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Question time

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La semaine prochaine, La Libre Immo se penchera sur les lofts.

Zoom sur la “reportabilité” des droits d’enregistrement. page 4

Dans ce supplément, 11 pages pour trouver le bien de votre choix.

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Rendez-vous

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BERNARD DEMOULIN

Supplément à La Libre Belgique - N°95 - Semaine du 17 au 23 mars 2011

BIEN GÉRER

SES LOCATIONS

PP. 2-3

© S.A. IPM 2011. Toute représentation ou reproduction, même partielle, de la présente publication, sous quelque forme que ce soit, est interdite sans autorisation préalable et écrite de l'éditeur ou de ses ayants droit.


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Le dossier

SEMAINE DU 17 AU 23 MARS 2011 LIBRE IMMO

l Patrimoine immobilier l Location

La gestion locative en détails h De nombreux professionnels du secteur (syndic, agence immobilière, service de gestion locative) proposent diverses formules de gestion du patrimoine en matière de location. Petit tour du… propriétaire. PAS TOUJOURS FACILE D’ÊTRE PROPRIÉTAIRE d’un bien mis en location, entre la législation locative, les relations avec les locataires et les divers petits tracas (rénovations, réparations, entretiens…) les proprié­ taires peuvent se sentir désemparés. Cependant nombre de professionnels du secteur proposent di­ verses formules de gestion de patrimoine. Syndic, aide à la location, service de gestion locative (gestion privée complète ou partielle)… Mais qui fait quoi ? Le syndic : les prestations légales du syndic sont défi­ nies par l’article 577­8 § 4 du Code Civil. Le syndic représente le syndicat de copropriété d’un immeuble qui rassemble les propriétaires d’un même immeu­ ble. Le syndic peut être une personne morale ou phy­ sique. Sa mission principale est de gérer tout ce qui concerne les espaces communs de la copropriété à cette fin il prend en charge la gestion administrative, la gestion comptable et la gestion technique. Besoin de rafraîchir la façade du bâtiment, d’une nouvelle femme d’ouvrage pour nettoyer les communs ou d’organiser le passage de la société de maintenance pour le lift ? Le syndic s’en occupe. Force est de re­ connaître que la tâche n’est pas toujours aisée et même parfois ingrate comme en témoigne Jean­Paul van der Rest de l’“Office des Propriétaires” c’est selon lui un des métiers les plus difficiles : “pas par l’aspect administratif mais plutôt pour l’aspect humain, il faut pouvoir gérer des réunions avec plus de 40 personnes et arriver à trouver un consensus ou à dégager une majo­ rité afin d’avancer dans la gestion de l’immeuble. Il faut une certaine autorité ou force morale parce que les gens soupçonnent vite le syndic de partialité si celui­ci prend une décision qui ne va pas dans leur sens. De plus le volet juridique devient de plus en plus lourd”. Une modifica­ tion du code civil en juin 2010 a en effet ajouté des obligations supplémentaires au travail du syndic. Contre ses services le syndic compte des honoraires payés par l’ensemble de la copropriété selon un for­ fait mensuel ou annuel qui dépend généralement du nombre d’appartements. L’agence immobilière : elle se pose d’abord comme un intermédiaire entre le propriétaire et l’acheteur ou le locataire. Elle met en relation les propriétaires avec des locataires potentiels et s’occupe du travail administratif entourant la vente ou la mise en loca­ tion du bien. Elle prélève une commission ou des ho­ noraires. Elle peut éventuellement offrir un service de gestion locative en plus.

Le service de gestion locative : il ne s’agit plus de mettre les propriétaires et les locataires en relation mais bien de prendre en charge la location de A à Z. Le locataire n’a d’ailleurs de contacts qu’avec l’agence locative qui gère aussi bien les aspects admi­ nistratifs que les tracas quotidiens et le volet pécu­ niaire. Le propriétaire est lui aussi uniquement en relation avec l’agence qui le contacte pour les déci­ sions importantes (rénovation, augmentation de loyer, rupture de bail, mise en demeure…). Les loyers sont versés sur un compte ouvert au nom de l’agence de gestion et celle­ci prélève sa commission avant de reverser ceux­ci au profit du propriétaire. Une clause prévoyant un revenu garanti même en cas de non­ paiement des loyers peut­être incluse dans le contrat de gestion passé entre les propriétaires et les gestion­ naires. Dans la plupart des cas les gestionnaires sont ré­ munérés en pourcentage du loyer plus charges auquel il faut ajouter 21 % de TVA. Ainsi le site inter­ net de l’“ Office des Propriétaires” mentionne un pourcentage entre 3 % et 10 %, celui de l’immobilière le Col­Vert des tarifs entre 2 % et 8 %. Mais il est ma­ laisé de comparer les divers opérateurs entre eux, car ils n’utilisent pas toujours les mêmes critères pour fixer leur pourcentage. Un nouvel acteur dans ce sec­ teur a décidé de se démarquer de ses concurrents par une tarification fixe. Make Property Work propose trois packages de services allant de 35€ TVAC/mois pour la formule “light” à 85€ TVAC/mois pour la for­ mule “full”. A ces packages, le client peut ajouter des services en option tels qu’une protection juridique ou une assurance “loyers impayés”. L’agence propose aussi des services ponctuels pour la remise en loca­ tion et la rénovation (en tant que maître d’ouvrage délégué). Quoi qu’il en soit prenez toujours bien vos rensei­ gnements en ce qui concerne les services fournis ainsi que leur coût et n’hésitez pas à demander plu­ sieurs estimations ou devis auprès de différents pro­ fessionnels. Samuel Hoste

www.landlordweb.be www.makepropertywork.be www.op.be www.col-vert.be

La gestion locative passe “ h Un site pour gérer son patrimoine locatif, La gestion locative assistée sur internet ? Il fallait y penser ! Anne­Sophie van Leemputten, elle­même dans le secteur de la gestion locative depuis une vingtaine d’années, est à la base de ce nouveau con­ cept qui a mis deux ans avant de voir le jour dans sa forme définitive. Opérationnel depuis six mois, le site www.landlordweb.be propose d’accompagner le propriétaire qui met un bien en location dans toutes ses démarches. Comment vous est venue cette idée ? De par mon expérience dans le métier, j’ai constaté qu’il y avait souvent d’une part une demande des petits propriétaires pour ce type de service, qui n’intéresse pas forcément les agents immobiliers car c’est une charge supplémentaire pour eux qui ne leur rapporte pas souvent grand­chose, et d’autre part ces mêmes propriétaires aiment bien pouvoir superviser le travail de l’agent immobilier. Avec ce système, ils gardent le contrôle total tout en étant guidés. Votre site se veut-il une alternative aux agences locatives ? Non pas du tout, déjà parce que j’ai trop de respect pour cette profession que j’ai moi­même pratiquée de nombreuses années ensuite parce que les pro­

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Afin de louer leurs biens, les propriétaires peuvent être aidés par des professionnels du secteur, tels les agences immobilières et les services d’aide de gestion locative.

COLIN DELFOSSE

Le dossier

SEMAINE DU 17 AU 23 MARS 2011 LIBRE IMMO

online” quelle bonne idée !

Comment ça marche ? Une fois inscrit sur le site, vous encodez votre bien et vos données personnelles. Vous pouvez alors imprimer une affiche de location remplie automa­ tiquement par le programme. Une fois que le bien est loué vous encodez toutes les données relatives à votre locataire et le contrat de bail, les docu­ ments de remise des clefs, etc. sont prêts en un clic. Le système permet également de tenir la comptabilité de vos revenus locatifs et un histori­ que des réparations. Le site existe en deux versions totalement identi­ ques, seule la langue change, ce qui permet par exemple à un propriétaire francophone d’un bien à la côte de s’y retrouver dans la version miroir et d’imprimer les documents qu’il souhaite en néer­ landais.

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priétaires qui ont plus d’une dizaine de biens préféreront toujours un service personnalisé assuré par un gestionnaire. Je vois plutôt ce pro­ gramme comme un outil pour aider les petits propriétaires qui n’ont pas forcément les moyens d’engager un gestionnaire ou qui préfèrent gérer eux­mêmes. Je pense que ça peut aussi être un complément pour les agences immobilières qui n’ont pas de pôle de gestion.

Vous dites que votre site se veut le plus complet possible. Oui, on a aussi ajouté une partie “juridique” dans laquelle on a essayé d’expliquer de la façon le plus simple possible les différentes lois d’application en matière de locations. Cette partie­là sera mise à jour en fonction des changements dans la législation.

Et combien ça coûte ? 96 euros/an pour le premier bien, 48 euros/an à partir du deuxième bien inscrit (respectivement 8 et 4 euros par mois). Un professionnel pourrait demander jusqu’à 7 % de commission pour les mêmes services.

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Conjoncture

SEMAINE DU 17 AU 23 MARS 2011 LIBRE IMMO

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La reportabilité des droits d’enregistrement (suite)

Libre Immo. Supplément hebdomadaire à La Libre Belgique.Coordination rédactionnelle:Vincent Slits. (02 211 29 13 vincent.slits@lalibre.be) Illustrations: Etienne Scholasse. Réalisation: Sodimco. Directeur général: Denis Pierrard..Rédacteur en chef:Vincent Slits.Rédacteur en chef adjoint: Pierre-François Lovens.Conception graphique: Jean-Pierre Lambert (responsable graphique), Bruno Bausier. Publicité: Véronique Le Clercq (00322 21127 64 vero.leclercq@saipm.com)

La Région flamande a organisé un système de “reportabilité” des droits d’enregistre­ ment payés antérieurement. Pour en bénéfi­ cier, les acquéreurs doivent expressément le demander soit dans le dernier acte notarié (acte de vente ou acte d’acquisition), soit dans une déclaration certifiée sincère et véri­ table au bas de l’acte ou encore, dans une re­ quête présentée à l’administration de l’enre­ gistrement en même temps que l’acte nota­ rié. Il faut reprendre les mentions d’enregistre­ ment de l’acte d’acquisition ou des deux ac­ tes d’acquisition si l’acquisition du nouveau bien est antérieure. Les délais pour bénéficier de la reportabilité sont différents, suivant qu’il s’agisse d’une imputation ou d’une restitution des droits d’enregistrement déjà payés. D’une part, lors de l’acquisition d’une nouvelle habitation, l’acquéreur pourra imputer les droits déjà payés lors de sa première habitation sur les droits d’enregistrement à payer. La nouvelle acquisition doit cependant avoir une date certaine endéans les deux années de la date de l’acte authentique de revente de l’an­

cienne habitation. D’autre part, au moment de la vente de sa ré­ sidence principale antérieure, il sera possible de demander la restitution des droits d’enre­ gistrement payés lors de l’acquisition de la nouvelle habitation. Le délai est de deux ans (pour une habitation construite) ou de trois ans (pour un terrain à bâtir) entre la date de la nouvelle acquisition et celle où la vente a date certaine. Il n’existe aucun délai entre les deux acquisi­ tions. Le nouveau logement devra être oc­ cupé à titre de résidence principale dans les deux ans de l’acquisition (ou 3 ans pour un terrain à bâtir). Il existe des limites : un mon­ tant de droits d’enregistrement supérieur à celui payé au moment de la première acqui­ sition et un plafond de l’avantage fiscal à 12500 € par immeuble. En outre, l’avantage est déterminé pour chaque acquéreur en fonction de la quotité qu’il possède. e

U Consultez votre notaire pour des conseils sur mesure ou ren­ dez­vous sur www.notaire.be.

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SEMAINE DU 17 AU 23 MARS 2011 LIBRE IMMO

MAISONS À VENDRE de 125.000 à 250.000 €

21-90324376-76

MAISONS À VENDRE de 375.000 à 500.000 €

21-90324333-33

21-90324380-80

MAISONS À VENDRE plus de 500.000 €

21-89327703-03

21-90324332-32

21-90324359-59

21-90351902-02 21-90324311-11

21-90324337-37

21-90324360-60 21-90324320-20

MAISONS À VENDRE

21-90324308-08

de 250.000 à 375.000 €

21-90324331-31

21-90324341-41

21-90324101-01 21-90324102-02

21-90324334-34

21-90354304-04

21-90324371-71

21-90354211-11

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21-90324312-12 21-90350705-05 21-90350707-07

21-90356909-09 21-90358901-01

21-90353505-05

21-90350703-03 21-90324343-43 21-90354206-06 21-90324363-63 21-90324342-42

21-90353802-02

21-90353503-03 21-90324352-52

21-90324329-29

21-90353804-04

21-90353502-02

21-90354209-09

21-90324370-70

21-90353508-08

21-90324374-74

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MAISONS À VENDRE prix non précisé

21-90324307-07

21-90324317-17

21-90353801-01 21-90354208-08

21-90356907-07 21-90354301-01

APPARTEMENTS À VENDRE

de 125.000 à 250.000 €

21-90324318-18

21-90354205-05

21-90354210-10 21-90355308-08

21-90356908-08 21-90324304-04

21-90324355-55

21-90353501-01

21-90353507-07

21-90354302-02

21-90324305-05

21-90353504-04

21-90324324-24

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SEMAINE DU 17 AU 23 MARS 2011 LIBRE IMMO

21-90324358-58

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21-90324327-27

21-90324325-25 21-90324354-54

21-90355309-09 21-90355304-04

APPARTEMENTS À VENDRE

21-90324344-44

21-90350702-02

21-90350714-14 21-90324322-22

de 250.000 à 375.000 €

21-90324357-57

21-90324323-23

21-90324310-10 21-90324361-61 21-90355303-03

21-90324351-51

21-90324375-75

21-90324316-16

21-90324346-46

21-90351903-03

21-90324330-30

21-90324328-28

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21-90351904-04 21-90353506-06

21-90324356-56

21-90356901-01

21-90324347-47

APPARTEMENTS À VENDRE

21-90324353-53

de 375.000 à 500.000 €

21-90324350-50 21-90350712-12 21-90350718-18

21-90350709-09 21-90324306-06 21-90355305-05

21-90324349-49 21-90324379-79

21-90353806-06 21-90324315-15 21-90324367-67 21-90350706-06 21-90324369-69

21-90324378-78

21-90350708-08

21-90350711-11

21-90355302-02

21-90356902-02

21-90354207-07

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21-90353805-05

21-90350715-15

11

21-90353808-08

21-90356903-03

21-90324362-62

21-90350713-13

21-90350710-10 21-90356905-05

21-90324364-64

APPARTEMENTS À VENDRE

21-90350704-04

plus de 500.000 €

21-90354203-03

21-90324366-66 21-90324365-65

21-90354204-04

21-90350716-16

21-90354212-12

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LOFTS

vente & location

21-90324321-21

21-90324314-14

21-90351203-03 21-90355301-01 21-90355306-06

21-67470109-09

21-90324336-36

21-90351202-02

21-90356904-04

APPARTEMENTS À VENDRE

21-90355310-10

prix non précisé

21-90351201-01

VIAGER 21-90355307-07

21-90324377-77

MAISONS 21-90324303-03

21-90356906-06

à louer

21-90350701-01

21-86748901-01

21-89366202-02 21-90354303-03

21-90324340-40

21-83200402-02

21-90324348-48

21-90351204-04

21-85363901-01

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APPARTEMENTS

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COMMERCES

à louer

à louer

21-90324105-05

21-90324301-01 21-90350717-17

INDUSTRIES à vendre

21-90324309-09

21-90037901-01

RÉSULTATS DES VENTES PUBLIQUES Bruxelles

21-90324335-35

21-90324338-38

21-90324319-19 21-90324339-39

JUSTICE DE PAIX 21-90324345-45

21-90324326-26

CHERCHE à acheter

21-90356609-09

21-90324373-73

21-90356608-08

21-90324302-02 21-90246801-01

LITTORAL 21-90324372-72

à louer

VENTES PAR NOTAIRES des autres provinces

TERRAINS à vendre

21-90356607-07

21-89574202-02

21-90324103-03

LITTORAL à vendre

21-90356606-06

21-90324368-68

IMMEUBLES DE RAPPORT

21-90351901-01 21-90109701-01

21-90356605-05

COMMERCES à vendre

21-90324313-13

21-90324104-04

21-90356604-04

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Annonces immobilières

SEMAINE DU 17 AU 23 MARS 2011 LIBRE IMMO

RÉSULTATS DES VENTES PUBLIQUES Bruxelles

21-90356603-03 21-90087410-10

21-90087401-01

21-90356602-02 21-90197001-01

21-90087402-02

21-90356601-01 21-90197002-02

RÉSULTATS DES VENTES PUBLIQUES Brabant

21-90087403-03

21-90197003-03

21-90356610-10

21-90087404-04

21-90197004-04

21-90356611-11

21-90087405-05

21-90197005-05

21-90087406-06 21-90356612-12

21-90197006-06

21-90356613-13

21-90087407-07

21-90197007-07 21-90087408-08 21-90356614-14

21-90356615-15

21-90087409-09

21-90197008-08

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SEMAINE DU 17 AU 23 MARS 2011 LIBRE IMMO

Annonces immobilières

15

21-89962416-16 21-90197009-09

21-90087416-16 21-89962417-17

21-90197010-10

21-90197012-12 21-89962418-18

21-90197011-11

RÉSULTATS DES VENTES PUBLIQUES Brabant

21-90197013-13

21-90087411-11

21-89962411-11

21-90197014-14

21-89962412-12 21-90087412-12 21-90197015-15

21-89962413-13 21-90087413-13

21-90197016-16

21-89962414-14

21-90087414-14

21-89962415-15

21-90087415-15

21-90197018-18

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La Libre Immo du 17 mars 2011