Page 1


в номере

18

VI Уральский форум по недвижимости: актуальные вопросы и решения / Событие

22

Прибавка за счет вычета

26

Победить одну из бед

32

Инвестиционно-строительный проект: самостоятельно или с помощью технического заказчика? / Презентация компании

34

А мы идем на Запад!

44

Уктус: точка отсчета /

60

Апартаменты: особенности покупки

82

«Университетский» Микрорайон с высоким IQ

86

Количество переходит в качество / Загородная недвижимость

92

Инвесторы выходят на улицу / Коммерческая недвижимость

98

Чтобы это здесь не стояло

/ Законодательство

/ Тема номера

54

/ Вектор развития

Эго-недвижимость: квартиры-студии / Под микроскопом

Любимый город

64

/ Схема сделки

Эх, дороги! / Фотопроект

/ Новостройки

/ Глазами человека

Журнал издается при поддержке: Журнал «Мегаполис. Все о недвижимости» зарегистрирован в Управлении Федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций по Свердловской области. Свидетельство о регистрации СМИ ПИ №ТУ66-01097 от 29 декабря 2012 года. Учредитель ООО «Рекламная группа «Альмагест», 620038, Екатеринбург, бул. С. Есенина, 12-23. тел. +7 904 984 75 76. Рекламно-информационное издание.

Шеф-редактор: Валентина Озорнина. Журналисты: Анна Асташкина, Валентина Озорнина, Евгения Михайлович, Евгения Мухина, Марина Тюлькина, Наталья Рулева. Дизайн, верстка: Татьяна Щеклеина. Реклама в журнале: тел. 8 904 98 4-75-76. Распространение журнала: Олесь Орнат /megapolis.ekb.66@gmail.com / тел. 8 961 770 42 77. Фотографы: Владимир Задумин. Иллюстратор: Ксения Васильева. Корректор: Ксения Генрих.

Редакционный совет: Главный редактор: Валентина Вадимовна Орнат /nedv.glavred@gmail. com /тел. 8 904 98 4-75-76 Валерий Михайлович Ананьев – вице-президент Свердловского Областного Союза промышленников и предпринимателей Андрей Борисович Бриль – полномочный представитель ГУД в г. Екатеринбурге и Свердловской области Вячеслав Анатольевич Трапезников – исполнительный директор НП СРО «Гильдия строителей Урала» Юрий Николаевич Чумерин – директор «Союза предприятий строительной индустрии Свердловской области», Заслуженный строитель России Александр Иванович Засухин – директор консалтинговой компании ООО «Урал-Гермес»

Адрес редакции: 620138, г. Екатеринбург, б-р С. Есенина, 12-23. Отпечатано в типографии «АРТЕС», ООО «Эзапринт» г. Екатеринбург, ул. Ухтомская, 45, тел./факс (343) 287-03-52. Отправлено в печать 07.11.2013. Дата выхода 14.11.2013. Заказ № 2739. Журнал «Мегаполис. Все о недвижимости», № 11. Тираж 5000 экз. Цена свободная. Редакция не несет ответственности за достоверность информации, опубликованной в рекламных объявлениях и сообщениях информационных агентств. Полное или частичное воспроизведение материалов, опубликованных в журнале «Мегаполис. Все о недвижимости», допускается только с разрешения редакции. Материалы, отмеченные знаком , являются редакционными.

мегаполис. Все о недвижимости

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com

5


НОВОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Торговые центры заплатят за доступ к автодорогам

В МУГИСО состоялись первые земельные торги Первые открытые аукционы на право заключения договоров аренды земельных участков состоялись в МУГИСО 28 октября. На аукционы было выставлено 3 участка на Широкой речке, предназначенные для строительства многоквартирных жилых домов. Это два участка по ул. Тенистой (площадью 3,9 га и 2,6 га) и один в районе ул. Тенистой – Суходольской (площадью 1,3 га). Победителями торгов стали «Стройтэк», «Атомстройкомплекс», «Синара Девелопмент» – компании, уже работающие на этой территории. Стоит отметить, что особой борьбы за лоты не было – стоимость каждого участка поднялась всего на 1 шаг от заявленной цены. Общая сумма от реализации участков составила 204 626 520 рублей. По мнению МУГИСО, освоение данных земельных участков позволит построить не менее 250 тыс. кв. м жилья. До конца года должны быть отторгованы еще 10 га под жилую недвижимость, а также участки под паркинги, торгово-развлекательные и логистические центры.

st.free-lance.ru.su

Министерство транспорта посчитало неправильно организованные подъезды к торговым центрам одной из весомых причин возникновения пробок на дорогах. Чиновники разработали поправки к Закону «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности», согласно которым владельцы ТЦ будут заключать договоры с владельцами дорог с указанием платы за присоединение к магистралям. Магазины, которые уже работают, будут обязаны заключить такие договоры до 1 января 2015 года. Владельцы ТЦ также будут обязаны следить за авто-

мобильным движением на подъезде к магазинам и оперативно устранять возникающие проблемы. Аналитики уверены, что такое нововведение будет негативно воспринято крупными игроками торгового рынка, поскольку, когда они приходили на российский рынок, власти воспринимали их как инвесторов и давали «зеленый свет» на строительство, а теперь нагружают их дополнительными тратами. Авторы поправок считают, что предлагаемые меры абсолютно оправданны.

НИИ ОММ перенесут на Юго-Запад Новое здание для института охраны материнства и младенчества построят рядом с Академическим микрорайоном. В комплексе запланирован стационар на 235 койко-мест, взрослая и детская поликлиники, а также учебно-лабораторный комплекс. На строительство объекта из областного бюджета выделен 91 млн рублей.

8

мегаполис. Все о недвижимости

Сроки завершения строительства противотуберкулезного диспансера определены Завершить строительство противотуберкулезного диспансера, которым занимается «Атомстройкомплекс», реально всего за 2 месяца. Оно продолжится после 10 декабря, когда будут решены вопросы с постоянным электроснабжением объекта и по земельным участкам для подведения водоснабжения, канализации, строительства автодороги и парковки. Далее в течение трех недель будет осуществлено благоустройство территории комплекса – эти работы должны закончиться до конца текущего года. Целиком строительство «Атомстройкомплекс» закончит в феврале. Открыться диспансер должен в первых числах апреля.

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com


НОВОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Екатеринбург – один из трех самых комфортных городов России

Свердловский областной союз промышленников и предпринимателей поддержал журнал «Мегаполис. Все о недвижимости» С 2014 года журнал «Мегаполис. Все о недвижимости» будет выходить с приложением «Профи», предназначенным для участников строительного рынка (подробнее читайте на стр. 105). Данную инициативу поддержал Свердловский областной союз промышленников и предпринимателей. Вицепрезидент союза Валерий Ананьев вошел в состав редакционного совета журнала.

Продолжается строительство «CLEVER PARK»

Список 100 самых комфортных городов России составлен Институтом территориального планирования «Урбаника» и Союзом архитекторов России. Екатеринбург занял в нем третью строчку – обогнали его Краснодар (1 место) и Сургут (2 место). Рейтинг основывается на соотношении качества развития городской среды и цен на жилье. Москва в этом рейтинге заняла 48 место. Примечательно, что позиции Екатеринбурга в нем радикально улучшаются каждый год. В прошлом году столица Урала была на 9 месте, в позапрошлом – на 25-м.

Завершено строительство каркаса 24-этажного здания II пускового комплекса масштабного проекта «CLEVER PARK». Новое здание является вторым объектом 1-й очереди строительства «CLEVER PARK». Работы выполняются в соответствии с графиком работ, сообщает девелопер проекта «CROSS DEVELOPMENT GROUP». Изюминкой 24-этажного здания являются двухуровневые апартаменты на уровне 22 – 23 этажей, с отличными видовыми характеристиками на ЦПКиО, исторический центр города. В здании разместятся офисы крупных местных и региональных компаний. Окончание работ запланировано на второй квартал 2014 года.

Министерство регионального развития РФ опубликовало стоимость 1 кв. м жилья в регионах

10

Регион

Стоимость, руб. / кв. м

Регион

Стоимость, руб. / кв. м

Регион

Стоимость, руб. / кв. м

г. Москва

90 400

Свердловская область

40 820

Тюменская область

38 005

г. Санкт-Петербург

56 125

Курганская область

29 710

Ханты-Мансийский автономный округ

40 640

Краснодарский край

34 015

Пермский край

32 742

Ямало-Ненецкий автономный округ

45 850

Республика Татарстан

31 640

Челябинская область

29 050

Новосибирская область

35 980

мегаполис. Все о недвижимости

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com


За капремонт домов каждый месяц будут начислять 4–9 руб. за 1 кв. м С 1 января 2014 года собственники начнут делать ежемесячные взносы в счет будущего капитального ремонта дома. Уже разработана методика расчета стоимости ремонта для жильцов. Согласно ей, размер взноса будет составлять от 4,2 до 9,2 руб. за кв. м. Софинансирование проведения капитального ремонта возьмут на себя субъекты РФ и муниципалитеты.

Ответственность застройщиков застрахуют Всероссийский союз страховщиков разработал проект правил страхования ответственности застройщиков перед своими дольщиками. Согласно им, застройщикам разрешат привлекать средства дольщиков только при наличии страховки, защищающей дольщиков в случае неисполнения обязательств со стороны застройщика. В наступлении страхового случая дольщик сможет полностью возместить ущерб. Наличие этих правил предусмотрено законом о страховании гражданской ответственности застройщиков, который вступит в силу в 2014 году.

Назван лауреат премии Татищева и де Геннина в области архитектуры В этом году лучшим архитектурным проектом был признан «Высоцкий» – небоскреб высотой 187 метров, возведенный в суровых уральских условиях. Премию его архитекторам вручат в исторический день рождения города, 18 ноября, в Камерном театре. Премия присуждается каждый год выдающимся деятелям медицины, культуры и архитектуры. В прошлом году победу в области архитектуры одержал Сергей Титлинов – за реконструкцию памятника архитектуры «Дом Н. И. Севастьянова».

В области продлена программа социальных выплат молодым учителям при покупке жилья Прием заявок от учителей на участие в программе по возмещению части затрат в связи с предоставлением ипотечного кредита продлен до 20 ноября 2013 года. Напомним, данные выплаты осуществляются в рамках областной целевой программы «Развитие образования в Свердловской области («Наша новая школа»)». Размер выплаты составляет величину первоначального взноса, но не более 20 % от стоимости жилья при ипотеке со ставкой не выше 8,5 % годовых. Приоритет отдается учителям из малых городов области. В текущем году планируется обеспечить выплатами 258 учителей – на эти нужды из бюджета области выделено более 43 млн руб.

На Викулова завершается строительство новой дороги ЗАО «Дорожные технологии» укладывается в срок и успевает своевременно завершить работы на участке строительства новой дороги, связывающей ул. Начдива Васильева и Репина. Строители зашли на этот участок в конце июня – создали новое дорожное корыто, ливневую канализацию, выполнили отсыпку грунта, асфальтирование и перенесли инженерные коммуникации. Открытие магистрали намечено на следующий год, однако для автомобилистов она будет доступна уже в ближайшее время. Новая дорога создается в комплексе с расширением и ремонтом переулка Тульского, а также с частичным ремонтом улицы Волгоградской. Эти работы также были выполнены в 2013 году.

мегаполис. Все о недвижимости

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com

11


НОВОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Коворкинг – альтернатива офисам Банк DeltaCredit рассказал о кредитных программах Банк возобновил действие акции: «Ставка 9,99 % по рублевым кредитам». Данной ипотечной программой могут воспользоваться граждане, покупающие готовое жилье и имеющие подтвержденный доход. Сумма кредита – от 300 тыс. руб., срок – до 7 лет, первоначальный взнос – 50 %. Также банк напомнил о действующих акциях: «1 документ + 1 день – 1 процент», который предполагает быстрый и простой способ оформления ипотеки со сниженной ставкой, а также «Счастливая карта», которая предполагает скидку в 0,25 % от стандартных условий банка для держателей зарплатных карт определенных банков.

Администрация рассказала про дома, построенные на землях ИЖС

work-box.ru

Еще один коворкинг – офис для фрилансеров – открылся в конце октября в Екатеринбурге, в самом центре города, по адресу пер. Химиков, 3 – он называется «Соль». Площадь в 250 кв. м оборудована рабочими местами с необходимой оргтехникой, пространство организовано в формате «open space». В «Соли» также есть кухня и помещение для переговоров, предназначенное для 8–10 человек. Для фрилансеров, желающих здесь работать, предусмотрено несколько «тарифов». Например, стоимость аренды фиксированного рабочего места составит 10 тыс. рублей в месяц, неделя – 3,5 тыс. рублей. Коворкинг рассчитан на 32 фрилансера, в нем уже работают первые резиденты. Однако аналитики пока скептически относятся к новому формату, считая его экономически нецелесообразным.

На Березовской развязке построят первый в Екатеринбурге аутлет

Администрация Екатеринбурга выложила на своем портале список домов, построенных недобросовестными застройщиками на землях ИЖС – посмотреть его можно здесь http://www.ekburg.ru/construction/ illegal_house/. Всего список насчитывает 71 дом. В мэрии еще раз призывают граждан быть внимательными при выборе жилья, доверять только хорошо зарекомендовавшим себя застройщикам.

Рабочее название проекта – Fashion House. В нем планируется разместить порядка 120 магазинов как люксового сегмента, так и классов «средний» и «средний +». В атулете также будут кафе и рестораны, детская комната, вокруг него появится парковка на 1100 мест. Строительство должно начаться в 2015 году, а завершить-ся – к 2016-му. Площадь одноэтажного здания составит 26 тыс. кв. м, в отделке его фасада будут использованы узнаваемые элементы архитектурных памятников Екатеринбурга – например, старого железнодорожного вокзала. yapotrebitel.ru

12

мегаполис. Все о недвижимости

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com


НОВОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Свердловская область получит субсидии из федерального бюджета на строительство технопарка Свердловская область наряду с другими субъектами РФ участвовала в конкурсе на получение субсидий, который объявила Минкомсвязь. По итогам отбора наш регион вошел в число 4 победителей и был отмечен как обладающий высоким техническим потенциалом. Субсидии будут выделены на строительство технопарка «Университетского». Другими победителями стали Пензенская область, Республика Мордовия и столичный регион. Размер ежегодных субсидий для них составит от 150 до 356 млн рублей. «Университетский» получит 341,5 млн рублей в этом и следующем году.

В районе Балтыма реализуют проект комплексной застройки

wikimapia.org

Компания «ЮИТ Уралстрой» объявила о покупке нового земельного участка площадью 76 га рядом с Балтымом. Она планирует возводить здесь трехэтажные многоквартирные дома, а также создавать инфраструктуру – построить школу, три детских садика, торгово-развлекательные центры, автосалоны, прогулочные зоны и др. объекты. Всего в микрорайоне планируется построить жилье для 5000 семей. Также «ЮИТ Уралстрой» приступает к реализации нового проекта многоэтажного строительства на ул. Маневровой в Екатеринбурге, на месте бывшей военной части. Здесь будет построен жилой квартал с паркингом, общая площадь квартир составит 40 тыс. кв. м.

На Компрессорном строят физкультурный комплекс В новом спорткомплексе появятся ледовая арена и трибуна на 120 зрителей, зал хореографии, общей физической подготовки и ряд административных помещений. ФОК станет действовать как филиал профильной детско-юношеской спортивной школы, а по вечерам на площадке смогут заниматься физкультурой и спортом жители микрорайона. Сдача комплекса намечена на конец 2014 года.

14

мегаполис. Все о недвижимости

В Свердловской области зарегистрирован 14 по счету технопарк pg21.ru

Технопарк «Заречный», расположенный в городе Заречном на ул. Восточной, 11, был построен за счет средств регионального бюджета. Сейчас здесь успешно работают более десятка микропредприятий, пять из них выпускают высокотехнологичную продукцию на основе собственных разработок. Далее рядом с технопарком планируется создать логистический терминал и вторую очередь бизнес-инкубатора. Реализация программы развития технопарка обеспечит к 2017 году рост общей выручки его резидентов до 1,3 млрд рублей в год и создаст дополнительно 180 рабочих мест для высококвалифицированных специалистов.

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com


Компания Walt Disney открывает свои магазины в России В настоящее время она занята поиском помещений для первых двух магазинов в Москве и одного в Санкт-Петербурге. Затраты на аренду могут составить до 2,7 млн долларов. Параллельно компания ищет партнера среди непродуктовых ритейлеров России для развития двух сетей: по продаже игрушек и одежды. Каждая сеть будет насчитывать порядка 100 магазинов по всей стране.

Рождественская ярмарка С 15 ноября в ИЦ ARCHITECTOR стартует рождественская ярмарка, которая откроет сезон праздничных приобретений. Живые и дизайнерские елки, всевозможные украшения, оригинальные сувениры и презенты посерьезней для любимых и близких – все, что нужно для встречи Нового года и Рождества, найдется на рождественской ярмарке в иц ARCHITECTOR. Увлекательный поиск не исключает беспроигрышную альтернативу – подарочный сертификат интерьерного центра!

Совершать операции с недвижимостью смогут только психически здоровые люди

реклама

blog-fiesta.com

Возможно, скоро при оформлении сделок по недвижимости нотариусы получат право запрашивать в Росреестре информацию о том, был ли обратившийся к ним гражданин в судебном порядке признан недееспособным или нет. А Федеральная налоговая служба поможет нотариальной проверять подлинность их паспортов. Пока такая практика в качестве эксперимента осуществляется в Калужской области. В случае успеха, возможно, она будет применяться повсеместно. Такие меры будут необходимы для введения обязательного нотариального оформления сделок с недвижимостью. В этом случае нотариус будет собирать полный пакет документов и проверять законность сделки, и, в случае допущения ошибки, сам будет за нее платить.


НОВОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Уральские застройщики назвали лучших подрядчиков На основе опроса крупнейших застройщиков Екатеринбурга «Гильдия Строителей Урала» подготовила «Рейтинг добросовестных подрядчиков» за III квартал 2013 года. Лидером рейтинга стала фирма «НПП Стройтэк» – примечательно, что она занимает эту позицию с мая 2012 года, когда рейтинг впервые был составлен. Кроме «Стройтэка» в пятерку лучших в нынешнем рейтинге вошли ООО «СМУ «Мастер», ООО «СМУ Апартамент», ЗАО «Аранта» и ООО «АстраТехстрой».

Налог от продажи жилья могут отменить Минфин подготовил проект поправок в Налоговый кодекс. В их числе – предложение отменить налог в размере 13 %, уплачиваемый гражданами с продажи жилья, которым они владели менее трех лет. Еще одно предложение касается продажи дач: если цена дачи составит менее 5 млн рублей, то налог от ее продажи также не нужно будет платить. Минфин рассчитывает, что поправки будут приняты до конца этой осени и вступят в силу с начала 2014 года.

ОАО «Российские железные дороги» проводит: 21 ноября 2013 г. в 14 часов 30 минут по местному времени (12 часов 30 минут по московскому времени) открытый аукцион № 2673/ОА-СВЕРД/13 на право заключения договора аренды недвижимого имущества: помещения площадью 180 кв. м склада сыпучих материалов, назначение – складское, общей площадью 500,3 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ, г. Сургут, ул. Привокзальная, 1. Начальный размер арендной платы составляет 28 674 рублей 00 копеек в месяц с учетом НДС 18%. Дополнительную информацию о проведении Аукциона, недвижимом имуществе и осмотре недвижимого имущества можно получить по телефонам (343) 358-39-30, 358-35-69, а также на сайте ОАО «РЖД»: www.rzd.ru (в разделах «Тендеры» и «Сделки с недвижимостью»: www.property.rzd.ru), а также на официальном сайте Свердловской железной дороги – филиала ОАО «РЖД»: www.svzd.rzd.ru (в разделе «Региональные тендеры»). открытый аукцион № 2572/ОА-СВЕРД/13 на заключение договора субаренды части земельного участка площадью 4100 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ст. Уктус, с кадастровым номером 66:41:0001001:41. Начальная цена арендной платы 179 006 рублей 00 копеек в месяц с учетом НДС. Аукцион состоится 21 ноября 2013 г. в 14 часов 00 минут по местному времени по адресу: 620013, г. Екатеринбург, ул. Челюскинцев, д. 11, каб. 232.

Информация о торгах размещена на сайтах www.rzd.ru (раздел «Тендеры»), www.property.rzd.ru («Сделки с недвижимостью»), www.svzd.rzd.ru (раздел «Региональные тендеры»). Дополнительную информацию о проведении Аукциона, о земельном участке можно получить по телефонам (343) 358-39-57, 358-38-91, 380-14-53.

реклама

Заявки принимаются не позднее 10 часов 00 минут местного времени 6 ноября 2013 г. по указанному адресу в каб. 233.


СОБЫТИЕ

VI Уральский форум по недвижимости:

Рабочая группа форума

Текст: Евгения Мухина 10 и 11 октября в Екатеринбурге состоялся VI Уральский форум по недвижимости. В этом году организаторы собрали 510 участников – представителей риэлторских сообществ Уральского региона, Москвы и Санкт-Петербурга, а также банкиров, застройщиков и чиновников. Какие вопросы они обсуждали – читайте в нашем репортаже!

Рынок в цифрах По отчетам экспертов ввод жилья в Екатеринбурге в 2013 году идет согласно плану, который, возможно, даже будет перевыполнен. Уже за первые семь месяцев текущего года введено в эксплуатацию 505 тыс. кв. м из запланированного 1 млн, при этом объемы сдачи жилья к концу года традиционно растут. Также в этом году количество активных строительных площадок увеличилось более чем на 700 тыс. кв. м – это хороший задел по вводу на 2014–2015 годы. Средняя цена на первичном рынке достигла рекордного уровня в 61 тыс. руб. за

18

мегаполис. Все о недвижимости

квадратный метр, что, несмотря на стабильность цен в течение года, демонстрирует тенденцию – стоимость жилья продолжает расти. Количество предложений на первичном рынке жилья увеличивается, при этом они становятся разнообразнее. Приживаются новые форматы, такие как апартаменты, малоэтажные дома, растет спрос на недвижимость в городах-спутниках. Сейчас в пригородах Екатеринбурга строится около 260 тыс. кв. м жилья, изменение цен в них и в уральской столице происходит синхронно. В Верхней Пышме прирост по средней стоимости кв. м со-

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com

Президент Российской гильдии риэлторов Анна Лупашко

ставил 7,7 %, в Среднеуральске – 3 %, в Арамиле – 7,8 %, в Березовском (внимание инвесторам!) цена пока скорректировалась в сторону понижения на 1,3 %. Относительно января 2013 года прирост предложений жилой недвижимости на вторичном рынке составляет более 28 %. Стоимость кв. м в сентябре составила 71 тыс. 608 рублей, что на 2,2 % выше показателя, который был зафиксирован в начале 2013 года, – при том что инфляция за 9 месяцев текущего года по данным Центробанка составила 4,7 %. Сегодня порядка 15–20 % квартир в Екатеринбурге и области скупается с инвестиционной целью, 2 % покупается юридическими лицами, а остальные 80% – гражданами для дальнейшего проживания. Подавляющее большинство прибегает к помощи ипотечных займов. Всего за истекший период 2013 года было проведено 77 тыс. сделок. Что касается коммерческой недвижимости, то в минувшем квартале было сдано 3 тыс. кв. м торгово-офисных


актуальные вопросы и решения

Представители власти: Алексей Морозов, Владимир Боликов, Сергей Мямин

площадей, еще 380 тыс. кв. м находится на стадии строительства. Средняя цена предложения на первичном рынке здесь составляет порядка 78 тыс. рублей, ежемесячная арендная ставка на действующие площади колеблется от 710 руб. за 1 кв. м (класс С) до 1700 руб. за 1 кв. м (класс А).

Президент УПН Татьяна Деменок

ства многоквартирных жилых домов, а также 2 земельных участка общей площадью 0,5 га для строительства блокированных жилых домов в районе Широкой речки. До конца года министерство планирует предоставить еще 5 земельных участков под строительство многоэтажных жилых домов.

Участки под строительство Основными направлениями для новой застройки станут юго-западное, южное, восточное и западное направления, рассказал заместитель главы администрации Екатеринбурга по вопросам капитального строительства и землепользования Сергей Мямин. Конкретные участки, которые до конца года будут переданы застройщикам, назвал заместитель министра по управлению госимуществом Свердловской области Алексей Морозов. В 2013 году был подготовлен участок площадью 60 га в Компрессорном микрорайоне и участок площадью 3 га в районе поселка Кольцово. В сентябре-октябре 2013 года на аукцион выставлено 3 земельных участка общей площадью 7,9 га для строитель-

В рамках сотрудничества с Фондом РЖС Свердловской области было передано 8 земельных участков общей площадью 244 га для целей жилищного и иного строительства. Также в этом году был сформирован земельный банк из 101 земельного участка общей площадью 14 тыс. га, что в 6 раз превышает аналогичный показатель прошлых лет для вовлечения в оборот через фонд РЖС.

Как рассказал исполняющий обязанности заместителя главы администрации города по вопросам потребительского рынка и услугам, начальник департамента по потребительскому рынку и услугам Владимир Боликов, проблемы рынка арендной недвижимости Екатеринбурга в первую очередь касаются поиска доступного жилья: «В связи с этим УПН приступила к созданию нового продукта – базы данных по объектам, сдаваемым в наем. Новые базы сделают информационное пространство по рынку аренды более прозрачным, впрочем, арендаторам все равно нужно оставаться бдительными». Президент УПН Татьяна Деменок отметила, что новая программа появится уже в следующем году.

Новые форматы жилья Арендный рынок На VI Уральском форуме по недвижимости было подписано соглашение между УПН и администрацией города о проведении совместных мероприятий, нацеленных на упорядочивание рынка аренды недвижимости.

мегаполис. Все о недвижимости

Горячо обсуждаемой темой стали новые форматы жилья – апартаменты и малоэтажные жилые дома. Коммерческий директор компании «ЛСР. Недвижимость-Урал» Руслан Музафаров уверен, что формат малоэтажной застройки имеет большие перспективы благодаря ряду преимуществ. Мало

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com

19


СОБЫТИЕ VI Уральский форм по недвижимости: актуальные вопросы и решения

Президент ЦН «МАН Николай Савин

этажки имеют короткий инвестиционный цикл, что позволяет застройщику быстро выйти на площадку и построить дом при минимальных рисках. Соответственно, этот формат охотнее кредитуют банкиры. По мнению Руслана Музафарова, строительство малоэтажного жилья – это антикризисный вариант, который позволит любой компании оставаться на плаву даже в самые плохие времена. Что касается апартаментов, то, по данным Татьяны Деменок, этот сегмент сегодня быстро развивается и набирает популярность среди покупателей. Его доля составляет 7 % от всего рынка жилья (около 180 тыс. кв. м), что весьма значительно. Однако если застройщики с воодушевлением говорят о новом формате, то чиновники, хоть и не препятствуют строительству, просят покупателей быть внимательнее. По словам Сергея Мямина, подобное жилье можно купить дешевле, чем обычную квартиру, однако его содержание обойдется дороже, к тому же в апартаменты нельзя прописаться. «С течением времени эта эмоциональная и репутационная разница исчезнет, и апартаменты станут нормаль-

20

мегаполис. Все о недвижимости

Подписание соглашения между УПН и Администрацией города

ной составляющей Екатеринбурга. В новом формате нет ничего страшного, он является отличным вариантом для инвестиций, и уже сегодня ряд апартаментов Екатеринбурга потенциально интересны для малых инвесторов», – парирует независимый консультант по рынку недвижимости Александр Матофаев.

Загородное жилье Рынок загородной недвижимости попрежнему развивается стихийно. По словам Николая Савина, президента ЦН «МАН», сейчас в окрестностях Екатеринбурга зафиксировано порядка 250 строящихся коттеджных поселков, но лишь на 60 из них действительно ведутся строительные работы. До 80 % сделок на рынке загородной недвижимости осуществляется по землям без подряда. Уральцы до сих пор уверены в том, что сами смогут построить дом лучше и дешевле, что, конечно, не соответствует истине. Как правило, купив землю без подряда, ее владелец получает стройку минимум на 10 лет на своем участке и вокруг, а также отсутствие инфраструктуры, социальных объектов, ар-

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com

хитектурной выдержанности поселка. Самый ходовой товар на этом рынке сегодня – участок площадью 12 соток с сетями, стоимостью до 100 тыс. рублей за сотку, в пределах 40 км от Екатеринбурга. Больше половины домовладений (55 %) в организованных коттеджных поселках сегодня стоят до 5 млн рублей, и всего 3 % – свыше 20 млн рублей. Аналогичная ситуация и по сблокированным домам: 80 % из них продается на рынке по цене до 7 млн рублей, и лишь 0,5 % стоит свыше 15 млн рублей. Однако с развитием инфраструктуры и транспортной составляющей на определенных направлениях цены на расположенные там земельные участки взлетают. В частности, после ввода нового участка ЕКАД участники рынка прогнозируют двукратное увеличение цен на земли, расположенные на южном направлении Екатеринбурга. Президент Российской гильдии риелторов Анна Лупашко подчеркнула, что рынок недвижимости Свердловской области в целом является одним из самых перспективных и интересных для инвесторов в стране.


Законодательство

Прибавка

www.r61.nalog.ru

за счет вычета

Текст: Наталья Рулева

В этом году в Налоговый кодекс внесены положения, которые заметно меняют условия получения имущественного налогового вычета. Впрочем, многие владельцы недвижимости до сих пор имеют смутное представление о том, как получить вычет и что это вообще такое. Попробуем разобраться в практике и теории этого вопроса.

22

мегаполис. Все о недвижимости

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com

Теория С житейской точки зрения, имущественный налоговый вычет — возможность компенсировать часть своих расходов на покупку или строительство жилья. С позиции финансиста — это частичный возврат уплаченного налогоплательщиком налога на доходы физических лиц. Другими словами, если из вашей зарплаты ежемесячно вычитается 13 процентов, при покупке квартиры вы имеете право получить их на руки. Правда, не от всей стоимости


квартиры, а от установленной законом суммы – 2 000 000 рублей. То есть у каждого, кто платит НДФЛ, есть право на возврат 260 000 рублей. Получить вычет можно на недвижимость, приобретенную не ранее 2001 года. Существуют некоторые ограничения. В основном они связаны с ситуациями, когда недвижимость приобретается не за счет владельца. Вычет не предоставляется, если недвижимость покупается за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского капитала, субсидий из бюджетов всех уровней, а также когда сделки купли-продажи совершаются между взаимозависимыми лицами (близкими родственниками, начальниками и подчиненными). Правом на вычет не смогут воспользоваться индивидуальные предприниматели и те, кто получает «серую» зарплату. Недавние изменения в Налоговом кодексе коснулись пенсионеров. Теперь они могут получить остаток вычета, даже выйдя на пенсию. НДФЛ им возмещается за последние три года трудовой деятельности. По логике закона важен не факт выхода на пенсию, а факт наличия налогооблагаемых доходов. Одно из главных изменений этого года — возможность получать вычет несколько раз по разным объектам недвижимости. Однако больше 260 000 рублей государство все равно не возместит. Налоговый кодекс таким образом защищает права покупателей недорогого имущества. В небольших городах квартира может стоить, к примеру, 1 млн рублей. Раньше ее владелец, получив положенный вычет в размере 130 тысяч рублей, не имел больше права на возврат НДФЛ. Теперь он может получить оставшиеся 130 тысяч, если купит либо построит другой объект недвижимости.

Самая распространенная ситуация, в которой обращаются за имущественным налоговым вычетом — покупка квартиры. Однако это далеко не все. Право на получение вычета имеют и те, кто воспользовался целевым займом на покупку недвижимости. В просторечии — ипотекой. В этом случае

вычет. Это расходы на разработку проектной и сметной документации, на приобретение строительных и отделочных материалов, расходы на подключение к сетям или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения, канализации и т. д. При этом, например, затраты

Моя квартира стоила 1930 000 рублей. Я могу рассчитывать на получение вычета в размере 250900 рублей (13 % от стоимости). В будущем я собираюсь получить вычет и на сумму процентов по своему ипотечному кредиту

можно вернуть себе налог от суммы уплаченных процентов по кредиту. Раньше по сумме процентов ограничения не было. Как сообщили в отделе налогообложения физических лиц Управления ФНС по Свердловской области, с 01 января 2014 года появится ограничение по сумме процентов. Если вы берете кредит после этой даты, максимальная сумма уплаченных процентов, с которых вы можете получить вычет, составит 3 млн рублей. Очевидно, большинство заемщиков даже не заметит появления такого «потолка». Обычно проценты по кредиту намного ниже этой суммы. Кроме того, налоговый вычет возможен от расходов на покупку комнаты, на новое строительство либо приобретение жилого дома или долей в нем, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства. Много вопросов возникает у тех, кто хочет получить возврат НДФЛ после строительства дома. В статье 220 Налогового кодекса можно найти перечень расходов, который вы можете предоставить, претендуя на

мегаполис. Все о недвижимости

на сантехническое оборудование в этот перечень не входят. Важный нюанс. В договоре на приобретение квартиры, комнаты или дома должно быть указано, что объект недвижимости покупается без отделки либо его строительство не завершено. И еще одна распространенная ситуация — получение вычета на собственность, приобретенную в браке. Она считается совместной, даже если в собственниках числится только один из супругов. А значит, вычет можно распределить между семейной парой, либо его может оформить только один из супругов. При этом второй не теряет свое право на получение вычета в будущем.

Практика Получать имущественный налоговый вычет можно двумя способами: через работодателя и через налоговую службу. В первом случае вы будете получать зарплату без удержания 13 % НДФЛ. Во втором случае вы получите на свой банковский счет всю сумму НДФЛ за предыдущий год.

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com

23


Законодательство Прибавка за счет вычета

Вычет за приобретенную в браке собственность можно распределить между семейной парой, либо его может оформить только один из супругов. При этом второй не теряет свое право на получение вычета в будущем

Первый способ удобен тем, что не нужно ждать окончания года, то есть налогового периода, а можно сразу получать вычет. Но зато при получении всей суммы за год вычет выглядит весомее и его можно потратить с толком, например, на частичное досрочное погашение ипотеки за купленную квартиру. К тому же вы не зависите от места работы, которое может со временем и поменяться. Чтобы получать вычет через работодателя, нужно обратиться с пакетом документов в налоговую инспекцию и получить подтверждение на право получения вычета. Налоговый орган должен подтвердить это право в течение 30 календарных дней. С документом из налоговой вы обращаетесь в свою бухгалтерию, которая на основании этой бумаги начисляет зарплату без удержания НДФЛ.

Вернуть все положенные деньги за один год нереально, поскольку уплаченный мной НДФЛ в год составлял меньшую сумму. Соответственно, каждый год мне возвращали столько денег из этих 250 900 рублей, сколько составлял мой НДФЛ за предыдущий период. В первый год все получилось очень быстро. Возможно, из-за того, что я обращалась за вычетом в налоговую инспекцию по месту прописки — в небольшом городе в области. С меня запросили стандартный перечень документов. «Шпаргалку» со списком вы можете получить в налоговой. Нужны были копии свидетельства о собственности на квартиру, копия

Мне больше понравился второй способ. Получать деньги на личный счет показалось удобнее. Я обращаюсь за вычетом третий год подряд, и каждый раз этот процесс проходит поразному. Некоторые практические моменты могут оказаться полезными. Итак, исходные данные. Моя квартира стоила 1 930 000 рублей. Я могу рассчитывать на получение вычета в размере 250 900 рублей (13 % от стоимости квартиры по договору). В будущем я собираюсь получить вычет и на сумму процентов по своему ипотечному кредиту.

24

мегаполис. Все о недвижимости

www.r23.nalog.ru

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com

договора купли-продажи и ипотечного договора, копии платежек из банка, подтверждающие факт оплаты за квартиру, данные расчетного счета, на который налоговая переведет сумму вычета, справка о доходах 2-НДФЛ с места работы, декларация 3-НДФЛ и заявление на получение вычета. Если у вас будет вычет с расходов на строительство и отделку, вам придется предъявить чеки, квитанции и прочие платежные документы, подтверждающие ваши расходы. Подробную информацию можно узнать в налоговой. Заявление обычно пишется на бланке ФНС перед подачей документов. Декларацию я заказала в посреднической фирме, которая находилась тут же, в здании налоговой. Составление этого документа в Екатеринбурге сейчас стоит около 600 рублей. Обычно деньги на счет поступают примерно через три месяца после подачи заявления. Мне удобнее подавать документы на вычет в первые месяцы года, хотя никаких ограничений в этом плане нет. Деньги поступили на мой счет в начале июля, то есть прошло чуть больше трех месяцев.


На следующий год я поменяла прописку и сдавала документы в Екатеринбурге. Оказалось, что теперь мне нужно приходить в налоговую дважды — сначала сдать документы по квартире, а через месяц, когда их проверят и дадут добро, написать заявление на получение вычета. После этого нужно еще около трех месяцев ждать перевода денег. Документы у меня приняли, но через некоторое время позвонили: не хватало одной из двух платежек за квартиру. Наконец, все бумаги были на месте. Деньги должны были прийти в конце июля или начале августа. Но в банке мне говорили, что на счете пусто. Специалист в налоговой по телефону сказала что деньги отправлены и все вопросы нужно задавать банку. В банке утверждали, что ничего не получали и нужно обращаться в налоговую. Поскольку нарисовался классический замкнутый круг, было решено идти официальным путем, причем не в районную инспекцию, а сразу в областную. Изучив сайт налоговой, я нашла форму для обращения в Управление ФНС по Свердловской области. Подробно обрисовала ситуацию, оставила свои данные и попросила указать причину задержки вычета. Тем более что был уже сентябрь и все разумные сроки давно прошли. В конце сентября на электронную почту пришел официальный ответ из налоговой, и примерно в это же время поступили деньги на счет. В письме сообщалось, что всему виной мое

www.number-factory.co.uk

место работы. Дело в том, что мой НДФЛ идет в московский бюджет, по юридическому адресу работодателя. Из-за того, что деньги блуждали между налоговыми, и произошла задержка. Самое интересное, что в предыдущий и в последующий год я работала на том же месте, но никаких проблем с переводом денег не было. Впрочем, все закончилось мирно, а это главное. На третий год произошли очередные изменения. На этот раз приятные. Теперь заявление на вычет в моей налоговой принимали вместе с остальными документами. Правда, мне все равно пришлось еще дважды зайти

При получении всей суммы за год вычет выглядит весомее и его можно потратить с толком, например, на частичное досрочное погашение ипотеки за купленную квартиру

мегаполис. Все о недвижимости

в инспекцию, чтобы внести правки в декларацию 3-НДФЛ. Дело в том, что ради интереса я решила заполнить декларацию сама. Благо, сохранились копии двух предыдущих. Заполнение 3-НДФЛ требует внимательности и маломальской привычки к бумажной работе. В целом — ничего сверхъестественного. Но пару маленьких ошибок я допустила. Мне перезвонила сотрудница инспекции, я принесла исправленный вариант, и на этом приключения закончились. Вопреки моим опасениям, даже деньги пришли вовремя. Подводя итоги, стоит сказать, что вычетом можно пользоваться не только при покупке недвижимости, но и при продаже. Если вы продаете квартиру или дачу, которые были у вас в собственности менее трех лет, вы обязаны заплатить налог с дохода от сделки. При этом у вас есть право уменьшить размер налогооблагаемого дохода на сумму вычета. Здесь тоже существует ограничение по сумме. Вычет вы получите с 1 миллиона рублей.

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com

25


Тема номера

Победить одну из бед

Текст: Анна Асташкина

Отношение к родным дорогам у россиян в большинстве

случаев

однознач-

ное – как к одной из бед. Чтобы разобраться, в чем эта беда, редакция журнала обратилась к ученым, строителям и чиновникам.

26

мегаполис. Все о недвижимости

Автомобильная дорога – очень сложное инфраструктурное сооружение. Покрытие автомобильной дороги состоит из нескольких слоев, которые специалисты называют «дорожной одеждой». В городах, рассказывает кандидат технических наук, доцент кафедры транспорта и дорожного строительства Уральского государственного лесотехнического университета Сергей Чудинов, применяется дорожная одежда капитального типа. Она состоит из нескольких слоев основания (несущей прочной основы, на которую укладываются все последующие слои), и покрытия. Основание, как правило, устраивают из щебня, а покрытие – из нескольких слоев асфальтобетона: нижнего – крупно-

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com

зернистого пористого и верхнего – мелкозернистого плотного. В зависимости от применяемых материалов и условий эксплуатации автомобильной дороги, отмечает специалист, базовая конструкция может меняться. Главное – рассчитать и подобрать материалы так, чтобы обеспечить необходимую несущую способность всего сооружения в течение заданного периода эксплуатации. Особенность проектирования слоев дорожной одежды в том, что все материалы подбираются снизу вверх – от менее прочного к более прочному. Потому что основную нагрузку принимает на себя самое верхнее покрытие, страдающее не только от интенсивного транспортного потока, но и от высокой или низкой тем-


пературы окружающей среды, снега, дождя, противогололедных реагентов и других факторов.

Ремонт – дело тонкое Когда дело доходит до ремонта дороги, в большинстве случаев он затрагивает именно слой покрытия – только если речь не идет о капитальном ремонте, когда происходит восстановление всех слоев дорожной одежды. «Текущий ремонт в Екатеринбурге осуществляется по одной простой технологии, которая заключается в следующем: верхние слои покрытия из асфальтобетона снимаются фрезой до слоя щебня, затем на их место укладывается новый асфальт. Фрезерованный слой затем можно использовать в других целях – например, отсыпать обочины. Но при назначении и применении данной технологии ремонта, как правило, не определяется фактическая несущая способность (модуль упругости) слоев основания дорожной одежды. Низкие значения несущей способности основания дорожной одежды при условии длительной эксплуатации автомобильной дороги могут являться причиной быстрого разрушения асфальтобетонного покрытия», – полагает Сергей Чудинов. По его словам, есть и другая – более сложная и дорогая технология. Называется она «холодная регенерация асфальтобетонных покрытий»: снятый фрезой асфальт не увозится, а прямо на месте ремонта в специальном аппарате смешивается с битумной эмульсией, вспененным битумом или цементной суспензией. Эта смесь, как правило, используется в качестве основания, и уже на нее укладывается новый асфальт, что делает более прочной и долговечной всю конструкцию дорожной одежды. Так называемый «ямочный» ремонт затрагивает только самый верхний слой дорожного покрытия. По мнению Сергея Чудинова, и этот метод может быть действенным при соблю-

дении технологии. «При ямочном ремонте из выбоины необходимо вырубить или сфрезеровать разрушенные участки асфальта, далее выбоину необходимо очистить и просушить, обработать дно и стенки горячим битумом или битумной эмульсией, а если ремонт осуществляется горячими асфальтобетонными смесями, смесь должна иметь требуемую температуру, и, наконец, ее необходимо максимально уплотнить», – рассказывает он. По нормативам текущий ремонт дорог должен проводиться раз в пять лет, капитальный – раз в восемь. Но в отношении всех российских дорог, говорит замглавы администрации Екатеринбурга по вопросам благоустройства, транспорта и экологии Евгений Липович, сложилось понятие «недоремонта». В соответствии с нормативными сроками ежегодно в Екатеринбурге текущему ремонту необходимо подвергать 20 % дорог. В этом году город приблизился к показателю в 10 %. И он стал рекордным. «В этой ситуации говорить о том, что дороги хорошие, не представляется возможным. Основная причина в том, что не только нормативы проведения ремонта этих дорог не выполняются из-за отсутствия финансирования, еще и нагрузка на дороги резко увеличилась. Автомобилизация превысила все те ожидания, которые проектировщики закладывали в советские времена. Москва, на мой взгляд, правильно решила, но у них и финансы другие – исходя из того, что нагрузка на дороги увеличилась более чем в три раза по отношению к советским нормативам, они посчитали, что и покрытие на дорогах нужно менять каждые три года. Поэтому Москва выходит на ремонт 33 % дорог, у нас рекорд – 10 %», – комментирует ситуацию Евгений Липович, отмечая, что капитальным ремонтом Екатеринбург давно не занимался. Только в 2013 году сделаны первые шаги – капитально отремонтирована ул. Фурманова, дорога на Новосвердловскую ТЭЦ, начат ре-

мегаполис. Все о недвижимости

Екатеринбург транспортный* •

Протяженность дорог – 1,3 тыс. км

Интенсивность движения – 120 тыс. автомобилей в сутки

Уровень автомобилизации – свыше 450 автомобилей на одну тысячу жителей

*Источник: данные областной целевой программы «Развитие транспортного комплекса Свердловской области на 2011–2016 годы»

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com

27


Тема номера Победить одну из бед

монт ул. Степана Разина. Что касается последнего объекта (участок от ул. Щорса до ул. Авиационной), то окончание ремонта перенесено на следующий год – на зиму строительство будет заморожено. «Компания-подрядчик не справилась с поставленной задачей, застряла на выносе сетей, строительстве ливневой канализации и оказалась не готова к такому серьезному объекту», – отмечает замглавы городской администрации. Сегодня, говорит он, контроль над ремонтом и строительством дорог усилен – последние шесть лет все работы фиксируются в базе данных, а в течение трех лет подрядчики обязаны устранить возникающие недочеты, качество их работы проверяется ежегодно.

28

мегаполис. Все о недвижимости

Дорожные инновации Чтобы улучшить качество дорог, в Екатеринбурге внедряются новые технологии дорожного строительства. Это и западные разработки, и отечественные технологии. В частности, для увеличения срока службы верхнего слоя покрытия дорожной конструкции модифицируется состав битума, который является важнейшим связующим элементом в асфальтобетоне. Усовершенствовать его, рассказывает Сергей Чудинов, можно, добавив различные полимеры, – компоненты, придающие битуму уникальные свойства и максимально соответствующие естественным

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com

природно-климатическим условиям. Это эластичность, трещиностойкость, теплостойкость, широкий температурный интервал работоспособности и стойкость к старению. Такие методы уже опробованы в Екатеринбурге. Недавний пример – на экспериментальном участке на пр. Космонавтов (от ул. Красных Командиров до ул. Войкова) компания «Бетон-Экспресс» (входит в корпорацию «Атомстройкомплекс») уложила асфальт на основе модифицированного битума. В компании приобрели итальянскую технологию и назвали ее «умный асфальт» – за то, что после воздействия нагрузок асфальт растягивается и принимает первона-


чальную форму. По прогнозам главного инженера «Бетон-Экспресс» Олега Рожина, внедрение такого материала может увеличить срок эксплуатации дорожного покрытия в два раза. Технология широко применяется по всему миру, а будет ли он повсеместно применяться в Екатеринбурге, станет ясно в следующем году – после наблюдения за экспериментальным участком. Чтобы предотвратить разрушение асфальтобетонного покрытия на ранней стадии и избавиться от необходимости проведения дорогостоящих срочных ремонтных работ, применяют технологию устройства защитных слоев износа. Такая технология под названием «Новачип», например, применялась на ул. Ленина в районе площади 1905 года. Слои износа по данной технологии представляют собой тонкие модифицированные асфальтобетонные покрытия, наносимые в горячем состоянии на подгрунтованную поверхность асфальтобетона. Кроме того, в дорожном строительстве активно используются местные строительные материалы и безопасные отходы промышленных производств. Например, для устройства слоев оснований дорожных одежд можно использовать металлургические шлаки. Они имеют вяжущие свойства и со временем увеличивают свою прочность. Если строительство ведется на глинистых или торфяных грунтах, актуальны такие технологии как укрепление грунтов и применение геосинтетических материалов. В обычном случае такие грунты сначала необходимо убрать, а затем заменить на пригодные для строительства. В Финляндии в таких случаях грунт не убирают, а укрепляют прямо на площадке – на глубине перемешивая его со связующим веществом. Сейчас такую технологию предлагают использовать и в Екатеринбурге. Применима она для строительства дорог, для подготовки

основания для любого строительства и даже для очищения загрязненной почвы. В компании «NordStabRussia», которая занимается исследованием и внедрением данной методики в России, подсчитали, что ее применение позволит сократить затраты на подготовку грунта как минимум на 20%. К примеру, при строительстве «Екатеринбург-ЭКСПО», говорят в компании, для укрепления территории потребовалось порядка 4 млн куб. метров грунта. Для сравнения – общий объем самой высокой пирамиды Хеопса, которую строили на протяжении 20 лет, – только 2,6 млн куб. метров! «Одна из основных проблем при строительстве дорог на слабых грунтах – качественная подготовка основания. Бывает, что дорогу сделали, проходит зима, и вся дорога – в ямах. Это происходит из-за того, что глинистые грунты впитывают много влаги, а при замерзании вода расширяется, дорога поднимается – получаются «волны». В данном случае весь процесс контролируется – сколько грунта обработали, сколько потратили связующего вещества – оборудование компьютеризировано. Кроме того, как и написано в нормативах по дорожному строительству, мы по максимуму используем техногенные отходы – известковую пыль, цемент самой низкой прочности, металлургические шлаки. Чем дешевле смесь – тем более конкурентоспособна эта технология. Состав вещества, который и будет связывать грунт, мы разрабатыва-

ем в своей лаборатории для каждого конкретного участка», – рассказывает исполнительный директор «NordStabRussia» Игорь Девятых. По его словам, компания закупила специальное оборудование и уже проложила два экспериментальных участка в районе трассы Москва – Санкт – Петербург. Однако именно новизна технологии, считает он, тормозит ее внедрение в России. Инновации не прописаны в действующих дорожно-строительных нормативах, поэтому для каждой новой технологии необходимо разрабатывать собственную нормативную документацию, закупать специальную технику и строить экспериментальные участки. Кроме того, необходимо стимулировать промышленников, чтобы отходы производства, которым можно дать вторую жизнь, не просто складировались, а использовались повторно. «В Финляндии очень жесткие экологические законы. Первый год хранение отходов – бесплатно, а затем – ежегодно порядка 40 евро за каждый кубометр. Вокруг Екатеринбурга горы отходов, которые можно использовать. Но из-за того, что предприятия один раз платят за хранение отходов, они не заинтересованы в их повторном использовании», – считает Игорь Девятых.

Сколько стоит дорога Вопрос стоимости – один из ключевых в дорожной отрасли. Принято

Удорожанию строительства в России способствуют низкие температуры зимой, большая глубина промерзания грунтов и значительное количество осадков. Еще один фактор – дальность транспортировки стройматериалов

мегаполис. Все о недвижимости

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com

29


Тема номера Победить одну из бед Исследователи посдсчитали, что простое сравнение сопоставимых участков дорог в разных странах некорректно, необходимо учитывать множество разных факторов – это и особенности формирования сметной стоимости строительства дороги, и рельеф местности, капитальность дорожной одежды и т. д. Поэтому было проанализировано свыше 600 автодорог в разных странах, а за основу взята стоимость строительства одного километра одной полосы движения автодороги.

считать, что в России – одни из самых дорогостоящих дорог. Чтобы разобраться в этом вопросе, в 2010 году по заданию Росавтодора ведущая научная организация в дорожной отрасли – «РОСДОРНИИ» – провела обширное исследование автодорог в разных странах.

Для сравнения были выбраны государства, сходные с Россией по размерам, природно-климатическим условиям, уровню автомобилизации и темпам дорожного строительства – США, Канада, Финляндия, Германия, Франция, Испания и Китай.

Стоимость строительства автодорог в мире Стоимость 1 км полосы движения (млн руб.), без НДС № п/п

Страна

Средняя

Минимальная

Максимальная

1.

Германия

122,6

79,4

162,4

2.

Франция

101,1

73,6

174,7

3.

Канада

82,3

65,0

185,4

4.

США

72,0

19,8

166,5

5.

Испания

49,3

29,2

76,6

6.

Российская Федерация

41,0

30,5

72,9

7.

Финляндия

40,6

22,0

66,0

8.

Китай

35,0

23,0

92,0

9.

Среднее значение

68,0

42,8

124,6

Источник: ФГУП «РОСДОРНИИ» (Минимальные значения стоимости соответствуют условиям равнинной местности на участках застроенной территории, максимальные – условиям сильно пересеченной местности на застроенной территории).

30

мегаполис. Все о недвижимости

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com

Оказалось, что цена строительства автомобильных дорог в России не выше среднего уровня, наблюдаемого в большинстве стран Европы и Северной Америки – порядка 41 млн рублей. Примерно столько же этот показатель составляет в Финляндии (около 40,6 млн рублей) и Испании (49,3 млн рублей). Выше всего он в Германии (122,6 млн рублей), Франции (101,1 млн рублей) и Канаде (82,3). Ниже всего – в Китае (35 млн рублей). Однако выяснилось, что в отличие от отечественной практики в европейских странах, США и Канаде в структуру затрат на строительство не входят затраты на подготовку территории (выкуп земли, свод лесов, а также вынос, снос и перенос зданий, сооружений и инженерных коммуникаций). Эти функции, которые составляют от 10 % (на незастроенной территории) до 45 % (в населенной местности) от общей стоимости объектов, берет на себя государство, а в российской практике – строительная организация. Также в смету на строительство не включаются затраты, связанные с разработкой предпроектной документации и надзором за строительством, а они могут составлять до 50 % всех затрат. Поэтому при анализе они были вычтены из стоимости российских объектов.


По климатическим условиям с Россией сходны только Канада и Финляндия, но, как отмечают исследователи, крупнообломочные и моренные грунты на территории Финляндии более благоприятны для строительства автомобильных дорог, чем российские суглинистые грунты. Удорожанию строительства в России способствуют низкие температуры в зимний период, большая глубина промерзания грунтов и значительное количество осадков. Из-за таких факторов при строительстве автодорог необходимо устройство высоких насыпей, мощных дополнительных морозозащитных слоев в основании дорожной одежды. По госнормативам, коэффициент зимнего удорожания строительства, в зависимости от региона, в нашей стране колеблется от 1,6 до 4,4. Еще один фактор, способствующий удорожанию дорог, – расстояния до стройматериалов. Если в европейских странах средняя дальность транспортировки материалов составляет 20–40 км, то у нас может доходить до тысячи. Кроме того, на формирование стоимости дороги оказывают влияние и нормы проектирования. Как отмечается в исследовании, Финляндия в этом плане отличается от других стран мира. Ширина обочин в этой стране почти в два раза меньше, чем в России, поэтому объемы финских дорожных работ на 7–10 % меньше. Высокая стоимость строительства в Германии связана с большей толщиной слоев дорожной конструкции, в Великобритании – с высокой степенью застройки территории. В Китае, где стоимость строительства минимальная, ширина разделительной полосы в 2 раза меньше, чем это принято в России, большинстве стран Европы и Северной Америки, полосы движения уже, а слои дорожной конструкции – меньше.

Как в Европе Постепенно Екатеринбург перенимает мировые, в частности, европейские тенденции. По словам Евгения Липовича, сегодня приоритеты определены следующим образом: пешеход – общественный транспорт – велосипедист – водитель личного автотранспорта. Чтобы стимулировать горожан меньше пользоваться личными автомобилями, тем самым уменьшая пробки и нагрузку на дорожную сеть, в администрации планируют применять метод кнута и пряника. Репрессивными мерами станет внедрение платных парковок на обочинах дорог уже в этом году, увеличение числа знаков «Остановка запрещена», активная эвакуация неправильно припаркованных автомобилей и развитие системы видеофиксации таких нарушений. Стимулирующими методами – развитие общественного транспорта, постепенная замена подвижного состава на более комфортный, реконструкция остановочных комплексов. Отдельно стоит упомянуть развитие системы велодорожек. В этом вопросе, говорит Евгений Липович, власти опираются на практику Голландии, где веломаршруты не прокладываются специально – выделенные полосы для велосипедистов формируются при строительстве и ремонте дорог. В Екатеринбурге велодорожки заложены, в частности, на ремонтируемых улицах Степана Разина и Сурикова. В планах Екатеринбург часто рисуют идеальным для жизни городом, «как в Европе» – с гладкими дорогами, с разметкой, видной все дни в году, с велосипедной инфраструктурой. На практике Европа оказывается ближе, чем кажется – Екатеринбург уже опробует европейские технологии строительства дорог, по улицам города ездят такие же трамваи, как в Праге. А скоро почувствовать европейцем, ответственно приобретающим парковочный билет, сможет каждый автомобилист.

мегаполис. Все о недвижимости

Дорожные работы в Екатеринбурге в 2014 году: • Строительство транспортной развязки на пересечении ул. Московская – Объездная дорога • Продолжение реконструкции ул. Степана Разина от ул. Щорса до ул. Авиационной • Продолжение строительства ул. Циолковского от ул. Московской до ул. 8 Марта. 2 этап. Участок от ул. Серова до ул. 8 Марта • Продолжение строительства ул. Сурикова от ул. Щорса до ул. Авиационной • Продолжение строительства ул. Академика Вонсовского от ул. Чкалова до ул. Амундсена и временного участка от ул. Амундсена до примыкания к существующей ул. Академика Вонсовского • Продолжение строительства ул. 2-я Новосибирская от ул. Окружная до ЕКАД (I очередь строительства) • Продолжение строительства ул. № 2 на участке от ул. № 1 до ул. Краснолесья на территории I очереди застройки планировочного района «Академический» • Продолжение строительства ул. Викулова на участке от ул. Начдива Васильева до Репина с устройством дополнительной полосы движения по ул. Начдива Васильева от ул. Каменщиков до ул. Викулова • Продолжение реконструкции ул. Волгоградской от ул. Репина до ул. Серафимы Дерябиной с устройством дополнительной полосы движения по ул. Ухтомской на участке от пер. Киевской до ул. Волгоградской • Продолжение капитального ремонта ул. Фурманова на участке от ул. Чапаева до 8 Марта и от ул. Белинского до Цвиллинга • Строительство транспортной развязки на пересечении ул. Объездной и Амундсена Источник: администрация Екатеринбурга

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com

31


Презентация компании

Инвестиционностроительный проект: самостоятельно или с помощью технического заказчика? Текст: Валентина Озорнина

Уральский строительный рынок активно развивается, но при этом стремительно падает качество проектирования и строительства, наблюдается дефицит квалифицированных технических заказчиков. Легкое получение допуска СРО на проектирование и строительство, недостаточные требования СРО к повышению квалификации специалистов и низкая квалификация застройщиков приводят к сложностям на всех этапах реализации инвестиционно-строительных проектов

Ошибки в подготовке технической документации объектов в лучшем случае оборачиваются замораживанием строительства и многомиллионными убытками для инвесторов, в худшем – судебными разбирательствами. При разработке проектной документации для промышленных объектов ошибки затягивают сроки прохождения экспертизы, что, в свою очередь, отдаляет завершение строительства и получение прибыли от реализации продукции. Основная причина их возникновения заключается в стремлении инвесторов на всем сэкономить. В советские времена смета на строительство обязательно включала пункт: содержание дирекции строящегося предприятия – она контролировала весь процесс, от разработки проекта до сдачи объекта в эксплуатацию. Сегодня считаное количество крупных застройщиков имеет собственную службу технического заказчика, остальным необходимо привлекать техзаказчика со стороны. Однако большинство решают в целях экономии «обойтись своими силами», что в 99 % случаев приводит к большим затратам. Ведь технический заказчик –

32

мегаполис. Все о недвижимости

это не просто консультант, а фактически управляющий проектом, который не только разрабатывает и согласовывает необходимую документацию, но и контролирует в процессе строительства ее исполнение! Именно он является ответственным за то, что на бумаге и в действительности здание будет соответствовать действующим нормативам и к нему не будет претензий со стороны контролирующих органов. «Предварительные контуры будущего объекта рождаются на этапе разработки и согласования эскизного проекта, разработки ТЭО,– поясняет специалист Центра Сергей Ижболдин. – На данном этапе технический заказчик, например, может определить, потребуется ли разработка специальных технических условий на проектирование противопожарной защиты объекта. Если такая необходимость есть, то начинать работу над СТУ нужно сразу, т.к. этот документ сложный, дорогой, разрабатывается и согласовывается 90 дней. Его отсутствие приводит впоследствии к большей потере времени и денег. Если инвестор предпочтет обойтись без СТУ, то именно на начальном этапе с помощью техзаказчика он должен опреде-

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com

лить, какими конструктивными особенностями можно пожертвовать». Далеко не все застройщики и проектные институты следят за сроками введения новых нормативных документов, изучают актуализированные СНиП и Своды правил, притом, что нормативная база постоянно развивается. Игнорируя помощь профессионалов, застройщики зачастую руководствуются устаревшими нормативами и принимают от проектных институтов документацию, которая при прохождении экспертизы не сможет получить положительное заключение. Регулярно проблемы возникают из-за того, что генпроектировщик привлекает дешевых «субчиков», но не в состоянии отследить качество их работы и увязать решения отдельных разделов проектной документации между собой. «Мы практикуем услугу «инженерное сопровождение разработки проектной документации», – рассказывает начальник производственно-технического отдела ООО «Центр инженерных экспертиз» Григорий Левшунов. – В рамках этой услуги мы контролируем ее состав, полноту и качество согласно требова-


ниям, предъявляемым органом государственной экспертизы. Что особенно удобно для клиентов – большинство работ осуществляется в процессе разработки технической документации, а не после завершения проекта. Это значительно сокращает процесс прохождения экспертизы, дает возможность в срок получить качественный проект». Что должен сделать инвестор, чтобы реализовать инвестиционно-строительный объект в нормативные сроки, без проблем с надзорными органами и с минимальными затратами на строительство? Нанять грамотного технического заказчика, который оказывает полный комплекс услуг: • •

• • •

• •

​ олучение исходно-разрешительп ной документации, подготовку проектной документации для прохождения государственной (или негосударственной) экспертизы, оформление разрешения на строительство, строительный контроль в период строительства, оформление исполнительной документации для получения положительного заключения УГСН, подготовку пакета документов для получения разрешения на ввод, оформление прав собственности на объект недвижимости.

«Большинство уже реализованных в Екатеринбурге и области крупных объектов производственного и непроизводственного назначения прошло через нас, – рассказывает директор ООО «Центр инженерных экспертиз» Ирина Ситова. – К сожалению, застройщики обращаются к нам только после неудачной попытки пройти государственную экспертизу или когда уже начато строительство и вложены большие деньги. Опыт позволяет нам найти технические возможности для устранения недоработок застройщика. Однако если бы они обращались к нам на начальном этапе проработки проекта, проблемы можно было бы предотвратить вовсе».

КОММЕНТАРИИ Дмитрий Крапивин, директор по капитальному строительству ОАО «Северский трубный завод» Мы работаем со специалистами Центра инженерных экспертиз давно и плодотворно. За 2007–2009 годы совместно с ними было подготовлено к прохождению государственной экспертизы 6 проектов ОАО «СТЗ», связанных с реконструкцией сталеплавильного производства. В 2012 году после отрицательного заключения федеральной государственной экспертизы специалисты Центра проделали огромную работу по корректировке проектной документации к нашему проекту реконструкции трубопрокатного производства. Их знания и оперативные действия позволили в уставленные сроки получить положительное заключение государственной экспертизы по сложному и важному для развития завода проекту».

Юрий Усков, директор ООО «Транспортно-экспедиционная компания «Транзит» Наша компания является застройщиком жилого комплекса c торгово-офисными помещениями «Космос», состоящего из двух 25-этажных монолитно-каркасных башен (Екатеринбург, пер. Красный, 5). При получении исходно-разрешительной документации и проектировании у нас возникло множество вопросов, решить их удалось с помощью консультации специалистов ООО «Центр инженерных экспертиз». Благодарим их за быструю работу, которая помогла нам своевременно реализовать проект современного, красивого и удобного жилого комплекса в центре города!»

Андрей Гавриловский, частный предприниматель, девелопер С «Центром инженерных экспертиз» у нас давние деловые отношения. Как технический заказчик Центр помог при проектировании 16-этажного дома с поликлиникой по ул. Ткачей в Екатеринбурге. Проведенное обследование техдокументации помогло выявить недоработки проектного института и инвестора-застройщика до передачи документации на госэкспертизу, что значительно сократило срок ее прохождения. Мы обращаемся в Центр для решения вопросов различного уровня: от подготовки технико-экономических обоснований, разработки эскизных проектов до проверки сложных конструктивных расчетов. Например, при проектировании «Антея» неоднократно консультировались по расчетам конструкций. Ответ на любой вопрос всегда готов вовремя и подготовлен очень толково. Специалисты Центра – профи высокого класса!»

ООО «Центр инженерных экспертиз» ул. Московская, 225, корп. 4 тел. +7 (343) 220-95-34 факс + 7 (343) 220-87-80

http://expertnorma.ru/

мегаполис. Все о недвижимости

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com

33


Вектор развития

А мы идем на Запад! Экскурсия по новым районам западной части Екатеринбурга Текст: Валентина Озорнина

Когда мы готовили этот номер журнала, выдалось несколько солнечных осенних дней – грех было проводить их в офисе. Поэтому работать над текстом, посвященным развитию западного направления Екатеринбурга, было решено на свежем воздухе, лично гуляя по этим самым западным территориям. Приглашаем Вас присоединиться и вместе с нами посмотреть появившиеся здесь новые районы, прочувствовать их атмосферу и перекинуться парой слов с жителями

На заднем плане - строительство ЖК «Аврора» на Широкой Речке

34

мегаполис. Все о недвижимости

Свою экскурсию мы начали с района УНЦ. Выбравшись из машины, сразу принялись зевать: обилие свежего воздуха и шум сосен обеспечили убаюкивающий эффект – такой же, какой случается на природе, на даче или в саду. Тем удивительнее было видеть здесь современные высотки с обустроенными дворами, в которых носятся веселые и румяные дети. И если улицы здесь еще принято называть именами академиков, например, Вонсовского или Семихатова, то названия жилых комплексов чаще обыгрывают как раз природную, лесную тематику.

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com


Например, строящийся комплекс «Форест» компании «ЮИТУралстрой» – лес у будущих жителей этих высоток растет прямо под окнами. Легко представить, как здорово будет сидеть на балконе 25-го этажа с чашкой чая и мечтательно оглядывать расстилающиеся внизу зеленые просторы. Невдалеке компанией «Кронверк» строится жилой комплекс «Полесье», который также со всех сторон окружен соснами. Монолитные дома высотой от 9 до 25 этажей отгораживают уютные и просторные дворы от леса, подчеркивая этот удивительный контраст природной стихии и торжества цивилизации. А вот в отделке жилого комплекса «Балтийский» (застройщик – «Атомстройкомплекс») мастерски выдержан морской стиль, позволяющий жильцам ощутить себя на морском берегу и даже услышать шум волн (в исполнении хора сосен). Наша следующая остановка – Краснолесье, куда с УНЦ ведет одноименная улица. И вот что примечательно: несмотря на то, что от УНЦ до Краснолесья рукой подать, по характеру и энергетике это совершенно разные микрорайоны. После солидности и сдержанности УНЦ Краснолесье сразу окатывает нас волной современного, делового и яркого стиля жизни. Здесь представлено жилье самого разного формата, от классических высоток до малоэтажки и таунхаусов. По пути из Краснолесья в «Академический», прямо на границе с лесопарком, высится новый жилой комплекс, который возводят сразу два застройщика – «ЛСР-Недвижимость» и «Атомстройкомплекс». Курьез в том, что застройщики рекламируют и продают «свои» части комплекса под разными названями. В версии ЛСР он называется «Березовая роща», у Атома – «Жилой комплекс на Вонсовского – Мехренцева». Стоит ли говорить о том, что большинство покупателей уверены, что это два разных комплекса… Ну а далее по широкой и новой улице Краснолесье мы попадаем в район «Академический» – лучшую иллюстрацию

ЖК «Академический» (ГК «Кортос»)

Кирилл Ляшенко, заместитель генерального директора ЗАО «РГС-Академическое»

Первым делом будет продолжена улица Краснолесье – она дойдет до Суходольской и свяжет «Академический» с Широкой речкой. Вторая параллельная ей улица пройдет с другой стороны района, начало ее строительства напрямую зависит от того, когда будет осваиваться вторая очередь района. Тактика освоения будет такой же, как и с первой очередью: сначала мы разовьем инфраструктуру, создадим дорогу, а потом приступим к застройке».

мегаполис. Все о недвижимости

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com

35


Вектор развития А мы идем на Запад! того, как быстро сегодня меняется город. Еще лет 5–7 назад здесь был пустырь, а сегодня ряды домов уходят за горизонт. Легко верится в то, что к 2026 году здесь будет построено 9 млн кв. м жилья и будет проживать 325 тыс. жителей. Четвертая часть нынешнего Екатеринбурга. Прогулка по окрестностям доставляет небывалое удовольствие: все дома в «Академическом» – яркие, нарядные, отлично гармонирующие с красочной осенней природой. Во дворах полно ребятни. Невооруженным взглядом видно «местных» и детей, которые приехали в гости, – последние с жадностью пытаются опробовать все-все карусели – они здесь необычные, не такие, как в большинстве дворов Екатеринбурга. «Это взрослые все выискивают недостатки, все чем-то недовольны, а детям – все в радость и в новинку, – говорит Анастасия, как раз гуляющая на площадке с малышом. – Старший сын в этом году пошел в новую школу, которую сдали только в этом году. До сих пор не может привыкнуть ко всем чудесам, которые в ней есть, – взахлеб рассказывает про компьютеры, про спортзал, про классы. Вторая школа района, кстати, тоже очень хорошая – в этом году она стала лауреатом конкурса «100 лучших школ России». По другую сторону улицы Вильгельма де Геннина сдан комплекс малоэтажного жилья «Западный» – здесь, в отличие от многолюдной и веселой высотной части района, тишина и простор. ЖК «Балтийский» («Атомстройкомплекс»)

В их честь названы новые улицы

• Сергей • • • • • • • •

Вонсовский – выдающийся советский физик, жил и работал в Свердловске. Анатолий Мехренцев – свердловский инженер и промышленник. Михаил Михеев – создатель и первый директор Института физики металлов УрО РАН. Анатолий Муранов – уралец, героически погибший на войне в Афганистане, в 1979 году. Вадим Очеретин – писатель, редактор журналов «Уральский следопыт» и «Урал». Борис Рябинин – уральский писатель, член Союза писателей СССР. Андрей Сахаров – физик, один из создателей первой советской водородной бомбы, правозащитник. Николай Семихатов – крупный советский конструктор, преподавал в УГТУ-УПИ. Павел Шаманов – председатель Свердловского горисполкома с 1980 по 1988 годы, внес большой вклад в развитие городской инфраструктуры.

Проходящую мимо него улицу Краснолесье скоро собираются соединить с Суходольской, относящейся к району Широкой речки, – жители двух районов ждут этого события с нетерпением. Пока же для того, чтобы проехать с «Академического» на Широкую речку, приходится возвращаться на Объездную и выезжать на Репина. Широкая речка – район чистый, комфортный, близкий к центру Екатеринбурга и, пожалуй, самый удачный среди западных

ЖК «Форест» («ЮИТ-Уралстрой»)

36

мегаполис. Все о недвижимости

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com


Вектор развития А мы идем на Запад! К СВЕДЕНИЮ 28 октября в МУГИСО состоялись земельные торги, на которые было выставлено 3 участка на Широкой речке, предназначенные для строительства многоквартирных жилых домов. Это два участка по ул. Тенистой (площадью 3,9 га и 2,6 га) и один в районе ул. Тенистой – Суходольской (площадью 1,3 га). Победителями торгов стали «Стройтэк», «Атомстройкомплекс», «Синара Девелопмент» – компании, уже работающие на этой территории. Освоение данных земельных участков позволит построить не менее 250 тыс. кв. м жилья.

ЖК на ул. Вонсовского – Мехренцева («Атомстройкомплекс»)

районов в транспортном плане. На смену старой застройке здесь стремительно приходят современные жилые комплексы. Самый первый из них, расположенный так сказать, «на первой линии» – это «Аврора». «Аврора» – это жилой комплекс, который состоит из 15 домов переменной этажности. Сегодня застройку объекта ведет ООО «ИнвестСтрой», входящий в группу компаний «Атлас Групп». Строительство уже вышло на финишную прямую – предпоследние секции находятся на завершающем этапе строительства и готовятся к сдаче. В ближайшие недели откроются продажи на квартиры в последних домах, которые будут сданы в 2015 году.

ЖК «Мичуринский» («ЛСР-Недвижимость»)

Евгений Липович, заместитель главы администрации города Екатеринбурга по вопросам благоустройства, транспорта и экологии Уже в начале 2014 года мы планируем заняться строительством развязки на перекрестке улиц Объездная – Амундсена. Далее в числе приоритетных проектов числится строительство развязки на соединении улиц Серафимы Дерябиной и Объездной, а также прокладка трамвайных путей, соединяющих микрорайон Академический с центром города. Отдельным направлением является создание дорог в новых строящихся районах: в первую очередь будут построены новые дороги в Академическом, продолжены улицы Вонсовского и Чкалова, а также улица Муранова с выездом на кольцевую автодорогу».

38

мегаполис. Все о недвижимости

Жилой комплекс «Мичуринский» который строит Группа «ЛСР» на Широкой речке в районе улиц Ландау – Екатерининская – Вавилова – это объект, безусловно, заслуживающий внимания. Трехэтажные дома имеют планировочные особенности: в квартирах на 1 этаже есть подполы, в которых можно будет оборудовать кладовку или винный погреб. В квартирах на 3 этажах имеется второй уровень – антресоли. Первые 12 домов будут сданы до конца 2013 года. Сразу два объекта сегодня строит на Широкой речке «Атомстройкомплекс»: это ЖК «Хрустальногорский» и ЖК на ул. Муранова. Первые дома «Хрустальногорского» будут сданы в 2014 году, тогда же будут сданы в эксплуатацию два дома с благоустроенными дворами жилого комплекса на ул. Муранова. Правительство Свердловской области курирует строительство ЕКАД. По планам Полевской тракт соединится с Ново-Московским трактом, через ул. Суходольскую. Сегодня попасть на Чусовской тракт, где расположены главные изюминки Екатеринбургского пригорода – коттеджные поселки «Палникс», «Образцово» можно только с объездной дороги. ЕКАД обеспечит дополнительный выезд на Чусовской тракт. Заканчивается наше путешествие по западным территориям на Московском тракте, где мы посетим мультиформатный жилой комплекс «Карасьозерский-2» и доедем до г. Первоуральска.

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com


Вектор развития А мы идем на Запад! Сегодня «Карасьеозерский-2» воспринимается этаким эталонным «загородным» продолжением Верх-Исетского района Екатеринбурга. Бурное строительство, ведущееся на Ново-Московском тракте, превращает район в своеобразные «ворота» города, красивый современный микрорайон, с которого будет начинаться Большой Екатеринбург. Безусловно, это делает покупку жилья, выполненного в загородном формате таунхаусов и квартир в 4-этажных домах, привлекательной в инвестиционном плане – престижный сегодня, этот район в дальнейшем будет только дорожать. Уже сегодня «Карасьеозерский-2» задает новый формат жизни. Здесь есть все то, что должно быть в настоящем загородном комплексе: чистый воздух, природа, спокойствие, добрые соседские отношения. При этом качество жилья и сервис управляющей компании сопоставимы с домами бизнес-класса, расположенными в центре города. Например, таунхаусы стали своеобразным эталоном жилья подобного формата в Екатеринбурге, а многоквартирные дома отличаются шикарной отделкой холлов и входных групп, необычными и удобными планировками квартир, наличием современных бесшумных лифтов – несмотря на то, что в домах всего по четыре этажа.

квартир и начинаются от 2,5 млн рублей. При этом качество жизни здесь гораздо выше – нет проблем с парковками, территория охраняется, родители спокойно отпускают детей на улицу, где для них оборудованы современные игровые зоны. В самом поселке уже построен общественный центр – это ставит его на голову выше других поселков Екатеринбурга. Совсем скоро в нем откроется супермаркет, ресторан, кафе, детская комната, в которой можно будет оставить ребенка под присмотром педагога. Расположенный в самом центре «Карасьеозерского-2», общественный центр одинаково доступен для всех его жителей и находится от них в шаговой доступности. В настоящий момент начато строительство второй очереди, в которой разместятся спортивно-оздоровительный центр и отель. Есть в поселке и своя природная достопримечательность – живописная сопка, рядом с которой оборудована зона отдыха. Устраивать здесь шашлыки и отмечать праздники уже стало доброй традицией для жителей «Карасьеозерского-2». Другой традицией является веселое празднование Нового года, участие в котором принимают все жители – в этом году к ним присоединятся новоселы сданного в 2013 году многоквартирного дома!

(343)

266 45 46

Проектная декларация находится на сайте

www.ko-2.ru

реклама

Сегодня в «Карасьеозерском-2» представлено жилье на любой вкус: от таунхаусов и однокомнатных квартир до просторных коттеджей. Цены сопоставимы со стоимостью городских


С каждым годом Первоуральск все сильнее приближается к Екатеринбургу. Активное строительство загородных поселков, торговых и развлекательных зон, развернувшееся между двумя городами, способствует тому, что в недалеком будущем они превратятся в единое целое – если не юридически, то в восприятии населения точно. Уже сегодня Первоуральск стал одним из наиболее динамично развивающихся близких пригородов Екатеринбурга, в котором очень комфортно и удобно жить, даже имея постоянную работу в мегаполисе.

реклама

Сегодня здесь ведется строительство современного жилого дома, покупателями квартир в котором выступают в том числе и жители Екатеринбурга. 3-этажный дом расположен в центре города, на ул. Чкалова. В шаговой доступности имеются магазины, социальные и культурные объекты. Спроектирован он в актуальном малоэтажном формате, который обеспечивает жильцам комфортный размеренный уклад. Минимум соседей и, следовательно, автомобилей под окнами, тишина и покой, характерные для этих домов, привлекают граждан, уставших от суеты высоток. Дом отличается авангардным дизайном и качественной отделкой. Небольшое количество квартир позволило сделать их более просторными, увеличить высоту потолков, разработать эргономичные и разнообразные планировки. Квартиры сдаются с качественной черновой отделкой, застекленными лоджиями и пластиковыми окнами. Установлены индивидуальные приборы учета

1-комнатные – от 40,60 до 43,90 кв. м 2-комнатные – 72,70 кв. м 3-комнатные – 92,20 кв. м

Жилой дом на ул. Чкалова в г. Первоуральске

на отопление, электричество, горячую и холодную воду. Ярким преимуществом является остекление комнат от пола до потолка. Придомовая территория будет полностью благоустроенной и закрытой для въезда посторонних. Во дворе разместятся зоны отдыха, современная детская площадка. В домах и на прилегающей территории будет вестись круглосуточное видеонаблюдение, за порядком и комфортом жильцов также будет следить консьержслужба. Характеризуясь высоким сервисом и достойным качеством строительства, квартиры в доме на ул. Чкалова еще и доступны по цене! Стоимость квадратного метра составляет от 40 тыс. рублей.


О проекте: • • • •

Адрес: ул. А. Муранова, 10 (Широкая речка) Количество домов: 2 Этажность: 10 и 12 Материал: монолитный железобетон, газозолоблоки, облицовочный кирпич

• • • • •

Квартиры: 1-, 2-, 3-комнатные Площадь: от 36,3 до 106,94 кв. м Отделка: чистовая Счетчики: тепло-, электро- и водомеры Паркинг: наземный, подземный

Отзыв: Сергей и Елена:

Отделка квартир:

Рядом: • • •

• •

Лесопарк Школа, детские сады Супермаркеты, «МЕГА», «МЕТРО», «Радуга парк» Остановка автобусов и маршруток Выезд на Чусовской и Ново-Московский тракты

• • • • • • •

Обои под покраску Ламинат на полу Двухкамерные стеклопакеты из пластикового профиля Входная сейф-дверь Межкомнатные деревянные двери собственного производства Кафель и санфаянс в санузле Остекление балкона

Этим летом мы поженились, осенью купили свою первую квартиру в строящемся доме на ул. Муранова. Родители одобрили застройщика – «Атомстройкомплекс», а нам понравился район – от него можно быстро доехать и до центра, и до других районов, при этом вокруг – тишина, покой, сосны шумят прямо под окнами. Отличное место, чтобы растить ребенка!»

Варианты оплаты: • • • •

Ипотека Зачет вторичного жилья Жилищные сертификаты Рассрочка

Отзыв: Николай: Меня подкупило соотношение доступной цены и близости к центру. Широкая речка вообще – выигрышный в транспортном плане район. Из ряда других спальных районов в центр ведет одна дорога, которая в часы пик стоит. А отсюда уже сейчас можно выехать разными путями, плюс в ближайшем будущем еще новые дороги построят».

1-комнатные – от 2 700 000 рублей 2-комнатные – от 3 530 000 рублей 3-комнатные – от 3 920 000 рублей

42

мегаполис. Все о недвижимости

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com

реклама

Цены:


Жилой комплекс

на ул. Муранова:

выгодное решение для молодой семьи

Ул. Анатолия Муранова, Верх-Исетский район

Срок сдачи – I кв. 2014 года!

Какой должна быть первая собственная квартира молодой семьи? Новой, недорогой и безупречной по качеству. Всем этим требованиям соответствует строящийся жилой комплекс, расположенный в тихом и чистом районе Широкой речки. Небольшие по площади квартиры радуют своей ценовой доступностью. Рядом – сосновый бор, обеспечивающий свежий воздух. Безопасные благоустроенные дворы созданы для того, чтобы гулять в них с детьми. И все это – в непосредственной близости от центра города, основных транспортных развязок и крупных торговых центров!

реклама

atomstroy.net

/343/ 266-93-93

ЗАО АН «АтомСтрой» является официальным агентом по продаже помещений в рекламируемом объекте. УК «Инвестстрой», Лицензия № 21-000-1-00766 от 26 октября 2010 года, выданная ФСФР России.

мегаполис. Все о недвижимости

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com

43


Любимый город

Уктус:

точка отсчета

Заводское прошлое

Текст: Валентина Озорнина

Если Вы хоть раз катались на горнолыжном склоне Уктуса, Вы помните этот чарующий вид на сверкающий город,

открывающийся

с

вершины горы. А

теперь

представьте,

что

каких-то 300 лет назад все было наоборот: на месте Екатеринбурга

расстилались

леса, а вот в Уктусе кипела настоящая деловая жизнь

44

мегаполис. Все о недвижимости

Конечно, до основания Екатеринбурга Урал не был необитаемым – здесь было немало поселков, жизнь в которых текла своим чередом: люди работали, ездили по делам в соседние большие города. Активное заселение этих мест началось еще в XVI–XVII веках, когда постепенно жители основной части России двигались на восток, в Сибирь, и оседали на Среднем Урале, отличавшемся удачным местоположением вблизи основных торговых путей. Так и образовалось одно из старинных поселений, впоследствии ставшее старейшим микрорайоном нашего города, – Уктус. Жили в нем обычные крестьяне, которые ко всему прочему между делом

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com

выплавляли железо. Этакий кустарный промысел. Руду привозили со всех окрестностей, железо из нее получалось хорошее, мягкое – крестьяне без труда продавали его в соседние регионы, как частным скупщикам, так и на другие заводы. Уж не с тех ли пор самой популярной фамилией на Урале считается Кузнецов? Здесь было сосредоточено изрядное количество маленьких производств, а к началу XVIII века, в 1702 году, закладывается один из самых первых крупных казенных заводов на Урале – Уктусский, на котором выплавлялись железо, чугун, медь, изготавливались ядра, картечь и другие орудийные снаряды. Для его строительства из Тобольской губернии «выписали» управляющего –


Ивана Астраханцева. На берегу реки Уктус (нынешнее название – Патрушиха) были построены заводские помещения, 21 изба для рабочих и даже церковь, на самой реке появилась плотина. На строительство ушло более 6 тыс. рублей – сумма по тем временам гигантская. В штате завода первоначально трудилось всего 35 рабочих и 12 мастеровых.

Уктуса, на берегу Исети. Заложенный рядом Екатеринбург и стал тем горнозаводским центром, которым не смог стать Уктус.

Между Уктусом и Екатеринбургом Однако пока Исетский завод строился, а история Екатеринбурга только начиналась, Уктус еще на некоторое

школах в основном письму и счету, горнозаводскому делу, учителями назначались ссыльные «преступники», коих на Урале было достаточно, в отличие от бывших в дефиците грамотных людей. Впрочем, преступники были не опасными в бытовом плане – это были не убийцы и не воры, а, в основном, расстриженные монахи, вполне пригодные для учительской работы. От Уктусского завода в Екатеринбург была проложена дорога – современная улица 8 Марта. Примечательно, что тогда в направлении к городу она называлась Екатеринбургской першпективной, а в сторону Уктуса – Уктусской першпективной. Чуть позже именовать ее стали просто Уктусской. По ней ежедневно ходили и ездили на работу многие жители поселения – основные работники Екатеринбургского завода в первые годы его существования.

Предполагалось, что Уктусский завод станет горнозаводским центром. В начале 20-х годов XVIII века здесь же были сосредоточены основные административные учреждения – заводоуправление (Сибирский обер-бергамт), таможня, земская контора. Однако перспективам не суждено было сбыться: заводу попросту не хватало мощностей. Уктусская речка не была полноводной уже тогда, а вырубка деревьев на ее берегах для нужд завода способствовала еще большему ее обмелению. В 1720 году на Урал приехал Василий Татищев, целью его поездки было реформирование горных заводов. Быстро поняв бесперспективность Уктусского завода, он начал искать новое место, подходящее для строительства крупного предприятия. Нашел он его, как мы знаем, в 7 километрах к северу от

время остался этакой базой, откуда осуществлялось управление зарождающимся городом, где сосредоточилась вся жизнь. Дальновидный Татищев приказал основать в Уктусском поселке школы и едва ли не силой заставлял местных отдавать в них своих детей. Он прекрасно понимал, что растущему рядом Екатеринбургу скоро понадобятся кадры, вечно выписывать их из соседних регионов нельзя. Обучали в

История Уктусского завода оказалась недолгой: уже в 1750 году металлургическое производство на нем было остановлено, просуществовав меньше половины века, да и то со значительными перебоями. Чуть позже в этом районе была найдена золотая жила, стартовала добыча благородного металла. Однако и этой затее не удалось вылиться в сколько-нибудь масштабное и продолжительное производство. Уктус продолжил жить небольшими заводами, коих было немало в разные годы. Особенно здесь процветало гончарное дело, три десятка гончарных лавок Уктуса снабжали глиняными горшками весь город – не случайно одна из старейших улиц района называется Гончарной.

На Уктусе процветало гончарное дело, три десятка гончарных лавок снабжали глиняными горшками весь город – не случайно одна из старейших улиц называется Гончарной

мегаполис. Все о недвижимости

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com

45


Любимый город Уктус: точка отсчета

Вид на современный Уктус со стороны Ботанического района

Всего к началу XIX века здесь проживало чуть больше 1000 человек. Примечательно, что одним из жителей старого Уктуса был известный на всю страну художник-передвижник Алексей Корзухин. Он родился здесь в 1835 году, его старый деревянный дом на улице Гастелло, 42 простоял вплоть до 1997 года, пока не сгорел. Первыми работами Алексея Ивановича стали иконы, написанные для расположенной в Уктусе Преображенской церкви. Его отец был крепостным крестьянином, работавшим на золотопромывальной фабрике Уктуса, а сам художник одно время даже работал на Нижне-Исетском железоделательном заводе.

46

начально район входил в административный Октябрьский район, а после его разукрупнения стал частью нового, Чкаловского района. Еще до революции здесь стали появляться первые загородные дачи состоятельных горожан, высоко ценивших Уктус за природные красоты и ландшафтное изобилие.

Советские годы

В начале века на Уктусе действовали суконная и бумажно-картонная фабрики, кирпичный завод, в военные годы на базе эвакуированных заводов было создано шинное производство. Кстати, московский завод резино-технических и эбонитовых изделий был в военное время размещен прямо в Преображенской церкви, экстренно переоборудованной для производственных нужд.

В советское время Уктус продолжал оставаться поселком, целиком застроенным частными домиками, и, несмотря на то, что фактически стал «отцом» Екатеринбурга, в его состав он был включен только в 1934 году. Причем из-

В 1896 году через поселок прошла железная дорога, связавшая Екатеринбург с Челябинском. А чуть позже, в 1923-м, на Уктусе началось строительство аэропорта силами Уральского отделения Общества друзей воздушного флота.

мегаполис. Все о недвижимости

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com

Общество это появилось в этом же году в Москве с целью популяризации полетов среди населения. Сначала в распоряжении аэропорта было всего три самолета «юнкерс», летали они бесплатно, исключительно с целью рекламирования самих себя. Чуть позже начались коммерческие полеты, увеличился авиапарк. В 1928 году появилось авиасообщение с Москвой. Однако официально аэропорт был открыт только в 1932 году – тогда же появилась аэропортовая инфраструктура – радиорубка, залы ожидания, ремонтный ангар, а от пассажиров не было отбоя. Междугородние рейсы выполнялись до войны, а после нее они стали осуществляться из аэропорта Кольцово – с Уктуса самолеты летали уже только на ближние расстояния. В 60-е годы взлетно-посадочная полоса со всех сторон оказалась окруженной жилыми домами, и аэропорт был перенесен в Арамиль, что удивительно, сохранив свое прежнее название Уктус.


Еще один тренд того времени – прыжки лыжников с трамплинов – тоже не обошел стороной Уктус. Первые соревнования в СССР по этому виду спорта прошли в 1926 году, а в 1932-м он был включен в программу физкультурной подготовки ГТО («Готов к труду и обороне»), и по всей стране началось массовое строительство трамплинов. На Уктусе в разное время их было построено три штуки. В 1934 году прошли соревнования на новом 45-метровом трамплине, а в 60-е годы появился самый высокий, 70-метровый. И сейчас горнолыжный комплекс «Уктус» является одним из самых популярных у горожан – несколько лыжных трасс, сноупарк и сопутствующая инфраструктура находятся прямо в черте города, делая отдых здесь доступным даже во время рабочей недели.

Уктус многоэтажный Первые многоквартиные дома появились здесь лишь в 60–70-е годы – типовыми хрущевками были застроены улицы Щербакова и Самолетная. Возможно, построили бы и более высокие дома – они уже не были редкостью в городе, но находящийся рядом аэропорт накладывал ограничения. В следующее десятилетие появились девятиэтажные дома на Походной, а уже в 90-е в районе выросли 16-этажные свечки. С начала нового тысячелетия Уктус будто бы стал приближаться к горо-

Карта Уктусского завода, 1730 г.

Одним из жителей старого Уктуса был известный художник-передвижник Алексей Корзухин – он родился здесь в 1835 году

ду: сначала по соседству застроилась престижная и современная Ботаника, от которой до Уктуса рукой подать. Появились торговые центры, аквапарк, удобные автомобильные развязки, позволяющие быстро добраться до любой точки города. Да и сам город разросся далеко за пределы Уктуса, превратив его в чудесный зеленый островок внутри бурлящего мегаполиса.

Сегодня микрорайон активно застраивается. Новые современные дома с благоустроенными дворами и собственной инфраструктурой появляются один за другим, а количество желающих приобрести жилье на Уктусе не уменьшается. Он удобен в транспортном плане, особенно сейчас, когда совсем рядом открылась станция метро «Ботаническая». Здесь с удовольствием покупают свои первые квартиры молодые семьи –

Соревнования по прыжкам с трамплина, 70-е годы

мегаполис. Все о недвижимости

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com

47


Любимый город Уктус: точка отсчета

Вид на горнолыжный комплекс со стороны ул. Походной

летом они ближе остальных горожан оказываются к популярным челябинским озерам, зимой – к горнолыжному комплексу. Развитая инфраструктура, близость к лесопарку и выезду из города делают его комфортным для проживания спальным районом. А новое строительство гарантирует ему безоблачное будущее и отличные перспективы для развития. Так, уже сейчас осуществляются работы по расселению и сносу ветхого и аварийного жилья, сокращается площадь частного сектора – на их месте появляются новые микрорайоны,

включающие в себя все необходимое для жизни. Несколько проектов, обернувшихся в начале 2000-х скандалами с обманутыми дольщиками, сейчас достраиваются. В частности, корпорация «Маяк» и «Брусника-Урал» взялись завершать строительство, начатое недобросовестными компаниями, а значит, в скором времени эта неприятная история из жизни района уйдет в прошлое. Важно, что строительство новых домов ведется очень корректно, не нарушая сложившегося характера района. Так,

Еще до революции здесь стали появляться первые загородные дачи состоятельных горожан, высоко ценивших Уктус за природные красоты

48

мегаполис. Все о недвижимости

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com

жилой комплекс «Каменный ручей» «Брусники-Урал» будет удачно предварять подъем на гору – приехавшие отдыхать горожане смогут воспользоваться магазинами, расположенными на первых этажах, или выпить чашку кофе на обратном пути после катания. При этом сохранится приватность внутреннего пространства комплекса, доступного только для его жителей. Это именно то, чего раньше Уктусу не хватало. Ведутся работы и по благоустройству территории – так, городские власти обещали почистить дно и пляж расположенного рядом пруда, оборудовать здесь зону отдыха. В целом, несмотря на заводское прошлое, аура у нынешнего Уктуса складывается здоровая, связанная с активным отдыхом на природе, комфортной жизнью в экологической обстановке, а не с промышленностью. А это значит, что микрорайон будет процветать, а вместе с ним и его жители.


ГП-1, ПЛАН 21-26 ЭТАЖЕЙ

реклама

ГП-1, ПЛАН 11-13 ЭТАЖЕЙ

О проекте: •

Местоположение: ул. Щербакова

Этажность: 26

Материал: сборно-монолитный железобетон, твинблоки

Квартиры: 1-, 2-, 3-комнатные

О девелопере: •

«Брусника-Урал» входит в компанию «Brusnika»

Основана в 2004 году в Тюмени

Площадь: от 38 до 73 кв. м

В Екатеринбурге – с 2006 года

Отделка: «под чистовую»

Регистрация договора долевого участия по 214 ФЗ

Суммарный портфель – 1 675 000 кв. м жилья

Инфраструктура: •

Общий холл с предприятиями торговли и услуг

Паркинг на 481 место, в который можно спуститься на лифте

Встроенный детский садик на 80 мест

Фитнес-центр

Супермаркет

Ипотека, рассрочка, trade-in

50

мегаполис. Все о недвижимости

Двор:

Рядом:

Спортивные и детские площадки

Лесопарк с беседками и кафе

Ландшафтный дизайн (лавочки, мосты)

Горнолыжная трасса

Теннисные корты

Закрытая территория

Поля для мини-футбола

Бани, сауны

Охрана

Пляж

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com


«Каменный ручей»: дома у подножья гор

г. Екатеринбург, ул. Щербакова

реклама

Срок сдачи – IV кв. 2015 года!

Этот жилой комплекс, который уже строится на Уктусе, обещает перевернуть наше представление о жилье экономкласса. Авангардный броский дизайн, грамотно сформированные торговые площади на первых этажах, охраняемый двор, подземный паркинг и великолепные виды из окон – все это позволило бы «Каменному ручью» претендовать на звание жилья класса «комфорт» или «бизнес». Однако профессионализм застройщика позволил предложить низкие цены не только на квартиры, но и на паркинги, сделав жилой комплекс доступным и очень привлекательным для максимального числа покупателей.

Максим Филин, руководитель службы маркетинга и продаж «Брусника-Урал» «Разрабатывая проект комплекса, мы постарались учесть характерную для Уктуса спортивную атмосферу. Для жителей жилого комплекса предусмотрены прогулочные зоны, «набережная» с видом на Нижнеисетский пруд. Для детей комплекса на территории «Каменного ручья» имеются детские и спортивные площадки. А для гостей в сердце жилого комплекса располагается прогулочная зона из благородной террасной доски с лавочками и световыми инсталляциями. Поднимаясь от автобусной остановки на гору, люди будут проходить через торговую зону «Каменного ручья» и смогут купить все необходимое для отдыха: от продуктов до спортивных товаров».

мегаполис. Все о недвижимости

Компания «Брусника-Урал»

тел. (343)-222-34-34 www.brusnika-ural.ru № 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com

51


с днем рождения!

«ЮИТ Уралстрой»: Текст: Валентина Орнат

Про строительную компанию «ЮИТ Уралстрой» мы слышим в прессе, только когда она сдает объекты или начинает новые. У нее нет «обманутых дольщиков», нет скандалов и судов, «ЮИТ» работает стабильно и спокойно. Придя поздравлять застройщика с днем рождения, мы узнали о некоторых его важных и уникальных преимуществах

активно применяет новаторские технологии и решения. На родине он является ведущим девелопером, широко известен в Европе – имеет «дочки» в 7 странах. Годовой оборот концерна составляет более 2 млрд евро, число сотрудников в штате превышает 6 000 человек. В России «ЮИТ» работает уже более полувека. «ЮИТ ЛЕНТЭК» строит до 100 тыс. кв. м в Санкт-Петербурге, «ЮИТ Московия» и «ЮИТ Ситистрой» ежегодно сдают 120 тыс. кв. м в столице. Также «ЮИТ» работает в Казани, Ростове-на-Дону, планирует открытие филиала в Тюмени.

Уральская история

Кари Каунискангас, президент концерна «ЮИТ»

Финские корни Концерн «ЮИТ» родом из Финляндии, существует уже более 100 лет и занимается строительством жилья и коммерческих помещений, создает инфраструктуру, осуществляет комплексное развитие территорий,

52

мегаполис. Все о недвижимости

«ЮИТ Уралстрой» был создан в 2006 году на базе строительной организации «Эльмашстрой». Финский концерн использовал кадры предприятия – подрядную организацию, службу заказчика, инженерные подразделения, а также земельные участки, которые в то время были арендованы «Эльмашстроем» у муниципалитета. На ведущих должностях компании работали несколько финских коллег.

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com

2006 год был переломным годом: поменялись «правила игры» на право аренды земельных участков под строительство. Практика распределения участков сменилась приобретением права аренды через открытые аукционы. Закон вступил в силу задним числом, и под раздачу попали участки, которые уже были засчитаны застройщиками в актив. Новорожденный «ЮИТ Уралстрой» в тот год часть своих «активов» вынужден был выкупать снова, а часть потерял. Финны плотно опекали уральскую «дочку» до тех пор, пока не убедились в том, что она работает по высоким отечественным стандартам, – под отечеством в данном случае, конечно же, подразумевается Финляндия.

Тайные новаторы Хвастаться своей работой в «ЮИТ» не привыкли. О том, что почти каждый их проект имеет экспериментальную или новаторскую составляющую, мы узнали случайно. Так, в строящемся жилом комплексе «Рифей» на крыше «ЮИТ» впервые установил солнечные батареи в качестве резервного источника электроэнергии. Сначала они применялись для электроснабжения одной квартиры (шоу-рума), сейчас – для освещения мест общего пользования практически на всех строящихся объектах компании! В том же «Рифее» проводится и другой эксперимент – автономное теплоснабжение шоу-рума с помощью глубинного теплового насоса. Компанией создан «Технорум» – постоянная выставка технологий и материалов, применяемых в современном строительстве, с обновлением экспозиции дважды в год. Среди представ-


финский подход ленных технологий можно выделить индивидуальную квартирную вентиляционную установку, лучевую систему отопления с подогревом пола, безрамное остекление балконов и некоторые другие инновации, которые «ЮИТ» планирует использовать на своих строящихся объектах. В отличие от большинства застройщиков, «ЮИТ» устанавливает лифты ма-

рок OTIS и KONE во все дома, включая дома эконом-класса. Причина проста: финский концерн заключил договор с поставщиками этих лифтов, и, несмотря на высокий статус продукции, устанавливать именно ее выходит выгоднее. А еще нам известно, что свои дома компания часто сдает раньше срока на 3–6 месяцев, что вообще является нонсенсом в строительной индустрии. Хорошо и очень хорошо работать для финского девелопера в порядке вещей. Это не исключение из правил, на котором нужно строить рекламную кампанию, а правило, придерживаться которого «ЮИТ» предпочитает каждый день.

Все дело в управлении

Роман Викторович Гибов, генеральный директор ЗАО «ЮИТ Уралстрой» Родился 17 июля 1973 года в Казахстане. Прошел пусть от мастера до директора службы заказчика «Эльмашстрой». 2006 г. – назначен начальником службы заказчика «ЮИТ Уралстрой». С 2012 г. – генеральный директор.

Возможно, причина кроется в ином подходе к управлению, который применяют финские руководители. В строгой дисциплине и постоянном совершенствовании производственных процессов. Так, на каждой стройке «ЮИТ» действует контроль доступа, поэтому работник, который нарушает правила техники безопасности или производственной дисциплины, не сможет попасть на территорию. На самой стройплощадке действуют повышенные требования техники безопасности, которые ежедневно контролируются по особой методике. Основные финансовые и управленческие процессы отслеживаются дирекцией компании в компьютерной программе практически в режиме онлайн. Такой же механизм контроля распространяется на подрядчиков – совершив определенное количество промахов, подрядчик получает штраф. При повторных нарушениях сотрудничество с ним может быть прекращено.

мегаполис. Все о недвижимости

Федор Анатольевич Воропаев, председатель совета директоров компании «ЮИТ Уралстрой» Родился 27 марта 1968 года в г. Свердловск. 1991 г. – окончил СИНХ по специальности «планирование промышленности». Работал в сфере машиностроения. 2006 г. – назначен генеральным директором «ЮИТ Уралстрой» . С 2012 г. – председатель совета директоров.

Конечно, не все клиенты «ЮИТ» об этом знают. Они просто въезжают в новые квартиры и радуются тому, какие они теплые, комфортные и надежные. Мы уверены, что они останутся таковыми на протяжении долгих лет, а их жильцы будут вспоминать имя своего застройщика с благодарностью.

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com

53


Под микроскопом

Эго-недвижимость: квартиры-студии Текст: Евгения Михайлович

Чем меньше, тем лучше» Ведущая архитектурная идея Людвига Мис ван дер Роэ

Квартиры-студии

каза-

лось бы, ничем не примечательный формат, знакомый нам в основном по глянцевым журналам и голливудским фильмам. Однако в последние годы он начал свое

стремительное

ше-

ствие по отечественным просторам. Привычный для янки образ жизни отвоевывает свое место под солнцем у обычных квартир, и вот уже региональные поисковики пестрят предложениями

квартир-студий

как на первичном, так и на вторичном рынках.

Только полезная площадь Как показывает наше пытливое исследование форматов недвижимости, практически все они позаимствованы у Запада, еще чаще их корни оказываются английскими либо американски-

54

мегаполис. Все о недвижимости

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com


ми. Студии не стали исключением: их название произошло от американского слова «studio» – жилье, состоящее из одной комнаты и кухни, не имеющее перегородок, или единое пространство без изолированных помещений. Кому же мы все-таки обязаны появлением столь революционного пространственного решения?

История Впервые квартиры, не имеющие привычного деления на комнаты, появились в Америке около 100 лет назад. Тогда дома, имеющие несущие стены только по периметру здания, стали своего рода архитектурной революцией. Лавры же за рождение новой формы жизни в едином, ничем не отягощенном пространстве присваивают западным архитекторам-модернистам. По одной из версий это был француз, автор радикальных архитектурных и градостроительных идей – Ле Корбюзье. В 1926 году Ле Корбюзье публикует статью «Пять отправных точек новой архитектуры», которая заложила основы модернизма в архитектуре. Одной из отправных точек по версии именитого архитектора была свободная планировка. Железобетонный каркас здания, состоящий теперь из несущих опор-столбов, освобождал внутреннее пространство от несущих стен и позволял организовывать внутреннюю планировку согласно функциональности здания. По слухам, сам Ле Корбюзье обитал именно в таком жилище, где даже туалет не был изолирован. По другой версии идеологом стал немец Людвиг Мис ван дер Роэ, представитель «интернационального стиля», который создавал свои пространства по принципу: «чем меньше, тем лучше». В представлении мастера лучшим жилищем являлся однокомнатный дом-параллелепипед, который полностью пронизан све-

В представлении Людвига Мис ван дер Роэ лучшее жилище – однокомнатный дом-параллелепипед, полностью пронизанный светом

том. В начале XX века он разработал дом-пирамиду, который представлял собой несколько уровней, нанизанных на единый стержень. С нижних уровней просматривались верхние, а несущими оставались только конструкции по периметру. На нижнем этаже дома-пирамиды была гостиная, объединенная с кухней, на втором — спальня, на которую открывался вид снизу. Идея с отсутствием фиксированных перегородок в помещении уже тогда очень полюбилась представителям богемных кругов и студентам, так и повелось по сей день. С легкой руки Мис ван дер Роэ дома без внутренних перегородок и

мегаполис. Все о недвижимости

квартиры-студии вошли в моду на Западе, правда, площадь их была значительно больше, чем у сегодняшних российских аналогов, – в среднем от 40 до 120 кв. м. В России квартиры-студии появились в 90-х годах XX века. Версий появления нового формата традиционно несколько. По одной из них это произошло совсем не из-за желания подражать Западу, а потому что при проектировании домов оставались некоторые неиспользованные, лишние площади по 20–30 «квадратов». Полноценную квартиру из них сделать было

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com

55


Под микроскопом Эго-недвижимость: квартиры-студии стандартов прошлого столетия, свободолюбивые россияне возжелали выйти за привычные рамки даже в квартирном вопросе.

нельзя, поэтому отделяли санузел, а жилую зону и кухню объединяли, т. е. самым распространенным вариантом планировки такого жилого помещения являлось ее полное отсутствие.

емые очередники. Однако идея покупки неполноценных квартир для полноценных семей довольно быстро себя изжила, но «реинкарнировавшись» нашла свою благодарную аудиторию.

Эргономика во плоти. Риелторы называли такое жилье «квартирами по цене комнаты», ведь стоимость такой жилплощади на первых порах не превышала цены комнаты в коммуналке. А саму возможность относительно бюджетно приобрести отдельное жилье очень быстро оценили молодые семьи и так называ-

По другой версии в те же 90-е наши соотечественники модифицировали западную концепцию. Владельцы малогабаритных квартир принялись расширять пространство, объединяя комнаты, чаще всего совмещая кухни с гостиной. Таким образом, для русских квартиры-студии стали символом избавления от оков жилищных

Психологи утверждают, что для супругов длительное проживание в таком общем пространстве неизменно ведет к усталости друг от друга, каждый рано или поздно захочет приватный угол, принадлежащий только ему

56

мегаполис. Все о недвижимости

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com

Что же все-таки представляют собой студии в современном российском прочтении? Профессиональные игроки рынка сетуют, что с данным форматом жилья до сих пор сплошная путаница. Единого мнения о том, какие именно квартиры следует причислять к студиям, по-прежнему нет, так же как и требований к размеру и разграничению пространства. Сегодня на рынке есть самые разные студии, как по метражу (от 20 до 120 кв. м ), так и по своим функциональным решениям. Как правило, ключевым критерием все-таки является объединение пространства. Совмещение различных зон общего пользования позволяет увеличить полезную площадь, сделать квартиру визуально более просторной и стильной, что как минимум удобно для жизни.

Жизнь в стиле studio Жизнь в квартире-студии – не для всех! Модные исследования в сфере человеческого разума, особенно в части условий обитания человека, показывают, что студийный образ жизни подходит к определенным психологическим особенностям. Открытым, общительным, легким на подъем, активным и эмоциональным людям простор студий даст возможность самовыражения. Свободная планировка позволит быстро изменить личное пространство, играя зонированием квартиры, будто в «пятнашки». Студии наиболее подходят для времяпрепровождения и отдыха в компании гостей или семьи. Так что если вы радушный хозяин, специализирующийся на home-made вечеринках, – этот формат как нельзя лучше вам подойдет.


Такие квартиры, безусловно, оценят люди творческих профессий, для которых квартира-студия одновременно может служить не только «домом», но и офисом, мастерской, местом, где рождаются идеи. Студия – это настоящая находка для таких людей, ценящих простор и умеющих организовать жилье по собственному вкусу. Собственная квартира как источник неиссякаемого вдохновения. Свобода интерьеров студий – частый выбор людей, не определившихся с семейным статусом, для которых главный жизненный принцип: «чем проще, тем лучше». Как правило, именно они являются любителями жилья без границ внутри, что соответствует и их жизненному кредо в принципе. Это в первую очередь несемейные менеджеры среднего и высшего звена. Стоит ли удивляться, что в России такая недвижимость из категории самого бюджетного жилья перекочевала в бизнес-класс. Нельзя сбрасывать со счетов и людей, которым есть где жить, а студия нужна им в представительских целях или же для проведения досуга. Для них студия – это, прежде всего, олицетворение определенного стиля жизни.

Планировка квартир-студий, безусловно, устроит влюбленные пары, начинающие совместную жизнь. Каждый будет заниматься своим делом, не разлучаясь при этом со своей половинкой. Когда рождается ребенок, за ним легче присматривать, поскольку, куда бы он ни пополз – все равно остается в поле зрения. Но по мере взросления и роста семьи назреет необходимость возводить берлинские стены. Психологи авторитетно утверждают, что для супругов длительное проживание в таком общем пространстве неизменно ведет к усталости друг от друга, каждый рано или поздно захочет приватный угол, принадлежащий только ему. Кроме того, простор квартиры-студии может давить на ее обитателей так же, как и теснота. Некоторым людям некомфортно постоянно находиться на виду, на открытом пространстве, особенно, если речь идет о таком помещении, как дом. Зачастую, лишаясь личного, защищенного пространства, человек теряет ощущение безопасности. Особенно во времена, когда слово «коллективизм» не в почете, но зато высоко ценятся такие понятия, как «здоровый эгоизм» и «индивидуальность».

Технологии комфорта или простор с ограничениями Особое внимание в квартирах-студиях уделяется дизайну и техническому решению жилого пространства. Его ограниченность заставляет подходить своих хозяев к обустройству с особым трепетом и пиететом. В качестве средств для зонирования используют разноуровневые пол и потолок, цвета отделки, легкие полупрозрачные перегородки или стеллажи, занавески, мебель и освещение. По мнению современных дизайнеров, оформление интерьера квартиры-студии – это высший пилотаж, ведь нужно умудриться объединить необъединяемое и сочетать несочетаемое. А еще лучше сделать пространство мобильным, чтобы время от времени изменять свое маленькое 30-метровое (а то и меньше) царство. Это жилище, в котором стены призваны будто обнимать жильца и его гостей, позволяя готовить у плиты, смотреть телевизор и общаться, не покидая при этом компанию. Вот такая коммуникативная житейская философия.


Под микроскопом Эго-недвижимость: квартиры-студии ринбурге 70 000 рублей, даже 10 кв. м площади позволят сэкономить более полумиллиона). Кроме того, студии благодаря меньшему метражу еще и позволяют сократить регулярные расходы на коммунальных платежах, что также является неоспоримым плюсом. Отсюда следует, что студия может быть прекрасным стартапом в нелегком деле покупки квартиры своей мечты. Во-вторых, удобство. Ведь чем меньше отдельных помещений, углов, тем меньше времени уходит на уборку. Поэтому квартиры-студии как бюджетное и качественное решение жилищного вопроса будут и в дальнейшем пользоваться спросом и неизменно находить своего покупателя.

Мода на студийное жилье, т. е. жилье со свободной планировкой, продолжает набирать обороты и пополнять свой фан-клуб, весьма многочисленный даже в нашей стране. Люди стремятся выйти за пределы привычных стандартов, в том числе путем превращения своих 40-метровых хрущевок в новое современное жилище, более соответствующее требованиям времени. Генетическая память о нарезанных 8-метровых «углах» своего советского детства неизбежно ведет соотечественников к пространственным экспериментам.

Кроме уже выше озвученных идейных краснознаменных целей, есть и вполне понятная и приземленная мотивация обзаводиться подобными квартирами. Для большинства людей, например, для молодых людей до 30 лет без семьи либо для пожилых одиноких людей, студии – это прекрасный вариант экономии и удобства. Во-первых, при покупке такой квартиры можно существенно сэкономить за счет более скромного метража. В условиях мегаполиса экономия может составлять весомую для бюджета сумму (при средней стоимости квадратного метра в Екате-

Такие квартиры, безусловно, оценят люди творческих профессий, для которых квартирастудия одновременно может служить не только «домом», но и офисом, мастерской, местом, где рождаются идеи

58

мегаполис. Все о недвижимости

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com

Не стоит забывать еще про одну касту покупателей студий. Это люди, приобретающие далеко не первый объект недвижимости. Для них квартира-студия – статусный предмет, как дорогая машина или швейцарские часы, но здесь стоит сказать о студиях совершенно другого уровня. Это бизнес-класс либо элитное жилье, выбор которого обусловлен местоположением архитектурного комплекса, социальным статусом соседей, неординарным решением жилого пространства и т. д. Все, что является немым подтверждением статуса его владельца. Это уже не 30-метровые квартиры с максимальной полезной площадью, а 60–100-метровые жилые пространства с уникальными дизайнерскими находками – воистину иллюстрации к профессиональным глянцевым изданиям. Узнали себя? Тогда и вам стоит задуматься о приобретении нового образа жизни a la studio. Тем более что сегодня предложение в данном сегменте изобилует, особенно на первичном рынке, рынке новостроек. Новые технологии строительства как нельзя лучше позволяют воплотить в жизнь принципы Мис Ван Дэ Роэ и предлагать новые стандарты жизни. Дерзайте!


Схема сделки

Апартаменты: особенности покупки Текст: Марина Тюлькина, Валентина Озорнина Появление на рынке недвижимости нового формата – апартаментов – вызвало ажиотаж и море вопросов со стороны покупателей. Дают ли на них ипотеку? Можно ли оплатить часть стоимости материнским капиталом? Реально ли получить налоговый вычет? Одним словом, можно ли это выгодное предложение сделать еще более выгодным и удобным для

Так, покупая апартаменты, не удастся воспользоваться материнским капиталом и получить налоговый вычет. Не действуют программы льготного креди-

realty.dmir.ru

себя? Попробуем разобраться

Самое главное отличие апартаментов от квартир – юридический статус коммерческого, нежилого помещения. Отсюда – невозможность прописаться, создать ТСЖ, запретить соседям шуметь по ночам. Статус нежилого помещения накладывает свои особенности и на сам процесс покупки.

60

мегаполис. Все о недвижимости

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com


тования, предусмотренные для покупки жилой недвижимости, – молодые семьи, военные и прочие льготники в данном случае покупают на общих условиях. Впрочем, не стоит забывать, что эти условия уже включают в себя выгоду в 15–20 % по сравнению со стоимостью квартир. Но самый главный вопрос, который волнует потенциальных покупателей апартаментов, это возможность их приобретения в ипотеку. И вот здесь исход дела зависит не от строгого закона, а от позиции банков, которая однозначно становится более лояльной. Еще недавно ипотека на апартаменты не существовала как класс, а сегодня все больше банков выдает на их покупку кредиты. Причина – рост количества предложений по апартаментам от застройщиков и готовность граждан покупать их даже в сегодняшней неопределенной ситуации. В Екатеринбурге о своем согласии кредитовать апартаменты уже заявил ряд банков. Например, Ханты-Мансийский банк аккредитовал 3-ю очередь комплекса апартаментов на ул. Стачек – Фронтовых Бригад (застройщик – «Атомстройкомплекс»). Минимальный первоначальный взнос составляет 10 %, процентная ставка – 14 % годовых. «Банк Москвы дает ипотеку на построенные апартаменты, т. е. на так называемые апартаменты на вторичном рынке недвижимости в Москве, Екатеринбурге и других городах присутствия, – рассказывает начальник отдела продаж ипотечного кредитования екатеринбургского филиала Банка Москвы Елена Бурнаева. – Мы также кредитуем и строящиеся апартаменты, но для этого необходима предварительная аккредитация объекта. В Екатеринбурге ряд объектов получат аккредитацию в самое ближайшее время. Условия кредитования аналогичны условиям кредитования построенной или строящейся жилой недвижимости». В частности, до 31 декабря на приобретение квартир на первичном рынке жилья в Банке Москвы действуют следующие условия: первоначальный взнос от 10 %,

срок кредита до 30 лет, процентная ставка от 11,5 % годовых в рублях. «ВТБ24 готов рассматривать кредитование покупки апартаментов на вторичном рынке, – говорит управляющий директор по ипотечному кредитованию Уральского филиала ВТБ24 Алина Буслова. – Первоначальный взнос составляет от 20 %, базовые процентные ставки – от 12,45 %. Для компаний-партнеров банка (ведущих застройщиков и агентств недвижимости Екатеринбурга) действуют преференции в размере 1 %. Ипотека на строящиеся апартаменты возможна при аккредитации застройщика и объекта недвижимости. Если у застройщика все в порядке с разрешительной документацией на строительство и на объект, то проблем с аккредитацией возникнуть не должно». Как видно, условия аналогичны обычной ипотеке. Между тем еще недавно банкиры кредитовали апартаменты на короткий срок (до 7–10 лет максимум) под более высокие ставки, нежели обычные квартиры. Тенденция к либерализации сначала наметилась на развитом столичном рынке, а затем дошла и до регионов. Эксперты сходятся во мнении, что в дальнейшем ипотека на апартаменты будет доступнее и выгоднее. «Банк Москвы планирует снижать требования к заемщикам, которых давно знает, это сотрудники корпоративных и зарплатных клиентов Банка, – подтверждает Елена Бурнаева. – Для данной категории клиентов мы будем предлагать более быстрое принятие решений о кредитовании и гибкие подходы к ценовым параметрам кредита». В числе крупных игроков кредитного рынка, благосклонно смотрящих на апартаменты, и Сбербанк России. «Действующие условия ипотечных программ Сбербанка России для частных клиентов не предусматривают возможность предоставления ипотечных кредитов на покупку апартаментов, – говорит директор управления внедрения проектов и продуктов Уральского банка Сбербанка России Рашит Мусифуллин. – Однако, учитывая растущий спрос на

мегаполис. Все о недвижимости

этот вид кредитования, сейчас банк прорабатывает вопрос о включении апартаментов в перечень кредитуемых объектов недвижимости. Пополнить линейку жилищных кредитов Сбербанка ипотекой на апартаменты планируется в будущем году». Однозначный отказ озвучивает только САИЖК: «Предоставлением ипотеки для такого вида жилья, как апартаменты, САИЖК не занимается, – поясняет Людмила Дмитриева, заместитель директора ОАО «Свердловское агентство ипотечного кредитования». – Мы работаем в рамках тех программ, которые предложены Федеральным агентством ипотечного кредитования. Это ипотечные продукты для приобретения жилья, апартаменты же относятся к коммерческой недвижимости». Если покупка апартаментов в целом представляется более выгодным мероприятием, чем покупка квартиры, то вот их содержание по некоторым статьям может быть дороже. В частности, владельцы коммерческой недвижимости платят налог, превышающий налог на жилье примерно в пять раз. Несколько выше и коммунальная плата – например, тарифы на электроэнергию для нежилых помещений выше вдвое. Суммы не баснословные, но лучше их объем узнать заранее. По словам заместителя директора по развитию компании «Атомстройкомплекс» Виктора Ананьева, стоимость «коммуналки» в двухкомнатных апартаментах площадью 80 кв. м в весенне-летний сезон составляет около 4 тыс. рублей в месяц, с подключением отопления она возрастает до 5,5 тыс. рублей. Не стоит забывать и о том, что к привычным статьям «коммуналки» добавляется плата за гостиничный сервис. В качестве итога можно сказать следующее: выгода покупки напрямую зависит от совокупности характеристик конкретного объекта – от качества и количества предоставляемых в нем услуг, метража помещений, репутации застройщика. Оценивать выгоду нужно в каждом конкретном случае.

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com

61


Схема сделки Апартаменты: особенности покупки стовая отделка, установлены счетчики на электричество и воду, сантехника. Продажа осуществляется по договору долевого участия. Купить апартаменты в комплексе «Стрела» можно в рассрочку на период строительства. Первоначальный взнос в этом случае составляет 20 % от стоимости, на остаток суммы действует удорожание в размере 14 % годовых.

Комплекс апартаментов «Стрела»

Комплекс апартаментов «Стрела», расположенный в Завокзальном районе Екатеринбурга, на ул. Летчиков, представляет собой аналог семейного общежития. Апартаменты здесь отличаются небольшой площадью – от 22 до 33 кв. м, что при невысокой цене квадратного метра (порядка 50 тыс. рублей) обеспечивает им низкую стоимость. По ценам они сопоставимы с комнатами, однако представляют собой отдельное полноценное жилье со всеми удобствами – санузлом, кухней и даже балконом. Это отличный вариант для студентов, молодых семей, а также для

людей, которым нужно разъехаться и разменять одну квартиру на две. Например, при продаже однокомнатной квартиры можно рассчитывать в лучшем случае на покупку двух комнат. Апартаменты позволяют на эту же сумму приобрести два отдельных жилья в новом современном доме. Это также отличный вариант инвестирования своих средств: апартаменты можно сдавать для временного проживания, а спустя время их будет легко продать за большую стоимость. Все апартаменты полностью готовы для проживания: в них выполнена чи-

В настоящее время завершается аккредитация объекта Банком Москвы, первые ипотечные кредиты уже находятся на стадии оформления. Банк предлагает выгодные условия кредитования: минимальная ставка составляет 11,5 % годовых, за счет низкой стоимости апартаментов ипотека получается весьма доступной и выгодной. С точки зрения потребителя, комплекс ничем не отличается от обычного жилого дома: двор будет благоустроен, в нем появятся зона отдыха и детская площадка. Предусмотрен вместительный наземно-подземный паркинг, а также гостевая парковка. Близость к ж/д вокзалу и центру Екатеринбурга обеспечивает жильцам комплекса мобильность и быстрое перемещение по городу.

Сдача – IV квартал 2014 г.


мегаполис. Все о недвижимости

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com

73


74

мегаполис. Все о недвижимости

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com


мегаполис. Все о недвижимости

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com

75


76

мегаполис. Все о недвижимости

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com


мегаполис. Все о недвижимости

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com

77


78

мегаполис. Все о недвижимости

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com


мегаполис. Все о недвижимости

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com

79


80

мегаполис. Все о недвижимости

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com


мегаполис. Все о недвижимости

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com

81


Новостройки

Микрорайон с высоким IQ Текст: Валентина Озорнина «Бог сокрыт в мелких деталях» – эти слова как нельзя лучше объясняют, почему истинный комфорт возможен только в жилье, продуманном до мелочей. Ценны не отдельные технологические нюансы сами по себе, а комплекс мер, дополняющих друг друга и позволяющих создать единый уровень качества. Сегодня в центре Екатеринбурга реализуется проект «умного микрорайона», в котором все от инженерных систем до организации дворового пространства продумано так, чтобы обеспечить жильцам максимум возможностей для создания комфортной и рациональной среды проживания.

82

мегаполис. Все о недвижимости

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com

Речь идет о новом микрорайоне «Университетском», строящемся во Втузгородке. Да, мы не ошиблись – именно о микрорайоне. Несмотря на то, что центр города плотно застроен, а элитные дома вынуждены втискиваться между историческими зданиями, микрорайон «Университетский» распололожен на территории в 13 га. Еще недавно горожане воспринимали его как жилой комплекс «Университетский», состоящий из трех домов комфорткласса, расположенных на улице Комсомольской. Однако сегодня за ними вырастает масштабный микрорайон, в котором строятся дома бизнес-класса, объекты инфраструктуры, создается обширная рекреационная зона.


В чем же особая «интеллектуальность» и «продуманность» этого микрорайона? Какие уникальные возможности предлагает он своим жителям?

Местоположение Несмотря на близость к центру города, «Университетский» отличается от него благоприятной экологической обстановкой. Ее обуславливает целый ряд факторов. Во-первых, сам Втузгородок расположен на возвышенности: например, он на 30 метров выше, чем площадь 1905 года – а это сопоставимо с высотой 9-этажного дома! При этом рядом нет оживленных автомагистралей, а ближайшие дорожные развязки находятся с подветренной стороны. Концентрация автомобильных выбросов здесь значительно меньше, чем в других центральных районах города. Этому способствует и то, что Втузгородок в основном застроен 5-этажными домами, на которые объективно приходится меньше жителей и машин. Немаловажным преимуществом Втузгородка является и контингент района – исторически здесь сложи-

лась особая интеллигентная среда, появилась некая культурная аура. Это позволяет новому «Университетскому» еще органичнее вписаться в существующую застройку, не выделяясь в социальном плане. Помимо эмоционального и экологического факторов, застройщик, безусловно, качественно проработал инженерию и конструктивные особенности проекта. Давайте посмотрим, в чем они заключаются.

«Университетский» отличается благоприятной экологической обстановкой. Концентрация автомобильных выбросов здесь меньше, чем в других центральных районах города

Инженерные решения На территории «Университетского» нет ни одного метра старых сетей – строительство микрорайона началось с создания новых сетей и коммуникаций, рассчитанных на реальные потребности нового микрорайона, и установки собственной газовой котельной мощностью 25,2 мВт. Для точечной застройки, увеличивающей нагрузку на существующие сети, характерен высокий риск прорывов трубопроводов, возникновения бьющих из-под земли фонтанов воды и других неприятностей. Комплексное

освоение земли с проработкой новых инженерных систем сводит этот риск к минимуму. Вода для жителей «Университетского» будет нормальным и постоянным явлением, независящим ни от опрессовок, ни от иных централизованных мероприятий. Кстати, за счет полипропиленовых труб, она здесь абсолютно лишена традиционных для городской водопроводной воды запахов. Подача тепла в квартиры также организована за счет передовых инженерных систем. Так, в соседних квартирах

Важным преимуществом микрорайона станет большая рекреационная территория. Рядом с каждым домом будет своя, особенная зона для отдыха: в одном дворе появится теннисный корт, в другом – волейбольная площадка, а все они между собой будут связаны одним большим прогулочным бульваром, который точно станет излюбленным местом отдыха

мегаполис. Все о недвижимости

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com

83


Новостройки «Университетский»: микрорайон с высоким IQ

Во всех общественных зонах, включая паркинг, установлены видеокамеры, которые позволяют отслеживать обстановку на придомовой и внутридомовой территории

одновременно могут быть зафиксированы совершенно разные температуры: в одной – жарко, во второй – веет прохладой. Объясняется это тем, что жильцы имеют возможность самостоятельно регулировать подачу тепла в зависимости от своего личного предпочтения и уличных температур. Любой из них может обогревать свою квартиру чуть сильнее или чуть слабее. Эта опция позволяет не только создавать комфортный микроклимат в помещениях, но и, при наличии систем учета тепловой энергии, существенно экономить на оплате коммунальных

услуг. Инженерные изюминки присутствуют даже в таких мелочах, как счетчики: так, в большинстве домов «Университетского» реализована современная система автоматизации сбора данных приборов учета: жильцам не нужно каждый месяц списывать показания с них и передавать в управляющую компанию – это происходит автоматически! Кстати, если вы думаете, что высокое качество дорого стоит, то вы ошибаетесь. Все системы, заложенные в «Университетском», направлены на то, чтобы экономить ресурсы и деньги собственников. На это работает и защита от коммунальных аварий, и наличие индивидуальных приборов учета, и различные энергоэффективные технологии, используемые при строительстве. Даже наружная отделка выбрана с таким расчетом, чтобы удерживать тепло в зданиях и защищать их конструкцию от вредного воздействия ветра и влаги. Это – фасадная система Caparol, по эксплуатационным характеристикам значительно опережающая популярный облицовочный кирпич.

Система безопасности Распространенный сегодня способ обеспечения безопасности путем возведения заборов и шлагбаумов в умном микрорайоне неприемлем. Здесь в этих целях продуман и реализован целый комплекс мер, включающих автоматические системы пожаробезопасности и контроля доступа, купольного видеонаблюдения (вплоть до индивидуальной охраны квартир и этажей), а также квалифицированных охранников, круглосуточно работающих на территории микрорайона. Во всех общественных зонах, включая паркинг, установлены видеокамеры, которые позволяют наиболее полно отслеживать обстановку на придомовой и внутридомовой территории. Картинка с камер выведена на экраны, расположенные в мониторинговом центре, где постоянно дежурят специалисты службы безопасности. Сам центр находится непосредственно на территории микрорайона, что позволяет в случае возникновения опасных ситуаций молниеносно принимать меры. Микрорайон постоянно патрулируется, отряд быстрого реагирования совершает ежечасные обходы. Помимо этого общественные зоны оборудованы тревожными кнопками – например, они есть в лифтовом холле на первом этаже каждого подъезда. Все эти меры позволяют жильцам «Университетского» обеспечить для себя высокую степень защиты, не видную глазу, но при этом очень эффективную.

Инфраструктура Важным преимуществом микрорайона станет большая рекреационная территория. Рядом с каждым домом будет своя, особенная зона для отдыха: в одном дворе появится теннисный корт, в другом – волейбольная площадка, а все они между собой будут связаны одним большим прогулочным бульваром, который точно станет излюблен-

84

мегаполис. Все о недвижимости

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com


Микрорайон «Университетский» идеален для семей с детьми. Чистый воздух, просторная оборудованная территория для прогулок и отдыха, наличие целого ряда образовательных учреждений позволяет родителям обеспечить своим детям отличное детство, безопасное, современное и полное увлекательных затей

ным местом отдыха. Таким образом, жильцы «Университетского» смогут свободно перемещаться по разным зонам в зависимости от того, какой вид времяпровождения для них предпочтительнее. На первых и вторых этажах во всех домах расположены коммерческие помещения. Важно, что сегодня застройщик отказался от их свободной продажи и самостоятельно подбирает ритейлеров и поставщиков услуг для удовлетворения потребностей жильцов. Для этого были проведены исследования и опросы, составлен план заведений, которые должны появиться в числе резидентов «Университетского». В соответствии с этим планом и будут открываться банки, аптеки, салоны красоты, магазины. Таким образом застройщик стремиться достичь максимальной автономности в решении бытовых вопросов.

проводится реконструкция муниципального детского садика – он сможет принять 280 детей. Все это вкупе делает район идеальным для семей с детьми. Чистый воздух, просторная оборудованная территория для прогулок и отдыха, наличие целого ряда образовательных учреждений позволяет родителям обеспечить своим детям отличное детство, безопасное, современное и полное увлекательных затей. Кстати, даже ситуация с автопарковкой здесь решена в пользу детей: гостевая парковка вынесена на внешнюю сторону улиц, внутреннее пространство комплекса по соглашению жителей может остаться свободными от автомобилей. Решение об освобождении дворов от машин принимается на общем собрании собственников.

Жильцы дома по ул. Комсомольская, 78 первыми пошли на такой эксперимент и остались довольны – можно предположить, что их примеру последуют и другие обитатели «Университетского». Квартиры в «Университетском» сегодня выбирают люди, которым нужно не просто жилье, а определенное качество жизни. Им важно все: какими будут соседи, виды из окон, где будут учиться и играть их дети, насколько удобным и приятным для жизни будет район и многое другое. Они выбирают микрорайон «Университетский» – как глубоко продуманный и грамотно реализованный проект, в котором учтены все человеческие потребности, и из отдельных деталей складывается целостная, очень современная и перспективная картина.

Офисы продаж:

Собственную инфраструктуру «Университетского» отлично дополняет богатый выбор культурных, развлекательных и торговых объектов Втузгородка. В шаговой доступности – школы, бассейн, дендрарий, каток и многое другое. На территории района

ул. Комсомольская, 78 ул. Мира, 39 Тел. (343) 375-99-99

www.mira39.ru

мегаполис. Все о недвижимости

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com

85


Загородная недвижимость

Количество переходит

в качество Текст: Валентина Озорнина

На протяжении последних 5–6 лет рынок загородной недвижимости Екатеринбурга можно было охарактеризовать как дикий, хаотичный и безответственный. Десятки компаний продавали земельные участки в чистом поле, обещая построить на этом месте «город-сад». При этом скромно замалчивали, что их идею воплощать в жизнь будут покупатели земельных наделов. Однако 2013 год стал переломным для загородки – количество начало переходить в качество

Наконец-то в этом сегменте появились профессиональные девелоперы, ответственные застройщики, грамотные строители. Качественных изменений на рынке загородной недвижимости несколько: первый и, пожалуй, главный – заявленные планы реализуются. Как рынок отвык от того, что этот основной пункт договора может выполняться! И дело не только в горе-девелоперах, но и в том, что утвержденной законом формы договора, аналогичной пресловутому 214-ФЗ (договору об участии в долевом строительстве многоквартирных домов), в загородном сегменте нет и не было. Однако доверчивых к обещаниям граждан с каждым годом становилось все меньше, а профессиональных девелоперов, обративших свой взор за город, – все больше. Результат налицо: сегодня спектр предложений на рынке «загородки» обширен и разнообразен. На нем есть все – от подготовленных для строительства земельных участков, продающихся без обязательного подряда, до полностью готовых к проживанию домов. Изменилось и качество поселков, в которых продаются эти участки: появи-

86

мегаполис. Все о недвижимости

лись организованные загородные поселения, дома в которых образуют единую архитектурную композицию. Такие поселки все чаще имеют полноценную инфраструктуру, включающую необходимые социальные объекты, а порой еще и дополнительные, становящиеся изюминками проектов, – зоопарки, искусственные водоемы, крупные развлекательные комплексы и т. д. Конечно, застройщиков, готовых нести ответственность перед своими клиентами и предлагающих им качественные продукты загородной недвижимости, еще не большинство, однако достаточно для формирования тренда. Второе качественное изменения загородки в 2013 году – это появление разнообразия в форматах загородного жилья: рынок уже не ограничивается индивидуальными домами, а включает в себя таунхаусы, малоэтажное жилье и даже обычные многоквартирные высотные дома – точьв-точь как в городе, только расположенные в экологически чистой природной зоне.

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com


Срок сдачи жилого комплекса «Магнат» – III квартал 2014 года!

рия», – один из ярких примеров подобного формата. В 10-этажном двухсекционном доме представлены 1-, 2-, 3-комнатные квартиры, по качеству ничуть не отличающиеся от городских. А вот по комфорту проживание в загородной квартире может превосходить городские условия: здесь тихо и чисто, нет проблем с парковками, детскими садиками и школами – вся инфраструктура сформирована, необходимые для жизни и отдыха объекты присутствуют в шаговой доступности.

реклама

Генеральный план ЖК «Магнат»

Еще недавно загородная недвижимость ассоциировалась у потребителей исключительно с индивидуальными «деревенскими» домами, а сегодня, говоря об этом явлении мы, скорее, подразумеваем иной стиль жизни – размеренный и комфортный, в экологически чистом природном месте. Формат жилья при этом может быть абсолютно любым. Горожане, переезжающие за город, часто выбирают наиболее привычные для себя «загородные квартиры» в современных многоэтажных домах, расположенных в пригородах. Жилой комплекс «Магнат», который возводит в городе Арамиле Сысертского района группа компаний «Викто-

Автономная газовая котельная обеспечит жителям «Магната» бесперебойное отопление и нагрев воды. Двор будет полностью благоустроен, в нем появятся детская и спортивные площадки, газоны и тротуары. На первом этаже здания разместятся актуальные для жильцов магазины и предприятия услуг. Парковочные места запланированы не только для собственников квартир, но и для их гостей. В подъездах установлены домофоны, в квартирах – индивидуальные приборы учета. Помещения сдаются под чистовую отделку, с установленной в санузлах сантехникой, пластиковыми окнами в комнатах и остеклением балкона. С ростом Екатеринбурга жизнь в пригороде становится все более комфортной и удобной. В этом смысле Арамиль отличается удачным расположением – отсюда можно легко добраться до центра мегаполиса, аэропорта Кольцово, а также крупных торговых центров. Ощутимым преимуществом является стоимость жилья – так, цена 1 квадратного метра в ЖК «Магнат» начинается от 38 тыс. рублей.


Загородная недвижимость Загородная недвижимость: количество переходит в качество На рынке еще имеется ряд предложений земли без обязательных строительных подрядов, по которым девелопером выступает ответственная организация, уже реализующая аналогичные проекты на рынке и зарекомендовавшая себя. Покупая землю из этих рук, вы, как минимум, гарантировано получите в указанные сроки дороги, охрану, электроэнергию, газ. Но приготовьтесь к тому, что у вас появятся обязательства по срокам строительства дома или дом нужно будет строить согласно утвержденным проектам.

Качественные изменения коснулись и самого традиционного сегмента «загородки» – индивидуальных домов. Времена, когда загородным трендом можно было считать строительство «дворцов» на 6–10 или даже 30 сотках, с площадями 800–1000 кв. м, канули в Лету. Сегодня самыми востребованными считаются площади до 300 кв. м, причем это касается не только среднего ценового сегмента, но и домов высокого класса. Большим спросом пользуются дома 80–120 кв. м – и такие предложения на рынке есть. Однако лидерами в покупательском рейтинге пока попрежнему остаются участки без подряда. Эксперты уверены, что ситуация скоро изменится. Как минимум потому, что такая покупка чревата множеством проблем для собственника. С чем можно неожиданно столкнуться при покупке земельного надела без подряда в так называемом коттеджном поселке, организованном по принципам «коммуны»? Во-первых, с непредсказуемыми сроками строительства дорог, подведения электроэнергии, организации охраны и т. д. Во-вторых, ваш участок может потребовать дополнительных вложений до начала его освоения, если не учтены ландшафт местности, залегание грунтовых вод. В-третьих, даже сделав все идеально на своем участке, вы не сможете заставить своих соседей – таких же «самостоятельных» строителей – соотносить свои планы с вашими. Их стройка может растянуться на десятилетия и причинить вам самые разнообразные неудобства.

88

мегаполис. Все о недвижимости

Однако все чаще земельный участок продается или с обязательным подрядом, или с уже построенным домом. Стратегически это правильно. С точки зрения цены….Уже сегодня стоимость подрядных работ сопоставима со строительством «своими силами». Зато построенные профессионалами дома характеризует хорошее качество, грамотные планировки, наличие подведенных коммуникаций, а главное – в отличие от самостроев, они вписаны в архитектурную среду поселка, удобно расположены по отношению к дорогам и имеющимся объектам инфраструктуры. За порядком в большинстве таких поселков следит управляющая компания, решающая множество жизненно необходимых задач: от вывоза мусора до расчистки дорог от снега в зимнее время. В таком контексте загородная жизнь действительно становится полноценной альтернативой городской и ни в чем не уступает ей по комфорту. Конечно, несколько отстают от потребностей рынка предложения от банков по кредитованию загородной недвижимости. Сложнее всего получить кредит на постройку собственного дома – суммы небольшие, а процедура долгая, документов нужно собрать много. А вот в загородных комплексах, аккредитованных банками – обычно это проекты крупных застройщиков или те, где банки выступают в качестве соинвесторов, – кредит получить проще. Но в данном случае речь идет о поселках с готовыми домами. Сегодня застройщики делают все, чтобы загородные дома были не только комфортными, но и доступными по цене. Люксовых объектов на этом рынке не так уж много, основную массу составляют дома среднего и эконом-классов. Для того чтобы качество росло, а цена дома при этом уменьшалась, застройщики активно ищут и внедряют новые технологии строительства. В частности, достойную конкуренцию домам, построенным из традиционных строительных материалов, таких как кирпич, камень или дерево, сегодня составляют каркасно-щитовые дома. Сегодня загородное жилье все чаще используется гражданами как основное или единственное место жительства. Именно поэтому важно, чтобы оно не только соответствовало требованиям комфорта и безопасности, но и не имело юридических ограничений.

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com


Инновационная технология строительства «arctic» Экопоселки компании «Арктик Групп», одни из немногих на рынке загородной недвижимости Екатеринбурга, не просто соответствуют ожиданиям покупателей, но и предвосхищают их. Адаптировав мировой опыт каркасного строительства под российские реалии, компания «Арктик Групп» разработала собственную технологию «arctic». Построенные по ней дома соответствуют 5-му (наивысшему!) классу энергоэффективности – они очень теплые, поддерживают оптимальный микроклимат в помещениях, а главное – позволяют сократить затраты на отопление. Рассмотрим подробно их особенности.

Чердачное перекрытие

Кровля

реклама

Сборка. Здания arctic – быстровозводимые, на их строительство уходит не более полугода. И это несмотря на то, что «Арктик Групп» отказалась от сборки домов из готовых панелей, как это происходит во всем мире, а предпочла собирать их непосредственно на стройплощадке. Во время доставки до стройки панели нередко деформируются и образуются зазоры, через которые в готовый дом будет просачиваться холод. Сборка на стройплощадке позволяет избежать таких рисков.

Каркас. Частый шаг балок (60 см) и диагональные связи обеспечивают деревянному каркасу повышенную прочность, устойчивость к сейсмическим нагрузкам до 6–8 баллов. Стены домов изготавливаются из гипсокартона с утеплителем толщиной 300 мм. В Европе толщина утеплителя в стенах аналогичных каркасных домов составляет всего 100 мм.

Алексей Васильев, председатель совета директоров ГК «Арктик Групп» Передовые проектные решения вкупе с выверенной логистикой позволили нам вывести на рынок продукт, отличающийся не только высоким качеством, но и рекордно низкой стоимостью. Цена 1 кв. м в наших многоквартирных домах – от 25 тыс. рублей, стоимость квартиры начинается от 415 тыс. рублей (г. Реж), а таунхауса площадью 158 кв. м – от 3 млн рублей. Благодаря высокой энергоэффективности коммунальное обслуживание обходится в среднем в 2 раза дешевле, чем в обычных домах. При этом жильцы получают не только привычный для горожан комфорт, но и отличную экологию загородных поселков, размеренный уклад, приобщаются к иной жизненной философии.

Окна. Согласно исследованиям, проведенным специалистами «Арктик Групп», на окна приходится львиная доля теплопотерь в домах. Для их снижения в домах устанавливаются трехкамерные деревянные окна с двойным стеклопакетом вместо пластиковых. Стройматериалы. Все используемые материалы имеют гигиенические сертификаты, подтверждающие их экологическую безопасность, а также отличаются огнестойкостью. Горению подвержено только дерево, однако деревянный каркас домов составляет всего 9–14 % всей конструкции, закрыт снаружи негорючими материалами и пропитывается специальным огнебиозащитным составом на глубину 1,5 см. Это обеспечивает зданиям «Арктик Групп» III класс огнестойкости.

Центры продаж: ул. Фрунзе, 18, т.: (343) 328-33-77, 328-52-22 ул. Крауля, 10, т. (343) 361- 64-64


Загородная недвижимость Загородная недвижимость: количество переходит в качество На что стоит обратить внимание? В первую очередь на правовой статус земли, на которой построен (или будет построен) ваш дом. Он может быть следующим: • • • •

ИЖС – индивидуальное жилищное строительство ДНП – дачное некоммерческое партнерство ЛПХ – личное подсобное хозяйство СНТ – садовое некоммерческое товарищество

Больше всего на рынке загородной недвижимости участков со статусом ДПН. Однако для постоянного проживания оптимальными будут участки ИЖС – на них можно прописаться, кроме того, они, как правило, являются частью какого-то населенного пункта, а значит, примыкают к существующей застройке. С одной стороны, это может лишить поселок прелести загородной жизни, а с другой – позволит жителям пользоваться сложившейся инфраструктурой этого населенного пункта, что опять же важно, если вы собираетесь жить здесь постоянно. Участки со статусом ДПН, в принципе, тоже вполне пригодны для загородной застройки. Единственным минусом могла бы стать невозможность прописки, но она не абсолютна: особо упертые граждане умудряются приписаться и на них. Если такие участки находятся в черте населенного пункта и обладают необходимой для жизни инфраструктурой, застройщики могут и вовсе перевести эти земли в ИЖС. Однако если участок все же расположен в стороне от цивилизации, сделать это, скорее всего, не удастся.

Разница в размере налогов на ДНП и ИЖС есть, но она не так велика, чтобы основывать свой выбор исключительно на ней. В случае ИЖС размер налога на имущество составит 1,5 % от кадастровой стоимости участка в год, а в случае с ДНП – 0,3 %.

Для постоянного проживания оптимальными будут участки ИЖС – на них можно прописаться, кроме того, они, как правило, являются частью какого-то населенного пункта с готовой инфраструкторой

Помимо правового статуса, цена земли во многом зависит от того, где она расположена. Под расположением подразумевается не только удаленность от Екатеринбурга, но и целый ряд других факторов: удобство и пропускная способность ведущей к поселку автодороги, близость небольших населенных пунктов, социальных, торговых и культурных объектов. Исходя из этих факторов каждое направление (тракт) оценивается по-разному. Например, самыми востребованными, а потому самыми дорогими являются Чусовской и Кольцовский тракты. В обоих случая большинство земель относится к ИЖС, однако на высокую стоимость Чусовского тракта влияет близость к городу на всем его протяжении, наличие озера и большого количества сформированных поселков высокого класса. Кольцовский пользуется спросом благодаря развитой инфраструктуре, близости к городу и отличной транспортной развязке. Востребованными и дорогими также являются Челябинский, Московский и Серовский тракты, а самым доступным по цене остается Тюменский. Однако ситуация здесь постоянно меняется – на удорожание земель влияют строящиеся автодороги, создание крупных торговых узлов и многое другое. Кстати, сегодня к загородной недвижимости проявляют интерес не только обычные граждане, но и коммерческие структуры. Этот интерес еще даже не стал трендом – скорее, это легкое веяние столичного рынка, которое лишь начинает оказывать влияние на развитие загородной недвижимости Екатеринбурга. Это интерес к ней со стороны коммерческих структур.

90

мегаполис. Все о недвижимости

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com


П

окупка загородных комплексов крупными компаниями для использования в корпоративных целях уже стала трендом на московском рынке недвижимости. В Екатеринбург, как водится, эта тенденция тоже приходит, хоть и с некоторым опозданием. Интерес со стороны уральских предприятий к собственным загородным резиденциям, на которых можно устраивать корпоративные мероприятия, принимать гостей, использовать в качестве зоны релаксации для своих сотрудников, постепенно растет. Обладать своим фирменным загородным комплексом – это не только престижно, но еще и очень удобно.

100 км от Екатеринбурга Дом с террасой – 375 кв. м Гостевой дом-баня – 93 кв. м Дом для охраны – 15 кв. м

Г

отовых предложений в этом сегменте практически нет. В настоящее время на продажу выставлена шикарная усадьба в Нижних Сергах, отвечающая высоким требованиям как индивидуальных частных покупателей, так и предприятий. На участке площадью в 30 соток имеется просторный дом с террасой, гостевой дом-баня, а также домик для охраны. В дом заведены электричество и вода из скважины, завершается заведение газа – заезжать и наслаждаться поистине европейским стилем жизни можно хоть сейчас!

С

ложенная целиком из бревен, усадьба обладает неповторимым колоритом деревянного дома. Особый микроклимат обеспечивает естественную прохладу летом и тепло зимой, а энергетика натурального дерева дарит ощущение гармонии и позволяет эффективно восстановить силы. Просторная терраса большого дома идеально подходит как для шумных застолий, так и для медитативного отдыха или деловых бесед. Утопающий в пушистых елях участок, на территории которого журчит природный ручей, придает усадьбе сходство с этакой «маленькой Швейцарией» – оазисом респектабельной и комфортной жизни в уральской глубинке.

У

садьба расположена в живописном заповедном месте: совсем рядом находится природный парк

В доме есть электричество,

водоснабжение. Газ в настоящий момент подводится. Цена по запросу. «Оленьи ручьи», санаторный комплекс, по трассе можно быстро добраться до горнолыжного курорта. Транспортная доступность, великолепная природа и качественные постройки делают эту усадьбу отличным приобретением, способным стать отдушиной для бизнесменов или завидным родовым гнездом для состоятельной семьи.

Строительная фирма «Русский дом» Екатеринбург, ул. Чапаева, 21, тел. (343) 219-10-61 sfrusdom@mail.ru

http://russkydom.ru


Коммерческая недвижимость

Инвесторы выходят на улицу

Текст: Анна Асташкина Иллюстратор: Ксения Васильева Застройщики Екатеринбурга все крепче связывают жилую недвижимость с коммерческой. Первые и вторые этажи крупных жилых комплексов уже немыслимы без офисов, магазинов и кафе. Жильцы привыкают получать все, практически не выходя из дома, а аналитики говорят о высокой инвестиционной привлекательности таких помещений.

92

мегаполис. Все о недвижимости

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com


Бизнес на первом этаже Для обозначения помещений, встроенно-пристроенных к жилью, появился термин «стрит-ритейл», который в буквальном переводе с английского звучит как «уличная торговля». Сегодня к этому формату, по словам руководителя направления консалтинга торговых помещений компании Jones Lang LaSalle Антона Коротаева, относят помещения, расположенные чаще всего на первых этажах жилых или административных зданий, имеющие отдельный вход, витрины, место для размещения вывески оператора и другие технические параметры помещений, соответствующие требованиям торговых операторов. Так сложилось, что наиболее активно этот рынок развивался в центральных частях городов, в местах с высоким пешеходным и автомобильным трафиком – на пешеходных улицах, вблизи остановок общественного транспорта. Сейчас, отмечает аналитик, этот формат актуален не только для центра, но и для первых этажей новостроек в спальных районах.

Соблюсти заявленную концепцию наполнения коммерческих площадей в составе жилых комплексов возможно, если такие помещения остаются в собственности девелопера

Сейчас екатеринбургские застройщики все чаще отводят первые-вторые этажи крупных жилых комплексов под коммерческие объекты сразу. По словам директора агентства коммерческой недвижимости «Атомстройкомплекс» Сергея Кравчука, наибольший интерес к стрит-ритейлу в новостройках сегодня проявляют банки – на их долю приходится порядка 30 % всех сделок. Высока активность представителей сферы общепита, продуктовых и алкогольных магазинов – в совокупности их доля составляет также около 30 %. На третьем месте – сфера услуг: – салоны красоты, медицинские центры и стоматологи-

ческие клиники. «Активно ищут помещения и фитнес-клубы, но они запрашивают очень низкие арендные ставки, в связи с этим сроки подбора площадей для них сильно возрастают», – говорит Сергей Кравчук. По его словам, средняя запрашиваемая площадь у банков под офисы составляет 150–200 кв. м либо 50–70 кв. м. «В целом со стороны рынка сохраняется достаточно высокий спрос на очень маленькие площади. Это связано с тем, что субъектов малого предпринимательства гораздо больше, и они постоянно ищут для себя помещения. К сожалению, со стороны девелоперов предложение в этом сегменте крайне

В Екатеринбурге, рассказывает аналитик Уральской палаты недвижимости (УПН) Гурам Тухашвили, этот рынок формировался стихийно – на улицах с хорошей проходимостью квартиры на первых этажах переводились в нежилые помещения, в которых открывались магазины, кафе, аптеки и стоматологии. Но сегодня потенциал старого жилищного фонда в этом плане исчерпан – перспективы за новостройками. По оценкам УПН, в настоящее время на стадии строительства уже находится порядка 125 тыс. кв. м встроенно-пристроенных помещений, предназначенных для размещения коммерческих объектов в составе жилых комплексов. Месячная арендная ставка таких помещений, предназначенных для размещения торговых объектов сегодня, по подсчетам УПН, составляет в среднем 1110 руб. за кв. м (с начала года она снизилась на 3 %), офисных – 940 руб. за кв. м (снижение на 2 % с начала года).

мегаполис. Все о недвижимости

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com

93


Коммерческая недвижимость Инвесторы выходят на улицу ограничено ввиду технических особенностей – тяжело делать такие маленькие помещения на первых этажах, поскольку они получаются неформатными», – отмечает Сергей Кравчук.

не должны предназначаться для проживания. «В большинстве крупных городов, в том числе и в СанктПетербурге, правила застройки не регулируют соотношение и размещение коммерческой составляющей в жилых и административных комплексах. Таким образом, застройщики вынуждены руководствоваться собственным опытом и ориентироваться на «экономику» проекта», – отмечает Виктория Камлюк. По ее мнению, поэтому на рыке часто возникает ситуация, когда встроено-пристроенные помещения на нижних этажах жилых комплексов не соответствуют параметрам спроса ритейлеров: например, частый шаг колонн в торговом помещении негативно влияет на

альных департаментов, которые бы занимались управлением, сдачей в аренду или продажей помещений на нижних этажах.

В регионах рынок стрит-ритейла пока развивается довольно медленно – его ограничивает бурный рост торговых центров, перетягивающих поток покупателей

В компании Brusnika нежилыми оставляют первые и вторые этажи жилых комплексов и для их наполнения в городах присутствия создают собственные управляющие компании. Руководитель службы маркетинга и продаж «БрусникаУрал» Максим Филин рассказывает о наполнении одного из жилых комплексов компании, строящегося в районе Уктуса: «Мы провели анализ ближайшего окружения жилого комплекса и определили нарезку: на первом этаже порядка 13 помещений, на втором – 15. Многое определила локация – на Уктусе есть лыжные спуски, теннисные корты, мы решили продолжить спортивную тематику и на втором этаже проектируем фитнесцентр (500 кв. м). На первом этаже обязательно расположится продуктовый магазин площадью 1 тыс. кв. метров. Кроме того, будут небольшие помещения под салоны красоты, кулинарии, аптеки, стоматологии. Площадь варьируется от 50 до 1100 кв. м». По мнению Максима Филина, главный принцип в наполнении первых этажей – не мешать потенциальному собственнику. Поэтому в компании определяют только буду-

Общепит рассматривает площади 200–500 кв. м. При этом формат стритритейла больше интересен местным игрокам, федеральные компании предпочитают фуд-корты в торговых центрах. В сфере услуг, говорит Сергей Кравчук, средняя запрашиваемая площадь составляет 150–200 кв. м. Основные требования к помещениям – наличие отдельного входа с улицы, высота потолков от трех метров, открытые планировки и наличие отдельных парковочных мест перед входом.

Методом проб По какому принципу определяется наполнение коммерческих площадей в составе жилых комплексов? Если посмотреть на московский опыт, то, по словам руководителя направления стрит-ритейл компании Knight Frank Виктории Камлюк, девелоперам законодательно запрещено первые этажи крупных жилых проектов отводить под жилье. В столице действует постановление Правительства Москвы №457-ПП от 18 июня 2002 года «О размещении на первых этажах строящихся жилых домов объектов социального и общественного назначения», которое устанавливает, что при проектировании, строительстве и реконструкции многоквартирных домов помещения первых этажей

94

мегаполис. Все о недвижимости

планировку торгового зала, а высота потолка часто не подходит для организации ресторана или кафе. «В том случае, если при возведении жилых или административных зданий изменить параметры встроено-пристроенных помещений, сделав площади эффективными для торговых операторов, стоимость строительства последующих этажей возрастет. Следовательно, застройщики становятся заложниками обстоятельств: с одной стороны коммерческая, составляющая в проектах необходима, с другой стороны – требуются значительные ресурсы (в том числе и первоначальные инвестиции) для строительства объектов, отвечающих реалиям рынка», – говорит эксперт, добавляя, что в последнее время крупные застройщики пошли в сторону создания специ-

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com

По такому пути в Екатеринбурге, в частности, пошла компания «Атомстройкомплекс», где для работы с коммерческой недвижимостью выделено отдельное подразделение – агентство коммерческой недвижимости. Сергей Кравчук рассказывает, что для определения наполнения первых этажей компания анализирует расположение жилого комплекса, район окружения и ценовой сегмент. В соответствии с выбранной концепцией застройщик участвует в формировании пула арендаторов и будущих собственников, так как помещения и продаются, и сдаются в аренду.


щую функцию нежилого помещения и стараются сделать его максимально свободным от перегородок и колонн, с витражным остеклением и высотой потолка от четырех метров. Подобного подхода придерживаются и в ГК «Кортрос», реализующей в Екатеринбурге микрорайон «Академический». По словам директора по маркетингу и продажам компании Кирилла Ляшенко, объем коммерческих площадей в районе составляет около 4 % от жилых квадратных метров. Помещения только продаются в собственность, но их назначение не ограничивается – по техническим параметрам каждое может использоваться и как офис, и как магазин. В компании отмечают высокую долю приобретения нежилых помещений в качестве инвестиций на первых этапах строительства. Собственники используют их для дальнейшей самостоятельной сдачи в аренду. Получается, соблюсти заявленную концепцию наполнения коммерческих площадей в составе жилых комплексов становится возможно лишь в случае, если такие помещения остаются в собственности девелопера. По словам Гурама Тухашвили, таких компаний в Екатеринбурге – единицы. И в большинстве случа-

ев речь идет о премиальном жилье, где наполнение площадей зависит от потребностей жителей, которым не нужен поток посетителей, проживающих за пределами их жилого комплекса. «Даже если застройщик продаст помещение под конкретный объект, никто не гарантирует, что новый собственник его не перепродаст и там не будет размещено чтото другое. Такие вопросы могут регулировать только компании, которые встроенно-пристроенные помещения

не продают, а оставляют в собственности и сдают в аренду. В остальных случаях все отрегулируется спросом со стороны потребителей. Допустим, если в одном таком районе стало десять аптек, одна неизбежно закроется, и на ее месте откроется, скажем, обувная мастерская», – комментирует ситуацию аналитик. Однако привлекательность таких помещений для инвесторов от этого не снижается. Главное, полагают


Коммерческая недвижимость Инвесторы выходят на улицу

аналитики, обращать внимание на несколько моментов. По мнению Антона Коротаева, основной – это расположение объекта. Один может быть недалеко от остановки общественного транспорта и генерировать стабильный поток покупателей, а другой – иметь ограниченную видимость из-за растущих поблизости деревьев. Виктория Камлюк добавляет к этим параметрам площадь помещения, его стоимость, размер витрин, электрическую мощность, наличие пешеходного потока. Основной риск в этом сегменте, считает она, – неправильный выбор актива. Наиболее рискованно при-

обретать переведенные в нежилые помещения в старом жилом фонде, так как в большинстве случаев они обладают ограниченной функциональной нагрузкой и сужают круг потенциальных арендаторов. «В сравнении с рынком жилых помещений, доходность коммерческого сегмента в 1,5–2 раза выше, в среднем составляет 10–12 % (8–10 лет)», – поясняет Виктория Камлюк. При этом эксперты сходятся во мнении, что в регионах рынок стрит-ритейла пока развивается довольно медленно – его ограничивает бурный рост торговых центров, перетягивающих поток покупателей.

Действительно, по статистике УПН, уровень вакантных площадей в торговых центрах остается наиболее низким среди других сегментов рынка коммерческой недвижимости – спрос на магазины в них крайне высок. Новые объекты открываются заполненными до 80 % и даже формируют листы ожидания. Незанятые площади остаются лишь в объектах, испытывающих трудности с привлечением покупателей. О сочетании жилой и коммерческой составляющей в таком новом формате недвижимости, как апартаменты, поговорим в следующем номере журнала «Мегаполис. Все о недвижимости».


Глазами человека

Чтобы это здесь

Текст: Валентина Озорнина

Раньше по выходным мне нравилось пешком гулять до карьера на улице Зоологической. Осенью, когда на берегу уже не было пьяных компаний и машин с громко играющей музыкой. Было здорово шагать по сухой траве вверх на гору, прыгать с

В блогах, по радио, в теленовостях регулярно показывали активистов, пытающихся спасти карьер и лесок рядом с ним. Люди как всегда охотно возмущались – мол, последнюю зелень вырубают, единственное место для отдыха испортили. Протестовали, писали письма, требовали оставить все как есть. И я тоже возмущалась и не хотела перемен. Это было три года назад.

камня на камень, бросать монетки в черную воду. Вокруг стояла тишина, которую нарушали лишь скрипящий на ветру лес, да трамваи, с лязганьем проезжавшие внизу. Кусочек тихой и дикой природы на краю спального района. А потом в новостях показали экскаваторы, которые с корнями выдирали деревья, ездили по траве и расчищали площадку под строительство торгового центра почти вплотную к карьеру

За эти три года я ни разу не оказывалась на месте бывшего карьера – както не складывалось. Родилась дочка, для больших прогулок времени стало меньше. А тут вдруг поехала в «Радугу» и случайно вышла из нее не через главный вход, а через тот, что расположен со стороны карьера. И удивилась тому, как здесь стало хорошо. Мой карьер никуда не делся. Чистый и по-прежнему глубокий до черноты,

98

мегаполис. Все о недвижимости

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com


не стояло

Мне вдруг стало стыдно за то, как я фыркала и не хотела этих перемен. За то, как, проводя отпуска в Европе, я нахваливала их обустроенные и облагороженные парки и, получается, сама же протестовала против того, чтобы хотя бы один такой же появился и в моем родном Екатеринбурге. Моя дочь резво носилась по парку, собирала шишки и бросала камешки в воду. Мне было не страшно, что она запнется о мусор и свалится в воду, потому что мусора здесь нет совсем – территорию парка огородили забором и постоянно убирают. Из медвежьего угла он превратился в тихую и чистую зону отдыха. Культурного отдыха. Сейчас осень. И по выходным мы снова ходим гулять к карьеру на Зоологической. Покупаем в «Радуге» кофе на вынос, свежие булочки, завернутые в бумажный пакет, и пока ребенок носится, уплетаем все это, сидя в беседке с видом на воду. Круг замкнулся. А я все думаю, отчего мы так боимся перемен? Почему склонны ругать свою страну, свой город за бардак и разруху, а когда нам предлагают построить на их месте что-то новое и современное, вдруг протестуем? Отстаивать свои права стало модным, и не важно, действительно ли нам так нужно то, за что мы боремся, либо ценен сам факт протеста, осознание того, что у нас есть право голоса, и мы им пользуемся. Пользуемся неумело, отрицая все без разбора и не вдаваясь в подробности.

он плескался среди нагромождения скал. Никуда не делись и сосны – они все так же качались на ветру и скрипели. Только у их подножий не валялись битые бутылки, не стояли наглые машины с кричащей из них музыкой. Вместо этого появились аккуратные мощеные дорожки, сказочно петляющие среди деревьев, то сбегающие вниз, к воде, то уводящие на самый верх горы. Появились новые деревянные беседки, удобные лавочки, фонари, ограждение по периметру всего карьера. С горы вниз обрушивается маленький водопад, который потом ручейком убегает в озеро. На горе – огромное колесо обозрения. Рядом вырос отличный детский городок с качелями и горками, появилась асфальтированная площадка, где зимой, наверное, зальют каток, а летом будет так здорово кататься на роликах.

Сколько таких «никому не нужных» строек было в Екатеринбурге – не счесть. И каждый раз после реализации проекта протестующие будто забывали о своей позиции и с удовольствием вкушали блага цивилизации. Так в свое время протестовали против строительства «Парк Хауса» – и зря, ведь сейчас Пионерский невозможно представить без этого торгового центра. Раньше в районе Основинского парка было страшно пройти в одиноч-

мегаполис. Все о недвижимости

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com

99


Глазами человека Чтобы это здесь не стояло

ку, а теперь там – огни цивилизации, свет, порядок и благополучие. Так зачем ругались? Просто чтобы заявить о себе? Или потому, что не хватало фантазии представить, как оно здесь будет после окончания строительства? За такими примерами мне не нужно далеко ходить. Этим летом мой двор попал в программу «1000 дворов», и его в принудительном порядке благоустроили. Взамен заросшей репьем и травой поляны, на которой одиноко торчали ржавые советские качели, нам сделали отличную современную площадку для детей разных возрастов, корт для спортивных игр, установили лавочки и урны. Раньше в нашем дворе не гулял никто, а теперь здесь собираются ребя-

100 мегаполис. Все о недвижимости

та со всего района, не меньше. Но надо было видеть остервенение жителей, с которым они шипели ругательства в адрес трактора, выкорчевывающего старые качели, когда ремонт только начался! «Мы заявим в прокуратуру! – грозились они. – Мы будем жаловаться! Вы не имеете правда что-то тут менять, не согласовав с нами!.. Чтобы когда я вернусь, это ваше тут больше не стояло!» Я рада тому, что людям, живущим со мной в одном городе, не все равно, что их окружает. Я рада тому, что у них есть политический интерес, активная жизненная позиция, смелость на то, чтобы отстаивать свои права. Но я совершенно не могу принять буйства и злобы, которые возникают на пустом месте,

№ 11 14 ноября 2013 г. www.megapolis-online.com

желания законсервировать все вокруг только потому, что перемены должны происходить тогда, когда они нравятся абсолютно всем. Вы же знаете, что так не бывает. Вот сейчас дописываю эти строчки, а на городском форуме вовсю идет обсуждение построенного рядом с ТЦ «Гринвич» паркинга. Первый бесплатный паркинг в центре переполненного машинами города, на 800 мест. И вдруг реакция: «Он некрасивый, проблему все равно не решит, его нужно снести и построить здесь еще магазины, еще кафе!» Да что же это такое, а? Я не понимаю. Я отказываюсь понимать.


ВАМ НЕ ХВАТИЛО ЖУРНАЛА? ВСЕ РАЗОБРАЛИ? Оформите для себя индивидуальную подписку на 2014 год Стоимость, январь февраль руб.

март

апрель

май

июнь

июль х

1200

х

х

х

х

х

х

900

х

х

х

х

х

х

600

х

х

х

август сентябрь октябрь ноябрь х

х

х

декабрь

х

х

В 2014 году журнал будет выходить с приложением «ПРОФИ» Для кого?

О чем?

Приложение будет интересно профессиональным участникам рынка – застройщикам, проектировщикам, строительным подрядным организациям, производителям и поставщикам стройматериалов, инженерного оборудования, строительной техники, риелторам.

В приложении будут представлены: •

• •

В 2014 году журнал «Мегаполис. Все о недвижимости» и приложение к журналу «Профи» будут распространяться в Свердловской, Челябинской, Тюменской областях, в Пермском крае, ХМАО, ЯНАО.

• • •

Приложение к журналу будет выходить через месяц, т. е. 6 выпусков запланировано в 2014 году. Формат – А4, объем – 70–100 полос.

• • •

Приложение «Профи» распространяется только по подписке.

Аналитические, обзорные материалы по экономическому состоянию регионов – Свердловской, Челябинской, Тюменской областей, ХМАО, ЯНАО, Пермского края. Прогнозы, сравнительные характеристики, в том числе и с иными регионами России. Законодательные проекты, нормативные акты, практика применения. Перечни земельных активов: участки, которые готовят к торгам в регионах региональные Министерства Государственного имущества, а также частные земельные участки. Девелоперы, застройщики, заказчики, подрядчики. Проектные институты, проекты, кадры. Рекомендации по прохождению государственной экспертизы. Основные ошибки. Практика. Информация по стройматериалам, инженерному оборудованию, отделочным материалам. Производители и поставщики строительной техники. Аналитика, обзоры, практика, отзывы. Маркетинг объекта недвижимости. Позиционирование. Реклама. Примеры, опыт, эксперты. Справочные, информационные материалы: новостройки, загородная, коммерческая недвижимость; стройматериалы и их производители; нормативные документы.

Стоимость журнала с приложением Стоимость, руб.

январь февраль

март

апрель

май

июнь

июль

август

сентябрь

октябрь

ноябрь

декабрь

М

М+ П

М

М+ П

М

М+ П

3 000

М

М+ П

М

М+ П

М

М+ П

2100

М

М+ П

М

М+ П

М

М+ П

900

х

М+ П

х

Обязательно сообщите, в какое время вам удобнее получить журнал, и наш курьер доставит его по указанному вами адресу. Оплатить журнал можно наличными или по счету.

По вопросам подписки обращайтесь:

megapolis.ekb.66@gmail.com

8 961 770 42 77


Следующий номер выйдет 16 декабря 2013 года

Самое важное в сфере недвижимости: итоги 2013

sandinist.livejournal.com

Рейтинг главных событий и тенденций, персон и объектов недвижимости, составленный на основании мнений участников рынка

Тема номера:

«Больная» тема: обманутые дольщики Как продвигается программа по работе с обманутыми дольщиками, для скольких из них построено жилье в 2013? Узнаем у экспертов

Новый год в Свердловске: как это было? Законы уходящего года Какие нормативно-правовые акты были самыми обсуждаемыми в 2013 году? Самые серьезные юридические изменения на рынке недвижимости и наиболее важные нововведения. gtrk-saratov.ru

реклама

Как готовился к празднику город и его жители? Когда на площади стали делать ледовый городок? Что ставили на новогодний стол? Интересные подробности, трогательные воспоминания


Megapolis №11 для сайта постранично  
Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you