Page 1

El sector inmobiliario: Situaci贸n y perspectivas tras cuatro a帽os de crisis 03 de mayo de 2011


Resumen ƒ

Tras cuatro años completos desde el inicio de la crisis, en 2010 las ventas registraron repuntes coyunturales (en anticipación de la subida IVA y la eliminación parcial de la deducción por adquisición de vivienda habitual), dejando la cifra de transacciones en 490.000 viviendas, es decir un tercio de lo que tenía lugar en los años “precrisis”, y apuntando a una nueva e importante reducción para 2011.

ƒ

El mencionado repunte de 2010 no evitó que el stock de viviendas nuevas sin vender siguiese acumulándose (se estima que a cierre de año alcanza las 692.000 unidades, lo que supone el 2,7% del total del parque residencial)… o

… relegando a la actividad residencial a mantenerse en mínimos históricos (en 2010 sólo se visaron 91.662 viviendas de nueva construcción), a pesar de que comienzan a detectarse áreas geográficas con déficit de demanda, y…

o

… teniendo un claro impacto sobre el empleo (desde el inicio de la crisis hasta 1T11, el sector de la construcción ha perdido más de 1 millón de ocupados, la mitad del total de la economía).

ƒ

No se espera que la mejora de las ventas de viviendas observada en 2010 tenga continuidad en los próximos meses. La clave sigue estando en (i) el mercado laboral y (ii) en la financiación, tanto de particulares como de las empresas del sector.

ƒ

En este último aspecto, las propias entidades financieras, debido a la importante cantidad de activos adjudicados acumulada en sus balances, han comenzado a diseñar nuevos modelos de bancos (“banco bueno-banco malo”), todos ellos en la dirección propuesta por el G14 desde hace ya más de un año . Si el capital o aval público estuviera disponible para financiar estos activos improductivos de forma generalizada, no sólo contribuiría a “sanear” los balances bancarios, sino que también permitiría que se restableciese el flujo del crédito al sistema productivo con más rapidez, favoreciendo así un cambio en las tendencias de la inversión, la actividad y el empleo. 2


En 2010 las ventas se han mantenido en reducidos niveles, aunque con repuntes coyunturales... ƒ Después de 4 años de crisis, las transacciones de viviendas se han reducido en un 60%, manteniéndose en torno a las 100-120 mil operaciones al trimestre … ƒ … salvo en momentos puntuales, como en el 2º y 4º trimestre de 2010, que se superaron las 150.000 unidades vendidas, en un contexto de anticipación de la demanda, por la elevación del IVA y la eliminación parcial de la deducción por adquisición de vivienda habitual. Número de viviendas vendidas en España por trimestre y tipología 160.000

Nueva

Usada

140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000

Fuente: MFOM

dic-10

sep-10

jun-10

mar-10

dic-09

sep-09

jun-09

mar-09

dic-08

sep-08

jun-08

mar-08

dic-07

sep-07

jun-07

mar-07

0

3


… que elevaron el total de transacciones del conjunto del año a las 491.000 viviendas … ƒ En cuanto al desglose por tipología de viviendas, 2010 cerró con 200.000 y 291.000 viviendas vendidas nuevas y usadas, respectivamente… ƒ … algo que contrasta con la cifra contemplada en los registros administrativos: el INE recogía 222.000 compraventas de viviendas nuevas y 218.000 de usadas. La explicación puede estar en: Miles de viviendas vendidas en España por años y tipología (MFOM: escrituras notariales)

821

417

Nueva

564

Usada

463

491

223

291

333

241

200

2008

2009

2010

231 404

2007

1. Las ventas realizadas por las entidades financieras (se estima que en 2010 vendieron, aproximadamente, 25.000 unidades) 2. El retraso administrativo del registro de las compraventas: realizando una suma móvil de los datos de compraventas del MFOM entre 4T09-3T10, se obtiene una cifra algo más parecida a las ventas de viviendas nuevas que indica el INE.

Fuente: MFOM

4


… pero que no evitaron que el stock de viviendas nuevas sin vender siguiese acumulándose … ƒ Estimamos que el stock de viviendas sin vender a finales de 2010 asciende a 692.000 unidades, lo que representa aproximadamente el 2,7% del parque residencial…

0,8%

1,0%

273

2006

2007

2008

2009

2010

4,7% 1,3%

3,7% 2,5% 1,7%

1,7%

4,3%

4,2%

Madrid

País Vasco Rioja (La)

2005

Murcia Navarra

0,0%

0

Extremadura Galicia

0,5%

Canarias Cantabria

0%

195

103 2004

1%

Balears

0,5%

2%

Aragón Asturias

300

1,5%

414

0,5%

1,1%

TOTAL Andalucía

400

3%

2,6%

2,0%

1,7%

500

4%

Cataluña Comunidad

614

5%

2,5%

2,5%

Castilla y Castilla-La

692

3,8%

688

0,8%

3,0%

1,9% 2,8%

600

100

2,7%

2,4%

700

200

2,7%

2,5% 2,4%

800

Stock de viviendas nuevas terminadas sin vender en cada CCAA (% s/ total parque de viviendas) 6%

2,7%

Estimación del stock de viviendas nuevas sin vender en España

% s/ total parque de viviendas

Miles de viviendas

ƒ … estando desigualmente distribuido por CCAA: Canarias, Castilla-La Mancha, la Comunidad Valenciana, Murcia y La Rioja son las regiones donde se acumula mayor cantidad de viviendas de vender en términos relativos a su parque residencial.

(1) A efectos del cálculo del stock, se tienen en cuenta todas las viviendas terminadas, menos aquellas promovidas por personas físicas, comunidades de propietarios y cooperativas, ya que su venta está comprometida. Fuente: MFOM

5


… (i) relegando a la actividad residencial a mantenerse en mínimos históricos … ƒ En 2010 se visaron 91.662 viviendas de nueva construcción (-17% ia), de las que casi la mitad fue VPO y el 44% autopromoción.

% viviendas iniciadas por tipología de vivienda Protegidas

80% 60%

Miles de viviendas de nueva construcción visadas en España EN BLOQUE

700 600

651

636 536

49%

2009

2010

28% 11% 2008

% viviendas iniciadas por tipo de promotor

687 730

800

50%

72%

Promedio 0007

866

900

51%

40%

0%

1.000

50% 89%

20%

UNIFAMILIAR

Sin ayudas públicas

100%

100%

503 524

500

Resto Sociedades mercantiles Personas físicas y comunidades de propietarios 5% 10% 10% 14%

80%

400 300

265

200

60%

111 92

100

78%

67%

17%

24%

Promedio 2000-07

2008

20%

2002

2004

2006

2008

2010 Fuente: MFOM

46%

40%

0

2000

48%

38%

44%

2009

2010

0%

6


… a pesar de que comienzan a detectarse áreas geográficas con déficit de oferta … ƒ Aún siendo conscientes de que existe una parte del stock de viviendas que resulta «invendible» (bien por su localización, bien por su ubicación), no hay que olvidar que también existen regiones donde apenas existe problema de stock y donde se ha reducido con intensidad en los últimos años. Stock sin vender en 2009 y estimación de la variación en 2010 20% Variación del stock, 2009-2010

CVAL 10% PVAS 0% -10%

GAL ESP AND AST BAL ARA CAT MAD CYL

RIOJ MUR

CLM CANA

NAV

-20% EXT

CANT

-30% -40% 0%

1%

2%

3%

4%

5%

% stock s/ total parque, 2009

Fuente: MFOM

7


… y (ii) teniendo un claro impacto sobre el empleo ƒ Desde el inicio de la crisis hasta el 1T11, el sector de la construcción ha perdido más de 1 millón de ocupados, la mitad del total de la economía. Paro registrado y afiliación en el sector de la construcción en España (miles de personas)

Variación trimestral del número de ocupados por sector en España (miles de personas) 300

83

200

800

2.600

100

700

0

2.400

23

600

-200 -79

-300

-75 -146

-400

-224 -252

-139 -257

2.200

500

2.000

400

Total

200

Industria

Afiliadas

1.600

Agricultura

Fuente: INE, Ministerio de Trabajo e Inmigración

m11

d10

s10

j10

m10

d09

s09

j09

d07

0 s07

1.400 j07

m-11

d-10

s-10

j-10

m-10

d-09

s-09

j-09

d-08

s-08

j-08

m-09

-766

-900

100

Paradas (eje dcha)

m09

-800

d08

Servicios

-700

s08

-490

j08

-600

300 1.800

Construcción

m08

-500

m07

-100

900

2.800

70

8


Los precios acumulan una caída desde el máximo y hasta el 1T11 de entre el 15-20% …

Evolución de los precios de la vivienda en España (índice base 100=mar08) TINSA

MFOM

0% -5% -10%

-15,4%

-15%

ƒ Los ajustes de precios desde el máximo varían en función de la fuente: mientras que la del MFOM habla de una corrección del 15,4%, el IMIE de TINSA recoge una caída acumulada cercana al 20% hasta esa misma fecha.

-20% -19,3% m-11

d-10

s-10

j-10

m-10

d-09

s-09

j-09

m-09

d-08

s-08

j-08

m-08

-25%

Fuente: MFOM, TINSA

9


… siendo destacable su heterogeneidad geográfica Región / provincia

Fecha precio vivienda Max.

ANDALUCÍA Almería Cádiz Cordoba Granada Huelva Jaén Malaga Sevilla ARAGÓN Huesca Teruel Zaragoza ASTURIAS BALEARES CANARIAS Palmas (Las) Santa Cruz de Tenerife CANTABRIA CASTILLA Y LEÓN Ávila Burgos León Palencia Salamanca Segovia Soria Valladolid Zamora

m-08 j-08 j-08 s-07 j-08 j-08 j-08 m-08 m-08 m-08 m-08 j-08 m-08 j-08 j-08 j-08 j-08 d-07 s-07 m-08 d-07 s-07 d-07 m-08 m-08 m-08 j-08 m-07 j-08

Min. m-11 m-11 m-11 d-10 m-11 m-11 s-09 m-11 m-11 m-11 m-10 m-09 m-11 s-09 m-11 m-11 m-11 d-10 m-11 m-11 m-11 m-11 m-11 s-10 s-10 m-11 s-09 m-11 s-09

Crec. acum. Ajuste acum. desde desde "pico" "valle" hasta a "valle" 1T11 -15,7% -19,6% -13,6% -15,7% -15,0% -19,2% -10,9% -22,2% -10,3% -17,4% -16,0% -8,4% -19,2% -12,4% -16,0% -16,7% -19,7% -15,3% -16,3% -12,9% -19,0% -12,3% -11,5% -10,7% -13,5% -18,0% -6,2% -15,7% -18,1%

0,6% 2,7% 7,0% 2,1% 0,1% 3,0% 0,7% 0,8% 5,0% 3,5%

Región / provincia

Fecha precio vivienda Max.

CASTILLA-LA MANCHA Albacete Ciudad Real Cuenca Guadalajara Toledo CATALUÑA Barcelona Girona Lleida Tarragona C.VALENCIANA Alicante Castellón Valencia EXTREMADURA Badajoz Cáceres GALICIA Coruña (A) Lugo Ourense Pontevedra MADRID MURCIA NAVARRA P.VASCO Álava Guipúzcoa Vizcaya RIOJA TOTAL NACIONAL

m-08 j-08 m-08 d-07 d-07 m-08 j-08 j-08 j-08 j-08 j-08 j-08 j-08 s-07 j-08 m-08 d-08 m-08 m-08 j-08 m-08 d-10 m-08 d-07 d-07 m-08 m-08 s-07 s-08 m-08 m-08 m-08

Fuente: MFOM

Min. m-11 s-09 m-11 m-09 m-11 m-11 m-11 m-11 m-11 m-11 m-11 m-11 m-11 m-11 m-11 m-07 m-11 m-09 m-11 s-09 d-09 s-09 m-11 m-11 m-11 m-11 m-11 m-11 s-10 m-11 d-10 m-11

Crec. acum. Ajuste acum. desde desde "pico" "valle" hasta a "valle" 1T11 -17,2% -16,7% -14,0% -10,6% -21,9% -22,3% -13,9% -13,7% -12,8% -13,9% -14,6% -18,5% -21,1% -18,4% -17,5% -4,2% -7,8% -7,0% -10,6% -13,0% -12,8% -10,4% -13,3% -21,5% -21,6% -15,4% -14,2% -17,7% -12,0% -16,9% -11,0% -15,4%

4,9% 6,4% 6,4% 3,1% 4,1% 6,3% 4,4% -

ƒ La heterogeneidad del ajuste de los precios sigue siendo importante: ƒ Hay 6 provincias donde la caída de precios supera el 20%... ƒ … en más de 15 provincias ya están creciendo.

10


¿Es sostenible la recuperación de las ventas de viviendas observada en 2010? ƒ Esperamos una recaída de las compraventas de viviendas en 2011 que llevaría a marcar el menor registro desde que existe la serie del MFOM. Miles de viviendas vendidas en España. Previsiones 2011-15 1.200

ƒ

ƒ

La serie de compraventas de viviendas del INE sigue recogiendo en febrero operaciones realizadas a finales del pasado año. El retraso administrativo de esta serie ya se puso de manifiesto en los meses de julio y agosto, justo después de la subida del IVA. Una vez diluido, las compraventas retornaron a la media de 2010 (35-37 mil unidades al mes). ¿Recaída en marzo? Compraventas de vivienda en España por meses

1.000

902

955 50.000

821

Efecto deducción

2009 2010 2011

Efecto IVA

45.000

800

Efecto anticipo por motivos fiscales

40.000 35.000

600

564 464

491

450

482

500

507

513

30.000 25.000 20.000

400

15.000 10.000

200

5.000 0

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Fuente: MFOM, INE

11


La clave sigue estando (i) en el comportamiento del mercado laboral …

Previsiones mercado laboral 2011-13 Tasa de paro (esc.dcha) Ocupación (tasa interanual)

Ocupación y consumo privado en España (tasa interanual). Previsiones 2011-13 23,0%

8%

21,0%

6%

19,0%

4%

17,0%

2%

15,0%

0%

13,0%

-2%

11,0%

-4%

9,0%

-6%

-8,0% 7,0% m06 d06 s07 j08 m09 d09 s10 j11 m12 d12 s13

-8%

6,0% 4,0% 2,0% 0,0% -2,0% -4,0% -6,0%

Fuente: INE

Ocupados Consumo privado

90

92

94

96

98

00

02

04

06

08

10

12 12


… (iii) y en la financiación, tanto de particulares como de las empresas del sector ƒ El saldo vivo de crédito hipotecario ha crecido en el año 8.000 millones de euros, gracias al buen comportamiento de las ventas de viviendas en el 2T10 y el 4T10. ƒ El segmento promotor y constructor, con una tasa de morosidad que supera el 12%, ha acelerado su reducción de crédito en el 4T10.

Construcción

Promotor

Adquisición de vivienda

25.000

Tasa de morosidad por segmento de negocio en España 16%

CONSTRUCCIÓN EMPRESAS PROMOTOR HIPOTECARIO-HOGARES CONSUMO

14%

20.000

12% 10%

10.000

12,12%

8%

3,91%

Fuente: Banco de España

sep-10

jun-10

mar-10

dic-09

sep-09

jun-09

mar-09

dic-08

sep-08

2,40%

jun-08

dic 10

sep-10

jun 10

mar 10

dic 09

sep 09

jun 09

mar 09

0% dic 08

-15.000 sep 08

2% jun 08

-10.000

mar 08

4%

dic 07

-5.000

sep 07

6%

jun 07

0

6,56%

mar-08

5.000

mar 07

Millones de euros

15.000

13,98%

dic-10

Crec. Trim. Crédito por segmento de negocio en España

13


Debido a la importante cantidad de activos adjudicados acumulada en el balance de las EECC… ƒ A cierre de 2010, entre bancos y cajas se acumulan 68.700 millones de euros. Tipología de activos adjudicados netos s/ total crédito más adjudicados (ex AAPP, negocios en España), 2010 Entidades ordenadas de mayor a menor peso de adjudicados

Fuente: información publicada por las entidades

14


… que se eleva mucho más si se consideran créditos subestandar y dudosos… Activos adjudicados y créditos dudosos y subestandar s/ total crédito más adjudicados (ex AAPP, negocios en España), 2010 Entidades ordenadas de mayor a menor peso

Adjudicados

Fuente: información publicada por las entidades

BANKINTER

BBVA

BANESTO

LA CAIXA

IBERCAJA

MARENOSTRUM

SANTANDER

KUTXA

UNICAJA

TOTAL

CAJA VITAL

POPULAR

BBK

BANCA CÍVICA

BFA

BANCO SABADELL

BANCO BASE

NOVACAIXAGALICIA

ESPAÑA+DUERO

0%

CATALUNYACAIXA

5%

PASTOR

10%

UNNIM

15%

Subestándar

20,6% 17,8% 16,5% 16,5% 15,9% 15,6% 15,5% 15,1% 11,9% 11,1% 10,7% 10,5% 10,0% 9,8% 8,9% 8,6% 7,6% 7,6% 6,8% 6,5% 6,1% 5,9% 2,1%

20%

Dudosos

CAJA TRES

25%

15


… han comenzado a diseñar nuevos modelos de bancos: La Caixa sentó el precedente… Estructura resultante del Grupo

1. Incluye también otros negocios financieros (InverCaixa, Finconsum y GestiCaixa). Representa el 75% del valor de los activos de CaixaBank. Fuente: CNMV hechos relevantes de La Caixa

16


… con un modelo “horizontal”, sin apoyos públicos y sin conexión “banco bueno-banco malo”…

«La Caixa»

CaixaBank

Balance segregado a la nueva entidad

ACTIVO

PASIVO

ACTIVO

PASIVO

Bancario nacional

Capital y deuda del:

Activos inmobiliarios (adjudicados, crédito)

De aseguradoras

Capital

Negocio bancario nacional

Deuda

De bancos internacionales

Aseguradoras

Cartera industrial (dividendos recurrentes)

Repsol + Telefónica

Bancos Internacionales

Tesorería

Salida a bolsa Fuente: CNMV hechos relevantes de La Caixa

17


… y otros modelos con estructura “vertical”, con aval implícito del sector público

Banco Pre-segregación ACTIVO Activos inmobiliarios (suelo adjudicado, financiación de suelo en situación dudosa, y subestándar)

PASIVO Capital FROB Participaciones preferentes

Cartera industrial

Deuda

Del que: part. en nueva entidad

Subordinada? Avalada?

Balance segregado a la nueva entidad ACTIVO

PASIVO

Inversión crediticia

Capital

Tesorería

Deuda

Salida a bolsa

18


Modelo presentado por BFA (Hecho relevante a CNMV) Estructura resultante del Grupo

Fuente: CNMV hechos relevantes del BFA

19


Esos modelos van en la dirección propuesta por G14 desde hace más de un año ƒ Por la vía del aval y/o la prelación de acreedores, la financiación pública está respaldando, implícitamente, los activos improductivos de una entidad bancaria… Estructura “VEGAI”

ƒ … por lo tanto, ¿por qué no se generaliza, tal y como propuso el G14 con el diseño del “VEGAI”?

Empresas Promotoras

Entidades financieras (1) Activos (2) Deuda (con descuento) (3)

Sector público

ƒ Si el capital o aval público estuviera disponible para financiar estos activos improductivos de forma generalizada, no sólo contribuiría a “sanear” los balances bancarios, sino que también permitiría que se restableciese el flujo del crédito y reducir los plazos para una próxima recuperación económica.

Avales + Liquidez

“VEGAI”

(4) Puesta en valor (5) Liquidez Terceros partícipes (*)

Mercado

(*) Participación potencial

20

informe g-14  

informe futuro inmobiliaria