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CONTROGUIDA ALL’ABITARE

CONSIGLI,

INFORMAZIONI

#A

E

SOLUZIONI

LLI N

GIOCA BENE LE TUE CARTE!


#LINK STUDENTI INDIPENDENTI

INTRODUZIONE

#ALL IN #DIRITTO ALLO STUDIO

Questa controguida, prodotta dal Coordinamento universitario Link Studenti Indipendenti, nasce in risposta a un dato che non può lasciarci indifferenti: sono circa 250mila (dati MIUR 2013/2014) gli studenti fuorisede nei 79 atenei italiani. Tra il possibile trauma di dover cambiare città e il disagio di dover ricostruire da zero le proprie abitudini di vita, quasi tutti gli studenti fuori sede devono farsi carico, con le loro famiglie, di un ulteriore compito: quello di trovare un'abitazione. Trovare un posto letto nelle città in cui studiamo può essere molto facile come estremamente faticoso e stressante. Vi si presenteranno piccoli buchi oppure gigantesche stanze da dividere con altre tre persone: l’importante è riuscire a cogliere l’occasione al momento giusto. 1

#ALLIN


DATI MIUR 2007/2008

INTRODUZIONE

Se si ha in considerazione l’affitto di un alloggio insieme a persone che già si conosce, è possibile rivolgersi alle agenzie, tutte però chiederanno un compenso pari al 10% del canone annuo + IVA (22%). ESEMPIO Canone mensile 600€ canone annuo 600€ x 12 = 7200 € 10% 7200 = 720€ iva 22% di 700€ = 154€ spese di agenzia = 720€ + 154€ = 874€

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#ALLIN

TIPOLOGIE DI CONTRATTI PER STUDENTI La legge 9 Dicembre 1998, n. 431, che disciplina la locazione degli immobili, prevede varie tipologie di contratti: - CONTRATTO A CANONE LIBERO (4+4): le parti (proprietario e inquilino) stabiliscono liberamente l'ammontare del canone e le altre condizioni della locazione; di norma il contratto dura almeno 4 anni, al termine dei quali la locazione si rinnova per altri 4 anni, con o senza rinnovo (è ammesso il rinnovo tacito). - CONTRATTO TRANSITORIO: in questo caso la durata minima del contratto di locazione è di un mese e quella massima di 18 mesi; trascorso il termine il contratto si considera sciolto senza bisogno di alcuna comunicazione delle parti e, se si vuole proseguire il rapporto, bisogna costituire un nuovo contratto transitorio. N.B. il contratto transitorio deve basarsi su una causa di transitorietà espressa nel contratto; la causa deve essere in linea con quelle individuate a livello locale fra le organizzazioni della

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proprietà e gli inquilini! Se la causa di transitorietà cessa il contratto si tramuta automaticamente in contratto a canone libero. - CONTRATTO CONVENZIONATO O A CANONE CONCORDATO (durata 3+2): il canone viene calcolato sulla base di accordi tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini (si possono trovare vere e proprie tabelle con i parametri valutati in base alle qualità e caratteristiche degli immobili; es. zona, metri quadrati, accessori etc.). Questo contratto gode di un abbattimento e di agevolazioni fiscali in capo sia al proprietario sia all’inquilino (Per l’inquilino è prevista una detrazione d’imposta di €.495,80 per redditi fino a € 15.493,71; di €.247,90 per redditi compresi tra €.15.493,72 e €.30.987,41. Oltre si perde ogni agevolazione). Alla scadenza dei 3 anni minimo il contratto si proroga di diritto (quindi anche tacitamente) a meno che una delle parti non receda con lettera di recesso almeno 6 mesi prima della scadenza; trascorsi i due anni di proroga per continuare il rapporto contrattuale con lo stesso locatore bisogna costituire un nuovo contratto. - CONTRATTO TRANSITORIO PER STUDENTI: prevede una durata minima di 6 mesi e una massima di 36; la condizione principale è essere

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TIPOLOGIE DI CONTRATTI PER STUDENTI

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essere studenti universitari fuori sede (anche dottorandi o erasmus) e per questo verrà chiesta una certificazione (es. copia del badge). Il canone è vincolato agli accordi locali come quello a canone concordato e, nel frequente caso in cui il locatore invece di applicare un canone calmierato secondo gli accordi territoriali applica un canone di mercato, il contratto sarà nullo e lo studente potrà rivolgersi all'avvocato per ottenere le somme di denaro versate in eccesso.

COSTI MEDI LOCAZIONE DELLE PRINCIPALI CITTA’ UNIVERSITARIE

- CONTRATTO DI COMODATO D’USO (molto poco frequente!): il comodato è il contratto col quale una il proprietario consegna l'immobile ad all'altra persona affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito. Se non è stato convenuto un termine nè questo risulta dall'uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede. Spesso viene usato per incamerare soldi in nero.

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#ALLIN

DENUNCIARE IL NERO Per chi è vantaggioso il mercato nero? • E’ vantaggioso per il proprietario di casa, perché non paga le tasse allo Stato italiano. Così facendo il nostro avvoltoio commette due crimini: ruba allo Stato e a tutti i cittadini, sottrae agli affittuari i loro diritti di inquilini. Qual è la conseguenza? Che egli ha automaticamente trasgredito la legge e diviene passibile di denuncia. Se lo studente è in grado di dimostrare di aver abitato in una casa e di aver corrisposto un affitto in nero, il proprietario di casa non ha scampo: il ladro è solo lui. • Non lo è per gli studenti, perché, anche se possono andare via in qualsiasi momento, non possono rivendicare alcun diritto a meno che, in giudizio (e dunque in corso di un processo, che comporta costi e fatica), non si dimostri il fatto che si sta abitando quel determinato immobile. L’assenza di un contratto non permette di avere un prezzo fisso da pagare per tutta la durata dell’affitto, non dà il diritto legale di pretendere l’ammodernamento e la riparazione delle strutture della casa. Se è impossibile dimostrare che lo studente abbia abitato in quella casa potrebbe anche voler dire che si può essere buttato fuori senza preavviso e senza motivo. Inoltre, il contratto è divenuto parte dei criteri di valutazione per l’accesso alla borsa di studio Adisu. La conclusione è che il mercato nero non è vantaggioso per lo Stato e i cittadini, perché si perdono le imposte sull’affitto; non è vantaggioso per gli inquilini

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che perdono i loro diritti, non è vantaggioso per il proprietario di casa perché da quel momento in poi deve avere timore di tutti gli inquilini a cui affitta, che potrebbero denunciarlo in ogni momento. Di fronte alla legge il conduttore in nero è colpevole tanto quanto il proprietario? • Se questo fosse vero, allora un rapinato andrebbe in galera col rapinatore. Chi corrisponde un affitto in nero (cioè senza contratto registrato) è vittima di un abuso ai suoi danni, e in nessun modo le colpe possono ricadere su di lui. Attenzione però: se il contratto esiste, ma non è in regola, questo potrebbe ritorcersi contro il conduttore. Un altro caso è quello in cui il contratto è in regola, ma il proprietario di casa chieda più soldi di quelli pattuiti. Anche in questo caso, l’aver corrisposto una somma superiore a quella stabilita nel contratto è una truffa da parte del proprietario di casa, e va ostacolata in tutti i modi. Davanti alla legge, il colpevole è lui, davanti al giudice sarà tenuto a rimborsare tutte le somme corrisposte non pattuite. E’ possibile “legalizzare” una situazione di locazione in nero? • Sì, è possibile stipulando un normale contratto che potrà essere detratto al 19% dalla dichiarazione dei redditi dei vostri genitori. Non male!


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F.A.Q. E CONSIGLI (VALIDI PER TUTTE LE TIPOLOGIE DI CONTRATTI) 1.

Fase precontrattuale In genere i con-

tratti di locazione che vi verranno presentati saranno modelli standard con parziali modifiche apportate dal locatore: LEGGETELI ATTENTAMENTE e NEGOZIATE LE CLAUSOLE CHE NON VI CONVINCONO! La fase negoziale è fondamentale: una volta apposta la firma solo per mutuo consenso si possono modificare le clausole (quindi solo con il consenso del locatore)

2. Deposito cauzionale Quasi sicuramente vi verrà chiesta di depositare una somma di denaro a titolo di cauzione (ossia a garanzia dell’adempimento di tutte le obbligazioni poste a carico del conduttore: pagamento dei canoni, consegna dell’immobile senza danni etc.). Questa somma NON può essere superiore a tre mensilità del canone; essa produce interessi legali che DEVONO essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno o alla fine del contratto; una volta cessata la locazione il deposito cauzionale va restituito all’inquilino qualora abbia adempiuto a tutte le obbligazioni.

3. Obblighi in capo all’inquilino Ovviamente il primo degli obblighi è quello di pagare il canone mensile entro il termine stabilito (in genere il primo del mese). Ricordatevi però che,

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per il principio di buona fede tra le parti, qualora non paghiate entro il termine per motivi oggettivi e dimostrabili il locatore deve tollerare il ritardo (che può essere ovviamente solo di qualche giorno) e non può richiedere la messa in mora. Altro obbligo è ovviamente quello di non distruggere la casa! Vige, infatti, il semplicissimo principio per cui l’abitazione va restituita esattamente come è stata consegnata all’inizio del rapporto contrattuale (chiedete di fare un inventario delle cose presenti in casa e, se ci sono già danni, fateli segnare nel verbale di consegna che il proprietario dovrebbe rilasciarvi il giorno della consegna dell’immobile). Se, invece, durante il periodo di locazione la casa subisce dei danni, se la responsabilità è imputabile all’inquilino, ovviamente questo dovrà pagare; se, invece, i danni sono dovuti a vetustà dell’immobile o sono danni causati dalla mancata amministrazione del locatore (es. si rompono i tubi o cade il tetto) essi sono imputabili al locatore. Ricordatevi che le spese di ordinaria amministrazione (es. verifica caldaia) spettano all’inquilino, mentre quelle di straordinaria amministrazione (es. tinteggiatura pareti o sostituzione infissi) spettano al locatore! Ricordatevi anche che spetta a voi partecipare alle riunioni di condominio ed ogni altro onere prev i s t o d a l c o n t r a t t o !



#ALLIN

F.A.Q. E CONSIGLI

4. Facoltà di recesso La legge tutela in

d e n n i z z o .


modo più stringente il conduttore (ossia l’inquilino) rispetto al locatore (ossia il proprietario) per quel che riguarda il recesso (ossia la possibilità di sciogliere il contratto): in linea generale il contratto può essere sciolto per “mutuo dissenso” (ossia le parti congiuntamente decidono di sciogliere il contratto), tuttavia in presenza di gravi motivi il conduttore può recedere unilateralmente, con l’obbligo di comunicarlo almeno 6 mesi prima attraverso una lettera di preavviso da inviare al locatore a mezzo raccomandata dove devono essere specificati i gravi motivi (senza il preavviso si devono risarcire i danni al locatore!). La giurisprudenza ha individuato come “gravi motivi” tutto ciò che consiste in “fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla firma del contratto, tali da rendere oltremodo gravosa per lo stesso conduttore, anche solo per ragioni di ordine economico, la prosecuzione del rapporto di locazione”. Il locatore invece può disdire soltanto prima dello spirare del termine (sempre inviando una lettera raccomandata al conduttore sei mesi prima della scadenza). Il contratto si scioglie automaticamente dopo il termine finale previsto (es. contr. 3+2; dopo i 2 anni di rinnovo e i 5 in tot a l e ) .


6. Il canone aumenta normalmente ogni an-

5. Miglioramenti all’immobile Se nel corso della locazione apportate miglioramenti alla casa, potete, al termine del contratto, rimuoverli o, se il locatore ne vuole profittare, vi deve essere corrisposto un equo in-

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no? FALSO! La cifra da corrispondere al proprietario di casa è solo ed esclusivamente quella prevista dal contratto. Tutto ciò che si paga deve essere pattuito prima. In caso di variazione, si deve procedere alla modificazione consensuale del contratto.

7. Le spese di registrazione del contratto sono a carico dell’inquilino? FALSO! Le spese di registrazione del contratto vanno ripartite tra locatore e il conduttore.

8. Perchè è importante avere il contratto registrato? Con il contratto regolarmente registrato all’ufficio delle entrate si ha la possibilità di accedere alle misure di diritto allo studio per i fuori sede, in particolare alla borsa di studio di importo pari a circa il doppio rispetto alla borsa di studio di chi viene considerato pendolare. Tutte le tipologie contrattuali regolarmente registrate sono valide ai fini dell’assegnazione della borsa di studio.

9. Perchè è importante avere la ricevuta della locazione? Il nostro ordinamento giudiziario prevede che sia il debitore a dimostrare di avere onorato il pagamento. E’, quindi, sempre necessario dimostrare di aver pagato il canone e risulta fondamentale ottenere e conservare le ricevute di pagamento dell’affitto, unico modo per dimostrare di avere pagato se il proprietario ci chiama in g i u d i z i o p e r m o r o s i t à .



#LINK 10. Quali sono le sanzioni per omessa registrazione del contratto di locazione? In primo luogo il Decreto Legislativo 23/14 marzo 2011 ha introdotto il raddoppio delle sanzioni per chi omette di indicare i canoni di locazione o ne indica un importo inferiore. Poi occorre ricordare che la registrazione del contratto deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula. Dopo tale data scattano le sanzioni che di seguito vengono illustrate e riportate ai commi 8 e 9 dell’art. 3 del decreto.

11. Accorgimenti da adottare quando si entra in una nuova casa: • farsi dare il libretto della caldaia, sia per avere l’informazione esatta sull’anno di acquisto del bene, sia per poter ricorrere all’assistenza;

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F.A.Q. E CONSIGLI • fare l’inventario del mobilio e degli elettrodomestici presenti nell’appartamento e firmare questo documento insieme al proprietario; • fare fotografie autentiche (basta essere nella foto con il quotidiano in mano, conservando ovviamente lo stesso) della casa per certificare le condizioni dell’immobile. Questo serve ad evitare che il padrone di casa, una volta scaduto il contratto, possa avanzare pretese illegittime, tra cui la non restituzione del deposito cauzionale, a causa di ipotetici danni inflitti all ’ i m m o b i l e ;



#ALLIN

ALL IN PER IL DIRITTO ALLO STUDIO Come Link Coordinamento Universitario da anni ci impegniamo nel raggiungimento di un welfare universitario che vada nella direzione di un’Università gratuita e di qualità attraverso diverse forme di Diritto allo Studio. Con la campagna ALL IN per il diritto allo studio, proposta supportata da migliaia di firme, abbiamo portato alla luce anche il diritto alla residenzialità, chiedendo l’aumento di posti alloggio e di borse di studio atte a coprire i costi degli affitti. Chiediamo che il numero di alloggi venga adeguato all’ammontare degli studenti aventi diritto, attraverso la costruzione di nuove strutture e la conversione degli immobili in disuso; ogni struttura dovrà dotata delle attrezzature necessarie per le attività di studio e sportive e dovrà assicurare agli studenti genitori di dimorare nelle residenze con i propri figli. Alle residenze potranno accedere, in subordine ai fuori sede titolari di borsa, anche gli studenti in sede e pendolari con borsa, nonchè i fuori sede senza borsa, favorendo l’autodeterminazione di chi sceglie di vivere fuori dal contesto familiare. Chiediamo quindi ai comuni di attivare politiche di contrasto al mercato nero degli affitti e alla relativa speculazione, sia implementando l’offerta pubblica di alloggi studenteschi, sia investendo negli interventi di riqualificazione degli studentati chiusi, che

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nella riconversione di immobili pubblici dismessi, in un’ottica di diffusione abitativa e sviluppo sostenibile, che non comporti ulteriore urbanizzazione. Nell’ambito delle medesime finalità, sollecitiamo i comuni a farsi promotori della diffusione del contratto di affitto a canone concordato, prevedendo incentivi per i locatori che propongono contratti calmierati per gli studenti, quali: tutela legale dei conduttori riduzione della Tari sui locatori che registrano contratti a canone concordato
 Tasi a carico dell’inquilino fissata al mini mo previsto per legge pari al 10%



#link

CONTATTACI!

CHI SIAMO? LINK - Coordinamento Universitario riunisce a livello nazionale diverse esperienze del mondo degli studenti universitari. è un coordinamento di realtà autonome e indipendenti, radicate nel territorio nazionale, che quotidianamente si impegnano nelle rispettive facoltà e città a cambiare l'università e la società che ci circonda.

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CONTROGUIDA ALL’ABITARE. Consigli, soluzioni e informazioni per lo Studente Fuorisede.  

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