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ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/05


Acessórios para academia....................................13,15

Impressão.................................................................30

Acessórios para limpeza......................................7,9,11

Jardinagem................................................................20

Acessórios para piscina.............................................32

Lavadora automática de piso...............................7,9,11

Acessórios poliesportivos..................................3ª capa

Lavadora de alta pressão.....................................7,9,11

Acolchoados para elevador.................................7, 9,11

Limpeza de fachada..............................................30,31

Apoio de pé...............................................................24

Lixeira..................................................................7,9,11

Armário multi-uso...................................................9,24

Manutenção de bombas e máquinas..........................13

Aspirador..................................................................7,9

Manutenção equipamentos de academia....................15

Bicicletário..............................................................9,11

Material para piscina..................................................32

Brinquedos...........................................................32,34

Máquina desentupidora.........................................17,21

Bombas.....................................................................13

Máquinas para limpeza........................................7,9,11

Cadeira para portaria.........................................9,11,24

Paisagismo................................................................20

Caixas de correio.......................................................11

Persianas...................................................................32

Capacho.................................................................9,11

Pintura predial.......................................................30,31

Carrinho de compras...........................................7,9,11

Piso de borracha..........................................2ª capa,32

Carro Funcional......................................................7,11

Piso esportivo...................................................3ª capa

Carro Coletor.......................................................7,9,11

Piso: restauração.......................................................30

Casinha de boneca...............................................33,34

Placas de identificação................................................9

Cobertura.............................................................15,17

Placas de sinalização..............................................9,11

Cobertura em policarbonato/vidros.......................15,17

Playground em madeira........................................32,33

Coletor de bituca..................................................7,9,11

Playground em plástico...................................32,33,34

Construtora..........................................................30,31

Playground em tronco de eucalipto............................34

Copiadora..................................................................30

Protetor de coluna p/ garagem...........................4ª capa

Cortinas....................................................................32

Protetor de pára-choque....................................4ª capa

Crachás para Veículos..........................................21,33

Protetor de parede.............................................4ª capa

Desentupidora......................................................17,21

Protepiso...................................................................11

Dispenser para papel higiênico/papel toalha.........7,9,11

Protetor de porta...............................................4ª capa

Dispenser para sabonete líquido.............................7,11

Radiocomunicação....................................................33

Elevador................................................................24,25

Reparos de bombas e máquinas................................13

Elevador: equipamentos........................................24,25

Restauração de fachadas......................................30,31

Elevador: manutenção..........................................24,25

Restauração de pisos...........................................30,31

Enceradeira.........................................................7,9,11

Sensores de Presença.................................................7

Engenharia............................................................30,31

Sinalização..........................................................7,9,11

Equipamentos para academia...............................13,15

Síndico Profissional...................................................13

Escada.....................................................................7,9

Tapete personalizado...........................................7,9,11

Espelho convexo..................................................7,9,11

Terceirização de Serviços..........................................13

Fitness..................................................................13,15

Toldos..................................................................15,17

Grama Sintética.........................................................32

Tratamento de piso....................................................30

Geradores de energia.................................................24

Varredora....................................................................7

Impermeabilização.....................................................30


Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio

Zeladores x Porteiros

Entenda as principais diferenças entre essas duas funções essenciais para o bom andamento do dia a dia nos condomínios

Os cargos de zelador e porteiro são dos mais fundamentais para uma boa administração de condomínios residenciais e comerciais. Eles são geralmente os funcionários que têm mais contato com os condôminos e acabam por ter suas tarefas misturadas com o dia a dia dos moradores. Porém, suas atribuições precisam estar bem definidas e diferenciadas para que não ajam conflitos e sobrecargas desnecessárias. Primeiro, é preciso entender as definições de cada cargo. O zelador é ou chefe de portaria é o empregado que tem contato direto com a administração do condomínio, que seja o proprietário, o síndico, o cabecel ou seus representantes legais, auxiliando nos recebimentos e pagamentos a serem efetuados pelos mesmos a acatar e cumprir as determinações destes. Enquanto o porteiro é funcionário que executa os serviços de portaria, tais como: receber as correspondências dos moradores usuários do edifício, transmitir e cumprir ordens recebidas do zelador ou superiores hierárquicos, formalizar a entrada e saída das pessoas no prédio, e dar conhecimento ao zelador de todas as reclamações e ocorrências que se verificarem no condomínio.

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O advogado especialista em direito imobiliário Fabricio Sicchierolli Posocco, do escritório Posocco & Associados - Advogados e Consultores descara a importância de se realizar um contrato de trabalho identificando especificamente a função e os atos de cada um desde o início, para que posteriormente não exista discussão quanto à questão do “acúmulo de função” e necessidade de pagamento de valores adicionais de 20% sobre os ganhos. “Vale lembrar que a ‘substituição do porteiro nas funções de zelador’, gera inexoravelmente esse adicional. Existe a necessidade do condomínio ou administradora, listarem todas as funções que devem ser realizadas por ambos, principalmente para que uma função não acabe atrapalhando a outra e exista risco de equiparação salarial. Assim, estando todas as funções definidas por escrito, não existirá problemas de uma função atrapalhar a outra.”, detalha. A descrição de funções e salários vem devidamente descrita na Convenção Coletiva de Trabalho de cada categoria e no caso em questão não poderia ser diferente. Kelma Camargo explica que o tem como atividade principal a de ser o gestor do Síndico dentro do condomínio e cuidar de todos os assuntos ligados à

área comum, e relacionamento com os moradores, cuidando do cumprimento das regras de cada condomínio e se reportando diretamente ao Síndico sobre as atividades realizadas e as dificuldades encontradas e como foram solucionadas. “Com relação ao porteiro sua atividade se encontra ligada à portaria, ou seja, a ele compete o controle de entrada e saída de pessoas e veículos quando for o caso. Diante das atividades não é possível que uma atividade atrapalhe a outra, pois o porteiro não pode se ausentar da portaria (colocando em risco a segurança de todos) para atender situações na área comum.”, alerta a diretora da área de administração de condomínios do Secovi de Campinas. As funções são claras e distintas, mas infelizmente podem ocorrer interferências, como por exemplo, quando o zelador não cumpre as suas funções de forma correta e abre espaço para um porteiro tomar o seu lugar, ou quando existe desentendimentos entre profissionais, muitas vezes oriundos de escalas mal feitas, faltas de profissionais, o que sobrecarrega e abre espaço para conflitos, exemplifica Rodrigo Karpat, especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados. “Quando isso ocorrer é importante a interferência do síndico que é o responsável pela gestão do prédio. Este poderá pedir auxílio a administradora. O caminho inicial deverá ser o de identificar o problema e corrigi-lo. Quando o problema estiver especificamente em um profissional que causa conflitos, caso não seja possível ajustá-lo, treiná-lo, o caminho será dispensá-lo. Outras soluções deverão ser avaliadas caso a caso.”. O especialista Amilton Saraiva, da GS Terceirização explica que nos casos em que uma função acabar “atrapalhando” a outra a primeira coisa a se levar em consideração é que o zelador é hierarquicamente responsável pelo condomínio. “Ter um bom discernimento para verificar o problema e encontrar a melhor solução orientando ao porteiro se for o caso,


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mas em via de regras as soluções são tranquilas.”. Já Marcelo Faria, diretor financeiro da GW Administração de Condomínios acredita que com uma base de treinamentos e orientações de cada função a ser exercida, cumplicidade entre os colaboradores e entendimento do trabalho de cada um é possível fazer com que o trabalho de ambos seja harmônico e possam ser complementares no dia a dia. Leandro Santos, sócio fundador da empresa SR4X acredita que em casos como esse, de sobreposição de funções é importante reunir automaticamente zelador, gestor da empresa de serviços e síndico, a fim de certificar e delegar cada atividade. “Com uma reunião quinzenal de ajuste do ocorrido e planejamento do que deverá ocorrer, aumenta - se a probabilidade do bom relacionamento.”, completa. Em alguns condomínios é possível a contratação de somente um dos funcionários. Salomão Oliveira, síndico profissional pela empresa BRCondos explica que é possível optar pelos dois, por somente um ou por nenhum deles. “O que é estritamente necessário é que o condomínio tenha pelo menos um auxiliar de serviços gerais para a limpeza do condomínio. Só o serviço do zelador é eficaz quando há uma portaria eletrônica ou algum sistema eletrônico que localize o zelador, pois se ele estiver limpando os corredores ou escadarias de um bloco como receberá uma encomenda? Hoje não é tão comum vermos o serviço de portaria, exceto em condomínios de alto padrão, por ser um serviço mais caro, opta-se por ter segurança eletrônica com ou sem portaria eletrônica. Nesse

último, os visitantes ou terceirizados interfonam para a portaria eletrônica que automaticamente encaminha uma ligação para o telefone do zelador no horário comercial, e para atendimento remoto fora dele.”. Para que se tenha uma portaria funcionando 24 horas em um condomínio são necessários quatro porteiros, um para cada turno de 8 horas e um folguista. Já o zelador, tem a função de fiscalizar, e normalmente não fica fixo na portaria, ele auxilia e fiscaliza o dia a dia. O advogado Rodrigo Karpat explica que nadaimpede que o zelador possa acumular a função de portaria, o que seria em detrimento do exercício de funções de fiscalização e mediante pagamento de acúmulo de Convenção coletiva da categoria:

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função. “Me parece clara a distinção de funções e caberá ao prédio definir o formato que melhor lhe atender. E se a concepção do prédio, conforme poderá ser verificada em convenção, prevê uma portaria, ou um zelador, a sua mudança somente poderia ocorrer mediante aprovação assembleia e em alguns casos com quórum específico. Em prédio menores é possível alocar o zelador em um dos turnos, mediante pagamento de acúmulo de função. “Mas nos casos quando o turno de trabalho é de 8 horas e o turno da portaria também é de 8 horas, o zelador ficaria preso na portaria e não conseguiria se ausentar para cumprir com as demais funções, porém, é possível mediante o pagamento de acúmulo de função ao mesmo.”, finaliza.

Parágrafo Primeiro - Zelador é o empregado a quem compete, salvo disposição em contrário no contrato individual de trabalho, as seguintes tarefas: a) Ter contato direto com a administração do edifício e agir como preposto do síndico ou da administradora credenciada; b) Transmitir as ordens emanadas dos seus superiores hierárquicos e fiscalizar o seu cumprimento; c) Fiscalizar as áreas de uso comum dos condôminos ou inquilinos, verificar o funcionamento das instalações elétricas e hidráulicas do edifício, assim como os aparelhos de uso comum, além de zelar pelo sossego e pela observância da disciplina no edifício, de acordo com o seu regimento interno ou com as normas afixadas na portaria e nos corredores.

Parágrafo Segundo - Porteiro ou Vigia (diurno e noturno) é o empregado que executa os serviços de portaria, tais como: a) Receber e distribuir a correspondência destinada aos condôminos ou inquilinos; b) Transmitir e cumprir as ordens do zelador; c) Fiscalizar a entrada e saída de pessoas; d) Zelar pela ordem e respeito entre os usuários e ocupantes de unidades autônomas; e) Dar conhecimento ao zelador de todas as reclamações que ocorrerem. Supra Condomínio

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Revista Supra Condomínio ECONOMIA Por Natália Mancio

Prestando contas!

Como funcionam e quando se fazem necessárias auditorias nas contas dos condomínios? De acordo com o artigo 1.348, VIII do Código Civil, a prestação de contas condominial é uma obrigação legal do síndico precisa acontecer ao menos uma vez por ano, por intermédio de Assembleia Ordinária, convocada respeitando os prazos previstos nas regras condominiais. E quando os gastos não são aprovados, é a hora de contratar uma auditoria. Auditoria nada mais é que uma revisão das demonstrações financeiras, registros, transações e operações de uma empresa ou instituição, feita por contadores, para assegurar a fidelidade dos registros, dando credibilidade às demonstrações financeiras e outros relatórios do setor administrativo. Ela pode ainda identificar falhas no sistema financeiro e sugerir mudanças para melhora desse controle interno. Por gerar gastos extras, a empresa que irá realizar a auditoria deve ser realizada mediante aprovação em assembleia e os custos serão suportados pelos condôminos na proporção das suas frações ideais. Odilanir Macedo, síndico e franqueado da BRCondos Joinville explica que empresas especializadas no ramo, como alguns escritórios contábeis e profissionais da área de Controladoria e Direito realizam esse serviço e que ela é necessária quando há dúvidas de moradores ou Conselho Consultivo/ Fiscal sobre a prestação de contas ou, em relação a própria “ausência” delas. “Fatos comprobatórios, como depoimento de prestadores que receberam pedidos de benefícios financeiros, também implicam em grande parte dos casos, na destituição de Síndicos e consequente abertura de processo para auditagem.”, completa. No caso de não aprovação das contas o próprio sindico pode, e deve requerer a contratação de uma auditoria, evitando assim discussões sobre sua gestão. Pois, em alguns casos, o que há não são desvios de valores, mas sim, uma confusão no balanço entre as nomenclaturas das despesas, receitas, etc. “As pastas mensais de prestação de contas do condomínio são verificadas pelos responsáveis (tudo depende da convenção) e uma vez por ano há a assembleia de aprovação de contas, se na assembleia existir alguma divergência pode ocorrer uma votação.”, explica Alexandre Berthe Pinto, advogado imobiliário e condominial.

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Em certas situações, quando um morador chega a desconfiar das contas, ele pode solicitar uma auditoria em assembleia e, se o plenário concordar, mediante votação, deverá ser convocada uma assembleia específica para aprovar a contratação ou se for caso de urgência, contrata-se e posteriormente ratificase a contratação em assembleia. Rodrigo Karpat, especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados explica que em casos como esse ou mais gerais a auditoria normalmente é contratada para verificar mês a mês todas as contas do prédio, e emitir parecer mensal. “E ao final de cada exercício anual emite-se um relatório final que norteará a aprovação de contas pelos condôminos. Nada impede que sejam auditadas contas pretéritas, mas antes se deve avaliar a finalidade da solicitação e qual o objetivo prático da medida.”, completa. Leandro Santos, sócio fundador da SR4X relata que muitos condomínios optam pela obrigatoriedade da contratação de uma empresa para auditar as contas, buscando a transparência e reforça que sempre é importante priorizar a auditoria, garantindo a clareza das transações e mostra quais são os diferentes tipos. “A auditoria deve partir do consenso geral e conselho. Existe a auditoria punitiva, onde é gerado um laudo do período analisado, mesmo anterior. Há também a auditoria preventiva, que atua num momento presente, evitando

erros. Todas as contas que envolvem o condomínio podem ser auditadas.”. Toda perícia realizada pelas auditorias irá gerar custos. O custo médio é de R$ 1000,00 por mês/pasta auditado e deve ser paga por quem solicitar. “Se a atual administração de um condomínio desconfia das prestações do mandato anterior, deverá convocar uma assembleia para deliberar sobre a contratação de empresa de auditoria e, neste caso, o custo será dividido por todos os Condôminos.”, finaliza Melina Gontijo coelho, advogada da GW Administração de Condomínios. Odilanir Macedo conta que a empresa BRCondos oferece aos moradores dos condomínios que gerenciam uma solução que pode prevenir e evitar a solicitação de uma empresa auditora. “Os moradores têm acesso a toda a movimentação fiscal e financeira do condomínio sem precisar pedir ou solicitar em assembleia, embora ele tenha esse direito garantido também. O que ocorre é que além dos conselhos acompanharem o condômino também acompanha pela internet ou solicita na Central de Atendimento, consegue ter acesso a gestão e entender os investimentos e gastos do condomínio. A privacidade de cada morador neste caso é respeitada, mas as contas do prédio ficam ao acesso de todos para averiguação, garantindo mais transparência nos serviços prestados pelo Síndico e Administradora e trazendo mais segurança e tranquilidade para todos.”, finaliza.


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ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/12

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Revista Supra Condomínio ESTRUTURA Por Natália Mancio

Esporte em prol da união!

Atividades esportivas podem evitar ou amenizar conflitos entre moradores

Academia, brinquedoteca, cinema, playground, salão de jogos e quadras de esportes. As opções de atividades em condomínios residenciais são muitas e podem ser uma excelente forma de integrar moradores e evitar possíveis conflitos. Fábio Silva foi síndico durante anos e percebeu que os moradores precisavam de mais atividades dentro das dependências do prédio, inclusive como forma de integrar a comunidade. “As ideias sugiram porque por mais que o síndico faça melhorias, alguns condôminos reclamavam que o condomínio não tinha nada pra fazer, lembrando que não tínhamos quadras, salão de jogos ou brinquedoteca. E eu percebi que a mudança nas relações entre os moradores foi imediata.”, conta. O síndico propôs para os moradores uma nova opção de laser e atividades físicas. São oferecidas aos moradores e aos parentes que queriam participar aulas de zumba, jiu-jitsu e muay thai. O síndico conta que com o aluguel do apartamento do zelador foi possível direcionar a verba para o pagamento de aulas de zumba para crianças todos os sábado, jiu- jitsu, muay thai e zumba para os adultos durante a semana, com cada morador pagando uma parte do valor da aula, o que facilita a manutenção da proposta. “Acredito que as atividades foram bem aceitas principalmente e acho que um dos principais motivos é o tempo que a pessoa não gasta para se deslocar até a academia por ser no próprio condomínio.”. O condomínio que possui 160 apartamento e oito torres tem uma

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adesão de aproximadamente 41 moradores. Entre eles, Kelly Monteiro Barros, frequentadora assídua das aulas de dança. A dona de casa acredita que as atividades foram uma excelente opção, mesmo que parecesse desafiadora no início da empreitada. “O síndico não teve medo desse desafio! Sem dúvida, colocar uma atividade física no meio da semana, com música alta e uma turma grande não seria fácil para agradar a todos. E ele precisou resolver essa questão com os que não têm a intenção de participar. Mas acho que no final foi positivo, pois já faz quatro meses que começaram as aulas e não tivemos nenhuma reclamação mais formal. Mas o restante dos moradores que eu converso compraram a ideia e estão

satisfeitos.”, explica. Kelly também acredita que a comodidade foi um dos pontos positivos da iniciativa. “Eu gostei muito porque eu tenho uma filha pequena, não trabalho fora, e para frequentar uma academia eu precisaria deixar ela com alguém já que ela não frequenta escola ainda. E aqui eu faço a atividade física com ela do lado. Então enquanto ela está na sala de jogos brincando, eu estou ali me exercitando. Era o que eu precisava, então eu recebi a proposta muito bem.”, comemora. Alexandre Berthe Pinto, advogado imobiliário e condominial vê de maneira positiva esse tipo de proposta, pois aproxima moradores e evitar conflitos. “Hoje em dia nos empreendimentos novos há o conceito de clube e com isso as pessoas tentem a usar mais o local da moradia e naturalmente o elo de amizade é criado, porém, especialmente em esportes de contato físico é prudente que as regras sejam claras, pois, às vezes, é natural algum contratempo. No mais toda e qualquer atividade relacionada ao lazer é sempre útil, desde que elaboradas com prudência.”, completa. “Eu passei a conhecer os moradores de verdade. Eu era próxima das minhas vizinhas, mas temos muitos apartamentos no condomínio, então antes eu conhecia poucas pessoas, e mesmo assim era mais um ‘oi’, então depois do contato nas aulas, eu estreitei as relações com vários condôminos.” finaliza Kelly, mostrando que a ideia pode ser um excelente exemplo para outros empreendimentos.


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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio

Reciclagem: necessidade e obrigação! Quais os deveres de síndicos e administradoras quando o assunto é a destinação correta do lixo produzido nos condomínios

A Lei nº 12.528/2007 aborda a obrigatoriedade na Coleta Seletiva de Lixo no Estado de São Paulo. A legislação a torna obrigatória em condomínios residenciais e comerciais com mais de 50 unidades. A multa para quem desrespeitar a regra é de 500 Ufesps (Unidades Fiscais do Estado de São Paulo), que corresponde a R$ 6.965,00. Focados nisso, alguns síndicos e empresas administradoras de condomínios demonstram uma preocupação maior em dar uma destinação mais sustentável e correta ao lixo produzido pelos moradores. José Carlos Oliveira, Gerente de Condomínios da Habitacional explica que em condomínios é possível fazer a coleta seletiva, ou seja, separar os materiais que são possíveis de serem reciclados, que são papéis, plásticos, vidro e metais. “Separar o lixo reciclável do orgânico, já representa muito, pois significa que estamos utilizando melhor os recursos da natureza, e caminhar muito em breve para um senário de um mundo mais limpo e desenvolvido. Isto significa desenvolvimento sustentável do planeta.”, complementa. Coleta seletiva, lixeiras diferenciadas por cor para separação de lixo reciclável do lixo orgânico, composteiras, orientações em assembleias sobre a importância da separação e reciclagem, divulgação de informes, impressos e por

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e-mail, palestras com profissionais nos condomínios e principalmente orientar as colaboradoras – empregadas domésticas – sobre como separar o lixo e a importância dessa ação, são algumas das ações que podem ser realizadas dentro dos condomínios sem a necessidade da demanda de grandes custos e tempo. Rodrigo Karpat, Especialista em Direito Imobiliário, Consultor em Condomínios e Sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados complementa que o síndico por criar um programa de conscientização e instrução de funcionários para coleta e acondicionamento do lixo. “O morador deverá contribuir separando o lixo da sua residência, incialmente colocando em sacos separados (lixo orgânico e o lixo reciclável). A legislação determina que a coleta seletiva do lixo de suas dependências deve ocorrer separando papéis, plásticos, metais, vidros, materiais orgânicos e resíduos não recicláveis.”. Leandro Santos, sócio fundador da SR4X acredita que a conscientização é o principal fator para o sucesso da implantação da coleta seletiva ou reciclagem. “Reuniões periódicas

no intuito de direcionar as tarefas é sempre importante. As composteiras para material orgânico também são uma medida que pode se tornar inevitável, mas aos apartamentos é necessário se pensar na infraestrutura para implantação.”, completa. Síndico profissional e franqueado da BRCondos Joinville, Odilanir Macedo também acredita na utilização de composteiras. “É preciso ter conhecimento sobre a técnica e contar com o apoio dos moradores para manter o espaço limpo e organizado. Os sistemas de compostagem são dimensionados de acordo com as características específicas de cada local e existem empresas que prestam esse serviço de implantação e acompanhamento.” E ainda reforça que caso a fiscalização perceba que não há a separação de resíduos, poderá acarretar em multa e o síndico é quem responde legalmente e criminalmente pelo condomínio. “Se ele observar que a higiene das lixeiras está inadequada e que pode trazer riscos para a saúde dos moradores, pode tomar providências e implantar um sistema de separação do lixo reciclável.”.


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Revista Supra Condomínio SEGURANÇA Por Natália Mancio

2015: o ano dos feriados prolongados

Mas e a segurança? Como evitar que condomínios fiquem vulneráveis à ação de bandidos O ano de 2015 terá ao menos 10 feriados prolongados e por mais que seja animador para as pessoas que gostam de viajar e aproveitar ao máximo o tempo fora da cidade, essas emendas acabam criando um alerta para os administradores de condomínios: a segurança. Com os apartamentos vazios e a queda do movimento, muitas quadrilhas ficam aguardando a oportunidade de agir nessas datas e pegar todos desprevenidos. Enquanto os moradores, além de todos os detalhes para organizar uma viagem em família, também tem a preocupação com a segurança do apartamento que ficará alguns dias vazio. Nunca relaxar, atenção máxima a todo o momento! Essa é uma das dicas de José Carlos Oliveira, Gerente de Condomínios da Habitacional. “Acreditamos que no aspecto da segurança não se pode relaxar em nenhum momento. Investir na prevenção é a melhor saída, orientar, treinar a equipe constantemente. É fundamental que existe um procedimento de segurança que deve ser respeitado por todos, funcionários e moradores. E é importante que o morador ausente informe o gestor predial da sua ausência.”, completa. O Grupo GR lançou recentemente a 5ª edição do livro de dicas de segurança. Entre os pontos apontados, existem algumas sugestões importantes para as pessoas aproveitarem as viagens de final de ano com mais tranquilidade, como por exemplo: pedir a um vizinho ou parente para visitar diariamente o imóvel; não passar informações da viagem (local, data de saída e data de chegada) para estranhos. “Temos estratégias específicas para atuar, inclusive de acordo com o tipo de feriado, pois alguns trazem mais algazarra, como é o caso do carnaval e outros deixam a cidade mais vazia, como acontece na semana santa. O grupo leva em conta outras variáveis, como localização do condomínio, criminalidade da região em dias normais e em feriados, rotas de fuga, etc. Geralmente durante feriados e períodos de férias, os condomínios fechados costumam ficar vazio pelo número de moradores que viajam. E nesse período, o GRUPO GR reforça a segurança durante o dia e durante a noite.”, explica Fernando Belarmino, Superintendente de Negócios Coorporativos da empresa.

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“Preferencialmente, o condômino deve manter a máxima discrição quanto aos valores guardados em casa, existência de cofres, etc. Já para os responsáveis pela zeladoria, principalmente aqueles que desempenham funções na portaria do prédio, deve ser alertado periodicamente sobre os diferentes expedientes usados pelos delinquentes e devem estar capacitados para tomar providências quando necessário. A guarita, que é o primeiro alvo em caso de invasão, deve ser blindada, mantida fechada durante o maior tempo possível.”, complementa. Rodrigo Karpat, especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados argumenta que um condomínio pode reforçar a segurança no momento em que achar mais oportuno, inclusive em férias, feriados ou festas, porém a despesa precisa estar prevista no orçamento do ano e ter a aprovação da assembleia. Nos feriados algumas dicas fazem a diferença, como, suspender o recebimento de jornais e revistas. “Apartamentos vazios são oportunidades perfeitas para meliantes agirem.” E ainda complementa com algumas medidas simples de segurança que podem ser tomadas para evitar imprevistos ou delitos: • • • • • •

Instalar portão duplo nas entradas de pedestres do edifício impede o acesso fácil de quem queira aproveitar para entrar sem ser anunciado; Criar um espaço para entrega de objetos à portaria sem abertura do portão; Proibir entregadores de subir aos andares, independente do serviço; Proibir informações sobre vendas e locações – grande atrativo para assaltantes; Realizar treinamento constante dos funcionários; Instalar câmeras de segurança nas áreas comuns.

De acordo com Leandro Santos, sócio fundador da SR4X quando se trata de segurança, é sempre importante observar os procedimentos de entrada e saída dos imóveis. “A exposição gera a oportunidade ao criminoso. Portanto,

sempre se atentar a estranhos quando chega em casa, evitar o acesso direto à residência e deixar pessoas de confiança reparando o imóvel. Em sistemas de segurança, é interessante optar por instalar câmeras com acesso remoto, alarme de intrusão e gerenciamento de luz via celular, reduzindo a ação do criminoso por uma visão dissuasiva.” e ele sugere que nessas épocas específicas um condomínio pode reforçar a segurança, optando por aumentar um posto no período citado e alterando a programação dos sistemas de gravação para priorizar as zonas de sensibilidade em áreas mais desertas. A discussão desse reforço pode gerar custos adicionais aos condôminos, Odilanir Macedo, Síndico Profissional e franqueado da BRCondos Joinville, Administradora de Condomínios e Serviços, também reforça a importância de se discutir esses gastos em assembleia geral. “É importante que todo condomínio faça um planejamento de segurança conforme sua estrutura e necessidade, pois os pontos vulneráveis variam bastante, lixeiras e janelas para a rua, por exemplo, podem ser facilitadores de ladrões. Além dos sistemas comuns como câmeras de segurança, portaria 24 horas, eletrônica ou humana, mas tudo precisa ser feito de forma profissional e personalizada.”, finaliza.


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Segurança de alto luxo

Condomínios de alto padrão investem cada vez mais em equipamentos e serviços especializados para garantir a paz de condôminos e evitar assaltos Com taxas administrativas que podem beirar 15 mil reais, os condomínios chamados “alto padrão / alto luxo” chegam a investir boa parte de sua receita em segurança especializada. Mesmo com o Sindicato de Habitação de São Paulo trabalhando em parceria com a polícia para evitar arrastões em condomínios, no estado roubos a residências representam 2,21%, o que não parece significativo se não considerarmos um número total de furtos de 516.189. Especialistas alertam ainda que os números referentes aos condomínios podem ser maiores, pois alguns moradores acabam não registrando o crime por medo de desvalorização do imóvel ou de retaliação dos bandidos. Alexandre C. Paranhos, diretor executivo do Grupo Pro Security, aponta as principais diferenças relacionadas à segurança de acordo com o valor e tipo dos imóveis. “Condomínios de alto luxo, especialmente aqueles com poucas unidades, são alvo de quadrilhas especializadas, pois tem o atrativo financeiro e “operacional” já que é mais fácil para a quadrilha gerenciar condomínios com menos unidades. Outra diferença fundamental é

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que em condomínios desse tipo existe o alvo patrimonial e também pessoal, no caso da quadrilha ser especializada em extorsão mediante sequestro.”. O projeto de segurança para condomínios de alto luxo deve ter preocupações adicionais no momento de sua elaboração. O Grupo Pro Security, por exemplo, se adapta de acordo com a necessidade de cada conjunto residencial. “Para cada cliente fazemos uma análise com a emissão do RASP – Relatório de Analise de Segurança Patrimonial, onde identificamos os pontos frágeis e as necessidades de segurança. A partir dele fazemos o projeto de segurança que contempla a parte tecnológica, física e humana.” Ele aponta ainda dois pontos fundamentais na segurança para esse perfil: Preocupação com a fiscalização ao acesso ao condomínio seja de pedestre ou veículos e feita por vigilantes patrimoniais; Monitoramento e controle da célula de segurança (portaria), onde remotamente, operadores especializados supervisionam e controlam o acesso e permanência na guarita, inviabilizando que uma quadrilha tome este posto;

O Grupo SR4X atende condomínios (residenciais e comerciais), indústrias, hospitais, redes de lojas, construtoras, facilities e empresas de diversos segmentos, seu fundador Leandro Santos acredita que esse tipo de condomínio investe proporcionalmente mais em segurança. “Um exemplo é um condomínio que implantamos em Moema, onde o morador, ao acessalo com veículo, passa por uma antena leitora via tag para acionar o primeiro portão, dentro de uma clausura é obrigado a inserir a digital por meio de um módulo biométrico e o segundo portão é liberado após o casamento das duas informações. Os condomínios menores atuam com sistemas mais simples, entretanto não vulneráveis quando se projeta corretamente.”, completa. Administradores e empresas relatam que a demanda surge dos próprios moradores, que ao optarem por esse tipo de moradia estão em busca de um atendimento diferenciado. “Normalmente a demanda vem dos próprios condôminos que já possuem um nível de segurança diferenciado nas suas empresas e no seu dia a dia, com veículos blindados, etc.”, afirma Alexandre.


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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio

Não precisa encanar!

Qual regra se aplica para apartamentos quando o assunto é a escolha por um botijão de gás ou um sistema de gás encanado Em 1987, o então prefeito de São Paulo, Jânio Quadros, implantou o Decreto 24.714, concedendo alvarás para novas edificações ou reformas em prédios que previam a instalação de infraestrutura para gás encanado; e proibindo a entrada de botijões em edificações que já possuam instalações internas para o sistema ou que sejam atendidos pela rede disponível na cidade. Após o decreto, todos os prédios novos da capital foram construídos com infraestrutura para o uso de gás natural canalizado (GN) ou espaço externo para armazenar cilindros de Gás Liquefeito de Petróleo (GLP). A medida proibiu o uso de botijões dentro dos apartamentos e impulsionou o desenvolvimento da infraestrutura de rede para distribuição de gás natural canalizado em São Paulo. Porém, nem todos os apartamentos possuem estrutura para gás canalizado. De acordo com a Comgás – maior distribuidora de gás natural canalizado do país e que possui a concessão para atuar na cidade de São Paulo – cerca de 60% dos prédios do município estão

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conectados à rede de GN. A instalação deve seguir padrões estabelecidos pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e requer manutenção constante. A norma NBR 15.526 de 2007, estabelece requisitos mínimos para o projeto e execução de redes de distribuição interna para gases em residências ou comércios, abastecidos por canalização ou por uma central de gás. Quando o condomínio instala o sistema pela primeira vez, a concessionário faz uma vistoria e um teste da instalação. Para os condomínios localizados em regiões que já são atendidas pela rede de distribuição, “a Comgás disponibiliza um programa que visa facilitar a adesão ao gás natural. O condomínio interessado deve entrar em contato com a companhia, através do número 08000 110 197, para saber se a localidade já é atendida pela concessionária. Caso a resposta seja positiva, o passo seguinte é certificar-se que o prédio possui instalações adequadas para receber o gás.” Se não possuir, o condomínio precisará fazer reformas, que são acompanhadas por técnicos da

companhia. Devido a sua complexidade, tendo em vista o potencial de perigo que cerca o assunto e por conta da instalação percorrer áreas de uso comum, a manutenção dos canos de gás é de responsabilidade e incumbência do condomínio, e seus gastos deverão ser arcados por todos e rateadas, com base no critério de rateio de despesa previsto na Convenção do Condomínio. É interessante que a decisão, se possível, seja tomada em comum acordo com os moradores. E para isso é importante que eles saibam os benefícios do gás natural: • Segurança Elevados padrões de segurança nas instalações; • Praticidade - O gás natural tem fornecimento contínuo, 24 horas por dia, 7 dias por semana; • Aproveitamento Total - Ao contrário do gás de botijão, que deixa resíduos que não podem ser utilizados; • Economia - O preço das contas varia de acordo com o cliente, mas, mensalmente, o consumidor paga o que consome.


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Revista Supra Condomínio MANUTENÇÃO Por Natália Mancio

Se livre dessas pragas!

Da dedetização ao cuidado com os encanamentos, saiba como eliminar e evitar a presença de pragas urbanas

Dias quentes e úmidos são altamente propícios para o surgimento das temidas pragas urbanas, como as baratas. Estas, que além de causarem asco na maioria das pessoas, são responsáveis pela proliferação de bactérias, fungos, protozoários, vermes e vírus por meio de suas patas e fezes, também causam algumas reações alérgicas. Logo, detê-las é a melhor alternativa para a segurança de todos que circulam nos ambientes infestados. A responsabilidade pela dedetização e eliminação dos animais indesejados nas áreas comuns é do condomínio, e nas áreas privativas dos moradores. Lembrando que o morador deve deixar a sua unidade de forma a não oferecer qualquer risco à saúde dos que ali coabitam. “Não existe uma regulamentação sobre a periodicidade da dedetização, porém, as empresas que realizam a limpeza das caixas d’agua (que deve ser realizada a cada 6 meses, conforme legislação), costumam oferecer a dedetização como cortesia. Neste período, é aconselhável que as áreas comuns sejam dedetizadas. Caso isso não ocorra, o sugerido é que a dedetização seja feita uma vez ao ano, em regiões/ condomínios

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em que não existam situações que justifiquem a realização em um período menor.”, explica o advogado Rodrigo Karpat, especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados. O transtorno causado pelo surgimento dessas “pragas” pode trazer prejuízo financeiro para o condomínio ou proprietário do imóvel. “Uma infestação de cupins ou de pombos em uma área extensa

pode desvalorizar um prédio como um todo. Porém, não existe a possibilidade do condômino pedir qualquer desconto, ademais à taxa de condomínio tende a subir nestas condições, uma vez que haverá custo elevado para eliminar a praga que estiver assolando o prédio, e recuperar o edifício nas condições originárias.”, completa Rodrigo Karpat. No caso de comprovação da “culpa” do síndico por displicência ou outro tipo de descuido, por não ter tomado a providência no momento correto, ele poderá ser penalizado, uma vez que a este cabe diligenciar a conservação das áreas comuns (art. 1.348, parágrafo V do Código Civil) e isso irá acarretar prejuízo financeiro ao prédio, e o condomínio e os condôminos poderão ingressar em juízo requerendo a indenização dos prejuízos em função da má gestão do síndico. José Carlos Oliveira, Gerente de Condomínios da Habitacional explica que no caso de reclamações dos moradores, quem deve arcar com as despesas de uma possível dedetização nas áreas comuns é o condomínio. Caso seja identificado o problema em uma unidade, o condômino precisa arcar com as despesas. “Se a origem for identificada na área


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comum o condomínio poderá ser responsabilizado, neste caso o condômino prejudicado poderá pleitear indenização dos prejuízos.”. De acordo com Fábio Castelo Branco, diretor da Astral Saúde Ambiental, não existe um período pré-definido para a realização das dedetizações, elas normalmente são feitas de acordo com o aparecimento dos primeiros indícios. “O controle vai de diário a mensal, dependendo da praga e da proporção da infestação. A duração dos produtos depende da forma que forem aplicados e de acordo com a espécie de praga a ser controlada, mas geralmente, o poder residual dos inseticidas pode durar cerca de dois anos para cupins, um mês para baratas e cinco horas para mosquitos adultos, dependendo do ambiente, da formulação e da forma de aplicação desses inseticidas.”, complementa.

De olho no encanamento Segundo Allan Comploier, diretor da rede de franquias de serviços Master House Manutenções e Reformas, as dedetizações são fundamentais para o combate emergencial, porém, é possível mantê-las afastadas por um longo período ao dar mais atenção aos encanamentos. “Há pessoas que gastam, periodicamente, com serviços de extermínio dessas pragas, porém nunca trocam ou avaliam como estão as tubulações. Em muitos casos, elas estão comprometidas, o que facilita a entrada das baratas, por exemplo. Logo, investir somente em dedetização pode não ser o suficiente”, explica.

A entrada desses animais pela rede de esgoto é comum, e é possível usar um recurso simples e barato para evitar. A manutenção de encanamentos ajuda prevenir a visita indesejada dessas pragas, seja no encanamento, nos ralos e em dedetizações frequentes. Essas pragas precisam de água, abrigo e alimento para de proliferar, e a rede de esgoto é um local que pode fornecer estes três elementos. A partir da tubulação eles podem atingir facilmente os edifícios, entrando pelo ramal de cada prédio conectado à rede. Estes animais têm a capacidade de subir pela tubulação e atingir até mesmo andares elevados. Uma solução simples e mais em conta é colocar uma válvula de retenção para esgoto no ponto onde a tubulação predial encontra a rede pública. Ela impede o refluxo de esgotos públicos, bem como o acesso de roedores, pois permite o fluxo apenas no sentido de dentro da edificação para fora da rede. “O fecho hidráulico que existe nos ralos e nas bacias sanitárias dificulta a entrada, mas não impede totalmente. É comum encontrar essas pragas que se ‘especializaram’ em entrar pelo vaso sanitário e ganham acesso a toda a edificação. Depois que alguns deles se instalam em uma habitação é difícil erradicálos, portanto é conveniente evitar este ‘acesso não permitido’.”, complementa Allan Comploier. Algumas vezes, somente a utilização de produtos químicos não é suficiente. Três indícios que podem indicar que a dedetização

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não surtirá um efeito duradouro: • Primeiros sinais: umidade em paredes, bolhas em pintura e pisos trincados indicam que o encanamento está comprometido. É por meio dele que elas circulam. • Higiene: além de manter o ambiente limpo e com os alimentos protegidos, é importante realizar a limpeza de tubos, calhas, caixas de passagem de esgoto e água para evitar o acúmulo de sujeira. • Prazo de validade: encanamentos antigos, feitos de ferro, por exemplo, duram aproximadamente 30 anos. Sua corrosão promove vazamentos que atraem as baratas. É preciso ficar atento ao prazo de validade dos encanamentos antigos, em especial aos feitos de ferro, por exemplo, que chegam a durar aproximadamente 30 anos. Sua corrosão promove vazamentos que atraem as baratas. Sob condições de exposição bastante favoráveis ao longo de toda a vida útil, estima-se os seguintes períodos econômicos para diferentes materiais de tubulações: • De 20 a 25 anos tubos de PVC (podendo chegar a 45 anos); • De 12 a 18 anos para tubos de aço galvanizado com conexões de ferro maleável galvanizado (porém atualmente apenas 8 a 10 anos em certas localidades); • Mais de 80 anos para os tubos de cobre com conexões de cobre/bronze, quando expostos a água não agressiva. Supra Condomínio

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POR DÉBORA CARVALHO

PROJETANDO O SEU JARDIM >>> PLANTAS: É preciso que as espécies de plantas respeitem o perfil do jardim. Antes de comprar, repare se ele recebe muito sol ou se o local é de sombra. Se é grande ou pequeno. Se recebe muito vento. A umidade do solo e o tipo de terra também devem ser considerados. Essas informações serão fundamentais para que o fornecedor de mudas indique as espécies adequadas. >>> TERRA: Afofar a terra, misturando adubo orgânico. Retirar as impurezas: ervas daninhas, raízes mortas, torrões de terra seca. RECEITA DE MISTURA BÁSICA: Misturar uma porção de areia, com uma de terra e uma de terra vegetal. Para cada cinco litros de mistura básica, acrescentar uma colher de sobremesa de farinha de ossos, uma de farinha de peixe e uma de nitrato de potássio. Adicionar a mistura à terra e mexer bastante. CORREÇÃO DO SOLO: Acrescente areia em solos argilosos e compactos, e terra em solos arenosos.

>>> PLANTANDO: Para plantar as mudas, faça um buraco de bom tamanho, retirar o plástico da muda e colocar o torrão dentro do buraco. Colocar aquela mistura básica em torno do torrão. Para plantas com caules finos e altos, colocar também uma estaca de bambu ou madeira e amarrar a planta para que fique bem apoiada. >>> FOLHAS: Retire as folhas secas, murchas e doentes, com uma tesoura de poda, sempre que surgirem, mas deixe as flores murchas nas árvores frutíferas, pois elas viram frutos. Combata as pragas com inseticidas vendidos nas casas do ramo.

>>> AVENCAS: As coloridas e ornamentais avencas podem brotar e se desenvolver em qualquer ambiente, desde que haja calor, umidade e luminosidade, com proteção contra a incidência de raios solares diretos. Em ambientes internos, o ideal é o xaxim, e nada de exagero ao regar. No jardim, escolha cantinhos, pois as avencas não suportam ventos diretos. E para combater pulgões e cochonilhas adote a calda de fumo ao invés de utilizar inseticidas.

>>> RAÍZES: Trocar os vasos das plantas à medida que as raízes crescem. Com o auxílio de uma pá, soltar a planta do vaso antigo. Segurar firme o caule e bater o vaso para soltar o torrão. Então, replantar no vaso maior ou no solo com a terra devidamente preparada para a espécie

A G 7 Gardens é uma empresa especializada na criação de jardins, projetos paisagísticos, execução, reforma e manutenção de áreas verdes em residências, comércios e condomínios. 20 Supra Condomínio

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Revista Supra Condomínio ECONOMIA Por Natália Mancio

A solução vem do céu?

Captação da água da chuva e reuso é agora uma realidade em condomínios de São Paulo ficam no centro do produto e bem próximos à boca de inspeção, o que facilita o acesso e a manutenção. O produto permite o armazenamento de água de chuva ou de água potável, e pode ser instalado em residências, estabelecimentos comerciais, sítios, fazendas ou outro local que necessite armazenar água à temperatura ambiente. O portal SindicoNet, especializado em soluções e dicas para administradores de condomínio lista alguns cuidados que devem ser tomados ao se optar por um sistema de captação de água:

Está cada vez mais difícil fugir do assunto ‘racionamento de água’. Escolas, residências, órgãos públicos e comércios têm trabalhado para pensar em soluções que além de economizar o recurso, possam suprir as necessidades de abastecimento. E como condomínios se encaixam nesse perfil? Com a possibilidade de corte de vários dias no abastecimento, eles têm buscado se precaver. A individualização dos hidrômetros e inspeção de vazamentos, apesar de serem medidas que geram grande economia, não será suficiente, e ela pode vir a faltar. Uma das soluções mais utilizadas por síndicos e administradores é a captação de água da chuva e reuso para a utilização e limpeza de áreas externas e locais que não necessitem de água potável. Uma boa forma de reservar água é fazer a captação de água da chuva e armazená-la em cisternas. O aproveitamento, nesse caso, é indicado para a rega de canteiros e jardins, limpeza de pisos, calçadas e playground e lavagem de carros (gastos que representam cerca de 50% do consumo de água nas cidades), além de descarga em

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banheiros. Nesse caso, as opções mais procuradas, segundo a empresa Fortlev, são as cisternas verticais de 2.500 litros e 5.000 litros, que podem ser utilizadas como alternativa para o armazenamento de água de chuva ou de água potável. A Cisterna Vertical Fortlev é econômica, de fácil instalação e pode ser enterrada apenas com contenção. Todos os painéis, onde são feitos a instalação hidráulica,

• O telhado concentra grandes impurezas, principalmente quando há um longo período de escassez de chuva. Como opção, pode-se instalar um sistema de filtragem mecânica no reservatório; • O reservatório também pode ser um risco para a saúde dos moradores e funcionários, caso não adote uma manutenção periódica de limpeza e conservação; • A construção de um reservatório para a captação da água da chuva necessita de um sistema de recalque, deve ter um projeto de engenharia para que não desperte


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riscos de saúde e acidentes. Em outros cenários, o condomínio já conta com esse reservatório. Nesse caso, basta adaptar o espaço; • Além de gerar economia de água, o sistema também contribui para diminuir o problema das enchentes. Outros fatores deverão ser bem observados, como por exemplo: • Existem árvores com galhos acima dessa área, e se soltam muitas folhas, flores, frutos, etc.; • Qual a incidência de aves que pousam, rodeiam, constroem ninhos, etc. e se existem bichos (ratos, gatos, etc.) que circulam sobre essa área; • Análise da quantidade de poluição atmosférica; se o condomínio próximo a fábricas, rodovias, etc. Uma cisterna, por exemplo, deve armazenar o máximo de água da chuva possível, portanto é preciso calcular qual é esse máximo e decidir se compensa ou não o investimento. Para começar esse cálculo, é necessário ter uma média da quantidade de chuva que costuma cair na região, o que é possível conseguir em algum centro de pesquisa meteorológica. Exemplo: se o telhado tem 25m², então será possível coletar de 250 a 500 litros de água de chuva. Sendo assim, será necessário ter uma cisterna de no mínimo 500 litros. Para instalar um sistema de captação da água da chuva, é

possível utilizar qualquer superfície que tenha como condensar o escoamento da água para uma vertente. Como, por exemplo, os telhados dos apartamentos, lajes ou pátios construídos especialmente para esse fim, onde não existe tráfego de pessoas, animais ou automóveis. Tecnicamente a obra é relativamente simples. Em apartamentos que já realizam a captação da água escoada para a rua, a obra irá redirecionar o que é jogado na rua ou no esgoto e enviado para a cisterna. Ao invés de bombear a água coletada para fora do condomínio, a mesma é levada, através da bomba e de um novo encanamento, para os pontos onde será usada, como torneiras das áreas comuns onde se acoplam mangueiras - seja para limpeza ou para molhar as plantas, por exemplo. É importante ressaltar que qualquer alteração requer um consenso comum e votação em assembleia. Tanto do orçamento quanto do andamento das modificações. A economia estimada em um sistema desse tipo é de até 20% a 30% na água utilizada nas áreas comuns. Condomínios mais novos já demonstram preocupação com a captação da água pluvial e sistemas de reuso da água desde sua construção. Esses empreendimentos contam com encanamento separado para a água do chuveiro e da

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lavanderia, por exemplo, e muito contam com locais dedicados para reservatório apenas dessa água, que deve ser tratada antes de ser armazenada. “Caso o edifício tenha uma tubulação independente de água de lavadoras (normalmente existe uma tubulação única que desce passando por todas as lavanderias e encontra a tubulação de esgoto no subsolo/térreo), deve ser feita uma interrupção na tubulação e destinar a água para uma cisterna e assim realizar tratamento físico-químico em um ETAC (Estação de Tratamento de Água Cinza). Esta água pode ser utilizada para lavar áreas externas, máquinas de lavar, vasos sanitários das unidades e fins não nobres”, explica Daniel Batistucci, diretor da empresa Gmar (informações SindicoNet). O custo de implementar um sistema desse similar é de cerca de R$ 30 mil, por torre. E é preciso acrescentar o preço para tratar a água depende ainda de dois itens: de sua composição (se a água captada estiver muito suja ou com componentes de difícil remoção, por exemplo, é mais caro) e a que ela irá se destinar, se ela for para limpeza de áreas comuns e cuidado de plantas, o valor é menor. Se a intenção é que ela volte para dentro das unidades, para ser utilizada em banhos, descargas e máquina de lavar roupa, por exemplo, o custo se eleva proporcional a economia. Supra Condomínio

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Revista Supra Condomínio ESTRUTURA Por Natália Mancio

Áreas comuns, mas de uso comum? Quais as regras para utilização dos espaços de lazer disponíveis em condomínios por meio dos visitantes

Com o aumento de movimento com visitantes no verão, o uso de áreas de lazer dos condomínios podem gerar polêmica e atritos entre moradores e administradores. A presença de visitantes e a consequente utilização de locais como piscinas saunas e churrasqueiras precisam de regras pré-estabelecidas para evitar conflitos e facilitar a manutenção de equipamentos e do patrimônio. As áreas externas do condomínio são de livre acesso para os moradores. Nestes ambientes, os colaboradores da limpeza e manutenção podem entrar para fazer a limpeza e manutenção do local. Em caso de parentes e visitantes, depende muito do regimento interno. Há condomínios que optam por não dar o espaço e há condomínios que aceitam a entrada de “estranhos”. O ideal é que seja exclusivo dos moradores e caso haja a liberação, que ela seja feita acompanhada com o condômino. Para o Professor Gilberto Maístro Jr, especialista em Direito Imobiliário, da Direito São Bernardo é necessário considerar o seguinte ao enfrentar as questões propostas: é lícito ao condomínio restringir

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o uso dos equipamentos e áreas comuns a determinadas pessoas, segundo a vontade da maioria dos condôminos expostas na Convenção e no Regulamento Interno do Condomínio. “Para saber quem pode utilizar as áreas comuns dos condomínios, e de que forma, mostra-se indispensável a consulta à Convenção e ao Regulamento Interno. Por isso, será no texto da Convenção e do dito Regulamento que estará a disciplina acerca de que espaços podem ser utilizados por visitantes, por hóspedes e até por empregados dos condôminos que residam na unidade, com seus empregadores, o que alcança a questão da utilização da piscina e da sauna, também. Logo, visitantes podem ser impedidos de utilizar a piscina e a sauna, sim (por exemplo), se esta for a decisão soberana dos condôminos, na forma acima referida.”, completa. Amilton Saraiva, diretor comercial da GS Terceirização afirma que a principal regra para uma utilização harmoniosa dos espaços é que todos se preocupem em deixar o ambiente da mesma forma em que encontrou. “Como são áreas de

compartilhamento e convivência, é importante que elas sejam bem cuidadas e administradas por todos os envolvidos. Se um morador perceber algum problema, deve alertar ao síndico e zelador. As regras mais comuns tratam de horários. Por exemplo, a área da piscina geralmente é utilizada até às 21 horas. As quadras funcionam até às 20 horas, assim como os salões de festa. No caso da sauna, o ideal é que elas não sejam frequentadas por crianças e que o ambiente seja liberado para uso pelo zelador. A temperatura desejada deve ser escolhida com cautela, para que os usuários não passem mal dentro do ambiente - na maioria das vezes reservado.”, detalha. O diretor ainda reforça que o ideal é que as áreas comuns sejam de uso exclusivo dos condôminos, pois o cuidado de preservar pode ser maior. “Caso o condomínio libere a entrada de visitantes, é bom que ele esteja acompanhado de um morador e seja orientado a manter o ambiente limpo e organizado. Assim, haverá o controle maior do que está sendo feito na área. Se houverem danos, o responsável pelo visitante será advertido e cobrado.” e complementa “Caso o condomínio não tenha esta organização pode haver conflitos entre os moradores. Áreas de churrasqueiras costumam receber bastante gente e a festas, na maioria dos casos, duram horas. É bom ter a organização de quem entra e quem sai, porque irão circular na área interna do condomínio, e o horário do evento. Também é importante que haja um quadro exposto, para os demais moradores acompanharem as datas e tudo mais. Tudo gira em torno do regimento interno.”. Os horários de utilização precisam ser respeitados, sejam por moradores sozinhos ou acompanhados por visitantes. “Há variações conforme a convenção de cada condomínio. Eventualmente, será permitida a permanência de parentes, empregados ou babás


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para o cuidado às crianças.” reforça Leandro Santos, sócio fundador da SR4X. Ele ainda explica sobre a utilização de churrasqueiras e quadras. “Geralmente é realizada a reserva de vagas no início de cada mês, sendo sorteados os dias nos quais dois ou mais condôminos optem pela mesma data.”. Odilanir Macedo, síndico profissional e franqueado BRCondos Joinville, administradora de condomínios atenta para a diferença entre a utilização dos espaços entre proprietários e locatários. “Todos podem utilizar os espaços desde que permitido no regimento interno. (Entenda regimento ou regulamento interno como conjunto de normas que completam as regras disciplinares e normas de convivência no condomínio e prevê a utilização das coisas comuns com mais riqueza de detalhes, bem como as penalidades aplicáveis). E também podem frequentar moradores não proprietários, cujo procedimento, no caso específico de unidades locadas, exclui o direito do proprietário de uso. Poucos regimentos permitem que uma vez o apartamento locado, os espaços comuns possam ser utilizados por locador e locatário geralmente, somente o locatário.” e destaca regras diferenciadas para condomínios chamados de Home Club’s. “Alguns condomínios, principalmente Home Club´s, permitem que a quadra seja utilizada junto com o salão que será utilizado

para promover uma festa infantil. No caso dos condomínios administrados pela BRCondos, o morador efetua a reserva obedecendo a regra do condomínio, a qual já está “parametrizada” no sistema em conformidade ao Regimento e demais Assembleias, sendo que toda parte de software efetua os ajustes de forma automática.”. O professor Gilberto Maístro Jr reforça essa necessidade de organização do uso dos espaços, de modo igual e justo. “Ela se dá através do estabelecimento de regras no Regimento Interno (ou, por vezes, em regulamento redigido e aprovado especificamente para disciplinar o uso desses equipamentos - sempre atento à Convenção e ao Regimento

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Interno). Nesse procedimento de organização do uso da coisa comum, o quadro de reservas ou quadro de utilização emerge como um importante instrumento de controle por todos os condôminos, inclusive para fim de dar transparência e evitar favorecimentos injustificáveis, perseguições descabidas e, enfim, conflitos desnecessários.”, finaliza. É importante que os moradores tenham em mente que as áreas de uso em comum não são aquelas que não pertencem a ninguém e sim aquelas que pertencem a todos os condôminos. Elas são uma extensão de suas casas, então nada mais correto do que preservá-las e fazer o uso da melhor maneira possível, para que todos possam ter acesso .

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