Issuu on Google+

THE RHA TIMES 

Legal  Property Management Questions and Answers...…………....…………..…….……...….4  Real Estate         RealFacts™ Data Second Quarter 2013 …………………….………....………...…....……...6  Operations                CA Mobilehome Park Fair Housing Issues in 2013 ……………………..……………………9  Legislative    Say Goodnight to Abandoned Mattress Blight………….……………………….……..…...11  Local  Local Officials Show Support at 2013 GEMM Awards……..………………………...…..12    4th Annual Table Top Tradeshow: Social Marketing and Reputation Mgmt. …..13    RHA and Newark Work Together to Improve Nuisance Ordinance…………………..14          Find electronic back issues  online at  http://tiny.cc/RHATIMES    Or visit www.rhasouthernala.com    

TENANT SCREENING SERVICES  Special pricing for RHA members  Call 510‐537‐0340 for more information 

ISSUE 2013-48

FALL 2013

Part of the California Apartment Association Network  Find us on the Web at www.rhasouthernala.com                                                       


THE RHA TIMES 

2  

                                Find us on the Web at www.rhasouthernala.com 


THE RHA TIMES   

Rental Housing   Association   Serving Southern   Alameda County  Part of the CAA Network   

Southern Alameda’s only   Member‐Controlled Association     

Service Center Location  1264 A Street  Hayward, Ca 94541  Telephone: 510‐537‐0340  Fax: 510‐537‐9541  www.rhosource.com  www.caanet.org       

Business Hours 

Finding information on   RHA Events is easy as 1‐2‐3:    1.  Watch you email and mailbox: we will be  sending event Flyers throughout the year on  events in your area.    2.  Visit Our New Website:  www.rhasouthernala.com—register on line  and get up to the minute updates.    3.  Call the RHA at 510‐537‐0340 to register for  any event ! 

Monday‐Thursday  9am‐5pm  Friday  9am—4pm   

Staff Directory  Jennifer Winters, CCRM  Member Services Associate  Extension‐101  jennifer@rhosource.com    Timothy May, CCRM  Executive Director  Extension‐102 

tmay@rhosource.com      Rental Housing Owners Association of   Southern Alameda County, Inc.—  DBA Rental Housing Association—Serving Southern Alameda 

RHA BOARD OF DIRECTORS     2013  Vickie DeSofi,  CPM ‐ President   Paul Russo  ‐  First VP  Marc Crawford—First VP  Ken Birchfield—Treasurer  Lisa Jensen—Secretary  Jim Reeder  Andy Frank    AnnMarie Francis  Lisa Jensen   John Leyvas Jr.  Tom Silva  Doug Smith  Debbie Ferris 

The  RHA  Times  is  the  Official  Publication  of  the  Rental  Housing  Owners  Association  of  Southern  Alameda  County.    The  ONLY    Member  controlled  rental  housing  association  in  Southern  Alameda  County  and  is  published  for  their  use.    All  Rights  reserved.    Unless  otherwise stated, permission to reprint is NOT granted.  Permission to print all copyrighted  material here in was granted by the author and all other rights are reserved.     The  material  contained  in  this  publication  is  general  in  nature;  the  applicability  to  one’s  particular situation should be reviewed by a professional who has all the facts pertaining  to  the  situation  being  considered.    The  RHA  disclaims  any  liability  for  published  articles.  Acceptance  of  advertising  does  not  necessarily  constitute  any  endorsement  or  recommendations, expressed or implied, of the advertiser or any goods or services offered.   We reserve the right to reject any advertiser copy.                        ADVERTISING INQUIRIES: 510‐537‐0340 ext. 102 

Find us on the Web at www.rhasouthernala.com                                                    3 


THE RHA TIMES 

LEGAL   

Property Management   Questions and Answers  1. Question: After a 60‐day notice expires, can I  change the locks and have the resident’s belong‐ ings removed?  Answer: No, you must go through the eviction  process if they did not comply with the 60‐day no‐ tice. In any case, before you act, you should con‐ sult with an attorney.    2. Question: If a tenant does not give a 30‐day no‐ tice of intent to vacate, can the full security deposit  be kept by the landlord?  Answer: You can only deduct for any unpaid rent  up to 30 days from the date the tenant vacated if  the tenancy is month‐to‐month or until the prem‐ ises are relet, whichever occurs first.    3. Question: I have signed a lease for one year with  a tenant and now he wants to leave after four  months. What is my recourse?  Answer: The tenant is responsible for the rent up  to the date the lease expires or the date that you  re‐lease the property, whichever occurs first. You  must use due diligence in trying to re‐lease the  premises.    4. Question: We served a 60‐day notice of termi‐ nation of tenancy on a renter. We have not re‐ ceived a rent payment yet, so we served her a 3‐ day notice to pay rent or quit. Do you recommend  that we start eviction proceedings now or do we  wait until the notice expires?  Answer: You should proceed immediately with the  eviction; if they do not have enough money to pay  you, they may not have enough to move out.    5. Question: A couple moved into our rental unit  one month ago. Since they moved in, we have re‐ ceived eight complaints from the neighbors, who  are now at the point of wanting to vacate because  of these complaints. What should I do?  Answer: If the disturbances are major and continu‐ ous, the court may grant an eviction based upon a 

4  

3‐day notice to quit, but the disturbances to the quiet  enjoyment of the neighboring property must be se‐ vere, and there must be witnesses to prove your case  in court if the case is contested.    6. Question: If you state in the month‐to‐month con‐ tract that rent is due on the 1st of each month, but  there is not a late charge until after the 10th, can the  resident pay every month on the 10th?    Answer: The rent is delinquent the day after the rent  is due. Provided that the day the rent was due was a  business day, a 3‐day notice to pay rent or quit can be  served the next day, even though the late charge is  not yet due.    7. Question: I have a prospective tenant whose com‐ pany will pay his rent as a perk to his job. Who must  sign the lease?  Answer: It is our strong advice to have both the com‐ pany and the individual sign the lease. If the employ‐ ment is terminated you would have a stranger in your  unit without a signed lease.    8. Question: If a guest causes problems or damages  the property, what is my recourse?  Answer: The tenant is responsible to pay for the re‐ pair of any damage caused by their guest’s negligence  or intentional act. If they fail to pay a 3‐day notice to  perform conditions and covenants or quit can be  served.    9. Question: If I suspect a former tenant used drugs,  should I tell the next manager when they call me for a  reference?  Answer: Only if your suspicions are founded on objec‐ tive evidence and are not merely your hunch. If the  resident proves this statement is false, you could be  liable for slander and misrepresentation.   

                                Find us on the Web at www.rhasouthernala.com 


THE RHA TIMES 

LEGAL  10. Question: If a resident dies and was on a lease,  does the estate still owe rent up until someone new  moves in? What about a month‐to‐month agree‐ ment? Obviously the person couldn’t give a 30‐day  notice.  Answer: Death does not terminate term lease obli‐ gations. The resident’s estate remains responsible  through the end of the lease term, unless the resi‐ dent’s estate relinquishes possession of the prem‐ ises to the landlord, and the landlord is able to re‐ lease the premises to a new tenant. Month‐to‐ month residential tenancies terminate thirty days  after the last rental payment by the deceased tenant  (Civil Code §1934). A 30‐day notice is not required in  this situation.    11. Question: If someone owes late charges and NSF  check charges, do I give them a 3‐day notice to pay  rent?  Answer: The 3‐day notice to pay rent or quit should  only include rent – no late charges. A separate no‐ tice to perform covenant for late charges can be  served at the same time as the notice to pay rent is  served.   

12. Question:  How often can I legally raise the  rent?  Answer: Unless you are under rent control or a  state or federal subsidy program, there are no re‐ strictions as to the number of times you can in‐ crease the rent.    13. Question: What do I do if the tenant does not  follow a new policy change after receiving notice?  Can I evict him?  Answer: If the notice has been properly served and  the breach is material to the lease, you can serve a  notice to perform covenant or quit to commence  the eviction process.        Prepared by: Kimball Tirey & St. John  Sept  2013  The law firm specializes in landlord/tenant, collections, fair housing and  business and real estate, with offices throughout California.  Property  owner’s and manager’s with questions regarding the contents of this  article, please call 800.338.6039.  © 2013 Kimball, Tirey and St. John  LLP 

Market Rent. Timely Payment. Guaranteed… …Section 8 Worried about who won’t make rent this month? Next month? Every month?

Think it would be an improvement if a good share of the rent

were guaranteed each month? Mailed directly to you? On the first of each month? Think there’s got to be a better way? There is. Section 8.

• • • •

Choose your own tenant Use your own lease Free rental listing service Units with Accessibility Features a Plus! E.G., wheel chair ramps; flashing smoke detectors for the hearing impaired; Braille signs.

Visit http://www.haca.net/landlords.html or call (510) 538-8876. Housing Authority of the County of Alameda (HACA)

Find us on the Web at www.rhasouthernala.com                                                    5 


THE RHA TIMES 

REAL ESTATE  Second Quarter Report Available for 2013 By Market data for the second quarter of 2013 has arrived for Southern Alameda County and is presented here for your       review.    It  comes  from  Realfacts™,  from  Novato,  California.    Realfacts  collects  rental  housing  data  nationwide,  and    provides that information to its subscribers.  As a member of the RHA, you are being provided with the latest market  information for Southern Alameda County.  Realfacts is deemed a reliable source for information for our industry.  

6  

                                Find us on the Web at www.rhasouthernala.com 


THE RHA TIMES 

REAL ESTATE  The data presented here was collected from market‐rate properties in Southern Alameda County that have 50 or more  units.  Because the information is presented in the aggregate, the rates may vary depending on property amenities,   location, grade, etc.   Therefore should not use this guide to set your actual rents. However, the trends in rents and   occupancy paint a reasonable picture of how they have behaved over time. 

Find us on the Web at www.rhasouthernala.com                                                    7 


THE RHA TIMES 

8  

                                Find us on the Web at www.rhasouthernala.com 


THE RHA TIMES 

Operations  California Mobilehome Park Fair Housing Issues in 2013  NOTE Some of our members in Alameda County own  and operate mobilehome parks and often inquire  about application of best practices to their particular  niche of rental housing.   The following information is  from an article provided by Kimball, Tirey & St. John  and serves and a primer of how fair housing rules  apply in Mobilehomes .       You may find the entire article at   http://tiny.cc/RHAMOBILEHOME of scan the QR Code  below.    Mobilehome parks are generally subject to the same  state and federal fair housing laws that apply to  residential rental properties.    • California fair housing laws include the Fair  Employment and Housing Act and the Unruh Civil  Rights Act.  • Federal laws include the Fair Housing Act and Fair  Housing Amendments Act.    Mobilehome park residents are protected by an  additional body of law, the California Mobilehome  Residency Law (“MRL”), Civil Code §798 ‐799.11.  Portions of the MRL address fair‐housing issues.    • Mobilehome parks may generally prohibit  mobilehome owners from renting out their  mobilehomes or subleasing their rented spaces.  However, the MRL contains an exception: park  management may not prohibit an owner from  renting out a mobilehome if necessary due to the  owner’s medical emergency or medical  treatment. (Civil Code §798.23.5). This provision is  a required “reasonable accommodation” under  fair housing laws (i.e., a change in a park rule,  policy, or procedure in connection with a medical  condition or disability).  • Park management may demand written  verification of need for a “sublease  accommodation” from an “attending  physician.”  • Park management may limit rental or  space sublease agreements to a  minimum of six months and a maximum  of one year.  • Park management may screen and 

approve sublease applicants in the same  manner that they screen potential  homeowner tenants.  Disabled mobilehome residents have the right to  make physical modifications to meet their  disability–related needs. (Examples: handrails and  ramps). Park management may require  compliance with applicable building code and  permitting requirements. In some situations,  management may also require removal of the  modification upon removal or sale of the  mobilehome. (Civil Code §798.29.6)  Disabled mobilehome residents may request  permission for assistive or companion animals.  State and Federal fair housing laws require  consideration of these requests, and the request  must be granted if certain conditions are met. The  park owner may conduct an “accommodation  verification,” as part of the interactive negotiation  process. 

  In some cases, the MRL allows disabled residents to  “bypass” this animal accommodation verification  process. The MRL provides that management must  allow at least one “pet” per household, and no fee  may be charged for that pet unless the park provides  special facilities or services for pets. (If special pet  facilities are maintained by the park, the park may  charge a fee reasonably related to the cost of the  facilities’ maintenance or the services and the number  of pets in the park).     Therefore, the disabled resident will be able to keep  the assistive or companion animal without going  through the accommodation verification process if:    • the animal is the only animal in the household;  • reasonable rules and regulations of the park are  followed; and,  • if the park does not charge for special animal  facilities or services.    Continued online  For the entire article go to  http://tiny.cc/RHAMOBILEHOME     or scan the QR Code  

Find us on the Web at www.rhasouthernala.com                                                    9 


THE RHA TIMES 

Bay Area Contract Carpets Your Property Management Specialists •

Serving the Bay Area for over 35 years!

Licensed—Bonded—Insured

Locally Owned and Operated

15,000 square feet showroom and warehouse in Oakland

Free Estimates • •

Carpet Linoleum

• •

Residential Commercial

Member in Good Standing • • • • •

Better Business Bureau RHA of Southern Alameda County RHA of Northern Alameda County Berkeley Property Owners Association California Apartment Association

(510) 613-0300 747 Independent Road, Oakland, CA 94621 www.bayareacontractcarpets.com Contractor License #714467

10  

                                Find us on the Web at www.rhasouthernala.com 


THE RHA TIMES 

Legislative  Capitol Report:   Say good night to abandoned‐mattress blight  Although untidy, the used mattresses  strewn in front of the Capitol on  Wednesday sent a rather neat mes‐ sage: It’s time to put a tired old eye‐ sore to bed.    The California Apartment Association,  lawmakers and other stakeholders  spoke in support of Senate Bill 254,  which targets abandoned mattresses  left in vacated apartments, dumped  on the side of the road or other places  that beds don’t belong.    SB 254 would create a nonprofit mattress‐ recycling organization to make sure discarded  mattresses are collected, dismantled and recy‐ cled for new products.    Debra Carlton, senior vice president of public  affairs for the California Apartment Associa‐ tion, said the bill provides a free and conven‐ ient way for a renter to get rid of a mattress  before moving.    A tenant who takes advantage of the bill can  get back more of his or her security deposit  since the cost of disposal isn’t left with the  landlord, Carlton said.    Today, renters without access to a pickup truck  may be inclined to leave a mattress behind.  With SB 254, someone else will pick up the  mattress and put its materials to good use.    “Renters win, rental property owners win, and  most importantly, our communities win,” Carl‐ ton said.   

The SB 254 model is similar to existing, success‐ ful recycling systems in California for paint and  used carpet, and is similar to other used‐ mattress recycling legislation signed into law in  Rhode Island and Connecticut earlier this year.    Among those at the press conference were  Californians for Mattress Recycling, state Sens.  Loni Hancock D‐ Berkeley and Lou Correa, D‐ Santa Ana; Mark Murray from Californians  Against Waste; and Ryan Trainer, president of  the International Sleep Products Association.    The program would be funded through a nomi‐ nal fee on the sale of new mattresses and box‐ springs. The fee would go to the organization  that runs the mattress‐recycling program – not  into government coffers.    SB 254 will now move to the Assembly floor for  approval.      By Mike Nemeth   California apartment Association 

Find us on the Web at www.rhasouthernala.com                                                    11 


THE RHA TIMES 

Local  Local Officials Show Support for Local Rental Housing   Industry at the  2013 GEMM Awards   On August 22nd the East Bay CAA Network  held the 10th Annual GEMM Awards where  we showcased the “Best of the Best” in the  East Bay rental housing industry. Our winners  this year were all prime examples of  professionals who have real passion for  excellence and customer service.  Many of our elected officials attended to help  celebrate this year’s achievements and to see  first‐hand the commitment our industry has  to our residents and neighborhoods.  It is with  our sincere thanks that we recognize them for 

attending and learning more about our 

 

commitment towards making their communities a 

better place to live. In attendance this year were: 

 

City of Hayward 

Mayor Tim Sbranti   ‐    

 

City of Dublin 

 

US House of Representatives 

Assemblymember Joan Buchanan  

 

 

California State Assembly 

     

Councilmember Abe Gupta   ‐     City of Dublin 

 

Councilmember David Haubert   ‐     City of Dublin  

 

Mayor Carol  Dutra‐Vernaci   ‐     City of Union City 

 

Councilmember Don Biddle   ‐     City of Dublin 

12  

Congressman Eric  Swalwell    

Mayor John Marchand   ‐     City of Livermore 

Councilmember Kathy Narum   ‐     City of Pleasanton   Councilmember Mark Salinas   ‐    

Mayor Jerry  Thorne   ‐     City of Pleasanton  Mr. Diego  Gonzalez   ‐    

 

Representative for Assembly Member 

 

Rob Bonta 

Ms. Layma Murtaza   ‐    

       Representative for Assembly Member Bill Quirk   

Want to see who won GEMM Awards this  year?    go to http://tiny.cc/2013GEMM    Or scan with your  mobile phone   

                                Find us on the Web at www.rhasouthernala.com 


THE RHA TIMES 

Speaker: John Leyvas Jr.     Sr. Vice President, Cornish & Carey, Inc.   

Market Forecast: 2014   

Mr. Leyvas  and the team from Cornish & Carey are some of the  nation's leading experts on the rental housing economy and   specialize in the Bay Area Market.    John will discuss the rental housing market and make  predictions of what we can expect for our industry in 2014.   

     

Speaker: Lisa Young  Vice President Sales & Mkting,  Multifamily Zone, LLC 

The 4th Annual 2013 Industry  Partner Table‐top Trade Show  and Educational Seminar can  help you develop the edge you  need.    •

 

Social Marketing &   Reputation Management   

 

Discover how social marketing & reputation management  impacts and defines our customers' behavior.   Review the  value of each of the major social platforms including case  studies and Trends to watch.  Learn how to craft and measure  successful campaigns across multiple platforms.  Bonus— Workbook to assist in planning your 2014 Marketing  Strategy! 

Find out about top products,  services, and what's new in  our industry from our trusted  Industry Partners. 

  •

Have lunch with your fellow  rental property owners and  professionals. 

  •

Listen to a nationally  recognized industry speakers  talk about issues that are  important to you. 

Attendees—Register Today!  online at  ‐ rhasouthernala.com  ‐or‐  Send your registration and payment to the   Rental Housing Association 1264 A St. Hayward, CA 94541                       scan to go directly to site    510‐537‐0340          Fax (510) 537‐9541 info@rhosource.com      Name (s):____________________________________________________________________________  ___________________________________________________ Telephone: _______________________  Company: __________________________________ e‐mail: __________________________________ 

 

Number of Tickets ____   x  $45  = $ _______________    Check enclosed (payable to RHA)     Credit Card:  Visa  Master Card  Number: ______________________________________ exp: _______________________________    Signature: ________________________________________________________________________  Find us on the Web at www.rhasouthernala.com                                                    13 


THE RHA TIMES 

LOCAL  RHA and Newark Work Together to   Improve Nuisance Ordinance  This summer, RHA and the City of Newark worked  together to  make substantial improvements in an  ordinance what would have otherwise allowed the  City to charge unknowing landlords excessive calls  for police services.  Both Council and staff acknowl‐ edged the need to create  further protections for  landlords.      Background  In May 2013, the City of Newark Police Depart‐ ment asked for and received an ordinance that  would allow them to charge a responsible party for  police service calls, if the department designates  the incidents as part of an ongoing nuisance to the  public.       As originally written, the ordinance would allow  the police department could charge residents and  rental property owners directly for calls for service  generated by their tenants at a rate approaching  $120/hour for each officer.  The original ordinance  would have provided no notice to owners and op‐ erators of rental property and provided no opportu‐ nity to correct the problem.    RHA worked directly with both elected officials and  city staff to come up with a compromise that would  allow the city to levy financial consequences on indi‐ viduals who continue to allow nuisances on their  property after receiving written warning.  The final  amendments provide both additional protections for  landlords and an opportunity to correct the problem  going forward.    On July 25th the following changes were unani‐ mously approved by Council:  • If a tenant causes the event, the landlord will be  sent a copy via certified mail of the notice.  • In no circumstance shall the landlord be held  responsible for costs without having first been  provided a copy of the notice and giving the  landlord an opportunity to correct to prevent  future events. 

14  

In a situation where the tenant is responsible  but the landlord is provided a copy of the  warning notice, the city elects to charge the  landlord for related costs, associated with mul‐ tiple responses, and the landlord appeals to  the city's hearing officer, then the hearing offi‐ cer is required to consider any evidence of any  reasonable steps taken by the landlord to try  and prevent future events. 

  Effects on Rental Housing  As local governments continue to struggle for reve‐ nue, many in Northern California are looking at  ways to recouping costs for services.   Excessive  calls for police services is one area  that is being  examined.    Our industry has no interest in defending rental  property owners who knowingly and willingly allow  their properties to be used in a way that creates a  nuisance. Likewise is not practical to expect cities  like Newark to create total "safe harbor" for land‐ lords; completely relieving them of repeated nui‐ sance actions by tenants. With this in mind, a se‐ ries of protections were crafted that would provide  an opportunity for responsible landlords to correct.    The resulting compromise requires the city to pro‐ vide landlords proper notice of the problem and  provides an opportunity for the landlord to take  corrective action.  While not required as part of the  ordinance, both the police department and the city  attorney's offices are committed to working coop‐ eratively with rental property owners to manage  nuisance problems as they occur. We believe that  the modifications, coupled with the good faith ef‐ forts of both parties will ensure that all landlords  will not suffer substantial penalties under this ordi‐ nance if they take reasonable actions to correct the  problem.      Written by Timothy May  

                                Find us on the Web at www.rhasouthernala.com 


THE RHA TIMES 

Find us on the Web at www.rhasouthernala.com                                                    15 


16     Make sure we have your email address  by calling 510‐537‐0340 

We send regular news updates to  members via email all month long!  

                                Find us on the Web at www.rhasouthernala.com  Details on Page 11 

Social Marketing &   Reputation Management 

 

Speaker: Lisa Young  Vice President Sales & Marketing,  Multifamily Zone, LLC 

 

 

Market Forecast: 2014 

Speaker: John Leyvas Jr.     Sr. Vice President, Cornish & Carey, Inc. 

info@#rhosource.com

Hayward, CA 94541

1264 A Street

More information!  More services!  More access! 

  Did you know? 

• • •

THE RHA TIMES 


RHA TIMES THIRD QUARTER 2013