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m e r c a n t il

s e gu ridad y s al u d

luis güell cancela

antonio carballo couñago

socio cuatrecasas, gonçalves pereira, s.r.l.p._ tel. 986 449 300_ luis.guell@cuatrecasas.com

arquitecto técnico_ coordinador del gabinete de seguridad del coaatpo_ tel. 986 225 384_ acarballo@coaatpo.es

S uelos en hipotecas : ¿ abusivos ? La sentencia 246/10 de fecha 30 de septiembre de 2010, del Juzgado de lo Mercantil nº 2 de Sevilla ha resultado de gran polémica, dado que en su fallo se declara la nulidad por abusivas de las denominadas “cláusulas suelo” en los préstamos hipotecarios a interés variable con consumidores celebrados por las entidades BBVA, CAIXAGALICIA y CAJAMAR, dado “el desfase apreciado de las mismas en relación a las cláusulas techo que las acompañan, de conformidad con lo dispuesto en la fundamentación de esta resolución”. Asimismo, se condena a las citadas entidades bancarias a la eliminación de dichas condiciones generales de la contratación y a abstenerse de utilizarlas en lo sucesivo en sus contratos de préstamo hipotecario con consumidores y usuarios, así como a la inscripción de la sentencia estimatoria, junto con el texto de las cláusulas afectadas, en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación. Mientras que los demandados alegan que las cláusulas suelo tratan de garantizar un interés o retribución mínima al prestamista que le permita la sostenibilidad de los costes de capital y costes relativos a gastos de estructura, y la cláusula techo, por su parte, pretende reducir los efectos adversos que pudieren presentar para el prestatario, esto es cubrirle frente a los incrementos del tipo de referencia; en la sentencia se indica (i) un pacto que solo cubra el suelo sería nulo por falta de reciprocidad en perjuicio del consumidor, (ii) un pacto que cubriere el techo sería en puridad meramente anulable por el predisponente a su voluntad, pues no se contempla análoga tutela que al consumidor, (iii) un pacto que pretendiere cubrir tanto los intereses del uno como del otro, faltaría a la reciprocidad siempre que no guarde la prudencial o razonable relación de equivalencia o semejanza, legalmente exigible, entre la limitación al alza y a la baja, de la variación de los tipos de interés. Se señala en la sentencia que las limitaciones al alza y a la baja de las entidades demandadas no son semejantes y que el techo sería de imposible asunción por el prestatario. Por otro lado, también se cuestiona si deben incluirse o no (las cláusulas suelo) como condiciones generales de la contratación o si deben considerarse fruto de la libre negociación. A pesar de los argumentos aportados por las demandadas en defensa de la libertad de elección del consumidor en relación con estas cláusulas, la sentencia señala que “salta a la vista que tienen carácter de condición general, no son objeto de la libre negociación ni fruto exclusivo de la misma, sino que viene predispuesta e impuestas en la normalidad de los casos, resultando la excepcionalidad su variación y negociación particular”. Concluye señalando que esta cláusula está plenamente sometida al ámbito de la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación. Habrá que esperar para ver que resulta de las apelaciones ante la Audiencia Provincial y si se reafirma el criterio seguido por el Juzgado de lo Mercantil o no.

L a seguridad tiene precio Son muchos los buenos propósitos que se esgrimen para referirse a la seguridad y salud de los trabajadores por parte los empresarios, a los que corresponde la aplicación efectiva de los principios de la acción preventiva, los cuales quedan reducidos, las más de las veces, a la formulación de un deseo sin acciones tangibles que coadyuven a plasmar en hechos, aquello que, de forma un tanto pomposa, se denomina: política de la empresa en materia preventiva. El promotor, como titular del centro de trabajo – obra – que es, tiene responsabilidades en esta materia, aunque sean derivadas de obligaciones indirectas, y así lo contempla la Ley de Infracciones y Sanciones en el Orden Social, siendo a él a quien le corresponde contratar y pagar el trabajo realizado según lo establecido en el pertinente contrato, en el que debe figurar de forma explicita, y no como un coste indirecto, el capítulo de seguridad y salud en el que se cuantifiquen todos los gastos previstos para la aplicación y ejecución del Estudio de Seguridad y Salud. Resulta curioso ver como se aquilata “ad infinitum” a la hora de fijar los criterios de medición y valoración de las distintas unidades de obra y sin embargo lo relativo a seguridad y salud se paga como si de una partida alzada, encubierta, se tratase, cuyo importe real, además, no llega a conocerse nunca. Algo que, cuando menos, deberá ponernos en guardia respecto de la correcta aplicación del Estudio de Seguridad y Salud. Pero lo cierto es que así se viene actuando en la mayoría de las obras que no promueve la Administración. Bien es cierto que la multicontratación – no la subcontratación - tampoco contribuye a corregir esta práctica, es más, esta modalidad de contratación, completamente lícita por otra parte, hace imposible la aplicación del artículo 7.1 del RD. 1627/97, el cual establece que los presupuestos del estudio y del plan de seguridad y salud han de corresponderse, no pudiendo, en ningún caso, resultar inferior el presupuesto del plan respecto del establecido en el estudio. Algo que con el fraccionamiento de planes, como digo, resulta imposible de alcanzar. No entro a valorar la efectividad de los desiguales mecanismos de control que la Administración emplea para verificar el grado de cumplimiento de las obligaciones de cada uno de los agentes que intervienen en el proceso edificatorio, ni tampoco lo voy a hacer respecto de las contradicciones legislativas, como la que he mencionado antes en relación con la multiplicidad de planes – tantos como contratistas -. Simplemente incido en que el promotor, o quien actúe por delegación de aquel, ha de exigir del contratista la organización necesaria para el control de los métodos de trabajo previstos durante la ejecución de la obra, acorde con los principios de la acción preventiva antes referidos, complementándolo con la forma de realizar el pago de los costes que esto supone, adecuándolos a lo realmente consumido. Solamente así tendremos, tanto el promotor como los técnicos que actuamos por delegación de este, la prueba evidente del compromiso de “hacer seguridad”, primero, y la certeza de que así se ha hecho, finalmente. De lo contrario, no pasaremos de la declaración de intenciones, algo que resulta claramente insuficiente.

Aproin 67  
Aproin 67  

Revista de la Asociacion de Promotores Inmobiliarios de Pontevedra

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