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04 ARCHITECTURE ANDRÉ JACQMAIN 31 DOSSIER ARCHITECTURE ET DÉMOCRATIE

16 TABLE RONDE IMMO MAISONS DE REPOS

SOMMAIRE

ANNONCES IMMOBILIÈRES

21 IMMO BIENS À VENDRE ET À LOUER

67 NEUF BIENS NEUFS

76 ÉVASION BIENS D’ICI ET D’AILLEURS

ESSENTIELLE IMMO 112 Photo cover > Serge Anton / Rédactrice en chef > Marie Pok / Ont collaboré à ce numéro : Serge Anton., Muriel de Crayencour, Thierry Laffineur et Marie Pok / Commercialisation > Véronique Le Clercq 02 211 27 64 – vero.leclercq@ipmimmo.be, Daphné Mertens 02 211 29 85 – daphne.mertens@ipmimmo.be et Didier Winnepenninckx 02 211 27 46 – didier.winnepenninckx@ipmimmo.be / Conception graphique > Dominique Hambÿe 0486 83 62 96 / Pré-presse annonces > Ligne Claire immo@essentielleimmo.be / Impression > IPM Press Print / Éditeur responsable > François le Hodey / Directeur des ventes publicitaires > Bernard Noël de Burlin

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04 ARCHITECTURE ATELIER D’ARCHITECTURE DE GENVAL 8 rue de la Sablière 1332 Genval Tél +32 2 653 09 60 www.genval-architecture.be

ANDRÉ JACQMAIN

UN TRAJET RICHE EN SURPRISES NONANTE ANS ET DES POUSSIÈRES, ANDRÉ JACQMAIN A PRIS SA RETRAITE IL Y A DÉJÀ QUELQUES ANNÉES. POURTANT, SA PRÉSENCE, SES IDÉES ET SON VERBE CONTINUENT D’ANIMER L’ATELIER D’ARCHITECTURE DE GENVAL QU’IL A FONDÉ EN 1967. RENCONTRE AVEC UNE RÉFÉRENCE DE L’ARCHITECTURE BELGE. MARIE POK _ PHOTOS SERGE ANTON

« L’atelier fonctionne encore toujours comme au moment de sa création, dans un esprit d’équipe qui soude ses membre mais qui recherche aussi des collaborations ponctuelles avec d’autres bureaux ou professionnels spécialisés dans des techniques ou disciplines qui viennent enrichir le projet. » Dans la petite salle de réunion du bureau, André Jacqmain est celui qui mène la conversation, entouré et écouté avec respect par deux architectes associés, Chantal d’Udekem d’Acoz et Bernard Lizin. Malgré l’ampleur et la diversité des projets, l’atelier est resté à échelle humaine, regroupant une quinzaine de membres unis par le travail et la vie du bureau, comme en témoignent les joyeux déjeuners partagés quotidiennement par toute l’équipe. C’est peut-être le seul bureau d’architecture qui compte un chef dans son personnel ! Cet esprit d’atelier comme lieu d’expression de pulsions créatives est resté cher à André Jacqmain depuis l’expérience des ateliers de Groenhove et du Marais, où il côtoya des artistes tels que Strebelle, Olyffe, Alechinsky et bien d’autres… Certes, l’ambiance euphorique des déjeuners au soleil de Genval dans les années 80-90 a fléchi d’un cran. La crise a frappé le marché et l’Atelier en a fait les frais, comme tant d’autres.

POMMES CUITES L’œuvre d’André Jacqmain couvre au moins 60 années et embrasse plusieurs périodes, plusieurs courants. C’est durant la guerre qu’il accomplit ses études à l’Académie des Beaux-Arts de Bruxelles, suivant l’enseignement d’Henri Lacoste. Si l’influence de ce

dernier a bien sûr marqué le jeune Jacqmain – une vision poétique fascinée par l’histoire médiévale et le merveilleux oriental – c’est surtout de la soupe et de la pomme cuite qui permettait aux étudiants de tenir le coup dans une salle de classe où ils étaient « confinés » qu’il se souvient aujourd’hui. C’était un autre temps.

LE DROIT DE RATURER Dans la longue carrière de Jacqmain, la fondation de l’atelier de la rue de la pépinière avec Jules Wabbes fut une étape décisive. Le Foncolin, leur premier immeuble d’envergure, est livré en 1958, fruit d’une amicale collaboration entre l’architecte et le créateur de mobilier. Architecture et design partagent cette aspiration à l’innovation et à la qualité. Aujourd’hui encore, on évoque le Foncolin comme un manifeste formel et technique de l’architecture des années 50, où les techniques avant-gardistes s’accompagnaient d’un grand souci de qualité et de sophistication des matériaux. Constituées d’éléments préfabriqués en béton, les façades se paraient de garde-corps en chêne et en bronze. A l’intérieur, toutes les menuiseries étaient exécutées en mutényé, le parquet en wengé et la quincaillerie en bronze. « Jamais je ne voudrais refaire ce genre de chose aujourd’hui, » déclare Jacqmain. « Tous ces éléments modulaires, répétitifs, quel ennui ! » Lorsqu’il y repense aujourd’hui, c’est avant tout le souvenir d’une époque et d’un esprit qui resurgit : « Il y a tellement d’amitiés dans cet immeuble. C’est tout un pan de ma vie qui remonte à la surface. Dans l’ensemble de

ma carrière, c’est le seul bâtiment où l’on n’a jamais parlé d’argent. Pour toutes ces raisons, il y a beaucoup d’émotion (…) » confiait Jacqmain à Daniel Couvreur (Le Soir, 26 septembre 2000). Conçu à l’origine pour le Fonds colonial des Invalidités, le bâtiment est revendu en 1960, au lendemain de l’indépendance du Congo. Il est alors réaménagé sans respect pour la qualité de sa conception, ses boiseries sont remplacées suite au traumatisme de l’incendie de l’Innovation et il tombe lentement en désuétude. Restaurer et adapter le navire aux nouvelles normes de confort et de performances énergétiques était une folie bien trop coûteuse, en l’absence de subsides. L’idée d’une reconstruction à l’identique avait bien été abordée mais heureusement abandonnée aussitôt. Aussi, l’immeuble est rasé et un nouvel édifice y voit le jour, signé par André Jacqmain lui-même. Et abondamment critiqué. De son côté, l’architecte n’a cessé de plaider, depuis, pour le droit de l’artiste à sacrifier, de raturer sa propre œuvre. Et pourtant, au cours de cet entretien privilégié, Jacqmain murmure : « Aujourd’hui je le regrette ». C’est dit.

FORM FOLLOWS FIASCO A l’écoute de son époque, André Jacqmain se fera l’écho des mouvements de son temps. Il suit la vague, jusqu’à renier, même implicitement, le « brutalisme » qu’il a pourtant défendu avec conviction du Foncolin au restaurant du Sart Tilman à Liège. Comme de nombreux architectes, il a palpé les limites du modernisme. Les premières critiques des diktats fonctionnalistes font leur apparition à


06 ARCHITECTURE

la fin des années 60, à l’époque où Jacqmain termine le Glaverbel. Ainsi, l’étude, Complexity and contradiction in architecture publiée en 1966 par l’architecte américain Robert Venturi annonce la fin du modernisme et de l’ascétisme, voire du brutalisme, en plaidant pour une nécessaire complexité en architecture. Sans nuire à la fonction, celle-ci confère à l’oeuvre une ambiguïté enrichissante, à la fois résultat et moyen d’expression. Mais c’est surtout dans les années 70 que les dissidents du modernisme formulent

années 80 et 90. A commencer par les deux immeubles de la place Stéphanie, qui expriment leur attachement à l’ornementation avec une combinaison de marbre, pierre, bronze et acier inoxydable. Dans cette veine, mentionnons encore cet ensemble de bureaux pour la Communauté flamande à côté de la Cathédrale (1988), les bureaux de CIB (1989), le siège d’Euroclear (1992), le siège du Parlement européen (1997). Si le qualificatif de « postmoderne » fait souvent grincer des dents, Jacqmain, lui, le revendique

« J’AI FAIT DES COLLAGES. MAIS DES COLLAGES HUMORISTIQUES. IL N’Y A PAS BEAUCOUP D’HUMOUR EN ARCHITECTURE… » clairement leur positionnement, comme en témoigne Le langage de l’architecture postmoderne, rédigé par Charles Jencks en 1977. Celui-ci réinscrit l’architecture dans le fil d’une histoire générale des mouvements artistiques et incite à recourir à des compositions et motifs empruntés au passé. L’année suivante, Peter Blake publie Form follows fiasco qui parodie la célèbre formule de Louis Sullivan. Toutes ces références constituent le contexte dans lequel continue à évoluer l’architecte André Jacqmain. Après avoir signé quelques-uns des plus emblématiques projets modernistes en Belgique, il lui tourne le dos et s’engage dans une architecture beaucoup plus ornementée, plus lyrique, plus « habillée ». Un revirement que l’on voit se produire chez d’autres architectes comme l’américain Philip Johnson, brillant exemple qui s’illustra tant dans le fonctionnalisme que dans le postmodernisme.

COLLAGES HUMORISTIQUES Fondé par André Jacqmain en 1967, l’Atelier de Genval a livré de nombreux bâtiments emblématiques du postmodernisme dans les

sans ambiguïté et s’en amuse avec malice : « Oui certains de mes projets sont postmodernes dans le sens où j’ai fait des patchworks d’éléments repiqués dans le répertoire du classicisme. J’ai fait des collages. Mais des collages humoristiques. Il n’y a pas beaucoup d’humour en architecture… » Dans sa communication officielle, l’Atelier d’architecture de Genval préfère parler de « lyrisme » pour qualifier son style et la production des années 90 et 2000. Cette notion de lyrisme, Jacqmain la définit comme « la liberté de se laisser aller à une expression ». C’est ainsi qu’il faudrait interpréter les projets plus récents parmi lesquels l’ensemble de bureaux Green Square, le siège administratif BMS, l’espace Meeus, l’hôtel Conrad, le Dolce et bien d’autres. Cette liberté d’expression reste cependant toute relative dans la mesure où la plupart des projets menés par l’Atelier de Genval sont des projets de promotion. Les critères dictés par ce type de maître d’ouvrage et l’absence de contacts avec l’utilisateur final conditionnent bien entendu la création architecturale. « Pourtant, insistent Bernard Lizin et Chantal d’Udekem d’Acoz,

administrateurs architectes associés, même si on nous impose souvent le même type de modulation et des normes sans cesse plus exigeantes et précises, l’expression de la façade est à chaque fois unique. En outre, les promoteurs ont évolué. »

QUAND LE CONFORT EMBÊTE Aujourd’hui, André Jacqmain rejoint régulièrement la jeune garde de l’atelier et jette sur l’époque un regard sans concession. Pourtant, il ne peut se défendre d’une certaine empathie ou d’une curiosité envers la relève. « Je me sens à la fois intrigué et distant », résume-t-il. « Ici, on fonctionne toujours de la même façon qu’auparavant. Pourtant, notre monde a subi des mutations profondes. L’évolution technologique a pris énormément d’ampleur mais pour moi, elle a entraîné un appauvrissement de l’imagination. Elle pousse à construire partout la même chose. Les architectes d’aujourd’hui ne savent plus dessiner. Or, l’imagination passe par le trait, pas par la machine. » Cette foi dans l’imagination, ses collaborateurs la partagent, même si l’atelier s’est bien évidemment doté des outils de son époque. Aujourd’hui, l’Atelier planche sur divers projets, dont une tour de bureaux à Bruxelles, le Palais de Justice de Namur et celui de Dinant, l’ensemble commerce/logements des anciennes Papeteries de Genval, un ensemble résidentiel à Bruxelles… « Nous vivons dans un pays de confort, mais au fond, le confort c’est embêtant, » ajoute encore André Jacqmain pour clore l’entretien. « Je pense qu’on devrait parler davantage d’utopie. Mais l’utopie a toujours sa négation, elle s’accompagne toujours de son échec. Moi, ce qui me touche vraiment en architecture, c’est la surprise. Comme celle que j’ai ressentie devant l’Hôtel impérial de Tokyo de Frank Lloyd Wright : il est tout petit. Ou comme celle vécue devant le pont d’Edimbourg et ses trois superstructures qui émergeaient d’un brouillard épais. Fantastique… »


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08 ARCHITECTURE

GLAVERBEL

MYTHIQUE ET DURABLE AUJOURD’HUI, GLAVERBEL EST UN DES IMMEUBLES LES PLUS EMBLÉMATIQUES DE BRUXELLES. UBS, LE PROPRIÉTAIRE ACTUEL, S’EXPRIME RÉGULIÈREMENT SUR LA VALEUR DE DURABILITÉ ET DE CONSTANCE QUE REVÊTENT CES BÂTIMENTS ANCIENS QUI PARVIENNENT À NOUS DANS TOUTE LEUR MAJESTÉ ET LEUR PERTINENCE. « J’ai toujours aimé revenir sur des projets anciens. Les transformer, les rénover leur donner un second souffle. C’est un peu comme un livre qu’on abandonne et qu’on reprend. » Ainsi s’exprime André Jacqmain. Par deux fois en effet, l’Atelier de Genval est intervenu sur la rénovation de l’ancien siège de la société Glaverbel.

VERRE, ACIER, BÉTON Au départ, un concours. André Jacqmain, Victor Mulpas et Pierre Guilissen s’unissent pour tenter l’aventure. « Nous cherchions une pointure pour tirer le projet avec nous. Nous avons pensé à un Anversois et nous avons demandé à Renaat Braem de se joindre à nous. Dans toute la pile de dessins qui ont été jetés sur la table à l’aube de ce projet, un croquis nous a frappés. Il s’agissait d’un bâtiment autour d’une cour centrale, circulaire. On s’est battus pendant trois mois. Et on l’a remporté. Sans doute parce qu’il s’agissait d’un concours d’ingénieurs et qu’ils sont habitués à construire… des usines. » L’originalité du concept réside d’abord dans sa forme circulaire qui ceint un jardin central

généreusement arboré. La relation au jardin tant intérieur que périphérique est intense, à la faveur d’une façade rideau vitrée à 67%. « Le lyrisme ici c’était l’idée de partir de quelque chose de naturel — les arbres – pour tendre vers l’artificiel. » La structure est formée d’une superposition d’anneaux en béton pourvus de châssis en acier aux reflets proches des troncs d’arbres. Les revêtements extérieurs se distinguent par cette étonnante croûte de pierre qui accroche la lumière, entre ses grandes surfaces de verre. « Une des particularités de ce projet c’est qu’il a été commandité par le client en direct. Il ne s’agissait pas d’une promotion. Nous avons pu faire concorder le projet à la réalité de ses occupants. Nous avons dû l’adapter par la suite, en 1998 et 2010. L’unique occupant a été remplacé par 16 sociétés et les besoins ont évidemment évolué, après 40 ans d’occupation. »

NOUVEAUX SERVICES Si la structure a été respectée, la circulation a été modifiée. Autrefois verticale pour les besoins du groupe (Glaverbel) fonctionnant

par secteur, elle est aujourd’hui plutôt horizontale, rayonnant autour d’une entrée unique. De nouveaux services ont été ajoutés : un helpdesk fonctionnant 24h/24, un car–wash, un restaurant, un pressing et des salles de conférence entièrement équipées. En outre, la question de la mobilité a également été prise en compte et le parking a été optimalisé avec près de 600 places, dont une partie en sous-sol. Les performances énergétiques ont bien entendu dû être revues. Le double vitrage solaire a été adopté à tous les niveaux. D’un point de vue structurel, ce bâtiment de 30 642 m2 a été divisé en six parties pour mieux répondre aux besoins de ses différents occupants. La vie de bureau s’y déroule avec un dynamisme particulier, tourné vers le jardin et animé par différentes initiatives comme l’installation du restaurant éphémère Bowery, au début de ce bel été indien. Mais au-delà de tous ces aménagements et dispositions superficiels : « ce qui fait la vraie durabilité d’un bâtiment, c’est d’être bien construit. » Dixit Jacqmain.


10 ARCHITECTURE

A la différence de la maison Urvater, cette villa s’ouvre vers le jardin au rez-de-chaussée à travers de larges baies vitrées. Au sud et à l’ouest, les fenêtres sont coiffées de casquettes pare-soleil composées d’éléments en pierre de Vinalmont sur suspentes en inox. Sur le même terrain que la maison Urvater, deux nouvelles villas ont vu le jour. Réminiscences discrètes d’un projet fou. A l’étage, le sol est revêtu de planchers de bois (noyer américain, chêne, teck). Au rez-de-chaussée et au niveau de la piscine, le sol est recouvert de dallage.

À LA SUITE

D’URVATER

SUR LE TERRAIN DE LA CÉLÈBRE VILLA URVATER, DEUX NOUVELLES CONSTRUCTIONS SONT SORTIES DE TERRE. AVEC LEUR IDENTITÉ PROPRE. POURTANT À L’OMBRE DE CETTE ICÔNE DE L’ARCHITECTURE MODERNE. Dans sa vie, André Jacqmain a construit plusieurs maisons, des projets enthousiastes, parfois fantasques : la maison Laval au Bercuit, la Villa D’Ieteren au Zoute… La Villa Urvater fut une aventure hors pair. Elle fut construite à la fin des années 50 avec la ferme intention de créer un cadre, pour ne pas dire un temple, pour la collection de tableaux modernes des époux Urvater. Cette maison-galerie a pris une forme complètement atypique, faite de plans coupés, de perspectives et traversées qui donnaient à voir les peintures sur des pans de murs contrariant l’espace. Une longue saga suivit la vente de cette étrange résidence qui se dégrada et faillit être rasée. Grâce à une mobilisation massive pour sa conservation, elle fut sauvée in extremis, en 2004. Elle fut rachetée par un couple qui organisa sa restauration par Jacqmain lui-même et qui commanda également deux maisons supplémentaires sur le terrain. « Je ne pouvais pas concevoir ces maisons comme le prolongement de la villa Urvater, un cas bien trop particulier. Je ne voulais pas me

soumettre à une sorte de mimétisme. Pas question non plus de faire une fermette avec un toit en tuiles rouges », caricature Jacqmain. « J’ai alors dessiné quelque chose qui épousait l’allure générale du projet Urvater, avec une toiture plate et des éléments verticaux en saillie. Mais les matériaux et la configuration sont très différents. » Alors que la maison Urvater est en brique et comporte de grandes fenêtres à l’étage et des murs fermés au niveau de la galerie, les nouvelles constructions, hautes de quatre étages, s’ouvrent par de grandes fenêtres horizontales et arborent une façade sophistiquée combinant pierre de Vinalmont, brique anthracite et vitrage Colorbel noir en partie supérieure. Les châssis sont en aluminium laqué anthracite. Au Sud et à l’Ouest, les baies vitrées sont coiffées de casquettes avec pare-soleil formés d’éléments en pierre de Vinalmont sur suspentes en inox. Tout en haut, les casquettes en Colorbel sont assorties au revêtement du bloc supérieur. Chaque maison comporte 5 ou 6 chambres avec salles de bain ou de douche, salon, salle à manger, cuisine, home

cinéma et piscine intérieure. Elles ont été conçues selon les normes énergétiques en vigueur, pourvues d’une isolation de très haute performance à base de polyuréthane et d’un chauffage au gaz. Les aménagements intérieurs ont été conçus et réalisés par le maître de l'ouvrage, l'Atelier de Genval s'étant occupé de la coordination. Quant à la Villa Urvater, un nouveau propriétaire préside aujourd’hui à sa destinée. Collectionneur lui aussi, il a demandé à André Jacqmain de transposer sa vision de l’art dans cette maison dont il est l’auteur. « La grande différence, c’est qu’il s’agit d’une collection de photographie. Ca change tout », déclare l’architecte. « En outre, cette famille souhaite investir toute la maison et ne pas scinder vie privée et lieu d’exposition. » Cerise sur le gâteau : le propriétaire a émis la volonté de tracer un bassin de nage de 15 mètres sur 3 dans ce plan radicalement segmenté. Une contorsion, une acrobatie à laquelle André Jacqmain, 92 ans, se prête avec plaisir.


12 ZOOM DU BON PIED QUALITÉ ALLEMANDE En plus d’être le leader belge de l'électroménager, Krëfel est aussi un véritable cuisiniste. Les cuisines Krëfel sont de qualité allemande supérieure, se déclinent en 3 gammes, 50 modèles, 200 couleurs et sont garantie 10 ans. Les clients qui disposent d'une habitation de + de 5 ans peuvent bénéficier d'un taux de TVA réduit à 6%. www.cuisineskrefel.be

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14 ZOOM LA PETITE MAISON...

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16 TABLE RONDE IMMO

MAISONS DE REPOS

QUEL IMMOBILIER POUR QUELLES EXIGENCES? D’APRÈS LES CHIFFRES EUROSTAT, EN 2030, 2,7 MILLIONS DE BELGES AURONT PLUS DE 65 ANS. CETTE ÉVOLUTION DÉMOGRAPHIQUE ENTRAÎNERA UN ACCROISSEMENT CONSIDÉRABLE DE LA DEMANDE EN SOINS DE SANTÉ ET EN PARTICULIER DE L’ACCUEIL EN MAISONS DE REPOS. TEXTE THIERRY LAFFINEUR – PHOTOS GAËTAN GILLET

En raison de cette évolution, l’investissement dans les séniories en Belgique s’avère un placement intéressant, tant pour les groupes financiers que pour les particuliers : croissance de la demande, loyers garantis et indexés et plus-value sur les terrains et les bâtiments. Selon cette perspective, plusieurs questions se posent : Quel est le volume actuel du parc ‘séniories’ en Belgique et quel est son potentiel de croissance (en superficies à construire) à l’horizon 2020/2030 ? Quels futurs modèles imaginer ? Pour y répondre la présente table ronde réunissait : Gaël Cruysmans (Administrateur) JCX, Jean Edouard Carbonnelle (CEO) Cofinimmo, Charles-Antoine van Aelst (Investment Manager) Aedifica, Dirk Van den Broeck (CEO) Patrimmonia, Nicholas Cator (CEO ) Armonea et Jacques Lefèvre (CEO) BPI

– Résidence Service (RS) en Wallonie et à Bruxelles / Service Flat (en Flandre) : proposent le logement et des prestations “à la carte”. Cette formule permet de garder une vie indépendante tout en garantissant la mise à disposition de services. – Centre de soins de jour (CSJ) : centre situé au sein d’une maison de repos ou d’une maison de repos et de soins. Y sont accueillies, pendant la journée, des personnes âgées de soixante ans au moins en perte d’autonomie. Elles bénéficient de soins familiaux et ménagers et, au besoin, d’une prise en charge thérapeutique et sociale. – Centre de court séjour (CS) : établissement d’hébergement, médicalisé ou non, visant à assurer la sécurité matérielle, affective et psychologique des personnes âgées pour quelques jours ou quelques semaines.

LES CHIFFRES DU MARCHÉ Quels sont les points clefs de ce marché ? D. Van den Broeck_Il convient dans un premier temps de préciser que le taux de dépendance médicale de la population de personnes âgées est aujourd’hui moindre qu’initialement prévu, même si cela ne présage en rien de la future évolution de cette population. N. Cator_Sachant que le marché est limité (il existe un moratoire quant aux nombres de lits), les chiffres-clés s’établissent en 5 points : – L’ensemble maisons de repos + maisons de repos et soins : 135 000 lits en Belgique ; – Le besoin à l’horizon 2025 : entre 30 et 45 000 nouveaux lits ; – Les listes d’attente (l’offre a toujours été inférieure à la demande) : 4,5 mois en Wallonie / 6,5 mois à Bxl et 7 mois en Flandre ; – Le coût journalier d’occupation (hors frais de santé) : +/- 35 € en Wallonie et +/- 55 € en Flandre ; – En termes d’emploi le ratio est de 50 emplois temps plein pour 100 lits. A noter que la différence de prix entre Wallonie et Flandre s’explique notamment par la qualité des infrastructures (elles sont globalement plus petites et anciennes en Wallonie).

... ET LES ACTEURS DISTINGUER LES STRUCTURES... Sous le vocable générique ‘Seniories’, il s’agira dans un premier temps de distinguer les différentes structures d’accueil accessibles aux personnes âgées. Il en existe principalement 5: – Maison de Repos (MRPA): établissement public ou privé agréé par la région. Ces institutions s’adressent à des personnes de plus de 60 ans qui y résident et bénéficient de services collectifs (repas, aides à la vie journalière, soins). – Maison de Repos et de Soins (MRS) consiste, la plupart du temps, en un certain nombre de lits (‘de soins’) intégrés dans une maison de repos. Ces “lits” sont réservés à des personnes fortement dépendantes à l’égard desquelles une garantie d’encadrement supérieur est assurée.

Une maison de repos est un bien immobilier. A ce titre elle répond d’une logique de marché (ex.: sa localisation est un critère de sa valeur et donc de son coût d’occupation) autant que d’un processus de construction/ exploitation. Schématiquement, ce processus fait intervenir deux acteurs : Le développeur/propriétaire (p.ex.: une sicafi) : il s’attache à l’aspect immobilier/ construction du bâtiment. L’opérateur (p.ex.: Armonea, Patrimmonia...) : il loue le bien au propriétaire, gère la partie ‘opérationnelle’ (= repas, soins...) et facture (loyer) ses prestations aux occupants. On comprendra aisément que le binôme opérateur/propriétaire ne peut fonctionner qu’en synergie et que leur collaboration doit naître le plus en amont possible de tout programme.

J. Lefèvre_Au regard de la pyramide des âges, le risque est grand d’assister prochainement à un ‘basculement rapide’ (accroissement exponentiel de la population âgée) et, en conséquence, à une explosion de la demande de structures d’accueil. D. Van den Broeck_C’est déjà ce qui se passe aujourd’hui au Japon où le pays ‘exporte involontairement’ ses personnes âgées sous d’autres cieux (p.ex.: Philippines) ou ,dans une moindre mesure, en Allemagne (vers la Tchéquie).

CONCEPTION : LA LOGIQUE DE L'OPERATEUR Quelles relations entre propriétaire et opérateur ?


Dirk Van den Broeck

Charles-Antoine van Aelst

G. Cruysmans_Partant du principe qu’une maison de repos est avant tout un marché de ‘lits’ (quota fixé par les autorités régionales), il s’agit donc aussi d’un marché d’opérateurs (ils détiennent les licences). En conséquence, ce sont généralement les opérateurs qui recherchent un partenariat avec un développeur immobilier ou prennent le risque du développement en fonds propres. J. Lefèvre_Notons que dans le cas de partenariat avec un développeur, les opérateurs ‘imposent’ généralement leur architecte aux motifs (exacts) que ces derniers connaissent très précisément les besoins et exigences organisationnels d’une maison de repos/soins. Par ailleurs, les bâtiments devant être agréés à la livraison, il n’est pas question de faire n’importe quoi. C. van Aelst_Pour l’investisseur l’importance de la présence de l’opérateur dès la genèse du projet se justifie également par un autre point : au-delà de ses compétences, ce dernier est aussi un locataire sous contrat à très long terme. Son besoin de disposer d’un bâtiment parfaitement adapté à son modèle d’exploitation est évident.

Gaël Cruysmans

Jean Edouard Carbonnelle

N. Cator_L’investisseur doit être d’autant plus conscient de la valeur de l’opérateur et de ses services que ce dernier a la main sur les lits et assure donc la ‘rentabilté’ de l’investissement.

RECONVERSION ET MIXITÉ Le principe de reconversion d’immeubles (principalement de bureaux) représente-til une opportunité pour le développement de maisons de repos ? J. Lefèvre_En théorie oui, en pratique on achoppe sur le faible potentiel de bureaux pouvant être reconvertis en logements pour séniors. Par ailleurs, dans un modèle urbain qui prône le multi-fonctionnalisme, les maisons de repos doivent (c’est en tout cas le vœux de nombre de communes) s’intégrer dans

Jacques Lefèvre

des projets mixtes. L’exemple de l’ancien siège Solvay à Bruxelles est révélateur : sur les 50 000 m² du site prennent place : une maison de repos (reconversion de bureaux), du logement, de l’horeca... A la mixité de fonctions souhaitée correspond alors une mixité de produits immobiliers.

sensu stricto, elle repose principalement sur l’architecture/urbanisme du lieu qui développe 87 petites maisons (il existe un besoin de ‘petits’ logements pour une population jeune) et 180 appartements auxquels s’ajoutent une maison de repos et une résidence service.

J. E. Carbonnelle_Le principe de reconversion peut être une stratégie. Toutefois gardons à l’esprit que les deux points essentiels sont les ‘lits’ et le montant du loyer payé au propriétaire par l’opérateur. Or ce niveau de loyer est inférieur à celui d’un bureau. Mieux vaut évidemment un immeuble occupé avec un faible taux de loyer qu’un immeuble vide. Cela posé, précisons que la part de reconversion d’immeubles de bureaux en maison de repos est négligeable pour deux raisons : – le faible potentiel d’immeubles de bureaux pouvant être reconvertis et répondre aux exigences d’une maisons de repos (ce n’est pas le cas pour du résidentiel simple) ; – l’équation économique : pour être rentable une telle opération demande d’acheter le bâtiment à reconvertir entre 300 et 400 €/m². C’est peu... pour le vendeur !

Une dynamique intergénérationnelle s’établit alors d’autant plus facilement que l’offre de biens et de structures rencontre la demande des populations jeunes et séniors.

INTERGÉNÉRATIONNEL J. Lefèvre_Dés lors que nous devons ‘vendre notre produit’, il nous appartient de nous préoccuper de la qualité du bail et de sa signature avec l’opérateur (certains opérateurs ne sont pas finançables) et non uniquement du cash flow . De même il nous appartient également de penser le produit (bâtiment) en termes de ‘reconversion’ ultérieure.

Nicholas Cator

Dans une perspective de mixité la dimension intergénérationnelle est fondamentale. Comment la traiter ? G. Cruysmans_L’aspect intergénérationnel est l’une des clefs de voûte du concept ‘Bella-Vita’ à Waterloo (voir bellavita.be). Il s’agit d’une approche née de l’observation d’expériences étrangères (USA, Danemark, Israël...) quant aux structures d’accueil et d’aide aux séniors. L’idée essentielle est de recréer un quartier, voire un village, englobant toutes les tranches d’âge de population. Dans notre cas cela suppose un premier postulat : atteindre une masse critique (+/- 200 habitations) de façon à externaliser les services de santé. Ainsi par notre taille nous avons pu ‘attirer’ les Cliniques de l’Europe’ qui ouvriront un pôle médical accessible à l’ensemble de la population du quartier. Dans un second temps, il est important que les séniors demeurent ‘le plus longtemps possible chez eux’. Cette préoccupation requiert des habitats adaptés et des services. Quant à la dimension intergénérationnelle

J. E. Carbonnelle_Aux USA ce concept connaît un certain succès (volume important en promotion et en exploitation) parce qu’il repose sur une double gestion professionnelle : – celle d’un opérateur ‘hôtelier’ (garantie de qualité et continuité du service) ; – celle d’un propriétaire (garantie de qualité immobilière).

LES SÉNIORS DE DEMAIN SONT LA GÉNÉRATION ‘Y’ D'AUJOURD’HUI N. Cator_Dans ce schéma c’est le concept qui crée la valeur. Valeur qui se concrétise par une vente à la ‘découpe’. En tant qu’opérateur ce modèle n’est exploitable qu’à la condition qu’existe une maison de repos de +/- 100 lits. Il peut alors, en accroissant faiblement les effectifs en charge de la maison de repos, assuré la gestion de l’ensemble du site. Rappelons nous aussi que le senior de demain c’est la génération Y d’aujourd’hui (branché, câblé et libre) pour qui le concept de maison de repos actuel s’apparente à une prison ! Cela donne une idée du travail de rénovation/ évolution à apporter au modèle pour atteindre la ‘maison de repos Google’ ! D. Van den Broeck_Les gens vieillissent mais ne veulent pas être vieux !

INVESTIR DANS L'IMMOBILIER DE SANTÉ Quid des maisons de repos en termes d’investissement ? N. Cator_Lorsqu’on parle d’investissement, il faut savoir qu’à quelques rares exceptions près, seuls les institutionnels investissent dans les maisons de repos, motivés par 3 facteurs : loyer long terme, indexé, rendement 6% ! J. E. Carbonnelle_Il s’agit aussi de voir le secteur dans sa globalité, à savoir un investis-


18 TABLE RONDE IMMO PROCHAINE TABLE RONDE > Le secteur immobilier fixe ses objectifs 2014

sement dans l’immobilier de santé (hôpitaux, maisons repos, polycliniques, laboratoires...). C’est notre approche : 30% de notre patrimoine (+/- 1,1 Mds €) portent sur ce créneau dont d’autres marchés ont montré l’intérêt. Aux USA la REIT (= Real Estate Investment Trust = Sicafi) Vesta (20 Mds $ actifs) affiche une excellente performance. Conclusion : Dans un portefeuille d’actions, la maison de repos (ou de façon plus diversifiée l’immobilier de santé ) a sa place. C. van Aelst_Nous avons d’ailleurs pu observer ce phénomène depuis quelques années par l’évolution du cours de bourse de notre sicafi, dont le portefeuille est constitué à 60% de maisons de repos et de rési-

dences service (total return de ± 80% pour l’action Aedifica depuis son introduction en bourse en 2006). D. Van den Broeck_Deux points pour confirmer ces faits : – les REITS (et particulièrement les Health Care Reits = siacfi ‘soin de santé’) sont très demandées aux USA. Même si leur mode de fonctionnement est quelque peu différent de celui de nos sicafis, notamment en terme de limite du taux d’endettement, le fait est révélateur de la préoccupation d’une population également vieillissante; – Toujours aux USA, les marchés d’appartements à proximité des hôpitaux / centre de soins ne connaissent pas la crise !

Existe t-il un modèle type de résidence service ? N. Cator_Celui de l’intégration dans la communauté. Pour atteindre au schéma idéal un projet = un village (ou un quartier) il faut une double mixité : – au sein de la population : elle doit représenter toutes les tranches d’âges ; – au sein de la population sénior : à savoir une population allant des personnes valides aux dépendantes, disposant de structures qui répondent à leurs besoins différents. Faute d’une telle considération vous construirez des ghettos ou des mouroirs !


Rencontre avec Geoffrey Yerna, responsable de l’organisation du salon Habitat au sein de Liege Expo.

Le salon Habitat est, chaque fin d’automne, l’incontournable rendez-vous de tous ceux qui ont dans la tête des projets de construction, de rénovation, d’aménagement, de décoration et d’énergies renouvelables. Du samedi 23 novembre au dimanche 1er décembre, la 35e édition ne déroge en rien à son excellente habitude : présenter, au travers de quelque 235 exposants, des nouveautés et des grands classiques, des conseils professionnels et des animations, des concours et des conférences. À chaque halle sa thématique ! Salon wallon emblématique de la construction, Habitat est l’événement on ne peut plus en phase avec les attentes du public. Chaque année, il innove tout en développant les grandes thématiques qui ont toujours fait son succès : la construction (halle 1), l’aménagement intérieur et la décoration, le mobilier, les cuisines et les salles de bains (halle 2), les services liés à la construction, à la rénovation ou à l’acquisition d’une maison ou d’un appartement (halle 3) ainsi que les aménagements extérieurs, du mobilier aux architectes paysagistes en passant par entre autres, les énergies vertes (halles 4 et 5). Quant aux nouvelles tendances, elles seront abritées dans la halle 6, un chapiteau autoportant installé sur le parking des halles des foires.

Que de nouveautés ! Cette édition 2013 d’Habitat se veut plus que jamais au service de ses visiteurs. Ceux-ci crouleront littéralement sous les propositions et les conseils, que ce soit des exposants commerciaux proprement dits, d’associations officielles ou de nombreux intervenants publics. Seront notamment présents le Service public fédéral des Finances et de l’Économie (pour les déductions d’impôts), la Wallonie et ses primes régionales, la Chambre de notaires ou la Fédération belge du coaching et du « home staging » (mise en valeur d’un bien en vue de sa location ou de sa vente).

Plus d’infos sur : www.salonhabitat.be

Parmi les nouveautés, on pointera aussi les journées Livios (sessions d’info les samedis 23/11 et 30/11), la journée de la femme (entrée gratuite pour les dames le mardi 26/11), la journée des lecteurs (le mercredi 27/11 avec des entrées à réduction dans la presse partenaire du salon), la journée Logic IMMO (jeudi 28/11) et la journée de l’énergie (vendredi 29/11).

Toutes les tendances actuelles sur 15.000 m² ! Construction basse énergie, nouvelles techniques d’isolation, énergies vertes (poêles à pellets, photovoltaïque, éolien, pompes à chaleur,… ), domotique, design contemporain,… : autant de grandes tendances qui, parmi tant d’autres, vont rythmer une édition exceptionnelle du salon Habitat, avec, bien sûr, ses innombrables promotions commerciales et cadeaux (dont un jacuzzi) pour une valeur totale de 25.000 € ! Un dernier conseil pour préparer au mieux votre visite : n’hésitez pas à consulter le site www.salonhabitat. be, une véritable mine d’or en matière de conseils, de recherche de corps de métiers et de revendeurs, de présentation des exposants,…

Bienvenue à Habitat 2013 !

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Habitat : l’événement « Construction/Aménagement /Décoration/Énergie » n°1 en Wallonie !


Winds of Real Estate 2013 1ère édition La première édition des Winds of Real Estate le 4 octobre dernier, organisée par Flexi Sailing, a rencontré un franc succès: 80 participants répartis sur 8 bateaux. Investisseurs, promoteurs, architectes, consultants, journalistes. Les leaders de l’immobilier étaient présents et gonflés à bloc, sur l’eau comme à terre.

Info :

www.flexisailing.be/winds info@flexisailing.be

Team Advisers

Eric Gérard - Building Management

Team DDS Architects

Nicolas Gérard - Flexi Sailing

Team IPM Immo (LLB/Logic-immo.be)

Thomas André - Bouygues immobilier

Team AG Real Estate (2)

Team Building Management, FacOrg, Modulo Architects, Jacobs

Team AG Real Estate (1)

Plus d’infos sur www.flexisailing.be/winds

WINDS of Real Estate Merci à tous les participants de cette merveilleuse journée de voile et de networking à Nieuwpoort. Comme promis cette première version des “Winds” sera reconduite l’année prochaine.

Team Bouygues Immobilier

Anouck Pringiers et Jorge Vega Esparza - Bouygues immobilier

Team DDS Architects “gagnants de l”édition 2013 et détenteurs de la coupe”


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KNOKKE-ZOUTE Belle villa individuelle, sise sur un terrain de 1.982 m², à deux pas du moulin de la digue du Cte Jean. Entrée (vest, toilette), cuisine family-room, salle à manger, salon avec fo, 5 chambres, 2 salles de bains. Garage et buanderie. Terrasse et beau jardin, orientés sud. (CPE: 191) réf. 1374540

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Bierges - Angoussart : Propriété sur un terrain de fond de plus de 30 ares et parfaitement orientée. Magnifique salon en L avec fo et vue sur le jardin agrémenté d’une piscine chauffée. Salle à manger, cuisine équipée, 5 ch. et 3 sdb, dble garage et pièce pouvant servir d’espace professionnel, studio ou salle de jeux. 890.000 € - W-00D8CN

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Grez-Doiceau - Bercuit : Cette villa construite en 1981 avec des matériaux de belle qualité entourée d’un joli jardin de presque 10 ares, est idéalement orientée sud. Salon avec fo, sàm, cuisine équipée et lumineuse donnant directement sur le jardin. Vaste chambre ou bureau du rez avec sdb en suite, 3 ch. et sdb à l’étage, dble garage et caves. Maison à visiter absolument ! 625.000 € - W-01O9NZ

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Wavre . Rue du Pont du Christ, 15 . 1300 Wavre Tél. +32 (0)10 475 000 . Wavre@engelvoelkers.com . www.engelvoelkers.be

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WOLUWE-SAINT-PIERRE : Quartier Grandchamp

UCCLE : Prince d’Orange

Très belle propriété de 1987 sur un terrain arboré sud de 21 ares avec piscine et pool house. Les superbes réceptions de 100 m² s’ouvrent vers la terrasse. Bureau, cuisine intégrée dînatoire, salle de fitness avec sauna, 4 chambres. Appartement pour personnel. Finitions de grande qualité et technologie poussée pour ce bien de prestige. Ref. 7623

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Villa de standing développant ± 400m² bâties, dont près de 70 m² de pièces de réceptions, vaste cuisine avec espace à vivre, 4/5 chambres, 3 salles d’eau, caves et garages 3 voitures... Cette villa bénéficie de beaucoup de lumière et est agrémentée de grandes terrasses plein sud. Ref. 7617

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WOLUWE-ST-PIERRE : Quartier de la Faisanderie Située dans un clos privatif, villa d’exception neuve de style normand, offrant une qualité de vie exceptionnelle. Répondant aux normes énergétiques les plus strictes, ses 640 m² de surface bâtie comprennent d’agréables réceptions avec feu ouvert, donnant sur le jardin, écrin d’une piscine chauffée, cuisine hyper équipée, 4 salles d’eau et 6 chambres. Luxe ultime, un ascenseur desservant tous les étages. Ref. 6774

WOLUWE-SAINT-PIERRE : «Olieslagers» Découvrez au coeur du quartier résidentiel de WSP, le projet Olieslagers composé de 53 appartements 2 et 3 chambres prolongés par des terrasses ou jardins privatifs. Les grandes baies vitrées baignent les intérieurs de lumière. Les finitions de qualité vous assureront confort et bien-être au quotidien. www.victoire.be/olieslagers-apart/

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OHAIN :

UCCLE : Quartier Observatoire

Propriété d’exception, sur un terrain de 57 ares jouissant d’une vue de rêve sur la campagne, composée d’un bâtiment principal et d’un bâtiment annexe (pool house et conciergerie), entièrement rénovés avec des matériaux de grande qualité. 100 m² de réceptions, family room, 5 chambres, 5 salles d’eau. Piscine extérieure chauffée. Ref. 7557

Propriété d’exception de Serra di Migni, sur terrain de fond de ± 45 ares très joliment aménagé. Cette villa de très basse énergie développe ± 730 m² habitables et offre un cadre de vie hors du commun ainsi qu’un espace bien-être intégrant une vaste piscine. Ref. 7600

IXELLES : Prox. place Châtelain

BRUXELLES : Face au Brussels Golf Club

UCCLE : Quartier Edith Cavell

Superbe appartement de ± 193 m² au rez d’un bel immeuble de caractère des années ‘30. Entièrement remis à neuf, cet appartement jouit d’un magnifique jardin à usage privatif plein sud. Lumineuses réceptions, 4 chambres, 3 salles d’eaux et garage. Bien d’exception... Ref. 7605

Appartement de ± 230 m², de très haut standing jouissant de belles terrasses de ± 45 m² surplombant le Parc Solvay avec vue sur la vallée de Boondael. Vastes réceptions, grande cuisine ouverte entièrement équipée, 3 belles chambres, dressing, 2 salles d’eau. 2 emplacements de parking. Ref. 7583

Entre l’av. Molière et l’av. Churchill, vaste appart ds immeuble contemporain de 1988. D’une superficie de 160 m², cet appartement offre d’agréables réceptions avec sàm sép, une belle terrasse ensoleillée, cuis entièrement éq, 3 ch de bonne dimension, sdb et sdd. Gar. 2 v. et cave. Ref. 7631

Propriétaires, en passant par les réseaux et la notoriété de Victoire, multipliez vos chances de trouver le bon amateur, en particulier auprès des expatriés. Nous recherchons des villas et des appartements tant à la vente qu’à la location pour nos candidats en attente. Vente : T 02 772 15 30 - info@victoire.be • Location : T 02 771 12 40 - rent@victoire.be

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STERREBEEK :

WOLUWE-SAINT-LAMBERT : Proximité Montgomery

ETTERBEEK : Collège Saint-Michel

Dans une rue calme et résidentielle, ravissante villa sur 10 ares privatifs. De ± 211 m² hab., cette maison, entièrement rénovée offre de belles réceptions s’ouvrant sur une terrasse et un beau jardin ensoleillé, 5 chambres, bureau et 2 salles de bains. Garage 2 voitures. Ref. 7567

Maison de caractère de 7m de façade sur 3,77 ares. Très belles réceptions de ± 80 m², cuisine spacieuse, terrasse et beau jardin très bien orientés, 4 chambres, 2 salles de bains. Grand grenier aménageable. Beaux parquets et détails architecturaux d’époque. PEB G - CO2 88. Ref. 7564

Dans un superbe immeuble de standing des années ‘20, vaste penthouse de 265 m² jouissant de volumes exceptionnels. Vastes et lumineuses réceptions de ± 90 m² avec parquet et FO, 3 chambres et 2 salles de bains. Cave et garage. A rénover. Ref. 7613


Dans un quartier vert cette villa classée de l’architecte Henry Van de Velde (mis à l’honneur actuellement dans une exposition au musée du Cinquantenaire) attend un amateur «AAA» est conçue avec une spectaculaire cage d’escalier atrium autour de laquelle s’articulent toutes les pièces distribuées avec originalité. La villa est dotée d’un jardin ravissant de ± 30 ares et est pourvue de garage indépendants. Peb en cours.

Ds quartier très résidentiel belle grande villa construite en 1987 sur un magnifique terrain de ± 21 a 30 plein sud ouest. Surface ± 630 m2. Belles gdes réceptions, cuis sup éq, 5 ch, 4 sdb. Ascenseur. Garage 2 v. Belle piscine 10m x 5 m chauffée, pool-house Peb en cours.

Dans un quartier résidentiel et face à un parc vaste villa classique ± 430 m2 convenant pour prof. libérale (2/3 bureau avec entrée séparée), beau jardin ± 10 ares sud ouest. Grandes réceptions, 5/6 chambres, 3 sdb. Garage 2 voitures. Peb G.

Dans l’une des situation les plus résidentielles d’Uccle, très belle propriété classique entièrement rénovée sise sur un magnifique terrain de 48 ares, surface habitable de l’ordre de ± 800 m². Très grandes réceptions, salon + salle à manger séparée, immense cuisine super équipée, 6/7 chambres, 6 sdb, garage 2 voitures. Peb en cours.

A 2 pas de l’avenue Roosevelt dans un site romantique, dans un calme absolu belle villa aux lignes modernistes jouissant d’une vue exceptionnelle, chaleureuses réceptions s’ouvrant sur grandes terrasses, cuis sup éq, 3 belles ch + bureau, 2/3 sdb. Garage 3 v. Fittness et sauna. Peb D : 204 kWh/m2.

Très belle villa contemporaine sise sur un terrain sud ouest de ± 16 ares agrémenté d’une piscine. Surface ± 435 m². Réceptions très lumineuses, décor zen, cuisine super équipée, 5 chambres, 5 salles de bains. Garage 2 voitures. Peb en cours.

Les biens proposés sur cette page ont été sélectionnés pour leur diversité parmi de nombreux autres que nous pouvons vous proposer, même si vous en trouvez de beaucoup plus nombreux sur notre site Internet, ainsi que sur les différents moteurs de recherches, n’hésitez pas à nous appeler, par discrétion d’autres propriétés, villas et apparts ne peuvent être publiés à la demande de leurs propriétaires.


Dans magnifique terrain plein sud de 84 ares, importante villa de charme (± 700 m²), entièrement rénovée, très belles réceptions s’ouvrant sur cette vue privilégiée, 5 chambres, 5 sdb. Garage 3 voitures. Piscine-pool house et tennis. Peb C.232KW/m².

A proximité immédiate du Bois de la Cambre et de l’école européenne belle villa de caractère 1930 entièrement rénovée avec beaucoup de goût, 25 ares sud ouest, surface habitable ± 600 m2. Grandes réceptions, cuisine super équipée, 6 chambres + bureau, 3 sdb. Piscine.Peb F : 320 kWh/m2.

En plein cœur d’ilot non loin du Châtelain ravissante demeure de charme s’ouvrant sur jardin patio (parcelle ± 3 ares) ancienne maison de cocher réaménagée avec beaucoup de goût à céder avec en façade 2 magasins (dont l’un facultatif). Peb en cours.

Très jolie villa 3 faç. construite sur terrain ± 2 a 92 plein sud dans un quartier très prisé à proximité de toutes les facilités et du parc. Surface construite 312 m2. Beau salon, salle à manger séparée, bureau ou sdj, cuisine équipée, 4 ch, 2 sdb, sdd. Gar. Peb D-: 208 kWh/m2.

A prox. CEE, dans une rue très calme belle maison de caractère 1905, façade 6 m 50, rénovée avec goût Jardin sud . Surface construite ± 370 m2. Jolies réceptions, cuisine super équipée, 5/6 chambres, 3 sdb + studio. Peb en cours.

Ds très beau quartier résidentiel, propriété construite avec de très beau matériaux sur un terrain de fond de ± 35 a. Surface hab. ± 625 m2, surface construite ± 800 m2. Belles et vastes réceptions, cuis sup éq, 5/6 ch, 4 sdb. 2 gar. Belle piscine int. Peb en cours.

Cet appart exceptionnel «réelle villa» sur un niveau bénéficie d’un grand jardin à usage privatif Sud Ouest, 360 m² hab. sur un niveau réparti entre de très vastes réceptions : salon, sàm, bureau s’ouvrant sur une très belle vue dégagée, gde cuis éq, 4 ch, 3 sdb, gar. 2 v. Peb en cours.

En terrain de fond, sur ± 12 ares 50, adorable propriété de charme (ancien atelier du sculpteur Wolfers), comprenant 2 bâtiments: villa de style art nouveau rénovée, surf. ± 385 m2, Belles réceptions, cuisine équipée, 4 ch, 3 sdb + Atelier/loft. Peb en cours.

Nous recherchons très spécifiquement et avec un caractère d’urgence quelques maisons et hôtels de maître ds le quartier Molière, les Etangs d’Ixelles, ainsi que ds l’axe des institutions européennes, des villas à Uccle, Woluwé ainsi que ds les autres communes résidentielles du sud de Bruxelles. Enfin des propriétés de charme et de caractère à la lisière sud de Bruxelles et plus particulièrement ds le Brabant Wallon.


Auderghem

Quartier Valduc

Au calme d’une rue tranquille, très charmante maison de ville rénovée en 2007 avec beaucoup de goût ± 190 m² sur 1 a 70. Spacieux living lumineux ± 50 m² avec cuisine américaine super équipée 3 chambres 2 salles de bains joli jardin arboré orienté ouest. PEB classe G 87kwh/m²/an.

BOITSFORT

Boendael

520 000 €

WATERMAEL-BOITSFORT

Logis Floréal

IXELLES

Jardins du Roy y

Très attractive maison 3 faç. 131 m2 sur 2 a 57 entièr. rénovée ds les règles de l’art. Hall d’entrée, lumineux séjour ouvert sur le jardin, cuis ouverte sup éq, ch principale avec dressing sép. ou bureau. Gde sdb, espace buanderie, hall de nuit avec placard. Au 2ème ét.: ch sous toiture , poss. 2 ch + mezzanine. chaudière gaz. Jardin. Cave. PEB G. 595 000 €

Ds rue calme, lumineux bel-étage. 4 niveaux 205 m² hab. Au 1er, beau living 26 m², fo, cuis et sàm coté jardin. Au 2ème, 3 ch (16, 13, 7 m²) et sdb. Au 3ème, 2 ch (16 et 13 m²), sdb et petit grenier. Jardin 100 m² avec terr. sans vis-à-vis. Gar. + caves. Nombreux parking devant la maison. 5 min à pieds des transports en commun et de la forêt de Soignes. PEB G. 560 000 €

Très belle maison de Maître de l’arch. Delune datant de 1901. Eléments décoratifs rappelant les palais vénitiens. Au rez belles pièces en enfilade. Prof. lib. ou gd salon. Sur les 3 ét. ± 245 m². nombreuses pièces s’articulant autour d’une très belle lumineuse cage d’escalier centrale. 2 sdb. Ss-sol avec accès direct vers le jardin. Parking 1 ou 2 v. devant la maison.Travaux à prévoir. PEB : E+ 220. 800 000 €

Geoffroy de Clippele et Pascale Dumont de Chassart

FAX: 02/6736050 E-Mail: info@demaurissens.be

TEl: 02/673.40.20

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115 avenue du Bois de la Cambre - 1050 IXELLEs - entrée par le Square du Vieux Tilleul

Mellet

Limite du Brabant Wallon

IXELLES

Au cœur du quartier du Chatelain

Au cœur d’un joli village champêtre, ravissante maison 1930 de ± 280 m2 sur 66 a 50. Séjour et sàm sép. Terrasse sud. Cuisine super équipée avec coin à déj, bureau ou chambre avec pièce attenante. Petit salon. A l’ét. 3 ch, sdb, grenier aménageable. Caves. Garage 2 voitures. 4 Boxes. Piscine extérieure chauffée avec pool house. Jardin délicatement arboré et planté Peb en cour. Prix sur demande.

IXELLES

Quartier Bailli, rue Blanche

Irrésistible maison de ville de 200 m2 du début 20ème S, jouissant d’une charmante cour jardin sud, et d’un garage. Eléments décoratifs préservés. Grande sàm, cuisine. Réceptions 2 pièces en enfilade s’ouvrant sur un balcon avec vue sur un îlot verdoyant. 4 ch, dressing, sdb, sdd. Caves sous toute la maison. Prix sur demande. PEB F CO2 68.

IXELLES Quartier Châtelain

ème

Au calme du 6 ét. d’un immeuble Art Déco de 1937, splendide appart 3 à 5 ch sur 275 m2, rénové en 2005, 3 balcons, terr. en tek Sud, petit studio. Tout en parquet chêne, réceptions lumineuses, cuis full-équipée, salon bibliothèque, 3 ch, bureau ou 4ème ch, 2 sdbs, grande buanderie, 2 boxes fermés. Cave et mansarde. PEB G. 875 000 €

Maison exception. de ville rénovée de 318 m2 sur 2 a. 2 salons ou bureau en enfilade. Une chambre et sa sdd. Accès au jardin avec sa verrière. Aux ét. : salon avec sa cheminée décorative, sàm et la cuis avec son coin a déj. sous véranda, 3 ch 2 sdb. Caves, chaufferie, buand, sauna et douche. 2 gar. en location. PEB E. CO2 54. 875 000 €


ARCHITECTURE E T

D E M O C R AT I E

« Aujourd’hui la ville est devenue un territoire d’hommes, d’équipements, d’informations, de relations immatérielles.» A. Branzi

ARCHITECTURE

MUTATIONS

CONSTRUCTIONS PRÉ-FABRICATION PASSIF

BILAN & PERSPECTIVES Dossier réalisé par IP M IMMO - Novembre 2013


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architecture

Nouveau Siège central BARCO - Courtrai - Arch.: Jaspers-Eyers et Pierre Lallemand

FAVELA HIGH TECH ET AL BLING-BLING L e thème «Architecture et Démocratie» voire «Architecture et Politique», ne saurait se confondre avec « Architectes et pouvoirs ».

Comme l’expliquait Paul Chemetov (voir remarque infra), «Ce n’est pas parce qu’on parle d’architecture empire ou d’architecture fasciste que l’on évite les pièges d’une lecture uniquement stylistique.» «Piacentini et Terragni travaillaient tous deux sous le gouvernement de Mussolini à des projets vantés par le régime. Leurs opinions étaient – on l’espère pour eux – fascistes, mais leurs projets n’étaient pas les mêmes. Architecture et politique donc. L’architecture et la politique moderne ont un même sujet : le grand nombre. Leur attirance réciproque a cette même matrice. Le suffrage universel va de pair avec le logement pour tous, l’école pour tous et la santé aussi, matérielle ou morale, par le sport et la culture. C’est un projet nouveau. Dans Apollon et la démocratie, Walter Gropius théorise les relations de la république de Weimar et du Bauhaus. La condition publique de l’architecture est établie. Elle a pour projet la transformation comme la représentation du monde matériel bâti, et par cela même des usages, des pratiques et des représentations de la société des hommes. La politique moderne a le même projet, certains des architectes modernes pensaient même que la subversion politique allait de pair avec les formes qu’ils exploraient. Ce rapprochement ne peut s’accomplir que dans l’alliance nouvelle de la politique, de l’éthique et de la culture que réclamait Gorbatchev, constat amer sur les tares du système qu’il tenta de réformer. Architecture et Politique, c’est la poursuite d’un projet commun. A contrario, le seul volontarisme n’est pas un projet, pas plus que l’image n’est un projet mais un objet parmi d’autres. L’architecture

SOMMAIRE *

de la société consumériste, celle du renouvellement accéléré des objets et des affects n’est pas politique au sens critique que définissait Ernst Bloch, revendiquant l’utopie contre l’absence du futur. La relation possible ou éventuelle de l’architecture et de la politique suppose des citoyens et non des sujets. Des animaux démocratiques, politisés, donc, qui ne sont pas nourris par le pain des seuls jeux. Les jeux de l’architecture n’amusent que la bureaucratie, constatait Gian Carlo di Carlo, il y a plus de trente ans, à la Biennale de Venise. Nous en sommes là.» Remarque : Paul Chemetov (Architecte, notamment concepteur du ministère des Finances de Bercy / France) à propos de ‘L’architecture du grand nombre et la politique moderne’

QMUTATIONS

Favella high tech et Al bling-bling ! . . . . . . . . . . . . . . 3 Livingsmart : un principe de préfabrication. . . . . . . . . . . . . . . . 6 Architecture : Modulable avec Exit ! . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Architecte : un monopole à supprimer ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Notre bling-bling est dans le buzz ! . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 Architecture et Passif : bilan et perspectives . . . . . . . . . . . 14 * Ces constructions (généralement qualifiées d’Al bling-bling par la presse anglo-saxonne) s’appuient sur un discours, autant formaté que récurrent et creux, dans lequel apparaissent systématiquement les mêmes poncifs : vision, world class projects, billions, be on the map, hub, strategic, etc. Résumé cela donne généralement : Build a global project (hub) with a strategic vision to be on the world map ! (Voir l’article Le Golfe par ses mots; Akram Belkaid - Le Monde Diplomatique Août 2013) Cover : Concours pour le Nouveau Siège de l’Office européen des Brevets à La Haye / 2013 / Art& Build + Groupe A + Cordeel + CFE

Pierre Lallemand - Photo : JP Gabriel

Dossier réalisé par IPM IMMO Commercialisation : Véronique Le Clercq, Daphné Mertens et Didier Winnepenninckx - Rédaction : Thierry Laffineur - Mise en page : Ligne Claire s.a. 02 374 99 99 Imprimerie : Sodimco IPM IMMO a divisionDOSSIER of SA IPM GROUP NV. : Rue des Francs, 79 à 1040 Bruxelles - www.ipmimmo.be ARCHITECTURE —3


architecture

Modèle d’habitats préfabriqués > Valence (France) - Arch.: FP Architectes et Pierre Lallemand

Début octobre se tenait à Venise (Italie) une session de l’EIUC (European Inter-University Centre for Human Rights and Democratisation*) dont l’objet portait sur le lien de plus en plus explicite entre droits de l’homme et architecture. Pour Pierre Lallemand (Architecte/Voir infra remarque), participant à cette session : « Le regard porté aujourd’hui sur la ‘construction’ met en évidence une profonde mutation socio-économique et soulève plusieurs questions et réflexions : * La mutation actuelle de nos modes de vie - induite par la technologie - transparaît autant dans la sphère privé (habitat) que dans celle du travail. Ainsi à la capacité d’une ‘production mobile’ (travailler depuis n’importe quel lieu) doit correspondre une capacité de ‘réflexion’ nécessitant toujours de réunir physiquement des hommes même (ou surtout) à l’ère de l’hyper communication virtuelle. Soumis à cette réalité les immeubles de bureaux sont donc peu à peu devenus des lieux de rencontres réelles, de confrontation d’idées et de conversations. * Pour notre monde occidental et plus particulièrement l’Europe - désormais privée d’une grande partie de sa production industrielle - il s’agit de

s’interroger sur la plus-value d’un système qui exploite les pays à (très) faible coût salarial - les chancres socio-économiques de la planète - afin de soutenir, voire amplifier, sa consommation. Or, la notion de ‘produit planétaire’ (gsm, ordinateur, ..) est elle-même soumise à modification. Des ‘géants technologiques’ (Nokia, Blackberry,..) disparaissent autant pour n’avoir pas su s’adapter à l’accélération des cycles techno-économiques que pour être concurrencés par des PME/PMI davantage réactives. La notion de multinationale doit donc être révisée pour évoluer vers un ensemble de petites entités nationales. A cet égard, le slogan ‘Local Together’ de la firme liégeoise Schréder prend tout son sens. * Selon un aspect sociétal, la modification est également significative qui veut qu’on ait quitté un modèle dans lequel on cherchait à acquérir un niveau de confort pour une situation dans laquelle on espère ne pas le perdre ! * Pour l’habitat la démarche est double. D’une part, il s’agit de construire selon des processus permettant de créer des logements financièrement accessibles à tous. D’autre part, il s’agit de permettre aux occupants de s’identifier à leur logement, garantie

Composition, Pierre Lallemand

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DOSSIER ARCHITECTURE

de stabilité sociale (voire de contrôle social sur les zones grises de la ville). La faillite de nombre de programmes de logements sociaux ou conventionnés trop ‘formatés’ résulte de cette incapacité d’appropriation de l’habitat. La question demeure toutefois de définir les modalités de cette appropriation/identification. Dans le cadre d’une promotion, le développeur ignore tout du futur occupant. Faut-il alors un système qui laisse une liberté d’action à postériori, voire une opportunité de participation à la construction ? Quoi qu’il en soit, ce mouvement de pensée récent cherche de nouvelles réponses à un problème complexe : Comment exprimez les notions de liberté et d’épanouissement (valeurs démocratiques) d’un monde multiple à travers l’architecture/urbanisme ? La réponse est en devenir ! Remarque : Pierre Lallemand est notamment le concepteur du Berlaimont (avec Steven Beckers) à Bruxelles ,du Royal Rogier à Bruxelles, de l école Solvay (ULB), du siège de EFSA (Parme - Italie), du siège UBS (Luxembourg), du Conseil de l’Europe (Strasbourg - France),... (*) Le European Inter-University Centre for Human Rights and Democratisation (EIUC) est un centre interdisciplinaire d’excellence composé de 41 universités de tous les pays membres de l’Union Européenne. Il a été fondé en 2002 sur un accord pour la réalisation des valeurs promues par l’UE, la promotion de l’éducation aux droits de l’Homme, la recherche, la formation et la culture de manière interdisciplinaire et de haut niveau, et une vision globale partagée sur les Droits de l’Homme et la démocratie. (voir EIUC.com )


architecture QUN HIGH TECH DE BAS NIVEAU Ce regard sur l’évolution/ modification de l’architecture/ urbanisme, induite par les nouveaux besoins des habitants trouve d’autres échos. Joseph Rykwert - Photo : Wikipedia

Ainsi, dans son opus ‘Construction et politique’, Joseph Rykwert (**) explique notamment : «En architecture, le savoir qui se mue en action aboutit à un bâtiment – ou pour le moins à un projet. Au cours des dernières décennies, les changements rapides de modes stylistiques ont abouti à des projets dépourvus de véritable étayage théorique témoignent de la

QLA VILLE COMME PLANCTON VIVANT Po u r s a p a r t , Andrea Branzi (***) voit dans la globalisation (et sa crise!) l ’o p p o r t u n i t é de reconsidérer l’architecture et l’urbanisme. Son idée d’une ville Andrea Branzi - Photo : Wikipedia comme ‘favela high tech’ propose différents concepts. Si aucun n’est destiné à la réalisation, il ne s’agit toutefois pas d’utopies pour la ville de demain mais de réflexions quant à la ville actuelle. Parmi celles-ci on retiendra : 1. La ville comme ordinateur personnel tous les vingt mètres carrés. 2. La ville comme lieu d’hospitalité cosmique. 3. La ville comme espace plein climatisé. 4. La ville comme laboratoire de génétique. 5. La ville comme plancton vivant. 6. Chercher des modèles de faible urbanisation. 7. Instaurer des frontières floues et franchissables. 8. Réaliser des infrastructures légères et réversibles. 9. Accomplir de grandes transformations au travers de microprojets. Pour A. Branzi : «Le monde a changé, mais la culture de projet (architectural et urbain) n’a pas évolué. Aujourd’hui la ville n’est plus un ensemble de boîtes architecturales, mais un territoire d’hommes, d’équipements, d’informations, de relations immatérielles. Les modèles de faible urbanisation essaient de faire coexister architecture et agriculture, technologie et météorologie, vaches laitières et vaches sacrées. Nous vivons dans un monde dépourvu de côté extérieur, ni politique ni géographique ; un monde global composé de la somme de nombreuses crises économiques et environnementales locales. Un monde infini, mais pas définitif : illimité, mais avec des limites de développement ; monologique mais ingouvernable ; sans frontières, mais dépourvu d’image globale.

faiblesse des spéculations architecturales récentes. Du brutalisme au « postmoderne », au high-tech (de loin le plus envahissant), au « déconstructivisme » ou encore au « paramétrique », ces changements sont intervenus tandis que de vastes projets bâtis – en Chine et dans les Émirats , par exemple, où s’exprime un hightech de bas niveau – ont été contraints à des torsions narratives (îles artificielles en forme de palmier, gratteciel imitant des voiles) afin d’introduire un minimum de variété dans l’inévitable monotonie qu’impose à la structure urbaine la nudité du verre et de l’acier.

constitue un problème qui nécessite une solution, celle-ci pourrait bien se situer en dehors des limites de la profession et exiger une certaine compréhension politique – et donc historique – du rôle de l’architecte, compréhension que la crise actuelle contribuera peut-être à favoriser. (**) Professeur d’Architecture Université de Pennsylvanie - USA

Si faute il y a, à quoi l’attribuer ? Sans doute en grande partie à la pression socioéconomique qui, au XIXème siècle, a transformé ce qui était jusqu’alors l’activité artisanale ou même artistique de l’architecte en une profession organisée, et qui aujourd’hui recompose cette profession en entreprises commerciales qui n’ont besoin d’aucune réflexion théorique pour passer à l’action. Si l’on considère que cela Un monde fait de nombreux mondes ; ennuyeux, pollué, un monde dans lequel toute chose fond et croît ; pour survivre, il doit se réformer jour après jour par de nouvelles lois, de nouveaux statuts, de nouveaux projets afin de gérer le caractère incontrôlé de sa propre activité induite. Chaque intervention doit être réversible, incomplète, élastique, parce que ce qui est définitif est dangereux. Un monde infini dont l’espace est occupé par les corps de sept milliards d’individus, par les flux d’informations et par d’innombrables marchandises qui génèrent des cercles, des agrégats et des vibrations qui emplissent la totalité de la scène urbaine. La seule réforme possible de la ville doit être recherchée dans les espaces interstitiels, dans les économies familiales, dans les relations humaines ; dans notre propre cerveau.» (***) Pionnier de l’architecture radicale italienne depuis la fin des années 1960, Andrea Branzi est en outre un théoricien dont les travaux sur la qualité esthétique de l’espace architectural influencèrent Frank Gehry ou Daniel Libeskind. Cofondateur de l’agence de design et d’architecture avant-gardiste Archizoom (1966-1974), il prône une abstraction de l’architecture. Il enseigne aujourd’hui le design intérieur au Politecnico de Milan.

QCOMMENT FAIRE DE LA POLITIQUE AVEC L’ARCHITECTURE Selon une approche similaire, Olivier Gahinet (Architecte et Ingénieur) précise dans ‘Esquisse pour une architecture démocratique‘ : «Il existe un lien entre architecture moderne et démocratie. S’intéresser à ce rapport, c’est poursuivre une réflexion ouverte il y a un siècle par l’architecte américain F.L. Wright. C’est aussi se demander comment on peut faire de la politique avec l’architecture aujourd’hui ou, plus exactement, comment les architectes, avec leur savoir spécifique, peuvent contribuer à la transformation de la société. La manière la plus radicale, aujourd’hui, serait sans doute de mettre en œuvre – si l’on peut dire – le souhait formulé notamment par Guy Debord puis par Manfredo Tafuri : ne pas construire : ce n’est peut-être pas la seule solution. Contre l’architecture actuelle du « grand renfermement », il s’agit d’offrir des bâtiments qui permettent de vivre mieux et de construire la ville. Mais on se demandera aussi comment l’architecture d’au-

DOSSIER ARCHITECTURE

jourd’hui pourrait parler d’une société meilleure, où la fraternité serait un idéal affirmé. Or, une véritable architecture démocratique n’est pas « l’architecture de la démocratie » (il y a eu des bâtiments démocratiques dans certaines sociétés totalitaires) ni une quelconque architecture participative mais bien un bâtiment qui transcende son programme pour représenter la participation des citoyens à la vie de la cité.»

QLIVINGSMART : CONCRETISER L’ACCESSIBILITE AU LOGEMENT Nous vivons aujourd’hui dans un monde façonné d’objets et d’outils qu’une production industrielle a permis de délivrer à une large échelle. L’émergence de l’industrie numérique de ces 30 dernières années est parfaitement représentative de ce mouvement : si les composants électroniques sont actuellement conçus et produits à l’échelle planétaire, nous disposons d’un très vaste choix d’équipements et de systèmes et il ne se trouve sans doute pas deux personnes pour les utiliser de la même façon. Comme le souligne Luis Miguel Pinto Gonçalves (FP Architectes) : « L’extrême standardisation de certains éléments n’a ni entraîné une absence de diversité ni encore moins une limitation des usages possibles. Elle a par contre permis de concentrer d’importants moyens de recherche sur quelques composants essentiels garantissant un nouveau de performance sans cesse plus élevé, une efficacité énergétique grandissante avec des délais de fabrication et de livraison plus rapides et des coûts de plus en plus réduits. Ainsi donc, l’industrialisation massive sur laquelle repose les équipements électroniques n’aura nullement limité le champ des possibles mais bien au contraire rendu à ce point ces technologies accessibles qu’on a pu parler de « révolution numérique ». Au regard de cette réussite, les modes actuels de construction de notre cadre bâti semblent aux antipodes de ce modèle : nous concevons et construisons lentement, souvent mal, nous gaspillons sur d’interminables chantiers une quantité incroyable de matières premières et à un coût de plus en plus élevé.

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architecture

Etude «Livingsmart» pour la ville de Valence - France

www.LD2.eu Chaussée de La Hulpe 177/17 1170 Bruxelles 24 rue de Dunkerque 75010 Paris

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tuellement pratiqué tout en faisant appel à nombre sans cesse croissant de produits et d’équipements indispensables pour atteindre les performances requises.» Dans ce contexte le recours à la fabrication industrielle est pertinente à plusieurs titres : - répercussion des investissements liés aux études > p. 8 sur plusieurs réalisations ;

Stéphane Dachy & Frédéric Devos

«Le produit ‘Livingsmart’ que nous développons actuellement part du constat que les modes actuels de production de l’habitat individuel ne permettent plus de rencontrer l’exigence croissante du contexte réglementaire en même temps qu’une demande également

croissante de solutions rapides à mettre en oeuvre sans sacrifices sur la qualité des prestations. Jusqu’à présent le marché de la construction tend à intégrer tant bien que mal ces exigences accrues dans un processus de construction traditionnel. Il en résulte une extrême difficulté à tenir les délais et/ou les performances par la nécessité d’atteindre des niveaux de qualité d’exécution bien supérieurs à ce qu’il était habi-

LD2 Architecture

QTROIS OBJECTIFS : RAPIDITE, PERFORMANCES, ECONOMIES

DOSSIER ARCHITECTURE


architecture

Q ARCHITECTURE : MODULABLE AVEC ‘EXIT’ Entretien avec Jean-Michel Jaspers et John Eyers

Avec la construction du WTC 4 (voir dÊtails infra), première tour 'Passif' de cette importance en Belgique - le bureau Jaspers-Eyers s'inscrit dans une double dÊmarche : - construire un immeuble ÊnergÊtiquement performant ; - construire un immeuble modulable et reconvertible à terme (quel 'exit' possible ?). Comme l'expliquent J. Eyers et J.M. Jaspers : "Au cours des dernières annÊes on relève que la commande du nombre de bâtiments 'sur mesure' (= destinÊ à l'usage d'un seul occupant) se rÊduit.

WTC 4

A noter que l'un des surcoÝts est aussi liÊ au problème des circulations verticales qui demande à recourir à des 'ascenseurs intelligents' (système Micronics)."

On y verra deux raisons : - L'abandon progressif des avoirs immobiliers des entreprises : elles prÊfèrent - gÊnÊralement pour des raisons Êconomique et de flexibilitÊ - le statut de locataire à celui de propriÊtaire; - La nÊcessitÊ de concevoir des immeubles prÊvus pour une rÊaffectation ultÊrieure (= exit).

"En effet, l'immeuble a ÊtÊ conçu pour permettre une mixitÊ par Êtage (ex.: comme cela existe au Japon oÚ le rez peut être un magasin, le 1er un restaurant, le 2ème un bureau, le 3ème un logement, etc.). Le concept est donc celui d'une mixitÊ 'intÊgrÊe' au bâtiment et non d'une mixitÊ 'juxtaposÊe' ( plusieurs bâtiments abritant chacun une fonction spÊcifique)."

Or, si la recherche d'exit est aujourd'hui inscrite dans la plupart des dĂŠveloppements architecturaux, encore faut-il que la conception initiale dudit immeuble le permette Ă des coĂťts, tant ĂŠconomiques (budget) qu'ĂŠcologiques (ĂŠnergie grise) acceptables. "

QDECALÉ

QMIXITÉ INTEGRÉE VS MIXITÉ JUXTAPOSÉE "Dans le cas du WTC 4 l'exercice a donc consistÊ à imaginer un bâtiment - reconvertible au terme de 20 ou 30 ans - SANS modification de son infrastructure. Cet aspect, inscrit dans le cahier des charges, a Êvidemment une consÊquence financière : il accroÎt lÊgèrement le budget de construction dès lors qu'il organise une modulation de la structure afin d'accueillir d'autres fonctions (p.ex.: logements) par Êtages.

"A un autre niveau , il existe un dÊcalage entre : - une volontÊ politique voulant aller (trop) vite (p.ex.: tout passif en 2015/2018) et la rÊalitÊ du marchÊ dont le retour sur expÊrience est faible; - l'Êvolution rapide des technologies et notre capacitÊ (qualitÊ de la main d'oeuvre) à les appliquer (l'immobilier est un processus lent). Exemple : la construction d'un programme d'immeuble demande entre 4 et 8 ans (du premier croquis à la livraison). Si au moment de la construction, les normes prÊvoient , par exemple, un niveau E de 100, il y a fort à parier que 8 ans plus tard cette imposition sera plus sÊvère (p.ex.: niveau E = 80). En consÊquence ce bâtiment sera dÊjà obsolète avant même sa première occupation ! Il conviendrait donc que les règlements se stabilisent !

QCONSTRUIRE 'A SEC' ET RESPONSABILISER

PUBLI-REPORTAGE

"Cela posÊ, il est Êvident que les nouveaux matÊriaux/technologies modifieront l'architecture et le feront 'rapidement' (5 à 10 ans). Il suffit pour s'en convaincre d'imaginer des Êpaisseurs d'isolant plus faible (suppression des porte-à-faux en façade) , des matÊriaux utilisables en façade comme en toiture, des formes diffÊrentes (la recherche de compacitÊ met en Êvidence que la forme ÊnergÊtiquement optimale d'un immeuble est le cylindre), le potentiel des nanotechnologies (films photovoltaïques remplaçant les panneaux actuels), les performances des nouveaux vitrages, etc.

Il ressort de ce potentiel que l'un des points fondamentaux de l'Êvolution de la construction portera sur le passage d'une construction 'humide' à une construction 'à sec'. Exemple : on ne coulera plus de bÊton mais on dÊcoupera des ÊlÊments dans de nouveaux matÊriaux. Enfin, à travers d'autres expÊriences (ex.: construction du nouveau siège social 'Barco' à Courtrai ou construction de prisons dans le cadre d'un contrat DBFM = Dessiner, Bâtir, Financer, Maintenir - avec Interbuild ), le point fondamental est devenu celui de la maintenance à long terme de l'immeuble. Par essence le principe du DBFM responsabilise le constructeur (il a la charge de l'entretien du bâtiment) et l'incite donc à un choix beaucoup plus rigoureux des matÊriaux et de leur mise en oeuvre.

QWTC 4 : ECONOMISER 1,2 TONNES CO2/JOUR !

LaurÊat du concours 'BATEX' (Bâtiment exemplaire), certifiÊ BREEAM (BRE Environmental Assessment Method), le WTC4 est à la fois la 8ème et dernière tour construite au Quartier Nord et la première tour 'Passif' de cette importance. Principales donnÊes : 4USVDUVSFSF[ r)BVUFVSN Surfaces brutes (hors sol) : 56.463 m2 Surfaces brutes sous-sol : 8.935 m2 Emplacements parking voiture : 217 Emplacement parkings vÊlos/motos : 282 PERFORMANCE ENERGETIQUE

PEB

WTC4

COEFFICIENT K ISOL. THERMIQUE

≤ 45

26

COEFFICIENT E (ENERGIE PRIMAIRE)

≤ 75

45

Gain CO2 : 443 tonnes/an (par rapport à un bâtiment standard E75)

Rue Haute 139 - 1000 Brussels T: +32 2 514 04 96 architects@jaspers-eyers.be www.jaspers-eyers.be

WTC 4 : Perspective ChaussÊe d’Anvers

DOSSIER ARCHITECTURE

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architecture - création d’une véritable R&D permettant de dépasser les expériences sur des cas particuliers ; - contrôle qualité par la maîtrise du process industriel ; - contrôle et raccourcissement des délais de construction; - contrôle du cycle de vie (ACV) de chaque matériau ; - économies d’échelle permettant un prix de vente attractif ; - garanties de certifications dès l’achat (impossible à garantir dans un processus traditionnel) ; «Contrairement à l’offre existant sur le marché européen, Livingsmart repose sur une conception modulaire entièrement fabriquée en usine réduisant l’intervention sur chantier à l’assemblage des modules finis et entièrement équipés. Un autre aspect innovant réside dans l’expérience client. Actuellement, le candidat-bâtisseur est confronté à une multiplicité d’interlocuteurs (architecte, BET structures et fluides, autorités publiques diverses, entreprise de construction) auxquels s’ajoutent des métiers liés à la coordination des chantiers et au suivi environnemental du projet. Cette situation a pour conséquence d’augmenter sensiblement les frais d’études comme elle entraîne également une complexité croissante de la relation contractuelle. Par ailleurs, l’information transmise par ces différents interlocuteurs rend difficile une vision claire et glo-

bale du projet tel qu’il sera effectivement livré. Que ce soit au niveau du coût, des prestations ou des délais, le processus progressif de la conception traditionnelle n’autorise pas une maîtrise de ces aspects dès signature du contrat.»

Q‘YOU GET WHAT YOU SEE’ La relation du client au travers d’un site internet fournissant à la fois une information complète sur les aspects esthétiques, techniques et financiers mais également un haut niveau d’interactivité (options de personnalisation directement visibles et chiffrées par exemple) contribuera à améliorer l’expérience utilisateur du client. L’interface utilisateur orientée WYSIWYG (What You See Is What You Get) permettra à l’utilisateur d’avoir un retour immédiat sur ces choix que ce soit en termes esthétiques, en termes de performances ou en terme de coût. Les visuels 3D, les budgets, le rating des performances environnementales, l’estimation des coûts de fonctionnement apparaîtront immédiatement et pourront être sauvegardés et comparés constituant une première aide à la décision. Une autre innovation pourra être développée dans le monitoring après livraison. Les technologies actuelles permettent d’offrir des solutions logicielles afin de fournir un tableau de bord des consommations (consommation/production électrique,

besoins en chauffage, consommations d’eau) , etc. Cet outil de monitoring permettra à chaque utilisateur d’obtenir une information transparente sur la situation instantanée aussi bien que sur l’évolution dans le temps relative au comportement de son habitation. Mises en relation avec des valeurs de références ces informations permettront d’effectuer un benchmarking de chaque réalisation.»

QLIVINGSMART Le concept «Livingsmart» (actuellement en cours de finalisation) a été proposé pour une étude d’aménagement urbain pour la ville de Valence (France). Ce projet doit être vu comme une application spécifique d’un programme plus vaste de construction industrielle de logements à destination de particuliers, de collectivités locales ou d’investisseurs privés. Commanditaire du projet Valence : Wilhelm&CO. Client : Ville de Valence et l’Office Public de l’Habitat de Valence (pour la partie logements). Concepteurs : MAP (Marseille Architecture Partenaires) pour la partie commerces et FP architectes + Pierre Lallemand pour la partie logements.

Q FACTEURS DE QUALITE ARCHITECTURALE

O. Bastin

A l'occasion de la 12 session 'Buildgreen', consacrée à l'Architecture et au développement durable, Olivier

INTÉGRATION CONTEXTE

QUALITÉ ARCHITECTURALE

Bastin, (Maître Architecte Bruxelles) précisait notamment : "La valeur architecturale d'un bâtiment ne peut se résumer à l'appréciation très laconique d'un 'j'aime ou je n'aime pas !' La qualité architecturale d'un bâtiment dépend d'une multiplicité de facteurs, dont ceux de la pertinence des procédures, de l'habitabilité, des techniques, de l'impact socio-économique, etc. C'est la pertinence de l'analyse de ces facteurs et de leurs interactions qui déterminera ou non la qualité architecturale d'un construit"

Q ARCHITECTE, UN MONOPOLE A SUPPRIMER ? Réflexion avec Isidore Zielonka - Architecte Sans doute est-il temps de faire prendre conscience à nos édiles politique des dérives de notre société.

I. Zielonka

De tout temps l’architecture a été le reflet de son époque, de la société dans laquelle elle s'inscrit. Ainsi, le monde des architectes belge est-il à l’image de notre société : individualiste, peu solidaire, déchiré par des conflits communautaires et, plus inquiétant,... dépourvu d'une vision pour l’avenir !

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En 1939 lorsque le législateur, conscient de l’importance de la fonction, confia aux architectes une mission d’ordre public, il cherchait à assurer à la population un service au ' bâti' équivalent à celui offert à la 'santé' par les médecins . L’architecte devait être un conseiller indépendant, garant de la conception et de la réalisation du construit. Au début des années 60, les associations d’architectes perçurent la nécessité d'assortir cette mission d'une dimension éthique. En 1963 le législateur organisait l’Ordre des Architectes et en fixait l'objet : édicter des règles déontologiques et en assurer le respect.

DOSSIER ARCHITECTURE

PROGRAMMES

URBANITÉ

IMPACT SOCIAL IMPACT ÉCONOMIQUE MOBILITÉ LOCALISATION

PROCÉDURES

HABITABILITÉ ORIENTATION LUMIÈRE SOL

COMITÉS

TECHNIQUES

EAU AIR ENERGIES

3 outils

3 critères

critères de durabilité

Cinquante ans plus tard le constat est déprimant qui veut que le monopole de l’architecte se résume à un monopole de la responsabilité. L’obligation faite à tous de recourir aux services d'un architecte est désormais perçue comme une contrainte financière. A ce titre, tous , à commencer par les édiles politiques, cherchent à en réduire le coût plutôt qu’à en améliorer la qualité.

QHONORAIRES : ZERO OU PRESQUE! Pire, la profession ayant attiré nombre de candidats - formés dans des écoles financées au prorata du nombre d’étudiants et non selon la valeur de leur enseignement - , il y a aujourd’hui plus d’architectes (> 11.000 inscrits à l'Ordre contre 6.000 aux Pays-Bas !) que n'en demande le marché. Parallèlement, l’Europe favorisant le libéralisme, les architectes, soumis aux lois de la concurrence, offrent


Architects: Accarain-Bouillot/Atelier d’architechture de Genval. - Contact: Benoit Noirhomme, 0032 2 609 6683, benoit.noirhomme@agrealestate.eu

AG Real Estate développe la première tour de bureaux passive de Bruxelles

Parfaitement située dans le quartier Nord, à 100 mètres des stations ‘Rogier’ (metro/tram/bus) et de la Gare du Nord, la Silver Tower comprend +/- 40.000 m² d’espace de bureaux. L’immeuble remplira les conditions requises pour la certification « BREEAM », avec un score « excellent ». La Silver Tower fait partie du programme de réhabilitation du quartier Saint-Lazare.

Permis en mains, nous sommes prêts à commencer la construction pour vous !

BUILDING THE FUTURE TOGETHER


architecture leurs services à prix dérisoires voire gratuitement, dévalorisant plus encore leurs interventions. Or, plutôt que de réagir, de s’unir, de se concerter, de s’organiser, les architectes (néerlandophones ou francophones) se cloîtrent dans un individualisme réducteur. Qu'il s'agisse des élections aux Conseils de l’Ordre ou de fonctions au sein d'associations professionnelles du monde ordinal ou associatif, les candidats sont rares pour défendre la profession.

QCOMME LE PHENIX... Profitant de cette inertie, d'autres professions tentent de déstabiliser le monopole. Ainsi les entrepreneurs souhaiteraient pouvoir employer des architectes et les bureaux d’études se verraient bien habilités à acter comme eux,... bref, les poignards s'aiguisent en attendant le (bon) moment de faire modifier la loi.

Mais au fond ne serait-ce pas là la solution pour sauver l’architecture et par là même l’architecte ? Supprimer le monopole, rendre à la fonction toute son importance en la débarrassant du caractère obligatoire, lui reconnaître sa valeur ajoutée. Quoi qu'il en soit, le débat mérite d’être organisé, d’abord par les architectes, ensuite avec le législateur. Seule obligation : agir ensemble avant qu’il ne soit trop tard !

Q PASSIF 2015 : DAVANTAGE DE QUESTIONS QUE DE REPONSES ! Réflexion avec Philémon Wachtelaer - Architecte

P. Wachtelaer

"Quelques articles récents et un sondage lancé par le Conseil Francophone et Germanophone de l'Ordre des Architectes laissent penser que 70 % des architectes seraient opposés au caractère obligatoire de la norme passive en 2015 en Région de Bruxelles Capitale. Eu égard à la manière dont les questions étaient posées devait-on s'attendre à un autre résultat ? Au sein de l'ARIB – Architects in Brussels - nous ne le pensons pas, comme nous ne pensons pas que la majorité des architectes soient de grands fervents du caractère obligatoire de nombre d'autres décrets, ordonnances et règlements auxquels ils sont confrontés. Leur liberté de créer, de concevoir, de sortir des sentiers battus est chaque jour un peu plus écornée. Certes des questions se posent face à la nouvelle règlementation passive : Les architectes sont ils préparés ? Le secteur de la construction a-t-il les ressources pour sa mise en oeuvre ? Le marché a-t-il les moyens financiers pour de tels investissements ?

Ne sommes nous pas face à un excès dans cette course à l'économie d'énergie sachant que moins de 2% du parc immobilier se renouvellent annuellement ? Le retour sur expérience de pays novateurs en la matière tels l'Allemagne et l'Autriche est il suffisant? Certains constats peuvent également être faits. Des normes de plus en plus draconiennes poussent à une plus grande professionnalisation, à l'amélioration de la qualité technique de notre patrimoine, à un avantage concurrentiel des architectes Belges si pas Bruxellois. Mais en fin de compte sont-ce là les questions qu'il faut se poser ? Nous appartient ils en tant qu'architectes et dans le cadre de l'exercice de notre profession d'interférer dans des choix politiques ? Est-ce le rôle d'un Ordre dont la tâche première est de veiller à la protection du consommateur et au respect de la déontologie par ses membres, d'adopter une attitude corporatiste et, in fine, de donner un avis sur une matière largement technique. Notre regard ne doit il pas se poser plus loin au lieu de se limiter à cette simple question portant sur l'obligation du Passif en 2015 ?

QLE MAL-ÊTRE DE L'EQUILIBRISTE Ce questionnement est surtout révélateur d'un mal être qui traverse une grande partie de la profession et de questions qui se posent quant à son avenir. La réalité des revenus permet de constater que 20 % des architectes vivent de leur profession et 80 % en survivent. Le transfert des compétences – liées aux constructions - vers les régions a généré nombres de réglementations discordantes et plonger l'architecte dans des lectures quotidiennes et fragmentées des normes, décrets et ordonnances. Le chapelet d'administrations, de procédures de partenariat public-privé, pousse l'architecte à jouer

l'équilibriste entre son obligation d'indépendance garante de l'intérêt public et celle d'exécuter une mission pour compte d'un entrepreneur dont le seul objectif est la valeur économique à court terme de son projet. Le développement de programmes 'clefs sur porte', marqués par un 'formatage' voire une standardisation des concepts et de leur industrialisation a réduit le sens de son intervention. Seul baume au cœur, l'apport des "bouwmeesters" ou équivalent dans les trois régions du pays. Il en résulte une nouvelle conscience collective quant au sens des mots tels ceux d'urbanité, d'habitabilité, de long terme,... et en conséquence de nouvelles lettres de noblesse pour l'acte architectural.

QN'ETRE QU'UNE VALEUR MARCHANDE D'UN APPEL D'OFFRES Ne faut il dès lors pas profiter de ce momentum pour nous poser des questions plus fondamentales portant sur notre mission d’intérêt public, notre rôle dans une société en mutation, notre responsabilité professionnelle, notre représentativité, notre indépendance, notre formation, l'Ordre ? Nous restons convaincus de la nécessité d'indépendance et du rôle public de l'architecte. Toutefois il convient d'inscrire ce rôle dans une nouvelle réalité afin de sortir du carcan 'n'être qu'une simple valeur marchande et donnée économique dans le cadre d'un appel d'offres.' Nous partageons l'idée que l'évolution de la société ne doit pas être en contradiction avec celle de notre métier. De même, nous croyons au nécessaire dialogue avec les autres acteurs et intervenants de l'acte de construire , dont le secteur public. En conséquence nous affirmons l'urgence d'un débat !

Q BRUXELLES : ACTIVITES ECONOMIQUES vs HABITATS 2014 > 2030 En 1997, La Région bruxelloise (16.000 ha) disposait de quelque 485 hectares (soit 3%) libres de toute bâtisse. Seize années plus tard, près de la moitié de ce stock a été bâtie. Il reste donc 257 hectares, soit 53% du total disponible en 1997. Le constat est radical : la zone d’industries urbaines a accueilli 95% des nouvelles activités productives ou logistiques. Les zones mixtes et de forte mixité perdent le mélange d’usage foncier qui les caractérisait pour devenir progressivement des zones résidentielles. En effet, l’habitat occupe 25% des surfaces mobilisées depuis 1997, principalement dans ces zones. L’accueil des entreprises s’est matérialisé en grande partie

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dans les parcs d’entreprises de Citydev Brussels (anciennement SDRB)

Q2014-2030 ? Dans sa dernière étude 'Observatoire des activités économiques' Citydev Brussels constate que la demande du secteur productif/logistique est en progression constante, confirmant le besoin foncier permanent des entreprises. La consommation spatiale des activités productives/ logistiques devrait se poursuivre au même rythme que précédemment. Celle que se réservera l’habitat serait tout aussi conséquente.

DOSSIER ARCHITECTURE

Céline Fremault, Ministre de l’Economie de la Région bruxelloise : «Il faut maintenir et accroître l’offre immobilière à destination des entreprises à caractère productif et industriel. Il est essentiel de soutenir les 10.000 entreprises qui se créent chaque année à Bruxelles et satisfaire leur demande en matière de surfaces productives.»


architecture

Q NOTRE ‘BLING BLING’ EST DANS LE ‘BUZZ’ ! Entretien avec Grégoire de Jerphanion et Christian Sibilde (DDS architects) Les grands concours d'architecture actuels (en Belgique) ne sont plus que cela : sélectionner une 'star' non belge afin de se dédouaner de toute responsabilité suivant le raisonnement : je ne serai pas mis en cause puisque la 'star' est internationalement reconnue !"

Grégoire de Jerphanion et Christian Sibilde

"Dénoncer l'architecture 'bling bling' c'est dénoncer une architecture qui aujourd'hui 'pétille' et fait tourner la tête, mais promet aussi un futur réveil 'gueule de bois' de la ville ! Plus largement c'est une architecture sans rapport avec l'histoire du lieu et son environnement. l'Europe n'y échappe pas. Même si le clinquant est moins visible et le discours plus réservé, on s'interrogera toutefois sur certaines réalisations : Quid du Musée Guggenheim de Bilbao (F. Gehry) et de son rapport avec l'environnement et l'histoire du lieu ? Mais Sainte Gudule, le Palais de Justice ou l’Atomium n’ont ils pas été « bling bling » un jour ! La différence réside dans le degré et la durée de 'l’appropriation' de l’architecture par la société. Effet ‘bling bling’ ou pas. ! Notre bling bling actuel est celui du 'buzz' allant dans le sens du vent ! Une pommade verte (politiquement correcte mais qui reste à vérifier) sur laquelle on rapporte des éléments tantôt en bois, tantôt en verre, tantôt en aluminium,... Comme le rappelait récemment Rudy Ricciotti (Architecte français, notamment auteur du MuCEM à Marseille) : Les lamentations actuelles du secteur de la construction sont le fruit d'une démission, celle de s'être livré pieds et poings liés aux technologies. Dés lors, faute d'appliquer le 'penser local / construire local' et ses dimensions de valeur architecturale/ ingénierie, il en est réduit au rôle d'assembleur de technologies soutenu par quelques Talibans du minimalisme.

PUBLI-REPORTAGE

Il en est ainsi des centres commerciaux ou des gares, dupliqués à l'envi sous la pression des autorités politiques : Faites la même chose chez moi ! A savoir mettez un 'Foster' ici et un 'Calatrava' là. La question est moins de savoir ce que de tels objets apporteront à la ville (accessoirement comment vieilliront-ils ?) que de trouver le 'buzz' qui fera adopter le programme !

QLA PENSEE UNIQUE DE L'ARCHITECTURE "La Belgique qui fut le pays de l'éclectisme limite aujourd'hui son horizon à une pensée stylistique unique qui, pour ne plus savoir décoder l'environnement, se soumet au diktat des matériaux dits naturels. Questions : Quelle est aujourd'hui la nouvelle tendance de l'architecture ? Ne conviendrait-il pas d'élargir le panel et affirmer un plaidoyer pour le retour d’un éclectisme urbain, intégré et convivial ?

Royal Botanic : rénovation du site du Gesu (Bxl. rue Royale) vers une affectation multiple : Hôtel de 75 chambres; 3 immeubles de logements totalisant 77 appartements. L’église rénovée accueillera la partie restauration du Royal Botanic et l’immeuble ‘la Chapelle’ un centre d’évènements.

QPRIVE/PUBLIC : QUI FAIT QUOI ? Certes, sous couvert de grands progrès sociaux on redécouvre le vivre ensemble urbain (ex.: écoquartiers). C'est oublier que la ville n'a jamais été qu'un lieu de rencontre et que si les éco-quartiers redécouvrent le principe de base d'une société, ils ne définissent toutefois pas une nouvelle tendance de l'architecture. Aujourd'hui on réactive de vieilles luttes (ex.: ilots fermés ou ouverts et rapport entre partage des espaces privés et publics). Question : où est la nécessité d'un tel débat et ne répète-t-on pas des erreurs passées en voulant que chaque socle d'immeuble devienne un espace de rencontre ?

Si nous faisons fausse route, nous le faisons aussi par la démission des pouvoirs publics qui veulent , d'une part, que les projets privés prennent en charge la gestion et la création de l'espace public et d'autre part, que les deux espaces se confondent. Or s'il est normal qu'on s'inquiète de l'énergie et des déchets, s'il est normal qu'on s'entraide, il est par contre étrange que le privé prenne la charge du public. Dans ce mix des rôles, qui fait quoi ? Atradius : projet mixte, développé par Eaglestone à Jambes (Namur) comprenant 21.000 m2 de

Sachant qu'une ville se construit toujours sous les tensions de la relation espaces privés/espaces publics interrogeons-nous ? - L'interaction espace privé/espace public est-elle riche ? Dans certains cas oui ! - Les idées venant de l’extérieur sont-elles intéressantes ? Certainement ! - Le modèle est-il transposable (systématisation) ? Clairement non ! Parallèlement, il conviendrait que l'engouement pour les 'éco-quartiers-exemplaires' (tel qu'ils existent au Danemark ou en Allemagne) soit tempéré. Le modèle de comportement social qu’il sous-tend, conviendrait-il à l’Homo Belgicus ?

QSUPPRIMER LE MONOPOLE DE L'ARCHITECTE ? "A la question de savoir s'il convient de supprimer le monopole de l'architecte on répondra par une autre question : Le principe n'est-il pas déjà largement entamé, notamment par les constructeurs de logements 'clef-sur-porte', disposant d'un contrat cadre avec un architecte pour des honoraires symboliques ? La disparition du monopole n'aurait pas forcement les conséquences imaginées (redonner sa vraie valeur au geste architectural) mais une double répercussion : - les grands bureaux : Ils restent incontournables en terme de production (image et construction) et de coordination entre conception et exécution ! - les petits bureaux : ils souffriront et à terme disparaîtront."

QPREFABRICATION : UN 'IKEA' DE L'ARCHITECTURE "La préfabrication, justifiée par un meilleur contrôle de la qualité, voire par une implication plus grande du maître d'ouvrage, n'est pas vraiment une idée neuve (des catalogues existaient au XIXème en Angleterre). Aujourd'hui vous pouvez dessiner votre cuisine sur ordinateur (Ikea), demain votre maison...! Face à cela deux attitudes sont possibles : - favorable : intéresser et motiver les individus à prendre en charge la construction de leur habitat; - défavorable : le risque est grand d'assister aux dérives d'une 'démocratie participative' où chacun se cloître dans un 'je pense que...' très peu productif pour la ville. Il existe toutefois un hiatus. Outre qu'une préfabrication est toujours 'réductrice', celle imaginée au XIXème correspondait à un modèle culturel (modernité et industrialisation). Aujourd'hui quel est le modèle ? Ce n'est pas par hasard si l'occident s'interroge sur son identité ni que d'aucuns parlent de réveil de la nation. Si réveil il y a il se fera plus vite par le football que par l'Architecture..!"

DDS & Partners scrl Av. Louise 251 – b.7 - 1050 Bruxelles Tel. : 02 340 32 32 – Fx. : 02 340 32 22 E-mail : info@dds-partners.eu www.dds-partners.eu

bureaux (5.000 m2 utilisés par Atradius) et 9.000 m2 de logements (maisons et appartements)

DOSSIER ARCHITECTURE

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architecture

Q yOu et LA BANQUE DELEN

Patrick van Ghendt et Patrick Glauden

Associés depuis 2003, l'architecte, Patrick van Ghendt, et le designer Patrick Glauden, fondent yOu en 2009. Son objet est de créer des architectures dédiées aux marques dont celles de VOO, Ixina, Symbio, Godiva, Axa,... Comme l'explique P. Glauden : "Ici le client et son positionnement sur le marché (on parle de clients « commerciaux » par différenciation aux clients « particuliers ») sont au centre d'une réflexion axée sur un questionnement multiple : Qui êtes-vous ? Comment vous considérez-vous ? Comment parlez-vous à vos clients ? Que voulez-vous devenir et comment voulez-vous y aller ? S’ajoute à cette articulation de pensée la conviction que l’architecture est un medium de la marque, comme une maison est l’expression de son commanditaire. Montre-moi où tu habites, je te dirai qui tu es ! Dans cette optique, le travail réalisé pour la Banque Delen (marque haut de gamme, relativement confidentielle et dont les clients se doivent d'être accueillis dans un lieu reflétant ses valeurs*) ne déroge pas à la règle."

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QUNE FUSION MULTIPLE Pour la banque, consciente de l'obsolescence décorative et organisationnelle de son siège bruxellois (Av. de Tervueren) et soucieuse de projeter une image et un message cohérents à une clientèle elle aussi en mutation, il s'agissait de profiter de son rapprochement avec une autre structure financière pour procéder à une refonte totale de son lieu de travail et d’accueil. Par refonte, Jacques Delen (CEO Banque Delen) voulait offrir aux architectes la possibilité de concevoir un lieu (l'ancien Hôtel de Maître Sarens - 1904 - rendant spatialement palpable la fusion de 2 banques (Delen Private Bank et capfi), 2 cultures et 2 bâtiments (à l’avant de l’ancienne nonciature de Belgique et à l’arrière d’une extension fonctionnelle en béton réalisée dans les années 90.)

QTRANSVERSALITE ET PERENNITE Pour Patrick van Ghent : "Le concept que nous avons proposé déboucha rapidement sur les notions de transversalité et de pérennité. - la transversalité est celle des espaces, des circulations faisant écho aux flux de travail et de culture au sein même du bâtiment; - la pérennité (contrepied d’une banque ‘à risque’ ) s’est matérialisée par le choix de matériaux durables. Ces deux notions se sont notamment concrétisées par l’intégration d’une aile moderne, lumineuse et spacieuse à l’ancienne bâtisse dont le caractère demeure intact (11 parloirs et 3 salons y ont été aménagés dans les deux bâtiments). Par ailleurs, la transparence a trouvé son expression par de multiples apports de lumière naturelle, notamment dans le patio central. Parallèlement, les salles de travail occupant le premier niveau sont visibles par les clients de la banque. L’activité bancaire, généralement confidentielle, est ici montrée

DOSSIER ARCHITECTURE

et valorisée. Aujourd’hui, la réunion physique des équipes (40 collaborateurs gérant 5.000 clients) offre trois avantages : - regrouper les équipes sur des espaces ouverts favorisant la communication; - permettre aux clients de profiter pleinement de l’expertise commune; - étoffer les services, non seulement en ce qui concerne les fonds, mais aussi sur le plan du conseil, de la gestion patrimoniale et du planning successoral." * La banque Delen fait partie du groupe coté Ackermans & van Haaren. Info et générique Superficie totale immeuble: 3.500m2 hors sol, 950m2 sous-sol Superficie totale parking : 650m2 hors-sol Structure : Bâtiment historique : R+ 3 / Bâtiment arrière : R+ 2 Délai chantier : 2,5 ans Principales innovations techniques * nouvelle installation de ventilation à double flux avec récupération de chaleur * panneaux solaires photovoltaïques * murs végétaux Principaux intervenants : Architecte : yOu Décoration : Marie Alix et Anne Sophie Delen Ingénieurs stabilité : VK-engineering Ingénieurs HVAC : TSE-Consult Entreprises : Herpain, Engepaer, Cegelec, Energys


architecture

Q PASSIF : BILAN ET PERSPECTIVES

T

out et son contraire ont été dits sur le passif. Sans entrer dans une présentation académique, on rappellera le principe de base d'un immeuble passif :

Il consommera moins de 15kwh/m2/an pour le chauffage, grâce à une isolation et une étanchéité à l’air optimales. La réduction de l’ensemble des besoins énergétiques minimiseront les charges énergétiques totales : entre 3 à 5 fois moins élevées que celles d’une habitation neuve ordinaire. Nombreux sont ceux qui ont un avis sur la question. Or, concrètement et statistiquement, il existe à ce jour 374 logements certifiés passifs en Belgique (218 en Wallonie, 80 en Flandre et 76 à Bruxelles), sur un parc total de 4 millions de logements... Soit une infime minorité de ce parc ! Quelle est la réalité de terrain ?

QLes architectes sont opposés au passif Une enquête récente (09/13) affirmait "qu'une écrasante majorité des architectes francophones se déclarait opposée à l’obligation de la norme passive pour tous les bâtiments neufs ". Remettons les pendules à l’heure : sur les 5.500 architectes affiliés à l’ordre francophone, 621 ont répondu au sondage : 65% d’entre eux se déclarent opposés à cette norme et 13% y sont favorables. Conclusions : 7% du total des affiliés sont contre le passif. Pour les 89% qui n’ont pas répondu, on ne sait pas. Les architectes, interrogés dans le cadre de cet article (ils disposent tous d'expériences quant au passif), ont des avis beaucoup plus nuancés. Ainsi pour Pierre Blondel (Arch.) : "Le passif n’est pas un but en soi, mais un moyen d’atteindre une réduction des consommations énergétiques. L’objectif de 15kwh/m2/an s’avère parfois absurde et exige des dépenses très importantes pouvant être évitées si l’on se contente de quelques kwh/m2 supplémentaires.

Il existe de meilleures réponses qu’une réglementation stricte, dont l'acceptation de vivre de manière différente, en limitant sa consommation globale. La bonne question devient alors "que faire en moins " pour limiter ses consommations. Il existe aujourd’hui une hypocrisie du durable : on veut le passif, mais sans rien concéder. Le secteur subit l’influence des lobbies et des politiques, le tout aux dépends de l’architecte, devenu exsangue sous la pression des réglementations. L’intérêt majeur du passif est de supprimer l’installation d’un chauffage conventionnel, et d’offrir un confort de vie. Il est dommage que l’excès de réglementations effraie les intervenants, dont les architectes." C. Bayet

Pour Christian Bayet (Arch.) : "Le principal problème de l’architecte est la contrainte technique et architecturale. Il conviendrait donc de changer de discours, à savoir : - accepter une tolérance plus grande pour le logement; - parler de bilan global en énergie primaire; - envisager les compensations carbones lorsque le passif est trop contraignant, voire impossible; Enfin, au lieu de chercher l’exemplarité à tout prix, il s'agirait de développer des projets visant à améliorer l’ensemble du parc immobilier vétuste : le neuf et la rénovation lourde ne représentent qu'une part très faible de l’ensemble des logements . Or, beaucoup de moyens mis en oeuvre pour des projets passifs ponctuels ne peuvent être reproduits à grande échelle."

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De son côté, Sebastian Moreno-Vacca (Arch.) précise : "Aujourd’hui, l’architecte doit être attentif à tous les aspects du bâtiment. Il ne peut se permettre de dessiner selon son imagination pour ensuite 'refiler le bébé' aux ingénieurs. Il doit intégrer les aspects techniques, en particulier de performance énergétique, dès le départ. Bref, il doit reprendre la main. La clé de la réussite étant de bien s’entourer."

QLe passif contraint la créativité de l’architecte Pierre Blondel : Le passif est l’occasion de voir les choses autrement et de profiter de la contrainte pour développer une nouvelle architecture. Après c’est une question de coût : il sera possible de laisser aller son imagination... au prorata du budget du maitre d’ouvrage. Sebastian Moreno-Vacca : Idéalement, une construction passive est compacte, les décrochages sont limités. Atteindre le passif avec un certain type d’architecture sera plus cher, ce surcoût sera

inversement proportionnel à la dimension du bâtiment. Gérard Bédoret (Arch.) : Le supplément de contraintes imposé à l'architecte par le passif n'est pas dramatique, surtout dans un contexte déjà très réglementé (PEB, normes acoustiques, etc.). Globalement, le niveau d'exigence qualitative des bâtiments s'est considérablement rehaussé. Le passif est en quelque sorte l'aboutissement logique d'une plus grand attention portée à la qualité de l'enveloppe du construit.

QLes entrepreneurs ne sont pas prêts Frederik Bijnens, directeur général de Democo, entreprise générale de classe 8 : "Democo a fait le choix économique du passif dès 2010. En conséquence, l’ensemble des équipes, des deviseurs et des chefs de chantier ont été formés à l'utilisation du PHPP. Sous le contrôle d’un gestionnaire de chantier (formé au passif), les sous-traitants se voient imposer une discipline : faire correctement aujourd’hui ce qui se faisait de manière moins rigoureuse auparavant. " Si Democo a été un précurseur, force est aujourd'hui de constater que les principales entreprises générales ont désormais acquis les compétences nécessaires à la construction passive. Pierre-Alexandre Comté, Adm. Dél. entreprise générale Pierre Comté, PME : "L’imposition de normes strictes remettra de l’ordre dans un secteur

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qui en a sérieusement besoin. Après tout, construire du passif revient essentiellement à faire son travail plus correctement qu’auparavant."

QLe passif, c’est compliqué Sebastian Moreno-Vacca : Le PHPP (logiciel utilisé pour la conception d’un immeuble passif) est facile à comprendre. Ce sont les bureaux d’étude qui doivent se calmer. La principale question qui demeure est celle de l'optimisation des techniques au vu du faible besoin en énergie. L'erreur récurrente des bureaux d’études est d'imaginer des équipements collectifs ingérables par une copropriété, là où l'ajout d'un simple radiateur eut été suffisant. Cela posé, ce débat existe indépendamment du passif, mais aujourd’hui, les exigences sont plus élevées. Frederik Bijnens : La clé du succès est de soigner l’enveloppe, de mettre en place un minimum de technologies, en dehors de celles indispensables (= VMC = Ventilation Mécanique Contrôlée) Gérard Bédoret : Le passif est non-technologique puisqu'il utilise la combinaison de principes constructifs ultra simples et connus depuis longtemps. C'est cela, plus que le recours aux énergies renouvelables, qui le justifie. L'essence du passif, c'est le soin apporté à l'enveloppe plutôt que l'utilisation d'équipements

rapportés, à l'exception de la ventilation double flux, dispositif bien moins complexe qu'une chaudière.

QLes promoteurs, investisseurs… attendent que cela devienne obligatoire Serge Fraeijs, Adm. Dél. CIG, promoteur immobilier : adepte des économies d’énergie, il préfère à ce stade de l’évolution du secteur se contenter du modèle basse énergie, et n’est pas prêt à "dépenser beaucoup plus pour gagner quelques degrés ". Développeur de projets passifs dans le cadre de partenariats publics/privés, S. Fraeijs précise encore : "Il existe encore trop de contradictions dans les normes, certains commanditaires publics ayant des exigences contradictoires par rapport au passif. Ainsi, le gouvernement bruxellois met la charrette avant les bœufs, faute de suffisamment de retour d’expériences, tant au niveau des techniques que des matériaux. À ce propos, l ’initiative des bâtiments exemplaires à Bruxelles ne remplit pas son rôle en termes de partage d’expérience avec le secteur. Enfin, s'il est exact que le passif signifie tout au plus une mise en œuvre plus rigoureuse qu’auparavant on peut déplorer l’absence de concurrence chez les fournisseurs de matériaux, et de compétences dans certains bureaux d’études" Xavier Mertens, CEO Home Invest (Sicafi) : "Je considère l’évolution vers le passif comme positive, mais en tant que société cotée, nous ne voulons pas être précurseur en la matière. Néanmoins les nouveaux projets de la Sicafi dépassent les normes minimales, et le paramètre « performance énergé-

G. Bédoret

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DOSSIER ARCHITECTURE

tique » est devenu prioritaire pour toute rénovation d’immeuble en portefeuille. En conséquence, les immeubles 'énergétiquement' trop vétustes font l'objet d'un arbitrage." Yvan Zoppé, Urbani (société immobilière privée, elle propose des appartements écologiques de qualité conçus pour le confort des habitants et intégrant l’utilisation rationnelle de l’énergie, la gestion de l’eau, la mobilité et la convivialité ) . "Urbani s'est posé la question de la performance énergétique dès 2004. Au départ, les réflexions philosophiques supplantaient l’aspect financier. Progressivement, l’ensemble des bâtiments et des nouveaux projets ont intégré les aspects énergétiques, jusqu’à développer le premier bâtiment passif livré en 2010. La performance énergétique n’est qu’un des aspects de la durabilité couverts par Urbani. Malgré un supplément de coût de l’ordre de 11% pour l’ensemble des qualités durables du bâtiment, la société n’envisage un projet que lorsque sa rentabilité est supérieure à 4.5% - 5%. Objectif atteint, grâce à un loyer supérieur de ±10% à celui des biens de référence. Cette différence de loyer représente l’économie de chauffage dont jouit le locataire. Sans être un Taliban du passif (certaines dépenses ne se justifient pas), cette technique a l’avantage de pousser la réflexion très loin et tente d’atteindre un optimum énergétique."

QLe passif, c’est beaucoup plus cher A finitions égales, le coût de construction du passif est supérieur de ± 5% au prix du neuf conforme à la norme actuelle. Pour les grands ensembles, cette


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architecture Enfin, on constate que nombreux sont encore ceux pour qui passif = fenêtres closes. Or ouvrir les fenêtres est parfois une nécessité (en été) pour refroidir l’air intérieur. Conclusions Pour la plupart des personnes interrogées, le passif est une manière de diminuer substantiellement des consommations d’énergie tout en accroissant le niveau de confort et de qualité de vie. Toutefois, cette norme ne peut pas être atteinte en toutes circonstances, et l’aménagement du « Passif 2015 » en « PEB 2015 » de la Région Bruxelloise reconnaît ce fait. Afin d’éviter des situations absurdes, où les quantités d’isolant deviennent démesurées, ou lorsque le passif n’est tout simplement pas atteignable, des aménagements seront possibles. La clé du succès se situe dans l’expérience acquise, le choix des bonnes collaborations et la limitation des technologies. Le retour d’expérience est primordial, et les Bâtiments Exemplaires de la Région Bruxelloise devraient en être une source davantage exploitée. Par ailleurs, le bâti existant ne peut être oublié : il représente la grande majorité du parc immobilier. Les instances publiques devraient y consacrer davantage de moyens.

Habitat groupé passif à Haeren, Batex 2008 - Architecte JP Hermant.

différence s’amenuise et inversement. En outre, plus les finitions sont luxueuses, moins l’impact de ce surcoût est important.

QVivre dans du passif, c’est vivre dans un thermos, et en plus, c’est compliqué

En effet, selon Sebastian Moreno-Vacca, : "Comme pour tout choix dans la construction ou la rénovation, il est possible de compenser : d'aucuns seront prêts à rogner certaines finitions au profit de la performance énergétique. » Il reste que si l’on ajoute l’aspect production d’énergies renouvelables, durabilité des matériaux et/ou du cadre de vie, l’addition s’alourdit. (voir supra)

L’expérience des habitants du bâtiment «L’Espoir» à Molenbeek (projet social développé avec le support de la maison de quartier Bonnevie et de diverses instances locales et régionales, dont les habitants sont propriétaires) ont vécu une expérience exceptionnelle, relatée dans un petit livre disponible sur internet «Vivre le passif » En résumé, les habitants sont satisfaits des économies d’énergie (l’ensemble du coût de l’énergie a été divisé par 4). Ils ont accepté l'utilisation d'un chauffage d'appoint lors de températures extrêmes (froides) MAIS insistent sur la nécessité d’accompagner les habitants dont les verbatim ont le mérite de l'expérience vécue :

Le graphique ci-après montre le nombre d’années nécessaires au remboursement du supplément de coût pour un appartement de 100m2 (1800€/m2, TVAC). Nous avons pris l’hypothèse d’une différence de coût de 5% et 10% (probablement plus réaliste pour de plus petits ensembles), avec un accroissement du coût du gaz de 3% /an :

«vivre dans du passif, c’est comme changer de pays», « il est difficile de tomber malade dans du passif vu la qualité de l’air», « il existe beaucoup de raisons qui motivent le bonheur de vivre dans cette maison », «aucune aventure humaine n’est parfaite, il y a des avantages et des insuffisances, mais pas d’inconvénients car il est toujours possible de rectifier le tir »

Explication : Dans le premier cas, il faudra compter entre 7 et 8 ans pour rembourser la différence de coût, et dans le 2ème, entre 14 et 15 ans. Au-delà de cette période, les économies d’énergies représentent un pur bonus.

Face à de nouveaux enjeux, les architectes peuvent bénéficier aujourd’hui des solutions proposées par l’association d’ARiB, union des architectes en Région de Bruxelles-Capitale, et d’IZEO, mouvement patronal interprofessionnel en région bruxelloise. UN CONSTAT Dans les années à venir, la Région de BruxellesCapitale présentera de nombreuses opportunités pour le développement des bureaux d’architectes : logements, écoles, infrastructures collectives… Près de 4000 architectes exercent à Bruxelles. Ils représentent un potentiel économique important pour la Région tant pour des projets locaux qu’internationaux (exportation). UN DOUBLE ACCOMPAGNEMENT : ARiB et IZEO* Aujourd’hui, l’architecte n’est donc plus seulement un professionnel libéral concepteur, il est aussi un dirigeant de PME. C’est pourquoi ARiB et IZEO ont décidé de leur proposer une offre conjointe : la guidance dans les aspects « métier » pour ARiB, la protection et la défense du statut de l’architecte indépendant pour IZEO. Grâce à un membership commun, les architectes membres d’IZEO et d’ARiB ont accès aux supports, outils, protections et défenses des deux organisations partenaires. * ARiB (Architects in Brussel) est l’association de représentation des architectes à Bruxelles. Créée en 2009, elle est devenue un interlocuteur central des différentes autorités de la Région, dès lors qu’il s’agit d’aborder les matières concernant l’architecture ou l’urbanisme sur Bruxelles Capitale. IZEO : Mouvement patronal interprofessionnel, IZEO représente, favorise le développement, défend les intérêts et porte les revendications des indépendants et des dirigeants de PME en région bruxelloise, et ce à tous les niveaux de pouvoirs : local, régional, fédéral et européen.

D’un point de vue financier, l’investissement supplémentaire paraît donc se justifier, pour qui a les moyens de construire du neuf. Mais il s’agit là d’un autre débat… A noter que dans le cas des particuliers, les banques doivent encore souvent apprendre à tenir compte des futures économies énergétiques dans le calcul de solvabilité de leurs emprunteurs !

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Depage Très bonne situation. Jolie maison de caractère composée d’une cuisine américaine donnant sur 3 pièces en enfilade, toilette séparée et espace de rangement avec une hauteur sous plafond de 3 m ; au 1er chambre principale donnant sur une terrasse de ± 20 m² avec salle de bains chambre et salle de douche, salle de jeu ; au 2ème, 3 chambres, une salle de bains et une toilette séparée. Jardin en profondeur, garage intérieur 1 voiture, chaudière au gaz, espace buanderie, cave à vins. Rare dans le quartier!

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Dans un prestigieux hôtel de maître auquel on a rajouté une construction neuve très contemporaine, à proximité immédiate de l’avenue Louise, appartement penthouse de ± 173 m² + 89 m² de terrasse. Exceptionnel living avec vue PANORAMIQUE sur Bruxelles, 2 chambres, 2 salles de bains, 2 dressings. Parking 40.000 €

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Avec le parc Tenbosch comme voisin direct, dans une rue calme, exceptionnel Hôtel de maître ayant fait l’objet d’une rénovation profonde et de qualité. Les trois façades exposées idéalement donnent une lumière inouïe, réceptions avec beaucoup de caractère, cuisine et arrière cuisine professionnelles, 5 grandes chambres et 4 salles de bains en suite. Atelier d’artiste. Jardin. Conciergerie avec garage + 4 emplacements. Rare !

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Très bel appartement de ± 157 m² entièrement rénové. Vue dégagée sur le parc du cinquantenaire, l’appartement se compose d’un grand hall + vestiaire, un grand et très lumineux living de ± 52 m² avec balcon, cuisine neuve, 3 chambres, une salle de bains avec douche et salle de douche. cave et parking (box). Localisation de 1er choix à 2 pas de Schuman. PEB: D 180kwh

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UCCLE Elégante villa normande avec dépendances et conciergerie séparée sise sur un terrain privé de 22 ares avec piscine extérieure. Superficie habitable de 600 m², vastes réceptions, 5 chambres, 3 sdb, double bureau, poolhouse, maison d’invités séparée avec salon, chambre et douche, garage et 3 car-port. PEB en cours.

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Le Manoir de Clairbois, un havre de paix aux portes de Bruxelles. Cette propriété vous offre 22 ha de bois, de prairies, de champs, de cultures. La demeure de plus de 800 m² vous offre de vastes réceptions lumineuses, une magnifique cuisine avec vue sur le jardin, une suite parentale, 5 chambres et leur 3 sdb. Piscine extérieure et tennis. Un bâtiment annexe dispose d’un garage 3 voitures, d’une conciergerie et de trois boxes pour chevaux. Rénovation de grande qualité alliant sobriété, luxe et qualité. PEB en cours.

Elégant hôtel particulier (1930) entièrement rénové avec goût et raffinement, 678 m² de surface totale ainsi qu’un superbe jardin arrière sur 4 a 35. Largeur faç. 7 m. Lambris en marbre dans le hall d’entrée. Majestueuses réceptions en enfilade donnant sur la terrasse, espace cuis, appart de maîtres de 100 m² avec sdb neuve, 3 ch avec 2 sdb, studio sous les toîts. Ascenseur. Plafonds enduits, moulurés et peints Au niveau jardin, beaux espaces pouvant servir d’appart sép. ou de salons privés (actuel. conciergerie), 2 niveaux de caves, buanderie, cave a vins et gar. 2 v. + emplac. ext. Chauffage central gaz de ville Buderus. PEB en cours.

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SUD DE KNOKKE / ref. 1385421

Authentique villa jumelée de charme en style zoutois, rénovée en 2010, très bien située au Zoute. Entrée (vest, toilette), séjour en parquet avec fo, salle à manger, cuisine ouverte, 3 chambres, 2 salles de bains. Belle terrasse sud et charmant jardin. Garage, emplacement. (CPE: 544)

Nouvelle villa située sur un terrain de 981 m². Entrée (vest, toilette), salon avec fo, bureau, salle à manger, cuisine, buanderie, 5 chambres, 4 salles de bains, grand dressing, hammam. Agréable jardin avec piscine orienté S-O. Garage pour 2 voitures et plusieurs emplacements. Cave. Finition luxueuse! (CPE: 226)

KNOKKE / ref.1436319

KNOKKE / ref. 1375371

Spacieux appartement avec une largeur de 5,90 m avec une vue dégagée sur la Place du Phare. Grande entrée (vest, toilette), living/salle à manger avec fo. Cuisine, débarras, 3 chambres, une avec salle de bains et 2 avec salle de douche. Possibilité d’achat d’un emplacement dans l’immeuble. (CPE: 220)

Charmante villa jumelée de style cottage, jouissant d’une vue sur le moulin de la digue du Cte. Jean. Entrée (vest, toilette), grand séjour donnant sur le jardin, cuisine, 4 chambres à coucher et 3 salles de bains. Grenier. Terrasse et beau jardin orienté Sud. Garage pour 1 voiture et 2 emplacements. (CPE: 208)

ZOUTE / ref 1518730

ZOUTE / ref 1447827

Appart duplex (120 m²) plein Sud, dans immeuble de standing sur la digue piétonne. Entrée (toilette, vest), débarras, cuisine, living donnant sur la terr. au Sud, 2 chambres dont un master et une avec des lits-superposés, donnant sur la terr, 2 sdb. Empl. 1 v. et poss d’acquérir un extra box. (CPE: 133)

Appartement duplex moderne dans une résidence de standing, situé au calme, prêt de la plage. Hall (toilette, vest), cuisine entièrement équipée (Miele), living donnant sur belle terrasse au Sud, 3 chambres, salle de bains, salle de douche, débarras. Possibilité d’acquérir un garage dans la résidence. (CPE: 161)

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KNOKKE-ZOUTE

Albertplein 10

Zeedijk 747

8300 Knokke-Zoute | t +32 50 60 10 20 | f +32 50 60 30 60 | e info@cambierdenil.be | Découvrez nos visites virtuelles sur notre site !

NO UV EA U

Kustlaan 235

w www.cambierdenil.be Membre du réseau Européen ‘PRESTIGE MLS’ 85 agences


Lunch de l’immobilier JYB_Annonce presse167x335.pdf

1

25/10/13

L’ équipe immobilière, représentée par Véronique Le Clercq et Daphné Mertens, a organisé, au restaurant le Lodge, son déjeuner immobilier mensuel, entourée de certains acteurs du monde immobilier

11:58

SUPER ACTIVE - SUPER BIO - SUPER BIEN !

VAudrey Vanden Bergh - VJean de KERCHOVE VanDenBergh Immobilière Le Lion

VBertrand Speeckaert Eden

VStéphane Coël Matexi

VEdouard de Vaucleroy Interparking

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VVéronique Le Clercq - LLB (IPM-Immo)

5 ans de recherches pour une cosmétique bio innovante des formules naturelles

testées cliniquement VPascale Dumont de Chassart Immobilière de Maurissens VDaphné Mertens - LLB (IPM-Immo)

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