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NR. 280 │ 40. KW │ 05.10.2012 │ ISSN 1860-6369 │ KOSTENLOS PER E-MAIL

Expo Real 2012 15. Internationale Fachmesse für Gewerbeimmobilien und Investitionen 8. - 10. Oktober 2012 - Messe München


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Inhaltsverzeichnis Einleitung - Eurosorgen, volkswirtschaftlicher Irrsinn und was die Folgen der heutigen Core-Fixierung in der Zukunft sind

Institutionelle Investoren Die Lebensader der Branche? Gert Waltenbauer…..Seite 35

Werner Rohmert…………….………Seite 5

ZBI gut gewappnet für die Zukunft André Eberhard…...Seite 36

Factory Outlet Center und Studentenwohnungen - die Immobilientrends Werner Rohmert………….….…ab Seite 10

Inflationsschutz durch Immobilien der Irrglaube unserer Großeltern ist zurück Werner Rohmert………….………..Seite 15

Im Gespräch.. Prof. Fritz-Klaus Lange über Mitarbeiterqualifikation im FM

Bauen mit den Megatrends Dr. Thomas Herr..…………….……...Seite 40

Grüner ist Keiner München ist grünster Bürostandort Alexander Heintze……...…….Seite 41

Seite…….....39

Immobilienaktien und REITs - Stabilitätsanker in unsicheren Zeiten Helmut Kurz…Seite 45

Nabel der Immobilienwirtschaft Dr. Andreas Mattner zur Expo Real 2012 Dr. Andreas Mattner…….………...Seite 19

Denk Anstöße - Schuldenkrisen sind nichts Neues - Auch der Ausweg ist erprobt Michael Denk…………….….……...Seite 22

Vom „Make“ zum „Buy“ - Vom captive zum non-captive Asset Manager Hartlief/Fuhr.…………….……..Seite 43

Geschlossene Immobilienfonds Was funktioniert derzeit trotz AIFM? Markus Gotzi………Seite 46 Kümmern ist wichtig für den nachhaltigen Erfolg

Neubau für Studenten Ein lohnendes Geschäft?

Andreas Heibrock……...Seite 50 Parken als Renditetreiber - Bouwfonds Parkhausfonds

Günter Vornholz……………….…...Seite 26

André Eberhard……...Seite 51 Fairvesta Mercatus X - sichere Rendite

Strukturelle Wohnungsnot für Studenten - Potenzial für Investoren

Immobilien glänzen mehr als Gold

Alexander Betz……………….…….Seite 30

Verschärfte Regulierung

André Eberhard……...Seite 52 André Eberhard……...Seite 54 Peter Mahler……...Seite 59 Neue Konzepte für aktuelle Anlegerpräferenzen

Immobilienmarkt Vereinigtes Königreich Zinsniveau bleibt niedrig - erst im nächsten Jahr wieder Wachstum

Jürgen Göbel……...Seite 60 Gezielte Auswahlkriterien sichern langfr. Erfolg Dr. Lars Bernhard Schöne……...Seite 61

Andreas Wellstein……………..…...Seite 31

Gewerbeimmobilien Hamburg

Anleihen von Mittelständlern unter der Lupe

Sabine Richter……………...………..Seite 56

Wegerich/Dr. Ngo… Seite 57

Unternehmens-/Produktprofile Corpus Sireo……………………..…...Seite 14 Project Gruppe………………….…….Seite 18 RP Asset Finance…………….………Seite 25 BVT - RealRendite…………….……..Seite 34 Peak Collection………………….……Seite 39

Immobilienbrief Berlin

Handelsimmobilien Report Auszug aus dem Expo Real Spezial Dr. Ruth Vierbuchen..Seite 68

Karin Krentz…...…….Seite 63

Immobilienbrief Ruhr Dr. Gudrun Escher…..Seite 65

Immobilienbrief Köln Dr. Karina KrügerJunghanns…………...Seite 70 Impressum……..…….Seite 73 Veranstaltungen…….Seite 74


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Sehr geehrte Damen und Herren,

Alfred Wieder AG, Aquila Capital Structured Assets GmbH, aurelis Real Estate, Bilfinger SE,

die Branche hat Alzheimer. Alle drei Jahre glaubt sie, die Welt habe sich verändert. Allerdings könnte es diesmal tatsächlich soweit sein. Die Rückschläge des letzten ImmobilienÄnderungswahns, der auf Virtualisierung, Globalisierung, Portfoliotheorien, Excel-Hörigkeit, Cash Flow Verbriefungen, Subprime-Irrsinn in USA, Know how Defizite bei Anlegern, Fernsteuerungs- und Asset Management Theorien sowie Zinsdifferenztheorien setzte, könnten diesmal die Immobilienwelt verändern. Der Irrglaube, eine Miete sei so etwas wie der Zins einer Staatsanleihe, hält immer noch an. Core-Strategien können nur noch im zyklischen Handel zwischen Gewinnern und Verlierern gutgehen. Haltestrategien bedürfen eines Mietwunders. Und wer Entwicklungsphantasien auf Immobilien in Hof überträgt, muss halt lernen. Sorry, liebe Globalisierungssportler: „All Business is local.“ „Gehe hin Werner Rohmert, Herausgeber und sieh” steht schon in der Bibel.

Bouwfonds Real Estate Investment Management Deutschland GmbH, BVT Holding GmbH & Co. KG, Catella Real Estate AG, Commerz Real AG, Corpus Sireo Real Estate, Deka Immobilien Investment, Deutsche Fondsvermögen AG, Deutsche Hypothekenbank, DIC Asset AGDoric Asset Finance, Dr. Peters Group, E&P Real Estate GmbH & Co. KG, Fairvesta AG, Garbe Group, GfK GeoMarketing, Green Investors AG, Hesse Newman Capital AG, HIH Vertriebs GmbH, immobilienmanager, IVG Private Funds GmbH, KGAL GmbH & Co. KG, Metro-ECE Centermanagement, MPC Münchmeyer Petersen Capital AG, Prime Office Reit-AG, RA Klumpe, Schröder & Partner, Real I.S.

Die Folgen treffen uns aber alle. Die Beamten des Finanzministeriums toben ihre Vorurteile und vielleicht auch REIT-Ziele an der Fondswirtschaft aus. Es kam schlimmer, als zu befürchten war. AIFM droht, tatsächlich die Branche zu verändern. Die beiden Hauptnachfragergruppen von Gewerbeimmobilien, Offene und Geschlossene Fonds, könnten einbrechen. Der Immobilienmittelstand dürfte zum Hauptleittragenden werden. Überleben wird die „Angestellten-Immobilienwirtschaft“. Bei dem idealen Alpha-Täuscher Produkt („Core“)Immobilie kann das nicht gutgehen. Das geht einher mit dem angstgetriebenen Immobilienboom bei Core und bei Woh-

nen. Banken-Researcher wie DB Research oder Deutsche Hypo, Wirtschaftsinstitute wie IW AG, RGM Holding GmbH, RWE oder HWWI, Ratingagenturen wie Fitch, Bundesbank oder Maklerhäuser und selbsternannte Energiedienstleitung GmbH, Auguren wie der Autor werden nicht müde zu betonen, dass es aktuell in Deutschland keine SIGNA Property Funds, Sonae Preisblase in Wohnungsmärkten geschweige denn in Gewerbemärkten gebe. Aber allein die Sierra, Ten Brinke Gruppe, TSO Europe Funds Inc., Union Invest- gemeinsame Beschäftigung mit dem Thema verunsichert. Das trifft umso mehr zu, da ein mentWealth Management Capital wichtiges Merkmal von Blasen ist, dass sie erst erkannt werden, wenn sie geplatzt sind. Als Holding GmbH, Wölbern Invest Konstante der Blasenbildung gilt: Gier frisst Hirn. Globalisierung führt heute dazu, dass AusKG, ZBI Zentral Boden Immozeiten des gesunden Menschenverstandes weltweit parallel laufen. Das macht Angst. bilien AG.

Autoren Betz, Alexander (MPC); Denk, Michael (Catella); Eberhard, André; Escher, Dr. Gudrun; Fuhr,

Eigentlich wollte ich heute ein wenig mit Ihnen über Medizin plaudern. In Selbstdiagnosen alters- und wohlstandsbedingter Wehwehchen bin ich ganz gut. Herzrhythmusstörungen würde ich allerdings übersehen. Aber dann habe ich mir im Sinne meines Kölner Universal-Wirtschaftsstudiums und damit verbundener Karnevals-Erfahrungen gedacht: „Dat hammer nit studiert“. Wahrscheinlich würden Sie dann schon hier aufhören zu lesen. Da hat es

unser medizinischer Doktor Philipp Rösler als Bundeswirtschaftsminister besser. Die Nation hängt an seinen Lippen. Er hat es ja auch gut. Erfahrungen bei Symptom-Kuren helfen in der Politik. Eine klassische volkswirtschaftliche Ausbildung, die auf Nationalstaaten, Grenzen, Währungspolitik, Zöllen, Finanzpolitik, Geldpolitik und komparativen Kosten- und Wettbe(Corpus Sireo); Heibrock, Andrewerbsvorteilen beruht, hilft im Lande des Euro sowieso nicht mehr weiter. Das beweisen Wisas (Real I.S.); Heintze, Alexansenschaft und Politik täglich. Andererseits schadet eine fundierte aufgabenadäquate Ausbilder; Herr, Dr. Thomas (Valteq); Krentz, Karin; Krüger-Junghanns, dung mit dem Ziel des „Denken-Lernens“ auch nicht. Schlimm wird es allerdings, wenn man den absoluten Grundlehrsatz seiner eigenen Profession, in diesem Fall der Medizin, vergisst: Dr. Karina; Kurz, Helmut Kevin Julian (Corpus Sireo); Göbel, Jürgen (Sachsenfonds); Gotzi, Markus; Hartlief, Ingo

(Ellwanger & Geiger); Mahler, Peter (IC); Mattner, Dr. Andreas (ZIA); Ngo, Dr. Khan Dang; Richter, Sabine; Rohmert, Werner; Schöne, Dr. Lars Bernhard (LHI); Vornholz, Prof. Dr. Günter (Deutsche Hypo); Waltenbauer, Gert (KGAL); Wegerich, Ingo; Wellstein, Andreas (Deka).

„Primum nil nocere“ („Zuerst einmal nicht schaden“). Nach dem dümmlichen Sündenfall der Griechenlandaktivitäten immer noch weiter zu spekulieren, gleicht sinnloser Brandbeschleunigung. Mit dem Euro ist es wie in der Ehe. If you don’t get what you love, love what you have. Der Euro ist nicht revidierbar – für die Deutschen erst recht. So wie er heute ist, kann er allerdings nicht funktionieren. Er stellte immer den zweiten Schritt vor dem ersten Schritt dar. Das ist das Dilemma. Bleiben wir also gespannt, was die wirtschaftsfernen Studienrichtungen uns weiterhin bescheren werden. Ich hatte Ihnen in früheren Zeiten in Tradition der Platow-


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Renaissance der Immobilie: Womit ich allerdings in der Krisenfolge vor fast 5 Jahren Recht hatte, war mit meiner Prognose der Rückkehr der Immobilie und speziell der Wohnimmobilie in das Kapitalanlageportfolio des Normalbürgers. Für die Immobilienwirtschaft sollte das deutlich gesünder sein, als das Portfolio-Geschiebe einer Handvoll internationaler Opportunisten. Die Entwicklung bleibt positiv. Allerdings bleibt die Immobilienwirtschaft gespalten. Im Wohnungsbereich differenziert sich die Nation immer weiter aus. Bubble-Gefahren in ausgewählten, nachgefragten Standorten stehen immer noch schwachen Entwicklungen in zweiten Standorten gegenüber. Wo es keine Nutzer gibt, braucht man keine Immobilien. Da retten noch nicht einmal Inflationsängste. Andererseits bleibt die Immobilie gerade im heutigen Währungs- und Schuldenumfeld grundsätzlich eine sinnvolle Kapitalanlage. Wer kann heute guten Gewissens seine Altersvorsorge noch auf Nominalanlagen gründen? Jetzt wird die Tragik der Anlagen in festverzinsliche Wertpapiere besonders deutlich. Die Zinsen sind

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unten. Professionelle Kapitalanleger und auch Privatanleger konnten in den letzten 30 Jahren bei tendenziell laufend fallenden Zinsen mit Bonds nicht viel falsch machen. Mit Kursgewinnen waren die Ergebnisse immer anständig. Jetzt sind die Zinsen unten. Das führt 90% der professionellen Kapitalanlage ad absurdum. Jetzt gibt es nur noch zwei Möglichkeiten. Die Zinsen dümpeln weiter vor sich hin oder sie steigen irgendwann. Wenn man als Bond-Anleger Glück hat, wird man durch negative Realzinsen und Financial Repression enteignet. Wenn man Pech hat, und das wird auf Dauer unvermeidbar sein, steigen die Zinsen wieder. Dann wird man zusätzlich durch fallende Kurse forciert enteignet. (siehe hierzu Michael Denk „Denk Anstöße – Schuldenkrisen sind nichts Neues“, Seite 22) Das Dilemma der Kapitalanlage wird in wenigen Jahren bei institutionellen Kapitalsammelstellen, wie Versicherungen, deutlich werden. Irgendwann laufen die letzten anständig verzinsten Anleihen aus. Auf heutigem Niveau reicht die Verzinsung von Bonds noch nicht einmal mehr aus, um unter Berücksichtigung von Verwaltungskosten und der Versicherungsprämien einem Versicherten psychologisch überhaupt noch einen positiven Aspekt einer Kapitallebensversicherung zu versprechen. Zwangsläufig weichen institutionelle Anleger auf alternative Anlagen in Sachwerte und hier natürlich in Immobilien aus. ►

© Tina Rencelj

Konjunkturbücher, deren Konjunkturteile ich in den 80er und 90er Jahren wesentlich mit bearbeitete, einen regelmäßigen Konjunkturüberblick mit kleiner Prognose gegeben. Das kann ich heute nicht mehr. Was heute geschieht, entzieht sich volkswirtschaftlicher Logik.


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Deals Deals Deals Erlangen: Die ZBI Gruppe hat für ihren geschlossenen Immobilienfonds ZBI Professional 7 insgesamt 33 Liegenschaften mit einer Gesamtnutzfläche von 68.500 qm erworben. 31 Liegenschaften befinden sich in Berlin. Das Gesamtinvestitionsvolumen inklusive Sanierung beträgt 62,2 Mio. Euro.

Hamburg: aurelis Real Estate GmbH & Co. KG erwirbt ein rd. 23.000 qm großes Grundstück am Kronsaalsweg vom Badischen Immobilienfonds. Auf dem Areal steht ein Büro- und Lagergebäude, das insgesamt 15.000 qm Grundfläche umfasst. Etwas mehr als die Hälfte der Büro- und Lagerfläche ist derzeit vermietet.

Die Core-Falle: Hier geht es der Immobilienwirtschaft allerdings wie der Politik. Man muss nicht immer alles verstehen. Die institutionelle Anlage ist nach wie vor in der Hand der Angestellten. Die Effekte der Herrschaft der Angestellten haben wir Ihnen in unserem Special nach der Krise ausführlich beschrieben. Im Moment äußert sich das in der nach wie vor vorherrschenden Core-Fixierung. Mit Mietverträgen, Gutachten und ImageLagen mit Image-Mietern sind Angestellte vor Ort und die darüber liegenden Genehmigungsinstanzen persönlich auf der sicheren Seite. In 10 oder 15 Jahren, wenn der „Mietvertrag mit Wetterschutz“ zur Verlängerung ansteht, sind die handelnden Personen entweder drei Jobs weiter oder am oberen Ende der Genehmigungspyramide längst in Pension. „Core“ wird sich dann zwar nicht rechnen, bietet aber immer noch die Chance, sich später als Sanierer zu positionieren. Darüber hinaus ist der aktuelle Einkauf einer Core-Immobilie durch eine Reihe von Gutachten in jede Richtung abgesichert. Wer kann denn ahnen, dass der Mieter gegen alle Logik nach Auslauf des Mietvertrages tatsächlich auszieht oder eine brutale Mietminderung auf Marktniveau und darüber hinaus verlangt? Vielleicht sollte man sich in Erinnerung rufen, dass z. B. Banken rechnerisch rund 60% ihrer Flächen in 10 Jahren drehen. Bei normalen Mietern könnte es die Hälfte sein. Bei Konzernen dürfte die Wechselbereitschaft standortabhängig sein. Während ein weltberühmter Elektrokonzern in München durchaus zu den Wackelkandidaten zählen könnte, sollte man ihm in Erlangen mangels Alternativen in personeller und immobilienwirtschaftlicher Sicht bei sowieso schon bestehenden Niedrigst-Mieten durchaus Treue unterstellen können. Warum aber sollte ein Beratungsunternehmen, das auf Class-A in Lage und Qualität fixiert ist, nicht bei Auslauf des Mietvertrages die dann aktuelle Class-A Location wählen? Ganz schlimm könnte es bei Konzern-Entsorgungsimmobilien kommen. Hier dürften die nächsten Jahre noch einige Überraschungen, z. B. aus der Telekommunikation, bescheren. Und auch ansonsten ist nicht alles logisch, was man liest. Zwar ist nicht alles, was nicht aufgehen kann, automatisch eine Bubble, es kann auch ganz einfach nur dämlich sein. Aber andererseits geben einige Entwicklungen zu denken. Dies gilt insbesondere dann, wenn damit neue Denkstrukturen verbunden sind. Aktuell ist es das gefährlich verführeri-


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sche Research-Ergebnis der großen Maklerhäuser, dass Immobilien nie so billig waren wie heute. Nie war die Zinsdifferenz zwischen Immobilienrenditen und den Renditen sicherer Staatsanleihen so groß wie heute. Das mag stimmen, jedoch ist eine Immobilie kein festverzinsliches Wertpapier. Versuchen wir es einmal mit gemeinschaftlichem Nachdenken. Savills veröffentlichte vor wenigen Wochen die Bürospitzenrenditen in London mit 3,75%, Stockholm mit 4,75%, in den wichtigsten deutschen Städten zwischen 4,25% und 4,8% und Wien mit 5,25%. Wir fragen uns naturgemäß, wie Investoren mit einem technischen Verbrauchsgegenstand, wie es Spitzenimmobilien nun einmal sind, bei diesen „Renditen“ jemals Geld verdienen sollen. Berücksichtigt man zwischen 8 und 11% Erwerbsnebenkosten, die übrigens bei diesen Renditeangaben dezent außer acht gelassen werden, Management-Kosten, Instandhaltung und nicht umlegbare Nebenkosten, so ergeben sich bei o. g. Werten leicht tatsächliche Renditen vor Abschreibung von weniger als 3% bis vielleicht knapp 4%. Nach 10 Jahren steht für die statistische Hälfte der Flächen die Nachvermietung mit Nachvermietungskosten, Leerstandskosten und Renovierungskosten an. Bei der anderen Hälfte ist mit Nachverhandlungen, etwaigen Mieteinbußen oder auch Nachinvestitionen

zu rechnen. Nach 20 oder 30 Jahren steht bei einer dann fällig werdenden Neuvermietung eine grundlegende Sanierung an. Diese kann übrigens auch im going concern schon vom Brand- oder Umweltschutz alleine initiiert werden. Diese Kosten können durchaus Neubauniveau erreichen. Die steuerliche Abschreibung von 2% p.a. dürfte nicht ausreichen. Das macht bei 30 Jahren eine Renditekorrektur von 3% der Baukosten p.a. notwendig. Berücksichtigt man dann noch, dass die gesuchten CoreImmobilien mit Neubau-Erstbezug oder Erstbezug nach Totalsanierung in der Regel zu 20 oder 25% oberhalb von Zweitnutzungsmieten vermietet sind, relativiert sich auch der Wertetreiber Miete. Der synthetische Kapitalwert einer Immobilie, der von den Maklerhäusern gerne zur Berechnung des Total-Returns einer Anlageklasse herangezogen wird, setzt sich nun mal zusammen aus Renditen und Mieten. Die Renditen dürften derzeit recht weit unten sein, so dass die Wahrscheinlichkeit, in 10, 20 oder 30 Jahren zu einem möglichen Verkaufszeitpunkt auf Renditen unterhalb des heutigen Einstandes zu treffen, eher überschaubar sein dürfte. Damit bleibt als Wertetreiber nur die Mietsteigerung. Das macht aber in einer 10-Jahres-

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Erweiterung Berlin/Hoevelaken/Paris: Der offene Immobilienfonds für institutionelle Anleger Bouwfonds European Residential (BER) vergrößert seinen Immobilienbestand um Wohngebäude in Deutschland und Frankreich. Insgesamt wurden über 40 Mio. Euro in die Objekte investiert. In Bonn wurde der Ankauf für den BER getätigt. Das kurz vor Fertigstellung befindliche Objekt mit 56 Wohnungen verfügt insgesamt über 3.306 qm Wohnfläche. Das Investitionsvolumen beläuft sich über 9 Mio. Euro. Verkäufer ist Michael Türk. In der Universitätsstadt Evry in der Region Ile-de-France wurde ein im Bau befindliches Studentenwohnhaus mit 111 Apartments und Concierge-Service in den Fondsbestand aufgenommen. Das Gebäude verfügt über 2.039 qm Mietfläche, verteilt auf fünf Etagen. Das Investitionsvolumen beträgt über 8 Mio. Euro. Verkäuferin ist Nexity. Das Gebäude mit 397 Apartments, einer Büroeinheit, einem Restaurant und einem Concierge-Service liegt in Toulouse. Das Studentenwohnheim verfügt über 9.677 qm Mietfläche, verteilt auf drei Gebäude mit drei bis fünf Etagen. Es handelt sich um das fünfte Objekt bzw. die dritte Studentenwohnanlage in Frankreich im Immobilienbestand des BER Fonds. Das Investitionsvolumen beträgt 24 Mio. Euro. Verkäuferin ist Promologis.

Perspektive eine Mietsteigerung von realen 20% nötig, um alleine die Differenz zwischen einer Erstvermietung und einer Folgevermietung auszugleichen. Ob deutsche Städte dafür geeignet sind, steht in den Sternen. Insofern sollte man sich bei deutschen Büroimmobilien überlegen, ob das Chance-/Risikoprofil adäquat ist. Hier sichert nur kontinuierliches Projektcontrolling und Nutzen zyklischer Handelschancen die Rendite. Bei den meisten A-Investitionen dürften bei Haltestrategien die Risiken die Chancen bei ehrlicher Betrachtungsweise wohl deutlich übersteigen. Andererseits bieten B-Lagen in A-Standorten oder A-Lagen in B-Standorten auch heute noch durchaus gute Perspektiven, die jedoch von institutionellen Anlegern heute nur unzureichend wahrgenommen werden. Die Aufgabe eines professionellen Immobilienmanagers ist nicht das Verwalten und Kaufen bestehender Mietverträge, sondern die Aufwertung von Immobilien durch Nachvermietung oder Entwicklung. Im Ergebnis wird der Kapitalanlage wohl kaum etwas anderes übrig bleiben, als sich Investments außerhalb Deutschlands zu suchen, wo der Nachfragedruck noch für steigende Mieten gut ist. Internationale Investitionen beinhalten aber immer hohe Lernpotenziale. □

Factory Outlet und Studentenwohnungen – die Immobilientrends Factory Outlet Center – Der Ruf-Riese Der Mangel an klassischen Anlageimmobilien lässt die Branche erneut „Säue durchs Dorf treiben“. Wie der Kollege Karl von der Immobilien Zeitung letztens heraus arbeitete, sind aktuell Factory Outlet Center dran. Wir haben uns aus Müdigkeit schon nicht mehr um den aktuellen Trend gekümmert. Der Kollege Karl analysierte bei der IZ gleichfalls durchaus kritisch. Ich habe mich in den 90er Jahren praktisch mit dem Thema beschäftigen müssen. Als wohl einzigartig in Deutschland war es uns gelungen, in einer der Top 10 Großstädte die Genehmigung für über 30.000 qm Factory Outlet Center Fläche in Toplage der Innenstadt zu erhalten. Das hatte es bis dahin in Deutschland nicht gegeben. In aktiver Arbeit vor Ort zog ich den regionalen Einzelhandel und auch die Presse auf unsere Seite. Es stand nichts mehr gegen eine Realisierung – außer dem Bedarf nach Flächen seitens Factory Outlet Center Ochtrup (Foto: FOC Ochtrup) der Hersteller. 1999 habe ich für "Der Platow Brief" einmal die Erfahrungen zusammengestellt. Seit Anfang der 90er Jahre geisterte der Begriff Factory-Outlet durch den Markt. Hochfliegende Pläne blieben alles. Ende der 90er Jahre hatten von 50 in Planung befindlichen FOC vielleicht vier eine Genehmigung. Dabei war Factory-Outlet in Deutschland nicht neu. Nur fanden sich die Outlets in der Regel am Ort des Herstellers. Überproduktion, zweite Wahl, Retouren und Handelsinsolvenzen bringen eine hohe Liquiditätsbindung der Hersteller und sollen über Factory-Outlets oder eben über Hersteller unabhängige Factory Outlet Center vermarktet werden. Der Trend kam aus den USA nach Europa. Schon Ende der 90er Jahre gab es rund 200 Factory-Outlet-Malls mit Flächen zwischen 15.000 und 30.000 qm. Im Juni 1997 setzte sich die Ministerkonferenz für Raumordnung mit dem Thema auseinander. Sie befürchtete Factory Outlet Center, die „auf bis zu 100.000 qm großen Grundstücksflächen“ angesiedelt werden sollten. 1999 brach ich das Zahlenwerk auf Realität herunter. Unglücklicherweise waren – und sind vielleicht auch noch heute – die Handelswege in USA und Deutschland völlig unterschiedlich. 1999 stellte ich zum Zahlenwerk für Fac-


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tory-Outlet-Center fest – und dem ist bis heute wenig hinzuzufügen: „FOC – für Deutschland kein Problem: Es besteht ein wesentlicher Unterschied zum „Vorbild“ USA. Dort kommen rund zwei Drittel als Kommissionsware in den Handel. Sie geht nach einer möglichst günstigen Preisrunde an den Hersteller zurück. Er hat das Problem. In Deutschland ist die Situation völlig anders. Der Handel kauft. Die Verwertung ist allein dem Handel überlassen. Für Deutschland ergibt sich ein völlig anderes Mengengerüst als in den USA. Mit No-Name-Produkten kann man kein Outlet-Center bestücken. Der Käufer braucht das Gefühl der Ersparnis. Mehr als 20 bis 30 Herstellermarken dürfte es in Deutschland kaum geben, die für die Käuferzielgruppe attraktiv wären. Europaweit sind es vielleicht 50 bis 70 Labels. Bei durchschnittlich maximal 500 qm produktiver Verkaufsfläche ergibt das einen Gesamtbedarf für Factory-Outlet-Center von 30.000 qm. Selbst wenn da noch einige weniger bekannte Marken um die Magneten herum angesiedelt werden, bleibt der deutsche Gesamtbedarf für attraktive Factory-Outlet-Center bei 50.000 qm oder (Basis 1999) ca. 0,05% der Handelsfläche.“ Sicher hat sich in den letzten 15 Jahren einiges an der Markenlandschaft getan. Neue Marken sind hinzugekommen. Neue Produkte sind hinzugekommen. Aber mal ehrlich,

wie groß ist denn der gesamtdeutsche Flächenbedarf für ein Vodafone- oder Apple Factory-Outlet? 2003 (vgl. der Platow Brief v. 26. März 2003) hat Insignia Research eine erste Bilanz zu Factory-Outlet-Centern der 90er Jahre gezogen. Von den ursprünglich über 50 Planungen, von denen ich 1999 berichtete, stellte 2003 Insignia-Research fest, dass 35 Projekte mit hohem Millionenaufwand weiter verfolgt worden seien. Lediglich zwei FOC wurden davon realisiert. Viele „Lernmillionen“ später bestätigte 2003 Insignia empirisch meine Voraussagen aus 1999. Die Researcher ermittelten damals lediglich zwei Factory-OutletCenter, das DOZ in Zweibrücken und das B5-Designer Outlet in Wustermark bei Berlin. Damals standen diesen Projekten 33 gescheiterte Vorhaben gegenüber. Als Ursachen identifizierte Insignia fehlende Baugenehmigungen, massiven Druck lokaler Einzelhändler, Einzelhandelsverbände sowie die Angst der Hersteller vor Verbannung aus den innerstädtischen Geschäften. Das sind aber nichts anderes als Symptome eines fehlenden Bedarfs, den ich Ihnen schon in den 90ern aufzeigte. Übrigens: Von „meinen“ 30.000 qm in TopInnenstadtlage wurden zunächst einmal ca. 2 bis 3.000 qm in vielen Einzelgeschäften und einem größeren Designer-

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Outlet realisiert. Bei umsatzabhängigen Mieten nutzten die Hersteller die 1A-Flächen als Lagerflächen. Von Schuhdesignern bekamen wir Größe 46 aufwärts deutschlandweit angeliefert. Andere Hersteller lieferten unverkäuflichen Schrott. Am Ende und übrigens bis heute blieb auf gut 1.000 qm ein Designer-Outlet mit der strategischen Konzeption von „Rudi’s Resterampe“ über. Top-Einkäufer sammeln weltweit Markenrestbestände zu günstigen Preisen ein. Das funktioniert im kleinen Rahmen. Übrigens, von den berühmeten FOC-Managern von damals mit ihrem angelsächsischen Know how ist heute kaum noch jemand aufzutreiben. Natürlich gibt es heute ein paar Outlet-Center, die auch ganz anständig funktionieren. Just in der Sekunde des Diktats fahre ich auf der A7 an einem Center mit angebundener Kunstschneebahn vorbei. Ansonsten bleibt aber nichts anderes übrig, als dem Kollegen Karl zuzustimmen, dass der aktuelle Factory-Outlet-Boom auch nichts anderes bleiben wird, als die Sau, die die Immobilienwirtschaft aktuell durchs Dorf treibt. □

Studentenwohnheime und Studentenwohnungen Was wird langfristig benötigt? Der zweite Trend der Immobilienwirtschaft liegt aktuell in der Herstellung von Wohnraum für Studenten. Prof. Günter Vornholz, von der Deutsche Hypo, hat sich mit dem Thema kurz auseinander gesetzt. Hier einige Eckdaten. Eine aussagefähige Statistik gäbe es nicht. Ausgehend von 345.000 Studienanfängern im Jahr 2006 habe es in jedem Folgejahr einen deutlichen Anstieg gegeben. 2010 gab es 515.000 Studienanfänger. Das waren im letzten Wintersemester insgesamt 2,4 Mio. Studenten. Das ist ein Plus von 20% gegenüber 2006. Kurzfristig sei damit zu rechnen, dass die Zahl der Studierenden noch weiter ansteigen würde. Grund sei die „Studienneigung“, die heute stärker sei denn je. Aus einer Studienanfängerquote von ca. 30% in den 90er Jahren wurde bis 2011 eine Studienquote von 55% der betreffenden Altersgruppe. Dazu kommen Sondereffekte wie doppelte Abiturjahrgänge und die Aussetzung von Wehr- und Zivildienst. Aktuell ist Studentenwohnraum knapp. Bei gestiegenen Mieten und Preisen stellt Vornholz heute einen Bauboom fest. Zahlreiche Emissionshäuser hätten Geschlossene Immobilienfonds mit Studentenwohnungen aufgelegt. Höheren Quadratmetermieten stünde eine aufwändigere

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Unternehmensprofil

CORPUS SIREO – THE REAL ESTATE PEOPLE CORPUS SIREO mit Hauptsitzen in Köln und Heusenstamm ist der führende deutsche Real Estate Asset Manager*. Rund 560 Mitarbeiter betreuen von elf Standorten in Deutschland und Luxemburg aus annähernd 15 Mio. Quadratmeter Immobilienfläche im Wert von knapp 16 Mrd. Euro. Das Unternehmen mit Niederlassungen in ganz Deutschland managt die Immobilien nationaler und internationaler Banken und Investoren sowie das gesamte Immobilienportfolio der Deutsche Telekom AG. Im Jahr 2012 wurde das Unternehmen mit dem immobilienmanager Award in der Kategorie „Management“ ausgezeichnet. Für private Käufer und Investoren ist CORPUS SIREO zudem als Makler und Projektentwickler aktiv. Auch in diesen Geschäftssegmenten zählt das Unternehmen Marktrankings zufolge zu den bedeutenden Anbietern in Deutschland. CORPUS SIREO ist ein Beteiligungsunternehmen von drei der zehn größten deutschen Sparkassen aus Köln/Bonn, Düsseldorf und Frankfurt am Main. Besuchen Sie Corpus Sireo (C 1.230)

*Diese Ergebnisse liefert der „Real Estate Asset Management Report 2012“ der Bell Management Consultants

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Bewirtschaftung gegenüber. Vornholz sieht allerdings ein schwieriger werdendes Vermietungs- und Investmentgeschäft in Universitätsstädten. 2012 sei der Höhepunkt bei den Studienanfängern erreicht. Demografisch bedingt und durch auslaufende Sondereffekte sinke ab dann die Zahl der Studienanfänger und in der Folge der Studierenden jedoch deutlich. Schon in 5 Jahren würde die Zahl der Studienanfänger um 10% unter dem Höchststand liegen. 2025 seien es 20% weniger. Zudem sorgten die auf Effizienz getrimmten Studiengänge und die steigende Flexibilität des Studiums wie z. B. Fernstudium bei den Studierenden für eine veränderte, flexible Nachfrage nach Wohnungen. Damit würde sich in einigen Jahren nicht mehr jede Wohnung in einer Universitätsstadt problemlos vermieten lassen. Wer heute auf Neubauprojekte setze, die nur auf Studentenwohnheime ausgerichtet seien, gehe ein hohes Risiko ein. Insofern sei es nötig, auf sorgfältige immobilienwirtschaftliche Recherche zu setzen und die „relativen Gewinner“ der Universitätsstädte auszumachen. Darüber hinaus sollten Investoren auf Drittverwendungsfähigkeit achten. Dem ist sicherlich aus meiner Sicht relativ wenig hinzu zu fügen. (Lesen Sie dazu auch den Beitrag auf Seite 26.) □


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Inflationsschutz durch Immobilien Das Know how unserer Eltern und Großeltern steigt wie Dracula aus dem Grab Inflation steht mit großen Lettern an der Wand geschrieben. Jeder beschwört sie. Keiner weiß, wann sie kommt oder ob sie kommt. Natürlich ist Gelddrucken nicht richtig gesund für die Volkswirtschaften. Andererseits interessiert Geld, das nicht nachfragewirksam ist, auch niemanden. Die Finanzwirtschaft hat sich längst von der Realwirtschaft gelöst. Inflation ist Realwirtschaft. Hier fehlen die Inflationsgründe nach wie vor. Aber lassen wir die Volkswirtschaft mit der Frage, ob die Inflation nun kommt oder nicht, einmal beiseite.

Immobilienmarktsegment hat sich nach Zahlen von BulwienGesa in den letzten 20 Jahren ein faktischer Inflationsschutz durch Immobilienwertentwicklung im Deutschlanddurchschnitt ergeben. Auch der IPD-Index sieht nach wie vor negative Wertentwicklungen der untersuchten Bestände. Ich habe Ihnen noch einmal auf einem anderen Weg zusammen gestellt, warum für Deutschland Inflations-

schutzerfahrungen nicht auf heute zu übertragen sind. Natürlich spricht nichts gegen die These, dass in prosperierenden Regionen die Zeitreihen von Immobilienwertentwicklung und Inflation auch zukünftig parallel laufen und somit die These eines Inflationsschutzes durch Immobilien auf Basis dieses Zahlenwerks nicht abgelehnt werden kann. In Deutschland sah es in den letzten 20 Jahren dagegen ziemlich mau aus. Offenkundig wird das bei der Analyse Offener und Geschlossener Fonds. Das Asset Gewerbeimmobilie hat einfach nicht mitgespielt. Seit einigen Jahren ist die Entwicklung aber wieder positiv. Wenn wir also vom Thema Inflation sprechen, sollte man auch kurz analysieren, welche Inflation gemeint ist. ►

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Die Immobilienwirtschaft propagiert den Inflationsschutz durch Immobilien. In den vergangenen Ausgaben habe ich versucht aufzuzeigen, dass die Annahme eines automatischen Inflationsschutzes durch Immobilien sowohl statistischer als auch intellektueller Unsinn ist. In keinem einzigen


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Im Prinzip gibt es, einfach formuliert, eine „gute Inflation“ und eine „böse Inflation“. Die gute Inflation betrifft prosperierende Länder mit hohem Wachstum, in denen die Nachfrage nach Gütern und die Löhne kräftig steigen und die Demografie für einen steilen Potenzialpfad sorgt. Im Prinzip war das im Nachkriegs-Deutschland bis in die 80er Jahre hinein der Fall. Auch heute sind Länder zu identifizieren, in denen das noch gilt. Die „böse Inflation“ ist dann das Gegenstück ohne Prosperität, das sich z. B. aus einer langfristigen staatlichen Entschuldungspolitik ergibt. Das könnte Deutschland, Euroland und auch den USA drohen. Die Wertentwicklung einer Immobilie richtet sich aber ausschließlich nach der Nutzernachfrage. Der Kapitalmarkt mit schwankenden Renditen sorgt nur für Schwankungen um den Nutzertrend. In Deutschland sind die Renditen zwar derzeit relativ niedrig, aber sie sind bei weitem nicht so volatil wie in anderen Ländern. Preise wie heute hat es auch in den 90er Jahren schon gegeben. Für diese Stabilität ist der deutsche Immobilienmarkt als Safe Haven bekannt. Dafür lieben ihn jetzt dieselben internationalen Investoren, die Deutschland noch vor 5 Jahren für viel zu billig, unterbewertet und vor allem vor einer dynamischen Aufwärtsentwicklung sahen. Der Witz ist, dass sie in Bezug auf Wohnimmobilien

noch gar nicht mal grundsätzlich Unrecht hatten. Allerdings haben viele Angelsachsen Lernbarrieren, wenn es darum geht, eine Dynamik auf deutschem Niveau zu prophezeien. Ebenso wie amerikanische Präsidentenberater Palmer in den frühen 90ern Berlin für heute eine Bevölkerungszahl von 7 Mio. andichtete, waren die Mieterwartungen für Wohnungen vor 5 Jahren doch ein wenig überhöht. Für jemanden, der US-Wohnungsmietrecht gewohnt ist, in der Mietwohnungen zumeist mehr als 50% jährlich gewechselt werden, Preise täglich neu festgelegt werden und Wohnungsmietverträge meist nur ein Jahr gelten, tut sich mit unserer deutschen Gesetzgebung schwer. In USA sitzt die nicht mehr zahlungsfähige alte Oma nach spätestens 30 Tagen in ihrem Rollstuhl auf der Straße. In Deutschland dürften Sie als Vermieter noch nicht einmal herausbekommen, ob dieselbe alte Dame noch lebt, weil Sie die Wohnung nicht betreten dürfen, geschweige denn je ihre Mieten bekommen. Bezogen auf den Inflationsschutz finde ich aber in meinem Märchen „Es war einmal“ (im nächsten Brief Nr. 281) einen versöhnlichen Abschluss: „80 Millionen Menschen und das Ausland glauben wieder an die deutsche Immobilie, auch an die Büroimmobilie. Können die

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irren? … Und trösten wir uns mit einer anderen Inflationsschutzdefinition: Die Summe des gesamten Cash Flow der Immobilie, also incl. Mieteinnahmen, in Verbindung mit der Substanzentwicklung kann durchaus vor Inflation schützen. Bei Alternativinvestments berücksichtigen wir ja die Zinsen auch, wenn wir von Werterhalt sprechen. Und das berühmte Gold hat gar keinen Cash Flow. Nur die „eierlegende Wollmilchsau“ des „Betongoldes mit laufender Rendite“ wurde von der Zeit erlegt.“ □ Unternehmensprofil

PROJECT Investment Gruppe Die PROJECT Investment Gruppe ist spezialisiert auf die Entwicklung und Verwaltung geschlossener Fonds beziehungsweise anderer Anlagekonzepte im Bereich der Immobilienentwicklung. Seit 1995 beweist die Gruppe, dass es in jeder Marktsituation Erfolgs- und Stabilitätsstrategien mit Immobilien gibt und nutzt diese konsequent für ihre Anleger. Das rein eigenkapitalbasierte Produktportfolio umfasst die PROJECT REALE WERTE Fondsreihe, Private Placement Lösungen und weitere Anlagen mit vergleichbarer Investititonsstrategie für vermögende Privatanleger sowie institutionelle Investoren. Aktuell entwickelt die PROJECT Investment Gruppe in den fünf deutschen Metropolregionen Berlin, Hamburg, Frankfurt, Nürnberg und München Immobilien im Wert von etwa 600 Millionen Euro. Beim Verkauf der Wohnungen vornehmlich an Eigennutzer setzt PROJECT auf ein Team von eigenen angestellten Verkäufern vor PROJECT Investment Gruppe Ort. Damit wird schon während der Bauphase ein zügiger Abverkauf gewährleistet Kirschäckerstraße 25 und die Gewinne – im Sinne der Anleger – ohne Abschöpfen von Zwischengewinnen 96052 Bamberg umgehend thesauriert. Erzielt werden Renditen zwischen 7 und 12 Prozent nach KosTelefon: 0951 / 91 790 330 Fax: 0951 / 91 790 331 ten. PROJECT setzt ausschließlich Eigenkapital ein – Fremdfinanzierungen durch E-Mail: info@project-investment.de Bankenkredite sind kategorisch ausgeschlossen. Die Anleger sind stets durch schulInternet: www.project-investment.de denfreie Grundbücher gesichert.

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Nabel der Immobilienwirtschaft Dr. Andreas Mattner Einmal im Jahr ist München der Nabel der Immobilienwirtschaft. Und wie in jedem Jahr versammelt sich die Branche auch in diesem Oktober zur Expo Real in der bayerischen Hauptstadt. Eine Pflichtveranstaltung. Präsent sein, Geschäfte machen, Networking – dafür ist die Messe eine ideale Plattform. Für den Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) ist es daher selbstverständlich, Flagge zu zeigen. In diesem Jahr erstmals gemeinsam mit anderen Verbänden der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in einer Arbeitsgemeinschaft. Auch wenn sich der ZIA in den vergangenen sechs Jahren mit seinen 160 Mitgliedern, darunter 20 Verbände, zu einer starken Stimme der Immobilienwirtschaft entwickelt hat, ist die politische Interessenvertretung effektiver, wenn alle maßgeblichen Verbände mit einer Stimme sprechen. Ob Finanzmarktregulierung, Mietrecht, energetische Gebäudesanierung oder Grunderwerbsteuer: Die thematischen Schnittmengen sind groß. Um die Kräfte der Immobilienwirtschaft weiter zu bündeln, habe ich mich als Präsident des ZIA daher dafür engagiert, dass wichtige Branchenverbände noch enger zusammenarbeiten und relevante Themen gemeinsam anpacken. Denn nur gemeinsam wird es in Zukunft noch besser gelingen, inhaltliche Positionen gegenüber der Politik und der Öffentlichkeit zu vertreten. Auf diesem Weg sind wir jetzt einen großen Schritt weiter gekommen: Auf der Messe wird die BID

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Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland gegründet. Die BSI gehört damit der Vergangenheit an. Sichtbares Zeichen der neuen Geschlossenheit in der Verbandslandschaft ist der gemeinsame Stand. Auf Einladung des ZIA besucht auch Bundesminister Peter Ramsauer einen neuen Empfang des ZIA und überdies den Gemeinschaftsstand (Montag, 14:50 Uhr, Halle B 2.220). Der erste Besuch des Bauministers auf der Expo Real zeigt, welchen Stellenwert sich die Immobilienwirtschaft mittlerweile in der Politik erarbeitet hat. Sicher auch ein Verdienst des ZIA und seiner Mitglieder.

wieder einmal - viele Gespräche um die Staatsschuldenkrise und die wirtschaftliche Situation in Europa drehen werden: Die Stimmung in der deutschen Immobilienwirtschaft ist gut. Vielen Anlegern aus dem In- und Ausland gilt der heimische Immobilienmarkt weiterhin als sicherer Hafen – zu Recht. Ich bin sehr zuversichtlich, dass die Immobilienwirtschaft auch in Zukunft ihrer Rolle als Stabilitätsanker gerecht wird und die deutsche Volkswirtschaft entscheidend unterstützt. Ich wünsche Ihnen eine erfolgreiche Messe mit vielen guten Gesprächen. □

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ben die Teilnehmer der Expo Bike 2012 hinter sich. Über mehrere Etappen ging es mit dem Rennrad von Köln nach München. Gerne unterstützen wir diese sportliche Herausforderung, die gleichzeitig einem karitativen Zweck dient. Seien Sie dabei, wenn die Sportler auf dem Messegelände empfangen werden (Montag, 13:15 Uhr in der Networking Lounge, Halle A 1.440). Ein weiteres Highlight aus Sicht der

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USA platziert

Denk Anstöße – Schuldenkrisen sind nichts Neues

Köln: Eine Woche vor dem geplanten Vertriebsende mel-

Auch der Ausweg ist erprobt

det Jamestown die Vollplatzierung des US-

Michael Denk, Catella Real Estate AG KAG, Head of Business Development Schweiz

Immobilienfonds Jamestown 27. Mit 400 Mio. USD Eigenkapital wurden die Erwartungen vom Jahresanfang erheblich übertroffen.

Schuldenkrisen von Staaten sind nichts Neues in der Geschichte. Staatspleiten gab es regelmäßig. Nicht notwendig muss das in einem „finanziellen Armageddon“ der Finanzmärkte enden. Auch Währungsreformen blieben die Ausnahme. Der klassische Weg aus den Schuldenkrisen durch Entschuldung durch negative Realzinsen wurde schon oft exerziert.

Mit fünf Büro- und Einzelhandelsobjekten in den Metropolen New York, Boston und San Francisco und einer Investitionssumme von insgesamt 805 Mio. USD handelt es sich um den zweitgrößten von Jamestown jemals aufgelegten Fonds mit vermieteten Gewerbeimmobilien. Für die Anleger des Fonds sind jährliche Ausschüttungen von 6% und 110% Eigenkapitalrückfluss aus Verkauf der Objekte nach sieben bis zwölf Jahren prognostiziert. Insgesamt beteiligten sich 7.600 deutsche Privatanleger an Jamestown 27.

Der Blick in die Finanzpresse zeigt die Angst vor einem „Financial Armageddon“ (US-Investor Jim Rogers). Die Immobilienmärkte profitieren derzeit von Kapitalflucht und Inflationsangst. Noch senden die Inflationsstatistiken Entwarnung. Die Angst vor der Zukunft des Papiergeldes fährt die Anlegerhand beim Notar. Mit Blick auf die Historie ergibt aber, dass Schuldenkrisen von Staaten regelmäßig nichts Neues sind. Staatsanleihen in Landeswährung haben kein Ausfallrisiko, sondern lediglich ein Inflationsrisiko. Für die Rückzahlung sorgt notfalls die Druckerpresse. Deshalb wird die Verschuldung in USA und in Japan ohne Crash-Folgen bleiben. Es geht lediglich darum, wie schon mehrfach exerziert, die Schuldenlast über bewährte Instrumentarien in den Griff zu bekommen.

Xing mietet Hamburg: Die XING AG mietet ca. 6.000 qm Fläche im Metropolis Haus, Dammtorstr. 29-33, von einem Konsortium aus HOCHTIEF Projektentwicklung, Norddeutsche Grundvermögen und Frank-Gruppe. Das Metropolis Haus am künftigen Opernboulevard ist an einen Offenen ImmobilienPublikumsfonds von Deka Immobilien verkauft. Den Kontakt zur XING AG vermittelte das Maklerhaus BNP Paribas.

Allein der Blick in die USA zeigt, dass die Schuldenlasten ab 1786 zum Ende des Unabhängigkeitskrieges oder auch nach 1865, dem Ende des Bürgerkrieges, ebenso wie nach den beiden Weltkriegen, regelmäßig wieder in den Griff bekommen wurden. Euroland hat insofern eine besondere Ausgangslage, da hier autonome Staaten in einer gemeinsamen Währung verbunden sind, so dass die Notenpressen der einzelnen Länder nur eingeschränkt im Rahmen unzureichender Regelungen der Euroland-Verträge arbeiten können. Daraus folgt als überraschende erste Erkenntnis für den Laien, dass Staatsanleihen der Euroländer deutlich gefährdeter sind als Yen oder US-Anleihen, obwohl sowohl Japan als auch USA über Schuldenquoten verfügen, gegen die Euroland nahezu paradiesisch anmutet. Sofern Euroland nicht den Sündenfall der Griechenland-Pleite hingenommen hätte, wäre es möglich gewesen, den Euro als gemeinsame Währung des Eurolandes ohne Ausfallrisiko zu erhalten. Negative Realzinsen als Ausweg aus der Schuldenkrise Bereits heute sind wir bei negativen Realzinsen angekommen. Es steht Konsens der Volkswirte, dass Staatsschulden in Landeswährung relativ unauffällig über einen längeren Zeitraum durch negative Realzinsen gesenkt werden können. Beispiel hierfür sind allein die Verschuldungskrisen der USA. Aber auch die britische Regierung erließ schon im 18. Jahrhundert „Wuchergesetze“, die private Investoren in Staatsanleihen zwangen und gleichzeitig die Kosten der Staatschulden deutlich senkten. Neben negativen Realzinsen durch künstlich niedrig gehaltene Zinsen bei gleichzeitig sportlichem Umgang mit der Inflation sind in Verbindung mit der Einwirkung auf Private und Finanzsammelstellen, Staatsanleihen zu niedrigen Zinsen zu erwerben, und dem direkten Ankauf von Staatsanleihen durch Noten-


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banken, Schuldenkrisen unauffällig in den Griff zu bekommen. Der Zeitungsleser erkennt hier schon Ähnlichkeiten zum aktuellen Fahrplan. Nach Berechnungen von Dominic Konstam, Leiter Zinsstrategie der Deutschen Bank, bekam der Sparer 10jähriger Bundesanleihen in den letzten 40 Jahren durchschnittlich einen Realzins von 3,4%, seit 2007 sind es dagegen nur noch 1,1% und seit knapp zwei Jahren ist der Realzins sogar negativ. Für kürzer laufende festverzinsliche Geld- und Kapitalanlagen trifft das schon auf die letzten 3 Jahre zu. Damit hat nach Konstam allein in den letzten beiden Jahren jeder Bundesbürger 3.125 Euro verloren. Bezieht man Versicherungen und betriebliche Altersvorsorge mit ein, ist der Verlust noch deutlich höher. Das Zulassen von Inflation ist dabei ein wichtiges Element. Wissenschaftliche Studien zeigen auf, dass die Maßnahmen der „Financial Repression“ zumeist von höherer Inflation begleitet wurde, die den Staat entschuldet und den Bürger enteignet (Hanno Beck, FAZ). In den 70er Jahren nötigte politischer Druck die amerikanische Notenbank, höhere Inflationsraten zu tolerieren. Die Staatskasse wird entlastet. Der Bürger wird ärmer.

Das Problem: Künstlich niedrige gehaltene Zinsen führen zu einer Steuerung der Kreditvergabe, die sich nicht mehr an Marktmechanismen, also an einer risikoadäquaten Zinshöhe, orientieren kann. Die Wissenschaft kommt in Untersuchungen (vergleiche Hanno Beck, FAZ) zu dem Ergebnis, dass in den 70er Jahren bis weit in die 80er Jahre hinein der Staat eine Schuldenentlastung von 2% jährlich durch die o.g. Maßnahmen erzielen konnte. Ein Schuldenstand von 80% kann so unauffällig um 2,4 Prozentpunkte im Jahr gesenkt werden, so dass nach 8 Jahren bereits wieder ein allgemein tolerierter Schuldenstand von 60% erreicht werden kann. Die Frage ist, ob dies auch diesmal, wie in der Vergangenheit, funktionieren wird. Bedingung sind nämlich Wachstum und abgeschottete Kapitalmärkte. In prinzipiell wachstumsstarken Ländern wie z. B. den USA mit deutlich positivem Potenzialpfad spricht nichts dagegen, dass der Trick auch diesmal funktioniert. Allerdings hat der heutige Schuldenstand und vor allem die erneute Verschuldungsbereitschaft inzwischen ein Niveau erreicht, in dem der Zeitraum für sichtbare Erfolge in mehreren Dekaden zu rechnen ist. Hinzu kommt, dass

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die USA bislang noch kaum zu einer eigendynamischen volkswirtschaftlichen Wachstumsperspektive gefunden haben. Das zuletzt festgestellte Jobwunder lässt sich leicht auf die erhöhte Verschuldung zurück rechnen. Japan profitiert von der hohen Verschuldung an inländische Bürger in Landeswährung. Allerdings ist hier der Wachstumspfad sehr schwach. Bei der Frage, ob die Strategie auch diesmal wieder aufgehen wird, bleibt als erste Antwort naturgemäß, dass es gar keine Alternative gibt. Die Risiken liegen jedoch in einer Veränderung gegenüber den früheren Phasen. Gerade in der Folge der früheren Krisen waren die Wachstumsperspektiven regelmäßig deutlich höher. Die USA kommen heute nur beschränkt in Bewegung. Japan hat eine verlorene Dekade hinter sich und möglicherweise eine weitere vor sich. Euroland ist der Zusammenschluss reifer, demografisch alternder Volkswirtschaften mit extrem flachem Potenzialpfad im Umfeld eines überproportionalen Sparzwangs der öffentlichen Haushalte. Gleichzeitig sind die Finanzmärkte internationaler geworden. Bei transparenten und offenen Märkten wird es immer schwieriger, die Bürger in eigene Staatsanleihen zu zwingen. Durch regulatorische Zwänge im Zuge der finanziellen Repression investieren aber nahezu alle Bürger indirekt über ihre private und betriebliche Altersvorsorge verstärkt in langfristige Staatsanleihen. Die Auswirkungen der künstlich niedrig gehaltenen Zinsen werden den Meisten erst bei Bezug ihrer Rente klar werden. Und last but not least ist der Euro keine nationale Währung, über die eine Regierung frei verfügen kann. Der Blick auf die rein machtpo-

litischen Aspekte einer Währungspolitik wirft zudem die Frage, auf, wer denn grundsätzlich bereit ist, den Euro mit allen Mitteln zu verteidigen. Fazit: Wir werden uns mit großer Wahrscheinlichkeit auf eine Ära von vielleicht 20 Jahren einstellen können, die mit negativen Realzinsen den Bürger enteignet und den Staat entschuldet. Dabei ist noch nicht einmal sicher, ob diese altbewährte Strategie auch heute noch funktioniert. Umverteilung und Fehlallokationen sind notwendige Konsequenzen. Reiche werden Wege finden, wie ihr Geld in Sicherheit zu bringen ist. Gesteuerte Kreditvergabe wird zu Fehlallokation und volkswirtschaftlicher Wachstumsbremse führen. Von daher werden die Lasten von einem großen Teil der Bevölkerung getragen werden. Deutschland unterscheidet sich in der Langfristperspektive hier nicht viel von Griechenland, in dem die Reichen ihr Vermögen längst in Sicherheit gebracht haben. Für Euroland besteht die große Gefahr einer Zementierung oder sogar Erweiterung der unterschiedlichen Entwicklungsgeschwindigkeiten. Die Wissenschaft wird sich Mühe geben müssen, Alternativen zu Transferunion oder zu Lastenausgleichsregelungen zu finden. Auch eine europäische Union funktioniert nur mit einer Variante des Länderfinanzausgleichs. Die von Gert G. Wagner, Vorstandsvorsitzender des Instituts für Wirtschafsforschung, im Juli diesen Jahres vorgeschlagenen Zwangsanleihen, stellen sich im Vergleich zur schleichenden Enteignung durch die finanziellen Repression jedenfalls eher wie deren kleine, nette Schwester dar. □

Unternehmensprofil

RP Asset Finance Treuhand GmbH

Die Welt der geschlossenen Fonds verändert sich rasant. Durch die Qualifikation von geschlossenen Fonds als Finanzinstrumente wurden in diesem Jahr die Regelungen des Werpapierhandelsgesetzes für geschlossene Fonds beim Bankvertrieb wesentlich. Ab dem 1. Januar 2013 gelten viele der neuen Regelungen auch für freie Vertriebe. Die nächste große Herausforderung wird in der Umsetzung der Anforderungen des Kapitalanlagen Gesetzbuches liegen.

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Frauenstraße 30 80469 München Telefon (089) 23 23 999-82 Fax (089) 23 23 999-99 E-Mail info@rpwpg.de www.rpwpg.de

Die RP Asset Finance Treuhand berät Initiatoren von geschlossenen Fonds sowie Banken und freie Vertriebe bei der Anpassung an die neuen Regulierungswelten. Die geschäftsführenden Gesellschafter Dr. Bernd Rüber (Rechtsanwalt), Dr. Gunter Reiff (Rechtsanwalt und Steuerberater) und Dr. Jürgen Müller (Rechtsanwalt), alle lange Jahre bei Deloitte im Bereich »Strukturierte Finanzierungen« tätig, sowie Diplom-Kaufmann Andreas Müthing (Wirtschaftsprüfer und Steuerberater) verfügen über jahrzehntelange Erfahrung im wirtschaftsrechtlichen und steuerlichen Bereich mit Schwerpunkten in der Konzeption von Beteiligungsmodellen und Prüfung von Verkaufsprospekten. Aufgrund der fachübergreifenden Kompetenz kann RP Asset Finance, quasi als »One-Stop-Shop«, die rechtlichen und steuerlichen Grundlagen eines Fonds entwickeln sowie die Anlageidee anschließend in eine rechtliche Struktur umsetzen und in einem Verkaufsprospekt dokumentieren, die den veränderten Anforderungen entsprechen.


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Neubau für Studenten Ein lohnendes Geschäft? Günter Vornholz, Leiter Immobilien-Research der Deutschen Hypo in Hannover und Professor für Immobilienökonomie an der privaten Hochschule EBZ Business School in Bochum Wenn ein Immobilienmarkt boomt, dann ist es der Markt für Studentenwohnungen und -wohnheime. Sowohl bei den Projekten und Fertigstellungen als auch bei der Nachfrage der Investoren ist in den letzten Monaten ein deutlich gestiegenes Interesse festzustellen. Ist dies nur ein Strohfeuer oder ein länger anhaltender Boom? Statistische Daten über die quantitative Angebotsentwicklung des Marktes sind kaum vorhanden. Das Statistische Bundesamt hat keine eigenständige Statistik über die Studentenwohnungen und -wohnheime. Gleichwohl deuten die Statistiken darauf hin, dass es in den letzten Jahren zu einem deutlichen Anstieg bei den Fertigstellungen von Wohnheimen allgemein kam. Die Nachfrage an den Wohnungsmärkten von Universitätsstädte hat sich in den vergangenen Jahren

äußerst dynamisch entwickelt. Ausgehend von 345.000 Studienanfängern im Jahr 2006 gab es in jedem Folgejahr einen deutlichen Anstieg. Dieser gipfelte im Jahr 2011 mit einem besonders hohen Zuwachs von rund 170.000 Studienanfängern gegenüber 2010 in einem Höchststand von gut 515.000 Studienanfängern. Die Zahl der Studienanfänger ist damit innerhalb von fünf Jahren um knapp 50 v.H. angestiegen. Im vergangenen Wintersemester studierten 2,4 Mio. Menschen in Deutschland, was ein Plus von 20 v.H. gegenüber 2006 darstellte. Aufgrund der Studienzeiten ist angesichts der steigenden Studienanfänger damit zu rechnen, dass die Zahl aller Studierenden kurzfristig auch noch weiter ansteigen wird.

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me haben sich schon deutlich erhöht und die Baugenehmigungen wachsen derzeit mit zweistelligen Raten.

Ein Grund für den rasanten Anstieg ist zum einen sicherlich die langfristige Entwicklung einer höheren Neigung junger Menschen zu studieren – die „Studierneigung“ ist heute stärker denn je. Lag die Studienanfängerquote, d.h. der Anteil der Studienanfänger an der gleichaltrigen Bevölkerung, in den 1990er Jahren noch bei rund 30 v.H., haben im Jahr 2011 gut 55 v.H. der entsprechenden Altersgruppe mit dem Studieren angefangen. Zum anderen sind es Sondereffekte. Sie betreffen die doppelten Abiturjahrgänge und die Aussetzung von Wehr- und Zivildienst. Alle Effekte gemeinsam erhöhten die Anzahl von Wohnungssuchenden deutlich.

Der Boom ist nicht unbemerkt geblieben. Zahlreiche Emissionshäuser haben in der jüngeren Vergangenheit neue geschlossene Immobilienfonds aufgelegt, die in neue Studentenwohnheime investieren. Zahlreiche Meldungen über neue Fonds und Investments dokumentieren das stark gestiegene Interesse. Die Ursachen sind vor allem die steigenden Studierendenzahlen in der jüngsten Vergangenheit. Kleine Studentenwohnungen können außerdem mit deutlich höheren Quadratmeter-Mieten vermietet werden, da für die Studierenden die Höhe der monatlichen Gesamtkosten und nicht der Mietpreis pro Quadratmeter entscheidend ist. Es wird weiterhin ein schnellerer Mietanstieg erwartet, denn sobald die Studierenden ihre Ausbildung beendet und die Wohnung verlassen haben, erhoffen sich die Investoren bei der Neuvermietung einen deutlichen Mietanstieg. Negativ zu vermerken ist aber, dass diese Wohnungen im Vergleich zu „normalen” Wohnimmobilien aufgrund einer höheren Mieterfluktuation aufwändiger in der Bewirtschaftung sind.

Aus all diesen Gründen ist die Wohnraumnachfrage in den Universitätsstädten daher zuletzt deutlich gestiegen und insbesondere in Metropolregionen sind Studentenwohnungen knapp geworden. Die dort ohnehin schon bestehenden positiven Auswirkungen auf die Nachfrage nach Wohnraum wie u.a. wachsende Einkommen und Zuzüge in die Metropolen sind durch die zunehmenden Studierendenzahlen noch verstärkt worden. Dies hat die Mieten und Preise von Wohnimmobilien deutlich in die Höhe getrieben. So hat zuletzt in vielen Universitätsstädten ein massiver Bauboom eingesetzt. Die Baufertigstellungen für Wohnhei-

Das Vermietungs- und Investmentgeschäft in Universitätsstädten dürfte allerdings bald schwieriger werden.

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Zum einen steigt die Zahl der Fertigstellungen an. Zum anderen wurde nach der Vorausberechnung der Kultusministerkonferenz aus 2012 der Höhepunkt bei den Studienanfängern schon im vergangenen Jahr erreicht. Die Zahl der Studienanfänger und mit einer Verzögerung auch die der Studierenden und somit der potenziellen Bewohner sinkt in den kommenden Jahren dramatisch. Die demografische Entwicklung mit der stark abnehmenden Zahl von Schulabgängern wird sich auch negativ auf den Bedarf an Studentenwohnungen und -wohnheimen auswirken. Trotz steigender Studierneigung wird in fünf Jahren die Zahl der Studienanfänger um 10 v.H. unter dem Höchststand liegen und im Jahr 2025 sogar um fast 20 v.H. Hinzu kommt, dass sich auch die Nachfrage seitens der Studierenden ändern wird. Die auf Effizienz getrimmten Studiengänge und die steigende Flexibilität des Studiums (u.a. Fernstudium) sorgen bei den Studierenden für eine veränderte, flexible Nachfrage nach Wohnungen. Die Wohnungsmieten werden in den kommenden Jahren daher weit weniger deutlich steigen (wenn überhaupt). Das führt dazu, dass sich in einigen Jahren nicht mehr jede Wohnung in einer Universitätsstadt problemlos vermieten lassen wird. Wer heute noch Neubauprojekte gezielt nur auf Studentenwohnen ausrichtet, geht damit ein hohes Risiko ein. Bei Investitionen auch der Wohnungsunternehmen wird es zukünftig immer wichtiger werden, den Ruf, die Entwicklungsstrategie und den Rückhalt der Hochschulen im eigenen Einzugsbereich zu beachten. Zu den relativen „Gewinnern“ mit nicht so starken Einbrüchen werden die Standorte zählen, die die attraktivsten Studienangebote bieten. Dies können Hochschulen mit ausgezeichneten Studiengängen sein oder einer langen akademischen Tradition oder für Studierenden attraktiven Studienmöglichkeiten. Problematisch ist es für die Standorte, die über Studienangebote verfügen, die einen schlechten Ruf haben oder wo für Studierende die Stadt nicht sehr interessant ist oder die demografische Schwächen aufweisen. Insbesondere sollten die Investoren auf die Drittverwendungsfähigkeit achten. Wohnungen sollten nicht ausschließlich auf die Zielgruppe Studierende ausgerichtet sein. Sie sollten nach Möglichkeit auch so gelegen sein, dass sie auch zu anderen Bereichen wie etwa der Innenstadt und nicht nur zu der Hochschule gut angebunden sind. Aufgrund der aktuellen Angebotsdefizite wird vielerorts diskutiert, neue Wohnungen an weniger attraktiven Standorten

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(lärmintensive Straßen, alte Industriegelände etc.) zu bauen. Angesichts der Knappheit würden derartige Objekte heute auch nachgefragt, doch zukünftig ist dies fraglich. Dies gilt im gleichen Ausmaß für Aspekte wie den Zuschnitt und die Ausstattung der Wohnungen, wo Studierende heute auch Einschränkungen in Kauf nehmen. Fazit Unternehmen, die heute in Neubauten oder den Kauf von Studentenwohnungen oder -wohnheimen investieren wollen, sollten sich nicht vom Boom der Vergangenheit und der Gegenwart blenden lassen. Vielmehr sind - wie auch sonst bei Immobilien - die langfristigen Perspektiven von individuellem Standort und lokalem Markt entscheidend. □

Strukturelle Wohnungsnot für Studenten Potenzial für Investoren Alexander Betz, Vorstand der MPC Capital Nicht erst seitdem die doppelten Abitur-Jahrgänge und der Wegfall der Wehrpflicht für einen Boom an deutschen Universitäten gesorgt hat, haben Studenten auf den Wohnungsmärkten der Unistädte ein Problem.

Eine Alternative bieten moderne Studentenapartmentanlagen, die von privater Hand finanziert und betrieben werden. Dass das Angebot an Studentischem Wohnraum in absehbarer Zeit die Nachfrage einholt ist unwahrscheinlich. Nach dem kurzfristigen Boom der Erstsemester durch Wegfall von Zivildienst und Wehrpflicht sowie die doppelten AbiturSeit Jahrzehnten wiederholen sich in schöner Regelmäßigkeit die Schlagzeilen zum Semesterbeginn: „Wohnungsnot: Studenten müssen in Notlager ausweichen“, „Studenten beziehen Feldbetten in Turnhalle“ oder ähnlich. 80% der Studenten würden nach eine Analyse von Savills am liebsten in der eigenen Wohnung leben. Doch der private Wohnungsmarkt in Deutschland ist auf Familien ausgerichtet: 80% des Marktes machen Wohnungen mit drei bis fünf Zimmern aus. Nur 9% der Wohnungen in Deutschland sind Ein- oder Zwei-Zimmer-Wohnungen. Und Studenten sind nicht die Einzigen, die sich um diese Einheiten bewerben: Derzeit konkurrieren rund 1,9 Mio. von insgesamt 2,4 Mio. Studenten in Deutschland mit rund 14,3 Mio. weiteren, nicht studentischen Single-Haushalten um rund 3,3 Mio. Ein- oder Zwei-Zimmerwohnungen. Für einen der bundesweit gerade einmal 180.000 Plätze in einem Studentenwohnheim braucht man Glück und viel Geduld, um sich dann Gemeinschaftsbad und -küche mit Vielen zu teilen. Auch WG-Zimmer sind oft Mangelware und für Viele nur eine Notlösung.

Jahrgänge durch die Verkürzung der Schulzeit werden nach den Prognosen der Kultusministerkonferenz (KMK) und des Centrums für Hochschulentwicklung (CHE) die Studentenzahlen auf einem anhaltend hohen Niveau bewegen. Dafür sorgen die steigende Quote der Studienberechtigten in Deutschland und die zunehmende Internationalisierung der Studenten an deutschen Universitäten. Im angelsächsischen Raum sind Studentenapartments längst als Anlageklasse etabliert, in Deutschland erkennen Investoren erst jetzt das enorme Potenzial dieser Nische. □


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Immobilienmarkt Vereinigtes Königreich Zinsniveau bleibt niedrig – erst im nächsten Jahr wieder Wachstum

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Die britische Wirtschaft leidet unter dem Sparkurs der Koalitionsregierung sowie der Verschlechterung des wirtschaftlichen Umfelds infolge der Eurokrise. Das Vereinigte Königreich rutscht in diesem Jahr in die Rezession, wir erwarten eine gesamtwirtschaftliche Schrumpfung um 0,1%. Die Erholung hieraus wird nur graduell erfolgen, im kommenden Jahr dürfte das Wachstum noch bei schwachen 1,4% liegen. Bei diesen Aussichten wird die Bank of England ihre Leitzinsen noch sehr lange Zeit unverändert niedrig halten. Damit bleibt auch das allgemeine Zinsniveau auf historischen Tiefständen, wenngleich es perspektivisch mit leichter Erholung der Wirtschaft sowie v.a. mit Schritten zur Lösung der Eurokrise, im Trend langsam ansteigen dürfte. Büromarkt London: West End besser als City London gehört zusammen mit New York und Tokio zu den drei führenden globalen Wirtschafts- und Finanzzentren. In keiner der großen Volkswirtschaften ist die Finanzbranche so bedeutsam wie in UK. Der Büroflächenbestand in Central London beläuft sich auf rund 14,1 Mio. qm. Dazu gehören die hinsichtlich ihrer Struktur sehr unterschiedlichen Teilmärkte City (6 Mio. qm), West End (6,2 Mio. qm) und Docklands (1,9 Mio. qm). City und Docklands werden dominiert vom Finanzsektor sowie von unternehmensorientierten Dienstleistern. Das West End dagegen ist eher kleinteilig strukturiert mit einer großen Palette an spezialisierten Dienstleistungen sowie Medien- und Technologieunternehmen.

Der Flächenumsatz in Central London betrug im ersten Halbjahr 2012 rund 381.000 qm. Im Vergleich zum Vorjahr erhöhte sich die Nachfrage geringfügig um rund 4%. Ein hoher Anteil der Neuvermietungen ging auf das Konto des TMT-Sektors (Technologie, Medien, Telekommunikation). Der Leerstand in Central London hat sich nach einem Anstieg im ersten Quartal zur Jahresmitte wieder leicht reduziert und lag bei 8,6%. Rund 72% des Leerstands bestehen aus Class A-Flächen. Im West End stieg der Leerstand auf 7,2%, in der City fiel er auf 10,3%. Mitte des Jahres befanden sich mit 0,8 Mio. qm etwa dreimal so viele Flächen im Bau wie am letzten Tiefpunkt vor zwei Jahren. Wir rechnen in der City bis 2013 mit einer stagnierenden Leerstandsquote und ab 2014 mit Anstiegen. Im West End dürfte sich der Leerstand im laufenden und nächsten Jahr erhöhen, um danach wieder abzuflauen. Das höhere Neubauvolumen im West End trifft auf eine breitere Branchenvielfalt als in der City. Dort ist das Volumen zwar verkraftbar, die Finanzbranche als Hauptabnehmer zeigt jedoch deutliche Nachfrageschwächen. Wir erwarten für das Spitzensegment in der City aufgrund des ausreichenden Angebots an Class A-Flächen und vor dem Hintergrund des drohenden Beschäftigungsabbaus im Finanzsektor nur noch sehr moderate Mietanstiege. Im West End sollten die Spitzenmieten im laufenden Jahr stagnieren und danach nur langsam steigen. Erst ab 2014/15 rechnen wir wieder mit stärkerem Mietwachstum.


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Schwache Konjunktur bremst die Kauflust – Sonderfall London Eine Reihe von Faktoren belastet die britischen Konsumenten und damit den Einzelhandel: Hohe Arbeitslosigkeit bzw. die Furcht davor, Lohnzuwächse unter Inflationsniveau, Sparmaßnahmen der öffentlichen Hand und ein stagnierender Wohnimmobilienmarkt. Nachdem das Umsatzwachstum im letzten Jahr bei nur 1,5% lag, zeigt sich im ersten Halbjahr 2012 mit 2,3% gegenüber dem Vorjahreszeitraum eine leichte Aufwärtstendenz. Der Bereinigungsprozess unter den britischen Filialisten hielt auch im ersten Halbjahr 2012 an. Betroffen waren vor allem Ketten mit überwiegender Präsenz in sekundären Shopping-Centern. Diese Objekte leiden besonders unter der fehlenden Nachfrage, ebenso wie Nebenlagen in den Stadtzentren. Dagegen zeigen sich die 1a-Lagen in London und in attraktiven Regionalzentren sowie sehr gut positionierte Shopping-Center und Fachmarktzentren krisenresistent. London zählt neben Paris zu den teuersten Einzelhandelsstandorten Europas. Die besten Lagen konnten auch während der Krise ihr Mietniveau halten. Der Grund

dafür liegt im ungebrochenen Ansturm internationaler Filialisten, die London als Basis für ihre Expansion in Europa wählen und eine Präsenz im West End oder einem der führenden Shopping-Center in der Region bevorzugen. 2011 verzeichneten vor allem Regent Street und die Lagen in Knightsbridge wie Brompton Road und Sloane Street Mietzuwächse. Im ersten Halbjahr 2012 kam es im Vorfeld der Olympischen Spiele zu einem zusätzlichen Ansturm auf die Top-Lagen, sodass die Spitzenmiete in der Oxford Street um 10% zulegte. Die Mieten in den Regionalstädten blieben 2011 stabil. Bis auf die beiden schottischen Metropolen Edinburgh und Glasgow mussten sie allerdings in den Vorjahren herbe Verluste verkraften. Im laufenden Jahr rechnen wir generell mit leichten Mietrückgängen, ab 2013 dürfte das Mietwachstum wieder langsam anziehen. ► Logistikmarkt: Angebot passt sich schwächerer Nachfrage an Die wichtigsten Logistikstandorte im Vereinigten Königreich konzentrieren sich entlang der Nord-Süd-Achsen zwischen den Regionen South East, East Midlands und North West sowie an den Routen zu den großen Seehäfen wie Bristol, Felixstowe, Hull, Southampton und Teesport. London bzw. die Region South East verfügt mit ca. 7,1 Mio.

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qm über den größten modernen Bestand an Lager- und Logistikflächen. Im ersten Halbjahr 2012 wurden knapp 1 Mio. qm neu vermietet oder an Eigennutzer vergeben. Bis Jahresende wird vor dem Hintergrund der schwachen Konjunktur mit einer verhaltenen Nachfrage gerechnet, sodass der Flächenumsatz in etwa das Niveau des Vorjahres halten dürfte. Der Leerstand hat sich seit dem Höchststand 2009 um 40% reduziert. Strukturell ergab sich eine Verschiebung zu älteren und schlechter gelegenen Objekten, während Neubauten nur noch 29% des Leerstands ausmachen. Anfang 2012 befanden sich rund 0,4 Mio. qm im Bau, davon ein knappes Fünftel spekulativ. Das Mietwachstumspotenzial ist auf absehbare Zeit begrenzt. Aufgrund des abnehmenden Angebots und des unterdurchschnittlichen Neubauvolumens könnte es jedoch an einigen stark begehrten Standorten und in bestimmten Losgrößen im laufenden Jahr zu Mietsteigerungen kommen, vor allem im Großraum London. Olympische Spiele beflügeln Hotelmarkt Das Vereinigte Königreich liegt gemessen am Tourismusaufkommen international an sechster Stelle und in Europa auf Rang vier hinter Frankreich, Spanien und Italien. Nach den krisenbedingten Rückgängen von 2008 bis 2010 stieg die Zahl der Übernachtungen von Ausländern 2011 landesweit um 3,2% auf 235 Millionen. Sie liegt damit allerdings noch 14% unter dem letzten Hoch von 2006. Im Tourismussektor nimmt London eine herausragende Stellung ein: Nahezu die Hälfte aller internationalen Touristen besucht die Hauptstadt, etwa 20% aller Hotelbetten des Landes befinden sich in London. Im August 2012 richtete London als erste Stadt zum dritten Mal (nach 1908

und 1948) die Olympischen Sommerspiele aus. In den sieben Wochen von Olympischen und Paralympischen Spielen dürften Touristen schätzungsweise rund 950 Mio. Euro ausgegeben haben. Im internationalen Vergleich belegt London beim durchschnittlichen Zimmerpreis (ADR) und Zimmerertrag (RevPAR) neben Paris traditionell einen Spitzenplatz unter den europäischen Metropolen. Ebenso weist kaum eine andere europäische Stadt eine ähnlich hohe Belegungsquote wie London auf. Sie belief sich 2011 auf 82,3%. Allerdings sollten das im Vorfeld der Olympischen Spiele deutlich erweiterte Angebot und die gut gefüllte Projektpipeline den Wettbewerb verschärfen und die Entwicklung der durchschnittlichen Zimmererlöse auch in der Hauptstadt dämpfen. Investmentfazit 2011 entfiel – wie in den Vorjahren – ein knappes Drittel des Transaktionsvolumens für gewerbliche Immobilien in Europa auf das Vereinigte Königreich. Insgesamt wurden knapp 39 Mrd. Euro investiert und damit 5% mehr als im Vorjahr. Internationale Investoren konzentrierten sich nach wie vor auf London, wo die Käufer im letzten Jahr aus über 30 Ländern kamen. Die Bevorzugung von Core-Objekten führt dort zu anhaltendem Druck auf die Renditen. Die Regionalzentren verzeichneten dagegen in fast allen Marktsegmenten leichte Renditeanstiege. Ab 2013/14 dürften die Renditen tendenziell auch in London wieder langsam steigen. Wir rechnen im laufenden Jahr und den Folgejahren mit moderaten Gesamterträgen. Andreas Wellstein, Immobilien Research DekaBank

Produktportrait

BVT - RealRendite Über den geschlossenen Fonds BVT RealRendite Fonds können sich Privatanleger ab 10.000 Euro an der Erstellung von Wohn- und Handelsimmobilien beteiligen, die gleich nach Fertigstellung gewinnbringend verkauft werden sollen. Der Fonds nutzt hierfür die veränderten Marktbedingungen für Immobilienfinanzierungen und deckt den bei Projektentwicklern entstehenden zusätzlichen Eigenkapitalbedarf. Das erste Einzelhandelsprojekt mit dem Kooperationspartner Prebag Gewerbebau AG in der Gemeinde Perl/Mosel, das der Fonds mitfinanziert, soll im ersten Quartal 2013 fertiggestellt werden. Bereits jetzt hat sich ein institutioneller Investor das Objekt zum Kaufpreisfaktor der 13,5-fachen Jahresnettomiete per notariellem Kaufvertrag gesichert. Als weiteres Einzelhandelsprojekt, das der Fonds mitfinanziert, wurde ein Nahversorgungszentrum in Schwandorf/Bayern angebunden. Projektentwickler ist die ST BAU/ST Invest. Die Fertigstellung ist zum Sommer 2013 geplant. Die Kaufabsichtserklärung eines international tätigen Immobilieninvestors zum 13,75-fachen der Jahresnettomiete liegt schon jetzt vor. Kontakt: Robert List, Telefon 089 38165-206, info@bvt.de


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Institutionelle Investoren Die Lebensader der Branche? Gert Waltenbauer, Mitglied der Geschäftsführung der KGAL GmbH & Co. KG Institutionelle Investoren, wie Versicherungen oder Kreditinstitute, verwalten große Geldvermögen und legen diese sicherheitsorientiert an. Laut Statistik des VGF Verband Geschlossene Fonds e.V. konnten geschlossene Deutschland-Immobilien-Fonds 2011 rund 2,2 Mrd. Euro Eigenkapital platzieren. Davon entfielen über 300 Mio. Euro auf institutionelle Investoren. Und diese Zahlen bilden nur einen sehr kleinen Teil des Marktes. Über die geschlossene Fonds hinaus gibt es noch weitere Anlagemöglichkeiten für die Investoren. Für die Immobilienbranche sind institutionelle Investoren eine wichtige Stütze. Und auch der Hebel auf die Konjunktur in der Bau- und baunahen Industrie ist groß. Vor allem, da sich institutionelle Investoren verstärkt auch als Projektentwickler und

nicht nur als Immobilienkäufer betätigen. Institutionelle Anleger kennen zudem die Schwankungen in den Märkten. Sie haben das Know-how, antizyklisch zu investieren, was bei fallenden Immobilienpreisen ein starker Stabilisator sein kann. Auch sind institutionelle Investoren aus unserer Erfahrung eher „Longterm-Buyer“. So sind auch unsere Fonds als nachhaltige Anlagen konzipiert. Selbst in den Jahren der Finanzkrise haben sich Immobilien als stabile Größe in den Portfolios der institutionellen Anleger bewiesen. Suche nach Renditen abseits des Mainstreams Deutlich erhöht haben in den vergangenen beiden Jahren ausländische Investoren ihre Aktivitäten am deutschen Immobilienmarkt. Bei institutionellen Anlegern ist der Wunsch nach attraktiven Renditen bei größtmöglicher Sicherheit hoch. Beim aktuellen Zinsniveau können diese Renditen mit Rentenpapieren allein nicht erzielt werden. Alternative Investments und die verstärkte Nachfrage nach Betongold sind die Folge. Insbesondere Pensionsfonds und Versicherungen sind weltweit auf der Suche nach Anlagemöglichkeiten, und Deutschland ist einer der attraktivsten und solidesten Immobilienmärkte weltweit. Dies führt zu einem starken Wettbewerb auf dem Immobilien-


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Deals München: Die Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen (HfWU) verleiht im Rahmen der Expo Real am 9. Oktober die „Immobilien-MarketingAwards“. Mit der Auszeichnung werden herausragende Marketingkampagnen in der Immobilienwirtschaft prämiert. Der Vorsitzende der Fachjury, Prof. Dr. Stephan Kippes, ist Inhaber der im deutschsprachigen Raum einzigen Professur für Immobilienmarketing. In den Kategorien „Wohnen“, „Gewerbe“, „Lower/SmallBudget-Award“ und mit einem „Sonder-Award ÖkoMarketing in der Immobilienwirtschaft“ vergibt die Hochschule die „ImmobilienMarketing-Awards 2012“ (9.10. Expo Real, München Messegelände, 16 Uhr, Halle B2, Stand 340/ECE).

markt, der insbesondere bei 1A-Standorten und -Lagen zu steigenden Preisen führt. Ausweichstrategien führen in besser rentierliche Objekte und Orte außerhalb des Mainstreams. Die steigende Nachfrage trifft im deutschen Immobilienmarkt auf ein begrenztes Angebot, vor allem in den Top-Lagen. Eine Blase im deutschen Immobilienmarkt, wie wir sie in anderen Ländern sehen, lässt sich jedoch nicht erkennen. Obwohl sich der Markt insgesamt auf hohem Niveau bewegt. Immobilien – ein wichtiger Baustein der Investitionsstrategie Sind nun die institutionellen Investoren die „Lebensader der Branche“? Immobilien sind sicher eine wichtige Säule in der Kapitalanlage institutioneller Investoren – mit weiter steigender Tendenz. Das belegt eine aktuelle Studie der Steinbeis Hochschule Berlin (Steinbeis Research Center for Financial Services, „Immobilieninvestments bei institutionellen Investoren“, Juni 2012). Die Umfrage unter institutionellen Investoren zeigte, dass der Immobilienanteil in den nächsten drei Jahren wohl um rund 18% ansteigen wird. Besonders im Fokus stehen dabei Gewerbeimmobilien, mit einem Anteil von rund 80% am gesamten Immobilienbestand. Man kann also sagen: Immobilien sind ein wichtiger Baustein der Investitionsstrategie institutioneller Anleger. Die beliebtesten Vehikel bei Immobilieninvestments sind der Umfrage zufolge nach wie vor Immobilienspezialfonds sowie Direktanlagen. Daneben kommen Objektgesellschaften und KG-Lösungen eine wichtige Rolle zu. Nicht jeder Anbieter ist in der Lage, die Bedürfnisse der institutionellen Investoren zu erfüllen. Diese Anleger sind wählerisch in der Auswahl der Partner, da viele selbst über Expertise im Immobilienbereich verfügen und direkt anlegen können. Sie legen viel Wert darauf, dass sie jederzeit und transparent über den Verlauf der Immobilienbeteiligung informiert und in Entscheidungen und Prozesse involviert werden. Diese Anforderungen erfüllt die KGAL – und ist gut aufgestellt für den steigenden Bedarf institutioneller Investoren. Sie initiiert und betreut seit mehr als 40 Jahren langfristige Realkapitalanlagen im Immobilienbereich und verfügt über langjährige Erfahrung im Geschäft mit dieser Anlegergruppe. □

Den Preis in der Kategorie „Wohnen“ übergibt Maziar Arsalan, Leiter B2B Marketing, Immobilien Scout. Die Prämierung für den Bereich „Gewerbe“ übernimmt Klaus Striebich Managing Director Leasing, der ECE Projektmanagement. Dirk Labusch vom Fachmagazin „Immobilienwirtschaft“ verleiht den „Lower/SmallBudget-Award“. Und Prof. Dr. Werner Ziegler, Rektor der HfWU, händigt den „Sonder-Award ÖkoMarketing in der Immobilienwirtschaft“ aus. Alle Laudatoren sind Mitglieder der Jury.

Institutionelle Investoren ZBI gut gewappnet für die Zukunft Spricht man derzeit über den Investmentstandort Deutschland, dann sind meistens zwei Themen Inhalt der Gespräche: Deutschland als sicherer Hafen und Wohnimmobilien als sicheres Asset. Der „sichere Hafen“, der eine Folge einer seit zwanzig Jahren stagnierenden Miete ist, verbunden mit der unsicheren Währungssituation und fehlender Investmentalternativen, lassen die Immobilie als sicherstes Asset in einer Welt voller Niedrigzinsanleihen gut aussehen. Allen voran die deutsche Wohnimmobilie. Insbesondere Berlin als Weltmetropole hat hier noch enormes Aufholpotential. Zwar sind die Mieten auch in der Hauptstadt mittlerweile deutlich gestiegen, allerdings laut neuesten Prognosen weiterhin mit Luft nach oben. 30 bis 40% Steigerungspotential stehen im Raum. Vergangenes Jahr hat Berlin den höchsten Bevölkerungsgewinn seit der Wiedervereinigung verzeichnet und damit die Schwelle von 3,5 Mio. Einwohnern überschritten. Den 40.000 Berlinern, die 2011 neu in die Stadt strömten, stehen hingegen nur 3.517 neu gebaute Wohnungen gegenüber. Das lässt die Preise steigen und gleichzeitig die Leerstände weiter sinken. Demnach ist der Wohnungsleerstand nach neuesten Zahlen von Jones Lang LaSalle in Berlin seit 2005 (5,6%) auf 3,3% in 2009 gesunken. Gleichzeitig stieg der Wohnungsbestand nur leicht an. 2012 gibt es in Berlin 1.909.231 Wohnun-


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gen. Das Angebot kann die große Nachfrage schon lange nicht mehr decken. Auguren schätzen, dass der Bedarf an neuem Wohnraum pro Jahr zwischen 10.000 und 15.000 Wohnungen liegt. Gegen eine Steigerung der Neubauaktivitäten spricht vor allem die nach wie vor verhältnismäßig geringe Miete in Berlin. Im ersten Halbjahr 2012 lag diese bei durchschnittlich 7,40 Euro pro qm. Allerdings beeinflusst der enorme Nachfragedruck natürlich die Mieten. So stiegen sie allein im ersten Halbjahr um 13% im Vergleich zum Vorjahr. Die Researcher gehen auch weiterhin von steigenden Mieten aus, da ein Ende der Nachfrage nicht in Sicht sei. Als Kapitalanlage ist die deutsche Wohnimmobilie bei Investoren längst angekommen. Nicht nur institutionelle Investoren haben Deutschlands Wohnungen als sichere Cash-Flow Basis entdeckt. Auch private Anleger holen sich die Wohnimmobilie als Direktinvestment, Immobilienaktie und geschlossenen Fonds immer mehr ins persönliche Portfolio. Besonders in der Fondsbranche sieht man in der Wohnimmobilie gute Perspektiven. Anleger können von Ansparfonds über Projektentwicklungsfonds bis hin zu klassischen Modellen zwischen einer Vielzahl von Fondsalternativen wählen. Eine der breitesten Produktpaletten hat dabei die Erlanger ZBI Gruppe aufzuweisen. Über Angebote für private Investoren bis hin zu Zinshausmodellen und institutionellen Lösungen bieten die Wohn-Profis um ZBI Gründer Peter Groner nahezu alle gängigen Produkte an. Im Mittelpunkt steht jedoch immer und ausschließlich die deutsche Wohnimmobilie mit der sich Herr Groner bereits seit über 30 Jahren beschäftigt. In die Fondsbranche ist die ZBI Gruppe genau vor 10 Jahren mit der Professional Fondsserie gestartet. Mittlerweile ist be-

reits der siebte Fonds der Serie in der Platzierung. Zwei Fonds konnten bereits mit Erträgen von durchschnittlich 14,8% p.a. aufgelöst werden. Weitere Exits sind noch für dieses Jahr angekündigt. Über 16.000 Wohnungen hat das Unternehmen in der Verwaltung, die die ZBI Gruppe selbst übernimmt. Inhouse statt Outsourcing ist bei den Erlangern die Devise, denn nicht nur das Asset Management sondern auch alle anderen Prozesse der Wertschöpfungskette leistet die Gesellschaft ausschließlich selbst. Ihre Produktpalette für institutionelle Investoren erweitert die ZBI Gruppe stetig. Ein weiterer Fonds mit einem institutionellen Kunden ist bereits in Vorbereitung. Dieser Fonds wird ein Eigenkapitalvolumen von 250 Mio. Euro aufweisen und vorwiegend in deutschen Ballungszentren investiert sein. Auch eine KAG mit der Deutschen Investment aus Hamburg wurde bereits gegründet. Der Spezialfonds „Deutsche Investment – ZBI Wohnen I“ wird im 4. Quartal 2012 auf den Markt kommen und ebenfalls über 250 Mio. Euro Kommanditkapital verfügen. Mit der individuellen Fondskonzeption öffnet die ZBI Gruppe den Weg zum institutionellen Geschäft und schafft für diesen Anlegerkreis überzeugende Produktlösungen. (AE) □

Ein starker Partner für wachsende Werte. Die Die MEC MEC METRO-ECE METRO-ECE Centermanagement Centermanagement ist ist Deutschlands Deutschlands führende führende Managementgesellschaft Managementgesellschaft 2 für Verkaufsfläche, für fachmarktorientierte fachmarktorientierte Shoppingcenter: Shoppingcenter: 39 39 Center Center im im Portfolio, Portfolio, rund rund 900.000 900.000 m m2 Verkaufsfläche, 1.350 Ladeneinheiten und 700 Mietpartner mit einem Jahresumsatz von rund 2,7 Mrd. 1.350 Ladeneinheiten und 700 Mietpartner mit einem Jahresumsatz von rund 2,7 Mrd. Euro. Euro. Vielleicht Vielleicht können können wir wir bald bald auch auch für für Sie Sie nachhaltig nachhaltig Werte Werte schaffen, schaffen, erhalten erhalten und und steigern. steigern. Unser Unser Leistungsportfolio Leistungsportfolio umfasst: umfasst: b b Property Property Management Management b b Center Center Management Management b b Leasing Leasing Management Management b b Development Development

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Im Gespräch… Prof. Fritz-Klaus Lange über Mitarbeiterqualifikation im Facility Management Der Immobilienbrief: Seit geraumer Zeit findet eine Diskussion über die Aus- und Weiterbildung von Facility Managern statt. Prof. Fritz-Klaus Lange: Das Berufsbild des Facility Managers hat mit dem eines Hausmeisters nichts mehr gemeinsam. Der Facility Manager ist eine wichtige Schlüsselfigur im gesamten Lebenszyklus einer Immobilie geworden. Der Immobilienbrief: Sie haben verschiedene Lehrtätigkeiten an Hochschulen wie z.B. an der Hochschule Biberach sowie an der TU Dortmund. Was spricht für eine Akademisierung und was dagegen? Prof. Lange: Facility Manager kommen aus den unterschiedlichen Fachrichtungen beispielsweise aus den Ingenieurwissenschaften, der Informatik, Architektur und natürlich aus der Energie- und Betriebswirtschaft, aber auch aus den Bereichen Baurecht und Immobilienmanagement. Darüber hinaus gibt es natürlich noch "Quereinsteiger". Überaus wichtig für die Branche bleiben aber hochqualifizierte Handwerksmeister sowie die klassischen Lehrberufe, die ein solides Fundament für unterschiedliche Qualifizierungsmaßnahmen sind. Der Immobilienbrief: Gefragt sind offensichtlich Facility Manager, die nicht nur über ein umfangreiches technisches Know-how, sondern auch über betriebswirtschaftliches Wissen verfügen. Prof. Lange: Ja, durchaus. Facility Management umfasst

den Betrieb, die Wartung und Inspektion der technischen Gebäudeausstattung, aber auch das Betriebskosten- und komplexe Energiemanagement. Modernes Gebäudemanagement bewegt sich somit im Spannungsfeld zwischen Technik, Ökonomie und Immobilie. Der Immobilienbrief: Qualifizierte Mitarbeiter stehen also hoch im Kurs. Prof. Lange: Zwar ist "Facility Management" noch ein relativ junger Studiengang. Aber die führenden Facility Management Unternehmen greifen schon heute auf gut ausgebildete Ingenieure, Betriebswirte, aber auch auf Absolventen qualifizierter Lehrberufe zurück. Der Immobilienbrief: Steigen mit zunehmender Qualifikation auch die Personalkosten? Prof. Lange: Gut ausgebildetes Fachpersonal war immer gefragt. Es hatte zu jeder Zeit seinen Preis und ist mit ungelerntem Personal nicht zu vergleichen Dieses Interview wurde im August 2012 anlässlich einer internen Fortbildungsveranstaltung im Hause der RGM geführt. □

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Bauen mit den Megatrends Dr. Thomas Herr (VALTEQ) Demografie, Urbanisierung, Individualisierung, Mobilität, Gesundheit, Bildung und New Work – das sind von Zukunftsforschern definierte Megatrends, von denen die Immobilienwirtschaft in den nächsten Jahrzehnten beeinflusst wird. Doch diese Trends haben insbesondere einen Einfluss darauf, WAS gebaut wird. Den technischen Berater interessiert hingegen WIE in Zukunft Gebäude geplant, errichtet und betrieben werden. Anhaltspunkte dafür finden sich in den Megatrends Nachhaltigkeit, Nanotechik und Bionik, Digitalisierung und Vernetzung, Sicherheitsbedrohungen und Globalisierung. Der sicherlich weitreichendste Trend für die Art zu Bauen ist die Nachhaltigkeit. Saubere Technologien, die Energiewende, dezentrale Energieversorgung, die Nutzung regenerativer Energien und nachwachsender Rohstoffe sowie allgemein der effiziente Umgang mit unseren Ressourcen sind politisch und gesellschaftlich gestellte Aufgaben, die vor allem von der Bau- und Immobilienwirtschaft erfüllt werden müssen. Dadurch stellen sich auch

kritische Fragen: Wollen wir in Häusern leben und arbeiten, für die wir eine Bedienungsanleitung brauchen und deren technischen Zwängen wir uns unterzuordnen haben? Ist es in einer Welt, in der Sonne, Wind, Gezeiten und Geothermie mehr Energie zur Verfügung stellen, als

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wir verbrauchen, sinnvoll, Unsummen in die Energieeinsparung zu investieren? Liegt das eigentliche Problem nicht in der Umwandelung, Speicherung und dem Transport dieser im Überfluss vorhandenen Energien? Bei vielen technologischen Entwicklungen der Megatrend-Branchen Nanotechnik und Bionik ist fraglich, inwieweit sie in absehbarer Zeit tatsächlich in der Breite Einfluss auf das Bauen, insbesondere auf die eingesetzten Materialien haben werden. Ansätze gibt es zum Beispiel bei der Oberflächenbehandlung von selbstreinigenden Fassaden mit „Lotusblüteneffekt“ oder von Putzen mit mikroskopisch kleinen Latentwärmespeichern aus phasenwechselnden Materialien. Viele setzen bei der Umsetzung der Nachhaltigkeitsanforderungen auf „intelligente Gebäude“, die über umfassende Technologien zur Überwachung und Steuerung verfügen. Jetzt schon nachvollziehbar ist daher der Trend zur Digitalisierung und Vernetzung bei der MSR und Gebäudeleittechnik. Nutzerseitig steigen mit den Möglichkeiten des Web 2.0 natürlich auch die Anforderungen an die mediale Ausstattung der Gebäude. Ein weiterer Grund für geänderte Anforderungen an die Gebäudesubstanz sind wachsende Sicherheitsbedrohungen, sei es durch Schäden, die durch das Versagen von Risikotechnik wie dem Reaktorunfall in Fukushima, durch extremere Witterungsbedingungen infolge des Klimawandels oder Naturkatastrophen wie Erdbeben, Vul-

kanausbrüche und Tsunamis. Dazu kommt die Gewalt durch den Terrorismus und zunehmende Verteilungskämpfe infolge des sich verschärfenden Kampfes um knappere Ressourcen. Diese Bedrohungen werden sich in erhöhten Anforderungen an die physische Stabilität der Gebäude sowie an die Vorkehrungen für die technische und organisatorische Sicherheit widerspiegeln. Auch die Globalisierung als hinlänglich bekannter Megatrend hat ihre Auswirkungen auf das Bauen. Der weltweite Bezug von Bauteilen und -materialien ist heutzutage gängige Praxis. Dadurch tauchen ganz neue Probleme in Hinsicht auf Normen, Qualität, Abstimmung und Logistik auf. Ganz zu schweigen von kulturellen Differenzen, die es bei internationalen Projekten zu überbrücken gilt. Das Bauen wurde im Zuge der Moderne zwar in Ansätzen industrialisiert, in vielen Bereichen erinnert es jedoch noch immer an die mittelalterlichen Handwerkszünfte. Das hängt natürlich mit dem Unikat-Charakter jedes Projektes zusammen. Doch im Vergleich zu allen anderen Industrien gibt es einen gewaltigen Nachholbedarf – in den Prozessen, Technologien und den F+E Aufwendungen. Vielleicht gelingt es, durch die Perfektionierung und Anwendung von Simulations- und Augmented RealityTechnologien die Planung und Überwachung der Erstellung von Gebäuden schon in absehbarer Zeit deutlich zu verbessern. □

Grüner ist Keiner München ist grünster Bürostandort In München stehen die meisten zertifizierten „Green Buildings“. Damit ist die Isar-Metropole bundesweit der Trendsetter. München ist Deutschlands „grünster“ Bürostandort. Zumindest gemessen an der Zahl der Gebäude, die mit einem Nachhaltigkeitssiegel versehen sind oder zumindest eines anstreben. Nach

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einer Analyse von Jones Lang LaSalle (JLL) stehen in der bayerischen Landeshauptstadt derzeit 15 Gebäude mit einem finalen Zertifikat. Weitere 30 Objekte sind vorzertifiziert oder sind für ein Zertifikat registriert. In Hamburg sind 42 Objekte mit einem Zertifikat ausgestattet oder wollen es erwerben.


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Auf dem dritten Platz folgt Frankfurt. Damit sieht JLL München als Trendsetter unter Deutschlands Immobilienhochburgen in punkto „Green Building“. Bei den Nutzungsarten dominieren 33 Büros die „Nachhaltigkeitsszene“ an der Isar. Weitere sieben sind Handelsobjekte, zwei sind gemischt genutzte Immobilien. Kaum eine Rolle spielen Zertifizierungen dagegen bei Wohn- und Industrie-Objekten. Lediglich dem Wohnbauprojekt auf dem ehemaligen Agfa-Gelände in MünchenGiesing wurde im vergangenen Jahr das -Vorzertifikat in Gold verliehen. Ein genauerer Blick auf die Verteilung der Zertifikate zeigt, dass bei den angestrebten und bereits durchgeführten Zertifizierungen die Nachhaltigkeitszertifikate DGNB und LEED dominieren. Das anspruchsvolle deutsche DGNB-Zertifikat erhalten 25 Gebäude, der internationale LEED-Standard ist bei 19 Immobilien vorhanden. Nach dem britischen BREEAM ist lediglich das Munich Store in der Innenstadt zertifiziert. Insgesamt haben allerdings lediglich 15 Gebäude ein finales Zertifikat, der Löwenanteil von 30 Objekten ist vorzertifiziert beziehungsweise registriert.

Somit ist München zumindest bei der absoluten Zahl führend. Nach Quadratmetern gerechnet dürfte Frankfurt nach Einschätzung von JLL eine etwas bessere Quote aufweisen. Allerdings stehen in der Bankenstadt weniger Gebäude und damit ist die Basis eine deutlich geringere Quadratmeterzahl. Am schlechtesten dürfte nach Ansicht der JLL-Experten derzeit Berlin dastehen. Die rege Bautätigkeit in der Hauptstadt, vor allem rund um den Hauptbahnhof und am neuen Flughafen BerlinBrandenburg lässt aber vermuten, dass sich die Zahl der zertifizierten Gebäude in Berlin in den kommenden zehn Jahren dramatisch erhöhen wird. In München machen Bürogebäude mit 724.000 qm bereits zertifizierter Fläche den Löwenanteil aus. Hinzu kommen noch einmal 331.000 qm, die sich im Moment noch in der Projektphase befinden. Über alle Nutzungsarten hinweg gerechnet kommt die Landeshauptstadt auf 1,235 Mio. qm nachhaltige Fläche. Auf den Bürobestand gerechnet sind damit von den 20,9 Mio. qm Bürofläche in München gute 5% bereits zertifiziert oder sollen ein Zertifikat bekommen. ►

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Deals Mailand: Die italienische Kapitalanlagengesellschaft Arca SGR erwirbt das Bürogebäude „Via Disciplini 3“ für 9,3 Mio. Euro von der Deka Immobilien GmbH. Die Immobilie wurde 2003 gemeinsam mit zwei weiteren Objekten in Mailand für das Portfolio des Offenen Immobilien-Publikumsfonds DekaImmobilienGlobal erworben.

Mönchengladbach: Die Deka Immobilien GmbH erwirbt für den Sektorenfonds WestInvest TargetSelect Logistics eine Logistikimmobilie für rd. 30 Mio. Euro von der Erste Logistik Entwicklungsgesellschaft MG GmbH, eine Tochter der DHL. Die Immobilie verfügt über eine Gesamtmietfläche von rund 50.300 qm, die vollständig und langfristig an die irische Textilhandelskette PRIMARK vermietet sind. Für das Gebäude wird eine DGNB Silber Zertifizierung angestrebt.

Damit hat sich die zertifizierte Fläche in den letzten 2 Jahren fast verdreifacht. Damals gab Savills den „grünen“ Bestand in München mit rund 380.000 qm an. Seitdem sind viele Projektentwicklungen neu auf den Markt gekommen. Laut JLL finden sich die Zertifizierungen sowohl bei innerstädtischen Projektentwicklungen als auch in Nebenlagen. Vor allem die Fertigstellungen im Arnulfpark, die Hofstatt in der Innenstadt und in der Parkstadt Schwabing haben die Zahl der zertifizierten Gebäude kräftig anwachsen lassen. Ingo Weiß, Leiter Real Estate Advisory Services bei Jones Lang LaSalle, ist optimistisch, dass diese Zahl weiter steigen wird. „Nach unseren Prognosen werden bis 2015 35% der fertiggestellten Bürofläche für ein Zertifizierungsvorhaben vorgesehen.“ Von 2003 bis heute hatten die nachhaltigen Fertigstellungen lediglich einen Anteil von 21%. „Eine Projektentwicklung ohne Zertifizierung geht heute nicht mehr“, ist sich Weis sicher. Der eigentliche Bestand an nachhaltigen Gebäuden dürfte sogar noch höher sein. Denn bei vielen Gebäuden, die schon bei der Entwicklung eine Vollvermietung aufweisen oder von Aufraggeber selber genutzt werden, wird auf eine teure Zertifizierung verzichtet. Sicher ist aber, dass es vor allem im Bestand noch viel zu tun gibt. So rechnet JLL im Bürobestand mit nur 3% nachhaltigen Immobilien. Doch die Sanierungen nehmen deutlich zu. „Wir merken ganz deutlich eine erhöhte Nachfrage nach Bestandszertifikaten“, sagt Martin Hofmann, Deputy Head of Real Estate Advisory Services Germany. In den nächsten 3 Jahren rechnet JLL mit 42.000 qm, die zertifiziert, vorzertifiziert oder registriert werden sollen. „Weil sich die Flächen schneller vermieten lassen, kommen Bestandszertifizierungen mehr und mehr in Betracht“ sagt Weis. Bei Alt- wie Neubauten sind die Nutzer die klaren Treiber der Zertifizierungen. „Zertifikate sind zweifellos ein wichtiges Signal für potentielle Mieter und Investoren“, erkennt Weiß. Das Zertifikat würde zunehmend als Vermarktungsargument genutzt. Erstaunlicherweise hätten Zertifizierungen noch keinerlei Relevanz bei bankenfinanzierten Immobilieninvestitionen. Laut JLL sei das Thema „Nachhaltigkeit“ im Münchener Bankensektor noch nicht so recht angekommen. Allerdings würden Zertifizierungsinhalte mehr und mehr Gegenstand mietvertraglicher Regelung, beobachtet JLL. Mieter forderten vermehrt die Offenlegung von Daten und die Transparenz der Objekte. □ Alexander Heintze

Vom “Make” zum “Buy” Vom captive zum non-captive Asset Manager

Leipzig: Die DEVK Allgemeine Lebensversicherungs-AG erwirbt das Bürou. Geschäftshaus Trias in der Innenstadt von Hochtief Solutions. Das ca. 6.300 qm Mietfläche umfassende Gemeinschaftsprojekt der Hochtief SolutionsNiederlassungen formart Leipzig und Building ÖPP Erfurt soll im ersten Quartal 2014 fertig gestellt und ab März 2014 an die Mieter übergeben werden.

Ingo Hartlief, Vorsitzender der Geschäftsführung, CORPUS SIREO Asset Management Commercial Gmb Kevin Julian Fuhr, Associate Director Advisory, CORPUS SIREO Asset Management Commercial GmbH Im Real Estate Asset Management zeichnet sich seit einigen Jahren eine Marktevolution ab, die sich mit der jüngsten Unterscheidung zwischen „captivem“ und „noncaptivem“ Asset Management (AM) ausdrückt. Gemeint ist die allmähliche Trendumkehr vom vollständigen Eigenerbringen des Real Estate AM hin zur kompletten Vergabe dieser Aufgaben an externe Dienstleister. Ihren Ursprung haben die Begriffe „captive“ und „non-captive“ im Vertrieb. Sie unterscheiden zwischen Verkäufern, die an die Leistungen des eigenen Konzerns gebunden sind („captiver“ Vertrieb) und freien Verkäufern, die dem Kunden neben Konzernleistungen auch Leistungen anderer Produzenten anbieten („non-captiver“ Vertrieb). Diese Unterscheidung, ob eine Leistung nur für die eigenen Zwecke oder auch für Dritte erbracht wird, spiegelt sich in den gebräuchlichen Begriffen „Oursourcing“ oder „outgesourcte Leistungen“


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nicht trennscharf genug wider. In den meisten Fällen steigt der Grad der Leistungserbringung für Dritte mit der Emanzipation von der ehemaligen Muttergesellschaft. Entsprechend ist es notwendig, die Kundenbasis zu diversifizieren, eine unternehmensweite Dienstleistungsmentalität zu entwickeln sowie einen effektiven Vertrieb zur Mandatsakquisition aufzubauen. Am Ende dieser Entwicklung steht ein unabhängiger Dienstleister mit einer Vielzahl an Kundenbeziehungen. Diese Entwicklung zur Fremdvergabe von Management-Leistungen erfolgt unternehmensabhängig in unterschiedlicher Dynamik und Intensität. Es zeigt sich, dass es aufgrund strategischer Veränderungen und zyklusbedingter Krisen- oder Wachstumsphasen zu einer Vielzahl von Inhouse-Projekten und folglich auch zu OutsourcingProjekten kommt. In solchen Zeiten des Umbruchs wird von sogenannten „Burning-Platforms“ gesprochen, also Situationen, die ein Handeln unbedingt erforderlich machen. Hier richtet sich die Management Attention auf die (Teil-)Vergabe von Wertschöpfungsstufen und somit auch von Real Estate AM Leistungen. Betrachtet man den AM-Markt aus Kundensicht, so ist eine Clusterung nach Akteuren in „Financials“ (Finanzierer), „Corporates“ (Eigennutzer), „Nationals“ (deutsche institutionelle Investoren) und „Internationals“ (internationale institutionelle Investoren) möglich. Je nach Gruppe existieren unterschiedlich schwere „Burning Platforms“. Die jüngste Vergangenheit zeigt, dass sich für einige Banken die in 2006 und 2007 finanzierten Portfolien zu einer „Burning Platform“ entwickelt haben. Wird ein „performing loan“ zum „sub-“ oder „non-performing loan“ (NPLs), so entsteht dem Finanzierer ein Handlungsdruck, erste Anlaufstelle sind dann die internen Work-outAbteilungen. Eine schnell ansteigende Zahl von NPLs führen diese Abteilungen an die quantitativen und qualitativen Ressourcengrenzen. Hier ist es nun Ziel des externen AM, Engpässe zu beheben, Spezial-Know-how zu bieten und den Turnaround zu schaffen. Das nötige Alignment of Interest wird über erfolgsabhängige Vergütungsstrukturen hergestellt, die die entsprechenden ManagementSchwerpunkte unterstreichen. Auch bei Unternehmensimmobilien steigt die Bedeutung des RE-Managements. Zu beobachten ist eine Fokussierung auf strategische Aufgabenfelder und Ausgliederung operativer Leistungsstufen. Somit fokussiert sich der „Corporate“ auf die Übersetzung der Unternehmens- in Immobilienziele. Der Dienstleister entwickelt entsprechende Umsetzungsstrategien und stellt deren Realisierung sicher. Corporates fokussieren sich vor allem auf

Kostensenkung, Reduktion des in Immobilien gebundenen Kapitals, Produktivitätssteigerung sowie Konzentration auf das Kerngeschäft. Die Burning Platform ist hier der Eigentümer, dessen kritischer Blick immer stärker sekundäre und tertiäre Prozesse analysiert und deren Erbringung hinterfragt. Die Burning Platform des Nationals ist die zunehmend kritische Haltung des Anlegers sowie steigende Risikomanagement-Anforderungen. Bei den meisten Institutionellen zeichnet sich ein Trend zur indirekten Immobilienanlage ab. Ein Grund liegt in der Personalintensität der direkten Anlage. Eigenes Personal in einem Bereich vorzuhalten, der nicht unbedingt zum Kerngeschäft zählt, muss gegenüber Anlegern, Versicherten und Beitragszahlen gerechtfertigt werden. Gleichzeitig wäre ein wirklich diversifiziertes Immobilienportfolio über unterschiedliche AssetKlassen durch inhouse erbrachte Leistungen zu inflexibel. Umschichtungen im Portfolio würden tendenziell immer zu einer Kapazitätenunterdeckung oder -überdeckung führen. Ein Rückgriff auf non-captive AM kann dieses Problem für die direkt gehaltenen Objekte beheben. Mit Blick auf die Fondsanlagen ist die Möglichkeit, externe Dienstleister austauschen zu können, ein weiterer Vorteil des non-captive AM. Ist die Fondsperformance schlecht, kann der Anleger den Wechsel des AMDienstleisters fordern, ohne den gesamten Fonds auflösen zu müssen. Ein klarer Vorteil gegenüber Fonds mit captivem AM, welches nicht leicht ausgetauscht werden kann. Weiterhin besitzt der Anleger volle Preisklarheit, er weiss, was das Asset Management ihn kostet und was es ihm bringt. Ein ausländischer Investor, der nur zyklisch am deutschen Markt auftritt, sieht den Vorteil des non-captive AM in dem Marktnetzwerk und –Know-how sowie der lokalen Präsenz. Hier sind diejenigen AM im Vorteil, die über Standorte in ganz Deutschland verfügen. Die opportunistische Anlagestrategie mit ihrer vergleichsweise kurzen Haltedauer spricht stärker für den Rückgriff auf externe Dienstleister als für den Aufbau eigener Strukturen. Das non-captive AM-Unternehmen muss sich aufgrund des steigenden Wettbewerbsdrucks den Marktgegebenheiten schnell und flexibel anpassen. Die Unternehmung muss ihre Unabhängigkeit bspw. vom Property Management wahren, um den Kunden konfliktfrei Leistungen erbringen zu können. Der AM ist ein projektorientierter Problemlöser für komplexe Sachverhalte und setzt Strategien zügig um. Hat das Unternehmen eine veritable Größe erreicht, so bietet es sich auch als prozessorientierter AM für große, deutschlandweite Portfolien oder Kunden mit hohen Risikomanagementund ComplianceAnforderungen an. □


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Immobilienaktien und REITs Stabilitätsanker in unsicheren Zeiten Helmut Kurz, Fondsmanager beim Bankhaus Ellwanger & Geiger Angesichts weltweit niedriger Anleihezinsen und nervöser Aktienmärkte sehen sich momentan viele Anleger nach Investitionsmöglichkeiten in Sachwerte wie Immobilien um. Davon können auch REITs und andere Immobilienaktien profitieren. Insbesondere in Deutschland, Nordamerika und Asien sind immobilienbasierte Titel im Aufwind. Die europäischen Aktienmärkte zeigten sich insgesamt sehr volatil und stehen durch die Schuldenkrise und Konjunkturschwäche unter Druck. Nachdem die Aktienmärkte im ersten Quartal 2012 trotz schlechter Nachrichten freundlich tendierten, gerieten die Börsen ab Mitte März stark unter Druck. Schwache Wirtschaftsdaten und die GriechenlandProblematik mit ihrem Ansteckungspotenzial für weitere Peripherieländer der Eurozone sorgten für Nervosität. Die Erholung der Aktienkurse begann dann Anfang Juni. Immobilienaktien erwiesen sich nicht nur in der Korrekturphase ab März als deutlich stabiler als andere Aktien, sondern konnten auch bei der Markterholung im Juni und Juli gut mithalten. Grund für die starke Entwicklung der Immobilienwerte ist die Suche der Anleger nach Rendite bringenden Anlagen, deren laufende Erträge auch noch möglichst aus Sachwerten gespeist werden.

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Einer der größten Profiteure des erhöhten Sicherheitsbedürfnisses der Anleger ist der physische Immobilienmarkt und hierbei insbesondere derjenige für Wohnimmobilien. Infolge des niedrigen Zinsniveaus reißt die Kauflust der Deutschen trotz der in Ballungszentren bereits gestiegenen Preise nicht ab. Es lässt sich gut begründen, dass momentan trotz den erwähnten Preissteigerungen noch keine Immobilienblase in Deutschland entstanden ist. Man darf nicht vergessen, dass speziell der deutsche Markt bis vor einigen Jahren das Schlusslicht in Europa war. Die positive Marktstimmung hat sich auch auf den Immobilienaktienmarkt übertragen. Vor allem die großen Wohnungsgesellschaften konnten im Vergleichszeitraum kräftig an Wert zulegen. Zu den großen Gewinnern im ersten Halbjahr zählen GSW Immobilien, Deutsche Wohnen und die zusätzlich von Sondereffekten profitierende Gagfah, welche nach einem katastrophalen skan130 125 120 115 110 105 100 95 90 85 80 00/ yy

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Europäischen Immobilienaktien (EPRA Index) Europäische Banken (Stoxx 600) Europäische Versorger (Stoxx 600)

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dalgeschädigten Jahr 2011, auf beeindruckende Weise aufgeholt hat. Diese Schwergewichte werden von ausländischen Großanlegern bevorzugt gekauft, da sie besonders gut handelbar sind. Diese Kategorie von Immobilienaktien ist weit vorausgelaufen und hat inzwischen eine faire Bewertung erreicht. Die Ankündigung der EZB theoretisch unbegrenzt Staatsanleihen von Krisenstaaten anzukaufen, sofern diese Hilfe des europäischen Rettungsschirm ESM in Anspruch nehmen, hat, verstärkt durch die positive Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zum ESM, die Aktienmärkte weiter beflügelt. Anders als während des nahezu kontinuierlichen Anstiegs der Immobilienaktien in den ersten 7 Monaten dieses Jahres, hat das Eingreifen der EZB zu einer veränderten Risikoeinschätzung der Investoren geführt. Defensive Branchen wie Immobilienaktien oder Versorger stiegen in den vergangenen Wochen kaum, wogegen konjunktursensitive Sektoren wie Banken und Automobile deutlich hinzugewannen. Innerhalb des Immo-

Geschlossene Immobilienfonds Was funktioniert derzeit trotz Schreckgespenst AIFM Markus Gotzi Geht es nach dem Willen des Gesetzgebers, hat der derzeit typische, geschlossene Immobilienfonds ausgedient. Mit den bei Vertrieben und Anlegern beliebtesten Angeboten finanzieren Anleger ein einziges Objekt, in der Regel sogar mit nur einem Mieter. Wird der Entwurf zur AIFM-Richtlinie tatsächlich ein Gesetz, dürfen sich ab Mitte 2013 an solchen Konstrukten nur noch vermögende Investoren mit mindestens 50.000 Euro beteiligen. Beispiele für solche Fonds sind Angebote von Hannover Leasing. Hier beteiligen sich Zeichner etwa an der Feuerwache in Mülheim und an einem Büroneubau in Essen, der 20 Jahre lang an den Krankenversicherer AOK vermietet ist. Mit ähnlichen Fonds kam auch die Münchner UniCredit-Tochter WealthCap an den Markt. Mieter eines großen Bürogebäudes in Köln Ossendorf etwa ist die Sparkasse Köln. Zum Trend haben sich Immobilien im Segment Bildung entwickelt. Waren das im vergangenen Jahr vor allem Wohnheime für Studenten an Unistandorten wie Frankfurt oder Hamburg, zählen in diesem Jahr auch Immobilien dazu, die von den Hochschulen angemietet wer-

bilienaktiensegments ist das Bild ähnlich. Die wegen der Konjunkturskepsis bisher zurückgeblieben Titel wie Bürovermieter lagen klar im Plus, wogegen die defensiven Wohnimmobilienunternehmen sich kaum bewegten. Auch der Anstieg des ZEW-Index nach vier Rückgängen in Folge deutet darauf hin, dass sich die Konjunkturerwartungen verbessert haben. Trotz des zumindest kurzfristigen Erfolgs der EZB-Maßnahmen ist die Schuldenkrise noch lange nicht gelöst, so dass sich Sachanlagen – und damit auch Immobilien – auf absehbare Zeit weiter einer hohen Nachfrage erfreuen dürften. Welche Nutzungsarten davon am meisten profitieren werden, ist jedoch von der Wirksamkeit der EZB-Maßnahmen und dem Reformwillen der Krisenstaaten abhängig. Je größer die Reformerfolge sind, umso mehr werden konjunktursensitivere Nutzungsarten wie Büro und Logistik sowie Unternehmen mit Immobilienbeständen in den Krisenländern profitieren. □

den. In der Regel ist das jeweilige Bundesland der Mieter, denn Bildung ist Ländersache. Das Hamburger Emissionshaus Paribus bildete hier den Trendsetter. Anleger finanzierten zwei Hochschulimmobilien in Bayern. „Damit haben wir den Nerv der Investoren getroffen“, so ParibusGeschäftsführer Thomas Böcher. Innerhalb kurzer Zeit war der Fonds platziert. Andere Initiatoren haben nachgezogen. Aktuell bietet etwa LHI ein Objekt an, das die Technische Universität Berlin für Verwaltung, Forschung und Lehre nutzt. Zeichner des Fonds Classic Value 6 von Hesse Newman finanzieren ein Campus Gebäude der Georg-Simon-OhmHochschule in Nürnberg. Andere Initiatoren prüfen weitere Objekte. Die Zeit der Hochschul-Fonds scheint also noch nicht vorbei. Relativ stabil präsentieren sich Fonds mit Investitionen in Wohnanlagen, wobei die Konzepte deutlich voneinander abweichen. Zentral Boden Immobilien (ZBI) aus Erlangen zum Beispiel wirbt damit, Immobilien günstig aus Sondersituationen zu erwerben, etwa aus der Bankenverwertung. Der Fonds ist eine Alternative für Investoren, die sonst eine Eigentumswohnung oder gleich ein komplettes Mietshaus kaufen würden. Allerdings lassen sie sich auf einen Blind-Pool ein, denn die Investitionen stehen zu Beginn der Laufzeit noch nicht fest. Auch bei den Angeboten der Project Gruppe müssen Anleger Vertrauen mitbringen. Hier finanzieren sie ein Portfolio aus Immobilienentwicklungen vor allem in Berlin und in der Metropolregion Nürnberg. „Unsere Fonds


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investieren ausschließlich Eigenkapital unserer Anleger. Das Risiko durch eine Fremdfinanzierung entfällt bei uns“, sagt Wolfgang Dippold, geschäftsführender Gesellschafter. Individuell ist auch die Exit-Strategie der Project Gruppe. Das Unternehmen verkauft die Wohnungen in der Regel an Eigennutzer, und zwar weit vor ihrer Fertigstellung. Vergleichsweise zügig lassen sich derzeit Einzelhandelsfonds platzieren. So hat der Initiator ILG lediglich zehn Wochen benötigt, um 24 Mio. Euro für sein jüngstes Angebot einzusammeln. Zeichner finanzieren ein Einkaufszentrum in Friedrichsdorf im Taunus. „Banken haben an diesem Erfolg keinen nennenswerten Anteil, da sie sich zu Vertriebsbeginn in internen WpHG-Konformitätsdiskussionen befanden“, so Martin Brieler, für den Vertrieb zuständiges Mitglied der Geschäftsführung. Ebenfalls auf Handelsimmobilien hat sich die Hahn Gruppe spezialisiert. Neben Publikumsfonds konzipiert das Unternehmen außerdem Fonds für institutionelle Investoren. Den Löwenanteil in Höhe von 300 Mio. Euro haben die Großanleger – Versicherer, Pensionskassen und Versorgungswerke aus dem deutschsprachigen Raum - bereits eingezahlt.

Mit einem anderen Produkt nimmt Hahn bereits die drohenden Restriktionen der Regulierung vorweg. Die Anleihe mit einem Volumen von 20 Mio. Euro ist offenbar ein Vertriebserfolg. Am ersten Tag der Vermarktung war das Orderbuch deutlich überzeichnet. Auf Versicherungsagenten als Vertriebspartner setzt seit rund einem Jahr das Tübinger Emissionshaus Fairvesta. Für den Vertrieb zuständig ist Wolfgang Laufer, Geschäftsführer der Fairvesta-Tochter Robustus: „Anleger haben angesichts der Marktentwicklungen keine Lust mehr auf börsennotierte Papiere oder Zinsen unter Inflationsniveau. Der reale Sachwert ist die logische Konsequenz. Mit der Immobilienpolice stellen wir unseren Kunden zwischen 6,5% und 8% in Aussicht.“ Und Auslandsfonds? Immobilienfonds mit Investitionen im Ausland zählten jahrelang zu den Lieblingen der Kapitalanleger. Sie punkten mit teilweise hohen Steuerfreibeträgen und somit unter dem Strich mit attraktiveren Nettorenditen. Doch die Anleger sind zurückhaltend geworden. Investierten sie ihr Geld früher sogar in Fonds mit Immobilien in Indien und Dubai, wenden sie sich inzwi-

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UI-Deals Hamburg: Im „Geschäftshaus Ottensen“ wird der Mietermix durch eine Neuvermietung optimiert und die Vollvermietung erfolgreich fortgeführt: Zum 15. September hat der FashionDiscounter Takko eine insgesamt 1.310 qm große Ladenfläche im Erdgeschoss und ersten Obergeschoss für das „Innenstadtkonzept 1982“ angemietet. Die Neuvermietung wurde von Prelios realisiert. Das „Geschäftshaus Ottensen“ bietet eine Gesamtnutzfläche von ca. 11.600 qm, davon ca. 9.250 qm Einzelhandels- sowie ca. 2.350 qm Bürofläche. Hauptmieter im Einzelhandel sind neben Takko weitere namhafte Textilmarken. Union Investment Real Estate hatte das „Geschäftshaus Ottensen“ im Januar 2010 für ihren Offenen Immobilienfonds UniImmo: Deutschland von Prelios gekauft.

Glasgow: Union Investment erwirbt das zu 100% vermietete Objekt G1. Der 2010 erstellte Büroneubau mit einer Mietfläche von rund 12.200 qm ergänzt das Portfolio des Offenen Immobilienfonds UniImmo: Deutschland. In Glasgow hält der Fonds das ebenfalls voll vermietete Büroobjekt „Equinox“. Das Objekt ist langfristig an insgesamt 7 bonitätsstarke Unternehmen vermietet.

schen selbst von etablierten Märkten in Europa oder den USA ab. Dabei bietet der Einstieg derzeit oft gute Gelegenheiten. Deutsche Immobilieninvestoren lieben Extreme. Entweder legen sie ihr Kapital hierzulande an, oder der Standort kann gar nicht weit genug weg sein. „Innerhalb weniger Wochen haben wir unseren aktuellen Australienfonds komplett platziert“, sagt Andreas Heibrock, Geschäftsführer der Bayern-LB-Tochter Real I.S. Das ist in diesen Zeiten, wo sich typische Fondszeichner eine Beteiligung an Immobilien und sonstigen Sachwerten drei mal überlegen, ein Ausnahmeergebnis. Denn immerhin ist der Fonds mehr als 130 Mio. australische Dollar schwer. Komplett Eigenkapital der Anleger übrigens, denn bei den noch vergleichsweise hohen Zinsen in Australien lohnt es sich nicht, die Ausschüttungen mit einer Fremdfinanzierung zu hebeln. Während Real I.S. mit dem nunmehr achten Australienfonds zum Experten am anderen Ende der Welt geworden ist, arbeitet Signa Funds an seiner Premiere Down Under. „Australien ist eine Alternative zum Euro-Raum und zu den USA“, meint SignaVorstand Michael Wilke. Der fünfte Kontinent sei bei allen wirtschaftlichen Eckdaten führend. So habe Australien selbst in den Krisenjahren ein positives Wachstum erzielt. „Die Preise befinden sich auf dem Niveau wie in den USA im Jahr 2000“, lobt Wilke weiter. Vor allem bei sinkenden Zinsen sollten daher die Immobilienwerte deutlich anziehen. Anzeichen für eine solche Entwicklung sind vorhanden. Erst kürzlich hat die australische Zentralbank die Leitzinsen auf 3,5% gesenkt. Signa schaut sich aber nicht nur in Australien um, sondern auch direkt um die Ecke. Auf dem niederländischen Immobilienmarkt seien die Preise seit dem vergangenen Jahr deutlich gefallen. Signa sucht daher nach einem Objekt in Top-Lage mit einem standorttreuen Mieter. Nutzer dieser Kategorie sind in Holland nicht gerade die Norm. Der Markt ist geprägt von Bauträgern, die Mieter mit Incentives und mietfreien Zeiten in neue Gebäude locken. Aus diesem Grund investiert das Emissionshaus Bouwfonds zwar in den Niederlanden, jedoch mit ganz besonderem Fokus: Das Tochterunternehmen der niederländischen Rabobank bringt einen Fonds mit einem Portfolio aus sechs Parkhäusern in niederländischen Mittelstädten wie Zwolle und Roermond. „In den vergangenen sieben Jahren wurden mit Investitionen in Parkhäusern bessere Ergebnisse erzielt als mit traditionellen Immobilieninvestments. So lag die durchschnittliche Gesamtrendite von Parkhäusern in den Niederlanden im Zeitraum von 2004 bis 2010 trotz der Wirtschaftskrise mit knapp 11% pro Jahr auf einem sehr hohen Niveau“, zitiert Geschäftsführer Roman Menzel aus der hauseigenen Studie „Geld in Parkhäusern parken“. Andere Initiatoren von Hollandfonds setzen trotzdem weiterhin lieber auf herkömmliche Investitionen. Sie bieten Beteiligungen an langfristig vermieteten Bürogebäuden an, wobei Rotterdam derzeit ein gefragter Standort ist. So hat sich Hannover Leasing das Vancouver Building im Stadtteil „Kop van Zuid“ gesichert. Mieter ist bis 2026 die Betreibergesellschaft des öffentlichen Nahverkehrs in Rotterdam. Wölbern Invest finanziert einen Neubau auf dem Gelände des „Stadshavens“. Das als Green Building konzipierte Bürogebäude ist 15 Jahre lang an einen niederländischen Energieanbieter vermietet. Besonderheit dieses Angebots: Schon nach sechs Jahren will Wölbern die Immobilie wieder verkaufen. Nahezu zeitgleich hat das Hamburger Emissionshaus außerdem seinen aktuellen Frankreichfonds in den Vertrieb gegeben. Das Gebäude aus dem Jahr 2010 steht im Stadtteil Clichy, nur wenige Meter von der Metrostation Gabriel Péri entfernt. Alleiniger Nutzer der rund 23.000 qm ist Prisma Press, die französische Tochter des Hamburger Verlagshauses Gruner & Jahr. Hier entstehen unter anderem Capital France, die französische


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Gala, National Geographic und verschiedene TVZeitschriften. „Auf einer Freifläche direkt neben unserem Objekt haben sich zehn verschiedene Entwickler Baugrundstücke gesichert, um Wohnanlagen darauf zu errichten“, sagt Thomas Kühl, Generalbevollmächtigter bei Wölbern Invest. „Das wird die Gegend weiter aufwerten.“ Und die USA? Noch vor wenigen Jahren stellten Immobilieninvestitionen in Amerika den weitaus größten Anteil der Auslandsbeteiligungen. Doch nach einer längeren Pause spielen Immobilien in den USA bei privaten Anlegern erst seit dem vergangenen Jahr wieder eine nennenswerte Rolle. Grund war der aktuelle Fonds des Kölner Initiators Jamestown. Mit dem Angebot Nummer 27 beteiligen sich Zeichner unter anderem an einem Immobilienportfolio in Boston und einem Einkaufszentrum bei San Francisco. Kürzlich hat der Initiator außerdem zwei Bürogebäude in New York gekauft. Mit früheren USInvestments haben die Jamestown-Kunden gute Gewinne gemacht. Alleine im vergangenen Jahr hat das Unternehmen aus Mieteinnahmen und Fondsauflösungen mehr als eine Milliarde Dollar ausgezahlt.

Er kauft Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial und will sie, besser vermietet, schon nach drei bis fünf Jahren mit Gewinn wieder verkaufen. „TSO handelt seit 1988 mit Immobilien in den USA TSO DNL ist einer der wenigen Initiatoren, die auch während der Krise an den USund hat bislang amerikanischen Markt glaubten. Zurecht. rund 70 Transak(Foto: DNL) tionen im Volumen von drei Milliarden Dollar begleitet“, berichtet Wolfgang Kunz, in Deutschland für den Vertrieb der USAngebote zuständig. „Alle Publikumsfonds haben ihre Prognose eingehalten.“ □

Mit anderem Konzept, aber ebenfalls in den USA, investiert der Initiator TSO DNL das Geld seiner Anleger.

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Kümmern ist wichtig für den nachhaltigen Erfolg Besondere Betreuung benötigt der erste Ansprechpartner des Anlegers Andreas Heibrock, Mitglied der Geschäftsleitung der Real I.S. AG Das Produkt Geschlossener Fonds lässt sich nur schwer mit anderen Produkten vergleichen, die Denkweise über Kommunikation und Management aber schon. Grundsätzlich sind die Kontakte zum Zeichner eines Fonds auf viele Jahre ausgelegt. In einer so langfristigen Kundenbeziehung zählt der spürbare Einsatz für das Wohl der Zeichner. Wer an einer unternehmerischen Beteiligung wie einem geschlossenen Fonds beteiligt ist, hat den Anspruch auf eine professionelle Managementleistung. Es ist eine strategische Begleitung des Assets über den gesamten Produktzyklus notwendig. Gleichzeitig sollten Risikotools eingesetzt werden, um rechtzeitig Konzepte oder Maßnahmen entwickeln zu können, wenn Markt- und Rahmenbedingungen sich zu Ungunsten der Investoren entwickeln. Wer besonders in solchen Situationen offen, transparent und ehrlich die Themenstellungen, aber auch die Leistung des Managements im Vergleich zum Markt darstellen kann, der kümmert sich. Das Unternehmen wird dann auch in schwierigen Marktphasen von den Anlegern als souverän wahrgenommen. Noch wichtiger ist es, dass der Initiator die oben beschriebene Kommunikationsstrategie auch gegenüber den Beratern konsequent anwendet, die ja im übertragenen Sinne seine Multiplikatoren und Botschafter – in guten und in schwierigen Zeiten – sind. Ein e wic htige K ernk omp etenz ein e s "Produktlieferanten" ist für seine Partner vorausschauend zu denken und zu handeln. Das hat Auswirkungen auf die Produktauswahl aber auch auf die Einschätzung von externen Rahmenbedingungen. Ganz besonders gefordert ist ein Initiator wenn gesetzliche Änderungen oder Vorgaben erfolgen, wie zum Beispiel die Aufnahme der geschlossenen Fonds in den Geltungsbereich des Wertpapierhandelsgesetzes. Auf solche grundlegenden Änderungen muss ein nachhaltig am Markt agierender Initiator nicht nur hinweisen, sondern Lösungen anbieten. Der Partner muss spüren, dass er sich auf den Initiator verlassen kann, wenn es um die Kernkompetenz "Rund um den Geschlossener Fonds" geht. Dann kann man sich im Kundengespräch auf die Beratung konzentrieren und muss keine Grundlagenarbeit leisten. Schließlich verbessert es auch die Qualität, wenn Lösungen zentral zur Verfügung gestellt werden und

nicht, aufgrund von fehlendem Informationszugang, unvollständige Individuallösungen eingesetzt werden. Die Berater der Partner haben auch einen Anspruch darauf, dass die Unterstützung nicht nach dem Verkaufsgespräch aufhört. Das wichtigste Gut eines Beraters ist das Vertrauen des Kunden. Das leidet, wenn es bei Fonds zu einer negativen Abweichung von Prognosewerten kommt, aber auch wenn Fragen zu einem Fonds nicht stimmig beantwortet werden. Natürlich kennt die Geschäftsführung des Fonds alle Antworten. Die Frage ist jedoch, wie können diese effizient, schnell und jederzeit verfügbar den Vertriebspartnern zugänglich gemacht werden? Dabei helfen elektronische Medien, die z. B. Fondsdaten, Informationen zu wichtigen Ereignissen, Leitfäden oder FAQ-Listen zur Verfügung stellen. Damit können sich qualifizierte Berater sehr schnell zurechtfinden und sind handlungsfähig. Das ist alles keine Zauberei, bedeutet aber auf Seiten des Initiators die Bereitschaft Strukturen und Prozesse aufzubauen, um diese Leistungen anzubieten. Kurzfristig ein finanzieller Aufwand, der sich mittelund langfristig auszahlt, denn was ist für zukünftige Geschäfte besser als zufriedene Berater und Kunden? Deshalb an dieser Stelle der Appell sich zu kümmern – nicht nur um den Zeichner, sondern besonders um den Partner und seine Berater. Es lohnt sich. Für den einzelnen Initiator und für die gesamte Branche. □ Kommunikation zum Partner - Transparente und aktive Information zu den Fonds – auch bei Gesetzesänderungen. - Insbesondere bei Fonds, die sich nicht gemäß der Prognose entwickeln ist ein Vorabbriefing und Argumentarium für die Berater unerlässlich. - Fakten, Graphiken, Medien zur Verfügung stellen, die Gesamtperspektiven eröffnen oder Meinungen relativieren, z.B. zahlenbasierte Portfoliobetrachtung für platzierte Fonds eines Partners über Risikoklassen versus "Grundsätzlich negatives Bauchgef��hl".


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Parken als Renditetreiber Bouwfonds Private Dutch Parking Fund I – Parkhaus-Portfolio Niederlande Parkhäuser haben sich vor wenigen Jahren als eigene Assetklasse für Kapitalanleger etabliert. Wer als Investor die richtige Standortwahl getroffen hat, kann in der Regel mit einer attraktiven Rendite bei vergleichsweise niedrigem Risiko rechnen. So bieten beispielsweise innerstädtische Parkhäuser nicht nur die Aussicht auf stabile, sondern zudem auch auf steigende Einnahmen im Laufe des Investments. Denn die Entwicklung der Parkgebühren in der öffentlichen Parkraumbewirtschaftung ist klar steigend, da die Städte und Kommunen dringend auf Mehreinnahmen angewiesen sind. Vor allem in den Innenstädten, wo vielerorts Parkgelegenheiten rar sind und das Parkplatzangebot nur begrenzt erweiterbar ist, steigen die Chancen auf Mehreinnahmen in den Parkhäusern gleichzeitig mit den steigenden Gebühren in der öffentlichen Parkraumbewirtschaftung. Da Autos durchschnittlich 85 bis 95% der Zeit still stehen und für diese Zeit einen Stellplatz brauchen, haben Parkhäuser an geeigneter Stelle also großes Potenzial. In der Marktstudie „Geld in Parkhäusern parken“ bietet Bouwfonds Real Estate Investment Management Deutschland, eine Tochtergesellschaft der niederländischen Rabobank, einen Überblick über die Möglichkeiten, in Parkhäuser zu investieren. Die Studie zeigt, dass die steigende Entwicklung der Parktarife sich auch in schwierigeren Zeiten fortgesetzt hat und sich diese Dynamik unabhängig von der weltweiten Wirtschafts- und Finanzkrise vollzogen hat. Parkhäuser in den zentral gelegenen Einkaufszonen, die einen weitläufigen Einzugsbereich mit hoher Einzelhandelszentralität verbinden, werden weiterhin eine hohe Nachfrage bei den Konsumenten erzeugen. Die Lage eines Parkhauses ist aber alleine nicht erfolgversprechend. Sicherheit, Sauberkeit und Service sind ebenso gefragt. So bietet ein attraktiv gestalteter, heller Parkraum mit Sicherheitszonen und Videoüberwachung entsprechende Sicherheit. Saubere Flächen und ergänzende Serviceangebote wie Regenschirm- und Buggyverleih, Defilibratoren und Starthilfe erhöhen die Benutzerfreundlichkeit und prägen den Charakter moderner Parkhäuser. Parkhausinvestments setzen auf das bewährte Konzept der Immobilieninvestition und profitieren gleichzeitig von dem Megatrend Mobilität. Seit Mitte August 2012 bietet Bouwfonds REIM mit dem ‚Parkhaus-Portfolio Niederlande‘ ein risikooptimiertes Fondskonzept für Privatanleger an. Das neue Beteiligungsangebot besteht aus sechs strategisch günstig gelegenen Parkhäusern an sechs in-

nerstädtischen Standorten der Niederlande. Zahlreiche Einzelhändler, Gastronomiebetriebe, Freizeiteinrichtungen, Wohnungen und Büros befinden sich jeweils im direkten Umfeld der Parkhäuser und ziehen somit verschiedene Nutzergruppen an: Während an Werktagen zu Geschäftszeiten vorwiegend Menschen parken, mit dem Ziel zu arbeiten oder einkaufen zu gehen, so kommen in den Abendstunden und an den Wochenenden Besucher, die z.B. ein Theater oder Kino aufsuchen. Dieser Nutzermix kann eine vergleichsweise konstante Auslastung der Parkhäuser begünstigen. Die Parkhäuser in Apeldoorn, Hengelo, Rijswijk, Roermond, Zaandam und Zwolle sind jeweils für 45 Jahre an den renommierten niederländischen Parkhausbetreiber Q-Park – Marktführer in den Niederlanden – vermietet. QPark steht für „quality in parking“. Da der Fonds die Parkhäuser nicht selbst betreibt, liegt das unternehmerische Risiko komplett beim Betreiber. Es liegt in seiner Verantwortung, über eine ausreichende Anzahl von Parkenden und eine entsprechende Tarifgestaltung einen Umsatz zu generieren, der es ihm erlaubt, die mit der Fondsgesellschaft vereinbarte Miete zu zahlen. Dafür hat sich die Konzernobergesellschaft Q-Park N.V. Niederlande selbstschuldnerisch für die Verpflichtungen aus den Mietverträgen bis zu einem Höchstbetrag von fünf Jahresmieten verbürgt. Die Mietverträge unterliegen einer jährlichen inflationsabhängigen Indexierung, wobei eine Anpassung während der ersten 25 Jahre nur nach oben möglich ist. Darüber hinaus wurde nach zehn Jahren Mietvertragslaufzeit eine Anhebung des Mietzinses auf das Marktniveau vereinbart, da die Umsatzentwicklung des Betreibers im Allgemeinen weit positiver ausfällt als die reine Inflationsentwicklung. Neben langfristig prognostizierbarer Ertragssicherheit und der Aussicht auf Inflationsschutz bedeutet dieses höhere Mietzinspotenzial auch ein zusätzliches Wertsteigerungspotenzial, was sich bei der Liquidation des Fonds für die Anleger auszahlen könnte. Bei einer unterstellten Fondslaufzeit von ca. 11 Jahren prognostiziert der Fonds laufende Auszahlungen in Höhe von 5,75% p.a. und eine Schlussauszahlung durch den Verkauf der Parkhäuser in Höhe von rund 130%. Aufgrund des bestehenden Doppelbesteuerungsabkommens mit den Niederlanden profitieren Anleger des Fonds von einer geringen Steuerbelastung. Mobilität ist in den Niederlanden im Trend. Alleine im Zeitraum von 2000 bis 2011 hat die Zahl der Autos in den Niederlanden um annähernde 22% zugenommen, während die Bevölkerung im gleichen Zeitraum lediglich um 12% gewachsen ist. Bis 2020 erwartet das niederländische Büro für wirtschaftspolitische Analysen eine weitere


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Fairvesta Mercatus X Auch Offene Immobilienfonds stehen auf Einkaufsliste

Individualisierung und Zunahme des Kraftfahrzeugverkehrs. Dadurch verstärkt sich zudem der Parkraummangel. Die oft historischen Innenstädte der niederländischen Gemeinden bieten heute bereits nur sehr wenige Parkmöglichkeiten im öffentlichen Straßenraum, wodurch generell eine hohe Akzeptanz für gebührenpflichtiges Parken besteht. Durch politischen Willen wird das Parken im öffentlichen Straßenraum in den Niederlanden zudem verringert, was den Parkhäusern zusätzlich zugutekommt. (AE)

Geschlossene Immobilienfonds erleben derzeit einen Zuspruch wie seit vielen Jahren nicht mehr. Das liegt vor allem an der großen Nachfrage nach sicheren Anlagemöglichkeiten. Das Hauptaugenmerk der Anleger liegt vor dem Hintergrund der Schulden- und Währungskrise derzeit auf Sicherheit für das eingesetzte Kapital. Immobilien bieten als Sachwert von Haus aus eine größtmögliche Sicherheit. Selbst wenn durch die Schuldenkrise die Inflation steigen oder die europäische Gemeinschaftswährung, der Euro, ins Wanken geraten sollte, so bleibt die Immobilie als solches vorhanden und sorgt für kontinuierliche Erträge. Das Emissionshaus fairvesta ist im vergangenen Jahr stark gewachsen. Im Vergleich zum Vorjahr konnte das Unternehmen ein Umsatzplus von über 70% vermelden. Das liegt vor allem an einem Produkt: Den Immobilienhandelsfonds der Mercatus-Reihe. Anfang des Jahres 2012 wurde Mercatus X auf den Markt gebracht. Die re-

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nommierten Branchenanalysten sind sich einig: Dieser Fonds stellt die optimale Verbindung von Sicherheit mit einer nachhaltigen Rendite dar. fairvesta nutzt Sondersituationen, wie zum Beispiel Bankenverwertungen, Erbauseinandersetzungen, Zwangsversteigerungen oder inzwischen auch die Insolvenzen einiger offener Immobilienfonds, um Immobilien besonders günstig zu erwerben, um sie nach einer kurzen Haltedauer von drei bis fünf Jahren mit Gewinn wieder zu verkaufen. Dabei setzt fairvesta auf Qualität und setzt strenge Investitionskriterien voraus: Es wird ausschließlich in schulden- und lastenfreie Qualitäts- und Renditeimmobilien in Deutschland investiert. Diese dürfen keinen Sanierungs- und Modernisierungsstau aufweisen. Der Kaufpreis darf maximal 70 Prozent des aktuellen Verkehrswertes nicht übersteigen. Die durchschnittliche Ist-Rendite der infrage kommenden Objekte muss bezogen auf den Kaufpreis mindestens zehn Prozent pro Jahr betragen. Der Mercatus X hat somit gleich zwei Gewinnquellen: den Mietgewinn und den Handelsgewinn. Alle Objekte des Fonds werden ausschließlich mit Eigenkapital finanziert. Das minimiert die Kapitalmarktrisiken im Vergleich zu gehebelten Produkten erheblich. Anleger sind somit auch keinerlei Bankenwillkür ausgesetzt. Die uneingeschränkte Mittelverwendungs- und Mittelfolgekontrolle durch eine neutrale Wirtschaftsprüfungsgesellschaft stellt die Einhaltung der strengen Investitionsrichtlinien über die gesamte Laufzeit sicher. Zudem ist bei jeder Investition die Zustimmung des Anlegerbeirates erforderlich. Jeder Anleger hat darüber hinaus ein verbrieftes Bucheinsichtsrecht, mit dem er sich über den Stand seiner Beteiligung informieren kann. Das

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G.U.B. hat den aktuellen Immobilienhandelsfonds Mercatus X von fairvesta mit der Bestnote „sehr gut“ ausgezeichnet – das entspricht der höchsten Qualitätsstufe „Dreifachplus“. Deutschlands älteste Ratingagentur sieht in der Investitionsstrategie von Mercatus X sehr gute Chancen auf überdurchschnittliche Ergebnisse. Die G.U.B. hebt die von fairvesta abgegebene Platzierungsgarantie, die externe Mittelverwendungskontrolle über die gesamte Laufzeit und den vorgesehenen Anlegerbeirat besonders hervor. Auch die neuen Features des Fonds überzeugen die Ratingagentur: Es besteht ein Sonderkündigungsrecht bei Berufs- oder Erwerbsunfähigkeit (mindestens 50%) sowie eine Rückkaufgarantie (zu 80% des steuerlichen Buchwertes). Auch die Ergebnisse der Vorgängerfonds von Mercatus X flossen in die Bewertung mit ein. Anleger des kurzlaufenden Vorgängerfonds "fairvesta zweite Immobilienbeteiligungsgesellschaft mbH",

der in 2011 aufgelöst wurde, erzielten nach der Endabrechnung eine Rendite von 12,37% pro Jahr. Die renommierte Finanzpublikation „kapitalmarkt intern“, die sich seit Jahrzehnten auf die Analyse von Finanzprodukten spezialisiert hat, untersucht in regelmäßigen Abständen die für den Markt relevanten Fonds. In der Ausgabe vom 22.06.2012 nahmen die Experten den Immobilienfonds „Mercatus X“ von fairvesta unter die Lupe. Dabei nahm kmi die Perspektive eines Anlegers ein und untersuchten neben der Produktqualität auch die Aussagekraft des öffentlich zugänglichen Materials. Konzeption und Wirtschaftlichkeit standen dabei unter besonderer Beobachtung. Das Fazit von 'k-mi': Ein im unternehmerisch geprägten Marktsegment 'Deutscher Immobilienhandel' interessantes Angebot eines erfahrenen Anbieters, das sich an entsprechend risikobewusste Anleger. Mit überdurchschnittlichen Renditezielen wendet und zur Beimischung gut geeignet ist. Das Expertenteam attestierten dem neuen Fonds sehr gute wirtschaftliche Aussichten durch die strengen Investitionskriterien. Deren Einhaltung und die verschiedenen Beteiligungsvarianten geben Mercatus X ein Alleinstellungsmerkmal am Markt, das für Kunden besonders reizvoll sei. Auch das unabhängige Analysehaus „CHECK“ hat den Immobilienhandelsfonds Mercatus X hinsichtlich seiner Wirtschaftlichkeit gründlich untersucht und bewertet den Fonds mit insgesamt 1,2. Das ist im Markt ein absoluter Spitzenwert und übertrifft knapp das Rating des Vorgängerfonds Mercatus IX, der im Vorjahr die Gesamtnote 1,21 erreichte. Das Expertenteam rund um Chefanalyst Stephan Appel zeichnete die Teilaspekte Sicherheit und Mittelverwendung sogar mit der Note 1,1 aus – ein Wert, der kaum noch zu toppen ist. Einzig die Rendite, die fairvesta im zweistelligen Bereich avisiert, wurde mit 1,4 bewertet. Die Analyse basiert nicht nur auf allgemeinen Angaben von fairvesta, sondern aus den tatsächlichen Geschäftsunterlagen des Emissionshauses. Dazu nahm Stephan Appel (nach einer Verschwiegenheitserklärung aufgrund des Datenschutzes) Einsicht in alle maßgeblichen Unterlagen: Kauf- und Verkaufsverträge der Immobilien, Kontoauszüge und ausführliche Geschäftsberichte der Beteiligungsgesellschaften. Nach genauer Prüfung stand für ihn die außerordentlich positive Bewertung fest. Besonders überzeugten ihn die Performance des Initiators fairvesta, die bislang erzielten Ergebnisse der Vorgängerfonds, die nachvollziehbare Fondskonzeption, die Immobilientransaktionen von fairvesta mitsamt der strengen Mittelverwendungskontrolle, zertifizierungsfähige Unternehmensabläufe sowie das gewachsene Management-Team von fairvesta. ►


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Federführender

Immobilien-Asset-Manager

ist

Otmar Knoll (Foto), der in den letzten zehn Jahren für die Anleger der fairvesta-Fonds stets zweistellige Renditen erwirtschaften konnte. Mit mehr als 30 Jahren Immobilienerfahrung ist er einer der führenden und erfahrensten Real Estate Assetmanager der Branche. Als Mann der ersten Stunde und Stratege in den einzelnen Geschäftstätigkeitsbereichen der fairvesta Gruppe ist er maßgebend für den Erfolg der Unternehmensgruppe verantwortlich. Anleger können sich an Mercatus X ab einer Summe von 10.000 Euro bei einer Mindestlaufzeit von fünf oder zehn Jahren beteiligen. Während der Laufzeit können jährlich bis zu 6,5% der Anlagesumme gebührenfrei als gewinnunabhängige Entnahme entnommen werden. fairvesta rechnet damit, Mercatus X in 2012 voll ausplatzieren zu können, denn die Nachfrage ist riesig. □

Immobilien glänzen mehr als Gold Immobilien bieten mehr Stabilität und Rendite Als Folge der Finanzkrise 2008 war unter Kapitalanlegern der Goldrausch ausgebrochen. Das Edelmetall garantierte Stabilität und kontinuierliche Wertsteigerung. Doch zumindest mit dem ungezügelten Kurszuwachs ist jetzt Schluss. Anleger schwenken auf Immobilien um. Wenn an den globalen Märkten Unsicherheit herrscht, steigt der Goldpreis. Diese Faustformel gilt nicht mehr. Trotz Eurokrise ist der Goldpreis auf Talfahrt. Von Februar bis Juli 2012 büßte die Feinunze Gold fast 200 Dollar ein. Schuld ist die stagnierende Nachfrage in China und Indien. Doch Kapitalanleger haben längst eine neue Anlageform ausgemacht, die Stabilität und Rendite verspricht: Immobilien. Was unter Anlageexperten noch vor wenigen Jahren als Schnee von gestern galt, wird vor allem hierzulande jetzt wie warme Semmeln gehandelt. Besonders mit Wohnimmobilien lässt sich in den stark nachgefragten Metropolregionen viel Geld verdienen. Im vergangenen Jahr schnellten die Umsätze mit Häusern und

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Wohnungen um zweistellige Prozentwerte in die Höhe, in Hessen stiegen sie sogar um 30%. Nicht grundlos gelten Immobilien als neues Gold, als Betongold. Dennoch gilt auch bei Immobilien: Es ist nicht alles Gold, was glänzt. Anleger benötigen umfangreiche Markt- und Fachkenntnisse, um die möglichen Gewinne voll abzuschöpfen. Unter diesem Aspekt sind Direktinvestments nicht für jeden Kapitalanleger die beste Wahl. Fondsbeteiligungen haben den Vorteil, dass sie von Finanz- und Immobilienprofis gesteuert werden. Insbesondere Immobilienentwicklungsfonds bieten hohe Gewinne, weil sie nicht wie herkömmlich in Bestandsimmobilien, sondern in die renditeträchtigen Phasen Neubau und Sanierung investieren. Hierfür lassen sich am Markt spezielle Dienstleister finden, die interessante Beteiligungsangebote bieten. »Mit der Beteiligung an Projektentwicklungen können Anleger reale Renditen von sieben bis zwölf Prozent pro Jahr nach Kosten erwirtschaften«, sagt Wolfgang Dippold (Foto). Der Franke ist Chef des Bamberger Fonds- und Immobilienspezialisten Project und entwickelt aktuell in Berlin, Hamburg, Frankfurt, Nürnberg und München deutsche Immobi-

lien im Gesamtwert von über einer halben Milliarde Euro. Dass die von Dippold ausgewiesenen Renditen keine Luftschlösser sind, bestätigt die testierte Leistungsbilanz. Alternative Investments für Gold sind demnach vorhanden. Mit Immobilienentwicklung hat sich für Kapitalanleger ein echter Geheimtipp entwickelt, der Sicherheit und attraktive Renditen mit realen Sachwerten verbindet. (AE) □

Podiumsdiskussion 08.10.2012

Nachhaltigkeitszertifizierung KGAL von Bestandsimmobilien

immobilien

flugzeuge

infrastruktur

Nachhaltigkeit hat sich von einem Trend zu einem festen Bestandteil von Immobilieninvestitionen entwickelt. Nachhaltigkeitsbetrachtungen wurden bisher schwerpunktmäßig für Neubauprojekte vorgenommen, doch auch Bestandsimmobilien rücken verstärkt in den Fokus. In der Podiumsdiskussion werden die Möglichkeiten der gängigen Bestandszertifizierung erörtert und die Trends aufgezeigt. Mehr Informationen: www.kgal.de

Referenten: CalCon, ÖGNI, KS Ingenieure, DIFNI, KGAL ZEIT: 08.10.2012, 14:00 Uhr ORT: EXPO REAL, MARKTPLATZ MÜNCHEN Halle A1 – gegenüber dem Stand der KGAL (221) Moderation: Peter Horn, Redaktion, Süddeutsche Zeitung


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Gewerbeimmobilien Hamburg: Schwaches Ergebnis für Büro und Investment

Bis zur Jahresmitte hat der Hamburger Bürovermietungsmarkt mit einem Ergebnis um etwa 210.000 qm eine solide Entwicklung gezeigt - auch wenn der Jahresvergleich bereits ein leichtes Minus gezeigt hatte. „Die Stimmung ist weiterhin geprägt von einem unsicheren konjunkturellen Umfeld“, so Andreas Wende von Jones Lang LaSalle Hamburg. Entsprechend zeigt das dritte Quartal nach vorläufigen Zahlen nur ein schwaches Ergebnis von 90.000 bis 100.000 qm. Für die ersten drei Quartale errechnen sich damit 300.000 bis 310.000 qm - 25% weniger als im Vorjahr. „Interesse ist da“, sagt Heiko Fischer von CB Richard Ellis, „aber die Unternehmen sind abwartend, Mietverträge werden intensiver geprüft“. Im dritten Quartal gab es nur einen einzigen großen Abschluss über 5.000 qm: Vattenfall mietete 5.200 qm in der Bürostadt City Nord. „Generell hat sich viel in der Peripherie und weniger in der City abgespielt“, sagt Oliver Horstmann von Engel & Völker Commercial. Die Spitzenmiete wird weiter mit 24 Euro angegeben, sie werde aber nur in wenigen Ausnahmefällen erreicht und sei tendenziell rückläufig, so Heiko Fischer von CBRE. Auch die Durchschnittsmiete, im ersten Halbjahr mit 14,60 Euro angegeben, sei aufgrund vieler Abschlüsse an weniger prominenten Standorten rückläufig. Engel & Völkers errechnete 13,50 Euro. Der Leerstand wird weiterhin mit 1 Mio. qm oder 7,4% angegeben. Auffallend sei das geringe Fertigstellungsvolumen, es gebe kaum noch spekulativen Neubau,

so Horstmann. Künftig könne das Angebot an zusammenhängenden Neubauflächen über 5.000 qm in zentraler Lage knapp werden Der Gesamtjahresumsatz 2012 dürfte deutlich unter dem Niveau des Vorjahres bleiben, vermutet Andreas Wende. CBRE-Chef Fischer geht von maximal 400.000 qm aus, Oliver Horstmann prognostiziert 420.000 © Marco2811 - Fotolia.com qm. Die ursprüngliche Prognose hatte bei 450.000 qm gelegen. Wenig Bewegung am Investmentmarkt Während das Jahr 2011 mit rund 2,2 Mrd. Euro das beste Hamburger Transaktionsergebnis für gewerblich genutzte Immobilien seit dem Rekordjahr 2007 war, zeigte das erste Halbjahr 2012 mit 700 Millionen Euro ein schwaches Ergebnis - rund 44% unter dem Vorjahreswert. Auch das dritte Quartal zeigte wenig Bewegung. Erst zum Jahresende dürften sich einige größere Transaktionen, die in Verhandlung seien, realisieren, so dass für das Gesamtjahr ein Transaktionsvolumen von 1,7 Mrd. Euro realistisch erscheine, so Alexander Lampert, Geschäftsführer Engel & Völkers Commercial. Insgesamt sei derzeit alles schwer planbar, neben dem nach wie vor geringen Angebot an Core-Produkten seien dafür Engpässe bei Finanzierungen und umfangreiche Due Diligence Prozesse verantwortlich. „Alle suchen Sicherheit und Rendite“, so Lampert, „das wird aber kaum angeboten und im gewerblichen Bereich ist die Bereitschaft, auf riskantere Klassen auszuweichen, kaum vorhanden“. Die Renditen für Hamburg bleiben unverändert. Für Büro- und Einzelhandelsobjekte liegen die Spitzenrenditen um 4,7%, für Logistikobjekte um 7%. □ Sabine Richter


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Anleihen von mittelständischen Immobilienunternehmen Mögliche Formen einer Besicherung der Anleihen Rechtsanwalt Ingo Wegerich und Rechtsanwalt Dr. Khanh Dang Ngo, LL.M. Die Anleihe erweist sich als eine sehr interessante Finanzierungsform auch für immer mehr mittelständische Immobilienunternehmen. Mit Hilfe von Anleihen kann auch der Mittelstand den weiten Kreis von privaten und institutionellen Anlegern gleichermaßen ansprechen. In den letzten anderthalb Jahren haben sich bereits diverse mittelständische Immobilienunternehmen auf diese Weise erfolgreich finanziert. Die im Folgenden besprochenen Anleihen zeichnen sich gegenüber herkömmlichen Unternehmensanleihen dadurch aus, dass sie zusätzlich durch Sicherheiten unterlegt sind, was sie für Anleger besonders attraktiv macht. Der vorliegende Beitrag befasst sich mit der Besicherung solcher Anleihen und geht auf die rechtliche Ausgestaltung der Sicherheiten ein. I. Golden Gate Anleihe Den Auftakt machte die Golden Gate AG im April des Jahres 2011. Das Unternehmen emittierte die erste besicherte Mittelstandsanleihe eines Immobilienunternehmens, die im Entry Standard der Frankfurter Wertpapierbörse gelistet wurde. Die Golden Gate AG konnte ihre Anleihe (ISIN: DE000A1KQXX5, WKN: A1KQXX) mit einem Volumen von 30 Mio. Euro bei einer privatanlegerfreundlichen Stückelung von 1.000,00 Euro und einem Zinssatz von 6,5% per anno und einer Laufzeit von 3 Jahren und 6 Monaten innerhalb weniger Tage vollständig platzieren. Während die Emittentin selbst ein Corporate Rating von BB durch Creditreform erhalten hat, verfügt die maßgebliche Anleihe aufgrund der vorliegenden Besicherung über ein Rating von BBB. Bei der Golden Gate AG handelt es sich um ein Immobilienunternehmen, das sich auf Gesundheits- und Wohnimmobilien in Deutschland spezialisiert hat. Zu den erworbenen Immobilien der Golden Gate Gruppe gehört u.a. ein ehemaliges Bundeswehrkrankenhaus in Leipzig, das in eine akut-stationäre Klinikimmobilie ausgebaut werden soll. Die Sicherung der Anleihe besteht aus mehreren Komponenten: Die Emittentin bestellt durch ihre Tochtergesellschaft sechs Eigentümergrundschulden in Höhe von jeweils 5 Mio. Euro an dem Grundstück in Leipzig. Hierbei handelt es sich um fünf erstrangige, untereinander gleichrangige und nicht vollstreckbare Briefgrundschulden von jeweils 5 Mio. Euro und eine zweitrangige vollstreckbare Briefgrundschuld in Höhe von 5 Mio. Euro. Eine weitere Sicherheit zu den Briefgrundschulden stellt eine Abtretung

der Mietzinsforderungen aus dem Objekt dar. Die Eigentümerbriefgrundschulden und die Mietzinsansprüche werden jeweils an einen Treuhänder abgetreten. Mit dem Treuhandverhältnis wird sichergestellt, dass die Briefgrundschulden und die Mietzinsforderungen nunmehr ausschließlich im Interesse der Anleihegläubiger verwaltet werden. II. AVW Grund Anleihe Im Anschluss hieran emittierte die AVW Grund AG im Mai des Jahres 2011 eine Unternehmensanleihe im Volumen von bis zu 50,83 Mio. Euro bei einer privatanlegerfreundlichen Stückelung von 1.000,00 Euro und einem Kupon von 6,1% per anno und einer Laufzeit von 4 Jahren und 6 Monaten. Die Anleihe (ISIN: DE000A1E8X61, WKN: A1E8X6) wurde nach Zeichnungsende in den Freiverkehr der Hamburger Wertpapierbörse einbezogen. Die Anleihe erhielt von Creditreform ein Rating von BBB-. Die AVW Grund AG ist eine 100%ige Tochtergesellschaft der AVW Immobilien AG, deren Aktien im Entry Standard notieren. Die AVW Immobilien AG besteht bereits seit 1987 und agiert innerhalb des Konzerns der AVW Gruppe als Konzernobergesellschaft. Die Gruppe hat sich im Bereich der Gewerbeimmobilien spezialisiert und deckt das gesamte Spektrum von der Projektentwicklung bis hin zum Immobilien- und Centermanagement ab. Die Sicherung der Anleihe besteht aus mehreren Komponenten: Abgabe einer Garantie durch die Muttergesellschaft, Bestellung von Grundpfandrechten sowie Abtretung von Mietzinsforderungen an den Immobilien, an denen Grundpfandrechte bestellt wurden. Auch dieser Anleihe liegt eine Treuhandkonstruktion zu Grunde. Die Bestellung von Grundpfandrechten erfolgt auf den Namen des Treuhänders. Die Mietzinsforderungen werden ebenfalls an den Treuhänder abgetreten. Zudem ist hier auch eine Mit-


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Deal-Mix Manchester: Ein im Jahr 2011 aufgelegter Spezialfonds der LaSalle Investment Management Kapitalanlagegesellschaft mbH erwirbt eine EinzelhandelsImmobilie im Stadtzentrum für ca. 10 Mio. Euro. Die zentral am St. Ann’s Square gelegene Core-Immobilie hat eine Fläche von rund 1.500 qm und wird von der HSBC Bank als Flaggschiff-Filiale in der Innenstadt genutzt. LaSalle Investment Management wurde von Jones Lang LaSalle beraten.

Berlin: Die PEAK Collection hat im Rahmen ihres Loan Servicing-Mandates für die Kredit gewährende Bank das bisher im Eigentum der insolventen Concordia Bau und Boden AG & Co. 7. Immobilien-Fonds-Gesellschaft KG stehende Bürogebäude am DGZ-Ring 16 in Weißensee an einen neuen Eigentümer übertragen. Anteilseigner der Erwerbergesellschaft sind Hamburger Investoren zusammen mit dem Potsdamer Investor Ulrich Bock. Als Kaufpreis wurden 3,2 Mio. Euro vereinbart. Das im Norden Berlins gelegene U-förmige Objekt aus dem Jahr 2000 umfasst insgesamt 28 Büro-Einheiten mit zusammen 13.848 qm vermietbarer Fläche und steht derzeit zu 100% leer.

telverwendungskontrolle durch den Treuhänder vorgesehen. Mittelverwendungskontrolle durch den Treuhänder, Bestellung von Grundpfandrechten und Sicherungsabtretung von Mietzinsforderungen erstrecken sich auf ein Volumen von 90% des Nominalwertes der Anleihe, die sogenannten „gesicherten Mittel“. Die Emittentin ist lediglich berechtigt, jederzeit die Auszahlung von 10% der von den Anleihegläubigern geleisteten Nennbeträge zu verlangen. Die angesprochene Mittelverwendungskontrolle erstreckt sich auch auf den Immobilienerwerb durch die gesicherten Mittel, der gemäß den Anleihebedingungen Einschränkungen unterworfen ist. III. Eyemaxx Real Estate Anleihe Die Eyemaxx Real Estate AG emittierte im April des Jahres 2012 bereits ihre zweite Anleihe. Die erste erfolgte noch unter dem Vorgängernamen der Amictus AG im Juli des Jahres 2011. Die Anleihe (ISIN: DE000A1MLWH7, WKN: A1MLWH) hat ein Volumen von bis zu 15 Mio. Euro bei einer ebenfalls privatanlegerfreundlichen Stückelung von 1.000,00 Euro und einem Zinssatz von 7,75% per anno und einer Laufzeit von 5 Jahren und 6 Monaten. Sie ist im Entry Standard der Frankfurter Wertpapierbörse gelistet. Aufgrund der hohen Sicherheiten hat die Anleihe von Creditreform ein Rating von BBB+ erhalten. Bei der Emittentin handelt es sich um eine Holdinggesellschaft. Sie erwirbt die Immobilien im Wesentlichen durch Beteiligungs- und Objektgesellschaften und entwickelt die Projekte mit Hilfe dieser Gesellschaften weiter. Die Eyemaxx Real Estate AG hat sich auf den Erwerb, die Entwicklung und die Realisierung von Gewerbeimmobilien insbesondere Fachmarktimmobilien in den Wachstumsmärkten Tschechien, Slowakei und Polen sowie Deutschland und Österreich konzentriert. Die Sicherung der Anleihe besteht aus mehreren Komponenten: Bedienung der Anleiheforderungen aus dem Cash-Flow und liquiden Mitteln der Emittentin, Bestellung von Grundpfandrechten und der Verpflichtung, Barmittel aus einer Verpfändung von Mieteinnahmen zur Tilgung zu verwenden. Zunächst verpflichtet sich die Emittentin, die Rückzahlung und Kuponzahlungen an die Anleger aus ihrem Cash-Flow sowie aufgrund von aus Finanzierungsaktivitäten generierten liquiden Mitteln zu bedienen. Entsprechend wird die Emittentin während der Laufzeit der Anleihe keine Gewinnausschüttungen vornehmen, durch die das Konzerneigenkapital gemäß IFRS Rechnungslegungsstandards unter das Niveau von 14 Mio. Euro sinkt. Dies ist so explizit in den Anleihebedingungen festgehalten. Im Falle des Verstoßes gegen diese Bestimmung durch die Emittentin steht jedem Anleihegläubiger ausschließlich ein außerordentliches Kündigungsrecht zu. Schließlich werden die Ansprüche aus der Anleihe durch erstrangige Hypotheken und Grundschulden in Österreich und Deutschland in Höhe von insgesamt 8,912 Mio. Euro und durch eine Hypothek im zweiten Rang in Österreich in Höhe von 7,088 Mio. Euro abgesichert. Auch dieser Anleihe liegt eine Treuhandkonstruktion zu Grunde. Ein Treuhänder verwaltet die Grundpfandrechte zugunsten der Anleger. Darüber hinaus verpflichtet sich die Emittentin während der Laufzeit der Anleihe, die Barmittel, die aus einer Verpfändung von Mieteinnahmen aus den Objekten stammen und bis zu einer Höhe von 0,6 Mio. Euro per anno eingenommen werden sollen, nur zur Tilgung von Ansprüchen aus dieser Anleihe zu verwenden. IV. HAHN Immobilien Anleihe Die jüngste Anleihe wird von der HAHN-Immobilien-Beteiligungs AG im September 2012 begeben. Die Anleihe (ISIN: DE000A1EWNF4, WKN: A1EWNF) befindet sich in der Zeichnung bis Ende September und wird spätestens am 1. Oktober 2012 im Segment „der mittelstandsmarkt“ (Freiverkehr) der Börse Düsseldorf AG einbezogen. Die Anleihe erfordert ein Mindestplatzierungsvolumen von 12 Mio. Euro. Die Anleihebedingungen sehen ein Gesamtvolumen von bis zu 20 Mio. Euro bei einer privatanlegerfreundlichen Stückelung von 1.000,00 Euro und einem Zinssatz von 6,25 p.a. mit einer Laufzeit von 5 Jahren vor. ►


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Bei der Emittentin handelt es sich um eine Holdingsgesellschaft der Hahn Gruppe, deren Aktien im Regulierten Markt (General Standard) der Frankfurter Wertpapierbörse zugelassen sind. Die Hahn Gruppe konzipiert Immobilienfonds für private und institutionelle Anleger. Hierzu erwirbt die Gruppe Immobilien bzw. Anteile an Immobilienobjekten. Der Fokus der Gruppe richtet sich auf großflächige Einzelhandelsobjekte wie z.B. Fachmarkt-/ Einkaufszentren. Die Sicherung der Anleihe besteht aus mehreren Komponenten: Besicherung der Anleiheforderungen durch eine Barsicherheit in Höhe von 0,4 Mio. Euro, die auf ein Treuhandkonto eingezahlt wird, sowie die erstrangige Verpfändung von Anteilen an zwei Immobilien-Spezialfonds und Kommanditanteilen an neun Objektgesellschaften durch die Tochtergesellschaften. Hierbei handelt es sich um so genannte „Upstream-Sicherheiten“, bei denen die Tochtergesellschaften die Sicherheiten für die Emittentin stellen. Der Zeitwert der als Sicherheit gestellten Anteile soll sich zum 30. Juni 2012 auf 21,266 Mio. Euro belaufen haben. Hierbei handelt es sich bei den Immobilien um von der Emittentin geschätzte Marktwerte. Bei den Werten der Spezialfonds werden zudem die Werte der Immobilien zu Grunde gelegt. Auch bei dieser Anleihe wird auf eine Treuhandkonstruktion zurückgegriffen. V. Fazit Trotz der Vergleichbarkeit der Besicherungskonstruktionen ergeben sich deutliche Unterschiede im Detail. Auf alle Einzelheiten kann hier aus Platzgründen leider nicht eingegangen werden. Relevant sind neben der jeweiligen Besicherungskonstruktion natürlich insbesondere die Werte der zugrunde liegenden Grundstücke bzw. Sicherheiten, der Rang der Besicherung, die Gestaltung der Treuhandkonstruktion, das relevante Marktumfeld, die Auslastung bzw. Vermietung der Objekte, Besonderheiten in den Anleihebedingungen und vieles mehr. Zusammenfassend lässt sich dennoch festhalten, dass die Besicherungskonstruktionen der oben genannten Anleihen ein deutlich höheres Maß an Sicherheit für den sicherheitsbewußten Privatanleger bieten. Derartige Besicherungskonstruktionen bieten eine vielversprechende Möglichkeit, um das Emittentenrisiko deutlich zu reduzieren, und können damit ein Modell für die Zukunft von Unternehmensanleihen darstellen. □

Verschärfte Regulierung Erhöhte Anforderungen an Dienstleisterqualität verbessern Sicherheit für Fondszeichner Peter Mahler, Vorstandsmitglied der IC Consulting AG Die diversifizierte Geldanlage in Sachwerten ist nicht erst seit Zunahme der Turbulenzen an den internationalen Finanz- und Kapitalmärkten ratsam. Für das Gros der Privatanleger ist das Engagement etwa in Immobilien oder in Kraftwerken zur Erzeugung erneuerbarer Energie aufgrund der erforderlichen Investitionssummen nur mittels Beteiligungen an Geschlossenen Fonds realisierbar. Mit Einstufung Geschlossener Fonds als Finanzinstrumente und der gleichzeitigen Einordnung in den Regelungsbereich des Wertpapierhandelsgesetzes (WpHG) gelten seit dem 1. Juni 2012 strengere Vorschriften beim Vertrieb solcher Beteiligungen. Viele regulatorische Neuerungen zielen vorrangig auf freie Finanzvermittler, doch auch Kreditinstitute unterliegen umfangreichen Prüfungspflichten beim Vertrieb von Kapitalanlagen. Banken sind angehalten, einen weitreichenden Pflichtenkatalog bei der Platzierung von Anteilen an Geschlossenen Fonds an Ihre Kunden zu beachten. Allem voran steht hier zunächst die Prüfung der Anlage „mit banküblich kritischem Sachverstand“. Hierzu reicht es nicht etwa aus, den Prospekt einer Beteiligung aufmerksam zu lesen und offenkundige Auffälligkeiten zu hinterfragen. Vielmehr wird verlangt, im Rahmen einer Prüfung abschließend die Feststellung treffen zu können, die Kapitalanlage sei gut. Dies kann nur gelingen, wenn alle wesentlichen Risiken und Eigenschaften einer Kapitalanlage kritisch hinterfragt und im Zweifel durch die Heranziehung von Drittquellen verifiziert werden. Eine wahre Mamutaufgabe, die für viele, insbesondere kleinere Kreditinstitute oft nicht mehr im eigenen Haus zu bewerkstelligen ist. Zur Erfüllung ihrer Aufgaben bedienen sich Banken daher immer häufiger externer Dienstleister, die die notwendige Expertise im Rahmen einer so genannten Plausibilitätsprüfung zur Verfügung stellen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte bereits in den Leitzsätzen seines diesbezüglichen Urteils auf die so genannte Auslagerungsfähigkeit einer solchen Prüfung hingewiesen. Dies ermöglicht Banken, aber auch anderen, professionellen Finanzvertrieben, sich für diese umfangreiche und anspruchsvolle Tätigkeit an spezialisierte Dienstleister wie die IC Consulting AG, die über den Status eines „qualifizierten Auslagerungsunternehmens“ nach


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§ 25a KWG verfügt, zu wenden. Dies, so der BGH weiter, muss dem Kunden noch nicht einmal mitgeteilt werden, da in Haftungsfällen ohnehin stets die Bank erster Ansprechpartner für den Fondszeichner bleibt. Wichtig für die Banken ist indes, dass der Prüfende auch für das Ergebnis des von ihm erstellten Prüfungswerkes gerade steht. Die qualifizierte Plausibilitätsprüfung geht weit über eine formale Prüfung des Investitionsangebots hinaus und umfasst insbesondere eine materielle Beurteilung und einen Plausibilitätscheck unter Einbezug der Historie des jeweiligen Fondsinitiators. Hierzu kann IC Consulting auf ein umfangreiches, eigenes Archiv mit Prospekten, Protokollen, Geschäftsberichten und vielen weiteren Unterlagen zurückgreifen. Flankiert wird die Bankenunterstützung durch weitere, laufende Dienstleistungen während der Bewirtschaftungsphase einer Fondsgesellschaft, wie etwa Controlling, aktuelles Research und Analyse der relevanten Märkte und Marktsegmente, des Track Records des Fondsmanagements sowie ein kritisches Benchmarking. Bei entsprechender Leistungsfähigkeit und Servicequalität kann das Auslagerungsunternehmen somit nachhaltig zur Verbesserung der Produktauswahl im Vertriebsportfolio der Kreditinstitute und damit letztlich zur Sicherung des Anlageerfolgs für den Fondszeichner beitragen. □

Fremdkapital runter, Kostensicherheit rauf Neue Konzepte für aktuelle Anlegerpräferenzen Jürgen Göbel, Geschäftsführer der SachsenFonds Holding GmbH

Die Finanzkrise samt ihrer nach wie vor spürbaren Ausläufer hat es an den Tag gebracht: Ursprünglich vermeintlich günstige Fremdfinanzierungen, attraktive Fremdwährungskredite und ähnliches, die bei Fondsinitiierungen als zusätzlicher Renditetreiber eingesetzt wurden, können sich in nervösen Märkten äußerst nachteilig auswirken. Selbst vollvermietete Immobilien verlieren aufgrund nicht realisierter Wertverluste den Zugang zur Kreditfinanzierung, Anleger müssen trotz vertragsgemäß fließender Mieteinnahmen auf prognostizierte Ausschüttungen verzichten oder sogar Kapital nachschießen, um vereinbarte Beleihungsgrenzen weiterhin einhalten zu können. Die Zinsvorteile aus Fremdwährungsdarlehen werden darüber hinaus häufig von negativen Wechselkursentwicklungen mehr als aufgezehrt. Aus diesen Erfahrungen der jüngeren Vergangenheit kann es nur einen Lerneffekt geben: Eine Anlage ist um so sicherer, je mehr Eigenkapital in sie investiert wird und je niedriger folgerichtig die Fremdkapitalquote ausfällt. Der vollständige Verzicht auf den Einsatz von Fremdkapital kostet naturgemäß den einen oder anderen Rendite-Prozentpunkt. In den letzten Jahren haben Anleger wie auch Emissionshäuser und Vertriebe jedoch schmerzlich erfahren müssen, dass Renditestreben ohne ausgewogene Berücksichtigung von Sicherheitsaspekten nicht selten in die Irre führt. Zeichner eines überwiegend oder vollständig eigenkapitalfinanzierten Fonds können sich dagegen sicher sein, dass das Fondsobjekt wirklich ihnen und nicht wirtschaftlich betrachtet überwiegend einer finanzierenden Bank zur Absicherung eines Kredites gehört. Das verschafft dem Fondsmanagement Flexibilität –

bei Neuvermietungen, Mietvertragsverlängerungen, bei während der Laufzeit notwendig werdenden Umbau- oder Renovierungsmaßnahmen und beim abschließenden Objektverkauf. Eine zusätzliche Prognosesicherheit während der Fondslaufzeit bringen Konzepte, die sowohl in der Bau- als auch in der Bewirtschaftungsphase einer Immobilie die Abdeckung einiger oder aller anfallenden Kosten gegen eine feste Vergütung vorsehen. Ein Beispiel dafür ist das Immobilien-Lebenszykluskonzept „ONE“ des Baukonzerns Bilfinger Berger, das Planungs-, Bau- und Betriebskosten inklusive Wartung und Instandsetzung sowie optional auch Dienstleistungen wie Reinigung, Catering, Sicherheitsoder Postservice in einem All-inclusive-Paket bündelt. Einerseits bedeutet diese Form der Zusammenarbeit zunächst höhere Erstinvestitionen, langfristig können jedoch über die Kostensicherheit hinaus Einsparungspotentiale von zehn bis 20 % realisiert werden. Für Anleger, die auf bestmögliche Sicherheit setzen wollen, hat SachsenFonds den aktuellen Deutschlandfonds 5 konzipiert. Der vollständige Verzicht auf die Inanspruchnahme von Fremdkapital einerseits und die langfristige Kostensicherheit in der Objektbewirtschaftung andererseits führen zusammen mit der langfristigen Vermietung an den Bilfinger Berger Konzern zu hoher Prognosesicherheit der Ausschüttungen auf gleichermaßen attraktivem Niveau. □


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Immobilieninvestments Gezielte Auswahlkriterien sichern langfristigen Erfolg Dr. Lars Bernhard Schöne, Bereichsleiter Assets Immobilien der LHI Leasing GmbH Wertbeständige Edelmetalle sind gerade in Zeiten krisenhafter Entwicklungen stark nachgefragt, dies gilt aktuell mehr denn je auch für das sprichwörtliche „Betongold“. Seit ein Auseinanderbrechen des Euro nicht mehr unvorstellbar, sondern durchaus im Bereich des Möglichen ist und sich ehemals scheinbar felsenfeste Anlagen wie etwa Staatsanleihen als verletzlich und brüchig erwiesen haben, drängen Anleger vermehrt in Immobilieninvestitionen. Das gilt nicht nur für den heimischen Privatsektor, nein, auch institutionelle und internationale Investoren haben Deutschland mehr und mehr als „Safe Haven“ schätzen gelernt. Über die Begeisterung für einen Immobilienmarkt, der bislang Blasenbildungen und die damit einhergehenden Marktverwerfungen weitgehend vermeiden konnte, wird jedoch häufig vergessen, dass sich die gewünschte Stabilität und Nachhaltigkeit einer Immobilieninvestition nicht „von selbst“ einstellt. Sie ist vielmehr in erster Linie abhängig von der Qualität des jeweiligen Investitionsobjektes. Woran aber bemisst sich diese? Einer alten Faustregel zufolge gelten für gelungene Immobilieninvestitionen drei Hauptkriterien – Lage, Lage und nochmals Lage. Darin liegt viel Wahrheit, jedoch ist eine gute Lage zwar eine notwendige, aber keine hinreichende Voraussetzung für den langfristigen Erfolg einer Immobilie. Zumindest, solange unter einer guten Lage nur 1a-Standorte verstanden werden. So eindimensional darf die Standortqualität nicht beurteilt werden: Ein Standort soll nachhaltig sein, d. h. er soll längerfristig stabile Erträge ermöglichen. Das muss nicht zwingend in der City einer Metropole geschehen, im Gegenteil können Mittelstädte mit solider wirtschaftlicher

Performance und Wachstumsstärke häufig ebenso viel langfristiges Potential bieten, wie Boom-Metropolen. Entscheidend ist die langfristige Rentabilitätserwartung, die sich mit einem Standort und einem Objekt verbinden lässt. Verkehrsanbindung, Integration in großräumige Entwicklungsprojekte, regionale Bevölkerungs-, Kaufkraft- und Arbeitsmarktentwicklung sind in diesem Zusammenhang Aspekte von wesentlicher Bedeutung. Erstklassige Mieterbonität gehört natürlich auch dazu. Jedoch darf die Fokussierung auf namhafte Ankermieter nicht dazu führen, dass die Qualität der Immobilie in den Hintergrund tritt. Bei Multi-Tenant-Objekten bieten zeitlich gestaffelte Mietverträge mit mehreren Nutzern in einem Objekt eine Diversifizierung des Mietausfallrisikos in einer Immobilie. Entscheidend ist darüber hinaus auch die Zweitverwendungsfähigkeit des Gebäudes – eine flexibel nutzbare Immobilie an einem attraktiven Standort lässt sich leichter und kostengünstiger neu vermieten als ein Spezialobjekt auf der grünen Wiese. Und das wird spätestens beim Verkauf der Immobilie zum Thema: Auch wenn der Mietvertrag mit einem Hauptmieter zum geplanten Veräußerungszeitpunkt noch einige Jahre weiter läuft – jeder neue Investor wird genau prüfen, wie wahrscheinlich eine Verlängerung ist und zu welchen Konditionen sie abgeschlossen werden könnte. Die Wettbewerbs- und damit Marktfähigkeit einer Immobilie wird demnach entscheidend von ihrer langfristigen Attraktivität im Mietmarkt bestimmt, und diese wiederum von ihrer flexiblen Einsatzfähigkeit für verschiedene Nutzer. Ein langfristig gelungenes Immobilieninvestment ist deshalb – wie wir mit dem aktuellen LHI Deutschlandfonds Technische Universität Berlin verwirklicht haben – mehr als ein guter Standort, ein zeitgemäßes Gebäude und ein bonitätsstarker Mieter. Es besteht vielmehr aus einer gezielten Kombination dieser Einzelkriterien. □

FlowFact AG - Gelebtes Beziehungsmanagement und Markt-Know-how Die FlowFact AG entwickelt und vermarktet seit 1985 Customer Relationship Management-Lösungen. Mit der CRMSoftware lassen sich Geschäfts- und Kundenbeziehungen erfolgreich managen und Kosten senken. Gute Geschäfts- und Kundenbeziehungen sind der Königsweg für mehr Umsatz und Ertrag. Nur wer Partner, Interessenten und Kunden zielgerichtet anspricht und individuell und umfassend betreut, erhöht langfristig den Wirkungsgrad seines Unternehmens. FlowFact CRM vernetzt und steuert alle wichtigen Unternehmensbereiche und sorgt für mehr Transparenz und Effizienz bei gleichzeitig sinkenden Kosten. Damit werden Vertrieb, Marketing, Geschäftsführung, Organisation und Service dank der bereichsübergreifenden, IT-unterstützten Gesamtstrategie effizienter. Das bedeutet mehr Produktivität, Kundenbegeisterung und mehr Service in gleicher Zeit. FlowFact ist spezialisiert auf den Bereich Immobilien CRM-Software und ist auf Unternehmen aus der Immobilienbranche wie Makler, Immobilienverwaltungen, Banken/Sparkassen, Bauträger und Projektentwickler exakt zugeschnitten. Alle


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Daten, die ein Unternehmen benötigt, werden nur an einer Stelle zentral in FlowFact Immobilien CRM gespeichert. Jeder Mitarbeiter ist so immer über alle Kunden- und Immobilieninformationen auf dem Laufenden. Kunden können professionell beraten werden und Vertriebskollegen erkennen dank der klaren Profile jedes AbschlussPotenzial und können sofort verhandeln. Historie Die erste Version der heutigen FlowFact CRMLösung programmierte Klaus Kappert, Sohn eines renommierten Immobilienunternehmers, 1985 im „Kinderzimmer“ auf einem Atari-PC. Erstmals entstand die Verknüpfung von Adress- und Dokumenten-Management als Kundenhistorie. Im gleichen Jahr gründete Klaus Kappert, heutiger CEO, die FlowFact AG unter dem damaligen Namen „IMP Klaus Kappert Computersysteme“. Parallel tüftelte Lars Grosenick an einer Makler- und Bauträgersoftware. Ein gemeinsamer Kunde brachte die beiden zusammen, und das Programm FlowFact wurde schnell zum Vorreiter für Beziehungs- und Organisationsmanagement. Mit zunehmendem Erfolg wurde im Jahre 2000 die „FlowFact AG“ mit Hauptsitz in Köln gegründet. 2003 folgte die Gründung der Vertriebsgesellschaft „FlowFact Schweiz AG“. Austausch mit dem Markt Durch den ständigen Austausch zwischen Research & Development, Vertrieb, Marketing und Unternehmensleitung ist die FlowFact AG in der Lage, ihre CRMLösung stetig dem Markt anzupassen und neue Entwicklungen in der Immobilienakquise und -vermarktung abzubilden – und das gerne, bevor sie zur Marktdurchdringung gekommen sind. So propagiert die FlowFact AG bereits seit über zehn Jahren den Austausch von Objekten, hat

die Vermarktungsmethode als „Friendlisting“-Funktionalität bereits seit der Version 2006 implementiert. Vorbild der deutschen Gemeinschaftsgeschäfte: Der US-Markt. Hier sind Gemeinschaftsgeschäfte bereits seit vielen Jahren die Regel. Mit dem neuen FlowFact MLS ist nun der Grundstein für die Bündelung von Immobilienmaklern zu einer Gemeinschaft gelegt, die alle Immobilienangebote gemeinsam vermarktet. Denn MLS-Nutzer verfügen über alle freigegebenen Kollegenobjekte aus dem Netzwerk – der große Mehrwert für den Immobilieneinkauf. Artikel und Vorträge Zahlreiche Artikelserien und Vortragsreihen spiegeln das immobilienwirtschaftliche Know-how der FlowFact AG und ihrer Vorstände. Veröffentlichungen wie „Schneller Picken“, „Make me Move“, der „Immobilienflüsterer“ oder auch die aktuelle AIZ-Kolumne von Lars Grosenick geben Einblicke in Akquise- und Vertriebsinhalte und beschreiben spannende und praxisnahe Techniken für Immobilienunternehmen. Neben Akquise- und Vertriebsstrategien bewegt sich das dritte Themengebiet der Veröffentlichungen rund um den Nutzen von CRM-Software, etwa mit den Stichworten Mobiles Makeln oder Prozessorganisation. Gelebtes Beziehungsmanagement Reges Netzwerken, der kontinuierliche Ausbau immobilienwirtschaftlicher Beziehungen sowie die permanente Präsenz auf allen wichtigen immobilienwirtschaftlichen Veranstaltungen bis hin zur Expo Real sind wichtige Erfolgsfaktoren für die FlowFact AG und sorgen für den nötigen und Zielgruppen-spezifischen Austausch mit dem Markt und seinen Spielern. □


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Wohnungsmarkt Berlin Indikatoren zeigen nach oben Karin Krentz Mit einem Anstieg des preisbereinigten Bruttoinlandsprodukts um 1,8% konnte Berlin im ersten Halbjahr 2012 das beste Ergebnis unter den Bundesländern vorweisen. Das zeigen aktuelle Berechnungen des Arbeitskreises „Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen der Länder“. Deutschlandweit hatte sich das Wachstum im Vorjahresvergleich auf 1,1% abgeschwächt, sogar die wirtschaftsstarken westlichen Bundesländer Baden-Württemberg und Niedersachsen erreichten als beste „nur“ 1,6%. Das Wachstum wurde vor allem getragen von der Dienstleistungsbranche Aber auch das Ergebnis im Produzierenden Gewerbe war in Berlin deutlich besser als im Bundesdurchschnitt. Das resultiert vor allem aus einem hohen Zuwachs im Baugewerbe. Weiter positiv entwickeln sich die Bevölkerungszahlen, per 30. Juni 2012 lebten in deutschen Hauptstadt 3.501.900 Einwohner, es werden mehr Kinder geboren und für immer mehr Menschen aus den übrigen Bundesländern, aber vor allem aus dem Ausland ist die Metropole attraktiv. Doch schon bewegt bewegt sich der Wanderungssaldo je Einwohner schon unterhalb des Berliner Durchschnitts (auf 1.000 Einwohner 6 Zuzügler), da Verfügbarkeit und Preis von Wohnraum bremsend wirken, konstatiert Jones Lang LaSalle (JLL) in seinem jüngsten Residential City Profile Berlin. Mit einem Anstieg der Angebotsmieten* auf Jahressicht von + 13,1% (auf 7,40 Euro/qm/Monat) und einem Plus der Angebotskaufpreise* um knapp einem Fünftel (auf 2.200 Euro/qm) weist der Berliner Wohnungsmarkt weiterhin die höchste Dynamik aller untersuchten acht deutschen Wohnungsmärkte auf. 40.000 Neuberlinern standen 2011 weniger als 4.000 neue Wohnungen gegenüber. „Die hohe Bevölkerungsdynamik vor dem Hintergrund der positiven wirtschaftlichen Entwicklung bei nur geringer Bautätigkeit führt zu rasant steigenden Mieten und Kaufpreisen“, so Roman Heidrich, Leiter Residential Valuation Advisory Berlin bei JLL. Die Bautätigkeit ist weit vom langfristigen Bedarf zwischen 10.000 und 15.000 Wohnungen pro Jahr ent-

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fernt. Schon seit Jahren halten die Wohnungsbaufertigstellungen nicht mit dem Einwohner- und Haushaltswachstum Berlins Schritt. Auch kurz- bis mittelfristig dürfte sich an dieser Situation nur wenig ändern. Mietpreisboom in den letzten beiden Halbjahren Über die Hälfte der Steigerung der Angebotsmieten seit 2009 hat in diesen beiden Halbjahren stattgefunden. Die Angebotsmieten erhöhten sich seit Anfang 2009 um 1,50 Euro/qm, aber alleine um 0,85 Euro/qm in den letzten beiden Halbjahren. Damit befindet sich der Mietwohnungsmarkt im 1. Halbjahr 2012 in einer Phase des beschleunigten Mietpreiswachstums. Alle Bezirke profitieren dabei vom Preisauftrieb, wenn auch in unterschiedlichem Ausmaß. Die größte Dynamik entfaltet sich in den Bezirken der Innenstadt wie Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg sowie in den gefragte Lagen von Pankow und Steglitz-Zehlendorf. In der ersten Jahreshälfte 2012 trieb die geplante Schließung des Flughafen Tegels in Reinickendorf die Angebotsmieten hier wie bereits schon im vorangegangen Halbjahr deutlich nach oben. (Investoren sollten beachten: Berlin hat zwar zwölf Großbezirke, aber 95 Stadtteillagen, so dass die Aussage für einen Bezirk stets zu hinterfragen ist, die Mietpreissituation kann auf der gegenüberliegenden Straßenseite oder mal kurz um die Ecke eine völlig andere sein – KK). Abzuwarten bleibt, inwieweit das vom Berliner Senat geplante Mietenbündnis mit der Begrenzung der Mieterhöhungsspielräume bei den rund 275.000 kommunalen Wohnungen einen Einfluss auf die Mietentwicklung in Berlin haben wird. Projektentwicklungen im Mietwohnungssegment spielen nach wie vor nur eine untergeordnete Rolle, obwohl das Interesse in diesem Segment leicht angezogen hat. Neubauwohnungen kommen zurzeit hauptsächlich über die Vermietung von Eigentumswohnungen durch Kapitalanleger auf den Wohnungsmarkt. ►


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Eigentumswohnungen: Berlin überholt Düdo und wird teuer Die Entwicklung der Angebotspreise für Eigentumswohnungen kennt seit 2009 nur eine Richtung und die heißt: nach oben. Wie auch bei den Mieten gewinnt die Dynamik in den letzten beiden Halbjahren noch einmal an Fahrt. Während die Preise seit dem 1. Halbjahr 2009 um 600 Euro/qm oder 37,5% anstiegen, fand alleine in den letzten beiden Halbjahren ein Wachstum von 360 Euro/qm statt, das 60% des Anstiegs ausmacht. Im Vergleich mit den anderen untersuchten Großstädten liegen die Preise in Berlin nun im Mittelfeld. Im letzten Jahr wurde bereits Köln preislich überholt und in der ersten Jahreshälfte 2012 Düsseldorf. Stuttgart könnte in der zweiten Jahreshälfte folgen. Die verbleibenden teureren Städte München, Frankfurt und Hamburg mit mittleren Kaufpreise von 3.000 Euro/qm und mehr stellen dann für den Berliner Wohnungsmarkt die nächste Hürde dar, die kurzfristig allerdings nur schwer zu überschreiten ist. Zugleich wird mit steigenden Preisen auch die Preisschere zwischen günstigen und teuren Lagen weiter aufgehen. Selbst bei Preisen von 3.000 Euro/qm wird es in Berlin weiterhin vergleichsweise günstige Stadtteile und Segmente mit Preise von deutlich unter 2.000 Euro/qm geben. Insgesamt befindet sich der Berliner Eigentumswohnungsmarkt in einer Phase des beschleunigten Preiswachstums, dass sich allerdings nicht mehr nur auf die innerstädtischen Trendlagen erstreckt, sondern sich in der Stadt räumlich ausdifferenziert hat. (Z.B. hat sich mit „Kreuzkölln“ – Neukölln in der Nachbarschaft zu Kreuzberg – ein neuer Trendstadtteil mit steigenden Mieten und Preisen entwickelt – KK). Der Transaktionsmarkt Der Transaktionsmarkt für Wohnimmobilien war im 1. Halbjahr 2012 von Megadeals geprägt. Dazu zählen vier Portfolioverkäufe mit jeweils über 20.000 Wohneinheiten. So fanden die Immobilien der DKB Immobilien AG (25.000 Wohnungen), das BauBeCon-Portfolio (23.500), das „Hawk“-Portfolio als Teil der Insolvenzmasse der Speymill Deutsche Immobilien Company Plc (21.600) sowie das Wohnportfolio der LBBW Immobilien (21.500) jeweils neue Eigentümer. Insgesamt wechselten in 127 Deals Bestandsobjekte mit ca. 123.000 Wohneinheiten zu einem Gesamttransaktionsvolumen von ca. 6,4 Mrd. Euro die Eigentümer. Zusätzlich wurden 240 Mio. Euro für Projektentwicklungen bezahlt. Damit war bereits zum Halbjahr das Investitionsvolumen des gesamten Vorjahres (ca. 5,8 Mrd. Euro) nicht nur erreicht, sondern deutlich übertroffen.

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Als Käufer agierten im 1. Halbjahr 2012 eigenkapitalstarke Investoren, allen voran Immobilien AGs, Assetund Fondsmanager sowie geschlossene Wohnfonds. Diese kamen zur Hälfte aus Deutschland: Die andere Hälfte waren internationale Konsortien, u.a. Amerikaner, Briten. Aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnungsportfolios, vor allem von institutionellen Investoren, sowie dem niedrigen Zinsniveau und den positiven Mietprognosen ist von einem Transaktionsvolumen bis Ende des Jahres zwischen 8-10 Mrd. Euro auszugehen. Dies wäre das höchste Volumen seit 2007 (13,6 Mrd. Euro). Hinzu kommt, dass sich mit der TLG Wohnen und der GBW AG derzeit zwei weitere große Portfolios in der Transaktionspipeline befinden. Hinsichtlich der Bruttorenditen geben sich Investoren traditionell bedeckt, so JLL. Die allgemeine Aussage: Deutschlandweit liegt die mittlere Bruttoanfangsrendite bei etwas unter 7% und damit auf dem Niveau des Vorjahres. * Hinweis: Miet- bzw. Kaufpreise beschreiben den Median, d.h. 50% der Werte liegen über diesem Wert und 50% darunter.


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Über: Morgen Gegenwart und Zukunft Ruhr Schlaglichter aus Ruhrstädten zur Expo Real 2012: Das touristische Segment MICE (Meetings, Incentives, Conventions, Events) bietet nach Angaben von Ruhr Tourismus eine ausbaufähige Wertschöpfungseffekte für die Metropole Ruhr:

Gesamteinkommen aus der MICE-Industrie Metropole Ruhr: ca. 670 Mio. Euro p.a.

Steueraufkommen aus der MICE-Industrie in der Metropole Ruhr: ca. 28 Mio. Euro p.a.

Beschäftigte in Veranstaltungsstätten der Metropole Ruhr: ca. 10.600

Einkommensäquivalente in Personen in der Metropole Ruhr: ca. 37.000

Zum Vergleich: Beschäftigte im produzierenden Gewerbe rund 62.100 entsprechend 21,7 % gegenüber 77,4 % der Beschäftigten insgesamt im Dienstleistungsbereich (Erwerbstätigenrechnung des Bundes und der Länder, Stand 2009) Dortmund Entlang der Kampstraße, die bis 2014 auf voller Länge als Boulevard erneuert werden soll, eröffnete neben der Thier-Galerie das Medienhaus Lensing mit rund 4.000 qm Nutzfläche, die National-Bank bezieht im Sommer 2013 einen Neubau nahe der Petrikirche, im Abschnitt zwischen Hauptbahnhof und Westenhellweg wird das denkmalgeschützte Gebäude der WestLB zum DoC Dortmunder Centrum für Medizin und Gesundheit mit rund 9.000 qm Fläche umgebaut. Auf dem Areal Stadtkrone Ost baut die Deutsche Bundesbank eine neue Niederlassung - aber der Westfalen Tower steht noch weitgehend leer.

entsteht das neue Gerichtsviertel am Ostring mit rd. 40.000 qm Fläche, davon 15.000 qm für justiznahe Dienstleistungen – Aber im neuen Exzenterhaus sind zehn von fünfzehn Etagen noch frei. Duisburg Stadtfenster und aurelis-Areal am Bahnhof sind in Arbeit und das Outlet Center DOUVIL in Hamborn verzögert sich zwar, soll aber gebaut werden – Aber am Innenhafen steht das Projekt Eurogate wieder am Anfang. Mülheim Der Büro- und Gewerbepark am Flughafen Essen/Mülheim an der A 52 wird beworben mit seiner Nähe zum Flughafen Düsseldorf International und reizvoller, grüner Umgebung – Aber es bestehen Bestrebungen, den Mülheimer Flughafen selbst so bald wie möglich zu schließen. Auch ist der nahe gelegene Bürokomplex,

Essen

den sich agiplan einst von Norman Foster an der Zeppelinallee errichten ließ, immer noch im Angebot.

In Ergänzung zur florierenden „Grünen Mitte“ entsteht derzeit an der Kruppstraße das zweite Büroobjekt

Bottrop

der EUROPA-CENTER AG mit 10.100 qm Büromietfläche nach Zertifizierungsstandard der DGNB als Green Building. Außerdem plant der zur Zech Group gehörende Projektentwickler „die developer“ einen sechs- bis siebengeschossigen Büroneubau an der Hollestraße mit rund 12.600 qm Büromietflächen und 245 Stellplätze nach Entwurf von Léon Wohlhage Wernik Architekten, ebenfalls mit DGNB Zertifikat - Aber die designstadt auf Zollverein ist in Frage gestellt. Bochum Der City stehen zwei große Grundstücke zur Neuentwicklung zur Verfügung für ein integriertes Einzelhandels- und Dienstleistungsquartier Viktoriastraße unter Einbeziehung des alten Justizgeländes, des Telekomgeländes sowie des Husemannplatzes. Mit dem Landesbetrieb BLB soll ein gemeinsames Bieterverfahren mit städtebaulicher Konzeption durchgeführt werden. Gleichzeitig

Im Gewerbepark Schwarz Heide mit Verkehrslandeplatz stehen 13 ha Fläche zur Verfügung für „Flugplatzorientierte Dienstleistungen, Flugzeugbau und Fluggerätebau“. Einen Hersteller gibt es schon: Walter Extra, der hier Sportmaschinen baut, Kunde u.a. John Travolta, der persönlich zum Abholen kam. Hagen Gevelsberg, Ennepetal, Hagen und Schwelm sowie der Ennepe-Ruhr Kreises planen die Aufwertung von Flächen entlang der B7 auf rund 20 km Länge. Das gemeindeübergreifende Projekt „B7>17“ schafft Planungsgrundlagen und Organisationsentscheidungen, geplante Realisierung 2014-2017. Ziel sind eine städtebauliche Aufwertung, gewerbliche Nutzungen und Unterstützung vorhandener Gewerbebetriebe durch Mobilisierung von Reserve- und Erweiterungsflächen und eine Freiraumentwicklung mit flußläufiger Öffnung der Flussufer. ►


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Datteln Das Projekt newPark wird mit 150 ha vermarktbare Fläche (verfügbar ab 2014) eines der größten und innovativsten Flächenangebote für industrielle Großvorhaben. Nach einer Studie von Ernst & Young ist newPark besonders geeignet für Unternehmen aus der Energieund Umwelttechnik (GreenTech). Herne Neben dem Technologie- und Gewerbepark Herne-Baukau soll zwischen dem frühbarocken Wasserschloss Strünkede mit ausgedehntem Schlosspark und dem Rhein-Herne-Kanal der Gewerbepark Schloss Strünkede als hochwertiger Büro- und Dienstleistungsstandort für die Gesundheits- und Kreativwirtschaft entwickelt werden. Außer Autobahnen besteht direkter Anschluss mit der U 35 zur Ruhr-Universität und dem Gesundheitscampus Bochum. Schloss Strünkede ist eine der „Neuen Schlosslagen“, deren Markenzeichen außergewöhnliche Industriedenkmäler und Landmarken im Ballungsraum Metropole Ruhr sind. Alles gut, oder?

Tagungsprotokoll gezeichnet von Andreas Gärtner. Freigabe wmr

Warum braucht das Ruhrgebiet einen Zukunftskongress? „Weil globale Herausforderungen wie Ressourcenknappheit, demografischer Wandel, die fortschreitende Urbanisierung, individuelle Mobilität oder Klimawandel die Entwicklung neuer Geschäftsmodelle und Strategien in Unternehmen erforderlich machen,“ so die Ankündigung zum 1. Zukunftskongress Ruhr, zu dem die RAG Stiftung einlud gemeinsam mit der Wirtschaftsförderung Metropole Ruhr wmr, die auch den Auftritt auf der Expo Real organisiert. Und weil ein Immobilienmarkt nur dort floriert, wo Unternehmensstandorte florieren. Und weil nach Ansicht von Robert Schlögl, Geschäftsführer des Max Planck Instituts für Chemische Energiekonversion in Mülheim, die bestehende Industrie sich wird ändern müssen. „Ihre Zuschnitte sind ungeeignet für die Energiewende,“ denn statt großindustrieller Anlagen gehört die Zukunft den gut vernetzten, hoch spezialisierten und kompetenten Kooperationen. Vielleicht in einem über die Region verteilten Netzwerk von FabLabs, wie es sie in den Niederlanden und der Schweiz bereits mehrfach gibt mit maschineller Ausstattung für vielfältige Anwendungen,


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die wie eine Gemeinschaftsküche gemeinsam genutzt werden können? vgl. http://wike.fablab.is/wiki/Portal:Labs. Und weil die Zukunft Produkten und Verfahren gehört wie den voll biologisch abbaubaren Kunststoffflaschen von Sachtleben in Duisburg, die keinen Abfall produzieren… und und und. Die – je nach Definition - dritte oder vierte industrielle Revolution eröffnet viele Chancen. Das Ruhrgebiet, das in der ersten und zweiten so erfolgreich war, dürfe diese Revolution nicht verpassen. □

Vom Zweibeiner zum Tausendfüßler Industrie und Logistik sollen Innovationsschub verschaffen Industrie und Logistik können dem Ruhrgebiet als industrieller Kern in NRW unter neuen Vorzeichen einen Innovationsschub verschaffen. „Die Region konnte ihre industrielle Basis erhalten, weil sie immer auf Innovationen gesetzt hat. Der Strukturwandel hat dafür gesorgt, dass sich die Unternehmen an Rhein und Ruhr immer wieder neu erfinden mussten.“ Das sagte Ulrich Grillo anlässlich der Tagung „Standortvorteil NRW“ des Initiativkreises Ruhr – und er muss es wissen, denn die Unternehmensgruppe Grillo, deren Produkte auf Zink und Schwefel basieren, ist seit 170 Jahren eines jener inhabergeführten Traditionsunternehmen, die das Ruhrgebiet groß gemacht haben und die ihre Marktposition nach wie vor behaupten. Die Industrie zog das urbane Wachstum und das Entstehen von Städten wie Oberhausen oder Gelsenkirchen nach sich, weil sie massenhaft billige Arbeitskräfte brauchte, gefolgt von Infrastruktur und letztlich auch der Immobilienwirtschaft. Dass die Region sich heute wieder als produzierende Industrieregion auf einem neuen Niveau versteht und auch seitens der Landesregierung in dieser Richtung unterstützt wird, schafft die Ansätze für tiefgreifende Innovationen. Sie auf den Weg zu bringen, erfordert im Zeitalter 2.0 mit digitaler und globaler Vernetzung im Zeichen von Energiewende und demographischem Wandel gänzlich andere Maßnahmen und Mittel als noch vor 170 Jahren. Diese auszuloten war eines der Themen des Kongresses. NRW Wirtschaftsminister Garrelt Duin sieht bereits viel erreicht, denn die Wirtschaft an Rhein und Ruhr habe sich vom „Zweibeiner auf der Basis von Kohle und Stahl zum Tausendfüßler“ mit stark differenzierten, spezialisierten und global vernetzten Unternehmen und Strukturen entwickelt. Logistik als „Querschnittfunktion zu der industriellen Kernkompetenz“, wie sie Erich Staake, CEO

der duisport Gruppe und Co-Moderator des Initiativkreises Ruhr versteht, bildet das Bindeglied in vielfacher Hinsicht. Da geht es ganz handfest um die Häfen in Duisburg und Dortmund mit den Kanalhäfen dazwischen als Dienstleistungszentren und deren Vernetzung mit den Transportwegen auf Straße und Schiene – für die Verkehrsinfrastruktur beim Bund verstärkt Investitionen einzufordern, steht auf der Dringlichkeitsliste ganz oben, denn zwei Drittel der Containerströme in Deutschland laufen über NRW und nur ein Drittel über die norddeutschen Häfe (wofür gerade der Weserport Wilhelmshaven mit immensem Aufwand ausgebaut wurde). Ein anderes Bindeglied ist der EffizienzCluster LogistikRuhr, ein hoch dotiertes Forschungs- und Förderprogramm, das auf der bereits in der Region vorhandenen Kompetenz in inzwischen 120 beteiligten Unternehmen aufbaut. Michael ten Hompel, Leiter des Fraunhofer-Instituts für Materialfluss und Logistik in Dortmund mahnt mehr Mut zu Investitionen in Forschung und Entwicklung auf dem Sektor der Logistik an, aber obwohl es nur 50 entsprechende Lehrstühle in Deutschland gebe (für den IT-Bereich 900!), bewege man sich an der Weltspitze. Neben dem Dortmunder Institut genießt auch der Lehrstuhl für Logistik in Duisburg internationalen Ruf. Logistik, wie sie der wissenschaftliche Beirat der Bundesvereinigung Logistik (BVL) e.V. definiert, ist weit mehr als eine Lagerfläche, ein Lkw und ein unterbezahlter Fahrer. Sie verfolge das Ziel, „Wirtschaftssysteme als Netzwerke zu modellieren, ihre Verknüpfungen zu analysieren und dadurch Hinweise für ihre optimale Gestaltung und Implementierung zu gewinnen. Wenn immer komplexere logistische Systeme keinen zusätzlichen Kundennutzen generieren, sind gegenwärtige Geschäftsmodelle zu überdenken… Um das Problem ausgelasteter Verkehrswege zu lösen, kann zwar der Ausbau der Infrastruktur in begrenztem Maße zur Lösung beitragen. Stößt dieser Ausbau jedoch selbst an seine Grenzen, so ist auch hier das Entwickeln neuer Lösungsansätze notwendig. Angesichts derartig veränderter Rahmenbedingungen wird sich eine pro-aktive Logistik eher entschleunigten, einfachen und dezentralen logistischen Strukturen und Prozessen zuwenden, die sich als ökonomisch, ökologisch und nicht zuletzt auch sozial vorteilhaft und damit als nachhaltig erweisen können.“ Smart Grid als dezentrales Energienetzwerk und die „cloud“ als System unabhängiges Datennetzwerk - beides ebenfalls auf der Tagung diskutiert machen es vor. □ Alle Beiträge des Immobilienbrief Ruhr von Dr. Gudrun Escher


Handelsimmobilien

Report

vom 05.10.2012

Cities & Center & Developments

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Deals IPH vermietet an Penny und Rossmann

Foto: GCSC

GCSC Kongress: Einkaufen im 21. Jahrhundert

Von der rationalen Effizienz zur neuen Emotionalität Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin „Handelsimmobilien Report“ Der Verkaufserfolg im Einzelhandel lässt sich an Umsatz- und Gewinnzahlen leicht ablesen. Der Verkaufsprozess in einer Wohlstandsgesellschaft erfordert dagegen viel Überredungskunst und den Appell an die Emotionen. Denn viele der jüngeren Generationen sind es gewohnt, alles direkt zu bekommen. Wünsche müssen deshalb oft erst geweckt werden. Da Einzelhandel und Immobilienwirtschaft auf den Verkaufserfolg angewiesen sind, hat der German Council of Shopping-Centers (GCSC) das Thema Verführung zum Kauf in den Mittelpunkt seines Kongresses in Berlin gerückt. Der Volksmund kennt den Spruch: „Ich bin wunschlos glücklich.“ Für das Individuum ist das ein schöner Zustand. Doch für den Handel können Wohlstand und die sofortige Erfüllung von Wünschen zum Problem werden. Denn daraus resultiert nach den Worten von David Bosshart, CEO des Gottfried Duttweiler Instituts in Rüschlikon bei Zürich, Langeweile: „Je mehr Sofortbefriedigung wir sichern, umso mehr wird die Verführung wegrationalisiert.“ Vergnügen brauchten Reibung und Widerstände, damit das Erreichte als Erfolg wahrgenommen werde, so der Experte. Neue Bedürfnisse zu wecken und so Kaufanreize zu schaffen, wird für den stationären Einzelhandel und die Handelsimmobilienbranche im Wettbewerb mit dem dynamischen Online-Handel aber immer wichtiger. Nachdem der GCSC im Vorjahr über Online-Handel und Internet-Community diskutiert hat, stand folgerichtig nun das Thema „Verführung für Fortgeschrittene“ im Fokus. Insbesondere für die Shopping-Center-Industrie mit ihren riesigen Flächen steht das Thema nicht nur in Deutschland, sondern insgesamt in den westlichen Industrieländern im Fokus. Zwar erreicht der Online-Handel in Deutschland nach den Worten von Stefan Genth, Hauptgeschäftsführer des Handelsverbands Deutschlands HDE, erst einen Anteil von 5% am deutschen Einzelhandelsumsatz von 428,3 Mrd. Euro, doch in Branchen wie junge Mode liegt er immerhin bei 20%. Die vollen Auswirkungen des Online-Handels auf den stationären Einzelhandel werden nach den Worten von Sebastian Müller, Head of Real Estate Consulting bei GfK Geomarketing, in den nächsten Jahren richtig sichtbar werden und die Branche vor die Frage stellen, wie sie sich künftig aufstellen muss? Laut Genth sind aber bereits heute Einzelhändler mit Multi-Channel-Strategien erfolgreich. Immer mehr Kunden würden sich online informieren und im Geschäft einkaufen - und umgekehrt. Mit Blick auf die weitere Entwicklung des deutschen Handelsimmobilienmarktes betonte Stephan Jung, Vorstandschef des GCSC, dass das Interesse der internationalen Händler am deutschen Markt groß sei. Die Zeiten der Mega-Stores haben aus seiner Sicht jedoch ihren Zenit erreicht. Die meisten glaubten, dass die Läden kleiner würden oder gleich blieben. „Wir müssen uns auf alles einrichten“, mahnt er.

Die Baugenossenschaft Geretsried eG hat Ende August auf einem innerstädtischen Areal (13 000 qm) an der Sudetenstraße in Geretsried mit dem Bau eines neuen Wohn- und Einzelhandelskomplexes begonnen. In 2 Bauabschnitten entstehen ca. 100 neue Mietwohnungen sowie Geschäftsflächen. Die Ein- bis Drei-ZimmerWohnungen werden frei vermietet. Begleitet wird die Projektentwicklung von der IPH Handelsimmobilien GmbH, München. Im 1. Bauabschnitt werden 2 Einzelhandelsflächen realisiert, die IPH an den Discounter Penny (1 060 qm) und an die Drogeriekette Rossmann (760 qm) vermieten konnte. Nach den Worten von Matthias Stich von der IPH sind im 2. Bauabschnitt zusätzlich etwa 1 600 qm Einzelhandelsfläche geplant. Die Vermietungsgespräche für die 3 weiteren Ladenlokale haben laut IPH bereits begonnen und werden in Kürze abgeschlossen sein. Die Fertigstellung des Projektes in der Geretsrieder Innenstadt wird bis 2014 angepeilt. Die Baugenossenschaft will das Objekt nach Fertigstellung im Eigentum behalten.

Deals Hamburg: Die HIH Property Management GmbH übernimmt für 2 Jahre das Property Management für ein Portfolio der CBRE Global Investors Germany GmbH, das aus insgesamt 6 mischgenutzten Gewerbeimmobilien (rd. 50 300 qm Mietfläche) u.a. mit Büro-, Hotel- und Einzelhandelsflächen sowie einem Parkhaus besteht.


Handelsimmobilien

Report

Cities & Center & Developments Vor diesem Hintergrund wird das Thema „Verführung“ - sprich: die geschickte Art, den Kunden zum Geldausgeben zu animieren – immer wichtiger. Und dabei kann gerade der stationäre Einzelhandel seine Stärken ausspielen. Aber auch der Gegensatz der Geschlechter spielt hier eine zentrale Rolle. Denn Männer, die zumeist die Handelsimmobilien entwickeln, haben laut Bossshart „keine Ahnung von Verführung“. Frauen, die überwiegend Einkaufen gehen und das auch als Freizeitbeschäftigung betrachten, reagieren auf andere Anreize als Männer. Ausgangsargument ist die Tatsache, dass Männer von ihrer ursprünglichen Rolle als Jäger geprägt werden und zielgerichtet agieren, während Frauen als Sammlerinnen mehr Zeit auf die Erforschung der Umgebung verwenden. Hier der fokussierte Blick auf ein Ziel - dort der Weitblick auf die Umgebung. Wichtig für den Verkaufsprozess in der Wohlstandsgesellschaft zu Beginn des 21. Jahrhunderts ist deshalb die intelligente Verführung der Kunden – und zwar so, dass sie sich nicht überrumpelt fühlen und ausweiFoto: GCSC chen. Für Bosshart muss deshalb Stephan Jung und Judith Rakers die „Mensch zu Mensch-Kommunikation“ wieder hergestellt und die Vorfreude angestachelt werden. Das technisch akurat geschnittene deutsche Brot – im Vergleich zu den Croissants und dem Baguette der französischen Verführungskünstler – ist für Bosshart Symbol dieser technischen Ausrichtung hierzulande. Doch was gehört zur Verführung im Verkaufsprozess? Als pfiffiges Beispiel für den Lebensmitteleinzelhandel stellte Geschäftsführer Ramin Goo seine Berliner Kochhaus GmbH vor, die den Lebensmittel-Supermarkt neu inszeniert. Das Konzept ist so einfach wie naheliegend. Goo und sein Team haben ein „begehbares Rezeptbuch“ geschaffen. Die Kochhaus GmbH ordnet die Zutaten nach Rezepten an und verkauft sie auch in den dafür erforderlichen kleinen Mengen.

Die Menschen erwarten heute mehr vom Händler Das Sortiment ist in Menü-Folge – Vorspeise, Hauptspeise und Dessert – angeordnet, so dass der Kunde auf einem Fleck alles findet, was er für ein Gericht braucht. Bislang gibt es 3 Läden in Berlin und 2 in Hamburg. Ein Laden im Alstertal Einkaufszentrum ist in Vorbereitung. Hier soll der Standort Shopping-Center getestet werden. Ansonsten setzt Kochhaus auf Läden in Stadtteillagen mit Wohnungen und Büros. Nach Einschätzung von Martina Kühne, Senior Researcher beim GDI Gottfried Duttweiler Institut erwarten die Menschen heute mehr von den Händlern. In einem Land wie Deutschland, in dem lange Zeit der „niedrige Preis“ das Maß aller Dinge war, besteht für die Branche die Herausforderung darin, in ganz neuen Bahnen zu denken und der nüchternen Preiskalkulation die Emotion entgegenzustellen. Themen wie Effizienz und Produktivität stünden dem Thema „Verführung“ entgegen, so Kühne. Man müsse mehr bieten, damit die Kunden in ein Shopping-Center kommen. Für den GCSC hat Kühne das Thema Verführung auf 5 Thesen herunter gebrochen und in dem Buch „Verführung für Fortgeschrittene“ einen Leitfaden erarbeitet. Aus Sicht der Forscherin sollten sich Händler und Shopping-Center nicht nur an der Marktforschung orientieren, sondern sich klar machen, was sie selbst wollen. Begriffe wie „Kundenbindung“, die die Assoziation von Zwang erzeugen, sollten durch „Kundenbeziehung“ ersetzt werden, die das Miteinander betonen.

vom 05.10.2012 Seite 69 von 76

Unternehmens News ECE entwickelt Hotel-Tower in Wien Ein imposanter, 60 m hoher Hotel-Tower mit rund 530 Zimmern und Panoramafenstern entsteht bis Ende 2014 in zentraler Hauptstadtlage, direkt am neuen Wiener Hauptbahnhof. Entwickler des größten Hotels der Motel One Group ist die Hamburger ECE. Motel One mietet das Gebäude

und wird das Hotel über die Motel One Austria, ein Joint Venture mit der Verkehrsbüro Group, für 25 Jahre betreiben. Für den Hotelturm, der nach Plänen des renommierten Wiener Architekturbüros Holzbauer & Partner errichtet wird, ist eine Zertifizierung durch die Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI) angestrebt. „Nach erfolgreichen Hotel-Projekten in Dresden, Berlin und am Wiener Westbahnhof sind wir stolz, jetzt in diesem Geschäftsfeld mit dem neuen Flaggschiff der Motel One Group am Wiener Hauptbahnhof ein weiteres Hotel-Highlight realisieren zu können“, sagt ECE-Chef Alexander Otto.

Deals Düsseldorf: Eine Privatperson hat ein Wohn- und Geschäftshaus in Düsseldorf-Stadtmitte erworben. Die Gesamtnutzfläche beträgt ca. 1 241 qm. mit 20 Apartments und 2 Wohnungen sowie einer Gewerbeeinheit. Verkäufer ist eine Institution. Engel & Völkers Commercial Düsseldorf vermittelte.


NR. 251 I 32. KW I 13.08.2011 I ISSN 1860-6369 I SEITE 1 NR. 280, 40. KW, 05.10.2012, Seite 70

Wohnen in Köln ist deutlich teurer als im Umland

Kurz berichtet Vier Büroanmietungen in Köln Im September 2012 wird die OCK Orthopädische Chirurgie Köln Räumlichkeiten in Köln beziehen. Vermieter der 200 qm am Ebertplatz

Die Strukturen des Immobilienmarktes in Köln, Bonn und im direkten Umland unterscheiden sich wesentlich von denen in peripheren, ländlichen Gegenden, heißt es im Marktbericht

2 ist die Allianz Real Estate Germany GmbH. - Von einem Privatinvestor hat die Plasmaconcept AG, Distributions- und Dienstleistungsgesellschaft im Bereich Health Care, 200 qm in der Altstadt Nord, Breite Straße 2 – 4, ange-

2012 über den Immobilienmarkt in der Region, den die KSK-Immobilien GmbH jetzt vorgestellt hat. Während Köln vor allem durch verdichteten Mehrfamilienhausbau geprägt ist, spielen im peripheren Umland Wohnungen und Reiheneigenheime als Wohnform nur noch eine untergeordnete Rolle, sondern vielmehr freistehende Einfamilienhäuser. Stark schwanken auch die Immobilienpreise: Köln erreicht beispielsweise im Bestand mit bis zu 360.000 Euro das mit Abstand höchste Preisniveau, während im Oberbergischen Kreis lediglich etwa 200.000 Euro durchschnittlich für ein Eigenheim aufgerufen werden.

mietet. - Der Greven Verlag Köln hat für die Zeit der Sanierung seines Hauptsitzes (Neue Weyerstraße 1-3), ca. 500 qm Bürofläche in unmittelbarer Nachbarschaft (Neue Weyerstraße 6) bezogen. Vermieter ist die IVG Asset Management GmbH, Düsseldorf. - Die Alcimed GmbH, eine Unternehmensberatung, hat ca. 220 qm in der obersten Etage des Hansahochhauses am Hansaring 97 angemietet.

Für Bestands-Eigentumswohnungen muss in Köln mit durchschnittlich 2.000 Euro/qm gerechnet werden, während man im preislich direkt darunter liegenden Rheinisch-Bergischen Kreis schon nur noch etwa 1.500 Euro/qm verlangt. Eine hohe Nachfrage nach freistehenden Einfamilienhäusern im Bestand gibt es vor allem im unmittelbaren Umland von Köln und Bonn, wie z.B in Frechen, Hürth, Bornheim und Alfter. Bei den Doppelhaushälften konzentriert sich das Marktgeschehen weitgehend auf die Kernstädte und ihr unmittelbares Umfeld.

Vermieter ist die Koerfer Gruppe. Das 1925 von dem Architekten Prof. Dr. Jacob Koerfer erbaute Haus, einst das höchste Gebäude Europas, wurde 2008 kpl. revitalisiert.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen konzentriere sich auf Kölns linke Rheinseite: Hier werden im Durchschnitt 9,70 Euro/qm – im Neubau sogar 11,80 Euro/qm gezahlt.

Ein Hotspot zum Thema Wohneigentum

Der Marktbericht, der gemeinsam mit der InWIS Forschung & Beratung GmbH erstellt wurde, beinhaltet die soziodemografischen und wohnungswirtschaftlichen Rahmenbedingungen für das gesamte Geschäftsgebiet mit etwa 1,4 Mio. Einwohnern.

Der Kölner Haus- und Grundbesitzerverein lädt zum dritten Mal zu seinem Info-Tag am Samstag, 29. September, von 10 bis 16 Uhr, in seine Räumlichkeiten am Hohenzollernring 71 73 ein.

Etwas ausführlicher heißt es im jüngsten "Residential City Profile 1. Halbjahr 2012" zum Kölner Wohnungsmarkt von Jones Lang LaSalle Deutschland: Die Angebotsmieten liegen im 1. Halbjahr 2012 in Köln im Median bei 8,85 Euro/qm, was einer Steigerung von 3,9% zum 1. Halbjahr 2011 entspricht. Den größten Preissprung erzielt Ehrenfeld auf 9,85 Euro/ qm und die Innenstadt auf 11,40 Euro/qm. Die rechtsrheinischen Bezirke Porz, Kalk und Mülheim können hingegen nur eine schwache Mietentwicklung verzeichnen. Kölns Lagen differenzieren sich somit weiter aus: Gefragte, überwiegend innenstadtnahe Lagen stehen einfachen Randlagen mit geringerem Potenzial gegenüber. Während die Spitzenmieten in der Innenstadt über 17,00 Euro/qm erreichen, wird im Bezirk Chorweiler im Spitzensegment gerade die Kölner Medianmiete erzielt. Die mittlere Miete in den Randlagen schwankt zwischen 6,00 und 8,50 Euro/qm, während in innerstädtischen Bereichen 8,50 bis 13,00 Euro/qm aufgerufen werden.

Erster Mieter für neues Gebäude in der Antonsgasse Die Metropol Development GmbH feiert das Richtfest ihres Immobilienprojektes „Antonsgasse“ in der Kölner Innenstadt und gab den Mieter bekannt: Im Frühjahr nächsten Jahres wird „Hirmer Grosse Größen“, Spezialist für Herrenmode aus München, hier seinen ersten Kölner Store mit insgesamt 1.200 qm Verkaufsfläche eröffnen.

Jones Lang LaSalle - Spitzenmieten Einzelhandel 2. Halbjahr 2012 Die teuersten Einkaufsstädte nach Miethöhe

Köln: Stabile Einzelhandelsmieten

Die Mieten für Einzelhandelsflächen eines 100 qm-Standardladenlokals in den 185 wichtigsten deutschen Einkaufsstädten zeigen sich im II. Halbjahr 2012 gegenüber den ersten sechs Monaten nahezu unverändert. Auch in Köln werden für das zweite Halbjahr stabile Mietpreise zwischen 235 und 255 Euro/qm prognostiziert. Die Spitzenmiete in Euro / m² * unsicheren Rahmenbedingungen gehen nicht spurlos am Handel vorH2 2011 H1 2012 H2 2012

Stadt

Toplage

München

Kaufinger Straße / Marienplatz

320

330

330

Frankfurt/Main

Zeil

280

290

290

Berlin

Tauentzienstraße

240

240

270

Düsseldorf

Königsallee

250

255

255

Hamburg

Spitalerstraße

250

250

250

Köln

Schildergasse

230

240

245

* Spitzenmiete bei Neuvermietung eines 100 m²-Standardladenlokals Bei gleicher Miethöhe Ranking in alphabetischer Reihenfolge

Quelle: Jones Lang LaSalle

über, heißt es bei JLL und skeptische Stimmen mehren sich. Die Entscheidungsprozesse verlaufen langsamer und bei Gesprächen mit Mietinteressenten schwingen vermehrt Sorgen um k��nftige Umsatzrückgänge mit. Noch macht sich dies nicht in einer abnehmenden Flächennachfrage und rückläufigen Mieten bemerkbar. Allerdings hat sich der Anstieg der Ladenmieten seit dem ersten Halbjahr 2011 schrittweise verringert.


im Markt umfassennvestoren. rn und Beingagiert ist!

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2012

Jetzt Fachwissen über geschlossene Fonds tanken Die mittlerweile neunte Auflage des Jahrbuchs „BeteiligungsKompass 2012 Handbuch für geschlossene Fonds“ gibt Orientierung, Unterstützung und praktische Hilfestellungen, sich im Beteiligungsmarkt zurechtzufinden. Das Handbuch gehört als sinnvolles und umfassendes Nachschlagewerk auf jeden Arbeitsplatz von Initiatoren, Beratern, Investoren und Anlegern.

2012

Nach dem erneuten Rückschlag 2011 im Rahmen der Finanz- und Wirtschaftskrise stehen die Zeichen für das Vertriebsjahr 2012 wieder auf Schadensbegrenzung. Die zentralen Marktstatistiken von Feri EuroRating Services AG sowie vom VGF Verband Geschlossene Fonds e.V. weisen erhebliche Unterschiede in den Zahlenerhebungen auf. Der BeteiligungsKompass zeigt die Feinheiten der unterschiedlichen Ergebnisse auf und interpretiert likan Pe d un m Ed : dabei den Wahrheitsgehalt der daraus abgeleiteten Herausgeber Trends.

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Daneben erfassen Marktinsider Trends und geben Ausblicke auf das Jahr 2012. Ein umfangreiches Adresswerk sowie eine Auflistung der im Jahr 2011 platzierten BaFin gestatteten Fonds runden den BeteiligungsKompass ab.

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9. Auflage (Mai 2012)

80 €

Sprache: Deutsch ISBN-13: 978-3937853116

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NR. 280 I 40. KW I 05.10.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 73

Impressum Rheda-Wiedenbrück, T: 05242901250, F: 05242-901251 info@rohmert.de, www.rohmert-medien.de, Chefredaktion: André Eberhard (V.i.S.d.P.) stellv.: Dr. Karina KrügerJunghanns Immobilienredaktion: Thorge Albat, Michael Beck, Dr. Thomas Beyerle, Daniel T. Borger, Dr. Gudrun Escher, Marion Götza, Ergin Iyilikci, Uli Richter, Werner Rohmert, Frank Peter Unterreiner, Petra Rohmert, Immobilienaktien: Hans Christoph Ries, Berlin: Karin Krentz, Frankfurt: Christina Winckler, München: Thomas Döbel (u.v.a.), Einzelhandel: Dr. Ruth Vierbuchen, Volkswirtschaft: Prof. Dr. Günter Vornholz Hrsg.: Werner Rohmert Recht / Anlegerschutzrecht: RA Klumpe, Schroeder & Partner, Köln; Dr. Philipp Härle Tilp RA, Berlin; Redaktl. Beirat: Klaus Ansmann (Deutsche Post Immobilien), Dr. Kurt E. Becker (BSK), Jürgen Böhm (ImmobilienScout24), Joachim Bücker, Hartmut Bulwien (Bulwien AG), Bernhard Garbe (stilwerk/Garbe Logistic AG), Dr. Karl Hamberger (Ernst & Young), Klaus Hohmann, Prof. Dr. Jens Kleine, Frank Motte, Prof. Dr. Wolfgang Pelzl (Uni Leipzig), Fritz Salditt (Stb.). Wissenschaftliche Partner: • Prof. Dr. Hanspeter Gondring FRICS (Studiendekan, Duale Hochschule Baden-Württemberg Stuttgart) • Prof. Dr. Thomas Kinateder (Studiendekan/FRICS; Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen Geislingen) Verlag: Research Medien AG, Rietberger Str. 18, 33378 Rheda-Wiedenbrück, T.: 05242 901-250, F.: 05242 - 901-251 Vorstand: Werner Rohmert Aufsichtsrat: Senator E.h. Volker Hardegen (Vorsitz), Bank: KSK Wiedenbrück (BLZ 478 535 20) Kto.-Nr.: 53 207 Fotos: pixelio.de; fotalia.de Namens-Beiträge geben die Meinung des Autors und nicht unbedingt der Redaktion wieder.

Unternehmen, die in "Der Immobilienbrief" erwähnt werden: Agfa (42), Amictus AG (58), AOK (46), Aquila Capital (29), Arca SGR (43), aurelis Real Estate (7,45,65), AVW Grund AG (57), AVW Immobilien AG (57), Badischer Immobilienfonds (7), Bank of England (31), BauBeCon (64), Baugenossenschaft Geretsried eG (68), BayernLB (48), BID (20), Bilfinger (9,60), BNPPRE (22), Börse Düsseldorf AG (58), Bouwfonds (10,15,48,51), Building ÖPP Erfurt (43), BulwienGesa (15), BVL e.V. (67), BVT (6,34), Catella Real Estate (2), CBRE (56,68), Check (53), Commerz Real (52), Concordia Bau und Boden AG (58), Corpus Sireo (14,17), Creditreform (57,58), DB Research (5), Deka (16,22,43), Deutsche Bank (23), Deutsche Bundesbank (65), Deutsche Hypo (5,8,12), Deutsche Investment (37), Deutsche Wohnen (45), DEVK (43), DFV (11), DGNB (43), DHL (43), DIC Asset (19), die developer (65), DKB Immobilien AG (64), Dr. Peters (54), duisport Gruppe (67), Duttweiler Institut (68,69), Ebertz & Partner (38), ECE (36,69), Engel & Völkers (56,69), Ernst & Young (66), Erste Logistik Entwicklungsgesellschaft MG GmbH (43), Europa Center AG (65), Eyemaxx Real Estate AG (58), fairvesta (20,47,52,53,54), FAZ (23), Fitch (5), FlowFact AG (61), formart Leipzig (43), fotalia (31,41,56,64), Frank-Gruppe (22), Fraunhofer Institut (67), G.U.B. (53), Gagfah (45), Garbe (23), GBW AG (64), GCSC (68,69), Georg-Simon-Ohm-Hochschule (46), GfK GeoMarketing (40,68), Golden Gate AG (57), Green Investor (24), Gruner & Jahr (48), GSW Immobilien (45), Hahn Gruppe (47,58,59), Hannover Leasing (46), HDE (68), Hesse Newman (33), HfWU (36), HIH (14,68), Hochtief (22,43), Holzbauer & Partner (69), HSBC Bank (58), HWWI (5), ILG (47), Immobilien Zeitung (10), Immobilienmanager (28), ImmobilienScout (36), Initiativkreis Ruhr (67), Insignia Research (11), InWIS (70), IPH Handelsimmobilien (68), IVG (4), IW (5), Jamestown (22,49), Jones Lang LaSalle (36,41,42,43,56,58,63,70), kapitalmarkt intern (53), KGAL (55), Kochhaus GmbH (69), KSK Immobilien (70), LaSalle Investment Management (58), LBBW Immobilien (64), LHI (46,61), Max Planck Institut (66), MEC (37), Medienhaus Lensing (65), Motel One (69), MPC (7), Nationalbank (65), Nexity (10), Norddeutsche Grundvermögen (22), Paribus (46), Peak Collection GmbH (39,58), Penny (68), Pixelio (63), Primark (43), Prime Office (76), Prisma Press (48), Project Gruppe (17,46,55), Promologis (10), Q-Park (51), Rabobank (48,51), RAG Stiftung (66), Real I.S. (26,48), RGM (17,40), Robustus (47), Rossmann (68), RP Asset Finance (25), RWE (27), Sachsenfonds (60), Sachtleben (67), Savills (8,30,43), Signa (42,48), Sonae Sierra (21), Sparkasse Köln (46), Speymill Deutsche Immobilien Company Plc (64), Statistische Bundesamt (26), Steinbeis Hochschule Berlin (36), Strabag (20), Takko (48), Ten Brinke (35), TLG (64), TSO (49,75), UniCredit (46), Union Investment (13,48), VGF (35), WealthCap (46,47), WestLB (65), Wieder AG (12), wmr (66), Wölbern Invest (48,49), Xing AG (22), ZBI (7,32,36,37,46), Zech Group (65), ZIA (19,20).

Personen, die in "Der Immobilienbrief" erwähnt werden: Appel, Stephan (53); Arsalan, Maziar (36); Beck, Hanno (23); Böcher, Thomas (46); Bock, Ulrich (58); Bosshart, David (68); Brieler, Martin (47); Dippold, Wolfgang (47,55); Duin, Garrelt (67); Fischer, Heiko (56); Genth, Stefan (68); Goo, Ramin (69); Grillo, Ulrich (67); Groner, Peter (37); Grosenick, Lars (62); Heibrock, Andreas (48); Heidrich, Roman (63); Hofmann, Martin (43); Hompel ten, Michael (67); Horstmann, Oliver (56); Jung, Stephan (68,69); Kappert, Klaus (62); Kippes Prof. Dr., Stephan (36); Knoll, Otmar (54); Konstam, Dominic (23); Kühl, Thomas (49); Kühne, Martina (69); Kunz, Wolfgang (49); Labusch, Dirk (36); Lampert, Alexander (56); Lange Prof., Fritz-Klaus (39); Laufer, Wolfgang (47); Menzel, Roman (48); Müller, Sebastian (68); Otto, Alexander (69); Rakers, Judith (69); Ramsauer, Peter (20); Rogers, Jim (22); Rösler, Philipp (5); Schlögl, Robert (66); Staake, Erich (67); Stich, Matthias (68); Striebich, Klaus (36); Türk, Michael (10); Vornholz Prof., Günter (12); Wagner, Gerd G. (25); Weiß, Ingo (43); Wende, Andreas (56); Wilke, Michael (48); Ziegler Dr., Werner (36).


NR. 280 I 40. KW I 05.10.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 74

Veranstaltungskalender - Wo lohnt sich ein Besuch? 08. Okt 10.00 Uhr

ZIA und CoreNetGlobal

Podiumsdiskussion: Competitive advantage – Partnering of RE, HR and IT

B 13, Konferenzraum

10.00 - 12.00 Uhr

Agency Luxembourg for Finance

conference on real estate investment vehicles

A1, A12

12.00 Uhr

BAK und DGNB

Standeröffnung

C1.443

12.30 Uhr

Bremer Messestand

Standeröffnung

B2.240

14.00 Uhr

KGAL

Podiumsrunde: Potenziale erkennen, Performance verbessern

Marktplatz München, Halle A1

14.00 Uhr

Drees & Sommer

Podiumsdiskussion: PMC

C1.430/422

14.30 - 15.30 Uhr

Netzwerk Logistik Leipzig Halle

Pressekonferenz

Pressezentrum West

15.30 Uhr

Drees & Sommer

Podiumsdiskussion: Windkraftanlagen als Immobilienanlagen

C1.430/422

15.30 Uhr

Bayerische Hausbau

Mieterzufriedenheit: der wichtigste Erfolgsfaktor der Immobilienbranche

A1.214

17.00 Uhr

Bayerische Hausbau

Podiumsdiskussion: Bürgerbeteiligung in Stadtplanung und Projektentwicklung

Markplatz München

18.00 Uhr

Savills

Standparty

A1.230

18.00 Uhr

BNPPRE

Altbierabend

C2.220

18.00 Uhr

Lührmann

Standparty

C2.124

21.00 Uhr

PDI-Gruppe

Cocktailparty

Schuhmann's Tagesbar

21.00 Uhr

Engel & Völkers

Roger Hodgson „The Voice of Supertramp

Reithalle, Heßstraße 132

10.30 - 13.30 Uhr

Union Investment

Sustainable Investment Conference

A2/P & P Forum

11.00 Uhr

Drees & Sommer

Podiumsdiskussion: The Chedi Andermatt

C1.430/422

11.00 Uhr

Cushman & Wakefield

Vorstellung: Investmentmarkt Report

A2.130

11.00 - 12.00 Uhr

RICS

Launch RICS Report

A1.434

12.00 Uhr

Landeshauptstadt Düsseldorf

Filmische Präsentation der wichtigsten Immobilienprojekte

B1.210

12.30 Uhr

Patrizia

Pressegespräch: Europäischer Wohnungsmarkt 2012/13

B2.234

12.30 - 13.00 Uhr

DSK

KlimaQuartier: Energetische Sanierung von Quartieren

Konferenzraum B1, B12

14.00 Uhr

Drees & Sommer

Podiumsdiskussion: Sanierungsstrategie

C1.430/422

14.30 Uhr

Bayerische Hausbau

Podiumsdiskussion: Horizontale Schichtung statt vertikale Gliederung

A1.214

16.00 Uhr

HfWU

Marketing Award Verleihung

B2.340

16.00 Uhr

Drees & Sommer

Podiumsdiskussion: Energiemanagementsystem

C1.430/422

16.00 - 16.30 Uhr

DSK

Bürgerbeteiligung 2.0 – Neue Wege der Partizipation

C1.334

16.15 - 17.00 Uhr

PwC

Vortrag: Real Estate Debt Funds

A1, Raum A11

11.00 Uhr

WSP

Designing Future Cities

A1/Networking Lounge

11.00 - 12.00 Uhr

Allianz Real Estate

Media Round Table

A1.112

11.00 Uhr

WSP Deutschland

Modenschau: Catwalk for the Future

A1.440

11.00 Uhr

aurelis und Zivilarena

Partizipation: Mehr Mut zur Mischung in den Städten!

C1.224

09. Okt

10. Okt

Interessantes nach der Expo Real 12.10.2012

ZBI Gruppe

Berlin-Tag

23. u. 24.10.12

ZBI Gruppe

Road-Show zum ZBI Professional 7, Vorsorge-Plan Wohnen und Premium

30. u. 31.10.12

ZBI Gruppe

Road-Show zum ZBI Professional 7, Vorsorge-Plan Wohnen und Premium


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Der Immobilienbrief Nr. 280 EXPO REAL