Issuu on Google+

Eco della Valle

FOGLIO DI INFORMAZIONE PERIODICA A CURA DELLA RETE PER LA TUTELA DELLA VALLE DEL SACCO Numero monografico sul progetto di lottizzazione dell’area del Castello di Colleferro.

L’Eco della Valle nasce per informare gli abitanti della Valle del Sacco su tutto quello che succede intorno a loro... o “sopra” di loro. È un’eco perché diffonderà le notizie facendole riecheggiare, ma è un’eco anche perché sarà una testata eco...logica, come è nello spirito di Retuvasa, spirito che non sempre viene benevolmente accolto e pubblicato dai giornali locali. Quello che non troverete lì, troverete qui: seguiteci!! Ne vedremo delle belle! BREVE STORIA DEL CASTELLO DI COLLEFERRO. Il Castello di Colleferro ha una storia molto lunga che inizia nell’VIII secolo, quando probabilmente venne costruito un primo castrum fortificato posto a controllo dell’antico tracciato di Via Latina. In base ai suoi caratteri architettonici la prima fase di edificazione del castello si può individuare nella metà del XIII secolo, quando cominciò a far parte dell’importante sistema difensivo del Lazio meridionale comprendente altri castelli della zona: Piombinara, Montefortino e Sacco. Legato alla famiglia dei Conti di Segni, fu oggetto della contesa con la famiglia Colonna e nel 1431 venne distrutto dalle milizie mercenarie guidate da Jacopo Caldora. Nel XVII secolo fu ristrutturato e adibito a casale di campagna attrezzato. Dai Conti di Segni la proprietà del castello passò ai Salviati, ai Doria Pamphili e, negli anni ’50 del Novecento, alla famiglia Sbolgi. Negli anni ’90 fu infine venduto al costruttore Furlan. L’ASPETTO ECONOMICO: CON UN COLPO DI BACCHETTA MAGICA 180.000 EURO DIVENTANO 12.000.000 EURO. L’affare del Castello, se analizzato dal punto di vista economico, ha del prodigioso: da un terreno di scarso valore commerciale in quanto a destinazione agricola e sottoposto a due vincoli stringenti (fascia di rispetto cimiteriale e vincolo paesaggistico) e da una struttura che solo per la messa in sicurezza succhierebbe risorse per 2.000.000 €, il proprietario riesce a guadagnare una vera e propria fortuna, edificando 9 palazzine sulla collina del castello (terreno

COSA PREVEDE IL PROGETTO Il progetto presentato dalla “Furlan Giuseppe srl” sul castello e sull’area circostante (lotto A) prevede la costruzione di nove palazzine dotate di garage privati e vie carrabili da realizzare su una superficie territoriale di 78.732 mq – superficie fondiaria: 12.200 mq – per un totale di cubatura pari a 22.372 mc, cui si aggiungono i 20.514 mc previsti sul lotto B, nell’area di Colle Bracchi (superficie territoriale: 7.799 mq – superficie fondiaria: 4.157). Solo in base a questa condizione e alla sua relativa compensazione economica il costruttore cederebbe al comune il castello e la restante area parco circostante per un totale di 65.000 mq. In base all’indicazione per la rifunzionalizzazione contenuta nel progetto, il castello verrebbe adibito a struttura ospitante uffici direzionali, sala sfilate con passerella, sale per banchetti con cucine e servizi, camere d’albergo. Inoltre, davanti all’ingresso è previsto un parcheggio. Il consiglio comunale di Colleferro ha deliberato l’approvazione di questo progetto con variante al vigente PRG e con deroga al vincolo cimiteriale (riduzione da 200m a 100m).

non edificabile) più altre 5 in zona Fontana Bracchi; al contempo cede alla comunità il castello in pessime condizioni. Prodigi che riescono così bene solo nel nostro comune. Non stiamo inventando nulla, è tutto scritto nel piano economico finanziario allegato al progetto Furlan e negli atti di vendita della proprietà. Nell’atto di vendita n. 30602 del 23 dicembre 1996 si legge che la ditta “Furlan Giuseppe srl” acquista la superficie della collina (81.554 mq) e il castello (definito come fabbricato completamente diroccato) per 350 milioni di lire, circa 180.000 euro. L’esiguità della somma per un terreno così este1

so è giustificata dallo scarso valore economico dell’area, destinata ad uso agricolo. Dai 180.000 euro con un colpo di bacchetta magica, il cui trucco sveleremo tra poco, emerge un conto economico che parla di milioni di euro. Il Castello, del cui restauro si è detto, viene ceduto al comune per 1.500.000 euro e parte della collina per 1.212.00 euro; inoltre il costruttore sovrastima i lavori a suo carico su parco e castello aggiungendo altri 1.500.000 (300.000 solo per costruire le recinzioni!). Dal cappello a cilindro in cui sono stati riposti circa 180.000 euro -continua a pagina 2-


-dalla pagina 1spunterebbero 4.299.000 euro a favore del comune (a cui resterebbe l’onere di gestione e restauro del Castello), mentre il privato guadagnerebbe 12.598.395 euro (notate la precisione...). C’è un altro aspetto da sottolineare che ha avuto, ha ed avrà un peso economico rilevante in tutte le vicende riguardanti il castello. Quando un bene, sia esso pubblico o privato, risulta di particolare rilievo per motivi culturali, storici o artistici il Ministero per i Beni e le Attività Culturali lo dichiara “bene di interesse culturale”. A quel punto il bene deve essere tutelato in maniera speciale e il proprietario, sia esso pubblico o privato, è tenuto a mantenerlo in buono stato di conservazione. Per il nostro castello nessuno ha mai richiesto questo riconoscimento, né le amministrazioni colleferrine né le autorità preposte. E pensare che molte di esse hanno fatto esplicito riferimento, in Conferenza dei Servizi, ai valori culturali, archeologici e paleontologici dell’area e del castello. La notifica di bene di interesse culturale avrebbe costretto il proprietario a garantire la manutenzione e la conservazione del bene. Con il passaggio di proprietà alla

collettività sarà quest’ultima a doversi sobbarcare l’onere della manutenzione del castello, aggravato appunto da decenni di incuria e abbandono. Vincoli sull’area: che problema c’è? Ma, si obietterà, ci sono i vincoli, il terreno non è edificabile. Infatti in tutto il discorso fatto fin qui non si è tenuto conto che il terreno è sottoposto a due vincoli stringenti. La collina è separata dal cimitero solamente da una strada: in base alle normative vigenti (L.n. 166/2002) i terreni nel raggio di 200 mt non sono edificabili. Questo per una serie di motivi: il rispetto e il decoro della zona cimiteriale, norme igienico-sanitarie (tant’è che il benestare ad una eventuale deroga a questo vincolo deve essere emesso dalla ASL) e la necessità di rendere possibile un ampliamento del cimitero stesso. Inoltre l’area è vincolata dal punto di vista paesaggistico. Infine nel piano regolatore gran parte dell’area è dichiarata a destinazione agricola. A neutralizzare questi “dettagli” sta pensando il comune che, come nulla fosse, ha adottato l’ennesima variante al piano regolatore (delibera CC n.85/2009). Ma l’atto veramente inaudito riguarda la

2

deroga al vincolo cimiteriale: da 200 m la fascia di rispetto viene portata a 100 metri, in barba a tutte le norme e sentenze emesse negli anni dagli organi competenti che stabiliscono l’assoluta impossibilità di ridurre questo vincolo soprattutto per motivi di edilizia privata ( riferimenti art. 28 L.n. 166/2002; sentenza Corte Cass. Sez. III n.8626 del 26.02.2009, di cui trattiamo diffusamente sul sito di Retuvasa). E’ questo il colpo di bacchetta magica che trasforma un’area priva di valore dal punto di vista della rendita immobiliare in area di pregio permettendo di attivare un intervento da 13 milioni di euro. Viene strumentalizzato il parere della ASL che ha decretato il nulla osta solo per quanto riguarda la nascita del parco, non l’edificazione delle abitazioni private: “ Questo parere esclude la progettazione di qualsiasi opera edilizia che dovrà essere oggetto di specifiche valutazioni qualora previste dalla normativa vigente”. La Cassazione specifica, quando si parla di interesse pubblico: (…) gli interventi urbanistici ai quali il legislatore ha inteso fare riferimento sono solo quelli pubblici o comunque aventi rilevanza pubblica e destinati a soddisfare interessi pubblicistici di rilevanza almeno pari a quelli posti a base della fascia di rispetto dei duecento metri». Il parco pubblico risponde effettivamente al criterio di interesse pubblico rilevante, mentre le palazzine private sono assolutamente estranee a tale criterio e, tra l’altro, renderebbero l’area cimiteriale caotica, appesantita da ulteriore traffico e impedirebbero altresì l’eventualità di un ampliamento del cimitero. Concludiamo ricordando che il mercato immobiliare attraversa una crisi nera per cui è probabile che molto del costruito resti invenduto, mentre il progetto potrà facilitare i rapporti della ditta costruttrice con le banche.


Salviamo il paesaggio! In base alla Convenzione Europea del Paesaggio il paesaggio «designa una determinata parte di territorio, così come è percepita dalle popolazioni, il cui carattere deriva dall’azione di fattori naturali e/o umani e dalle loro interrelazioni»* . All’articolo 2 la stessa Convenzione specifica la salvaguardia di tutti i tipi di paesaggio, «sia i paesaggi che possono essere considerati eccezionali, sia i paesaggi della vita quotidiana, sia i paesaggi degradati». Con la ratifica della convenzione il nostro Paese ha preso l’impegno di identificare, valutare, salvaguardare e valorizzare qualsiasi tipo di paesaggio, ma soprattutto di sensibilizzare la società civile e le autorità pubbliche al valore dei paesaggi. A quanto pare, l’attuale amministrazione comunale di Colleferro ritiene che tale impegno non la riguardi, altrimenti non si spiega come mai decida non solo di approvare, ma addirittura di sponsorizzare un progetto di speculazione edilizia in una delle ultime porzioni di paesaggio medievale sopravvissute all’imponente urbanizzazione della nostra cittadina. Sì, di speculazione si tratta, nonostante la si voglia sciaguratamente spacciare come la tanto desiderata realizzazione di un parco cittadino, come recita il nome del Progetto della “Furlan Giuseppe srl”. Se si fosse realmente compresa la natura di quel paesaggio, non si permetterebbe certo di deturparla con la costruzione di NOVE palazzine. Castello e collina costituiscono un insieme paesaggistico da salvaguardare e valorizzare nel rispetto della loro reciproca e inscindibile relazione. Destinarne una parte alla cementificazione significa rinunciare per sempre a quello scenario, la cui unicità è data solo e soltanto dalla sua integrità. Il recupero e la valorizzazione del castello devono avvenire in seguito a un’accurata ricostruzione del contesto storico in cui si colloca, e tale

contesto ci dice che faceva parte di un più ampio sistema di torri e fortificazioni circondate da terreni agricoli, un sistema peculiare del basso Lazio. Abbiamo bisogno di vivere in un paesaggio bello Nessuno pretende che l’attività umana si congeli per secoli, ma è proprio perché crediamo nel continuo divenire delle società e delle esigenze della società che affermiamo con determinazione che deve finire l’epoca del consumo indiscriminato di suolo, semplicemente perché… non ne abbiamo bisogno. Abbiamo bisogno, invece, di recuperare la qualità dell’abitare e il rapporto con i luoghi che fanno parte della nostra identità, e soprattutto di rivendicare il diritto a vivere in uno spazio bello. I cittadini di Colleferro hanno dimostrato di voler essere protagonisti di questa svolta e, soprattutto, di avere a cuore quel paesaggio così com’è, con una petizione che in pochi giorni, la scorsa estate, ha raggiunto le 500 firme. I cittadini vogliono un parco che comprenda l’intera collina e il suo castello, recuperato e restituito alla collettività nel pieno rispetto del suo contesto storico-paesaggistico e della sua bellezza. Il castello di Colleferro e la sua collina sono un bene comune e in quanto tale non dobbiamo permettere che siano oggetto di interessi privati. Soprattutto, dobbiamo richiamare l’amministrazione comunale alla sua funzione di rappresentante degli interessi della comunità e, in quanto autorità pubblica, di principale organo di tutela del paesaggio cittadino. «Siccome non ho studiato vado a naso!» Questa la frase con cui nella seduta del consiglio comunale del 25-12013, esordisce il sindaco, Mario Cacciotti, durante la discussione sulle controdeduzioni alle osservazioni presentate al progetto di “Furlan Giuseppe srl” dalle associazio-

* Capitolo 1, art. 1, lettera a).

3

ni Re.tu.va.sa, A.m.a., U.g.i. e dai consiglieri comunali della lista Rinascita Colleferro. Se avesse studiato, forse si sarebbe reso conto della superficialità con cui si sta mandando al macero l’ultimo scorcio di paesaggio medievale esistente nella nostra cittadina. O forse no. Ma ora non importano i se, importano i fatti. E i fatti ci parlano di un’amministrazione comunale che sembra essere attenta solo agli interessi del privato di turno. Lo mostra la leggerezza con cui nella stessa seduta del consiglio comunale si delibera una variante al vigente piano regolatore e la riduzione del vincolo cimiteriale da 200 m a 100 m. Progetto concertato? No grazie Il tutto con la scusa dell’elevato interesse pubblico dell’opera, di cui si parla come “progetto integrato di urbanistica concertata”. Prima di tutto ci chiediamo come mai dal 2004 l’amministrazione comunale non riesca a dotarsi di un nuovo piano urbanistico generale comunale, che riesca finalmente a governare uno sviluppo urbanistico che finora è stato lasciato alla mercé di interessi privati di varia natura, di volta in volta mascherati da piani integrati o piani di riqualificazione urbana. Ci chiediamo anche come mai si faccia ricorso allo strumento dell’accordo di programma**, ma agendo in deroga al piano regolatore vigente e non tenendo adeguatamente in conto che è in corso la realizzazione del nuovo strumento urbanistico generale. Infatti, l’articolo 1 comma 2 della legge regionale n.22 del 26-6-1997 recita: “Il programma integrato, disciplinato dalla seguente legge, costituisce piano attuativo dello strumento urbanistico generale”. Come a dire che l’accordo di programma sull’area intorno al castello di Colleferro dovrebbe attuare quello che è scritto nel piano regolatore per quell’area. -continua a pagina 4** Progetto operativo complesso, di interesse pubblico, con rilevante valenza urbanistica ed edilizia, caratterizzato dalla presenza di una pluralità di funzioni.


-dalla pagina 3Ma visto che il piano regolatore non prevede la costruzione di nove palazzine, l’amministrazione comunale cosa fa? Deroga al piano regolatore e rende legalmente accettabile il progetto del costruttore sotto forma di accordo di programma, aggirando l’ostacolo dello strumento di pianificazione urbanistica. E specifica che i dati relativi alla variante urbanistica dovranno essere compresi tra quelli oggetto del redigendo piano. Prima gli interventi urbanistici, poi il piano, come nella migliore tradizione speculativa all’italiana. Ma c’è di più. Nelle controdeduzioni l’assessore Salvitti specifica che la riduzione del vincolo cimiteriale da 200 a 100 m. è in realtà una semplice deroga al vincolo. È evidente che l’amministrazione si sta muovendo sul filo della legalità e che il progetto della ditta Furlan’s, respinto più volte a causa dei pareri sfavorevoli di Regione, Soprintendenza e Commissione edilizia, non può essere realizzato così com’è. Un’amministrazione attenta solo agli interessi privati Le responsabilità dell’amministrazione non si limitano a quanto detto finora. Sorvolando sugli aspetti economici precedentemente trattati, stupisce quanto viene affermato nelle controdeduzioni dall’assessore Salvitti: «La realizzazione di un parco pubblico, di estensione pari a circa 67.000 mq, rappresenta una risposta alla carenza di significativi spazi verdi e luoghi ricreativi a scala urbana». Partiamo da un assunto: l’area verde già esiste, non deve essere acquisita e la cittadinanza già ne gode, sia in termini di visuale che di maggiore qualità dell’area. Deve essere semplicemente resa fruibile alla cittadinanza, ma nella sua interezza, altrimenti l���area verde oggi esistente potrebbe subire una drastica riduzione a causa della sottrazione di 78.732 mq destinati all’edificazione! La stessa commissione edilizia ha rilevato

che “l’attuale spazio verde intorno al Castello è un patrimonio imprescindibile per la città, dove la densità abitativa è già troppo elevata, per cui dovrebbe rimanere integro” e conclude il suo parere con un’indicazione: “Si suggerisce ancora una volta di trasferire, nei limiti del possibile, la volumetria del lotto A nel lotto B (Colle Bracchi). Se detto trasferimento crea incompatibilità di inserimento della volumetria trasferita, si suggerisce la diminuzione della medesima”. Ma l’amministrazione risponde che il trasferimento della volumetria non è fattibile perché con la riduzione della superficie fondiaria si avrebbe un indice di fabbricazione troppo elevato. E allora perché non si procede con la riduzione della volumetria? Perché la compensazione economica per il privato si ridurrebbe e quindi si ridurrebbe anche la cessione delle aree e la realizzazione delle opere pubbliche. Siamo di fronte ad un vero e proprio ricatto: è il privato che stabilisce quanto deve guadagnare dall’affare e il comune è passivamente costretto ad accettare le sue condizioni. Fa sorridere poi che il castello venga definito “l’emergenza storica più significativa del territorio” e che ne “venga ipotizzato il recupero nell’ambito della più complessiva valorizzazione del colle” e contemporaneamente sia approvato un progetto che non valorizza, ma deturpa quel colle, e soprattutto non restituisce l’identità al manufatto, perché prevede indicativamente, come recupero funzionale, di trasformare il castello in un albergo. Inoltre, come giustamente rilevato nelle osservazioni, la crisi del mercato immobiliare a fronte di una popolazione che non cresce, rende totalmente inutile l’ennesima edificazione di immobili ad uso abitativo. Ma l’assessore Salvitti si limita a rispondere che “l’andamento del mercato immobiliare e la fattibilità dell’investimento attengono al rischio di impresa”. Un’autentica adesione alla politica del laissez 4

faire e dell’autoregolazione del mercato, che detta dall’assessore all’urbanistica suona come una dichiarazione di impotenza rispetto allo sviluppo disorganico della città e dimostra la totale mancanza di una qualsiasi analisi o valutazione della fattibilità dei progetti in relazione alle esigenze abitative della popolazione. Tanti progetti possibili Negli anni scorsi sono stati presentati progetti e proposte di recupero e valorizzazione rispettosi dei caratteri ambientali, storici ed estetici dell’area del Castello e atti a garantire la più ampia fruizione pubblica della struttura. Ricordiamo per esempio: a) Progetto presentato dalla dott. ssa D. Fiorani, docente di Restauro architettonico presso l’Università La Sapienza di Roma. Questo progetto prevede il recupero del Castello per utilizzarlo come centro culturale in cui riunire funzioni attualmente sparse sul territorio o ancora del tutto prive di collocazione ufficiale. Ricordiamo che giace dentro scatoloni lo scheletro di un mammut rinvenuto a Colle dell’Elefante che per le sue dimensioni ancora non ha trovato degna collocazione. b) Progetto di Francesco Manciocco, dottore in agraria, che ha proposto la creazione di un giardino medievale su parte della collina del castello di Colleferro. Sarebbe un esperimento senza precedenti in Italia, un parco tematico che ricalchi la tradizione dei “giardini medievali”: lo spazio è articolato in aree chiuse, ciascuna delle quali ispirata a un testo della tradizione letteraria medievale. Sarebbe anche l’occasione per riabilitare la pessima reputazione della nostra cittadina, famosa sino ad oggi soprattutto per inquinamento e veleni. Nel progetto l’altra parte della collina verrebbe adibita a parco pubblico. Segnaliamo che la Comunità europea ha già finanziato progetti simili in altri comuni italiani.


Eco della Valle - numero 0