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06 | 2011

nummer

06

e 5,80

www.immobilien-magazin.at

Ertragreich. Wertbeständig. Zuverlässig.

P.b.b. Verlagspostamt A-1200 Wien, Zlg-Nr.: 02Z030972M

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es geht noCh grÜner Gebaut wird schon nachhaltig. Jetzt geht’s um Menschen, Ethik – und um die Performance.

STaUNEN

GlaUbEN

bEloHNEN

Schafwolle und Lehm – alte Baustoffe erleben ihre Renaissance. Selbst Hochhäuser werden mit Holz gebaut.

Einer der größten Grundstückseigentümer ist die Kirche. Sie ist als nachhaltiger Investor besonders glaubwürdig.

Wie viel die Aufsichtsräte der Immo-AGs verdienen – und worin die Unterschiede zu anderen Branchen liegen. 04 |11 immobilien Magazin 1


WIEN NORD

HINTERGRUND BEZEICHNUNG

NACHHALTIGER EINDRUCK. Transparenz, Seriosität und langfristiges Denken waren schon immer Eckpfeiler der CA Immo Philosophie. Die letzten Jahre haben gezeigt, wie wichtig verantwortungsvolles Handeln in der Immobilienbranche ist. An künftige Generationen zu denken und damit nachhaltig zu planen, bauen, betreiben und nutzen, ist heute unverzichtbar geworden – und wird in Zukunft wettbewerbsentscheidend sein. Alle wesentlichen Entwicklungsprojekte der CA Immo Gruppe werden heute schon nach Green Building Standards realisiert.

Büroobjekt SKYGARDEN im Münchner Stadtquartier Arnulfpark, Fertigstellung Sommer 2011. Vorgesehen für LEED-Gold-Zertifizierung.

Diese Anzeige dient Werbezwecken. Die Inhalte sind unverbindlich. Sie dienen ausschließlich zur Information und sind – sowohl nach österreichischem als auch nach ausländischem Kapitalmarktrecht – weder ein Angebot noch eine Kauf- oder Verkaufsempfehlung. 2 immobilien Magazin 03 | 11 Der Leser sollte daher nicht unangemessen auf zukunftsgerichtete Aussagen vertrauen. In der Vergangenheit erzielte Ergebnisse lassen keinen Rückschluss auf die zukünftige Entwicklung zu. Jede konkrete Veranlagung sollte erst nach einem Beratungsgespräch erfolgen.

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Editorial 06 | 11

Liebe leserin, lieber leser!

E

s gibt Menschen, die brauchen manchmal ein bisschen länger, um Dinge zu lernen; beispielsweise, dass man sich verbrennt, wenn man auf die heiße Herdplatte greift. Manche Menschen, tun das drei- oder viermal, bis sie ihre Verhaltensweise entsprechend verändern – und nicht mehr auf den heißen Herd greifen. Und: Es gibt Menschen, die lernen nie dazu, greifen immer und immer wieder hin. Diese Menschen finden sich – Sie ahnen es bereits – ganz besonders häufig in der Immobilien- und Finanzbranche. Oder anders ausgedrückt: Es geht schon wieder los. Nachhaltigkeit bei Investments war gestern. Fad ist nicht mehr sexy, sondern – fad. Ab sofort wird wieder gegambelt. Der schnelle Euro oder Dollar mit Immobiliengeschäften ist wieder an der Tagesordnung. Ein kleines Beispiel gefällig? Weltweit sind derzeit die aushaftenden Immobilienkredite mit rund 220 Milliarden Dollar unter­besichert – und können somit um exakt diesen Betrag nicht refinanziert werden. Ist aber kein wirkliches Problem in der heutigen Welt. Es gibt ja das tolle Instrument, diese unterbesicherten Immobilienkredite zu paketieren, vielleicht noch mit ein paar attraktiveren

­ ssets zu behübschen – und dann wieder loszuschlagen. VerA kauft werden diese dann nicht mehr so leicht zu durchschauende „Finanzprodukte“ vor allem an Versicherungen und Pensionsfonds, die das wiederum steuerlich gut brauchen können, remixen und dann nach einiger Zeit wieder verkaufen werden. Und die Verkäufer können das vielleicht nochmals leicht überarbeitete Paket letztlich dann ja nochmals weiterverkaufen. Kommt Ihnen das irgendwie bekannt vor? Richtig, mir auch! Haben wir alle denn nichts gelernt? Nicht ganz. Einige haben vielleicht zu viel gelernt, nämlich dass man im Leben nichts falsch machen kann, wenn man nur schnell, bevor es wirklich nicht mehr geht, einen noch Dümmeren findet. Und die Geschichte lehrt uns: Täglich steht irgendwo auf der Welt einer auf, der noch dümmer ist. Bis, ja bis es dann wirklich nicht mehr geht, alles zusammenbricht und platzt, die Welt kurz den Atem anhält, Krisenpakete auf Pump geschnürt werden, mit Steuergeldern Banken, ja ganze Staaten gerettet werden. Bis sich dann alles wieder von Neuem zu drehen beginnt. Denn das ist der ewige Kreislauf des Geldes. Ihr Gerhard Rodler 06 | 11 immobilien Magazin 3


INHALT

30

36

Objektreportage

Holz, Heu, Lehm

Da staunten selbst die LEED-Zertifizierer: Der Spar-Markt in der Wiener Engerthstraße ist ein Prototyp der Zukunft.

Renaissance der alten Baustoffe: wie damit Hochhäuser gebaut werden und warum sie besser sind.

40

46

Bausteine für eine Grüne Stadt

Betreiberkonzept gegen Burn-out

Elf Ideen, wie eine Stadt lebenswerter wird. Vom Gartenpiraten bis zur Demokratisierung in Äthiopien.

Schwarzgeld Ade: Mit Liechtensteins neuer Strategie müssen sich auch seine Hotels neu orientieren.

48

80

Glaubwürdig

Alternative-Energie-Immos

Kaum einem nimmt man eine nachhaltige Strategie so ab wie der Kirche. Ihre Strategien sind aber unterschiedlich.

Solar-, Biomasse-, Wasserwirbelkraftwerke: Wer jetzt investiert, kann am stark wachsenden Kuchen mitnaschen.

4 immobilien Magazin 06 | 11


INHALT Überblick 06 14 22

Branchennews Investment Service

Hintergrund THEMA: Nachhaltigkeit 26 28 30 36 40 44

Einleitung Forschung: nachhaltige Performance Objektreportage Holz, Heu und Lehm Bausteine für eine grüne Stadt Der Sanierungsscheck greift nicht

46 Betreiberkonzept gegen Burn-outs 48 Kircheninvestments: keine Glaubensfrage 52 ÖGNI 60 66 72 74 80

Porträt: Gerhard Dreyer Die Spezialisten Social Media für Makler Die Immo-Aufsichtsräte Forum Zukunft Immobilie

SOCIETY 92 Autotest 94 Cocktail 98 Die letzte Seite

IMPRESSUM Medieneigentümer-, Herausgeber- und Redaktionsanschrift: Immobilien Magazin Verlag GmbH, Millennium Tower, Handelskai 94–96, 1200 Wien, Telefon: 01/252 54-110, Fax: 01/252 54-320, E-Mail: office@imv-medien.at Verlagspostamt: A-1200 Wien Herausgeber: Gerhard Rodler (g.rodler@immobilien-magazin.at) Geschäftsführer: Reinhard Einwaller Chefredakteur: Heimo Rollett (heimo.rollett@imv-medien.at) Anzeigen: Georg Linhart (georg.linhart@­­­imv-medien.at), 01/252 54-442, Ronald Goigitzer (ronald.goigitzer@imv-medien.at), 01/512 16 16-30, Andreas Schwarz (andreas.schwarz@imv-medien.at), 01/252 54-570 Mitarbeiter dieser Ausgabe: Michael Neubauer, Erika Hofbauer, Theresa Aigner, Louis van der Hutt, Gregor Famira, Philipp Kaufmann, Hermann Göschl, Antonia Drüssler, Peter Sittler, Johannes Wahlmüller, Jürg R. Bernet, Rupert C. Ledl, Sarah Sayce, Maarten Vermeulen, Franz Haimerl, Martina Valenta, Johannes Hysek, Ronald Goigitzer Art Direktion: Marianne Pratscher Layout: Tobias Oberhammer, Vera Kapfenberger Cover: iStock Abonnements: Hotline 01/252 54-0 (abo@imv-medien.at) Vertrieb: Mediaprint, A-1230 Wien Druckerei: Niederöster­reichisches Pressehaus, A-3100 St. Pölten, Gutenbergstraße 12

06 | 11 immobilien Magazin 5


Überblick

BRANCHE Platzhalter verkauft

Foto: MyPlace

Die Immofinanz-Gruppe trennt sich von ihrem 30-Prozent-Anteil von SelfStorage und veräußert das Paket an die SelfStorage-Mehrheitseigentümer. Deren MyPlace SelfStorage Holding GmbH wird der Immofinanz-Tochter Imbea Immoeast Beteiligungsverwaltung GmbH dafür 34 Millionen Euro zahlen. Mit 16.000 Kunden ist MyPlace-SelfStorage Marktführer bei der Vermietung von Lagerabteilen im deutschsprachigen Raum.

FIABCI Austria mit schärferem Profil

Arminius kauft um eine Milliarde Euro

Relaunch eines traditionsreichen ­Immobilienverbandes: Die FIABCI Österreich wird sich künftig inhaltlich und personell neu aufstellen und mit einem schärferen Profil an die Öffentlichkeit treten. Dies wurde bei einer Generalversammlung in einem neuen Strategiepapier für die Jahre 2011 bis 2020 festgeschrieben. Bei den Wahlen wurden Eugen Otto als Präsident und Brigitte Jank als Vize-Präsidentin bestätigt, der Immobilienunternehmer Wolf-Dietrich Schneeweiss ist neuer Generalsekretär. Die FIABCI will in Zukunft Dach für alle österreichischen Organisationen mit internationalem Immobilienbezug sein. Denn im Gegensatz zu vielen anderen Organisationen ist der Verband wirtschaftlich und thematisch unabhängig, wie es in einer Aussendung heißt. Außerdem will FIABCI Austria künftig Drehscheibe und Informationsdienstleister für die österreichische Immobilienwirtschaft in internationalen Belangen sein und den Zugang zu umfassendem Immobilienwissen für alle Mitglieder fördern.

Zwei von der Arminius Funds Management S.à r.l. (Arminius) verwaltete Investmentvehikel haben im Rahmen einer Kreditrestrukturierung als Teil eines bestehenden Bankenkonsortiums die Kontrollmehrheit an verschiedenen Zweckgesellschaften mit einem Bestand von 28 in erster Linie gewerblichen Immobilien mit einem Marktwert von rund einer Milliarde Euro erworben. Verkäufer ist Eurocastle Investment Limited. Arminius wird in den nächsten Jahren zur Stabilisierung der Immobilien zusätzliches Kapital für Instandhaltungsmaßnahmen sowie für Mieterausbauten zur Verfügung stellen. Arminius verwaltet geschlossene Immobilienfonds mit ausschließlichem Investmentfokus auf Deutschland. Das Portfolio umfasst sowohl Immobilien als auch Immobilienkredite. Das Unternehmen hat derzeit rund zwei Milliarden Euro an Assets under Management. Die in Frankfurt ansässige Arminius Kapitalgesellschaft ist der exklusive Investment- und Asset-Management-Berater von Arminius.

Immobilien mit der Hausnummer 13 erzielen einer britischen Studie zufolge niedrigere Kaufpreise als andere. Ein Haus oder Grundstück mit der Nummer 13 verkaufe sich im Schnitt für 4.600 Euro weniger als die benachbarten Immobilien, zitierte der „Daily Telegraph“ aus einer Studie der Immobilien-Website Zoopla. Von Aberglauben freie Käufer könnten also wahre Schnäppchen machen. Dabei ist es aber gar nicht so einfach, eine Immobilie mit der Hausnummer 13 zu finden: In 28 Prozent der britischen Straßen fehlt sie völlig. 6 immobilien Magazin 06 | 11

Foto: iStock

Hausnummer 13 ist billiger


Attensam expandiert in Ungarn

Foto: Attensam

Mit neuen Standorten in Debrecen und Pécs trägt die Hausbetreuung Attensam der steigenden Nachfrage in Ungarn Rechnung. Mit der Gründung eines Standortes in Budapest begann die Hausbetreuung Attensam bereits 2005 ihr erfolgreiches Engagement in Ungarn. 2009 folgte ein Standort in Győr. „Ich sehe in Ungarn einen wichtigen Wachstumsmarkt für unser Unternehmen. Wir werden unsere Präsenz ausweiten und 2011 Standorte in Debrecen und Pécs eröffnen“, so Oliver Attensam zu den Expansionsplänen. Ein weiterer Standort ist in Szeged angedacht. Damit wäre Attensam in diesem Nachbarland flächendeckend vertreten. In Ungarn betreut Attensam rund 150 Objekte. Die Kunden sind vorwiegend international tätige Unternehmen und einige Hausverwaltungen. Das Angebot umfasst Hausbetreuung, Winter- und Grünflächenbetreuung sowie Regiereinigungen und Schädlingsbekämpfung. Mit den zwei neuen Standorten in Debrecen und Pécs will das Unternehmen um 30 Prozent wachsen. Derzeit zählen 200 Mitarbeiter zum Stammpersonal von Attensam in Ungarn. „Wir bekommen laufend Anfragen von international tätigen Unternehmen in Ungarn, die Wert auf höchste Qualitätsstandards und Zuverlässigkeit legen. Als Qualitätsanbieter haben wir uns hier einen Namen gemacht“, so Oliver Attensam.

Wir. Die Möglichmacher.

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Europaweit und nah. 06 | 11 immobilien Magazin 7


Juhuu, Mieter! Klingende Namen für zwei Objekte: Das LX2 und der Walter Business-Park freuen sich über neue Mieter: Carl Zeiss GmbH, der international hochangesehene Optik-Fachmann, zieht im September ins LX2. Damit ist der Vermietungsstand auf rund 80 Prozent gestiegen. In den Business-Park im Süden Wiens ziehen gleich zwei neue Firmen ein: ABUS August Bremicker Söhne KG ist ein traditionsreiches deutsches Unternehmen, das sich – 1924 gegründet – bereits in der dritten und vierten Generation in Familienbesitz befindet. Die heute weltweit tätige Firmengruppe bietet unter der Dachmarke ABUS ein breites Spektrum an Sicherheitslösungen: vom traditionellen Vorhängeschloss bis hin zu elektronischen Sicherheitssystemen. Mit dieser neuen Vertriebsniederlassung möchte ABUS seine Geschäftsfelder in Österreich weiter stärken.

Foto: Bena

Außerdem neu im Walter Business-Park ist HEITEC, ein führendes europäisches Systemhaus für Automatisierung und Informationstechnologie. Im Oktober 2010 übernahm HEITEC Österreich die Profactor Research & Solutions GmbH in AT-Seibersdorf, die sich vor allem im Bereich der Automatisierung für Robotik und HandlingAnwendungen einen Namen gemacht hat.

Bena in der Mariahilfer StraSSe Der Bürocenteranbieter Bena expandiert weiter – und zwar in prominenter Lage: In der größten Einkaufsstraße Wiens, der Mariahilfer Straße, eröffnet noch diesen Sommer das exklusive neue Office-Center, das den Namen „Business Embassy Flybridge“ trägt. „Über zwei Jahre haben wir nach dem geeigneten Standort in der unteren Mariahilfer Straße gesucht und sind schlussendlich bei diesem mutigen Designprojekt, direkt bei der U3 Neubaugasse, fündig geworden“, sagt Bena-Geschäftsführer Alexander Varendorff. 8 immobilien Magazin 05 | 11


BREITENWIRKUNG  

G

Übermorgen?

erade da liegt das Problem. Unternehmen aus dem FMCG-Bereich („Sich-schnell-drehendeKonsumgüter“) leben das Heute, es zählt das Ergebnis, der Monat, im besten Fall noch das Quartalsresultat. Jahresbilanzen sind fast schon megalangfristige Rück- und Ausblicke im rasend schnellen Wirtschaftsleben. Und dann gibt’s da noch die Immobilienwirtschaft. Eine Branche, die ja eigentlich per definitionem langfristige, unbewegliche Güter produziert und sie den Wohn- und BüroBedürftigen mehr oder weniger entgeltlich zur Verfügung stellt. Trotzdem waren und sind die Heroes andere. Jene, die Mut zum Risiko beweisen, ein Gebäude planen, entwickeln und an Endverkäufer oder Investoren möglichst rasch „drehen“. Was übermorgen ist, ist egal, Hauptsache heute sind wir profitabel. Oder nicht? Zertifikate boomen, die beweisen sollen, dass Immobilien nicht zum Geldverdienen errichtet werden, sondern im Hinblick auf Nutzung, Nachnutzung, Energiebilanz und Langlebigkeit. Ein Schelm, der denkt, dass hier grüne Män-

Die KoMMUNIKATIONS-Kolumne von ronald goigitzer

telchen den wahren Zweck – spekulativen, kurzfristigen Profit – kommunikativ verschleiern sollen. Also Immobilienspekulation wie eh und je, halt mit „tree-hugger“-Mentalität? Oder doch nachhaltiges Umdenken, das auch lehrt, dass Langlebigkeit etwas kostet. Und wir auch bereit sind, in unsere Zukunft nicht nur schöne Worte, sondern auch bare Münze zu investieren. Die Hoffnung ist mehr als ein Pflänzchen, dass Rückbesinnung stattfindet. Denn es ist doch so: Ein paar meinen Nachhaltigkeit ernst und agieren lobenswerterweise auch so. Die anderen zwingen sich quasi selbst dazu. Man kommuniziert Nachhaltigkeit, verwendet die Zertifikate als Gütesiegel und schafft neue Marken, an der sich Konsumenten orientieren. In Zeiten absoluter Transparenz werden dann Etikettenschwindler schnell bestraft. Und damit wird Nachhaltigkeit zum zwingenden Attribut. Genau deshalb sind Green oder Blue Buildings mehr als ein billiger MarketingGag. Auch wenn vielleicht so mancher damit liebäugelt, das Thema für Kommunikationszwecke zu missbrauchen. http:/breitenwirkung.blogspot.com

FEEL THE DIFFERENCE Wir bieten für jede Phase des Immobilien-Produktlebenszyklus die passende Leistung. Kompetent, zuverlässig und mit höchster Umsetzungsqualität in allen Leistungsbereichen. Denn als Unternehmen der PORR Gruppe und der UBM Realitätenentwicklung AG nützen wir das Know-how und die Erfahrung des gesamten Konzern-Netzwerks. Diesen Unterschied spüren Sie in der persönlichen Betreuung sowie im perfekten Gebäudemanagement. Dabei stehen Nachhaltigkeit und Kosteneffizienz für den Kunden bei uns immer im Vordergrund.

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05 | 11 immobilien Magazin 9


ÜbERblick

Foto: www.oln.at

BranCHe

dAs kLimAsChutz-hoChhAus Der Zubau zum Raiffeisenhaus Wien, die neue Konzernzentrale der Raiffeisen Holding NiederösterreichWien am Wiener Donaukanal, gilt jetzt schon als Meilenstein für Klimaschutz, Ressourcenschonung und Energieeffizienz. Vasko+Partner entwickelten als Generalkonsulent nach Vorgabe der Raiffeisen-Klimaschutz-Initiative das Gebäudekonzept mit Fotovoltaik, Kühlung über das Donaukanalwasser, Erdwärmenutzung (Geothermie), Bauteilaktivierung, Kraft-Wärme-Kälte-Kopplung mittels Biogas sowie einer Klimafassade. Dadurch, dass Vasko+Partner bereits vor der Widmung als Generalkonsulent be-

auftragt wurde, wurde die Umsetzung des ambitionierten Konzepts möglich. Baumeister Heyny, als Consulter beauftragter Bauherrenvertreter, betont die bautechnische Herausforderung: „Zwei Hochhäuser in Mischbauweise stehen direkt an der Baugrubenkante. Der Betrieb in den beiden Gebäuden muss während der gesamten Bauzeit aufrecht bleiben.“ Christian Marintschnig, Vasko+Partner, entschied sich für eine laufende Überwachung: „Über 200 Messpunkte würden Setzungen im Zehntelmillimeterbereich registrieren. Seismografen überwachen die in den angrenzenden Gebäuden be-

findlichen Rechenzentren Es darf durch den Bau keine Erschütterung geben.“ Der Bauablauf wurde optimiert – während in den Obergeschoßen der Rohbau hochgezogen wird, arbeitet man in den darunterliegenden Geschoßen bereits am Innenausbau. Diese Bauweise spart Baukosten und rund ein Jahr Bauzeit. Vasko+Partner berechnete sämtliche Notfallszenarien. Der Zubau wird an das Raiffeisenhaus angebunden: „Es gibt kurzfristige und langfristige Setzungen, die Fassade muss diese auffangen. Auch gebäudetechnisch müssen wir den Bestand mit dem Neubau verbinden“, erklärt Marintschnig.

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bA-CAmPusWettbeWerb beginnt

In den leer stehenden Bürokomplex hinter dem Wiener Volkstheater, in dem einst die Niederösterreichische Gebietskrankenkasse residierte, wird bis Ende 2012 ein Luxushotel einziehen. Die Sans Souci Group investiert dafür rund 48 Millionen Euro – und wird das Haus sogar selbst betreiben. Neben 60 Hotelzimmern werden auch 15 Eigentumswohnungen, ein Spa-Bereich, ein Gourmet-Supermarkt sowie eine Tiefgarage entstehen. Ob man sich tatsächlich als Fünf-SterneHaus klassifizieren lässt, ist noch offen. Jedenfalls setzt man bei der Innenausstattung auf Antiquitäten, Design der Wiener Werkstätte, Originale etwa von Roy Lichtenstein und Möbel wie die bekannten „Egg Chairs“ von Arne Jacobsen.

Mit der Durchführung eines geladenen, anonymen städtebaulichen Wettbewerbs in enger Kooperation mit der Stadt Wien, der auf freiwilliger Basis durchgeführt wird, schlägt die UniCredit Bank Austria ein neues zukunftsweisendes Kapitel am Tor zum Nordbahnhof auf. Bei der konstituierenden Sitzung trat die mit Vertretern der Gemeinde Wien, renommierten Architekten und Bank Austria-Vorstandsvorsitzendem Willi Cernko hochkarätig besetzte Jury erstmals zusammen. Zum Wettbewerb geladen werden renommierte sowie junge nationale und internationale Architekturbüros. Die Kriterien für die Entscheidung der Jury werden neben der städtebaulichen Gesamtentwicklung, die architektonische Wirkung nach innen und außen, die Funktionalität, die Nutzungsflexibilität, die Wirtschaftlichkeit sowie die energetische und ökologische Nachhaltigkeit sein. Damit sind die Voraussetzungen für die Widmung auf den betroffenen Baufeldern geschaffen. Mit einer Baugenehmigung wird Ende 2012 gerechnet, der Spatenstich und Baubeginn soll unmittelbar im Anschluss Anfang 2013 erfolgen.

Die Eigentumswohnungen in der obersten Etage werden bis zu 360 m2 groß sein. Deren Verkauf wird über die Otto Immobilien Gruppe abgewickelt. Für 10.000 Euro pro Quadratmeter ist man dabei. Dafür sind bestimmte Einrichtungen wie der Fitness- und Spa-Bereich inklusive Yoga-Raum, Schwimmbad und Sauna sowie die 20 Stellplätze umfassende Tiefgarage – teils gegen Aufpreis – mitbenützbar.

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06.05.2011 11:57:28 Uhr

06 | 11 immobilien Magazin 11 Uhr 15.02.2010 10:40:50


Dussmann Österreich steigert sich 2010 „Nach einem konstanten Jahr 2009 konnten wir 2010 unseren Umsatz wieder steigern, in Österreich alleine um rund neun Prozent“, erklärt Peter Edelmayer, Geschäftsführer Dussmann Service Österreich. Und weiter: „Nachdem wir 2009 mit unseren Kunden gemeinsam flexible Lösungen für Einsparungspotenziale erarbeitet haben, vertrauen diese weiterhin auf uns und verlängern bzw. erweitern ihre Verträge. Wir gewannen 2010 zahlreiche Neuausschreibungen im Bereich Betriebsgastronomie, Schulverpflegung, Sicherheitsdienst, Reinigung sowie Multidienstleistungsaufträge. Dadurch verzeichneten wir alleine im ersten Quartal 2010 mit Neuaufträgen im Wert von rund fünf Millionen Euro den besten Start in ein Wirtschaftsjahr seit Bestehen in Österreich."

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Triple Five, Eigentümer einiger der größten und bestbesuchten Einzelhändler, verwandelt den heutigen Komplex American Dream/Meadowlands in das weltgrößte und erste Zentrum für Tourismus, Unterhaltung und Einzelhandel auf einer Gesamtfläche von 2,9 Millionen Quadratmeter. Die Kosten für den Komplex belaufen sich auf 2,6 Milliarden Euro und er soll 55 Millionen Besucher im Jahr anziehen. Indoor sollen diese im neuen Konsumtempel nicht nur Skifahren, sondern auch Skydiven können. Außerdem geplant: ein Indoor-Wasser- und Freizeitpark, ein Outdoor-KapselRiesenrad mit Blick auf New York, eine Kleinkunstbühne, eine Eislaufbahn, Minigolf, Dinnertheater, ein Kindermuseum und eine „Bourbon Street“ fürs Nachtleben.

Athen muss Staatsbesitz versilbern Um seine enormen Schulden in den Griff zu bekommen, muss Griechenland Immobilien und Unternehmen verkaufen, die ganz oder zum Teil dem Staat gehören. Athen hofft damit bis 2015 auf Einnahmen von rund 50 Milliarden Euro. Der Umfang des staatlichen Vermögens insgesamt ist aber nicht bekannt. Experten schätzen es zwischen 280 und 350 Milliarden Euro. Erschwerend kommt hinzu, dass die Besitzverhältnisse bei vielen Immobilien nicht klar sind. Die griechischen Schulden betragen zurzeit etwa 330 Milliarden Euro – Tendenz steigend. Experten befürchten jedoch, dass Griechenland seine Immobilien nicht schnell genug losschlagen kann – und zu billig verkauft.


W

konkurrenz und WettkAmPF ir befinden uns mitten in der Wettkampfphase, die Vorbereitung ist vorbei, jetzt geht es um Sieg, Niederlage und Platzierung. Es ist Zeit, darüber nachzudenken: Wozu das alles?

kolUMNE VON THOMAS MALLOTH

zone ausgelassen, den Läufern die Schuhbänder nicht zusammengebunden. Neben der Handlungsfreiheit bedarf es der Wahlfreiheit. Heißt: Verbraucher, Unternehmer, Arbeitgeber und Arbeitnehmer können frei wählen, wo sie was zu welchem Preis kaufen. Wäre ja auch noch schöner, wenn ich jedenfalls den 100-km-Lauf von Biel und einen Ultralauf über die Alpen machen müsste. Jetzt gibt es noch die Kontrollfunktion des Wettbewerbs: Viele Anbieter und Nachfrager, die Handlungs- und Wahlfreiheit haben, verhindern zu starke gesellschaftliche und politische Machtstellungen. So habe sogar ich kleines Bummerl Turnunterricht bekommen und hätte ein Spitzensportler werden können. Zuletzt: Wettbewerb schafft Freiheit, Freiheit, die einer der höchsten und unverzichtbarsten Werte unserer Gesellschaft ist. Ich weiß nicht, wie ich zu diesen Überlegungen angesichts der Verhandlungen rund um das österreichische Wohnrecht gekommen bin, ich wollte doch nur über den Half-Ironman am Sonntag in St. Pölten reflektieren, wundert sich wie immer Ihr Triathlet.

MARK & MARK

Konkurrenz hat den Sprachstamm im lateinischen concurrere = zusammenlaufen oder auch um die Wette laufen. Es geht um emotionalen Wettbewerb, Ansehen, Macht, um Kunden und knappe Ressourcen. Die Konkurrenz ist ein Überlebensprinzip unserer Art und hat dafür gesorgt, dass wir diesen Planeten (noch immer) bevölkern. Rein wirtschaftswissenschaftlich betrachtet ist Wettbewerb das Streben von mindestens zwei Akteuren nach einem Ziel, wobei der höhere Zielerreichungsgrad des einen einen niedrigeren Zielerreichungsgrad des anderen bedingt. Möglich wird dies alles aber nur, wenn die handelnden Subjekte eine weitestgehend uneingeschränkte Handlungsfreiheit haben, also keine Wettbewerbsbeschränkungen der Zielerreichung entgegenstehen. Für meine Sportart heißt das: Der Welle der besten Schwimmer stellen sich keine Fischernetze entgegen, den Radfahrern wird nicht die Luft in der Wechsel-

der triatHlet

„Vermögen ist wie ein Haus. Sein Aufbau braucht ein solides Fundament.“ Ernst Vejdovszky, Vorstand

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Weil die Realität zählt.


Überblick

INVESTMENT immo-aktiencheck Atrium

Ca Immo

5,2

5,2

5,0

5,0

4,8

4,8

4,6

4,6

4,4

4,4

4,2

4,2

4,0

4,0

3,8

3,8

3,6

3,6

3,4

Atrium European Real Estate Ltd. (AT Listing)

Austria ATX Fixed (Rebased)

3,2

Apr 10

14,0

14,0

13,0

13,0

12,0

12,0

11,0

11,0

10,0

10,0

9,0 CA Immobilien Anlagen AG

Jun 10

Jul 10

Aug 10 Sep 10

Okt 10 Nov 10 Dez 10 Jan 11 Feb 11 Mrz 11

Apr 11

8,0

Apr 10 Mai 10 Jun 10

Mai 11

Conwert

Austria ATX Fixed (Rebased)

8,0

3,2

Mai 10

9,0

3,4

Jul 10

Aug 10 Sep 10 Okt 10 Nov 10 Dez 10 Jan 11 Feb 11 Mrz 11 Apr 11 Mai 11

Immofinanz

12,5

12,5

12,0

12,0

11,5

11,5

11,0

11,0

10,5

10,5

10,0

10,0

9,5

9,5

9,0

9,0

8,5

8,5

3,4

3,4

3,2

3,2

3,0

3,0

2,8

2,8

2,6

2,6

2,4

2,4

2,2 8,0

conwert Immobilien Invest AG

Austria ATX Fixed (Rebased)

7,5

8,0 7,5

Apr 10 Mai 10 Jun 10

Jul 10

Apr 10

Aug 10 Sep 10 Okt 10 Nov 10 Dez 10 Jan 11 Feb 11 Mrz 11 Apr 11 Mai 11

S Immo

2,2 Immofinanz AG (AT Listing)

Austria ATX Fixed (Rebased)

2,0

2,0

Mai 10

Jun 10

Jul 10

Aug 10 Sep 10

Okt 10 Nov 10 Dez 10 Jan 11 Feb 11 Mrz 11

Apr 11

Mai 11

Warimpex

6,0

6,0

2,80

2,80

5,8

5,8

2,70

2,70

5,6

5,6

2,60

2,60

5,4

5,4

2,50

2,50

2,40

2,40

2,30

2,30

2,20

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2,10

2,10 2,00

5,2

5,2 5,0

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4,6

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4,4

1,90

4,2

1,80

Sparkassen Immobilien AG (AT Listing)

Austria ATX Fixed (Rebased)

4,2 Apr 10 Mai 10 Jun 10

Jul 10

Aug 10 Sep 10 Okt 10 Nov 10 Dez 10 Jan 11 Feb 11 Mrz 11 Apr 11

KGV

Mai 11

Warimpex Finanz- und Beteiligungs AG

Austria ATX Fixed (Rebased)

1,90 1,80

Apr 10 Mai 10 Jun 10

K/BW

Jul 10

Aug 10 Sep 10 Okt 10 Nov 10 Dez 10 Jan 11 Feb 11 Mrz 11 Apr 11 Mai 11

Div.-rendite

K/CashFlow

2010e

2011e

2012e

2010e

2011e

2012e

2010e

2011e

2012e

2010e

2011e

2012e

Atrium

18,7

18,0

17,8

0,80

0,77

0,74

2,7 %

2,9 %

3,5 %

20,0

17,9

16,1

CA IMMO

24,6

13,6

9,6

0,68

0,67

0,67

0,0 %

3,1 %

3,1 %

106,3

23,4

16,8

conwert

37,3

15,2

16,1

0,69

0,71

0,69

2,8 %

3,1 %

3,1 %

–99,7

18,8

19,4

Immofinanz

10,4

9,9

9,0

0,61

0,62

0,60

3,2 %

4,8 %

6,2 %

10,6

11,3

10,6

195,2

20,4

8,4

0,75

0,67

0,61

0,0 %

2,0 %

2,9 %

12,4

11,9

11,3

Warimpex

29,1

62,2

19,9

1,51

1,49

1,42

0,0 %

0,0 %

0,0 %

5,3

8,7

5,9

Median

26,8

16,6

12,8

0,72

0,69

0,68

1,3 %

3,0 %

3,1 %

11,5

14,9

13,7

S Immo

Legende Charts: Kurse vom 16. Mai 2011. Kurs (rel): relativ zu RLOEST (Datastream). Quelle: Factset. Legende Kasten: Quelle: Erste Group Schätzungen, Factset

14 immobilien Magazin 06 | 11


Die Analyse

Starkes Auftaktquartal AUTORIN: Martina Valenta – Immobilienaktienanalystin der Erste Group

N

ach der Berichtssaison tendierte der ATX bei schwachen Umsätzen seitwärts. Bis auf Atrium und S Immo, die stärker zulegen konnten, folgten auch die anderen Immos diesem Trend. Der EPRA-Index holte zuletzt etwas auf, nachdem Land Securities, der größte REIT in Großbritannien, mit einem starken Ergebnis aufhorchen ließ. Drei österreichische Immos präsentierten bereits ihre Zahlen, CA Immo und die Warimpex stehen noch aus. conwert steigerte im ersten Quartal die Vermietungserlöse um fast 40 Prozent auf 53,9 Millionen Euro, wobei hier die ECOÜbernahme inkludiert ist. Aber auch like-for-like stiegen die Mieten deutlich um 4,2 Prozent an. Die Veräußerungserlöse wuchsen um 44 Prozent auf 65,3 Millionen Euro mit einer Gewinnmarge von über elf Prozent. Das EBIT stieg um 24 Prozent auf 27,6 Millionen Euro. Der Buchwert/Aktie erhöhte sich um 4,2 Prozent auf 15,90 Euro. Für 2011 wurden auch detaillierte Ziele präsentiert. So soll das Betriebsergebnis ohne Berücksichtigung von Immobilienbewertungen um rund 15 Prozent zulegen und der NAV (ohne Berücksichtigung von Bewertungseffekten) um 2,5 Prozent bis 3,5 Prozent steigen. Die Dividende wird als stabil gesehen (0,30 Euro), wobei wir mit einer leichten Steigerung gerechnet hatten. Im Veräußerungsgeschäft plant conwert sich von 15 Prozent des Gesamtportfolios zu trennen (über 550 Millionen Euro). Für das zweite Quartal wurden bereits Verkäufe über knapp 100 Millionen Euro abgeschlossen. Kursstützend bei der conwert wirkt das noch bis Ende Juni laufende Aktienrückkaufprogramm sowie Zukäufe vom Kernaktionär Petrus Advisers. Die S Immo überzeugte ebenfalls mit einem starken Auftaktquartal. Die Bruttomieterlöse stiegen um mehr als ein Drittel auf 48,3 Millionen Euro während das EBIT um fast 70 Prozent auf 26,6 Millionen Euro zulegte. Aufgrund gestiegener Finanzkosten und höherer Minderheiten halbierte sich der Quartalsüberschuss jedoch auf 2,7 Millionen Euro. Der EPRA NAV konnte leicht auf 8,45 Euro gesteigert werden. Die Eröffnung der Entwicklungsprojekte (Sun Plaza, Serdika Center, Galvaniho 4 und Neutorgasse) sowie die Akquisition von drei Gebäuden im Viertel Zwei Ende 2010 schraubten die Mieteinnahmen nach oben. Die Neubewertungen beliefen sich auf fünf Millionen Euro und stammen ausschließlich aus dem südosteuropäischen Portfolio. Der Ausblick war ebenfalls sehr positiv, S Immo rechnet mit weiteren Zuwächsen in den kommenden Quartalen. Mit Abschluss

der laufenden Entwicklungsprojekte steht nun die Steigerung der Mieteinnahmen im Vordergrund. Günstige Marktbedingungen in Österreich und Deutschland sollen für Verkäufe genutzt werden. Neue Entwicklungsprojekte werden aus der ca. 12 Hektar großen Land-Bank in den Hauptstädten Zentral- und Südosteuropas stammen. Es wurde auch wieder eine Vereinfachung der Kapitalstruktur angesprochen. Wir denken, dass möglicherweise eine Wandelanleihe und ein weiterer Rückkauf von Genussscheinen damit nach wie vor auf dem Plan stehen könnten. Die Q1-Zahlen des Shoppingcenter-Spezialisten Atrium zeigten zwar ein starkes Wachstum der Bruttomieterlöse um 13 Prozent auf 42,3 Millionen Euro, der Quartalsüberschuss fiel jedoch um mehr als 60 Prozent auf 16,5 Millionen Euro. Neben höheren Verwaltungsaufwendungen drückten vor allem ein niedrigeres Finanzergebnis (geringere Fremdwährungsbewertungen) und höhere Minderheitenanteile das Ergebnis. Wachstumsmotoren bei den Mieten waren die größten Märkte Polen (+8,6 Prozent) und Russland (Zuwachs um mehr als ein Drittel) aufgrund geringerer Mietabschläge und höherer Anteile umsatzbeteiligter Mieten. Die schwächste Entwicklung zeigte Rumänien auf mit einem Minus von 17 Prozent, da höhere Mietreduktionen gewährt wurden. Die Neubewertungen waren mit 1,3 Millionen Euro geringfügig positiv. Im Mai erwarb Atrium auch das viertgrößte Shoppingcenter in Warschau, Promenada, für 171 Millionen Euro. Der EPRA NAV entwickelte sich mit 6,01 Euro nahezu stabil verglichen mit Ende 2010. Nach der Immofinanz im März platzierte nun auch die Warimpex eine Wandelanleihe über rund zehn Millionen Euro, denominiert in polnischen Zloty. Die Wandelanleihe läuft drei Jahre mit einem Kupon von 8,5 Prozent. Der Wandlungspreis liegt bei ca. 3,25 Euro. Das angestrebte Volumen von 30 Millionen Euro konnte jedoch nicht platziert werden. Auf der Hauptversammlung wurde zudem ein Rahmen für eine Kapitalerhöhung über 5,4 Millionen Aktien genehmigt. Die Q1-Zahlen waren insgesamt – trotz saisonal bedingt schwächeren Immobilienverkäufen – stark, vor allem von den Mieteinnahmen kamen positive Signale. Dies lässt auf weitere positive Ergebnisse in den kommenden Quartalen hoffen und somit einer Verringerung der nach wie vor hohen Abschläge (rund 30 Prozent) der Kurse auf die Buchwerte.

06 | 11 immobilien Magazin 15


ÜbERblick

investment

sortenrein: ivg in österreiCh Die recht neue iVG austria aG konzentriert sich innerhalb des iVG-konzerns auf immobilien in Österreich, Tschechien, Polen und Ungarn. Die größte deutsche immobilienfonds-Gesellschaft hatte ja die österreichische Hypo Real invest im Jänner 2011 erworben und in iVG austria umgetauft.

Foto: IVG Austria AG/APA-Fotoservice/Schedl

Andreas Rosenberger, Vorstand der österreichischen Firma, spricht von Sortenreinheit des Fonds, da klar ist, was drin ist: keine Developments, keine vermischten Nutzungsformen. Auch im Vertrieb wird klar getrennt, private werden mit diesem Fonds nicht bedient. Bis Herbst werden zehn Objekte im Fonds sein, in Prag werde derzeit gerade gekauft, als nächster Markt werde Ungarn angegangen, wo drei bis vier Objekte auf der Akquisitionsliste stehen, verrät Vorstand Herwig Teufelsdorfer. „Unsere Strategie ist es, als ,Early Mover‘ im Markt zu agieren, frühzeitig zu investieren und Immobilien in der Vorreiter-Rolle zu erwerben“, ergänzt Rosenberger.

immoFinAnz: gAnz oder gAr niCht

ausgabeaufschlag

verwaltungsgebühr

ter

1 jahr

3 jahre

2003

3,00

0,90

1,01

3,03

3,43

real invest europe

35,95

2007

3,50

1,50

2,24

1,99

erste immobilienfonds

211,13

2008

3,50

1,40

1,14

3,07

–9,78

immofonds 1

237,71

2004

3,25

1,00

1,44

4,32

1,57

3,89 www.realinvest.at www.realinvest.at www.ersteimmobilien.at

raiffeisen-immobilienfonds

336,58

2004

3,50

1,15

1,20

3,01

–1,44

semperreal estate

105,15

2004

3,00

1,80

1,09

4,90

2,69

Legende: TER: Die Total Expense Ratio gibt die zusätzlich zu dem Ausgabeaufschlag anfallenden Verwaltungskosten des Fonds an.

16 immobilien Magazin 06 | 11

5 jahre

fondsbeginn

real invest austria

Von den 100 Prozent weit entfernt liegt der private Investor und Rechtsanwalt Rudolf Fries mit seinem Anteil an der Immofinanz. Allerdings hat auch er aufgestockt. Mitte April machte der Großaktionär mit einem Anteil von 5,06 Prozent knapp den Sprung über die Fünf-Prozent-Meldeschwelle, danach erhöhte er weiter, bewegt sich aber immer noch unter der nächsten Meldeschwelle von zehn Prozent.

1.581,47

fonds-CHeCk offene immoBilienfonds

hauses, nämlich die 20 Prozent des Grand Centar. Das Gebäude hat eine Gesamtfläche von 15.883 m2, davon werden rund 80 Prozent für Büros genützt.

fondsvolumen (mio. €)

Keine halben Sachen will die Immofinanz besitzen – so scheint’s. Von dem in Bau befindlichen Einkaufszentrumsprojekts GoodZone in Moskau hat die AG nun die restlichen 25 Prozent erworben. GoodZone gehört zu den größten Einzelhandelsprojekten der 11,5-Millionen-Einwohner-Metropole und ist die zweitgrößte Investition der Immofinanz-Gruppe in Moskau. Die erste Ausbaustufe sieht eine Verkaufsfläche von über 50.000 m2 und Fertigstellungskosten von rund 85 Millionen Euro vor, mit einem Entwicklungspotenzial von weiteren 17.000 m2 in einer zweiten Phase. Und auch in Zagreb kauft die Immofinanz die restlichen Anteile eines Büro-

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ALtbAuJuWeL in 1030 Wien In unmittelbarer Nachbarschaft zur beliebten Landstraßer Hauptstraße und der aufstrebenden Lage um Wien Mitte wurde ein 1911 erbautes Mittelzinshaus in sezessionistischen Formen kürzlich renoviert und das Dachgeschoß nach höchsten Ansprüchen ausgebaut. Es entstanden fünf hochwertige Wohnungen mit edlen Parkettböden und großzügigen Terrassen, welche einen wunderbaren Fernblick bieten. resag immobilienmakler GmbH währinger straße 12/10 1090 wien tel.: + 43 (0)1 313 09-29 www.resag-makler.com

06 | 11 immobilien Magazin 17


Ja, wo jetzt? Wien, Berlin, Prag – wo sind denn die besten Investments zu finden, wenn man Zinshäuser sucht? AUTOR: Hermann Göschl

B

löd, wenn doch jemand in den project space am Karlsplatz gekommen wäre. Denn die Veranstaltung zum Thema Zinshäuser in Wien und Berlin Mitte Mai wurde ins Haus der Industrie verlegt – der vielen Anmeldungen halber. Es dürfte letztlich auch jeder der 200 Angemeldeten gekommen sein, der Festsaal war voll, die Aufmerksamkeit hoch – fast ungewöhnlich bei einem Thema, das bereits zum dritten Mal innerhalb kurzer Zeit in einem Event behandelt wird. Punktum: Noch immer will genügend Geld in Zinshäuser veranlagt werden.

auch im Vergleich zu Hamburg und München, wo im Verhältnis zur Einwohnerzahl erstaunlich geringe Zinshausumsätze verzeichnet werden.“ Auch alles andere spricht für die arme, aber sexy deutsche Hauptstadt: positives Zuwanderungssaldo, steigendes Image bei Unternehmen, viele Singlehaushalte, stagnierend niedriger Neubau. Der IBB-Wohnungsmarktbericht 2010 zeigt auf, dass die Mieten in der Hauptstadt im Vergleich zu den anderen deutschen Städten niedrig sind. Die Einkommen zwar auch noch, aber beides dürfte steigen. unterschiede im Mietrecht

Bloß wo sind noch welche zu finden? In Wien kaum. Wenngleich sich die Stadt für ein sorgloses Parken des Geldes mit dem Ziel des Werterhalts hervorragend eignet. Keine nervliche Achterbahn, aber auch keine satten Renditen. Geringe Mieterfluktuation. „Sie haben die schöneren Häuser“, gibt Investmentmakler und IVD-Präsident Jürgen Michael Schick in der Podiumsdiskussion im Haus der Industrie zu, „aber wir haben die besseren Renditen.“ Und in der Tat, ein Vergleich zeigt schnell, dass ungefähr dort, wo in Wien die Renditen aufhören, es in Berlin erst beginnt. In Core- und Core-plus-Lagen kommt man auf fünf Prozent Netto­rendite. Die Anfangsrenditen in einfachen Lagen liegen bei neun bis zehn Prozent.

Und mit ihnen der Wert des Hauses. Neben der Wertsteigerung des Hauses an sich lassen sich natürlich die Erträge optimieren. „Man muss sich das mal überlegen. Der Cash-Gewinn bei Gold ist gleich null“, vergleicht es Wolf-Dietrich Schneeweiss, Geschäftsführer der Immobilienkanzlei Schneeweiss und Aufsichtsrat einer Gesellschaft mit großem Zinshausportfolio in Berlin. Grundsätzlich ist das Mietrecht in Berlin weit sinnvoller gestaltet als bei uns in Österreich. Die Mieten sind bei Vertragsverhandlungen frei zu vereinbaren. Bestehende Mieten lassen sich an die ortsüblichen Preise anheben. Geht man es richtig an, lässt sich auch eine Indexierung vereinbaren. „Wir machen das beim Großteil unserer Berliner Häuser.“

Kaum Alternativen Und was ist mit den anderen deutschen Städten? Wären die nicht eine Alternative, auch wenn Berlin gleich mal doppelt so groß ist wie Hamburg? Die Antwort: Ja, Alternativen seien sie. Aber bei Weitem nicht so interessant, denn der Zinshausmarkt an der Spree sei überproportional groß, weiß Schick. „Gerade 18 immobilien Magazin 06 | 11

Ein in Wien beliebter Trigger zur Wertentwicklung ist hingegen in Berlin noch völlig ungenutzt. Weil genügend Wohnraum am Markt war, dachte niemand an Dachgeschoßausbauten. Die Eigentumsquote der legeren Stadt beträgt gerade mal um die 15 Prozent! Mit dem steigenden Wohlstand und dem steten Zuzug sollten sich diese beiden Umstände allerdings än-


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06 | 11 immobilien Magazin 19


dern. Die Aufteilung der Objekte nach WEG und der Verkauf der einzelnen Wohnungseigentumseinheiten birgt Fantasie und ist für Alexander Neuhuber, Geschäftsführer der MaganHolding, der nächste große Schritt. Klingt ja alles wunderbar. Ein Schlaraffenland für Anleger. Aber kennen wir das nicht? Blase und so? Von einem Boom will das Podium im Haus der Industrie nichts wissen, die Bewegung sei normal, bestätigen die Fachleute – obwohl sie wenige Minuten zuvor noch die auf Einladung der FIABCI Austria gekommenen potenziellen Kaufinteressenten noch mit der hohen Anzahl der Medienberichterstattungen über Immobilien in Berlin beeindruckt hatten. Jede Woche mindestens ein Zeitungsartikel!

„2011 denke ich mir: Hätte ich doch 2010 gekauft.“ Alexander neuhuber, magan holding

Zinshausrenditen in Wien Bezirk

1, Innere Stadt

Das alte spiel „Der Markt kennt keinen Hype, aber er hat eine starke Nachfrage erfahren, gerade in den letzten zwölf bis 14 Monaten, so dass das zu einem gewissen Preisanstieg geführt hat“, glaubt Schick. Kein explosionsartiger Anstieg, aber ein allmählicher Anstieg auf innerdeutsches Niveau. „Dass sich Immobilien langfristig immer positiv entwickeln, wissen wir ja. Auch wenn die Preise steigen, 2011 denke ich mir: Hätte ich doch 2010 gekauft. Und das wird nächstes Jahr genauso sein“, spricht Neuhuber den langfristigen Aspekt einer solchen Investition an. Fest steht, wer schon vor Jahren in Berlin gekauft hat, ist damit wahrscheinlich gut gefahren (siehe auch Artikel „First we take Berlin“, ein Artikel über die österreichischen Investoren in Berlin, der im Immobilien Magazin im Jänner 2006 erschien). Bleibt noch der am wenigsten entdeckte Markt: Prag. Zweifellos gibt es hier noch Gustostückerl zu kaufen, das Verkaufsargument, das Investment sei auch mal schnell mit dem Auto erreichbar, ist ein psychologischer Vorteil. Großer Nachteil: Es herrscht noch ein bisschen Wilder Westen im Osten. Die Mieter sind nicht unbedingt die verlässlichsten und Maklergesetz gibt es auch keines.

2, Leopoldstadt 3, Landstraße 4, Wieden 5, Margareten

Rendite 2011

1,5–3,5 % 3,0–5,0 % 2,75–5,25 % 3,0–4,5 % 3,25–5,25 %

6, Mariahilf

3,0–4,75 %

7, Neubau

3,0–4,75 %

8, Josefstadt

2,5–4,0 %

9, Alsergrund

2,9–4,0 %

10, Favoriten; 11, Simmering

4,75–7,0 %

12, Meidling

4,0–6,5 %

13, Hietzing

3,0–4,75 %

14, Penzing 15, Rudolfsheim-Fünfhaus

4,5–6,5 % 4,25–6,5 %

16, Ottakring

4,0–6,5 %

17, Hernals

4,0–6,0 %

18, Währing; 19, Döbling

3,5–5,5 %

20, Brigittenau

4,0–6,5 %

21, Floridsdorf; 22, Donaustadt

4,5–7,0 %

23, Liesing

4,5–6,5 % Quelle: EHL

Gentrifizierung Gerade im Zusammenhang mit Berlin fällt öfters das Wort Gentrifizierung. Gemeint ist damit die Transformation eines innenstadtnahen Stadtteils von einem eher ärmlichen Viertel zu einer hippen Gegend. Also einer perfekten Lage um billig zu kaufen und teuer zu ­verkaufen: Schließlich ziehen jene, die die Gegend als Erstes besiedeln und die Veränderung einläuten – das sind meist ­junge Kreative und Künstler – auch wieder weiter, sobald es ihnen zu spießig wird. Die Spießer sind dann allerdings jene, die für langfristige und hohe Mieten sorgen. „Prenzlauer Berg,

20 immobilien Magazin 06 | 11

Friedrichshein und Teile von Mitte sind mittlerweile schon wieder etwas für Gesettelte“, weiß Berlin-Experte Alexander Neuhuber. Das momentan hippste Viertel Berlins ist „Kreuzkölln“ – also Neukölln und Kreuzberg. In Wien gibt es dieses Phänomen so gut wie gar nicht. Verwandlungen wie im 2. Bezirk rund um den Karmelitermarkt oder beim Naschmarkt oder damals am Spittelberg (das wohl beste Wiener Beispiel) sind eher langfristige Prozesse. Dem Viertel beim Brunnenmarkt dichten Spekulanten ja auch gerne und schon lange einen solchen Transformationsprozess an. Passiert ist dort aber nicht wirklich genug.


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06 | 11 immobilien Magazin 21


ÜbERblick

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ULI, das Urban Land Institute, hat einen neuen CEO. Er heißt joe montGomery und ist ein renommierter Londoner Immobilienexperte. Als Ziel steckt er sich die Intensivierung der Zusammenarbeit mit dem öffentlichen Sektor sowie den Ausbau der Aktivitäten und Mitgliederzahlen von ULI in Europa.

isaBel konwalinka, 39, verstärkt als neue Operations-Managerin das Team des Business-Center-Anbieters Bena. Die gebürtige Linzerin sammelte u. a. neun Jahre Erfahrung im Business-Center-Bereich bei einem der größten Mitbewerber von Bena.

reinHard poGlitsCH, 42, ist neuer COO der Division Property Services & Integrierte Services bei ISS Facility Services. Der gebürtige Südburgenländer und Absolvent der Henley Reading University London war zuvor unter anderem Leiter der Stabstelle Business Development/IFS & Marketing und kann auf rund 22 Jahre Erfahrung in der Servicebranche zurückblicken.

Constantin kletzer von Fiebinger Polak Leon Rechtsanwälte freut sich darüber, dass seine Kanzlei als einzige österreichische vom britischen „ACQ Magazine“ im Zuge der jährlichen Verleihung der Global Awards ausgezeichnet wurde.

termin-tipps PRaXiSTaG claiM-MaNaGEMENT Leistungsabweichungen sind in der Bauwirtschaft keine Seltenheit. Wie lässt sich dies schon im Vorfeld vermeiden? Wann? 28. Juni 2011 Wo? ARS Seminarzentrum Wien kosten? € 450 www.ars.at

Fotos: Bena Gruppe, beigestellt

Im vierten Jahr seines Bestehens hat der Immobilienring IR seinen vorstand neu gewählt. Andreas G. Gressenbauer wurde einstimmig in seiner Funktion als Präsident bestätigt, ebenso Paul Edlauer als Vizepräsident. Als zweiter Vizepräsident wurde Josef Gasser, Präsident des IR Vorarlberg, neu in den Vorstand aufgenommen.


immoBilienreCHt Die autoren

gregor Famira & Johannes hysek Rechtsanwälte der internationalen Anwaltssozietät CMS Reich-Rohrwig Hainz aus Österreich und CEE informieren Sie über rechtliche Neuerungen vor Ort. Gregor Famira (Bild li.) koordiniert alle Real-Estate-Agenden der Sozietät für CEE, Johannes Hysek (Bild re.) ist Experte für Immobilienrecht in Österreich.

mänGel in der GeltendmaCHunG HeilBar? Die erste Rechtsprechung zu § 10 abs 4a MRG befasst sich mit der Frage, ob ein Mieter seinen anspruch auf investitionsersatz verliert, wenn er den betrag nicht beziffert (oGH 20.12.2010, 5 ob 181/10v)? aUToR: JOHANNES HySEK, WIEN Ein Mieter forderte vom Vermieter zwar Ersatz für von ihm getätigte Investitionen, den Betrag erwähnte der Mieter allerdings zunächst nicht. Erst in einem späteren Schreiben nannte er den exakten Forderungsbetrag. Der Vermieter wendete im Verfahren Verfristung ein, weil nach seiner Ansicht die in § 10 Abs 4 MRG vorgesehene Frist nicht eingehalten wurde. Der OGH führte dazu aus, dass auch eine rechtzeitig geltend gemachte, unbezifferte Forderung den Verlust des Anspruchs (vorläufig) verhindert. Der Vermieter hätte den Mieter auffordern müssen, seine Forderung im Sinne des § 10 Abs 4a MRG binnen 14 Tagen dahin gehend zu verbessern, dass er den Forderungsbetrag beziffert. Sowohl die Verletzung der Formvorschrift der Schriftlichkeit als auch das Fehlen einer expliziten Bezifferung des Anspruchs führen nicht zu dessen Verlust, sondern sind verbesserungswürdig. Kommt der Vermieter seiner Verpflichtung, den Mieter zur Verbesserung aufzufordern, nicht nach, bleibt der Ersatzanspruch des Mieters solange aufrecht, bis der Vermieter diese Pflicht nachholt. neuHeiten im slowenisCHen GrundBuCH Seit 1.5.2011 sind Änderungen und Ergänzungen im slowenischen Grundbuch in kraft. Hier ein Überblick über die wesentlichsten Änderungen: aUToR: ALEŠ LUNDER, CEE a) einGaBen in das elektronisCHe GrundBuCH Die elektronische Eingabe jeglicher Grundbucheingaben ist nunmehr ausschließlich dem Notar vorbehalten. Natürliche und juristische Person sowie Rechtsanwälte, Immobiliengesellschaften und der öffentliche Anwalt sind dann berechtigt, wenn sie über ein qualifiziertes digitales

Zertifikat, eine elektronische Unterschrift und einen sicheren elektronischen Briefkasten verfügen. Einzig für die Erlangung des Eigentumsrechtes an einer Immobilie ist noch die direkte Eingabe beim Grundgericht vorgesehen. Auch wenn einer der oben angeführten Berechtigten die Eingabe selbst einreicht, sieht das Gesetz die Mitwirkung des Notars vor: Alle Urkunden, die der Eingabe beizulegen sind, müssen von ihm eingescannt und mit seiner elektronischen Unterschrift versehen an das Grundbuch weitergeleitet werden. Somit wird es in der Praxis kaum Sinn machen, die Eingaben selbst oder durch einen Anwalt vorzunehmen, da die Mitwirkung des Notars ohnehin unerlässlich ist. B) neue form des GrundBuCHauszuGes Die Novelle führt einen sogenannten „grundlegenden und erweiterten rechtlichen Status“ der Immobilie ein und hat den bisher üblichen Grundbuchauszug mit der Unterteilung in den Teil A (Angaben über die Immobilie), Teil B (Eigentumsrecht, Eigentümer und offene Grundbucheingaben) und C (Belastungen) abgeschafft.

In der Praxis bereitet die neue Form einige Schwierigkeiten, da Informationen zum Teil mehrmals wiederholt werden. Das macht den Auszug unübersichtlich und andere, bisher übliche Informationen, werden nicht mehr angeführt. So ist z. B. bei einer Plombe nicht mehr ersichtlich, um welche Art des Verfahrens es sich handelt und wer die Plombe eingereicht hat. Dafür ist erkennbar, ob die Angelegenheit bereits einem Sachbearbeiter zugeteilt wurde. C) neuGestaltunG der lösCHunGsklaGe Bislang konnte die Löschungsklage nur der grundbücherliche Vorbesitzer bzw. Inhaber eines Rechtes einlegen, dessen Recht wegen der angefochtenen Eintragung gelöscht wurde. Nunmehr ist aktiv legitimiert, wessen – sowohl sachen- wie auch schuldrechtliches – Recht durch die angefochtene Eintragung verletzt wurde. In der Praxis wird das insbesondere bei nicht grundbücherlich geregeltem Wohnungseigentum von Bedeutung sein.

06 | 11 immobilien Magazin 23


ÜbERblick

serviCe immoBilien & steuern Der autor

Franz haimerl ist seit 1999 Partner bei LeitnerLeitner und Gründer des Wiener Büros. Er ist spezialisiert auf Real-Estate-Transaktionen für nationale und internationale Investoren (Tax Due Diligence, Steuerberatung und -gestaltung bei Transaktionen, Finanzierung und Post-Mergers). Des Weiteren berät er Bauunternehmen einschließlich gemeinnütziger Wohnbauträger.

Grest: revolution Bei transaktionsstrukturierunG Wie bereits in der ausgabe 10/2010 berichtet, war die gängige Praxis – Grunderwerbsteuer bei Transaktionen durch Treuhandlösungen zu vermeiden – auf dem Prüfstand des Verwaltungsgerichtshofes. Die immobilienbranche war bereits in alarmbereitschaft. Mit der nun veröffentlichten Entscheidung scheint die Revolution Wirklichkeit. 1. der rüCkBliCk 1.1. treuHandlösunG Werden sämtliche Anteile an einer Kapitalgesellschaft übertragen oder in einer Hand vereinigt, in deren Vermögen sich ein Grundstück befindet, löst der Vorgang Grunderwerbsteuerpflicht aus. Damit ist die Übertragung von Grundstücken mit der Übertragung von sämtlichen Anteilen einer „Grundstück-Kapitalgesellschaft“ gleichgestellt. Eine bislang allgemein anerkannte Vermeidungsstrategie der Grunderwerbsteuer bestand darin, dass der Empfänger der Anteile nicht alle Anteile an der Zielgesellschaft erhält, sondern von einem Treuhänder ein Zwerganteil (z. B. ein Prozent) gehalten wird.

Abstraktes Beispiel: Die natürliche Person A hält 100 Prozent Anteile an der A-GmbH, in deren Betriebsvermögen sich eine Liegenschaft befindet. Veräußert A die Liegenschaft (Asset Deal) oder alle Anteile an der A-GmbH (Share Deal) an die natürliche Person B, fällt Grunderwerbsteuer an. Überträgt A hingegen nur 99 Prozent der Anteile an der A-GmbH an B und hält A den verbleibenden EinProzent-Anteil weiterhin, jedoch treuhändig für B, konnte nach bisheriger (Verwaltungs-)Praxis die Grunderwerbsteuer vermieden werden. 1.2. anlassfall Diese Grunderwerbsteuer-Vermeidungsstrategie wurde im Anlassfall vom zuständigen Finanzamt nicht anerkannt und Grunderwerbsteuer vorgeschrieben. Konkret lag im Wesentlichen folgender Sachverhalt vor:

Der Vater des beschwerdeführenden Sohnes ist Alleinge-

24 immobilien Magazin 06 | 11

sellschafter der J. Gastronomie GmbH. Im Betriebsvermögen der J. Gastronomie GmbH befindet sich eine Liegenschaft. Der Vater tritt dem Sohn sukzessive 99 Prozent der Anteile an der J. Gastronomie GmbH ab, der Firmenwortlaut wird geändert (Umfirmierung) und der Sohn zum selbstständig vertretungsbefugten Geschäftsführer bestellt. Der Vater bleibt mit einem Prozent an der (vormals) J. Gastronomie GmbH beteiligt, hält diesen Anteil jedoch treuhändig für den Sohn. Für diesen Zwerganteil besteht zudem ein Anbot, auf dessen Grundlage der Sohn jederzeit den Anspruch auf Abtretung des Zwerganteils ausüben kann. Die folgende Beschwerde gegen die Festsetzung der Grunderwerbsteuer vor dem Unabhängigen Finanzsenat (UFS) war aus Sicht des Steuerpflichtigen erfolglos; der UFS bestätigte: Die Grunderwerbsteuervorschreibung war rechtens. In nächster Instanz rief der Steuerpflichtige dann den Verwaltungsgerichtshof (VwGH) an, der nun in vergleichsweise kurzer Zeit ein Urteil gefällt hat. 2. die entsCHeidunG des vwGH Vorab die schlechte Nachricht: Der VwGH hat das Ergebnis des UFS und damit die Grunderwerbsteuerpflicht bestätigt. Damit gehört das undifferenzierte Kochrezept „Grunderwerbsteuervermeidung durch Treuhand“ der Vergangenheit an. Für die Entwicklung zukünftiger Vermeidungsstrategien ist die Begründung des VwGH von großer Wichtigkeit:

Der VwGH verweist zunächst (im Übrigen wie der UFS zuvor) auf die ständige Rechtsprechung hin, wonach die Anteilsvereinigung „in der Hand“ des Erwerbers gemäß Grunderwerbsteuergesetz streng auszulegen ist. Im Vorerkenntnis wurde die „wirtschaftliche“ Anteilsvereinigung abgelehnt, womit ein grunderwerbsteuerlicher Tatbestand nur bei zivilrechtlicher Anteilsvereinigung erfüllt ist. Entsprechend berief sich die Beraterpraxis zur Vermeidung von Grunderwerbsteuer bisher auf die fehlende zivilrechtliche Anteilsvereinigung im Fall von Treuhandlösungen. Diese Rechtsauslegung wird interessanterweise auch gegenständlich nicht generell verworfen.


Vielmehr hat der VwGH den vorliegenden Sachverhalt als Missbrauch qualifiziert. Liegt Missbrauch vor, so sind die Abgaben so zu erheben, wie sie bei einer den wirtschaftlichen Vorgängen, Tatsachen und Verhältnissen angemessenen rechtlichen Gestaltung zu erheben gewesen wären. Das heißt Missbrauch wird im Ergebnis im Einzelfall als eigener Grunderwerbsteuertatbestand qualifiziert. Unter Missbrauch versteht der Verwaltungsgerichtshof in ständiger Rechtsprechung eine solche rechtliche Gestaltung, die im Hinblick auf den angestrebten wirtschaftlichen Erfolg ungewöhnlich und unangemessen ist und ihre Erklärung nur in der Absicht der Steuervermeidung findet. Es ist demnach zu prüfen, ob der gewählte Weg noch sinnvoll erscheint, wenn man den die Abgaben sparenden Effekt wegdenkt, oder ob er ohne das Resultat als Steuerminderung einfach unverständlich wäre. Die Übertragung des beinahe gesamten Geschäftsanteils, die Belassung eines treuhändig gehaltenen Zwerganteils beim Vater und das Abtretungsanbot an den Sohn konnte nach Ansicht des VwGH die Behörde als ungewöhnlich und unangemessen betrachten. Entsprechend lag Missbrauch vor. Der Vorgang wurde so behandelt, als ob 100 Prozent der Anteile übertragen worden wären. Die außersteuerlichen Gründe des Beschwerdeführers konnten nicht überzeugen: Welche außersteuerlichen Gründe bei der vorliegenden gesellschaftsrechtlichen Konstellation darin liegen, dass gegenüber Geschäftspartnern, Gläubigern und Dritten durch die Firmenbucheintragung dokumentiert wird, dass der Vater weiterhin Gesellschafter der GmbH mit einem Anteil von lediglich einem Prozent ist, wurde vom Beschwerdeführer nach Ansicht der Behörde nicht konkret dargetan (bzw. konnte offensichtlich gegenständlich nicht ausreichend argumentiert werden). Auch um eine weitere Beratertätigkeit des Vaters ausüben zu können, brauche es nach Ansicht der Behörde keinen treuhändig gehaltenen Zwerganteil. Da die Beweiswürdigung nur insofern einer verwaltungsgerichtlichen Kontrolle unterliegt, als es sich um die Beurteilung handelt, ob der Sachverhalt genügend erhoben ist und ob die bei der Beweiswürdigung vorgenommenen Erwägungen schlüssig sind, sah der Verwaltungsgerichtshof konkret keinen Grund, der Beschwerde Folge zu leisten. Vielmehr folgte er der Beurteilung durch die Vorinstanzen und bestätigte die Grunderwerbsteuerpflicht. Im vorliegenden Fall handelte es sich um eine Unternehmensübergabe; die gleiche Thematik wird jedoch bei jedem Share Deal mit Grundstückseigentum aufgeworfen. Zu beachten ist auch, dass die vom VwGH vorgegebene Linie auf alle nicht verjährten Fälle Anwendung finden kann.

3. der ausBliCk Die einzig klare Botschaft, welche die Praxis aus der aktuellen Rechtsprechung ableiten kann, ist, dass 3.1. in Zukunft Treuhandkonstruktionen nach Möglichkeit überhaupt zu vermeiden sind oder 3.2. gute außersteuerliche Gründe gesammelt werden müssen, um eine Treuhandkonstruktion zu rechtfertigen. Dabei besteht stets das Risiko, dass die Behörde die außersteuerlichen Gründe in freier Beweiswürdigung anders oder als nicht ausreichend beurteilt. 3.1. vermeidunG treuHandsCHaft Sofern möglich, sollte bei Übertragung von Anteilen eine bestimmte Quote wirtschaftlich (das heißt keine Treuhand) und zivilrechtlich zurückbehalten oder an eine dritte Person übertragen werden. Die dritte Person darf nicht dem umsatzsteuerlichen Organkreis des Erwerbes angehören. Für die Bestimmung des Ausmaßes der Quote gibt es keine durch nationale Gesetze oder Rechtsprechung bestätigten Mindestquoten. Generell gilt, je höher die zurückbehaltene Quote, desto besser aus Sicht der Grunderwerbsteuer (z. B. fünf Prozent und mehr). Auch die Qualität des zurückbehaltenen Zwerganteils kann gestaltet (Sonderrechte) und damit besser gegen Missbrauchsvorwürfe abgesichert werden.

Eine nur teilweise Übertragung von Anteilen wird in vielen Transaktionsprozessen nicht praktikabel sein. Behelfen kann man sich eingeschränkt über weitere (Holding-) Gesellschaften. Auch dabei wird man auf die außersteuerliche Begründung penibel achten müssen. Aus grunderwerbsteuerlicher Sicht sind in Zukunft auch Share Deals über Personengesellschaften (z. B. GmbH & Co KG) verstärkt in Erwägung zu ziehen. 3.2. aussersteuerliCHe BeGründunG Die außersteuerliche, wirtschaftliche Begründung von Treuhandlösungen bei Transaktionsprozessen wird sehr stark vom Einzelfall abhängen. Je besser die qualitativen und quantitativen außersteuerlichen Gründe, desto schwieriger wird es naturgemäß der Behörde fallen, in freier Beweiswürdigung Missbrauch zu unterstellen. Außersteuerliche Gründe könnten folgende sein:

Stimm-, Teilnahme- und Einsichtsrechte Personenbezogene Sonderkonstellationen (z. B. Verkäufer und Treuhänder bleiben im Außenverhältnis Gesellschafter – Geschäftsführer, Name des Treuhänders weiterhin im Firmennamen) Optimisten können darüber hinaus noch darauf hoffen, dass der Gesetzgeber dieser durch den VwGH bestätigten Gesetzesinterpretation entgegentreten wird oder das Finanzministerium zumindest einen Nichtanwendungserlass für vergangene Zeiträume abgeben wird.

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EiNlEiTUNG THEMA

Alternative Checkliste zur nachhaltigkeit aUToR: HEIMO ROLLETT

Übernachten Ihre Mitarbeiter im Außendienst in Hotels mit einem Nachhaltigkeitssiegel? Welche Zertifizierungen von Hotels kennen Sie? Darf Arbeit Spaß machen? Ich glaube an die heilige katholische Kirche und an die Langfristigkeit ihrer Geldanlage (Seite 48). Erkundigen Sie sich nach dem Ursprungsort der Früchte in dem wundervoll arrangierten Obstkorb an der Rezeption. Fragen Sie Ihren Gesprächspartner nach dem tatsächlichen Zusammenhang zwischen nachhaltigen Immobilien und nachhaltiger Performance. Wenn Ihr Gegenüber darauf ernsthaft antworten kann, schicken sie Ihn zu Jürg Bernet, der weiß es nämlich nicht. Darum forscht er gemeinsam mit 42 Investmentgesellschaften an dieser Frage (Seite 28). Wie gelassen können Sie folgende Begriffe aussprechen: Mitarbeiterfluktuation, Burn-out (Seite 46).

„Welches Auto fahren Sie privat, Herr Vorsitzender?“ Können Sie sich mit dieser Aussage identifizieren: Wer länger arbeitet, ist cool. Sonntag ist überhaupt der Oberhammer. Halten Sie LEEDS für das ultimative Zertifikat? Dann sollten Sie zumindest wissen, dass den Auditoren, die in der Wiener Engerthstraße den Spar-Markt besucht haben, der Mund offen blieb ob der Innovationen. (Seite 30.) Fragen Sie sich in einer ruhigen Minute doch mal, welche Ihrer Geschäftspartner Reibungswärme als Nestwärme verkaufen, wenn sie andere über den Tisch ziehen. Holz, Lehm, Stroh – die Baustoffe der Ökofundis! Ernten Sie ein bekräftigendes Nicken bei solchen Aussagen? Dann sprechen Sie bestimmt nicht mit Hubert Rhomberg. Der zieht nämlich serielle Holzhochhäuser auf. Und auch nicht mit Josef Schett. Seine Schafe liefern den besten Dämmstoff. (Seite 36.) Haben Sie Handschlagqualität?

Halten Sie es für unmöglich, dass eine Durchzugsstraße beruhigt wird, indem Ampeln, Verkehrsschilder, Fußgängerinseln und andere Barrieren entsorgt werden und stattdessen alle Verkehrsteilnehmer gleichberechtigt sind? (Seite 40.) Noch so ein Trendthema: Weiterbildung. Wird dafür wirklich Zeit und Geld in die Hand genommen?

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Treten Sie für die Zweckgebundenheit der Wohnbauförderung ein? Oder sollten diese Gelder einfach verspekuliert werden können? (Seite 44.) Erwähnt Ihr Gegenüber das Wort „Nachhaltigkeit“ öfter als zehn Mal, passen Sie auf! Spricht er es öfter als 30 Mal aus, beenden sie die Beziehung ��� nachhaltig.


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hintergrund Forschung

Lohnen sich Investitionen in nachhaltige Immobilien? Es fehlt immer noch an gesichertem Wissen über den tatsächlichen Zusammenhang zwischen nachhaltigen Immobilien und nachhaltiger Performance. AUTOREN: JÜrg R. Bernet, Rupert C. Ledl, Sarah Sayce und Maarten Vermeulen*

G

ibt es ein spezielles Profil wirtschaftlicher, ökologischer und gesellschaftlicher Faktoren, die Immobilieninvestitionen zu nachhaltigem finanziellem Erfolg führen? Dieser Frage ist ein Forschungsprojekt der Donau-Universität Krems in Zusammenarbeit mit der Kingston University London auf der Spur. „Winning in the long run“ ist das Ziel jedes nachhaltigen Managements. Und so heißt auch die erste empirische Studie über die messbaren Auswirkungen von Nachhaltigkeitsmerkmalen auf die finanzielle Performance von Einzelhandels- und Büroimmobilien in Europa. Es ist die Suche nach den Werthebeln eines „Green Alpha“ – der nachhaltigen Rentabilität verantwortungsvoller Immobilieninvestitionen. Dazu werden gebäudebezogene Daten bestehender Liegenschaften von institutionellen Investmentgesellschaften und standortbezogene Daten von internationalen Marktanalysten analysiert. Diese Daten werden vom EURO Institut für Immobilien Management im Rahmen des pan-europäischen Forschungsprogramms s-i-r-e Sustainable Investment in Real Estate erhoben (www.s-i-r-e.org). 42 führende Investmentgesellschaften aus zehn Ländern nehmen daran teil (siehe Kasten). Das sagt ja einiges aus! Auch wenn vorausschauende Investoren schon vor einiger Zeit ihre ersten strategischen Leitlinien für nachhaltige Immobilien festgelegt haben, so fehlt ihnen heute noch immer gesichertes Wissen über den tatsächlichen Zusammenhang zwischen nachhaltigen Immobilien und nachhaltiger Performance. Das Projekt „Winning in the long run“ will das ändern. Die Kernfrage lautet: Welche harten Fakten zur Bestimmung eines „Green Alpha“ lässt die aktuelle Datenlage bei Geschäftsflächen in Europa heute schon erkennen? Die einzelnen In28 immobilien Magazin 06 | 11

vestmentgesellschaften übermitteln daher die Finanz- und Nachhaltigkeitsdaten ihrer Gebäude in einer einfachen ExcelTabelle über eine gesicherte Verbindung an die elektronische Kommunikationsplattform s-i-r-e. Die rund 30 Indikatoren sind gemäß dem Leitfaden der Global Reporting Initiative (GRI) zur Nachhaltigkeitsberichterstattung (Richtlinie G3.1) und dem letztgültigen Entwurf der branchenspezifischen Ergänzung für Bau und Immobilien (Construction and Real Estate Sector Supplement CRESS) gegliedert. Umweltaspekte werden entsprechend dem Entwurf der Praxisempfehlung zur Nachhaltigkeit (Best Practice Recommendations BPR) der European Public Real Estate Association (EPRA) dargestellt, welche sich an die von der Green Property Alliance (GPA) bestimmten Berichtskennzahlen (Ground Rules for Property) anlehnen. Die Klimabelastung wird nach dem Protokoll „Common Carbon Metric“ der Nachhaltigkeitsinitiative Gebäude und Klima (Sustainable Buildings and Climate Initiative SBCI) des Umweltprogramms der Vereinten Nationen (United Nations Environment Program UNEP) gemessen (Ansatz Bottom-up, Bereiche 1 und 2). Die ersten Ergebnisse zur finanziellen Wertschöpfung nachhaltiger Büro- und Verkaufsflächen in Europa sollen noch Mitte 2011 veröffentlicht werden. Das Projekt wird mit Zuschüssen vom Education Trust der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) und vom Fachverband Immobilien- und Vermögenstreuhänder der Wirtschaftskammer Österreich gefördert. * Autoren: Jürg R. Bernet ist Visiting Professor an der Donau-Universität Krems und Geschäftsführer des EURO Instituts für Immobilien Management in Zug (CH) und Köln (DE). Rupert C. Ledl leitet das Zentrum Immobilienwirtschaft am Department für Bauen und Umwelt der Donau-Universität Krems. Professorin Sarah Sayce leitet die School of Surveying and Planning der Kingston University in London (GB). Maarten Vermeulen ist Director Europe bei Composition Capital Partners in Amsterdam (NL).


THEMA

Am ersten Partnertreffen in London diskutierte das Forschungsteam mit den Investmentgesellschaften und den Fachbeiräten den Umfang der zu erhebenden Nachhaltigkeitsdaten.

Teilnehmende Investmentgesellschaften Aberdeen Asset Management, London (GB)

ING Real Estate Investment Management, Prag (CZ)*

AEW Europe, Paris (FR)*

IntReal International Real Estate, Hamburg (DE)

Allianz Real Estate, München (DE)

IVG Immobilien, Bonn (DE)

Alstria Office REIT, Hamburg (DE)

Kallco Bauträger, Wien (AT)

Avadis Anlagestiftung, Baden (CH)

KanAm Grund, Frankfurt (DE)*

AXA Real Estate, Paris (FR)*

LaSalle Investment Management, Paris (FR)*

Bank Sarasin, Basel (CH)

PRUPIM, London (GB)

British Land, London (GB)

PSP Swiss Property, Zug (CH)

Caisse des Dépôts, Paris (FR)

Schroder Property Investment Management, London (GB)

Climate Change Capital, London (GB)

Scottish Widows Investment Partnership, Edinburgh (GB)

Corio, Utrecht (NL)

SEB Asset Management, Frankfurt (DE)

Credit Suisse, Zürich (CH)

Sonae Sierra, Lissabon (PT)

Deka Immobilien Investment, Frankfurt (DE)

SPF Beheer, Utrecht (NL)

Deutsche Bank Group, RREEF Investment, Eschborn (DE)

The Crown Estate, London (GB)

Erste Group Immorent, Wien (AT)

UBS Global Real Estate (CH)

Feri Euro Rating Service, Bad Homburg (DE)

Unibail-Rodamco, Amsterdam (NL)

Foncière des Régions, Paris (FR)

Union Investment Real Estate, Hamburg (DE)

F&C REIT Asset Management, London (GB)

Warburg-Henderson, Hamburg (DE)

Hammerson, London (GB)

Züblin Immobilien Holding, Zürich (CH)

HCI Capital, Hamburg (DE) Henderson Global Investors, London (GB)

* als Teil der Green Rating Alliance

Hermes Real Estate, London (GB) Hesse Newman Capital, Hamburg (DE)

Stand April 2011

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Foto: Beat Habermacher

nachhaltigkeit


HinteRgrund Objektreportage

Super Markt der zukunft Ein Nahversorger als Revolution채r: Der Wiener Spar-Markt l채sst mit seinen Weltneuheiten selbst LEED-Zertifizierer staunen. AUTOR: Heimo Rollett

30 immobilien Magazin 06 | 11


THEMA

Fotos: SPAR/paul ott photografiert

nachhaltigkeit

Des is mir wurscht“, sagt Sonja Pospischil, packt ihre Milch, zwei Haselnuss-Schokoladen und ein paar Inzersdorfer-Dosen ins Einkaufswagerl. „Owa des mit der Nachhaltigkeit is sicher, jo, sicher wichtig.“

Den typischen Einkäufer des Spar-Marktes in der Engerthstraße im 2. Wiener Gemeindebezirk beeindruckt der NahversorgerNeubau offensichtlich kaum. Der Delegation des U.S. Green Building Councils (vergeben das LEED-Zertifikat) blieb hingegen der Mund offen, als sie im Februar den Markt besuchten. Revolutionäre Retail-Ideen, Technik, die noch gar nicht am Markt verfügbar ist, und 50 Prozent weniger Betriebskosten als im aktuellen Baustandard der anderen Märkte. 06 | 11 immobilien Magazin 31


HinteRgrund Objektreportage

„alles, was kaufmännisch vertretbar ist, haben wir hier umgesetzt.“ Gerald Geiger, leiter Zentrale Bau/Energie/Technik

Bohrt man bei Frau Pospischil ein bisschen nach, ob ihr denn gar nichts Besonderes auffalle, findet sie dann doch das Dach recht außergewöhnlich. Ist es auch. Es ist begehbar, auf dem Rasen stehen Parkbänke, der Lavendel blüht. Der Baukörper ist fast bis zur Hälfte „umgrünt“. Der durch angehäuftes Erdreich entstandene Hügel hält im Winter auch hervorragend als Rodelbahn her. „Hier stand ein alter Markt von uns. Die Stadt Wien wollte die Fläche aber unbedingt als Grünoase haben. Wir haben daher ­diese Doppelnutzung gefunden“, erklärt Gerald Geiger, Leiter Bereich Zentrale Bau/Energie/Technik der Spar Warenhandels AG. Auf 1.100 m2 Rasen können sich die Anrainer jetzt austoben. Das begrünte Dach diene zugleich als fünfte Fassade, wie es Geiger beschreibt. In der Bewertung der eingesetzten Baustoffe hat der Beton für die Decke zwar ein paar Punkte gekostet, dennoch hat das Gebäude ÖGNI-Gold erreicht – das erste Retailobjekt mit diesem Status. So ein Handelsbetrieb läuft nun mal anders als eine Büroimmobilie. Die größten Energiefresser sind die Kühlung und das Licht. Um diese in den Griff zu kriegen, hat Spar zuerst einmal den kompletten Verbrauch im Detail analysiert. Wie viel Strom

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THEMA nachhaltigkeit

braucht der Leergutautomat? Der Backofen? Kann zum Tiefkühlen auch ein natürliches Kältemittel eingesetzt werden? Zum radikalen Umdenken hat sich Spar auch sämtliche andere Partner eingeladen – denn die nutzten den Prototypen genauso für ihre Produktinnovationen. So wird etwa der gesamte Markt innen wie außen nur mit LEDs beleuchtet. Das für die Allgemeinbeleuchtung eingesetzte Lichtbandsystem Tecton wurde für Spar erstmals mit LEDs bestückt. Optisch kann man sich das so vorstellen: Eine durchgehende, schmale Lichtlinie ohne unterbrechende Dunkelzonen zieht sich über den Gängen entlang. Dieses lineare Licht mit LEDs war eine Weltneuheit und wird auch erst im Laufe der zweiten Jahreshälfte am Markt verfügbar sein. Billiger und schont lebensmittel Für den Kunden wie Frau Pospischil beinhaltet das LEDKonzept (neben den Lichtleisten sind auch die Spots oder die Außenbeleuchtung LEDs) gleich mehrere Vorteile: Ein gutes Thermomanagement in der Leuchte garantiert eine lange Lebensdauer der Leuchtdioden und reduziert somit den Wartungsaufwand und die -kosten drastisch. Zudem schont die IR- und UV-freie Strahlung der LEDs die Lebensmittel.

Überblick Spar-Markt EngerthstraSSe 230A Grundstück:

2.526 m2

Verkaufsfläche:

684 m2

Gestaltete Grünfläche: 1.105 m2 Davon Spielfläche:

230 m2

Fahrradständer:

18

E-Tankstelle:

Eine mit zwei Anschlüssen

Baubeginn:

10. Juni 2010

Eröffnung:

30. September 2010

Zertifizierung:

ÖGNI-Gold (erstes Gold in

Österreich für Handelsobjekt)

Foto: IMV/heimo rollett auch

Gerald Geiger mitten im Lavendel – das Dach des Marktes fügt sich hügelartig in die Fläche des Parks ein.

06 | 11 immobilien Magazin 33


HinteRgrund Objektreportage

Wäre noch das Problem der Kühlung. Das radikale Hinterfragen machte sich bezahlt, denn in der Engerthstraße wird das alternative Kältemittel R134a beziehungsweise das natürliche Kältemittel CO2 verwendet, sämtliche Kühlmöbel werden darüber hinaus mit Abdeckungen geschlossen – was eine kaufanregende Warenpräsentation nicht ausschließt. Weicht einmal ein Tiefkühlgerät um einige Grad ab, bemerkt das die Zentrale sofort: Die gesamte Gebäudetechnik wird zentral von St. Pölten aus gesteuert. 150 Märkte hängen an diesem Netz. Vergisst ein Mitarbeiter eine Tiefkühltür im Lager zu schließen, ist ein Gerät defekt oder braucht es deutlich mehr Energie – der Zentrale fällt es sofort auf. „Auch die Heizung wird bei uns so gesteuert. Hat es zum Beispiel in der Früh zehn Grad, würde man eigentlich heizen. Wenn das Thermometer aber im Laufe des Tages auf 30 Grad klettern wird, und wir wissen das, dann braucht man die Heizung gar nicht einschalten, denn die Verzögerung in der Betonkernaktivierung hätte womöglich nur den Effekt, dass es nachher viel zu warm ist“, führt Geiger aus. Geheizt und Wasser erwärmt wird übrigens ohnehin ganz ohne fossile Brennstoffe. Der Strom kommt aus 100 Prozent Wasserkraft. Über

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THEMA nachhaltigkeit

Luftwärmepumpe und andere Standards, wie sie halt bei so einem Passivhaus zum Einsatz kommen, spricht Geiger gar nicht viel. Da erwähnt er schon lieber das IT-System, das in Supermärkten 24 Stunden am Tag laufen muss – und über jenes in der Engerthstraße, die das nicht tut. „Wake on LAN“, nennt sich der Grund, warum das IT-System nächtens schlafen geht und somit weitere Energie spart. Müssen in der Nacht etwa neue Preise eingespielt werden, weckt die Zentrale ferngesteuert das System auf. „Auch diese Branchenlösung ist eine komplette Neuerfindung unserer IT“, so Geiger.

Jahren eine echte Großoffensive in Sachen Elektromobilität, die Infrastruktur mit E-Tankstellen wurde mittlerweile bereits auf über 90 Standorte in Wien, Niederösterreich, Vorarlberg, Kärnten und der Steiermark ausgeweitet – weitere sind in Planung. Der Konzern zählt somit mit den jeweiligen regionalen Energiepartnern zu den größten E-Tankstellenbetreibern in Österreich. Nun ist das ja immer eine nette Sache, auf ein Trendthema wie E-Bikes zu setzen. Für einen Nahversorger macht das aber tatsächlich Sinn – vor allem kurze Einkaufsfahrten sind aufgrund des hohen CO2-Ausstoßes besonders schädlich fürs Klima. Parkplätze gibt es in der Engerthstraße übrigens gar keine.

Spar als E-Tankstelle Die Tanne als Logo, ein Familienbetrieb, Auszeichnungen für seine Corporate Social Responsibility – der Spar-Konzern lebt eine Nachhaltigkeit, die ihm nicht nur der Kunde, sondern auch Fachleute abnehmen. Der Klimaschutz-Supermarkt in der Engerthstraße ist – neben dem zweiten Prototypen in Murau – nur ein Baustein in der Gesamtstrategie. Ein anderer ist die Mobilität. Die Ladestation für E-Bikes rechts vor dem Eingang in der Engerthstraße ist so besonders gar nicht. Als erstes österreichisches Handelsunternehmen startete Spar in den vergangenen

Als Prototyp wurde bei dem Markt gebastelt und versucht. „Alles, was kaufmännisch vertretbar ist und Sinn macht, haben wir hier umgesetzt“, meint Geiger. Was man anders machen würde? Bislang eigentlich nichts wirklich, so Geiger, aber es sei noch zu früh, um ein Resümee zu ziehen. Der Markt habe erst letzten September eröffnet, ist also noch kein ganzes Jahr in Betrieb. Offensichtlich ist das Vorzeige-Beispiel gelungen, denn Sonja Pospischil schimpft als sie aus dem wohl klimatisierten Supermarkt in die Sommerhitze geht: „Jetzt schmützt wieder die ganze Tschokolad.“

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Fotos: Villgrater Natur

Hintergrund Baustoffe


THEMA nachhaltigkeit

Neue alte Baustoffe Sie sind in Vergessenheit geraten – jetzt feiern sie ihre Renaissance. C02-neutrale Baustoffe wie Holz, Lehm und Schafwolle. AUTOR: Michael Neubauer

E

in kleines Einfamilienhaus aus Holz hat fast jeder schon mal gesehen. Doch mittlerweile können sogar Hochhäuser komplett aus Holz gebaut werden. Früher hatte man Angst, dass ein großes Haus aus Holz irgendwann zusammenklappt. Ganz unberechtigt ist diese Angst auch nicht: 100 Stockwerke hoch kann man ein Haus aus Holz nicht bauen, weil die oberen Etagen immer auf die unteren drücken. Und bei zu viel Gewicht klappt Holz tatsächlich leichter zusammen als beispielsweise Stein. „Bis zu 30 Stockwerke hohe Häuser sind mittlerweile auch aus Holz möglich“, erklärt Michael Zangerl von der Cree GmbH. Diese wird in den nächsten Monaten in Dornbirn Österreichs erstes Holz-Hochhaus errichten. „Allein, dass wir die Baugenehmigung erhalten haben, ist eine Sensation“, freut sich Zangerl. Das lange Verhandeln mit den Behörden habe durchaus Sinn gehabt. Cree – der Name ist der naturverbundenen Lebensweise der Ureinwohner Amerikas entlehnt und steht für Creative Resource & Energy Efficiency – will mit innovativen Strategien Impulsund Ideengeber für einen besseren Umgang mit der Natur sein. Neue Ansätze sollen den Ressourcen- und Energieeinsatz im gesamten Lebenszyklus von Gebäuden vermindern und den Erfordernissen des Klimawandels Rechnung tragen. Denn die globale Bauwirtschaft ist verantwortlich für 40 Prozent des heutigen Energie- und Ressourcenverbrauchs und verursacht 40 Prozent des Abfallaufkommens und CO2-Ausstoßes. Gleichzeitig lebt bereits die Hälfte der Weltbevölkerung in Städten, wobei dieser Anteil in Zukunft noch steigen wird. „Angesichts der Tatsache, dass drei Viertel des Energiekonsums auf Städte entfällt und zudem der Energiebedarf der Bauwirtschaft stetig wächst, müssen wir auf diese Rahmenbedingungen reagieren“, erläutert Hubert Rhomberg, Geschäftsführer von Cree und Rhomberg Bau, seine Beweggründe für die langjährige Auseinandersetzung mit dem

Thema. „Wir sehen die Zukunft in der Bau- und Immobilienwirtschaft klar im Green Building und der Entwicklung von ressourcen- und energieeffizienten Konzepten, die den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie betrachten.“ Cree-Mehrheitseigentümer ist die Rhomberg-Gruppe, mit an Bord sind die Signa Holding des Immobilieninvestors René Benko und die Rimo Privatstiftung des Vorarlberger Unternehmers Richard Morscher. Der LifeCycle Tower, wie sich der Prototyp nennt, ist ein energieeffizientes Holz-Hybridhochhaus. Die Oberflächenarchitektur des Gebäudes ist dabei individuell gestaltbar. „Durch die Systembauweise mit vorgefertigten Elementen kann unser LCT in kürzester Zeit errichtet werden.“ Ein weiterer Vorteil: Der Rohstoff Holz ist nahezu weltweit verfügbar. Die Produktion kann daher regional erfolgen. „Es würde wohl wenig Sinn machen, wenn wir unser Konzept nach Nordamerika exportieren und Holz zum Beispiel nach Kanada schicken.“ Bauzeit um Hälfte kürzer Der erste LifeCycle Tower, der LCT ONE, entsteht auf dem Gelände „Rhomberg’s Fabrik“ und soll im Winter 2011 bezugsfertig sein. Die Gesamtinvestitionskosten beziffert Zangerl mit rund sechs Millionen Euro. Der LCT ONE wird vorwiegend als Bürogebäude genutzt und entsprechend vermietet werden. Außerdem werden in einem Geschoß weitere Nutzungsvarianten simuliert wie z. B. für den Hotelbetrieb oder für die Nutzung als reines Wohnhaus. Der LifeCycle Tower zeichnet sich aufgrund des Baustoffs Holz nicht nur durch gute Werte in der Wärmeisolierung sowie in der Lärm- und Vibrationsdämmung aus, sondern auch durch eine um die Hälfte verkürzte Bauzeit. Ein enormes Plus im Städtebau: „Pro Tag kann ein Stockwerk hochgezogen werden.“ 06 | 11 immobilien Magazin 37


HINTERGRUND Baustoffe

Foto: Cree GmbH

Uralt: Lehm

Prototyp für die ganze Welt: der Tower aus Holz.

Foto: Lopas

Die Fassaden sind individuell gestaltbar.

Schaut nicht danach aus – ist trotzdem ein Lehmpassivhaus. 38 immobilien Magazin 06 | 11

Lehm wird weltweit seit Jahrtausenden als Baumaterial verwendet, noch heute lebt etwa ein Drittel der Menschheit in Lehmhäusern. Zahlreiche interessante historische Gebäude in Europa und spektakuläre Gebäude im Sonnengürtel der Erde zeigen die vielfältigen Einsatzmöglichkeiten dieses gesunden Baustoffs auf und legen Zeugnis ab über die Dauerhaftigkeit und Nachhaltigkeit dieses Baumaterials. Nachdem dieser Naturbaustoff in der Nachkriegszeit in Westeuropa kaum mehr Verwendung fand, erlebt Lehm als Baustoff mit seinen hervorragenden bauphysikalischen Eigenschaften und vielfältigen Gestaltungsmöglichkeiten seit Jahren bei vielen Architekten und Bauherren eine Renaissance. Der Baustoff Lehm ist heute wieder sehr aktuell, auch weil er als Innenputz – besonders bei hochgedämmten Gebäuden – mit seiner guten Feuchte-Pufferwirkung zunehmend an Bedeutung gewinnt. Lopas, ein niederösterreichisches Unternehmen, hat sich auf die Errichtung ökologischer Passivhäuser spezialisiert – und setzt dabei auf die Baustoffe Holz, Stroh und Lehm. Die zum Einsatz kommende Technologie basiert auf den Ergebnissen des „Haus der Zukunft“-Forschungsprojekts „Lehm-Passiv Bürohaus Tattendorf“. Das Projekt mit der besten ökologischen Gesamtbewertung hat sich bereits im Jahr 2005 gegen 23 eingereichte Projekte durchgesetzt. Zwei findige Unternehmer haben die Prototyp-Technologie in ein industriell herstellbares Bausystem weiterentwickelt und für den Markteintritt im Jahr 2009 das Unternehmen Lopas AG gegründet. Management und Vertrieb sind im Prototyp und Forschungsobjekt, dem Lehm-Passiv-Bürohaus Tattendorf bei Baden südlich von Wien, angesiedelt. Produziert wird im Werk in Dobersberg im nördlichen Waldviertel. Die Bauteile bestehen im Wesentlichen aus den natürlichen Baustoffen Holz, Stroh und Lehm. Eine Holzriegelkonstruktion mit hocheffizienten Wärmebrückendetails dient als statischer Rahmen. Die Dämmung wird mit Strohhäckselverarbeitung in die Hohlräume der Rahmenbauweise gepresst. Die Luftdichtheit der Wandkonstruktion wird mit einer neu entwickelten Lehmvliestechnik hergestellt und damit kann auf die üblicherweise verwendeten synthetischen Dampfsperrfolien verzichtet werden. Durch das raumseitige Verputzen der Wände mit einer dicken Schicht Biofaserlehm wird insbesondere im Innenraum auf naturnahe Baustoffe gesetzt. Ein Großteil der Rohstoffe stammt aus lokaler Produktion, die große Masse von Dämmmaterial (ca. 80 Prozent der Bausubstanz) wird von angrenzenden Bauern nach Produktionsbedarf geliefert. „Das sichert nicht nur geringen Energiebedarf und hohe lokale Wertschöpfung, sondern ermöglicht uns auch einfache und laufende Qualitäts-


THEMA

Foto: Villgrater Natur

nachhaltigkeit

Im Vordergrund: Dämmstoffproduzent Josef Schett. Im Hintergrund: die Rohstofflieferanten.

kontrolle der Rohstoffe“, erklärt Lopas-Vorstand ­Herbert Kirl. Die Nachfrage sei groß, doch ein ökologisches Passivhaus hat seinen Preis. Im Vergleich zu einem Passivhaus von der Stange, wie sie Fertigteilhaus-Unternehmen im Portfolio haben, müssen Bauherren individuell gestalteter ökologischer Passivhäuser mit einem Aufschlag von bis zu 60 Prozent rechnen. „Zu einem individuell geplanten Passivhaus liegt der Unterschied bei fünf bis zehn Prozent.“ Bei industrieller Massenfertigung ließen sich die Kosten reduzieren, ist Kirl überzeugt. „Wir haben da ein typisches Henne/Ei-Problem. Mehr Nachfrage – indus­ trielle Fertigung – geringere Preise. Um aber mehr Nachfrage zu generieren, müssten die Preise runter.“ Doch Kirl lässt sich die Zuversicht nicht rauben: „Derzeit planen wir eine Wohnanlage für sieben Familien.“ Das Haus im Schafspelz Innervillgraten ist auf das Schaf gekommen. Seit mehr als 20 Jahren dreht sich bei Josef Schett alles ums Schaf. Schafwolle sei das natürlichste und beste Dämmmaterial, das man sich vorstellen kann, ist er überzeugt. Keiner der in den letzten Jahren entwickelten und mit aufwendigen Verfahren hergestellten künstlichen Dämmstoffe übertrifft dieses seit Urzeiten bewährte Naturprodukt. Schafschurwolle eignet sich hervorragend zur Dämmung von Trennwänden, Zwischenböden, Holzhäusern und hinterlüfteten Fassaden. Sie kann bis zu einem Drittel ihres Eigengewichtes an Feuchtigkeit aufnehmen und bei Bedarf wieder an die Umgebung abgeben. Neben den

Dämmeigenschaften ist es auch die einfache Verarbeitung, die für Bauherren interessant ist. Denn die Dämmmatten lassen sich ohne Spezialwerkzeug in die passende Form reißen. Aus diesem Grund ist die Schafwolldämmung für verschiedenste Bereiche anwendbar, nicht nur bei der bereits erprobten Innendämmung, sondern zunehmend auch im Fassadenbau. Seit der Gründung 1986 setzt der Geschäftsführer des Unternehmens „Villgrater Natur“ und Schafbauer aus Leidenschaft auf die Schafschurwolle als ökologischen Rohstoff für die Verarbeitung zahlreicher Produkte. Seine Lieferanten sind das Weiße und das Braune Bergschaf sowie das Tiroler Steinschaf. Allerdings reicht die Wolle des Tals kaum aus: „Mittlerweile verarbeiten wir pro Jahr 150 Tonnen – das ist ein Drittel der österreichischen Schafwolle – in Dämmmaterial.“ Ein Drittel der Produktion geht bereits in den Export – hauptsächlich nach Italien, in die Schweiz, nach Deutschland und Polen. Vor Kurzem wurde eine der modernsten, computergesteuerten Verarbeitungsstraßen für Schafwolle und Naturfasern in Betrieb genommen. „Damit haben wir die Kapazität, die gesamte österreichische Schafschurwolle zu hochwertigen Filzen und Vliesen für die Matratzen- und Bettenerzeugung sowie zu hochwertigen Dämmstoffen für die verschiedensten Einsatzbereiche zu verarbeiten.“ In Österreich ortet der innovative Osttiroler, der zwischen fünf und zehn Prozent pro Jahr in den Bereich F&E steckt, steigende Nachfrage. „Vor allem von Bauträgern und Architekten.“ Wie viel er aber mit dem Dämmmaterial aus Schafwolle umsetzt, will er (noch) nicht verraten. 06 | 11 immobilien Magazin 39


Hintergrund Stadtplanung

Bausteine f端r eine gr端ne Stadt Was macht eine Stadt lebenswert? Nachhaltig? Gr端n? Eine Ideensammlung. AUTOREN: Erika Hofbauer und Heimo Rollett

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vom reissBrett weG

Öko und Wüste? Das hatten wir doch schon. Stimmt, aber das Masdar-Projekt in Abu Dhabi lebt noch immer. 2008 wurde mit dem Bau von Masdar City begonnen, 2016 soll quasi die Innenstadt fertig werden. Das als „CO2-neutrale Wissenschaftsstadt“ angedachte Projekt soll vollständig durch erneuerbare Energien versorgt werden. Das Konzept beinhaltet eine autofreie Siedlung sowie Park-andRide-Stationen, die an den unterirdischen Personal-Rapid-TransitStationen angeschlossen sind. Die Ziele der Initiative: Reduzierung der Primärenergielasten, Optimierung der Zuliefersysteme und Energiebedarfe sowie den alleinigen Einsatz erneuerbarer Energien. Als Beitrag zur Erforschung einer grünen Stadt bestimmt wichtig, Wermutstropfen bei der Angelegenheit bleibt die Finanzierung des Projekts: Die eingesparten Emissionen werden zertifiziert und verkauft.

meHr als enerGie: demokratie!

akupunktur-urBanismus

Ein kleiner Einstich in das Verkehrssystem – nämlich ein öffentliches Busnetz und die Einteilung der Straßen in Korridore mit unterschiedlichen Geschwindigkeiten – zeigte in der brasilianischen Millionenstadt Curitiba sensationelle Wirkung: Der Verkehr im Zentrum reduzierte sich, viele benutzen nun die Öffis, historische Bauten werden geschützt und Zersiedelung minimiert. Das ist die Erfolgsbilanz der Metropole im brasilianischen Bundesstaat Paraná; sie zählt bereits fast fünf Millionen Menschen und mit jedem Tag werden es mehr, denn das Pro-Kopf-Einkommen ist drei Mal so hoch wie der Landesdurchschnitt. Der öffentliche Verkehr drohte komplett zu kollabieren. Die rasante und unkontrollierte Ausdehnung der Stadt war Anlass für die Ausschreibung und Umsetzung eines neuen Masterplans Verkehr. Heute existieren die erste Fußgängerzone Brasiliens sowie der nach Geschwindigkeiten geregelte Bus- und Individualverkehr.

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naCHnutzunG

Auch New york hat seine U6. Im Westen Manhattans zieht sich eine zwei Kilometer lange Hochbahn-Trasse, nur Züge fahren hier keine mehr. Dafür entsteht dort ein spektakulärer Park – sensationelle Blicke auf die Skyline inklusive. Ursprünglich wurde auf der Bahnlinie, auf der vor 30 Jahren zum letzten Mal ein Zug fuhr, Vieh zum Schlachten transportiert. Dann verwucherte das Relikt. Die beiden Anwohner Joshua David und Robert Hammond starteten nach mehreren anderen Plänen mit dem Verein „Friends of the High Line“ die Initialzündung für den Park. Ihre Argument überzeugte auch die anderen: Mehr Lebensqualität heißt steigende Grundstückspreise – und schon war Bürgermeister Michael Bloomberg Anhänger der Umwandlung in einen öffentlichen Park. So schnell überzeugt man Politiker – mit dem Ergebnis, dass nun eine grüne Ader im Herzen der Weltstadt pulsiert, die allein mehr Imagewerte schafft, als die Errichtung gekostet hat.

Nachhaltigkeit in Äthiopien? Da geht es nicht nur um Energie. Unter der Leitung des Schweizer Urbanisten Franz Oswald hat sich ein Team aus Spezialisten zusammengefunden, die dem „Netzstadtkonzept“ folgend einen Masterplan für ein (beispielgebendes) Dorf in Äthiopien erarbeitet haben. Als Selbsthilfeprojekt initiiert, stellt das Projekt einen Vorschlag für eine energie- und lebensmittelautarke Siedlungsweise in dieser immer wieder von Hungersnöten heimgesuchten Region dar. Das sogenannte N.E.S.T. (New Energy Selfsufficient Town) versteht sich als Workshop, in dem die zukünftigen Bewohner lernen sollen, ihren Lebensraum schrittweise nach demokratischen Prinzipien wie Partizipation und Emanzipation zu gestalten.

Fotos: Büro Jaime Lerner, IPPUC , iStock

Foto: Masdar

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Hintergrund Stadtplanung

Selbstverantwortung

Vorsicht – Kaffee ist heiß! Nonanet. Trotzdem finden sich immer mehr Hinweise, Regelungen und Anweisungen im Alltagsleben. Auch die Verkehrszeichen werden nicht weniger. Außer im steirischen Gleinstätten. Hier findet sich das österreichweit erste Shared-Space-Projekt nach niederländischem Vorbild – eine Neugestaltung, die trotz Durchzugsstraße (B74) auf Rücksicht und Selbstverantwortung aller Teilnehmer setzt. Dieser Raum wird nicht durch Ampeln, Verkehrsschilder, Fußgängerinseln und andere Barrieren organisiert, sondern durch die Möglichkeit der Verständigung aller Verkehrsteilnehmer – seien sie Autofahrer oder Passanten, Radler oder Flaneure, spielende Kinder oder stille Beobachter. Neben der Fahrbahn entstanden also auch Flächen für Fußgänger, Aufenthaltsplätze sowie mit Bäumen aufgelockerte Parkmöglichkeiten. Das Konzept Shared Space wurde in Holland von Hans Mondermann und dem Keuning-Institut (Groningen) entwickelt und mit überwältigendem Erfolg umgesetzt. So sind alle 107 Shared Spaces frei von schweren Unfällen.

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Vertikale Gärten

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Gartenpiraten

Sie sind gut getarnt, blitzschnell und agieren nur in der Nacht. Ihre Waffen sind Schäufelchen und Erde. Guerilla Gardening nennt sich der Trend, bei dem urbane Naturliebhaber nächtens ausrücken, um heimlich öffentliche Flächen zu verschönern. Ein paar Sonnenblumen hier, ein bißchen Rasen da. Sogar öffentliche Gemüsebeete werden von den Gartenpiraten angelegt. Selbst in Wien wachsen auf diese Weise Tulpen und Blattsalate. Dass die Mauerblümchen plötzlich zu illegalen Protest-Aktionisten werden, die mit Mulch und Gießkanne nach mehr Naturraum fordern, wurde Gott sei dank bislang nicht bestraft. Lieber Maiglöckchen als brutale Maiaufmärsche!

Foto: Creative Com mens

Erst im Park, dann am Dach – und dann auf den Wänden. In der Evolution des urbanen Grüns sind wir noch nicht so weit, dass wir bepflanzte Wände als normal ansehen. Die aktuelle Nachhaltigkeitshysterie mag daran aber vielleicht was ändern. Möglichkeiten gibt es jedenfalls genug, und selbst in Wien finden sich schon Beispiele gelungener Fassadenbegrünung. Die ursprüngliche Idee dazu stammt von dem Franzosen Patrick Blanc, mittlerweile gibt es sogar schon in Österreich einen Verband für Bauwerksbegrünungen.

Foto: Commens/Iijjccoo, Anton Rengers; iStock

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Branding

Dass eine Hafen- und Industriestadt einmal Öko-Vorzeigestadt werden könnte, hätte wohl niemand so schnell gedacht. Hamburg hat das geschafft: Die Hansestadt darf sich Umwelthauptstadt Europas 2011 nennen. Warum? Weil sie das alles gemacht hat: Mobilität: E-Mobilität, Ausbau von Radwegen und öffentlichem Verkehrsnetz, aber auch Lärmschutzstrategien und „Flächenrecycling“ im Hafengebiet wurden umgesetzt: Hamburg wächst nicht mehr auf Grünflächen in seiner Peripherie. Stattdessen wird ehemaliges Hafengebiet baulich wiederverwertet und dabei die City um 40 Prozent vergrößert. Klima & Energie: Hier stehen vor allem die Gründung von Energie-Clustern und Investitionen in F&E im Vordergrund. Natur & Stadtgrün: Durch das Grüne Netz (Parks, Kleingartenanlagen und Wanderwege) ist es möglich, durch ganz Hamburg zu gehen oder zu radeln, ohne eine Grünfläche zu verlassen. Stadtentwicklung & Wohnen: Ein (planerisch und förderungsintensives) Energiekon­ zept für Neubauten und Sanierungen soll den Energieverbrauch im Wohnbau senken. Ressourcenschutz & Wirtschaften: Mit ­Initiativen wie „Energie aus der Biotonne“, „Hafenumweltmanagementsystem“ und dem Projekt RISA – RegenInfraStrukturAnpassung (einem Regenwasserbewirtschaftungssystem) soll schonend mit Ressourcen umgegangen werden. Nachhaltiger Konsum: Nahrungsmittel-Regionalinitiativen fördern den „klimafreundlichen“ Konsum von Essen & Trinken.


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Foto: gswb, LA2 1

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mitGestalten

Die Rückeroberung des öffentlichen Raumes als Lebensraum haben sich die Bewohner des 8. Bezirks vorgenommen: Im Rahmen der „Lokalen Agenda 21“ (LA21) hat sich die Gruppe „Öffentlicher Raum“ gegründet. Die Gruppenmitglieder wollen in der Josefstadt bei Verbesserungs- und Umgestaltungsmöglichkeiten mitmachen – ein Trend, der schon allein des Prozesses wegen für mehr Zufriedenheit sorgt. Den Josefstädtern liegt derzeit vor allem die Verkehrsberuhigung durch zusätzliche Schutzwege und Wohnstraßen am Herzen. Auch die „Stehzeuge“ (also parkende Fahrzeuge) sollen aus dem Stadtbild z. B. durch Tiefgaragensysteme verschwinden. Die LA21 ist eine Initiative der Stadt Wien. Seit 1998 werden dabei Bürger-Beteiligungsprojekte zur nachhaltigen Stadtentwicklung unterstützt. In sogenannten „Agenda-Gruppen“ entwickeln engagierte Bezirksbewohner Projektideen, um „ihren“ Bezirk noch lebenswerter zu machen. Die Stadtverwaltung setzt dabei auf den Mehrwert und die Akzeptanz, wenn Bürger zu Mitgestaltern ihres Bezirks werden. Aktive Agendagruppen gibt es im 3., 4., 8., 9., 22. und 23. Bezirk. Eine Gegengruppierung hat allerdings bereits mehrmals aufgeschrien und darauf aufmerksam gemacht, dass die Bürgerbeteiligung in Wien nicht über die Funktion eines Feigenblatts für die Regierung hinauskommt.

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fördern und analysieren

Nachhaltigkeit in einem Projekt in Salzburg großgeschrieben – so weit, so üblich. Das Projekt stadt:werk:lehen wurde jedoch von der EU als Modellprojekt in Sachen Nachhaltigkeit ausgewählt – und erhält dafür üppige Unterstützung (2,3 Millionen Euro Förderung). Mit insgesamt rund 1.650 m2 Kollektorfläche entsteht die größte Solaranlage im Bundesland Salzburg. Die Sonnenenergie wird in einen rund 200.000 Liter großen Pufferspeicher eingeleitet. Das Primärenergiesystem der neuen Wohnanlage, die im Niedrigstenergiehausstandard errichtet wird, basiert auf Fernwärme, die in Salzburg ebenfalls aus erneuerbarer Energie z. B. Industrieabwärme gespeist wird. Auch die rund 200 m2 große Fotovoltaikanlage ist bei bisherigen Wohnbauprojekten in dieser Größenordnung noch nicht üblich. Diese Anlage soll elektrische Energie für den Allgemeinstrom wie Beleuchtung der Tiefgarage, der Stiegenhäuser und Außenanlagen bereitstellen. Das Projekt stadt:werk:lehen umfasst ein Gelände von ca. 4,25 Hektar, das Wohnbauprogramm soll heuer fertiggestellt sein. Ein Teil der Wohneinheiten sind speziell auf die Anforderungen von Alleinerziehenden und die Generation 50+ zugeschnitten. Auch ein Kindergarten und ein Studentenheim werden gebaut.

aBGrenzen, aBHolzen, entfernen

Gar nicht dumm – die radikale Unterschutzstellung der Donau-Auen zwischen Wien und Bratislava vor 15 Jahren. Tja, im Nachhinein ist man immer gescheiter. Jetzt weiß man, dass das Nationalpark-Areal mittlerweile nicht nur die höchste Artenvielfalt an Baumarten aller Laubwälder Europas aufweist, sondern es bietet auch gefährdeten Tier- und Pflanzenarten Rückzugsmöglichkeiten in der Millionenstadt. Das heißt aber auch: weg mit nicht-heimischen Beständen. Sogenannten Hybridpappelbeständen wurde etwa Adios gesagt. Auch von Pachtverträgen trennte man sich – so konnten zusätzlich rund 180 Hektar Brachen geschaffen und landwirtschaftliche Flächen innerhalb des Nationalparks zu einer nationalparkkonformen Bewirtschaftung umgewandelt werden.

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HiNTERGRUND POLITIK

Wer zusAmmenzähLt, WArtet die Wohnbauförderpolitik ist mit dem sanierungsscheck um ein instrument reicher, aber reicht das aus? aUToR: JOHANNES WAHLMÜLLER, KLIMASPRECHER VON GLOBAL 2000

Nun geht der Sanierungsscheck in den Endspurt. Eines kann vorab schon gesagt werden: Der Run auf die Förderung, der bei der ersten Auflage 2009 stattgefunden hatte, blieb bis dato aus. War das Budget damals bereits nach zehn Wochen ausgeschöpft, war heuer nach zwei Monaten noch etwa die Hälfte der Fördersumme verfügbar. Der Grund für die verhaltene Begeisterung liegt vor allem bei den Ländern: „Leider nein“, diese Nachricht haben viele sanierungswillige Bauherren in ganz Österreich in den letzten Monaten in ihren Postfächern vorgefunden. Die erwartete Förderzusage für Landeszuschüsse zur thermischen Sanierung blieb in vielen Fällen aus – die Folge eines harten Sparkurses, der in vielen Ländern regiert. Österreichweit wurden die Förderbedingungen für thermische Sanierung ab erstem Jänner durchgehend verschlechtert: In Wien, Niederösterreich, Oberösterreich und dem Burgenland wurden sogar sämtliche Einmalzuschüsse gestrichen. War der „Sanierungsscheck“ zuvor Draufgabe und Zusatzanreiz, wird er im Jahr 2011 zunehmend zum Ersatz für die Landesförderung. Gäbe es heuer keinen Sanierungsscheck des Bundes, würden sich die Kürzungen der Länder wohl viel dramatischer auswirken.

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Denn die Landesförderungen machen mit einem Volumen von zuletzt 564 Millionen Euro im Jahr 2009 den Kuchen erst richtig fett. Und angehende Sanierer zählen die Gelder nun mal zusammen, der Sanierungsscheck wirft eine Sanierungsquote von im Schnitt rund 13 Prozent in die Waage, durch Kombination mit den Landesförderungen konnte der Anteil der Förderungen an den Investitionen nochmal deutlich erhöht werden. Das erklärt den massiven Zusatzanreiz im Jahr 2009. Heuer ist es umgekehrt: Die Bundesförderung springt in die Bresche, wo andere auslassen. Doch die unklaren Fördersituationen und kurzfristigen Verschlechterungen schaffen auch Unsicherheit und Ärger. Tausende Antragsteller sind allein in Wien betroffen. Besonders jene, die mühsam alle Dokumente zusammengetragen haben und jetzt mit leeren Händen dastehen, werden erstmal eines tun – warten. Sie kann auch der Verweis auf den Sanierungsscheck nicht trösten, denn gerade im mehrgeschoßigen Wohnbau bietet er kaum eine Alternative. Die findigen Bauherren werden jetzt also abwägen und im Zweifelsfall hoffen, dass die Länder im nächsten Jahr das Füllhorn der (oftmals attraktiveren) Wohnbauförderungen wieder öffnen. Punkten können hingegen jene Länder, die weiter umfangreiche Landesförderungen anbieten, wie Vorarlberg und Tirol. Sie holen sich jetzt einen größeren Anteil am Förderkuchen ab, weil auch dort Bauherren zusammenzählen und mit einer attraktiven Förderquote weiter sanieren. Die jetzige Misere zeigt aber eines auf: Die Förderpolitik für thermische Sanierung muss neu durchdacht und abgestimmt werden, wenn das Ziel die Sanierungsrate auf drei Prozent zu heben jemals erreicht werden soll. Wird der Foto: iStock

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sterreich kommt bei der thermischen Sanierung nicht wirklich vom Fleck. Das in der Klimastrategie festgelegte Ziel, die Sanierungsrate auf drei Prozent zu heben, wird bundesweit nirgendwo erreicht. Dabei verspricht man sich gerade von dieser Klimaschutzmaßnahme eine Win-win-Situation für Mensch und Umwelt. Welche Rolle spielt dabei die Förderpolitik um den neu eingeführten Sanierungsscheck?


Sanierungsscheck als neue Fördermaßnahme auf Bundesebene langfristig etabliert, braucht es entweder eine starke Abstimmung mit den Ländern oder eine generelle Überführung der Wohnbauförderung in die Bundeskompetenz. Denn wenn die eine Hand nimmt, was die andere gibt, werden nur Parallelstrukturen aufgebaut, aber keine Zusatzanreize geboten. Was wir hier brauchen, ist mehr Koordination und ein langfristiger Planungshorizont bis 2020. Nur dann können Förderungen ihre volle Wirkung entfalten und dann ist es auch sinnvoll, mehr Geld in die Hand zu nehmen: Neben der Wohnbauförderung der Länder sind rund 300 Millionen Euro Volumen im Sanierungsscheck erforderlich, um die notwendigen Impulse für eine Erhöhung der Sanierungsrate auf drei Prozent zu geben. Wenn jetzt der nächste Finanzausgleich verhandelt wird, muss also auch das Thema Zweckbindung der Wohnbaufördermittel ins Zentrum rücken. 1,8 Milliarden Euro überweist der Bund den Ländern jedes Jahr. Seit dem Ende der Zweckbindung mit zweifelhaftem Erfolg: So verbuchte Niederösterreich sogar einen Spekulationsverlust von einer Milliarde Euro, die an Wohnbaufördermitteln in den Sand gesetzt wurde. Es ist an der Zeit nachzudenken: über effektive Förderpolitik und darüber, wer die Kompetenz hat, Ziele im Bereich der thermischen Sanierung auch tatsächlich zu erreichen.


Hintergrund Betreiberkonzept

Outdoor-Healing statt Briefkastenfirmen Das beste Hotel Liechtensteins probiert was Neues aus: Es wird grün. Gartenlandschaft und Outdoor-Healing sollen neue Zielgruppen ansprechen. AUTOR: Heimo Rollett

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ine kleine Silberscheibe hat der Nation den Boden unter den Füßen weggezogen. 2008 wanderte eine CD mit den Daten deutscher Steuerhinterzieher aus dem kleinen Alpenstaat nach Norden zu Finanzminister Peer Steinbrück. Liechtenstein war als verlässlicher Bankenplatz ruiniert. Mit dem Bekenntnis zur Weißgeldstrategie sucht das Fürstentum zwischen Vorarlberg und der Schweiz nun neue Wege, sich zu etablieren. Hotelier Hubertus Real reagierte bereits darauf. „Wir haben zwar noch immer 80 Prozent Business-Kunden, aber das wird sich ändern“, ist sich Real der Zukunft bewusst. Der 44-Jährige führt das beste Hotel in Vaduz, den Sonnenhof. Mit den geschäftigen Bankern und vermögenden Briefkastenanlegern hatte das Hotel lange Zeit eine „gmahte Wiesn“. Jetzt baut Real radikal um – das Hotel und das Geschäftsmodell. Der Wellnesstrend habe seinen Zenit schon überschritten, glaubt Real. Sein Credo lautet nun: Outdoor und Healing. „Es kann ja auch gar nicht sein, dass die Erholung in einer Sauna mit x anderen Leuten stattfindet“, beutelt Real den Kopf zwischen Tal und Bergspitzen hin und her. Bergführer, Psychologen, Yogalehrer, Energetiker, Masseure und Coaches 46 immobilien Magazin 06 | 11

aller Art sollen vornehmlich in und mit der Natur abgehobene Leute wieder dorthin bringen, wo sie hergekommen sind: nicht nach Hause, nein, sondern wieder auf den Boden. Oder wie es Hubertus Real ausdrückt: „Ob das Sinnkrisen oder Entscheidungsprobleme sind – oder gar Burn-outs –, diesen gesellschaftlichen Erscheinungen müssen wir uns stellen.“ Rechtzeitig, nicht erst, wenn die Daten-CD verkauft ist und keine andere Wahl mehr bleibt. Im Konzept finden sich daher auch präventive Ideen, wie Wettkampfvorbereitungen oder Neu­orientierungshilfen. Park als Herzstück Damit die Privatkunden auf das kleine Idyll aufmerksam werden, trat Real dem Marktingverbund Relaix & Chateaux bei. „Halb, halb ist das Ziel“, so Real über das Verhältnis Business zu Privat. Beide sollen aber die Möglichkeit haben, zurück zum Wesentlichen zu finden – zur Natur. Prächtige Berge und satte Almen stehen in Liechtensteins Umgebung sowieso herum und im unmittelbaren Umfeld des Hotels führen mit ­Anthrazit gekieste Wege in einen neu geschaffenen 5.000 m2 großen Park. Das sich am Gebäude rankende Grün verbindet


THEMA

Foto: Parkhotel Sonnenhof Vaduz

nachhaltigkeit

die einzelnen Bauabschnitte so geschickt, dass das Hotel nun als ein Ganzes wahrgenommen wird. Das war auch notwendig! Auch wenn Gäste wie Peter Alexander, René und Albert von Monaco, Joschka Fischer, Hugh Grant und Seal (und viele weitere Prominente) hier schon absteigen, bislang bestand die Anlage eher aus Abschnitten. Hier einer aus den 20er-Jahren in leichter Bauhaus-Manier, da einer – zwölf Jahre älter. Dann der Große aus den 70er-Jahren. Alles ineinander gewürfelt, ein auf Terrassen verteiltes Patchwork. Enzo Enea baut AuSSenräume, keine Gärten „Die Schnittblumen meiner Mutter, die hier standen, hatten den schönsten Platz“, scherzt der Hotelier und präsentiert stolz die Nachnutzung von Mamas Blumenbeet: ein romantisches Plätzchen mit sensationeller Aussicht. Es lädt zum Lesen und Verweilen ein. Der geniale Schachzug bildet den Mittelpunkt: ein beruhigender vor sich hinpritschelnder Brunnen. In Wahrheit verdeckt er akustisch den (vielleicht auftretenden) Lärm der Straße unterhalb. Diesen Kunstgriff verdankt der Sonnenhof dem renommierten Schweizer Landschaftsarchitekten Enzo Enea. Der ganze neue Park trägt seine Handschrift. „Ich baue keine Gärten, ich baue Außenräume“, meint Enea, der mit Sakko und grünen Nike-Turnschuhen gekleidet munter durch den Garten führt. Abends gibt die indirekte Beleuchtung den Parkwegen Magie, Magnolienbüsche, Trompetenbäume, Birken und Gräser haben ihre eigene Lichtinszenierung. Die Komposition ist mehr als Blümchenpflanzen, das fällt selbst dem Laien auf. „Wir erzeugen ein Mikroklima, hier auch durch eine leichte Anlehnung ans Koloniale, das sich schon in den Zimmern findet und sich über die Terrassen und die tabakartigen Pflanzen und den Bambus fortsetzt“, erklärt Enea, der vor einem Jahr in der Nähe von Zürich ein 75.000 m2 großes Baummuseum angelegt hat.

Ein Adlernest zum Speisen Hoch über dem Park des Sonnenhofs thront die neueste „Erfindung“ des Hotels. Das Adlernest ist Mittelpunkt einer Bühne aus Architektur und Natur, ein charmantes Rondo aus Holz mit Hightech innen drin. „Die Idee war eigentlich, die Höhe dieses Platzes zu behalten. Die Aussicht von hier auf die Burg des Fürsten und auf die Berge ist einzigartig“, so Hubertus Real, der selbst jeden Abend in der Küche steht, um die Gäste auf dem neuen Aussichts-Highlight und im Lokal Marée kulinarisch zu verwöhnen (ein Michelin-Stern und zwei Gault Millau-Hauben geben ihm recht). Damit die Servietten nicht wegflattern, wenn der Fönsturm dahersaust, lassen sich aus den Seitenwänden des Adlernests auf Knopfdruck Glasscheiben ausfahren. Regen? Schwupps – ein weiterer Knopf breitet die Schwingen über den Köpfen aus und Speisen und Gäste bleiben trocken. Weiters genial: Die Küche versorgt die Gäste nicht nur mit raffinierten Gerichten, sondern auch mit Wärme – indem die Abwärme gefiltert direkt zum Adlerhorst geleitet und zu dessen Beheizung verwendet wird. Neuer Megatrend auf der ITB Durchdacht, stimmig und nachhaltig ist das gesamte Konzept des Hoteliers. Vorsicht, jetzt wird’s kitschig, aber es stimmt: Das Haus selbst fügt sich dank der Begrünung wie eine Blüte in den Park ein, Genuss und Heilung passen hier genauso gut zusammen wie Geschäftskunden mit Privaten. Leise Expertenstimmen verraten übrigens schon, dass das von Real eingeschlagene Outdoor-SeeleBaumeln-Lassen-und-Runterkommen-Programm auf der nächsten ITB in Berlin zum neuen Trend erkoren werden wird. Ob es wirklich aufgeht, weiß Real selbst nicht. Aber unkonventionelle Wege sind ihm genauso wenig fremd wie seinem Landschaftsarchitekten: „Man soll alten Baumbestand nie umpflanzen“, warnt Enzo Enea als er über die nach hinten versetzten Schwergewichte spricht. „Außer ich mache es. Ich kann das!“ 06 | 11 immobilien Magazin 47


HinteRgrund Kirche

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THEMA nachhaltigkeit

Keine Glaubensfrage Die Kirche denkt – wenn es um Immobilienstrategie geht – durchaus weltlich und ist aufgrund ihres langen Atems wohl einer der glaubwürdigsten nachhaltigen Investoren. AUTOR: Michael Neubauer

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Foto: Stift Klosterneuburg / Jürgen Skarwan

b Diözese oder Kloster: In Sachen Immobilien ist jede Kircheninstitution auf sich allein gestellt. Entsprechend unterschiedlich sehen die Anlagestrategien, Bestand und Bilanzen aus: Während die einen gut im Geschäft sind und schwarze Zahlen schreiben, ächzen die anderen. Eine globale Strategie des seit nunmehr mehr als 2.000 Jahren global agierenden Konzerns „Kirche“ gab und gibt es nicht. Denn alle Diözesen und Klöster verwalten eigenmächtig und sind einander keine Rechenschaft schuldig. Was aber nicht heißt, dass man einander nicht auf die Finger schaut, Strategien kopiert und hie und da auch einmal kräftig „stichelt“ – aber auch wenn es einmal eng wird, helfend zur Seite steht. Forste, Felder, Zinshäuser: Österreichs Kirche sitzt auf einem immensen Vermögen. Aber es wirft wenig ab. Nur wenige Stifte haben den Strukturwandel geschafft. Mit mehr als 200.000 Hektar Land – der Fläche von Osttirol – ist die Kirche der zweitgrößte Grundbesitzer nach den Bundesforsten. Dazu kommen unschätzbare Kulturgüter, Immobilien und auch Wirtschaftsbetriebe. Deutlich mehr als den neun Diözesen gehört dabei den Stiften und Klöstern (besonders der Orden der Benediktiner, Zisterzienser, Augustiner), die weitgehend autonom von der Amtskirche agieren – auch wirtschaftlich, weil sie sich ohne Kirchenbeiträge aus eigener Kraft finanzieren müssen. Betrachtet man freilich die laufenden Einnahmen, sind auch wohlhabende Konvente oft fast so arm wie Kirchenmäuse. Das liegt daran, dass ihre klassischen Assets – Wälder und Felder – längst keine Goldgruben mehr sind. 06 | 11 immobilien Magazin 49


Foto: beigestellt

HinteRgrund Objektreportage

Immobilien gehören für das Stift Admont zur bevorzugten Anlageklasse.

Das musste auch das Stift Admont erkennen. In den 30er-Jahren stand das steirische Stift kurz vor dem Bankrott. Die Preise für Baumstämme und Getreide waren im Keller, die Benediktiner mussten Kunstwerke verkaufen, um sich über Wasser zu halten. Aus diesem Schock zogen sie ihre Lehren. Den Launen einzelner Märkte wollten sie nicht mehr hilflos ausgesetzt sein. Das passt auch gut zum christlich-sozialen Gewissen: In Wald und Feld ersetzten zunehmend Maschinen die menschliche Arbeitskraft. Seit den 70er-Jahren wird deshalb in Admont diversifiziert. Erst in die Holzverarbeitung: Die STIA Holzindustrie GmbH wurde 1972 mit 13 Mitarbeitern gegründet und konnte sich durch innovative Produktentwicklung als Produzent und Vermarkter von hochwertigen Holzprodukten etablieren. Über 300 Mitarbeiter erwirtschaften dort jetzt einen Umsatz von ca. 44,6 Millionen Euro, davon rund 75 Prozent im Export. Eine fraglos nachhaltige Investition. alle investitionen müssen sich rechnen Später kamen auch Investments in Kleinkraftwerke (Envesta mit neun Kraftwerken, davon zwei Biomassekraftwerke) und großstädtische Immobilien hinzu. „Einer unserer Investitionsschwerpunkte ist Graz“, erklärt dazu der wirtschaftliche Leiter des Stiftes Admont, Helmuth Neuner. „Alle Investitionen müssen sich rechnen“, so der diplomierte Forstwirt, der seit vielen Jahren die wirtschaftlichen Belange des Stiftes lenkt. „Auch die Immobilieninvestitionen.“ Verkauft würden keine Immobilien. Im Gegenteil: Das Stift kaufe zu, wenn sich eine gute Gelegenheit böte. Wenn notwendig, werde ein Sanierungskonzept erstellt, um die Immobilie aufzuwerten und bestmöglich vermieten zu können. „Wir sind auf langfristigen Ertrag aus“, umreißt Neuner die Strategie. „Unsere Prinzipien des Wirtschaftens sind sehr nachhaltiges Denken, Kontinuität und Wettbewerbsfähigkeit mit dem Hintergrundgedanken der Nachhaltigkeit. Wer auf eine solch lange Tradition wie das Stift zurückblickt, muss 50 immobilien Magazin 06 | 11

immer nachhaltig denken und investieren. Und da eben dieses weit in die Zukunft reichende Denken in der heutigen Wirtschaft nicht alltäglich ist, sind wir so erfolgreich damit“, erklärt Neuner. Der Überschuss wird reinvestiert und für das Gemeinwohl, zum Beispiel für die Seelsorge, eingesetzt. gezahlt wird mit cash Über den genauen Umfang der Immobilieninvestitionen des Stiftes gibt sich Neuner dem Immobilien Magazin gegenüber zugeknöpft. Genaue Zahlen will der Nordtiroler im Dienst der steirischen Benediktiner nicht nennen. In einem Interview mit dem deutschen Wirtschaftsmagazin „Capital“ war er ein wenig gesprächiger: „Auf den 25.000 Hektar Stiftsgrund gibt es vor allem Land- und Forstwirtschaft. Der Wald bringt aber nur Renditen von weniger als einem Prozent. Deshalb investiert Neuner seit 15 Jahren massiv in Wohnimmobilien in Wien, Graz und Klagenfurt. 180.000 m2 hat er zusammengekauft, nicht auf Kredit, sondern mit Cash. Er rechnet vor, dass das Stift allein von den fünf bis sechs Prozent Immobilienrendite in den nächsten Jahrzehnten leben kann“, heißt es dort. Ein anderer großer Player, das Stift Klosterneuburg, ist hingegen auf den Erhalt fokussiert, der historische Bestand ist dafür groß genug. „Wenn wir Grund aus öffentlichem Interesse abtreten müssen, kaufen wir wieder Grund dazu“, sagt Wirtschaftsdirektor Andreas Gahleitner. Die Immobilienverwaltung ist – wie in Stift Admont – nur ein, wenn auch wichtiges Standbein. Wie die Benediktiner setzen auch die Augustiner Chorherren auf Diversifikation. Die verschiedenen gewerblichen Betriebe des Stiftes sind in vier Geschäftsfeldern tätig: Land- und Forstwirtschaft, Immobilienverwaltung, Kultur und Tourismus. Mit ihren rund 200 Mitarbeitern und einem Jahresumsatz von rund 25 Millionen Euro zählen die Wirtschaftsbetriebe des Stiftes zu den bedeutenden Wirtschaftsunternehmen in Niederösterreich.


THEMA nachhaltigkeit

Der Großteil der Einnahmen fließt in die Bau- und Renovierungsarbeiten für das Stift und die 25 Stiftspfarren. Mindestens zehn Prozent des Gewinns werden für soziale Aufgaben im Inund Ausland aufgewendet – zum Beispiel die Sozialaktion „Ein Zuhause für Straßenkinder“ von Pater Georg Sporschill in Rumänien. „Wir müssen wirtschaftlich agieren, bedenken dabei aber immer den sozialen Auftrag des Stiftes mit“, erklärt Gahleitner. „Das gilt auch für den Bereich Immobilien.“ Ist ein Pächter unverschuldet in Not geraten, gewähren die Ordensbrüder einen Pachtnachlass. An Immobilien mangelt es den Chorherren wahrlich nicht: Sie dürfen Österreichs ältestes und größtes Weingut mit über 100 Hektar Fläche (Klosterneuburg, Wien, Tattendorf und Gumpoldskirchen), Forst mit 8.000 Hektar Fläche und zehn Revieren (drei Reviere im Umfeld Klosterneuburgs, je ein Revier in Korneuburg, Rohr, Pax, Schöttl, Matzen, St. Bernhard und Rohrwald) und Biolandwirtschaft mit 230 Hektar Fläche (Gut Tuttenhof/ Langenzersdorf und Gut Prinzendorf) ihr Eigen nennen. Dazu kommen noch rund 700 Wohnungen, Büros und Geschäftslokale mit einer Gesamtfläche von 87.000 m2 in 73 Gebäuden in Wien und Niederösterreich sowie rund 4.000 Pachtverträge für Liegenschaften im Raum Wien, Klosterneuburg, Korneuburg, Bisamberg, Langenzersdorf und Tattendorf dazu. Ein Biomassekraftwerk versorgt das Stift und kommunale Einrichtungen. „Ethische, soziale und ökologische Kriterien stehen für uns gleichberechtigt neben wirtschaftlichen Zielen“, beschreibt Gahleitner die Arbeitsweise der Wirtschaftsbetriebe. Bei der Renditeerwartung wird zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien unterschieden. „Bei Wohnimmobilien kommt bei der Preisgestaltung eine soziale Komponente zum Tragen.“ Man wolle günstigen, nicht billigen Wohnraum anbieten. „Bei gewerblich genutzten Objekten bewegen wir uns bei unseren Erwartungen auf Marktniveau.“ Ob diese soziale Komponente auch tatsächlich immer ausreichend Berücksichtigung findet, ist – wenn man sich bei Pächtern von Stiftsgrund umhört – mehr als fraglich. So mancher Streit zwischen den Vertragspartnern wurde erst vor Gericht entschieden. Vor allem wenn es um Erhöhung des Pachtzinses ging. Neuner vom Stift Admont ungewöhnlich scharf zu diesem Thema: „Ich halte von verbalen Schleimspuren nichts. Gesagt ist schnell etwas. Wie es in der Praxis gehandhabt wird, ist entscheidend.“

Produktpalette im Publikumsbereich ausschließlich auf Ethik/ Nachhaltigkeit fokussiert hat, verfolgt analog zur Muttergesellschaft keine auf riskante Spekulationsgewinne ausgerichtete Veranlagungsstrategie. Im Fokus stehen Veranlagungen, bei denen neben finanziellen auch ethische, soziale und ökologische Zielsetzungen bei der Auswahl, Beibehaltung und Realisierung des Investments berücksichtigt werden. Es wird also in Unternehmen investiert, die in ihrer Geschäftspolitik ökologische und soziale Grundsätze verfolgen und deren Produkte und Dienstleistungen einen ökonomischen, ökologischen und gesellschaftlichen Nutzen erzeugen. keine caritas-konkurrenz „Wir setzen auf langfristige, gut zu vermietende Wohnimmobilien“, erklärt Neuber die Strategie Österreichs ältester Privatbank. „Wir kaufen zu. Wir entwickeln und vermieten. Wir handeln aber nicht mit Immobilien.“ Objekte in Spitzenlage, so Neuber, werde man bei Schelhammer & Schattera vergeblich suchen. Vor Kurzem habe man in Wien an der Bezirksgrenze zwischen Wien 17 und 18 ein Objekt erfolgreich abschließen können. „In kürzester Zeit waren die Wohnungen vergeben. Unser Fokus liegt auf Wohnungen von 40 bis 80 m2 Nutzfläche. Wir wollen günstigen Wohnraum schaffen.“ Es gehe nicht um Gewinnmaximierung um jeden Preis. Trotzdem erwartet sich Neuber über das gesamte Immobilien-Portfolio gesehen eine Rendite von vier bis fünf Prozent. „Wir sind kein Konkurrenzunternehmen zur Caritas“, stellt er klar. Details über das gehaltene Immobilien-Portfolio sind dem Banker keine zu entlocken. Auch kirchliche Eigentümer schätzen Diskretion – vielleicht auch ein Erfolgsfaktor. Bei den Mieten verspricht Andreas Gahleitner, Wirtschaftschef von Klosterneuburg, „soziale Preisgestaltung“. Wer’s glaubt …

Foto: Stift Klosterneuburg / Jürgen Skarwan

Kirchliche Bank für ethische investments Wie Gahleitner und Neuner setzt auch Gerald Neuber, Leiter des Bereiches Beteiligungen/Immobilien/Personal beim Bankhaus Schelhammer & Schattera, bei der Veranlagung in Immobilien auf Nachhaltigkeit. Kein Wunder, zählt doch das Bankhaus Schelhammer & Schattera zu den führenden Spezialisten für ethische und nachhaltige Kapitalanlagen im deutschsprachigen Raum. Auch die Schelhammer & Schattera Kapitalanlagegesellschaft, die als einziger österreichischer Anbieter ihre 06 | 11 immobilien Magazin 51


HINTERGRUND ÖGNI

Nachhaltigkeit ist mehr als Zertifizieren Auf der Real Vienna 2010 wurden die ersten Blue Buildings zertifiziert. In dem Jahr bis zur heurigen Messe hat sich viel getan. AUTOR: Louis van der hutt

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as kann keiner abstreiten: 2011 steht die Bauund Immobilienwirtschaft im Zeichen der Nachhaltigkeit. Der Paradigmenwechsel hin zur Nachhaltigkeit vereint bei Immobilien mehr als ökologische Zielsetzungen. Gefragt ist beim Bauen der Gleichklang zwischen Ökonomie, Ökologie und soziokulturellen Aspekten. In den letzten Monaten ist mit der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI) in Österreich viel bewegt worden. Die ersten DGNB-Zertifikate wurden 2010 auf der Real Vienna verliehen, seither werden weitere Blue Buildings zertifiziert. Die Gebäudebewertung zeichnet Leuchtturmprojekte aus und ist Teil der Drei-P-Strategie der Nachhaltigkeit. „Wir brauchen die Nachhaltigkeit umfassend umgesetzt und vor allem in der gesamten Wertschöpfung der Bau- und Immobilienbranche“, so Präsident Philipp Kaufmann, „daher beschäftigen wir uns mit dem Produkt, sprich der Immobilie, den Prozessen (und somit den Unternehmen) und schließlich den Personen.“ Gerade die handelnden Akteure sind derzeit mit nachhaltigem Denken noch nicht vertraut. „Nach der Bewusstseinsbildung bedarf es noch vieler Schulungs- und Weiterbildungsaktivitäten, um alle Stakeholder, wie Architekten, Projektentwickler oder Ausführende, fit für die Nachhaltigkeit zu machen“, führt Philipp Kaufmann aus. Die meisten haben über diese neuen Gedanken und Tools in ihrer Ausbildung nichts gehört. Ein „Back to School“ ist daher für viele Entscheidungsträger und Umsetzer notwendig. ÖGNI setzt in seiner Kommunikation auf neue Formen und will damit aufrütteln bzw. informieren. In fünf blueTALKs pro Jahr werden beim ImmoFlash Prominente zur Nachhaltigkeit befragt. Die Interviews sind auf der Homepage der ÖGNI unter www.ogni.at zu finden. In gleicher Art und Weise werden laufend Experten der Nachhaltigkeit befragt, mit dem Ziel in weniger als 66 Sekunden Antwort zu geben. Diese Interviews werden als „66Forum“ auf der Facebook-Seite von ÖGNI ausgespielt. Bei ÖGNI wird getwittert und gebloggt. Mit dieser Kommunikation werden neue Wege beschritten.

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Nachhaltigkeit: bewusst anders In einem Mitmach-System werden Inhalte erarbeitet und der Branche in einem OpenSource-Ansatz zur Verfügung gestellt. Das Herz der ÖGNI schlägt in den Ausschüssen, Arbeitskreisen und Gruppen sowie Foren, wo sich Mitglieder aktiv einbringen und Leitfäden, Richtlinien, Arbeitspapiere, Empfehlungen sowie Marktberichte und Marktinformationen konzipieren und verabschieden. Durch die breite Beteiligung von ÖGNIMitgliedern und externen Experten werden die erarbeiteten Richtlinien und Empfehlungen schnell zum Standard praktischen Handelns in der Bau- und Immobilienbranche. ÖGNI schafft mit diesem ehrenamtlichen Engagement ein Fundament für das erfolgreiche Handeln seiner Mitglieder, da die Veränderung mit hohen Unsicherheiten verbunden ist. „Nur wenn wir von Beginn an eine möglichst fundierte Sicht gemeinsam zur Verfügung haben, die wissenschaftlich erprobt und in der Praxis umsetzbar ist, werden wir die M ­ arktakteure mitnehmen und damit unsere Vision umsetzen“, so Adolf Merl vom Nachhaltigkeitsexperten PE International, der als Sprecher des Fachausschusses ehrenamtlich für die Inhalte bei ÖGNI verantwortlich ist. Dieses Engagement ist eng verzahnt mit der Förderung von Forschung und Lehre in der Nachhaltigkeit. Dabei wird die ÖGNI z. B. mit der SGNI (Schweizer Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft) einen Forschungsfonds einrichten, der solche Forschungsvorhaben unterstützt. Des Weiteren sollen junge Wissenschaftler in ihren Vorhaben ermutigt und gefördert werden. Die Umsetzung für diese Maßnahmen wird 2012 erfolgen. Mehr als 350.000 m² Blue Buildings Zur Auszeichnung von Leuchtturmprojekten bietet ÖGNI das internationale DGNB-Gebäudezertifizierungssystem für Österreich an. Als System der zweiten Generation werden nicht nur ökologische, sondern auch soziale sowie ökonomische Themenstellungen berücksichtigt und der Standort bewertet. Das Zerti-


Diese Seiten entstehen in Kooperation mit der ÖGNI – Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft.

Fotos: beigestellt

fikat ist ein Instrument, um Transparenz im Markt zu schaffen und damit Sicherheit zu bieten. In weniger als zwei Jahren sind nun mehr als 350.000 m² als Blue Buildings zertifiziert. Mit dem DGNB-System der ÖGNI ist es endlich auch in Österreich möglich, nachhaltige Immobilien mit einem ingenieurmäßigen Zertifizierungssystem der zweiten Generation zu bewerten: wissenschaftlich fundiert und in Übereinstimmung mit den aktuellen Normungsaktivitäten der EU, vor allem aber länderübergreifend und auf messbaren Performance-Indikatoren basiert – nicht auf bloßen Maßnahmenpaketen. Auf dieses internationale Auszeichnungssystem setzen die großen Projektentwickler, wie IC Projektentwicklung, Strauss & Partner, Immofinanz oder CA Immo im gewerblichen Bereich, aber vor allem der österreichische Handel mit Spar, REWE und dm. Viele Akteure haben ihre internen ­Abläufe bereits an die Nachhaltigkeit angepasst, wie Raiffeisen evolution, die ihre Prozesse durchgängig auf ÖGNI optimiert hat. Mehr als Zertifizieren

Fotos: CA Immo

Nachhaltigkeit ist aber mehr als Zertifizieren: Handeln und Umsetzen – ein Umdenkprozess, der die gesamte Wertschöpfungskette der Bau- und Immobilienwirtschaft betrifft. Themen wie Immobilienbewertung, -finanzierung, CSR, Bauphysik, Facility Management, Architektur oder nachhaltige Baustoffe werden bereits bearbeitet. Am 14. April 2011 fand die zweite Generalversammlung der ÖGNI statt. Mittlerweile besteht der Verein, der 2009 von 125 Unternehmen aus der Bau- und Immobilienbranche gegründet wurde, aus 230 Mitgliedern.

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Ökologie

82,00 %

79,60 %

70,50 %

Ökonomie

98,80 %

93,40 %

100,00 %

Soziokulturell

74,00 %

84,20 %

54,50 %

Technik

74,60 %

69,00 %

63,10 %

Prozess

69,70 %

80,40 %

34,40 %

Gesamterfüllung

81,10 %

81,40 %

68,30 %

Standort

87,90 %

81,80 %

65,00 %

ÖGNI-Zertifikat

Gold

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Fotos: beigestellt

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Drei Gebäude wurden zuletzt von der ÖGNI zertifiziert. Eines davon, nämlich das Amazon Court, steht in Prag. 06 |11 immobilien Magazin 53


HINTERGRUND ÖGNI

Von der Energieeffizienz zur Nachhaltigkeit Zum dritten Mal lud das Immobilien Magazin zum runden Tisch der Nachhaltigkeit. Sieben Experten trafen sich bei behan+thurm im neuen Stilwerk und diskutierten über Betriebskostenpauschalen, Bestandsprobleme und die Zukunft der Nachhaltigkeit. AUTOR: Louis van der hutt

Philipp Kaufmann die politische Landschaft. „Wir brauchen einen umfassenden Zugang von Energieeffizienz zur Nachhaltigkeit und somit von green to blue“, erläutert Kaufmann die geforderte Veränderung. Verstärkt wird dieses Dilemma noch mit der hohen Unzufriedenheit um den Energieausweis, der laut Putz „einfach noch zu wenig bewirkt“. Für Ingo Bischof wird diese Situation noch mit falschen Förderungen verstärkt.

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Ein zentraler Treiber ist für die Experten das Kostenbewusstsein der Nutzer, da die Miete und die Betriebskosten gemeinsam betrachtet werden. „Mit geringen Betriebskosten schaffe ich bei hoher Qualität einen Spielraum für attraktive Mieten“, so Herbert Putz. Rohr vergleicht die Situation mit kommunizierenden Gefäßen: „Wenn ich bei den Betriebskosten nicht aufpasse, werde ich meine gewünschte Miete nicht bekommen“, erklärt er den einfachen Zusammenhang, der jedoch im Bestand kein Thema ist. „Derzeit besteht beim Bestand kein Zusammenhang zwischen Betriebskosten und der Miethöhe“, erläutert Philipp Kaufmann aktuelle Forschungsergebnisse, die sich einfach mit den rechtlichen Rahmenbedingungen erklären lassen – womit doch wieder der politische Aspekt von Bedeutung ist. Die beiden Thomas der Runde (Rohr und Urbanek) bekräftigen diese Position und erläutern, dass damit das Wiener Zinshaus derzeit unter dem Aspekt der Mietsteigerungen nicht nachhaltig saniert wird.

ie Konstanz spricht schon fast für die Nachhaltigkeit: Immerhin zum dritten Mal finden sich auf Einladung des Immobilien Magazin Experten zum runden Tisch ein, um den Status quo und mögliche Tendenzen der Entwicklung zu diskutieren. Nicht alles bleibt aber gleich, so ist der Gastgeber der ersten Treffen, Thomas Rohr, in Veränderung und gerade dabei, einen Fonds zu initiieren. Beim ersten Mal noch auf Einladung von ihm bei conwert war dieses Mal das neue Wiener Stilwerk der richtige Ort, um zu träumen, nachzudenken und sogar neue Impulse zu finden. „Die Entwicklung war aber viel schneller, als ich dies erwartet habe“, gesteht gleich am Anfang Herbert Putz von der Signa, der beim Rivergate aus Überzeugung handelte und noch nicht ahnte, wie relevant die nachhaltigen Qualitäten heute bereits sind. „Heute beziehen die Käufer und Mieter insbesondere bei Gewerbeimmobilien die Nachhaltigkeit in ihre Entscheidungsfindung ein“, führt Ingo Bischof (Otto Immobilien) aus. „Das Thema ist einfach da und durch CSR bei großen Unternehmen ein Kriterium, welches preisrelevant ist.“ Für die Runde ist das Thema aber immer noch erst am Anfang und wird noch an Relevanz zunehmen, wobei „ÖGNI für die schnelle Verbreitung in Österreich eine große Rolle spielt“, dankt Ewald Stückler als Gastgeber der ÖGNI seinem Präsidenten Philipp Kaufmann. Derzeit sehen die Experten Handlungsbedarf beim Gesetzgeber. Für Rohr ist der politische Aspekt nunmehr entscheidend, um die notwendigen Maßnahmen mit veränderten Rahmenbedingungen umsetzbar zu machen. Für Thomas Urbanek von der online Hausverwaltung wird derzeit dem Gesetz entsprechend saniert und nicht nach dem Bedarf. Diese Situation wird noch verstärkt, da derzeit „vor allem die Energieeffizienz in der Nutzungsphase berücksichtigt wird und Fragen der Primärenergie bzw. Endenergie fehlen“, beschreibt Gründungspräsident 54 immobilien Magazin 06 |11

Betriebskosten als zentrales Thema

Außerdem ärgert sich die Runde über andere fehlende Unterstützung der Politik. Die gesetzliche Umsetzbarkeit eines neuen MRG sei Träumerei – leider. Dabei würde es an innovativen Ideen nicht mangeln. Statt den bisherigen Betriebskosten, so lautet ein Vorschlag aus der Runde, könnte ein Pauschalbetrag mit dem Mieter vereinbart werden, der die allgemeinen, verbrauchsunabhängigen Betriebskosten enthält. Der Mieter weiß, womit er zu rechnen hat, der Hauseigentümer hat das vorrangige Interesse, ein bestmögliches Betriebskostenmanagement zu fahren, so Thomas Rohr. Für die Energieeffizienz ist derzeit der Energieausweis als Instrument vorhanden, jedoch reicht dies den Experten nicht. Kaufmann bringt sofort die neuen Tools Ökobilanz und EPD (Environmental Product Declaration) sowie die neue Bauprodukterichtlinie ein, welche die Branche verändern werden. Für Putz „ist die Ökobilanz zwar reizvoll, jedoch in seiner Komplexität derzeit sicherlich noch nicht machbar“. Dem entgegnet Stückler: „Wir machen dies schon“ – ein überzeugendes Argument des Gastgebers, dem die anderen Experten nichts mehr entgegenzusetzen hatten.


Foto: beigestellt

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Gebäudebewertungssystem BlueCard für den Bestand Ein Ergebnis der Diskussion ist schnell festgestellt: Bisher spielte Nachhaltigkeit vor allem beim Neubau von Büros eine Rolle. Dies ändert sich jetzt. Neue Immobilienarten kommen hinzu. Vor allem setzt sich die Erkenntnis des ersten runden Tisches durch, sich mit dem Bestand beschäftigen zu müssen. „Wir haben die Forderung damals in den Räumen der conwert ernst genommen und seither ein Bestandsanalyse-System im Rahmen von ÖGNI entwickelt, mit dem wir nunmehr ein Pickerl als Gebäudepass verleihen können“, ist Arbeitsgruppenleiter Ewald Stückler stolz auf seine Arbeit bei ÖGNI. „Das System wurde erstmalig als ,BlueCard‘ auf der Real Vienna vorgestellt“, erläutert Christian Wetzel von CalCon, der mit seiner Software Epiq zu den Experten der Bestandsanalyse zählt. Aus München kommend ergänzt Wetzel: „Damit setzt ÖGNI internationale Maßstäbe und ich freue mich schon auf die ersten Projekte.“ Bisher ist viel über Ökologie sowie die Kosten und somit die Ökonomie gesprochen worden. Für die Nachhaltigkeit fehlt noch die soziale Qualität, die für Architektin Denise Reisenberg gerade mit guter Architektur umsetzbar ist: „Ästhetische und gestalterische Qualitäten schaffen Lebensräume, in denen Arbeiten, Einkaufen und Wohnen Spaß macht.“ Thomas Urbanek bringt es mit „Schönheit rechnet sich“ auf den Punkt. Lebenszyklus Den Ideen der Nachhaltigkeit liegt das einfache Konzept des Lebenszyklus zugrunde. Bischof: „Beim Lebenszyklus einer Immobilie werden nur 20 Prozent in der Errichtung und

80 Prozent in der Nutzungsphase verursacht. Grund genug, nicht alleine die Erstinvestition zu optimieren.“ Daher sehen alle in Blue Buildings die Chance, nunmehr die Kluft zwischen Errichtung und Nutzung zu überwinden. „Bisher waren bei selbstgenutzten Immobilien oftmals mittels des Facility Managements Nutzeraspekte in der Planung integriert. Jetzt haben wir die Chance, bei allen Immobilien den Gap zwischen den zwei markanten Phasen des Immobilienzyklus zu schließen“, so Philipp Kaufmann. Ethisches Handeln Nachhaltigkeit beschränkt sich nicht auf den Bau, schon jetzt wird die Bewirtschaftung berücksichtigt und nun kommt das ethische Handeln hinzu. Die Schlagworte dafür sind Corporate Governance, CSR und Compliance. ÖGNI veröffentlicht in Kooperation mit der ICG aus Deutschland Standards für das nachhaltige Verhalten und wird ab 2012 Unternehmen in der Einhaltung zertifizieren. Für Putz sollte die Ethik Realität sein und Rohr ist überzeugt, dass Korruption kein Thema ist und sieht bei börsennotierten Unternehmen eine größere Bedeutung als bei eigentümergeführten. Wie bei den ersten Malen geht vom runden Tisch des Immobilien Magazin eine Initialzündung aus. Bei der Ethik ist damit wie früher beim Bestand eine gute Basis geschaffen. In der Diskussion wurden viele Aspekte erörtert und der Eindruck bleibt, dass die Bau- und Immobilienbranche mit der Nachhaltigkeit vor großen Veränderungen steht. Ein Grund für weitere runde Tische, denn immerhin besteht darin Kontinuität. 06 |11 immobilien Magazin 55


HINTERGRUND ÖGNI

KOMMENTAR

Wie der Bestand zu retten ist AUTOR: Philipp Kaufmann, Präsident ÖGNI, Chairman ULI Austria, WU

I

ch werde in diesem Jahr zum ersten Mal Vater. Meine Freude ist riesig, die Verantwortung auch, und ich überlege, in welchen Rahmenbedingungen mein Kind vor Weihnachten zur Welt kommen wird. Wir werden es mit gesunden Lebensmitteln, die zumeist biologisch sind, ernähren. Dabei achten wir auf regionale Produktion, auf fair gehandelte Rohstoffe und qualitative Verarbeitung. Radfahren und Skifahren werden wir mit Helm und auf der Piste kommt vielleicht noch ein Rückenprotektor hinzu. Im Auto ist Angurten eine Selbstverständlichkeit und hohe Sicherheitsmaßnahmen wie Airbags sind Standard. Nicht nur weil die Eltern nicht rauchen, wird unser Kind ohne Qualm aufwachsen – öffentliche Gebäude, Gasthäuser und Restaurants sind zum Leidwesen von Rauchern „gut durchlüftet“. Unser Kind wird gefördert und darf seine Stärken und Veranlagungen ausleben. Unser Kind wird es richtig gut haben.

Um den Bestand nachhaltiger zu machen, brauchen wir ein genaues Wissen über den Ist-Stand. Diese Informationen sind im Neubau vorhanden: Pläne, Simulationen und ein genaues Verständnis sind gegeben. Im Bestand sind wir davon oft weit entfernt. Wir kennen nicht einmal die Struktur und die Gegebenheiten; so werden Verbrauchswerte für Wasser, Energie oder Reinigungsmittel genauso wenig erfasst, wie ein aktives Monitoring des Hauses durchgeführt wird. Ein Grundübel bleibt hier das kollektive Denken, die Betriebskosten zahlt der Mieter (Nutzer) und sind quasi gottgegeben. Solange es keinen Anreiz gibt, Bewirtschaftungskosten zu senken, bleiben die Anreize für Eigentümer meist nur Förderungen.

Diese Rahmenbedingungen sind bei Gebäuden nicht anders. Objekte, die heute auf die Welt kommen, haben’s richtig gut! Die Komplexität der Nachhaltigkeit bestehend aus Ökologie, Ökonomie und sozialen Qualitäten haben wir begriffen und setzen sie schon toll um. Der Bestand wurde aber in einem anderen Umfeld großgezogen. Man denke nur an die Generation der 70er-Jahre!

Mit einer regelmäßigen Ist-Analyse können konkrete Maßnahmen und Aktivitäten geplant und umgesetzt werden. Im ­ Rahmen der ÖGNI haben wir seit 2009 genau an diesem Thema gearbeitet und sind mit der „BlueCard“ einen Schritt weiter. Der Gebäudepass bietet für den Bestand eine wissenschaftlich fundierte Analyse, welche die Nachhaltigkeit in seiner Breite erfasst und das Fundament schafft. Mit der gewonnenen Transparenz kann mit Sicherheit die Nachhaltigkeit auch im Bestand Einzug halten. Um die zentrale Herausforderung des Bestandes zu lösen, brauchen wir aber auch veränderte Rahmenbedingungen. Diese reichen von der Berücksichtigung der Primärenergie bei Förderungen bis zur Aufteilung der erzielten Einsparungen von niedrigeren Bewirtschaftungskosten zwischen Vermieter und Mieter. Der Gesetzgeber ist gefordert, nicht nur für den Neubau, sondern auch beim Bestand Lösungen zu finden.

Ohne den Bestand ist es nicht möglich, die Herausforderungen des Klimawandels zu bewältigen. Unsere Bau- und Immobilienbranche ist mit der 50 : 40 : 30-Struktur für 50 Prozent der Ressourcen, 40 Prozent der Emissionen und rund 30 Prozent der Energie verantwortlich. Wir haben beim Neubau schon sehr ambitionierte Rahmenbedingungen, bei denen der Gesetzgeber deutliche Verbesserungen „erzwungen“ hat. Volkswirtschaftlich können weitere Kraftanstrengungen jedoch nicht rein in eine weitere Verbesserung des Neubaus investiert werden. Die Potenziale sind schon ausgeschöpft. Wenn wir den Bestand nicht mitnehmen und mit geeigneten Konzepten ein Umdenken bewirken, werden wir unserer Verantwortung nicht gerecht.

Entscheidend wird jedoch vor allem sein, den Nutzer – die Menschen – einzubinden. Bisher haben wir uns noch viel zu wenig mit Gebäuden, die krank machen und daher als „Sick Building“ bezeichnet werden, beschäftigt. Ursachen für Krankheiten, die von einer Immobilie ausgelöst werden, können unter anderem Schadstoffbelastungen, Schimmel, fehlende Sonneneinstrahlung oder schlechte Grundrisse sein. Erste Vermutungen sprechen von fast 20 Prozent der Bevölkerung, die davon betroffen sind. Wer meint, dass Symptome wie dieses nur unnützes Trend-Geschwafel sei, der kauft wohl heute noch chemisch veränderte Lebensmittel, fährt ohne Helm Ski und ohne Airbags Auto. Mein Kind wird da allerdings nicht mitfahren.

Ganz anders, wenn ich an meine Kindheit denke: Da wurde geraucht, ohne Gurt Auto gefahren, Helme waren nur für Weicheier. Nur Weltverbesserer kauften in Reformhäusern ein. Wir haben es überlebt.

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HINTERGRUND ÖGNI

Nachhaltigkeit ist mehr als Zertifizieren Auf der Real Vienna 2010 wurden die ersten Blue Buildings zertifiziert. In dem Jahr bis zur heurigen Messe hat sich viel getan. AUTOR: Louis van der hutt

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as kann keiner abstreiten: 2011 steht die Bauund Immobilienwirtschaft im Zeichen der Nachhaltigkeit. Der Paradigmenwechsel hin zur Nachhaltigkeit vereint bei Immobilien mehr als ökologische Zielsetzungen. Gefragt ist beim Bauen der Gleichklang zwischen Ökonomie, Ökologie und soziokulturellen Aspekten. In den letzten Monaten ist mit der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI) in Österreich viel bewegt worden. Die ersten DGNB-Zertifikate wurden 2010 auf der Real Vienna verliehen, seither werden weitere Blue Buildings zertifiziert. Die Gebäudebewertung zeichnet Leuchtturmprojekte aus und ist Teil der Drei-P-Strategie der Nachhaltigkeit. „Wir brauchen die Nachhaltigkeit umfassend umgesetzt und vor allem in der gesamten Wertschöpfung der Bau- und Immobilienbranche“, so Präsident Philipp Kaufmann, „daher beschäftigen wir uns mit dem Produkt, sprich der Immobilie, den Prozessen (und somit den Unternehmen) und schließlich den Personen.“ Gerade die handelnden Akteure sind derzeit mit nachhaltigem Denken noch nicht vertraut. „Nach der Bewusstseinsbildung bedarf es noch vieler Schulungs- und Weiterbildungsaktivitäten, um alle Stakeholder, wie Architekten, Projektentwickler oder Ausführende, fit für die Nachhaltigkeit zu machen“, führt Philipp Kaufmann aus. Die meisten haben über diese neuen Gedanken und Tools in ihrer Ausbildung nichts gehört. Ein „Back to School“ ist daher für viele Entscheidungsträger und Umsetzer notwendig. ÖGNI setzt in seiner Kommunikation auf neue Formen und will damit aufrütteln bzw. informieren. In fünf blueTALKs pro Jahr werden beim ImmoFlash Prominente zur Nachhaltigkeit befragt. Die Interviews sind auf der Homepage der ÖGNI unter www.ogni.at zu finden. In gleicher Art und Weise werden laufend Experten der Nachhaltigkeit befragt, mit dem Ziel in weniger als 66 Sekunden Antwort zu geben. Diese Interviews werden als „66Forum“ auf der Facebook-Seite von ÖGNI ausgespielt. Bei ÖGNI wird getwittert und gebloggt. Mit dieser Kommunikation werden neue Wege beschritten.

52 immobilien Magazin 06 |11

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Nachhaltigkeit ist aber mehr als Zertifizieren: Handeln und Umsetzen – ein Umdenkprozess, der die gesamte Wertschöpfungskette der Bau- und Immobilienwirtschaft betrifft. Themen wie Immobilienbewertung, -finanzierung, CSR, Bauphysik, Facility Management, Architektur oder nachhaltige Baustoffe werden bereits bearbeitet. Am 14. April 2011 fand die zweite Generalversammlung der ÖGNI statt. Mittlerweile besteht der Verein, der 2009 von 125 Unternehmen aus der Bau- und Immobilienbranche gegründet wurde, aus 230 Mitgliedern.

Frisch verliehen ezone

Qualität in

Gold

Gold

Silber

Ökologie

82,00 %

79,60 %

70,50 %

Ökonomie

98,80 %

93,40 %

100,00 %

Soziokulturell

74,00 %

84,20 %

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Technik

74,60 %

69,00 %

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Prozess

69,70 %

80,40 %

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Gesamterfüllung

81,10 %

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Standort

87,90 %

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Philipp Kaufmann die politische Landschaft. „Wir brauchen einen umfassenden Zugang von Energieeffizienz zur Nachhaltigkeit und somit von green to blue“, erläutert Kaufmann die geforderte Veränderung. Verstärkt wird dieses Dilemma noch mit der hohen Unzufriedenheit um den Energieausweis, der laut Putz „einfach noch zu wenig bewirkt“. Für Ingo Bischof wird diese Situation noch mit falschen Förderungen verstärkt.

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Ein zentraler Treiber ist für die Experten das Kostenbewusstsein der Nutzer, da die Miete und die Betriebskosten gemeinsam betrachtet werden. „Mit geringen Betriebskosten schaffe ich bei hoher Qualität einen Spielraum für attraktive Mieten“, so Herbert Putz. Rohr vergleicht die Situation mit kommunizierenden Gefäßen: „Wenn ich bei den Betriebskosten nicht aufpasse, werde ich meine gewünschte Miete nicht bekommen“, erklärt er den einfachen Zusammenhang, der jedoch im Bestand kein Thema ist. „Derzeit besteht beim Bestand kein Zusammenhang zwischen Betriebskosten und der Miethöhe“, erläutert Philipp Kaufmann aktuelle Forschungsergebnisse, die sich einfach mit den rechtlichen Rahmenbedingungen erklären lassen – womit doch wieder der politische Aspekt von Bedeutung ist. Die beiden Thomas der Runde (Rohr und Urbanek) bekräftigen diese Position und erläutern, dass damit das Wiener Zinshaus derzeit unter dem Aspekt der Mietsteigerungen nicht nachhaltig saniert wird.

ie Konstanz spricht schon fast für die Nachhaltigkeit: Immerhin zum dritten Mal finden sich auf Einladung des Immobilien Magazin Experten zum runden Tisch ein, um den Status quo und mögliche Tendenzen der Entwicklung zu diskutieren. Nicht alles bleibt aber gleich, so ist der Gastgeber der ersten Treffen, Thomas Rohr, in Veränderung und gerade dabei, einen Fonds zu initiieren. Beim ersten Mal noch auf Einladung von ihm bei conwert war dieses Mal das neue Wiener Stilwerk der richtige Ort, um zu träumen, nachzudenken und sogar neue Impulse zu finden. „Die Entwicklung war aber viel schneller, als ich dies erwartet habe“, gesteht gleich am Anfang Herbert Putz von der Signa, der beim Rivergate aus Überzeugung handelte und noch nicht ahnte, wie relevant die nachhaltigen Qualitäten heute bereits sind. „Heute beziehen die Käufer und Mieter insbesondere bei Gewerbeimmobilien die Nachhaltigkeit in ihre Entscheidungsfindung ein“, führt Ingo Bischof (Otto Immobilien) aus. „Das Thema ist einfach da und durch CSR bei großen Unternehmen ein Kriterium, welches preisrelevant ist.“ Für die Runde ist das Thema aber immer noch erst am Anfang und wird noch an Relevanz zunehmen, wobei „ÖGNI für die schnelle Verbreitung in Österreich eine große Rolle spielt“, dankt Ewald Stückler als Gastgeber der ÖGNI seinem Präsidenten Philipp Kaufmann. Derzeit sehen die Experten Handlungsbedarf beim Gesetzgeber. Für Rohr ist der politische Aspekt nunmehr entscheidend, um die notwendigen Maßnahmen mit veränderten Rahmenbedingungen umsetzbar zu machen. Für Thomas Urbanek von der online Hausverwaltung wird derzeit dem Gesetz entsprechend saniert und nicht nach dem Bedarf. Diese Situation wird noch verstärkt, da derzeit „vor allem die Energieeffizienz in der Nutzungsphase berücksichtigt wird und Fragen der Primärenergie bzw. Endenergie fehlen“, beschreibt Gründungspräsident 54 immobilien Magazin 06 |11

Betriebskosten als zentrales Thema

Außerdem ärgert sich die Runde über andere fehlende Unterstützung der Politik. Die gesetzliche Umsetzbarkeit eines neuen MRG sei Träumerei – leider. Dabei würde es an innovativen Ideen nicht mangeln. Statt den bisherigen Betriebskosten, so lautet ein Vorschlag aus der Runde, könnte ein Pauschalbetrag mit dem Mieter vereinbart werden, der die allgemeinen, verbrauchsunabhängigen Betriebskosten enthält. Der Mieter weiß, womit er zu rechnen hat, der Hauseigentümer hat das vorrangige Interesse, ein bestmögliches Betriebskostenmanagement zu fahren, so Thomas Rohr. Für die Energieeffizienz ist derzeit der Energieausweis als Instrument vorhanden, jedoch reicht dies den Experten nicht. Kaufmann bringt sofort die neuen Tools Ökobilanz und EPD (Environmental Product Declaration) sowie die neue Bauprodukterichtlinie ein, welche die Branche verändern werden. Für Putz „ist die Ökobilanz zwar reizvoll, jedoch in seiner Komplexität derzeit sicherlich noch nicht machbar“. Dem entgegnet Stückler: „Wir machen dies schon“ – ein überzeugendes Argument des Gastgebers, dem die anderen Experten nichts mehr entgegenzusetzen hatten.


Foto: beigestellt

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Gebäudebewertungssystem BlueCard für den Bestand Ein Ergebnis der Diskussion ist schnell festgestellt: Bisher spielte Nachhaltigkeit vor allem beim Neubau von Büros eine Rolle. Dies ändert sich jetzt. Neue Immobilienarten kommen hinzu. Vor allem setzt sich die Erkenntnis des ersten runden Tisches durch, sich mit dem Bestand beschäftigen zu müssen. „Wir haben die Forderung damals in den Räumen der conwert ernst genommen und seither ein Bestandsanalyse-System im Rahmen von ÖGNI entwickelt, mit dem wir nunmehr ein Pickerl als Gebäudepass verleihen können“, ist Arbeitsgruppenleiter Ewald Stückler stolz auf seine Arbeit bei ÖGNI. „Das System wurde erstmalig als ,BlueCard‘ auf der Real Vienna vorgestellt“, erläutert Christian Wetzel von CalCon, der mit seiner Software Epiq zu den Experten der Bestandsanalyse zählt. Aus München kommend ergänzt Wetzel: „Damit setzt ÖGNI internationale Maßstäbe und ich freue mich schon auf die ersten Projekte.“ Bisher ist viel über Ökologie sowie die Kosten und somit die Ökonomie gesprochen worden. Für die Nachhaltigkeit fehlt noch die soziale Qualität, die für Architektin Denise Reisenberg gerade mit guter Architektur umsetzbar ist: „Ästhetische und gestalterische Qualitäten schaffen Lebensräume, in denen Arbeiten, Einkaufen und Wohnen Spaß macht.“ Thomas Urbanek bringt es mit „Schönheit rechnet sich“ auf den Punkt. Lebenszyklus Den Ideen der Nachhaltigkeit liegt das einfache Konzept des Lebenszyklus zugrunde. Bischof: „Beim Lebenszyklus einer Immobilie werden nur 20 Prozent in der Errichtung und

80 Prozent in der Nutzungsphase verursacht. Grund genug, nicht alleine die Erstinvestition zu optimieren.“ Daher sehen alle in Blue Buildings die Chance, nunmehr die Kluft zwischen Errichtung und Nutzung zu überwinden. „Bisher waren bei selbstgenutzten Immobilien oftmals mittels des Facility Managements Nutzeraspekte in der Planung integriert. Jetzt haben wir die Chance, bei allen Immobilien den Gap zwischen den zwei markanten Phasen des Immobilienzyklus zu schließen“, so Philipp Kaufmann. Ethisches Handeln Nachhaltigkeit beschränkt sich nicht auf den Bau, schon jetzt wird die Bewirtschaftung berücksichtigt und nun kommt das ethische Handeln hinzu. Die Schlagworte dafür sind Corporate Governance, CSR und Compliance. ÖGNI veröffentlicht in Kooperation mit der ICG aus Deutschland Standards für das nachhaltige Verhalten und wird ab 2012 Unternehmen in der Einhaltung zertifizieren. Für Putz sollte die Ethik Realität sein und Rohr ist überzeugt, dass Korruption kein Thema ist und sieht bei börsennotierten Unternehmen eine größere Bedeutung als bei eigentümergeführten. Wie bei den ersten Malen geht vom runden Tisch des Immobilien Magazin eine Initialzündung aus. Bei der Ethik ist damit wie früher beim Bestand eine gute Basis geschaffen. In der Diskussion wurden viele Aspekte erörtert und der Eindruck bleibt, dass die Bau- und Immobilienbranche mit der Nachhaltigkeit vor großen Veränderungen steht. Ein Grund für weitere runde Tische, denn immerhin besteht darin Kontinuität. 06 |11 immobilien Magazin 55


HINTERGRUND ÖGNI

KOMMENTAR

Wie der Bestand zu retten ist AUTOR: Philipp Kaufmann, Präsident ÖGNI, Chairman ULI Austria, WU

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ch werde in diesem Jahr zum ersten Mal Vater. Meine Freude ist riesig, die Verantwortung auch, und ich überlege, in welchen Rahmenbedingungen mein Kind vor Weihnachten zur Welt kommen wird. Wir werden es mit gesunden Lebensmitteln, die zumeist biologisch sind, ernähren. Dabei achten wir auf regionale Produktion, auf fair gehandelte Rohstoffe und qualitative Verarbeitung. Radfahren und Skifahren werden wir mit Helm und auf der Piste kommt vielleicht noch ein Rückenprotektor hinzu. Im Auto ist Angurten eine Selbstverständlichkeit und hohe Sicherheitsmaßnahmen wie Airbags sind Standard. Nicht nur weil die Eltern nicht rauchen, wird unser Kind ohne Qualm aufwachsen – öffentliche Gebäude, Gasthäuser und Restaurants sind zum Leidwesen von Rauchern „gut durchlüftet“. Unser Kind wird gefördert und darf seine Stärken und Veranlagungen ausleben. Unser Kind wird es richtig gut haben.

Um den Bestand nachhaltiger zu machen, brauchen wir ein genaues Wissen über den Ist-Stand. Diese Informationen sind im Neubau vorhanden: Pläne, Simulationen und ein genaues Verständnis sind gegeben. Im Bestand sind wir davon oft weit entfernt. Wir kennen nicht einmal die Struktur und die Gegebenheiten; so werden Verbrauchswerte für Wasser, Energie oder Reinigungsmittel genauso wenig erfasst, wie ein aktives Monitoring des Hauses durchgeführt wird. Ein Grundübel bleibt hier das kollektive Denken, die Betriebskosten zahlt der Mieter (Nutzer) und sind quasi gottgegeben. Solange es keinen Anreiz gibt, Bewirtschaftungskosten zu senken, bleiben die Anreize für Eigentümer meist nur Förderungen.

Diese Rahmenbedingungen sind bei Gebäuden nicht anders. Objekte, die heute auf die Welt kommen, haben’s richtig gut! Die Komplexität der Nachhaltigkeit bestehend aus Ökologie, Ökonomie und sozialen Qualitäten haben wir begriffen und setzen sie schon toll um. Der Bestand wurde aber in einem anderen Umfeld großgezogen. Man denke nur an die Generation der 70er-Jahre!

Mit einer regelmäßigen Ist-Analyse können konkrete Maßnahmen und Aktivitäten geplant und umgesetzt werden. Im ­ Rahmen der ÖGNI haben wir seit 2009 genau an diesem Thema gearbeitet und sind mit der „BlueCard“ einen Schritt weiter. Der Gebäudepass bietet für den Bestand eine wissenschaftlich fundierte Analyse, welche die Nachhaltigkeit in seiner Breite erfasst und das Fundament schafft. Mit der gewonnenen Transparenz kann mit Sicherheit die Nachhaltigkeit auch im Bestand Einzug halten. Um die zentrale Herausforderung des Bestandes zu lösen, brauchen wir aber auch veränderte Rahmenbedingungen. Diese reichen von der Berücksichtigung der Primärenergie bei Förderungen bis zur Aufteilung der erzielten Einsparungen von niedrigeren Bewirtschaftungskosten zwischen Vermieter und Mieter. Der Gesetzgeber ist gefordert, nicht nur für den Neubau, sondern auch beim Bestand Lösungen zu finden.

Ohne den Bestand ist es nicht möglich, die Herausforderungen des Klimawandels zu bewältigen. Unsere Bau- und Immobilienbranche ist mit der 50 : 40 : 30-Struktur für 50 Prozent der Ressourcen, 40 Prozent der Emissionen und rund 30 Prozent der Energie verantwortlich. Wir haben beim Neubau schon sehr ambitionierte Rahmenbedingungen, bei denen der Gesetzgeber deutliche Verbesserungen „erzwungen“ hat. Volkswirtschaftlich können weitere Kraftanstrengungen jedoch nicht rein in eine weitere Verbesserung des Neubaus investiert werden. Die Potenziale sind schon ausgeschöpft. Wenn wir den Bestand nicht mitnehmen und mit geeigneten Konzepten ein Umdenken bewirken, werden wir unserer Verantwortung nicht gerecht.

Entscheidend wird jedoch vor allem sein, den Nutzer – die Menschen – einzubinden. Bisher haben wir uns noch viel zu wenig mit Gebäuden, die krank machen und daher als „Sick Building“ bezeichnet werden, beschäftigt. Ursachen für Krankheiten, die von einer Immobilie ausgelöst werden, können unter anderem Schadstoffbelastungen, Schimmel, fehlende Sonneneinstrahlung oder schlechte Grundrisse sein. Erste Vermutungen sprechen von fast 20 Prozent der Bevölkerung, die davon betroffen sind. Wer meint, dass Symptome wie dieses nur unnützes Trend-Geschwafel sei, der kauft wohl heute noch chemisch veränderte Lebensmittel, fährt ohne Helm Ski und ohne Airbags Auto. Mein Kind wird da allerdings nicht mitfahren.

Ganz anders, wenn ich an meine Kindheit denke: Da wurde geraucht, ohne Gurt Auto gefahren, Helme waren nur für Weicheier. Nur Weltverbesserer kauften in Reformhäusern ein. Wir haben es überlebt.

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HINTERGRUND PORTRĂ„T


Vom Leben am langen ruhigen Fluss Der ganz normale „nette Typ“ von Nebenan ist der größte Immobilieninvestor in Österreich – und spielt nicht nur als Investor, sondern auch als Wohnbaudeveloper in der heimischen Oberliga. AUTOR: Gerhard Rodler

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a waren selbst die Top-Manager der Bank mit ihrem Latein samt deren teuren Beratern und Consultern am Ende. Der rund 100-seitige Vorstandsantrag beschrieb auf Punkt und Beistrich ein beantragtes Rechtsgeschäft, das es in dieser Form bis dato noch nie gegeben hat, in allen steuerlichen und rechtlichen Feinheiten, nämlich – sehr vereinfacht dargestellt – die Einbringung einer österreichischen Verlustbeteiligung in eine zu erwerbende deutsche Gesellschaft. Im Grunde wagte niemand so recht zu beurteilen, was das jetzt in der Praxis tatsächlich bedeutet. Letztlich entschied man sich für das Vorhaben, was aber ausschließlich auf das Vertrauen in das Können und Wissen des Verfassers der Zeilen basierte: auf Gerhard Dreyer, der sich in Abstimmung mit zwei Universitätsprofessoren quasi im Alleingang die Entwicklung des Konzeptes und das Verfassen des Vorstandsantrages angetan hat. Die Begebenheit liegt Jahre zurück – und heute weiß man: Dreyer hatte mit allem recht damals. Es hat funktioniert, hat Geld

gebracht – und wurde von Dreyer selbst nie wieder erwähnt. Diese Begebenheit, die Dreyer wahrscheinlich besser charakterisiert als die Aneinanderreihung vieler Eigenschaftswörter, stammt nicht von ihm, sondern wird über ihn erzählt. Dreyer ist der vielleicht leiseste, zurückhaltendste Top-Manager der Immobilienbranche. Wie gut kennen Sie Gerhard Dreyer? Nicht gar so gut – so gut wie gar nicht vielleicht? Das sollten Sie bald ändern. Immerhin ist Dreyer der Cheforganist der wahrscheinlich größten Immobilienorgel des Landes. Die von ihm geleitete Bank Austria Real Invest verwaltet in ihren Fonds rund zwei Milliarden Euro Investments in Immobilien – allein das Flaggschiff Real Invest Austria ist 1,6 Milliarden Euro schwer. Dazu kommen geschlossene Immobilienfonds. Das ist aber längst noch nicht alles: Er entwickelt und verwertet Vorsorgewohnungen wie auch Eigentumswohnungen für Eigennutzer – und zählt auch in diesem Bereich zu den wirklich großen, führenden Marktplayern. Im Grunde hat wahrscheinlich zumindest jeder Vierte 06 | 11 immobilien Magazin 61


HINTERGRUND PORTRÄT

oder Fünfte in der Immobilienbranche direkt oder indirekt mit der Bank Austria Real Invest beziehungsweise deren Produkten in der einen oder anderen Form schon mal zu tun gehabt. Trotzdem kennt nur ein verschwindend geringer Teil der Immobilienbranche davon dessen Kapitän. Und ganz offen gestanden: Wenn es nach ihm ginge, sollte das auch so bleiben. Kaum einer meiner Interviewpartner hatte es mir bis dato so schwer gemacht, Persönliches zu erfragen.

„Macht ist wichtig, um zu gestalten. aber es ist eine geborgte macht, die nichts mit der person zu tun hat.“

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Buchstäblich in die Wiege gelegt wurde das Immobiliengeschäft Gerhard Dreyer nicht wirklich. Formel-I-Fahrer wollte er als Kind werden und erst nach dem Abschluss einer HTL-Ausbildung wechselte er in den kaufmännischen Bereich. Einen Hauch von Benzinduft hat er sich aber dann doch gegönnt: Seit Kurzem ist er stolzer Besitzer eines gebrauchten Harley Davidson-Motorrades, das aber so gut wie nie bewegt wird. Dazu fehlt nämlich die Zeit.


Ab dem Berufseinstieg begleitete ihn das Thema Immobilie aber dann doch durchgängig. Nach sieben Jahren in der Immorent wechselte Dreyer in die heutige Bank Austria-Gruppe, zur damaligen CA Leasing – und dann kam schon die heutige Bank Austria Real Invest. Ein „Konzernmensch“ also durch und durch – und so sieht er sich auch. Dabei würde man ihm das auf den ersten Blick so gar nicht ansehen. Denn Dreyer ist ein Stiller, sehr Überlegter, der gerne auf Understatement setzt. Und alles andere als der polternde „Politiker“, der sich geschickt taktierend in Konzernen bewegt. Aber: Er ist ein brillanter Denker. Macht beim Reden schon mal etwas längere Pausen – in denen aber blitzschnell auf vielen unterschiedlichen Ebenen der Sachverhalt durchdacht wird. Dreyer ist alles andere als ein Netzwerker, überlässt das lieber seinen Kollegen. Wer so gestrickt ist, bleibt auch im Umgang mit Mitarbeitern vornehm zurückhaltend und wird immer anfangs auch

INTERVIEW Gerhard Dreyer Sie sind derzeit der größte Investor in österreichische Immobilien – fühlen Sie sich mächtig? Dreyer: Als Person natürlich nicht, als Unternehmen sicher schon. Ihr Zugang zur Macht? Dreyer: Macht ist nötig, um Dinge bewegen zu können. Wichtig ist nur, darauf zu achten, diese Macht nicht zu missbrauchen, weil sich das auf lange Sicht immer rächen würde. Sie waren Ihr ganzes Leben in Konzernen tätig, haben Sie nicht manchmal den Wunsch, als eigenständiger Unternehmer tätig zu sein? Dreyer: Ich denke, das ist bei jedem Manager immer wieder im Hinterkopf – auch bei mir. Allerdings bin ich bei solchen Gedankenspielen dann immer zum Schluss gekommen, hier im Konzern noch viele interessante Aufgaben und ein gutes Umfeld vorzufinden. Vielleicht weil die Arbeit mit einem machtvollen Konzern im Hintergrund bequemer vorangeht? Dreyer: Bequemlichkeit darf kein Kriterium sein – und ist es definitiv auch nicht. Aber natürlich bringt die Größe eines Konzerns viele Vorteile, das haben wir ja vor allem in den letzten beiden Krisenjahren gut gesehen. BA Real Invest veranlagt extrem konservativ – das könnte in Zeiten steigender Zinsen und gleichzeitig höherem Vertrauen der Anleger zu einem Rückgang der Zuflüsse führen. Überdenken Sie Ihre Strategie bereits? Dreyer: Was unseren offenen Fonds betrifft nicht, weil wir genau so einen konservativen Fonds angeboten haben – das erwarten sich die Anleger. Aber bei einer langen Wanderung kann es schon vorkommen, dass man am Weg zum Ziel Umleitungen und Wetter berücksichtigen muss. Konkret denken wir also natürlich auch über neue Produkte nach, die dann ein anderes Risikoprofil ausweisen könnten.

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HINTERGRUND PORTRÄT

Gerhard Dreyer ganz persönlich

„Ich bin kein Networking typ. das ist hier auch nicht meine funktion.“

Welches Buch lesen Sie gerade? Ehrlich gesagt gar keines. Ich lese derzeit nur Fachliteratur. Welchen Menschen bewundern Sie besonders? Für mich ist jeder Mensch einzigartig, ich möchte da keinen hervorheben. Ihr Lieblingsrestaurant? Keines, ich probiere immer wieder gerne etwas Neues aus – und wichtiger sind mir meine Gesprächspartner als die Bewirtung. Wie halten Sie es mit der Work-Life-Balance? Ich bin – leider – ein Workaholic. Meine Freizeit gehört überwiegend meiner Familie und der kleine Rest meinen Freunden. Welche Firma außer der eigenen Gruppe bewundern Sie am meisten? Red Bull, weil das ein spannendes Unternehmen mit attraktivem, actionorientiertem Marketingkonzept ist. Ihre beste Eigenschaft? Ich denke, dass ich analytisch und ganzheitlich denkend an Sachen herangehe. Ihre schlechteste Eigenschaft? Ich halte mich manchmal für stur.

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unterschätzt, was ihm so unrecht gar nicht sein dürfte. Ohnehin glänzt Dreyer auf Branchen- und sonstigen Events so gut wie immer durch Abwesenheit und widmet sich lieber dem Hobby „Familie“ – hauptsächlich als Fahrer zu Aktivitäten von zwei seiner vier Kinder (sieben und 14 Jahre). Eltern kennen das ja. Die beiden älteren Kinder, 29 und 22 Jahre alt, stehen schon auf eigenen Füßen. Und was an Zeit da noch bleibt, gehört seinem rund zehn Köpfe zählenden Freundeskreis. Dreyer, der Immobilien-Top-Manager, als gern gesehener „Typ von nebenan“ bewohnt daher auch ein kleines Reihenhäuschen in Mauer. Und mehr braucht, will er auch gar nicht, weil „das Elternhaus im Süden Wiens ohnehin einen großen Garten“ hat. Man sagt, dass die gelebten Firmenstrukturen vielfach das Abbild ihres jeweiligen Top-Managers widerspiegeln. Bei Dreyer und „seiner“ BA Real Invest zumindest stimmt es: Beide sind unaufgeregt normal, konservativ – und es steckt so viel mehr drinnen, als man auf den ersten Blick vermuten würde.


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o ursprünglich das Bauen an sich ist, so dienstleistungsintensiv ist es geworden. Rund um den Kern, das Errichten einer Immobilie, haben sich auf allen 360 Grad diverse Berater etabliert – vom Nischenanbieter bis zu den großen Rechtsanwalts- und Steuerberatungskanzleien. Alles andere als statisch sind sie, die großen Kreuzer der Kanzleien. „Jeder schaut, dass er sich vom anderen abhebt“, sagt Tibor Fabian, Partner bei Binder Grösswang. Der eine mit dem Preis, der andere mit besonderer Expertise. In Wahrheit gehe das aber nur schwer, denn das Eigentliche, worum es geht, und der Leistungsumfang sind bei allen Kanzleien dann doch ähnlich. „Ja, das Brot-und-Butter-Geschäft liegt nach wie vor bei den ursprünglichen Beratungstätigkeiten“, bestätigt auch Franz Haimerl. In seinem Fall als Partner beim Steuerberater LeitnerLeitner sind das Buchhaltung, Bilanz und Lohnverrechnung. „Allerdings wird von Beratern immer mehr zusätzliches branchenspezifisches Know-how erwartet“, so Haimerl.

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Die Kenntnisse für die einzelnen Märkte weiten sich aus, je größer der Aktionsradius ist: Der Wind der Ostöffnung hat viele Dienstleister in immer weiter entfernte Märkte segeln lassen, aus kleinen Kanzleien wurden international beachtete Marken. Wer in CEE am Immobilienmarkt unterwegs ist, kennt sie: TPA Horvath, Wolf Theiss, Schönherr, Dorda Brugger Jordis und wie sie alle heißen. LeitnerLeitner etwa hat derzeit rund 700 Mitarbeiter, rund 40 davon sind im Real-Estate-Team. Gesteuert wird aus Wien – das ist den Kunden wichtig. Die Klienten erwarten, dass die Filialen in den Ostländern die gleiche Qualität und das gleiche Service bieten, wie sie es aus Österreich kennen. Und sie erwarten, dass sie sich Wege – sprich Reisekosten – sparen, wenn sie über die Zentrale in Wien arbeiten. Aber nicht alle sind so dynamisch gewachsen. Harald Steinberger, Gründer des FM-Beraters Immovement, hat in den letzten zehn Jahren etwa nur zwei Mitarbeiter mehr an Board geholt. Nicht, weil die Aufträge fehlen, sondern weil er zum einen klein und wendig bleiben will und zum anderen Spezialisten punktuell einbindet. „Ich habe keine Dauerauslastung für einen Mess- und Regelungstechniker, aber wenn wir einen Experten brauchen, wissen wir, wer der beste dafür ist“, so Steinberger.

Andere Immo-Dienstleister haben sich überhaupt verkleinert, aufs Wesentliche reduziert – auf sich selbst. Die One-Man-Show ist vor allem bei ehemaligen Geschäftsführern oder Vorständen beliebt. „Consulter“ steht dann auf der Visitenkarte, was das genau heißt, muss man entweder erfragen oder man ist lange genug im Geschäft, um die speziellen Fähigkeiten der (wenigen) Damen und (zahlreicheren) Herren zu kennen. Der eine vermittelt in Wahrheit Investments, der andere entwickelt. Alles unter dem Deckmantel des Beraters. Oder noch besser und wiederum bei Anwälten recht beliebt: des Wirtschaftsberaters. Tibor Fabian distanziert sich davon aber: „Das können andere besser. Wir sind juristische Unternehmensberater, das ja. Aber bei wirtschaftlichen Problemen wenden sich die Unternehmen eher an andere.“ Selbst die Einrichtung von Datenräumen könnten andere bestimmt besser. „Es gibt Dienstleister, die das billiger und besser machen.“ Die Frage dabei ist allerdings schon, welche Daten in den Datenraum kommen, denn „ein Drittel der Zeit in einer Due Diligence wird dafür aufgewendet, um unwichtige von wichtiger Information zu trennen“. Auch Franz Haimerl fängt nichts mit dem „Wirtschaftsberater“ an: „Ich halte das für ein Modewort“, winkt er eine diesbezügliche Frage ab.

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Viel eher seien für die einzelnen Experten die richtigen Netzwerke wichtig – sowohl national als auch international. Seit Kurzem pflegt LeitnerLeitner etwa eine sehr enge Kooperation mit KerschbaumPartner, jene Rechtsanwaltskanzlei, in der der branchenbekannte Anwalt Walter Anderl tätig ist. Was diese Kooperation dem Kunden bringen soll? Viel. „Wir betreuen zum Beispiel gerade gemeinsam eine Transaktion. Der Klient bekommt uns im Doppelpack, beide Leistungen von Experten und zwar perfekt aufeinander abgestimmt. Für den Kunden können wir gemeinsam an einem Strang ziehen und die besten Lösungen mit unseren beiden Kompetenzen finden.“ Die Zusammenarbeit zwischen den beiden ist dabei recht unkompliziert – auch räumlich. „Neben Jour fixe sprechen wir auch so permanent miteinander. Abgesehen davon: Wir brauchen genau zwei Minuten ins Büro das anderen.“ Zudem ergänzen sich Anderl und Haimerl nicht nur fachlich, sondern auch durch ihre aufeinander eingespielten Persönlichkeiten.

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Aufmerksamkeit zu. Die Anlässe, auf Wertermittlungen und Analysen eines Gutachters zurückzugreifen, sind vielfältig: Sie reichen von Finanzierung, Immobilienkauf und Standortentscheidung über die laufende Bewertung von Immobilien im Firmenvermögen, deren Wert in der Bilanz ausgewiesen werden soll, bis hin zur Verwertung nicht mehr betriebsnotwendiger Liegenschaften. Ebenso unterschiedlich ist die Qualität der Gutachten: von schnellen Online-Varianten bis zur Expertise eines Fachmanns, der sich täglich weiterbildet. Jawohl, tagtäglich – denn gerade in der Bewertung müssen aktuelle Tendenzen wie politische Veränderungen ja schließlich auch berücksichtigt werden. Wie vielfältig das Know-how in einem ausschließlich auf Bewertungen spezialisierten Unternehmen ist, zeigt die IRG. Unter den Mitarbeitern finden sich Experten aus den Fachgebieten Architektur, Bautechnik/Bauwesen, Immobilienbewertung, Maklerwesen, Markt-

„da kam wer, wenn er etwas GeBrauCHt Hat, und Hat an der zipfelmütze Gezupft.“ Harald steinBerGer, IMMOVEMENT

forschung, Projektmanagement, Raumplanung, Recht, Vermessungswesen sowie Wirtschaft. „Die Hochschulqualifikationen in den genannten Fachdisziplinen werden komplettiert durch Berufserfahrung in den verschiedensten Bereichen der Immobilienwirtschaft: als Architekt, Bauleiter von Großprojekten, Projektsteuerer, Gutachter oder als Facility Manager, um nur einige Beispiele zu nennen“, sagt IRG-Geschäftsführer Martin Roth. Und dann ist da natürlich noch die Erfahrung, auf die Roth gerne verweist – feiert die IRG doch heuer zehnjähriges Jubiläum. Über 20.000 Immobilientransaktionen im In- und Ausland begleitete sie und hat dabei Objekte mit einem Gesamtwert von über 100 Milliarden Euro bewertet. Wie unterscheidet sich nun der bessere Bewerter vom guten – und wie erkennt man ihn? Für diesen Zweck gibt es staatliche und internationale Befugnisse und Zertifizierungen – und

zwar einige: allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige, HypZert und ImmoZert, die Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) bzw. Recognised European Valuer (TEGoVA). Bei so vielen Experten verliert man schnell den Überblick. Immovement-Geschäftsführer Harald Steinberger hat daher im Laufe der Zeit immer stärker die Rolle eines Koordinators und Überwachers für andere Experten bekommen. „Bei Planungsbegleitungen wie beim Krankenhaus Nord gibt es jede Menge an Spezialisten – vom Küchenplaner bis zum Gartenarchitekten. Jeder plant sein Gewerk. Wir koordinieren dabei, wir moderieren und schauen von Beginn an auf die Kosten, die in der Betriebsphase der Immobilie entstehen werden“, sagt Steinberger. „Früher“, erzählt er, „war FM eher ein Gartenzwerg-Thema. Da kam wer, wenn er etwas gebraucht hat, und hat an der Zipfelmütze gezupft.“ Heute stimmt Steinberger nicht mehr in das Klagelied, dass FM schon in der Planungsphase einbezogen werden muss, mit ein, denn er ist das bereits bei seinen Projekten – und er hat den Spieß gleich mal umgedreht, indem er nicht lange wartet: „Wir nennen das FM-Camps. Wir holen uns aktiv alle Beteiligten zu einem Thema, z. B. Fassadenreinigung, zusammen und besprechen die konkrete Nutzung, die Kosten und mögliche Synergien.“ Controller und Projektsteurer werden im Bau – spät aber doch – zum Standard. Noch gilt: Je komplexer das Ding ist, desto eher beauftragt man einen Externen. Die ausgelagerten Lösungen müssen allerdings auch richtig gemanagt werden – und dass das gar nicht so leicht ist, zeigte unlängst eine Veranstaltung des internationalen Managementberaters Reality Consult, der rund um das Themenfeld für Immobilienund Facility Management berät. Sowohl Auftragnehmer als auch Auftraggeber schilderten dabei ihre Erfahrungen und Probleme, auf beiden Seiten herrscht also Unsicherheit. Gänzlich unterschiedliche Ansätze finden sich etwa zur Qualitätssicherung bei den verschiedenen FMDienstleistern. Manche funktionieren gut, andere so wie halt selbst zusammengebaute Werkel arbeiten. Ein Beispiel, das zeigt, dass selbst Dienstleister und Berater scheinbar manchmal beratungsresistent sind.


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HiNTERGRUND SOCIAL MEDIA

digitALe mAkLerWeLten Alle reden darüber. manche melden sich an. Wenige nutzen es. social media könnte maklern jedoch – richtig eingesetzt – einen vorteil bringen. aUToREN: ANTONIA DRÖSSLER, PETER SITTLER

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Immobiliendienstleister stehen immer öfter der größeren Transparenz, dem Austausch von Informationen und dem stattfindenden Ranking innerhalb der sozialen Netzwerke gegenüber. Die Online-Reputation von Immobilienmaklern kann schnell leiden. Wenn sich ein potenzieller Kunde für einen Makler interessiert, wird er meistens nicht anders vorgehen als beim sonstigen Produkt- und Preisvergleich: Er informiert sich über die Dienstleistung und sieht sich Bewertungen zu Maklern an. Gerade der Immobilienmakler lebt von Empfehlungen. Diese Kundenempfehlungen haben sich durch die Nutzung von Social Media stark verändert. Einer Umfrage des deutschen Immobilienportals immowelt.de zufolge nutzen bereits ein Drittel der Immobilienprofis SocialMedia-Anwendungen für Marketing und Vertrieb. Ein weiteres Viertel plant Aktivitäten in diesem Bereich. Aber auch knapp ein Drittel der Befragten hält nichts von diesen Zugängen, weil laut deren Ansicht die potenziellen Kunden nicht vertreten sind und sie wenig Nutzen sehen – obwohl sich durch die Nutzung der diversen Social-Media-Kanäle ein größerer Kundenkreis erreichen lässt, die Kontaktpflege steigt und ein höherer Umsatz erzielt werden kann. Wenn sich ein Makler nun dazu entschließt Social-Media-Instrumente einzusetzen, dann sind persönliches Engagement und Beziehungspflege unumgänglich. Dabei darf Social Media nicht abgesondert als ein Marketinginstrument verstanden werden, sondern muss immer in die gesamte Kommunikationsstrategie integriert werden. Genau dieser notwendige Zeitfaktor hindert Makler häufig am Einsatz dieser neuen Technologien. Im Rahmen einer Bachelorarbeit am Institut für Immobilienwirtschaft an den FHWien-Studiengängen der Wirtschaftskammer Wien wurde der Einsatz von Social Media für Immobilienmakler untersucht. Hauptaugenmerk der Arbeit waren die beiden Anwendungen Facebook und Twitter. Drei Praxisbeispiele analysiert die Autorin: ein amerikanisches Unternehmen (Engel & Völkers Florida), ein deutsches (Kampmeyer Immobilien) und ein österreichisches (Immo-Contract) – alle drei verwenden sowohl Twitter als auch Facebook.

Ein Ergebnis dabei ist durchaus erstaunlich: Maklerunternehmen haben es verstanden, Social Media nicht als direkten Kanal zur Verkaufsförderung zu begreifen, sondern vielmehr als indirektes Medium zu sehen, so eine Konklusion. Aus den analysierten Beispielen ist ersichtlich, dass die Unternehmen das Prinzip Kundenbindung durch Vertrauensaufbau verfolgen. Das Know-how der Unternehmen für die neuen Kommunikationskanäle muss aber noch vertieft werden, um den Einsatz von Social Media voll auszuschöpfen. Wesentlich ist ein aussagekräftiges Auftreten durch Bilder und Grafiken, die das Corporate Design des Unternehmens auch auf die neuen Medien übertragen. Eine prägnante Unternehmensinformation rundet das Angebot ab. Die Erfolge bei der Objektvermarktung werden um interessante Informationen ergänzt und können so mehr Fans oder Follower anziehen. Je umfangreicher, regelmäßiger und konkreter der direkte Dialog mit den Usern, umso schneller und umfangreicher entsteht eine Community. Allein die rasante Entwicklung der Nutzungszahlen von SocialMedia-Anwendungen unterstreicht den Trend zur Kommunikation über mehrere Kanäle. Mit schneller und direkter Kommunikation können nicht nur bestehende Kunden gebunden werden, sondern auch neue Kunden angesprochen werden. So macht die digitale Zukunft auch vor der kleinen Welt der Makler nicht halt. Und wer den Zug verpasst, steht am Bahnhof und überlegt, bei welchem Automaten noch ein gedruckter Fahrschein herauskommt.

vorteile der nutzunG von soCial media Neue Kunden gewinnen Kundenbeziehungen stärken Schnelle und direkte Kommunikation Kostenloser Marketingkanal Informieren und informiert werden Imagepflege

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Ü

ber 2 ,5 millionen Facebook-user gibt es bereits laut social media radar Austria, von denen nach einer untersuchung des instituts comrecon fast 90 Prozent ihren Account aktiv durch regelmäßiges schreiben und kommentieren anderer beiträge nutzen. da kann sich auch die immobilienbranche diesem trend nicht mehr entziehen.

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HiNTERGRUND AUFSICHTSRÄTE

iF You PAY PeAnuts, You get monkeYs

die verdopplung der Aufsichtsratsgagen der erste group erhitzt die gemüter. Wie viel verantwortung hat der Aufsichtsrat denn? und warum ist es gerade bei immo-Ags so schwer, ihn sinnvoll zu besetzen? aUToR: MICHAEL NEUBAUER

In Österreich werden laut einer Umfrage der Initiative Aufsichtsräte Austria INARA von einem Aufsichtsratsmitglied durchschnittlich 2,38 Mandate bekleidet. Die erlaubte Obergrenze liegt deutlich höher. Nach dem Aktiengesetz darf ein Aufsichtsrat einer börsennotierten Gesellschaft maximal acht Mandate innehaben. Etwas strenger sieht es der Corporate-GovernanceKodex, eine Art Benimm-Code für börsennotierte Gesellschaften: Er empfiehlt den Vorständen maximal vier Mandate in externen AGs. Der Haken: Der Codex ist nur ein Benimm-Code. So sitzen IV-Präsident Veit Sorger, die beiden Ex-conwert-Aufsichtsratsmitglieder Friedrich Kadrnoska und Harald Nograsek, Miba-Chef Peter Mitterbauer, der Fruchtsaft-Spezialist Franz Rauch oder der Ex-Mayr-Melnhof-Chef und Immobilieninvestor Michael Gröller in deutlich mehr als vier Aufsichtsräten. verantwortunGslos: meHr als vier mandate In der Immobilienbranche ist das Sammeln von Aufsichtsrats-Titeln allerdings kein Thema, wie auch die Serie des Immobilien Magazins „Die Macht im Hintergrund“ zeigt. „Die Ämterkumulierer sind eine aussterbende Rasse. Wer heute sein Amt ernst nimmt, kann nicht mehr als drei vielleicht vier Mandate erfüllen“, meint INARA-Geschäftsführerin Viktoria Kickinger. „In den letzten Jahren sind die Anforderungen an Aufsichtsräte beträchtlich gestiegen. Heute wird eine weitaus höhere Qualifikation von ihnen verlangt als noch vor einigen Jahren“, so Kickinger. Auch das Risiko für Aufsichtsräte habe sich vergrößert: „Sie haften mit ihrem persönlichen Ver74 immobilien Magazin 06 | 11

mögen“, mahnt Kickinger. Bis es so weit kommt, müssen allerdings noch einige Skylinks gebaut werden. Kickinger, die im Vorjahr die Initiative Neue Aufsichtsräte Austria ins Leben rief, sieht einen Trend zu hauptberuflichen Aufsichtsräten. „Ohne entsprechende Qualifikation ist das heute nicht mehr zu machen“, ist Kickinger – selbst Aufsichtsrätin – überzeugt. „Je komplexer die Materie, desto schneller werden sich die hauptberuflichen Aufsichtsräte durchsetzen. Die Immobilienbranche wird wohl eine der ersten Branchen sein.“ Damit werde sich auch das Auswahlverfahren deutlich verändern. „Man wird europaweit nach den Besten suchen.“ kandidaten aus BezieHunGsnetzwerk fraGliCH Denn die Auswahl in Österreich ist gar nicht so leicht. Die CA Immo habe laut CEO Wolfhard Fromwald versucht, Experten aus allen relevanten Bereichen im Aufsichtsrat zu haben. Für den Bereich Immobilien sitzt nun niemand geringerer als SEB Asset Management-Chefin Barbara Knoflach in dem Gremium. Die Zusammensetzung ist auch in den CSR-Kriterien festgelegt. Die ÖGNI-Unternehmenszertifzierung wird ebenfalls darauf eingehen. „Es ist gar nicht so leicht, gute Aufsichtsräte zu finden, mit denen wir keine Befangenheit haben“, meint Fromwald, denn mit vielen stehe man ja in einem Geschäftsverhältnis. In Aktiengesellschaften wählen die Aktionäre auf der Hauptversammlung die Kapitalvertreter in den Aufsichtsrat. Da die vom Aufsichtsrat vorgeschlagenen Kandidaten von der Hauptversammlung fast ausnahmslos gewählt, also angenommen, werden, entspricht das Verfahren de facto eher einer Berufung, bei der sich der amtierende Aufsichtsratsvorsitzende die neuen Mitglieder auswählt. Nicht alle suchen speziell wie die CA Immo nach unabhängigen Kandidaten. Als Erstes wird das bestehende Beziehungsnetz gescreent. Es ist nachvollziehbar, dass sich auch Aufsichtsratsvorsitzende gerne mit Personen umgeben, die sie aus vergleichbaren Gremien kennen. Das Risiko für ein solches Gremium

Fotos: Doris Kucera für Österreichische Post, iStock, IVA, Monika Klinger

Was ist der Unterschied zwischen einer Hundehütte und einem Aufsichtsrat? Die Hundehütte ist für den Hund, der Aufsichtsrat ist für die Katz.“ Dieses Zitat wird dem langjährigen Sprecher der Deutschen Bank, Hermann Josef Abs, der selbst zeitweise in bis zu 30 Aufsichtsräten saß, zugeschrieben. Seinetwegen wurde in Deutschland 1965 mit der „Lex Abs“ das Aktiengesetz geändert und die Zahl der Aufsichtsratsmandate auf zehn begrenzt.


wo siCH’s auszaHlt – und wo sie die finGer davon lassen sollten

Wenn Sie sich nun mit dem Gedanken spielen, Aufsichtsrat zu werden, versuchen Sie, bei der börsennotierten conwert Immobilien Invest SE unter Vertrag zukommen. Denn dort ist der Job wirklich lukrativ. Als Aufsichtsratsvorsitzender bekommen Sie 50.000 Euro, als stellvertretender Vorsitzende 25.000 Euro und als einfaches Mitglied immerhin noch 15.000 Euro Fixum pro Jahr. Dazu kommen noch 2.500 Euro Sitzungsgeld pro Meeting. Mitglieder, die einem Ausschuss vorsitzen, bekommen zusätzlich 50 oder 25 Prozent der fixen Vergütung, deren Stellvertreter 25 oder 12,5 Prozent der fixen Vergütung plus 2.500 Euro Sitzungsgeld pro Sitzung. In Summe war der conwert 2010 der Aufsichtsrat 404.062,50 Euro wert. Mit 85.833,33 Euro war Verwaltungsrat Günter Kerbler der Spitzenverdiener unter seinen Kollegen. (Quelle: Geschäftsbericht 2010 , Seite 37.) Bei der Immofinanz AG beläuft sich die jährliche Aufsichtsratsvergütung auf 20.000 Euro. Die Vergütung für den Vorsitzenden des Aufsichtsrats beträgt das Zweifache (40.000 Euro) und für den stellvertretenden Vorsitzenden das Eineinhalbfache (30.000 Euro) eines einfachen Aufsichtsratsmitglieds. Ist man in einem Ausschuss tätig, gibt’s noch einmal 5.000 Euro extra. In Summe wurde dem Aufsichtsrat im Geschäftsjahr 2009/10 für die Tätigkeit im Geschäftsjahr 2008/09 eine Vergütung von insgesamt 350.769,00 Euro zugesagt. (Quelle: Geschäftsbericht 2009 / 10, Seite 32.) Ein ähnliches Schema gib es bei der CA Immo AG. Die Ausgangsbasis jedoch beträgt im Vergleich zur Immo Finanz AG nur die Hälfte. Jedes Aufsichtsratsmitglied erhält neben dem Ersatz

von Barauslagen eine jährliche Fixvergütung in Höhe von 10.000 Euro. Der Vorsitzende erhält das Zweifache (20.000), sein Stellvertreter das Eineinhalbfache (15.000) der Fixvergütung eines „einfachen“ Mitgliedes. Zusätzlich gibt’s 500 Euro pro Ausschusssitzung. In Summe war der CA Immo AG die Tätigkeit ihrer Aufsichtsräte 79.500 Euro wert. (Geschäftsbericht 2010 , Seite 42.) Kaum einen Unterschied zwischen Vorsitzenden und „einfachem“ Mitglied gibt es bei der ECO Business-Immobilien AG. Die Vergütung für den Vorsitzenden des Aufsichtsrates beträgt 1.000 Euro, für die Stellvertreter des Vorsitzenden sowie die übrigen Mitglieder des Aufsichtsrates 800 Euro pro Monat. Also 12.000 bzw. 9.600 Euro pro Jahr. Darüber hinaus erhält jedes Aufsichtsratsmitglied ein Sitzungsgeld in Höhe von 500 Euro pro abgehaltener Aufsichtsratssitzung. In Summe wurden 84.300 Euro an die Mitglieder des Aufsichtsrates bezahlt. (Jahresfinanzbericht 2010 , Seite 7.) Keinen Hinweis auf die Art der Berechnung der Aufsichtsratsvergütung geben die Geschäftsberichte von Warimpex, Sparkassen Immobilien AG und CEE Immobilien Development AG. Bei der Warimpex Finanz- und Beteiligungs-AG weist der Geschäftsbericht auf Seite 98 Zahlungen in der Höhe von 95.000 Euro. Bei der Sparkassen Immobilien AG wurden in Summe 110.000 Euro bezahlt (Quelle: Geschäftsbericht 2010 , Seite 20). Wilhelm Rasinger sitzt neben der S Immo auch bei der CEE Immobilien Development im Aufsichtsrat. Dieses Gremium der CEE Immobilien Development AG bekam in Summe laut Geschäftsbericht 37.500 Euro ausbezahlt (Quelle: Geschäftsbericht 2009 , Seite 24).

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Hintergrund Aufsichtsräte

Tätigkeit bekommen, in Österreich alles andere als üppig ist. Das zeigt eine Blitz-Umfrage, die INARA gemeinsam mit dem Unternehmens- und Personalberater Korn Ferry durchgeführt hat. „Unsere Umfrage zeigt deutlich, dass die Vergütungen für Aufsichtsräte in Österreich zu niedrig sind. Rechnet man neben der Sitzungsdauer auch die notwendige Zeit für Vorbereitung ein, kommt man im Schnitt auf einen Stundenlohn von 75 Euro, das ist deutlich weniger als jede Handwerker-Stunde kostet“, erläutert Kickinger. Rechtsanwalt Georg Vetter, INARA-Geschäftsführerin Viktoria Kickinger, IVA-Präsident Wilhelm Rasinger.

liegt dann aber eben in dieser persönlichen Bekanntschaft. In Krisen ist ein solcher Aufsichtsrat, weil es häufig am grundlegenden Geschäftsverständnis der Mitglieder mangelt, schnell überfordert. Wilhelm Rasinger, Präsident des Österreichischen Interessenverband für Anleger – „IVA“, selbst Aufsichtsrat der Sparkassen Immobilien AG, Erste Group Bank AG, Wienerberger AG und CEE Immobilien Development AG, sieht hier – im Gegensatz zu manch anderen – die Sachlage bei den Immobilien-AGs allerdings gar nicht so kritisch. Die Immobilienbranche sei in Österreich überschaubar. „Jeder weiß genau, was der andere tut. Die börsennotierten Gesellschaften haben ein durchaus unterscheidbares Profil.“ Kritisch könne es werden, wenn in den Aufsichtsräten ein Großkunde oder einer der größten Lieferanten säße, das sei aber bei den Immo-AGs nicht der Fall. Bei der Auswahl können viele aber noch besser vorgehen.

Hauptberufliche Aufgabe Auch Experten kritisieren die zu niedrigen „Gagen“ der heimischen Aufsichtsräte. Manfred Reichl, früher Chef der Unternehmensberatung Roland Berger und selbst Aufsichtsrat in internationalen Konzernen, formuliert es drastisch: „Die niedrige Bezahlung zeigt, dass den Unternehmen der Aufsichtsrat nicht viel wert ist und bedeutet gleichzeitig für die Aufsichtsräte, dass sie sich nicht viel antun müssen.“ Für qualifizierte Aufsichtsräte muss man laut Reichl einen Tagessatz von 2.000 bis 3.000 Euro ansetzen. Den Zeitaufwand, den man als Aufsichtsrat bei einem größeren Unternehmen (ab einer Milliarde Euro Umsatz) „investieren“ muss, beziffert er mit zehn bis 15 Tagen pro Jahr, die jährliche Vergütung müsse daher pro Mandat bei 20.000 bis 45.000 Euro liegen. Wilhelm Rasinger ist zwar gegen überzogene Aufsichtsratsgagen, wie sie etwa in Deutschland für Schlagzeilen sorgen, sieht aber in Österreich noch Spielraum nach oben. „Wenn man eine ordentliche Leistung will, muss man auch adäquat bezahlen.“ Als Untergrenze für einfache Aufsichtsratsmitglieder sieht er etwa 10.000 Euro jährlich an.

Keine generelle Überforderung „Generelle Überforderung? Das würde ich nicht sagen“, meint Rechtsanwalt Georg Vetter, der sich unter anderem als engagierter Anlegervertreter einen Namen gemacht hat – und mit seinen Fragen bei Hauptversammlungen börsennotierter Gesellschaften Vorstände und Aufsichtsräte medienwirksam zum Schwitzen gebracht hatte, ungewöhnlich konziliant. „Es muss nicht jeder alles können. Wichtig ist eine entsprechende Mischung im Aufsichtsrat. Einer soll sich im Recht auskennen, einer mit Banken, einer mit Bilanzen, einer bei technischen Produktionsabläufen, einer im Verkauf …“ Vetter fordert mehr Engagement der Aufsichtsräte ein. „Information liegt nicht so einfach herum und kann abgeholt werden. Vorstände müssen von sich aus informieren. Wichtig für einen Aufsichtsrat ist das Nachfragen. Da sollte es auch keine Scheu geben, sich zu blamieren“, so Vetter. „Manche fragen nicht groß nach. Das sind die, die sich um diese Jobs reißen“, kritisiert ein Aufsichtsrat, der aber selbst nicht genannt werden will, seine Kollegen. „Für viele meiner Kollegen ist das ein lukrativer Nebenjob. Die Verantwortung hält sich in Grenzen. In der Vergangenheit ist kaum ein Aufsichtsrat je zur Verantwortung gezogen worden.“ Aber bezahlt wurde er. Wenngleich die Entlohnung, die Aufsichtsräte für ihre 76 immobilien Magazin 06 | 11

Hans Georg Kantner, Insolvenzspezialist vom Kreditschutzverband von 1870 (KSV), stimmt Kickinger und Reichl grundsätzlich zu. „If you pay peanuts, you get monkeys.“ Dies gelte auch für Aufsichtsräte. „Wer professionell arbeitende Aufsichtsräte will, muss diese auch entsprechend entlohnen.“ Grundsätzlich stellt der Insolvenzspezialist Aufsichtsräten ein gutes Zeugnis aus. „In Österreich wurden im Jahr 2010 insgesamt 6.376 Unternehmen insolvent. Von den 6.376 insolventen Unternehmen hatten 24 einen Aufsichtsrat.“ „Viele Aufsichtsräte haben zu viele Mandate, um diese auch wirklich wahrnehmen zu können“, kritisiert Kantner. Es mache allerdings einen Unterschied, ob es sich um Aufsichtsratsfunktionen in Tochtergesellschaften einer Konzernmutter oder um wirklich eigenständige Mandate handle. „Warum schaffen wir nicht den Beruf Aufsichtsrat. Der sitzt dann in vier, fünf Aufsichtsräten und kann sich voll auf diese Tätigkeit konzentrieren“, schlägt Kantner vor. „In der Schweiz gibt es Hearings wie bei einem Assessment Center, um Aufsichtsrat zu werden. Das würde uns auch nicht schaden.“ Georg Vetter ist hier anderer Ansicht. „Der Job im Aufsichtsrat muss ein Nebenjob bleiben. Die Selbstständigkeit des Vorstandes muss erhalten bleiben. Begleitende Kontrolle ist ein Schlagwort, das die Eigenverantwortlichkeit nimmt“, so der Aktienrechtsspezialist.


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HiNTERGRUND DIE XXX AR-FILES

die mACht im hintergrund 4 sie sind die wahren mächtigen hinter den unternehmen: die Aufsichtsräte. Wir stellen die einzelnen Personen vor. teil 4 der serie. aUToRiN: ERIKA HOFBAUER

, einer ang 1949 er, Jahrg r fl e o K fl inister o rt m k e z n Finan HerBert rde Herb e u d w n 5 ra 0 to 0 ) 2004/2 en Dok 2002 bis itzender des ewig n Jahren rungszeit e r“ ie d g te e a In (ar-vors R . rv n n ue „Dokto tionalmmissio hwarz-bla chen Na annt: Als eformko In der sc erreichis hkeit bek st r Steuerr e ic ö d tl r e r 08 aus – n e d e 0 it t 2 ff e Ö eneralra nd als L Oktober G u r breiteren in e im se tsss d n e ra u ufsichtsra ofler n or Mitgli -Heinz G tender A anz übt K tsprofess re n a. D. Karl ä rt fi it e e o v rs rn e ll m e e iv b roße Sil erdem st r der Un bei der Im ng das G 2007 wa ar er auß tsvorsitz w ru ra z h ts E n h a re n ic mofi n Aufs esonde mit der Im bank. De 009 als b melzung m gab’s 2 h e c rd rs e h. e ß ic V u e r Österr bis zu oeast. A Republik der Imm r ie e d d n m e u z vorsit erdienste hen für V Ehrenzeic weitere funk tionen: AR-Mitglied der Babis Vovos Intern ational Construction SA, Griechenlan d AR-Mitglied Intervest Retail and In tervest Offices, Belgie n

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Das Wasserwirbelkraftwerk ist eine Weltneuheit aus Österreich: eine Öko-Turbine, die Wasser reinigt, Lebewesen schützt und Strom erzeugt.

Betreiber-immos für Alternative Energie Wer jetzt investiert, kann am stark wachsenden Kuchen mitnaschen.

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er Umstieg auf die grünen Energien wird nicht kostenlos sein; das heißt, die Strompreise werden weiter ansteigen. Und noch viel mehr: Diese Energien werden das Landschaftsbild beeinträchtigen. Windparks und viele neue Stromnetze – für die Energiewende werden Tausende Kilometer neuer Höchstspannungsleitungen benötigt – werden zu einem drastischen Einschnitt in das bisherige Erscheinungsbild führen. Doch auch dagegen wehren sich viele Bürger – Windparks und dringend benötigte Stromleitungen mit Speicherkapazitäten können gerne gebaut werden, aber bitte nicht vor der eigenen Haustüre.

Statt neuer Überlandleitungen werden Erdkabel gefordert; dass diese vielfach höhere Kosten verursachen, bedenkt dabei in seinem Aktionismus scheinbar keiner. Denn auch diese Kosten werden wieder auf die Verbraucher zurückkommen – Stichwort 80 immobilien Magazin 06 | 11

AUTOR: Michael Neubauer

„höhere Strompreise“. So oder so: Wer in alternative Energien investiert, wird auf der Gewinnerseite sein. Entweder weil er seine Energie teuer verkaufen wird können oder dank Eigenproduktion keine oder nur geringere Energiekosten auf sich nehmen wird. Atom-Alternativen Der Atomunfall in Japan hat zu einer breiten Abkehr der Bevölkerung und der Politik von der Kernkraftnutzung geführt. Gleichzeitig stehen öffentliche Verwaltung und Bürger Ausbauvorhaben im Bereich der Wind- oder Wasserkraft meist ablehnend gegenüber, wie ein Blick in Österreichs südlichstes Bundesland zeigt. Ein gutes Beispiel dafür ist der geplante Energiepark Petzen, in den die Firmen alpswind, AMSC Windtec und Kelag 26 Millionen Euro investieren und rund 15.000 Haushalte mit sauberem Strom


versorgen wollen. Projektentwickler Walter Prutej: „Wir brauchen dafür kein Geld von der öffentlichen Hand, sondern nur klare Rahmenbedingungen.“ Für den Biomassespezialisten und Anlagenbauer Walter Kohlbach ist Kärnten „vielleicht das führende Land in der Biomassenutzung schlechthin“ und könne gezielt seine Stärken herausarbeiten: „Wir können die Energie, die wir insgesamt in Kärnten brauchen, auch in Kärnten herstellen – und sind damit keinen technischen oder politischen Unsicherheiten mehr ausgeliefert.“ Ein Ansatz, den auch Dieter Kainz von der Hasslacher Drauland Industries unterstützt – allerdings mit einer Einschränkung: „Es fehlt nicht an der Technik oder an der Abnahme, der limitierende Faktor ist die Biomasse – sie wird nicht nur energetisch, sondern auch stofflich genutzt, wir brauchen daher Maßnahmen, um das Aufkommen an Biomasse zu steigern.“ Ein besonders erfolgreiches Beispiel grüner Energienutzung ist das Kombi-Kraftwerk von Wilfried Klauss (Alpen Adria Energie) in Kötschach-Mauthen, das aus Kleinwasserkraftwerken, Kleinwasser-Pumpspeicher-Kraftwerken, der bislang einzigen Windturbine Kärntens sowie einigen Biogas- und Biomasseanlagen 11.000 Stromkunden beliefert. „Kärnten hat das Potenzial, sich zum europaweiten Vorzeigeland bei der Nutzung erneuerbarer Energien zu entwickeln“, meint auch Ingram Eusch (Kioto Photovoltaics). Dass das nicht nur ökologisch, sondern auch kaufmännisch aussichtsreich ist, zeigt Eusch: Bis 2020 wird der Fotovoltaik-Markt um jährlich bis zu 40 Prozent wachsen. Außerdem ist Strom aus der Sonne in den vergangenen vier Jahren um 40 Prozent billiger geworden, während sich der Heizölpreis verdoppelt hat. Kritik übt Eusch an der Deckelung der Fotovoltaik-Förderung in Österreich mit zwei Millionen Euro: „Damit sind wir in Europa absolutes Schlusslicht, sogar Bulgarien hat uns überholt.“ neuer prototyp aus österreich Und auch die Behörden müssten sich auf die neue Situation einstellen. „Die Behörden sind einfach zu langsam“, seufzt Franz Zotlöterer. Von ihm kommt eine Welterfindung: Eine Öko-Turbine, die Wasser reinigt, Lebewesen schützt und Strom erzeugt. Der Erfindergeist mit Weltpatent kommt aus Niederösterreich. Mit dem Prototyp dieser neuartigen Wasserturbine hat Franz Zotlöterer aus Obergrafendorf 2009 eine weltweit beachtete, multifunktionale Technologie geschaffen. Entstanden ist die Konstruktion als Ergebnis langjähriger Beobachtungen und Versuche zur naturnahen Wasseraufbereitung im eigenen Teich. Was im Fachjargon „Gravitationswasserwirbelkraftwerk als Bioreaktor“ genannt wird, verblüfft selbst Experten! Denn während die Turbine Fließgewässer reinigt und gleichzeitig ein ideales ökologisches Umfeld für Fische und Kleinstlebewesen schafft, produziert sie auch sauberen Strom. Schon im ersten Betriebsjahr versorgt die Zotlöterer-Turbine 14 österreichische Haushalte mit elektrischer Energie. Die Anlage speist ins öffentliche Stromnetz ein und ist am Mühlbach in Obergrafendorf zu besichtigen und über den Pielachtal-Radweg öffentlich zugängig.

Ein Wasserwirbelkraftwerk ist ein kleines Flusskraftwerk, welches zur Erzeugung von Naturstrom bei einem Gefälle ab 0,5 Meter und Wassermengen ab ca. 1.000 Liter pro Sekunde geeignet ist. „Die Technik ist nicht mit einem herkömmlichen Kleinwasserkraftwerk zu vergleichen“, so Zotlöterer. Sie beruht auf einem Becken mit einem zentralen Abfluss. Darüber bildet sich ein Wasserwirbel, der mithilfe der Schwerkraft bzw. Höhendifferenz einen langsam drehenden Rotor mit ca. 20 Umdrehungen pro Minute bewegt. Dieser treibt den Generator an, der den Strom produziert und ins Netz einspeist. Strom aus einem Wasserwirbelkraftwerk kann vergleichsweise kostengünstig produziert werden. „Für 80.000 Euro bekommen Investoren ein Kraftwerk, das 60.000 Kilowatt Strom im Jahr produzieren kann. Wenn ich die gleiche Leistung mittels Fotovoltaik erreichen will, muss ich mit einer Mindestinvestition von 300.000 Euro rechnen.“ Das ist ein zusätzlicher Vorteil. „Fotovoltaikelemente haben eine maximale Lebenszeit von 20 Jahren, vielleicht 30 Jahren. Wasserwirbelkraftwerke sind dank der innovativen, einfachen und wartungsarmen Technologie für einen Dauerbetrieb von rund 50 bis 100 Jahren ausgelegt“, weist Zotlöterer auf einen weiteren Vorteil hin. Noch kämpft der Erfinder mit den Behörden: „Die Bewilligungsverfahren dauern einfach noch zu lange. Die wissen nicht, wie sie mit privaten Kraftwerksbauern umgehen sollen.“ Derzeit fragen vor allem private Bauherren nach. Aktuell produzieren Gravitationswasserwirbelkraftwerke in Österreich, in der Schweiz und in Indonesien Ökostrom. Weitere Anlagen werden in Irland und in Italien gebaut.

Energy Tomorrow Informationsevent über neue Investmentchancen in erneuerbare Energien in Osteuropa. 12. September 2011 / 9:00 Uhr Hotel Sofitel, Wien Teilnahme: Die Teilnahme ist kostenlos. Begrenzte Teilnehmeranzahl. Die Plätze werden nach Einlangen der Anmeldung vergeben. Sie erhalten rechtzeitig eine Verständigung. Anmeldung bitte unter delia.becker@epmedia.at (Angaben: vollständiger Name und Adresse, Kontakttelefonnummer)

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TOP TEN

TOP TEN Die Top Ten sind eine Serie, in der das Immobilien Magazin zehn ausgewählte führende Unternehmen der österreichischen Immobilienbranche in ihrem Geschäftsjahr begleitet. Die Verlagsserie berichtet monatlich über die Aktivitäten und Neuigkeiten der Player.

Über folgende TOP-TEN-Unternehmen wird hier berichtet: BAI Immofinanz Colliers JPI

Süba conwert BIG Hypo Real Invest

COLLIERS

Leben und Arbeiten in Wien: Neue erfolgreiche Vermittlungen von Colliers International.

Naturkosmetikkonzern zieht in die WipplingerstraSSe Für den österreichischen Firmenstandort der neu gegründeten WALA Austria GmbH suchte der deutsche WALA Geschäftsführer, für die im Naturkosmetiksegment führende Marke, einen repräsentativen Standort in 1010 Wien. Colliers International evaluierte den geeigneten Büromarkt auf Basis der mieterspezifischen Anforderungen und konnte erfolgreich ein Büro in der Wipplingerstraße vermitteln. Die ausschlaggebenden Kriterien waren neben dem repräsentativen Auftritt, die Lage, die optimale Raumaufteilung und die sehr gute öffentliche Anbindung.

Immovate: Repräsentativer Standort in der Neutorgasse Das international agierende Unternehmen Immovate Projektentwicklungs GmbH, mit Projektschwerpunkt Baurevitalisierung und Neuerschaffung, suchte für seinen ersten Wiener Standort ein Objekt, das sowohl repräsentativ, gleichzeitig aber auch funktional ist. Auf Basis der hohen Anforderungen des Kunden an das Objekt vermietete Colliers International, nach eingehender Auswertung der Kriterien, eine Bürofläche in der Neutorgasse, die sämtliche Kriterien erfüllte und somit auch den Erwartungen der Geschäftsführer gerecht wurde.

MGC OFFICE PARK gewinnt Spitzenmieter Mit dem internationalen Sicherheitsbekleidungsunternehmen MSA Auer Austria Vertriebs GmbH, einer Tochter des weltweit vertretenen MSA-Konzerns, der über 110 Jahre Erfahrung im Bereich der Sicherheitsbekleidung vorweist, hat der 2011 ÖGNI-zertifizierte MGC Office Park in 1030 Wien einen weiteren, wichtigen Büromieter gewonnen.

Colliers International begleitet den Verkauf der Schlachthausgasse 20 in 1030 Wien. Das ca. 1.300 m² große Zinshaus wurde um die Jahrhundertwende erbaut und bildet ein Dreifrontenhaus zur Gestettengasse und Wällischgasse. Das Dachgeschoss ist noch nicht ausgebaut, ein Lift ist bereits vorhanden. Das Zinshaus liegt in unmittelbarer Nähe zum Grünen Prater.

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Fotos: Colliers International

Zinshausverkauf in der Schlachthausgasse


JP Immobilien

Fotos: JP Immobilien

JP IMMOBILIEN STARTET MIT NEUEM REFURBISHMENT: 2 EXKLUSIVE WOHNUNGEN IN DER MOLLARDGASSE

Wie schafft man hochwertigen Wohnraum innerhalb des Gürtels? JP Immobilien hat darauf eine intelligente Antwort: Statt Abrissbirne und Neubau – Refurbishment. Das neueste Projekt in der Mollardgasse 33 in Wien Mariahilf stellt unter Beweis, wie aus bestehender Substanz nach Generalsanierung exklusive, neue Wohnungen entstehen können.

Wohnen in einem der gefragtesten Bezirke Wiens Die Gegend rund um die Mariahilfer Straße und den Naschmarkt zählt zu den beliebtesten Wohngegenden Wiens – und das nicht von ungefähr: Die zentrale Lage, kombiniert mit dem urbanen Lebensgefühl – bedingt durch zahlreiche Galerien, Lokale und Geschäfte – schaffen ein besonderes Flair. Genau im Zentrum des pulsierenden Lebens befindet sich das Objekt in der Mollardgasse. Durch die ausgezeichnete Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel – die U4-Station Pilgramgasse ist nur wenige Gehminuten entfernt – sind sowohl die Innere Stadt, wie auch die Naherholungsgebiete Schönbrunn oder Lainzer Tiergarten schnell erreichbar.

Moderne Architektur und beste Ausstattung Die neuen Eigentümer der Mollardgasse erwartet ein charmanter, generalsanierter Wohnkomplex, der im Hinblick auf seine durchdachte Raumanordnung und Ausstattung keine Wünsche offen lässt. Alle 26 Wohnungen verfügen über traumhaft schöne Parkettböden und Nassräume, sowie über großzügige Freiflächen wie Eigengärten oder Terrassen, davon 3 Wohnungen mit großer Dachterrasse. Neue, große Fenster sorgen für Helligkeit und eine angenehme Wohnatmosphäre. Ergänzt wird der Immobilienkomplex durch eine separate, im Hoftrakt liegende Wohneinheit. 12 Garagenplätze optimieren zusätzlich den Wohnkomfort der Liegenschaft.

Substantielle Wertsteigerung bei Vorsorgewohnungen Die Qualität der von JP Immobilien angebotenen Wohnungen schlägt sich auch in der langfristigen Wertsteigerung nieder. Insbesondere in den innerstädtischen Wohnlagen, gilt der klassische Sachwert Wohnungseigentum als sichere Investition. Zusätzlich sichern Vorsorgewohnungen indexgesicherte Einkünfte aus der Vermietung und generieren Steuervorteile.

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TOP TEN

conwert

Foto: conwert

Altbewährtes statt Neubau 2

Beim Klimaschutz kommt der Immobilienwirtschaft zweifellos eine wichtige Bedeutung zu. Denn rund 40 Prozent des gesamten Energieverbrauchs in der EU gehen auf Wohnungen, Büros und Geschäftsimmobilien zurück. Heizungen und Klimaanlagen sowie eine Vielzahl von Elektrogeräten sind dabei zweifellos nützliche und oftmals unentbehrliche Einrichtungen. Zugleich sind das Heizen bei offenem Fenster oder 24-Stunden-Beleuchtung und Hintergrundmusik in Einkaufszentren nur die deutlichsten Anzeichen der allgegenwärtigen Verschwendung. Die Beispiele zeigen: Für den verantwortungsvollen Umgang mit den Energieressourcen ist zunächst jeder Einzelne selbst verantwortlich, die Bau- und Immobilienbranche aber kann wichtige Voraussetzungen für mögliche Einsparungen schaffen.

Bestand wichtiger als Neubau Bei Neubauten ist es heute bereits an der Tagesordnung, diese nach den neusten energetischen Standards zu errichten. Auch die EU fordert in der Gebäuderichtlinie, dass ab 2020 alle neuen Gebäude nahezu energieautark sein müssen. Neubauten machen jedoch nur einen sehr geringen Teil des Gebäudebestandes aus. Die weit wichtigere Baustelle sind die bereits vorhandenen Immobilien. Dabei existieren prinzipiell zwei Möglichkeiten, um den Bestand energieeffizient zu sanieren: Modernisierung, oder Abriss und Neubau. Einige Experten fordern sogar bereits analog zur Automobilbranche eine Abwrackprämie für Immobilien, bei denen ein Ersatzneubau wirtschaftlich sinnvoller wäre als eine Sanierung. Vieles spricht dafür, ihnen Recht zu geben: Die Bewohner von Wohnimmobilien sparen Energiekosten, außerdem profitiert die Bauwirtschaft von steigenden Umsätzen und auch der Umgebung wird ein neues Stadtbild mit modernen Neubauten geboten. Wo uns diese Entwicklung jedoch hinführen könnte, ist mehr als bedenklich.

Kulturelle Verantwortung Nimmt man Wien als Beispiel und stellt sich vor, alle historischen Altbauten durch neue energieeffizientere Gebäude zu ersetzen, wird das Ausmaß eines möglichen Abriss-Trends deutlich. Denn

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gerade die aus den verschiedenen Bauepochen stammenden Altbauten machen das charakteristische Stadtbild Wiens aus. Eine flächendeckende Zerstörung der historischen Bausubstanz sollte in jedem Fall verhindert werden. Insbesondere wenn es eine Förderung für Ersatzneubauten geben sollte, könnten viele kulturhistorische Altbauten aus rein wirtschaftlichen Überlegungen der Abrissbirne zum Opfer fallen. conwert widmet sich bereits seit Jahren der Modernisierung des historischen Gebäudebestands und investiert vor allem in innerstädtische Altbauimmobilien. Und der Erfolg gibt dem Unternehmen Recht: Durch das Anpassen an die neuen energetischen Standards und durch Aufwertungen – wie zum Beispiel den Ausbau von Dachgeschoßen – konnten kontinuierliche Wert- und Umsatzsteigerungen sowie eine Reduktion des Primärenergieverbrauchs der Bestandsimmobilien erreicht werden.

Neubauten nicht grundsätzlich besser für die Ökobilanz Dabei fokussiert sich conwert vorrangig auf Bestandswohnungen innerhalb des Stadtkerns. Und das aus gutem Grund: Es ist oft ein Trugschluss, dass Neubauten per se besser zu einer positiven Ökobilanz beitragen als Modernisierungen im Bestand. Zur Verdeutlichung hilft ein Vergleich sanierter innerstädtischer Wohnimmobilien mit neu gebauten Wohnquartieren in Stadtrandlagen. Denn insbesondere wenn ganze Quartiere neu errichtet werden, müssen nicht nur die Immobilien selbst neu gebaut werden. Auf ein neues Wohngebiet folgen unter anderem Infrastruktureinrichtungen wie Schulen oder Einkaufszentren, für deren Neubau ebenfalls erhebliche Energieressourcen aufgewendet werden müssen. Außerdem ist das öffentliche Verkehrsnetz in Randlagen meist weniger gut ausgebaut. Die Folge ist eine verstärkte Nutzung des eigenen PKWs, was das Klima ebenfalls belastet. Es müssen somit die verschiedensten Faktoren berücksichtigt werden, wenn über die Frage „Sanierung oder Neubau“ diskutiert wird. Eine reine Betrachtung des einzelnen Gebäudes greift zu kurz.


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TOP TEN

IMMOFINANZ Group

BUREAU 2AM BELVEDERE: STILVOLL-ELEGANT ARBEITEN. 1040 Wien, Prinz-Eugen-Straße 8-10: Stilvoll-elegantes Arbeiten im Botschaftsviertel mit Blick auf Schloss Belvedere und Schlosspark. City-nah, top-generalsaniert und umweltfreundlich: So präsentiert sich das neue Bureau am Belvedere. Der stilvoll modernisierte Altbau besticht optisch durch seine Donaukalksteinfassade und bietet ein innovatives Raumkonzept mit flexiblen Mieteinheiten von 266 m² bis 1.544 m² pro Etage. Die gesamte Mietfläche beträgt 12.500 m². In der hauseigenen Garage stehen 168 Stellplätze zur Verfügung.

Höchste Qualität

Das Bureau am Belvedere ist bereits als EU-Green Building ausgezeichnet und ein Vorzeigeprojekt der IMMOFINANZ Group. Zurzeit ist die Immobilie zur Vorzertifizierung für den internationalen LEED-Gold-Award eingereicht. Für einen Besichtigungstermin unserer Musterbüros wenden Sie sich gerne an EHL Immobilien: Tel. 01/512 76 90. Informationen finden Sie auch im Internet: www.bureaubelvedere.at.

Fotos: IMMOFINANZ Group

Velourteppichboden, Bürotrennwände aus Glas oder Gipskarton, hochwertiger Wärme- und Schallschutz, individuell steuerbarer Sonnenschutz und ein modernes Beleuchtungssystem mit LED Spots im Gangbereich machen das Bureau am Belvedere zu einem TOP-Unternehmensstandort. Zusätzliche Highlights sind der durch einen Gartendesigner gestaltete Innenhof und die exklusiv begehbare Aussichtsplattform auf dem Dach mit Blick auf Schloss Belvedere und Innenstadt.

EU-Green Building

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Sämtlichen Anforderungen des Immobilien-, Bauund Wohnrechts in einem sich ständig entwickelnden wirtschaftlichen Umfeld begegnen wir mit hoher Expertise, umfassendem Wissen und mehr als dreißigjähriger Erfahrung. Im Interesse unserer Klienten.

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Real Estate Management Conference 2011, 17. Juni, ab 13:30 Uhr Referenten zum Thema „10 10 Jahre (Immobilien-)Investitionen: Rückblick und Ausblick“ • Dr. Hans-Georg Häusel, Mitglied des Vorstands, Gruppe Nymphenburg Consult AG • Mag. Peter Karl, Geschäftsführer, ERSTE Immobilien KAG mbH • David Rückel, Managing Director, Wells Germany GmbH • Frank Schaich, Vorstand, Fair Value REIT-AG • Dr. Michael Trübestein, Professor für Immobilienmanagement, FH Kufstein Tirol • Dr. Victoria Walbröhl MRICS, Head of Portfolio Management, Allianz Real Estate GmbH • Stefan Walldorf MRICS, Vice-President, Cerberus Deutschland Kontakt: Prof. (FH) Dr. Michael Trübestein FH Kufstein Tirol, Andreas Hofer-Straße 7, A-6330 Kufstein Tel: +43 5372 718 19-101, Fax: -104, www.fh-kufstein.ac.at/veranstaltungen Um Anmeldung wird gebeten: anmeldung@fh-kufstein.ac.at Der Eintritt ist frei! Herzlichen Dank an die Sponsoren!


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endLiCh sChWeissFrei! Jo, diesmal samma mitm radl do – aber nicht mit einem gewöhnlichen, sondern mit einem, bei dem die geschwindigkeit hoch, die kraftanstrengung minimal und das Fahrvergnügen maximal ist: ein e-bike. aUToRiN: THERESA AIGNER

Fotos: Helmrich

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Claudia nutz Ist seit 2006 Vorstand der Wien 3420 Aspern Development AG. Ihre Schwerpunkte sind Produktentwicklung, Personal und interne Organisation. Hat ein Raumplanungs- und Raumordnungs- sowie ein MBA-Studium abgeschlossen. Stand bis 2003 der Immobilien- und FacilityManagement-Consulting GmbH als Prokuristin vor. Von 2004 bis 2007 leitete sie Entwicklungsprojekte der Bundesimmobiliengesellschaft. Seit 2004 ist sie auch als Unternehmensberaterin tätig.

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n einem sonnigen Montag Nachmittag schwang sich Claudia Nutz von der Wien 3420 Aspern Development AG exklusiv für das Immobilien Magazin auf ein E-Bike. Wir wollten einmal ganz genau wissen, wie praktikabel so ein aufgeladener Drahtesel tatsächlich ist. Da muss offensichtlich was dran sein, denn: Immer mehr Menschen sind mit dem Radl da – in ganz Österreich steigen die Verkaufszahlen von E-Bikes in den letzten zwei Jahren konstant, immer mehr Menschen wollen sich leichtfüßig und umweltfreundlich fortbewegen, besonders bei der Stadtbevölkerung setzt sich der neue Trend durch. Die Wachstumszahlen des elektrisierten Fahrradmarktes steigen um bis zu 50 Prozent. Das freut auch die Fahrradhändler, zum Beispiel den „Zweiradshop Gerhardt“ im 22. Wiener Gemeindebezirk, in dessen Hof unsere Testfahrt ihren Anfang nimmt. Zwei verschiedene Räder dürfen wir ausführen, um auch etwaige Unterschiede unter den Herstellern verorten zu können. Ein Rad kommt aus dem Hause Kalkhoff, einem alten Hasen im Fahrradbusiness, der in den letzten Jahren erfolgreich die Produktion von elektronisch unterstützten Rädern aufgenommen hat. Und das zweite Rad kommt von der Firma Corratec, ein Hersteller, der auch schon seit 20 Jahren am Fahrradmarkt vertreten ist und für Innovationen bekannt ist. Die Auswahl der Testwerkstatt wurde nicht nur begünstigt durch die freundliche Hilfsbereitschaft des Teams des „Zweiradshops Gerhardt“, sondern hing stark mit unserer gewählten Teststrecke zusammen. Wo sonst sollte ein Vorstand der Wien 3420 AG ein Rad testen, wenn nicht am eigenen Arbeitsplatz – der im Entstehen begriffenen Seestadt Aspern. Claudia Nutz kennt die Baustelle am Rande Wiens natürlich wie ihre Westentasche. Aber zuerst müssen wir einmal dorthin kommen. Wir starten unsere Tour also beim Zweiradshop, über gut ausgebaute Fahrradwege kann die leidenschaftliche


Radfahrerin gleich einmal ein Gefühl dafür entwickeln, wo der Unterschied zu ihrem konventionellen Drahtesel liegt. Da wäre schon einmal das Anfahren: Kaum tippt man nur leicht aufs Pedal, gibt’s einen kurzen Ruck und es geht los, als würde jemand kraftvoll hinten anschieben. Dieser Jemand ist der Motor, der am Rahmen unterm Sattel sitzt und die Fahrerin von der ersten Sekunde an unterstützt. Bei den TestRädern lassen sich auf der Bedienkonsole drei unterschiedliche Stufen festlegen, die einem das Treten in unterschiedlicher Intensität erleichtern. Bis zu 300 Prozent der eigenen Tretkraft kann zugesteuert werden. Claudia Nutz will gleich einmal wissen, was sich da rausholen lässt: „Jetzt schauen wir mal, was da geht“, sagt sie, tritt in die Pedale und düst los in Richtung Seestadt. Auf der Geraden haben wir schnell 25 km/h erreicht und das ist auch das Maximum – ab dieser Geschwindigkeit regelt der Motor ab, die Unterstützung hört auf. Das ist gesetzlich festgelegt, denn würde ein Rad mehr als 600 Watt Leistung haben und dementsprechend höhere Geschwindigkeiten erzeugen können, würde es nicht mehr als E-Bike gelten, sondern als Moped.

Nach einer elektrounterstützten Besichtigungstour durch die Seestadt geht’s auch schon wieder retour – und Claudia Nutz zieht bereits Resümee: Auch wenn sie sich durchaus von dem gemütlichen und schweißfreien Fortbewegungsmittel beeindrucken hat lassen, wird sie sich kein E-Bike anschaffen. Obwohl ihr Arbeitsweg, der dreimaliges Umsteigen inkludiert, prädestiniert dafür wäre. Aber die Räder, die ab ca. 1.400 Euro zu haben sind, sind ihr einfach zu teuer (auch wenn die E-Bikes in Wien mit bis zu 300 Euro gefördert werden) und vielleicht auch ein bisschen zu unsportlich. „Wenn ich mir eins kaufen würde, dann müsste sichergestellt sein, dass das mit erneuerbarer Energie betrieben wird“, fügt Claudia Nutz dem hinzu. So wird sie dafür weiterhin schon ihre E-Mails abgearbeitet haben, noch bevor sie im Büro ist, denn das ist für Sie der größte erkennbare Vorteil an ihrem langen U-Bahn-Weg in die Arbeit.

Aber auch mit 25 km/h kommt man schnell voran, ganz ohne dabei ins Schwitzen zu geraten. Ein Vorteil, der sich besonders bei Businesswomen und Businessmen auszahlt: Mit dem Rad zur Arbeit, aber ohne danach mit rotem Kopf und Schweißflecken im Meeting zu erscheinen. Also styling-technisch immer noch einwandfrei trudeln wir auf dem Schotterweg ein, der durch die riesige Fläche führt, wo bis 2030 eines der größten Stadtentwicklungsprojekte Europas abgeschlossen sein soll. Eine Planungsfläche so groß wie 340 Fußballfelder, in dessen Herz ein 50.000 m2 großer See liegt. Auf diesem Gebiet können wir zugleich feststellen, dass die Räder ihre Fahrerinnen auch auf Schotter-Untergrund nicht im Stich lassen.

rerin unterstützt wird. Mittels Sensor wird gemessen, wel-

e-Bikes E-Bikes sind Räder, bei denen die Tretkraft des/der Fahche Kraft der Fahrer aufwenden muss. Je schwerer das Treten, desto mehr Energie kommt vom Motor. Der Akku kann ganz einfach zu Hause mithilfe der Ladestation, die an die Steckdose angeschlossen wird, geladen werden. Bei minimaler Unterstützung durch den Elektromotor kann der Fahrer durchschnittlich 68 Kilometer zurücklegen. Die Leistungsunterschiede sind jedoch bei den verschiedenen Marken erheblich. In Österreich wird der Kauf von E-Bikes in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich gefördert.

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Fotos: beigestellt

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Cocktail Sommer 2011

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Fotos: beigestellt

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REAL VIENNA

Die Messe in Wien: Immerhin verzeichnete die Statistik Entscheidungsträger aus über 50 Ländern, die anlässlich der Real Vienna in die Donaumetropole pilgerten. Geballt auf zwei Tage wurde dann die Plattform für Gewerbeimmobilien und Investment in Zentral- und Osteuropa also doch Realität. Auch dieses Jahr fanden die begleitenden „Property Talks“ genauso statt wie zahlreiche flankierende Abend-Events – direkt von der Messe organisiert und auch viele abseits.

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Shopping Center Symposium

Diesmal erläuterten Philosophen, Forscher und Experten aus der Praxis, welche Werte Shoppingcenter transportieren und was den Wert eines guten Einkaufszentrums ausmacht. Dabei wurde der Bogen von Nachhaltigkeit über den Wert der Jugend als Trendsetter in der Gesellschaft bis hin zu Social Media gespannt.

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Fotos: beigestellt

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Vision Community

Inspirierend und interdisziplinär: Die erste Veranstaltung der neuen Reihe glänzte durch erfrischende Inhalte. Die Zukunft der Arbeitswelt wurde mal nicht mit utopischen Studien irgendwelcher Trendforscher skizziert. Zu Wort kamen vielmehr Markus Posch, Personalchef der Erste Group, und das Nachwuchstalent Christoph Mayer. Er absolviert – parallel zu seinem Beruf in der Bereichsentwicklung Private Banking & Asset Management der BHF-Bank – ein BWLStudium an der Frankfurt School of Finance and Management. Organisiert wird diese viel versprechende Event-Reihe von Tecno Office Consult & Quickborner Team. 06 | 11 immobilien Magazin 95


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Fotos: Jana Madzigon

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Fotos: fotokultur.at

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Gloriette-Frühstück

Kurze Rede – langer Sinn. Zu viele Netzwerkveranstaltungen, die durch Unternehmenspräsentationen, Werbeworte und Vortragsfluten vom eigentlichen Zweck abhalten: vom Netzwerken eben. Darum gab es bei dem heurigen Gloriette-Frühstück des Immobilien Magazins nur eine kurze Begrüßung – und ein langes Frühstück. Gekommen war wieder alles, was Rang, Namen und Bedeutung hat.

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Forum Building Science

Das Department für Bauen und Umwelt der Donau-Uni Krems veranstaltete zum sechsten Mal das Forum Building Science. Knapp 250 Teilnehmer kamen und informierten sich bei Vorträgen aus den Bereichen Solararchitektur, Facility Management, KlimaEngineering, Immobilienwirtschaft etc.

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Foto: Creative Commons, my name

ÜbERblick OBJEKTE DiE lETZTE SEiTE

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ich beneide die Amerikaner, weil sie versagen können.

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hänomenal war die Antrittsrede Barack Obamas nach seiner gewonnenen Wahl. Getoppt wurde sie allerdings von dem, der verloren hatte: Unter Buh-Rufen gratulierte John McCain „seinem neuen Präsidenten“. McCain konnte für seine Niederlage gleich auch einen Schuldigen ausmachen: sich. Da stellten sich einem die Rückenhärchen auf. Ehrliche Worte können so befreiend sein. Als Europäer, vor allem aber als Österreicher haben wir diese Fähigkeit leider nicht. Wir machen das anders, wir sagen: Zwei Drittel des Marktes gehen nicht über den Makler. Und wissen, dass diese Berechnung einer Marktgröße weißblühender Holler ist. Dass viele Liegenschaften den Eigentümer wechseln, weil der Nachbar schon seit Jahren das Grundstück haben will oder weil sie vererbt werden, spielt in dieser Überlegung keine Rolle. Auch dass viele keinen Makler wollen, weil sie den Nutzen nicht sehen, wird produktpolitisch ignoriert. Aber es kommt noch besser: Jeder plappert diese Zahl der ominösen 33 Prozent Maklermarktanteil nach. Niemand kann eine Quelle nennen. Sie stimmt auch nicht. Sollte sie wirklich aus einer Studie stammen, wie manche vermuten, ist diese so alt wie ein sanierungsbedürftiger Plattenbau. Wir sagen aber lieber nichts.

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Wir versprechen, uns sei die Nachhaltigkeit wichtig. Ja, wir bauen mittlerweile hervorragend. Aber für wen? Unsere Kinder schicken wir in diese klug errichteten Schulen, aber in ein völlig irres Bildungssystem. Wir versprechen so vieles. Zu oft uns. Oh, tu felix Austria! Wie gerne preisen wir den wunderbaren Standort Österreich und baden uns in duftenden Studien, die wir dafür aus den vielen verfügbaren ausgewählt haben. Jene, etwa von der EU und der OECD, die ganz klar die Missstände aufzeigen, wollen wir nicht hören. Subventionsexzess. Ineffizientes öffentliches Wirtschaften. Pensionen. Wie ein kleines Kind halten wir uns die Ohren zu. Reformen schieben wir wie ungeliebte Hausübungen vor uns her und denken uns, am Ende wird uns vor dem Lehrer schon eine Ausrede einfallen. Aber momentan träumen wir noch ein bisschen weiter. Interessiert lesen wir die Judikaturen zum Mietrechtsgesetz und erzählen Ausländern stolz, wie unübersichtlich es ist. Dass es in Wahrheit nur eine Handvoll gibt, die dieses System in seiner Komplexität verstehen und mit Büchern und Schriften darüber ein Heidengeld verdienen, das behalten wir lieber für uns. Im selben Atemzug ringen wir für Argumente, warum die Doppelvertretung doch ein sinnvolles System ist. Große Worte schwingen sich leicht. Ehrliche zeugen von Charakter.


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Es geht noch grüner