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Conjoncture

Annonces

Comment vendre ou acheter la société propriétaire d’un immeuble. page 4

Premier prix pour la Chambre de conciliation immobilière. page4

Dans ce supplément, 7 pages pour trouver le bien de votre choix.

JFER

Question time

PP> 5-11

ANTOINE ROSE

Supplément à La Libre Belgique - N°87 - Semaine du 20 au 26 janvier 2011

MEUBLÉS, LE RETOUR

PP> 2-3

© S.A. IPM 2011. Toute représentation ou reproduction, même partielle, de la présente publication, sous quelque forme que ce soit, est interdite sans autorisation préalable et écrite de l'éditeur ou de ses ayants droit.


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Le dossier

SEMAINE DU 20 AU 26 JANVIER 2011 LIBRE IMMO

l Conjoncture

Sortie de crise pour les ap En tant qu’alternative à l’hôtellerie de luxe, le point fort du “meublé” est d’être moins cher, plus souple, tout en étant attentif au client.

h Après un choc négocié non sans mal, les meublés reviennent à des taux d’occupation plus habituels. Mais en s’adaptant à la demande.

VICTOIRE

LES APPARTEMENTS MEUBLÉS N’ONT PAS ÉTÉ épargnés par la crise qui a secoué l’immobilier : cela s’est ressenti sur le taux de vacance, plus élevé que de coutume, “alors que la période d’avant crise était au contraire exceptionnelle au niveau du taux d’occupa­ tion, où nous flirtions avec les 90 %”, se souvient Ste­ faan Gielens, administrateur délégué d’Aedifica. En­ tretemps, les choses sont revenues à la normale, avec, dans le cas d’Aedifica, un taux d’occupation sur base mensuelle qui remonte à 80 % depuis 2010. Côté ta­ rifs, le même Stefaan Gielens mentionne toutefois n’être “pas encore revenu à la situation d’avant crise. Mais puisqu’il s’agissait d’une période hors norme, nous ne nous en formalisons pas outre mesure”. A titre d’exemple, les biens loués par New Continental, à Ixelles, alternent entre 65 et 82 euros la nuit pour une durée de location de deux à trois semaines, en fonction de la taille du bien (entre 45 et 55 mètres carrés). Plus le séjour dure, plus le prix par nuit dimi­ nue. Plusieurs services sont en option et peuvent alourdir l’addition.

Options : du sur­mesure, jusqu’à la vaisselle… h Plusieurs types de services

Luxe et confort sont deux mots­clés des meublés. Au point que les services en option leur donnent de plus en plus des airs de suite étoilée. Certains comple­ xes, principalement situés dans les grandes villes, offrent notamment des salles de fitness ou une piscine à leurs locataires. Plus pragmatiquement, les changements de draps sont en général prévus une fois par semaine, ou plus sur demande. Les plus pressés (ou paresseux…) peuvent même demander à ce que la vaisselle soit faite chaque jour, tout en se faisant livrer leurs repas. Autre option, résolument ludique cette fois, la location d’une console de jeux vidéo ou d’un lecteur DVD. Côté pro­ fessionnel, puisque ces biens sont avant tout loués pour les affaires, les services incluent bien sûr l’accès à Internet et au téléphone. Mais les locataires peuvent également, en option, recevoir un fax et un numéro de téléphone privé, impri­ mer des documents, faire appel à un service de traduction, de location de voiture et de visites touristiques. Bref, rien, ou presque, n’est hors de portée des appartements meublés pour peu que le portefeuille suive…

VICTOIRE

peuvent être associés à la formule des “meublés”.

Luxe et confort sont deux mots-clés des meublés.

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partements meublés Les tarifs ne sont pas les seuls à avoir diminué du­ rant la crise. La durée moyenne d’occupation a suivi le mouvement. Elle n’est déjà pas très élevée en temps “normal” (environ deux mois)… Cette ten­ dance s’explique par la gestion des déplacements dans le chef d’entreprises elles aussi en train de se serrer la ceinture : “nous avons remarqué que les clients limitent leurs séjours à l’essentiel, et nous avons fait un effort à ce niveau, en acceptant de réduire les durées mi­ nimales d’occupation. Mieux vaut deux locations d’un mois qu’un chômage locatif”, explique Jean Corman, administrateur délégué de Victoire Properties. Comme pour le taux de vacance, il semble que la sor­ tie de crise marque un retour à une situation plus ha­ bituelle en matière de durée de location. Tous les acteurs de ce segment de niche, qui repré­ sente entre 10 % et 15 % de leur portefeuille, le con­ firment : la dimension qualitative de l’appartement meublé demeure. En tant qu’alternative à l’hôtellerie de luxe, son point fort est d’être moins cher, plus souple, tout en étant attentif au client. “La notion de service, a priori hors du champ de ce type de location,

n’en est pas moins importante, voire en développement”, ajoute Jean Corman. “On n’est plus très loin d’un ser­ vice hôtelier, avec par exemple les changements de draps, un geste qui relève typiquement de l’hôtellerie. L’approche de ce produit a beaucoup changé en quinze ans. Les clients sont devenus plus exigeants”. Plus chers que des appartements classiques, les meublés ressemblent à première vue à un plan très rentable pour les propriétaires. Rien n’est moins sûr. Les taxes, les frais de gestion et de vacances, ou en­ core les budgets de renouvellement du mobilier et de la décoration font des appartements meublés des biens guère plus rentables qu’une location classique. Ce qui n’empêche pas une croissance du point de vue immobilier. Aedifica a ainsi réceptionné tout ré­ cemment 18 appartements de ce type rue de Li­ vourne (au croisement d’Ixelles et Saint­Gilles), an­ ciennement des espaces de bureau. L’implantation dans un quartier stratégique de la capitale, non loin des institutions européennes, ou réputé pour son ca­ dre de vie attractif, demeure un must pour ce type de produit. Olivier Standaert

Épinglé L’Europe qui s’élargit, les meublés qui sourient ? Pour un segment immobilier aussi dépendant de la clientèle étrangère que les appartements meublés, Bruxelles et ses institutions européennes sont une aubaine. De là à croire que cela dynamite la demande, il y a un pas que tous ne franchissent pas : “la demande immobilière après l’arrivée d’un nouveau pays au sein de l’Union européenne ou tout autre événement attirant des travailleurs étrangers ne signifie pas que nous allons accueillir d’un coup plus de monde”, tempère Jean Corman. “La demande en la matière intervient bien avant ce genre d’événements. Il y a une anticipation qui fait qu’on évite les arrivées massives”.

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l Services

La Justice choisit la conciliation h Le Conseil supérieur de la Justice a offert son premier prix à la Chambre de conciliation en matière immobilière. Entretien Charlotte Mikolajczak À L’OCCASION DE SON 10E ANNIVERSAIRE, le Conseil supérieur de la Justice, né en 2000, a décidé de lancer un prix récompensant “des personnes ou organismes qui apportent une con­ tribution importante, originale et concrète à la modernisation de la Justice en Belgique”. Une quarantaine de candidatures ont été re­ mises, huit projets ont été nominés et deux pri­ més. Côté francophone (*), le prix est allé à la Chambre de conciliation, d’arbitrage et de mé­ diation en matière immobilière, également ap­ pelée la CCAI (www.ccai.be), créée, il y a 10 ans également, à l’initiative des organisations et des ordres professionnels des notaires, des avocats, des architectes et des géomètres experts des ar­ rondissements de Nivelles et de Bruxelles. Parmi lesquels Thomas Braun (bureau d’avo­ cats Simont Braun), administrateur de la CCAI, qu’il a par ailleurs présidée de 2006 à 2008. La Justice a primé une justice alternative. Car c’est bien ce qu’est la CCAI ? Oui : un mode de règlement des différents hors des tribunaux, liés aux très nombreux aspects de l’immobilier : construction, vente d’immeubles, copropriété, location, troubles de voisinage, bornage, reprise de mitoyen­ neté… L’idée à l’origine de la CCAI est, qu’en la matière, il y a quasiment toujours deux aspects : technique et juridique. Les tribu­ naux les séparent, la Chambre les fusionne. C’est concomitamment – et toujours de ma­ nière confidentielle – que nos experts, con­ ciliateurs et médiateurs agréés, abordent les problèmes. Ils travaillent toujours en bi­ nôme : un technicien d’un côté, architecte, géomètre ou ingénieur, et un juriste de l’autre, avocat ou notaire. On prône cette in­ terdisciplinarité. Un exemple ? Un des derniers en date concerne la vente d’un immeuble à Tubize. Le compromis a été signé en août, mais l’immeuble a été inondé avant la signature de l’acte et les acheteurs n’en veulent plus. Du moins dans cet état. Qu’y gagnent ceux qui font appel à la CCAI ? Du temps et donc de l’argent. Un problème est résolu en 3 ou 4 séances de 4 heures, soit 20 heures maximum, contre des mois, voire des années parfois dans les tribunaux.

Comment saisit-on la Chambre ? Il faut avant tout dire que c’est un processus volontaire. Autrement dit, les parties doi­ vent le vouloir. Globalement, il y a deux ma­ nières de saisir la CCAI. Un, le contrat (d’en­ treprise, de vente…) le prévoit dans une clause. Les parties s’engagent à y recourir préalablement, avant le tribunal. Deux, des avocats le conseillent. Mais c’est plus com­ pliqué, car il faut convaincre la ou les par­ ties. Vous dites que vos experts sont agréés… Oui, par la Commission fédérale de média­ tion. Être agréé apporte deux avantages. Sur simple requête, le tribunal peut homologuer l’accord passé en présence des médiateurs de la CCAI; cela veut dire qu’il a force de ju­ gement. Par ailleurs, être agréé permet aux parties d’avoir accès à l’assistance judiciaire pour ce qui est des frais. Combien de dossiers traitez-vous par an ? En moyenne entre 30 et 35. Cela semble peu par rapport aux dossiers traités devant les tribunaux. Quelle est la proportion ? Impossible à dire. Mais cette quantité est tout à fait comparable à celle traité par les autres chambres de conciliation. Nous avons toutefois des objectifs plus élevés. Nous avons une équipe d’une quarantaine de membres techniciens et juristes et pouvons donc tripler nos activités à court terme. Il faut que les magistrats aient plus le réflexe conciliation. Beaucoup d’avocats ont l’im­ pression qu’ils vont perdre leur client. Mais d’expérience, je peux dire qu’au contraire, s’ils sont contents, ils rapporteront d’autres affaires. Et si la conciliation n’aboutit pas ? On peut repasser devant un tribunal. Quel est le public de la CCAI ? Surtout des particuliers. Étonnamment, il y a peu de professionnels qui y recourent. Quant à la couverture géographique, il s’agit principalement de Bruxelles et de l’arron­ dissement de Nivelles, mais on peut interve­ nir partout. C’est simplement plus lourd en termes de déplacement. A plus long terme, on aimerait étendre nos activités à d’autres régions du pays.

U (*) Côté néerlandophone, le prix du CSJ a été remis aux barreaux de Hasselt et de Tongres et à la cour d’appel d’Anvers pour leur système de vidéoconférence permettant de remédier aux problèmes de déplacement que rencontrent les justiciables et les avocats du Limbourg devant comparaître devant la cour d’appel d’Anvers.

Libre Immo. Supplément hebdomadaire à La Libre Belgique. Coordination rédactionnelle : Vincent Slits. (02 211 29 13 – vincent.slits@lalibre.be) Illustrations : Etienne Scholasse. Réalisation : Sodimco. Directeur général : Denis Pierrard. Rédacteur en chef : Vincent Slits. Rédacteur en chef adjoint : Pierre-François Lovens. Conception graphique : Jean-Pierre Lambert (responsable graphique), Bruno Bausier. Publicité : Véronique Le Clercq (00322 21127 64 – vero.leclercq@saipm.com)

Actu

Vendre ou acheter la société propriétaire de l’immeuble Acheter des actions plutôt que des briques Si un immeuble “à vendre” appartient à une société, il peut être envisageable d’acquérir non pas les “briques” mais les actions de cette société propriétaire du bien. Ce méca­ nisme permet dans le chef du vendeur, d’éviter les taxes de plus values (dans la société) et le coût (frais et bonni) de liquidation s’il entend mettre fin à la société ensuite. Dans le chef de l’acquéreur, cela lui permet d’éviter les droits d’enregistrement dus lors de l’achat. Il s’agit tout simplement de la vente de titres d’une société. Cette vente d’actions n’est actuellement pas taxée et aucun droit d’enregistrement n’est du. Mais attention, acheter la société propriétaire de l’immeuble entraîne de nombreuses autres conséquences liées notamment au droit de sociétés. Cette opération est loin d’être évidente et le prix de vente des actions (à déterminer en fonction de la situation comptable du bien et de la société (amortisse­ ments, pertes,…) sera souvent fort différent de la valeur de l’immeuble. En outre, l’opération ne peut avoir été réalisée en vue d’éluder les droits d’enregistrement. La cession d’action ne nécessite pas obligatoirement l’in­ tervention d’un notaire, mais une analyse étendue de la société à reprendre (dettes, hypothèques, engagements passés,…. ) est essentielle et le conseil d’un professionnel indispensable. La sécurité de ce type de transaction est loin d’être évidente et souvent moindre que la vente des briques avec les garanties qu’elle apporte… e

U Consultez votre notaire pour des conseils sur mesure ou rendez­vous sur www.notaire.be

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SEMAINE DU 20 AU 26 JANVIER 2011 LIBRE IMMO

MAISONS À VENDRE de 125.000 à 250.000 €

21-89380733-33 21-89327703-03

21-89380718-18 21-89380753-53

MAISONS À VENDRE de 250.000 à 375.000 €

21-89380732-32

21-89261701-01

21-89380739-39

21-89380708-08

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21-89380714-14 21-89380774-74

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SEMAINE DU 20 AU 26 JANVIER 2011 LIBRE IMMO

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MAISONS À VENDRE de 375.000 à 500.000 €

21-89380762-62 21-89380736-36

21-89380742-42

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21-89261702-02

21-89374408-08 21-89372301-01

21-89374406-06

21-89372601-01 21-89372602-02

21-89353602-02

21-89380766-66 21-89380726-26

21-89373801-01

21-89372803-03 21-89380744-44

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21-89372805-05

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21-89373803-03

21-89380763-63

MAISONS À VENDRE plus de 500.000 €

21-89372807-07

21-89380747-47 21-89380743-43

21-89380706-06

21-89374411-11 21-89373802-02

21-89380723-23

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21-89373306-06

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SEMAINE DU 20 AU 26 JANVIER 2011 LIBRE IMMO

21-89380717-17

21-89367606-06

21-89380721-21

21-89373302-02 21-89380720-20

21-89380710-10 21-89380779-79

21-89380765-65 21-89380712-12 21-89261703-03

21-89373303-03 21-89373304-04

21-89380722-22 21-87794208-08

21-89373307-07

APPARTEMENTS À VENDRE

21-89380750-50

de 125.000 à 250.000 €

APPARTEMENTS À VENDRE

21-89380711-11 21-89380729-29

de 250.000 à 375.000 €

21-89380725-25

21-89380734-34

21-89380768-68

21-89380758-58

21-89380709-09

21-89353603-03

21-89353604-04

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APPARTEMENTS À VENDRE plus de 500.000 €

21-89380773-73 21-89380730-30

21-89372804-04

21-89261704-04

21-89373804-04

21-89372806-06

21-89380761-61 21-89374405-05

21-89380749-49 21-89380704-04

21-89380748-48

21-89380776-76 21-89367602-02 21-89373805-05 21-89380754-54 21-89380705-05

21-89380769-69

21-89380777-77

21-89380751-51 21-89380707-07

21-89380772-72

21-89373305-05

21-89374403-03

21-89380778-78

21-89380756-56

APPARTEMENTS À VENDRE

de 375.000 à 500.000 €

21-89380757-57

21-89380770-70

21-89373301-01

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VIAGER

21-89380764-64 21-89380715-15 21-89374404-04 21-85363901-01

21-86748901-01

21-89367604-04

21-89380702-02 21-89380780-80 21-83200401-01 21-89366202-02

APPARTEMENTS à louer

21-89367607-07

MEUBLÉS

21-89380701-01

21-89374410-10

21-89380703-03

21-89374407-07

APPARTEMENTS À VENDRE

21-89371002-02

prix non précisé

21-89380716-16

21-89372802-02 21-89261705-05 21-89367601-01 21-89371003-03

TERRAINS à vendre

21-89157401-01 21-89380771-71

21-89380745-45

21-89380713-13

LOFTS

vente & location

21-89380731-31

21-89380760-60

21-89380719-19

21-89373806-06

21-67470109-09

21-89380746-46

IMMEUBLES DE RAPPORT SENIORIES

21-89380735-35

21-89371001-01

21-89367608-08 21-89372401-01 21-89380738-38 21-89367605-05

21-89261706-06 21-89380775-75

CHERCHE à acheter

MAISONS à louer

21-89380727-27

21-89371801-01

21-89380755-55

21-89367603-03

21-89319401-01

21-89380728-28

21-89367609-09

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COMMERCES

INDUSTRIES

à vendre

à vendre

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VENTES PAR NOTAIRES des autres provinces

21-88812107-07

21-89380740-40

21-89380737-37

21-88812108-08

21-89374001-01

RÉSULTATS DES VENTES PUBLIQUES

21-88812109-09

Bruxelles

VENTES PAR NOTAIRES Brabant

21-88812110-10 21-88812101-01

21-88812111-11 21-88812102-02

21-89285301-01

21-88812103-03

21-88812112-12

21-88812104-04 21-89285302-02 21-88812113-13

21-88812105-05

21-88812114-14

21-89285303-03

21-88812106-06

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La Libre Immo du 20 janvier 2011