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Pour quelles autres raisons serait-il dans l’intérêt de propriétaires vendeurs de s’adresser à vous ? Avant tout, je pense avoir enrichi mon parcours universitaire par une longue expérience dans le domaine de la vente de biens immobiliers, et je souhaite mettre mes compétences au service de mes clients. Un réel atout de mon activité est que je m’occupe entièrement de la vente des biens qui me sont confiés, des visites à la signature de l’acte, et je tiens réellement à garder tout au long de ce processus un dialogue avec mes clients, qui me paraît fondamental. Nombreux sont les propriétaires vendeurs qui, par manque d’informations, prennent des décisions qui ne vont pas dans leurs intérêts ou passent à côté de solutions qui faciliteraient leurs vies et résoudraient leurs problèmes. Ces personnes doivent me contacter, car mes conseils sont gratuits, y compris pour l’expertise de leurs biens. Me consulter ne leur coûte rien. Je ne suis pas uniquement au service des personnes qui m’ont confié leur bien, je suis là aussi pour les personnes qui ont besoin de conseils. L’objectif est de les accompagner dans leur projet et leur donner les meilleurs moyens pour le concrétiser. Le volet humain de mon métier de conseil est fondamental. Je fonctionne dans une petite structure, ma flexibilité et ma capacité d’adaptation rendent donc mon travail plus efficace.

Pouvez-vous donner un exemple de ces solutions qui pourraient échapper aux propriétaires par manque d’informations ? Prenons l’exemple de personnes âgées qui veulent vendre leur bien pour en acquérir un autre, mais qui éprouvent bien entendu d’énormes difficultés à bénéficier d’un emprunt. Pour éviter ce problème d’emprunt, la solution peut être d’organiser un compromis de vente adapté pour coordonner en toute sérénité la vente d’un bien et l’achat d’un autre. Bien entendu, il faut que le

montant de la vente soit au moins égal à celui de l’achat, mais c’est aussi mon rôle d’organiser ces opérations qui permettent d’éviter des frais. Par ailleurs, le fait d’avoir revendu son unique bien avant d’en acheter un autre confère à l’acheteur le statut de « premier propriétaire ». Celui-ci devrait alors bénéficier du taux réduit des droits d’enregistrement (6%) dans le cas où le revenu cadastral du bien acheté serait inférieur à 745 euros.

Quelle est la nature des biens que vous détenez en portefeuille ? J’essaye toujours de répondre à l’offre et la demande. Il est en effet inutile d’avoir une multitude de biens qui ne seront jamais vendus. C’est pourquoi les quarante biens que je détiens en portefeuille sont de toutes catégories et correspondent à une certaine demande du marché actuel. Mon activité couvre principalement le grand Mons et le grand Tournaisis. Cela peut paraître présomptueux, mais lorsque j’accepte de prendre la responsabilité de la vente d’un bien, c’est parce que je suis convaincue de pouvoir le vendre. J’ai démarré mon activité en 2011, et la stratégie que j’ai mise en place depuis mon installation, s’appuye sur le qualitatif et non sur le quantitatif. Cette-ci commence à payer car de plus en plus de clients font la démarche de faire appel à mes services. Cela me permet de consacrer une grande partie de mon énergie à la vente des biens de mes clients. Je tiens fortement à ce que le nom de mon agence se traduise réellement sur le terrain, en créant ainsi un «Label» qui traduit mon professionnalisme. Je suis fière de pouvoir dire que l’efficacité de mon travail et la satisfaction de mes clients sont des priorités !


Sommaire

La force de 3 agences N°181 

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Eric goris, Trevi haute Senne

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Tour d’horizon des tendances immobilières sur 4 marchés du nord de la province : Ath, Enghien, Lessines et Jurbise.

 Journaliste: Stephan Debusschere

ATH Ruée sur les appartements neufs La mouvance du retour en ville alliée au développement démographique pousse la ville d’Ath à faire sortir de terre de nombreux nouveaux logements, qui emportent un franc succès. Sur le marché secondaire, le segment des appartements en prend pour son grade, tandis que les maisons enregistrent pour la troisième année consécutive un statu quo de leurs prix.

Felipe Subires, Era Immobilière des Géants

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n Quelles sont les tendances du marché ? Nous sommes clairement face à une tendance lourde, celle du boom des appartements neufs. Dans un contexte local marqué par la ruralité, nous assistons à un retour vers la ville, pour des besoins de mobilité, de coûts énergétiques et d’accès à toutes les facilités qu’offre une zone urbaine. La demande pour le neuf est telle que les candidats acquéreurs sont obligés de se tourner vers les projets sur plans pour avoir une chance d’y acquérir un logement. Et les constructeurs attendent généralement d’avoir vendu 40% d’un immeuble avant d’en commencer la construction. Le coût au m2 est compris entre 1950 et 2100 euros. Pour donner un exemple, un appartement 2ch d’une superficie de 80 à 85 m2 revient, hors tva et hors frais, à 165-170 000 euros, tandis qu’un appartement 1 chambre coûtera environ 135 000 euros, hors tva et hors frais. n Quelles sont les incidences de cette ruée vers le neuf sur les autres segments ? De manière générale, le marché de l’appartement de seconde main souffre de l’importante demande pour les appartements neufs. Si certains appartements de seconde main parviennent tout de même à se vendre quasiment au même prix que le neuf, ce prix dépend en grande partie de l’état général des immeubles, des éventuels travaux néces-

A Ath, il faut impérativement acheter sur plans pour pouvoir acquérir un logement neuf.” Felipe Subires

saires, des charges qui peuvent s’avérer élevées et de la conformité de ces immeubles avec les réglementations, en particulier celles liées à la sécurité qui sont de plus en plus strictes. Les prix de vente peuvent ainsi varier de 20 à 25%, et forment une fourchette comprise entre 120 000 euros à 170, voire 180 000 euros, hors frais. Sur le segment des maisons, la tendance est à la stabilisation des prix depuis environ 3 ans. Il n’en reste pas moins que la demande pour les biens nécessitant des travaux faiblit. Les candidats à l’acquisition d’une maison de rangée préfèrent en effet acheter un bien rénové. Les prix pour un bien à rénover, dans le centre d’Ath, sont dans une fourchette comprise entre 140 et 150 000 euros (hors frais), tandis que les biens rénovés se vendent entre 180 et 225 000 euros (hors frais). n Quelles sont les zones les plus recherchées ? Il y a principalement trois zones qui exercent un fort pouvoir d’attraction sur les candidats acquéreurs, de part leur localisation proche du centre-ville et de leur accès autoroutier aisé. Le faubourg de Bruxelles, par exemple, qui correspond grosso modo à la chaussée du même nom, se trouve en effet à moins d’un kilomètre du centre et des commerces. Le faubourg de Tournai est également proche du centre et se caractérise par un environnement plus résidentiel. Enfin, le faubourg de Mons, bien qu’il soit davantage assimilé à une route de passage, permet un accès très facile aux axes autoroutiers et se trouve lui aussi proche de la gare. Dans la périphérie proche d’Ath, certains villages comme Flobecq, Ellezelles ou encore Ostiches attirent nombre de candidats néerlandophones qui achètent des fermettes sises sur de grands terrains pour quasiment la moitié du prix de biens équivalents de l’autre côté de la frontière linguistique toute proche.

LoGIc-RepèReS Maison : de 180 à 225 000 euros (rénové) de 140 à 150 000 euros (à rénover) Appartement 2 ch : de 120 000 à 180 000 euros Appartement neuf : de 1950 à 2100 euros/m²

n Quelles sont les tendances du marché d’Enghien ? Si le marché immobilier d’Enghien et de ses environs directs reste somme toute stable, avec un volume de transactions assez soutenu, son activité est néanmoins réduite aux segments traditionnels. Le marché du neuf, qui se concentre sur le centre d’Enghien, est en effet actuellement en jachère, parce que nombre de projets de nouvelles promotions sont au point mort. La demande en logement neuf est pourtant croissante, et émane en partie de personnes d’un certain âge qui souhaitent revendre leur bien pour poursuivre leur vie en appartement sur Enghien. Sur le marché secondaire, nous constatons que la problématique principale concerne la justesse du positionnement des biens au niveau de leur prix de mise en vente. Face à une offre assez conséquente, les acqué-

LESSinES Un marché à deux visages Divisé en deux zones bien distinctes, le marché immobilier de Lessines souffre actuellement d’une suroffre qui se résorbe difficilement. En cause, les difficultés d’obtention de crédits et la tendance à la surévaluation des biens mis en vente.

isabelle Lumen,

Eric Goris

reurs, qui sont par ailleurs de mieux en mieux informés, souhaitent acquérir en priorité des biens qui présentent de bons niveaux de performance énergétique et de prestations techniques. Les villas datant des années 1960 à début 1980, tout comme certaines maisons de maître en 2 ou 4 façades présentent à cet égard de grosses lacunes et demandent des investissements conséquents pour leur remise à niveau. C’est pourquoi il est impératif que les propriétaires de ce type de biens adaptent leurs prix de vente par rapport au marché. Une villa qui valait auparavant quelque 500 000 euros, ne se vend désormais que difficilement à 400, voire 350 000 euros, ce qui chiffre leur tassement de prix à quelque 20%. En revanche, les villas qui présentent les bons paramètres se vendent bien plus aisément et régulièrement au-delà de 400 à 500 000 euros, notamment dans la zone du bois du Strihoux, qui est le quartier résidentiel phare d’Enghien. n Comment se comportent les autres segments traditionnels ? Sur le segment de la maison de rangée, on observe un léger tassement des prix, dû principalement aux remises à niveau plus ou moins importantes que nécessitent les biens. Leur tranche de prix est comprise entre 120 000

A Lessines, il est vital d’évaluer les biens à leur juste valeur pour retrouver un équilibre du marché. ” Isabelle Lumen

Enfin, signalons que dans les villages alentour faisant partie de l’entité de Lessines, tels que Ollignies, Bois-deLessines ou encore Ogy, le marché est une nouvelle fois très différent. Nettement résidentielle, l’offre immobilière y est essentiellement composée de villas dont les prix sont supérieurs d’environ 10%, notamment parce que leur superficie habitable est plus grande.

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n Quelles sont les particularités de l’offre immobilière à Lessines ? Lessines est littéralement divisée en deux au niveau de son offre immobilière. Il y a en effet une différence nette entre la zone du bas de la ville et celle du haut. Le bâti du bas de la ville est essentiellement composé de maisons de rangée, tandis que celui du haut de la ville est plus résidentiel et offre des maisons plus cossues ainsi que des villas. Les différences de prix entre ces deux zones sont donc importantes. Dans le haut de la ville, la fourchette de prix des biens est comprise entre 100 000 et 300 000 euros, tandis que celle du bas de ville n’excède pas 100 000 euros de manière générale. La seconde particularité de ce marché, c’est la quasi inexistence de marché sur le segment de l’appartement neuf et de seconde main.

Quelles sont les tendances de ce marché ? Le marché de Lessines est actuellement confronté à un déséquilibre entre l’offre, très importante, et la demande, en recul. Nombre de candidats acquéreurs sont en effet confrontés aux difficultés d’obtenir un crédit de la part des banques qui ont fort resserré leurs conditions d’octroi et exigent un apport personnel important que peuvent difficilement assumer les jeunes ménages. Ceux qui parviennent à obtenir un prêt à 125%, à travers le fonds social du logement, sont eux-mêmes limités à des budgets de 140 000 à 150 000 euros, frais compris. Hors, les maisons de rangée situées dans le bas de la ville sont mises en vente à des prix compris entre 75 000 et 100 000 euros hors frais, et nécessitent pour la grande majorité des travaux de rénovation plus ou moins importants, comme la réfection du système électrique, le renouvellement des sanitaires ou encore du chauffage, ce qui au final engendre un besoin d’emprunt qui peut

et 200 000 euros, en précisant que la localisation est aussi un facteur déterminant. Si l’on fait un comparatif avec les communes environnantes comme Soignies, on constate cependant que les maisons de rangée à Enghien se vendent à des prix supérieurs. Pour un bien équivalent, là où le prix sera de 130 000 euros à Soignies, il sera de 150 000 euros à Enghien et ses environs directs. Le segment de l’appartement de seconde main n’échappe pas à cette tendance au tassement des prix et se vend actuellement en-dessous des 2000 euros/m2 et selon son état.

 cahier tendances

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Tendances des marchés

EnghiEn

Face à des candidats acquéreurs devenus exigeants, le positionnement des biens à leur juste prix de mise en vente est devenu crucial à Enghien.”

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Logic-REpèREs Maison de rangée : de 120 000 à 200 000 euros Maison 4 façades et villas : de 375 000 euros à 500 000 euros Appartement 2 ch : 180 00 euros Appartement neuf : de 2000 à 2200 euros

dépasser les montants accordés. Nombre de ces biens sont en réalité surévalués et ne trouvent pas preneurs tant que les propriétaires ne révisent pas leurs exigences à la baisse. Pour tenter de retrouver un équilibre, il est donc important que les biens mis en vente soient évalués à leur juste valeur. La tendance de la demande dans le bas de la ville va aux maisons de rangée qui sont rénovées. Quant au haut de la ville, qui vise une autre clientèle, le maître-achat est la villa récente, pour un prix d’environ 250 000 euros. Lessines accueille aussi des candidats acquéreurs en provenance de la région bruxelloise. Ceux-ci peuvent y trouver des biens dont les prix sont inférieurs à ceux de la ville d’Ath, toute proche. La mobilité en direction de la capitale y est aussi plus importante car Lessines est plus proche de la dorsale de l’A8, et le temps de parcours pour rejoindre cette autoroute est plus court qu’au départ d’Ath.

Logic-REpèREs Maison de rangée : de 75 000 à 100 000 euros Villas : de 200 000 à 350 000 euros


A Jurbise, la baisse substantielle de la demande en provenance du shape a créé une accumulation de biens sur le marché locatif et, partant, sur celui de la vente. en conséquence, la tendance est au tassement des prix, quelque soit le segment.

benoît Caulier, Caulier immo

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n Quelles sont les tendances du marché immobilier de Jurbise ? Nous assistons actuellement à un tassement des prix, quelque soit le segment. En cause, une offre devenue plus abondante. Si cela est dû en partie à la conjoncture économique en général, la conjoncture locale y est aussi pour beaucoup. Cette tendance est en effet principalement liée à la baisse de la demande en provenance de la base militaire du Shape. Les militaires qui alimentent le marché locatif de Jurbise ont en effet récemment vu baisser leur budget logement, ce qui les a forcé à changer leur mode de vie et à louer ailleurs des logements dont le loyer est moins cher. Ce retrait a eu pour conséquence une accumulation de biens sur le marché locatif, et nombre de propriétaires ont mis leur bien en vente. La

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conjoncture actuelle qui reste difficile pour les candidats acquéreurs a fait le reste. L’accumulation des biens sur le marché est également due à un autre phénomène, plus ancien celui-là, celui d’héritiers qui choisissent de ne pas garder leur bien familial et de les mettre sur le marché. Si le marché de Jurbise est essentiellement composé concentré de villas et de biens de type fermette, le centre-ville se développe très fort et concentre tous les immeubles d’appartements neufs. Bien que la situation du marché immobilier de Jurbise ne soit pas rose, elle n’en est pas pour autant morose, loin de là. Jurbise est un marché qui se défend bien et continue d’attirer les candidats acquéreurs à la recherche d’un confort de vie certain. Jurbise jouit en effet de toutes les infrastructures nécessaires en termes de mobilité, de commerces, d’écoles ou encore de loisirs, ce qui est beaucoup moins le cas dans des localités comme Brugelette ou Chièvres, par exemple. n De quel ordre est ce tassement des prix ? Il faut toujours être prudent avec les chiffres, mais je dirais que la courbe des prix est descendue de 10 à 15%, quelque soit le type de biens. Les délais de vente sont aussi tributaires de la nature des biens, et peuvent parfois s’allonger de manière assez conséquente. Les

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un marché locatif en souffrance

biens qui ne nécessitent pas de travaux sont, sans surprise, ceux qui se vendent le mieux et le plus rapidement. Lorsqu’un bien nécessite des travaux estimés à quelque 40 à 50 000 euros, la demande baisse en revanche considérablement. Le marché étant mouvant, il est difficile actuellement de donner les nouveaux prix moyens du marché. Pour une villa des années 80, il faut désormais tabler sur une fourchette de prix comprise entre 230 000 et 280 000 euros. Une villa des années 2000 se vendra plus probablement entre 280 000 et 300 000 euros. Le prix moyen oscille donc entre 240 000 et 280 000 euros. Pour un bien de type fermette, les prix peuvent varier très fort en fonction de son état. Certaines fermettes restent entièrement à restaurer, tandis que d’autres sont en bon état et directement habitables. Leur fourchette de prix est comprise entre 80 000 et 500 000 euros…

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L’offre abondante sur Jurbise a entraîné un tassement des prix sur tous les segments.”

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Située à quelques mètres du centre ville de Tournai, cette ferme au carré est implantée sur un terrain de 1000m² et bénéficie d’un accès voiture dans le fond du terrain. D’une superficie de +/- 600m², l’habitation se veut spacieuse et lumineuse donnant sur une cour intérieure idéalement exposée et un jardin à l’abri de tous les regards …

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