Page 1


Condomínio & Soluções

SOLUÇÕES EM FACILITIES:

O SERVIÇO CERTO PARA CADA NECESSIDADE A Dinâmica Facility oferece soluções em serviços que abrangem o gerenciamento e manutenção de infraestrutura, sejam elas técnicas, operacionais ou administrativas, sempre adaptáveis às necessidades de cada cliente. Atendemos também serviços por diária ou pay per use. GERENCIAMENTO DE FACILITIES ADMINISTRAÇÃO PREDIAL SÍNDICO PROFISSIONAL HIGIENIZAÇÃO E LIMPEZA FORMAÇÃO E MANUTENÇÃO DE ÁREAS VERDES E JARDINS PORTARIA, CONTROLE DE ACESSO E MONITORAMENTO BRIGADA DE INCÊNDIO LIMPEZA DE FACHADA E RESERVATÓRIO DE ÁGUA MANUTENÇÃO E CHECK-UP PREDIAL TRATAMENTO DE PISOS

2

DinamicaFacility

TEL. (61) 3033-6110

www .dinamicafacility.com.br Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br


Condomínio & Soluções

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

3


Condomínio & Soluções

“Caminhando

contra o vento,

sem lenço, sem documento, eu vou!”. Os ventos de agosto se arrastaram e sacudiram setem-

. E nós que achávamos que, no início do

bro adentro

mês da primavera, já teríamos encerrado os trabalhos com os

tivos da Expocon,

prepara-

como os ventos, entramos com muito

artista plástico André Cerino: eu vou...

barulho para resolver. No entanto, como diz o meu amigo e grande

Carlos Caetano

4

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br


Condomínio & Soluções

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

5


Condomínio & Soluções

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

7


Condomínio & Soluções

Latindo demais

Na época, síndico profissional de dois blocos vizinhos, ambos com sacada na fachada e fisicamente muito próximos um do outro, seus moradores sempre sofreram com barulhos em excesso: dos usuários de skates na rua de acesso aos blocos e calçadas, das crianças que gritavam ao brincar, das descargas de carros e motos, do caminhão de lixo, dos ensaios de bandas musicais, de obras durante as reformas,entre tantos outros infortúnios. No entanto, nada mais incômodo que o latido estridente daqueles cachorrinhos, que com saudades dos seus donos, não se cansam de reclamar sua ausência, se fazendo presentes aos vizinhos, que quase enlouquecem com a situação. Desde quando o filhote havia se instalado na unidade, no bloco do seu proprietário, não foi registrada qualquer reclamação formal referente aos barulhos provocados por ele. No entanto, no bloco vizinho que eu também administrava, várias ligações interromperam minhas noites de descanso, finais de semanas ou feriados. Reclamantes

8

Por Raphael Rios

registravam no livro de ocorrências do condomínio, os excessos de latidos do animalzinho, que era colocado na sacada sem fechamento de vidro, todas as vezes que os proprietários não podiam levá-lo. Os latidos, além de estridentes, eram altos e constantes, sem trégua, que muitas vezes ocorriam por horas a fio. Orientei os moradores que as reclamações fossem registradas também, no livro de ocorrências do condomínio, onde encontrava-se a unidade que abrigava o cãozinho, além de sugerir a gravação de áudio durante seus excessos de “fúria”. Apesar de ter afixado lembretes que alertavam para o problema nos quadros de avisos dos elevadores dos dois blocos, os proprietários do “barulhentinho”, sempre negavam a situação e registravam suas respostas no livro de reclamações do condomínio, alegações de que havia exagero

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br


Condomínio & Soluções

dos reclamantes e o problema permanecia sem solução. Mas o que diz a legislação? A lei 10.406 - DE 10 DE JANEIRO DE 2002 - Código Civil, em seu Art. 1.335, descreve que são direitos do condômino: ... I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades. O art. 1.336 dispõe que são deveres do condômino: ...IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. Ambos regimentos internos (cola/copia) dos condomínios em questão, descrevem que “os moradores deverão organizar seu modo de viver de forma a não causar aborrecimentos ou reclamações aos outros”. Sobre os regimentos internos, ambos previam a aplicação de multas financeiras aos descumpridores da legislação condominial, dobrando seu valor em caso de reincidência. Pessoalmente, nunca fui favorável a aplicação de multas, a não ser quando não há mais o que conversar, quando o bom senso não consegue prevalecer e há reiterados descumprimentos a legislação vigente. Nesses quase 15 anos de atuação como síndico profissional, após administrar diversos condomínios, apenas duas vezes utilizei a multa como recurso para impor a ordem. Confesso que não me senti confortável com a situação, mas tenho a consciência tranquila de que esgotei todos os recursos antes de aplicá-las. Após alguns registros de reclamações e respostas entre as partes, a fim de buscarmos juntos a solução para o problema ora apresentado, agendei reunião com o proprietário do cãozinho, no escritório do condomínio. Em data e hora combinada, o morador ao comparecer, levou para a reunião seu filho, um garotinho de três ou quatro anos de idade e colocou-o sentado à minha frente. Iniciei a conversa apresentando o livro de reclamações e pedi-lhe ajuda para resolver o problema. Ao concluir a minha explanação, o garotinho me chamando de “tio”, falou com aquela voz meiga de criança levada, mas responsável, que o cachorrinho lhe pertencia e que ia fazer o

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

possível para resolver o problema. Voltei ao garotinho e disse-lhe que era possível, que quando ele o deixava sozinho na varanda, o animalzinho talvez se sentisse triste e que latia muito e o tempo todo, para expressar o seu sentimento e chamar sua atenção. Como na época eu também tinha uma cachorra (Jade – in memorian), sugeri que ele fizesse como eu fazia quando tinha que sair e não podia levá-la. Primeiramente disse-lhe para antes de sair de casa, colocar o seu cachorrinho do lado de dentro do apartamento, em um quarto só pra ele, com os brinquedinhos que ele gosta, com comidinha, água e algumas coisinhas que tivessem o seu cheiro tais como travesseiro, lençol etc. Após as minhas palavras como que por mágica, sua expressão denotou surpresa e aceitação com o que havia dito. Era como se as dicas dadas, não haviam sido pensadas antes por ele. Perguntei se ele tinha entendido tudo que o “tio” tinha dito e ele respondeu afirmativamente. Perguntei-lhe: - E aí? Acordo fechado? Posso contar com você? E ele respondeu: - Claro “tio”. Deixa comigo! Para firmar o acordo, toquei minha mão aberta à mãozinha dele e nos despedimos. O pai agradeceu o encontro e não tivemos mais problemas com os reclamantes: vizinhos do outro bloco e o próprio cachorrinho. Depois do nosso encontro, refleti sobre a nossa conversa e concluí que o nosso papo no escritório, provavelmente já havia ocorrido no apartamento do garotinho. Pensei: mas o que houve diferente entre a conversa do garotinho com seus pais e o síndico como agente facilitador que dessa vez deu certo? Acredito que a mudança de ambiente, a apresentação de dicas objetivas e práticas do que fazer, além do claro entendimento dos pais de que “santo de casa não faz milagre”.

Raphael Rios – síndico profissional e criador do Sistema Integra Contato : (61-98115.6489) ou raphael_rios@uol.com.br

9


Condomínio & Soluções

NBR 15.575:2013 Norma de Desempenho de Edificações No ano em que a Norma de Desempenho de Edificações NBR 15.575:2013 completa três anos, desde que entrou em vigor em julho de 2013, a Revista Condomínio e Soluções traz uma entrevista com o engenheiro civil Marco Aurélio de Oliveira, que é mestre em Acústica e Conforto Ambiental pela Universidade Federal de Santa Maria (UFSM) e diretor geral da empresa Confortus Engenharia Acústica. Como o senhor vê o surgimento da norma de desempenho no mercado de construção civil em nosso país? - A entrada em vigor da NBR 15.575:2013 foi um momento importante para a construção civil brasileira, ao estabelecer um nível de desempenho mínimo para os elementos principais de qualquer edificação habitacional, no transcurso da vida útil do imóvel.

Ensaio Acústico de Ruído Aéreo em Sistema de Fachada

10

Quais os quesitos que devem ser atendidos com relação ao desempenho mínimo exigido pela norma? A NBR 15575:2013 prevê o atendimento de um padrão de qualidade construtivo em cinco sistemas, quais sejam: - Vedações: paredes internas e externas devem garantir a estanqueidade, isolamento acústico e conforto térmico. A norma apresenta os níveis internos de variação de temperatura obrigatórios de acordo com cada região climática brasileira. - Estrutura: a norma estabelece quais os critérios de estabilidade e resistência do imóvel, inclusive com métodos para determinar que tipos de impactos a estrutura pode aguentar sem apresentar falhas ou rachaduras. - Pisos: Tanto os sistemas de pisos internos quanto os externos estão normatizados no texto da NBR 15.575:2013. O sistema de piso é definido como a combinação de diversos elementos, como por exemplo o contrapiso, e não somente a camada de revestimento ou acabamento. O novo texto da norma também trouxe definições mais claras para coeficiente de atrito e resistência ao escorregamento. - Coberturas: Com relação a coberturas os principais requisitos tratam da reação ao fogo dos materiais de revestimento e acabamento e da resistência ao fogo do sistema de cobertura. - Sistemas hidrossanitários: Tal parte da norma está relacionada aos sistemas prediais de água fria e de água quente, de esgoto sanitário e ventilação, bem como sistemas prediais de águas pluviais. Conceitos como durabilidade dos sistemas, previsão e antecipação de critérios para a manutenção da edificação e suas partes, assim como o funcionamento dos sistemas hidrossanitários estão previstos também. Em consonância com as tendências atuais de reutilização de água, o texto Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br


Condomínio & Soluções

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

11


Condomínio & Soluções

Medição para caracterização da Classe de Ruído

da norma trouxe também considerações sobre a separação física dos sistemas de água fria potável e não potável. De que maneira são feitas as avaliações de desempenho acústico da NBR 15575:2013, in loco na edificação? A metodologia utilizada para avaliar o desempenho de isolamento ao ruído aéreo e de isolamento ao ruído de impacto é realizada a partir de medições acústicas cujos equipamentos e procedimentos seguem normas internacionais. As medições acústicas da norma de desempenho são feitas tanto pelo método de controle quanto pelo método de engenharia, sendo esse último mais recomendado, por ter maior precisão. Quais as incumbências e responsabilidades inerentes a cada um frente à NBR 15.575:2013? O atendimento ao critério de desempenho mínimo é obrigatório. Entretanto, o empreendedor, em função da tecnologia viável para cada nível (mínimo, intermediário ou superior) e em função das características de mercado do empreendimento, deverá definir o nível de critério a atender.

12

s fabricantes dos diversos sistemas consO trutivos deverão apresentar ao projetista e ao empreendedor o desempenho de seus produtos/ sistemas testados em laboratório (tal como no IPT), a fim de que tais informações sejam avaliadas frente ao desempenho requerido na obra. O especialista em acústica deve basear-se em tais dados, cabendo ao construtor garantir que a execução da obra seja feita de maneira adequada para atingir os requisitos especificados. O usuário, por sua vez, deve ser informado e estar ciente de que é corresponsável pelo desempenho da edificação, pois durante o transcurso de uso, operação e manutenção do imóvel, não poderá promover alterações na edificação que venham prejudicar o atendimento aos requisitos estabelecidos no projeto acústico. O mercado está preparado para a norma de desempenho? Ainda que países europeus, por exemplo, estejam já bem mais adiantados e consolidados que nosso país com relação ao desempenho acústico das edificações, a NBR 15575:2013 é irreversível. Tal mudança de paradigma acontecerá gradativamente e aos poucos, mas indubitavelmente trará benefícios para todos.

Engenheiro Marco Aurélio Mestre em Acústica

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br


Condomínio & Soluções

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

13


Condomínio & Soluções

GRANDES GERADORES, Por Juliane Berber

Como já sabemos, o discurso ambiental vai se conformando a partir da racionalidade econômica e de uma complexa dinâmica social. O cenário de geração de resíduos em um ambiente extremamente desintegrado como o atual nos leva a repensar todos os processos dessa geração. Processos de diversas ordens não devem ser ignorados, tais como: a caracterização dos locais onde o resíduo é gerado, para que então fique claro o quantitativo e tipo de resíduos, o padrão de recipientes e de armazenamento; o processo que vai além de separar os resíduos orgânicos dos recicláveis e passa pela responsabilidade social do seu descarte, pela comunicação adequada, pelos condicionantes de gestão do próprio gerador, do condomínio e do governo, pelo custo e benefício de uma boa estrutura de gestão; daquele que volta a atenção à reciclagem e à compostagem, ambas a serem resolvidas dentro da formalidade; e em muitos casos dos processos que envolvem o conceito de sustentabilidade. Como ser sustentável em um ambiente com baixa informação e conscientização sobre o tema gestão de resíduos. Este é o paradigma vivenciado, pois para que funcione, a gestão integrada de resíduos deve ser vivenciada sempre, incorporada à rotina e simultaneamente vinculada a pauta governamental.

14

Se o condomínio já possui uma organização em relação a gestão de resíduos, de forma encadeada, tudo será destinado de maneira adequada e fica fácil mensurar a economia e os ganhos com essa gestão assimilada. Neste contexto, um fato chama atenção: por muito tempo os resíduos sólidos domiciliares foram equiparados, em quantitativo, aos produzidos por pessoa jurídica ou física em estabelecimentos de uso não residencial. O chamado grupo de “grandes geradores” de resíduos sólidos urbanos agora é alvo da fiscalização quanto à produção, coleta e descarte de seus resíduos. Este volume diário era atribuído à conta governamental com tanta naturalidade que surpreende, mas estava fora de ser legítimo, pois confronta a transparência na geração de resíduos, já que é responsabilidade do próprio gerador de estabelecimentos não residenciais, pagar mais por uma geração excessiva. A implantação de iniciativas que visam

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br


Condomínio & Soluções

GRANDES MUDANÇAS

transformar a gestão de resíduos do DF em uma gestão moderna, participativa e acima de tudo transparente, como a da promulgação da Lei que dispõe sobre a responsabilidade dos “grandes geradores” de resíduos sólidos (Lei nº 5.610, de 16/02/2016 e seu decreto regulamentador, Decreto nº 37.568, de 24/08/2016), merece atenção. Um grande gerador é aquele que produz uma quantidade superior a 120 litros diários por unidade imobiliária, de resíduos não perigosos e não inertes de natureza ou composição similares àquelas dos resíduos sólidos domiciliares. Por meio desse dispositivo, os condomínios comerciais ou mistos, têm agora obrigações quanto à destinação de todo material que venham a descartar. E uma dica: a implantação de uma boa gestão interna de resíduos, com uma simples destinação adequada dos recicláveis, já levaria o condomínio a economizar aquilo que irá ser pago para destinar adequadamente seus resíduos gerados.

É importante não se limitar assim a criar contrapesos à geração de resíduos e sim assumi-la como condição para a criação de uma nova ordem. As penalidades são importantes sempre com o intuito de sensibilizar aquilo que é obrigação, mas o real ganho em termos de Condomínio “responsável”, são os condôminos e funcionários mais engajados nesta gestão. Por fim, alguns fatores devem ser apontados aqui como reflexão, sendo ou não um “grande gerador”, o entendimento é claro: diante dos padrões prevalecentes da sociedade de consumo e a obrigação do descarte adequado de resíduos, cabe imprimir à cultura do gerador de resíduos uma identidade como gerador. A obrigação no descarte de seus próprios resíduos, a viabilização e internalização dos custos da gestão dos resíduos, a pressão por internalizar custos que não são obrigação do governo, o incentivo à definição de sanções adequadas a natureza e gravidade da infração e o incentivo a separação dos resíduos para reciclagem e compostagem na fonte geradora, são tópicos que interferem diretamente na construção de uma nova cultura. A consciência do sujeito como pilar para uma mudança na forma de se conduzir a gestão de resíduos é o que irá mudar a ordem dominante, mudando para melhor as noções prevalecentes de cidadania.

Juliane Berber é arquiteta e urbanista pela Universidade de Brasília (1998); mestre em Engenharia Ambiental pela Universitat Politécnica de Catalunya/ Espanha (2000); diretora da Associação Brasileira de Engenharia Sanitária – ABES/DF (2013-2015).

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

15


Condomínio & Soluções

ABC DA CASA O blog Casa Adorada, da arquiteta Samara Rossetti, nos brinda com um ABC da Casa. Uma página especialmente criada para se tornar um dicionário da construção. Agora quando um síndico ou um morador da casa ou apartamento receber uma proposta para construir ou reformar poderá dar uma resposta com um maior conhecimento. Esta é a linguagem frequentemente utilizada pelos mestres de obras, arquitetos, engenheiros e pedreiros. Nós, os síndicos ou moradores ficamos por fora. Como se diz na gíria, ficamos “boiando”. Com intuito de auxiliar aos leitores obterem maior conhecimento deste linguajar específico cheio de metáforas e colocações diversas o ABC da Casa listou os principais termos. Desde já agrademos a Samara Rossetti pelo excelente trabalho.

A

ADOBE: tijolo de barro seco ao ar e não cozido. ÁGUA DO TELHADO: cada superfície reta e inclinada com telhas que compõem o telhado. ALICERCE: base que serve de apoio às paredes de uma construção. ALVARÁ: documento que autoriza a execução das obras sujeitas à fiscalização da Prefeitura AMARRAÇÃO: disposição dos tijolos de modo a formarem um todo estável e unido. ANDAIME: “elevador de obra”. Construção provisória de madeira ou ferro, ao lado das paredes, para uso dos operários. ARANDELA: toda luminária que é fixada na parede. ÁREA COMUM: área utilizada por todos os mora-

16

dores como salão de festas, área de lazer. ÁREA ÚTIL: chamada popularmente de “área de vassoura”, é a área interna de um imóvel descontando as paredes, ou seja, soma das áreas de cada cômodo livres para utilização. ÁREA PRIVATIVA: área de um imóvel delimitada pela superfície externa das paredes. Inclui a área de garagem, varanda, depósito (se houver), sempre exclusivas do proprietário. ÁREA TOTAL: soma de todas as áreas cobertas vistas em projeção. ARRUAMENTO: implantação de logradouros públicos e vias privadas destinadas à circulação. ASSOALHO: piso de tábuas. ÁTICO: último pavimento de uma edificação.

B

BALANÇO: elemento com apoio e contrapeso numa extremidade e com a outra livre. Ex: em certas lajes de varandas de apartamento. BALAUSTRE: elemento vertical, geralmente coluna ornamentada, empregado em série, formando a balaustrada. BALAUSTRADA: conjunto vertical de pouca altura (aproximadamente um metro) usado em terraços, varandas.e coberturas para vedação, apoio e proteção. BALDRAME: viga de fundação colocada entre o alicerce e a parede. BANDEIRA: parte superior de portas e janelas, fixa

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br


Condomínio & Soluções

ou móvel, com a função de iluminar ou ventilar o ambiente. BASCULANTE: tipo de abertura de uma esquadria. Janela ou portão onde as folhas se movem horizontalmente. BATE-ESTACA: equipamento utilizado para execução de fundações profundas, fincando as estacas no solo. BEIRAL: parte saliente de uma cobertura. BITOLA: na construção civil, é a espessura de um *vergalhão medida em polegadas ou em milímetros. BRISE: quebra-sol. Elemento horizontal ou vertical de proteção contra o sol. BRITA: pedra partida em tamanhos visíveis.

C

CAIBRO: peça de madeira sobre a qual se pregam as ripas destinadas a suportar as telhas. CALHA: condutor de águas pluviais. CHAPISCO: primeira camada de revestimento de paredes e de tetos destinada a dar maior aderência ao revestimento final. CIMBRAMENTO: estrutura de sustentação de elementos horizontais (lajes e vigas) quando estas estão sendo feitas.

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

CLARABOIA: vão na cobertura, em geral protegido com vidro destinado a entrada de luz no ambiente, formando uma iluminação interna natural. COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO (C.A.): indica quantos metros quadrados podem ser construídos em um terreno. É um número que é multiplicado pela área de um terreno indicando o valor máximo de m² nele. Ex: num terreno de 1.000 m² com o CA 2,5, multiplicando, o valor total é 2.500 m². Portanto, quanto maior o número CA, mais m² poderão ser construídos no terreno. COIFA: cobertura acima do fogão para tirar a fumaça. COLUNA: suporte de secção cilíndrica. COBOGÓ: blocos vazados largamente utilizados na arquitetura moderna em que se preservava o ambiente trazendo iluminação e ventilação naturais. Inspirados em elementos da arquitetura árabe (muxarabis), o nome “cobogó” foi criado a partir das iniciais dos seus criadores: Amadeu Oliveira Coimbra, Ernest August Boeckmann e Antônio de Góes – CO BO GÓ. CONCRETO ARMADO: concreto com ferragens. COTA: grandeza de uma dimensão. CUMEEIRA: parte mais alta do telhado onde tem início as águas. CÚPULA: abóbada esférica.

17


Condomínio & Soluções

D DEMÃO: camada de pintura. DIMMER: dispositivo usado para controlar a intensidade de luz emitida pela lâmpada através de interruptor regulável. Usado em lâmpadas incandescentes e lâmpadas que não tenham transformador não dimerizável, como por exemplo a lâmpada fluorescente. DOMO: parte externa da cúpula. Peça para iluminação e ventilação, em geral de plástico transparente.

E

EDÍCULA: pequena casa. Dependência para empregados. EFEITO CHAMINÉ: consiste na movimentação vertical do ar quente para a cobertura da construção, com sua saída por uma abertura (ex: lanternim), contribuindo para a ventilação da casa.

18

EMBASAMENTO: base de uma construção. Parte inferior de uma edificação destinada à sua sustentação. EMBOÇO: após o chapisco, segunda camada que reveste a parede. EMPENA: parte superior da parede externa, em forma de triângulo e logo acima do forro, que fecha o vão entre o telhado de duas águas e a parede. ERGONOMIA: estudo científico adotado em alguns países europeus em meados do século XX que analisa as atividades do ser humano junto ao mobiliário e máquinas de trabalho, a fim de se obter maior conforto, saúde e segurança em sua utilização. ESCORAMENTO: estrutura feita de escoras (peças metálicas ou de madeira) para sustentação de elemento construtivo. ESPELHO: face vertical de um degrau. Pode ser também peça que cobre a fechadura ou interruptor, quando embutido na parede. Continua na próxima edição...

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br


Condomínio & Soluções

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

19


Condomínio & Soluções

Por Samara Rossetti

LED é uma sigla em inglês que traduzida significa “diodo emissor de luz”. LED não é lâmpada formada por gás ou filamentos como as demais lâmpadas, é um componente semicondutor que converte energia em luz. De tecnologia avançada, o LED vem aos poucos conquistando seu espaço pois as lâmpadas incandescentes em breve não serão mais comercializadas no Brasil, assim como já não são em outros países. O objetivo é conseguir maior economia de energia elétrica utilizando lâmpadas mais eficientes e de maior tecnologia. Por essa razão o LED, certamente, será a iluminação do futuro. Atualmente, seu custo inicial é elevado por ser um produto importado, porém o Brasil vem avançando na fabricação de lâmpadas de LED. É uma solução verdadeiramente sustentável pois não há mercúrio em sua composição. São inúmeros os benefícios com esse tipo de iluminação, sendo que a médio e a longo prazo, o LED trará uma economia bem maior em sua casa.

20

LED, O FUT E ainda, com o tempo a favor, nos próximos anos, havendo progressivamente uma maior comercialização das lâmpadas de LED, os preços ficarão mais convidativos, como sempre ocorre com produtos de novas tecnologias, e grande parte da população sairá beneficiada. Por que o LED será a iluminação do futuro? Porque oferece muitas vantagens: • não emite calor e quase não esquenta; • possui vida longa: pode durar de 25 a 50 mil horas, enquanto que a incandescente chega no máximo a mil. • não emite raios ultravioleta (UV) nem infravermelho, preservando as cores de seus objetos e assegurando a saúde das pessoas; • seu consumo de energia é bem baixo, inferior até ao das lâmpadas fluorescentes; • seu IRC (índice de reprodução de cor) é de até 90%, isto significa que ele mantém a cor original

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br


Condomínio & Soluções

TURO AGORA dos objetos iluminados, o que não acontece com as lâmpadas fluorescentes; • sua utilização é vasta podendo ser útil em residências como luminárias decorativas, spots de LED, em ambientes úmidos como banheiros; • algumas lâmpadas de LED são dimerizáveis, ou seja, é possível controlar a intensidade da luz através de interruptor regulável; • os LEDs possuem diversas opções de cores e podem ser usadas também para efeitos visuais; • emite luz intensa, direta e focada. O LED permite uma iluminação eficiente e gera uma economia de até 90% do gasto de energia, sendo a melhor opção na iluminação de ambientes. A lâmpada de LED de 10w, por exemplo, equivale a uma incandescente de 60w. Fitas de LED em diversas cores As fitas de LED são ideais para iluminar sancas de gesso, tanto retas como curvas pois se adaptam muito bem. Trazem também lindos efeitos luminotécnicos.

Os LEDs também fazem pontos de luz no teto, produzindo maravilhoso efeito, além das fitas que também compõem o teto iluminado. No comércio existem muitas opções de lâmpadas de LED residenciais: lâmpadas bulbo com conectores padrão E27 que se encaixam perfeitamente em luminárias, sejam nas cores tradicionais branca ou amarela; existem também as de formato vela, spot, tubo (semelhante às tubulares fluorescentes), dicroica, fita (ideal para ser colocada em sancas curvilíneas), PAR 20, PAR 30, PAR 38, AR 70, AR111, halopin, entre outras. Existe a luminária LED tubo. Em seu interior, microchips atuam com a mesma tecnologia usada nos chips dos computadores. A lâmpada de Led bulbo, convencional para uso residencial. São suficientes somente 6,5 Watts para iluminar tanto quanto uma lâmpada incandescente de 40 Watts. É muita economia. Samara Rossetto-arquiteta

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

21


Condomínio & Soluções

Importância da castração em cadelas e gatas

T

er um animal de estimação não implica somente em cuidados com alimentação e passeios diários, cuidado com a saúde é tão quão importante como para nós seres humanos. Por isso visita frequente ao veterinário é necessário para manter o animal saudável e prolongar sua vida. A castração é de suma importância quando falamos de qualidade de vida, principalmente em

22

cadelas e gatas. A ováriosalpingohisterectomia (OSH) realizada antes do primeiro cio reduz o risco de desenvolvimento da neoplasia mamária para 0,5%; este risco aumenta significativamente nas fêmeas esterilizadas após o primeiro ciclo estral (8,0%) e após o segundo (26%). Pode também eliminar o risco de piometra.* O método cirúrgico consiste apenas em um único procedi-

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br


Condomínio & Soluções

mento no qual útero e ovário são removidos; é relativamente rápido, permanente e produz uma alteração de comportamento positiva: perda progressiva da libido (o animal não entra mais no cio) e comportamentos indesejados podem desaparecer em decorrer dos dias após a cirurgia. O pós-operatório também e relativamente tranquilo. O animal vai fazer uso de antibióticos, antiinflamatórios;analgésicos e a ferida cirúrgica deve ser protegida para que no animal não lamba. Como veterinária sinto-me na obrigação de alertar sobre o uso de contraceptivos em gatas e cadelas. Alguns proprietários lançam mão dessa opção devido ao baixo custo. O uso de anticoncepcionais é um dos principais causadores de aparecimento de tumores de mama (foto), infecções uterinas e tumores uterinos e de ovário, além de predisporem a doenças endócrinas, como o hiperadrenocorticismo e promoverem resistência insulínica, provocando o surgimento da diabetes mellitus. Também pode ser observada falha, ausência ou descoloração do pelo no local da aplicação. No caso da infecção de útero o tratamento é a retirada do órgão de forma emergencial, antes

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

que o animal entre no quadro de infecção generalizada, toxemia associada a insuficiência renal, colapso e morte. Já nos casos de neoplasia mamária, a maioria é de origem maligna e somente o diagnóstico e o tratamento precoce podem salvar ou prolongar a vida do animal com câncer. O tratamento é cirúrgico, associado ou não à quimioterapia. Não existe vacina contra cio, o termo correto é injeção. Nunca, em hipótese alguma, dê essa injeção aos animais. Ela contém altas doses de hormônios que causam câncer. A melhor escolha para evitar o nascimento de filhotes indesejáveis é a castração. *Piometra é uma infecção bacteriana no endométrio, em consequência de um prolongado estímulo hormonal. A invasão bacteriana é facilitada pelo acúmulo de líquido no lúmen uterino e glândulas endometriais, em conjunto com da diminuição da contratilidade do miométrio que é causada pelo hormônio progesterona.

Bárbara Lopes Médica veterinária CRMV-DF 2210 barbaravete@hotmail.com

23


Condomínio & Soluções

Por Tetra Ferro

A área de construção civil opta cada vez mais pelo uso de novas e modernas alternativas para projetos arquitetônicos, enquanto as construções em alvenaria caem em desuso devido algumas desvantagens como: custo, resíduos gerados, mão de obra cara, tempo e atrasos diversos causados por problemas com fornecedores e até mesmo influência climática. Dada essa situação, muitos arquitetos e engenheiros têm optado pelo uso das estruturas metálicas, com chapas de aço, barras e perfis para desenvolver projetos mais flexíveis e que são executados em menor tempo. Especialistas ainda apontam para os benefícios relacionados ao menor desperdício de material no caso do aço e redução do custo total da obra. Flexibilidade e chapas de aço Algumas pessoas pensam que em uma construção onde é usado o aço, ficará rústica e sem acabamento, além de duvidar que é possível unir o aço com um projeto flexível. No entanto, 24

profissionais da área de construção civil apontam as estruturas metálicas como possibilidades mais flexíveis que a alvenaria, pois o material permite diversas adaptações no decorrer do projeto e mesmo após a sua conclusão, caso seja necessária uma reforma ou melhoria, como inserção de ar-condicionado, janelas, passagens e outros. As chapas de aço e demais estruturas usadas em uma construção são projetadas e solicitadas para a empresa fornecedora com todas as espeRevista on-line : www.condominioesolucoes.com.br


Condomínio & Soluções

• sacadas e varandas espaçosas com aço; • projetos que valorizem uma iluminação natural e mais intensa; • espaços grandes como galpões, garagens e outros. Desenvolvimento do projeto

cificações necessárias, incluindo tamanho, espessura e dimensão. É importante que o projeto seja desenvolvido por um profissional capacitado e com experiência no trabalho com estruturas metálicas, para que o projeto possa utilizar todos os recursos proporcionados por esse material. Entre os estilos de construção possíveis com o aço estão: • Casas que unam estruturas metálicas e outros materiais como madeira ou vidro; Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

O desenvolvimento do projeto da construção, seja uma casa, prédio ou sala comercial, deve ser feito com o máximo profissionalismo para que seja possível aproveitar os benefícios das chapas de aço durante a construção. Por exemplo, é este o momento de pedir tudo o que deseja ao projetista, sejam sacadas, jardim de inverno, varanda, espaço de lazer e outras exigências. Assim será possível solicitar o material certo, já recordados da forma adequada. No local da construção será feita a fundação do imóvel e posteriormente a estrutura metálica deverá ser montada, sem gerar desperdício de material ou atrasos. 25


Condomínio & Soluções

Você já ouviu falar em prescrição e decadência tributária? Veja quando o Fisco não pode cobrar impostos

Por Eduardo Navarro Pereira

Na realidade que conhecemos, em que todos os serviços públicos se apresentam de forma bastante deficitária, vemos que a eficiência estatal se revela quase que unicamente como ente tributante. Nesse ponto, o Fisco é quase que implacável (inclusive se autointitula de Leão), com uma considerável carga tributária destinada às empresas. Numa incansável busca pelo arrecadamento de valores, o Estado sobrecarrega o Poder Judiciário com inúmeras execuções fiscais nas quais, em muitas oportunidades, trazem créditos que não podem ser mais exigidos, seja porque já se operou a decadência, seja porque os débitos já se encontram prescritos. Mas como saber se o que é cobrado é realmente devido? Quando o débito tributário não pode mais ser cobrado? Quando se opera a decadência? Quando temos certeza que ocorreu a prescrição?

26

Essas são as perguntas que o empresário deve ter em mente sempre que se vê obrigado a pagar débitos tributários. Para encontrarmos a resposta, primeiramente, temos que entender como funciona a constituição do crédito tributário. A relação jurídica entre o Fisco e o contribuinte ocorre a partir do fato gerador do tributo. Ou seja, nasce após uma conduta (realizada pelo contribuinte) que gera obrigação ao recolhimento do tributo. É a chamada obrigação tributária. Uma vez nascida a obrigação tributária, define-se o montante do tributo a ser pago, quem deve pagá-lo, quando o pagamento deve ser feito etc de modo a constituir o crédito tributário. A constituição do crédito tributário é feita pelo lançamento. Contudo, a depender do tributo e da legislação tributária, há três espécies distintas de

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br


Condomínio & Soluções

lançamento: o lançamento por declaração, por homologação e o lançamento de ofício. No lançamento por declaração, o contribuinte realiza o fato gerador e surge a obrigação de declarar o imposto. A declaração pode até ser retificada se demonstrado e comprovado o erro, seja para alterar ou excluir o tributo. Um exemplo do lançamento por declaração é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). O lançamento por homologação ocorre quando a legislação atribui ao contribuinte o dever de antecipar o pagamento sem qualquer exame prévio de valores pelo Fisco, ou seja, ocorre o fato gerador do tributo e o contribuinte deve promover o pagamento do montante do tributo apurado de imediato. Um exemplo do lançamento por homologação é o Imposto sobre Circulação de Mercadoria e Serviços (ICMS). O lançamento de ofício ocorre quando não há a participação do contribuinte, ou seja, é realizado unicamente com dados obtidos pelo Fisco, a exemplo do IPTU e do IPVA. Assim, seja de que tipo for, após o fato gerador, nasce a obrigação tributária que deve ser levada a efeito por meio do lançamento. O lançamento do tributo, contudo, deve ocorrer em prazo estabelecido por lei, que chamamos de decadência. Esse prazo é de cinco anos. Melhor explicando, a partir do fato gerador, o Fisco deve constituir o crédito tributário no prazo de cinco anos, sob pena de não mais poder fazê-lo. Ou seja, quando esse prazo se esgota sem que o Fisco tenha promovido o lançamento da obrigação tributária, o crédito tributário não pode mais ser exigido e nem ser cobrado. O Fisco possui, portanto, cinco anos para promover o lançamento do tributo e, caso feito corretamente, extinguir o crédito tributário. Se não se manifestar nesse período, tem-se como correto o valor pago pelo contribuinte. Pode ocorrer, no entanto, que nesse prazo de cinco anos a Administração vislumbre que o pagamento realizado foi insuficiente ou que este simplesmente não ocorreu. Nessa hipótese, não haverá a homologação, mas sim a exigência do tributo.

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

Assim, caso o Fisco tenha promovido (dentro do prazo de cinco anos) o lançamento da obrigação, temos como válida a constituição do crédito tributário e o Fisco passa a ter o direito de cobrar o tributo. Todavia, a Administração possui um novo prazo para cobrar os valores apurados. Caso o novo prazo, que chamamos de prescrição, também de cinco anos, não for observado, os valores apurados não poderão ser cobrados do contribuinte. Daí a expressão coloquial dos “cinco mais cinco”. Em resumo, o Fisco precisa promover o lançamento da obrigação tributária em cinco anos e dispõe de mais cinco anos para cobrar os valores que foram apurados como devidos pelo contribuinte. O empresário precisa ficar atento, ainda, para a ocorrência da prescrição intercorrente. Como já dito, a prescrição é a perda, pelo Fisco, do direito de cobrar os valores tributários apurados em desfavor do contribuinte. Ocorre que, mesmo tendo iniciado o processo judicial de cobrança (chamado de Execução Fiscal) dentro do prazo legal, a Administração precisa movimentar o processo judicial (indicando bens ou numerários penhoráveis do devedor, por exemplo) no prazo de cinco anos após um ano de paralisada a cobrança, sob pena do processo judicial ser extinto pela prescrição intercorrente. Como podemos ver, apesar dos prazos de decadência e prescrição serem de cinco anos, a grande dificuldade está em estabelecer o início do prazo de cinco anos, que dependerá da espécie do lançamento do tributo e da própria atuação do sujeito passivo, que poderá influenciar no início desta contagem. O contribuinte precisa, portanto, analisar todas essas vertentes e ter bastante cuidado para não pagar por valores que não mais podem ser cobrados em razão da inércia do Fisco. Eduardo Navarro Pereira - advogado OAB/DF 29.655

27


Condomínio & Soluções

Por Marco Antonio dos Santos

P

rezados leitores No momento em que este texto está sendo concluído, o país vivencia uma das mais terríveis crises de sua história, algo nunca antes visto no país. Há clima de perplexidade nacional. A crise é institucional, pois envolve gravemente os segmentos político, econômico e social, concomitantemente. A situação domina as narrativas do debate nacional, faz cerca de 20 meses. A cada dia um lance mais inusitado supera aqueles do dia anterior. Nesta semana, 5 de junho, o Procurador Geral da República pediu a prisão dos presidentes da Câmara e do Senado, de um senador ex - presidente da República e de mais um também senador, ex - líder de vários governos na Casa. O Brasil está economicamente estagnado, rebaixado em avaliações de risco, à beira da falência diante do rombo de quase 171 bilhões de reais nas contas públicas. O PIB está em queda, o desemprego elevado - mais de 11 milhões de pessoas desocupadas, descontadas aquelas com ocupações informais. A inflação persistindo em alta. Os fatos negativos se sucedem: epidemias de H1N1, do vírus da zika, associado à dengue e chikungunya e casos de microcefalia em bebês recém-nascidos ganharam destaque mundial. Hospitais fechando no Rio de Janeiro e, em Brasília, como no restante do país, o atendimento está precaríssimo. Os índices de criminalidade e violência aumentaram. Uma denúncia de estupro adquiriu dimensão internacional, a partir do Rio de Janeiro, por

28

INSEGU Para onde

envolver uma menor de idade, vítima de pessoas citadas como envolvidas com o narcotráfico. Bancos comerciais, blindados de transporte de valores e caixas eletrônicos têm sido detonados, semanalmente, por explosivos e com meliantes usando fuzis de assalto militares. Novos canga-

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br


Condomínio & Soluções

URANÇA ... vai o Brasil?

ceiros dominam os sertões Brasil afora. Os fora da lei avaliam que têm direito de roubar e matar. O Congresso Nacional está parado, ou quase. As atividades estão se resumindo a discussões bizantinas, como a possível cassação do presidente da Câmara Federal e o impeachment da presi-

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

dente afastada. Ambos, o presidente da Câmara e a presidente da República, recorrem a chicanas jurídicas para escapar de um destino que parece inevitável. Observem, parece. Notícias dão conta de que mais de dois terços dos 584 deputados e senadores concentram suas preocupações em suas próprias sobrevivências políticas, diante das dezenas de colaborações e delações premiadas, solicitadas por envolvidos presos em um dos maiores esquemas criminosos institucionalizados do mundo, no dizer de ministros do STF. Os fatos estão sendo apurados na denominada Operação Lava Jato. O STJ processa parlamentares, beneficiários da excrecência do foro privilegiado em casos de crime comum. Os demais denunciados estão submetidos ao juiz Sérgio Moro, o mais letal e eficiente que este país já viu. O vice-presidente tenta recuperar o que restou do poder político nacional, após anos de ineficiência gerencial, priorizando o viés econômico, para o qual selecionou um time de craques. Pode ter, contudo, decidido pela prioridade equivocada. O nó que ata o Brasil é essencialmente de natureza política. Política e criminal, a bem da verdade, diante da corrupção desenfreada que esvaziou os cofres da nação, em dimensão ainda não totalmente avaliada. Desatado o nó, tomadas as decisões certas e necessárias, algumas de sabor amargo, pode voltar a confiança e ter início a recuperação do Brasil. Porém, o presidente em exercício, ao recorrer às mesmas práticas históricas da política nacional, nomeando políticos citados na Lava Jato e em outros processos de corrupção, corre o risco de frustrar a sociedade, com consequências graves para a ordem pública. E por falar em ordem pública, movimentos sociais pró e contra a troca de governo, estes de conduta mais agressiva, alguns ainda movidos por

29


Condomínio & Soluções

ideias revolucionárias defasadas pelos séculos da História, promovem ocupações de propriedades rurais, laboratórios de pesquisas do agronegócio, prédios e instalações particulares, mesmo em ambientes urbanos. Recentemente, em Brasília, ocuparam um edifício, abandonado em 2013, em reincidência, obrigando a mobilização de consideráveis efetivos da segurança pública por vários dias, além de travar a principal artéria de circulação da capital. O escritório da Presidência da República, em São Paulo, também foi invadido. Bloqueios de estradas, pedágios, avenidas e ruas por grupos que manifestam algum ideário ou reivindicam algum tipo de benesse, já estão se tornando parte vaga no cotidiano nacional. No quadro geral de insegurança pública, roubos, furtos, homicídios, às vezes pela negativa de entregar um simples celular -, agressões, fugas de presos; rebeliões em presídios, seguidas de incinerações de detentos pelos próprios companheiros, como ocorrido recentemente no Ceará, também preenchem o dia a dia nas manchetes sensacionalistas. O sistema de gestão do Estado brasileiro entrou em anomia, situação que precede ao caos que não desejamos, mas que é uma possibilidade. Os políticos, especialmente, estão se mostrando absolutamente incapazes de catalisar demandas justas, deliberar, republicana e democraticamente, convergir interesses genuinamente nacionais, promover o consenso e evitar a corrupção. As aparições de engravatados na televisão, com discursos anacrônicos, fazem lembrar o episódio de Maria Antonieta na Revolução Francesa, ou o Baile da Ilha Fiscal, no fim do Império. Falham naquele que é seu único propósito: servir à nação. Fácil perceber, neste breve cenário, caro leitor, que os políticos do país flertam com o caos e abusam da paciência do povo. O descalabro econômico financeiro teve consequências graves na saúde, na educação, na segurança pública e no ânimo da população. Qual será o limite para a paciência do povo? Fácil encontrar, atualmente, entre a decantada

30

elite, alguém que pense em deixar o país porque avalia não encontrar mais segurança para morar ou mesmo investir seu tempo e dinheiro aqui. Um maior número de pessoas, de classes com menos recursos, emite sinais de que se sente traída por promessas feitas e questionam: onde este país vai parar? Também é comum ouvir o já consagrado “não vai dar em nada. Muda o político e tudo continua a mesma coisa. As muitas mídias, em destaque alguns dos principais âncoras, mesmo sem a certeza de nada, emitem juízos de valor que mais desaminam do que esclarecem. Nas redes sociais reina a mais absoluta confusão democrática no uso do direito de cada um expressar seu achismo, a mais concreta arte de achar alguma coisa. Pena que quem acha também pode perder. Avalio que se decisões baseadas nos princípios e valores do Estado brasileiro, previstos na Constituição de 1988, mesmo que amargas, não forem tomadas em breve espaço de tempo, o país pode degringolar e pagar preço ainda mais elevado pela leniência de seu povo. Penso que a análise correta da situação pelas elites educadas deste país pode produzir as cobranças por ações necessárias. No momento, pouco importa se a esquerda ou a direita será a vencedora no processo. Importa o resultado: o bem comum! Temos duas mãos. Na maioria de nossas atividades, utilizamos ambas, mesmo que haja a preponderância de uma delas. Bem amigos, não sou o quinto Cavaleiro do Apocalipse. Espero que tudo esteja resolvido, pelo menos equacionado, quando da edição de nossa consagrada Condomínio & Soluções. Assim este artigo não terá passado de uma obra de ficção.

Marco Antonio dos Santos Especialista em Segurança. Empresário e professor universitário.

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br


Condomínio & Soluções

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

31


Condomínio & Soluções

A era do condom

A

automação sem fio pode ser a solução para controlar melhor sistemas de iluminação, áudio e vídeo e hidráulicos, com facilidade e economia. Imagine chegar em casa no fim de um dia de trabalho e se deparar com o seguinte: as luzes da sala de estar acesas e o ar-condicionado, já ligado, criam o clima ideal. Uma de suas canções preferidas é reproduzida pelo sistema de som e seus programas favoritos estão selecionados na tevê digital. O que em princípio parece uma cena de filme de ficção científica é, na verdade, um exemplo de aplicação da automação. A ‘casa inteligente’ é um objetivo atingível; seja em imóveis construídos individualmente, seja em condomínios. Ela realiza essa troca de dados que facilitam o cotidiano através dos sistemas de automação. Existem fechaduras que abrem apenas com os dados biométricos do dono da casa; sensores instalados na cozinha que podem detectar e bloquear um vazamento de gás e iluminação automatizada, que evita que luzes fiquem acesas desnecessariamente. 32

Felipe Gásparo, engenheiro de automação, explica que “quem mora em uma casa automatizada, depois de um tempo nem se lembra do sistema. Mas quando entra em uma casa sem automação, percebe o quanto ela faz falta no dia-a-dia”. Para projetar e construir esse tipo de imóvel, também há pouca diferença em relação aos projetos tradicionais. “Na arquitetura, hidráulica e iluminação nada muda, pois a automação é feita para controlar os itens já existentes do imóvel. O que algumas vezes sofre alterações para melhor é o projeto elétrico, pois o número de eletroduRevista on-line : www.condominioesolucoes.com.br


Condomínio & Soluções

mínio inteligente

tos e condutores diminui, reduzindo os custos de implantação”, destaca Gásparo. A Iluflex, empresa brasileira especializada em automação sem fios, traz ao mercado um sistema completo de automação residencial. Com uma interface gráfica ou pulsadores, é possível controlar a iluminação, equipamentos de áudio, vídeo, climatização, cortinas, persianas, motores, câmeras de monitoramento, alarme, portão, jardim e piscina, entre outros de forma simples e versátil. Controle via gadgets No sistema Iluflex, o controle dos equipamentos é feito através de comandos via infravermeRevista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

lho, rádio e internet. Sejam imóveis novos ou em reforma, sem obra civil e com fácil instalação, a Iluflex tem fácil integração com iPad, iPhone, iPod e aparelhos com o sistema Android. Para facilitar o trabalho das empresas e profissionais em seus projetos de automação, tanto em residências quanto em escritórios e edifícios comerciais, a Iluflex desenvolveu uma série de ferramentas. Uma das mais recentes é o Gerador de Templates, um software gratuito que pode ser personalizado. Os arquivos já vêm prontos para serem abertos diretamente no GuiDesigner, facilitando a importação dos comandos para o projeto. O software funciona em conjunto com uma biblioteca de IR, também desenvolvida pela Iluflex. Para utilizá-la, basta carregar os códigos capturados. Também é possível utilizar os códigos com outros softwares. Na hora de gerar o arquivo de comandos de infravermelho, o usuário tem a opção de definir a porta de IR. Linha cabeada expande soluções Especialmente para o segundo semestre de 2016, e com o objetivo de expandir as soluções em automação, a Iluflex lançou uma linha cabeada, 33


Condomínio & Soluções

34

em que se destacam dois produtos. Destinado às áreas comuns de condomínios ou escritórios comerciais, o sistema formado pela IC-518 e IT-516 permite comandar cargas elétricas remotamente, a partir da portaria ou guarita. Por exemplo, é possível controlar a iluminação de áreas do condomínio que fiquem distantes da portaria, ou ainda motores e bombas. O sistema também permite o comando por interface gráfica através de rede wi-fi. Outra aplicação dos produtos é no medidor individual de consumo de água. Porém, para os condomínios, a maior vantagem é a economia. Um sistema de automação bem planejado e instalado pode fazer funcionar

tomada, até mesmo as que não estão à vista. Master Off – Um único botão desliga todas as luzes do ambiente. Acionamento a partir do carro – Ao chegar ao condomínio, o morador, com um controle tipo chaveiro, consegue acender as luzes, abrir o portão e desativar o alarme. Agendamentos – o sistema permite a criação de agendas e o acionamento das luzes em horários previamente programados. Dimerização – Sistema soft-start acende/apaga as luzes suavemente, economizando energia e aumentando sua vida útil. Autonomia – Pessoas com dificuldade de loco-

melhor não apenas o os equipamentos de áudio e vídeo, mas toda a parte eletroeletrônica do condomínio. E pode ainda ajudar a economizar energia. Esta é a conclusão unânime de especialistas, fabricantes, projetistas e instaladores, cujas recomendações são essenciais para quem quer adotar esse tipo de comodidade. A integração da linha sem fio com os novos lançamentos da linha cabeada permitiu a criação de sistemas híbridos que permitem maior versatilidade para novas soluções mistas. Exemplos de como o sistema de automação da Iluflex pode ser usado em um condomínio: Interruptor sem fio – Permite usar qualquer

moção ganham mais facilidade para acionar as luzes ou solicitar ajuda. Sem reformas – O sistema pode ser programado e reprogramado a qualquer momento. Seja qual for a necessidade do seu condomínio, a Iluflex tem a solução. Entre em contato conosco.

Iluflex Contato: (61) 98170-2828 E-mail: comercial@iluflex.com.br Faça seu orçamento online em: www.iluflex.com.br

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br


Condomínio & Soluções

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

35


Condomínio & Soluções

ASPECTO POLÊMICO DE DELIBERAÇÃO EM ASSEMBLEIA

SURGIMENTO DE ABUSOS DO DIREITO DAS MINORIAS QUALIFICADAS

Em democracia, vale a vontade da maioria ou, pelo menos, deveria ser assim. É assim no conjunto da sociedade brasileira e não poderia ser diferente nos condomínios. O tema é polêmico, muitas vezes motivo de animosidades que podem ir de bate-bocas a embates judiciais. “Há casos em que foram outorgadas, para uma mesma chapa, mais de duzentas procurações com o objetivo de eleger um novo síndico”, conta a síndica profissional Doani Batistussi. Com uma vasta experiência em assembleias relativas a condomínios cito como exemplo, outro caso em um condomínio de 160 unidades, na qual, em uma assembleia com a presença de 50 pessoas, um condômino apareceu com 62 procurações, ou seja, ele sozinho representava mais que todas as pessoas presentes. Imagina o poder de decisão que foi concedido a ele. O uso de um número grande de procurações é deselegante, antipático e cria uma espécie de ditadura no condomínio, gerando mal-estar. Por experiência quem outorga a procuração por tempo indeterminado, geralmente é o proprietário que não reside no condomínio, e não tem conhecimento dos seus problemas e necessidades. Por isso, as queixas são inúmeras e as pessoas perguntam o que fazer para dar fim a isso. Algumas convenções de condomínio limitam o número de procurações por pessoa, mas a maioria não. Como um conselho aos que elaboram as convenções condominiais, para não se esquecerem de incluir essa limitação. Todavia a maioria das convenções silencia a respeito. A lei, por seu turno, também ignora o problema. Portanto, se a convenção não limitar, nada impede que o próprio síndico ou outra 36

Por Doani Batistussi

pessoa compareça à assembleia geral com um número exagerado de procurações e consiga aprovar tudo o que quiser. Assim, a primeira atitude que os condôminos devem tomar é pedir para a administradora do condomínio uma cópia da convenção condominial ou obtê-la diretamente no Cartório de Registro de Imóveis e verificar a existência ou não dessa limitação. Para evitar desgastes e desavenças desnecessárias nos condomínios, devem ser estabelecidos critérios para a utilização de procurações. Estes são os mais aconselháveis: O limite do número de procurações por pessoa. A exigência do reconhecimento de firma para as assinaturas. Um prazo de validade para as procurações que não se restrinjam a um determinado tema. O assunto ou tema para as procurações específicas. Segundo a lei, a procuração é um instrumento de mandato que concede a quem a recebe poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante, com indicação do lugar Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br


Condomínio & Soluções

onde foi passada, a qualificação tanto do outorgante quanto do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos. No que tange ao reconhecimento de firma, outra polêmica. É obrigatório ou não? O artigo 654 parágrafo 2° do Código Civil especifica que é direito daquele a quem será apresentada a procuração, fazer a exigência do reconhecimento de firma. Em termos práticos, tal exigência deve constar do edital de convocação, para a prévia ciência de sua necessidade, especialmente nos casos em que a mesma não esteja prevista na Convenção. Caso a exigência não seja satisfeita, apesar de devidamente informada no edital, a procuração não deve ser aceita. A exigência do reconhecimento de firma na procuração representa o exercício regular de um direito, previsto no artigo 654 § 2º do Código Civil. Ainda dentro do tema, cabe destacar disposição bastante comum em convenções condominiais, que proíbe membros do Conselho Consultivo e o síndico de receberem procuração de outros condôminos. Entendo que esta norma visa preservar o interesse da coletividade e evitar a manipulação de votos em proveito dos próprios integrantes da administração, especialmente quanto à aprovação de matérias de interesse individual e reeleição em assembleia geral ordinária. Não se trata de restrição ao número de procurações ou

38

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br


Condomínio & Soluções

a pessoa dos contratantes, mas sim de restrição inerente ao cargo ocupado, de forma a imprimir o máximo de transparência e imparcialidade na condução da atividade diretiva do condomínio. A restrição assim imposta deve ser respeitada, pois sua função é de proteger bens e valores maiores que o direito de ser mandatário, ligados ao exercício democrático da representação nas votações e manifestação livre da vontade. Por esta razão, tal dispositivo deve ser obedecido, pois trata-se em última análise, de determinação convencional que submete todos os condôminos. Para concluir, ressalto uma frase do renomado escritor francês Joseph Joubert “Jamais somos medíocres quando dispomos de muito bom senso e de muito sentimento”. AM Anderson Machado Consultoria e Assessoria Jurídica Condominial e Imobiliária SRTVS Qd. 701 Bl. II, Sala 133 edifício Assis Chateaubriand - Asa Sul Brasília - DF CEP 70340-906 Tel: (61) 3322-5277 Cel: (61) 98448-9890 Email: doanisp@andersonmachado.com.br Site: www.andersonmachado.com.br

Doani Batistussi Síndica profissional

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

39


Condomínio & Soluções

Conselho Fiscal e Conselho Consultivo

Por Edmar de Oliveira

O artigo 1356 do Novo Código Civil, tornou opcional a eleição do conselho fiscal. “Artigo 1.356. Poderá haver no condomínio um Conselho Fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do sindico” Embora seja optativa, sua eleição é de suma importância para a vida e saúde financeira de qualquer condomínio, já que o conselho fiscal, formado por condôminos, é órgão complementar da administração do condomínio e jamais deve ser tratado como uma função secundária ou burocrática. Cabe a este importante grupo, com membros eleitos em assembleia geral, analisar as contas e emitir parecer recomendando ou não sua aprovação, que servirá de base para que os demais condôminos ratifiquem a sua recomendação ou a contrariem, evitando assim graves problemas nos caixas e na administração do condomínio. Lembrando que o conselho fiscal não tem poder para aprovar ou reprovar contas, papel este que cabe à assembleia, ao mesmo cabe a avaliação das contas do condomínio, sua exatidão e a correta aplicação dos recursos arrecadados e

42

aprovados na previsão orçamentária. Os questionamentos, corriqueiros nesta tarefa, devem ser dirigidos ao síndico responsável pela gestão, para que o mesmo tenha a oportunidade de esclarecer sobre a transparência que a gestão exige. Com o advento do novo código civil, muitos juristas e operadores do direito se depararam com grandes dúvidas sobre a revogação ou não da Lei 4.591/64, que em seu artigo 23 dispunha sobre a eleição do conselho consultivo; há correntes que defendem a revogação de tal dispositivo e outras que defendem que só foram revogadas as partes que conflitavam com o novo dispositivo. Sendo assim entendo que a faculdade da nomeação e função do conselho consultivo ainda vigoram nos moldes do artigo 23 da Lei 4.591/64. Art. 23, da Lei 4.591/64: Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de dois anos, permitida a reeleição.

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br


Condomínio & Soluções

Parágrafo único. Funcionará o Conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a Convenção definir suas atribuições específicas. Desta forma o conselho consultivo é um grupo de condôminos que assessoram o síndico na gestão condominial, no dia a dia do condomínio, discutindo com o síndico soluções e buscando melhorias em tudo que envolve a vida condominial. Os membros do conselho consultivo doarão tempo e conhecimento para auxiliar o síndico nas decisões em prol da comunidade condominial, especialmente em empreendimentos de grande porte, em que os problemas são dos mais variados possíveis, onde há muitas ideias e a busca de soluções e melhorias devem ser analisadas com muita cautela. Dessa forma a contribuição

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

do conselho consultivo de grande valia, mas não cabe ao conselho consultivo substituir o síndico na gestão sem a deliberação da assembleia convocada especificamente para tal fim, muito menos exigir que suas recomendações sejam acatadas pelo síndico. Trata-se apenas de um órgão consultivo, e também não deixar de consignar que o conselho consultivo não tem relação alguma com o conselho fiscal. As reuniões do conselho consultivo devem ocorrer com certa frequência e sempre registradas em ata para que os demais condôminos possam acompanhar. Edmar de Oliveira Contabilista

43


Condomínio & Soluções

A necessidade de

consultoria técnica

especializada para condomínios

á cerca de vinte anos os síndicos eram responH sáveis por toda a movimentação administrativa e contábil de seus condomínios, tendo até mesmo que distribuir boletos, ou cobrar pessoalmente as taxas condominiais de seus vizinhos. Surgiram então as empresas administradoras, que vieram para suportar as atividades do síndico, assumindo desde a gestão das folhas de pagamento, passando pela geração e cobrança de valores, até o fechamento do planejamento financeiro e produção de balancetes. Ao longo desse período, apareceram, ainda, as prestadoras de serviços de porteiro, limpeza e questões técnicas mais simples. O síndico de hoje enfrenta novos desafios, isso porque as construções modernas demandam conhecimento técnico especializado em diferentes áreas de engenharia (elétrica, civil, mecânica, segurança do trabalho), além de noções de tecnologia da informação (circuitos fechados de TV, automação, antenas e sistemas de forma geral). O cenário torna-se ainda mais complexo devido a cada vez mais acirrada (porém, necessária) fiscalização dos órgãos de controle como o Corpo de Bombeiros e os conselhos de engenharia e Arquitetura, dentre outros. Em virtude do acontecimento de diversas tragédias em prédios, como incêndios, explosões e desmoronamentos, já existem cidades com legislações vigentes determinando a inspeção (técnica) predial regular e periódica das características construtivas e instalações dos prédios. Essa situação faz com que o administrador predial precise estar constantemente ciente das reformas necessárias nas áreas comuns, bem como nas unidades residenciais (ou comerciais), de forma a evitar impactos inesperados. Nesse diapasão, foi publicada a norma técnica ABNT NBR 16280, que passou a viger em 19.09.2015, normatizando as reformas em edificações, e detalhando um Sistema de gestão de 44

reformas. Merece destaque trecho extraído de seu item 6.1.1: “No caso do condomínio edilício será de responsabilidade do proprietário, possuidor ou responsável legal pela unidade a realização da reforma, e não do síndico, quando a obra for em espaço privativo. O proprietário, possuidor ou responsável legal pela unidade deve contratar profissional habilitado que deverá assumir a responsabilidade técnica pelas obras e cumprir o plano de reforma, e todas as normas internas, que interfiram na segurança da edificação, pessoas e sistemas”. Ainda que, em uma primeira leitura, o síndico esteja isento da responsabilidade sobre a reforma a ser executada, continua sendo responsável por quaisquer problemas que venham a deteriorar as edificações sob seus cuidados, condição essa corroborada pelo Código Civil (mais precisamente em seu art. 1348, lei 10.406/2002). Ou seja, tendo por premissa básica a segurança dos condôminos e da edificação, e de maneira a garantir conformidade técnica e legal, tornou-se imprescindível para os síndicos modernos implementar os procedimentos de gestão de reformas previstos na NBR 16280. Portanto, a adoção da referida norma implica na contratação de consultoria técnica especializada que possa tanto atender aos proprietários (ou responsáveis legais) dos imóveis, quanto prover ao condomínio a segurança, acompanhamento e registros necessários de forma a dirimir potenciais riscos. Fernando A. Santoro Autran Júnior - engenheiro – CREA/DF 10.465/D contato@periciapredial.com Informação sobre os autores O engenheiro eletricista Fernando Santoro Autran Júnior é graduado e pós-graduado pela Universidade de Brasília; cursa atualmente engenharia de segurança do trabalho, na Universidade de São Paulo (USP); é mestrando em administração. Atua desde 2001 como perito judicial e assistente técnico, sendo membro associado do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias em Engenharia (Ibape-DF). Possui ampla experiência em inspeções prediais. Recentemente, está à frente da Coordenadoria de Engenharia da Associação Brasileira de Síndicos Profissionais (Abrassp).

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br


Condomínio & Soluções

MANUTENÇÃO e INSPEÇÃO PREDIAL

EXECUÇÃO e MANUTENÇÃO de INSTALAÇÕES ELÉTRICA, SPDA/ATERRAMENTO, INCÊNDIO, ALARME, CFTV

FACHADAS e REVESTIMENTOS

INSPEÇÃO COM USO DE DRONE, ANÁLISE DE MATERIAIS

INSPEÇÃO ELÉTRICA, ATERRAMENTO e SPDA TERMOGRAFIA, LAUDOS de RESISTÊNCIA e CONTINUIDADE

SISTEMAS PREVENÇÃO de INCÊNDIO

ANÁLISE COMPLETA DE ACORDO COM ABNT e CBMDF

PROFISSIONAIS DE ENGENHARIA COM +15 ANOS DE EXPERIÊNCIA

SERVIÇOS TÉCNICOS ESPECIALIZADOS TODAS AS ESPECIALIDADES DE ENGENHARIA

▶︎ SISTEMAS DE SEGURANÇA

▶︎ CONSULTORIA NBR 16280

CFTV, INTRUSÃO, INCÊNDIO,

▶︎ PROJETOS EXECUTIVOS

MONITORAMENTO

▶︎ RECEBIMENTO DE OBRAS ▶︎ ASSISTÊNCIA TÉCNICA JUDICIAL

ORÇAMENTO SEM COMPROMISSO 99250-3663 - contato@engpredial.com Revista on-linewww.engpredial.com : www.condominioesolucoes.com.br

98123-3337 - contato@periciapredial.com 45 www.periciapredial.com


Condomínio & Soluções

GERAR ENERGIA EM CONDO

Redução dos custos operacionais Por José Carlos Tormim

M

uito se fala em sistema de geração de energia fotovoltaica hoje em dia, contudo, poucas pessoas sabem realmente como o sistema funciona e pode viabilizar a redução de até 90% na conta de energia. Além do conhecimento básico sobre o tema, surge também uma grande dúvida sobre a implantação do sistema fotovoltaico em condomínios. Quais os benefícios e os beneficiados pelo sistema? Primeiramente, vamos entender como funciona o sistema de geração de energia fotovoltaica. Consiste na instalação de placas fotovoltaicas que captam a luz do sol e a transforma em energia elétrica. Através do inversor, equipamento que compõe o sistema, essa energia é transformada e jogada na rede elétrica do cliente. Dessa forma, ela é utilizada no momento na qual é gerada e, caso não seja consumida naquele instante, será exportada para a concessionária gerando créditos que serão posteriormente consumidos pelo cliente. Exemplo: no período noturno, quando o sistema não estiver gerando energia. Esse formato é denominado de compensação de energia elétrica. A utilização do sistema fotovoltaico nesse formato de compensação foi regulamentada em 2012, passando a beneficiar todas as unidades consumidoras do

46

Brasil. Dessa forma, os condomínios também puderam instalar o sistema, proporcionando uma redução na conta de energia que está relacionada ao consumo nas áreas comuns do empreendimento, elevadores e outros equipamentos. A conta de energia elétrica de um condomínio residencial pode representar até 20% dos custos operacionais. Para condomínios comerciais, principalmente aqueles que possuem sistema de ar-condicionado central pode representar o maior vilão no orçamento. Diante de uma redução substancial da conta de energia de um condomínio o maior benefício está ligado a redução da taxa condominial. Por consequência temos a valorização do empreendimento. Sabemos que um grande fator para escolha de um imóvel, tanto para locação ou compra, está relacionada ao impacto financeiro da taxa de condomínio. Além desse fator de valorização, temos também a operação sustentável do condomínio, essa visão está muito em voga nos dias atuais. A instalação do sistema fotovoltaico em condomínios pode ser feita em telhados ou coberturas, quadras esportivas, salões de festas, estacionamentos abertos ou, até mesmo, em terrenos disponíveis.

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br


Condomínio & Soluções

OMÍNIOS JÁ É UMA REALIDADE

s e valorização do empreendimento

Em 2016 foi publicada a RESOLUÇÃO 687 da ANEEL, uma grande evolução para o atendimento a condomínios: desde 1º de março de 2016 o sistema fotovoltaico também pode ser utilizado para promover a redução das contas de energia de cada unidade consumidora, ou seja, cada apartamento ou casa que compõe o condomínio poderá usufruir diretamente da geração de energia do sistema. Segundo a nova regulamentação, os condôminos, através de uma assembleia deliberativa, poderão decidir implantar um sistema fotovoltaico em uma área comum do condomínio e usufruir da geração de energia nas contas individuais de cada unidade. Dessa forma, é possível obter ganho em escala ao executar um sistema de maior porte, tornando-o muito mais barato do que se fosse implantado em cada unidade. Uma informação muito importante sobre o sistema é que ele possui uma vida útil superior a 25 anos (com garantia de performance durante esse período) e o retorno do investimento se dá em até seis anos (média). O sistema é confiável, de baixíssima manutenção, sendo possível monitorá-lo remotamente, obtendo informações sobre a geração ou a indicação de alar-

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

mes ou anomalias. Dessa forma, o próprio usuário interage com o sistema e pode verificar online seu funcionamento. Cabe salientar que é fundamental escolher uma empresa instaladora que possua experiência e boa reputação, além do fácil acesso em caso de manutenção do sistema. Também escolher equipamentos que possuam as garantias tradicionais (dez anos para as placas e cinco anos para o inversor) ou superiores, também verificar que os mesmos possuem assistência técnica no Brasil. Com o sistema fotovoltaico inúmeras vantagens são diretas e reais. Redução dos custos operacionais e da taxa de condomínio, sustentabilidade, valorização do empreendimento, retorno do investimento a curto prazo. Implantar um sistema de geração de energia fotovoltaica, não é mais uma decisão administrativa ou financeira e sim consciente. Faça parte dessa nova geração. José Carlos Tormim Diretor executivo da MTEC Energia

47


Condomínio & Soluções

ILUMINAÇÃO LED

PROPORCIONA MELHOR CUSTO – BENEFÍCIO AO CONSUMIDOR

As Luminárias e Lâmpadas LED LG apresentam maior durabilidade e baixo consumo de energia, além de não agredir o meio ambiente Há mais de 100 anos o ser humano tem contato com a iluminação artificial de ambientes e, desde então, a compreende como influenciadora comportamental determinante para o bem-estar. Por isso, os tipos de iluminação evoluíram ao longo do tempo, com produtos cada vez mais eficientes. Da lâmpada incandescente ao revolucionário LED, quem ganha com as inovações é o consumidor e o meio ambiente. As novas alternativas de iluminação, desenvolvidas com o avanço tecnológico em pesquisas, contribuem para uma melhor utilização dos recursos energéticos, o que vem se tornando de grande relevância na escolha do consumidor e também na escolha dos empreendedores, à medida que cresce a demanda por projetos com certificação sustentável. Dentre as alternativas de iluminação que já oferecem maior eficiência energética, a grande protagonista é o LED. LED, sigla para light emitting diode, ou seja, diodo emissor de luz, já é aplicado há algum tempo em aparelhos eletrônicos e agora, também, em iluminação, como semicondutores que convertem corrente elétrica em luz. É o que se apresenta como mais moderno em iluminação no mercado. No Brasil já é possível encontrar fabricantes e fornecedores deste tipo de produto, com grande aceitação pelos arquitetos e projetistas e, gradativamente, junto ao consumidor final. A LG conta com um amplo portfólio de iluminação LED, com opções que possuem vida útil muito longa e consomem menos energia que as lâmpadas convencionais incandescentes e fluorescentes. Chegam a durar em torno de 50.000 horas,

48

o que pode representar 40 vezes mais duração em relação a outras lâmpadas. Além de serem até 80% mais energeticamente eficientes, pois produzem mais luz, consumindo menos energia elétrica. O custo-benefício é positivo, pois, apesar de inicialmente o valor do LED ser um pouco acima das demais alternativas, o investimento se transforma em retorno à medida que a conta de luz e a necessidade de manutenção do produto serão reduzidas. “Outro ponto importante do LED é o fato de ser composto por materiais que não são danosos ao meio ambiente, podendo ser reprocessado com mais facilidade. Sendo assim, o consumidor brasileiro pode apostar na iluminação LED como uma opção eficiente e sustentável sem exigir grandes adaptações de projeto. Os produtos LED LG são hoje as melhores opções para iluminação LED no mercado”, complementa Nilton Silva, Gerente Comercial da MHS Lighting importador dos produtos de Iluminação da LG. SOBRE A LG ELECTRONICS, INC. A LG Electronics, Inc. é uma empresa inovadora e líder global em tecnologia para eletrônicos de consumo, telefonia móvel e eletrodomésticos, empregando mais de 82 mil pessoas em 114 operações em todo o mundo. Com lucro líquido US$ 203 milhões em 2013, a LG é composta por quatro divisões de negócios – Home Entertainment, Mobile Communications, Home Appliance e Air Conditioning & Energy Solutions.

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br


Condomínio & Soluções

QUALIDADE E TRADIÇÃO DESDE 1950

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

49


Condomínio & Soluções

Gestão de edifícios com certificação LEED

No mundo em que vivemos, a atividade humana tem demandado cada vez mais dos recursos naturais, seja pelo crescimento populacional, seja pela evolução das tecnologias gerando uma necessidade de uso dos ecossistemas de forma exponencial. Em face desta preocupação em reduzir o elevado consumo de recursos naturais pela construção civil, surgiu a certificação LEED (Leadership in Energy and Environmental Design ou Liderança em Energia e Design Ambiental) que atesta se um edifício (novo ou existente) se preocupa com os princípios de sustentabilidade desde a sua concepção até a sua operação, sendo baseada em três pilares: ambiental, econômico e social. A certificação possui sete dimensões a serem avaliadas: implantação sustentável, eficiência hídrica, energia e atmosfera, materiais e recursos, inovação e projeto, conforto ambiental e crédito regional. O atendimento a estes itens garante pontos, que somados definem o nível do certificado. Um empreendimento com todos estes requisitos demanda uma operação diferenciada e a escolha da empresa para gerir todo este processo e os serviços que se originam a partir da certificação, é ponto crucial para se manter as instalações e os ambientes, de acordo com o nível demandado pela certificação. Muito se fala que operar empreendimentos com certificado LEED é uma tarefa complicada e por muitas vezes impossível de se atender a todos os requisitos exigidos, o que não é uma realidade, pois o que se necessita são procedimentos para atender às exigências da certificação e profissionais qualificados. Para uma operação eficiente é necessário que esses procedimentos estejam em consonância com cada um dos pilares dos princípios da sustentabilidade:

50

Por Franco Morais

Pilar ambiental No que se refere ao pilar ambiental da certificação, a operação do edifício deve estar atenta ao uso racional de água e energia elétrica realizando, através de equipe de profissionais especializados, um monitoramento constante de todos os sistemas do edifício. Um edifício certificado, apesar de contar com equipamentos sanitários de baixo consumo, utilização de sistemas de reuso de água, paisagismo com espécies nativas que necessitam de menor volume de água para a irrigação, necessita de um gerenciamento diário do consumo para identificar e atuar buscando formas de ampliar a economia no consumo junto aos usuários e/ou atuar para corrigir eventuais desperdícios. Nos sistemas de energia elétrica é fundamental que se conheça as características de cada ocupante do edifício a fim de gerenciar de maneira personalizada o uso de sistemas de ar condicionado e iluminação, gerando um menor consumo e proporcionando bem-estar aos usuários. O lixo e os resíduos produzidos no edifício também devem ter um processo específico de controle para separação e descarte adequado. Os espaços destinados a coleta e armazenamento de resíduos recicláveis e orgânicos devem estar sempre limpos de arejados. Pilar social No quesito social, deve-se atuar para fomentar o senso de comunidade entre os ocupantes do edifício envolvendo os usuários em atividades e programas de conscientização ambiental, seja

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br


Condomínio & Soluções

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

51


Condomínio & Soluções

por meio de palestras, campanhas em mídias impressas, eventos musicais, confraternizações em datas comemorativas dentre outros. A operação do edifício também deve estar atenta a gestão da qualidade do ar interno dos ambientes que deve ser mantido sempre nos níveis recomendados pelos órgãos reguladores, priorizando assim a saúde dos ocupantes. Pilar econômico Uma boa gestão do edifício com foco nos pilares ambiental e social representa, na prática, uma economia real dos recursos financeiros na sua operação mensal. Os benefícios ambientais, econômicos e sociais que decorrem de cada processo gerenciado são visíveis aos usuários de empreendimentos com certificação LEED. Para proprietários e investidores, o aumento do poder de marketing se potencializa aliado a uma maior valorização do patrimônio.

52

Para que todos estes benefícios se perpetuem ao longo dos anos, a escolha do modelo de gerenciamento do edifício é primordial e somente empresas com vasta experiência nesta área podem trazer os resultados esperados. Iris Gestão de Imóveis Corporativos A IRIS Gestão de Imóveis Corporativos é uma empresa sediada em Brasília-DF com experiência no gerenciamento de edifícios com certificação LEED. Atua na gestão de todas as empresas e processos que envolvem o funcionamento do edifício com vistas à integração desses agentes para promover as ações necessárias ao cumprimento dos objetivos sociais, econômicos e ambientais propostos pela certificação. A Iris busca diariamente a melhoria dos seus processos de gestão e utiliza os mais modernos métodos de controle para o gerenciamento diário de todos os sistemas do edifício.

Franco Morais (engenheiro) Gerente de facilities (gerente para prédios corporativos) Iris Gestão de Imóveis Corporativos.

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br


Condomínio & Soluções

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

53


Condomínio & Soluções

QUESTÕES POLÊMICAS DESPESAS DE C A grande polêmica, diz respeito ao cálculo do valor dessa fração nos termos do Código Civil 2002, tendo em vista que a mesma deve ser proporcional ao valor da unidade imobiliária em relação ao conjunto da edificação, devendo, portanto, serem obedecidos critérios para tal. Certamente, o assunto além de ser polêmico afeta diversos interesses, a ponto de gerar calorosas manifestações que são facilmente dissipadas mediante perícias judiciais realizadas nesses processos, pois todas provam que o apartamento de cobertura/térreo é penalizado com a cobrança pela fração ideal, já que os locais geradores dessas despesas são as áreas comuns utilizadas igualmente por todos os moradores. Deve-se frisar que na análise da questão que envolve rateio da taxa de condomínio sob dois aspectos no que tange ao exercício de propriedade. Uma exclusiva e tratada como propriedade autônoma, outra de uso comum de todos os condôminos e disciplinada pela vontade coletiva, conforme convenção e regulamento de acordo com os princípios legais. Casos em que um apartamento maior deveria pagar 131% a mais de taxa de condomínio que as demais unidades tipo, fundamentou-se na obrigatoriedade do pagamento a mais, simplesmente porque a lei permite o uso da fração ideal. Outrossim, é notório que quem tem razão não tem receio da realização de uma perícia de engenharia, pois essa, busca apurar a verdade de uma situação e fornecer esclarecimentos técnicos às partes e aos magistrados, que por não terem domínio de questões matemáticas e de engenharia, necessitam de elementos robustos que evitem o julgamento equivocado, baseado no senso comum. Cabe esclarecer que não está sendo uma tarefa de fácil análise para o Judiciário, visto que, os operadores do direito não são experts em cálculos matemáticos, pois cada profissional se especializa em ramos distintos. Portanto, a perícia facilita a

54

(Manutenção da taxa igualitária entre apartamento c

compreensão de questões relevantes que determinam um julgamento acertado, que em alguns casos, como esse, consiste num desafio. Na doutrina e nos Tribunais Pátrios, a jurisprudência já havia pacificado o entendimento de que a divisão das despesas condominiais seria calculada através da fração ideal. Porém, com o passar do tempo, os moradores de condomínios não concordando e nem suportando aquela situação resolveram discutir em juízo, qual seria a forma mais adequada. Alguns profissionais especializados no assunto entendem que não é cômoda e correta a divisão do condomínio pela fração ideal, pois prejudica os moradores de apartamentos que residem sozinhos e beneficiam aqueles que possuem famílias com quatro ou cinco pessoas. Algumas jurisprudências têm sido favoráveis à cobrança das despesas de condomínio de acordo com o consumo, porém, a prova pericial é um dos fatores decisivos para a definição desta modalidade de cobrança.

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br


Condomínio & Soluções

SOBRE O CÁLCULO DAS CONDOMÍNIO

com fração maior x apartamento tipo) - “Taxa de Inveja”.

Ressalta-se que o STJ já decidiu no Recurso Especial 541.317-RS que o pagamento da taxa de condomínio deve ser igualitário, conforme decisão proferida pelos cinco ministros (Cesar Asfor Rocha, Aldir Passarinho Junior, Fernando Gonçalves, Sálvio de Figueiredo Teixeira e Barros Monteiro), em que aponta que “o pagamento dos funcionários, a manutenção das áreas comuns e os encargos tributários incidentes sobre essas áreas beneficiam de forma equivalente todos os moradores, independentemente de sua fração ideal. Assim, não prevalece a presunção do aresto hostilizado de que os proprietários de menores economias 'acarretam menor despesa', porquanto os custos, em sua maior parte, não são proporcionais aos tamanhos das unidades, mas das áreas comuns, cuja responsabilidade e aproveitamento são de todos os condôminos indistintamente”. Por isso e ainda, por tantos rumores e problemas enfrentados pelos condôminos que a taxa passou a ser conhecida de forma popular com a “Taxa de Inveja”.

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

O advogado especialista em condomínios, Anderson Machado explica que a melhor forma de resolver enquanto os Tribunais não chegam ao consenso definitivo, no que tange a jurisprudência, é conhecer e observar o que já foi acordado pelos condôminos na Convenção. Ainda assim, caso os moradores não estejam satisfeitos com a metodologia empregada, é possível mudar a Convenção, desde que pelo menos dois terços dos condôminos aprovem. E aí é uma questão de diálogo de amizade e tentar chegar num consenso. O cálculo da fração ideal resulta do valor de cada unidade ao tempo em que se efetiva a incorporação imobiliária, sendo que essa cota, também adotada como base para o cálculo das despesas. Normalmente, a fração ideal é estipulada na instituição de condomínio, mas também na convenção de condomínio e quando fixada se reveste de imutabilidade. O advogado dá uma sugestão para o impasse, quando não houver acordo entre os condôminos. “Cabe aos proprietários de apartamentos que possuem maior fração ideal, caso se sintam prejudicados com a cobrança maior, buscarem os seus direitos perante o Poder Judiciário, sendo a questão controvertida diante do vício de as convenções serem copiadas de modelos que não são elaborados por profissionais que dominam a matéria". Anderson Machado

AM Anderson Machado Consultoria e Assessoria Jurídica Condominial e Imobiliária Matriz: SRTVS Qd. 701 Bl. II, Sala 133 Edifício Assis Chateaubriand - Asa Sul Brasília - DF CEP 70340-906 Tel: (61) 3322-5277 Cel: (61) 8158-0790 (TIM) Site: www.andersonmachado.com.br

55


Condomínio & Soluções

Seguro obrigatório do condomínio O seguro-condomínio é obrigatório de acordo com o Decreto-Lei 73/1966, a Lei 4.591/1964 e o Código Civil (Lei 10.406/2002, artigos 1.346 e 1.348, inciso IX), devendo cobrir todos os danos que possam atingir a estrutura do prédio, tanto nas áreas e instalações comuns como nas partes privativas, isto é, nas unidades individuais dos proprietários. Embora muitos acreditem que a contratação deve ser feita apenas por condomínios verticais, não é isso que a lei determina, ou seja, os condomínios horizontais também são obrigados a contratarem o seguro, independente do tipo de condomínio, sejam eles: residenciais, comerciais, mistos, de escritórios e/ou consultórios, flats e apart-hotéis ou shopping centers. O síndico é o responsável pela contratação e renovação, sob pena de multas pesadas caso não faça uma apólice para o condomínio. É o sindico também o responsável por estabelecer qual cobertura básica contratar (simples ou ampla) e as coberturas acessórias bem como seus limites segurados. Daí a importância de procurar a ajuda de um corretor de seguro especializado no ramo e devidamente habilitado, o que pode ser comprovado no site da Superintendência de Seguros Privados (Susep), pois este profissional deve visitar o imóvel, conhecer suas características, estudar todos os detalhes do condomínio, além de percorrer todas as dependências do prédio para conhecê-lo profundamente. Solicite ao corretor sugestões de 56

coberturas, limites e de melhorias das condições de segurança. É preferível que o síndico contrate o seguro sem a intermediação da administradora do condomínio. É fundamental que o síndico tenha uma boa assessoria na contratação do seguro condomínio, pois uma apólice malfeita pode representar prejuízos pessoais e até processos judiciais contra ele. Com relação ao seguro do condomínio, o valor de mercado do prédio não significa nada. Na hipótese de um sinistro (acidente) que afete a estrutura do edifício, a indenização será calculada e paga no valor da sua reconstrução total ou da parte que foi atingida apenas. Desta forma, o seguro feito em valor maior do que o valor de reconstrução do bem segurado não significará indenização extra. Sendo assim, o cálculo deve ser feito sempre pelo valor de reposição. A indenização para a reconstrução de um prédio segurado não considera o valor do terreno e do projeto. No entanto, fora os custos da estrutura, deverão ser incluídos todos os equipamentos, como elevadores, para-raios, antenas, interfones, CFTV e outros. Também devem ser acrescentados os gastos com remoções do entulho do terreno e mobiliário da parte comum. O seguro condomínio, ao invés de ser encarado como mais uma obrigação do síndico/condomínio, tem que ser visto como a proteção do patrimônio pessoal e coletivo dos condôminos, e também é a tranquilidade de toda a comunidade condominial. Um seguro bem contratado, com as coberturas bem definidas e limites estabelecidos com critério e conhecimento, garantem não apenas o cumprimento da legislação, mas a certeza de que, em eventuais sinistros, cobertos pela apólice terá a reposição dos bens que custaram anos de trabalho e dedicação.

Geralda Paes Corretora de seguros Tel: (061) 992 116 477

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br


Condomínio & Soluções

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

57


Condomínio & Soluções

Resíduos sólidos

e a valorização dos condomínios residenciais Por Fernando Mousinho

A importância das questões ambientais vem conquistando cabeças e corações no conjunto da sociedade internacional. Não foi por outra razão que, preventivamente, na sua recente Carta Encíclica, o Papa Francisco priorizou o Cuidado da Casa Comum, a mãe terra. Nesse contexto, no Brasil, a partir da adoção da Política Nacional de Resíduos Sólidos (Lei 12.305/2010), vem ganhando importância o debate em torno da destinação sanitária e ambientalmente adequada dos resíduos sólidos urbanos. Devido aos problemas socioambientais e de saúde pública ocasionados pela disposição inadequada, torna-se imprescindível buscar minimizar a quantidade de resíduos que necessitam de destinação adequada, obedecendo a lógica dos três R: redução, reutilização e reciclagem. Como grande parte da quantidade desses resíduos é de origem residencial, e os condomínios se caracterizarem como pequenos espaços urbanos concentradores de grande número de pessoas, a separação seletiva dos resíduos é fundamental em prol de uma qualidade de vida saudável em todos os seus aspectos. Portanto, objetivando a adoção de medidas voltadas para a eliminação ou redução dos resíduos, a alternativa sustentável é a implantação da coleta seletiva e a prática da reciclagem, à luz da legislação atual. Ou seja, a Lei nº 12.305/2010 e seus regulamentos. Nas diversas etapas desse processo, o papel da educação ambiental na conscientização e na postura crítica dos moradores é essencial. Sobretudo, no redirecionamento de novos padrões de uso e consumo. A coleta seletiva consiste na separação de resíduos orgânicos e inorgânicos. Prática que contribui para a eficiência do processo de reci58

clagem de materiais nobres tais como alumínio, plástico, papel, vidro e aço. Ao mesmo tempo, permite também a utilização da fração orgânica em processos de compostagem. Nessa cadeia produtiva, a parceria com os catadores de matéria recicláveis organizados em cooperativas tem demonstrado ganhos ambientais de manejo sustentável com inclusão social e geração de renda. Inclusive para o próprio condomínio. Essa categoria de trabalhadores exerce a função de coletar, transportar, triar, prensar armazenar e negociar esses materiais para serem reutilizados. Outro aspecto positivo de suma importância da separação adequada dos resíduos sólidos é a redução dos custos com desobstruções da rede hidráulica. Ocorrência esta que tantos transtornos e prejuízos financeiros acarretam à qualidade de vida dos moradores. Nesse cenário, estudos mostram que os imóveis no Brasil podem ampliar vantagens competitivas de mercado de duas formas. Uma, devido a medidas de prevenção quanto às externalidades ambientais adotadas, tais como: qualidade do ar e da água, distância de sítios poluídos, vizinhança etc. E, a outra, graças à gestão adequada de resíduos sólidos urbanos. São, portanto, medidas preventivas que conciliam condições de qualidade de vida saudável com desenvolvimento ambiental sustentável. Fernando Mousinho. Sociólogo com especialização em Planejamento Energético para Desenvolvimento Sustentável – UnB.

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br


Condomínio & Soluções

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

59


Condomínio & Soluções

60

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

REVISTA CONDOMÍNIO & SOLUÇÕES - EDIÇÃO XIII  

REVISTA CONDOMÍNIO & SOLUÇÕES - EDIÇÃO XIII - EDIÇÃO ESPECIAL EXPOCON BRASÍLIA 16 - REVISTA VOLTADA PARA O MUNDO CONDOMÍNIAL. BRASÍLIA. DIS...