Page 77

77aproin

in g e n ie r ía

inm obil iaria

antonio requejo oliván

jesús encinar

ingeniero industrial_ responsable del área de gestión de proyectos de capitel_ tel. 986 442 623_ arequejo@capitelconsultores.com

fundador de idealista.com_

R ehabilitación . ¡H ágalo usted mismo !

¿H acia dónde va la vivienda en 2011?

En los tiempos que corren, tanto en el ámbito de la economía familiar, como en la economía de la empresa, surgen una serie de actividades enfocadas a paliar o evitar el empeoramiento de la situación, incluso a mejorarla. Estas actividades forman parte de la adaptación al medio y suponen un profundo cambio de mentalidad y de costumbres, las veces impuesto o forzoso, las veces meditado o voluntario. Estas actividades ya pueden ser completamente novedosas, alternativas a lo ya conocido, o ser actividades llevadas a cabo en el pasado que vuelven a cobrar sentido en el contexto actual (si alguna vez lo perdieron). Son muchas las actividades de este último tipo, que en la escala de la economía doméstica, a día de hoy, cobran cada vez más protagonismo. El menú del día se abandona por el “tupperware”; en lugar de pensar en la compra de un nuevo electrodoméstico, par de zapatos o abrigo deteriorado, se recurre a servicios de reparación para alargar su vida útil; y resurge la cultura del “hágalo usted mismo” ya sea para montar una cocina, para el cambio de aceite del motor, o para cualquier otra chapucilla doméstica. En el caso que nos incumbe, el de la edificación, ya desde hace un tiempo se retoman actividades cuyas prácticas habían sido abandonadas, o relegadas al ámbito de la promoción pública, como es el caso de la rehabilitación. Ya sea o no incentivada la iniciativa privada desde las administraciones, la rehabilitación de edificios de viviendas se vislumbra como un posible mercado potencial. Esta actividad tanto puede verse desde la perspectiva de las grandes promociones en la que se llevan a cabo grandes actuaciones urbanas, como desde punto de vista del “hágalo usted mismo”. En este último enfoque de la rehabilitación, se llevan a cabo actuaciones de menor entidad en uno o varios inmuebles, por iniciativa del propietario o propietarios originales de los inmuebles, que pueden no ser profesionales del sector. Esto permite realizar actuaciones con menor necesidad de recursos y minimizando el riesgo. En este sentido, surge una nueva actividad potencial en el asesoramiento profesional al propietario/s, desde el enfoque del proyecto, su viabilidad económica y técnica, la obtención de ayudas públicas, hasta la propia gestión y desarrollo del proyecto, evitando así los problemas derivados de las particulares características de este tipo de proyectos.

El sector inmobiliario se enfrenta a un año que todos los implicados no dudan en calificar como duro. En el segundo desayuno ‘¿quo vadis vivienda?’ organizado por idealista.com y en el que participaron asesores financieros, comercializadores de viviendas para bancos, consultores inmobiliarios y brokers hipotecarios se vislumbraron las claves de lo que será un 2011 muy importante El tono mayoritario de la mesa fue de desconfianza respecto a lo que se avecina en los próximos meses. Entre los motivos y consecuencias se señaló que el inventario de pisos de bancos, lejos de bajar, subirá, ya que además de los problemas como el paro, muchas entidades se enfrentan en 2011 al fin de las refinanciaciones que hicieron a algunos promotores y les llegarán más viviendas. Por estos motivos y por los cambios de la política de provisiones del banco de España, los bancos deberán afrontar más gastos por tener sus viviendas La banca está en un dilema: o bien preserva los fondos propios intentando no sacarse de encima activos inmobiliarios con pérdidas o bien genera liquidez vendiendo con rebajas. De momento la mayoría de entidades han optado por la primera opción ya que hasta ahora les ha sido fácil generar liquidez (vía captación de depósitos o financiación barata del BCE) Por otro lado, los formadores de hogares actuales deberían ser parejas jóvenes, pero dicho segmento de la población está en muchos casos sin ahorros y/o con un trabajo precario. Las últimas añadas de la generación del baby boom ronda ya los 35 años, con lo que dicha generación ya está dejando de ser demanda potencial como formadores de hogares al haber encontrado en muchos casos ya acomodo. Además, cada vez llegan a la edad de comprar casa más hijos únicos, que a medio plazo heredarán una o varias casas con lo que tampoco tienen una pujante presión por comprar. Por si fuera poco, los que actualmente están en edad de comprar están viviendo el derrumbe de una burbuja inmobiliaria, por lo que su predisposición a comprar casa no es tan marcada como en generaciones pasadas, aceptando de forma más normal la opción de alquilar Quien compre casa a partir del 1 de enero de 2011 ya dependerá de sus ingresos para tener acceso a las desgravaciones. Se trata de un cambio importante y que rompe con toda una tradición en el sector, por lo que durante los primeros meses del año la desgravación afectará a la baja a la venta real de viviendas (otra cosa es el cambio de manos de las casas por los embargos de las casas). Pero, pasado el primer shock, la mayoría de expertos espera una mejora de cifras especialmente en el segundo semestre siempre que la economía encuentre su carril positivo Respecto a la banca, se comenta que los pisos que están terminados se podrán vender antes o después, pero el gran problema que afrontan los bancos son los suelos adquiridos de las promotoras a precios desorbitados. En consecuencia, algunos suelos se podrán transformar en pisos pero otros serán engullidos por los balances de los bancos con el paso de los años En este mismo sentido, hay zonas de España donde se venden pisos de bancos, de promotores, de vpo por los organismos y de particulares. Por otro lado, se alerta también de lo contrario: hay zonas al norte de Madrid donde no hay posibilidad de comprar una vivienda nueva porque no la hay En España se venden pisos, pero sólo aquellas que tengan un considerable descuento. Muchos expertos consideran que se deben hacer descuentos de al menos el 30% desde máximos y para activos sin problemas de estado y/o situación. Aunque hace años dicha cifra de desplome habría sido calificada de locura, ahora los que están cerca del mercado hablan de ella y la asumen con una gran normalidad.

Aproin 67  

Revista de la Asociacion de Promotores Inmobiliarios de Pontevedra

Aproin 67  

Revista de la Asociacion de Promotores Inmobiliarios de Pontevedra

Advertisement