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5ta. EDICIÓN, Mayo 2014 Hecho el Depósito Legal en la Biblioteca Nacional del Perú N° 2014-01720 EDITADO POR FERREZY SAC. Urb. Los Ángeles de Cayma J-14, Interior 201 IMPRENTA GRAMBS CORPORACIÓN GRÁFICA SAC. José Galvez N° 1216, Santa Beatriz - Lima Mayo 2014 Revista Bienes, no se responsabiliza del contenido, omisiones o promociones que sean expuestas en la revista; cada empresa anunciante es totalmente responsable de sus publicaciones.

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¿Qué necesito saber para comprar un inmueble?

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na de las decisiones mas importantes en nuestra vida es la compra de un inmueble sea una casa o un departamento, y la pregunta es ¿La decisión que estoy tomando es la correcta? Permítanme darles algunos alcances para tomar una decisión acertada; gran parte de la decisión está basada en torno al costo y las bondades que nos ofrece ese inmueble, como son ubicación, materiales, servicios, funcionalidad, adelantos tecnológicos, diseño arquitectónico, entre otros y a continuación desglosaremos cada uno de ellos. Primero el costo de inversión en el inmueble, que este se acomode a nuestra capacidad de gasto o de endeudamiento, los intereses correspondientes y el tiempo de pago. Segundo la ubicación, ver si genera una solución o un conflicto por lo que tenemos que analizar la cercanía a nuestros centros de trabajo, estudios, entretenimiento, abastecimiento, salud, comerciales y además el gasto que nos irroga el desplazamiento frecuentemente acompañado del caos vehicular existente. Tercero los materiales del inmueble son muy importantes, materiales que deben de cumplir las normas y estándares

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requeridos de acuerdo a su diseño. En principio debe considerarse una estructura antisísmica, recordemos que Arequipa está ubicada en zona tres, que es la calificación de riesgo más alta sísmicamente. En nuestra ciudad se vienen diseñando es tructuras con disipadores sísmicos, muchos edificios cuentan con certificados de calidad de concreto utilizado, por haber trabajado con un diseño de mezcla para obtener la calidad de resistencia requerida en la estructura, lo que garantiza que la estructura del edificio está preparada para afrontar un sismo. Luego tenemos las instalaciones sanitarias, que deben de ser de buena calidad ya que constituyen el sistema nervioso del edificio, estas vienen acompañadas de tanques cisternas, tanques de apovisionamiento, tanques cisternas elevados, sistemas hidroneumáticos, o de presión constante, los que garantizan el abastecimiento de agua por un periodo mínimo de setenta y dos horas, la grifería utilizada debe tener una adecuada garantía de uso. El sistema eléctrico, estos sistemas deben de ser independientes para cada unidad predial, nunca compartidos, la calidad en los materiales de las instalaciones eléctricas son muy

Arq. Lenie Alberto Carpio Chacón Presidente - CAPECO Arequipa Gerente General - Inkatec SRL

importantes desde los tableros eléctricos, los que deben contar con conmutadores termomagnéticos y diferencial adicionalmente los cables deben poseer el diámetro requerido y de marcas que garanticen una buena resistencia, todos los tomacorrientes deben de contar con una toma a tierra por lo que el edificio debe de contar con un pozo a tierra, y si cuenta con un ascensor este debe de tener también un pozo a tierra en forma independiente, es necesario el contar con luces de emergencia en circulaciones. Muchas veces se realizan compras de un bien futuro, por lo que el vendedor y comprador deben consignar en el contrato o en un anexo los materiales, calidades, la marca, que el constructor colocará en los acabados de pisos, zócalos, mayólicas, muebles empotrados, cerraduras, tipo de pintura, tipo de aparatos sanitarios, tipo de grifería, y todo lo que constituya los acabados. Un factor muy importante es la certificación de la empresa que ha colocado los vidrios, los que deben de ser vidrios templados, porque esta calidad de vidrios es muy importante para evitar accidentes en caso de sismos o roturas. Cuarto son los servicios que presta el edificio, es decir, el servicio de estacionamiento

para usuarios, visitantes, se recomienda en Arequipa que los estacionamientos sean techados por tener una incidencia muy fuerte de rayos solares, ambientes para guardianía, servicios higiénicos de visitantes y de guardianía, sala de maquinas, ambiente de informes, gimnasios, zonas de esparcimiento, zona de parrillas, piscinas, entre otras zonas. Quinto los adelantos tecnológicos que presentan los nuevos departamentos como son ascensores vip, ascensores de llamada anticipada, certificación Leed, aire acondicionado tipo chiller, la automatización y racionalización automatizada de la iluminación, el sistema integrado de audio, además de algo muy importante, los circuitos cerrados de cámaras de vigilancia interiores y perimetrales. Sexto la calidad arquitectónica, que es un elemento importante en el edificio. Es decir como se ha logrado conseguir un buen asolamiento, ventilación, iluminación, composición de materiales, colores, etc. En la valorización que uno hace para la compra y venta de los bienes inmuebles. Considero que deben tomarse los criterios antes expuestos, para lograr la plena satisfacción y garantía de calidad por nuestra casa o departamento.


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LA PROPIEDAD HORIZONTAL en que consiste?

T

odos tenemos una idea muy clara que la propiedad, es un derecho, y que este derecho es inalienable, y nos permite usar y disfrutar sin límites de él, es la idea correcta pero no existe nada en la vida jurídica de un ser que no tenga límites. La propiedad siendo un derecho no significa que pueda ser utilizada en franco abuso del derecho, pues nunca debemos olvidar que el límite o lindero de todo derecho se encuentra justo en el momento en que estoy a punto de perjudicar a alguien. Bien, la idea de hoy no es entrometerse en el campo de la filosofía del derecho, e iniciar una polémica al respecto, simplemente hemos empezado señalando esto porque en el derecho inmobiliario la propiedad si tiene limitaciones especificas y objetivas que ustedes deben saber y conocer, para cuando hayan encontrado la posibilidad de adquirir un inmueble. Entonces cuando empezamos a buscar un inmueble con el objeto de satisfacer la necesidad de vivienda, en primer término evaluamos que posibilidades socio- económicas tenemos y concordante a ello, entendemos responsablemente a que podemos aspirar al momento de buscar satisfacer ésta latente necesidad. Una vez terminada la primera etapa de evaluación socio-económica, y obtenida además la primera conclusión real, hemos decidido por la adquisición de un departamento; es decir a una unidad habitacional, ubicada dentro de un sólo bloque o conjunto de unidades, en donde existen áreas comunes. Hechos con los que quizá en nuestra insipiente aún, idea del urbanismo no nos habíamos enfrentado; pues no teníamos idea de que significaba vivir así,

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sin saber exactamente donde empieza mi derecho y donde el de los demás que serán suponemos nuestros vecinos, en donde sólo habrá una sola puerta de acceso entre otras y muchas cosas nuevas para todos. Y entonces observamos que la propiedad en estas circunstancias está bastante limitada, rompiendo de súbito nuestra primigenia idea de la propiedad, ingresando a la primera gran pregunta: ¿Si adquiero un departamento en verdad estaré siendo propietario? Para luego empezar a surgir tantas preguntas que no dejan de ser lógicas y correctas y que además resultan legítimas tales como: ¿En qué forma deberé actuar dentro de un edificio? ¿Cómo es que utilizaré los accesos? ¿Qué son las áreas comunes? ¿Cómo puedo utilizar las áreas comunes?, ¿A quién pertenecen las áreas comunes? ¿Podré hacer mis reuniones sin ninguna limitación? …. etc, …. etc. Bien entonces les comento que las respuesta está en lo que el derecho a denominado como la propiedad horizontal, mismo que se menciona en el artículo 958 del Código Civil y regulado por la Ley N° 27157 y su reglamento contenido en el D.S. N° 0035-2006-VIVIENDA, que conceptúa a la propiedad horizontal como un régimen jurídico que supone la existencia de una edificación integradas por secciones de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común; contando con un reglamento interno y una junta de propietarios. Este concepto es fundamental que se conozca e interiorice al momento de adquirir un departamento, pues este nos enfoca en la necesidad de mantener una coexistencia pacífica y tran-

Abg. Mauricio Jesús Zigner Nuñez Especialista en Derecho Financiero

quila dentro de nuestra unidad inmobiliaria con un reglamento interno que nos señalice nuestros derechos y deberes. Y en donde el cumplimiento de todas las observancias permita no solo el haber resuelto la necesidad de vivienda sino la armonía social en la que debemos convivir. Siendo así y manteniendo con claridad este concepto veremos que es perfectamente posible comprar un departamento y

encontrar que la solidaridad y el respeto son los pilares de una fuente perfecta para que vivamos cómodamente entre todos. Dicho esto les doy la bienvenida a este nuevo estilo de vida. Y observarán satisfactoriamente que es bastante práctico y conveniente vivir dentro de este sistema, siendo la práctica diaria el de la cooperación y el respeto entre todos los vecinos.


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Una vida feliz, un proyecto exitoso..!

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l ser humano, por naturaleza, busca acercarse a la perfección, convencido de que esta lo llevara a la felicidad. Siendo la felicidad el estado ideal del ser humano, en el que todas las necesidades están cubiertas y todos los objetivos se han cumplido, volvemos a las mismas palabras: perfección y felicidad. Se dice, además, que el ser humano es imperfecto, entonces: ¿Nunca encontraremos la felicidad absoluta? ¿No tenemos esa capacidad? ¿Tenemos que conformarnos con lo imperfecto? Yo no conozco sobre filosofía, pero sé que un día me siento muy feliz por un paso adelante en un nuevo proyecto o por algún logro de mis hijos y que al otro día, siento el peso del tráfico y la contaminación y mi nivel de felicidad disminuye. Lo que si sé, es que en 20 años de actividad proyectual, puedo acercarme al proyecto ideal, con una receta que vengo aplicando y perfeccionado con mis colaboradores en los últimos años. Me gusta pensar que los edificios tienen vida y que pueden transmitirla. Es por tanto, que las herramientas que necesitamos para tener una vida feliz, son las mismas que se necesitan para tener un proyecto exitoso, conformando, misteriosamente, una sola receta para ambos fines. Receta para una vida feliz: -Saber con qué recursos cuento: Es natural querer tener siempre más, pero se convierte en un verdadero lastre si no conocemos nuestros recursos y gastamos indiscriminadamente, en vez de maximizar beneficios con una gestión eficiente del dinero. Conocer mi estado financiero y estar en paz con ello, me ayudara a tener una vida satisfactoria con gastos controlados. Menos deudas, más felicidad. -Conocer mi ubicación: Conocer la circunstancia de la ubicación geográfica donde me desenvuelvo puede ayudarme a

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sacarle el jugo al entorno. Tomemos como ejemplo a los comerciantes exitosos en los mercados mayoristas o en las paradas, que han sabido generar riqueza en un medio muy competitivo. -Tomar lo mejor del medio ambiente que me rodea: Es una tendencia del hombre a mirar más el lado malo que el lado bueno de las cosas, pero está demostrado que el solo volverle una mirada a lo bueno de nuestro entorno, familia, amigos, trabajo y ser agradecido por ello nos llena de una enorme felicidad y lo mejor de todo no cuesta nada; depende solo de una decisión. -Autoconocimiento: Seguramente la herramienta más poderosa de todas, si todos supiéramos con certeza lo que tenemos dentro no tardaríamos tanto en encontrar aquello que puede satisfacernos y que nos hace felices. El 60% de seres humanos desconoce lo que mueve su corazón y se pierde en una vida de seguir patrones establecidos por otros que no los llenan. Se ocasiona así, mu-

cha frustración de médicos que querían ser pintores, abogados que soñaron con ser agricultores o tal vez algún gimnasta loco que quería ser músico. Receta para un proyecto exitoso: -Saber con qué recursos cuento: Cada vez que alguien dice “el dinero no da la felicidad” hay otro que acota “pero sí que ayuda” y la verdad es que vivimos en un mundo que se mueve a través de las transacciones comerciales y la comodidad de nuestra familias depende de nuestra habilidad para tomar buenas decisiones y manejar con astucia nuestro recurso económico sea del tamaño que sea. La compra o construcción de una vivienda es probablemente la inversión más grande de una familia, entonces deberá iniciar dicho proceso con una “factibilidad económica” que es un documento que revisa todas las implicancias económicas del proyecto en montos y plazos y que nos permite tomar decisiones antes de iniciar el proceso de diseño. Recibo muchas personas

en mi oficina con proyectos acabados inejecutables por el alto costo de implementación o por la divergencia entre los alcances del proyecto y el bolsillo del propietario. Una buena factibilidad económica asegura que su proyecto le saque el jugo a su inversión y multiplique su dinero. -Conocer mi entorno: Si bien todos tenemos una preconcepción de lo que significa una casa, las variaciones en cantidad de ambientes y tamaño de los mismos son muchas, y estas se definirán dependiendo de la ubicación de su terreno y de las actividades que lo rodean. Si es un predio cercano a una avenida, tal vez le convenga proponer alguna actividad comercial, si esta por alguna universidad tal vez sea ideal proponer un área para alquilar, si está en una zona en crecimiento, proveer la posibilidad de edificar un cuarto o quinto nivel. Hay un sinfín de posibilidades que serán determinadas por un análisis del entorno y aseguraran la larga vida útil del proyecto. -Aprovechar lo mejor del medio ambiente: No existe un proyecto exitoso que no tome en cuenta todos los factores medio ambientales. Primero, porque sería muy tonto no aprovechar elementos que son gratuitos, el sol, el viento, la vegetación, no nos pasan ninguna factura por utilizarlos y disfrutarlos. Segundo, porque son elementos esenciales para la vida, no hay vida sin luz, no hay vida sin aire, no hay vida sin vegetación. -Autoconocimiento: Así como es la más importante para la felicidad del hombre, también lo es para el éxito de un proyecto. El arquitecto debe conocer a su usuario, sus hábitos, sus particularidades, su familia, su trabajo, su forma de disfrutar. Es la única manera en que su casa se convierta en el reflejo de su vida y en la caja de resonancia de su felicidad, siguiendo y mejorando la receta expuesta.


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Revista Bienes - Edición Mayo ´14