Revista Condomínio Marco 2020

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LEITURA INDISPENSÁVEL PARA SÍNDICOS E CONDÔMINOS

EDIÇÃO 195 | MARÇO DE 2020

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ADMINISTRATIVO

Por Marcelo Duarte

Palestrante e fundador da Sigecon condomínios

Presença nas assembleias Não ir e reclamar dos rumos da vida em condomínio não é justo

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CARTA AO LEITOR

INALDO DANTAS

O carnaval já passou, que venha afinal o novo ano

É

quase que um folclore brasileiro a “tradição” de que o ano realmente só começa após o carnaval. E nos condomínios, isso que quase também ocorre, não por conta do carnaval, e sim, devido aos novos síndicos eleitos ou que têm seus mandatos renovados por força das assembleias ordinárias que geralmente ocorrem nos três primeiros meses do ano. E quanto aos que estão assumindo o mandato pela primeira vez, devem, para começar bem sua gestão, conhecer ou tomar conhecimento das leis, regras, atribuições e principalmente as responsabilidades advindas do cargo, que para o síndico de primeira viagem, embarcar em uma jornada desconhecida que implica em infinitas tarefas e responsabilidades de todos os âmbitos (cíveis, criminais, previdenciárias, trabalhistas, fiscais, etc.), requer bastante atenção. Na matéria de capa desta edição, dedicamos este tema aos nossos leitores. Apesar da imensa responsabilidade, não somos da posição que o exercício do cargo seja algo ameaçador, nada disso. Ansiedade de desespero não devem ser mais forte do que o desafio de desempenhar com desenvoltura, o cargo para o qual você foi eleito(a). Em parceria com o portal Sindiconet, selecionamos as informações iniciais sobre o cargo e um passo a passo que deverá a sua bússola para seguir a trilha certa. Outro tema importante, a questão do imposto de renda, onde O prazo para entrega da declaração vai até o dia 30 de abril, antes de envia-la, é importante saber onde o condomínio e o imposto de renda se encon-

tram, para evitar possíveis erros que o levem para desentendimentos com o órgão, como a malha fina. Isso, com certeza, atrasaria o recebimento da restituição do declarante, caso tenha direito a uma. Mesmo que o condomínio não precise declarar o IR, síndicos e condôminos devem prestar atenção a temas como o IR do síndico - seja ele remunerado ou isento de pagamento da taxa condominial -, ou como os condôminos devem lançar itens como receitas geradas no local (como locação para antenas de telefonia e outros, aluguel de salão, etc.). E outro ponto que vez por outra ocupa os espaços de confusão entre moradores, os tais dos grupos de WhatsApp, aplicativo de mensagens instantâneas que apresentou o maior número de usuários no Brasil e no mundo em 2019, não resta dúvidas que para os moradores fiquem a par dos assuntos de interesse comum, é eficiente. Entretanto, para o síndico profissional João Xavier, é preciso tomar alguns cuidados para não criar situações desagradáveis, constrangimentos ou até mesmo uma ação judicial. Cautela e prudência na condução dos assuntos nos grupos para não criar uma situação desagradável deve ser a principal atenção do administrador do grupo, que tem também a missão de manter a ordem e o foco, que é beneficiar a todos. O principal objetivo desta ferramenta deve ser o de resolver e não o de criar (mais) problemas para o condomínio. Estes temas, de suma importância para o dia-a-dia dos condomínios, compõem a edição de março, especialmente preparada para você, nosso leitor, que acompanha mensalmente as notícias, pontos de vistas e artigos quem formam o conteúdo editorial deste trabalho. Boa Leitura!

ÍNDICE

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Quando se legaliza o Condomínio?

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Imposto de Renda em condomínios

Para anunciar ligue:

Fones: 81 3221.9083 / 98707.7647 E-mail: contato@revistacondominio.com.br

Publicações Associadas:

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São Paulo: (11) 5573.0333 | João Pessoa: (83) 3219.0000

Vedação do uso de procuração em assembleia de condomínio

Não nos responsabilizamos por conceitos e idéias emitidos em artigos assinados ou em matérias pagas. Proibida reprodução total ou parcial, sem a prévia autorização por escrito da REVISTA CONDOMÍNIO. Reservamo-nos ao direito de não aceitar publicidade sem fundamentar motivação de recusa.

EXPEDIENTE EDITOR: Inaldo Dantas Dirigida a Condomínios residenciais, comerciais, condôminos, administradoras, hospitais, hotéis e construtoras

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Periodicidade: Mensal

Revisor: Prof. Badu

Dept. Comercial: Sílvio Fonseca silvio@revistacondominio.com.br (81) 98707.7647

Jornalista RespONSÁVEL: Inaldo Dantas REG. 3273 DRT - PB

PROJETO Gráfico: Jarrier Arte - (81) 9 8744.0038

MARÇO DE 2020 | EDIÇÃO 195

Edição: Nº 195 - Março / 2020 Impressão: F&A Gráfica

Exemplares: 10.000 PUBLICAÇÃO: DOMÍNIO EDITORA SÍLVIO F. CLEMENTINO EDIÇÃO. CNPJ: 07.883.228/0001-16


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JURÍDICO

Por Inaldo Dantas

Fonte consultada: http://www.thyssenkruppelevadores. com.br/blog/o-elevador-parou-o-que-devo-fazer-2/

Quando se legaliza o Condomínio?

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uito se imagina que o condomínio passa a existir a partir do momento em que a construtora entrega a obra e os condôminos elegem o síndico e obtêm o CNPJ perante a Receita Federal. Não é verdade! Ele pode ser instituído mesmo antes de se

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iniciarem as obras de construção. Essa é, inclusive, a condição necessária quando se destina o condomínio edilício à incorporação imobiliária. Segundo a lei, o condomínio é instituído por ato entre vivos ou por tes-

tamento no Cartório de Registro de Imóveis. Código Civil Brasileiro Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, de-


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JURÍDICO

Continuação

É fato que condomínio sem síndico é o mesmo que um navio sem comandante, não tem rumo. O síndico é quem representa o condomínio em juízo ou fora dele. Sem síndico, não há representatividade. E quanto ao CNPJ, deixo claro que, apesar de não ser obrigatório, é indispensável para aqueles condomínios que queiram registrar funcionários e/ou movimentar contas bancárias.

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vendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III - o fim a que as unidades se destinam. Não quero dizer com isso que a eleição do sindico e o cadastro de CNPJ também não sejam necessários.

vel para aqueles condomínios que queiram registrar funcionários e/ ou movimentar contas bancárias. Para que se obtenha o CNPJ, exige a Receita Federal que o condomínio apresente os seguintes documentos: - Ata de eleição de síndico devidamente registrada em cartório de registro de documentos; - Convenção do Condomínio registrada em Cartório de Registro de Imóveis; - Documentos pessoais do síndico.

É fato que condomínio sem síndico é o mesmo que um navio sem comandante, não tem rumo. O síndico é quem representa o condomínio em juízo ou fora dele. Sem síndico, não há representatividade. E quanto ao CNPJ, deixo claro que, apesar de não ser obrigatório, é indispensá-

Lembrete: No caso dos condomínios que optaram pela “contratação” do síndico, tais contratos não possuem valor para efeito de comprovação junto à Receita Federal, visto que o órgão, assim como eu, não entende que síndico se contrata, e sim, que se elege.


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Redes Sociais

Por João Xavier

Síndico profissional, especialista em gestão condominial, especialista em implantação de novos condomínios. Administrador de empresas, sócio diretor da ATMA Consultoria Imobiliária, possui larga experiência em sistemas condominiais...

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Grupos de WhatsApp em condomínios demandam cuidados para não gerar conflitos internos

aplicativo de mensagens instantâneas, WhatsApp, apresentou o maior número de usuários no Brasil e no mundo em 2019, segundo o relatório Estado do Mundo Móvel 2020, da consultoria App Annie.

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O documento ainda aponta que os brasileiros estão em terceiro lugar no ranking de usuários que passam mais tempo utilizando o programa. Em condomínios é cada vez mais comum a prática de criar gru-

pos no app para que os moradores fiquem a par dos assuntos de interesse comum, afirma o síndico profissional e gestor condominial, João Xavier. Entretanto, é preciso tomar alguns cuidados para não criar situações desagradáveis,


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Redes Sociais

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constrangimentos ou até mesmo uma ação judicial. “A principal questão é que os aplicativos podem atrapalhar a rotina do condomínio e de seus usuários pela forma que os integrantes se expressam. É necessário cautela e prudência na condução dos assuntos nos grupos para não criar uma situação desagradável. Na comunicação escrita, por exemplo, podem ocorrer falhas na interpretação e virar um problema. Muitas vezes, algo que pode ser resolvido com uma boa conversa, toma proporções inimagináveis, e, às vezes, até caso de polícia”, explica. Cabe ao administrador do grupo tentar manter a ordem e o foco, que é beneficiar a todos. “A comunicação deve ser limpa, clara e direta. É aconselhável que, se for algum assunto polêmico ou dúvida particular, que sejam enviadas

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mensagens diretamente à pessoa que poderá lhe responder, e não expor uma dúvida no grupo para criar mais problemas e polêmicas. Temos sempre que lembrar que somos todos contra o problema, e se o foco é resolver, que seja feito da melhor forma possível”, reitera. A troca de mensagens em aplicativos não é considerada um meio formal e oficial de comunicação do condomínio, pois nem sempre todos os moradores estão nesses grupos. Nele, não pode ser votada ou aprovada nenhuma regra do convívio. O que pode ocorrer são discussões saudáveis que servem como termômetro para pautas de assembleias e votações de projetos futuros. Existem também as facilidades de divulgação e comercialização produtos e serviços. Pessoas ga-

nham a vida trabalhando dentro do próprio condomínio, como, por exemplo, manicures, cabeleireiras, cozinheiras, lavadores de veículos, etc. “São inúmeros produtos e serviços oferecidos nos grupos, com praticidade e agilidade, além de gerar emprego, renda, aguçar o empreendedorismo e trazer a facilidade de se ter tudo isso a sua porta, sem precisar sair do conforto do seu lar”, comenta. Deve-se ter muita atenção em adicionar somente os condôminos, e caso essas pessoas não façam mais parte do condomínio, que sejam excluídas o mais breve possível, pois por esses grupos passam informações da rotina, serviços e segurança, e não é interessante que pessoas alheias aos moradores tenham acesso a essas informações.


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Acertando as contas com o Leão

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Imposto de Renda em condomínios Declaração do síndico, do condomínio e dos condôminos. Tire suas dúvidas

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prazo para entrega da declaração do imposto de renda em 2020 começa no próximo dia 2 de março e vai até 30 de abril. E, antes de mandar sua declaração para o leão, é importante saber onde o condomínio e o imposto de renda se encontram, para evitar possíveis erros que o levem para desentendimentos com o órgão, como a malha fina. Isso, com

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certeza, atrasaria o recebimento da sua restituição, caso você tenha direito a uma. Pensando nisso, elencamos abaixo algumas informações sobre o imposto de renda em condomínios. Mesmo que o condomínio não precise declarar o IR, síndicos e condôminos devem prestar atenção a temas como o IR do síndico - seja ele remunerado ou isento de

pagamento da taxa condominial -, ou como os condôminos devem lançar itens como receitas geradas no local (como locação para antenas de telefonia e outros, aluguel de salão, etc.). Não pense que a declaração do imposto de renda é um bicho de sete cabeças. Muito pelo contrário. Cada vez mais fácil de ser preenchida, a ideia é que o próprio cidadão consiga fazer sua declaração.


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Comportamento

Fonte: Consultor Jurídico

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Direito de propriedade não é absoluto quando coloca outros em risco Morador foi proibido de entrar em edifício por adotar conduta inapropriada

O

direito de propriedade não é absoluto quando um morador coloca em risco a integridade física de seus vizinhos. Assim entendeu a juíza Fernanda Galliza do Amaral, da 4ª Vara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, ao

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determinar o afastamento definitivo de um condômino antissocial. Segundo a decisão, “o comportamento do réu configura verdadeiro abuso do direito de propriedade, podendo ensejar, em situações peculiares, a adoção de

medidas extremas para fins de cessar a conduta ilícita do condômino antissocial. O direito de propriedade não revela ser um direito absoluto, não podendo ser exercido de forma nociva para os demais condôminos”.


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Comportamento

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Segundo a decisão, “o comportamento do réu configura verdadeiro abuso do direito de propriedade, podendo ensejar, em situações peculiares, a adoção de medidas extremas para fins de cessar a conduta ilícita do condômino antissocial. O direito de propriedade não revela ser um direito absoluto, não podendo ser exercido de forma nociva para os demais condôminos”.

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A sentença afirma que o réu tinha como costume permitir o ingresso de “pessoas estranhas” nas dependências da condomínio e que elas permaneciam no local com ou sem a presença do morador. O réu também teria demonstrado, por vezes, possuir um comportamento violento. Segundo a determinação, há uma aparente controvérsia quando se considera, de um lado, o direito de propriedade, amplamente consagrado pela Constituição Federal, e, de outro, o direito de vizinhança. No entanto, “o fato é que o réu não utiliza sua propriedade de forma normal, ultrapassando os limites toleráveis da propriedade ao permitir o ingresso de pessoas estranhas nas dependências do condomínio, o que coloca em risco os demais condôminos e funcionários”. A decisão determinou o afastamento do morador, proibindo-o de

entrar no prédio a partir da decisão, sob pena de multa diária no valor de R$ 500,00.

Decisão incomum

Segundo o advogado André Luiz Junqueira, sócio titular do escritório Coelho, Junqueira & Roque, que representou o condomínio, decisões como a tomada pelo TJ-RJ são bastante incomuns. “Para se chegar a expulsão do morador antissocial, o caso tem que ser muito grave. Neste episódio do Rio, são situações que não configuram crime grave, mas que geram incompatibilidade de convivência, prejudicando o sossego e atentando contra a segurança dos demais moradores”, explica. Segundo Junqueira, na última década somente 10 expulsões de condôminos antissociais foram registradas em todo o país.


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CAPA

Fonte: SindicoNet

Fui eleito Síndico. E agora? Saiba tudo o que o síndico iniciante precisa para começar bem a sua jornada: leis e regras, atribuições, responsabilidades, precauções, gestão, comunicação etc.

P

assada a assembleia em que foi eleito pela primeira vez, o síndico de primeira viagem embarca em uma jornada desconhecida que implica em muitas responsabilidades, infinitas tarefas e diversos papéis a desempenhar na função. É muita coisa? Sim! Vai dar trabalho? Mais do que você imaginou. No entanto, estes não são 28 MARÇO DE 2020 | EDIÇÃO 195

motivos para ansiedade e nem desespero. Cumprindo o seu propósito de apoiar integralmente síndicos de todo o Brasil, com informações do SíndicoNet, temos nessa matéria as informações iniciais sobre o cargo e um passo a passo que será a sua bússola para seguir a trilha certa no seu mandato. Com empenho, organização, dedicação e uma boa dose de

paciência consigo mesmo, em breve você já estará colhendo bons frutos para o seu condomínio e toda a comunidade!

Atribuições básicas do síndico

A função e as atividades competentes ao síndico estão descritas no Código Civil, que dedica o Capítulo VII ao Condomínio Edilício nos artigos 1.331 ao 1.358.


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CAPA

Continuação

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CAPA

Continuação

O síndico é o representante legal do condomínio. É ele o responsável por toda a documentação do condomínio e por representá-lo em juízo, quando solicitado. Cabe ao síndico também ser um facilitador da comunicação do condomínio, auxiliar condôminos e moradores na resolução de problemas, zelar pelo patrimônio comum e gerir pessoas. Dentre as atribuições ao síndico, ainda estão: •convocar a assembleia dos condôminos. Saiba mais sobre assembleias • cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia • cuidar da conservação das áreas comuns do empreendimento • zelar pela prestação dos serviços de interesse dos condôminos • elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano • gerir a arrecadação das cotas condominiais e a inadimplência • prestar contas anualmente e quando exigidas • realizar o seguro da edificação.

Responsabilidade civil e criminal do síndico

A responsabilidade civil e criminal do síndico é uma das mais críticas atribuições e que muitos candidatos ao cargo ou os eleitos de primeira viagem não têm ciência. A falta de conhecimento dessas responsabilidades pode prejudicar não só o condomínio como o próprio síndico. 32 MARÇO DE 2020 | EDIÇÃO 195

Responsabilidade civil do síndico ocorre quando as atribuições do cargo não são cumpridas adequadamente, ocasionando prejuízos aos condôminos ou a terceiros. Responsabilidade criminal do síndico acontece quando este não cumpre suas atribuições, levando-o não apenas a uma omissão, mas a uma prática que pode ser entendida como criminosa ou contravenção. Exemplos: crimes contra a honra (injúria, calúnia e difamação), apropriação indébita de fundos do condomínio e apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários.

Responsabilidades do síndico e do condomínio: leis e regras

Além do já citado Código Civil e seu capítulo sobre condomínios, as funções, responsabilidades e obrigações do síndico também podem ser encontradas em outras legislações e textos. Da Constituição Federal, passando pelas leis em suas três esferas, normas técnicas e regulamentadoras, chegando à Convenção e ao Regimento interno, o síndico deve dedicar um tempo à leitura desses documentos, tê -los à mão ou saber onde acessar. Além disso, é importante se manter informado sobre novidades legislativas e normativas. O SíndicoNet tem uma área dedicada a legislação e outra a jurisprudências. Confira a lista que esquematiza leis, normas e regras que dizem respeito ao síndico e ao condomínio: • Constituição Federal: principal

conjunto de leis do País. Não trata diretamente de condomínios, mas de temas como propriedade privada e dignidade da pessoa humana. • Leis federais, como o Código Civil: principal lei que trata de condomínio. Pode ser complementada pela Lei nº 4591/64 (antiga lei dos condomínios) nos pontos em que o CC for omisso. • Leis estaduais: cada região pode ter leis que afetem condomínios e o síndico deve conhecer e atendê-las. Aqui entram regras como as ligadas a sistema de combate a incêndio, por exemplo. • Leis municipais: a exemplo das estaduais, cada município pode ter leis locais, como por exemplo código de obras. • Normas técnicas: elaboradas por órgãos como Associação Brasileira Norma Técnicas (ABNT). Embora não sejam leis, normas técnicas que dizem respeito a condomínios devem ser atendidas pelos empreendimentos e há leis que citam normas técnicas. A ABNT NBR 16.280 normatiza reformas em condomínios. • Normas regulamentadoras: estipuladas pelo Ministério do Trabalho, têm como objetivo assegurar condições de trabalho e garantir a segurança e a saúde dos trabalhadores. • Convenção do condomínio: é a lei interna do condomínio. • Regimento interno: são as regras de uso e convivência do condomínio. • Decisões assembleares: também valem como regras para os moradores. Para se aprofundar nos temas,


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consulte as matérias abaixo que dizem respeito ao cargo e suas obrigações: • Leis e regramentos que fundamentam e afetam síndicos e condomínios • Legislação Condominial: quais as leis e regras a seguir • Normas técnicas e normas regulamentadoras que afetam condomínios.

Atribuições básicas do subsíndico e conselho

O síndico não está sozinho – e nem deve estar! – em sua administração. Embora pela lei a função não seja compartilhada, o condomínio poderá contar com um conselho fiscal de acordo com o artigo 1.356 do Código Civil. O Conselho Fiscal é composto por três membros eleitos pela assembleia e sua função é emitir parecer sobre as contas do síndico. Na prática, o conselho deve conferir mensalmente as contas e a documentação do condomínio, geralmente a partir das pastas de prestação de contas organizadas pela administradora do condomínio. A pasta pode ser física ou digital - sendo esta última ainda mais prática e rápida para conferência, pois permite que todos os conselheiros a analisem simultaneamente. DICA: estabeleça um sistema de conferência de pastas entre os conselheiros para evitar acúmulo e sobrecarga, no caso da pasta física. Se já for digital, cobre-os mensalmente o envio do seu parecer. Desta forma a checagem

estará sempre em dia e possíveis ajustes, correções e até mesmo cortes de gastos poderão ser feitos com mais rapidez. É o conselho quem, muitas vezes, recomenda ou não a aprovação das contas do empreendimento para a assembleia, embora não tenha poder de aprovação para nenhum assunto, segundo o Código Civil. O síndico também poderá contar com um subsíndico se assim estipular a convenção do seu condomínio, já que a lei não fala no cargo. Geralmente a função é exercida plenamente quando o síndico se ausentar do condomínio, além das tarefas específicas designadas pela convenção. Também é bastante comum os condomínios estabelecerem comissões para cuidar de assuntos específicos, como obras, reformas, pets, eventos entre outros. Normalmente essas comissões são criadas por algumas demandas específicas, seus integrantes são nomeados e um deles geralmente é quem lidera as atividades e as reporta ao síndico. Desta forma o síndico delegará tarefas e contará com o envolvimento e o apoio de condôminos comprometidos.

O que checar e providenciar assim que assumir o cargo de síndico O síndico eleito, mesmo experiente ou profissional, deve tomar diversas medidas, providências e elencar informações sobre o condomínio antes de sua posse ou logo na sequência. Essas medidas vão evitar problemas burocráticos e interromEDIÇÃO 195 | MARÇO DE 2020

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CAPA

Continuação

Certidões

per práticas da gestão anterior não recomendáveis. O SíndicoNet organizou um checklist para troca de gestão com os principais pontos a que o novo síndico deve estar atento: 1. Recebimento de toda documentação da gestão anterior ; 2. Reunião com o síndico anterior para tirar dúvidas e esclarecimentos, além de manter o canal aberto; 3. Reunião de alinhamento com a administradora; 4. Providências administrativas, tais como: o cadastro atualizado de moradores. o atualização de dados na Receita Federal. 34 MARÇO DE 2020 | EDIÇÃO 195

o atualização de dados no banco. o atualizadção do certificado digital. o documentação completa do condomínio etc. 5. Finanças, tais como previsão orçamentária, inadimplência, investimentos; 6. Infraestrutura: plantas do condomínio, Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), vistoria junto com zelador, contratos de manutenção etc; 7. Segurança: equipamentos e treinamentos de funcionários; 8. Assembleia de apresentação da atual situação do condomínio e próximos passos, depois de tomar as providências e de fazer uma análise inicial .

Importante o síndico novo também fazer levantamento, com apoio da administradora, de algumas certidões para estar a par da real situação do condomínio em termos trabalhistas e ações cíveis e criminais: Trabalhistas • Certidão INSS: para saber se há pendência do condomínio sobre o INSS. • Certidão FGTS: para saber se há pendências do condomínio em relação ao FGTS. • Ações trabalhistas: pesquisa no site do TRT dependendo do estado – cada estado tem o seu Ações cíveis/criminais. • Acessar o site do Tribunal de Justiça do seu estado e entrar em todos os fóruns para investigar a situação do seu condomínio . • Na sua prefeitura, verificar os seguintes pontos: o AVCB - prefeitura o Habite-se/auto e conclusão prefeitura o RIA dos elevadores - prefeitura.

Apoio de uma administradora de condomínio

A administradora do condomínio escolhida pelo síndico vai ser o seu braço direito na gestão do empreendimento. Cerca de 200 tarefas administrativas do síndico podem ser transferidas para esta empresa, tais como: gestão de pessoal, gestão financeira, gestão jurídica, obrigações fiscais e tributárias, contratos etc.


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CAPA

Continuação

Vai trocar de administradora? Saiba tudo sobre a transição

Quando o síndico decide trocar de administradora, a transição deve ser o mais pacífica e transparente possível, além de requerer bastante atenção por parte do gestor. Há uma extensa documentação que deve ser entregue seguindo um procedimento formal entre as duas administradoras. Dentre elas: • trabalhista • quitação de contas • contratos • atas de assembleias • comunicados • cartão de CNPJ • convenção Atenção também ao aviso prévio contratual: administradoras de condomínio normalmente pedem de 30 a 60 dias para encerrar a prestação de serviços.

Remuneração do síndico e INSS

A grande maioria dos condomínios oferece algum tipo de remuneração para síndicos: • isenção da cota condominial ordinária. • desconto na cota condominial ordinária . • ajuda de custo. • salário. Essa determinação geralmente está estipulada na convenção do condomínio. No caso de omissão, o assunto pode ser deliberado em assembleia. Para os síndicos que recebem algum benefício financeiro, deve haver atenção quanto à obriga36 MARÇO DE 2020 | EDIÇÃO 195

toriedade de contribuição do INSS. O recomendado é que o síndico contribua pela alíquota mínima de 11%, embora seja possível escolher uma porcentagem maior. No entanto, há diferente situações em que o síndico pode se enquadrar, como, por exemplo, quando ele é funcionário de empresa em regime CLT e já recolhe o INSS pelo teto.

Como atender e se comunicar com os condôminos

Comunicação assertiva com os condôminos é uma das chaves para uma gestão transparente, tranquila, colaborativa e que traz segurança à comunidade. São tantas as atividades, obrigações, urgências e providências a serem tomadas que não é raro o síndico esquecer de estabelecer canais oficiais de comunicação para os condôminos ou meios dele se comunicar com a comunidade. Uma das primeiras medidas do síndico ao assumir o cargo é informar as regras (dias, horários e prazos para retorno) e os meios pelos quais os condôminos e moradores poderão falar com ele. Há inúmeras formas: DIGITAL • celular corporativo do condomínio (nunca o pessoal). • site da administradora ou do próprio condomínio. • e-mail. • app. • WhatsApp.

TRADICIONAL • livro de ocorrência. Saiba mais sobre como usar o livro de ocorrência em condomínios e confira o modelo a ser adotado em seu condomínio. • fichas. • pessoalmente: avaliar a implantação de plantões para atendimento mediante agendamento prévio. O síndico pode se comunicar de diversas formas também, objetivando sempre manter os moradores bem informados sobre os acontecimentos, novidades e prestação de contas: • Quadro de avisos • Mural de avisos no site da administradora ou em site próprio • Murais nos elevadores ou nas garagens: de papel ou eletrônicos (telas tipo elemídia) • Lista de transmissão do WhatsApp (somente o síndico envia, sem criar fóruns polêmicos) para avisos mais rápidos ou urgentes • Jornal/informativo • Grupos em redes sociais. Para o síndico morador, abrir a possibilidade de os vizinhos interfonarem para a sua unidade pode não ser uma boa ideia, já que depende do bom senso e do senso de urgência individuais. Reclamações ou problemas recorrentes, conflitos entre vizinhos e assuntos mais delicados poderão ser compartilhados com o conselho. Ainda há a possibilidade de se criar um comitê pra gestão de conflitos/mediação, tirando essa carga das costas do síndico, até porque pode recair em ética e isonomia caso o síndico seja próximo a uma das partes envolvidas.


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PROJETO DE LEI

Por Antônio Artêncio Filho

Advogado com experiência de quase 30 anos nas áreas contenciosas e consultivas. Pós-graduado em Processo Civil e Direito Civil com ênfase em Contratos...

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Vedação do uso de procuração em assembleia de condomínio Advogado argumenta sobre o PL que pretende proibir o documento nas reuniões

N

as assembleias de condomínio, todos já presenciamos a utilização, por uma mesma pessoa, de mais de uma procuração, para participar, debater e deliberar os assuntos presentes na ordem do dia. Aliás, é corriqueiro que numa assembleia geral, o síndico ou outra pessoa use um número elevado de procurações, no mais das vezes, para obter a reeleição de forma sucessiva por vários e vários anos.

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O problema é a perpetuação do síndico no poder, com práticas a intenções reprováveis. Ressalto que não há nada contra a reeleição, desde que a utilização de procurações não exceda o aceitável e que ao assumir a gestão desempenhem seu cargo com eficiência, bom senso e seriedade. Além de deselegante, o uso de um grande número de procurações é antipático e cria a eternização no

cargo mais alto do condomínio, gerando desconfiança e mal-estar. Recentemente nos deparamos com uma notícia sobre uma assembleia de condôminos na qual houve muita confusão, porque o síndico queria se valer de cerca de 500 procurações. Invariavelmente, quem outorga os poderes é aquele condômino que não mora no prédio e que não tem conhecimento dos problemas e necessidades do condomínio, prefe-


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PROJETO DE LEI

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rindo não ter o trabalho de comparecer na assembleia. O outorgante dos poderes da procuração deve regrar o uso desse documento, fazendo constar a data, a hora, o local, a ordem do dia, e especificando que só valerá para aquele determinado ato, e não para as demais reuniões assembleares. Isso evita o uso do documento de modo indiscriminado. Também merece ressalva o fato de que convenções de condomínio contém uma limitação de uso quanto ao número de procurações por pessoa, mas, a grande maioria desses estatutos nada preveem. Melhor seria que na convenção de condomínio constasse a limitação de uso de uma procuração por outorgado. Entrando, na seara legal, a lei silencia e ignora o problema, abrindo caminho para, se a convenção não limitar este uso, nada impedirá que o síndico ou que outrem compareça à assembleia portando um número exagerado de procurações e consiga aprovar tudo o que quiser. Os condôminos devem ter em mãos uma cópia da convenção condominial, podendo obtê-la do síndico, da administradora de condomínios, ou no Cartório de Registro de Imóveis, para que tomem ciência sobre a existência ou não dessa limitação. Atitude que ninguém toma é a de solicitar cópia das procurações e, com isso, verificar se foram outorgadas indeterminadamente e o fim que nela consta. Também vale conferir junto aos condôminos outorgantes se estes outorgaram ou não os poderes. A lei, atualmente, dispensa o reconhecimento da assinatura em cartório e, a menos que a respectiva convenção exija, esta firma não precisa ser reconhecida. • Uso de procurações em assembleias de condomínios

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Estas atitudes afastam o constrangimento operado pelas pessoas que usam de procurações em excesso para se manterem no cargo. Assim, existe o Projeto de Lei 6.291/19 que pretende proibir o voto por procuração nas eleições para síndico em condomínios, extensivo ainda às votações em associações e cooperativas, sob o argumento de que o voto por procuração serve para alterar a vontade de coletividades, deslegitimando os democráticos processos eleitorais, a participação comunitária e perpetuando no cargo grupos que, geralmente, tenham objetivos e motivos escusos. O projeto, que tramita na Câmara dos Deputados, já em caráter conclusivo, está sendo analisado pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania.

A Lei O atual Código Civil Brasileiro, entre os artigos 653 até 692, trata do mandato (procuração ou outorga de poderes). De outro lado, o artigo 166 do mesmo código trata do negócio jurídico, deixando claro que existirá a nulidade: (i) se o ato for firmado por pessoa absolutamente capaz; (ii) for ilícito, impossível ou indeterminável quanto ao seu objeto; (iii) o motivo determinante for ilícito; (iv) não revestir a forma prescrita em lei; (v) for preterida solenidade que a lei exija para a validade; (vi) tiver por objetivo fraudar lei imperativa; (vii) a lei o declarar nulo, ou lhe proibir a prática sem cominar sanção. Assim, vem o artigo 654, CCB, e permite a outorga de procuração

por instrumento particular, a todas as pessoas capazes, desde que tenha a assinatura do outorgante. O parágrafo primeiro exige a indicação do lugar, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data, e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes outorgados. O argumento do autor do projeto, de que o voto por procuração altera a vontade das coletividades, deslegitimando os democráticos processos eleitorais, a participação comunitária e perpetuando no cargo grupos que, geralmente, tenham objetivos e motivos escusos, portanto, não pode prosperar. Em primeiro lugar porque o outorgante dos poderes, interessado na conclusão de determinado negócio jurídico que não pode ou que não quer comparecer ao ato, tem a faculdade concedida pela lei de efetuar esse negócio jurídico por meio de outra pessoa. Essa verdadeira representação torna legítimo o democrático processo eleitoral e reforça a participação comunitária. A única vedação legal é a da exigência da intervenção pessoal do outorgante dos poderes. Contrário, pois, à vedação do uso de mandato em assembleia de condomínios, tanto porque a lei permite (seria necessário mudar um sistema coeso e seguro, trazendo insegurança jurídica), entendo que o projeto é inconstitucional e trabalha para dificultar as relações humanas, a democracia, a participação comunitária. No entanto, sou a favor da limitação da outorga de procurações, principalmente para não perpetuar no cargo grupos que, geralmente, tenham objetivos e motivos escusos. Melhor seria limitar a outorga do instrumento de mandato aos procuradores.


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JURÍDICO

Por Rodrigo Karpat

Advogado, especialista em Direito Imobiliário e administração condominial e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados. É coordenador de Direito Condominial na Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB-SP

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Atualização da Convenção de Condomínio: uma árdua missão A atualização do Regimento Interno e Convenção Condominial é sempre um árduo trabalho. A necessidade de modificação destes instrumentos vem da necessidade de modernização das cláusulas em função do tempo, ou pela má elaboração, por parte de construtoras/incorporadoras, de regras que não atendam aos anseios da coletividade.

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convenção é ato essencial para a instituição do condomínio edilício (art. 1.333 do CC). Nos casos em que tenha havido prévio registro da incorpora-

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ção imobiliária, ela será apresentada como minuta, integrando o rol de documentos exigidos para que o incorporador possa realizar as vendas e obras no local (art. 32, alínea “j”,

da Lei nº 4.591/64), sendo elemento indispensável para o registro no cartório competente. Com a emissão do ‘habite-se’ e cumprimento das demais exigên-


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JURÍDICO

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cias legais, o incorporador, via cartório, apresenta os documentos para a instituição do condomínio, ratifica (confirma) os termos da minuta da convenção já arquivada naquele primeiro momento e requer a abertura das matrículas individualizadas de cada unidade. Também pode ocorrer do proprietário/construtor optar por não negociar as unidades na planta e entregar as obras já concluídas para proceder às vendas. Nesse caso, ele irá solicitar ao cartório a instituição de condomínio direta, apresentando obrigatoriamente, também, a Convenção de Condomínio. Em ambos os casos (havendo instituição e especificação das unidades com prévia incorporação ou não), a partir deste momento o condomínio está apto para ser instalado e passar a ser representado por um síndico. Ou seja, com a instituição do condomínio há o registro da Convenção de Condomínio no Livro 3 do Registro de Imóveis, não sendo a ratificação (confirmação) da convenção em assembleia ato necessário. Legalmente, o quórum para se alterar a Convenção é de 2/3 dos condôminos com base no Art. 1.351 do Código Civil, já o Regimento Interno pode ser alterado com maioria simples seguindo a regra geral do Art. 1.352 do CC, salvo quando se tratar de questões que envolvam quórum específico, e desde que a convenção não defina quórum maior. Artifícios como deixar a assembleia em aberto, ou em sessão permanente, não devem ser realizados para a obtenção de quórum, e quando feito são rechaçadas pelo judiciário. O fato de muitas vezes o Registro de Imóveis não se ater ao

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desmembramento da assembleia e se fixar apenas ao quórum, não torna o ato legal, e se contestado, fatalmente ensejará na anulação da assembleia. Nesse sentido a manifestação do STJ: RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - POSSIBILIDADE - CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA - NÃO-OCORRÊNCIA, NA ESPÉCIE - ASSEMBLÉIA - INSUFICIÊNCIA DE QUORUM - RATIFICAÇÃO POSTERIOR - IMPOSSIBILIDADE - NECESSIDADE DA COLHEITA DE VOTOS NAS REUNIÕES CONGREGASSIONAIS - RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. Não há falar em cerceamento do direito de defesa em hipóteses tais em que o julgador, destinatário final das provas, dispensa a produção daquelas que julga impertinentes, formando sua convicção com aqueloutras já constantes nos autos e, nesta medida, julga antecipadamente a lide, como sucede in casu. 2. Conquanto o condomínio não possua personalidade jurídica, é inviável deixar de reconhecer que deve exprimir sua vontade para deliberar sobre o seu direcionamento. 3. A assembleia, na qualidade de órgão deliberativo, é o palco onde, sob os influxos dos argumentos e dos contra-argumentos, pode-se chegar ao voto que melhor reflita a vontade dos condôminos e, portanto, não é de admitir-se a ratificação posterior para completar quorum eventualmente não verificado na sua realização. 4. Recurso especial improvido. (STJ - REsp: 1120140 MG 2009/0016163-4, Relator: Ministro MASSAMI UYEDA, Data de Julga-

mento: 06/10/2009, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: De 23/10/2009) Algumas Convenções trazem em seu corpo o Regimento Interno, nesse caso a alteração do RI dentro da convenção requer o quórum de 2/3. Qual seria a saída então para alterar a convenção? Não existe segredo, o quórum deve ser obtido com um trabalho prévio, obtenção de procurações e se necessária a criação de uma comissão para auxiliar nos trabalhos. Porém, para algumas questões que não estejam reguladas na Convenção ou no Regulamento Interno, podem ser implantadas como complementação das regras do RI, desde que: a) não contrarie o RI, b) não exista a previsão na convenção de quórum especial para alteração do RI e ainda, c) não trate de assuntos que a lei estabeleça quórum especial, assim poderão ser modicados através de assembleias com quóruns de maioria simples. Por fim, antes de alterar uma convenção sugiro a visita formal ao cartório de Registro de Imóveis para a verificação dos procedimentos administrativos que serão necessários para a alteração. Não obstante, mesmo que a convenção aprovada e sem registro tenha valor (Súmula 260 do STJ), o melhor caminho é a averbação no Livro 3 do Registro de Imóveis, para que surta efeitos contra terceiros e tenha sua representação e força garantida perante instituições financeiras e outros órgãos que se façam necessários apresentar o instrumento.


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JURISPRUDÊNCIA

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. DÉBITO DECORRENTE DO RATEIO DE DESPESAS PROCESSUAIS DE DEMANDA AJUIZADA PELO CONDOMÍNIO CONTRA O PRÓPRIO CONDÔMINO. DEVER DE PAGAR. 1. O condômino demandado pelo condomínio deve participar do rateio das despesas do litígio contra si proposto, por se tratar de interesse comum da coletividade condominial e que se

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sobrepõe ao individual. 2. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 1185061/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/09/2014, DJe 30/09/2014 Inviabilidade de ação de prestação de contas ajuizada por condômino. COMPENSAÇÃO DE DANO MORAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. LEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO. PRETENSÃO EXERCIDA PARA DEFENDER INTERESSE PRÓPRIO. NATUREZA JURÍDICA DO CONDOMÍNIO. ENTE DESPERSONALIZADO. VIOLAÇÃO DA HONRA OBJETIVA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. JULGAMENTO: CPC/15. 1. Ação de indenização por danos materiais e compensação de dano moral ajuizada em 07/12/2011, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 09/09/2016 e atribuído ao gabinete em 09/10/2017. 2. O propósito recursal é decidir sobre a negativa de prestação jurisdicional; a legitimidade ativa do condomínio para pleitear, em favor próprio, a compensação de dano moral; a caracterização do dano moral do condomínio; o valor da condenação a título compensatório do dano moral. 3. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e suficientemente fundamentado o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há falar em violação dos arts. 489, II, e 1.022 do CPC/15. 4. O condomínio tem legitimidade ativa para pleitear, em favor próprio, indenização por dano moral, não podendo fazê-lo em nome dos condôminos. 5. No âmbito das Turmas que compõem a Segunda Seção do STJ, prevalece a corrente de que os condomínios são entes despersonalizados, pois não são titulares das unidades autônomas, tampouco das partes comuns, além de não haver, entre os condôminos, a affectio societatis, tendo em vista a ausência de intenção dos condôminos de estabelecerem, entre si, uma relação jurídica, sendo o vínculo entre eles decorrente do


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direito exercido sobre a coisa e que é necessário à administração da propriedade comum. 6. Caracterizado o condomínio como uma massa patrimonial, não há como reconhecer que seja ele próprio dotado de honra objetiva, senão admitir que qualquer ofensa ao conceito que possui perante a comunidade representa, em verdade, uma ofensa individualmente dirigida a cada um dos condôminos, pois quem goza de reputação são os condôminos e não o condomínio, ainda que o ato lesivo seja a este endereçado. 7. Diferentemente do que ocorre com as pessoas jurídicas, qualquer repercussão econômica negativa será suportada, ao fim e ao cabo, pelos próprios condôminos, a quem incumbe contribuir para todas as despesas condominiais, e/ou pelos respectivos proprietários, no caso de eventual desvalorização dos imóveis no mercado imobiliário. 8. Hipótese em que se afasta o dano moral do condomínio, ressaltando que, a par da possibilidade de cada interessado ajuizar ação para a reparação dos danos que eventualmente tenha suportado, o ordenamento jurídico autoriza o condomínio a impor sanções administrativas para o condômino nocivo e/ou antissocial, defendendo a doutrina, inclusive, a possibilidade de interdição temporária ou até definitiva do uso da unidade imobiliária. 9. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 1736593/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/02/2020, DJe 13/02/2020). AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO

EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE OPOSTA PELO ARREMATANTE DO IMÓVEL. DÉBITOS POSTERIORES À ARREMATAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA. REGISTRO IMOBILIÁRIO E IMISSÃO NA POSSE DO BEM AINDA NÃO EFETIVADOS. IRRELEVÂNCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. AGRAVO PROVIDO. 1. A dívida condominial constitui obrigação propter rem, respondendo o arrematante pelos débitos constituídos a partir da conclusão da arrematação do imóvel, ainda que não imitido na posse do bem e não formalizado o registro imobiliário respectivo, uma vez que tais circunstâncias decorrem de relações jurídicas estranhas ao condomínio e que, por isso, não lhe podem ser impostas. Precedentes. 2. Aperfeiçoada a arrematação, com a lavratura do auto, resta materializada causa de transferência da propriedade com todos os direitos que lhe são inerentes, ressalvados aqueles que dependem, por lei, de forma especial para aquisição (REsp 833.036/SP, Rel. Ministra LAURITA VAZ, QUINTA TURMA, julgado em 18/11/2010, DJe de 28/03/2011). 3. Existência de distinção entre o presente caso e aquele julgado pela Segunda Seção no REsp 1.345.331/ RS, da relatoria do Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO (Tema Repetitivo 886), uma vez que, aqui, não se cuida de contrato de compra e venda de imóvel, mas de aquisição em arrematação judicial, hipótese não aventada no precedente obrigatório (distinguishing). 4. Agravo interno provido para conhecer e dar provimento ao recurso especial. (AgInt no AREsp 1347829/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 10/12/2019, DJe 19/12/2019).

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INALDO DANTAS RESPONDE

Advogado e Administrador de Condomínios

Resposta: Para que se obrigue alguém a pagar por taxa de condomínio, o valor a ser pago deve ser definido em assembleia. Se o prédio é de um único dono, este não tem como realizar uma assembleia de condôminos. Neste caso em particular, entendo haver um vínculo locatício e não uma relação condominial. Em assim sendo, a cobrança para ser legal, deve primeiro ser comprovada sua necessidade e ainda, haver previsão no contrato de locação a obrigação do locatário em arcar com este custo.

Leandro Xavier

leandro_xreis@yahoo.com.br

Valerio Estevam v_e_carvalho@uol.com.br

Tive uma reclamação de uma condômina a respeito de duas menores de idade que estavam dando beijinhos na piscina na presença de todos aqueles que ali se encontravam. Já é a segunda vez que isso acontece, inclusive na primeira os pais de uma das garotas estavam presentes e não tomaram atitude alguma. Como Síndico como devo proceder? Nosso estatuto não prevê esse tipo de situação, envolvendo demonstração de afetos entre homo afetivos ou heterossexuais. Resposta: Sendo o caso omisso, o correto é discutir em assembleia, sem portanto, tratar o caso como preconceito pela homo afetividade. O caminho é discutir se pode ou não permitir tal comportamento seja por que tipo de relacionamento.

Fernando José

fernandojosenegocios@gmail.com

Gostaria de saber se e legal a proprietária de um prédio cobrar taxa de condomínio dos lojistas... o prédio falta manutenção na fachada, falta auxilio na limpeza e portas e contêiner para colocar lixo... ou seja ao meu ver não tem motivo e direito de cobrar taxa de condomínio... parece que quer nossa taxa pra fazer melhorias. É legal?

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Olá sou proprietário de uma apartamento em um condomínio, morei lá por 6 anos, agora não estou pernoitando no apartamento, mas sempre estou passando lá pra pegar correspondência no mínimo 3 vezes por mês, de um tempo pra cá percebi que as minhas correspondência comum como cartão de crédito extrato bancário entre outros pararam de chegar. Então pra ter certeza do que estava acontecendo fiz uma compra pela internet e mandei entregar no condomínio e o mesmo voltou com a informação que o morador não mora mais no local. O porteiro me disse que foi ordem do síndico de não receber as correspondência das pessoas que não moram mais no local. Pergunto, o síndico tem o poder de rejeitar minhas correspondência só pelo fato de não está pernoitando no apartamento? Resposta: O fato de você não fixar domicílio ou residência neste imóvel, não lhe tira a condição de condômino. Se é verdade que o porteiro recebeu essa ordem do síndico, ele errou sim. Procure a administração (síndico ou preposto) e apure os fatos, aproveitando inclusive para comunicar que toda e qualquer correspondência encaminhada para sua unidade, desde que tendo você como destinatário, o condomínio deve receber e lhe entregar, salvo se a ordem para que o porteiro não receba nenhuma correspondência (mesmo que dos moradores “convencionais”) tenha partido de uma assembleia, que neste caso, deve ela (a assembleia) ser questionada pela abusividade.

PARTICIPE.

ENVIE SUA PERGUNTA PARA O E-MAIL: inaldo.dantas@globo.com


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FINANÇAS

Por Fernando Augusto Zito

Advogado militante na área de Direito Civil; Especialista em Direito Imobiliário e Condominial; Pós-Graduado em Direito Tributário pela PUC/SP; Pós-Graduado em Processo Civil pela PUC/SP

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Esclarecimentos sobre o Fundo de Reserva

A

Lei 4.591/1964 define que é a Convenção Condominial que irá prever a forma de arrecadação do fundo de reserva, conforme texto abaixo: “Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembleia, aprovar

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o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações. § 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter: j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;” Entretanto a porcentagem e o montante a ser arrecadado estará expresso na Convenção de cada condomínio. Em relação a isso, não existe uma regra, podendo cada condomínio ter sua particularidade. Agora, se por acaso o síndico não realizar essa arrecadação, não há

que se falar em responsabilidade, pois a natureza do fundo é para casos de urgência, evitando-se assim rateios. Por outro lado, muitos condomínios realizam aplicações financeiras com os valores arrecadados, mas em relação a isso não existe previsão legal, ou seja, é uma faculdade do síndico/condomínio deixar o valor na poupança ou mesmo realizar aplicações. Arrecadando ou não o fundo de reserva, o que importa é que o condomínio mantenha uma boa saúde financeira.


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ADMINISTRATIVO

Por Marcelo Duarte

Palestrante e fundador da Sigecon condomínios

Presença nas assembleias Não ir e reclamar dos rumos da vida em condomínio não é justo

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