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Question time

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Architectes et construction durable: notre dossier de la semaine prochaine.

Acte de vente: ce qu’il faut savoir. Les conseils des notaires. page 3

Dans ce supplément, 8 pages pour trouver le bien de votre choix.

D.R.

Rendez-vous

PP>4-11

JOHN THYS/REPORTERS

Supplément à La Libre Belgique - N°98 - Semaine du 7 au 13 avril 2011

COPROPRIÉTÉ,

QUAND TU NOUS COÛTES PP. 2-3

© S.A. IPM 2011. Toute représentation ou reproduction, même partielle, de la présente publication, sous quelque forme que ce soit, est interdite sans autorisation préalable et écrite de l'éditeur ou de ses ayants droit.


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Le dossier

SEMAINE DU 7 AU 13 AVRIL 2011 LIBRE IMMO

l Baromètre

Vrais et faux frais d’une copropriété h Le département “Syndic et

EN CRÉANT SON “BAROMÈTRE DES CHARGES DE copropriété” en 2009 (sur base des dépenses de l’année 2008), le groupe Trevi répondait principalement à sa clientèle soucieuse de dis­ poser d’un indicateur sur le niveau moyen des charges en copropriété (dépenses nécessaires à l’entretien et au bon fonctionnement des équi­ pements collectifs de l’immeuble). En le rendant public, il permet à quiconque de situer son pro­ pre immeuble au niveau moyen des charges de copropriété. Certains seront rassurés, voire franchement satisfaits de leur sort, d’autres catastrophés à l’idée que leurs dépenses sont nettement supé­ rieures à la moyenne. “L’intérêt du baromètre c’est de les inciter à mieux analyser les postes hors nor­ mes, indique Frédéric de Bueger, administrateur de Trevi group et directeur du département “Syndic et gestion d’immeubles”. Nous l’utilisons nous­mêmes dans ce sens. Il nous a ainsi un jour permis de repérer une anomalie technique en ma­ tière de chauffage dans un complexe d’apparte­ ments.” Pour profiter utilement du baromètre, quelques explications s’imposent.

Définition Récurrentes ou non. Afin d’obtenir une image

Statistiques Bruxelles-Anvers-Liège. La Belgique compte 4,5 millions de logements, indique Trevi, dont plus de 25 % sont des appartements (1,19 million). Ce sont donc, au minimum, 3,5 millions de personnes qui vivent dans des immeubles à appartements, soit un tiers de la population du Royaume. Ce type de logement se retrouve tout naturellement dans les zones densément peuplées et fortement urbanisées. La Région de Bruxelles-Capitale se situe en tête (en moyenne 70 % des logements sont des appartements). Sans surprise, on trouve, dans le haut du classement, 15 des 19 communes bruxelloises. Dont les 4 premières dans un mouchoir de poche : Ixelles (80,1 %, soit 8 ménages sur 10), Saint-Gilles (79,9 %), Koekelberg (79,7 %) et MolenbeekSaint-Jean (78,3 %). La première commune non bruxelloise est Anvers (60 %), suivie d’Ostende (55,5 %), Borsbeek (52,4 %), Blankenberge (49,9 %), Knokke-Heist (49,7 %) et Liège (48%).

“réaliste” du niveau moyen des charges, Trevi fait une différenciation entre charges “discrétionnaires” (liées à l’intensité d’usage du bâtiment) et “non-discrétionnaires” (incontournables, à tout le moins généralisées dans la majorité des immeubles). - Les charges “non-discrétionnaires” ou “récurrentes” sont celles qui sont indépendantes de l’intensité d’usage du logement. Ce sont donc les frais “incontournables” de la copropriété : de par leur caractère obligatoire (assurance du bâtiment, contrôle périodique des ascenseurs) ou de par la logique de maintien en état du bâtiment et des équipements indispensables (travaux d’entretien récurrents). A noter qu’un syndic externe n’est pas une obligation, mais l’ensemble des bâtiments de l’échantillon en dispose : Trevi lui-même - Les charges “discrétionnaires” sont des dépenses liées à l’intensité d’usage du logement et/ou au niveau de qualité et de confort de l’immeuble. Sont classés dans cette catégorie, les frais de chauffage, de personnel (concierge), d’entretien des espaces verts. Elles sont très variables d’un immeuble à l’autre, leur poids dans les frais de copropriété pouvant varier de 1 à 10 en fonction du niveau et de la taille des équipements communs (piscine, parcs ou espaces verts…).

FRANÇOIS EQUETER

gestion d’immeubles” de Trevi a réactualisé son analyse des frais d’une copropriété. L’exercice est difficile, car une copropriété n’est pas l’autre. Mais donne des pistes de réflexion.

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Une moyenne… haute. Trevi s’est basé sur une partie de son portefeuille d’immeubles en gestion. “En éliminant les immeubles hors norme en terme de taille, de services ou de confort”, ajoute Frédéric de Bueger. Son échantillon 2010 compte 361 immeubles (sur 440), tous situés en Région de Bruxelles­Capitale et dans les deux Brabant. Leur taille compte de 4 à 190 lots par immeuble. Leur âge (et celui de leurs installa­ tions communes) s’étend de 1930 à 2009. Sa­ chant que bon nombre de petites structures ne font pas appel à un syndic externe (il n’est obli­ gatoire qu’à partir de 20 appartements), et que Trevi ne peut bien sûr se baser que sur celles qu’il gère, l’appartement… témoin du baromètre fait partie de grosses copropriétés (32 apparte­ ments), avec vidéophone, ascenseur(s) (“Vu les impositions urbanistiques, il n’est pas rare qu’il y ait 4 trémies”), systèmes de protection contre les incendies, extracteurs d’air vicié, parking dans 75 % des cas (“et donc porte, voire double porte de garage automatique”) et abords verts. Un im­ meuble sur 4 de l’échantillon compte une con­ ciergerie.

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Deux types de charges. Trevi Group diffé­ rencie les charges incontournables, récur­ rentes, de celles liées à l’intensité d’usage du bâ­ timent (voir encadré “Définitions” et infogra­ phie). En 2010, le montant des charges communes annuelles d’un appartement en co­ propriété s’est élevé, selon le syndic, à 1 155,08 € (soit 96 € par mois). Auquel se sont ajoutées des dépenses à caractère exceptionnel (telle que la mise en conformité des ascenseurs, 229,21 €/an/appartement) et une série de char­ ges variables d’immeuble à immeuble (con­ cierge, chauffage collectif, espace vert, frais de parking…).

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Le dossier

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Comparaison France. A titre de comparaison, Trevi indique dans son analyse le montant moyen des charges de copropriétés en France, calculé par l’UNIS (Union des Syndicats de l’Immobilier) sur un échantillon de près de 4 900 immeubles (180 500 logements) répartis sur l’ensemble du territoire français. “L’analyse réalisée par cet organisme porte sur un échantillon plus large, lié à la taille du territoire mais surtout à l’existence d’un plan comptable normalisé utilisé par l’ensemble des professionnels de la gestion immobilière et qui a pour conséquence de standardiser toutes les données rattachées aux copropriétés”, précise le groupe dans son communiqué. “Par ailleurs, ajoute-t-il, le parc immobilier français étant plus codifié également que le nôtre (qui n’a pas entendu parler de F2, T5 lorsqu’un propriétaire français évoque la taille de son appartement), une analyse plus fine du coût des charges par m² est rendue plus aisée.” Selon l’UNIS, en 2009 (dernière analyse publiée), le montant des charges de copropriété s’élevait à 22,30 €/m²/an. Selon le type d’immeuble et ses équipements (ascenseurs, gardien, chauffage collectif…), la fourchette s’étend de 12,60 € à 33,60 €/m²/an (pour les immeubles de grande hauteur), et atteint 30,60 €/m²/an pour un immeuble moyen doté de tous les postes de charges répertoriés. La localisation (et donc le climat, les spécificités architecturales et les pratiques d’entretien) joue également beaucoup puisqu’à Brest, les charges au m² ne coûtent que 8,70 € contre 27 € à Paris. “Une extrapolation sur base d’un appartement type de 90 m² amènerait à un montant de charges d’environ 2 007 €/an (90 x 22,30 €), indique Trevi, ce qui nous conforte dans notre analyse des coûts relevés pour un lot en Belgique et qui s’élève en moyenne sur notre échantillon à 1 679 € en 2009 et 2 095 € en 2010 (frais de chauffage compris)”.

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Les grosses variations. “Sans surprise, re­ connaît Frédéric de Bueger, le poste de char­ ges ayant connu la plus importante variation en­ tre 2010 et 2009 est celui du chauffage collectif (+62,98%), largement influencé par un hiver 2010/2011 rigoureux et précoce (effet volume) et des prix pétroliers à des niveaux supérieurs à ceux enregistrés en 2009 (entre 0,53 et 0,70 €/l de ma­ zout de chauffage en 2010 contre 0,42 à 0,53 €/l en 2009). L’autre poste ayant connu une évolution sensible est celui de l’électricité (+23,12%), hausse sensible des tarifs oblige.” Plus étonnante par con­ tre est l’augmentation des frais d’entretien des espaces verts (+35,84%). “Nous ne nous l’expli­ quons pas vraiment, dit l’expert. Certes, les engins exigent essences ou électricité… Mais c’est peut­être plutôt parce que les gens dépensent plus pour leur jardin. Pourquoi pas les copropriétaires ?” Enfin, comme en 2009, les dépenses liées aux ascenseurs ont connu une augmentation non négligeable. “Cette augmentation résulte pour une très large part des travaux de mise en conformité (échéance 2013) et ne revêt donc pas un caractère récurrent. Pour 2010, nous avons donc volontaire­ ment scindé ce poste de frais en deux : les frais d’en­ tretien récurrents (+7,91%) et les travaux de mise en conformité (+154,06%). Sachant que certains petits travaux de conformité ont été payés non sur le fonds de roulement mais sur le fonds de réserve, ce qui explique l’augmentation de près de 8 % des entretiens.” Pour le reste, les évolutions sont conformes aux indices de références respectifs (indice des ser­ vices pour les charges d’administration; indice Abex pour les assurances…).

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Quelques diminutions. Elles sont assez ra­ res : assurance, ­2,28 %; frais de parking, ­4,47 %; conciergerie, ­4,53 %. “Cette dernière di­

minution s’explique par une réduction du temps de travail, voulu par les concierges qui vieillissent ou par les copropriétaires qui sont plus regardants et contrôlent plus leur concierge, ajoute Frédéric de Bueger. Si les coûts liés à la présence d’un concierge peuvent toujours paraître élevés (579,27 €/an/co­ propriétaire), ils sont partiellement compensés par l’absence de recours du personnel d’entretien ex­ terne.”

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Augmentations attendues 2011. Sans doute les frais de chauffage et d’électricité seront à la hausse. Mais cela, Trevi ne peut le prédire. Par contre, il annonce d’emblée une hausse significa­ tive des tarifs d’assurance en 2011 liée à l’évolu­ tion de l’indice Abex (il a raugmenté en 2010 après un recul en 2009) et aux annonces officiel­ les des assureurs sur les hausses tarifaires. Le groupe prévoit aussi une augmentation du poste “administration” (coûts du syndic, papeterie, frais liés à l’organisation des assemblées généra­ les avec parfois location de salles, etc.) suite à l’obligation, pour le syndic, comme indiqué dans la nouvelle loi du 2 juin 2010 régissant la copro­ priété, “de tenir les comptes de l’association des copropriétaires de manière claire, précise et dé­ taillée suivant le plan comptable minimum nor­ malisé à établir par le Roi”. “A ce jour, ce plan comp­ table minimum normalisé n’a pas encore été défini, mais il semble que l’on s’oriente vers un plan comp­ table proche de celui utilisé pour les sociétés (loi de 1976)”, conclut Frédéric de Bueger. Tout en s’en félicitant : “L’adoption de ce nouveau canevas est, se­ lon nous, une avancée notable visant à assurer une uniformisation, une lisibilité, une continuité et une comparabilité des données comptables d’un immeu­ ble.”

C.M.

Question time

Situation hypothécaire Les actes de vente reprennent une clause d’après laquelle l’immeuble est vendu pour quitte et libre de toutes dettes et charges hypothécaires. Cette clause signifie qu’au moment de la signature de l’acte, les créanciers hypothécaires seront remboursés au moyen du prix de vente et que les hypothè­ ques disparaîtront. Une maison hypothéquée peut être vendue, même si les cré­ dits n’ont pas été remboursés. Le vendeur devra toutefois obtenir un prix suffisant pour rembourser les créanciers et supporter les frais des actes de mainlevée. Le notaire véri­ fiera l’existence d’inscriptions hypothécaires. Il demandera aux créanciers les différents montants à rembourser et leur engagement d’accorder la suppression des hypothèques lors des remboursements. Il passera l’acte lorsqu’il aura reçu toutes les garanties à ce sujet. Il vaut mieux, pour les ache­ teurs, contacter le notaire dès le début de l’opération : le no­ taire porte la responsabilité de veiller à ce que les anciennes hypothèques disparaissent. Par contre, la situation peut être problématique lorsqu’une vente est conclue directement entre les parties. Il arrive que, pressé par ses créanciers, un propriétaire tente de se débarrasser rapidement de son bien. Il trouvera un acquéreur avec qui il signera un compromis. Il encaissera ensuite un acompte qu’il s’empressera de faire disparaître. Lors de ses recherches hypothécaires et fiscales, le notaire constatera que le prix de vente est insuffisant. Les créanciers refuseront leur accord pour la mainlevée des hy­ pothèques. Dans ces circonstances, la vente pourrait ne pas se réaliser et l’acquéreur risque de perdre son acompte. Les candidats acquéreurs doivent se montrer extrêmement prudents : mieux vaut ne rien conclure dans la précipitation et ne rien verser au vendeur sans avoir obtenu certaines ga­ ranties. e

U Consultez votre notaire pour des conseils sur mesure ou rendez­vous sur www.notaire.be Libre Immo. Supplément hebdomadaire à La Libre Belgique. Coordination rédactionnelle: Vincent Slits. (02 211 29 13 - vincent.slits@lalibre.be) Illustrations: Etienne Scholasse. Réalisation: Sodimco. Directeur général: Denis Pierrard. Rédacteur en chef:Vincent Slits.Rédacteur en chef adjoint: Pierre-François Lovens.Conception graphique: Jean-Pierre Lambert (responsable graphique), Bruno Bausier. Publicité: Véronique Le Clercq (00322 21127 64 - vero.leclercq@saipm.com)

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SEMAINE DU 7 AU 13 AVRIL 2011 LIBRE IMMO

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MAISONS À VENDRE moins de 125.000 €

SEMAINE DU 7 AU 13 AVRIL 2011 LIBRE IMMO

APPARTEMENTS À VENDRE

MAISONS À VENDRE de 375.000 à 500.000 €

de 250.000 à 375.000 €

21-90821406-06 21-90867104-04

21-90866601-01

21-90668001-01 21-90821402-02

MAISONS À VENDRE de 125.000 à 250.000 €

MAISONS À VENDRE

21-90860201-01

plus de 500.000 €

21-90860202-02

21-90866605-05 21-90866602-02 21-90860204-04

21-90860208-08 21-90867103-03

MAISONS À VENDRE de 250.000 à 375.000 €

21-90867106-06

21-90860205-05 21-90860203-03

21-90865810-10

21-90851012-12

21-90851005-05 21-90866607-07

APPARTEMENTS À VENDRE

21-89327703-03 21-90851003-03 21-90865809-09

21-90851002-02

de 125.000 à 250.000 €

21-90851016-16

21-90851009-09 21-90867305-05

21-90821401-01 21-90867301-01

21-90851007-07

21-90867303-03

21-90867302-02

APPARTEMENTS À VENDRE

de 375.000 à 500.000 €

21-90860209-09

21-90821405-05

21-90867107-07

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21-90851018-18

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21-90865805-05

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21-90858401-01

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APPARTEMENTS À VENDRE plus de 500.000 €

21-90867306-06

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21-90865806-06

21-90851008-08

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21-90866606-06

21-90866608-08

21-90851011-11

21-90867304-04

21-90851010-10

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LOFTS

vente & location

21-90847701-01 21-90865808-08

21-90867110-10

21-90866603-03

21-90860206-06

APPARTEMENTS À VENDRE

21-90851001-01

prix non précisé

21-90851017-17

21-90851004-04

21-90867108-08

21-90867105-05

21-90814901-01

21-90851013-13

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21-90851014-14

21-90860207-07

VIAGER

21-86748901-01

21-90860210-10

21-83200402-02

21-90851006-06

21-90673904-04

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APPARTEMENTS

ÉTRANGER

à louer

à vendre

21-90673903-03

LITTORAL à louer

21-90435803-03 21-90435804-04

21-90785501-01 21-67470109-09

21-90818801-01

21-89574202-02

21-90435802-02

COMMERCES à vendre

FLATS & STUDIOS

21-90673901-01

à louer

21-90865802-02

21-90815001-01 21-90865803-03 21-90673902-02

21-90435801-01

MAISONS à louer

21-90778701-01

CHERCHE

21-90815002-02

21-90851015-15

à acheter

21-90865801-01

21-85363901-01

21-90822101-01

21-90865804-04

21-90846701-01

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Annonces immobilières VENTES PAR NOTAIRES

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VENTES DE GRÉ À GRÉ

des autres provinces

21-90714501-01

RÉSULTATS DES VENTES PUBLIQUES Bruxelles

21-90828823-23

FACULTÉ DE SURENCHÈRE 21-90828822-22

21-90828821-21

21-89592104-04

21-90828820-20

VENTES PAR NOTAIRES Brabant

21-90662301-01

21-90828819-19

21-90827901-01

21-90828818-18

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La Libre Immo du 7 avril 2011  

Copropriété quand tu nous coûtes

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