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Une architecture douce.. un art de vivre..


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L’atout exceptionnel de la côte atlantique et le choix du site. Du point de vue maritime Depuis des siècles, les marins d’Europe cherchent à atteindre les contrées tropi­cales et les paradis exotiques de l’Ouest par les voies maritimes les plus courtes et les plus sûres. Une seule solution s’offre à leurs yeux, pour tracer sur la carte atlantique un sillage efficace : la route des Alizés. La vogue grandissante du yachting de plaisan­ce pousse de plus en plus les vacanciers-naviga­ teurs à sortir de Méditerranée et s’éloigner de l’Europe dans un but de croisière côtière. Par ailleurs, d’autres, bénéficiant de cinq à six semaines de loisirs, n’hésiteront pas à franchir l’Atlantique. Pour un voilier de croisière moyen, il faut espérer traverser, des Iles Canaries aux Petites Antilles, dans un laps de temps d’environ deux semaines. Pour un yacht à moteur, cette période sera réduite de moitié. De Gibraltar aux Iles Canaries, nous comptons une distance d’environ 700 milles nautiques (1300 km), ce qui nous donne six jours de navigation pour un voilier de taille courante.

Les Iles Canaries représentent actuellement la dernière escale logique pour l’avi­taillement de tous les bateaux de plaisance avant la grande traversée, l’Ile de Madère étant inutili­sable par son manque de port protégé et d’appro­visionnement et les ports européens se trouvant trop au Nord pour intéresser les plaisanciers. En résumé et tenant compte en premier lieu des éléments cités intéressant uniquement les marins, il semble indispensable de créer un port de plaisance ou une escale de départ soit pour la croisière côtière, soit pour la navigation hauturiè­re vers les Antilles, à mi-chemin entre Gibraltar (sortie de la Méditerranée) et les Iles Canaries (der­nières terres avant l’Amérique), sur un point de la côte marocaine située entre Safi et Agadir. Cette côte atlantique s’étend à partir du Cap Spartel selon une direction générale du Nord vers le Sud-Ouest sur plus de 1800 km de longueur. Monotone et basse elle manque d’abris naturels; elle forme en général, au bord de la mer, une berge peu élevée constamment battue par les flots. Par endroits aussi, elle est constituée par des sables provenant de la désagrégation de grès friables en arrière desquels se trouvent des maré­cages. Très espacés les uns des autres saillent quelques caps dont celui qui nous intéresse : LE CAP TAFELNEY, au sud d’Essaouira. Par ailleurs, les navigateurs américains ou autres, rentrants de la mer des Caraïbes vers l’Europe, « relâchent », par obligation, dans l’Archipel des Açores. Puis, sans autre escale pos­sible, ils doivent « toucher » Gibraltar ou les côtes françaises avant de « mouiller » dans un port de vacances plaisance bien équipé.

Cap Green Marina

Resort

03


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Ils pourront, grâce à cette escale en terre marocaine, raccourcir leur route de quelques jours pour se trouver au cœur d’une région idyllique pour des vacances plus longues et tout aussi agréables que celles qu’ils peuvent actuellement passer dans le bassin méditerranéen. En effet, les conditions climatiques de la côte marocaine sont plus stables que celles de la Méditerranée et net­tement plus favorables pendant la saison froide.

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En conséquence et en particulier, le plaisancier pourra profiter des vacances d’été pour descendre son bateau jusqu’à notre site, le confier au capi­taine du port de la marina qui sera parfaitement équipée pour le recevoir. Retourner d’un coup d’aile pendant la saison calme pour le pousser jusqu’au Antilles de décembre à avril, la meilleure période pour traverser avec des conditions optimales avec un alizé fort et établi.

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Cap Green Marina

Resort

05


Au sud, à 140 km se trouve Agadir, ville de 350 000 habitants, nouvelle ville toute blanche sous le soleil, moderne, propre et bien dessinée. Une rade superbe offrant 9 km de sable fin, large bande jaune clair entre le vert de la végétation et le bleu de l’océan. Dans un site abrité des vents, 300 jours par an de soleil vivifiant, Agadir possè­de tous les atouts pour en faire un agréable sym­bole des vacances. Et depuis 1998, une zone de 830 000 hectares entre Agadir et Essaouira a le statut de Réserve de la Biosphère octroyé par l’UNESCO, zone à forte concentration d’arganiers, arbres endémiques du Maroc. Le rayonnement en voiture permet, en moins d’une demi-journée, d’atteindre plusieurs grandes villes marocaines, hautement colorées et pleines d’animation, notamment Marrakech, la Perle du Sud et ville impériale.

Le site sur la côte du Maroc


L’environnement touristique

Sur des centaines de kilomètres de bord de mer, entre les deux villes portuaires, Safi et Agadir. Insuffisamment pourvues d’installations pour accueillir notre marin-vacancier, la nature règne en maîtresse absolue. Authentiques paysages de moyenne montagne bordant une plage de sable fin, de soleil et de sensations exotiques sur lesquels règne une lumière, jamais dure et pailletée et qui se répand jusqu’au Sahara. Le dépaysement est total.

Un site enchanteur a été choisi par les initiateurs d’un nouveau paradis vacancier et résidentiel. Les derniers contreforts du Haut-Atlas occidental créent natu­rellement les conditions propices à notre projet. L’endroit est proche de nombreuses communautés villageoises riches d’un passé historique et archi­tectural, propices à l’écotourisme. Il possède aussi l’avantage de se trouver à moins d’une heure de l’aéroport civil d’Essaouira dont l’aménagement aéroportuaire permettra d’accueillir des avions type Airbus A319 sans restriction de charges et à cet effet il sera nécessaire  de disposer d’une piste d’envol de 2 500 m de long et 45 m de large.

Puis d’être relié, par une route, principale à un aéroport international distant d’environ 100 km, celui d’Agadir, récemment complètement moder­nisé. A une distance de 65 km au Nord se situe Essaouira, ville de 75 000 habitants environ et agréable station balnéaire, qui vient d’être sacrée patrimoine universel par l’UNESCO, une des cités les plus attachantes de la côte atlantique, aujourd’hui destination incontrournable. Elle s’étend sur une presqu’île étroite et basse dotée de remparts divisant la vieille cité en plusieurs quartiers (deux kasbahs, un mellah, une médina).

Egalement sous l’influence des alizés, Essaouira jouit d’un climat égal et tempéré, remar­quablement doux en toutes saisons. La tempéra­ture maximale moyenne oscillant entre 18 degrés (janvier) et 22 degrés (août), dotée d’une superbe plage de sable fin en pente douce, cela en fait une forte plaisante station balnéaire. Sur ce littoral atlantique du Maroc, l’alizé du nord-est, le cherki souffle régulièrement de mars à novembre. Il se renforce de mi-juin à mi-septembre, les plus belles vagues se formant donc au printemps et en automne. Côté température, l’eau peut être parfois fraîche en hiver, 16 ou 17 °C. Mais l’air ne descend pas en dessous de 21 °C en plein mois de janvier

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Une route secondaire bitumée relie le site à la route nationale côtière et elle se trouve dans un état suffisamment satisfaisant pour permettre un accès aisé au futur chantier. Elle de la pourra être facilement adaptée aux besoins Marina, sans nécessiter de gros et coûteux aménagements.

Arrière-pays, implanté d’arganiers, si curieux par leur aspect et le parti qu’en tirent les habitants de la région où il croît, occupent le bassin de Souss, débordent au Nord jusqu’au Tensift, au Sud jusque sur les crêtes de l’Anti-Atlas, sur plus de 500 000 ha


Cette plage de début du monde est longue de plus de 4’000 mètres, large de 300 mètres en moyenne. La montagne venant mourir sur une plage de sable fin en forme de demi-lune, offre aux futurs habitations résidentielles et hôtelières de la Marina la possibilité de terrasses décalées et superposées, par conséquent l’exclusi­vité d’une vue imprenable et panoramique.

Ce relief accidenté assure une totale protection contre les vents dominants soufflant du Nord/Nord-est, zéphyrs alizéens typiques de la région. L’orientation générale des terrains est par­ticulièrement favorable à un ensoleillement de longue durée pendant toute l’année. Cette situa­tion privilégiée permettra la mise en œuvre des dernières techniques de captage de l’énergie solai­re et éolienne.

L’immense plage est constituée d’un sable fin idéal pour les loisirs de bord de mer est remar­quable par sa pureté, son grain et sa couleur. Au niveau des plus belles plages actuellement fré­quentées celle-ci est encore vierge de toutes les dégradations du monde moderne, hormis quelques constructions foraines. L’intégration des pêcheurs locaux, par leur ins­tallation dans un bassin portuaire adjacent, créera une animation économique attractive aux moments des retours de pêche.

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Le site, de par sa configuration naturelle, permettra une architecture intégrée dans un projet d’urbanisme durable impliquant la prévention de la pollution, la conservation des ressources naturelles et le maintien de l’équilibre écologique.


Le sous-sol géologique semble de bonne tenue de par sa constitution rocheuse à fleur de sable, ce qui permettra d’ancrer solidement les digues et les soubassements de la Marina.

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Plan de situation générale

Plan masse de la cité


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Plan directeur d ’aménagement et de développement durable

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Vue en plan masse de Cap Green Marina Resort


Vue mer

Vue golf

Vue accès chenal

Vue front nord

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Pour les architectes, ce site exceptionnel va permettre une conception urbanistique résolument originale par la possibilité de quartiers d’habitation en terrasse et jardins super­posés et juxtaposées, sur le flanc de la montagne. Les deux tiers de la Marina seront implantés sur la plage, en emprise sur la mer, par la construction d’immeubles résidentiels ou d’hôtels ne dépassant pas trois niveaux avec possibilités de terrasses, jar­dins et patios attenants. Quelques objets emblématiques sont prévus sous forme de constructions hautes, hôtel-phare, capitainerie, hôtel-casino, etc... La plupart des propriétaires pourront amarrer leur bateau devant leur habitation, d’où l’appella­tion de « Marina ».

Vue mer de Cap Green Marina Resort


Le centre ville ou « medina » centre nerveux, vivant, attractif, traditionnel et animé rythmera la douceur de la marina. Les voies d’accès et de desserte seront maintenues le plus possible à l’extérieur de la cité, exception faite pour les services.

Un centre ville regroupera la plupart des activités indispensables à la vie de la cité, reliera la zone d’habitat du haut à celle de la marina proprement dite.

En-dehors de cette ville basse, nous trouvons la ville haute, bâtie sur une colline desservie par la route, réservée aux constructions indivi­duelles ou groupées épousant la topographie, et de quelques villas exceptionnelles en retrait.

La répétition architecturale systématique sera évitée par l’adaptation des constructions au ter­rain naturel et aux besoins humains. La croissance logique d’un tel projet se fera par phase, en fonction du développement de la cité.

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Ressources naturelles

Eau

Electricité

Déchets

Géothermie

Panneau solaire thermique

ENERGIE SOLAIRE

Panneau solaire photovoltaïque Géothermie Electricité

Eau chaude JARDIN

Eolienne Composte

Station de désalinisation

Station d’épuration

Usine d’insinération

Réseau électrique Electricité

Surplus d’énergie

Composte

Résidus Eau d’arrosage

Eau potable

Eau usée

Eau de mer

Habitat OCEAN


UN CONCEPT ENVIRONNEMENTAL RESPECTUEUX DU DÉVELOPPENT DURABLE

T N OR IO SP UT B IE TRAN TRI G IS D RNER ET DÉ

ENERGIES RENOUVELABLES

H

YD RA ULI QU E

Gérer l’adduction des eaux et son assainissement.

RMIE THÉ GÉO

Traitement des eaux usées domestiques et industrielles.

ÉO LIEN

LAIRE ÏQ SO LTA VO

UE

Améliorer la gestion des déchets, ce qui implique leur recyclage, leur revalorisation et leur reconditionnement.

ÉCONOM IE D’ÉNERG IE ET EE F IC ACITÉ ÉNERGÉ TIQUE

La planète est constituée d’eau sur les 3/4 de sa surface soit environ 1370 millions de km3. Ce qui pourrait laisser croire que nous ne manquerons pas d’eau. Mais attention, 97,2% de cette eau est salée. L’eau douce des lacs, des ruisseaux, des rivières et des fleuves, représente moins de 0,65% (1 million de km3) des réserves en eau de la terre. Les besoins en eau augmentent avec les niveaux de vie et dans le même temps, 1/5 de la population du monde manque d’eau. Paradoxe d’une planète bleue qui pourrait bien prochainement tirer le signal rouge de la soif.

BI OG AZ

IS BO

Une planète pleine d’eau, mais peu d’eau potable. Traiter et valoriser les déchets urbains et industriels.

BIOCARBURANTS

S TH OLAIRE ER MI QU E

Favoriser une utilisation rationnelle des énergies et des fluides.

S SERVICE S ANISME ET ORG

Maintenir et promouvoir les énergies renouvelables, en particulier hydroélectriques.

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Vue aĂŠrienne de Cap Green Marina Resort


Caractéristiques principales du projet Il s’agit d’une ville portuaire groupée autour de trois bassins reliés entre eux disposant d’un seul accès et abrités par deux môles décalés. Le 50% de la surface des bassins environ est crée par excavation et le solde par la construction d’ouvrages et de remblais dans la mer à une profondeur de 3 mètres en moyenne. Un chenal d’accès est constitué par dragage. La profondeur utile de chacun des trois bassins est de 3,50 mètres par marée basse.

Le port central abrite la capitainerie et la gare maritime avec son quai d’accostage, le reste de la surfa­ce étant réservé à la navigation de plaisance avec une réserve de places de visiteurs. L’anse sud, pouvant faire partie d’une deuxième étape de construction, est entièrement destinée à la navigation de plaisance.

Sur l’anse nord se trouve le quai des pêcheurs qui groupe les activités qui y sont liées (marché, entre­pôts et transports par la route) ainsi que les chantiers navals et d’équipement. Le reste de la surface est équipé d’estacades pour la navigation de plaisance, l’échantillonnage de dimensions correspondant à une étude des besoins.

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Vue palmeraie et zones de dĂŠtente


Une grande palmeraie s’étend le long de la route d’accès sur environ 600 x 40 mètres.

Dans la partie basse de l’ensemble, au niveau du port, on trouve les quartiers centraux desservis par la route d’accès, selon un schéma de circulations qui écarte le trafic de transit et prévoit des places de stationnement en suffisance pour véhicules légers, autocars et camions ainsi qu’une gare routière dans des aires séparées des contextes habitables. D’autres zones décentralisées abritent les fonctions d’utilité publique (écoles, dispensaire, gendarmerie, pompiers).

Le développement de plusieurs sports variés attirera les passionnés de dériveurs ou de planches à voile, de jet-ski, de plongée sous-marine ou de natation, de ski nautique ou de surfing, de windsurf ou de parachute ascensionnel, de chars à voile ou de jeux de plage, de randonnées équestres ou pédestres, de jeux de plein air tels que beach-vol­ley, golf, tennis.

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Le site, de par sa configuration naturelle, permettra une architecture intégrée dans un projet d’urbanisme durable impliquant la prévention de la pollution, la conservation des ressources naturelles et le maintien de l’équilibre écologique.

Exclusivité maritime : par la création d’un port de yachting de plaisance, sans concurrence actuelle sur la côte atlantique du Maroc Concurrence positive par rapport aux marinas françaises, Front et anse nord espagnoles et portugaises existantes.


Les sports et loisirs nautiques sont constitués par l’ensemble des pratiques liées directement à l’utilisation d’une embarcation, à des fins de loisirs. Ce sont, au sens strict, la plaisance – voile sportive ou « voile légère » et navigation hauturière ou « voile habitable » – et le motonautisme, où le bateau est l’élément principal de l’activité. Ce sont également les pratiques du ski nautique et de la plongée sous-marine. Ce sont enfin, au sens large, des pratiques sportives nautiques comme le surf et la planche à voile.

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Les sports nautiques ont longtemps été limités à la pratique du voilier.

Depuis une dizaine d’années, la plaisance a évolué vers des pratiques plus large de nautisme. Elles se subdivisent en trois familles : Les pratiques de la plaisance : – On entend par plaisance l’utilisation, à des fins de loisirs ou de tourisme, de bateaux à voile ou à moteur, de taille supérieure à 6/7 mètres, pour la plupart habitable.

– Les pratiques de la voile légère ou nautisme léger . Le nautisme léger recouvre toutes les pratiques à caractère sportif ou de découvertes pratiquées à bord de bateaux à voile ou à moteur de taille inférieure à 5 m., non habitables.

La plaisance regroupe : – La pratique de la croisière, qu’elle soit côtière (cabotage) ou hauturière. Elle concerne les croisières de plusieurs jours et les croisières à la journée ou « day-boating » ; – La pêche-promenade qui se pratique principalement à la journée à bord de bateaux à moteur ; – La plaisance traditionnelle qui s’est développée en liaison avec le mouvement de sauvegarde du patrimoine maritime et qui propose des sorties en mer sur de vieux gréements.

Les autres pratiques nautiques : – Il s’agit d’activités ayant elle aussi un caractère sportif ou de découverte et qui utilisent des supports aussi diversifiés que des embarcations légères, des engins de plages ou des véhicules nautiques, tels que ski nautique, plongée, sports de glisse, c’est-à-dire la planche à voile, le surf, le body surf et le ski board, le kayak de mer qui s’est récemment développé.


L’offre tend donc à se rétrécir, alors que la demande continue de croître. LES PRODUITS Les produits du tourisme nautique se divisent en deux groupes : – La formation, stages de formation. – La location de plaisance de tous types d’embarcations : bateaux à voile, bateaux à moteur et « engins de plage ».

Saturation du littoral européen. Les littoraux méditerranéens surtout, mais également la côte Aquitaine ont atteint leur taux de saturation. Il n’existe pratiquement plus de terrains constructibles en bordure de mer permettant la création de nouvelles marinas, notamment en France. Seule l’Espagne offre encore quelques possibilités limitées de développement immobilier côtier. En France, le nombre de places disponibles pour les bateaux de plus de 2 tonneaux (plus de 7.50 m) – de l’ordre de 110 000 – équivaut à peu près au nombre de bateaux existants.

Restrictions à l’occupation du domaine maritime. Sous la pression des groupements écologistes, les gouvernements européens, et notamment français, restreignent l’occupation du domaine public maritime. De plus, les démêlés de certaines marinas méditerranéennes (Cannes, Bormes-les-Mimosas) avec l’administration et la justice (retrait de permis de construire, annulation des concessions d’endigage etc…) font réfléchir les promoteurs.

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Vue aĂŠrienne de Port Cap Green Marina Resort


Le développement de l’agriculture visible dans l’arrière-pays immédiat témoigne d’une source d’eau douce facilement accessible. Une utilisation maximum de la nappe phréatique sera néanmoins nécessaire. Les barrages de retenues d’eau existants et en cours de réalisation sont gages d’une alimentation complémentaire. En cas d’insuffisance, il faudra peut-être prévoir la production d’eau douce par désalinisation solaire de l’eau de mer.

Le plan directeur tiendra compte de la préservation du site dans sa globalité (450 ha), de la valorisation de l’identité locale et patrimoniale, de la création d’espaces publiques, lieux de convivialité et de voisinage, de l’ensoleillement et de la maîtrise de l’énergie, de l’organisation des déplacement, de la gestion des eaux de surface, de la gestion des déchets, d’optimiser l’utilisation des énergies renouvelables telles que solaire, éolienne, biomasse, géothermie, etc

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Vue en plan masse de l â&#x20AC;&#x2122;estacades pour les bateaux de croisières et la grande plaisance


Vue aérienne de l ’ estacades pour les bateaux de croisières

et la grande plaisance

On estime à près de 8 Mio l’ensemble de la clientèle des différentes activités nautiques, toutes pratiques confondues. La population des plaisanciers est de l’ordre de 3 Mio de personnes seulement en France. Ce chiffre correspond principalement aux pratiquants de la voile, Selon les prestataires, la clientèle est en augmentation. Les motivations pour la pratique des sports et loisirs nautiques se regroupent en quatre catégories : – La nature : notamment pour les adeptes de la voile (légère ou en habitable) ;

– Les sensations : vitesse, performances, effort physique, glisse et recherche de l’inhabituel. Ce sont surtout les jeunes (15-24 ans), qui pratiquent la planche à voile et le catamaran ; – La détente et la beauté : découverte et voyage, beauté des paysages, bien-être de la nature. C’est ce que recherchent les pratiquants de la voile habitable et de la croisière en bateau à moteur (les plus de 25 ans et en particulier les 50-64 ans) ; – Le calme, la solitude, la liberté attirent principalement les pratiquants de la voile en habitable (35-64 ans).

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La « grande plaisance »

Au niveau mondial, la flotte de « Grande Plaisance » compte env. 3’000 bateaux, dont 1’500 sont basés principalement en France, en Italie, en Espagne et en Grèce.

La durée moyenne dans un port est de 4 jours. La clientèle de la « Grande Plaisance » représente un milieu assez fermé.

Le terme « Grande Plaisance » s’applique à des catégories de bateaux supérieurs à 21 m. et ayant au moins un membre permanent d’équipage.

Au plan touristique, les plaisanciers recherchent le luxe et des villes de renommée internationale. Autant ils apprécient la tranquillité au mouillage en mer, autant ils attendent des ports d’escale de l’animation, des événements prestigieux, des commerces, des services, des hébergements et des restaurants de qualité, des casinos, des plages haut de gamme, etc.

Le marché de la « Grande Plaisance » est important en termes de retombées économiques et de création d’emplois. Cependant, très liés à l’industrie du luxe, il ne peut se développer que dans des lieux de qualité bénéficiant d’une bonne notoriété.

Les critères de choix pour une escale technique sont la proximité du port d’attache (58%) pour le bateaux de plus de 40 m., ainsi que le couple prix attractifs/qualité du travail (30%).

En hiver, une partie de la flotte « Grande Plaisance » se transporte vers des destinations comme les Antilles et la Polynésie. Environ 55% de la flotte exercent cette activité de manière régulière ou occasionnelle.

Le critère principal pour le choix de l’hivernage est, pour le ¾ des bateaux, la proximité du port d’attache. Les autres bateaux profitent d’une escale technique dans autre port autre que leur port d’attache pour y passer l’hiver. En dehors de services de maintenance, il faut prendre en compte les besoins logistiques des équipages.


La croisière Le marché de la croisière s’est considérablement développé depuis une dizaine d’années. La croisière représente un marché mondial de 6 millions de personnes, 5 millions d’Américains, 1 million d’Européens. Un chiffre d’affaires de 15 milliards d’euros et un investissement de 4,5 milliards d’euro par an, depuis trois ans.

Le marché européen de la croisière en 1996 représente 1,5 Mio de passagers, dont 2/3 en Méditerranée, dont la première clientèle est la clientèle anglaise avec 170 000 croisiéristes. Ensuite la clientèle allemande et italienne avec chacune 75 000 croisiéristes ; la France 65 000 personnes. En 1997, les ports français ont accueilli près d’un millier d’escales (3/4 en Méditerranée et 600 escales en Martinique et Guadeloupe). Soit un demi-million de croisiéristes, principalement en Méditerranée et 750 000 dans les ports antillais.

La clientèle, traditionnellement âgée, issues des catégories supérieures, est en train de changer. La croisière s’ouvre à des catégories socioprofessionnelles intermédiaires grâce à de nouvelles formules de croisières, plus économiques. La clientèle part en croisière pour la « magie de la mer et les horizons infinis » mais aussi pour des motivations d’ordres culturels auxquelles le produit répond particulièrement bien : visites de hauts lieux de civilisation, approche originale des hommes et des territoires. Sans oublier la convivialité.

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LA CLIENTELE

Le congressiste, à condition que la marina possède une infrastructure adéquate pour l’organisation de conférences, séminaires, etc.… Les marinas peuvent viser cinq catégories de clients potentiels : L’investisseur-financier à revenu élevé qui cherche à acquérir une résidence secondaire tout en réalisant un investissement jugé généralement intéressant. Il peut louer un appartement lorsqu’il ne l’utilise pas lui-même. Le navigateur-plaisancier qui cherche à amener son bateau à proximité de son logement et demande une certaine infrastructure. A cette catégorie on peut ajouter le plaisancier de passage, faisant escale pour quelques jours.

Le touriste en villégiature qui louera soit un appartement, soit une chambre d’hôtel, et utilisera les différents services disponibles. Le retraité pouvant rentrer dans l’une des trois premières catégories ou élisant domicile permanent dans la marina. L’éventail de la clientèle est donc assez large quant aux goûts, mais se situe, dans l’ensemble, dans les couches assez aisées.

Il serait possible de vendre les logements prévus aux quatre premières catégories d’acheteur sous la forme de location/ vente s’étendant sur une période de 10 à 15 ans. On peut aussi prévoir que certaines personnes dans chacune des quatre premières catégories pourraient être intéressées par la possibilité d’acheter un appartement ou villa à temps partiel (c’est-à-dire 1 à 6 mois par an), comme cela est le cas dans nombre de projets immobiliers des stations de ski et montagne en Europe. L’organisme qui générerait ces logements pourrait ainsi soit les vendre à plusieurs propriétaires qui en disposerait à tour de rôle (et seraient probablement disposés à payer un prix promotionnel plus élevé car réduit en absolu) tout au long de l’année, soit les mettre une partie de l’année à disposition des congressistes de la cinquième catégorie sus la forme d’un hôtel/motel ou résidence fonctionnant surtout pendant la saison creuse de novembre à mars.


L’OFFRE La croisière La zone Europe occupe la deuxième place dans le marché mondial. Cela représente globalement 15 à 20% de l’offre mondiale, soit 11 millions de journées croisières par an (8 millions en Méditerranée). On distingue deux types de ports : – Les ports de « transit » dans lesquels les navires font escales. Cette activité représente l’activité principale des ports européens. Les « petits ports » d’escale, une quinzaine de ports situés principalement en Atlantique. – les ports « têtes de ligne » d’où partent les croisières. L’impact économique des croisières n’est pas facile à évaluer. La rémunération varie en fonction de la taille du bateau ; le coût moyen d’une escale varie entre 30 000 et 45 000 euros pour l’ensemble des dépenses portuaires, soit une recette moyenne de 85 euros par passager. Si l’activité croisière est peu rémunératrice pour les fonctions portuaires, elle est en revanche très profitable pour le commerce local. Les retombées varient de 250 euros pour un passager en escale de transit à 400 euros pour une escale « tête de ligne ». A ces retombées, il faut ajouter la dépense moyenne de 45 euros pour les équipages des navires économiques et à 100 euros pour ceux des navires de luxes. Environ 1/3 des effectifs navigants descend en escale, ce qui correspond à environ 20% des croisiéristes en escale. L’activité croisière génère en France 43 Mio d’euros de recettes portuaires, dont 34 Mio d’euros pour la façade méditerranéenne, 150 Mio d’euros de recettes locales et 20 à 45 Mio d’euros de ventes de combustibles, d’eau et de vivres.

La « Grande Plaisance » Dans les ports susceptibles d’accueillir les navires de la « Grande Plaisance », on trouve aussi bien des ports publics que des ports privés. On distingue les emplacements de passage, réservés aux bateaux « en escale » pour une ou plusieurs journées et les emplacements permanents loués à l’année. Les prestations à terre nécessaires à l’accueil de la « Grande Plaisance » ne se limitent pas aux infrastructures portuaires. Il faut prendre en compte également les chantiers de construction et les plates-formes techniques, ensemble de professionnels spécialisés dans l’entretien et la réparation, artisans, maîtres d’œuvre, chantiers de maintenance, etc... Les retombées économiques et socioéconomiques de la Grande Plaisance sont importantes. Actuellement, dans un port de la Côte d’Azur, un bateau de 30 m. paie entre 195 euros et 920 euros par jour pour un emplacement de passage, et entre 30 000 euros et 115 000 euros par an pour un emplacement sédentaire. Un hivernage coûte entre 17 000 euros et 115 000 euros. Selon les tarifs pratiqués, deux à quatre mois de location assurent une rentabilité aussi bonne qu’une location annuelle. En termes de chiffre d’affaires, une estimation faite pour la zone comprise entre La Napoule et Menton permet d’évaluer à 0.85 milliards de euros le CA généré par la « Grande Plaisance », pour une zone privilégiée.

L’exploitation des places de passage présente les intérêts économiques suivants. L’avitaillement et le ravitaillement à bord ; Le shopping ; Les activités noctambules ; Taux de croissance Les taux de croissance du tourisme côtier sont difficiles à établir et controversés. On peut toutefois admettre qu’il est positif et de l’ordre de 5 % par an. Par contre, le nombre de plaisanciers augmente chaque année d’environ 10 % en Europe. Il est à remarquer que le parc de voiliers appartenant à la catégorie qui intéresse le projet ne cesse de croître. Les prestations d’hébergement, de restauration, de location de voitures, de motos ; Des retombées pour les professionnels de la « Grande Plaisance » ; Un impact sur les aéroports et les hélistations. Ce système d’exploitation permet le développement d’une activité d’hivernage, hors saison touristique. C’est aussi un bon moyen d’optimiser l’impact économique d’un port saisonnier et d’améliorer la rentabilité d’une place de port. L’accueil des bateaux sédentaires génère une économie plus large. Tour le potentiel de développement de la « Grande Plaisance » est concentré sur le Bassin méditerranéen. Pour les 10 à 15 ans à venir, une dizaine de projet d’aménagement d’infrastructures portuaires en Turquie, en Grèce, au Liban et en Egypte notamment.

Les retombées pour l’hébergement ne sont pas négligeables. Pour les seuls ports varois, les 3200 escales de yachts enregistrées ont générés environ 12 000 nuitées. Les dépenses touristiques sont évaluées à 4250 euros par jour et par bateau.

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Parcellaire

Zone d â&#x20AC;&#x2122;amĂŠnagement du littoral


LATITUDE 31° 5’ NORD LONGITUDE 9° 49’ OUEST MAROC

PROVINCE D’ESSAOUIRA | CERCLE DE TAMANAR | COMMUNE RURALE DE TAFEDNA CONTRAINTES FONCIERES ET D’AMENAGEMENT Aménagement du littoral, y compris le domaine maritine et terrestre et protection des « espaces proches du rivage »

ha

2 216 env.

Plan d’occupation du sol, comprenant les zones constructibles ou non, les réserves naturelles, les zones agricoles, etc.

ha

1 400 env.

dont: Domaine forestier Domaine maritime Domaine privé de l’Etat Terrains de particuliers (non immatriculés) Autres terrains à intégrer dans le PADD (Projet d’aménagement et développement durable) Urbanisation Surface Hors Œuvre Brute Cœfficient d’Occupation du Sol Surface Hors Œuvre Nette Surface Utile (toutes affectations confondues)

ha ha ha ha

549 88 13 420

ha

330

SHOB m2 COS SHON m2 SU m2

686 000 0.049 548 800 356 720

Droits sour forme de convention de concession d’usage et /ou de service publique Droits de propriété (acquisition) A définir

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CALCUL DES SURFACES ET VOLUMES ESTIMATION DES COÛTS DE CONSTRUCTION BATIMENTS

Etage

Hauteur (ml)

OS Occupation

SHOB Surface Hors Œuvre Brutes

CBC Cube brut de

Coûts TTC

Coûts construction

SHOB m2

TOTAUX

Affectation Aires du sol planchers construction (m2) (m3) MAD/m2 DH Par affectation % MAD d’implantation (m2) Casino, salle des congrès 1 R+3 12 3 558 14 232 42 696 7 000 99 624 000 14 232 2.07% 99 624 000 Capitainerie, services 8 R+2 9 3 558 10 674 32 022 4 000 42 696 000 10 674 1.56% 42 696 000 Commerces 5 R+2 9 7 001 21 003 63 009 4 000 84 012 000 21 003 3.06% 84 012 000 Ecoles, dispensaires, mosquée, adminsitration 17 R+2 9 1 956 5 868 17 604 4 000 23 472 000 5 868 0.86% 23 472 000 Habitat collectif 7 R+3 12 3 124 12 496 37 488 2 500 31 240 000 12 496 1.82% 31 240 000 Habitat collectif haut standing 69 R+3 12 630 2 520 7 560 4 500 11 340 000 70 097 10.22% 315 436 500 Habitat collectif moyen standing 74 R+3 12 949 3 796 11 388 3 500 13 286 000 9 100 1.33% 31 850 000 Habitat collectif, résidences hôtelières, commerces 31 R+5 18 4 670 28 020 84 060 4 000 112 080 000 130 473 19.02% 521 892 000 Hôtel 4* L 27 R+3 12 9 312 37 248 111 744 5 000 186 240 000 83 666 12.19% 419 324 000 Hôtel 5* L, yacht-club 15 R+15 48 263 4 208 12 624 7 000 29 456 000 45 831 6.68% 295 701 000 Hôtels 3* et 4* 32 R+7 24 4 106 32 848 98 544 4 500 147 816 000 44 764 6.52% 201 438 000 Résidences hôtelières 33 R+6 21 3 590 25 130 75 390 4 000 100 520 000 158 360 23.08% 746 700 000 Résidences hôtelières haut standing 62 R+3 12 2 671 10 684 32 052 5 000 53 420 000 10 684 1.56% 53 420 000 Services publiques et bureaux 6 R+2 9 1 375 4 125 12 375 3 500 14 437 500 4 125 0.60% 14 437 500 Villas contigües 71 R+2 9 774 2 322 6 966 3 000 6 966 000 44 190 6.44% 132 570 000 Villas individuelles 54 R+1 6 871 1 742 5 226 4 000 6 968 000 16 862 2.46% 67 448 000 Villas jumelles 37 R+1 6 1 864 3 728 11184 3 500 13 048 000 3 728 0.54% 13 048 000 TOTAUX 185 341 686 153 2 037 114 3 094 309 000 686 153 100.00% 3 094 309 000


TOTAL DES SURFACES BRUTES DE PLANCHERS OU SHOB M2 - PROGRAMME COMPLET :

686 153 m2

REPARTITION Résidences hôtelières 158 360 m 2 20 m2/ch 7 918 chambres 2 25 m2/ch 427 chambres Résidences hôtelières haut standing 10 684 m 42 m2/ch 1 091 chambres 5* L 6.68% 45 831 m 2 38 m2/ch 2 202 chambres 4* L 12.19% 83 666 m 2 31 m2/ch 1 444 chambres 3* et 4* 6.52% 44 764 m 2 Villas, habitat collectif, commerces, services publiques et privés 342 848 m2

ESTIMATION DES COÛTS INFRASTRUCTURES ET EQUIPEMENTS / INFRASTRUCTURES PORTUAIRES Port de plaisance 450 places d’amarage 30 000 € la place 13 500 000 € Grandes digues global 20 000 000 € EQUIPEMENTS ZONE CONSTRUCTIBLE Voies d’accès et de desserte Conduites de raccordements aux réseaux EC 1 070 ha 60 000 € l’hectare 64 200 000 € EU Energies AMENAGEMENTS DE LA ZONE DU PADD 97 700 000 € ou MAD 1 113 780 000

IMPACT ECONOMIQUE ET SOCIAL Hôtels et résidences hôtelières Nombre d’emploi créés par cat. N 3 pour 5 ch. 4 751 5 pour 5 ch. 427 20 pour 5 ch. 4 365 10 pour 5 ch. 4 403 5 pour 5 ch. 1 444 TOTAUX 15 390

BATIMENTS MAD 3 094 309 000 ESTIMATION GLOBALE MAD 4 208 089 000

Cap Green Marina

Resort

39


Le Groupe de travail et de promotion Promarina (Suisse), auteur du projet « Cap Green Marina & Resort » au Cap Tafelney (Maroc) : Richard Monney

Ugo Brunoni

Initiateur et promoteur du concept et du projet, Président de MCI Consulting S.A., Management et Conseils Immobiliers, Genève Maîtrise d’ouvrage déléguée et pilotage de l’opération.

Architecte AGA-SIA-FAS, Professeur à l’EPFL de Lausanne, Genève

Christophe Lietz Architecte SIA Urbaniste Conseil, Lausanne

Hervé Delajoux Consultant, Casablanca

Sabert, Bureau d’ingénieurs civils Erik Söderström Bureau d’études et de réalisations techniques, Lausanne

Pascal Monney Unité Energie et Environnement, Département des Infrastructures, Patrimoine et Logisitique Etat de Vaud, Lausanne

Imagina Images de synthèse et infographie, Genève

David Zahno Conception graphique et mise en page, Genève

CAP GREEN MARINA RESORT | Copyright 2008

Ont été consultés également : – Conseils en éco-développement – Conseils en tourisme et en études technico-économiques – Organismes officiels chargés de l’immobilier touristique et de la navigation de plaisance comme la FFPP – Fédérations des industries nautiques FIN – Centre Administratif des Affaires Maritimes CAAM – Centre français de Commerce Extérieur CFCE – Revues spécialisées et centres de documentation divers



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