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6ta. EDICIÓN, Junio 2014 Hecho el Depósito Legal en la Biblioteca Nacional del Perú N° 2014-01720 EDITADO POR FERREZY SAC. Urb. Los Ángeles de Cayma J-14, Interior 201 IMPRENTA GRAMBS CORPORACIÓN GRÁFICA SAC. José Galvez N° 1216, Santa Beatriz - Lima Junio 2014 Revista Bienes, no se responsabiliza del contenido, omisiones o promociones que sean expuestas en la revista; cada empresa anunciante es totalmente responsable de sus publicaciones. Esta prohibida la reproducción parcial o total del contenido de esta revista.

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¿Que sabes de los acabados en construcción?

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os llama mucho la atención cuando algunos inmuebles sean casas o departamentos tienen igual área y los precios son muy diferentes. En el artículo anterior comentamos sobre los factores importantes para una buena construccion, como el uso de las licencias y certificaciones de calidad del concreto y todos los requerimientos en las instalaciones electromecánicas, así como la calidad arquitectónica que conlleva un buen diseño, acompañado con buena iluminación, asoleamiento, ventilación y funcionalidad de acuerdo a la normatividad existente, pero ¿Qué sabemos de los acabados?. A veces podemos apreciar dos edificios cercanos con precios diferentes o muy parecidos, pero podemos determinar ¿Cuál tiene realmente el acabado por el que estamos pagando? Quisiera darles algunos consejos básicos para poder determinar las diferentes calidades en lo que se refiere a acabados. Cuando tenemos la construcción en casco gris o con tarrajeo,

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podemos imprimarlas con un sellador y luego pintarlas esto se considera un acabado básico en tratamiento de muros, otra calidad es empastarlas con una, dos o tres capas, de acuerdo a este tratamiento el acabado es de más calidad, en el mercado tenemos pinturas al agua hasta pinturas, lavables, satinadas, epoxicas, que sus precios fluctúan desde los S/.8.00 hasta los S/.65.00 el galón, al igual que los selladores, pastas murales, y todo lo referido a su acabado en pintura. En lo referente a pisos tenemos desde un piso de cemento pulido, vinilico, cerámico, porcelánico, laminado, estructurado, mármol, ónix, por mencionar algunos, en cada uno de ellos tenemos una variedad grande de calidades. En dureza, son de transito, bajo, mediano y alto. Espesores, con recomendaciones para el tipo de uso, colocación, mantenimiento, para residenciales o comercios. Para tener una idea en precios de porcelánicos tenemos desde S/. 25.00 hasta S/. 320.00 esto

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nos da una idea de la variedad de calidades, a su vez estos deben de ser rectificados, pulidos, sellados, sin porosidad, al escoger uno de estos productos hay que ver su durabilidad, versatilidad, fácil mantenimiento, asequibilidad y estética; los pisos de porcelanato abrillantado son un poco más delicados que los pulidos, porque se nota más las ralladuras, perdiendo el brillo característico. En zócalos tenemos los de PVC, aglomerados, madera, cerámicos, porcelánico, de diferentes dimensiones, en espesor, altura, dureza. En paredes con acabados de cerámicos o porcelánicos tenemos una variedad grande ya sea de formatos de diferentes dimensiones, diseños, colores, texturas, cada uno de estos acabados de acuerdo a su procedencia tienen diferentes características de dureza, de acuerdo a su grado de cocción acabado, cerámico, porcelánico, brillo o mate, y recomendaciones para su corte y aplicación. Hay formatos que son muy susceptibles a mancharse a ciertas aplicaciones de colorantes o limpiadores químicos, lo tienen que tener en cuenta.

En aparatos sanitarios tenemos desde los más económicos como inodoros de doble pulsador con consumos desde 4, 6, 8 litros por descarga, con precios desde S/. 135.00 hasta aparatos inteligentes de s/.10,300 nuevos soles. Ovalines, lavatorios con o sin pedestales, grifería minimalista normales o con sensores, monocomandos, duchas con cabinas, con teléfono, radio, vaporizador, cromoterápia, duchas españolas y equipamientos diversos. Mesadas de granito, cuarzo, ónix, piedras, pulidas, entre otros. Es muy importante las instalaciones eléctricas y sanitarias que tengan accesorios de calidad y de marcas reconocidas, el uso constante de estos ocasiona un deterioro normal por lo que su calidad, debe de garantizar este uso. En lo referido a grifería, hay marcas en el mercado que otorgan garantía de 5 y hasta 10 años en su uso. Como se aprecia hemos tocado una parte muy pequeña en acabados como son pisos, paredes e instalaciones electromecánicas, pueden apreciar la gran variedad que se tiene en cada uno de ellos, esto hace que los costos en acabados en un inmueble sea diverso. Lo que si se tiene que tomar en cuenta es que el inmueble que nos venden o que los acabados que se van a adquirir sean hechos con asesoramiento profesional en cada uno de ellos, las marcas con algunos años en el mercado son la mayor garantía de cómo ha sido su comportamiento, durabilidad, mantenimiento, garantía, soy un poco conservador y me remito a mi experiencia en más de 25 años construyendo, en muchos casos lo barato cuesta caro. Al comprador se le tiene que ofertar un producto de calidad con garantía


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onozca los riesgos y ventajas sobre la decisión de garantizar la deuda de un tercero frente a un banco Diremos primero que hay varios tipos de garantías y una de sus clasificaciones es que estas pueden ser reales y personales, dentro de estas últimas se encuentran los fiadores solidarios y los avales; y esta figura se utiliza mucho cuando una persona solicita un crédito a una entidad financiera y esta dependiendo del crédito exige que un tercero garantice la obligación; tercero que se obliga garantizando el cumplimiento de la obligación señalada. Al hacerlo surge una interrogante cual es la del tiempo; y en perfecta aplicación de la norma la banca establecía que uno garantiza un crédito hasta que ella misma revoque esta situación, es decir que no importaba el número de créditos que el titular obtenga siempre su garante estaría figurando como tal dado que este no manifieste su voluntad en contra de ello, a ello es a lo que denominan garantía tácita. Bien, en el año 2002 se discutió este tema, considerado en el artículo 172º de la Ley 26702, (Ley Bancaria). Suprimiendo este artículo la existencia de la garantía tácita. Y posteriormente, atendiendo a diversas críticas, dio marcha atrás y la repuso parcialmente, con ciertas precisiones y limitaciones. El nuevo texto del artículo, introducido por la Ley 27682, repudió en forma tajante y absoluta, inclusive prohibió el pacto distinto entre las partes, la extensión tácita de las garantías reales para respaldar créditos distintos, en los términos siguientes: “Los bienes dados en hipoteca, prenda o warrant en favor de una empresa del sistema financiero sólo respaldan las

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deudas y obligaciones expresamente asumidas para con ella por quien los afecta en garantía. Es nulo todo pacto en contrario.” Aquí se origina el debate, pues juristas indicaban que el legislador no tomó en cuenta la larga tradición de nuestro derecho que consagraba la citada institución, ni su regular y frecuente uso por las empresas financieras y comerciales, al otorgar sus créditos. Tampoco advirtió que al prohibir la prenda tácita a los bancos los ponía en peor situación y trato que el universo de los ciudadanos, los que sí gozan de la prenda tácita, en virtud de lo dispuesto por el artículo 1063 del Código Civil. Resultaba, entonces, que se daba a los bancos, en su calidad de acreedores, un trato discriminatorio en relación con otros acreedores que no pertenecieran al sistema financiero. Estas referencias nos muestran otra consecuencia que tenía la reforma del artículo 172°. Los bancos, pese a que su oficio es precisamente la concesión de créditos, se veían en esta materia en peor condición que los ciudadanos particulares. Estos últimos, amparándose en el Código Civil, podían y pueden protegerse con la prenda tácita y utilizar la hipoteca para respaldar obligaciones futuras y eventuales que surjan a su favor, cosa que los bancos no podrían hacer, por la expresa prohibición del artículo reformado de la ley bancaria. En realidad el artículo 172° derogado, tenía efectos negativos; ya que los deudores de los bancos que normalmente son comerciantes tenía que constituir cada que realicen un nuevo crédito nuevamente su garantía, lo que resultaba poco práctico pues el funcionario a cargo en

Abg. Mauricio Jesús Zigner Nuñez Especialista en Derecho Financiero

el banco ya no podía aprobar y disponer el inmediato desembolso urgente de un préstamo o adelanto, o al menos de una parte de él, sino hasta saber que la garantía estaba inscrita; pues de la manera en que estaba dispuesto antes del artículo analizado, la hipoteca tácita permitía continuar con la garantía en cada nuevo crédito, sin hacer más trámites. Con la modificación se corrige pero parcialmente, pero en toda esta discusión jurídica nadie se ha preocupado del cliente, y nadie le ha preguntado a él si está de acuerdo o no; entonces si hacemos el análisis desde el punto de vista de los prestatarios de la banco, lo que debiéramos analizar es el tipo de cliente, si es un comerciante, que sabemos va a tener diversos y múltiples movimientos bancarios si corresponde que pacte con una garantía tácita que respalde deudas directas e indirectas además de futuras; y si el cliente es una persona que está solicitando un crédito para satisfacer una necesidad del cual se evalúa que no va a tener mayores movimientos bancarios entonces le corresponde una garantía específica y determinada.

No veo razón para que en una ley el legislador le que al banco una herramienta que viabilice tanto para él como para su cliente el desembolso de un crédito y tampoco se ve razón para obligar a un cliente a tener una garantía tácita. Pero en lo que si debemos estar claros es que si vamos a constituir una garantía tenemos la obligación como clientes a conocer que es lo que más nos conviene y favorece de tal manera que no se originen posiciones de perjuicio ni para el banco ni para el cliente. Entonces si usted está siendo requerido por alguna persona para actuar como garante en una operación financiera se debe cuestionar primero, ¿a quién está garantizando? Y segundo ¿Va a otorgar una garantía tácita, o sea indefinida en el tiempo o va a ser una garantía expresa que tenga fecha de caducidad? Espero que evalúen siempre con seriedad pues la figura del garante es muy seria y comprometida.


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os constructores, inversionistas, compradores y todos los ciudadanos estamos inmersos en un momento de mucha incertidumbre. Por un lado hemos visto crecer el mercado inmobiliario en nuestra ciudad de una manera exorbitante, 29.7% en el 2012 y más del 30% en el 2013, por donde pasamos vemos nuevos edificios asaltando la ciudad y nos hacemos una y otra vez la gran pregunta ¿Es buen momento para entrar el mercado inmobiliario? ¿Estamos en una burbuja inmobiliaria? ¿Es una oportunidad? Hay que tener en claro que cuando hablamos de mercado inmobiliario, nos referimos a cualquier tipo de intercambio económico cuyo fin es la adquisición, la venta o el disfrute de un bien inmueble. Tendremos por tanto, transacciones de compraventa, de remodelación o de arrendamiento. Vamos a posicionarnos, además en Arequipa, que se constituye en la más importante ciudad del interior del Perú por sus indicadores socioeconómicos de población, concentración urbana, ingreso familiar promedio y consumo per cápita. Además posee el segundo mayor producto bruto interno departamental del país, con una competitividad regional del 45.32 basado en el buen desempeño de sus principales pilares: personas, infraestructura, economía y empresa. Siendo una burbuja inmobiliaria el incremento excesivo e injustificado de los bienes inmuebles o bienes raíces en la que los precios se incrementan sin que para ello exista una razón lógica, es que su incremento se fundamenta básicamente en la especulación y en el deseo de la gente de adquirir bienes para luego vender a mejor pre-

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cio, aprovechando precisamente ese incremento de los precios. En una burbuja, se llega a construir más bienes de los que la sociedad puede consumir, y cuando eso sucede es cuando toda la estructura especulativa se viene abajo. Supongamos que en una ciudad existe una necesidad de 10 000 viviendas. Al presentarse una burbuja y para atender la sed de inversión especulativa se llega a construir 15 000 viviendas. Cuando la situación llega a ese punto, todo se revierte y así como los precios subieron por exceso de demanda en su momento, bajarán por exceso de oferta. Para que la burbuja llegue a darse deben coexistir algunos factores: -Facilidad de lograr un financiamiento para adquirir un departamento que luego dejaríamos de pagar por no contar con los recursos para su cancelación. -Esto no es nuestro caso, porque la aprobación de un crédito hipotecario en las instituciones financieras peruanas pasa por varios filtros y porque en nuestro mercado difícilmente se puede solicitar un crédito adi-

cional de libre disponibilidad en los casos que las propiedades tengan un mayor valor a lo planteado inicialmente. -Expectativa de una fuerte escasez del bien en cuestión. Ello provoca la entrada de especuladores en el mercado causa principal de la subsiguiente elevación del precio. Nuestra ciudad posee muchas alternativas de inversión en todos los distritos y en todos los segmentos, ofreciendo una gran gama de oportunidades para todos los bolsillos y haciendo que los constructores regulen sus precios al mercado. -Falta de alternativas económicas que satisfacen la necesidad del bien para los compradores. La Banca a dinamizado sus productos hipotecarios, con el apoyo de los productos del programa “Mi Vivienda” encontrándose posibilidades de financiamiento aun en Financieras. -La falta de alternativas más rentables de inversión para los especuladores. Arequipa, sigue siendo una economía muy fuerte, en la que los mercados agroindustriales, de comercio, de servicios, de industria y de turismo tienen

mucho potencial y resultan muy atractivos a los inversionistas. -La oferta del producto supera la demanda real. En el informe perspectivas económicas 2014 Región Arequipa de la consultora Aurum, estimada una demanda potencial de 208, 325 viviendas y una demanda efectiva de 20, 832 viviendas en Arequipa a setiembre del 2013 para los segmentos del A al D. Asimismo, este informe destaca la existencia de una oferta de 1, 479 unidades en venta a setiembre del 2013, oferta que está aún muy alejada de colmar la demanda existente. Hay muchos más factores por evaluar y aspectos económicos que revisar, pero en este rápido vistazo podemos concluir que la inversión inmobiliaria en Arequipa navega aun en un marco seguro y que el viejo refrán comercial de “compre ahora, compre ya” se ajusta aun a nuestra economía. Así es que, piénselo mucho, evalúe las opciones, contraste precios y ubicaciones, revise con detalle los proyectos y evalúe el valor agregado de cada uno pero con seguridad “compre ahora, compre ya”.


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Revista Bienes - Edición Junio '14