018 dans la banlieue de Pretoria, a annoncé le maire de la capitale sud­africaine. Cœur d’un nouveau complexe baptisé Centu­ rion Symbio­City, le projet de tour au design futuriste s’accompagne de deux autres aux di­ mensions plus modestes, hautes de 336 m (80 étages) et 210 m (60 étages). Attenant au futur centre de congrès de la capi­ tale, le complexe comprend des bureaux, des logements, des commerces et un hôtel. Il sera situé à Centurion, dans la banlieue sud de la ville, à proximité immédiate d’une gare du Gautrain, le train rapide qui relie depuis l’an dernier le centre de Pretoria à Johannesburg. Le montant des investissements prévus n’a pas été dévoilé. e

Libre Immo. Supplément hebdomadaire à La Libre Belgique. Coordination rédactionnelle: Vincent Slits. (02 211 29 13 - vincent.slits@lalibre.be) Illustrations: Etienne Scholasse. Réalisation: Sodimco. Administrateur délégué - éditeur responsable: François le Hodey. Directeur général: Denis Pierrard. Rédacteur en chef: Vincent Slits. Rédacteur en chef adjoint: Pierre-François Lovens. Conception graphique: Jean-Pierre Lambert (responsable graphique), Bruno Bausier. Publicité: Véronique Le Clercq (00322 21127 64 - veronique.leclercq@saipm.com)

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MAISONS À VENDRE de 375.000 à 500.000 €

21-98521504-04 21-98519905-05 21-98521508-08 21-98517901-01

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21-98521502-02

21-98516502-02

21-98516508-08

MAISONS À VENDRE plus de 500.000 €

21-98521506-06

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MAISONS À VENDRE prix non précisé

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APPARTEMENTS À VENDRE

de 125.000 à 250.000 €

21-98521503-03 21-98519907-07

APPARTEMENTS À VENDRE

de 250.000 à 375.000 €

21-98516507-07

21-98519906-06

21-98516501-01

21-98519908-08

21-98516506-06

21-98519901-01

21-98518208-08 21-98521505-05

APPARTEMENTS À VENDRE

21-98521501-01

de 375.000 à 500.000 € 21-98523302-02 21-98517907-07 21-98516515-15

21-98516514-14

21-98523310-10

21-98516511-11

21-98519904-04

21-98518205-05

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APPARTEMENTS À VENDRE

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LOFTS

vente & location

plus de 500.000 €

MAISONS à louer

21-98516516-16

21-98516509-09

21-98523001-01 21-98523308-08

21-98516505-05

21-98518210-10

21-98517902-02

21-98516517-17

21-98430202-02

APPARTEMENTS

21-98523303-03 21-98495301-01

21-98519903-03

à louer

21-98518211-11

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LITTORAL à louer

21-98516513-13

21-98430201-01

21-98519902-02 21-98523305-05 21-98518209-09

TERRAINS

21-98370401-01

à vendre

LITTORAL à vendre

21-98516512-12

21-98517908-08 21-98518207-07

21-98523306-06

VIAGER

21-98518204-04

IMMEUBLES DE RAPPORT

APPARTEMENTS À VENDRE prix non précisé

21-98250701-01

21-86748901-01

21-98518203-03

FRANCE 21-98523309-09

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21-98520401-01

21-83200403-03 21-98523301-01 21-98516503-03

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SALLE DE VENTE PAR NOTAIRES

34, rue de la Montagne ­ 1000 Bruxelles

21-98523925-25

21-98500601-01

21-98450803-03

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VENTES PAR NOTAIRES Brabant

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FACULTÉ DE SURENCHÈRE

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RÉSULTATS DES VENTES PUBLIQUES Bruxelles

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Annonces immobilières

SEMAINE DU 29 JANVIER AU 4 FÉVRIER 2009 LIBRE IMMO

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RÉSULTATS DES VENTES PUBLIQUES Brabant

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La Libre IMMO du 31 juin 2012  

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