Page 1

REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA

2017

ANO DA GESTÃO PROFISSIONAL


Condomínio & Soluções

Você se preocupa com a água que sua família consome diariamente? Melhore a qualidade de vida da sua família! Com o Aquapura você pode ter água pura em todos os pontos de consumo da sua residência.

Ajuda a eliminar resíduos de hormônios, agrotóxicos, caféina etc.

Elimina odor e gosto ruim da água

Garante a não proliferação do mosquito Aedes egypti na sua caixa d’água

Previne o ressecamento dos cabelos e da pele no banho

Versões para caixas d’água de residências, edifícios, condomínios e indústrias!

2

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

Ano V | Edição XIV


Condomínio & Soluções

Fácil instalação! Sem quebradeira e sujeira.

Aquapura: a solução mais moderna e saudável para a água da sua residência ou condomínio! Garanta já o seu na

Telefones (61) 3397-1120 | (61) 99263-0374 | (61) 99985-0137 Ano V | Edição XIV

Revista on-line: www.condominioesolucoes.com.br

3

www.recolaquecedores.com.br | recolvendas@gmail.com


Condomínio & Soluções

34

42 50

26 - DESTITUIÇÃO DO SÍNDICO 38 - CHORUME 48 - O LAGO, A CRISE E O DESCUIDO 58 - REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA

4

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

Ano V | Edição XIV


A

cho que vivemos os piores anos da história quando se trata de política e de economia. O grande número de desempregados bateu a casa dos 12 milhões. Em compensação, houve um recorde nas exportações. A balança comercial extrapolou os números. Dá para entender? Dá sim. A tecnologia foi para o campo e as máquinas substituíram o homem. As grandes cidades estão inchadas com bolsões de favelas. Principalmente nas grandes populações como Rio e São Paulo, Belo Horizonte, Recife e Salvador. Mas qual vai ser a solução para esse desequilíbrio? Se incharem, esses bolsões vão romper. A criminalidade, os roubos, os furtos, os espertalhões de pequenas bandidagens vão aparecer para sobreviverem. Por isso, nos anos 1940/50 o proletário andava de terno... “vou fingindo que sou rico para ninguém

EDITORIAL zombar de mim”. Hoje, cerca de 80 mil lojas foram fechadas nos shoppings Brasil afora. As pequenas indústrias sucumbiram. Se você se arriscar a caminhar, à noite, pelos centros das grandes cidades, vai ver um número enorme de pessoas morando por ali, na rua mesmo. Jogadas. Você encontrará esta parcela de cidadão em qualquer lugar do mundo, mas estamos passando dos limites. Nesses casos, qual o papel do Estado? Depende do Estado. Deixando de lado a penúria, os grandes exportadores do agronegócio, ainda bem, estão rindo à toa. Se não solucionar a equação, alguém vai ser reprovado. Se não...durma com um barulho desse.


Condomínio & Soluções

O

20 GESTÃO

síndico que atuava com aquela preocupação com o que via ao redor, acabou. Aquele cidadão que era respeitado pelos moradores pela sua postura, pela sua educação e capacidade de amenizar conflitos não existe mais. Mesmo porque hoje é tudo mais dinâmico, o seu vizinho pode ser outro em poucos meses. Em alguns condomínios, o síndico é quase um mini-prefeito. Em Águas Claras, por exemplo, existem condomínios com três torres. Cada torre com mais de 150 unidades de apartamentos.

6

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

Ano V | Edição XIV


017

Condomínio & Soluções

ANO DA

PROFISSIONAL Isto significa que essas torres, juntas, têm mais unidades do que uma quadra inteira da Asa Sul ou Asa Norte. É uma pequena cidade. O síndico hoje tem que estar atento às notícias, à legislação, à qualidade dos fornecedores, utilizar o sistema de cotação e orçamentos, observar as jurisprudências. Tem que estar atento às informações dadas pelos veículos de comunicação sobre o período da falta de energia, os momentos da falta de água, e quando vai haver greves. Estar atento ao prazo do vencimento dos extintores, das mangueiras, do funcionamento dos interfones, o sistema de segurança eletrônico,

Ano V | Edição XIV

Revista on-line: www.condominioesolucoes.com.br

7


Condomínio & Soluções

manter a manutenção dos elevadores em dia e, em vários casos, estar atento à manutenção dos equipamentos do gás canalizado. Se você acha pouco, o síndico antenado ainda tem que prestar conta aos condôminos nas datas determinadas pela convenção do condomínio, observar os jardins e a jardinagem, a qualidade dos produtos como adubos, se orgânicos ou não, atentar para a iluminação, para a qualidade das lâmpadas da iluminação led. Ter certeza que está escolhendo a empresa adequada para lhe prestar assessoria condominial. Qual a vantagem e desvantagem do valor das taxas dos bancos nas emissões de boletos. Se esta empresa tem ou presta assessoria jurídica ao condomínio, enfim, o síndico e o administrador predial têm que, além de tudo citado, estar atento às manifestações sazonais como: a febre aftosa e febre maculosa transmitida pelos carrapatos, nos condomínios horizontais, a raiva e a leishmaniose nos nossos cães, a dengue e a chikungunya, transmitidas pelo mosquito aedes egypsi, o surgimento temporário dos escorpiões. Como vêem são inúmeras as funções

8

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

que exerce o síndico neste novo tempo. Sua participação a cada dia aumenta. E prestando todas as informações corretamente, o síndico ou administrador predial dará todas as condições para os condôminos e o conselho fiscal analisarem as suas atividades. Portanto, nós, da revista Condomínio & Soluções, resolvemos escolher 2017 como o ano do Síndico Profissional. Categoria cada dia mais valorizada. Para trazer ao leitor as opiniões de três profissionais da área sobre vários assuntos do dia a dia dos condomínios, fomos entrevistar os síndicos profissionais Adriana Moura e Carlos Simões. Entrevistamos também a síndica e advogada Cirelle Mônaco de Souza. RCS: Adriana, quando e por que você resolveu ser síndica profissional? Adriana: Passei a pensar na possibilidade de ser síndica profissional, a partir de 2012, quando adquiri meu primeiro imóvel em Brasília. Primeiramente, pelo sentimento de preservação

Ano V | Edição XIV


Condomínio & Soluções

e valorização do meu imóvel. Segundo, porque era notório que a pessoa que exercia, na época, a função de síndico mostrava-se insegura a questionamentos básicos. Fossem esses relativos a finanças ou a normas constantes na convenção vigente, à vida administrativa do condomínio, bem como ao controle de correspondências, faxina, fiscalização e cobrança. Também ao uso de Equipamento de Proteção Individual (EPI) dos funcionários, aliado ainda ao grande número de reclamações dos moradores, ignoradas pelo síndico, até quando registradas no livro de ocorrências. Diante destas questões, me vi preocupada com o destino não só do meu bem, mas de toda a coletividade, haja vista que o prédio, como um todo, representa direta e indiretamente tanto a valorização (se bem administrado) ou a desvalorização (se mal administrado) de cada unidade do condomínio. Surgiram então o interesse e a necessidade de buscar uma especialização para gerir o meu próprio condomínio com responsabilidade e os conhecimentos exigidos em diversas áreas

Ano V | Edição XIV

como a administração, direito, contabilidade, segurança do trabalho e tantas outras. Entendi que precisava não só me tornar síndica, mas também conhecer de fato as leis, as normas e os procedimentos que, somente com uma postura profissional, poderiam me proporcionar segurança para que, com conhecimentos sólidos e atuais, fosse capaz de estar à frente de um

Adriana Moura

Revista on-line: www.condominioesolucoes.com.br

9


Condomínio & Soluções

condomínio, defendendo interesses de uma coletividade quase sempre heterogênea. Já o síndico profissional Carlos Simões tem outros motivos... “Comecei neste ramo em 2012 no condomínio onde eu morava com meus pais. Tive esta atitude por presenciar momentos de má gestão da síndica na época. Foi um grande desafio, pois eu não sabia nada de condomínio, nem diferenciar o que era taxa ordinária da taxa extraordinária. Mas tive vontade de aprender e desde então comecei a participar de cursos e palestras nesta área condominial. Porém, foi em 2014 que realmente resolvi pedir demissão no emprego e comecei a administrar condomínios como profissão”.Voltando à Adriana...

CONDOMÍNIO

RCS: Como tem sido a aceitação do profissional no mercado? Adriana: Ainda é possível perceber alguma resistência devido ao conservadorismo de algumas pessoas, pois até um passado bem recente, o síndico era escolhido em assembleia entre os próprios moradores e tão somente entre eles. É natural e compreensível a adoção dessa postura de protecionismo, acreditando que maiores são as chances de as pessoas de dentro do condomínio estarem dispostas a cuidar, com maior zelo e eficiência, daquilo que é seu. Mas, na verdade, o tempo, o maior dos “juízes”, tem nos mostrado que pequena parcela desses moradores teve êxito nessa “empreitada”. Ora por desinteresse, ora por desconhecimento e falta de tempo. O que prova que o sucesso de uma boa gestão está longe de ser alcançado tão somente pela boa vontade de uma minoria de moradores bem-intencionados. Desta forma surge, quase que de forma obrigatória, a gestão profissional. Esta vem ganhando espaço cada vez mais relevante frente aos desafios apresentados nos condomínios-clube, residenciais e comerciais, que têm gerado uma demanda cada vez mais complexa, não permitindo espaço para curiosos ou oportunistas. Prova disso tem sido a oferta crescente de cursos, seminários, fóruns,

10

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

palestras, voltados para esse tema tão atual e necessário, principalmente nas grandes capitais como São Paulo e Rio de Janeiro e como não poderia deixar de ser, no Distrito Federal. Muitos condomínios locais já se renderam a essa nova e irremediável tendência: a geração de profissionais que se dedicam de forma exclusiva e integralmente a essa atividade que, além de tudo, possuem não só a responsabilidade moral, mas também a responsabilidade civil e criminal, tornando-os, assim, cada vez mais coparticipativos. Diferentemente do que acontecia no passado, quando moradores

Ano V | Edição XIV


Condomínio & Soluções

COMERCIAL

acumulavam empregos fixos com atividades e necessidades diuturnas de um condomínio em pleno funcionamento. RCS: Na sua opinião, quais as vantagens para um condomínio a contratação de um síndico profissional? Adriana: Muito embora todos nós saibamos que a nossa formação como pessoa venha primeiro que a formação profissional, não podemos nos esquecer que, uma vez estabelecida essa categoria, por si só, haverá uma concorrência e

Ano V | Edição XIV

uma busca por desempenhos e resultados. Para se manterem no mercado de trabalho, a ética e a disciplina deverão andar lado a lado, separando os profissionais sérios dos aventureiros. Nesse começo de “caminhada”, onde uma nova proposta de trabalho se apresenta, tememos ser mal representados e por vezes levados a comparações a esses antiprofissionais. Será uma transição árdua até que alcancemos o reconhecimento da sociedade. Estamos trabalhando muito e buscando incansavelmente a eficiência nessa fase de transição; e ao mesmo tempo não permitindo que um número reduzido de pessoas, não devotadas às mesmas causas, venha difamar e denegrir esta jovem profissão que ora se apresenta. Alcançada a estabilidade desta nova categoria profissional que, quando oficializada, trará para os condomínios contratantes a tranquilidade e a certeza de que se, em algum momento, este for lesado, poderá acionar o profissional tanto judicialmente como junto ao órgão representante da categoria. Se comprovada sua má gestão ou desvio de conduta, o mesmo poderá ter sua certificação “cassada”, impedindo-o de prosseguir na carreira, não podendo mais representar ou estar à frente de qualquer comunidade condominial como o seu gestor legal. Uma vez que me encontro inserida nesse contexto, é confortável citar vantagens acerca do síndico profissional, pois, com experiência própria, pude trazer para os meus condomínios, entre outras tantas, a redução de gastos, a maior valorização de nosso funcionário/colaborador. Entendo que o sucesso de qualquer grupo se encerra no valor do ser humano, sendo esta uma das nossas maiores e constantes preocupações. Com isso o condomínio também passou a ser zelado e cuidado com esmero. O cuidado com a atualização e o cumprimento das legislações: seja junto à justiça do trabalho, aos sindicatos dos trabalhadores, às normatizações e pagamentos dos funcionários, à segurança no trabalho, à transparência na prestação de contas, aos benefícios alcançados nas negociações com fornecedores e prestadores de serviços. Maior aproximação

Revista on-line: www.condominioesolucoes.com.br

11


Condomínio & Soluções

1

#

12

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

Ano V | Edição XIV


Condomínio & Soluções

Ano V | Edição XIV

Revista on-line: www.condominioesolucoes.com.br

13


Condomínio & Soluções

com os condôminos, podendo assim assisti-los não só individualmente, mas também coletivamente, realizando uma gestão inteligente, transparente e ao mesmo tempo presente de forma integrada e harmoniosa, visando à consecução dos resultados esperados com o menor esforço e maior eficácia. Por esses e tantos outros motivos, vejo nesse gestor (o “síndico profissional”), a esperança de uma promissora parceria entre a sociedade condominial e seus representantes devidamente capacitados e imbuídos nessa nobre tarefa. RCS: Como são cobrados os serviços? Pelo tamanho do condomínio, pelo tipo de serviço, pela localização, pelo poder aquisitivo dos moradores? Adriana: A peculiaridade de cada condomínio determina a forma de cobrança a ser praticada. O tamanho também pode ter uma influência direta na consideração dos cálculos da contratação do profissional. Todavia, há casos em que o tamanho não é o único elemento responsável pelo valor dos serviços cobrados. Exemplo disso são os condomínios comerciais que muito embora sejam de grande circulação e com áreas de grandes dimensões, apresentam uma rotina de procedimento quase sempre bem definida, tornando a condução operacional mais uniforme e padronizada; aliada aos horários de funcionamento pré-determinados. Isto já não acontece nos condomínios residenciais que, em alguns casos, podem ser menores e com demanda invariavelmente elevada. Afinal estamos falando do morador e de sua morada. O que quase sempre nos tem mostrado o dia a dia do síndico profissional é um contato mais integrado dele com os moradores, pois as demandas não se prendem tão somente a questões materiais ou administrativas, mas também aos assuntos intangíveis. Pois somos um pouco de psicólogo, detetive, advogado, arquiteto... de causas tão inusitadas como conflitos entre moradores nas divergências de suas ideias. Assim, vendo em nós, síndicos, alguém com quem compartilhar, em alguns casos, seus mais diversos

14

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

Ano V | Edição XIV


Condomínio & Soluções

Carlos Simões

conflitos pessoais. Desta forma somente vivendo de perto nossa profissão para se ter a noção do tempo e das diversas demandas das quais somos exigidos. Em linhas gerais, para que não haja prejuízo e nem injustiça no ato da contratação, consideramos como fator determinante o cálculo da cobrança dos nossos serviços com base no perfil do condomínio, se este é comercial, residencial ou condomínio-clube, suas características quanto a diversidades de espaços e equipamentos, e Ano V | Edição XIV

Revista on-line: www.condominioesolucoes.com.br

15


Condomínio & Soluções

o número de pessoas no caso dos condomínios residenciais, não podendo deixar de considerar também o número de funcionários. RCS: O que você acha dos cursos ministrados para síndicos? Adriana: Fico bem à vontade para falar deste tema, pois sou uma incansável seguidora das literaturas que envolvem o assunto e uma assídua aluna nos mais variados cursos disponibilizados tanto em Brasília quanto em outras cidades

16

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

como São Paulo, que está na vanguarda de tudo que envolve o tema condomínio. Arriscaria dizer que pode ser considerada o “berço” das matérias e inovações relativas à gestão condominial, tornando-se portanto referência para aqueles que buscam iniciar sua jornada de estudos neste assunto, mas também para aqueles que estão na fase do auto-aperfeiçoamento. Considero que, mesmo tendo uma razoável bagagem, depois que decidi ser uma gestora condominial, frequento até hoje, não só cursos de especialização e extensão, mas também diversos

Ano V | Edição XIV


Condomínio & Soluções

seminários, palestras, participação em assembleias como “laboratório”, reuniões, debates, participações em programas de rádio, participação em sessões solenes referentes ao dia do síndico na Câmara Legislativa. Com tudo isso, acho que os cursos, apesar de serem sérios e voltados para o foco da questão, ainda estão em fase de amadurecimento, pois os assuntos são amplos e complexos e o despertar para a formação de profissionais dessa área ainda carece de mais atenção. Carece ainda de objetividade e preparo por parte do corpo docente; não quanto a capa-

Ano V | Edição XIV

cidade de seus palestrantes, mas principalmente ao que se refere ao exercício da rotina do sindico. O que tornaria o ambiente acadêmico mais próximo dessa realidade. Na mesma linha de raciocínio falou a síndica Cirelle Mônaco: Cirelle: Atualmente sou pós-graduanda em gestão condominial e participei do primeiro congresso de síndicos do Distrito Federal para o meu aperfeiçoamento e melhor atuação como síndica-moradora.

Revista on-line: www.condominioesolucoes.com.br

17


Condomínio & Soluções

18

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

Ano V | Edição XIV


Condomínio & Soluções

Ano V | Edição XIV

Revista on-line: www.condominioesolucoes.com.br

19


Condomínio & Soluções

RCS: Já que não existe regulamentação da atividade no mercado. O que autoriza a classe a ter o título de “síndico profissional”? Adriana: Neste momento, não se trata de ter ou não autorização para se intitular isso ou aquilo, até porque a regulamentação, quando oficializada e se oficializada - estamos trabalhando para que isso aconteça-, talvez nem denomine o que hoje chamamos de síndico por “síndico profissional”, como toda administração prevê para aqueles que têm a responsabilidade por gerir e responder por atos e fatos administrativos; são os gestores. Logo em algumas cidades, estes “síndicos profissionais” respondem pelo título de gestores condominiais. Decerto, esse título tenha sido escolhido inicialmente pela comunidade condominial para aproximar e dignificar aqueles que labutam na senda da construção sólida e gradativa dessa nova profissão que desejamos fazer florescer para que possamos ser, de fato e de direito, reconhecidos pela sociedade que tanto usufrui e depende do nosso esforço (quase sempre anônimo) e de cobranças tamanhas que têm levado a parcela de síndicos realmente comprometida ao aprimoramento e ao aperfeiçoamento constante. Como foi o meu caso. Tive como marco inicial o registro no CRA-DF de nº 6-00729, que inclusive para ser reconhecida como síndica profissional pelo Conselho Regional de Administração (CRA), exigia como pré-requisito o curso superior em administração. ENTREVISTA CARLOS SIMÕES RCS: Quais as vantagens para um condomínio contratar um síndico profissional? Carlos: Temos vantagens, como disponibilidade de tempo, maiores conhecimentos das leis condominiais, neutralidade na resolução de problemas e principalmente a experiência no dia a dia. RCS: Como são cobrados os serviços? Pelo tamanho do condomínio, pelo tipo de serviço, pela localização, pelo poder aquisitivo dos moradores?

20

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

Ano V | Edição XIV


Condomínio & Soluções

Carlos:Utilizo como referência de valores duas tabelas. Uma é a do Sindicondomínio e outra é a de um jornal do segmento. Com base nestes valores negocio junto aos moradores do condomínio. RCS: Já que não existe regulamentação da atividade no mercado, o que autoriza a classe a ter o título de “síndico profissional”? O Conselho Regional de Administração (CRA), por exemplo, considera que para ser síndico profissional o aspirante seja formado em administração (curso superior). Carlos: Acredito que o título “profissional” surgiu devido ao fato de haver pessoas que resolveram somente administrar condomínios como única atividade profissional. Não tiro a razão do CRA, pois com certeza um curso superior na área de administração agrega muito na gestão de um condomínio. Afinal, muitos são bem maiores do que empresas. Mas acredito também no perfil da pessoa, pois eu, por exemplo, tenho como graduação um curso de tecnólogo em redes de computadores e hoje estou nesta área por ser mais o meu perfil. Mas claro que continuo em busca de qualificação e hoje curso pós-graduação em gestão condominial na Faculdade Senac. RCS: Como em qualquer profissão, as novas técnicas e tecnologias mudam rapidamente. Como o síndico pode acompanhar essas mudanças? Carlos: A dificuldade maior do meu ponto de vista é do síndico conseguir implantar essas novas técnicas e tecnologias dentro condomínio, pois quem mais será afetado com certeza serão os próprios moradores. E outro detalhe é a questão de haver a necessidade de recursos financeiros para implantar essas mudanças. Para a advogada e síndica Cirelle Mônaco, o síndico precisa participar de congressos, seminários, fazer leitura de artigos e procurar especializar-se continuamente por meio de cursos de extensão e/ou pós-graduação na área condominial.

Ano V | Edição XIV

Revista on-line: www.condominioesolucoes.com.br

21


Condomínio & Soluções

RCS: Os síndicos profissionais em cidades como São Paulo são bastante demandados. Como anda o mercado em Brasília? Carlos: Estamos engatinhando ainda, pois as pessoas por aqui ainda estão muito inseguras com essa novidade. Mas acredito que essa tendência vai ganhar cada vez mais espaço no mercado. Porém será preciso ter uma boa fiscalização dessa nova categoria, pois muitas pessoas estão assumindo condomínios só pela questão do pró-labore e deixando a gestão de lado. Isso é ruim porque suja o nome dos que realmente são síndicos profissionais. ENTREVISTA CIRELLE RCS: Qual a sua opinião sobre o surgimento da nova profissão de gestor profissional? Cirelle: É essencial para que o amadorismo e o risco de dano à comunidade diminuam, garantindo convivência harmônica em condomínio, pois o gestor estará preparado tecnicamente para lidar com as diversidades cotidianas. RCS: Os síndicos profissionais em cidades como São Paulo são bastante demandados. Como anda o mercado em Brasília? Cirelle: Como síndica-moradora notei que o mercado de Brasília está em ascensão para os síndicos profissionais, haja vista a constante expansão populacional disposta a conviver em condomínio. RCS: Qual a importância da assessoria jurídica para o condomínio? Cirelle: Considerando que o síndico dispõe de muitas obrigações e responsabilidades, o apoio de uma assessoria jurídica proporciona o suporte necessário e fundamental para a atuação em conformidade com a convenção e o regimento interno do condomínio, além da complexidade da legislação brasileira vigente. Para quem estava em dúvida sobre os caminhos da profissionalização deste novo nicho laboral dos condomínios, fica claro que atuar como síndico, nos dias de hoje, não é simplesmente pagar água, luz e zelador. 22

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

Cirelle Monaco de Souza

Ano V | Edição XIV


Condomínio & Soluções

SÍNDICO

Adquira ou renove seu certificado digital já. - Condições especiais para condôminos. - Atendimento com rapidez e menor tempo na emissão.

Atendimento por agendamento e ordem de chegada.

Certicado Digital

Ano V | Edição XIV

Revista on-line: www.condominioesolucoes.com.br

23


Condomínio & Soluções

DE QUEM É Por Raphael Rios

Pelo zelador, soube que o casal, proprietário de longa data de um dos apartamentos dos blocos que administro, naquele dia estaria se mudando. Mas o que os teria motivado a tal situação? Ninguém deixa para trás um apartamento confortável, agradável, com ótima localização na Asa Sul, de uma hora para outra. Ele, engenheiro aposentado, leitor voraz, bastante espirituoso e brincalhão. Ela, recém- aposentada e se adaptando à nova rotina. Fiquei muito curioso com o fato. Senti muito a ausência do casal, pois sempre foram participativos nas assembleias. Ela já tinha sido minha sub-síndica. Enfim, fizeram muita falta à administração do condomínio. Nos meus devaneios em busca dos motivos dessa saída repentina, achei mesmo que os canos que atravessam a laje da cobertura do bloco, algumas vezes, haviam rompido molhando o apartamento e trazendo transtorno. Coisas da pressão da água fornecida pela nossa concessionária. Ou mesmo que o apartamento tivesse ficado grande demais para quem já teria criado seus filhos e estes, saído para construírem seus próprios lares. Liguei para o proprietário e ele me disse que tinham colocado o imóvel à venda, que estaria morando na casa da sogra e que se eu precisasse de algo, estariam à disposição para me ajudar. Alguns meses depois realizei assembleia no bloco. Como o imóvel ainda estava em processo 24

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

de venda, o proprietário foi convidado e participou da assembleia, como qualquer outro proprietário em dia com suas obrigações condominiais. Elaborada a ata, dias após procurei o proprietário para apor sua assinatura no documento. Disse-lhe que estaria próximo da área da sua nova residência e ele se dispôs a me receber. Passou-me o endereço e em alguns minutos eu estava sendo recebido pelo casal. Com o casal havia um labrador negro chamado Faísca (nome fictício), extremamente amável, carinhoso e inteligente. O olhar profundo, atento e fixo do animal para ele denotava a escolha do dono. O casal me apresentou o apartamento: bem maior que o que eles residiam, vasado, dois por andar, em um bloco antigo, mas muito bem cuidado, numa quadra de Brasília também muito Ano V | Edição XIV


Condomínio & Soluções

ESTE APARTAMENTO?

tranquila. Ah, esse bloco tinha elevador e se não me engano, uma vaga na garagem. Assinatura aposta, a proprietária pormenorizou o fato de como, de maneira tão súbita, o casal foi parar naquele novo apartamento. Ela contou que pouco antes da sua mãe, proprietária daquele imóvel, ter morrido, escrevera uma linda carta, falando sobre a vida, sobre o que aprendera, da sua adoração pela leitura, por poesias, pela natureza, pelos animais e pelas plantas. Registrou também, que estava preocupada com o destino do Faísca e de suas plantas, em especial uma que havia na sala. Em sua carta, ela mencionou diretamente sobre a necessidade do casal cuidar do cachorro, animal já idoso e com problemas cardíacos, além de uma planta que enfeitava a sala, que florescia apenas no mês da morte de um dos seus filhos. Ano V | Edição XIV

Feito o inventário, o casal se reuniu com os dois irmãos dela e combinaram que com a venda do imóvel, eles iriam adquirir a parte de cada um dos irmãos, tendo que passar imediatamente a residir no imóvel, por causa do cachorro e da planta, pois o apartamento que eles moravam não tinha elevador e este poderia ser um agente complicador da doença do animal, que muito se cansava para subir e descer escadas. Mudança realizada e todos já adaptados ao novo ambiente, o marido em tom de brincadeira, comentou com a mulher sobre a rápida mudança do casal. - Amor, você já parou pra pensar que sua mãe não deixou nada pra você? - Como assim? ela interpelou. - Sua mãe deixou este apartamento para o Faísca. Ele é que o verdadeiro herdeiro! Nós somos os intrusos aqui. Foi ele quem nos permitiu que nós morássemos aqui. Ainda bem que ele é nosso fiel amigo! Ahahahah – e soltou aquela gargalhada. - Olhando por este lado, você tem razão – concordou ela e gargalharam juntos. Raphael Rios Síndico profissional e criador do Sistema Integra Contato: (61-98115.6489) Email: raphael_rios@uol.com.br

Revista on-line: www.condominioesolucoes.com.br

25


Condomínio & Soluções

D E S T I T U I Ç Ã O SAIBA TUDO SOBRE O PROCEDIMENTO LEGAL E OS MOTIVOS QUE ENSEJAM A PERDA DO MANDATO.

Por Deborah Christina de Brito Nascimento

Já está se tornando comum em nosso país o impeachment ou a renúncia de políticos aos mais diversos cargos importantes para a administração pública. Prenotadas as devidas proporções, é possível comparar os acontecimentos à destituição de um síndico de condomínio. Diz o artigo 1.349 do Código Civil: “A Assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no parágrafo 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio.” O parágrafo 2º do artigo 1.348 trata da transferência de poderes do síndico a uma administradora. A Lei 4.591/64 dos Condomínios, prevê a destituição não imotivada do síndico deliberada em assembleia específica. Ocorre que o cargo de síndico é bastante visado ou simplesmente refutado, portanto, é necessário estar atento ao procedimento em debate para que não seja influenciado por anseios particulares de determinado condômino ou grupo de opositores. É claro que não se pode simplesmente passar com um rolo compressor e destituir o síndico do cargo, mas, identificada a hipótese de destituição, devem os interessados observar, em princípio, os termos da Convenção, Regimento Interno e, sequencialmente, toda a legislação correlata para evitar vícios quanto ao passo-a-passo, sob pena de causar graves prejuízos irreversíveis à esfera de todos os envolvidos. De acordo com o Código Civil, a convocação para a assembleia de destituição deve ser minuciosa, específica e de transferência de poderes (eleição do novo síndico) e dela deve constar por qual dos motivos o síndico está sendo cobrado. Além disso, precisa ser 26

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

solicitada por 1/4 dos condôminos, ou 1/4 da totalidade da fração ideal e não se trata de um simples abaixo-assinado. Já a Lei 4.591/64, resumidamente, possibilita a destituição imotivada deliberada em assembleia específica, com quórum de 2/3 dos presentes. Note-se que existem entendimentos divergentes sobre a matéria, inclusive quanto ao quórum necessário, mas, a Lei não deve ser interpretada tão rigidamente, pois o que houve foi uma redação ruim da legislação referente à destituição. Na verdade, o Código Civil facilitou bastante, tendo reduzido os votos necessários para a maioria absoluta dos presentes à assembleia ou 50% mais um. É esse também, diga-se de passagem, o entendimento predominante em toda a jurisprudência do Distrito Federal. Ano V | Edição XIV


Condomínio & Soluções

D O

S Í N D I C O

Ademais, não se pode proceder a destituição do síndico sem que a ordem do dia anuncie que isso será tratado na assembleia. Outra incorreção que vemos nas convocações é não convidar todos os condôminos, inclusive aqueles ligados à atual administração. A questão não é apenas avaliar se o síndico deve ou não ser destituído, mas também a forma como foi conduzida a destituição. Dentre os principais perfis de gestores expostos a sofrer retaliação dos condôminos e até mesmo perder seus mandatos, ressalte-se o fechado, que pouco se relaciona com os condôminos, aquele que dá um desfalque no prédio, o que não conserva as áreas comuns ou, ainda, não presta contas. O simples fato de emitir o balancete mensalmente, com o boleto Ano V | Edição XIV

condominial, não elimina o direito dos condôminos examinarem as contas. Qualquer condômino pode obter vista das escrituras contábeis do condomínio, porém, é recomendada a supervisão do síndico ou de alguém da sua inteira confiança. Se a destituição envolver questão de ordem financeira, a sugestão é a criação de uma comissão de moradores com a finalidade de avaliar a arrecadação e os gastos para checar onde o síndico foi culpado pelo orçamento fracassado. Esta solução confere saúde ao procedimento de destituição, além do mais, podem ser traçadas novas estratégias pela comissão formada para apresentação em assembleia sobre as economias e eventual taxa extra que seja necessário providenciar. Muitos síndicos acabam se perdendo durante a gestão. Começam bem, mas depois, ou por motivos particulares ou porque se cansam da função, deixam de trabalhar. Colocam a pasta de prestação de contas embaixo do braço e se acham algumas vezes os donos do condomínio. Outra situação comum são as brigas internas que podem até mesmo destituir o bom síndico. Muitas vezes um grupo específico se volta contra o síndico, que acaba sendo destituído pela ausência dos demais condôminos na assembleia, gerando mais problemas. A destituição do síndico sempre é traumática para os condôminos, portanto, recomenda-se uma boa conversa entre eles e o gestor expondo todos os problemas e, caso a hipótese de destituição seja inevitável, pelo menos dá ao sujeito a chance de uma saída honrosa pela renúncia.

Deborah Christina de Brito Nascimento Advogada Cel: (061) 99903-2909

Revista on-line: www.condominioesolucoes.com.br

27


Condomínio & Soluções

Por Marco Antonio dos Santos

INSEGURAN

Em 29 de novembro, exatamente no dia em que a Câmara dos Deputados votou as necessárias dez medidas contra a corrupção, de iniciativa popular, participei da gravação de um debate a respeito de segurança pública na TV Câmara, a ser exibido em data posterior. Comigo estavam dois deputados federais, ambos com origem em Instituições de segurança pública, e um ex-comandante da Policia Militar de um dos mais complexos estados da Federação. Talvez eu tenha sido convidado por ser um estudioso da matéria, mais como cidadão que acredita no Art. 144 da Constituição cidadã, que contempla segurança pública como dever do Estado e responsabilidade de todos. No momento em que debatíamos como pessoas interessadas em melhorar as condições das garantias constitucionais de lei e ordem, incolumidade da 28

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

vida e do patrimônio, manifestantes protestavam na Esplanada dos Ministérios contra a PEC 55, que trata da limitação dos gastos públicos nos próximos vinte anos e contra as modificações pretendidas pelo governo nas diretrizes do ensino médio. Interessante que uma manifestação democrática em relação a dois projetos importantes para o país, nesse momento, descambou para evento de insegurança pública. Veículos foram queimados, policiais agredidos, imprensa cerceada de executar seu trabalho, portarias de ministérios acabaram destruídas, prédios pichados, incluindo a Catedral de Brasília, com surradas palavras de ordem e frases agressivas e mal educadas. Danos ao patrimônio público e privado de monta. O preço da democracia, já elevado pela precariedade da ordem política do país, diante do imAno V | Edição XIV


Condomínio & Soluções

NÇA PÚBLICA pedimento da presidente e do número de políticos denunciados na Operação Lava Jato ou em vias de ser declarados réus, não precisava ser aumentado por fatos dessa natureza. Curioso é que o plenário da Casa, por volta das quatro horas da madrugada de 30 de novembro, mais um dia a ser lembrado na história legislativa do Brasil, acabou por aprovar, por folgada maioria as medidas contra a corrupção, mas com 14 emendas que desfiguraram por completo seus propósitos. Parece que o quebra-quebra não afetou o ânimo dos deputados em salvar o próprio mandato. No curso de nosso debate particular, houve unanimidade quanto à vergonhosa marca de 60 mil assassinatos atingidos em 2015, com cerca de 8% deles, apenas, solucionados pelas polícias. Outro dado importante, se comparado com polícias de países como EUA, França ou Inglaterra, é que Ano V | Edição XIV

foram mortos, só este ano em território brasileiro, mais de três mil policiais. Além disso, as prisões brasileiras atingiram, em 2016, a marca de 622 mil pessoas encarceradas, com cerca de 30% delas realmente condenadas. O crescimento da população carcerária é de 7% ao ano. Houve, também assustadora ampliação do número de mulheres envolvidas em crimes, em especial, o tráfico de drogas. A reincidência de determinados crimes no país ronda os 75%, com as prisões dominadas por facções de narcovarejo principalmente, comportando – se como universidades do crime em constante ebulição, como as redes de televisão escancaram para o conhecimento público, quase diariamente. Ficou claro, na reunião em que tomávamos parte, que as polícias brasileiras prendem muito, além da capacidade governamental de ampliar as vagas ou Revista on-line: www.condominioesolucoes.com.br

29


Condomínio & Soluções

de promover adequadamente políticas de ressocialização que permitam a reinserção do apenado ao convívio social. Alguns especialistas criticam as instituições policiais brasileiras por “prenderem muito, mas prenderem mal”. Não concordo com tais críticas porque não resta a elas alternativa, não lhes é dada oportunidade senão a do enfrentamento, que muitos consideram um modo militarista de combater o crime. Este é, em última instância, o papel que o Estado reserva a elas. Afinal, não foram idealizadas, formadas, equipadas e armadas para atuação como antropólogos, sociólogos ou assistentes sociais, embora, às vezes até tomem iniciativas nesse sentido, em UPPs, por exemplo. Em quase nenhum lugar do mundo, o policial pode combater as causas que levam à criminalidade e à violência, limitando – se ao enfrentamento dos efeitos destas. Não foi difícil para nós, concluir que as políticas de segurança pública do país foram um autêntico fracasso nas últimas duas décadas. Mesmo iniciativas retomadas de épocas passadas, como as citadas UPPs do Rio de Janeiro, resultaram em total fiasco por falta de continuidade e de desvios dos propósitos iniciais, quando foram transformadas em projetos políticos pessoais. E não somente naquele estado que tal situação ocorre em situações congêneres. Erros de gestão político – estratégicas, corrupção nas altas esferas governamentais que culminaram com dois governadores presos naquele Estado, leniência com o tráfico e uso de drogas, também contribuíram substancialmente para o descalabro que agora se configura como grave e preocupante. O país, conforme discutimos, não consegue ter políticas efetivas, integradas, e que atendam às reais necessidades da sociedade em saúde, educação e cultura, desenvolvimento socioeconômico capazes de contribuir com a redução da delinquência. O Distrito Federal, infelizmente, não foi diferencial em resultados positivos. Com várias trocas de titulares da Secretária de Segurança e permanente crise entre a PCDF e a ocupante mais recente do cargo, além das eternas disputas políticas entre polícias, MP e Judiciário, e entre as duas principais instituições também; demandas por aumentos salariais em um espaço federativo sabidamente quebrado financeiramente, tal e qual outros 14, pelo menos, os índices de insegurança cresceram e a população se sente mais do que pre-

30

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

cariamente atendida, pois o medo foi acrescentado a outras preocupações. A constatação é de que faltam lideranças, sobram discursos e iniciativas mal sucedidas. Claro que a sociedade sabe que uma crise econômico-financeira sem precedentes na história da pátria que assola o país e ela também é resultado de políticas equivocadas causadas por incompetência e vieses ideológicos obsoletos, fracassados séculos atrás, que agora refletem no sofrimento imposto às camadas de menor renda da população. O desemprego, a ausência de perspectivas plausíveis, a ansiedade, o estresse negativo por não poder atender à família, também conduzem ao aumento da violência doméstica e mesmo no trânsito e em lugares públicos. Muitas vezes, um simples “olhar torto” gera um conflito que acaba “na polícia e na justiça!”. Não gosto de parecer pessimista, mas atuo como analista e julgo ser minha obrigação, em artigos como este, alertar que os indicadores sociais e econômicos que estão sendo apresentados e as tendências evidenciadas não permitem apontar para a redução dos índices de criminalidade e na violência decorrente em prazo razoável de meia década. Isto se medidas de inversão de rotas começarem a ser aplicadas já. Enquanto isso, é conveniente abusar das antigas lições de sempre: evitar lugares perigosos, não retirar dinheiro em caixas eletrônicos em ruas e praças, especialmente à noite; trancar bem as residências; ser discreto no uso de celulares e outros objetos de valor; negar informações para pessoas de pouca convivência a respeito de aquisição de bens ou de viagens; não andar com vários cartões de débito/ crédito, sair em grupos, e, sobretudo, manter o apoio às polícias e a pressão sobre os políticos. Em todas as crises em que não são tomadas providências de isolar e conter em limites aceitáveis a situação imposta, e as medidas de solução não forem éticas, legais e aceitáveis, bem como a negociação

não inspirar confiança nos atores envolvidos, a tendência é de o medo e a insegurança se alastrarem.

Marco Antonio dos Santos Especialista em Segurança. Empresário e professor universitário.

Ano V | Edição XIV


Condomínio & Soluções

Ano V | Edição XIV

Revista on-line: www.condominioesolucoes.com.br

31


Condomínio & Soluções

AQUAPURA, ÁGUA LIMPA DE Resíduos variados eliminados nos rios pelos esgotos de casas, comércios e indústrias são captados pelas Estações de Tratamento de Água (ETAs) municipais. Porém, na maioria dos casos, o tratamento com cloro é insuficiente para eliminar 100% dos contaminantes – são cerca de duzentas substâncias consideradas “emergentes”, isto é, que aparecem no líquido, mas não são controladas por leis, normas e regulamentos específicos Assim, a água pode chegar às casas contendo cheiros e gostos desagradáveis, microrganismos que podem ocasionar diversas doenças, além de resíduos químicos perigosos a saúde presentes, por exemplo, em agrotóxicos. Essa água também pode conter resíduos de medicamentos e cosméticos, hormônios e até cafeína. Com alta tecnologia e inovação, o sistema Aquapura é uma solução simples, já que utiliza o ozônio 32

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

para eliminar todos os contaminantes da água. Países com alto rigor na qualidade do fornecimento público de água, como Japão, França, Alemanha, Canadá, Holanda e Estados Unidos, utilizam essa mesma tecnologia que a empresa Panozon implementou de modo pioneiro no Brasil. “Fiquei surpreso ao saber que o sistema de tratamento de água das cidades não consegue eliminar resquícios de hormônios e pesticidas presentes na água que chega em casa e esse foi o fator determinante na decisão de optar pelo ozônio. Após instalar e começar a usar o sistema, percebi que ele também elimina a maior parte do cheiro e sabor que a água de torneira costuma apresentar, o que faz com que hoje usemos essa água para consumo, inclusive”, relata o psicólogo Gustavo Brajão. O Aquapura é fácil de instalar, pois só depende de uma conexão ao sistema da caixa d’água e um ponto Ano V | Edição XIV


Condomínio & Soluções

VERDADE de energia com tomada próxima. Com isso, a água da residência estará mais protegida e, consequentemente, a saúde das famílias também. O tratamento com o Aquapura permite o consumo de água potável com mais qualidade em todos os pontos de consumo provenientes da caixa d’água, prevenindo até ressecamento da pele e dos cabelos após o banho. “Prezo por uma alimentação orgânica, prática de atividade física diária e lendo um pouquinho eu vi quanta impureza e quanta substância nociva existe na água que a gente ingere. Isso me motivou a instalar o Aquapura aqui em casa. Hoje, vejo diferença na água que tomamos! É uma água sem gosto, sem cheiro e, principalmente na água do banho, a gente vê esse resultado na nossa pele e nosso cabelo que mudam completamente. Hoje, eu sei que tenho uma água livre de qualquer substância prejudicial à saúde”, relata a gestora de estilo Marina Torrezan Ano V | Edição XIV

O ozônio é o método cientificamente testado mais eficiente e seguro para limpeza da água. Além disso, o Aquapura incorpora sustentabilidade nesse processo, pois utiliza o próprio ar ambiente para produzir ozônio com baixo consumo de energia elétrica, equivalente mensalmente a uma lâmpada de apenas 60 watts de potência. O sistema Aquapura da Panozon se adapta a qualquer tipo de reservatório de água, seja em casas, condomínios, edifícios ou construções comerciais, empresariais e industriais. Conheça mais este lançamento inovador no Brasil visitando a Recol, revenda exclusiva do Aquapura na região. Para saber mais sobre o produto, contate (61) 3397-1120/ 99263-0374 E-mail: recolvendas@gmail.com ou acesse o site www.recolaquecedores.com.br

Revista on-line: www.condominioesolucoes.com.br

33


Condomínio & Soluções

REFORMAS EM CONDO UMA QUESTÃO DE SEGURANÇA Por Darleide Silva de Oliveira

Em 2012, o desabamento do Edifício Liberdade e dos dois prédios vizinhos, no Rio de Janeiro, causou comoção nacional em razão da quantidade de vítimas fatais, que foram mais de vinte. A tragédia deu ensejo a discussões no sentido de encontrar alternativas para garantir a segurança de obras em edifícios. Na época, o síndico do edifício foi acusado de ser o responsável pelo acidente, uma vez que autorizou a Construtora TO Tecnologia Organizacional a realizar obra de grande vulto no terceiro e nono andares. A suspeita da polícia é de que a derrubada de paredes de algumas das salas tenha causado a ruína da estrutura. A obra não tinha laudo de profissional técnico e nem autorização da prefeitura para ser realizada. Partindo deste fato e de outros desabamentos, como o que aconteceu no mesmo ano em São Bernardo do Campo, profissionais da construção civil encamparam movimento para normatizar a realização de obras e reformas em edifícios. Desta empreitada nasceu, em 2014, a Norma Brasileira Registrada (NBR) 16.280 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) que estabeleceu procedimento padrão para reformas nas áreas privativas e comuns das edificações. É de crucial importância esclarecer que as normas da ABNT não são lei, mas é unânime a jurisprudência que lhe atribui certa força de lei, 34

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

pois são tidas como diretrizes normativas utilizadas pelos magistrados para verificar quando uma obra é regular ou não, dado que “as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) não têm poder vinculante, sendo meras balizadoras do labor pericial” (parte de voto no STJ – Superior Tribunal de Justiça – Agravo Regimental em Recurso Especial nº 92.834/PR – Relator: Ministro Massami Uyeda – 17/04/2012). Assim, na prática, não seguir os padrões de construção da ABNT, além de violar as normas de segurança do edifício, pode causar problemas judiciais. A NBR 16.280 foi alvo de duras críticas ao estabelecer a responsabilidade do síndico pelas consequências da não fiscalização das obras e lhe atribuiu, também, o poder de vetar a realização de reformas no interior das unidades autônomas dos moradores. Muitos entenderam como aumento Ano V | Edição XIV


Condomínio & Soluções

OMÍNIOS

exorbitante de suas atribuições ou intervenção indevida do síndico na vida privada dos condôminos, afinal, a casa é asilo inviolável de seus moradores. Na sua redação original, a norma previa procedimentos a serem realizados pelo morador e pelo síndico, antes, durante e depois da obra. Além de laudo técnico assinado por engenheiro ou arquiteto, o condômino deveria enviar ao síndico o planejamento da reforma, o nome da empresa que a realizaria e o seu período de duração. Após a análise da documentação, o síndico poderia não autorizar a realização da obra caso entendesse que esta poderia comprometer a estrutura do edifício ou causar prejuízos aos demais moradores. Dessa forma, em 2015, a NBR 16.280 foi emendada e abrandou a responsabilidade do síndico. Atualmente, incumbe ao morador entregar ao síndico a documentação da obra e a este, somente, Ano V | Edição XIV

a arquivar para controle. Essa emenda tornou a fiscalização do síndico facultativa e retirou dele o aval para a realização ou não da obra. No entanto, apesar do “amolecimento” da NBR 16.280, a responsabilidade do morador e do síndico, na realização de obras e reformas, sempre esteve prevista na legislação. O que havia, em verdade, na norma da ABNT era a previsão expressa de condutas e responsabilidades específicas dos envolvidos. No que concerne ao morador, o Código Civil estabelece como seu dever não realizar obras que comprometam a segurança da edificação (art. 1336, II, CC). Diante disso, por mais que a ABNT não tivesse editado a referida NBR, sempre foi e é obrigação de qualquer condômino a observância das regras técnicas de segurança na realização de obras e reformas. Desta forma, deve contratar Revista on-line: www.condominioesolucoes.com.br

35


Condomínio & Soluções

engenheiro ou arquiteto para a elaboração do plano de obra ou reforma e para que apresente laudo sobre os impactos do projeto no edifício, bem como realizar comunicação formal ao síndico, mediante o envio do plano de reforma. Deve o plano de reforma: • Especificar que a obra atende à legislação vigente; • apresentar o projeto de engenharia ou arquitetura; • detalhar o objetivo dos serviços que serão realizados; • apresentar o cronograma da reforma; • fornecer os dados da empresa e dos funcionários incumbidos dos serviços; • apresentar Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT); • detalhar as quantidades de materiais e entulhos. Esse procedimento ainda é previsto na NBR 16.280 e deve ser realizado pelo morador quando for realizar obras em sua unidade autônoma. Toda esta documentação deve ser entregue ao síndico para arquivo. Quanto ao síndico, é seu dever zelar pela segurança da edificação e dos moradores (art. 22, § 1º, alínea “b” Lei nº 4.591/1964). Desta maneira, em que pese a emenda de 2015, na NBR 16.280, ter retirado o poder de fiscalização e veto das obras realizadas no interior das unidades, o dever do síndico de cuidar da segurança do condomínio não o exime de cobrar do morador a ART ou o RRT, ou mesmo de fiscalizar a realização da obra, na medida do possível. Diante disso, para que o síndico evite acidentes no condomínio ou para que não seja responsabilizado por obras ou reformas dos moradores, temos algumas recomendações: • Conscientizar os moradores da importância de seguirem as normas técnicas para realização de reformas em suas unidades – que pode ser feito através de campanhas de conscientização, mediante a colocação de avisos e cartazes nas áreas comuns, ou falar a respeito nas Assembleias quando for tratar de assuntos gerais; • identificar o início de uma obra e imedia-

36

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

tamente realizar a notificação do responsável pelo imóvel para apresente o laudo de responsabilidade técnica; • atualizar a Convenção ou Regimento Interno para que estabeleçam procedimentos para a realização de obras no condomínio; • aplicar multa ao morador infrator, quando a Convenção ou Regimento Interno tiver previsão de procedimento para a realização de obras; • solicitar ao zelador que verifique se os despejos e entulhos da obra estão sendo descartados corretamente. Se o morador não respeitar as normas técnicas, ou se o síndico constatar que a reforma pode impactar a estrutura do edifício e comprometer a segurança dos moradores, este pode tomar algumas atitudes: • Pedir o embargo da obra na Prefeitura ou Administração; • registrar um boletim de ocorrência na delegacia; • proibir a entrada de materiais e funcionários para realização da obra; • em último caso, pedir na justiça o embargo da obra. Assim, para que reformas e obras sejam realizadas em condomínios é preciso que os moradores e o síndico se empenhem em fazer cumprir as normas técnicas, não apenas por temor a uma futura responsabilização civil, mas, primeiramente, para garantir a segurança do edifício e de seus ocupantes.

Darleide Silva de Oliveira Advogada - OAB/DF 52.778 (61) 3034-2934 / 9 8165-9785

Ano V | Edição XIV


Condomínio & Soluções

Ano V | Edição XIV

Revista on-line: www.condominioesolucoes.com.br

37


Condomínio & Soluções

Métodos de Por Felipe Quintiere Maia e Marcelo Quintiere

O tratamento adequado dos resíduos sólidos representa um considerável desafio para os gestores públicos em razão dos volumes crescentes e da composição com a presença de elementos nocivos (metais pesados, lubrificantes, produtos químicos, agrotóxicos etc). A maior parte de nossos municípios adotou a solução equivocada de encaminhar os resíduos gerados aos chamados lixões e os resultados extremamente danosos começam a surgir. De acordo com a Pesquisa Nacional de Saneamento Básico (PNSB) 2008, realizada pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) e editada em 2010, a disposição final de lixo nos municípios brasileiros é dividida da seguinte forma: • 50,8 % em lixões;

38

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

• 22,5 % em aterros controlados; • 27,7 % em aterros sanitários. A “solução dos lixões” independe do tamanho do município ou de sua capacidade financeira, sendo possível observar lixões antigos em operação ou já desativados em praticamente todos os nossos municípios. A prevalência dos lixões demonstra que grande porcentagem do lixo gerado diariamente não recebe o tratamento adequado, representando inconsistências e fragilidades da gestão pública dos resíduos sólidos no Brasil. Além disso, a presença de lixões significa maiores riscos para a saúde humana e comprometimento da biodiversidade, além de maior probabilidade de degradação da qualidade do ar, solo e água.

Ano V | Edição XIV


Condomínio & Soluções

e tratamento O lixão traz inúmeros problemas socioeconômicos e ambientais, dentre os quais se destacam: •Proliferação de vetores de doenças; •produção de chorume e contaminação do solo e da água subterrânea; •geração de metano, gás derivado da decomposição da matéria orgânica e considerado como um dos principais responsáveis pelo aquecimento global; •marginalização do homem; •contaminações por metais pesados. Devemos considerar, também, que o depósito direto de resíduos em lixões consiste em uma prática considerada obsoleta em termos tecnológicos, propiciando desperdícios financeiros, uma vez que simplesmente enterra grandes volumes de resíduos que poderiam, alternativamente, ser reciclados ou transformados em combustíveis. Os lixões, esgotada sua capacidade de receber resíduos, se transformam em perigosos depósitos, inviabilizando o uso seguro da área e poluindo o meio ambiente por dezenas de anos após seu encerramento. Ano V | Edição XIV

Um dos problemas mais graves da operação com lixões é a produção descontrolada de chorume e os riscos que esse produto pode gerar aos ecossistemas e à saúde humana. O chorume é um líquido derivado da decomposição daquela fração da matéria orgânica presente nos resíduos sólidos e possui as seguintes características: •Complexidade variável; •cor escura; •odor desagradável; •elevada concentração de compostos orgânicos; •presença de metais pesados em lixões industriais; •macro nutrientes inorgânicos; e •microrganismos perigosos à saúde. A composição do chorume é variável em razão dos componentes originais enterrados nos lixões, o que explica a dificuldade técnica em desenvolvermos um tratamento eficaz, rápido e confiável. Em outras palavras a definição do melhor tratamento para esse tipo de efluente obriga a uma avaliação inicial e rigorosa das características e Revista on-line: www.condominioesolucoes.com.br

39


Condomínio & Soluções

da composição do lixão, bem como do próprio chorume. Neste artigo destacaremos algumas técnicas comumente empregadas no tratamento do chorume. a)Tratamento rimário Utiliza coagulantes como o sulfato de alumínio para formar coágulos, permitindo a remoção física dos componentes, sua clarificação e a regulação do pH. b)Tratamento oxidativo Utiliza ozônio ou peróxido de hidrogênio (água oxigenada) para oxidar matéria orgânica de difícil degradação. Sua principal vantagem é a possibilidade de transformar os poluentes em formas mineralizadas ou biodegradáveis, não formando lodos ou produtos tóxicos. Os produtos gerados são removidos por filtração. c)Tratamento biológico Utiliza lodo ativado, lagoas aeradas ou filtros biológicos. São usados nas fases que antecedem o envio do chorume tratado para as estações de tratamento de esgoto (disposição final). Não é um método adequado para tratamento de chorume oriundo de lixões mais antigos.

40

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

A presença de metais tóxicos tais como o cobre, níquel e zinco pode inibir o processo. d)Separação com membranas Separação física onde a matéria sólida ou coloidal é retida nas membranas e a parte líquida é liberada. Pode remover microrganismos patogênicos tais como protozoários, bactérias e vírus, além de elementos como sais, metais pesados, toxinas solúveis. e)Evaporação Evaporação em tanques abertos com o posterior tratamento da fase sólida com sais para redução do pH e do potencial nocivo do chorume. Dentre as desvantagens temos a produção de odores e a emissão de amônia para a atmosfera. f)Recircularização Aumenta a degradação anaeróbica no interior do lixão e transforma ácidos orgânicos em metano (CH4) e CO². Pode promover acidificação ou alcalinização do meio bacteriano. Pode contribuir para a redução significativa do tempo de estabilização dos lixões. g)Neutralização Método mais simples e comum para tratamento dos contaminantes inorgânicos. Utiliza-se a adição de bases ou ácidos para ajustar o pH.

Ano V | Edição XIV


Condomínio & Soluções

Após o uso da neutralização o chorume pode ser encaminhado para outras modalidades de tratamento. h)Remoção dos metais pesados Consiste no uso de cal ou soda cáustica. Os metais pesados podem estar presentes em grandes concentrações quando tratamos de lixões industriais e o risco é significativo, em especial para os corpos hídricos e contaminação do solo. Há risco, também, de introdução dos metais pesados na cadeia alimentar, prejudicando todo o ecossistema. Conclusão: Os lixões são passivos ambientais que precisam ser mapeados e desativados para evitarmos a contaminação de solo, água e atmosfera, além da degradação da qualidade dos ecossistemas. A desativação dos lixões envolve duas etapas. a)Proibição da disposição final de resíduos

Ano V | Edição XIV

Nessa fase o lixão é cercado e não é permitida a disposição de lixo novo ou a presença de animais e/ou catadores de resíduos. Entretanto, a simples interrupção das atividades não garante a segurança da área do lixão, pois a mesma estará sujeita à decomposição da matéria orgânica com a geração de metano e chorume. b)Limpeza e descontaminação As áreas associadas aos lixões devem ser limpas com a retirada dos resíduos enterrados e, posteriormente, descontaminadas para possibilitar o uso econômico e racional. Felipe Quintiere Maia e Marcelo Quintiere marceloquintiere@gmail.com

Revista on-line: www.condominioesolucoes.com.br

41


Condomínio & Soluções

Por Juliane Berber

A N O N O V O

42

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

O ano se encerrou com muitas questões em aberto acerca da gestão de resíduos sólidos. Apesar de muitas ações terem sido válidas, pouco se inovou e quase nada mudou. Os problemas seguem os mesmos, porque para que a mudança aconteça devem ser pensadas novas maneiras de se organizar, novos significados e, em especial, uma nova abordagem voltada para o ser humano, que é o maior gerador de resíduos em qualquer lugar que esteja e atividade que exerça. Neste balanço anual outro equívoco crônico, muito se espera do governo local. Ou melhor, quase todas as mazelas são atribuídas ao governo! Esta visão não pacifica a questão e direciona nossa responsabilidade para fora de nós. Existem aspectos legais a serem imbuídos e disponibilizados pelo governo para uma gestão de resíduos integrada, mas em uma estrutura de déficits e resultados fragilizados, esperar agilidade e velocidade de resposta é esperar resultados negativos. Identificar padrões negativos e, portanto, oportunidades de mudanças em nossos locais de moradia e trabalho é uma grande fórmula que pode dar certo para agregar valor ao nosso espaço. Implementar ações em prol do coletivo, mesmo que aparentemente em pequena quantidade, além de gerar o corte de custos estruturais, gera interação/motivação, essa sinergia é um grande instrumento estratégico de mudança e acontece sempre em pequena escala, ou seja localmente, e é eficiente. Um condomínio que trabalha fortemente dentro de uma visão integrada, realizando a gestão interna dos seus resíduos gerados como algo que irá impactar diretamente na saúde pública, deverá investir muito? Não. A mudança de hábito é o maior investimento e vem como resultado da sinergia mencionada. A motivação vem do entendimento dos resultados alcançados. Mas como nesta área de saneamento (água, esgoto, saneamento e resíduos sólidos) os resultados nem sempre aparecem e normalmente são vistos a longo prazo, baixos investimentos são realizados.

Ano V | Edição XIV


Condomínio & Soluções

A poluição é silenciosa e não se vê. Mas um resíduo mal direcionado pode gerar chorume, e chorume é contaminação vinte vezes pior que o esgoto sanitário, poluição e saúde pública não combinam. Mudar é sempre arriscado e não é fácil prever com exatidão os resultados, mas se movimentar em direção às mudanças requer coragem. Os resíduos ainda são um perigo iminente mas o reconhecimento da possibilidade do que cada um pode fazer em seu pequeno ambiente torna tudo mais fácil. Vamos minimizar ao máximo o efeito do modismo. O seu condomínio não precisa ser um condomínio verde, seu condomínio deve aprimorar o seu processo de gestão com o auxílio de cada morador. Para que tudo isso aconteça, seu condomínio precisa de diálogo permanente e trabalho. Como resultado, resíduos separados e encaminhados adequadamente, locais de armazenamento temporário apropriados e limpos, áreas comuns limpas, integração com a coleta ofertada pelo governo e responsabilização pela geração de resíduos. Com o envolvimento de cada um aumentamos a capacidade de contribuição para a criação de um outro processo. Cuide do seu resíduo como novo e ele não será mais um problema velho e sim uma oportunidade para um ano novo diferenciado.

Juliane Berber é arquiteta e urbanista pela Universidade de Brasília, mestre em Engenharia Ambiental pela Universidade Politécnica da Catalúnia, Espanha, auditora fiscal da Agência de Fiscalização do Distrito Federal, possui especialização nas áreas de gestão, saneamento e educação ambiental, foi diretora de resíduos sólidos da Associação Brasileira de Engenharia Sanitária - ABES/DF, é focalizadora da Formação Holística de Base da Unipaz/DF.

Ano V | Edição XIV

R E S Í D U O S V E L H O S Revista on-line: www.condominioesolucoes.com.br

43


Condomínio & Soluções

ABC DA CASA Continuação...

E

ESPIGÃO: encontro saliente, em desnível, de duas águas do telhado. ESTACA: peça de madeira, concreto ou ferro, que se crava no terreno como base da construção. Pode ser também o tipo de fundação. ESTRIBO: peça de ferro destinada a sustentar um elemento de construção em relação a outro. Ex: na armação de ferro de um pilar. ESTUQUE: argamassa muito fina usada para revestimento de paredes e forros. É composto de gesso, areia e água.

F

FIBRA ÓPTICA: é um filamento fino e flexível, plástico, condutor somente de luz, iluminando suas extremidades. FOLHA: superfície plana e móvel da esquadria. FORRO FALSO: forro que se coloca após a construção da laje e independente dela. FUNDAÇÃO: base abaixo do solo onde se apoia uma construção. Mesmo que alicerce.

G

GÁRGULA: parte saliente das calhas dos telhados destinada a excluir as águas da chuva. Podem ser ornamentais com figuras animalescas, humanas etc. GUARDA-CORPO: parapeito. Estrutura vertical de pouca altura (aproximadamente um metro) para proteção, com corrimão ou travessa na parte superior. GUILHOTINA: tipo de abertura de uma esquadria. Janela onde as folhas se movem verticalmente. 44

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

H

HABITE-SE: documento fornecido pela Prefeitura onde se reconhece a condição de habitabilidade de uma edificação.

I

IRC: sigla de Índice de Reprodução de Cor. O IRC identifica em porcentagem quando a lâmpada emite luz próxima da natural. Quanto maior seu IRC, melhor é a reprodução da cor de um objeto iluminado por ela.

J

JIRAU: estrado ou laje de piso colocado à meiaaltura. JUNTA: espaço entre elementos. Ex: junta de grama colocada entre as placas de piso.

L LADRILHO HIDRÁULICO: peças de cerâmica usadas para revestimento de pisos e paredes. É chamado de hidráulico pois no momento da aplicação, este fica imerso em água por algumas horas. Ex: azulejo. LAJE GRELHA: elemento estrutural onde as vigas se cruzam, com a finalidade de vencer grandes vãos. Utilizada em vãos de formato quadrado. LAJE NERVURADA: elemento estrutural onde as vigas são colocadas numa única direção com a finalidade de vencer grandes vãos. Utilizada em vãos de formato retangular, com as vigas dispostas transversalmente ao vão maior. LAMBRI: revestimento de parede interna, feito à meia altura ou parede inteira, de finalidade Ano V | Edição XIV


Condomínio & Soluções

estética ou para conforto térmico, acústico ou ainda como proteção contra umidade. Antigamente era conhecido como revestimento em madeira, mas atualmente pode ser feito também em gesso, mármore, pvc e outros materiais. LANTERNIM: pequena torre de uma construção destinada à iluminação e ventilação. LAYOUT: esboço mostrando a distribuição física, ou seja, representação dos elementos num determinado espaço com seus tamanhos e formatos. LED: em inglês, a sigla LED significa "diodo emissor de luz". Não é lâmpada e sim um componente semicondutor que converte energia em luz. Possui vida útil longa, não emite raios UV, quase não esquenta por dissipar o calor e produz um baixíssimo consumo de energia. É de tecnologia avançada e possui luz intensa. LEVANTAMENTO TOPOGRÁFICO: representação em planta das características de um terreno. Classificam-se em planimétrico (distâncias e ângulos horizontais) e altimétrico (distâncias e ângulos verticais). Feito na fase inicial de uma obra. LEVANTAMENTO PLANIALTIMÉTRICO: representação em planta das medidas e acidentes

Ano V | Edição XIV

geográficos (curvas de nível, taludes) de um terreno, medidos em plano (planimetria) e altura (altimetria). Feito na fase inicial de uma obra. LINDEIRO: que está na divisa. Por exemplo, quando se diz o apartamento lindeiro, é o apartamento que faz limite com o seu, apartamento vizinho. LOFT: em inglês significa “sótão”, "celeiro", "depósito". O conceito de loft, muito utilizado em arquitetura, surgiu dos galpões industriais de Nova York, na década de 1970, convertidos para uso residencial por profissionais liberais, executivos e artistas. Loft é conhecido atualmente como um apartamento com grandes janelas, sem paredes ou divisórias, com pé direito elevado e com um mezanino, local para o dormitório. LUMINÂNCIA: definição para a intensidade luminosa produzida ou refletida por unidade de área (m2) de uma superfície numa dada direção. É representada pelo símbolo L e a unidade é a candela por metro quadrado. Continua na próxima edição...

Samara Rossetto-arquiteta

Revista on-line: www.condominioesolucoes.com.br

45


Condomínio & Soluções

SEMA TENTA ANULAR

LEI DE FISCALIZAÇÃO DE COMÉRCIO DE PÁSSAROS

Em 17 de janeiro de 2016 a Secretaria do Meio Ambiente (Sema-DF) protocolou pedido de interposição de ação direta de inconstitucionalidade (ADI) na Procuradoria-Geral do Distrito Federal (PGDF) contra a Lei Distrital 5.758/2016. A lei restringe a fiscalização e diminui o controle sobre os criadores amadores e comerciais de pássaros silvestres. O secretário do Meio Ambiente, André Lima, afirmou que a lei é incompatível com o Sistema de Gestão de Criadores de Passeriformes Silvestres (Sispass) e facilita a fraude. A nova norma foi publicada no Diário Oficial do Distrito Federal no dia 22 de dezembro de 2016. Para a chefe da Unidade Estratégica de Direitos Animais da Sema-DF, Mara Moscoso, a lei facilita o tráfico de animais e maus-tratos. “Permite que os criadores levem aves em gaiolas para ambientes naturais, sob a justificativa de resgate de características comportamentais da espécie, o que pode possibilitar acobertamento da prática de caça predatória e o tráfico de animais silvestres”, ressalta. Veto de Rollemberg O governador de Brasília, Rodrigo Rollemberg, havia vetado integralmente o Projeto de Lei 153/2015, com base em uma recomendação do 46

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

Comitê Interinstitucional da Política Distrital para Animais (CIPDA). A Câmara Legislativa do Distrito Federal (CLDF) derrubou o veto em 5 de dezembro de 2016. O CIPDA aprovou o parecer técnico do Instituto Brasília Ambiental (Ibram), contrário ao projeto de lei. A Sema-DF também havia manifestado posição contrária ao tema durante audiência pública no plenário da Câmara Legislativa, em 2015. O CIPDA é composto por 14 membros de órgãos de governo (distrital e federal), da sociedade civil e entidades de pesquisa. Parecer técnico O Ibram destacou em parecer que o projeto de lei propicia a criação de espécies híbridas, causando um grande risco ao meio ambiente. Além disso, permite ações que camuflem a caça predatória na natureza e distorce a finalidade de conservação de passeriformes ao transformar a atividade em comércio. O texto legislativo permite ainda, segundo o Ibram, a atividade comercial sem nenhum controle fazendário, sem arrecadação de imposto, causando competição ilegal, além de permitir sonegação de impostos. FONTE: ASCOM SEMA

Ano V | Edição XIV


Condomínio & Soluções

LIBERADA OBRA DA CICLOVIA na orla do

Lago Paranoá

Recurso da Procuradoria-Geral do DF derrubou a liminar que tinha suspendido os trabalhos. Intervenção segue plano para recuperação de áreas degradadas A construção dos 6,5 quilômetros de ciclovia para ligar os Parques da Asa Delta e Península Sul, na orla do Lago Paranoá, está liberada novamente. A Procuradoria-Geral do Distrito Federal obteve êxito no recurso que moveu contra a decisão do Tribunal de Contas do DF (TCDF), que tinha suspendido a construção em 9 de janeiro. Naquela mesma data, a procuradoria já havia derrubado na Justiça a suspensão das obras, paralisadas desde 29 de dezembro de 2016 no âmbito judicial. Agora, o presidente em exercício do TCDF, conselheiro Paulo Tadeu, na mesma linha, revogou a medida e submeteu a decisão ao plenário da Corte. O argumento usado para interromper a construção era que a ciclovia está em área de preservação permanente e sem os estudos necessários. Porém, a obra segue o Plano de Recuperação de Áreas Degradadas, desenvolvido pela Secretaria de Infraestrutura e Serviços Públicos e aprovado pelo Instituto Brasília Ambiental (Ibram). O órgão ressalta que todos os licenciamentos ambientais foram expedidos. O secretário adjunto da Casa Civil, Fábio Pereira, reforça que a obra tem todos os licenciamentos ambientais válidos para que seja continuada. “As intervenções podem ser retomadas imediatamente, m as vam o s l evar em conta as con d ições meteorológicas, já que o solo está encharcado por conta das chuvas”, adianta. Para garantir a retomada dos trabalhos, o governo de Brasília também apresentou documento da Companhia de Saneamento Ambiental (Caesb), atestando que as intervenções não causaram rompimento na rede de esgoto da região, como foi

Ano V | Edição XIV

apontado pela ação dos moradores do Lago Sul, proponente da suspensão das obras. A obra ainda tem respaldo na Resolução nº 369, do Conselho Nacional do Meio Ambiente, de 28 de março de 2006. De forma expressa, a norma estabelece que “o projeto técnico, que deverá ser objeto de aprovação pela autoridade ambiental competente, poderá incluir a implantação de equipamentos públicos, tais como… b) ciclovias”. A construção da trilha de 6,5 quilômetros que ligará o Parque da Asa Delta, na QL 12 do Lago Sul, ao Parque Península dos Ministros, já foi iniciada. Ela será toda pavimentada, sinalizada e compartilhada por ciclistas e pedestres. Em 28 de outubro, o desembargador Romeu Gonzaga Neiva entendeu que a ação de moradores do Lago Sul tinha “o intuito de obstaculizar o acesso democrático à área”. Ele destacou que “a preservação ambiental não pressupõe que as áreas não são passíveis de realização de obras, uma vez que o próprio Código Florestal prevê a possibilidade de intervenção em caso de utilidade pública.” Saiba mais: www.casacivil.df.gov.br FONTE: CASA CIVIL GDF

Revista on-line: www.condominioesolucoes.com.br

47


Condomínio & Soluções

O LAGO, A CRISE E O DESCUIDO

A DEPREDAÇÃO

O DANO

O LIXO

48

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

Ano V | Edição XIV


Condomínio & Soluções

R

esumindo uma longa e bonita história. O Lago Paranoá foi concebido em 1894 pela Missão Cruls e criado na construção de Brasília pelo extraordinário Juscelino Kubischec de Oliveira, JK. O lago é formado pelas águas represadas do rio Paranoá, alguns rios e seus múltiplos córregos afluentes. Tem 48 Km2 de área, 38 metros de profundidade máxima. O Paranoá foi criado com o objetivo de aumentar a umidade em suas proximidades e oferecer outras vantagens que um lago pode trazer a qualquer cidade; como pesca, banho, esportes aquáticos. Água. Na sua diversificada fauna podemos encontrar aves como as garças, águias pescadoras, matracas, biguás, marrecos entre outras. As lontras, capivaras, cuícas d´água, ratos d´água, micos-estrela, gambás, cobras e o jacaretinga, um tipo de jacaré que não costuma atacar os seres humanos compõem sua vasta biodiversidade. Nas águas do lago são extraídas por distraídos pescadores as tilápias, tucunarés e também as carpas. Das espécies nativas pescam-se o cará, o lambari e a traíra. Ás margens do Lago Paraná foram feitas várias obras, por diversos governos, para incentivar a maior participação da população na sua orla. Uma dessas obras que se destaca é o píer, próximo a Ponte do Bragueto. São 700 metros de madeiramento, muito bonito e elegante. Local maravilhoso para prática da pesca, das caminhadas e outras práticas esportivas. À noite, o convite às farras e serenatas. Mas o que vemos por lá é o verdadeiro desrespeito ao bem público. As fotos tiradas no local demonstram isto. Como afirmam os comunicólogos “uma imagem, às vezes, vale mais que mil palavras”. Como falar do lago sem comentar a crise hídrica que estamos enfrentando. O lago vem dando demonstrações de sua força e de sua fragilidade ao mesmo tempo. O descontrole obrigou o governo a decretar situação de emergência no Distrito Federal. O volume das chuvas abaixo do esperado para o período e as altas temperaturas forçou o governo a implantar ações para minimizar os impactos da falta de chuva. O que não agradou nada aos usuários foi ter que diminuir a água e aumentar as tarifas em 40% no valor das contas da água e 100% no valor do esgoto. Este total contabilizado chega a 120%. Um absurdo. O usuário está sendo penalizado duas vezes. De acordo com o texto as restrições serão definidas de acordo com as necessidades, mas vai atingir tanto os domicílios comerciais como residenciais. Enquanto isso, as margens do Lago Paranoá não param de baixar. Ano V | Edição XIV

Revista on-line: www.condominioesolucoes.com.br

49


Condomínio & Soluções

Como acabar com a vilã chamada

INADIMP

Por Daniela Ferretto Caetano

A inadimplência é um temido problema na realidade de qualquer condomínio e tem se tornado frequente ao longo do tempo, agravando-se diante da atual crise financeira nacional. Com isso, a preocupação dos síndicos, da administração condominial e, sobretudo, dos condôminos adimplentes, é cada vez maior pelo fato das cotas em atraso serem repartidas entre todos, sobrecarregando, dessa forma, aqueles que cumprem com as suas obrigações legais. A respeito das relações condominiais, devemos sempre obedecer às regras constantes na Lei 10.406/2002 (Código Civil), Lei nº 4.591/1964 (Lei dos Condomínios) e Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), além da Convenção e Regimento Interno do condomínio, que representam a decisão dos condôminos. Desta feita, pergunta-se: como diminuir a inadimplência nos condomínios, de acordo com as leis e normas, e de maneira eficaz? Respondendo a essa questão, apresentam-se quatro medidas que podem ser adotadas no intuito de acabar com a inadimplência, ou ao menos diminuí-la drasticamente, conforme veremos. O artigo 1.336 do Código Civil é claro ao prever que a contribuição deve ser rateada por todos os condôminos, seja na proporção das frações 50

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

ideais das unidades, seja pela quantidade de unidades no condomínio, quando então o rateio será igualitário. Dispõe o referido diploma que o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito ao pagamento do valor atualizado, acrescido de juros moratórios - convencionados ou de até um por cento ao mês - e multa de até dois por cento sobre o débito. Portanto, a Convenção que estipular multa superior a dois por cento por atraso é ilegal. Contudo, (primeira dica) os juros de mora devem ser convencionados. Assim, sugere-se que haja previsão na Convenção do condomínio a incidência de juros moratórios de 0,3% ao dia, após o trigésimo dia de vencimento, e multa de Ano V | Edição XIV


Condomínio & Soluções

PLÊNCIA

2%, em caso de inadimplemento das taxas condominiais. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) no Recurso Especial nº 1.002.525 – DF, de relatoria da ministra Nancy Andrighi, declarou a legalidade da referida cobrança, e se baseou na Mensagem nº 461, de 02/08/2004, em que a Presidência da República apresentou a seguinte justificativa para não alterar a redação do aludido artigo do Código Civil: “Ademais, observe-se que o condomínio já tem, na redação em vigor, a opção de aumentar o valor dos juros moratórios como mecanismo de combate a eventual inadimplência causada por má-fé. E neste ponto reside outro problema da alteração: aumenta-se o teto da multa ao mesmo Ano V | Edição XIV

tempo em que se mantém a possibilidade de o condomínio inflar livremente o valor dos juros de mora, abrindo-se as portas para excessos.” Outra multa que deve ser prevista na Convenção (segunda dica) é a multa sancionatória, que deve ser aplicada ao devedor contumaz. A multa sancionatória é diferente da multa de mora pelo atraso (de 2%). Segundo Informativo nº 573 do Superior Tribunal de Justiça, “no caso de descumprimento reiterado do dever de contribuir para as despesas do condomínio (inciso I do art. 1.336 do CC), pode ser aplicada a multa sancionatória em razão de comportamento “antissocial” ou “nocivo” (art. 1.337 do CC), além da aplicação da multa moratória (§ 1º do art. 1.336 do CC)”, conforme Recurso Especial nº 1.247.020-DF, de relatoria do Ministro Luís Felipe Salomão, que complementou: (...) Nessa medida, o caput do art. 1.337 do CC inovou ao permitir a aplicação de “multa” de até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, em face do condômino ou possuidor que não cumpra reiteradamente com os seus deveres com o condomínio, independente das perdas e danos que eventualmente venham a ser apurados. Frise-se que o “condômino nocivo” ou “antissocial” não é somente aquele que pratica atividades ilícitas, utiliza o imóvel para atividades Revista on-line: www.condominioesolucoes.com.br

51


Condomínio & Soluções

de prostituição, promove a comercialização de drogas proibidas ou desrespeita constantemente o dever de silêncio, mas também aquele que deixa de contribuir de forma reiterada com o pagamento das despesas condominiais. Pode também a Assembleia, por maioria simples dos presentes (terceira dica), autorizar a inclusão do inadimplente em Cadastro de Proteção ao Crédito. O que tem demonstrado grande repercussão positiva, dado o caráter imediato e coercitivo da medida. Contudo, deve-se ter cautela no momento da inclusão do inadimplente para que essa inclusão não seja indevida, o que acarretaria pagamento de danos morais e/ou materiais ao condômino inscrito indevidamente. Sugere-se igualmente (quarta dica), a concessão de desconto por pontualidade. O Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDFT) é favorável à aplicação do desconto, desde que haja pelo menos um dia de intervalo entre a data limite para efetuar o pagamento com desconto e a data de vencimento da cota condominial, antes de se proceder com todas as penalidades pelo atraso. Ou seja, se a cota vence dia 10 de cada mês, o desconto deve ser dado a quem efetua o pagamento até dia 5 de cada mês, por exemplo. E o que fazer com os inadimplentes já existentes? Nesse caso, sugere-se que primeiramente seja realizada a Notificação Extrajudicial informando a respeito da mora, dando-se o prazo de 15 (quinze) dias para pagamento. Aqui é importante destacar que o síndico não possui autonomia para conceder isenções sobre a correção monetária, juros e multa sem a aprovação da Assembleia. Mas, pode, no entanto, conceder o parcelamento da dívida no intuito de facilitar o pagamento pelo condômino inadimplente e receber os valores devidos ao condomínio. Se porventura nenhuma dessas alternativas anteriores funcionar, e não houver o pagamento dos valores em atraso, a alternativa é o ajuizamento de Ação de Execução das Taxas Condominiais por intermédio de um advogado especializado no assunto, haja vista a recente alteração do Código de Processo Civil, que transformou as taxas condominiais em títulos executivos extra-

52

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

judiciais - desde que documentalmente comprovadas, conforme dispõe o inciso X do art. 784 do Código de Processo Civil. Ajuizada a ação de execução das cotas condominiais, o condômino devedor, assim que citado, terá o prazo de até três dias para efetuar o pagamento do débito, ou nomear bens à penhora. E atenção, o bem de família pode ser penhorado! Essa autorização se dá em virtude de que quando a dívida é propter rem, ou seja, própria da coisa, a coisa pode servir para pagamento do débito, conforme Informativo nº 501 do Superior Tribunal de Justiça, vejamos: EXECUÇÃO DE DÍVIDA CONDOMINIAL. PENHORA ON LINE. (...) Em função do caráter solidário da taxa de condomínio, a execução desse valor pode recair sobre o próprio imóvel, sendo possível o afastamento da proteção dada ao bem de família. Dessa forma, pretende-se impedir o enriquecimento sem causa do condômino inadimplente em detrimento dos demais. Destarte, espera-se que as dicas apresentadas, além de constarem nas Convenções de condomínio, sejam elas também aplicadas pelos síndicos, para que a vilã da inadimplência não apareça, ou se aparecer que seja em ínfima quantidade.

Daniela Ferretto Caetano Advogada - OAB/DF 32.879 Tel: (61) 3034-2934 / 9 8165-9785

Ano V | Edição XIV


Condomínio & Soluções

Um investimento que salva vidas! Todos os anos, milhões de pessoas são vítimas de inúmeros danos e prejuízos por viverem em cidades com cenários de riscos de desastres, consequências das vulnerabilidades e ameaças desenvolvidas pela ausência de políticas públicas e investimentos em um sistema local de proteção e defesa civil. O pedido de socorro, se torna cada vez mais evidente através dos decretos de situação de emergência e/ou estado de calamidade pública das cidades afetadas por secas, inundações, alagamentos, deslizamentos, ciclones, epidemias (dengue) e outras ameaças.

da implementação do MAH, reforçando que a redução do risco de desastres é um investimento custo-eficiente na prevenção de perdas futuras. É urgente e fundamental prever, planejar e reduzir o risco de desastres, a fim de proteger de forma mais eficaz pessoas, comunidades e países, seus meios de vida, saúde, patrimônio cultural, patrimônio socioeconômico e ecossistemas, fortalecendo, assim, sua resiliência. É necessário que os setores públicos e privados e organizações da sociedade civil, bem como escolas, instituições científicas e de pesquisa, trabalhem em conjunto

Conceito de Proteção e Defesa Civil: Instrução Normativa Nº 02, de 20 de Dezembro de 2016 (Art. 16. Anexo VI - Conceitos) I.Conjunto de ações de prevenção, mitigação, preparação, resposta e recuperação destinadas a evitar desastres e minimizar seus impactos sobre a população e a promover o retorno à normalidade social, econômica ou ambiental.

Os acontecimentos dos últimos anos nos fazem lembrar que as ameaças naturais podem afetar a todos, em qualquer parte, cada local e contexto urbano afetado de maneira diferente. De um tsunami no Oceano Índico a um terremoto no sul da Ásia, da devastação que produziram os furacões e ciclones nos Estados Unidos, no Caribe e no Pacífico, as fortes inundações na Europa e na Ásia e as ocorrências de desastres mais frequentes no Brasil, a maioria de origem meteorológica e indica uma tendência de crescimento global, seja em decorrência do excesso ou ausência de chuvas. Os governos de todo o mundo se comprometeram a tomar medidas para reduzir o risco de desastres e adotaram diversos caminhos durante as Conferências Mundiais realizadas no Japão sobre a Redução de Risco de Desastres, destacamos o Marco de Ação de Hyogo – MAH (2005-2015), cujo lema foi o Aumento da Resiliência das Nações e das Comunidades Frente aos Desastres; e o acordo vigente, conhecido como Marco de Sendai (2015-2030), uma oportunidade única para que os países pudessem completar a avaliação e revisão

Ano V | Edição XIV

e criem oportunidades de colaboração, e que integrem a excelência em gestão do risco e desastres. Com o propósito de contribuir com o Sistema Nacional de Proteção e Defesa Civil na redução de riscos e desastres, foi idealizado pelo setor privado e formatado com uma metodologia inovadora e inédita no Brasil, o projeto RESBRA - Eficiência em Gestão de Riscos e Desastres. O nosso objetivo é a realização de uma aliança com a Sociedade na prevenção, mitigação e preparação para a redução de riscos de acidentes e desastres. A metodologia é baseada na utilização do conhecimento, da inovação e a educação, sensibilizando, capacitando e instruindo o setor privado, a comunidade e os agentes públicos (estaduais e municipais), demonstrando a importância da visão sistêmica de Proteção e Defesa Civil no País. Rodrigo Resende Profissional em Gestão de Riscos e Desastres - Proteção e Defesa Civil | Tel: 61- 9 98313713

Revista on-line: www.condominioesolucoes.com.br

53


Condomínio & Soluções

BELEZA NA RUA Cansado de ver depredações, uma quantidade enorme de pichações pela cidade afora, não esperava pelo que vi. Estacionei para admirar a parada de ônibus da Octogonal. Era a obra de arte de Tarsila do Amaral. Depois, a segunda, terceira e quarta.Todas bem coloridas, com fotos de flores, obras de artistas consagrados e fotos de pontos turísticos da cidade. Por um segundo, achei que estava sonhando, pois todas estavam conservadas e sem nenhuma pichação. Acho que os pichadores, no mínimo, devem gostar de arte, senão o que fazer neste mundo? Só pichar não vale. O administrador Reginaldo Rocha Sardinha nos explicou que esta manifestação foi organizada pela Associação dos Moradores da Octogonal. Eles mesmos escolheram as figuras e mandaram imprimir. Mais uma prova que a iniciativa e mobilização popular têm muita força.

Flashes 54

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

Ano V | Edição XIV


Condomínio & Soluções

FRANCESES Brasília ganhou alguns cafés, restaurantes, padarias e confeitarias com estilo, cor e principalmente sabor da culinária francesa. São macarons, tartes aux pommes, , éclairs au chocolat, financiers. Saia observando por aí que eles estão por todo lado. Velhos e novos espaços pela Asa Norte, Asa Sul e Águas Claras. E vem mais por aí. La Boulangerie, Philippe Verstraete, La Boutique, L´Amour du pain. Bienvenus!

Carlos Caetano

Ano V | Edição XIV

Revista on-line: www.condominioesolucoes.com.br

55


Condomínio & Soluções

Geralda Paes Corretora de seguros Tel: (061) 992 116 477

56

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

Ano V | Edição XIV


Condomínio & Soluções

Ano V | Edição XIV

Adquira seu título já ! Revista on-line: www.condominioesolucoes.com.br (61) 99245-0174 / (61) 98421-323157


Condomínio & Soluções

REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA Lei prioriza estímulo ambiental

A Lei Distrital 5803/2017 publicada no Diário Oficial do Distrito Federal estabelece a política de regularização fundiária de terras públicas rurais e inclui regras de estímulo à conservação ambiental. Com as novas regras, a regularização terá, por exemplo, que se adequar às diretrizes do Zoneamento Ecológico-Econômico (ZEE), quando este for transformado em lei. A nova lei também permite que as terras sejam regularizadas para particulares que queiram conservá-las. “Acaba com a regra de que regularização só existe para fins agropecuários, o que era um estímulo perverso para desmatamento de terras pouco aptas à produção agrícola”, afirmou o chefe da Assessoria Jurídico-Legislativa da Secretaria do Meio Ambiente, Raul do Valle. O texto prevê desconto de até 20% no valor da venda de áreas da Terracap legal ou voluntariamente protegidas com vegetação nativa (conforme art. 12, §3° e Art. 16 – II). Essa norma gera um incentivo à conservação ou recuperação do cerrado, avalia Valle, que participou da elaboração da lei. “A intenção é mostrar para os produtores rurais que poderão ter as terras regularizadas para a conservação ambiental sem precisar desmatar para promover a agricultura”, afirmou o assessor. “Os produtores poderão ser também beneficiados”, ressaltou. O decreto 37.931 do dia 30 de dezembro de 2016 estabeleceu quais serão os benefícios, que trata do Programa de Regularização Ambiental (PRA). PRA O programa de regularização ambiental do DF inova ao criar prêmios aos produtores rurais que,

58

Revista on-line : www.condominioesolucoes.com.br

além de produzirem alimentos, ainda conservam os recursos naturais. O objetivo da regra é reconhecer os serviços ambientais que esses produtores oferecem à sociedade. O programa determina, por exemplo, que o Programa de Aquisição da Produção da Agricultura (Papa-DF) pague um preço melhor pelo produto entregue por produtores rurais que protegem suas matas ciliares. Pelo Papa-DF, o governo de Brasília compra diretamente de cada agricultor familiar até R$ 120 mil por ano. O decreto garante também que haverá, para esses produtores, facilidades no processo de regularização fundiária. Isso será comprovado por meio do CAR, o que permite um monitoramento simples e confiável das informações. Outra medida prevista no decreto é utilizar os recursos da compensação florestal para apoiar os produtores rurais que queiram recuperar suas matas ciliares ou reservas legais desmatadas antes de 2008. Com isso, pretende-se canalizar recursos para recuperar as áreas definidas como prioritárias à proteção da água, do solo e da biodiversidade no Distrito Federal. A iniciativa é das secretarias de Meio Ambiente (Sema) e Agricultura (Seagri), com a Empresa de Assistência Técnica e Extensão Rural do Distrito Federal (Emater). “O programa foi estabelecido em conjunto pelas pastas ambiental e agrícola porque é de interesse da agricultura a recuperação de parte do Cerrado para se ter mais água”, pontuou do Valle. FONTE: ASCOM SEMA

Ano V | Edição XIV


Condomínio & Soluções

Ano V | Edição XIV

Revista on-line: www.condominioesolucoes.com.br

59


REVISTA CONDOMÍNIO & SOLUÇÕES - EDIÇÃO XIV  

Revista voltada para o mundo condominial, síndicos, prefeitos de quadras, administradores prediais. Brasília-DF, Distrito Federal.

Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you