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NR. 210 I 16. KW I 17.04.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 18

Hansainvest Habona-Mandat Die Kapitalverwaltungsgesellschaft Hanseatische Investment GmbH übernimmt die administrativen Tätigkeiten für zwei geschlossene Immobilienfonds der Habona Invest GmbH. Das Mandat gilt für den Einzelhandfelsfonds Nummer vier und den ersten Kita-Fonds des Initiators. Die Dienstleistung umfasst unter anderem die Portfolioverwaltung, das Risikomanagement und das Berichtswesen.

Activum Fonds 3 geschlossen Activum Capital Management Ltd. hat seinen dritten Fonds mit Kapitalzusagen in Höhe von 380 Millionen Euro geschlossen. Strategie ist es, in unterbewertete Immobilien zu investieren und die Objekte neu zu positionieren. Der Schwerpunkt dabei liegt in Deutschland. Activum SG Capital Management Ltd. unterliegt der Aufsicht durch die Jersey Financial Services Commission und wird in Deuschland von der in Berlin ansässigen Activum SG Advisory GmbH beraten. Die Unternehmensgruppe wurde 2007 von Saul Goldstein gegründet.

Die Finanzverwaltung hat nun mit Veröffentlichung vom 11.04.2014 eine Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück nebst Berechnungsanleitung online gestellt. Diese ermöglicht eine Ermittlung des Gebäude- sowie des Grundstücksanteils auf Basis der bisher bereits textlich vorliegenden Maßgaben der Finanzverwaltung sowie der Rechtsprechung des BFH für den Fall, dass die Vertragsparteien keine Bestimmung getroffen haben. Sie dokumentiert jedoch nachdrücklich die Bedeutung einer klaren Regelung der Vertragsparteien im Kaufvertrag, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden. Denn wendet man die Arbeitshilfe des BMF einmal auf zum Beispiel den Erwerb eines Mehrfamilienhauses aus den 60-iger Jahren an, so ergeben sich hier schnell Grund- und Bodenanteile von jenseits 40 Prozent, auch wenn die Parteien aufgrund der vollständigen Überbauung des Grundstücks und der laufenden aufwändigen Instandhaltung des Objekts mit der Verkehrsanschauung 25 Prozent Grundstücksanteil für angemessen halten. Die Auswirkungen, übertragen auf das obige Beispiel, sind deutlich:

Im Ergebnis erhöht sich die Steuerbelastung unter Annahme des Spitzensteuersatzes von 45 Prozent um annähernd 140.000 Euro p.a., gerechnet auf das Kommanditkapital (vereinfachend ohne „Soli“ gerechnet). Man mag dies mit dem Hinweis darauf abtun, dass dies bei einer Anlegerbeteiligung von 50.000 Euro nur 140 Euro „cash“ p.a. ausmache. Allerdings ist zu

berücksichtigen, dass unter Berücksichtigung der bei vermögensverwaltender Strukturierung typischerweise kalkulierten steuerfreien Veräußerung nach Ablauf von zehn Jahren unter Annahme einer Gesamtlaufzeit von zwölf Jahren eine Zuflussdifferenz von rund 1.500 Euro im Raum steht. Prozentual ausgedrückt verändert sich durch die geringere AfA das Ergebnis nach Steuern von drei Prozent (bei Abschreibung eines 75-prozentigen Gebäudeanteils) auf 2,72 Prozent (bei der Abschreibung von lediglich 60 Prozent Gebäudeanteil) – unter Berücksichtigung der Ausweispflichten für AIF bedeutet das künftig ein nicht zu unterschätzender, werblicher Unterschied. Die Bedeutung der Ausfüllhilfe der Finanzverwaltung wird dadurch erhöht, dass es sich bei ihr nach veröffentlichter Auffassung um eine „sachverständige Schätzung“ handelt, ein Widerlegen ist nur „sachverständig begründet“ möglich. Will der Steuerpflichtige also künftig eine abweichende AfA-Bemessungs-grundlage anwenden, muss er dies sachverständig dokumentiert nachweisen, was in der Praxis nur durch Vorlage eines aufwändigen Sachverständigengutachtens möglich ist. Für die Praxis bedeutet die Veröffentlichung der Finanzverwaltung eine klare Aufforderung, bei den Erwerbsvorgängen eine klare Kaufpreisverteilung vorzunehmen und sich hier nicht auf die jährliche Steuerdeklaration zu verlassen. Aufgrund der Transparenz der Personengesellschaft gilt dies für unmittelbare Grundstückserwerbe wie auch für „Share-Deals“ gleichermaßen. Notwendig ist, die Beweggründe der Kaufpreisaufteilung gut zu dokumentieren. Der hiermit verbundene Aufwand wird durch das Szenario, der Gesamtzahl der Anleger ein Abweichen von der Prognose sowie eine nachträgliche Änderung der Einkommensteuerbescheide erklären zu müssen, sicherlich deutlich überkompensiert.

Fondsbrief 210  

Fakten, Meinungen, Tendenzen zum deutschen Beteiligungsmarkt.

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