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NR. 291 I 11. KW I 15.03.2013 I ISSN 1860-6369 I KOSTENLOS PER E-MAIL

Inhaltsverzeichnis Einleitung - MIPIM 2013

1

MIPIM Award Gewinner

5

Stiftungen - Gefangen in der Zinsfalle

6

IVG - Wieder Verlust - IVG in 8 der Bereinigungsfalle (WR) IVG - Übertriebene Reaktion 10 an der Börse (Ries) MIPIM - Hamburg versteht sich als liebenswert (JH)

12

Immoinvestments - Kommt die Risikobereitschaft?

13

Neu Investment KGs - ZBI, Jamestown und UDI

14

Knight Frank - Reiche zieht es nicht nach Deutschland

16

Wohnen - Auch 2013 wird gutes Jahr für Assetklasse

17

Helaba - Gewerbl. Immofinanzierung weiter ausbauen

17

Wohnungsnot in München - 18 Gerede schafft keinen Wohnraum (Heintze) Immobilienmarkt Tschechien (Wellstein)

20

Langfristige Ausrichtung vs. Kurzfr. Optimierung (Ruhl)

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Interview mit Christian Rathei Chancen und Risiken von Studentenwohnungen

23

Kommentar - Investoren im Wandel (Tzeschlock)

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Impressum

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Der Immobilienbrief Berlin

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Partner und Sponsoren der heutigen Ausgabe: aurelis Real Estate, Bouwfonds Real Estate Investment Management Deutschland GmbH, Catella Real Estate AG, Deka Immobilien Investment, E&P Real Estate GmbH & Co. KG, fairvesta, Garbe Group, RWE Energiedienstleitung GmbH und RA Klumpe, Schröder & Partner.

Sehr geehrte Damen und Herren, direkt von der MIPIM in Cannes - Werner Rohmert wir haben einen neuen Papst – sogar einen mit der Namensnummer „1“ und eben nicht mehr aus den Ländern des heiligen römischen Reiches. Eine neue Zeitrechnung beginnt. Mangels Kernkompetenz in der Beurteilung wenden wir uns aber direkt der MIPIM, die heute zu Ende geht, zu. Da fühlen wir uns sicherer. Spass hat natürlich gestern Abend der Gewinn des MIPIM Award durch zwei deutsche Projekte gemacht, die einen Preis mit nach Hause nehmen konnten. Die IVG bekam für ihr Prestige-Objekt „The Squaire“ einen der begehrten Preise genauso wie das Milano in Stuttgart von Entwickler ECE, Strabag und Bayerischen Hausbau. ECE Chef Otto durften noch mal jubeln, da auch das türkische Center Marmara Park gewann. (Seite 5). Es war eine Mipim ohne große Botschaften. Das Wetter war auch nicht der Renner. Wer nicht da war, hat nicht gefehlt. Den zu Hause gebliebenen ist auch nichts entgangen. Qua Positivauslese strahlt die MIPIM Optimismus aus. Es gibt keine wirkliche Finanzierungslücke mehr, meinen die deutschen Matadore. So richtig passt das nicht in meinen 5-Finger-Abakus. Wenn viele Immobilienfinanzierer verschwinden und die verbleibenden Banken mangels Eigenkapital ihre Bilanzsumme reduzieren müssen, ist eine problemlose Kreditversorgung nicht einfach abzuleiten. Allerdings geht es den Banken gut. Die Neugeschäfts-Margen stimmen. Die Bestandsmargen werden mangels Kreditnehmer-Alternativen stimmig gemacht. Vielleicht werden viele Kreditanträge nicht mehr abgegeben oder Entwicklungen außerhalb des Wohnungsbereichs nicht mehr angegangen. Ein wenig neue Knappheit an Beton schadet der Volkswirtschaft und den Immobilienperspektiven mittelfristig sicher nicht. Dem BIP tut`s allerdings weh. Zudem fragt sich, ob Eigenkapital(beschaffungs)stärke und ein gutes, das Bank-EK wenig belastendes Rating die richtigen Immobilien-Allokationsmechanismen sind. Da war mir der Zins als Marktinstrument lieber. Wenn nach Basel III Regulierung noch die staatliche Regulierung ein dynamisches Eigenleben entfacht, wirft das durchaus Schatten. So macht ZIA-Präsident Andreas Mattner im MIPIM-Gespräch bei Hannover Leasing schon deutlich, ein wenig verblüfft gewesen zu sein, als im letzten Sommer im AIFMUmsetzungsgesetzentwurf die Assetklasse Offene Immobilienfonds mit einem (!) Satz im 600-Seiten Papier einfach abgeschafft werden sollte. Man habe damals zunächst versucht, alle Assetklassen unter einen Hut zu bringen, um im Gespräch mit der Politik mit einer Stimme sprechen zu können. Inzwischen sei auch eine Studie zur Bedeutung der indirekten Immobilienkapitalanlagen insbesondere auch der volkswirtschaftlich wichtigen Finanzierungsfunktion erstellt worden. Inzwischen sei der Umsetzungsgesetzentwurf auf dem richtigen Weg. Das werde die aktuelle Anhörung bestätigen. Ein klares Bekenntnis für den geschlossenen Publikumsfonds als Kerngeschäft der Hannover Leasing gab GF Laurent Rücker ab. Immobilienwirtschaftlich entscheidend sei die Nachvermietungssicherheit. Insofern seien die prominenten Mieter der Anwalts- und Beraterszene nicht unbedingt seine erste Wahl. Die AIFM-Umsetzung könne zu Verzögerungen führen, aber das Platzierungspotenzial sei vorhanden, wenn die Sicherheit des Anlegers adäquat berücksichtigt sei. ►


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DFV Seehotel Am Kaiserstrand schon fast zu 50 Prozent platziert Hamburg/Lochau: Die DFV Deutsche Fondsvermögen, ein Schwesteremissionshaus der auf Sozialimmobilien spezialisierten IMMAC aus Hamburg, hat bereits bei ihrer ersten Investment KG mit der Auswahl des Investitionsobjektes bei Anlegern gepunktet. So konnte die Investment KG seit Auflage des Fonds Ende 2012 bereits fast 50% des Eigenkapitalanteils von 11,9 Mio. Euro bis Mitte März bei Anlegern platzieren. Die Investment KG „DFV Seehotel Am Kaiserstrand“

investiert in ein 4-SterneHotel im österreichischen Lochau am Ufer des Bodensees. Die hochwertig sanierte Landmarkimmobilie ist 25 Jahre an den renommierten Betreiber RIMC vermietet. Der Mietvertrag ist nicht kündbar. In diesem Frühjahr wird das Hotel weltweit unter dem Urlaubs- und Resort-Label „Sentido“ von Thomas Cook vermarktet.

Die Mipim in Cannes startete wie so oft als klassische Murphy-Veranstaltung. Der Streik des Sicherheitspersonals am Düsseldorfer Flughafen, Schneechaos und Radarausfall, sorgte dafür, dass recht viele Mipim-Teilnehmer aus Hamburg, Frankfurt, Düsseldorf oder auch Paris recht genervt erst zu den Abendveranstaltungen eintrafen. Relativ war also das MIPIM-Wetter gut. Ein Regenschirm gehörte aber ins Reisegepäck. Der persönliche Eindruck bestätigte unser Vorfeldgefühl, auf unsere klassische Frage „Treffen wir uns auf der Mipim“ noch nie so oft die Antwort gehört zu haben „ich war jetzt fast 20 Jahre jedes Jahr da. Dieses Mal fahre ich zum ersten Mal nicht hin.“ Irgendwie war es ein wenig leer. Die Messe selbst vermittelte irgendwie denselben Eindruck wie Shopping-Center eine berühmten Betreibers. Man hat überall den Eindruck, schon mal dagewesen zu sein. Andererseits gibt das vorläufige Zahlenmaterial eine deutsche und internationale Beteiligung annähernd auf Vorjahresniveau wieder. Mit rd. 200 teilnehmenden deutschen Gesellschaften, von denen allerdings sehr viele an Stadtoder Regionalständen lediglich mit einer Tafel und bestenfalls einem Werner Rohmert Stehtisch vertreten sind, sind nur eine Handvoll weniger deutsche Aussteller gemeldet, als im vergangenen Jahr. Allerdings handelt es sich ausschließlich um Wiederholungstäter. An neuen Ausstellern herrscht Mangelware. Mit etwa 650 Unternehmen und rd. 2.100 Teilnehmern der gemeldeten Unternehmen sollten offiziell die Vorjahreswerte wieder erreicht werden. Wie immer ist auch die Mipim-Organisation für ein schmunzelndes Kopfschütteln gut. Das „Savills-Cafe“ an der Croisette, völlig offen mit 50 cm hohen Absperrungen, lässt sich nur mit 2.000 Euro Eintrittskarte betreten. Eine extra abgestellte Mipim-Kontrolleurin stellt sicher, dass das weltweit renommierte Maklerhaus nur Gespräche mit „Badge-Trägern“ führt. Dabei ist es völlig egal, ob die Gesprächspartner über den Zaun bereits das Gespräch führen. Ohne Badge geht in Cannes nichts. Im Vergleich zu früheren Schiffs-Dursuchungen und Prospektbeschlagnahmungen, Strafbescheiden für Veranstaltungen außerhalb der Messen und Taxi-Streiks wegen Abzocke war das aber wohl noch harmlos. Ansonsten war die Stimmung gut. „Selten war das Gros der Messebesucher so zufrieden wie in 2013. Geklagt wird auf hohem Niveau, wie von einigen institutionellen Investoren, die nach großvolumigen Anlagemöglichkeiten suchen, aber zu wenig Produkte finden“, berichtet Marcus Lemli, CEO Savills Deutschland aus Cannes. Der Optimismus sei größer als noch als im letzten Jahr, meinte LHI-Chef und VGF-Präsident Oliver Porr. Er sah auf dem traditionellen Eröffnungslunch der Deutsche Hypo eine optimistische Grundstimmung, da die absolute Finanzierungsknappheit vorbei sei. Gute Projekte fänden inzwischen immer einen Weg in die Realisierung. Dem stimmt Deutsche Hypo Vorstand Andreas Pohl zu: „Die Kreditversorgung passt“. Vorstandsvorsitzender Thomas Bürkle sieht das Haus offen für Neugeschäft. Alle wirklich guten Projekte wären heute wieder finanzierbar. Das Thema Energiewende durchdringe die Immobilienwirtschaft immer stärker, stellt Peter Tzeschlock, VV Drees & Sommer AG, fest. Auf der globalen Plattform MIPIM habe sich herauskristallisiert, dass Investmentanlagen nur dann als rentabel gelten, wenn sie den neuen Anforderungen an Nachhaltigkeit gewachsen seien. Die Nachwirkungen der Eurokrise seien zwar noch spürbar, jedoch sei ein Anstieg der Investitionsaktivitäten in einzelnen Regionen bereits klar zu erkennen. Der europäische Markt öffne sich wieder, beispielsweise hätten Investoren verstärkt Objekte in Norditalien im Blick und auch die Türkei verzeichne eine wachsende Nachfrage. Dabei rücke das Thema Kapitalsicherheit merklich in den Fokus der Global Player. Auch die Banken gingen auf Nummer Sicher und vergäben nur dann Kredite, wenn die voraussichtl. Rentabilität klar nachgewiesen werde. „Due Diligences würden angesichts dieser steigenden Anforderungen immer gründlicher und umfangreicher.“


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Das Ende der Core-Fixierung?

MIPIM - Die Croisette 2012 (Foto: AE)

Thema auf der Mipim wie auch zu Hause ist der Zwiespalt zwischen gesuchtem Core mit langen Mietverträgen und den wenig nachgefragten, vergleichsweise günstigen Objekten mit Entwicklungspotenzial der unterschiedlichen Risikokategorien. Bislang ist die Core-Fixierung aus Investorensicht eher ungebrochen gewesen, wie sich auf den Jahresauftaktveranstaltungen der Szene darstellte. Noch macht auch das Zahlenwerk deutlich, dass die in vielen Umfragen von Maklern propagierte Hinwendung zu Core+ und Value add und sogar zu Opportunities doch noch eher Lippenbekenntnisse sind. Im Background-Gespräch am MesseVorabend auf der ZIA/Rücker-Veranstaltung mit Union Investment RE-GF Frank Billand war das auch Thema. Lt. Billand ist gerade vor dem Hintergrund notwendiger Ertragszwänge bei institutionellen Investoren das steigende Interesse an Investments außerhalb des engen Core-Bereichs erkennbar. Hinsichtlich der aus unserer Sicht tendenziell hohen Risiken von Core-Immobilien, die als echte CoreImmobilien grundsätzlich immer auf einem qualitativ hohen Standard gehalten werden müssen und insofern bei jedem Mieterwechsel und alle 20 bis 30 Jahre erheblichen Nachinvestitionsaufwand erfordern, wies Billand darauf hin, dass

hier Aspekte des Lebenszyklus genau beachtet werden müssten. Professionelles Assetmanagement bestehe darin, sich auch von Immobilien mit einer noch guten Mietrestlaufzeit trennen zu können. Hinsichtlich eines Endes der Core-Fixierung sieht Savills Deutschland-Chef Marcus Lemli eine scharfe Trennlinie zwischen dem, was für Core gehalten wird, und Objekten, die nicht in die Core-Kategorie fallen. Beliebtes Core ist Neubau mit einem langen Mietvertrag. Die Trennlinie mache

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Personalien Köln: Der US-Amerikaner Kevin Copp (48) folgt zum 1. Mai auf den scheidenden Corpus Sireo-CFO Lars von Lackum, der das Unternehmen auf eigenen Wunsch verlässt. Copp bekleidete zuletzt den Posten als Group-CFO der griechischen Telekom (OTE). Um einen geordneten Übergang sicherzustellen, verstärkt Copp bereits ab dem 1. März die Holdinggeschäftsführung der Corpus Sireo, bevor er zum 1. Mai den Posten des CFO übernimmt.

sich sehr deutlich im Pricing bemerkbar. Die Renditeanforderungen stiegen hier nicht parallel zum Grad des zunehmenden Risikos, sondern bei Überschreiten der Linie sprunghaft an. Der Core-Markt sei zudem hoch liquide. Darunter werde die Finanzierung schwierig. Dies läge z. T. aber auch an Preisvorstellungen der Verkäufer von Value-add-Immobilien. Auf unsere Angestellten-These angesprochen, dass Core vor allem das Sicherheitsbedürfnis der Assetmanager und weniger des Anlegers der Kapitalsammelstelle berücksichtige, sah Lemli wichtige Gründe für das Core-Interesse bzw. dem Interesse an Neubauten mit langen Mietverträgen zum einen in dem Sicherheitserfordernis und zum anderen in der Management-Intensität. Hier liegen gut vermietete Neubauten in der ersten Dekade weit vorne. Bei europäischen institutionellen Anlegern sieht Lemli als wichtige Funktionen der Immobilie in deren Portfolios vor allem Diversifikation und laufenden Cash-Flow. Anleger aus USA oder Kanada hätten dagegen höhere Renditeanforderungen. Die Anlagen der Amerikaner seien entsprechend weiter gespreizt. Zum einen gäbe es eine hohe Liquidität für opportunistisch gepreiste Portfolios mit einem breiten Chancen-/Risikoraster und zum anderen für Objekte mit hoher Wertstabilität. Im mittleren Bereich der leicht erhöhten Rendite fehlt amerikanischen Anlegern die Story. Das Xanadu-Portfolio für knapp 180 Mio. Euro, das vor einigen Wochen geclosed wurde, hatte mehr als 15 Interessenten mit Liquidität und klaren Preisvorstellungen. Auf die Sicherheit von Core-Investments z. B. in Frankfurt angesprochen, sieht Lemli durchaus mittelfristige Gefahrenpotenziale in den derzeit sehr intensiven Bauaktivitäten in Frankfurt. □

MIPIM Award Gewinner Industrie– und Logistikprojekte Wastewater Treatment Plant in North Alt Maresme (Baena Casamor; Agencia Catalana de lÁigua ACA)

München/Frankfurt: Dr. Tilman Hickl, Sprecher der Geschäftsführung der UBS Real Estate KAG mit Sitz in München, wird mit Wirkung vom 15. März 2013 zum Leiter des europäischen Immobilienfondsgeschäfts von UBS Global Asset Management ernannt. Seiner Ernennung folgend wird er zu einem späteren Zeitpunkt aus der Geschäftsführung der UBS Real Estate Kapitalanlagegesellschaft ausscheiden. Als sein Nachfolger in der Geschäftsführung ist Christian Paul vorgesehen. Neue Leiterin des Immobilienfondsgeschäfts Deutschland wird Dr. Christine Bernhofer. Die Geschäftsführung besteht nun aus Dr. Christine Bernhofer, Christian Paul sowie Jörg Sihler.

Hotels und Ferienanlagen

Flame Towers (HOK International Ltd.)

Büro– und Geschäftshäuser

The Squaire (IVG Immobilien AG)

Revitalisierung

King´s Cross, London (John McAslan + Partners)

Shoppingcenter

Marmara Park, Türkei (ECE)

Best Futura Mega Project

Milaneo, Stuttgart (ECE)

Zukünftige Projekte

Culture Casbah, Malmö (MKB Fastighets AB)

Türkische Projekte

Bosphorus City, Istanbul (Mimarlar Workshop)

Special Jury Award

King´s Cross, London (John McAslan + Partners)

People´s Choice Award

Akasya Acibadem Lake & Woods Parcel, Istanbul (Mimarlar Workshop, SAF GYO)


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Personalien Offenbach am Main: Matthias Böhm wird die Doric Select GmbH & Co. KG zum 30. April 2013 auf eigenen Wunsch verlassen. Zuletzt war er als Geschäftsführer der Doric Select GmbH & Co. KG für die Vertriebsaktivitäten der Doric Gruppe verantwortlich.

Frankfurt: Stefan Warmuth (38) wechselt zum 04.03.13 von der Hochtief Property Management GmbH zur POLARES Real Estate Asset Management GmbH als neuer Head of Sales.

Stiftungen in der Zinsfalle Gefangen zwischen Vermögenserhalt und Stiftungszweck Stiftungen haben es nicht leicht. Die negativen Zinsen drücken die Stimmung bei vielen Stiftern. Das bringt sie in den Zielkonflikt zwischen Vermögenserhalt und der laufenden Unterstützung von Projekten. Sind Verbrauchsstiftungen ein Ausweg aus der Klemme? Zunächst ein wenig Hintergrundinformationen: Die Entwicklung von Stiftungen in Deutschland lässt sich in drei Wellen gliedern. Die erste Welle beginnt im Mittelalter, wo erste Stifter Bildungs- und gemeinnützige Einrichtungen errichteten wie z.B. die Fuggerei. Damals war das Seelenheil des Stifters sicher noch größter Motor für die Gründung einer Stiftung. Die zweite Welle beginnt in den 1870er Jahren. Die industrielle Revolution sorgte für große Privatvermögen einiger weniger, die mit diesem Geld oftmals Zoos, Universitäten oder Parks erbauten. Leider ist dieses Stiftungsvermögen im frühen 20igsten Jahrhundert durch Hyperinflation und Krieg verloren gegangen. Erst zu Beginn des neuen Jahrtausends vor 13 Jahren begann die dritte Welle der Stiftungsgründungen. Von den derzeit ca. 18.000 Stiftungen, die es in Deutschland gibt, sind über 50% allein in den letzten 10 Jahren entstanden. Derzeit werden ca. 750 neue Stiftungen jährlich gegründet. In Deutschland kommen Stiftungen zumeist 3 wichtige Aufgaben zu. Die wichtigste ist sicherlich die Motorenfunktion. Da der Staat oftmals nur schwerfällig reagiert, sind Stiftungen oftmals durch ihre Flexibilität in der Lage, auf bestimmte Entwicklungsprozesse schneller zu reagieren. So können Stiftungen schneller auf die Bedürfnisse der Gesellschaft eingehen. Des weiteren erfüllen sie die Aufgabe der Rückverteilung. So können erfolgreiche Persönlichkeiten der Gesellschaft etwas zurückgeben. Das führt zur dritten Aufgabe, dem Pluralismus. So können Stiftungen die Bedürfnisse von gesellschaftlichen Randgruppen schneller befriedigen. ►

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Auf dem StiftungsFORUM Westfalen, dass von der Fachzeitschrift „Die Stiftung“ gemeinsam mit Concept Vermögensmanagement, DAB Bank und UBS erstmalig in Bielefeld ausgerichtet wurde, kamen mit knapp über 100 Teilnehmer mehr als der Veranstalter erwartet hatte. Offenbar besteht enormer Aufklärungsbedarf bei Stiftungen in Zeiten niedriger Zinsen und drohender Inflation. Das zumindest ist die Angst bei vielen Stiftungen. Sie haben gerade jetzt mit einem Dilemma zu kämpfen, denn der Gesetzgeber schreibt ihnen realen Kapitalerhalt vor, der aufgrund niedriger Zinsen und fehlenden Investments derzeit nur schwer zu erreichen ist. Auf der einen Seite sollen Stiftungen für den Erhalt ihres Stiftungsvermögens sorgen und auf der anderen Seite ihren Stiftungszweck weiter erfüllen. Allerdings lässt sich dies nur schwer umsetzen, da drohende Inflation, als Grundproblem aller Stiftungen und negative Realverzinsung die Investmentallokation schwer werden lassen. Selbst Staatsanleihen sind zum renditelosen Risikopapier geworden. Viele Stiftungen orientieren sich daher vermehrt in Anleihen-, Aktien- oder Immobilieninvestment. So meint Bernd Heimburger, geschäftsführender Gesellschafter der Gies & Heimburger GmbH in der aktuellen Ausgabe von „Die Stiftung“: „Grundsätzlich betrachten wir die Vermögensallokation in ein breit gestreutes Sortiment von Wohnimmobilien als eine der attraktivsten Alternativen zu einem künftig nicht mehr rentablen Anleihebestand.“ Im Zielviereck Rendite, Sicherheit, Liquidität und Nachhaltigkeit bieten Immobilien zum gegenwärtigen Zeitpunkt eine echte Allokationsalternative. So empfiehlt Christoph Weber von der WSH Deutsche Vermögenstreuhand eine Vermögensallokation von 30% in Immobilien. Gleichzeitig soll dies jedoch nicht blind erfolgen. Um eine möglichst sicheren Rendite zu erwirtschaften, ist es empfehlenswert in ein breit diversifiziertes Portfolio über alle Assetklassen hinweg zu investieren.

Doch nicht nur die richtige Vermögensallokation ist derzeit ein Hauptbestandteil der Stiftungsarbeit. Auch der Gesetzgeber hat den Zielkonflikt vieler Stiftungen erkannt und bietet im größeren Rahmen die Möglichkeit der Verbrauchsstiftung. Der Gesetzgeber lässt so Stiftungen mit begrenzter Laufzeit zu. Diese liegt meist zwischen 10 und 30 Jahren. In dieser Zeit kann das Stiftungsvermögen komplett verzehrt werden. Es gibt keinen Passus zum realen Kapitalerhalt. Dadurch können Stiftungen auf Niedrigzinsphasen oder Marktschwankungen besser abfedern. Am Ende der Laufzeit wird die Stiftung aufgelöst. Fazit: Stiftungen werden in der Immobilienbranche immer gefragter. Zwar werden sie für die reine Finanzierung von Projekten aufgrund der sehr konservativen Gestaltung kaum in Frage kommen, jedoch wollen Stiftungen spürbar ihre Immobilienengagements erhöhen. Dafür ist allerdings noch einige Aufklärungsarbeit notwendig. So fehlt vielen Immobilienunternehmen das Gespür für den Umgang mit Stiftungen und andererseits auch vielen Stiftungen das nötige know how für die richtigen Immobilieninvestments. Hier sind neben Fachpresse auch Verbände gefragt. (AE) □

The never ending Story? - IVG in der Bereinigungsfalle Wieder 100 Mio. Euro Verlust Werner Rohmert, Hrsg. Der Immobilienbrief, Immobilienspezialist Der Platow Brief Unser Börsenkollege Hans Christoph Ries hat unten die Börsenreaktion auf die Bekanntgabe der wieder schlechten IVG-Ergebnisse erklärt. Er findet die Reaktion überzogen, aber nachvollziehbar. Wir haben auf der MIPIM noch kurz mit IVG-Lenker Professor Wolfgang Schäfers gesprochen. Analysten und Journalisten, die den Bekundungen der IVG-Matadore regelmäßig zugehört hatten, erwarteten für 2012 schwarze Zahlen oder wenigstens eine Null. Die vorläufigen Zahlen machten den Hoffnungen aber einen Strich durch die Rechnung. Damit

deraufwendungen liege das Konzernergebnis im Rahmen der zuvor kommunizierten Erwartungen, versucht IVG vergeblich die

rutscht die IVG in die Gedulds- und Image-Falle (siehe unten). Einmalige, nicht liquiditätswirksame Sonderaufwendungen sorgten dagegen für -98,7 Mio. Euro Miese. Im Gefolge verloren die

Situation zu retten. Die Liquidität der IVG sei von den Sonderaufwendungen nicht betroffen und bleibe auch weiterhin planbar.

Anleger die Geduld. Um ein Drittel sauste die Aktie in den Keller. Platow Börse empfahl deshalb am 11.3. „Meiden Sie den Anteilschein vorerst.“ Ohne Berücksichtigung der einmaligen Son-

Hinsichtlich der Börsen- und Imagewirkungen der Sonderaufwendungen stellt Schäfers im Background dar, dass im Vorstand Einigkeit darüber bestanden habe, ausnahmslos alle Probleme aus Managementbesonderheiten der vorangegangenen


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Personalie

Ära bereinigen zu wollen. Dazu gehören auch Kon-

Frankfurt: Oliver Schötzvan der Hoff (35), Immobilienökonom und Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, hat mit Wirkung zum 1. März 2013 die Position eines Leiters Regional Residential Investment bei

sequenzen früherer Steueroptimierungen. Durch die strategische Entschei-

Jones Lang LaSalle Deutschland übernommen. Dr. Malte Maurer verlässt das Unternehmen auf eigenen Wunsch und wechselt in die Führungsmannschaft der Deutsche Wohnen AG. Oliver Schötz-van der Hoff war zuletzt Director National Residential Investment bei BNP Paribas Real Estate.

dung, sich im Eigenbestand auf den deutschen Markt zu konzentrieren, sei nicht mehr zu erwarten, dass vorhandene IVG Prestige-Objekt „The Squaire“ (Foto: thesquaire.com) Steueraktiva mittelfristig vollumfänglich nutzbar sein würden. Dauerbrenner Squaire war lt. Schäfers diesmal nicht der Wertberichtigungs-Auslöser. Hier sieht sich die IVG jetzt auf der fairen Seite. Das Squaire ist in der Endrunde des MIPIM Award. Als zweite, aber wohl glücklicherweise letzte große IVG-Projektentwicklung machte dagegen die 2010 fertig gestellte Büroprojektentwicklung Front Office in Asniéres-sur-Seine bei Paris Probleme. Mit einem Personalwechsel und der Hinwendung von Planmieten zu Marktmieten konnte die Vermietungsquote von zuletzt 28% auf inzwischen über 60% gesteigert werden. Das stellt jetzt auch die restliche Vermietung in Aussicht, hat aber eine Wertberichtigung von rund 30 Mio. Euro zur Folge. Zu „überraschenden“ Erkenntnissen zur Wandelanleihe, die unser Börsenkollege als Hauptauslöser für den Kurssturz ausmacht (siehe unten), ergänzt Schäfers, dass auch hier gegenüber WP-Vorschlägen sich die IVG frühzeitig auf die sichere Seite begeben habe. Auch aus "Der Immobilienbrief"-Sicht ist die Zurückhaltung unserer Börsenkollegen auch über den aktuellen Fehlbetrag hinaus gut zu verstehen. Schließlich ist die Vermarktung des Squaire trotz guten Vermietungsstandes ein Damoklesschwert. Eine Vermarktung als Geschlossener Publikumsimmobilienfonds werden sich die Analysten genau anschauen. Echte Wertsteigerungen von Gebäuden haben nach Berücksichtigung von Sanierungserfordernissen zur Erhaltung der Marktfähigkeit die Frankfurter Bürotürme in den letzten 20 Jahren nur zyklisch und alles in allem wohl eher selten er-

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zielt. Und wenn ein technischer Verbrauchsgegenstand noch auf einer Erbpacht-Betonplatte und nicht auf einem werthaltigen Grund-

IVG Immobilien AG

stück steht, bedarf es schon eines glaubwürdigen, prominenten Bankenvertriebs mit Mietvertragsgläubigkeit, um einen Publikumsfonds im notwendigen Volumen zu platzieren. Eine Betonplatte

Übertriebene Reaktion an der Börse

über einem öffentlich genutzten Grundstück vermitteln bei allem Glauben an die Sicherheit von Flugzeugen und an die Statik, für hundert Jahre vibrationssicher gebaut zu haben, nur schwer das Kleinbürger-Anleger-Sicherheits-Gefühl: „Das gehört auf immer und ewig mir“. Andererseits haben wir den Glauben an die immobilienwirtschaftliche Kompetenz der IVG nicht verloren. Einen mutigen, prominenten Bankenvertrieb könnte es zudem geben, wie der Vertrieb des Allianz-Fonds der IVG bewiesen hat. Das operative Geschäft sei 2013 gut gestartet, meldet IVG. Schäfers sieht die Image-Probleme auch, will aber den konsequenten Weg fortsetzen und sieht sich auf dem richtigen Weg. Von daher sind wir beim Aktienkurs nicht ganz so pessimistisch wie viele Aktienkollegen. □

Hans Christoph Ries Das Mistrauen der Anleger nach einer langen Durststrecke sitzt regelmäßig tief. Davon konnte sich jetzt auch die IVG Immobilien AG überzeugen, als sie die vorläufigen Zahlen für das Geschäftsjahr 2012 bekanntgab. Die Veröffentlichung einer Reduzierung des Vorsteuerverlust von 218 Mio. Euro auf 87 Mio. Euro stellte zwar eine erhebliche Verbesserung dar, dennoch brach der Kurs der IVG-Aktie massiv ein und gab in der Spitze um rund ein Drittel nach. Das von der Unternehmensführung ausgegebene Ziel eines annähernd ausgeglichenen Ergebnisses wurde damit verfehlt, auch wenn es sich fast ausschließlich um nicht liquiditätswirksame Sonderaufwendungen von rund 85 Mio. Euro handelt. Operativ wurde dagegen die avisierte Zielsetzung nur leicht verfehlt. Aus Sicht des Vorstands um Konzernlenker Dr. Wolfgang Schäfers ist es gut nachvollziehbar, die Bereinigungen vorzunehmen und ohne Altlasten in das Jahr 2013

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Deals Osnabrück: Die Drogeriemarktkette MH Müller Handels GmbH mietet zum 1. April 2014 rd. 3.600 qm Einzelhandelsfläche in der GroßenStr. 65-66 von Deka Immobilien. Die Immobilie gehört dem zum Liegenschaftsvermögen des Offenen ImmoblienPublikumsfonds WestInvest InterSelect. Begleitet wurden die Verhandlungen durch Lührmann. Der WestInvest InterSelect ist seit 2005 Eigentümer des Einkaufszentrums „Kamp Promenade“, das derzeit durch einen Neubau auf dem Nachbargrundstück „Große Straße“ erweitert wird.

zu starten. Dagegen hätten sicherlich auch die Aktionäre nichts einzuwenden gehabt, wäre da nicht die Vorgeschichte der Bonner mit einer desaströsen Leistungsbilanz und der Zeitpunkt der Bekanntgabe des Verlustausweises. Je näher die Bilanzpressekonferenz rückt, desto weniger verzeihen Anleger negative Überraschungen. Vor allem dann, wenn diese eigentlich schon seit Monaten feststanden. Warum wurden die Anleger solange in Sicherheit gewogen, um ihnen dann kurz vor Toresschluss die Keule zu präsentieren. Das verunsichert und erweckt den Eindruck, die Gesellschaft nicht richtig im Griff zu haben. Das gilt für die Sonderaufwendungen bei den noch zu vermarktenden Projektentwicklungen wie auch für die Ausbuchung aktivischer latenter Steuern in ausländischen Gesellschaften. Was allerdings wirklich schwer wiegt, ist die Belastung aus der Put-Option der Besitzer der Wandelschuldverschreibung. Hier der Öffentlichkeit zu erklären, dass es eine neue Erkenntnis sei, dass die Anleger ihr Kündigungsrecht zum 29. März 2014 wohl ausüben werden, ist schon ein starkes Stück. Das Gros der Anleger hat genau aus diesem Grund den Titel gekauft, da sowohl der Zinskupon als auch der Wandelpreis für den Aktienumtausch ein längeres Halten des Papiers über den Kündigungstermin hinaus aus Chancen-/ Risikenerwägungen schlicht uninteressant machen. ►

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Die Reaktion der Börse auf die Veröffentlichung war niederschmetternd. Dennoch dürfte sie überzogen sein. Die Vorgehensweise der IVG-Verantwortlichen war wohlwollend ausgedrückt ungeschickt, dennoch in der Sache richtig. Denn für das abgelaufene Jahr zahlt die Börse nichts. Viel wichtiger ist, was 2013 erreicht wird. Und für diesen Zeitraum wurde bereits ein deutlich positives Ergebnis avisiert, was auch vom Start ins neue Geschäftsjahr bislang untermauert wurde. Für Spannung ist also gesorgt, wenn am 27. März auf der IVG-Bilanzpressekonferenz der Ausblick konkretisiert wird. □

Hamburg auf der MIPIM - Bild aus 2012 (Foto: hamburg.de)

MIPIM 2013 Hamburg versteht sich als liebenswert Jürgen Hoffmann „Eine lebenswerte Metropole am Wasser und ein solider Markt für Investments“. Unter dieser Headline präsentiert sich Hamburg auf der diesjährigen MIPIM in Cannes. Für den Gemeinschaftsstand der Stadt haben sich 18 private Unternehmen und Verbände – darunter aurelis Real Estate, Quantum und LIP Ludger Inholte Projektentwicklung - sowie sechs Institutionen zusammengeschlossen. „Private Public Partnership im besten Sinn“, frohlockt Jutta Ludwig, Geschäftsführerin der Hamburgischen Gesellschaft für Wirtschaftsförderung. Ihrer Meinung nach profitiere die Metropolregion von der Krise der Volkswirtschaften rund um das Mittelmeer, weil sich das Augenmerk vieler Investoren dadurch auf „solide“ Märkte richte, „für die weiterhin gute Renditen erwartet werden“. So weit, so gut. Unabhängig schöner Prospekte und glatter Reden dürfte rund um den Hamburg-Messestand aber auch Klar-

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text geredet werden: Hamburg wächst, es gibt zu wenig Wohnungen, aber zu viele Büros, die Internationale Bauausstellung (IBA) findet im Arbeiterstadtteil Wilhelmsburg statt und die HafenCity soll als nachhaltiges Stadtentwicklungsprojekt Vorbildfunktion haben. Der Reihe nach: Immer mehr Menschen ziehen nach Hamburg. Um der steigenden Nachfrage gerecht zu werden, hat sich der Senat der Stadt vorgenommen, jährlich rund 6.000 neue Wohnungen zu bauen. Doch die von der SPD geplante Deckelung der Mietanhebungen bei Neuvermietungen auf maximal zehn Prozent über den ortsüblichen Vergleichspreisen und bei bestehenden Verträgen aus maximal 15 Prozent binnen vier Jahren könnte dieses Ansinnen untergraben: Marc Stilke, CEO des Immobilienportals ImmobilienScout24, sieht in solchen Begrenzungen „einen gefährlichen Eingriff in kommunale Immobilienmärkte, der private Investoren abschreckt“. Auch der Immobilienverband Deutschland Region Nord (IVD-Nord) malt als Folge der Deckelung einen Rückgang der Neubauaktivitäten an die Wand. Büros gibt es in Hamburg dagegen en masse. Die Leerstandsquote beträgt derzeit 8,2%. Im vergangenen Jahr wurden 435.000 Quadratmeter an Bürofläche neu vermietet – 19% weniger als 2011. Die Spitzenmiete für erstklassige Objekte erhöhte sich von 24,00 Euro auf 24,50 Euro je Quadratmeter. Durch die Inbetriebnahme der neuen UBahnlinie in die HafenCity, in der tausende Büros leer stehen, und die IBA, die den Blick vieler Touristen und Investoren auf bisher vernachlässigte Stadtteile lenken wird, erhoffen sich die Immobilienwirtschaft und der Senat zusätzliche Impulse. Kritiker der IBA sehen die Gefahr, dass viele alteingesessene Bewohner des teilweise von Armut geprägten Stadtteils vertrieben werden. Ein Beleg: Bauvereine, Genossenschaften und die städtische SAGA-GWG haben die Mieten bereits um teilweise zwanzig Prozent innerhalb eines Jahres erhöht. Auch die Form der IBA-Förderung ist Anstoß für Kritik, da teilweise seit Jahrzehnten bestehende Projekte durch die Ausstellung in Bereiche gedrängt werden, die sie ohne die Förderung – also nach dem Ende der Bauausstellung – aller Voraussicht nach nicht halten können. In Wilhelmsburg engagierte Unternehmen werben trotzdem mit dem Schlagwort „Nachhaltigkeit“. Diesen Modebegriff trägt auch die HafenCity vor sich her. Mit einer extrem hohen Bebauungsdichte (bis zu 5,6 GFZ), der Nutzung eines Fernwärmenetzes mit Kraft-Wärme-Kopplung, einer geringen CO2Emission (89 bis 175 g/kWh), der Verwendung langlebiger Materialien und umweltschonender Baustoffe soll das neue Quartier zukunftsweisende Standards setzen. Probleme bereiten aber weiterhin die Emissionen, die durch den Betrieb der Dieselmotoren der Kreuzfahrtschiffe erzeugt werden. Sie belasten die Lebensqualität in der Hafencity. Durch eine Landstromanlage könnte die Verschmutzung der Luft

deutlich reduziert werden, allerdings schieben die städtischen Hamburger Projektentwicklung den Schwarzen Peter nach Brüssel: Dort müssten zunächst internationale Standards für Stromstärke und -spannung sowie für die Normung der Anschlüsse gesetzt werden. □

Immoinvestoren legen 2013 kräftig zu Lebt Risikobereitschaft auf? CBRE hat im Vorfeld der Mipim erste Ergebnisse einer jährlichen Erhebung zu den Absichten europäischer Immobilieninvestoren bekannt gegeben. 2013 werde sich die Investorenstimmung weiter verbessern. Dies betrifft sowohl die erwartete Investitionstätigkeit insgesamt als auch das Spektrum der Asset-Klassen, in die investiert werden soll. Die Ergebnisse zeigen, dass der Trend zu Core-Immobilien anhält. Jedoch ist ergänzend auch ein deutlich gestiegenes Interesse an Investitionen mit höherem Risikopotenzial festzustellen, da Core-Märkte inzwischen gesättigt und zum Teil zu teuer geworden sind. Bei der Präferenz der Asset-Klassen bleiben mit 53% – das ist noch mehr als 2012 – bei der Bevorzugung von Core-Immobilien. Allerdings wurde ein stärkerer Anstieg bei dem Anteil von Investoren verzeichnet, die angaben, dass sie „gute Sekundärimmobilien“ und „opportunistische bzw. Value-Add“-Investments am attraktivsten finden. In beiden Fällen stieg diese Zahl auf mehr als 40% bei möglicher Mehrfachnennung. Der Anteil, der sich für notleidende Objekte entschied, lag fast unverändert bei 22%. Bei der Frage nach der „einzig bevorzugten“ Asset-Klasse für Investitionen 2013 erhielten Core-Immobilien mit 42% die höchste Stimmanzahl. Gute Sekundärimmobilien und opportunistische bzw. Value Add-Investments wurden jeweils von 25% der Investoren als bevorzugtes Investmentziel ausgewählt. 58% der Befragten gaben an, 2013 voraussichtlich mehr Immobilien-Investitionen als 2012 tätigen zu wollen. Vor einem Jahr hatten diese Frage mit 45% deutlich weniger Befragte positiv beantwortet. Davon erwarten 30%, dass sie 2013 etwa 20% mehr als noch 2012 investieren werden. Der Anteil zurückhaltender Investoren, die in diesem Jahr weniger investieren wollen, ist auf 6% gesunken (Vj.: 18%). 71% der Befragten (Vj.: 61%) werden mit mehr Käufen als Verkäufen zu Nettoinvestoren. (WR) □


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Deals

Neue Investment KGs

Frankfurt: IVG erwirbt für einen neuen Spezialfonds des

ZBI, Jamestown und UDI starten neue Angebote Die Emissionshäuser ZBI Zentral Boden Immobilien AG, Jamestown sowie UDI starteten im ersten Quartal mit ihren neuen Anlegerangeboten am Markt der geschlossenen Beteiligungen. Alle drei Angebote unterscheiden sich grundlegend. Während die ZBI auf deutsche Wohnimmobilien setzt, bauen Jamestown und UDI auf Gewerbeobjekte. Jamestown in den USA und UDI in Nürnberg.

Versorgungswerks der Zahnärzte Westfalen Lippe das Büroensemble „BoLa 25“ im Westend von der DWI Gruppe. IVG übernimmt für diesen Spezialfonds das Fonds- und Asset Management. Das Ensemble besteht aus einer repräsentativen Altbauvilla sowie einem sechsgeschossigen Neubau mit insgesamt rund 9.300 qm Mietfläche. Hauptnutzer sind die Frankfurter Repräsentanz der

ZBI AG - ZBI Professional 8

Berenberg Bank sowie die Deutschlandniederlassung der US-Anwaltskanzlei Kaye Scholer.

Das Erlanger Emissionshaus ZBI hat Anfang März den achten Fonds der Professional Fondsreihe auf den Markt gebracht. Der ZBI Professional 8 setzt wie seine Vorgänger auf die deutsche Wohnimmobilie. Gerade diese erweist sich seit einiger Zeit als Krisengewinner. So konnte der Vorgängerfonds ZBI Professional 7 mit über 80 Mio. Euro Eigenkapital mehr als doppelt soviel Kapital einsammeln wie prognostiziert. Dieses Ergebnis trug maßgeblich dazu bei, dass das Unterneh-

ZBI Zentrale in Erlangen (Foto: ZBI)

men in der Hitliste des VGF unter den Initiatoren deutscher Immobilienfonds im letzten Jahr den fünften Platz eingenommen hat. ►

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Deals Amsterdam: Union Investment erwirbt für das Portfolio des Spezialfonds DEFOImmobilienfonds 1 die Büroimmobilie „Marina Offices“ vom niederländischen Projektentwickler ASR real estate development N.V. Der im Dezember 2012 fertig gestellte Neubau mit einer Gesamtmietfläche von 4.764 qm weist drei Monate nach Fertigstellung bereits einen Vermietungsstand von 71% auf. Zu den langfristig gebundenen Mietern gehören renommierte Rechtsanwaltskanzleien. Hamburg: Die HIH Hamburgische Immobilien Handlung erwirbt für einen Spezialfonds der WarburgHenderson den Bürokomplex „Fleetrand“ aus dem offenen Immobilienfonds Morgan Stanley P2 Value. Clifford Chance hat die Morgan Stanley beim Verkauf beraten. Das am Hamburger Hafen gelegene, aus drei Gebäuden bestehende Objekt umfasst rund 14.000 qm Nutzfläche. Die Immobilie ist größtenteils an die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben zur Nutzung durch die Bundesfinanzdirektion Nord vermietet. Bitburg: Die Internos GmbH hat für den von ihr betreuten Einzelhandelsfonds GRP einen Mietvertrag über eine Fläche von 535 qm in der Saarstraße 33-35 mit der Fressnapf Immobilien- und Vermögensverwaltungs GmbH abgeschlossen.

Beim ZBI Professional 8 hat man die wesentlichen Merkmale der Reihe beibehalten. Die Investment KG agiert investorenbasiert, d.h. die Anleger entscheiden selbst über die An- und Verkaufsentscheidungen. Auch beim Verkauf bzw. Auflösung des Fonds ist der Anleger im Vorteil, denn erst wenn die vertraglichen Ansprüche der Anleger erfüllt sind, verdient der Initiator. In der Praxis bedeutet das, dass der Investor aus den Veräußerungsgewinnen sein investiertes Kapital und sein Agio sowie 7,5% p.a. erhält. Ein danach verbleibender Gewinn wird zwischen Anlegern und Initiator jeweils hälftig verteilt. Durch die volle Verzinsung des Agios sowie der kompletten Erstattung am Ende der Fondslaufzeit ergibt sich eine Erhöhung der Gesamtrendite von 1% oder mehr gegenüber den ausgewiesenen Vergleichswerten anderer Fonds. Zeichner haben bis Juli die Möglichkeit sich an der Investment KG zu beteiligen. Jamestown – Jamestown 28 Aus der Kölner Initiator Jamestown startet mit einem neuen US-Fondsangebot. Seit einiger Zeit ist der ausgewiesene US-Spezialist wieder am Markt tätig. Ein Zeichen dafür, dass sich US-Investments wieder lohnen. Jamestown Chef Christoph Kahl will mit dem „Jamestown 28“ in vermietete Immobilien in bedeutenden Ballungszentren der USA investieren. Mitte Februar wurde das erste Fondsobjekt erworben. Dabei handelt es sich um eine 53% Beteiligung am 30.200 qm großen Geschäftshaus Milk Studios (Foto) in New York City. Die restlichen 47% hälft der Vorgängerfonds Jamestown 27. Das Objekt ist zu 95% an 14 Mieter vermietet. Ankermieter ist Giorgio Armani mit 5.035 qm Bürofläche. Der Gesamtkaufpreis liegt bei 326 Mio. Dollar, die von der Deka mit einem Hypothekendarlehen von 168,5 Mio. Dollar mit 3,67% Festzins bis 2020 finanziert wurde. Weitere Immobilien sollen in den nächsten Monaten folgen. UDI – UDI Green Building I Seit 1998 konzipiert UDI „umweltfreundliche Geldanlagen“. In der Vergangenheit waren das vor allem Windkraftanlagen, Biogas- und Solarprojekte. Laut eigenen Angaben hat das Unternehmen bis heute 291 Mio. Euro Eigenkapital vermittelt. Mit dem neuen Fondsangebot investiert das Nürnberger Unternehmen erstmals in Immobilien. Investitionsobjekt ist ein auf dem Franken-Campus entwickeltes Büroobjekt von Objektverkäufer KIB (Foto). Ende März 2014 soll das Objekt fertig werden. Es ist DGNB Gold zertifiziert. Es kostet 12,9 Mio. Euro und bringt bei der Erstvermietung 650.000 Euro jährlich. Es verfügt über 5.135 qm Mietfläche und 38 Tiefgaragenstellplätze. Zwei Drittel sind bereits vermietet. Hauptmieter ist dabei der Immobilienentwickler selbst. Die Ausschüttungen werden mit 5,75% prognostiziert und sollen auf 7% p.a. steigen. Die Laufzeit liegt bei geplanten 13 Jahren. Anleger können sich bereits ab 5.000 Euro beteiligen (Einen Fonds-Check finden Sie zu diesem Fonds auch in „Der Fondsbrief“ Nr. 181). (AE) □


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Deals

Knight Frank - Global Cities Survey

Laatzen: Für den Immobilienfonds LaSalle Euro Growth II SCA hat LaSalle Investment Management zusammen mit der ADLER Immobilien Investment Gruppe, Fay Projects GmbH und die THI Holding GmbH & Co. KG das Shopping Center „Leine-Center“ verkauft. Der Gesamtwert der Immobilie beläuft sich auf 117 Mio. Euro. Käufer der

Deutsche Städte unattraktiv für Reiche

Immobilie ist ein von CBRE Global Investors gemanagter Fonds. Das Shopping Center bietet mit einer Fläche von 28.161 qm Platz für 101 Einzelhändler.

Reiche fühlen sich am wohlsten in London und New York. Unter den deutschen Städten sind nur Berlin und Frankfurt im aktuellen Ranking von Knight Frank vertreten. Unter den Top Ten der Gesamtwertung der besten Städte für Reiche findet sich keine deutsche Stadt. Überhaupt schaffen es nur Berlin und Frankfurt in die besten 40. Während New York und London die Liste anführen, finden sich mit Tokio, Hongkong, Singapur und Sydney vier Städte aus dem asiatisch-pazifischen Raum unter den Top 10. Die restlichen der ersten zehn Plätze teilen sich Nordamerika und Europa mit je drei Städten. New York ist die attraktivste Stadt für Reiche, gefolgt von London und Paris. Berlin auf Platz 11 punktet vor allem in der Kategorie politische Macht. Frankfurt auf Platz 23 liegt in Sachen Wirtschaft und Lebensqualität unter den 10 Besten. Zu diesen Ergebnissen kommt der „Global Cities Survey“, den die internationale Immobilienberatung Knight Frank im Wealth Report 2013 veröffentlicht hat. Das Städteranking ermittelt an Hand der vier Kategorien Lebensqualität, Wissen und Einfluss, politische Macht und wirtschaftliche Aktivität, welche Standorte am attraktivsten für die Reichen dieser Welt sind. ►

ert noti DAX 840 S m I 509 WKN

Gute Vermietung. Starkes Assetmanagement. Portfolio auf Wachstumskurs.

www.dic-asset.de


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Die Stärke von New York bestätigt sich als Finanzzentrum der reichsten Volkswirtschaft und als wichtigster Mediensitz in den USA insbesondere in Bezug auf wirtschaftliche Aktivität und Wissen und Einfluss in allen vier Kategorien. In puncto politische Macht steht Washington DC auf Platz 1, gefolgt von Peking und Brüssel. Platz 4 geht an Berlin. In Sachen Lebensqualität liegen Nordeuropa, Australien und Kanada vorn. Die Top 5 heißen Zürich, Melbourne, Sydney, Toronto und Frankfurt. Mit der hohen Konzentration von Universitäten und als Sitz der meisten britischen Medien führt London die Sparte Wissen und Einfluss an. Es folgen New York, Singapur, Paris und Boston. (WR) □

Auch 2013 wird Jahr der Wohnimmobilie Erstes Quartal setzt Trends fort Die langjährigen Wohnungsspezialisten von F+B sehen ungebrochenen Aufwind bei Wohnungsmieten und Preisen. Jones Lang LaSalle sieht dagegen in der zweiten Jahreshälfte eine nachlassende Dynamik in den meisten untersuchten Städten. F+B hat für das erste Quartal 2013 einen Preis- und Mietanstieg bei seinem F+B-Wohn-Index von 2,9% festgestellt. Damit notiert der Index derzeit bei 104,8 Punkten und steigt seit nunmehr drei Jahren. Vor allem in den Großstädten stiegen die Preise für Eigentumswohnungen deutlich um 5,1%. Einfamilienhäuser verteuerten sich nur um 2% und Mehrfamilienhäuser um 1,9%. Bei den Neuvermietungsmieten registrierte F+B einen Anstieg von 2,6% und bei Bestandsmieten 0,8%. Deutlich wird, dass nicht nur die Neuvertragsmieten in den Citylagen steigen, sondern auch die Randlagen nachziehen. Der Anstieg der Verbraucherpreise lag 2012 bei rund 2%. Die Steigerung für Preise und Mieten für Wohnungen beträgt damit in der breiten F+B-Statistik nur 0,9 Prozentpunkte mehr als der Verbraucherpreisindex. Bezogen auf den Beginn der Datenerfassung 2004 zeigt der Index einen Immobilienpreisanstieg von 4,8% auf. Dagegen haben die Verbraucherpreise seit Mitte des Jahrzehnts um rund 16% zugenommen, deutlich stärker als der F+B-WohnIndex (+10%). München wurde 2012 mit 13,80 Euro und plus 9,1% lt. JLL seinem Ruf als teuerster Wohnungsmarkt Deutschlands gerecht. Hier hat sich der Aufwärtstrend im 2. Halbjahr noch einmal beschleunigt. Das bestätigt auch F+B. 2012 stiegen die Neuvertragsmieten bei den Hamburgern um 4%. Im Fünfjahresvergleich sogar um 15%. Neumieter müssen derzeit im Schnitt 12,50 Euro/qm bezahlen. Im Umland liegen die Preise zwischen 9,30 Euro/qm (Erding, Fürstenfeldbruck)) und 10,70 Euro/qm (Unterschleißheim). Die derzeitige Neuvertragsmiete recherchiert F+B in Hamburg bei 9,20 Euro. Vor 5 Jahren noch lag sie bei 7,60 Euro/qm.

JLL ist zurückhaltender. Zum ersten Mal seit 2009 habe sich auch an der Elbe der Aufwärtstrend der Mieten spürbar abgeflacht (+5,0 % in 2012 nach 7,7 % in 2011). Allerdings sieht JLL das Mietpreisniveau von aktuell 10,70 Euro auch in den nächsten Jahren weiter ansteigen. Für Berlin erfasst F+B eine durchschnittliche Neuvertragsmiete von 6,70 Euro. Das sind 3,7% mehr als 2012. Vor 5 Jahren lag die Miete bei 5,60 Euro, also knapp 20% unter dem heutigen Wert. Berlin erreichte bei JLL 2012 einen immer noch beachtlichen Anstieg der Mieten um 8,1% auf 7,60 Euro (Vj.: 9,3%). Allerdings habe sich die Dynamik in der Hauptstadt in der zweiten Jahreshälfte merklich abgeschwächt. Auch Frankfurt zählt bei +6,5% für JLL zu den Mietmärkten mit einer in der zweiten Jahreshälfte 2012 nachlassenden Preisdynamik. Damit bewegt sich das Mietniveau mit 11,70 Euro in einem weiterhin angebotsknappen Markt auf einem neuen Höchststand. F+B sieht in Frankfurt Mietsteigerungen 2012 um 3% bei 10,10 Euro. Im Fünfjahresvergleich sind die Preise um 13,5% gestiegen. (WR/AE) □

Helaba Immotalk Bank will gewerbliche Immobilienfinanzierungen 2013 weiter ausbauen Jochen Goetzelmann Beim Immotalk der Helaba in Frankfurt berichtete Vorstand Jürgen Fenk, den anwesenden Journalisten von einem 2012 auf 7,2 Mrd. Euro um rund 0,5 Mrd. Euro angewachsenen Neugeschäft (inkl. Prolongationen) mit langfristigen gewerblichen Immobilienfinanzierungen. Mit 4,4 Mrd. Euro wurden rund 60% des Neugeschäfts in Deutschland akquiriert. Etwas über die Hälfte davon, rund 2,4 Mrd. Euro, entfielen auf die Finanzierung von Büroimmobilien, gefolgt von Handelsimmobilien mit rund 1 Mrd. Euro und Wohnimmobilien mit etwas über 300 Mio. Euro. Damit beläuft sich das Gesamtvolumen an gewerblichen Finanzierungen der Helaba nun auf 32,7 Mrd. Euro, wovon 15,6 Mrd. Euro auf deutsche Kunden bzw. Standorte entfallen. In der Helaba-Systematik nach Vertriebseinheiten entfallen rund 19 Mrd. des Finanzierungsbestands auf Deutschland. Den Löwenanteil machen auch in der Bestandsbetrachtung die Büroimmobilien mit 8,7 Mrd. Euro, entsprechend 46%, aus. Auf Handelsimmobilien entfallen 4,6 Mrd. Euro (24%), auf Wohnen 3,3 Mrd. Euro (17%). Für 2013 rechnet Fenk mit einen weiteren leichten Anstieg des Neugeschäfts, bei einer ungefähr gleichbleibenden Verteilung zwischen in- und Ausland sowie einem leichten Anstieg der Finanzierungen von Wohnimmobilien. ►


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Deals Warschau: Die IVG erwirbt für ihren Warschau Fonds die Büro- und Einzelhandelsimmobilie „Le Palais“ von Warimpex. Das sechsgeschossige, aufwändig sanierte historische Gebäude mit rund 5.300 qm Büro- und 1.400 qm Einzelhandelsflächen ist bereits kurz nach seiner Fertigstellung zum größten Teil an mehrere internationale Nutzer vermietet. Ankermieter ist der börsennotierte Finanzdienstleister Ipopema. Erlangen: Die GRR Real Estate Management GmbH erwirbt für den GRR German Retail Fund No.1 zwei weitere neue Einzelhandelsimmobilien in Bayern und Hessen für insgesamt rund 10,5 Mio. Euro. Der 2012 gebaute REWE-Supermarkt im hessischen Kirchhain verfügt über eine Mietfläche von rund 2.200 qm. Bei der zweiten Immobilie handelt es sich um ein Fachmarktzentrum im bayerischen Treuchtlingen mit einer Gesamtmietfläche von rund 3.900 qm und Aldi Süd als Ankermieter.

Barcelona: Union Investment Real Estate erwirbt für das Portfolio des Offenen Immobilienfonds UniImmo: Europa das 4-Sterne-Hotel „Barceló Raval“ für rd. 37 Mio. Euro. Das 186 Zimmer umfassende Hotel ist für 20 Jahre plus Verlängerungsoption an den spanischen Betreiber Barceló Hotels and Resorts verpachtet.

In seiner Markteinschätzung beobachtet er derzeit eine »äußerst geringe« Nachfrage nach wenig marktgängigen Büroimmobilien in Nebenlagen und sieht bei den Unternehmen eher keine Flächenexpansion sondern »Flächenupgrades« sowie einen Trend zum langsamen Leerstandsabbau durch Umnutzungen und die geringen Fertigstellungsvolumina. Mittelstädte würden für Investoren in Einzelhandelsimmobilien zunehmend interessanter, bei Shopping Centern sei die »Sättigungsgrenze« im Blick zu behalten. Am Markt für Wohnimmobilien sieht die Helaba eine Angebotsknappheit an allen Top-7Standorten, verstärkt durch den Zuzug von Bewohnern strukturschwächere Gebiete. Eine Preisblase bei Wohnimmobilien sieht Fenk »trotz teilweise starker Anstiege wie z.B. in Berlin« jedoch derzeit nicht. □

Münchens Wohnungsnot Gerede schafft keinen Wohnraum Alexander Heintze München braucht Wohnungen, und zwar schnell. Der Wohnungsmarkt platzt aus allen Nähten, die Preise und Mieten explodierten die vergangenen drei Jahre regelrecht. Lösungen sollte die regionale Wohnbaukonferenz aufzeigen, zu der die Stadtregierung Mitte März geladen hatte. Doch konkrete Ergebnisse gab es nicht. Allein im vergangenen Jahr sind die Mieten in der bayerischen Landeshauptstadt um rund vier Prozent gestiegen. Die Preise für Eigentumswohnungen kletterten um bis zu 20%. Und die Aussichten deuten nicht auf ein schnelles Ende dieser Entwicklung hin. Heike Piasecki von BulwienGesa rechnete auf der regionalen Wohnbaukonferenz in München vor, dass bis zum Jahr 2030 rund 1,52 Millionen Menschen in der Landeshauptstadt leben werden. Das sind über 10% mehr als 2011. Andere Berechnungen gehen sogar von einer Steigerung um rund 15% auf 1,65 Millionen Einwohner aus. Auch das Umland wird zulegen. Die angrenzenden acht Landkreise München, Fürstenfeldbruck, Landsberg, Starnberg, Dachau, Erding, Freising und Ebersberg, werden 2030 mit 1,45 Millionen Menschen ebenfalls fast 10% mehr Einwohner aufweisen als heute. Diese Menschen brauchen Wohnungen und die sind knapp. Alles nichts Neues, meinte Oberbürgermeister Christian Ude. Schon vor 25 Jahren hätte es eine ähnliche Situation gegeben. Auch damals seien die Mieten um gut 14% in einem Jahr gestiegen. „Wir haben es mit einem Dauerphänomen zu tun“, sagt Ude. Ein Dauerphänomen ist auch, dass über Wohnungsknappheit, Massenandrang bei Wohnungsbesichtigungen und die Verdrängung der Normalverdiener aus dem Stadtbild geredet wird. Die Stadt brüstet sich, seit 1990 ganze 115.000 Wohnungen neu geschaffen zu haben. Das sind 5.200 pro Jahr. So viel Wohnraum schaffe keine andere deutsche Großstadt. Doch es reicht nicht. In der gesamten Region München rechnet BulwienGesa bis 2030 mit einem Bedarf von 11.300 zusätzlichen Wohneinheiten pro Jahr. Mit 6.500 entfallen mehr als die Hälfte davon auf die Landeshauptstadt. Also suchten Vertreter der Stadt, der angrenzenden Landkreise, der Bauunternehmen und Wohngenossenschaften auf der Konferenz nach Lösungen, diese Zahl zu steigern. Stadtbaurätin Elisabeth Merk rechnet vor, dass etwa durch Umstrukturierungen von Gewerbeflächen rund 4.700 Wohneinheiten geschaffen werden könnten. Eine konsequente Bebauung des Stadtrandes würde noch einmal rund 12.000 Wohneinheiten ermöglichen. Das größte Potenzial sieht Merck in der Nachverdichtung. Bis zu 830.000 Wohnein-


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heiten könnten so neu entstehen. Genug, um das Wohnungsproblem nachhaltig zu lösen. Doch leider sind das bloß Zahlenspiele. In der Vergangenheit zeigte sich die Stadt äußerst zurückhaltend, was die Ausweisung neuer Flächen anging. Und auch bei den Nachverdichtungen suggeriert die Zahl mehr als letztlich umzusetzen ist. Nachverdichtung, Aufstockung und Umwandlung von Grünflächen – „jedes Wort kann eine Bürgerinitiative auslösen“, weiß Ude aus Erfahrung. Dass neue Wohnungen gebaut werden müssen, darin bestehe Einigkeit. „Aber bitte am anderen Ende der Stadt“, so Ude. Lieber will die Stadt das Umland stärker in die Pflicht nehmen. „Die Probleme müssen großflächig in der Metropolregion angegangen werden“, sagt Merck. Die Umlandgemeinden haben dafür Verständnis, stellen aber deutliche Forderungen auf. Thomas Karmasin, Landrat des Kreises Fürstenfeldbruck machte klar: „Keine neue Wohnungen ohne neue Arbeitsplätze“, erteilte er der Stadt eine Absage, dass die Landkreise als reine Wohnstätten zur Verfügung stünden. Die Umlandgemeinden fordern dafür Arbeitsplätze und den Ausbau der Verkehrsinfrastruktur – vor allem der S-Bahn. Damit wurde das Problem elegant nach Berlin verlagert, da der Bund für den Ausbau zuständig ist. Und in München bleibt das Gefühl, man habe ja etwas getan. Immerhin. Die Stadt erklärte sich „in gewissem Umfang bereit, Gewerbeansiedlungen im Umland stärker zu unterstützen“. Das klingt nicht danach, dass es hier zu einer schnellen Zusammenarbeit kommen könnte. Stattdessen wird nach dem Gesetzgeber gerufen. „Die geplante Mietbegrenzung löst nicht das Problem der Altbauspekulation“, wetterte Ude. Helfen könnte etwa ein Gesetz, das die sogenannten Luxussanierungen unten einen Genehmigungsvorbehalt der Stadt stellt. Damit könnten Umwandlungen von günstigem Wohnraum in teure Luxuswohnungen zu begrenzen. Außerdem wurden Forderungen an die Landesregierung gestellt, auf Verbesserungen der Wohnungsbauförderung und für die Wiedereinführung der degressiven Abschreibung zu drängen. Verantwortungsverlagerung statt Lösungsversuch. So

mancher

Besucher

der

Konferenz

hätte

da schon Ideen. So erhofft sich Jürgen Büllesbach, Vorsitzender der Geschäftsführung der Bayerischen Hausbau, vorstellen, von der Konferenz mehr Druck auf die Umlandgemeinden. Viele S-Bahn-Stationen seien auf der grünen Wiese entstanden und könnten zu Wohngebieten entwickelt werden, erklärte er dem Immobilienbrief am Rande der Konferenz.

Andere Redner wie Matthias Ottmann, geschäftsführender Gesellschafter der Südhausbau, oder Gordona Sommer, Geschäftsführerin der städtischen Wohnungsgenossenschaft Gewofag, sehen den geförderten Wohnungsbau als eine Maßnahme, günstigeren Wohnraum zu schaffen. Während Ottmann nur die grundsätzliche Bereitschaft erklärte, ließ Sommer wissen, dass die Gewofag in den nächsten fünf Jahren 3.000 Wohnungen im Gesamtvolumen von einer Milliarde Euro errichten will. Diese Wohnungen sollen auf den ehemaligen Kasernenflächen der Stadt aber auch durch Nachverdichtung an bestehenden Standorten entstehen. Sie rechnet aber auch hier mit erheblichem Widerstand der betroffenen Anwohner. Wirtschaftsreferent Dieter Reiter, der 2014 Nachfolger von Christian Ude als Oberbürgermeister werden will, dachte laut darüber nach, ob die Stadt angesichts der hohen Grundstückspreise städtische Flächen für den Wohnungsbau unter dem Marktwert veräußern könnte. Vor allem Genossenschaften könnten so günstiger an Grundstücke herankommen. Wie wichtig es ist, das Problem anzugehen, unterstrich Peter Kammerer, stellvertretender Hauptgeschäftsführer der Münchener IHK. Er befürchtet, dass sich Unternehmen günstigere Standorte suchen können, wenn die Mitarbeiter die Wohnungen nicht mehr bezahlen können. Ein Argument, dass eher der Verbandspolitik als der Realität geschuldet sein dürfte. In der Vergangenheit konnten die hohen Mieten vor allem große Unternehmen nicht davon abhalten, nach München zu kommen oder hier zu expandieren. Die Stadt spielt auf Zeit. Denn vielleicht entschärft sich das Problem ja von alleine. Piasecki ist überzeugt, dass die Spitze bei der Preisentwicklung erreicht ist. Die Preise werden weiter steigen, aber eher „im Sinne einer Seitwärtsbewegung und nicht mehr in den Größenordnungen“, meint die BulwienGesa-Expertin. Die Grenze der Belastbarkeit sei vielerorts erreicht. Also sollen die Teilnehmer der Konferenz die Vorschläge erst einmal in ihre Gremien und Initiativen einbringen. So bleibt die Erkenntnis: Im Wahljahr will die Stadt unbedingt den Eindruck erwecken, sie nehme die Sorgen der Bürger ernst und tue etwas gegen die Wohnungsnot und gegen hohe Mieten. Doch Gerede, Forderungen und Absichtserklärungen alleine schaffen keinen einzigen Quadratmeter Wohnraum. □


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Deals Berlin: Ein Spezialfonds der HANSAINVEST Hanseatische Investmentgesellschaft mbH erwirbt das Rosenthal Center im Bezirk Pankow aus dem Portfolio des Immobilienfonds Degi German Business der Aberdeen Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH. Das Rosenthal Center umfasst rd. 5.450 qm Mietfläche. Luxemburg: Die aik Immobilien-Kapitalanlagegesellschaft mbH (aik) erweitert ihr Portfolio um eine Immobilie im Central Business District angrenzend an den beliebten Stadtteil Limpertsberg. Das von der Leasinvest Immolux SA erworbene Gebäude mit rd. 5.000 qm vermietbarer Fläche fließt in den aik-Immobilienspezialfonds GVW. CBRE war beratend für die aik tätig. Düsseldorf: Die MOMENI Gruppe erwirbt das ca. 14.000 qm große Bürohochhaus in der Georg-GlockStraße 3 im Kennedydamm von der Deutsche Krankenversicherung AG, vertreten durch die MEAG. Das Investmentvolumen des liegt bei rund 45 Mio. Euro. BNPPRE war als Berater aufseiten der Verkäuferin tätig. Düsseldorf: Die Firma MicroVention GmbH mietet 185 qm Büroflächen auf der Hildebrandtstraße 4-24 in der alten MAOAM Fabrik. Catella Property GmbH war beratend tätig.

Immobilienmarkt Tschechische Republik An der Nabelschnur der Eurozone Mit einem Exportanteil von über 70% wird die tschechische Volkswirtschaft strukturell von der exportorientierten Industrie dominiert. Da das Euroland mit einem Anteil von circa 66% an den Exporten wichtigster Handelspartner ist, hängt die Konjunkturentwicklung Tschechiens stark von der wirtschaftlichen Verfassung der Eurozone ab. Dies bekam die tschechische Wirtschaft auch im letzten Jahr zu spüren. Die Exporttätigkeit leistete zwar weiterhin einen positiven Wachstumsbeitrag. Aufgrund der konjunkturellen Abkühlung in Deutschland und der leichten Rezession in Euroland sind die Exporte aber zuletzt deutlich weniger gewachsen als in den Vorjahren und konnten die Schwäche der Binnennachfrage nicht mehr kompensieren. Die Tschechische Republik ist 2012 in eine Rezession gerutscht, auf das Gesamtjahr gerechnet ist das reale BIP um 1,1% geschrumpft. Die Schwäche der Inlandsnachfrage gründet vor allem auf der Spar- und Konsolidierungspolitik der Regierung. Ziel ist es, die Neuverschuldung bereits im laufenden Jahr auf unter 3% des BIP zu senken, nach rund 3,5% im vergangenen Jahr. Im Zuge der wieder etwas aufgehellten Konjunkturaussichten für die EU bzw. Euroland sollte 2013 auch die tschechische Wirtschaft aus der Rezession finden. Wir erwarten für das laufende Jahr ein Wirtschaftswachstum von 0,3%, 2014 könnten 1,7% erreicht werden. Die Wirtschaftsbelebung hängt dabei im Wesentlichen von der Exporttätigkeit und damit von der konjunkturellen Dynamik in Europa und der Welt ab. Büromarkt Prag: Mehr spekulative Bautätigkeit könnte Leerstand erhöhen Der Bestand an modernen Büroflächen liegt in Prag bei rund 2,5 Mio. qm. Ein Fünftel davon entfällt auf das historische Zentrum am rechten Ufer der Moldau. Hier stehen viele Gebäude unter Denkmalschutz, sodass neuer Büroraum fast ausschließlich durch Sanierung entsteht. Vor allem Beratungsdienstleister schätzen die exklusiven Adressen. Größter und bedeutendster Bürostandort ist inzwischen Pankrác (Prag 4) südöstlich der City. Hier residieren großflächige, vorwiegend internationale Mieter aus dem Finanzdienstleistungssektor. Karlín (Prag 8) bietet als drittgrößter Prager Teilmarkt die unmittelbare Nähe zur City und Bürolagen direkt an der Moldau. 2012 fiel die Nachfrage schwächer aus als im Vorjahr, das durch eine Reihe von Großvermietungen geprägt war. Der Flächenumsatz erreichte 133.000 qm, fast 30% weniger als 2011. Banken und Finanzdienstleister hielten sich mit Neuanmietungen eher zurück, dagegen zählten Industrie- und Handelsunternehmen sowie die IT-Branche weiterhin zu den aktiven Nachfragegruppen. Ein Großteil des Flächenumsatzes beruhte auf Umzügen ohne zusätzliche Expansion. Ende 2012 lag die Leerstandsquote bei 11,7% und somit deutlich unter ihrem letzten Höchststand von 14,8% Mitte 2010. Derzeit befinden sich rund 180.000 qm im Bau, wovon ca. 100.000 qm im laufenden Jahr auf den Markt kommen. Damit bliebe das Neubauvolumen zum dritten Mal in Folge in etwa gleich. Die Zahl spekulativer Projekte hat wieder zugenommen. Der Schwerpunkt der Neubautätigkeit liegt in der City, was eher ungewöhnlich ist und aus dem Großprojekt „Florentinum“ (Refurbishment) mit 40.000 qm resultiert. Wir rechnen angesichts der rückläufigen Nachfrage und des zunehmenden Anteils spekulativer Neubauten mit leicht steigenden Leerständen. Die Spitzenmiete hält sich seit drei Jahren stabil bei 19 Euro/qm/Monat. In der historischen Altstadt werden bis zu 23 Euro/qm/Monat erzielt, allerdings ist die Transparenz gerade in diesem Segment gering. In den Cityrandlagen gilt für erstklassige Flächen ein Rahmen von 15 bis 17,50 Euro/qm/Monat. Bei einem fünfjährigen Mietvertrag werden in der Regel fünf bis sieben mietfreie Monate für sehr gute Objekte gewährt. Für 2013 prognostizieren wir stagnierende Mieten und erwarten ab 2014 wieder einen Anstieg im Spitzensegment. Einzelhandel: Ab 2014 wieder Mietanstiege zu erwarten


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Deals Wiesbaden: Die Württembergische Lebensversicherung AG erwirbt die im Künstlerviertel gelegene Projektentwicklung „WohnArt“ von der PLB ProvinzialLeben-BaubetreuungsGmbH, eine Tochter der Provinzial Rheinland. Insgesamt werden 90 Wohnungen mit einer Wohnfläche von rund 7.770 qm sowie 94 Tiefgaragenstellplätzen entstehen. Die Fertigstellung des ersten Bauabschnitts ist für das 1. Quartal 2014 und die Fertigstellung des zweiten Bauabschnittes für das 3. Quartal 2014 geplant. Colliers International war für PLB beratend tätig. Hamburg: Die Quantum Immobilien Kapitalanlagegesellschaft erwirbt für den Spezialfonds Habitare ein Wohnportfolio von der Mondura Liegenschaften AG über BNPPRE. Die Gesamtmietfläche von rund 22.000 qm verteilt sich auf rund 350 Wohnungen an den Standorten Köln und Hamburg. Krefeld: Der Investor Tenkhoff Properties erwirbt das Horten-Haus am Ostwall für einen hohen einstelligen Millionenbetrag über Engel & Völkers. Die gesamte Verkaufsfläche beträgt ca. 15.000 qm. Hauptmieter wird auf 10.500 qm die irische Bekleidungskette Primark sein.

Der Einzelhandelsbestand in Prag (1a-Lagen und Shopping-Center) summiert sich auf rund 1 Mio. qm. Die 1a-Lagen konzentrieren sich in der historischen Altstadt. Den höchsten Besatz an internationalen Filialisten weisen die Straßenzüge Na Příkopě und Václavské Náměsti (Wenzelsplatz) auf, die auch beim Mietniveau an der Spitze liegen. Am Wenzelsplatz hat sich vor allem im nördlichen Teil der Mietermix spürbar verbessert, während der südliche Teil noch Aufwertungspotenzial bietet. In nördlicher Richtung zur Moldau hat sich die Pařížská als Standort von Designern und Luxusmarken etabliert. Zunehmend profitieren davon auch die Seitenstraßen Široká und Kostečná. Auf den Bedarf der Einheimischen ausgerichtet ist vor allem die Lage Národni mit dem Tesco Warenhaus („My Národni“) und der benachbarten Projektentwicklung „COPA Centrum“. Durch die Eröffnung des Palladium Shopping-Centers am Platz der Republik (Náměsti Republiky) Ende 2007 hat sich das Einzelhandelsangebot in der City wesentlich erweitert und diversifiziert. Der Leerstand im innerstädtischen Einzelhandel ist mit ca. 3,7% sehr moderat. Die Spitzenmiete in der 1a-Lage von Prag hielt sich in den letzten 2 Jahren stabil. Nach einer Stagnation in 2013 erwarten wir ab 2014 bis 2017 Anstiege um ca. 4,5% pro Jahr. In Prag reicht die Mietspanne für Ladenlokale in gut etablierten Shopping-Centern von 50 bis 85 Euro/qm/Monat und liegt somit über dem Niveau der Regionalmetropolen. Logistikmarkt: Stabiler Markt dank angebotsorientierter Bautätigkeit Der Bestand an Logistikflächen in der Tschechischen Republik beläuft sich auf rund 4,1 Mio. qm. Davon befinden sich 40% im Großraum Prag. Die Hälfte des Bestandes außerhalb von Prag vereinen die Regionen Brünn und Pilsen auf sich. Als lokale Schwerpunkte gelten der D 5-Korridor zur deutschen Grenze, die Achse Prag-Jihlava-Brünn und die Südachse D 2 von Brünn nach Bratislava. Ein weiterer lokaler Schwerpunkt befindet sich in der Region Mähren-Schlesien (Ostrau) mit engen Verflechtungen nach Polen. Die Nachfrage nach Logistikflächen hat sich 2012 im Vergleich zum Vorjahr um mehr als ein Viertel gesteigert. Das Neubauvolumen verharrte im letzten Jahr wie in den beiden Vorjahren auf einem niedrigen Niveau. Die Leerstandsquote verminderte sich im vierten Quartal 2012 um einen Prozentpunkt auf 6,9% und lag damit nur unwesentlich höher als Ende 2011. Derzeit befinden sich rund 200.000 qm im Bau, die überwiegend im laufenden Jahr auf den Markt kommen. Davon sind 92% vorvermietet. Wir gehen davon aus, dass die Nachfrage im laufenden Jahr stabil bleiben wird. Eventuell könnte sie noch leicht zulegen, da bisher verschobene Umzüge im Zuge der konjunkturellen Erholung nachgeholt werden. Der Leerstand dürfte sich weiter reduzieren, da die Projektentwickler vorsichtig agieren und keinen spekulativen Neubau initiieren. Wir erwarten insgesamt kein nennenswertes Mietwachstum. Hotelmarkt: Vorkrisenniveaus noch nicht wieder erreicht Prag gehört aufgrund seines historischen Stadtbildes und der vielen kulturhistorischen Sehenswürdigkeiten zu den größten Tourismusmagneten Europas und zählt zum Weltkulturerbe der UNESCO. Ein Drittel aller landesweiten Übernachtungen entfällt auf die Hauptstadt und davon wiederum 90% auf Ausländer. Außerdem hat sich die Stadt als Kongress- und Konferenzzentrum etabliert. Gemessen an der Zahl der Veranstaltungen belegt Prag in Europa Platz elf. Die Hotelperformance verzeichnete 2012 deutliche Anstiege. Die Auslastung erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahr um 3%, der durchschnittliche Zimmerpreis um 4,4%. Dadurch stieg der Zimmerertrag um 7,5% auf knapp 51 Euro. Allerdings konnte die Zunahme des RevPAR in den letzten drei Jahren die Verluste des Krisenjahres 2009 bislang noch nicht ausgleichen. Der Erlös pro Zimmer liegt noch ein Drittel unter dem Vorkrisenwert. Der hohe Wettbewerbsdruck, insbesondere im gehobenen Segment, belastet den Prager Hotelmarkt ebenso wie die schwache Konjunktur in den wichtigsten Herkunftsländern der Touristen, sodass im laufenden Jahr mit stagnierenden Zimmerpreisen und -erträgen zu rechnen ist. ►


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Investmentmärkte: Investoren konzentrieren sich auf Prag Das Transaktionsvolumen für gewerbliche Immobilien belief sich 2012 auf rund 610 Mio. Euro, 71% weniger als 2011. Das Vorjahr stellt allerdings eine Ausnahme dar, da es durch außergewöhnlich große Abschlüsse im Einzelhandel geprägt war. 63% aller Investments 2012 betrafen Bürogebäude. Lediglich eine Transaktion fand in einem Regionalzentrum (Česke Budejovice) statt, was die überragende Bedeutung der Hauptstadt unterstreicht. Die Hälfte des Transaktionsvolumens entfiel auf einheimische Anleger, unter den ausländischen Investoren waren Deutsche, Österreicher und US-Amerikaner etwa gleich stark vertreten. Die Spitzenrenditen in Prag blieben überwiegend stabil, in den Regionalzentren stiegen sie leicht an. Das gesamte Investitionsvolumen dürfte im laufenden Jahr etwas höher ausfallen, da noch einige größere Abschlüsse aus dem Vorjahr verschoben wurden. Aufgrund des hohen Interesses an Prime-Objekten dürfte sich die Renditespanne zwischen „prime“ und „secondary“ noch vergrößern, ebenso zwischen Prag und den Regionalstandorten, die vor allem bei internationalen Investoren nur auf geringes Interesse stoßen. Investmentfazit Die Tschechische Republik ist ein vergleichsweise kleiner Immobilienmarkt, der sich im Wesentlichen auf die Hauptstadt Prag konzentriert. Das Land eignet sich aufgrund der wirtschaftlichen Stärke und der guten Bonität für Immobilieninvestoren, die aus Gründen der Portfoliodiversifizierung und Risikostreuung in den Emerging Markets Mittel- und Osteuropas vertreten sein wollen. Prag gilt nach Warschau als zweitwichtigster Bürostandort im östlichen Mitteleuropa. Das Ertragswachstum innerhalb des Prognosehorizonts bis 2017 fällt im europäischen Vergleich leicht unterdurchschnittlich aus, basierend auf den nur moderaten Mietwachstumsperspektiven und den erwarteten Renditeanstiegen. Wir empfehlen eine neutrale Gewichtung. Im Falle eines Investments sollten Objekte in den etablierten Teilmärkten von Prag, d.h. Innenstadt, Pankrác und Karlín, bevorzugt werden. Die Regionalzentren eigenen sich aufgrund ihrer geringen Größe kaum als Investitionsstandorte. Obwohl die 1a-Einzelhandelslage in Prag im Vergleich zu anderen Städten im Osten Europas relativ stark ausgeprägt ist, gibt es bisher nur ein sehr geringes Angebot an handelbaren Geschäftshäusern. Shopping-Center spielen in der Einzelhandelslandschaft eine dominierende Rolle. Der Bestand ist aufgrund der historischen Entwicklung noch jung. Für ein Investment empfehlen sich gut positionierte Shopping-Center in innerstädtischen oder innenstadtnahen Lagen, die sich bereits über einen längeren

Zeitraum etabliert haben und innerhalb ihres Einzugsgebiets eine Führungsrolle einnehmen. Dies gilt sowohl für Prag als auch die Regionalmetropolen. Bei Logistikimmobilien sollte aufgrund der Marktgröße und der vorhandenen Infrastruktur die Hauptstadtregion und dort insbesondere Lagen an den Autobahnen im Fokus stehen. Als Alternativen können die Regionen Brünn und Pilsen herangezogen werden. Von Hotelinvestitionen in Prag ist vor dem Hintergrund des Überangebots im gehobenen Segment und der schwachen Ertragsaussichten eher abzuraten. □ Andreas Wellstein, DekaBank

Langfristig solide Ausrichtung vs. kurzfristige Optimierung Kontinuität schafft Vertrauen Michael Ruhl, Vorstandsmitglied der DFH Deutsche Fonds Holding AG, Stuttgart „Nicht der Anleger, sondern der Vertrieb streikt“, so das Fazit von Werner Rohmert zu den ernüchternden Platzierungszahlen des Jahres 2012. Ein Rückgang des bei Privatinvestoren platzierten Eigenkapitals um ein gutes Drittel ist keine Delle, das ist, insbesondere nach dem ohnehin schon schlechten Basisjahr 2011, ein weiterer, herber Rückschlag. Am stärksten ist der Einbruch mit rund 43% im Bankenvertrieb ausgefallen – hier gilt es für Initiatoren den meisten Boden wieder gutzumachen. Gelingen kann dies nicht, indem Fondsanbieter versuchen, hektisch irgendwelchen Trends hinterherzuhecheln. Im Gegenteil, es gilt, Vertrauen zurück zu gewinnen. Gerade der Bankenvertrieb hat unter der von Anlegerschutzanwälten forcierten Strategie zu leiden, wirtschaftlich unerfreuliche Beteiligungen unter dem Vorwand von Beratungsfehlern rückabzuwickeln. Folglich führt der Weg zurück in den Vertrieb durch Banken nur über untadelige Produkte mit solider Kalkulation. Assetkompetenz ist das Zauberwort, das im Zuge der Umsetzung der AIFM-Richtlinie neue Bedeutung gewinnen muss. Um ein verlässlicher Partner für Anleger und Vertriebe zu sein, muss der Initiator seine eigene Kompetenz für die von ihm verantworteten Assets langjährig unter Beweis stellen können. Wer gezwungen ist, Sachkompetenz in großem Stil von dritter Seite einzukaufen, macht sich abhängig und verzichtet im Krisenfall auf die Möglichkeit, schnell, effektiv und selbstbestimmt zu reagieren. Die erforderlichen Netz-


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Neueröffnung Neunkirchen am Brand: Die Sontowski & Partner Group (S&P) eröffnet nach nur 6 Monaten Bauzeit das neue Fachmarktzentrum in Neunkirchen am Brand mit ca. 2.500 qm Gesamtmietfläche. Auf einer Grundstücksfläche von knapp 7.000 qm finden sich zukünftig attraktive Einkaufsmöglichkeiten in den Bereichen Drogerie, Schuhe und Textil. Sontowski & Partner investierte rd. 4 Mio. Euro. Mit der Eröffnung des Fachmarktzentrums engagiert sich das Erlanger Unternehmen aber nicht nur für die örtliche

Infrastruktur, sondern auch für die Bildungsarbeit in der Marktgemeinde.

35. Tag der Immobilie Der Studiengang Immobilienwirtschaft der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen lädt sehr herzlich zum 35. Tag der Immobilie am Donnerstag, den 18.04.2013, um 09.00 Uhr, in die Jahnhalle nach Geislingen, Eberhardstr. 16, ein. Thema: WohnungsWirtschaft im Wandel - von der Baugenossenschaft bis zum institutionellen Investor; Moderation: Senator E.h. Volker Hardegen, Heidelberg Anmeldungen bis 4. April 2013. Weitere Informationen unter http://www.hfwu.de/ de/4fwr/immobilienwirtschaft/ veranstaltungen/tag-derimmobilie.html

werke und das nötige Wissen im eigenen Hause aufzubauen kostet naturgemäß Zeit und Mühen. Eine breite Angebotspalette, wie sie in jüngerer Vergangenheit zu beobachten war, als viele Emissionshäuser von Immobilien über Erneuerbare Energien, Flugzeuge, Opportunity Investments, Private Equity bis hin zu Games Fonds jedwedes Assetsegment zu beherrschen schienen, wird bei diesem Anspruch offenkundig unmöglich. Für die Anleger muss das jedoch beileibe kein Nachteil sein: Auch im Einzelhandel können sich Spezialisten gegen Warenhäuser durchsetzen, wenn sie mit hoher Sachkunde und kompetenter Beratung punkten. Ein Assetmanager, der nachweislich bereits mehrere Zyklen in seinem Markt komplett begleitet und gemanagt hat, kann gegenüber Vertrieben und Anlegern wesentlich überzeugender darlegen, warum er ein verlässlicher Partner auch bei hektischen Ausschlägen der Märkte ist. Wenn darüber hinaus die Kalkulation des Beteiligungsangebots ausreichende Sicherheitspuffer enthält, steigt die Wahrscheinlichkeit, dass die prognostizierten Ergebnisse erreicht werden. Dazu gehört ein maßvoller Fremdkapitalanteil, der auch in vorübergehend schwierigerem Fahrwasser Handlungsspielräume für die Fondsgesellschaft ermöglicht. Das kostet einige Renditepunkte, schafft aber Sicherheit und verhindert wirtschaftlich nachteilige Aktionen von finanzierenden Banken. Nur über diesen langwierigen Weg kann das durch desaströse Ergebnisse bei vielen Schiffsfonds und Finanzierungsprobleme bei einigen Immobilienfonds im Zuge der Finanzkrise verlorene Vertrauen wiedergewonnen werden. Dieses Vertrauen sollte dann allerdings auch stabil genug sein, um vorübergehende Performance-Schwächen zu überstehen – wenn diese transparent kommuniziert und kompetent und verantwortungsbewusst abgewickelt werden. Mit dieser Strategie kann es Geschlossenen Fonds wieder gelingen, ihren Ruf einer eher zweifelhaften Anlagealternative abzulegen und sich als konsequent ertrags- und stabilitätsorientiertes Investment zu bewähren. Dies gilt umso mehr, als sich mit solide konzipierten und finanzierten Sachwertbeteiligungen nach wie vor – und voraussichtlich auch noch für einige Zeit – ein deutlich attraktiveres Rendite-Risiko-Profil generieren lässt, als dies bei vielen traditionellen Anlageformen der Fall ist. □

Studentenwohnungen: „Immer auch an die Zweitverwertung denken“ Expertenforum diskutiert Chancen und Risiken eines Nischenprodukts Zum Wintersemester 2012/2013 waren an deutschen Hochschulen über 2,5 Mio. Studenten immatrikuliert. Das entspricht gegenüber dem Vorjahres Vergleich einem Zuwachs von rund 5%. Die stetig steigende Zahl der Studierenden und die damit einhergehende wachsende Nachfrage nach adäquatem Wohnraum wecken bei Immobilieninvestoren und Projektentwicklern inzwischen gleichermaßen Begehrlichkeiten. Längst haben sich Studentenappartements als eigene Anlageklasse etabliert. Auch Wohnungsgesellschaften entdecken Studenten als interessante Kundengruppe und richten sich mit entsprechenden Angeboten darauf ein. Doch die Attraktivität des Nischenprodukts hat auch seine Tücken. „Studentisches Wohnen 2013“ lautet deshalb die Überschrift der BBA-Fachtagung, die am 19. März in Berlin stattfindet, auf der Experten die Herausforderungen bei der Planung und späteren Bewirtschaftung von Studentenwohnanlagen diskutieren.

Studentenwohnungen stehen als Anlageklasse hoch im Kurs. Wie erklären Sie sich diesen Hype? Christian Rathei: Wir stellen in der Tat fest, dass seit drei, vier Jahren einen regelrechten Run auf diese Assetklasse gibt. Die Gründe für das wachsende Interesse sind unterschied-


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lich. Zum einen gibt es auch unter Studenten solche, die Wohnraum in einer bestimmten Qualität bzw. mit bestimmten Ausstattungskriterien nachfragen – wie zum Beispiel einer Sauna, einen Fitnessraum etc.. Zum anderen versprechen sich Investoren mit Studentenwohnungen bessere Renditen zu erzielen als mit Büroimmobilien. Zusätzlich wird der Hype durch mehrere Studien befeuert, die der Assetklasse eine wachsende Nachfrage attestieren.

Was kann man denn im Schnitt für eine Studentenwohnung aufrufen? Rathei: Das kommt – wie immer – auf die Lage an. An den Top 7 Standorten lassen sich ohne weiteres Kaltmieten zwischen 14,- € und 16,- € pro Quadratmeter erzielen. Wenn die Wohnungen möbliert sind, können es auch schon mal mehr sein.

Nachvollziehbar, wenn das Begehrlichkeiten weckt. Doch lohnt es sich, über die Umwandlung einer leerstehenden Büroimmobilie nachzudenken? Rathei: Es kommt darauf an, zu welchem Preis man das Objekt einkaufen kann bzw. wie viel Aufwand notwendig ist, um daraus marktfähige Wohnungen zu machen. Gerade das Raumlayout von älteren Bürogebäuden ist nicht mehr zeitgemäß, eine Vollentkernung ist in diesen Fällen also unausweichlich. Wenn man dann mehr als 500,- bis 600,- € je Quadratmeter für den Einkauf ausgegeben hat, wird die Luft schnell dünn.

Wie groß sollte ein Studentenappartement im Schnitt sein? Rathei: Zwischen 21 und 25 Quadratmeter sollten es schon sein, da Studenten heute in der Regel eine ganz andere technische Ausstattung haben, als es früher der Fall war. Ältere Büros haben jedoch eine maximale Größe von etwa 15 m2. Da ist eine Revitalisierung nur durch eine Veränderung die Grundrisse möglich, was mit entsprechenden Mehrkosten verbunden ist. Wenn man neu baut, ist es empfehlenswert die Zweitverwertung im Blick zu haben.

Wieso? Rathei: Auch wenn die Mietpreise für Studentenappartements verlockend klingen: Das Marktpotential von dem wir hier sprechen, ist relativ begrenzt. Nur etwa 10 bis 15% der Studenten können sich solche Mietpreise leisten. Man muss

sich einen Standort also immer sehr genau anschauen. Selbst in einer Studentenstadt wie Göttingen sollte das Angebot rund 1.000 Wohnungen dieser Art nicht signifikant überschreiten. Bei einem Hype besteht immer die Gefahr, dass irgendwann zu viel von etwas angeboten wird.

An welche Zweitverwertungsoptionen haben Sie gedacht? Rathei: Es bietet sich an, die wachsende Bevölkerungsgruppe der Älteren im Fokus zu haben. Die relevanten Punkte, die man in diesem Zusammenhang bei den Planungen berücksichtigen sollte, lauten: Barrierefreiheit, breitere Eingangstüren, Fahrstühle. Ein Neubaukonzept ist jedenfalls dann nachhaltig, wenn sich die Funktionalitäten schnell ändern lassen - beispielsweise in dem man von vornherein die Option vorsieht, einen zweiten Eingang nachzurüsten. Der Eigentümer ist damit in der Lage, einen Gebäudeabschnitt gegebenenfalls anderweitig zu vermieten, falls der Markt eben doch mal nicht mehr so funktioniert.

Gibt es eigentlich mietvertragliche Besonderheiten, auf die man bei der Vermietung von Studentenwohnungen achten sollte? Rathei: Auch für diese Vertragskonstellationen sind die gesetzlichen Vorgaben maßgeblich. Wir vereinbaren grundsätzlich eine unbefristete Laufzeit und achten sehr darauf, dass bei Wohngemeinschaften das Mietvertragsverhältnis immer 1:1 begründet ist. Um frühzeitig genug Veränderungen in einer Studentenwohnanlage mitzubekommen, haben wir immer Mitarbeiter vor Ort. 40 Jahre Erfahrungen haben uns darin bestätigt, dass es hilfreich ist, einen direkten Draht zu dieser Mieterschaft zu pflegen. Herr Rathei, vielen Dank für das Gespräch.

Christian Rathei ist Geschäftsführer der Proimmobilia Verwaltungsgesellschaft für Haus- und Grundbesitz GmbH, Göttingen, und Referent auf der BBA-Fachtagung „Studentisches Wohnen 2013“, die am 19. März 2013 in Berlin stattfindet. Weiter führende Informationen zum Programm der Fachtagung sowie Möglichkeit zur Anmeldung unter www.bba-campus.de (Menüpunkt „Tagungen & Seminare).


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Kopf des Jahres

Kommentar

Köln: Der Kopf des Jahres heißt Michael Zahn. Der Vorstandsvorsitzende der

Investoren im Wandel

Deutsche Wohnen AG ist einer der 14 Preisträger des

Investoren richten ihre Investitionsstrategien heute ganzheitlicher aus. Dies ist unter anderem auch der Energiewende sowie der strikteren Kreditvergabepraxis der Banken geschuldet. Den neuen Anforderungen stellen sich die Investoren konsequenter als noch vor einigen Jahren. Denn: richten sich Investoren nicht frühzeitig neu aus, werden sie Verluste einfahren – ihre Gebäude werden am Markt nicht mehr akzeptiert und ihre Kosten steigen. Zudem sitzt ihnen die Regierung im Nacken. Diese Folgen sind in den Köpfen der Anleger, Bestandshalter und Projektentwickler gleichermaßen stärker verankert.

immobilienmanager. AWARD 2013, der am 28. Februar vom Magazin immobilienmanager im Rahmen eines exklusiven GalaAbends in Köln verliehen wurde. Für sein Lebenswerk wurde Kurt Zech, geschäftsführender Gesellschafter der Zech Group, in der Kategorie Lifetime Award ausgezeichnet. Unter der Leitidee „Innovation ist gefragt. Innovationen werden gesucht“ konnten sich Unternehmen und Personen aus der Immobilienwirtschaft mit ihren herausragenden Leistungen bewerben oder wurden vorgeschlagen. Der immobilienmanager.AWARD 2013 wurde in folgenden Kategorien vergeben: Management, Investment, Kommunikation, Finanzierung, Nachhaltigkeit, Projektentwicklung Bestand, Projektentwicklung Neubau, Social Responsibility, Stadtentwicklung, Vermittlung & Beratung, Student/-in des Jahres, Kopf des Jahres und Lifetime Award sowie der Surprise Prize. Mehr als 400 Gäste feierten mit den Preisträgern.

Peter Tzeschlock, Vorstand Drees & Sommer

Es geht bei Investitionsentscheidungen nicht um ein Entweder-Oder. Vielmehr sind sich die Marktakteure bewusst, dass eine Immobilie, ein Bauprojekt oder ein ganzes Portfolio nur so viel Wert sind wie das dahinterstehende Konzept. So müssen beispielsweise Gestaltung beziehungsweise Architektur, Energieeffizienz und Funktionalität sowie soziale Faktoren Hand in Hand gehen. Ein energieeffizientes Gebäude nutzt niemandem, wenn sich die Nutzer darin nicht wohlfühlen oder Arbeitsprozesse nicht optimal abgebildet werden. Die Transparenz von Portfolio- beziehungsweise Objektdaten wird immer wichtiger für Investoren. Dies betrifft nicht nur das Thema der Nachhaltigkeit (Daten zum CO2-Verbrauch, Instandhaltungs- und Betriebskosten etc.). Auch alle anderen Objektdaten müssen schnell und vollständig zugänglich sein. Dies gilt für den Verkauf und die Optimierungsstrategien im Bestand ebenso wie für die Kreditvergabe durch Banken. Letztere prüfen sehr genau, ob und wie hoch ein Portfolio beliehen werden kann. Dafür lassen sie die betreffenden Bestände in einer ganzheitlichen Due Diligence von unabhängigen Beratern prüfen. Aber auch Bestandshalter benötigen eine belastbare Datengrundlage, um Sanierungs- und Optimierungsmaßnahmen identifizieren und sinnvoll steuern zu können. Dies ist ihnen bewusst und sie nehmen auch externe Berater stärker in Anspruch. Die Beratungsleistung, wann welche Maßnahmen mit welchen Investitionsaufwendungen angegangen werden müssen, fragen Investoren heute stärker nach als vor einigen Jahren. Um die einzelnen Bedarfe und Maßnahmen zu erfassen, nutzen wir ein Tool, das Portfoliomanagement-Cockpit (PMC). Es schafft die nötige Transparenz und zeigt die einzelnen Maßnahmen und deren optimalen Zeitpunkt auf. □


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Impressum Rheda-Wiedenbrück, T: 05242901250, F: 05242-901251 info@rohmert.de, www.rohmert-medien.de, Chefredaktion: André Eberhard (V.i.S.d.P.) stellv.: Dr. Karina KrügerJunghanns Immobilienredaktion: Thorge Albat, Michael Beck, Dr. Thomas Beyerle, Daniel T. Borger, Dr. Gudrun Escher, Marion Götza, Ergin Iyilikci, Uli Richter, Werner Rohmert, Frank Peter Unterreiner, Petra Rohmert, Immobilienaktien: Hans Christoph Ries, Berlin: Karin Krentz, Frankfurt: Christina Winckler, München: Thomas Döbel (u.v.a.), Einzelhandel: Dr. Ruth Vierbuchen, Volkswirtschaft: Prof. Dr. Günter Vornholz Hrsg.: Werner Rohmert Recht / Anlegerschutzrecht: RA Klumpe, Schroeder & Partner, Köln; Dr. Philipp Härle Tilp RA, Berlin; Redaktl. Beirat: Klaus Ansmann (Deutsche Post Immobilien), Dr. Kurt E. Becker (BSK), Jürgen Böhm (ImmobilienScout24), Joachim Bücker, Hartmut Bulwien (Bulwien AG), Bernhard Garbe (stilwerk/Garbe Logistic AG), Dr. Karl Hamberger (Ernst & Young), Klaus Hohmann, Prof. Dr. Jens Kleine, Frank Motte, Prof. Dr. Wolfgang Pelzl (Uni Leipzig), Fritz Salditt (Stb.). Wissenschaftliche Partner: Prof. Dr. Hanspeter Gondring FRICS (Studiendekan, Duale Hochschule Baden-Württemberg Stuttgart) Prof. Dr. Thomas Kinateder (Studiendekan/FRICS; Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen Geislingen) Verlag: Research Medien AG, Rietberger Str. 18, 33378 Rheda-Wiedenbrück, T.: 05242 901-250, F.: 05242 - 901-251 Vorstand: Werner Rohmert Aufsichtsrat: Senator E.h. Volker Hardegen (Vorsitz), Unsere Bankverbindung erhalten Sie auf Anfrage. Bildquellen: fotolia.com Namens-Beiträge geben die Meinung des Autors und nicht unbedingt der Redaktion wieder.

Unternehmen, die in "Der Immobilienbrief" erwähnt werden: Aberdeen (20), Adler Immobilien (16), aik (20), Aldi (18), aurelis (6,12), Bayerische Hausbau (19), Berenberg Bank (14), BIMA (15), BNP Paribas Real Estate (9,20,21), Bouwfonds (10), BulwienGesa (18), Catella Property (20), Catella Real Estate (7), CBRE (13,16,20), Concept Vermögensmanagement (8), Corpus Sireo (5), DAB Bank (8), Degi (20), Deka (4,11), Deutsche Fonds Holding AG (22), Deutsche Hypo (2), Deutsche Krankenversicherung AG (20), Deutsche Wohnen AG (9,27), DFV (2), DGNB (15), DIC Asset (16), Drees & Sommer (2), DWI Gruppe (14), Ebertz & Partner (3), Engel & Völkers (21), F+B (17), fairvesta (11), Fay Projects (16), Fressnapf (15), Garbe (9), Gewofag (19), Gies & Heimburger GmbH (8), Giorgio Armani (15), GRR REM (18), Hamburgischen Gesellschaft für Wirtschaftsförderung (12), Hannover Leasing (1), Hansainvest (20), Helaba (17,18), HIH (15), Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen (23), IHK (19), Immac (2), Immobilien Manager Verlag (27), ImmobilienScout24 (13), Internos GmbH (15), Ipopema (18), IVD Nord (13), IVG (8,9,10,12,14,18), Jamestown (14,15), Jones Lang LaSalle (9,17), Kaye Scholer (14), KIB (15), Knight Frank (16), LaSalle Investment Management (16), Leas-invest Immolux SA (20), LHI (2), LIP Ludger Inholte Projektentwicklung (12), Lührmann (11), Maoam (20), MEAG (20), MH Müller Handels GmbH (11), MicroVention (20), Momeni Gruppe (20), Mondura Liegenschaften AG (21), Morgan Stanley (15), Primark (21), Proimmobilia Verwaltungsgesellschaft für Haus- und Grundbesitz GmbH (24), Provinzial Rheinland (21), Quantum (12,21), Real I.S. (12), Rewe (18), RIMC (2), Rücker Consult (4), RWE (14), SAGA-GWG (13), Savills (2), Sontowski & Partner (23), Südhausbau (19), Telekom (5), Tenkhoff Properties (21), THI Holding (16), Thomas Cook (2), UBS (5,8), UDI (14,15), Union Investment (4,15,18), VGF (14,15), Warimpex (18), WSH Deutsche Vermögenstreuhand (8), Württembergischer Lebensversicherung AG (21), ZBI (14), Zech Group (27), Zia (1,4).

Personen, in "Der Immobilienbrief" erwähnt Bernhofer Dr.,die Christine (5); Billand, Frank (4); Böhm, Matthias (6); werden: Büllesbach, Jürgen (19); Bürkle, Thomas (2); Copp, Kevin (5); Fenk, Jürgen (17); Hardegen, Volker (23); Heimburger, Bernd (8); Hickl Dr., Tilman (5); Kahl, Christoph (15); Kammerer, Peter (19); Karmasin, Thomas (19); Lackum von, Lars (5); Lemli, Marcus (2,4); Ludwig, Jutta (12); Mattner, Andreas (1); Maurer Dr., Malte (9); Merk, Elisabeth (18); Ottmann, Matthias (19); Paul, Christian (5); Piasecki, Heike (18); Porr, Oliver (2); Rathei, Christian (23,24); Reiter, Dieter (19); Ries, Hans Christoph (8); Rücker, Laurent (1); Schäfers Dr., Wolfgang (8,10); Schötz-van der Hoff, Oliver (9); Sihler, Jörg (5); Sommer, Gordona (19); Stefan Warmuth (6); Stilke, Marc (13); Tzeschlok, Peter (2);Ude, Christian (18,19); Weber, Christoph (8); Zahn, Michael (27); Zech, Kurt (27).


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Liebe Leser,

11. KW /15.03.2013 zum brennenden Dauerthema Nicht-Großflughafen BER ist in jüngster Zeit noch ein weiteres hinzugekommen, das Berlin den Weg sogar in jede abendliche TV-Nachrichtensendung zur Primetime verschafft hat – die East Side Gallery. Und was da verbreitet wurde ist schon abenteuerlich.

Kostenlos per E-Mail ISSN 1860-6369

Inhaltsverzeichnis Editorial

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Interview mit Maren Kern, 2 Vorstand beim BBU IBB: Wohnungsmarktbericht 2012

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IBM-Studie: Standort Berlin bei Investoren vorn

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Zinsen bleiben niedrig

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JLL: Neubauvolumen zu 7 gering IW Köln: Eigenheimzulage 9 ITB-Berlin 2013

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Berlin-Tourismus auf Rekordkurs

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Arbeitsmarkt Berlin

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Meilenwerk in Spandau

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Neues Stadtquartier in Wilmersdorf

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Westgrund erwirbt Wohnungen

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G&B startet NeubauProjekt in Pankow

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Impressum

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Ihr direkter Weg zu uns

Die einmal geglaubte „allein selig machende“ Wahrheit (Stefan Heym, König David Bericht) wird vom anderen abgeschrieben – ein ziemlich beschämendes Bild für Journalismus auch der großen Sendeanstalten wie ARD und ZDF. Da nutzt es wenig, „betroffen“ oder mit großen braunen Augen beschwörend in die Kamera dreinzuschauen. Jedenfalls habe ich mich sehr geärgert, wie leicht es sich die Dame Tagesthemen z. B. am 4. März gemacht hat. Zugegeben – es gehört schon eine gehörige Portion Wissen und Kenntnis dazu, die Chuzpe, mit der der Bezirksbürgermeister von Friedrichshain-Kreuzberg Franz Schulz sein grünes Biotop dort regiert, zu durchschauen. Bis das gelingt, braucht es einen langen Atem, darf man kein Detail außer acht lassen, muss Hintergründe aufdröseln können, auch unangenehme Fragen stellen – sogar Franz Schulz – und keine Bange vor den Antworten haben. „Ich hoffe doch sehr, Ihre Lobbyarbeit für die Immobilienwirtschaft“ habe unter „meiner verspäteten Antwort nicht gelitten“, war nur eine seiner Äußerungen auf meine Fragen. Was Franz Schulz will? Auf jeden Fall mindestens seinen Posten halten und dazu ist ihm jedes Mittel recht, siehe East Side Gallery und Mediaspree. Die vor acht Jahren als Baustadtrat erteilten Baugenehmigungen sind für ihn heute nicht mehr bindend, dass aber eine einseitige Aufkündigung zu Schadensersatzansprüchen für den Bezirk führt, sieht der grüne Despot nicht ein, schiebt den Schwarzen Peter dem Senat zu und die BVV vor, die in seinem Sinn handelt und beschließt. Die will keine Bebauung des Spreeufers, keine Wohnhochhäuser, keine Brücke, nur die Mauer, alles soll so schön grün und spießig bleiben in der grünen Kiezidylle. Gewerbesteuereinnahmen? Einkommensteuereinnahmen? Schulz schert’s nicht, dass da nichts kommt, obwohl dem Bezirk schon die Zwangsverwaltung durch den Finanzsenat gedroht hat. Und das Loch in der East Side Gallery? Für den Durchbruch hat auch Schulz die Genehmigung gegeben, denn irgendwie mussten ja die Bauherren auf‘s Gelände kommen. Doch nun wird ein anderer Weg gefunden – mit dem Regierenden, und der grüne Tyrannos ist außen vor. Der Ärger um Mediaspree geht aber weiter. „Als Investor kann man da schon das Vertrauen verlieren“, so eine Tageszeitung in einem Interview mit Schulz. Was sagt der? „Das Bauplanungsrecht ist nichts Gottgegebenes…“ Investoren, seid auf Hut in Friedrichshain-Kreuzberg! Doch das sage ich nur sehr ungern. Ich wohne auch dort. À propos Finanzen. Seit jüngstem ist mein Kiez eine „parkraumbewirtschaftete Zone“. Etwas Geld muss ja schließlich in die klamme Bezirkskasse fließen. Jahre zuvor hatte irgend so ein grüner Baustadtrat eine Liegenschaft mit Schwimmhalle dort veräußert. Was nun da steht? Der blaue Discounter mit typisch überdimensioniertem Parkplatz. Und vor der Haustür der gelbe, vorher aber ein hübsches grünes Areal mit großen Linden, 25 Jahre alt. Haben Sie eine gute Zeit – und bleiben Sie uns gewogen! Karin Krentz


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Personalien Frankfurt/Berlin: Die Deutsche Wohnen AG verstärkt ihre Führungsmannschaft im Bereich M&A (Mergers & Acquisitions) mit Dr. jur. Malte Maurer, der seine Tätigkeit als Managing Director M&A im April 2013 aufnehmen wird. Zuvor war Herr Maurer als National Director bei Jones Lang LaSalle für den Bereich Residential Investment Germany verantwortlich.

Mit dem Ausscheiden des Präsidenten im Juni 2013 wird auch Hauptgeschäftsführer Dr. Hans Reckers einvernehmlich seine Tätigkeit beim Bundesverband Öffentlicher Banken Deutschlands beenden und eine neue Aufgabe in der Finanzbranche übernehmen. Am 3. Juni 2013 wird der bisherige stellvertretende Präsident Dr. Gunter Dunkel, Vorstandsvorsitzender der NORD/LB, das VÖBPräsidentenamt von Christian Brand übernehmen, der stellvertretender Präsident des Verbandes wird. Ein Nachfolger für Dr. Reckers ist noch nicht benannt.

UNESCO-Weltkulturerbe Hufeneisensiedlung in Britz; Quelle: Deutsche Wohnen

Der Immobilienbrief Berlin im Gespräch mit Maren Kern, Vorstand beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. (BBU) über … … hoch im Kurs stehende Unternehmen, notwendigen Neubau und Mietwachstum Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. (BBU) ist Dachverband für rund 355 Wohnungsbaugesellschaften und -genossenschaften der Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg. Die BBU-Mitglieder bewirtschaften hier mit 1,1 Mio. Wohnungen gut 40% des Mietwohnungsmarktes. Mit Jahresumsätzen von rund 4,6 Mrd. Euro und einer Jahresinvestitionsleistung von rund 1,4 Mrd. Euro bieten sie über 2 Mio. Menschen ein gutes und bezahlbares Zuhause. Der 1897 gegründete BBU kann mittlerweile auf eine über hundertjährige Erfolgsgeschichte zurückblicken. Er ist heute der größte und älteste wohnungswirtschaftliche Verband der neuen Bundesländer. Der BBU sieht seine zentrale Aufgabe in der konsequenten Wahrnehmung der Interessen seiner Mitgliedsunternehmen gegenüber Politik, Verwaltung und Öffentlichkeit. Als vorrangiger Informationspool der Wohnungswirtschaft stellt er seinen Mitgliedern dabei aktuelles Expertenwissen zur Verfügung, versorgt sie zuverlässig mit relevanten Informationen aus der Politik und ist Plattform für Erfahrungsaustausch. Darüber hinaus ist er Prüfungsverband der Wohnungsgenossenschaften.

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Der Verband bietet seinen Mitgliedsunternehmen, der Öffentlichkeit sowie den Mieterinund Mietern umfangreiche Informationsangebote. Hierzu zählen u.a. der BBU-Marktmonitor, die BBU-Jahresstatistik, Informationsblätter zum Verhalten im Brandfall oder Informationen zu richtigem Heizen und Lüften, aber auch Konzepte zum Klimaschutz oder zum Neubau. Zu den großen Informations- und Erfahrungsaustauschveranstaltungen des Verbandes gehören z. B. die BBU-Neubautagungsreihe, die BBU-Tage oder Verbandskonferenzen. Frage: Wie ist Ihre Beziehung zu Berlin?


Nr. 63, 11. KW, 15.03.2013, Seite 3 Berlin ist eine lebendige und offene Stadt. Deshalb freut es mich sehr, dass sie sich jetzt so dynamisch entwickelt, vor allem auch durch den Zuzug. Frage: Worin sehen Sie den größten Beitrag Ihres Unternehmens für eine positive Akzeptanz des Standorts Berlin?

Personalien Sven Scharke (35), Immobilienökonom (IREBS), wird mit Wirkung zum 1. April 2013 zum Leiter der Berliner Bürovermietung von Jones Lang LaSalle bestellt. Er wechselt intern von Frankfurt nach Berlin und tritt in die Nachfolge von Jan Hübler, der als Senior Executive den Bereich Tenant Representation für Jones Lang LaSalle an der Spree vertritt.

Der Geschäftsführer des Liegenschaftsfonds Berlin, Holger Lippmann, beendet zum Jahresende seine Tätigkeit, um seine sich neuen beruflichen Herausforderungen zu stellen. Der Aufsichtsrat des Liegenschaftsfonds hat beschlossen, die Suche nach einer neuen Geschäftsführerin oder einem neuen Geschäftsführer zu beginnen, um einen reibungslosen Übergang der Verantwortung sicherzustellen.

Der Immobiliendienstleister Knight Frank hat seine Aktivitäten auf dem deutschen Markt mit der Beteiligung an der Immobilienberatungsgesellschaft Hettrich Sauer & Cie. in Berlin und der zukünftigen Neuausrichtung ausgeweitet und damit die dritte Niederlassung in Deutschland eröffnet. Die Niederlassung wird von Sascha Hettrich und Ole Sauer geleitet.

Die 144 Berliner BBU-Mitgliedsunternehmen bewirtschaften rund 40% des Berliner Mietwohnungsmarkts. Hier stehen sie für Mietendämpfung und lebenswerte Quartiere. Damit leisten sie einen zentralen Beitrag zum flexiblen und vielseitigen Berliner Mietwohnungsmarkt, der wiederum ein wesentlicher Standortfaktor ist. Man könnte also sagen: Wir sind Wohnen. Frage: Das Finanzierungsklima im allgemeinen ist rauer geworden. Wie gehen Sie bzw. Ihr Unternehmen mit dem Leidensdruck um? Oder ist gar keiner? Unsere Mitgliedsunternehmen können sich im Augenblick da nicht beklagen. Im Gegenteil: Bestandsbewirtschaftende Wohnungsunternehmen stehen wieder buchstäblich hoch im Kurs und sind geschätzte Partner für Banken. Frage: Wie haben Sie in die Immobilienbranche gefunden? Ich habe mich schon immer sehr für Wohnen, Architektur, Bauen und Stadtentwicklung interessiert. Deshalb habe ich neben Jura in Münster auch Architektur studiert. Da lag der Weg in die unternehmerische Wohnungswirtschaft nicht weit. Frage: Wie schätzen Sie die Perspektiven des Berliner Immobilienmarktes im Allgemeinen und speziell in Ihrem Tätigkeitsbereich ein? Der Berliner Immobilienmarkt wird sich weiterhin positiv entwickeln. Für unsere Mitgliedsunternehmen rechne ich auch in den nächsten Jahren mit einem moderaten Mietenwachstum zwischen zwei und drei Prozent im Jahr. Was die Stadt allerdings dringend braucht, ist mehr Neubau. Frage: Wo sehen Sie sich und Ihr Unternehmen in zehn Jahren? Als weiterhin starken Player in einem dynamischen Umfeld, das von Aufbruch und positiver Stimmung geprägt ist, und dessen Mitgliedsunternehmen breiten Schichten der Bevölkerung gutes Wohnen bieten. Frage: Wo birgt aus Ihrer Sicht die Metropole Berlin noch Potenzial in der Stadtentwicklung und warum? Berlin erfindet sich immer wieder neu, deshalb hat es auch immer wieder neues Potenzial in der Stadtentwicklung. Besonderes Plus sind hierbei die großen Freiflächen vor allem in Tempelhof und Tegel. Hier müssen jetzt die Weichen für die Stadtentwicklung der Zukunft gestellt werden. Eine wichtige Voraussetzung hierfür ist die Schaffung eines umfassend neubaufreundlichen Klimas in der Stadt. Frage: Was ist Ihr Lieblingsort in Berlin? Da gibt es so viele, dass ich keinen speziellen benennen kann. Frage: Ihre Lieblingsimmobilie? Architektonisch anspruchsvoller Neubau und innovative Altbauanlagen, beispielsweise die als UNESCO-Weltkulturerbe gelisteten Berliner Siedlungen der Moderne. Frage: Und mit wem aus der Immobilien- oder Finanzbranche würden Sie einmal gerne zum Mittag/Abendessen gehen und warum? Mit den für uns relevanten Akteuren bin ich ja schon im Gespräch, und erlebe dabei viel Wertschätzung für unsere Branche.


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Berlin zieht weniger um und es wird eng Die Mieten steigen nun auch in den Randbezirken, preiswerte Wohnungen sind ein rares Gut Karin Krentz Eine

Deals Der Softwareentwickler Xailabs mietet rd. 750 qm Fläche in GSG-Hof Lobeckstr. 36 von der Gewerbesiedlungs-Gesellschaft mbH (ORCO-GSG). Das unter Denkmalschutz stehende Fabrikensemble wurde einst als Buchdruckerei genutzt. Heute hat sich hier ein bunter Mix an Branchen angesiedelt. Der Gewerbehof verfügt insgesamt über knapp 9.500 qm Fläche.

Die Kronberg International S. A., Luxemburg hat 52,8% der Anteile an der S.I.G. RE B.V., Amsterdam erworben, die 3 Wohn- und Gewerbeportfolios in Deutschland besitzt. Der Marktwert der drei Immobilienportfolios beläuft sich auf insgesamt rund 115,5 Mio. Euro. Verkäufer sind Family Offices in Italien. Miteigentümer mit 47,2%

Lösung

des

Wohnungsproblems

in

Berlin

sieht

anders

aus.

Auch

der

„Wohnungsmarktbericht 2012“ der landeseigenen Förderbank IBB schreibt der Berliner Politik ins Stammbuch: „Die wirtschaftliche Erholung sowie die ungebremste Attraktivität Berlins für Investoren und Neuberliner haben eine weitere Anspannung des Wohnungsmarktes zur Folge. Dabei ist – wie bereits in den Vorjahren – zu beobachten, dass innerhalb des Stadtgebiets große Unterschiede hinsichtlich der Stärke und Dynamik der Wohnungsnachfrage sowie der Entwicklung der Angebotsmieten bestehen. Der stärkste Druck liegt auf den zentralen Stadtgebieten.“ Die verblüffendste Aussage jedoch hat der Bericht auf der Seite 69 für den geneigten Leser parat. Dort ist dokumentiert: Die Wohnfläche pro Kopf der Einwohner schrumpft, und zwar in fast allen der zwölf Berliner Bezirke, nur im Renommierbezirk Mitte zeigt der Pfeil nach oben. Die Researcher beobachten den Prozess seit dem Jahr 2006, allein im wohlhabenden Charlottenburg-Wilmersdorf und Steglitz-Zehlendorf stehen den Berlinern weiterhin mehr als 30 qm pro Kopf zu Verfügung. Nichts da mit den euphorischen Prognosen der Forschungsinstitute wie Empirica, LBS und Co., die noch im Jahr 2009 einen steigenden Pro-Kopf-Wohnflächenverbrauch von bis zu 54 qm bis zum Jahr 2030 im Westen angaben und zugleich die Wohnfläche im Osten sogar um über ein Viertel auf 55 qm“ wachsen lassen wollten.

Im Vergleich zur Mikrozensus-Zusatzerhebung 2006 stand Familienmitgliedern 2010 weniger Wohnfläche zur Verfügung, ist zu lesen. Dies deutet darauf hin, dass viele Familien heute einen Wohnungswechsel sich nicht leisten können und deshalb vermeiden, auch wenn Anteil bleibt die Prelios sich die Zahl der Haushaltsmitglieder erhöht. Die Mietbelastung wird immer größer, besonders Netherlands. Die Immobilienportfolien, die Erwerbslose und Singlehaushalte wohnen teurer. Auch immer mehr Migranten vor allem aus Osteuropa, als Fachkräfte angeheuert mit einem Job in der Tasche, oder Neuberliner aus Spain 3 regional strukturierten deutschen Objektgesellschaf- nien, Italien und Griechenland finden keinen Wohnraum. Wohngemeinschaften sind da voll im ten aufgeteilt sind, umfassen Trend wie bei Studenten, denn Berlin hatte als eines der ersten Bundesländer Studiengebühren abgeschafft – mit erheblichen Konsequenzen für den Wohnungsmarkt. Auch auf einen 1.791 Wohn- sowie 140 Gewerbeeinheiten und liegen in „Leerstandpuffer“ könne die Politik nicht mehr hoffen, der sei spätestens im Jahr 2016 „weg“. NRW, Sachsen und NordFazit zur Wohnsituation deutschland. Der derzeitige Festzustellen ist, dass der Preisauftrieb der Angebotsmiete zunehmend die gesamte Vermietungsstand nach MietStadt erreicht hat. Die mittlere Angebotsmiete (Median) stieg innerhalb eines Jahres um 14% fläche reicht von 85% bezügvon 6,49 Euro/qm auf 7,40 Euro/qm. Erhebliche Steigerungen der Angebotsmieten und Kauflich des NRW-Portfolios, über preise sind mittlerweile auch in den Randbezirken festzustellen, die bislang im Windschatten 92% im Sachsen-Portfolio der Entwicklung lagen. und im Immobilienportfolio in Norddeutschland rund 95%. Zwischen den Bezirken bestehen jedoch große Unterschiede. Pankow weist mit 29% seit 2002 die höchste Steigerungsrate auf. In Spandau hingegen stiegen die Mieten seit 2002


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Deals Die neurochirurgische Praxis und Wirbelsäulenzentrum Vertebral mietet 116 qm Fläche und das Architekturbüro Greiser Hammer GmbH mietet 192 qm Fläche im Büro- und Praxiszentrum zwischen Innsbrucker Platz und Kaiser-Wilhelm-Platz. Damit ist das Objekt, das die COPRO im Juni 2012 gemeinsam mit Privatinvestoren erwarb, zu 60% vermietet.

Eine Cross Media Agentur mietet das gesamte Dachgeschoss mit ca. 560 qm Fläche in der Zimmerstr. 90 von TLG Immobilien über Cushman & Wakefield. Eine komplette Büroetage im 1. Obergeschoss des Seitenflügels mit rd. 170 qm wird der Berliner Sitz der Meetings & Events Abteilung von Carlson Wagonlit Travel. Bei diesem Mietvertragsabschluss war BNP Paribas vermittelnd tätig. Die denkmalgeschützte Immobilie Zimmerstraße 90/91 in Mitte ist derzeit Standort des Informations- und Dokumentationszentrum (IDZ) des Bundesbeauftragten für die Unterlagen des Staatssicherheitsdienstes der ehemaligen DDR (BStU / Stasiunterlagenbehörde). Auf dem Nachbargrundstück hat die TLG Immobilien darüber hinaus das Winters Hotel „The Wall“, ein modernes 3-Sterne Hotel mit 145 Zimmern und 25 Appartements, gebaut.

nur um 16%. Auch wenn sich die Nettokaltmieten insgesamt nur moderat erhöhten, stieg jedoch die Mietbelastung der Haushalte deutlich an. Offenkundig war der Anstieg der durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommen in diesem Zeitraum nicht ausreichend, um die gestiegene Mietbelastung zu kompensieren. Was die Berliner Haushalte tatsächlich an Miete aufwenden müssen, zeigt diese Sonderauswertung zum Mikrozensus 2010. Hier werden, anders als beim Mietspiegel, auch langjährig unveränderte Bestandsmieten erfasst.

Jones Lang LaSalle sieht Abschwächung des Mietwachstums Doch es geht noch höher, wie Jones Lang LaSalle jüngst recherchierte. Die Angebotsmieten in Berlin sind 2012 um 8,1% auf 7,60 Euro pro qm im Monat gestiegen, das Wachstum hat sich bei Betrachtung der zweiten Jahreshälfte (+ 2,7% im Vergleich zu den ersten sechs Monaten) dagegen spürbar abgeschwächt: „Fundamentaldaten wie Einwohnerzuwachs, positive wirtschaftliche Entwicklung und eine vergleichsweise geringe Neubautätigkeit lassen für die deutsche Hauptstadt weiter überdurchschnittlich steigende Mieten erwarten, gegenüber 2011 allerdings auf deutlich niedrigerem Niveau“, so Roman Heidrich, Leiter Residential Valuation Advisory Berlin im neuen Residential City Profile Berlin. Nahezu ungebremst setzte sich jedoch auf Jahressicht das Wachstum bei den Angebotspreisen für Eigentumswohnungen (+18,3% auf 2.370 Euro pro qm) fort.

…. und was macht Politik? Dabei sollten die Bevölkerungsprognosen für die Politik-Verantwortlichen Warnung genug sein. Bis zum Jahr 2030 wird Berlin um 250.000 Einwohner wachsen – das ist die Bevölkerungszahl z. B. der Großstädte Aachen oder Mönchengladbach, jedoch für Berlin die Größe eines Bezirks. (Der Immobilienbrief Berlin berichtete ausführlich über diese neuen Senatsprognosen). Auch Baustaatssekretär Ephraim Gothe muss eingestehen: 3.500 neu gebaute Wohnungen im Jahr 2012 sind zu wenig und bemüht die Statistik der Baugenehmigungen als Trendindikator. Dort geht es erfreulicher Weise aufwärts (siehe Rand Seite 6). Doch „richtige Entspannung sieht anders aus“, sagt Gothe auch ehrlicherweise. Auch er weiß: Baugenehmigungen sind beileibe noch keine Fertigstellungen. Und da ist die Situation alles andere als entspannt, denn ca. 90% der Wohnungen, die in den letzten zwei Jahren neu auf den Markt kamen, waren hochwertige Eigentumswohnungen. Die Senatsbauverwaltung arbeite „emsig“ an einer „Strategie Wohnen“ und einem neuen Konzept der sozialen Förderung für den Wohnungsbau und hoffe, ihre Vorstellungen im nächsten Doppelhaushalt auch finanziell untermauern zu können, so Gothe. Zur Deckung der zusätzlichen Nachfrage werden in Berlin in den nächsten Jahren jedoch 10.000 bis 12.000 Wohnungen jährlich benötigt, sind sich Experten einig. Diese Zahl geht weit über die im Koaliti-


Nr. 63, 11. KW, 15.03.2013, Seite 6 onspapier von SPD und CDU beabsichtigten 30.000 Wohnungen bis 2016 hinaus. Nur – das war im Dezember 2011. Auch das SPD-„Zukunftspapier“ vom Januar 2013 ist allein der Macht des Faktischen geschuldet. All diese neuen SPD-Wünsche hätten dem Koalitionspapier vor zwei Jahren gut getan. Der IBB Wohnungsmarktbericht 2012 steht unter www.ibb.de/wohnungsmarktbericht als Download zur Verfügung.

Starker Anstieg der Baugenehmigungen Neues aus der Hauptstadt für WohnungsneuIBM-Studie: Standort Berlin bei Investoren ganz vorn bauten in 2012 Die Berliner Bauaufsichtsbehörden haben im Jahr 2012 insgesamt 3.561 Anträge für Bauvorhaben im Wohn- und Nichtwohnbau genehmigt und damit etwa so viele wie im Vorjahr (+0,3%). Von den geplanten 9.941 Wohnungen (Vorjahr: 7.358) werden 7.764 Wohnungen neu gebaut, über ein Drittel mehr als noch im Jahr 2011 (+38,5%). 5.718 der Neubauwohnungen werden in Mehrfamilienhäusern entstehen, beinahe zwei Drittel mehr als im Vorjahr (+62,5%). 1.853 Wohnungen sind im betrachteten Jahr in Ein- und Zweifamilienhäusern geplant (–7,7%). Aufgrund von Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden, z.B. Dachgeschossausbau, werden dem Wohnungsmarkt weitere 2.177 Wohnungen zur Verfügung stehen; das ist ein Anstieg um 24,1% gegenüber 2011. Wie vom Amt für Statistik Berlin-Brandenburg weiter gemeldet, sind die meisten Baugenehmigungen in Berlin für Wohnungen in den Bezirken Pankow, Treptow-Köpe-nick und Friedrichshain- Kreuzberg erteilt worden. Im Berichtszeitraum wurden 250 Genehmigungen (Vorjahr: 271) für den Neubau gewerblicher Bauten mit einer Nutzfläche von 593.800 qm erteilt. Die veranschlagten Kosten aller bis einschließlich Dezember 2012 genehmigten Bauvorhaben im Wohn- und Nichtwohnbau betragen 2,4 Mrd. Euro, das ist ein Anstieg um fast ein Drittel (+30,7%) gegenüber dem Jahr 2011. Bitte lesen Sie dazu im die Berichterstattung zum neuen IBB Wohnungsmarktbericht 2012 ebenso wie unser Interview mit Maren Kern, Vorstand beim Verband Berlin-Branden-burgischer Wohnungsunternehmen e.V. (BBU) – die Red.

Berlin bleibt ein beliebtes Ziel für ausländische Investoren. Die Hauptstadt gehört weiterhin zur Weltspitze, wenn es um direkte Investitionen aus dem Ausland geht. Das geht aus dem jährlichen Bericht „Global Location Trends“ hervor, den der IBM Konzern im Januar herausgegeben hat. Er misst die Wettbewerbsfähigkeit einzelner Länder, Regionen und Städte in Hinblick auf die zunehmend vernetzte Welt. IBM legt dafür den Schwerpunkt auf „Greenfield“ Projekte, bei denen Unternehmer sich für einen bestimmten Standort entscheiden. Untersucht werden Faktoren wie die Menge der Investitionen oder auch die Zahl der geschaffenen Stellen. Der jüngste „Global Location Trends“ bescheinigt Deutschland ein großes, investitionsbetriebenes Wachstum: Auslandsinvestitionen in der Bundesrepublik wuchsen im letzten Jahr kräftig um 77%, und diese Investitionen schafften im Land knapp 30.000 neue Arbeitsstellen. Dieses deutschlandweite Wachstum stützt sich auf bestimmte Wachstumskerngebiete. Im Gegensatz zu Ländern wie Frankreich und Großbritannien, die historisch bedingt ihre Wirtschaft auf ihre Hauptstädte fokussieren, ist die Wirtschaft in Deutschland über mehrere Städte verteilt. Das bietet innovativen Städten wie Berlin, die auf Zukunftsfelder und kreative Impulse setzen, große Chancen, so der Autor der IBM Studie Roel Spee. „Berlin begeistert mich sehr. Es ist eine Stadt im starken Aufwärtstrend, die zunehmend bei ausländischen Investoren an Bedeutung gewinnt“, betont Spee im Interview. Bei der Zahl der Investitionsprojekte von ausländischen Firmen im Jahr 2011 liegt Berlin in der Studie auf Platz zwei im gesamtdeutschen Raum, nur Düsseldorf liegt noch davor. „Berlin hat viele, unterschiedliche Stärken und ist attraktiv für Firmen aus den unterschiedlichsten Branchen,“ bekräftigt der IBM Forscher. Zusätzlich wollen viele junge Leute aus dem Ausland unbedingt die kreative Energie der Stadt erleben und in Berlin wohnen. „Die vielen internationalen Talente in Berlin, präsentiert auch durch die vielen anwesenden Studenten aus aller Welt, geben der Stadt eine Anziehungskraft für international agierende Firmen“, erläutert Spee.

Berliner Sparkasse und LBS Nord prognostizieren weiter steigende Nachfrage nach Immobilien Zinsen bleiben niedrig Der Berliner Wohnungsmarkt steht unter hohem Druck. Nach wie vor hat die Hauptstadt eine starke Magnetwirkung. 2012 überschritt die Bevölkerungszahl die 3,5-Millionen-Marke. Bis 2030 erwartet der Berliner Senat eine Zunahme der Einwohner um 7% auf 3,8 Millionen. Die Folge: Wohnraum wird zunehmend teurer und knapper. Die LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin - Hannover (LBS Nord) und die Berliner Sparkasse haben rund 5.800 Kaufgesuche ausgewertet, die 2012 und in den ersten beiden Monaten 2013 bei ihnen eingingen. Hier die wichtigsten Ergebnisse: City West nach wie vor gefragt – Ein Drittel aller Kaufinteressenten sind keine Berliner Ein Drittel derjenigen, die nach einer Immobilie Ausschau halten, interessierten sich für Einfamilienhäuser – und das ist überraschend viel für die Metropole und Mieterstadt Berlin. 670


Nr. 63, 11. KW, 15.03.2013, Seite 7 potenzielle Käufer suchten Grundstücke, 140 Wohn- oder Geschäftshäuser. Aber im Fokus lagen mit 2.906 Anfragen die Eigentumswohnungen. Gesucht wurden vor allem 2- bis 3Zimmer-Wohnungen mit 60 bis 90 qm.

Deals

Ganz vorne in der Beliebtheitsskala: die Charlottenburger City West, dicht gefolgt von Friedrichshain und Prenzlauer Berg. Die wenigsten Kaufgesuche gab es in Tempelhof und Tiergarten. Die potenziellen Käufer waren bereit, im Schnitt rund 250.000 Euro für die Immobilie auszugeben. Rund ein Drittel der Immobilieninteressenten kam nicht aus Berlin. „Besonders gefragte Objekte sind hochwertig sanierte Altbauten aus der Gründerzeit, Neubauten und solide Einfamilienhäuser, die keine wesentlichen Renovierungen erfordern“, betont Frank Speckmann, Regionaldirektor der LBS Nord.

Ein Spezialfonds der HANSAINVEST Hanseatische Investmentgesellschaft mbH erwirbt das Rosenthal Die Nachfrage nach Wohnimmobilien steigt weiter Center im Bezirk Pankow aus Im vergangenen Jahr sind in Berlin rund 20% mehr Objekte gekauft worden, die Neudem Portfolio des Immobibaugenehmigungen legten um 26% auf 6.755 Wohnungen zu. In diesem Jahr wird sich dieser lienfonds Degi German BuTrend nach Ansicht der Immobilienexperten der LBS Nord und der Berliner Sparkasse fortsetsiness der Aberdeen Immozen. „Wohneigentum gilt in Zeiten der Finanzkrise und andauernder Inflationsängste nach wie bilien Kapitalanlagegesellvor als sicherer Hafen“, so Speckmann. Darüber hinaus begünstige das niedrige Zinsniveau schaft mbH. Das Rosenthal die Immobiliennachfrage. Center umfasst rd. 5.450 qm Mietfläche, das Fondsmana- Die Finanzierungskosten für den Kauf der eigenen vier Wände sind historisch niedrig

gement steuert das F&C Die Konditionen für Immobiliendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung sind mit durchREIT Asset Management. schnittlich 2,7% Sollzins nach wie vor sehr attraktiv. Und ein Ende der Niedrigzinsphase ist Aberdeen wurde von ATAG derzeit nicht in Sicht. Durch die Einbindung der staatlichen KfW-Förderprogramme kann die Klöckner & Cie. Immobilien monatliche Belastung sogar noch gesenkt werden. Treuhand GmbH beraten. Dazu Heinz-Helmut Müller, Direktor bei der Berliner Sparkasse: „Sie müssen derzeit zwar mehr für den Erwerb einer Immobilie ausgeben als noch vor einigen Jahren, schützen Der Gewerbepark "Am Okto- sich damit aber vor Mieterhöhungen. Die Zinslast ist extrem niedrig und ermöglicht Ihnen durch gon - Campus für Gewerbe höhere Tilgungszahlungen eine schnellere Rückzahlung des Darlehens. Durch die Zusammenund Technologie" in Berlinarbeit mit weiteren Partnern im Sparkassenverbund (FINMASD) bietet die Berliner Sparkasse Adlershof meldet den Abaußerdem Top-Konditionen, die auch einem Vergleich mit den Direktbanken standhalten.“ schluss von zwei neuen MietEine Immobilienblase ist derzeit nicht zu befürchten verträgen: Das High-TechDie Experten der Berliner Sparkasse und der LBS Nord empfehlen, bei einem InvestUnternehmen art photonics ment genau hinzusehen, denn der Preisanstieg von 8,6% im letzten Jahr ist bemerkenswert. GmbH hat zwei Etagen im Aber es besteht immer noch ein tragfähiges Verhältnis von Angebot und Nachfrage. „Es darf Neubau B1 angemietet. nicht vergessen werden“, so Müller, „dass Berlin lange auf niedrigem Niveau agierte und den Zweiter neuer Mieter ist die Wärme + Wasser GmbH, die Wohnungsneubau in den letzten 15 Jahren vernachlässigt hat“. im Februar eine 150 qm Mietfläche in einem benachbarten Bürogebäude bezogen hat und damit ihre Außenstelle in Berlin verstärken wird. Das 5-geschossige Bürogebäude B1 an der Rudower Chaussee 44 wird nach dem weltweit verbreiteten USamerikanischen LEEDStandard in der Qualitätsstufe GOLD zertifiziert.

JLL: Geringer Neubau, hoher Mietpreisanstieg, hohes Kaufpreiswachstum für Eigentum und höchstes Transaktionsvolumen seit Jahren, kennzeichnen den Berliner Wohnungsmarkt Trotz steigender Baugenehmigungen ist das sich abzeichnende Neubauvolumen in Berlin gemessen an der wachsenden Nachfrage nach wie vor zu gering. Nach Berechnungen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) müssten in Berlin ungefähr 16.000 Wohnungen pro Jahr gebaut werden. Diese Prognose berücksichtigt dabei noch nicht die deutlich höheren Zuzüge der letzten Jahre. Nachdem der Neubau in Mehrfamilienhäusern in den letzten Jahren fast ausschließlich im Segment der Eigentumswohnungen stattgefunden hat, werden zunehmend neue Projekte im Mietwohnungsbau gestartet. Zugleich diversifizieren sich die Lagen der Neubauprojekte weiter aus. In Anbetracht der geringen Baufertigstellungszahlen und des nach wie vor zu geringen Bauvolumens ist auch in den nächsten Jahren mit einem knappen Wohnungsangebot und stei-


Nr. 63, 11. KW, 15.03.2013, Seite 8 genden Mieten zu rechnen, resümierte das Immobilienbe-

Deals Die Berlinovo Immobilien Gesellschaft mbH hat den seit 2002 laufenden Mietvertrag mit der Pflegewerk Senioren Centrum gGmbH über eine rund 2.200 qm große Mietfläche in der Wisbyer Straße 16/17 in Pankow vorzeitig für mindestens fünf weitere Jahre bis 2025 verlängert. Neben der Fläche in Pankow hat das Unternehmen eine weitere Fläche am Kurfürstendamm 126/127 und in Kellinghusen (SchleswigHolstein) bei berlinovo angemietet. Die Immobilie gehört zu dem von berlinovo gemanagten Fonds IBV Deutschland 1.

Der Versandhändler für Handyzubehör R&D Mobile mietet rd. 1.140 qm Lagerflächen im Campus Altenessen von der BEBAU Regent LLC. Die WIBU Nordost GmbH mietet rd. 470 qm Bürofläche in der Hallerstr. 3 in Charlottenburg von einem Immobilienfonds, der durch die IVG Private Funds Management GmbH vertreten wird. Dr. Lübke war vermittelnd tätig. Die WIBU, der marktführende Komplettanbieter für Produkte und Dienstleistungen bei der Einrichtung und Ausstattung verschiedenster Institutionen, vorwiegend im Sozialbereich, wird die neuen Räumlichkeiten im zweiten Quartal des Jahres beziehen.

ratungsunternehmen Jones Lang LaSalle (JLL). Die sich im zweiten Halbjahr 2012 abzeichnende geringere Dynamik ist ein Signal, dass sich die Neuvertragsmieten mittelfristig nicht mit nahezu 10% jährlich verteuern, sondern ein langsameres Tempo einlegen werden. Dieses wird allerdings deutlich über der Inflationsrate liegen und auf dem Berliner Mietwohnungsmarkt weiterhin zu einer insgesamt hohen Dynamik führen. Nach wie vor wirkt sich der Wohnungsneubau quantitativ wie auch preislich kaum auf den Berliner Mietwohnungsmarkt aus. Seit dem Jahr 2007sind die Mietpreise um 36% angestiegen, so JLL in dem jüngsten der Residential City Profile Berlin. Die Angebotsmieten sind 2012 um 8,1% auf 7,60 Euro/qm/ Monat gestiegen, das Wachstum hat sich bei Betrachtung der zweiten Jahreshälfte (+ 2,7% im Vergleich zu den ersten sechs Monaten) allerdings spürbar abgeschwächt. „Fundamentaldaten wie Einwohnerzuwachs, positive wirtschaftliche Entwicklung und eine vergleichsweise geringe Neubautätigkeit lassen für die deutsche Hauptstadt weiter überdurchschnittlich steigende Mieten erwarten, gegenüber 2011 allerdings auf deutlich niedrigerem Niveau“, so Roman Heidrich, Leiter Residential Valuation Advisory Berlin. Nahezu ungebremst setzte sich dagegen auf Jahressicht das Wachstum bei den Angebotspreisen für Eigentumswohnungen (+18,3% auf 2.370 Euro/qm) fort. Auch ohne Berücksichtigung von Neubauprojekten stiegen die Preise auf Jahressicht stadtweit um mehr als 15%. Seit der zweiten Jahreshälfte 2009 stiegen die Marktpreise innerhalb von drei Jahren jedoch um 44%. In dieser kurzen Phase wurden somit durchschnittliche Wachstumsraten von nahezu 15% pro Jahr erzielt. Obwohl Neubauten im Angebot heute eine größere Rolle spielen als 2004, beträgt die Preissteigerung ohne Neubau immer noch rund 3,7% pro Jahr und bewegt sich damit deutlich oberhalb der Mietsteigerung im selben Zeitraum. Die Preissteigerungen haben sich bislang noch nicht abgeschwächt, aber sollten sich im kommenden Jahr etwas verlangsamen. Bundeshauptstadt beliebtester Investitionsstandort Im Jahr 2012 wurden etwa 1,6 Mrd. Euro in den Erwerb von Wohnungsbeständen an Spree und Havel investiert. Das waren, rechnet man den letztjährigen GSW-Börsengang heraus, etwa 300 Mio. Euro weniger als noch 2011. Dennoch ist die Bundeshauptstadt der mit Abstand beliebteste Investitionsstandort für Wohnimmobilien in Deutschland. Darüber hinaus muss berücksichtigt werden, dass viele überregionale Portfolios große Berlin-Anteile enthalten. So lag zum Beispiel beim BauBeCon-Portfolio der Berlin-Anteil (6.500 Einheiten) bei fast 30%, beim ersten Teil des Speymill-Portfolios sogar bei 60%. Auch das Portfolio der TLG Wohnen enthielt ca. 25% Wohnungen im Raum Berlin. Internationale Käufer sind in Berlin verglichen mit einheimischen Investoren eher unterrepräsentiert. Fast 70% der Investitionen in Berliner Wohnungsportfolios stammen aus Deutschland. Die nach Wohneinheiten größte in Berlin getätigte Transaktion fand zum Ende des Jahres statt. Ein Portfolio aus knapp 4.000 Einheiten verteilt über ganz Berlin wurde von der GSW AG für ca. 200 Mio. Euro erworben. Weitere Großkäufer waren die Estavis AG (3.100 Wohnungen, 112 Mio. Euro) und die Corestate Gruppe (3.000 Wohneinheiten, 200 Mio. Euro). Der mittlere Kaufpreis lag 2012 bei ca. 1.100 Euro/qm, bei einer Spannweite zwischen weniger als 500 Euro/qm bis fast 3.000 Euro/qm.


Nr. 63, 11. KW, 15.03.2013, Seite 9 Auch die öffentliche Hand bleibt aktiv auf dem Berliner Wohninvestmentmarkt. HOWOGE und Gewobag erwarben im Auftrag der Politik insgesamt etwa 3.600 Wohnungen zum marktüblichen Preis von ca. 60.000 Euro/Wohneinheit. Ziel ist es, den öffentlichen Wohnungsbestand der städtischen Gesellschaften auf 270.000 Einheiten zu erhöhen.

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IW Köln: Eigenheimzulage ist Griff in die Mottenkiste

Die Internos GmbH hat für den von ihr betreuten Einzel-

Verkehrs- und Bauminister Peter Ramsauer muss sich momentan regelmäßig zu steigenden Mieten und der Wohnungsknappheit in den Ballungszentren erklären. Dabei erwägt er unter anderem, die im Jahr 2006 abgeschaffte Eigenheimzulage wieder einzuführen, insbesondere

handelsfonds GRP ein Single-Tenant-Objekt in Berlin, Rödernallee 118a, an die

auf Druck der CSU. Gegen dieses Instrument spricht jedoch vieles, meint das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW).

Supermarktkette Kaiser's Tengelmann GmbH , vermietet. Das im Bezirk Reinickendorf gelegene Objekt hat eine Grundstücksfläche von 5.212 qm. Zusätzlich zu der Mietfläche von 2.400 qm stehen insgesamt 96 Parkplätze zur Verfügung, die sich zum Teil in einer Tiefgarage unter dem Markt befinden. Der Mietvertrag beginnt am 01.01.2014 und hat eine feste Vertragslaufzeit von zehn Jahren. Bis zum 31.12.2013

Die Eigenheimzulage hat den Bund bis zum Jahr 2005 jährlich gut 10 Mrd. Euro gekostet, rechnet das IW vor. Außerdem setze dieses Förderinstrument falsche Anreize: Erstens ist die Eigenheimzulage vor allem für Bauherren von Ein- und Zweifamilienhäusern interessant, die vorrangig an Ortsrändern und in Vororten gebaut werden. Dies führt zur Zersiedelung der Landschaft und einem höheren Verkehrsaufkommen. Zweitens überwiegen die Mitnahmeeffekte – einmal direkt für die Bauherren, die vielfach auch ohne zusätzliche Anreize bauen, und noch einmal für die Bauwirtschaft, die höhere Baukosten leichter durchsetzen kann.

ist Edeka noch Mieter der Immobilie. Der Supermarkt Kaiser's betreibt die Filiale in der Rödernallee jedoch bereits seit 1985 als Untermieter von Edeka.

Ursache für die Preissteigerungen in den Metropolen ist die dort stark gestiegene Nachfrage, die sich vor allem auf zentrumsnahe Lagen konzentriert, wo das Angebot an Bauland knapp ist. Deutlich zielgerichteter wäre es deshalb, die Förderung zur Wiederbelebung von innerstädtischen Brachflächen aufzustocken.

Die Fraunhofer Gesellschaft zur Förderung der angewandten Forschung e.V. mietet rd. 2.820 qm Fläche im Technologie- und Innovationspark Berlin, Gustav-Meyer-Allee 25, von der GewerbesiedlungsGesellschaft mbH (ORCO-GSG).

Die Wiedereinführung der Eigenheimzulage könne zudem nicht helfen, die aktuellen Probleme auf den Mietwohnungsmärkten zu lösen. Schließlich wird nur der Bau von selbst genutztem Wohneigentum gefördert und nicht das Mieten von Wohnungen. Darüber hinaus ist die Eigenheimzulage eine Förderung nach dem Gießkannenprinzip. Von den steigenden Preisen und Mieten sind aber nur die 15 größten Großstädte mit rund 15 Millionen Einwohnern betroffen – der Rest der Republik hat hingegen eher mit Abwanderung, Leerstand und sinkenden Preisen sowie Mieten zu kämpfen.

Die Wiedereinführung der Eigenheimzulage wäre also ein gefährlicher und teurer Griff in die Mottenkiste – genauso wie die Forderungen der SPD nach einer Deckelung der Neuvertragsmieten. Beide Ideen sind im Wahlkampfjahr parteipolitisch verständlich, aber aus förderpolitischer Sicht abzulehnen, argumentiert das IW. Zur Entlastung der Mieter ist es besser, auf Wohngeld zu setzen, das den Zugang zu angemessenem Wohnen in Ballungszentren ermöglicht. Um die Bautätigkeit und die Investitionen anzukurbeln, kann derweil darüber nachgedacht werden, die Abschreibungsregeln zu überdenken: Im Jahr 2008 wurde die degressive Abschreibung abgeschafft. Seither werden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten mit jährlich 2% linear über 50 Jahre abgeschrieben. Der tatsächliche Wertverzehrs ist aber deutlich höher, sodass Spielraum zur Anhebung der jährlichen Abschreibung besteht.

ITB Berlin 2013: Weltweit größter tourismuspolitischer Gipfel setzt deutliche Wachstumsimpulse Mit Abstand war die ITB Berlin 2013 das weltweit größte Treffen internationaler Tourismuspolitiker und Wirtschaftsführer. Bundeskanzlerin Angela Merkel, der indonesische Staatspräsident Susilo Bambang Yudhoyono, Repräsentanten der Welttourismusorganisation (UNWTO), der Pacific Asia Travel Association (PATA) und des World Travel & Tourism Council (WTTC) sowie über 100 Tourismusminister und Staatssekretäre kamen in Berlin zusammen, um die Rahmenbedingungen für das weitere Wachstum der Reiseindustrie zu gestalten.


Nr. 63, 11. KW, 15.03.2013, Seite 10

Fonds-News Mit insgesamt 630 Mio. Euro eingeworbenem Eigenkapital hat Bouwfonds REIM die eigenen Planungen weit übertroffen. Für Immobilien-Spezialfonds konnten rd. 435 Mio. Euro an Kapitalzusagen eingeworben werden. U. a. entfielen auf den Bouwfonds European Real Estate Parking Fund II in einem „First Closing“ rd. 135 Mio. Euro. Mit einem „Final Closing“ wird kurzfristig gerechnet. Daneben floss im Rahmen von Individualmandaten für deutsche Wohnimmobilien Bouwfonds REIM weiteres Eigenkapital zu. Die Fonds werden zudem mit Fremdkapital unterlegt. Schon heute führt der niederländische Real Estate Investment Manager in Deutschland einen Wohnimmobilienbestand von ca. 10.000 Einheiten. Der offene ImmobilienPublikumsfonds für institutionelle Kunden Bouwfonds European Residential Fund, konnte zudem Nettomittelzuflüsse in Höhe von 160 Mio. Euro verzeichnen. Der in europäische Wohnimmobilien investierende Fonds wies zum Jahresende ein Nettofondsvermögen in Höhe von 477 Mio. Euro aus. Mit der Platzierung des Bouwfonds Private Dutch Parking Fund I erfolgte zugleich die gelungene Markteinführung des ersten geschlossenen Parkhausfonds für deutsche Privatanleger. Insgesamt sammelte der Fonds Eigenkapital in Höhe von 35 Mio. Euro ein.

Vom 6. bis 10. März 2013 präsentierten sich 10.086 Aussteller (2012: 10.644) aus 188 Ländern (187) auf einer voll belegten Ausstellungsfläche. Insgesamt reisten rund 110.000 Fachbesucher (2012: 113.006) nach Berlin, mehr als 43% von ihnen kamen aus dem Ausland. Der Anteil von Einkäufern aus den USA und dem Mittleren Osten ist in diesem Jahr leicht gestiegen. Die Aussteller berichteten von einer ungebrochen hohen Qualität der Verkaufsgespräche und mehr Geschäftsabschlüssen. Die gesunkene Zahl der Fachbesucher ist auf die Wirtschafts- und Finanzkrise in Spanien, Portugal, Griechenland und Italien zurückzuführen. Rekordergebnisse bei den Besucherzahlen erzielte der ITB Berlin Kongress. Insgesamt 21.000 Teilnehmer besuchten die 200 Vorträge, Diskussionen und Workshops. Das sind 25% mehr als 2012. Als Besuchermagneten erwiesen sich die Themen Social Media und Mobile Travel Services. Auf sehr positives Feedback stieß das erstmals veranstaltete Blogger Speed Dating mit Ausstellern. Erstmals konnten die Besucher Reisen auf der ITB Berlin buchen. Wie die Befragung der 60 000 Besucher (2012: 59.126) zeigte, beabsichtigte jeder Dritte eine Reise zu buchen oder zu reservieren. Großes Interesse von Medien und Politik Von der ITB Berlin berichteten rund 6.000 akkreditierte Journalisten aus 80 Ländern und rund 250 Blogger. Die Messe war Treffpunkt von rund 350 internationalen und deutschen Politikern und Diplomaten.

Berlin-Tourismus bleibt 2013 trotz Krise auf Rekordkurs Der Berlin-Tourismus wird auch 2013, trotz der Finanz- und Wirtschaftskrise, ein neues Rekordergebnis erzielen können. Nach einer im Vorfeld der Internationalen Tourismusbörse (ITB) erstellten aktuellen Studie der IBB-Volkswirte wird Berlin in den nächsten Jahren den touristischen Wachstumspfad nicht verlassen. Zwar wird 2013 für einige Staaten der Eurozone zweifellos ein schwieriges Jahr. Die Bankvolkswirte haben aber errechnet, dass sich die aktuelle Krise weniger dramatisch auf den Berlin-Tourismus auswirkt, als die Rezession von 2008/2009. Damals kam es bei den Übernachtungen zu einem Rückgang beim Wachstum um 5,8 Prozentpunkte von +8,6% auf +2,8% Für das Jahr 2013 insgesamt kann der IBB-Studie zufolge trotz der schwierigen Rahmenbedingungen mit einer Steigerung um rund 1,5 Millionen auf insgesamt 26,4 Millionen Übernachtungen gerechnet werden. Das sind 6% mehr als 2012. Bei diesen hohen Wachstumsraten auch in den Folgejahren könnte die Zahl von 30 Millionen Übernachtungen bereits im Jahr 2015 erreicht werden. Unterstellt man ein für die Hauptstadt eher pessimistisches Szenario mit einem unterdurchschnittlichen Anstieg der Übernachtungen von 2% für das Jahr 2013 und ab 2014 dann erst allmählich ansteigenden Wachstumsraten auf den langfristigen Durchschnitt von rund 7%, dann wird eine Übernachtungszahl von 30 Millionen erst im Jahr 2016 erreicht. Überproportionaler Zuwachs vor allem durch ausländische Gäste Im Jahr 2012 war der Anteil der ausländischen Gäste mit 37,7% so hoch wie noch nie. Er hat sich seit 1995 von 22,9% um knapp 15-Prozentpunkte erhöht. An der starken Ausweitung und an den überproportional hohen Wachstumsbeiträgen der ausländischen Gäste sind die einzelnen Herkunftsländer unterschiedlich stark beteiligt. So wurden 2012 rund 48.000 mehr Gäste aus England und rund 46.700 mehr Touristen aus den USA gezählt. Erst mit Abstand folgen die Gäste aus Russland (+38.200), die Franzosen (+32.400) und die Italiener (+31.300). Diese Wachstumsbeiträge gegenüber dem Jahr 2011 sind aber nur eine Momentaufnahme. Werden die steigenden Touristenzahlen nicht nur auf das Vorjahr sondern auf längere Zeiträume bezogen, so wird deutlich, welche Länder dauerhaft für mehr Tourismuswachstum in der Hauptstadt gesorgt haben. So kommen seit dem Jahr 1995 Jahr für Jahr durchschnittlich 19.400 mehr Engländer nach Berlin. Langfristig gesehen sind es danach die Italie-


Nr. 63, 11. KW, 15.03.2013, Seite 11 ner, die mit 15.000 mehr Gäste jedes Jahr, die Gäste aus den USA (+13.800) auf Platz drei verweisen. Die Studie sowie weitere volkswirtschaftliche Analysen und Berichte finden Sie unter der Adresse www.ibb.de/volkswirtschaft

Deals Die EB Group erwirbt für rd. 30,5 Mio. Euro den Veranstaltungs- und Gewerbekomplex "E-Werk" in Mitte von einem britischen Immobilienfonds. Angermann hat den Deal auf Verkäuferseite begleitet. Das ehemalige, denkmalgeschützte Umspannwerk umfasst rd. 14.580 qm und ist vollständig vermietet u.a. an

Arbeitsmarkt: Berlin hat sich von der negativen Entwicklung im Bund abgekoppelt Der Regierende Bürgermeister von Berlin, Klaus Wowereit, sieht in den neuen Arbeitsmarktdaten für Februar einen Beleg für die dauerhafte Aufwärtsentwicklung des Berliner Arbeitsmarktes. Im Februar 2013 waren abweichend vom Bundestrend in der Stadt 1564 Menschen weniger arbeitslos gemeldet als im Januar, sogar 10.630 weniger als im Februar 2012. Wowereit: „Berlins Arbeitsmarkt hält seine langfristig positive Tendenz entgegen dem Bundestrend bei, trotz der bundesweit saisonüblichen Zunahme der Arbeitslosenzahl. Das ist ein besonders deutliches Zeichen dafür, wie erfolgreich die auf Innovation ausgerichtete Wirtschaftspolitik des Senats sich für den Standort Berlin und damit auch auf den Arbeitsmarkt auswirkt.“ Im Bund ist die Zahl der Arbeitslosen gegenüber dem Vormonat um 18.000 auf 3.156.000 gestiegen bzw. um 46.000 gegenüber dem Februar 2012. Der Regierende: „Berlin hat sich von der negativen Entwicklung im Bund abgekoppelt.“

SAP und die gleichnamige Eventagentur E-Werk. Zudem gibt es mehrere VeranEs erweise sich einmal mehr, sagte Wowereit, dass die Berliner Wirtschaft und damit staltungsbereiche sowie auch der Arbeitsmarkt „ausgesprochen krisenfest“ und dass die konjunkturelle Entwicklung der zwölf Wohnungen. Die ImmoStadt stabil sei. „Dafür spricht auch die Tatsache, dass wir in Berlin im Februar weiterhin rund bilie soll langfristig im Be35.000 mehr sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze verzeichnen können als vor einem stand gehalten werden. Jahr“, so der Regierende Bürgermeister. Dies sei ein Zuwachs von 2,9% gegenüber lediglich 1,2% im Bundesdurchschnitt. Das Versorgungswerk der Landesärztekammer Hessen erwirbt das im Bau beMeilenwerk in Spandau geplant findliche Holiday-Inn-Hotel Die Meilenwerk AG will auf der Berliner Havel-Insel Eiswerder für 40 Mio. Euro ihr neuestes im Hotel- und Bürocampus Oldtimer-Zentrum realisieren. Ende 2013 sollen die Bauarbeiten starten, für 2015 wird die Feran der O2-Arena in Friedtigstellung angerichshain von Strauss & strebt. Das MeilenPartner über Colliers Howerk Berlin entsteht tels. Das achtgeschossige in den Gebäuden Hotel wird 217 Zimmer auf rd. des denkmalge7.879 qm BGF bieten und schützten, ehemalivon Tristar Hotel & Managegen preußischen ment als Franchisenehmer „Königlichen Feuerder Intercontinental Hotel werkslaboratoriums“. Group betrieben. Für die Nutzung werAußerden entstehen im den die Übergänge Quartier an der Mühlenstraße zwischen den Backrd. 21.550 qm Büro- und steinhallen jeweils 1.600 qm Einzelhandelsfläals Atrium überInsel Eiswerder in Spandau; Quelle: Meilenwerk che. Das gesamte Investitidacht, so dass rd. onsvolumen beträgt früheren 18.000 qm BGF entstehen, von denen etwa 14.500 qm vermietbar sind. Darin untergebracht Angaben zufolge rd. 70 Mio. werden Werkstätten, Oldtimerhändler, Gastronomie sowie ein Hotel mit rd. 100 Zimmern. Im Euro. Die Fertigstellung ist für Denkmalbestand sind rd. 7.000 qm für Loftwohnungen reserviert, deren Entwicklung Meilendas 2. Quartal 2014 geplant. werk übernimmt. Ein weiterer Entwickler plane außerdem für 40 Mio. Euro Wohnungen in einem angrenzenden Neubau, teilt Meilenwerk mit, ohne Namen zu nennen.


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Neues Stadtquartier in Wilmersdorf für 90 Mio. Euro Die SSN Gruppe aus Düsseldorf plant in Berlin-Wilmersdorf den Bau eines über 90 Mio. Euro teuren Stadtquartiers. Standort ist ein rd. 7.500 qm großes Grundstück an der Nachodstraße/ Ecke Bundesallee, das SSN im Herbst 2012 von einer IVG-Tochter erworben hat. Auf dem Areal, das bislang vom Jobcenter Charlottenburg-Wilmersdorf genutzt wurde, will SSN gemein-

Deals

sam mit dem Berliner Projektentwickler Allbau 21.000 qm Bürofläche, rd. 1.500 qm für Einzelhandel und über 80 Wohnungen mit rd. 12.500 qm Wohnfläche schaffen. Grundlage des Pro-

In Berlin und Brandenburg nahm nach Mitteilung des Amtes für Statistik BerlinBrandenburg (AfS) die Beschäftigungsentwicklung im letzten Jahr einen unterschiedlichen Verlauf. Berlin erreichte von allen Bundesländern in allen vier Quartalen den höchsten Beschäftigungszuwachs, der sich zwar im 4. Quartal 2012 leicht abschwächte, aber im Vergleich zu den Vorjahren auf hohem Niveau blieb. Dagegen war in Brandenburg innerhalb des Jahres nur ein geringer Beschäftigungsanstieg zu verzeichnen , der zum Ende sogar noch zu einem leichten Minus hin tendierte. Im Jahresdurchschnitt 2012 lag der Anstieg der Erwerbstätigkeit in Berlin bei 2,6% und in Brandenburg bei 0,2%. Die Zahl der Erwerbstätigen ist in Berlin im 4. Quartal 2012 mit 2,5% im Vorjahresvergleich zwar weiterhin stark angestiegen, jedoch etwas langsamer als in den beiden vorangegangenen Quartalen (1. Quartal: +2,5%; 2. Quartal: +2,8%; 3. Quartal: +2,7%). Damit hatten im 4. Quartal insgesamt 1.785.300 Personen eine Beschäftigung, 43.600 Personen mehr als im 4. Quartal des Jahres 2011. In Brandenburg gingen insgesamt 1.080.200 Personen einer Beschäftigung nach, fast so viele wie im 4. Quartal 2011. Nach geringen und schwächer werdenden Beschäftigungszuwächsen in den ersten drei Quartalen ( 1. Quartal : +0,4%, 2. Quartal : +0,3%, 3. Quartal: +0,2%) zeigten sich im 4. Quartal die ersten Anzeichen eines einsetzenden Personalabbaus (0,0%)

jekts ist ein Entwurf von KSV Krüger Schuberth Vandreike, der als Sieger aus einem städtebaulichen Verfahren hervorging. Anfang 2014 will SSN mit den Vorbereitungen für die Bauarbeiten beginnen.

Westgrund kauft 1.085 Wohnungen in Berlin Westgrund erwirbt ein Wohnungsportfolio mit 1.085 Einheiten in Spandau. Der Kauf erfolge aus einem Teil eines gewerblichen Non-Performing-Loan-Portfolios deutlich unter Marktwert. Die Wohnanlage mit 75.300 qm Wohnfläche befindet sich auf einem rd. 94.000 qm großen Grundstück. Dabei handelt es sich nach TD-Informationen um einen Teil des sogenannten Capri-Portfolios, das die US-Investmentgesellschaft Strategic Value Partners (SVP) 2007 erwarb. Marktbeobachter schätzen den Kaufpreis auf 45 Mio. Euro. Die jährliche Nettomiete beträgt laut Westgrund 3,92 Mio. Euro. Der Leerstand liegt bei rd. 10% bei einer durchschnittlichen Miete von 4,80 Euro/qm. Daher sieht Westgrund "deutliches Steigerungspotenzial durch Nachvermietung". Der Übergang von Nutzen und Lasten ist für das 2. Quartal geplant. Der Wohnungsbestand der Westgrund steigt damit um 27% auf nahezu 5.000 Wohneinheiten. Die annualisierten Nettomieteinnahmen des Konzerns betragen dann 17,3 Mio. Euro.

Grossmann & Berger Berlin vermarktet erstes Neubau-Projekt In Berlins bodenständigem Stadtteil Pankow startet Grossmann & Berger ab sofort mit der Presales-Phase für sein erstes Neubauprojekt in der Hauptstadt. An der Ecke Thulestraße 40 und Kurze Straße entstehen bis Ende 2014 insgesamt 44 Ein- bis Vier-Zimmer-Wohnungen und Penthäuser. Das Umfeld an der Grenze zum Stadtteil Prenzlauer Berg bietet zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kitas, Restaurants und Cafés. In der von Bäumen gesäumten Thulestraße zwischen Berliner Straße und Neumannstraße wechseln sich moderne und historische Gebäude ab. Der Neubau auf dem Eckgelände, dessen Bebauung aktuell abgerissen wird, erhält eine helle Fassade mit abgerundeten Kanten und horizontaler Fassadeneinteilung. Die Projektentwicklerin Gesellschaft für Städtebau und Projektentwicklung Berlin mbH errichtet das Gebäude gemäß KfW-70-Energiestandard. Die Wohnungen bieten Wohnflächen zwischen rund 30 bis rund 116 qm sowie nach Südwesten ausgerichtete Balkone oder Terrassen und Videogegensprechanlagen. Die Innenausstattung können die Käufer aus drei Ausstattungsserien wählen. Während der Presales-Phase bis zum 1. Mai liegen die Preise für die Wohnungen zwischen 112.000 und 535.000 Euro. Ein Tiefgaragen-Stellplatz kann für 26.500 Euro erworben werden.


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Impressum Research Medien AG Rheda-Wiedenbrück, T: 05242-901250 F: 05242-901251 info@rohmert.de www.rohmert-medien.de Chefredaktion: Karin Krentz (V.i.S.d.P.) Redaktion: Marion Götza Immobilienaktien: Hans Christoph Ries Hrsg.: Werner Rohmert Verlag: Research Medien AG, Rietberger Str. 18, 33378 Rheda-Wiedenbrück Vorstand: Werner Rohmert Aufsichtsrat: Senator E. h. Volker Hardegen (Vorsitz). Die Bankverbindung erhalten Sie auf Anfrage Namens-Beiträge geben die Meinung des Autors und nicht unbedingt der Redaktion wieder

Firmen, die in der „Immobilienbrief Berlin“ genannt werden: Aberdeen (7), Allbau (12), Amt für Statistik Berlin Brandenburg (6,12), Angermann (11), art photonics (7), ATAG Klöckner & Cie. Immobilien (7), BauBeCon (8), BBU (2,3), BEBau Regent LLC (8), Berliner Sparkasse (6,7), Berlinovo Immobilien Gesellschaft (8), BNP Paribas (5), Bouwfonds (10), Carlson Wagonlit Travel (5), Colliers Hotel (11), Copro (5), Corestate Gruppe (8), Cross Media Agentur (5), Cushman & Wakefield (5), Degi (7), DGNB (12), Dr. Lübke (8), EB Group (11), Edeka (9), Empirica (4), Estavis AG (8), E-Werk (11), F&C Reit (7), Fraunhofer Gesellschaft zur Förderung der angewandten Forschung e.V. (9), Greiser Hammer (5), Grossmann & Berger (12), GSW (8), HANSAINVEST Hanseatische Investmentgesellschaft mbH (7), Hettrich Sauer & Cie. (3), HOWOGE (9), IBB (4,5,6,10,11), IBM (5), Intercontinental (11), Internos (9), IVG (8), IW Köln (9), Jones Lang LaSalle (2,3,5,7,8), Kaiser's Tengelmann (8), Knight Frank (3), Kronberg International S.A. (4), KSV Krüger Schuberth Vandreike (12), LBS (4,6,7), Liegenschaftsfonds Berlin (3), Meilenwerg AG (11), Nord L/B (2), ORCO GSG (4,9), Pflegewerk Senioren Centrum gGmbH (8), Prelios (4), R&D Mobile (8), S.I.G. R.E. B.V (4), SAP (11), Speymill (8), SSN Gruppe (12), Strategic Value Partner (12), Strauss & Partner (11), TD (12), TLG Immobilien (5), TLG Wohnen (8), Vertebral (5), VÖB (2), Westgrund (12), WIBU Nordost (8), Xailabs (4).

Personen, die in der „Immobilienbrief Berlin“ genannt werden: Brand, Christian (2); Dunkel Dr., Gunter (2); Gothe, Ephraim (5); Heidrich, Roman (5,8); Hettrich, Sascha (3), Hübler, Jan (3); Kern, Maren (2,3,6); Lippmann, Holger (3); Maurer Dr., Malte (2); Merkel, Angela (9); Müller, Heinz-Helmut (7); Ramsauer, Peter (9); Reckers Dr., Hans (2); Sauer, Ole (3), Scharke, Sven (3); Spee, Roel (6); Wowereit, Klaus (11).


Der Immobilienbrief Nr. 291