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précisément l’une de nos forces et caractérise nos services, de la préparation de la vente à la signature de l’acte chez le notaire. Pour chaque étape du processus, nous démontrons à nos clients que nous faisons absolument tout pour conclure les transactions dans les meilleures conditions. Nous leur communiquons aussi tout le suivi de la mise en vente et toutes les informations qui les concernent. La transparence et l’implication de nos clients dans le processus sont des facteurs tout aussi importants que cette proactivité, qui est soutenue par notre forte volonté d’obtenir des résultats.

n ABRimmo vient de fêter ses dix ans d’existence. Quel est le bilan de cette année anniversaire ? Malgré la conjoncture économique et le climat ambiant plutôt moroses, nous sommes fiers de présenter un bilan 2013 très positif. Bien que le marché ait été difficile tout au long de l’année écoulée, nous avons en effet réussi à augmenter notre chiffre d’affaires de 20% par rapport à 2012, ce qui nous conforte dans notre manière de pratiquer notre profession et de servir nos clients propriétaires et acquéreurs. n Comment expliquez-vous cette progression de votre chiffre d’affaires ? Cette progression s’explique en partie par le développement constant des services que nous offrons à nos clients et la manière dont nous accompagnons ces derniers. Plus le marché est difficile, plus il est important d’être proactif. Cette proactivité, qui est capitale, est

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n Développerez-vous davantage vos services en 2014 ? Nous sommes déterminés à le faire, dans l’intérêt de nos clients comme du nôtre. Nos mots d’ordre seront plus que jamais le service et la communication. Nous devons continuer sur cette voie et progresser encore, car nous savons aussi que rien n’est jamais acquis. Ce développement passera naturellement aussi par l’usage toujours plus intensif des nouvelles technologies de l’information et des réseaux sociaux. Nous allons également étendre notre collaboration avec nos partenaires promoteurs afin de développer et de commercialiser de nouveaux projets dans la région qui occupe l’ensemble de nos 4 agences.

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n Les performances énergétiques sont désormais au centre des préoccupations des candidats acquéreurs. Est-ce le cas aussi pour ABRimmo ? Bien entendu. A Mouscron, Templeuve, Tournai – et prochainement à Rumes – nous commercialisons de nouveaux projets d’appartements et de maisons conçus pour être peu énergivores, et qui répondent aux nouvelles normes en matière de performances énergétiques. L’habitat écologique et économique constitue en effet le défi pour les années à venir et ces nouveaux logements s’inscrivent assurément dans cette lignée. n Peut-on qualifier ABRimmo de réseau local de proximité ? Absolument. Nos 4 agences sont concentrées sur leur zone respective d’activité, car notre positionnement est avant tout basé sur la maîtrise des différents marchés locaux. Chaque agence est donc spécialisée dans sa zone, et est active sur l’ensemble des segments : maison, villa, appartement, immeuble de rapport et promotion neuve. Ce caractère local implique une grande proximité. Chacun de nos clients est ainsi assuré de n’avoir qu’un seul interlocuteur durant toute la période de la mise en vente. Cette proximité, nous la développons aussi à l’extérieur. Nous serons notamment présents au prochain salon Batirama à Tournai, qui se déroulera durant la seconde quinzaine de janvier.

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parole d’expert

Investir dans le neuf : le bon plan ? L’immobilier neuf a le vent en poupe. Il serait même en passe de devenir la valeur sûre. Qu’en est-il pour celles et ceux qui souhaiteraient y investir ? En quoi l’investissement dans un bien neuf serait-il plus intéressant ? Et quel serait le bon plan ? Logic Immo a posé la question à trois professionnels actifs sur les régions de Tournai, Mouscron, Mons et Ath.

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Ludovic Peeters, ABRimmo (Tournai - Mouscron - Estaimpuis Leuze) Le bien neuf présente des avantages indéniables. Il offre un confort global qui assure l’acheteur d’investir dans un bien qui soit aux normes actuelles en matière d’installation électrique, de plomberie, de chauffage et d’isolation thermique. Les nouveaux projets présentent même un PEB de valeur A, soit un niveau juste en dessous du passif… A cela s’ajoute la garantie décennale,

n Un bien neuf offre une réelle tranquillité d’esprit à l’investisseur, et ce pour les 25, voire les 30 années à venir. n

couverte par la responsabilité de l’architecte, de l’entrepreneur général et de l’ingénieur en stabilité le cas échéant. La responsabilité décennale de l’architecte et des entrepreneurs couvre ainsi tous les vices de construction ou du sol, apparents ou cachés, qui compromettent la sécurité générale du bâtiment, d’une des parties maîtresses ou de ses alentours immédiats. Je dirais donc qu’un bien neuf offre une réelle tranquillité d’esprit à l’acquéreur et l’investisseur, et ce pour les 25, voire les 30 années à venir. Cette tranquillité a bien entendu un coût, qu’on estime aujourd’hui, pour un appartement, à quelque 20% à 25% plus élevé qu’un bien de seconde main, hors frais. A Tournai, nous constatons que 70% des ventes de biens neufs sont issus d’investisseurs, ce qui dénote un engouement certain pour ce type d’investissement qui dégage une rentabilité nette annuelle de 3 à 4,5%. Côté budget, on peut tabler sur une moyenne de prix comprise entre 160 000 et 180 000 euros, hors frais, pour un appartement 2 chambres. A Mouscron, le coût au m2 est d’environ 1850 euros, tandis qu’à Tournai, ce prix varie entre 1950 et 2250 euros au m2, ce dernier prix concernant les projets

de haut standing dans le centre. On constate ainsi que ce coût a augmenté d’environ 100 euros/ m2 en l’espace de 2 ans. Les nouveaux projets dans la région sont nombreux. On estime le nombre de logements à venir – et déjà en vente sur plans – à quelque 600 à 700 unités sur Tournai, et environ 500 unités sur Mouscron. Mon bon plan : Un appartement 2 chambres d’une superficie habitable comprise entre 75 et 90 m2 maximum, pour une valeur locative comprise entre 600 et 725 euros, hors parking (environ 50 euros supplémentaires). Dominique Delfosse, Athimmo (Ath) L’investissement dans un bien neuf est davantage intéressant pour plusieurs raisons. Parce qu’un appartement neuf présente de nombreux avantages liés à sa qualité de construction, ses hautes performances énergétiques et son confortable équipement, il est très facile à louer. Au sein de notre agence, nous vendons d’ailleurs davantage de neuf que d’ancien, qu’il s’agisse de clients investisseurs ou d’acquéreurs occupants. La valeur locative d’un tel bien est très intéressante aussi. Un appartement 2 chambres, qui se loue aisément 700 euros par mois, ne nécessite pas, et durant de longues années, de travaux venant grever le revenu locatif et donc la rentabilité qui s’élève à quelque 3% net annuel. Il est aussi bien plus facile de revendre un tel bien avec une plus-value, ce qui renforce la rentabilité à long terme. A Ath, le prix moyen d’acquisition pour un appartement 2 chambres d’une superficie habitable comprise entre 82 et 90 m2, avec un emplacement de parking et une

quelque 35 000 euros de plus, auquel il faudra encore ajouter la TVA. Le calcul est vite fait…

Dominique Delfosse

cave, est de 180 000 euros (hors frais). Le coût moyen au m2 se situe entre 1800 et 2000 euros. Ce coût au m2 peut monter pour certains projets offrant un standing plus élevé, comme c’est le cas par exemple pour « Les jardins des Carmélites », mais on sort là du profil type de bien pour investisseurs. Pour un appartement 1 chambre, il faut tabler sur un coût d’acquisition d’environ 130 à 140 000 euros, hors frais. La vente de biens neufs a le vent en poupe à Ath, et le stock disponible se chiffre actuellement à quelque 150 unités. Dans les 3 à 4 années à venir, les futurs projets annoncés vont gonfler cette offre à 300 voire 400 unités. Mon bon plan : Un appartement 2 chambres d’une superficie de quelque 80 m2. Une surface plus grande n’engendrera pas de plus value au niveau du revenu locatif, et ne s’avèrera donc pas plus rentable. Investir dans un appartement de 95 m2 coûtera en effet à l’investisseur

n Le bien neuf a le vent en poupe : il est plus facile à louer, plus facile à revendre, engendre de bons loyers et ne demande aucuns travaux. n

Aldo Zambito, Alpimmo (Mons) L’intérêt pour les biens neufs devient à ce point grandissant, aussi bien pour les acquéreurs que pour les locataires qui y trouvent confort et économie énergétique, qu’il est en train de supplanter celui pour les biens de seconde main. Ce type de biens devient en quelque sorte une valeur sûre. Et c’est donc le cas aussi pour les investisseurs. La valeur locative d’un appartement 2 chambres est plus ou moins identique à celle d’un bien ancien, sa rentabilité est de 3 à 3,5%, et sa plus value en cas de revente est de 3 à 4% par an, de manière naturelle, c’est-à-dire sans spéculation aucune. Au niveau du coût d’acquisition, il est bien entendu qu’il sera plus élevé qu’un bien ancien équivalent, de l’ordre de 25%. Mais dans la région de Mons, le coût au m2 – moins de 2000 euros – est assurément inférieur à ce qu’on peut trouver dans la région de Bruxelles. Le coût d’acquisition à Mons d’un appartement 2 chambres, d’une superficie habitable de 80 à 90 m2, se situe dans une tranche comprise entre 1600 et 1800 euros du m2, alors que ce coût est de 40 à 50% plus élevé à Bruxelles, sans parler de certaines zones qui présentent des prix plus élevés encore, et ce pour des valeurs locatives presque identiques. Pour un appartement 2 chambres de 80 m2, la valeur locative est de quelque 700 euros. Il est clair aussi que la demande locative est forte. Les populations estudiantine et « Shapienne » viennent grossir les rangs des locataires usuels qui n’ont pas ou pas encore les moyens d’accéder

n A terme, l’immobilier neuf va supplanter celui de seconde main. n à la propriété et qui trouvent, dans la location d’un bien neuf, confort, équipement et facture énergétique réduite. Mon bon plan : Si le budget le permet, je conseille de diversifier les investissements, avec l’acquisition d’appartements de 1 et 2 chambres, voire 3. Pour un investissement unique, je conseillerais l’appartement 2 chambres d’une superficie de 80 m2, pour un revenu locatif de 700 euros, ou l’appartement 1 chambre de 60 m2, qui génèrera une plus grande rentabilité, soit 5%, pour un revenu locatif situé entre 550 et 585 euros.

Aldo Zambito

Journaliste: Stephan Debusschere


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Le marché immobilier de Tournai a vécu en 2013 une situation en dents de scie, selon le segment. Si on a assisté à un rattrapage du côté des villas, les maisons comme les appartements ont encaissé de petites corrections entraînant une stabilisation des prix qui devrait se poursuivre cette année.

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n 2009, le prix de référence d’une maison mitoyenne à Tournai était fixé à 162 000 euros, soit un recul de quelque 10% par rapport à celui de l’année précédente qui avait allègrement affiché 180 000 euros, après une hausse de près de 40% sur les cinq années précédentes. Depuis, le rattrapage a bien eu lieu. Après des bonifications successives en 2010 et en 2011, ce segment a réitéré sa progression courant 2012 pour placer son prix de référence à 195 000 euros, dépassant ainsi son niveau d’avant la crise de 2008. Sur l’ensemble de l’année 2013, on a assisté à une petite correction qui s’apparente davantage à une stabilisation, à un prix de référence de 185 000 euros. Ce prix de référence, en provenance du Service public Fédéral (SPF) Economie, est basé sur le quartile 75, ce qui signifie que 75% des transactions ont été conclues sous ce prix ou que 25% du marché ciblé se sont situés au-dessus de ce prix de référence, éliminant ainsi les extrêmes. En attendant celui de 2013, le rapport annuel 2012 des notaires du Tournaisis avait établi que le prix moyen des transactions réalisées pour des maisons 2 façades à Tournai était de 112 500 euros en 2009 et de 125 000 euros en 2012. Où se situe la vérité ? En réalité, l’écart entre ces deux références s’explique principalement par l’état et la nature du bien vendu, ce qui reste par ailleurs tout à fait d’actualité. Aujourd’hui, comme en 2009, on peut trouver à Tournai de modestes maisons mitoyennes de 2 à 3 chambres avec un petit jardin pour quelque 80 000 euros. Mais il s’agit là bien entendu de maisons en mauvais état, nécessitant des rénovations lourdes. Ces mêmes maisons en très bon état – c’est-à-dire rénovées et au goût du jour – avec jardin, s’estiment aujourd’hui dans une tranche de prix située entre 160 000 euros et 190 000 euros, en fonction de leur situation, de leur surface et de la qualité de leur parachèvement.

Tranches supérieures Toujours dans le segment des biens mitoyens, les maisons dénommées de caractère, présentant un cachet plus bourgeois et offrant généralement plus de superficie habitable, entrent quant à elles dans une tranche de prix supérieure dont la moyenne s’estime aujourd’hui à quelque 200 000 euros et plus, en fonction des éventuels travaux à réaliser. Rattrapage des villas Les maisons 4 façades et les villas s’échangent entre 230 000 et 300 000 euros, en fonction de leur situation, de leur surface et de leur état, notamment au niveau énergétique. En 2011, leur prix de référence était de 300 000 euros, soit une bonification de quelque 5% par rapport à 2010. Mais en 2012, ce segment avait enregistré un fléchissement de 3%, ramenant son prix de référence à 290 000 euros. L’année écoulée indique cette fois un rattrapage et un regain d’intérêt pour le segment, ramenant le prix de référence à 295 000 euros, soit quasiment son niveau de 2011. neuf contre ancien Sur le segment des appartements, la ville de Tournai est toujours restée attirante pour les français, car la décote française suite à la crise n’avait pas été aussi importante pour ce type de biens dans les centres urbains. Dans le centre de Lille, le prix des appartements neufs tourne ainsi autour de 3500 euros du m², alors que dans le Tournaisis, le prix plancher au m2 ne dépasse les 2000 euros du m2, à l’exception du centre de Tournai. Sur le marché secondaire, le prix de référence d’un appartement s’affiche actuellement à 194 000 euros, après avoir encaissé un léger recul. Ce prix reste néanmoins supérieur à celui de 2011, qui avait encaissé une baisse similaire après avoir atteint 189 000 euros l’année précédente. Selon

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certains professionnels, la mise en chantier de plusieurs centaines d’appartements neufs, suite à une demande en hausse du fait notamment de l’accroissement des familles monoparentales, était à l’origine de cette baisse. Pour pouvoir vendre leur bien, les propriétaires vendeurs auraient ainsi anticipé cette concurrence en pratiquant un rabais. Sur l’ensemble de l’année 2011, le prix de référence d’un appartement de seconde main était ainsi descendu à 181 500 euros. Mais suite à l’accroissement de la demande durant l’année 2012, ce prix de référence avait fait un sérieux bond en avant, progressant de 15% pour franchir pour la première fois la barre des 200 000 euros. Les chiffres complets de l’année 2013 nous apprendront davantage sur l’évolution de ce segment face à la concurrence du neuf. attraction continue Si la crise avait bel et bien ralenti les transactions sur l’ensemble de la zone frontalière fin 2008 et début 2009 – une baisse estimée à 15% – un flux nouveau a su compenser cette baisse dans une même mesure dès le second semestre 2009. Car à la question de savoir s’il était opportun pour les français de la métropole lilloise de passer à nouveau la frontière pour y trouver leur bonheur immobilier, la réponse apparaissait clairement positive. Et ce pour une raison simple : malgré le recul sensible des valeurs du marché immobilier en France, et suite à la baisse toute relative des prix sur la frontière belge, la différence de prix entre les deux pays était en réalité restée bien marquée. Un différentiel de prix qui, selon les professionnels belges officiant dans la zone frontalière, se situe entre 10 et 20%. Une variation somme toute importante qui s’explique au regard des différents secteurs géographiques de la zone frontalière, où Tournai figure bien entendu en bonne place. Le marché a retrouvé sa « normalité », à ceci près que le rapport de force s’est un peu inversé au

profit de l’acheteur. Si la situation est devenue un peu moins confortable pour le vendeur belge, elle est toujours favorable aux français. Car le plus important est que l’attraction des prix immobiliers continue d’y faire son œuvre. Des motivations immuables Lorsqu’on se penche sur les souhaits des candidats-acquéreurs français désireux d’élire domicile de l’autre côté de la frontière, les paramètres sont restés inchangés : ils veulent acquérir un bien là où on parle français et à une distance de la métropole lilloise ne dépassant pas de préférence la demi-heure, même si certains d’entre eux semblent tentés de pousser un peu plus loin et de franchir la frontière linguistique en acquérant des biens dans des communes se situant en territoire néerlandophone et affichant des prix moins élevés. D’autre part, le cadre confortable et sécurisant, le style de vie agréable et l’attractivité évidente de tous les services, commerces et loisirs de la zone frontalière belge constituent aux yeux de nos amis français des paramètres quasi aussi importants que les prix immobiliers qui y sont pratiqués.

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