Inpassen en uitspreken Rijnboutt magazine #8

Inpassen en uitspreken in een internationale context

“De transitie naar een circulaire economie is onontkoombaar” Jeanet van Antwerpen

“Ik kijk nooit naar regelgeving” Floris Alkemade

“Chinese uitbreidingswijken zijn behoorlijk duurzaam” Paul Whalen

2

Rijnboutt magazine

Inhoud P.03 Voorwoord P.04 “De transitie naar een circulaire economie is onontkoombaar” Jeanet van Antwerpen, directeur SADC P.08 “Ik kijk nooit naar regelgeving” Floris Alkemade, rijksbouwmeester P.12 Projecten Rijnboutt P.14 “Een stad interessant voor toeristen, is ook goed voor de eigen bewoners” Hans Mommaas, directeur Planbureau voor de Leefomgeving P.18 “Winkeliers moeten ons opnieuw verleiden” Tony Wijntuin, oprichter WYNE Strategy & Innovation

P.22 “Duitsers pakken woningbouwprojecten groots aan” Walter de Boer, CEO BPD en Desirée Uitzetter, directeur Gebiedsontwikkeling BPD P.26 Gelderlandplein Amsterdam De geschiedenis van een winkelcentrum P.38 “Het gaat om meer dan alleen de stenen” Ebe Treffers, manager Ontwikkeling Gebieden / Bouwinvest P.42 Projecten Rijnboutt P.44 “Amsterdam is de ideale proeftuin” Arjan van Timmeren, directeur AMS Institute

P.48 “Chinese uitbreidingswijken zijn behoorlijk duurzaam” Paul Whalen, architect RAMSA P.52 Projecten Rijnboutt P.54 “Ik voel me soms een diplomaat” Rogier van den Berg, stedenbouwkundige Verenigde Naties UN Habitat P.58 Rijnboutt Kraków

3

Rijnboutt magazine

Inpassen en uitspreken in een internationale context Ons vakgebied verandert snel. Aan de kant van de opdrachtgevers betreden nieuwe partijen het toneel, partijen die voor eigen portefeuille werken en vooral in de bestaande stad kansen zien.

Beleggers en bouwers smeden coalities voor de ontwikkeling van de stedelijke omgeving. Samen met nieuwe ontwikkelaars, bewonersgroepen, bedrijven en allerhande verenigingen zetten zij stappen in het ontwerp van Nederland.

In die veranderende omgeving zien we ook de komst van internationale partijen.

Sinds enige tijd betreden internationale beleggers, retailers en adviseurs de Nederlandse markt. Inspelen op de internationalisering is voor Nederland een noodzaak; de nationale economie draait in grote mate op buitenlandse investeringen en kennisuitwisseling.

Grenzen werken niet langer belemmerend in ons vak; de Europese markt is gevarieerd, open en transparant. Het inwinnen van informatie of het uitwisselen van kennis is met de huidige technologie ook steeds eenvoudiger.

De Europese economie is een stedelijke economie: financiën, dienstverlening, kennisontwikkeling, het vindt voornamelijk plaats in de stedelijke regio’s. De Europese stad is daarmee een voorbeeld voor de sterke verstedelijking op andere plekken in de wereld.

Nieuwe vormen van (samen)werken, wonen en tijdelijk verblijven, nieuwe concepten voor retail en hospitality en uitingen van nieuwe subculturen worden via internet sneller dan ooit gemeengoed. Internationale uitwisseling beïnvloedt de vernieuwing van de stedelijke samenleving diepgaand.

Toerisme, en dan met name stadstoerisme, groeit jaarlijks enorm. Twintig jaar investeren in de vernieuwing van de stad lijkt zijn vruchten af te werpen. Een sterke identiteit, een goed voorzieningenniveau, een onderscheidend verhaal gestoeld op een rijke geschiedenis; dat inspireert mensen.

Dat gaat de hele wereld over.

De energietransitie, het beheersen van de waterproblematiek, het in goede banen leiden van de migratiestromen,

krimp in combinatie met vergrijzing en herbestemming van erfgoed en leegstaand vastgoed zijn in heel Europa urgente kwesties.

Kennis en ervaring delen, inspireren en je laten inspireren en nieuwe, open vormen van samenwerken zijn voor sommige van die huidige grote opgaven meer dan nodig. In ons vakgebied betekent dit het hebben van zorgvuldige, veerkrachtige en duurzame ordeningsprincipes waarin de maatschappelijke verandering gefaciliteerd wordt en ruimtelijke kwaliteit gestimuleerd.

Daarin is de internationale dimensie van ons vak zeer bruikbaar.

Wij hebben dit jaar een vestiging in Kraków, Polen geopend om te kunnen bijdragen aan de internationale samenwerking en kennisuitwisseling in Europa. De verwantschap tussen Nederlandse opgaven en de Poolse ontwikkeling biedt ons mogelijkheden om Rijnboutt verder te ontplooien.

In dit magazine komen in negen interviews tien mensen aan het woord die in dit kader een belangrijke visie of voorbeeldfunctie hebben. Ze vertegenwoordigen een brede uitsnede uit de ruimtelijke ordening en architectuur: wetenschap, markt, overheid en ontwerp. Hun werk beïnvloedt het toekomstige beeld van onze steden en ons land, een beeld dat internationaal onderscheidend is!

Richard Koek juni 2016

4

Rijnboutt magazine

“De transitie naar een circulaire economie is onontkoombaar” SADC is een ontwikkelaar van internationale werklocaties in de omgeving van Amsterdam en Schiphol. Directeur Jeanet van Antwerpen heeft een duidelijk doel: de omslag naar een circulaire economie.

‘Het internationale karakter van onze locaties werd me onlangs weer duidelijk tijdens een bezoek aan een bedrijf dat onder meer plastic benodigdheden voor de medische wereld produceert. Er werken ruim 80 mensen en die komen uit maar liefst 22 verschillende landen.

‘Bedrijven uit de hele wereld zien de Westas (grofweg het gebied tussen Amsterdam-West en Schiphol, red.) als een aantrekkelijke vestigingslocatie. Dat heeft natuurlijk met Amsterdam te maken, maar nog meer met Schiphol. De luchthaven is op mondiaal niveau een enorm sterk merk en staat te boek als een betrouwbare poort naar Europa. Voor de Zwitserse logistieke

dienstverlener Kuehne + Nagel is het vliegveld en de bijbehorende infrastructuur ideaal voor het transport en de opslag van cargo. Anderen leunen op het feit dat in de Metropoolregio Amsterdam 180 nationaliteiten wonen, een poel voor internationaal georiënteerd personeel.

Afval als grondstof ‘De profilering van de Metropoolregio Amsterdam als een internationaal concurrerend vestigingsklimaat ligt ten grondslag aan de oprichting van de Schiphol Area Development Company N.V., kortweg SADC – een initiatief van de gemeenten Amsterdam en

5

Rijnboutt magazine

Jeanet van Antwerpen directeur SADC

6

Haarlemmermeer, de provincie NoordHolland en Schiphol Group. Het is de taak van SADC om in samenwerking met andere partijen hoogwaardige werklocaties – al spreek ik liever van werkmilieus – te realiseren die niet alleen rendement opleveren, door simpelweg de verkoop en de verhuur van gronden, maar ook op maatschappelijk vlak van betekenis zijn.

Daarom investeren we op en rondom onze werklocaties in voorzieningen, hebben we aandacht voor ruimtelijke kwaliteit en oog voor het scheppen van banen.

‘Vanuit deze brede blik leggen we ons de komende jaren toe op het model van de circulaire economie: producten en materialen worden hergebruikt en afval dient als grondstof. Dit klinkt idealistisch en voor sommigen misschien een tikkeltje onrealistisch, maar ik geloof dat de transitie naar circulaire systemen onontkoombaar is – het is het rotsblok dat rivieren anders doet stromen. Allereerst, als we het leefklimaat van de metropoolregio, dat net als de aanwezigheid van Schiphol van enorme waarde is, op peil willen houden, moeten we “circulair” denken op het gebied van water, afval en energie. Ga maar na, meer economische activiteiten en meer inwoners (de Metropoolregio krijgt er tot 2040 1 miljoen mensen bij, red.) leiden tot meer energieverbruik en een hogere consumptie van levensmiddelen, tot meer watergebruik, meer verkeersstromen, meer afval – terwijl grondstoffen steeds schaarser worden. Om de metropoolregio leefbaar, gezond en attractief te houden is een andere manier van produceren, vervoeren en consumeren noodzakelijk.

Rijnboutt magazine

Aantoonbaar groen ‘Ook op financieel vlak – niet onbelangrijk in deze bedrijfstak – liggen de argumenten voor het oprapen. Ik erger me dood aan mensen die stellen dat een circulaire aanpak duurder zou zijn dan traditionele werkwijzen. Neem de belegger WDP uit België, waarmee we spraken over het plaatsen van zonnepanelen op de daken van hun logistieke gebouwen op Schiphol Logistics Park. In eerste instantie wilden ze er niet aan, maar nu zijn ze toch om. WDP beseft dat vergroening en een betere duurzaamheidbeoordeling uiteindelijk leiden tot een hoger financieel en maatschappelijk rendement. Bovendien verandert het beleid van steeds meer banken: zij financieren alleen nog bedrijven die aantoonbaar “groen” zijn.

‘Voor de omslag naar een circulaire economie volgt SADC verschillende sporen. Er valt het meest te winnen op locaties die nog in ontwikkeling zijn. Voor bedrijvenpark The Valley (onderdeel van Schiphol Trade Park, red.) hebben we het allereerste “circulaire inrichtingsplan” ter wereld gemaakt. Het uitgangspunt is om de bodem zo min mogelijk te bewerken.

Mocht The Valley in de toekomst verdwijnen is de grond binnen twee jaar weer geschikt voor landbouwdoeleinden.

Dus geen buizen in de bodem maar het op natuurlijke wijze laten afvloeien van regenwater, het werken met planten die de bodem én de lucht zuiveren, en die ook bruikbaar zijn als voedsel of grondstof. Om dergelijke principes ook in de toekomst te handhaven, willen we de openbare ruimte in eigendom houden. De gebouwen

7

Rijnboutt magazine

worden ontwikkeld door onze partner Delta Development Group. Ook zij blijven eigenaar en geven abonnementen uit aan geïnteresseerde bedrijven.

Gedragsverandering ‘We hanteren geen toelatingsregels. The Valley moet uitgroeien tot een wereldwijde koploper op het gebied van circulaire economie waar bedrijven graag bij willen horen. Dat blijken vaak innovatieve ondernemers met dezelfde ambities als SADC en Delta, die inzien dat wij ze kunnen helpen met het implementeren van circulaire technologieën, met het verkleinen van hun ecologische voetafdruk.

‘The Valley is overigens uitzonderlijk omdat we van begin af aan circulair kunnen werken. Op andere locaties hebben we te maken met andere partijen, zoals KLM, al moet ik zeggen dat ook zij open staan voor de implementatie van circulaire principes. De uitdaging is om op bestaande terreinen bedrijven en gebouweigenaren mee te krijgen – een kwestie van gedragsverandering: de wijze waarop men rekent, zoals het zonnepaneelvoorbeeld van WDP laat zien, de wijze waarop men besluiten neemt, enzovoorts.

Gedragsbeïnvloeding is tijdrovend: we gaan langs, organiseren bijeenkomsten en laten inspirerende voorbeelden zien. Ter plekke ontdekken bedrijven dat ze elkaars reststromen kunnen gebruiken, dat hun afval wat waard is. Het is belangrijk om niet met het vingertje te wijzen als een bedrijf niet meedoet. Het is een illusie dat we bedrijven kunnen dwingen – en ze wegjagen kunnen en willen we niet.

Optelsom van gadgets ‘Die gedragsverandering geldt ook voor de overheid. Een simpel voorbeeld is hoe de traditionele omgang met het bestemmingsplan roet in het eten kan gooien. Een bestemmingsplan bevat slechts enkele categorieën, maar waar past een concept met bedrijvigheid, kantoren, research and development, showrooms, aanverwante voorzieningen als horeca en kinderdagopvang in? SADC denkt in “ecosystemen” van kleine en grote bedrijven die bij elkaar in de buurt willen zitten, omdat ze toeleverancier zijn of omdat de restwarmte van de één interessant is voor de ander. Het bestemmingsplan moet daar ruimte aan geven.

‘Ontwerpers hebben in dit alles wel degelijk een rol, zo blijkt uit het inrichtingsplan voor Valley dat door het Rotterdamse bureau West 8 is gemaakt, op basis van een masterplan van KCAP/West 8. Een belangrijk onderdeel van de circulaire economie is ruimtelijke kwaliteit, beleving, het op je gemak voelen.

Dat is een ontwerptaak – zo voorkomen we dat een werkmilieu een optelsom is van circulaire gadgets, van technologische hoogstandjes. Het is aan de ontwerper om er een aangename omgeving van te maken.’

Tekst: Mark Hendriks Deelnemers gesprek: Richard Koek, Bart van der Vossen Fotografie: Kees Hummel

8

Rijnboutt magazine

“Ik kijk nooit naar regelgeving”

9

Rijnboutt magazine

Floris Alkemade rijksbouwmeester

Als rijksbouwmeester heeft Floris Alkemade een missie: de herbestemming van talloze leegstaande rijksgebouwen. ‘Ik heb een zwak voor de moeilijke gevallen, de lelijke gebouwen waar iedereen van af wil.’

Floris Alkemade – zelfstandig architect en voorheen in tal van landen werkzaam voor architectenbureau OMA – resideert als rijksbouwmeester in het gerenoveerde ministerie van Financiën. Hij ontvangt zijn bezoek na kantoortijd in een van de vele vergaderzalen die verdiept in de patio liggen.

Alkemade laat sinds zijn aantreden op 1 september 2015 veel van zich horen, ook bij het brede publiek. Op radio en televisie is hij de laatste tijd te horen over de mogelijkheden die leegstaande gebouwen bieden voor onder andere de huisvesting van asielzoekers. Hij lanceerde eerder dit jaar samen met het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers een ontwerpprijsvraag over dit onderwerp. Overigens gaat het hem niet alleen om asielzoekers. ‘Lege

gebouwen zijn interessant voor allerlei groepen die baat hebben bij flexibele woonvormen, of dat nu vluchtelingen zijn, expats of studenten. Dat komen en gaan, daarvoor zijn lege panden een uitkomst.’

Een van uw taken is om het afstoten van 2,9 miljoen vierkante meter aan rijksvastgoed in goede banen te leiden. Dat is een onmogelijke opgave, toch?

‘Het is in ieder geval een opgave die we niet alleen moeten oplossen. Wat ik vooral wil doen is dat al die gebouwen goed gepositioneerd worden. Dus niet: “we hebben hier een leeg pand, wat kunnen we ermee?”, maar analyseren waar het betreffende gebouw staat en met welke ontwikkelingen het te maken krijgt. Het maakt namelijk nogal wat

10

uit of een gebouw in de A2-corridor tussen Eindhoven en de Randstad staat – misschien wel de belangrijkste economische zone van het land – of in economisch opzicht minder voorspoedige regio’s. Of dat een gebouw in een gebied staat met een hoge woonkwaliteit, zoals de strook van verschillende landschapstypen in het midden van het land tussen de Duitse grens en de kust. Daar kunnen bijvoorbeeld vrijkomende kazerneterreinen worden omgebouwd tot wooncomplexen voor ouderen.’

Gebeurt dit dan niet, dat aanhaken bij relevante ontwikkelingen?

‘Vaak is de oplossing heel lokaal. Per pand wordt gekeken of het geschikt is voor bijvoorbeeld studentenhuisvesting of als creatieve broedplaats.’

Floris Alkemade is gefascineerd door gebouwen die buiten de economische kerngebieden liggen of op plekken met een matige woonkwaliteit. ‘Ik heb een zwak voor de moeilijke gevallen, de lelijke gebouwen die niet in de harten van de mensen zitten, waar iedereen vanaf wil.’

Juist in die panden kan volgens de rijksbouwmeester worden geëxperimenteerd met nieuwe woonconcepten en gebruiksvormen.

‘Omdat niemand dergelijke gebouwen wil behouden, kunnen architecten eindeloos sleutelen tot de beste oplossing op tafel komt. Daardoor zijn deze gebouwen van grote waarde – de lessen uit dat testen en uitproberen nemen we mee in andere herbestemmingsprojecten.’

Hij vertelt over de transformatie van een 600 meter lang entrepotgebouw in Parijs waar niemand aan gehecht bleek en slopen het devies was. Toen het gebouw onverhoopt behouden bleef werd een prijsvraag uitgeschreven voor de herontwikkeling. Alkemade won en werkte net zo lang aan het herontwerp tot hij het gebouw geschikt achtte voor woningen, kantoren, scholen en winkels. Het was zijn voorstel om daarbij de kenmerkende lange vorm, waar in eerste instantie niemand om gaf, intact te laten. Het bleek een gouden greep. ‘Nu omarmen mensen het gebouw, het is een icoon voor de buurt.’

Rijnboutt magazine

Waarom bleef het gebouw alsnog behouden?

‘De eigenaar besefte op enig moment dat slopen ook betekende dat het vervuilde terrein gesaneerd moest worden. Dat was hem te kostbaar.’

Het besluit om het entrepotgebouw te behouden was dus niet ingegeven door de overweging dat herbestemming goed is en allerlei voordelen biedt. Hoe zorg je dat eigenaren, die vooral op financiële grondslagen besluiten nemen, herbestemming en transformatie op zichzelf als waardevolle oplossingen zien?

‘De voordelen van herbestemming – duurzaam, nieuwe concepten introduceren, gebieden uit het slop trekken – zijn genoegzaam bekend. Maar daarmee alleen red je het niet. Je moet koppelingen maken met andere vraagstukken. Lege gebouwen zijn interessant voor een hernieuwde omgang met vergrijzing, met zorg, met vereenzaming. In lege panden is ruimte voor experiment, voor innovatie.’

U zei al: deze uitdaging gaat velen aan. De belangrijkste spelers zijn de gemeenten, zij hebben een sleutelrol in gebiedstransformaties. Wat verwacht u van hen?

‘Dat ze een visie ontwikkelen op de problematiek en loskomen van het treuren over zaken die verloren gaan, over functies die na tientallen jaren al dan niet noodgedwongen vertrekken.

Het bedrijfsleven kan ook een belangrijke rol spelen, zoals blijkt uit het project van Schipper Bosch die vorig jaar de Gouden Piramide won met de herontwikkeling van het Arnhemse industriepark Kleefse Waard.’

Een visie, een ondernemende blik op het leegstandsvraagstuk – in zijn internationale werk merkte Floris Alkemade dat met name in Frankrijk de dadendrang van de overheid enorm groot is. ‘Herbestemmingsprojecten zijn daar veel politieker. Het entrepotproject is op een gegeven moment geadopteerd door de burgemeester. Dat hielp enorm: het plan- en uitvoeringsproces verloopt niet alleen sneller, ontwikkelaars en investeerders halen het niet in hun hoofd om uit zo’n project te stappen.’

11

Rijnboutt magazine

Die politieke kant is ook grillig.

‘Helemaal waar. Ik heb ook meegemaakt dat dezelfde burgemeester een ander project liet vallen. Dan gaat jaren werk verloren. Wat dat betreft is in Nederland de continuïteit meer geborgd omdat de politiek op afstand staat.’

Waar lopen zaken in Nederland op vast?

‘Op regelgeving, bouwbesluiten en dergelijke. Als architect kijk ik nooit naar regelgeving, dat beperkt het vrije denken.

Door even geen acht te slaan op regels over veiligheid, milieu en ga zo maar door is er meer ruimte voor niet alledaagse ideeën en oplossingen – daardoor komen initiatieven veel beter uit de verf.’

Die regels zijn er niet voor niets.

‘Dat klopt – het probleem is de beperkte interpretatie. Het is interessant om te kijken welke creatieve oplossingen binnen die restricties en kaders toch mogelijk zijn.

Je zou het overigens niet denken, maar de regeldruk is in Frankrijk veel erger.

Daar pakken architecten meteen hun rekenmachine om te kijken wat wel en niet mag, terwijl wij een schetsrol op tafel leggen en aan het tekenen slaan.’

In steden als Vlaardingen, Zutphen en Leeuwarden blijft herbestemming lastig. Er is geen programma en aannemers stellen dat verbouwen te duur is. Eigenaren zijn daar gevoelig voor en een gemeente kan hen niet op andere gedachten brengen.

‘Daar komen architecten en hun ontwerpkracht in beeld. De beroepsgroep is de afgelopen jaren gehalveerd, maar dit is een vraagstuk waarmee we ons bestaansrecht kunnen aantonen. Laat zien wat met transformatie en herbestemming mogelijk is, laat zien wat wel en niet kan.

Zo bieden lege kantoren kansen voor groot wonen, in ruime, betaalbare studio’s die een hele verdieping bestrijken.’

Architecten kunnen met inhoudelijke argumenten eigenaren overtuigen om een gebouw te herbestemmen.

‘Precies. Al is het opportuun om soms gebruik te maken van banale overwegingen, zoals in het geval van het Parijse entrepotgebouw waar saneren veel te duur bleek.’

Tekst: Mark Hendriks Deelnemer gesprek: Richard Koek Fotografie: Kees Hummel

Dutch Tech Campus Zoetermeer

Beeld: Rijnboutt bv

Na 20 jaar exclusief gebruik door Siemens krijgt het complex als geheel een andere bestemming. Het is de ambitie het terrein te ontwikkelen tot ĂŠĂŠn van de belangrijkste technologiecampussen van de metropoolregio Den Haag Rotterdam. De transformatie vangt aan met enkele forse ingrepen in het landschap. Aanpassingen en vernieuwingen aan de bestaande gebouwen alsook de toevoeging van nieuwbouw zullen de campus completeren.

Opdracht: Ping Properties

De Ontmoeting Amstelveen De Ontmoeting is een complex met een uitnodigend voorzieningencentrum met verschillende bedrijven en instellingen die elkaar versterken. De Ontmoeting is daardoor een plek waar wonen, werken, recreatie, comfort, zorg en wellness op een vanzelfsprekende manier samenkomen.

De brede bezetting staat garant voor een gezamenlijke aantrekkingskracht met de nadruk op dienstverlening en een hoog voorzieningenniveau voor bewoners, bezoekers en omwonenden.

Opdracht: De Nijs Care BV Warmenhuizen

14

Rijnboutt magazine

Hans Mommaas directeur Planbureau voor de Leefomgeving

15

Rijnboutt magazine

“Een stad interessant voor toeristen, is ook goed voor de eigen bewoners” Om toeristen te blijven trekken, is het Hollandse standaardverhaal van grachten, klompen en tulpen niet meer afdoende. Steden moeten zich richten op een gevarieerder aanbod, aldus Hans Mommaas, directeur van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL). ‘Dat Rotterdam tot de meest interessante steden ter wereld behoort, is geen toeval.’

Het lijkt gemeengoed – internationale toeristen die Nederland bezoeken doen vooral standaardbestemmingen aan.

Het gaat dan in eerste instantie om Amsterdam met zijn grachten, rosse buurt en gerenommeerde musea en om publiektrekkers in de nabije omgeving, zoals De Beemster, de Zaanse Schans en Volendam. Deels is dit clichébeeld waar: van de 14 miljoen buitenlandse bezoekers in 2015 verbleef ruim een derde in de hoofdstad.

Toch ligt het een stuk genuanceerder, meent Hans Mommaas, directeur van het Planbureau voor de Leefomgeving, maar ook bekend als onderzoeker van de rol die vrije tijd speelt in de ontwikkeling van steden en regio’s. ‘De toeristische markt is gedifferentieerder dan wij denken.

Natuurlijk zijn er nog altijd bezoekers die op zoek zijn naar het Hollandse verhaal van polders, tulpen en klompen. Dit zijn meestal overzeese toeristen – met name uit Azië, dat echt een opkomende markt is. Maar

16

Europese bezoekers daarentegen komen steeds vaker voor de tweede of derde keer en willen voorbij dat standaardverhaal. Die moet je iets anders bieden en dat vraagt om differentiatie, om creativiteit en vernieuwing van het aloude toeristische imago.’

In een pretpark wonen De PBL-directeur, tevens hoogleraar Regional Sustainability Governance in Tilburg, noemt Berlijn, een stad die jaarlijks miljoenen toeristen trekt die niet per se voor het ‘Duitse verhaal’ komen. Berlijn is volgens Mommaas voor de geoefende toerist. De omstreden geschiedenis trekt vele bezoekers, maar nog meer dan dat zorgt het imago van een vrijplaats voor kunst en experimentele muziek ervoor dat jongeren van over de hele wereld naar de Duitse hoofdstad trekken.

De noodzaak tot differentiëren – oftewel het zorgen voor een divers toeristisch aanbod – biedt een stad als Amsterdam mogelijkheden om de enorme druk op de historische binnenstad te verkleinen.

Mommaas: ‘In mijn ogen zoekt Amsterdam wanhopig naar manieren om de balans tussen toeristische trekpleister enerzijds en een woon- en werkstad anderzijds te herstellen. Kijk, vroeger kon je met planologische kaders de toeristische infrastructuur enigszins reguleren. Waar sta je bijvoorbeeld hotels toe? Maar met de komst van Airbnb heeft de stad daar geen vat meer op. Dus moet je de uitwassen van het toerisme – sommige Amsterdammers hebben het gevoel dat ze in een pretpark wonen – op andere manieren beheersen.’

Mommaas heeft daar ideeën over: ‘Zet in op Noord, leid mensen naar het Groene Hart, zet in op meerdere plekken waar toeristen het Amsterdamse leven kunnen ervaren. Deels gebeurt dat al: de focus ligt niet alleen op de Bijenkorf, maar ook op de hippe winkeltjes in de 9 straatjes.’

Rijnboutt magazine

Thuismarkt Differentiëren vergt een regionale blik, iets wat recent al bleek uit het pleidooi om internationale bezoekers onder te brengen in Haagse hotels. In de praktijk overigens lastig: maar weinig steden zijn geneigd om de economische baten uit internationaal toerisme te gunnen aan een ander.

Als meer toeristen in Den Haag dienen te overnachten, moet de hofstad een ‘bestemming’ worden. Mommaas: ‘Als je een plek tot toeristische bestemming maakt moet niet vergeten worden dat een stad ook een functie heeft voor bewoners om te wonen, om te werken, om te ontspannen, iets dat in de grachtengordel in de knel is geraakt. Dat houdt in dat voorzieningen bedoeld voor toeristen in eerste instantie een thuismarkt moeten hebben. Dat betekent dat ook zonder toeristen dergelijke functies een bestaansrecht hebben. Oftewel dat locals er komen, dat zij er een gevoel bij hebben.’ Juist om die reden is het internationale toerisme volgens Mommaas dus niet de economische motor die versleten winkelgebieden of binnensteden uit het slop kan trekken. ‘Als de thuismarkt niet goed is, heeft het geen zin om hoog in te zetten op toerisme.’

City lounge Daarnaast vindt Mommaas dat het toeristische imago vertaald moet worden in een ruimtelijke koers – in de architectuur, de stedenbouwkundige vernieuwing en de inrichting van de openbare ruimte.

Rotterdam is een goed voorbeeld, meent de PBL-directeur. ‘Dat de stad nu in de top van de meest interessante steden ter wereld staat, is geen toeval. Vanaf de jaren tachtig is consistent gewerkt aan de positionering van de havenstad.’ Hij somt op: eerst met de Binnenhaven, toen met het Museumpark en de Kop van Zuid, de Wilhelminapier en recent met de Markthal en het plan voor de

17

Rijnboutt magazine

openbare ruimte waarin de Rotterdamse straten en pleinen als onderdelen van een city lounge worden aangeduid. ‘Let wel, Rotterdam deed dit niet puur uit toeristische overwegingen. Maar ze hebben wel beseft dat als een stad interessant is voor toeristen, het in ieder geval ook voldoet aan de wensen en behoeften van de eigen bewoners.’

Een ander voorbeeld is Maastricht, een relatief kleine stad waar massa’s Duitsers, Belgen en Britten naartoe gaan. Een stad die ook nog eens beschikt over de Bijenkorf, een winkelketen die zich juist uit andere en grotere steden heeft teruggetrokken.

‘Zij hebben hun imago van on-Hollandse stad, van een historische en Bourgondische plek goed uitgebuit’, legt Mommaas uit.

‘Dat zie je in alles terug, tot in de details in de openbare ruimte, zoals bestrating en meubilair.’

Toeristische profilering Ook op landschappelijk niveau is differentiatie aan de orde. Chinezen komen voor de polders, de molens, de boerderijen.

Duitsers gaan liever naar de kust – op dat vlak moet de provincie Zeeland volgens Mommaas concurreren met gebieden aan de Oostzee, die zich na de val van de Berlijnse Muur op toeristisch vlak razendsnel hebben ontwikkeld.

Mommaas ziet talloze mogelijkheden om toerisme te koppelen aan actuele vraagstukken. Hij verwijst naar het project Holwerd aan Zee waarin een Fries dorp dat kampt met krimp, de kust- en wateropgave aangrijpt om een bestemming te worden in plaats van een plek om de boot naar Ameland te nemen. Door het dorp te verbinden met de Waddenzee wordt niet alleen de natuurlijke dynamiek hersteld, maar ontstaat ook een kansrijk toekomstperspectief voor een dorp dat tientallen jaren door de

metershoge klimaatdijk van de zee was afgesneden. Mommaas noemt ook het Groene Woud in Brabant – waar door een toeristische profilering dorpen en gebieden economische betekenis hebben gekregen – en het Friese Merenproject waar de watersport wordt ingezet om niet alleen de leefbaarheid en het vestigingsklimaat te versterken, maar ook om natuurdoelstellingen te behalen. ‘Stuk voor stuk voorbeelden van een regionale aanpak: niet gedreven door behoudzucht – anders komen de mensen niet meer – maar, door het toestaan van recreatieve en toeristische ontwikkelingen gebieden interessanter maken.’

Tekst: Mark Hendriks Deelnemer gesprek: Richard Koek Fotografie: Kees Hummel

18

Rijnboutt magazine

Tony Wijntuin oprichter WYNE Strategy & Innovation

19

Rijnboutt magazine

“Winkeliers moeten ons opnieuw verleiden” Het klinkt gek, maar shoppen is op zich geen reden om een winkelgebied te bezoeken. Tony Wijntuin, retailexpert en oprichter van WYNE Strategy & Innovation, legt uit.

‘Ja, de retailbranche verkeert in zwaar weer, zoveel is wel duidelijk. Ik zie het als een vanzelfsprekende marktcorrectie waarin het kaf van het koren wordt gescheiden en overtollige winkelcapaciteit weggesaneerd. In de afgelopen periode zijn de omstandigheden voor winkels enorm veranderd. Partijen die daar niet mee om kunnen gaan, vallen weg – zoals dus V&D, Perry Sport, Schoenenreus.

‘Buitenlandse partijen betreden met splinternieuwe concepten de Nederlandse markt, een markt die van zichzelf al enorm verzadigd is (Nederland behoort tot de landen met de hoogste winkeldichtheid van Europa – iets dat tot veel concurrentie leidt, red.). En veel belangrijker: het consumentengedrag is enorm veranderd.

Vroeger hadden winkeliers de macht – zij wisten alles en de klanten kwamen toch

20

wel. Nu is dat omgedraaid. Mijn zoon van vijftien weet meer over een tablet of iPhone dan een verkoper bij de Mediamarkt. Het is dus logisch dat consumenten niet zomaar meer komen, ze hebben zelf genoeg kennis om producten op internet te bestellen.

Winkeliers moeten met andere zaken op de proppen komen om klanten te verleiden.

Diegenen die dat begrijpen zullen overleven.

Publiekstrekker ‘Dit is niet per se een Nederlands probleem.

Ook in de Verenigde Staten en GrootBrittannië lijkt een marktcorrectie plaats te vinden. Vooral de zogenoemde big boxes, zoals warenhuizen en grote supermarkten delven het onderspit, terwijl innovatieve kleine winkels die een specifieke markt bedienen steeds meer voet aan de grond krijgen.

‘In feite zegt de consument: “Geef ons een goede reden om te komen, want het product dat wordt aangeboden alleen is niet meer voldoende. Functioneel winkelen, zoals voor de dagelijkse boodschappen, kleding of huishoudelijke apparatuur gebeurt steeds vaker online. De potentie ligt in het funshoppen – ik ga winkelen, niet omdat ik iets nodig heb, maar omdat het leuk is. Dat betekent dat winkeliers en ketens moeten inspelen op trends, bijvoorbeeld de hang naar belevenissen, naar bewust en gezond leven. Ze moeten plek inruimen voor food en horeca – dat zijn enorme publiekstrekkers –, gebruik maken van sociale media, maar ook nadenken over wat ik ‘binnenstedelijke vertraging’ noem – mensen die met het openbaar vervoer, te voet of met de fiets komen vertonen ander koopgedrag dan mensen die met de auto komen. Een voorbeeld: een stofzuiger koop ik gemakkelijk via internet. Maar als diezelfde stofzuiger wordt verkocht in een showroom die me inspireert, waar ik het apparaat kan testen en ze goede koffie schenken, is de kans groot dat ik toch voor de winkel kies – de koopbeleving verleidt mij om te komen.

Rijnboutt magazine

Airportmodel ‘De sleutel ligt in een mix van functies, waardoor bezoekers meerdere redenen hebben om naar een winkelgebied te komen. Een beproefd concept is het zogenoemde airportmodel dat gebaseerd is op het gegeven dat winkelen niet het hoofdmotief is. Dit geldt niet alleen voor luchthavens, maar ook voor treinstations, universiteitscampussen of ziekenhuizen.

In het airportmodel gaat het niet alleen om de hoogst mogelijke omzet, maar ook om de kwaliteit en de identiteit van het winkelgebied als geheel. Dergelijke concepten, zoals toegepast op de Rotterdamse campus Woudestein, bevatten een aantal ingrediënten. Zo worden winkelruimtes niet alleen verhuurd aan goedlopende ketens als Zara, maar ook gebruikt voor functies die niet het hoogste rendement opleveren, maar wel het imago versterken – zoals een bibliotheek, een authentieke barbier of een indoorpark. Er wordt gewerkt met omzetgerelateerde huurprijzen. Er is een basisprijs en naar gelang de omzet stijgt wordt de huurprijs hoger – dit maakt het gebied niet alleen toegankelijk voor grote ketens, maar ook voor kleine pioniers, en dat is goed voor de variëteit.

Van buiten naar binnen ‘Ik begrijp dat het airportmodel lastig is in te voeren in binnensteden en winkelstraten, waar panden in handen zijn van verschillende eigenaren. Toch kun je met winkelstraatmanagement veel bereiken. Het is van belang dat alle partijen de sociaalmaatschappelijke noodzaak zien, dat zij samen de verantwoordelijkheid hebben om een in het slop geraakt winkelgebied nieuw leven in te blazen. Ik merk dat eigenaren van lege winkelpanden in beweging komen en bereid zijn nieuwe bestemmingen te vinden voor hun lege gebouwen. Ze voelen het in hun portemonnee: de huur is nul, terwijl de beheerskosten de pan uit rijzen.

21

Rijnboutt magazine

‘De gemeente draagt bij door subsidies te verstrekken, planologische kaders te flexibiliseren en door te zorgen voor een goede inrichting van de openbare ruimte.

Ik noem dat “van buiten naar binnen” ontwerpen. Vroeger werden winkelcentra als standaardobjecten ontworpen, nu is het zaak om de omgeving erbij te betrekken. De customer journey begint bij wijze van spreken al op de ringweg of in de tram – zodra je in de buurt bent moet het winkelgebied de aandacht trekken.

Het gaat om parkeergeleiding, om de architectonische expressie met luifels en entrees, de aanwezigheid van horeca aan de randen en de gastvrijheid die een winkelgebied uitstraalt.

‘Werkt dit ook in middelgrote steden als Hoogeveen of Vlaardingen? Die moeten misschien niet opschalen, maar terug naar het oorspronkelijke profiel van een winkelhart met de slager en de groenteboer, een plek om elkaar te ontmoeten. Dus inzetten op een dorpse identiteit waarbinnen lokale ondernemers weer de ruimte hebben.’

Tekst: Mark Hendriks Deelnemers gesprek: Richard Koek, Frederik Vermeesch Fotografie: Kees Hummel

22

Rijnboutt magazine

DesirĂŠe Uitzetter directeur gebiedsontwikkeling BPD Walter de Boer CEO BPD

23

Rijnboutt magazine

“Duitsers pakken woningbouwprojecten groots aan” BPD, de grootste ontwikkelaar van woongebieden in Nederland, is ook actief in Duitsland en Frankrijk.

Een gesprek met directeuren Walter de Boer en Desirée Uitzetter: ‘Het is een fabeltje dat alle steden groeien.’

Hoewel het werk in Duitsland niet veel anders is dan in Nederland verschillen de twee landen volgens Desirée Uitzetter op één punt enorm van elkaar. ‘Onze oosterburen trekken alles uit de kast om procedures te versnellen, om daarmee de druk op de woningmarkt te verlichten. Die druk leidt in stedelijke regio’s namelijk tot een ongeremde prijsstijging van huur- en koopwoningen – voor de Duitse politiek een onacceptabel risico.’ In Nederland is ook flink ingegrepen op de woningmarkt, maar er wordt volgens Uitzetter te gemakkelijk gedacht over de druk op de woningmarkt.

‘Met als gevolg weinig samenhang en veel

aandacht voor kleinschalige initiatieven, herbestemming en bottom-up initiatieven.

Maar kunnen we daarmee voldoen aan de grote behoefte aan nieuwbouwwoningen?

De focus op de bestaande stad is begrijpelijk en daar doen we volop aan mee, maar een hogere bouwproductie en grootschalige plannen zijn nog altijd nodig, iets wat ze in Duitsland wel erkennen – daar pakken ze woningbouwprojecten groots aan.’

Uitzetters collega Walter de Boer is stelliger. Hij denkt dat we in Nederland de weg kwijt zijn. ‘Al die aandacht voor organische gebiedsontwikkeling – mensen

24

denken echt dat we daarmee de enorme woningbouwopgave en de behoefte aan utiliteitsbouw tot een goed einde brengen.

Maar onlangs, tijdens een congres in Almere, bleek eens temeer hoe naïef dat is. Cijfers tonen aan dat het particulier opdrachtgeverschap maar 12 tot 15 procent van de bouwvraag afdekt. Ik vraag je: wie zorgt voor die overige 85 procent?’

Regionale teams Desirée Uitzetter en Walter De Boer werken bij BPD, respectievelijk als directeur Gebiedsontwikkeling en als CEO. BPD, Bouwfonds Property Development, is de grootste ontwikkelaar van woongebieden in Nederland. De afgelopen tien jaar verkocht het bedrijf in totaal 94.000 woningen. Het bedrijf is al jaren actief in het buitenland: sinds 1993 in Duitsland, waar het tot de top 3 van woningontwikkelaars behoort, en sinds 2001 in Frankrijk. Ooit had het bedrijf vestigingen in Denemarken en Tsjechië, maar die zijn op aandringen van de aandeelhouders gesloten. Beperking tot de drie kernlanden Nederland, Duitsland en Frankrijk werd tijdens de economische crisis als de meest kansrijke strategie gezien.

Uitzetter en De Boer ontvangen hun bezoek in Delft, op een van de vier regiokantoren.

BPD werkt met regionale teams die de lokale woningmarkt analyseren om zo tot de beste gebiedsontwikkeling en woonproducten te komen. Een aanpak die ook in het buitenland wordt toegepast.

‘Door de overname van regionale familiebedrijven konden we de Duitse markt betreden’, aldus Uitzetter.

Fabeltje De Boer ziet nog een ander verschil tussen Duitsland en Nederland. ‘We zijn kritisch op ons beleid voor de ruimtelijke ordening.

Rijnboutt magazine

Maar vergeleken met de oosterburen hebben we het nog niet zo slecht gedaan.’

Hij noemt de veelbesproken problematiek van verouderde bedrijventerreinen en kantorenleegstand. ‘Die is in Duitsland vele malen erger. Daar hebben ze kilometerslange terreinen met gebouwen die hun functie lang geleden verloren hebben. Inmiddels zijn de gebouwen afgeboekt en dus zijn die gebieden interessante investeringsobjecten. Steeds vaker koopt BPD dergelijke terreinen – met alle gebouwen er dus nog op. We slopen het vastgoed en maken het gebied geschikt voor nieuwbouw.’

Waarmee De Boer niet wil zeggen dat in Duitsland de focus op stedelijke transformatie ligt. ‘Integendeel, het is een fabeltje dat steden groeien. Het grootste deel van de vraag naar nieuwe woningen ligt buiten de stad. In Duitsland groeien in feite maar vier steden: Berlijn, München, Hamburg en Leipzig – en niet eens omdat mensen zo graag naar de stad trekken, maar door de komst van vluchtelingen.’

Fiscale instrumenten De Boer en collega Uitzetter zijn opvallend kritisch op een Duits paradepaardje, namelijk het binnenstedelijke Hafencityproject in Hamburg. De herontwikkeling van een deel van een voormalig havengebied is opgeknipt in verschillende bouwenveloppes om zoveel mogelijk variatie te creëren, niet alleen in bouwstijl, maar ook in woningtype en programma.

‘Alsof ze duizend bloemen willen laten bloeien’, aldus De Boer. ‘Op papier een mooi verhaal, maar het lukt niet en dat zie je: de Hamburgers willen er niet wonen, het ontwikkelingstempo is tergend laag en vooralsnog is de omvang van het project te klein om een compleet havengebied van een nieuwe identiteit te voorzien.’

25

Rijnboutt magazine

In tegenstelling tot Nederland en Duitsland is in Frankrijk de invloed van de overheid op de woningmarkt vele malen groter. Daar worden zelfs fiscale instrumenten ingezet om zaken bij te sturen.

Tot aan de burgemeester Het is lastig om in Frankrijk als ontwikkelaar aan tafel te komen, weten Uitzetter en De Boer. Gemeenten schrijven tenders uit waar ontwikkelende partijen op in moeten schrijven. Dergelijke tenders gaan niet over kavels, maar over grote gebieden en integrale gebiedsontwikkelingen. Als gegadigde moet je continu met de betreffende overheid in gesprek over de ‘veranderende omstandigheden’ – waardoor partijen steeds hun plan en bod moeten aanpassen.

‘Het is enorm lastig om een project binnen te halen’, vertelt De Boer. ‘Maar als je de opdracht eenmaal hebt, geniet je hun volwaardige steun, tot aan de burgemeester toe.’ Lachend: ‘In ieder geval tot de volgende verkiezingen.’

In Frankrijk zijn alle ogen nu gericht op het project Grand Paris, waar infrastructurele investeringen – voor wegen, voor openbaar vervoer – de ruimtelijke koers bepalen. De Boer: ‘De Fransen durven prioriteiten te stellen. Sommige gebieden krijgen simpel gezegd voorrang – en daar gaat dan veel publiek geld heen. In Nederland is het altijd veel meer gelijkgesteld geweest. We durven niet, ik zeg maar wat, alles op de regio Amsterdam in te zetten.’

Tekst: Mark Hendriks Deelnemers gesprek: Richard Koek, Bart van der Vossen Fotografie: Kees Hummel

De woningmarkt in Duitsland en Frankrijk In Frankrijk is de bouwproductie de laatste jaren stabiel. Er is vooral veel vraag naar tweede woningen, met name aan de kust en in het warme zuiden. Veel Fransen zien de bouw van een vakantiehuis als een waardevolle investering. Sowieso is het eigenwoningbezit in Frankrijk groot. De bestaande woningvoorraad is oud en op de huurmarkt zijn commerciële partijen, zoals beleggers, goed vertegenwoordigd – het aandeel sociale huur is lager dan in Nederland. De invloed van de overheid op de woningmarkt is groot: via belastingmaatregelen en het verdelen van infrastructurele gelden probeert zij de woningmarkt bij te sturen.

In Duitsland laat de overheid veel meer ruimte – onder andere omdat zij weinig grond in bezit heeft. Het eigenwoningbezit is bij de oosterburen laag (slechts 43 procent van de huishoudens), temeer omdat voor de financiering eigen vermogen vereist is. Op de huurmarkt voeren privépersonen – veel Duitsers kopen wel een tweede woning die ze dan verhuren – en commerciële partijen de boventoon (90 procent van de huurmarkt is vrije sector), hoewel ook steeds meer private partijen sociale woningbouwprogramma’s realiseren.

26

Rijnboutt magazine

27

Rijnboutt magazine

Gelderlandplein Amsterdam

De geschiedenis van een winkelcentrum Op 8 april 2016 vond de officiĂŤle opening plaats van Gelderlandplein in Amsterdam. Wat ooit begon als een naoorlogse buurtvoorziening op de schaal van Buitenveldert werd gedurendende een aantal decennia fasegewijs getransformeerd naar een bestemming die zijn referentie heeft in de kosmopolitische Zuidas. Eigenaar Kroonenberg Groep nam het initiatief voor de recente verbouwing, Rijnboutt tekende voor het ontwerp.

Hoek Lowaard en Van Weldammelaan richting Zuidas

Gelderlandplein ‘nieuwe stijl’ biedt een menging van funshoppen en functioneel winkelen; een gedurfde en onalledaagse formule. De gangbare opvatting in retail gaat uit van een scheiding tussen beide vormen van winkelen: het kopen van een brood combineert niet met de aanschaf van een trui. Gelderlandplein daarentegen brengt de werelden van food, fashion, leisure en horeca samen. Daarbij is het kwaliteits- en aspiratieniveau van de winkelformules en speciaalzaken opvallend hoog, het aanbod gevarieerd. Het leidt geen twijfel dat daar een krachtig winkelconcept aan ten grondslag ligt waarin uitgesproken opvattingen over locatie en ontwerp hand in hand gaan. Dit geldt zowel op

gebiedsniveau voor wat betreft de inpassing van het winkelcentrum in het grotere stedenbouwkundige geheel van Zuidas tot Beethovenstraat, als voor de branchering en de ruimtelijke verdeling van opeenvolging van de winkels ter plaatse. Centraal staat het winkelen als beleving: behalve voor het doen van inkopen is Gelderlandplein een bestemming op zich. Het is er schoon en veilig, het is uitnodigend en stijlvol, en tot in het kleinste detail ademt het kwaliteit, elegantie en een on-Nederlands comfort.

Meer nog dan een must-go is het een plek om te verblijven.

28

Rijnboutt magazine

Van Weldammelaan in zuidelijke richting, 1970

Parkeerplaats Van Leijenberghlaan, 1977

Binnenhof, 1970

Het begin De geschiedenis van Gelderlandplein gaat terug tot 1968. Naar een ontwerp van architect Frans van Gool (Oyevaar Stolle Van Gool) werd in dat jaar een royaal opgezet winkelcentrum opgeleverd, een centraal gelegen buurtvoorziening voor het naoorlogse Buitenveldert.

Geheel naar de uitgangspunten van het Algemeen Uitbreidingsplan (1934) van Van Eesteren vormden verkeersaders en groen- en waterelementen de dragers van de stedenbouwkundige structuur, een orthogonaal raamwerk waarin het voor de wijk benodigde programma werd ondergebracht. Gebundeld en onderscheiden naar de functie wonen, werken of ontspanning, kreeg het winkelcentrum een plek toebedeeld aan de Van Leijenberghlaan,

de doorgaande weg die Buitenveldert verbindt met het Oud Zuid van Berlage.

Het was de tijd waarin het Academisch Ziekenhuis (later VU-ziekenhuis medisch centrum) werd gebouwd, waarin de auto het vehikel werd van ieders individuele mobiliteit, de telefooncel zijn opwachting maakte in het straatbeeld, de tijd toen ‘nieuw’ nog synoniem was aan ‘modern’.

Van Gool, die ervaring had opgedaan bij de Lijnbaan in Rotterdam, tekende op basis van een volledig abstract programma dat alleen globaal de omvang aangaf, een vrije compositie van geschakelde rechthoekige volumes rond een tweetal open binnenhoven. Aan de buitenranden omzoomd door vrijstaande luifels en

29

Rijnboutt magazine

Binnenhof met zicht op parkeerplaats Van Leijenberghlaan, 1970

Structuurkaart Gelderlandplein e.o. 1968

een voorziening voor parkeren op maaiveldniveau, werd de structuur aan de westzijde nogal bruusk overbouwd door een kantoorschijf van zes lagen, een gebaar wat later door Van Gool zou worden geduid als ‘een vastgoedbeslissing’.

Het complex ademt in alles het geloof in de bestendigheid van vorm, in een zelfstandige grammatica van de architectuur die expressie geeft aan het geheel. Toch ging het complex niet langer dan een generatie mee, ingehaald door de opvatting dat het succes van een winkelcentrum valt of staat met het beheersen van de tijdelijkheid van een winkelprogramma, en met het faciliteren van de steeds veranderende wensen van winkeliers en het winkelend publiek.

30

Rijnboutt magazine

Test met donkere kolommen naar voorstel van Rijnboutt, 2009

Structuurkaart Gelderlandplein e.o. 1997

Eerste transformatie In 1989 kreeg architectenbureau Ellerman Lucas Van Vugt de opdracht voor een ingrijpende verbouwing. Er lagen plannen om Buitenveldert en de Rivierenbuurt te laten opgaan in het grotere Zuideramstel, daarnaast trok Gelderlandplein vanwege haar opvallende branchering de aandacht van de regio. Er was behoefte aan een forse uitbreiding van het bestaande winkel- en kantoorvolume en aan woningen. Het leidde tot een tweede kantoortoren, een horizontaal gerekt woonvolume en een woontoren met luxe appartementen. De voor het ontwerp van Van Gool kenmerkende luifels werden afgebroken en een nieuwe aluminium gevelbeplating gaf het gebouw de uitstraling van wat van een modern winkelcentrum werd verlangd. Wat voorheen was overgeleverd aan weer en wind werd nu overdekt; de hoven en passages kregen een kapconstructie met glazen bouwstenen om het daglicht te filteren.

Het verdwijnen van parkeerplaatsen als gevolg van de uitbreiding werd gecompenseerd met een ondergrondse parkeergarage en met parkeren op maaiveld aan de zuidzijde van het complex en met een ondergrondse parkeergarage die met tapisroulants werd verbonden met het hart van de binnenpassage.

Onder de naam Groot Gelderlandplein opende het winkelcentrum in 1997 haar deuren en kantelde het beeld van centrale buurtvoorziening naar een winkelcentrum met luxe speciaalzaken en boetieks.

31

Rijnboutt magazine

Entree Van Leijenberghlaan

Tweede transformatie

Structuurkaart Gelderlandplein e.o. 2016

Met de komst van de Zuidas veranderde de positie van Gelderlandplein andermaal.

Met 1,3 miljoen m2 kantoorruimte en zo’n 8.000 woningen is de Zuidas straks het tweede centrum van Amsterdam en hÊt stadscentrum voor internationaal zakendoen en kennisontwikkeling.

Naast kantoren en woningen beoogt de Zuidas het realiseren van voorzieningen als winkels, kinderopvang, scholen, sportcentra, horeca met een landelijke en zelfs internationale aantrekkingskracht.

Station Zuid geeft aansluiting op de NoordZuidlijn en heeft een directe verbinding met luchthaven Schiphol. Op termijn zullen ook de HSL vanuit Brussel en Parijs en de ICE vanuit Keulen en Berlijn de Zuidas aandoen. Naar verwachting zal het aantal reizigers (trein, metro, tram en bus) in 2030 zijn opgelopen naar 315.000 (nu 130.000) per dag. Dan behoort Station Zuid met Amsterdam CS en Utrecht CS tot de top drie van treinstations in Nederland.

32

Rijnboutt magazine

Look and feel

Naar verwacht zullen de bewoners en werkenden van de Zuidas ook gebruik maken van de winkel- en horecavoorzieningen in Buitenveldert. Op slechts een afstand van 600 m betekent de Zuidas de aanzet voor een tweede transformatie van het winkelcentrum Gelderlandplein. De transformatie betreft het gehele complex en voorziet ook deze keer in een forse uitbreiding van het oppervlak voor winkels en horeca.

Inspelend op de behoeften van de Zuidas en passend in het gemeentelijk beleid dat de kantorenleegstand wil terugbrengen tot een acceptabel niveau, is een deel van het bestaande kantoorvolume herbestemd in de vorm van een hotel voor short en extended stay met inbegrip van restaurants, bars en congres- en vergaderfaciliteiten.

Het accent van de transformatie ligt evenwel op de vernieuwde identiteit van het (winkel-)centrum als geheel. De look and feel van het ontwerp uit 1997 was binnen de normen van hedendaagse retail sleets en ook de branchering van het winkelcentrum bleef achter bij de verwachtingen van het kosmopolitische Zuidas-publiek en de huidige inwoners van Buitenveldert. Er werd gezocht naar een nieuwe balans. De opdracht vroeg om het ontwerpen van een evenwichtig, sterk en stijlvol kader voor de winkels, om kwalitatief hoogwaardige materialen, een nieuwe allure. Tot in de details zie je dat terug.

De vloer is van natuursteen; grote, lichtgeaderde tegels in tinten grijs en bruin, onderling verscheiden maar nergens dominant, zetten de toon voor een palet van anthraciet, warme grijzen en kalkwit.

Materialen zijn zorgvuldig op elkaar afgestemd, dissonanten zijn vermeden.

Rijnboutt magazine

33

De bewegwijzering is rustig en strak. De glazen bouwstenen in de passages zijn verdwenen, het teveel aan daglicht wordt door een vernieuwd plafond weggefilterd.

Alle techniek (licht, ventilatie, wifi) is opgelost in de donkere zone onder de lichtstraten. De strakke ritmiek van geluidswerende lamellen wordt verzacht door het dag- en kunstlicht, wisselend in samenspel en intensiteit.

Uit oogpunt van de verblijfsduur van de bezoeker is de interne winkelroute met een dubbele 8-structuur verbeterd. Grotere units met nieuwe, dubbelhoge puien worden vanaf de passages op begane grondniveau ontsloten, waardoor een maximale levendigheid in de passages wordt gegarandeerd. De bovenlichten van de dubbelhoge puien zijn voorzien van een chroomstalen omlijsting. De omlijsting heeft zijn echo in de buitengevels en zorgt voor een subtiele mix tussen binnen en buiten.

34

Rijnboutt magazine

Ontwerp 1968 Oyevaar Stolle Van Gool

Luifel

Ontwerp 1997 Ellerman Lucas Van Vugt

Uitbreiding en overdekken binnenhoven

Customer yourney Anders dan in de tijd van Van Gool, is de ‘weg er naar toe’ vandaag een onmisbaar onderdeel van de customer journey en het ontwerp van de routing dus een deel van de opgave. Of je nu komt van de Zuidas met de shuttle of met de auto via de parkeergarage, de routing speelt een prominente rol in de ontwerpkeuzen. Dat begint met de positionering van de entrees – die van vijf zijn teruggebracht tot drie en aantakken op de hoofdassen van het gebied – en met de materialisering van de buitenruimte.

Eenmaal dichterbij Gelderlandplein, vervangt een lichtglanzende variant de standaard betonnen stoeptegel, is de omgeving gevrijwaard van een teveel aan straatmeubilair en dragen bijzonder vormgegeven lantaarnpalen bij aan de uitstraling van het geheel. Het aantal auto’s in het straatbeeld wordt beperkt

door een optimaal gebruik van de parkeervoorzieningen onder het centrum en in de omgeving.

De gevel wordt gekenmerkt door ingetogen, maar zorgvuldig gedetailleerde puien die de natuurlijke rooilijnen van het winkelgebied omschrijven. Majestueuze luifels waarin rechthoekige sparingen het zonlicht op subtiele wijze filteren, markeren elk van de drie entreezones. Op cruciale hoeken bevinden zich dubbelhoge etalages, hoogwaardige horeca met terrassen en een hotel zorgen voor levendigheid, ook na sluitingstijd van het winkelcentrum.

Gelderlandplein huisvest diverse speciaalzaken die geen onderdeel zijn van een grote keten. Het centrum heeft om en nabij 80 winkels buiten voorzieningen als horeca en dienstverlening.

35

Rijnboutt magazine

Ontwerp 2016 Rijnboutt

1 U itbreiding en opzoeken rooilijnen

3 C oncentreren entreegebieden (van 5 naar 3)

2 Versterken winkelroute met dubbele ‘8’

3 2 1

P 4 P rogrammatische ondersteuning entreegebieden (hoogwaardige horeca)

5 Uitstraling winkelcentrum: introvert wordt extravert

6 C oncentreren bronpunten en parkeren

P

Place to be Gelderlandplein ‘nieuwe stijl’ beantwoordt aan wat hedendaagse retail van het winkelcentrum vraagt: weldadig van sfeer, comfortabel en bovenal elegant. Je vindt dat terug in de afstemming van kleuren en materialen, de akoestiek, in de toetreding van licht. De tijd is voorbij dat de klant een winkel binnenstapt alleen wanneer hij ook daadwerkelijk tot aanschaf van een product wil overgaan. De hedendaagse customer wil allereerst worden ‘ontvangen’, alvorens hij besluit iets te kopen.

Etalages zijn er niet alleen om de bezoeker een blik te geven op de koopwaar on display, maar ook om hem of haar te verleiden die koopwaar daadwerkelijk te ‘ervaren’. Om behalve te kijken, ook te voelen, te ruiken en te proeven. De perfecte winkel is een wereld die de klant enthousiasmeert, het perfecte winkelcentrum het samengaan van al die verschillende, elkaar aanvullende werelden. Veel ketens en merken maken gebruik van wat bekend staat als crosschannel: aan de winkel ter plaatse hangt een webwinkel waar de consument ook terecht kan. Anders dan de webwinkel waar je koopt wanneer je weet wat je wilt, gaat het in de offline-wereld vooral om het bieden van inspiratie. Het prikkelen van de zintuigen is daarbij een belangrijk middel: de geur van citrusvruchten of die van verse koffie, het verschil kunnen ervaren tussen katoen, zijde of kashmere.

Gelderlandplein, ooit ontworpen als een buurtvoorziening voor het naoorlogse Buitenveldert, als deel van het pakket aan voor die wijk bedachte en noodzakelijke functies, is fasegewijs getransformeerd naar een hedendaagse place to be, een zintuiglijke omgeving die meer biedt dan het doen van de dagelijkse boodschappen alleen.

Gelderlandplein ‘nieuwe stijl’ sluit aan bij de behoefte van de hedendaagse consument.

De webwinkel is er voor het gemak en de snelheid, ook buiten sluitingstijden; de fysieke winkel is er voor het winkelen als beleving, om de bezoeker met aandacht te kunnen ontvangen, voor het bieden van de gelegenheid om het product in al zijn facetten te kunnen ervaren. Gelderlandplein ‘nieuwe stijl’ is ontworpen om die consument dat extra te kunnen bieden.

Historisch beeldmateriaal (zwart-wit): Stadsarchief Amsterdam Fotografie overig: Kees Hummel

Uit een inventarisatie van Bouwfonds Investment Management bleek eind 2013 dat bijna de helft van alle vierkante meters winkelcentra in Nederland, Frankrijk en Duitsland moet worden gemoderniseerd. Rijnboutt heeft momenteel de transformatie van verschillende toonaangevende retaillocaties in Nederland onder handen.

Naast Gelderlandplein zijn dat de Barones in Breda, Hilvertshof in Hilversum en Nowadays in de Amsterdamse binnenstad.

37

Rijnboutt magazine

“Het ultieme winkelcentrum heeft een internationale uitstraling, biedt meer dan winkelen alleen en is een destination op zich. Ik kom geregeld in Miami en als ik daar ben, ga ik naar Aventura Mall en Bal Harbour Shopping Mall. Vanwege de prettige sfeer, het gevarieerde aanbod, de luxe beleving. De kwaliteit die je daar ziet is een van de aanjagers geweest voor wat ik in gedachten had voor Gelderlandplein.�

Lesley Bamberger, directeur Kroonenberg Groep

38

Rijnboutt magazine

Ebe Treffers manager Ontwikkeling Gebieden / Bouwinvest

39

Rijnboutt magazine

“Investeren gaat om meer dan alleen de stenen” Steeds vaker betreden buitenlandse beleggers de Nederlandse vastgoedmarkt. Ebe Treffers van Bouwinvest maakt zich geen zorgen.

‘Met meer kapers op de kust moeten wij ons nog meer onderscheiden.’

Het gesprek met Ebe Treffers vindt plaats in een woon-werkcomplex aan de noordzijde van het Olympisch Stadion in Amsterdam-Zuid. Het gebied is bekend terrein voor Treffers, manager Ontwikkeling Gebieden bij Bouwinvest, een organisatie die geld van pensioenfondsen en verzekeraars belegt in vastgoed. Treffers: ‘Het gebouw waar we ons nu bevinden is onderdeel van Het Kwartier dat ongeveer 450 huurwoningen omvat. Naast dit bezit ontwikkelt Bouwinvest op het Stadionplein huurwoningen en winkels.’

Ook bezit Bouwinvest de commerciële ruimten en de parkeergarage van het Olympisch Stadion – tegenwoordig een populaire kantoorlocatie – en sinds ruim

een jaar beide Citroëngebouwen: het Zuidgebouw uit 1931 en het Noordgebouw uit 1962, beide ontworpen door architect Jan Wils. Samen met het Olympisch Stadion vormen zij een beeldbepalend ensemble. Treffers: ‘Het Noordgebouw is een rijksmonument met 15.000 vierkante meter vloeroppervlak. We maken er een multifunctioneel gebouw van, met horeca op de begane grond en werklocaties voor onder andere het hoofdkantoor van het Amerikaanse sportmerk Under Armour.

Zo’n bedrijf past bij de olympische uitstraling van het gebied, dat stoelt op sport en beweging. Niet voor niets neemt Pon, dat onder meer onderzoek doet naar nieuwe vormen van mobiliteit, zijn

40

intrek in het zuidelijke Citroëngebouw.

Met deze herontwikkeling behouden we het historisch karakter van de Citroëngebouwen. De twee iconische gebouwen vormen straks het middelpunt van het gebied The Olympic Amsterdam, een omgeving met internationale aantrekkingskracht en waar ruimte is voor grote evenementen.’

Vijf Nederlandse fondsen Bouwinvest belegt al ruim zestig jaar pensioengeld van verschillende pensioenfondsen in vastgoed. De grootste aandeelhouder is het pensioenfonds voor de bouw (bpfBOUW). Andere investeerders zijn een aantal Nederlandse pensioenfondsen en sinds kort een internationale verzekeraar. De belangrijkste taak van Bouwinvest is om op lange termijn stabiele rendementen te behalen, legt Treffers uit. ‘Daarom formuleren we voor elk fonds (het bedrijf beheert vijf Nederlandse fondsen: woningen, winkels, kantoren, zorg en hotels, red.) een beleggingsstrategie. Daarin leggen we vast wat we denken aan rendementen te kunnen behalen, op welke regio’s we ons richten, enzovoorts. Op basis hiervan maken we investerings- en acquisitieplannen: wat gebeurt er in welke stad, op welke locaties gaat gebouwd of herontwikkeld worden, wat zijn urgente opgaven, welk beleid voeren gemeenten?

Zo bepalen we op welke plekken en in welke gebieden we duurzaam willen investeren.’

Hoog in het vaandel Bouwinvest is geen partij die wacht tot een project wordt opgeleverd om vervolgens een bod te doen. Dat betekent: zo vroeg mogelijk betrokken raken om te zorgen dat projecten over een langere periode voldoende rendement blijven opleveren. ’Er zijn beleggers die een andere werkwijze hanteren. Zij investeren op een later moment als de projectcasus is uitgewerkt, mede omdat ze niet in staat zijn om gedurende het hele traject actief betrokken te zijn.’

De gebiedsontwikkeling rondom het Olympisch stadion is een goed voorbeeld van de werkwijze van Bouwinvest. ‘We hebben de Citroëngebouwen aangekocht

Rijnboutt magazine

– zonder huurders en met een bij aankoop nog niet volledig uitgewerkt plan. Aangezien wij de kwaliteit van de gebouwen en hun omgeving hoog in het vaandel hebben, hadden wij er vertrouwen in dat we de gemeente enthousiast konden maken voor onze plannen. Dit is ook gebeurd. In samenwerking met de gemeente zijn wij tot een plan gekomen waarmee de kwaliteit van het gebied een positieve impuls krijgt.’

Meer dan stenen ‘Een stapje meer zetten – in vaktermen adding value beyond bricks – als lange termijnbelegger kijken we breder dan naar het vastgoed alleen en investeren we ook in de aantrekkelijkheid van het gebied rond ons bezit. Daarmee garanderen we het rendement voor de lange termijn. Van een aantrekkelijke leefomgeving profiteren huurders en gebruikers en uiteindelijk onze aandeelhouders.’

Zo ook in de winkelpassage Nowadays tussen het Damrak en de Nieuwendijk, een gebied met veel bezoekers, maar ook veel uitstraling. Treffers: ‘Door de verplaatsing van de oude passage en het transformeren van bovengelegen kantoorruimtes naar winkels voor internationale retailers, wordt dit een aantrekkelijke plek om te winkelen en te verblijven. Alleen het gevelbeeld opknappen is dan ook niet genoeg. We investeren in meer dan alleen de stenen: een aantrekkelijke buitenruimte, een fietsenstalling onder het Beursplein, het toevoegen van kunst in de nieuwe passage.’ Het behoeft toelichting om dergelijke beslissingen uit te leggen aan de aandeelhouders – het betreft toch geld van hun pensioendeelnemers.

‘Het is zaak hen ervan te overtuigen dat dergelijke investeringen nodig zijn om zo’n winkelproject ook op lange termijn rendabel te laten zijn.’

Investeringsklimaat Sinds anderhalf jaar merkt Treffers dat buitenlandse partijen die actief waren op het gebied van commercieel vastgoed de Nederlandse woningbeleggingsmarkt betreden. Ze investeren onder andere vanwege de stabiele markt voor huurwoningen in Nederland, en niet in de laatste plaats omdat de aanschafprijzen

41

Rijnboutt magazine

in steden als Londen en Parijs de pan uitrijzen. Dus proberen buitenlandse beleggers in Nederland en vooral in de regio Amsterdam voet aan de grond te krijgen, onder andere door het opkopen van complete woningportefeuilles.

Negatief wil Treffers de komst van buitenlandse concurrenten niet noemen.

‘Natuurlijk zijn er sinds enige tijd meer kapers op de kust, maar het maakt niet zoveel uit of die uit Nederland of het buitenland komen. Het betekent dat partijen elkaar meer uitdagen – dit stimuleert onder andere innovatie en versterkt het investeringsklimaat. We onderscheiden ons omdat we over verschillende Nederlandse fondsen beschikken en daardoor in staat zijn om gebiedsgericht te investeren.’ Buitenlandse partijen zijn voor een deel op zoek naar lokale beleggers die hen helpen om de Nederlandse markt te betreden. Neem The Olympic Amsterdam waar Bouwinvest investeert in woningen, kantoren en winkels. Treffers: ’Als lokale partij weten wij snel de juiste partners te vinden, andersom zijn wij voor buitenlandse beleggers gemakkelijk te benaderen.’

Bouwinvest is zelf ook actief in het buitenland. Over de hele wereld investeert de belegger – overigens alleen nog met geld van bpfBOUW – in fondsen van anderen. ‘Het is dus niet zo dat wij in andere landen direct in stenen investeren’, verklaart Treffers. ‘Zoals Bouwinvest hier de markt en de omstandigheden goed kent, maken wij in het buitenland gebruik van de kennis en expertise van vastgoedbeleggers ter plaatse.’

Tekst: Mark Hendriks Deelnemer gesprek: Frederik Vermeesch Fotografie: Kees Hummel

The Olympic Amsterdam met midden onder The Olympic 1962 en 1932 Beeldrecht: Wax visualizations

42

De Barones Breda

Rijnboutt magazine

Project in uitvoering Kroonenberg Groep werd in 2005 eigenaar van De Barones (1997). Het winkelcentrum heeft een goede marktpositie en grote aantrekkingskracht. Om deze belangrijke positie te kunnen blijven bekleden, is besloten tot een grondige revitalisatie.

Voor de revitalisatie wordt sterk ingezet op het belevingsaspect voor de bezoeker en de ruimtelijke articulatie van winkels over meer dan ĂŠĂŠn verdieping.

Opdracht: Kroonenberg Groep / 3W real estate

Rijnboutt magazine

The Olympic 1962 Amsterdam Met de herbestemming van de CitroÍngarages voor het Olympisch Stadion wordt het internationale karakter van het gebied versterkt. The Olympic Amsterdam is de ambitieuze naam voor een multifunctioneel programma van restaurants, kantoren, detailhandel, wonen en actieve openbare ruimte vlakbij de Zuidas: van een voormalig icoon van de vooruitgang naar een nieuwe bestemming in de metropoolregio Amsterdam.

Opdracht: Bouwinvest Development BV

Beeld: Bouwinvest / Wax visualizations

43

44

Rijnboutt magazine

“Amsterdam is de ideale proeftuin”

45

Rijnboutt magazine

Arjan van Timmeren directeur AMS Institute

Onderzoeksinstituut AMS verkent in Amsterdam hoe met technologische ontwikkelingen grootstedelijke vraagstukken kunnen worden opgelost. In het testen van nieuwe toepassingen hebben bewoners en gebruikers een sleutelrol.

Directeur Arjan van Timmeren: ‘Innoveren ten dienste van de stad – daar gaat het om.’

De jury die Amsterdam in april uitriep tot Europese hoofdstad van innovatie, liet weten dat onder meer het werk van AMS, het Amsterdam Institute for Advanced Metropolitan Solutions, een belangrijk argument was om de prijs toe te kennen.

De prijs, waarmee een geldbedrag van 950.000 euro is gemoeid, is een initiatief van de Europese Unie.

Wetenschappelijk directeur van AMS Arjan van Timmeren, hoogleraar Environmental Technology and Design aan de Technische Universiteit Delft, vindt de uitverkiezing mooi, maar tilt er niet te zwaar aan.

‘Natuurlijk komt Amsterdam deze prijs toe.

Er zijn goede universiteiten en veel startups zien hier het levenslicht. Maar er is nog een lange weg te gaan, met name op het gebied van wat ik noem participatory empowerment – de inzet van nieuwe technologieën om bewoners te betrekken bij de ontwikkeling en de vormgeving van de stad.’

Eindhoven was ook in de race. Lag het niet meer voor de hand als zij gewonnen hadden?

‘Ja, Eindhoven had zeker kunnen winnen, en dat zou niet eens onterecht zijn. Het verschil is volgens mij dat in Amsterdam innovaties doorwerken in de vernieuwing

van de stad zelf, terwijl in Eindhoven innovatie vooral ten goede komt aan specifieke branches, met name de high tech – daar merkt de stad dus minder van.’

Innoveren ten dienste van de stad: het ligt besloten in het DNA van AMS. De onderzoeksprojecten die onder de vlag van het onderzoeksinstituut – een samenwerkingsverband van de TU Delft, Wageningen University en het Amerikaanse MIT – plaatsvinden, worden ter plaatse en met bewoners “getest”.

Volgens Van Timmeren is dit een fundamenteel andere werkwijze dan IBM en Cisco hanteren voor de bouw van wat zij noemen smart cities. ‘Deze bedrijven “schuiven” dozen met technologische systemen de stad in en meten vervolgens alles wat er te meten valt. Dit gebeurt weliswaar onder de noemer van een zo effectief en duurzaam mogelijke inrichting, maar die bedrijven betrekken of raadplegen weinig anderen.

In feite is zo’n Masdar City (een stad in de woestijn van Abu Dhabi die volledig moet draaien op duurzame energie, red.) een op controle gebaseerde stad waar een handjevol partijen het monopolie heeft op alle data. Dat moeten we niet toejuichen, daar zitten veel haken en ogen aan.’

46

Ook voor AMS is data enorm belangrijk in het vinden van nieuwe technologische toepassingen. Wat doet u anders?

‘Wij hebben toegang tot allerlei soorten data, via open kanalen zoals sociale media tot de gegevens die onze partners – Shell, Alliander, Waternet, KPN, ESA, KNMI, maar ook IBM en sinds kort zelfs Google – beschikbaar stellen. Denk aan reisgedrag, energie- en watergebruik. We zijn in voorbereiding om in samenwerking met een Amsterdams gezondheidsinstituut GGD-data te koppelen over wie waar ziek is, aan gegevens over gebouwen, klimaat en leefomgeving. Het grote verschil is dat AMS die data niet voor zichzelf houdt of doorverkoopt, maar via een zogenoemd value platform aanbiedt. In onze onderzoeksprojecten wordt de veelheid aan data bewerkt en vertaald. Dat is beter dan alles plompverloren openbaar maken – dan kunnen mensen zich geen wegwijs maken.

Bij dit alles staat privacy uiteraard voorop.’

Wie profiteert van zo’n platform?

Allereerst de onderzoekers die bij ons projecten starten – momenteel lopen er 39 onderzoeksprojecten. Maar ook de gemeente Amsterdam. Steden smachten naar zo’n neutraal dataplatform. Nu zijn ze veelal afhankelijk van technologiebedrijven, maar gemeenten zijn terughoudend om hen in de arm te nemen – zo’n dataspecialist geeft zelden werkwijzen en algoritmes vrij, dus als stad zit je dan jarenlang aan zo’n bedrijf vast.

‘Uiteindelijk profiteren de bewoners van Amsterdam. Door data objectief te bewerken creëer je kennis, en door die te delen stellen we allerlei partijen – onderzoekers, bedrijven, particulieren – in staat om met toepassingen te komen die Amsterdammers en de stad “slimmer” maken.’

Waar moeten we aan denken?

‘Voor het evenement SAIL2015 hebben we onderzocht hoe menigten beter door de stad te leiden. We baseerden ons niet op een of twee datastromen, maar combineerden verschillende kanalen: gps, gegevens van mobiele telefoons, wifi, maar ook sociale media als Twitter – door bijvoorbeeld de hashtag “sail” te volgen.

Zo wisten we in beeld te brengen waar grote groepen mensen zich ophielden,

Rijnboutt magazine

waar de kans op verdringing of opstopping het grootst was en dus ook wanneer een extra pontje nodig was of naar welke parkeerterreinen auto’s op de ring geleid moesten worden. Een ander voorbeeld is de app waarmee Amsterdammers kunnen anticiperen op zware regenval. Die app combineert gegevens van het KNMI met gelokaliseerde informatie over regenbuien die bewoners op sociale media delen. Met de app kan vrij nauwkeurig voorspeld worden hoe de bui zich over de stad verplaatst – met name fietsers kunnen dan hun route aanpassen.’

Lossen we met zulke uitvindingen grootstedelijke vraagstukken op, zoals klimaatadaptatie, grondstoffentekorten, energiewinning?

‘Met die regenapp kan Waternet bepalen waar in de stad bij piekbuien grote problemen ontstaan en dus gepaste maatregelen nemen. Maar onze onderzoeksprojecten gaan ook over hoe de stedelijke leefomgeving daadwerkelijk veranderd kan worden. In Buiksloterham experimenteren we met woningbouw volgens de principes van de circulaire economie. In Zuidoost, rondom de Arena, helpen we bedrijven om “stromen” – mensen, data, energie, afval, water – aan elkaar te koppelen.’

‘Amsterdam is een perfect podium om aan dit soort mondiale vraagstukken te werken.

De stad kampt weliswaar met soortgelijke problemen als metropolen als Parijs, Londen, Rio de Janeiro, Mumbai en New York, maar door het kleinschalige karakter en het contact met publieke en private partijen is het een ideale proeftuin voor experiment en feedback.’

Binnenkort wonen in Amsterdam een miljoen mensen. Een groot deel van de nieuwkomers komt in bestaand stedelijk gebied terecht – in een kaart van zogenoemde ‘versnellingslocaties’ zijn rondom de ringzone ruim 50.000 woningen getekend. Dat heeft een enorme impact op wat Van Timmeren het ‘metabolisme’ van de stad noemt: waterstromen, mobiliteit, afvalverwerking, energiewinning, maar ook de drommen toeristen die de stad aandoen. Van Timmeren: ‘De stad kraakt in zijn voegen, dat vraagt om een efficiënte en slimme organisatie.’

47

Rijnboutt magazine

Voor onderzoek naar hoe de stad beter georganiseerd kan worden kloppen tal van consortia – veelal samenwerkingsverbanden van bedrijven en onderzoeksinstituten – bij AMS aan. Als een idee aansluit bij de koers van AMS, steekt het instituut er geld in, maar nooit meer dan 16 procent: de rest moet van anderen komen. AMS zoekt nadrukkelijk ook naar initiatieven van particulieren.

‘Daar liggen enorme mogelijkheden.

Iemand met een idee hoeft niet per se zijn buurman mee te krijgen. Via sociale media kan hij op wijk- of zelfs stadsniveau een community creëren.’

Steunt AMS al initiatieven van bewoners?

‘Jazeker. We zijn bijvoorbeeld in gesprek met Pauline Westendorp die tal van initiatieven startte waarin stedelingen en ondernemers zelf hun energie opwekken.

Ik moet praten als Brugman om dergelijke projecten überhaupt te mogen steunen.

Je geeft immers ondersteuning aan

“groepen bewoners” en het is de vraag hoe effectief dat is op het schaalniveau van de hele stad – en of het past binnen de voorwaarden en doelen die de gemeente en de universiteitsbesturen stellen.’

AMS is geen klassieke onderzoeksinstelling.

‘Absoluut niet. We zijn weleens de derde universiteit van Amsterdam genoemd, maar dat spreek ik altijd tegen. Er is geopperd om AMS te huisvesten op het Science Park. Dat is geen optie – we moeten de stad niet uit, maar in. Het idee is nu om als een pop-up-instituut door de stad te trekken. Dan duiken we op in een leeg pand of op een te ontwikkelen locatie – zoals het marineterrein –, blijven een jaar of twee zitten, “voeden” de stad en gaan vervolgens weer verder.’

Tekst: Mark Hendriks Deelnemer gesprek: Richard Koek Fotografie: Kees Hummel

48

Rijnboutt magazine

49

Rijnboutt magazine

“Chinese uitbreidingswijken zijn behoorlijk duurzaam” De Amerikaan Paul Whalen ontwerpt over de hele wereld gebouwen. Toch opent zijn bureau RAMSA geen dependances. ‘We bewaken de kwaliteit vanuit één kantoor.’

Architect Paul Whalen werkt bij Robert A.M. Stern Architects (RAMSA) in New York.

Het bureau opereert wereldwijd, in landen als Japan, India, Canada en Frankrijk.

Whalen vliegt elke zes weken naar China waar hij vooral werkt aan nieuwe woongebieden, hoewel de vraag naar plannen voor gemengde stedelijke milieus de laatste tijd toeneemt. ‘Wij krijgen van onze Chinese opdrachtgevers de vrijheid om concepten te introduceren die niet direct met de Chinese stedenbouwpraktijk geassocieerd worden – dat heeft toch het imago van een planningsmachine waarmee over grote stukken land steeds dezelfde verkavelingsplannen worden uitgerold.

Wij maken ontwerpen die gekenmerkt worden door een hiërarchie in openbare ruimtes, doordachte geometrische vormen, een gevarieerde inrichting – zodat een wandeling een belevenis is en mensen verrast worden.’ Dergelijke kwaliteiten, door Whalen samengevat onder de noemer walkability, is heel erg New Yorks, heel erg Europees ook, en daarmee dus niet continentgebonden. Het zijn universele principes voor goede stedenbouw, meent hij. ‘Weinig mensen weten dit, maar de oude wijken in Shanghai, gebouwd in de jaren twintig en dertig van de vorige eeuw, hebben dezelfde kwaliteiten. China was toentertijd een open land, de handel

50

floreerde – architecten uit binnen- en buitenland ontwierpen prachtige wijken, met straten en pleinen, met huizen en appartementen.’

Eén kantoor Het bureau RAMSA viel niet alleen in de smaak bij de Aziaten door het project 50 Connaught Road Central in Hong Kong dat het bureau in 2011 opleverde, maar ook door een woontoren uit 2008 aan 15 Central Park West in New York, de rand van Central Park. Volgens Paul Whalen is dit appartementengebouw de belichaming van RAMSA’s ingetogen ontwerpbenadering. De in traditionele stijl ontworpen kalkstenen toren voegt zich naadloos tussen de stijlvolle wolkenkrabbers uit de jaren twintig.

Potentiële opdrachtgevers die New York bezochten raakten bij het zien van de woontoren in vervoering – dat wilden zij ook. Met name Chinese ontwikkelaars, afkomstig uit een land dat zich stap voor stap openstelt voor de wereld, zijn razend benieuwd naar de architectuur van het westen. Volgens Whalen deed het gebouw aan Central Park hen denken aan een internationale stijl die ze zelf ook ooit hadden, aan een ontwerptraditie waarvan ze vergeten waren dat die bestond.

Het internationale profiel heeft RAMSA niet bewogen om in andere landen vestigingen te openen. ‘We willen de kwaliteit van ons werk vanuit één kantoor bewaken’, vertelt Whalen. ‘En we zijn blij dat we deze beslissing hebben genomen. We horen maar al te vaak dat dependances te lokaal zijn geworden, dat ze hun aanvankelijk internationale karakter zijn verloren.’ RAMSA’s team is natuurlijk wel internationaal. Chinese medewerkers die Mandarijn spreken zijn erg belangrijk om culturele verschillen te overbruggen.

Whalen: ‘Al moet ik zeggen dat het met die verschillen wel meevalt: onze opdrachtgevers zijn buitengewoon scherp en zeer gedegen in hun feedback en breed geïnteresseerd.’

Geen vrijstaande huizen Whalen kent de discussies over ethische kwesties in China als mensenrechten en duurzaamheid. Met betrekking tot het eerste maakt hij zich geen illusies: ‘Ik denk niet dat we met architectuur de vrijheid van meningsuiting kunnen terugbrengen.’

Op het gebied van duurzaamheid ziet Whalen meer kansen. ‘Op dat vlak hebben we zeker invloed. Eigenlijk zijn Chinese

Rijnboutt magazine

uitbreidingswijken duurzamer dan de Amerikaanse sprawl – wij hechten totaal geen waarde aan land. Chinezen wel: dus geen vrijstaande huizen, maar hoge dichtheden, waardoor het openbaar vervoer goed functioneert en lopen en fietsen populaire vervoermiddelen zijn.’

In Amsterdam ontwierp RAMSA een winkelgebouw aan het Damrak, recht tegenover de Beurs van Berlage waar voorheen het C&A-gebouw stond, een laatmodernistische interpretatie uit de jaren zestig. De Amerikanen bleken in staat om de kwaliteiten van de omgeving en het verhaal van de plek op tafel te krijgen, onder meer met hulp van Rijnboutt.

In de geest van Berlage Op de plek van het C&A-gebouw stond eerder een ander winkel- en kantorenpand dat in 1962 is afgebrand. Dit gebouw, een ontwerp van Berlage uit het begin van de twintigste eeuw, was een samenvoeging van drie kleinere panden. Door de fijne detaillering en verticale geleding paste dit voor die tijd grote gebouw toch in het gevelbeeld van het Damrak. Dit gold niet voor het moderne C&A-gebouw: door het vele beton en het horizontale lijnenspel doorbrak deze kolos de ritmische parcellering van hoge smalle pandjes. Een kenmerkende passage – in de tijd van Berlage een oude steeg – was weggestopt en voelde aan als een unheimische parkeergarage.

Whalen en zijn team hebben dit met het nieuwe winkelgebouw ongedaan gemaakt, waarbij het bestaande casco gehandhaafd bleef. ‘We hebben goed gekeken naar de gebouwen eromheen, we hebben veel gelezen over de stijl die Berlage hanteerde, we hebben Amsterdam-Zuid vaak bezocht voor inspiratie. Sterker nog, in de geest van Berlage en zijn liefde voor ornamenten, is de passage opgesierd met een kunstwerk van Arno Coenen, Iris Roskam en Hans van Bentum.’

Whalen besluit: ‘Ik durf te stellen dat dit een benadering is die elke architect moet hanteren, ongeacht uit welk land hij komt.’

Dan, lachend: ‘Toch vermoed ik dat er hoe dan ook een Amerikaans accent in het ontwerp ligt, al zal ik het zelf niet kunnen aanwijzen.’

Tekst: Mark Hendriks Deelnemer gesprek: Frederik Vermeesch Fotografie: Kees Hummel

51

Rijnboutt magazine

Nieuwendijk 196 Amsterdam Met het oude warenhuis van Berlage in gedachten werd het voormalige C&A gebouw aan het Damrak getransformeerd naar een eigentijdse retailbestemming.

Aan de Nieuwendijk is tegelijk een bestaand kantoorpand vervangen door een nieuw warenhuis voor Zara en JD. De transformatie is één van de beeldbepalende sleutelprojecten in het gemeentelijke project 1012 en betekent een enorme sprong in beeldkwaliteit aan het Damrak en de Nieuwendijk.

Opdracht: Bouwinvest en TOP Vastgoed

Rijnboutt magazine

Bellavista (Thorbecketoren) De Savornin Lohmanplein Den Haag Project in uitvoering Een hoge kantoortoren is omgebouwd naar royale appartementen met uitzicht op zee en duinen. Als onderdeel van het voor het stadsdeel succesvolle winkelcentrum De Savornin Lohmanplein is de Thorbecketoren een uitmuntend voorbeeld van transformatie, herbestemming en aanbod van beleggerswoningen. Een nieuwe icoon in het groene woonmilieu van Den Haag.

Opdracht: Urban Interest

53

Rivierzone Vlaardingen Een decennium lang sprak men in Vlaardingen over de transformatie van de rivierzone ter versterking van de stedelijke structuur. In 2015 sloot de gemeente een ontwikkelovereenkomst om het ambitieuze project daadwerkelijk te realiseren. In het komende decennium zal het gebied transformeren van een verwaarloosd haventerrein naar een integraal deel van het centrumstedelijk gebied van Vlaardingen.

Beeld: Rijnboutt bv

Opdracht: Consortium Rivierzone Vlaardingen, OMA Amsterdam, Kroon & De Koning, VolkerWessels

54

Rijnboutt magazine

“Ik voel me soms een diplomaat”

55

Rijnboutt magazine

Rogier van den Berg stedenbouwkundige Verenigde Naties UN Habitat

Namens UN Habitat pleit Rogier van den Berg overal ter wereld voor duurzame stedelijke ontwikkeling. ‘Ik moet zeker weten dat een stadsbestuur er helemaal voor gaat.’

Nederland is een tussenstop – vanmorgen nog in Wit-Rusland en na het weekend weer op weg naar Suriname.

Stedenbouwkundige Rogier van den Berg reist namens de Verenigde Naties de hele wereld over. ‘Als je vanuit het oosten naar Zuid-Amerika moet, is het wel zo fijn om een paar dagen in Nederland te zijn. Dan kan ik mijn zoontje zien en de opening van de Rotterdam architectuurbiënnale bijwonen.’

In de Wit-Russische hoofdstad Minsk bezocht Van den Berg een congres over stadsplanning. ‘Iedereen was er: burgemeesters van alle grote steden, stadsarchitecten, stedenbouwkundigen, planologen. Ze zijn allemaal nieuwsgierig naar duurzame stedelijke ontwikkeling, naar nieuwe methodieken. Tijdens het congres ging het voornamelijk over participatie. Hoe betrek je anderen bij het maken van een masterplan?’

Planning en stedenbouw in Wit-Rusland wordt gekenmerkt door een topdowncultuur waarin de nationale overheid het nog altijd voor het zeggen heeft. Hoe rijmt dit met de behoefte aan meer participatie?

‘Het congres was een initiatief van de minister. Hij ziet dat de topdownbenadering op zijn einde loopt. Het protest bij ruimtelijke ingrepen neemt toe. Mensen laten zich niet meer overrulen of wegjagen van hun land. Daarnaast heeft de WitRussische overheid behoefte aan nieuwe financieringsvormen. Het publieke geld raakt op, onder meer door een enorme inflatie.’

Vanwaar uw betrokkenheid?

‘Zo’n congres is mogelijk het begin van samenwerking. Het regionale kantoor van UN Habitat heeft al vaker met de minister gesproken. Wat wil hij en wat kunnen wij voor hem betekenen?’

56

Wij is UN Habitat, het programma van de Verenigde Naties over stedelijke ontwikkeling waarvoor Rogier van den Berg twee jaar geleden aan de slag ging met het zogenoemde Urban Planning and Design Laboratory. In dit ‘stadslab’ werken Van den Berg en zijn team wereldwijd aan de ontwikkeling van duurzame steden. ‘De stad is erg populair en de verstedelijkingsgolf leidt overal ter wereld tot urgente vraagstukken op het gebied van klimaatadaptatie, economische gelijkheid, mobiliteit en energiewinning.

In veel steden, waar geen sprake is van een planningsapparaat, waar wet- en regelgeving ontoereikend zijn, waar financiële middelen ontbreken, weet men niet hoe dergelijke opgaven moeten worden aangepakt. Dan worden wij ingeschakeld.’

In landen als Colombia en Zuid-Afrika – waar middeninkomens de grootste groep vormen – wordt UN Habitat direct door het stadsbestuur ingehuurd. Maar UN Habitat wordt ook betaald uit andere bronnen.

Zo werd de inzet van het stadslab na de aardbeving op Haïti gefinancierd met door US Aid ingezameld geld.

U komt in veel landen. Hoe bereid u uzelf voor?

‘Ik heb geleerd dat de klassieke gebiedsanalyse weinig zin heeft – de werkelijkheid is altijd anders dan je uit kaarten en dergelijke kan opmaken. Ik heb ontzettend veel aan onze regiokantoren.

De mensen die daar werken, meestal hoog

Rijnboutt magazine

opgeleid en met toegang tot een groot netwerk, weten veel, leiden je rond, lichten je in. Dat is goud waard. Ik spreek de eerste dagen met iedereen: van de burgemeester tot ambtenaren en adviseurs. Dat geeft vaak een goed beeld van hoe de vork in de steel zit.

‘Ik vind het belangrijk om zo vroeg mogelijk een beeld te krijgen van de bereidheid om onwenselijkheden – ongebreidelde verstedelijking, een belabberde publieke ruimte, een inefficiënt ov-systeem – drastisch te veranderen. Ik moet zeker weten of een stadsbestuur er helemaal voor gaat – of ze financiële middelen vrij willen maken, of ze wet- en regelgeving durven aan te passen, of ze hun bestuursstijl willen veranderen. Die betrokkenheid is voor mij essentieel. Kijk, de blauwe vlag van de VN krijgt veel voor elkaar, zorgt soms zelfs voor nieuwe investeerders, maar dat alles is zinloos als bestuurders en ambtenaren zich niet maximaal inzetten om een onwenselijke situatie te veranderen.’

Dat klinkt als het werk van een diplomaat?

‘Dat ben ik in zekere zin ook, maar dan wel een stedenbouwkundig diplomaat. Dat wil zeggen: project- en plangeoriënteerd. Ik giet de gewenste verandering als eerste in een plan dat ik vervolgens presenteer.

In Accra bijvoorbeeld gingen we met een conceptplan voor stedelijke uitbreiding (de Ghanese hoofdstad groeit de komende tien jaar van 2,5 naar 4,2 miljoen mensen, red.) het gesprek aan – met de politiek, met landeigenaren, met stakeholders.

57

Rijnboutt magazine

We wilden iedereen overtuigen dat een planmatige en ruimtelijke aanpak ook voor iedereen een verbetering is. Tegelijkertijd wilden we in kaart brengen wat nodig is om zo’n plan ook verder te brengen: op het gebied van regelgeving en financiering, maar ook qua organisatie. Er is in Accra een planningsautoriteit nodig – en dan niet zo’n club waar af en toe wat ministers samenkomen, maar een projectbureau dat bemand wordt door fulltime experts met verantwoordelijkheden en budget.’

Dat redeneren vanuit een plan, werkt dat ook in gebieden en steden die kampen met oorlog, armoede of hongersnood?

‘Absoluut. Het is een misverstand dat mensen in conflictgebieden continu met oorlog bezig zijn. In de Somalische stad Bosasso is de burgemeester met hele “praktische” zaken bezig, zoals straatverlichting of de komst van een hotel en een markthal om het toerisme aan te zwengelen. Deze man ziet ruimtelijke ordening ook als een middel om de groei van de vluchtelingenkampen aan de rand van zijn stad in goede banen te leiden.’

Heeft u iets aan uw Nederlandse achtergrond?

‘Dat ik dus begin met een plan, dat ik het ontwerp al vroeg een plek geef in het proces – dat is volgens mij heel Nederlands. Dat het ontwerp het politieke besluitvormingsproces voedt. Het ontwerp identificeert knelpunten en kansen en van daaruit gaan we aan de slag. Ook

mijn ervaring met het betrekken van belanghebbenden komt goed van pas.

In Johannesburg bijvoorbeeld wilden ze een voormalig mijngebied herontwikkelen zonder ook maar een landeigenaar te raadplegen. Dan krijg je dus weinig voor elkaar. We hebben in Johannesburg overigens mooie resultaten geboekt. Ruim 90 procent van de publieke investeringen zijn toegewezen aan de met hulp van ons opgestelde sleutelprojecten, zoals het verbeteren van het openbaar vervoer en de revitalisering van het stadscentrum.’

Tekst: Mark Hendriks Fotografie: Kees Hummel

58

Rijnboutt magazine

adres: Slusarska 9, 30-710 Krakรณw, Polen

Rijnboutt Krakรณw Op 1 februari 2016 opende Rijnboutt een tweede vestiging in het Poolse Krakรณw. In Polen liggen prachtige transformatieopgaven, van herbestemming tot gebiedsontwikkeling. Rijnboutt heeft ruime ervaring met zulke opgaven, waarbij de gebouwen immer ook op hun stedelijke context worden betrokken. Voor Rijnboutt is Polen een perspectiefrijke markt. www.rijnboutt.pl www.twitter.com/rijnboutt_pl

Rijnboutt magazine

Colofon Rijnboutt magazine no. 8 Redactie: Jan van Grunsven (eindredactie) Jacklin Goverde Tekst: Mark Hendriks (interviews) Richard Koek (voorwoord) Jan van Grunsven (insert Gelderlandplein) Fotografie: Kees Hummel Vormgeving: Thonik Oplage: 2300 Copyright: Rijnboutt bv, juni 2016 Wij hebben alle moeite gedaan om de eigenaren van beeldrecht te achterhalen.

Eigenaren van beeldrecht die we niet hebben bereikt worden gevraagd zich in verbinding te stellen met Rijnboutt.

We have made every endeavour to trace copyright holders. Copyright holders who we were unable to contact are asked to please contact Rijnboutt.

59

60

Rijnboutt bv Barentszplein 7 1013 NJ Amsterdam Postbus 59316 1040 KH Amsterdam T +31 (0)20 530 48 10 info@rijnboutt.nl www.rijnboutt.nl www.twitter.com/rijnboutt

Rijnboutt magazine