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INHALTSVERZEICHNIS

Meiner Meinung nach... Check: Oltmann Gruppe schwimmt als letzter Dino im Schiffsteich

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WealthCap: Dreistelliger Umsatz in ersten vier Monaten 2014

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Wölbern-Fonds: Für Paribus hat BestandsSchutz Priorität

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Auf ein Wort: Reinhard Mattern, BNP Paribas Real Estate

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Aktionsplan: Schäuble und Maas wollen alles regulieren

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Sonae Sierra: Offene Fonds 14 stehen auf Shoppingcenter Teurer Wohnen: RekordPreis am Hyde Park Italien: Ausländer kaufen Bürogebäude und Einzelhandelsobjekte

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Personalia

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Jones Lang Lasalle: Risikofaktor Konjunkturschwäche

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Immpresseclub: Family Offices benötigen Beratung bei Immobilieninvestments

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Recht einfach: Grundsatz von Treu und Glauben

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Impressum

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Endlich mal wieder Entwicklungen, die Mut machen. Die Ernsthaftigkeit, mit der manche Initiatoren an ihrer Zukunft arbeiten, ist beeindruckend. Nehmen wir die Real I.S. AG. Die Tochter der Landesbank Bayern hat ihr gesamtes Unternehmen bei der BaFin als Kapitalverwaltungsgesellschaft gestatten lassen. So werden nicht nur kommende AIF unter das KAGB gestellt, sondern auch alle Bestandsfonds. Aber auch kleinere Emissionshäuser bereiten sich auf die Zukunft vor. Ein Beispiel hierfür ist die Oltmann Gruppe, einer der wenigen verbliebenen Anbieter von Schiffsbeteiligungen. Der Initiator platziert seinen letzten Übergangsfonds bis zum 21. Juli diesen Jahres, arbeitet aber bereits an einem Nachfolger. Unter dem Dach einer Service KVG will die Oltmann Gruppe dann Modelle anbieten wie bislang. Schiffsfonds - da winken die meisten Anleger doch genervt ab. Dabei bieten sich hier tatsächlich Chancen für antizyklische Investoren. Die Bundesregierung will das letzte Schlupfloch unter den Kapitalanlagen stopfen. Finanz– und Justizministerium haben einen Aktionsplan ausgearbeitet, mit dem Ziel, Anleger etwa von Genussrechten und Nachrangdarlehen künftig besser zu schützen. Anlass war die Prokon-Pleite, bei der 75.000 Anleger Geld verloren haben. Wie sag ich immer: Gut gemeint ist das Gegenteil von gut gemacht. Glauben Sie, dass der Aktionsplan künftige Pleiten und Misserfolge verhindert? Was nützen beispielsweise Nachträge und ad hoc-Meldungen, um die Zeichner darüber aufzuklären, dass ihre Anlage nicht so läuft wie geplant? Dann ist sowieso schon alles zu spät. Zielführend halte ich dagegen die Maßnahme, massenhaft Werbung zum Beispiel in U-Bahnen oder im Fernsehen zu verbieten. Künftig sollen Anzeigen nur noch in Fachmedien gestattet sein. Hier unterstellt der Gesetzgeber ein gewisses Maß an Vorkenntnis bei den Lesern.

Viel Spaß beim Lesen!


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WealthCap Dreistelliger Umsatz Das Ergebnis beeindruckt: In den ersten vier Monaten des Jahres hat die UniCreditTochter WealthCap mehr als 100 Millionen Euro Eigenkapital eingeworben. Alleine 25 Millionen Euro flossen in den Fonds „Aircraft 26“ - Anleger finanzieren einen Airbus A380. Mit rund 18 Millionen Euro beteiligten sich die Kunden an den Private-Equity-Fonds des Emissionshauses. Der Löwenanteil entfällt jedoch auf die Immobilienfonds. Rund 58 Millionen Euro verteilen sich auf die an die Telekom vermieteten Ten Towers in München und das ebenfalls in der bayerischen Hauptstadt liegende KPMG-Gebäude. Derzeit arbeitet das Unternehmen an den ersten KAGB-konformen Fonds. Den Anfang wird ein gemischtes Sachwertportfolio machen, gefolgt von einem Immobilienportfolio mit Objekten in München. Beide Produkte wurden bereits bei der BaFin eingereicht. Außerdem ist das erste Flugzeug-Portfolio mit drei Airbus A330 geplant.

Mit Flugzeugen will WealthCap weiterhin viel Anlegerkapital einwerben.

Anbieter-Check

Der letzte Meeres-Dino Oltmann-Gruppe plant auch künftig Schiffsbeteiligungen für Privatanleger Schiffsfonds sterben aus. Die Oltmann-Gruppe ist der einzige Initiator, der privaten Kapitalanlegern derzeit einen Fonds mit Frachtschiffen anbietet. Auf den Vertrieb – vor allem freie Finanzdienstleister – will sich das Emissionshaus dabei nicht mehr verlassen. Auf Veranstaltungen präsentiert sich das Unternehmen den Endkunden direkt und erreicht so jeweils 70 bis 100 potenzielle Investoren. Es gibt sie also offenbar doch noch, die privaten Kapitalanleger, die sich Chancen mit Investments in Schiffen erhoffen. Noch bis zum 21. Juli kann und wird Oltmann sein aktuelles Angebot platzieren, bis zum 21. Oktober das Kapital investieren. Der Fonds mit dem etwas sperrigen Namen „2. Eigenkapitalkonzept hoch drei“ finanziert gebrauchte Schiffe ausschließlich mit dem eingesammelten Geld der Zeich-

ner. Hoch drei steht dabei für drei verschiedene Risiko-Klassen. Je höher die in Aussicht gestellte Rendite, desto später kommen die Anleger zum Zuge. Bislang hat der Initiator acht Millionen Euro akquiriert. In den verbleibenden knapp zwei Monaten rechnet er mit weiteren sieben Millionen Euro. Vor wenigen Wochen hat Oltmann ein zweites Investment für den Fonds getätigt. Zum Preis von 5,5 Millionen Dollar hat er das Containerschiff „Conti Malaga“ mit 2.500 TEU und drei Kränen aus dem Baujahr 1997 vom SchiffsEmissionshaus Conti gekauft. Der Stahlpreis macht alleine rund 3,9 Millionen Dollar aus. „Wir haben einen Charterer in der Hinterhand, der einen Vertrag über zunächst drei Monate unterschreibt“, berichtet André Tonn, geschäftsführender Gesellschafter der Oltmann Gruppe. Er hält Charterrraten in Höhe von 6.000 bis 7.000 Dollar pro


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Tag für realistisch. Die Prognosen für diese Typenklasse sind optimistisch. So rechnet Maersk Broker etwa mit 12.000 Dollar schon im Herbst 2014. Bei ihren Prognosen haben die Marktbeobachter schon öfters falsch gelegen. Klare Aussagen lassen sich dagegen zur Flottenstruktur treffen. In diesem Jahr wachsen die Kapazitäten lediglich um 0,2 Prozent – Schiffe dieser Größenklasse werden halt kaum noch gebaut. Bei den Großcontainern dagegen laufen in diesem Jahr 45 Prozent der fahrenden Flotte vom Stapel. „Schiffe mit 2.500 Container-Stellplätzen spielen vor allem auf den Afrika-Routen eine Rolle“, so Tonn. Weil dort die Infrastruktur häufig mangelhaft ist, sollten sie mit Kränen ausgestattet sein. Die Leistungsbilanz der Oltmann Gruppe ist nicht ohne Makel, dennoch würde wohl jedes andere Schiffs-Emissionshaus mit dem Unternehmen aus dem ostfriesischen Leer teilen. Jetzt kommen viele Zahlen: Es hat seit 1986 insgesamt 234 Fonds mit 288 Schiffen platziert. Davon wurden 148 Fonds mit 171 Schiffen beendet. Die durchschnittliche Jahres-

rendite liegt bei einer Laufzeit von im Schnitt sechs Jahren bei knapp 25 Prozent. Noch eindrucksvoller ist das Ergebnis der 119 initiierten Second-HandSchiffe. Davon hat Oltmann 100 wieder verkauft und eine Rendite von im Schnitt 33 Prozent erzielt. Selbst in den Krisenjahren 2009 bis 2013 hat der Initiator 25 Schiffe verkauft, wobei Anleger von vier Investments Verluste von bis zu knapp 36 Prozent hinnehmen mussten. Drei der vier Schiffe haben übrigens griechische Reedereien gekauft. Allerdings dürfte es bei der vergleichbar niedrigen Zahl an Misserfolgen nicht bleiben. „34 Prozent unserer Schiffe befinden sich in Sanierung“, sagt Tonn und meint damit Schiffe, die seit geraumer Zeit ihre Schiffsdarlehen nicht mehr tilgen können. Drängen die Banken auf eine Verwertung, werden die betroffenen Investoren Geld verlieren. So etwas brauchen Zeichner des aktuellen Fonds nicht zu befürchten, denn er kommt ohne Schiffshypotheken aus. Für die Zeit nach dem 21. Juli 2014 plant die Oltmann Gruppe unter dem Dach einer Service-KVG

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Schiffsfonds nach den KAGB-Vorschriften. Die Wahl der geeigneten Kapitalverwaltungsgesellschaft gestaltet sich schwierig, denn kaum eine Service-KVG kann Expertise in Sachen Schifffahrt nachweisen. Außerdem will Oltmann unbedingt AssetManager bleiben. Meiner Meinung nach... Gibt es derzeit einen schlimmeren Job, als Schiffsfonds zu verkaufen? Im günstigsten Fall winken potenzielle Anleger nur genervt ab. Wer bereits Geld mit Schiffen verloren hat, kennt genug Argumente, künftig die Finger von den Fonds zu lassen, und wird sie wahrscheinlich lautstark vortragen. Dabei können Anleger wohl kaum eindrucksvoller belegen, dass sie tatsächlich antizyklisch investieren wollen. Für Mutige ist die Oltmann Gruppe eine gute Adresse. Im Vergleich zu anderen Emissi-

onshäusern sind die Misserfolge überschaubar. Das Konzept, mit reinen Eigenkapitalfonds gebrauchte Schiffe günstig zu erwerben, und nach kurzer Zeit mit Gewinn wieder zu verkaufen, ging sogar in der Krise weitgehend auf. 


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Makler-Interesse an Wölbern-Objekten Verwalter Paribus setzt auf Bestandshaltung Aquila Seit einigen Tagen muss sich der ehemalige Wölbern-Chef Heinrich Maria Schulte vor dem Landgericht Hamburg verantworten. Es geht um den Vorwurf der Untreue in 360 Fällen und darum, was mit rund 147 Millionen Euro Anlegerkapital geschehen ist. Um 23 ehemals von Wölbern aufgelegte Immobilienfonds kümmert sich seit Jahresbeginn das Hamburger Emissionshaus Paribus. Kein leichter Job, denn ohne die verschwundenen Rücklagen und Liquiditätsreserven könnten auch Fonds mit gut vermieteten Immobilien in Schwierigkeiten geraten.

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„Die Bestandshaltung hat weiterhin oberste Priorität“, antwortete Paribus-Geschäftsführer Thomas Böcher auf Anfrage des Fondsbriefs. Es gelte, die Substanz der Fonds zu sichern. Erst anschließend stelle sich die Frage, was für einen geordneten Verkauf übrig bleibt. Aufgabe der Verwalter sei es dann, die Banken davon zu überzeugen, einem Verkauf zuzustimmen und nicht noch zusätzliche Kosten für ein Insolvenzverfahren zu verursachen. Ein Verkauf bietet sich allerdings eventuell auch bei Immobilien an, die sich derzeit robust präsentieren. „Laufen Darlehen in Kürze aus, kann es sich lohnen, das Objekt trotz guter Mietverträge zu verkaufen“, so Böcher. Er fürchtet bei einer Prolongation schlechtere Konditionen, zum Beispiel auf Grund von Basel II-Anforderungen an die finanzierenden Banken. Die letzte Entscheidung treffen in jedem Fall die Gesellschafter, also die Anleger. Bei zwei Immobilien hat Paribus bereits einen Verkaufsbeschluss absegnen lassen. Böcher berichtet von einem gesteigerten Interesse etlicher Investoren an einer Vielzahl von Fondsimmobilien. „Wir kriegen Anfragen aus aller Welt.“ Häufig erwarten die potenziellen Käufer jedoch günstige Gelegenheiten. „Wir wollen jedoch nicht, dass es heißt, bei uns gebe es Immobilien zu verscherbeln.“ Daher hat Paribus bei einigen Objekten einen Riegel vorgeschoben. Das Hyatt-Hotel am Düsseldorfer Medienhafen steht offenbar auf


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KGAL Club Deal Für seinen ersten SpezialAIF hat KGAL die Anteile der Joint-Venture-Partner Salvis Consulting AG und OFB Projektentwicklung GmbH an der Projektgesellschaft des Nahversorgungszentrums MONA in München gekauft. Institutionelle Investoren beteiligen sich über einen Club Deal an der Immobilie mit 21.000 Quadratmetern Nutzfläche. Sie teilt sich auf in Büros, Einzelhandelsgeschäfte, Arztpraxen und Gastronomiebetriebe. Aktuell sind 60 Prozent der Flächen vermietet.

der Liste zahlreicher potenzieller Investoren. „Wir haben hier niemandem einen Auftrag erteilt, das Objekt zu verkaufen“, stellt Böcher klar. „Permanent melden sich Makler bei uns, die mit Käufern werben. Wir denken jedoch, dass die Immobilie ein enormes Potenzial hat und wollen sie daher zunächst nicht verkaufen.“

Den Anlegern dürfte die Aufklärung daher nicht mehr viel helfen. 

Die Fondsobjekte befänden sich fast alle in guten Lagen, allerdings habe sich in vielen Fällen niemand darum gekümmert. „Es handelt sich oft um große Fonds mit null Geld auf der hohen Kante, obwohl sie genügend Kapital angespart haben. Es ist aber nichts da, weil es verschwunden ist.“ Wohin, das will derzeit das Landgericht in Hamburg klären. Es wieder aufzutreiben, sollte kaum wahrscheinlich sein.

Hyatt-Hotel in Düsseldorf. Das Objekt aus einem ehemaligen Wölbern-Fonds ist bei Maklern begehrt, derzeit aber nicht zu verkaufen.

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Assetmanagement mit Erfolg Für institutionelle und private Anleger managt die Real I.S. insgesamt gewerbliche Flächen von rd. , Mio. Quadratmetern in  Ländern auf  Kontinenten. Das Vermögen, das wir aktuell für unsere Anleger in Immobilien investiert haben, beträgt rd. EUR , Mrd. Unsere Erfolgsbilanz mit einem durchschnittlichen Vermietungsstand von rd.  % beruht dabei auf nachhaltigen Konzepten für langfristige Mieterbindung.

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Auf ein Wort

„Anleger passen Rendite-Erwartung an“ BNP Paribas Real Estate-Chef Reinhard Mattern wirbt für Immobilieninvestitionen in Japan Mehr als 90 Fonds, 100 institutionelle Kunden und rund 18 Milliarden Euro Assets under Management – BNP Paribas Real Estate ordnet sich unter die Top Ten der Immobilienmanager in Europa ein. Die deutsche Gesellschaft verwaltet Objekte im Volumen von 4,3 Milliarden Euro in 13 europäischen Ländern und in Japan. Im Herbst 2013 hat BNP Paribas Real Estate die HVB Tochter iii-investments mit Reinhard Mattern als Vorsitzendem der Geschäftsführung übernommen.

Value-Add-Objekte in Frage: Immobilien in guten Lagen mit Verbesserungsbedarf. Immobilien der Kategorie Opportunistisch werden dagegen kaum akzeptiert.

Der Fondsbrief: Welche Objekte erwarten sich Ihre institutionellen Kunden von Ihnen?

Das ist eine Lehre aus der jüngsten Krise: Die Lage ist entscheidend. Um eine um 25 Punkte bessere Rendite zu erzielen, kauft fast niemand mehr ein Objekt in einem Businesspark 25 Kilometer vom Zentrum entfernt.

Reinhard Mattern: Derzeit sind Core-Objekte nur zu sehr sportlichen Preisen zu bekommen. Daher suchen unsere Kunden nach Alternativen. Im ersten Schritt weichen sie auf Core-Objekte aus, die nicht vollständig vermietet sind – aber auch hier sind die Preise gestiegen. Im zweiten Schritt kommen dann

Machen die Investoren auch Abstriche bei den Standorten und Lagen?

Wie hoch sind die Renditeerwartungen der professionellen Investoren?

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Deutsche Hypo Fonds mit Nord LB Gemeinsam mit der Nord LB Asset Management hat die Deutsche Hypo ihren ersten Immobilienkreditfonds für institutionelle Investoren aufgelegt. Der Spezialfonds startet mit einem Volumen von 200 Millionen Euro. Er investiert in ein Portfolio aus besicherten Immobilienfinanzierungen. Bei den dahinter liegenden Assets stellen Büro, Wohnen und Einzelhandel die Schwerpunkte. Aufgelegt wurde der Fonds durch die KVG der Nord LB, das Servicing übernimmt die Deutsche Hypo.

Die Großanleger passen derzeit ihre Renditeerwartungen den Marktgegebenheiten an. Eine wichtige Marke dabei ist die Grenze von vier Prozent. Sie ist dem Rechnungszins bei Versicherungen geschuldet und den Pensionsverpflichtungen von Versorgungswerken. Grundsätzlich stellt sich die Frage nach der Rendite jedoch nicht an erster Stelle. Dringender ist das Beschaffungsproblem, denn in dieser Zeit der starken Nachfrage geeignete Objekte zu finden, ist nicht immer einfach. Welche Standorte sind besonders gefragt? Deutschland oder auch ausländische Standorte? Deutschland steht derzeit auf der Liste der Investoren ganz oben. Aktuell stellen wir bei opportunistischen Anlegern ein steigendes Interesse an Südeuropa fest.

Als einer der wenigen europäischen Investoren kaufen Sie Immobilien in Japan. Müssen Sie bei Ihren Kunden viel Überzeugungsarbeit leisten? Gar nicht. Japan ist eine der größten Volkswirtschaften der Welt. Wer das Land nicht auf seine hohe Staatsverschuldung reduziert, entdeckt viele Investitionschancen. Japan ist es gelungen, aus der Deflationsspirale auszubrechen. Die Staatsverschuldung erfolgte, im Unterschied zu den USA, nahezu ausschließlich im eigenen Land. Wir suchen daher in Japan weitere Investitionsmöglichkeiten in den Bereichen Wohnen, Einzelhandel und Office. Sie haben kürzlich außerdem in den Niederlanden investiert.

CFB-Fonds 180 – Templin

CFB


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Aber ausschließlich in der Asset Klasse Wohnen, dazu haben wir eine positive Meinung. Den Büromarkt betrachten wir dagegen weiterhin als sehr kritisch. Die Objekte sind gedacht für einen Spezialfonds mit internationaler Ausrichtung.

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Wir konzentrieren uns seit 2008 ausschließlich auf institutionelle Anleger. Die Erfolge der vergangenen Jahre geben uns recht, deshalb sehe ich keine Notwendigkeit, derzeit von dieser Strategie abzuweichen. 

Asien. BNP Paribas Real Estate sieht attraktive Investitions-Chancen in Japan. Die hohe Staatsverschuldung von rund 200 Prozent schreckt dabei nicht ab.


PROPERTY FUNDS

IDEEN, DIE WERT SCHAFFEN Mit einem Investitionsvolumen von über EUR 1,3 Mrd. zählt die SIGNA Property Funds Deutschland AG zu den führenden Fondsanbietern. Zu den hochwertigen Immobilien die seit 2004 als Fondsprojekte aufgelegt wurden, gehören unter anderem THE CUBE (die Konzernzentrale der Deutsche Börse AG), das Spherion in Düsseldorf, die Konzernzentrale der Mobistar in Brüssel sowie Objekte in Wien, Luxemburg, Prag und Mailand. www.signa.de


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Kapitalanlage-Regulierung 2.0 Bundesregierung stellt Maßnahmenkatalog zum Anlegerschutz vor - Schlupflöcher werden gestopft Anlegerpleiten wie bei Prokon sollen sich nicht wiederholen. Die BaFin soll Kapitalanlagen künftig strenger kontrollieren. Darauf haben sich Finanzminister Wolfgang Schäuble und Justizminister Heiko Maas in einem Aktionsplan geeinigt. Doch die Finanzaufsicht ist nicht begeistert.

ballsysteme sollen mehr bekommen.

somit

keine

Chance

Der Aktionsplan besteht aus diversen gesetzgeberischen Einzelmaßnahmen, um die Schlupflöcher zu schließen und Umgehungsmöglichkeiten zu vermeiden. In diesem Zusammenhang wird der Verbraucherschutz als Aufsichtsziel der BaFin gesetzlich verankert und soll alle Bereiche umfassen.

Neu ist auch, dass Verkaufsprospekte künftig nur noch zwölf Monate gültig sein sollen, so wie das bereits bei Prospekten zu Wertpapieren der Fall ist. Damit soll sichergestellt sein, dass den Anlegern ausschließlich Informationen vorliegen, die nicht älter als ein Jahr sind. Ist das Investment platziert, müssen die Initiatoren ad hoc-Mitteilungen veröffentlichen und darin über alle Entwicklungen informieren, die Auswirkungen haben auf die Zahlung von Zinsen und die Rückzahlung des eingesetzten Kapitals.

Künftig sollen Privatanleger Chancen und Risiken einer Kapitalanlage besser einschätzen können - das ist Sinn der Sache. So müssen Anbieter zum Beispiel von Genussrechten und Nachrangdarlehen darüber informieren, ob mit der Kapitalanlage früher eingegangene Verpflichtungen bedient werden. Schnee-

Die neuen Vorschriften betreffen nicht nur die Anbieter, sondern auch die Vertriebe. Der Gesetzgeber will somit vermeiden, dass Kapitalanlagen an Kunden verkaufet werden, die sich dafür nicht eignen, etwa weil sie Chancen und Risiken nicht richtig einschätzen können.

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Passend dazu schränken die neuen Vorschriften die Werbung für die Kapitalanlagen ein. Sie wird auf Fachmedien mit Schwerpunkt auf die Darstellung wirtschaftlicher Zusammenhänge beschränkt. Hier setzen Schäuble und Maas ein gewisses Maß an Vorkenntnissen voraus. Großflächige Werbeplakate in UBahnen und Fernseh-Spots vor der Tagesschau wird es so nicht mehr geben. Unabhängig davon kann die BaFin den Vertrieb stoppen und komplett verbieten, sollte sie Zweifel haben, dass der Anlegerschutz ausreichend berücksichtigt wird. Gleichzeitig erwartet die Bundesregierung von den Investoren ein Mindestmaß an Eigeninitiative bei der Informationsbeschaffung. „Der mündige Bürger bleibt ein mündiger Bürger. Er muss wissen, dass Renditen mit Risiko zu tun haben“, sagte Schäuble bei der Vorstellung des Aktionsplans. Aufgeklärte Kapitalanleger fordert auch Elke König, Chefin der Aufsichtsbehörde BaFin. Von weiteren Kontrollen hält sie nicht viel: „Wir können nicht alle

auch nur ansatzweise riskanten Angebote von den Verbrauchern fern halten und verbieten.“ Es könne nicht Aufgabe der Behörde sein, die Renditeversprechen sämtlicher Unternehmen zu prüfen. 

Windräder im Bau. Anlässlich der ProkonPleite hat die Regierung einen Maßnahmenkatalog mit dem Ziel präsentiert, Investoren aller bislang unregulierter Kapitalanlagen künftig besser zu schützen.

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Parken geht in die nächste Runde.

Shoppingcenter im Fokus offener Fonds Sonae Sierra setzt auf Refurbishment

Bf

Der zweite Parkhausfonds für Privatanleger kommt.

Offene Immobilienfonds bilden die stärkste Nachfragegruppe bei Einkaufszentren. „Das bedingt alleine das hohe Volumen von typischerweise mehr als 100 Millionen Euro“, sagte Thomas Binder, Managing Director und verantwortlich für das Entwicklungsgeschäft in Deutschland, auf einem Pressetermin des Shopping-CenterDevelopers Sonae Sierra. Das Unternehmen hat Ende 2012 die Münster Arcaden an den offenen Fonds Aachener Grundvermögen verkauft und zuvor das Einkaufszentrum Alexa am Berliner Alexanderplatz an Union Investment. „Wir erleben weiterhin eine starke InvestorenNachfrage“, so Thomas Binder. „Bei den institutionellen Anlegern hat offenbar ein Umdenken stattgefunden: Bei einer Einzelhandelsimmobilie sorgen bis zu 150 verschiedene Mieter für die Einnahmen, anders als bei einem Bürogebäude mit oft nur einem Nutzer.“ Allerdings beschränkt sich das Umdenken nicht nur auf das Immobiliensegment, sondern auch auf die Qualität der Objekte. „Bis vor einem Jahr haben die Investoren in erster Linie Core-Immobilien nachgefragt. Inzwischen weichen sie auf Value-Add aus. Sie nehmen Abstriche bei den Standorten, der Lage und dem Zustand in Kauf“, ergänzt Fernando Guedes de Oliveira, Vorstandsvorsitzender der international ausgerichteten AG. Er berichtet von Investoren-Nachfrage nicht nur aus Deutschland und Europa, sondern außerdem aus Asien und den USA.

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Geschlossene Immobilienfonds mit einer Vielzahl privater Zeichner betrachtet de Oliveira nicht als den optimalen Investor. „Die Anleger glauben, sie haben eine gute Wahl zum Beispiel für die private Altersvorsorge getroffen. Dabei vergessen sie offenbar, dass ein typisches Einkaufszentrum nach acht bis zehn Jahren umfassend modernisiert werden muss.“ Oft sei es dann schwierig, die Anleger davon zu überzeugen, Einnahmen nicht auszuschütten, sondern ins Refurbishment zu


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SEB KVG-Lizenz Die SEB Investment GmbH hat von der BaFin die Lizenz für die Auflage und Verwaltung alternativer Investmentfonds erhalten. Die Erlaubnis umfasst die Auflage offener und geschlossener Publikums– und Spezialfonds mit den Assetklassen Immobilien, Wertpapiere, Unternehmensbeteiligungen und ÖPP-Projektgesellschaften. Erste Immobilien-Produkte für private Kunden sind in Vorbereitung. Außerdem führt die Gesellschaft Gespräche mit institutionellen Investoren.

investieren. Insgesamt besitzt das Unternehmen 47 Shoppingcenter in Europa, Südamerika, Afrika und neuerdings auch in China. Die Fläche summiert sich auf 1,9 Millionen Quadratmeter, der Verkehrswert auf 5,6 Milliarden Euro. In einer aktuellen Studie hat Sonae Sierra herausgearbeitet, dass rund zwei Drittel der europäischen Shoppingcenter nicht mehr auf dem neusten Stand sind. Die Modernisierung bestehender Immobilien ist daher neben der Neu-Entwicklung klare strategische Ausrichtung von Sonae Sierra. Aktuell will der Entwickler zwei Projekte in Deutschland realisieren: Die Neue Mitte in Garbsen und den Umbau des ehemaligen Quelle-Areals in Nürnberg.

„Das ist stets eine individuelle Herausforderung“, meint Binder. „Grundsätzlich stellen wir aber eine größere Nachfrage der Konsumenten nach Unterhaltung und Freizeitaktivitäten fest. Auf der Mieterseite erleben wir, dass Buchläden weniger Flächen anmieten. Hier offenbaren sich deutlich die Auswirkungen des Online-Versands.“ Die Konkurrenz des Online-Handels zeigt sich nicht nur bei Buchhändlern. Es bleibt die größte Herausforderung der Center Manager, dagegen zu bestehen. So versuchen sie in Kooperation mit den Händlern, den Einkauf zu einem Erlebnis zu machen. Das Loop5 zum Beispiel steht ganz im Zeichen der Luftfahrt. Besucher erleben die Geschichte der Fliegerei von den Anfängen bis zum Jet-Zeitalter. 

Doch nach welchen Grundsätzen sollten die Center modernisiert werden?

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Wichtiger Hinweis: Diese Anzeige stellt kein öffentliches Angebot dar und ist daher nicht für eine abschließende Anlageentscheidung geeignet. Eine Anlageentscheidung kann ausschließlich auf der Grundlage des jeweiligen Verkaufsprospektes getroffen werden. Dieser enthält ausführliche Informationen zu den wirtschaftlichen, steuerlichen und rechtlichen Einzelheiten sowie zu den Risiken der Vermögensanlage. Der Verkaufsprospekt ist auch im Internet unter www.dfvag.com veröffentlicht.


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Schöner Wohnen am Hyde Park Käufer zahlt 150.000 Euro pro Quadratmeter Nicht zu fassen, was manche Leute für Preise zahlen. In London registrierte das Maklerhaus Engel & Völkers den Verkauf eines Penthauses am Hyde Park zum Preis von 162 Millionen Euro - das entspricht mehr als 150.000 Euro pro Quadratmeter. Besonders exklusive Wohnstraßen befinden sich außerdem entlang der Cote D‘Azur. An der Avenue d‘Ostende in Monaco kosten Wohnimmobilien mit Blick auf den Yachthafen bis zu 100.000 Euro pro Quadratmeter. Auf Platz drei liegt Sardinien, wo in der Bucht Cala di Volpe Preis bis zu 95.000 Euro pro Quadratmeter erfasst wurden. Auf den Plätzen folgen weitere Ferien-Resorts wie die Halbinsel Saint-Jean-Cap Ferrat und die Croisette in Cannes. In den Alpen sind der Schweizer Skiort St. Moritz (65.000 Euro) und Gstaad (50.000 Euro) am teuersten. Ebenso teuer sind manche Lagen in Genf. In Paris zahlen Käufer nach Recherchen von Engel & Völkers bis zu 40.000 Euro pro Quadratmeter zum Beispiel in der Avenue Montaigne. Und dann kommt auch schon der erste deutsche Standort: Der Hobookenweg in der begehrten Wattlage von Kampen liegt mit Quadratmeterpreisen bis zu 35.000 Euro auf Platz acht der Rangliste. Auf Position Nummer zwölf liegt die Müllerstraße in München mit 25.000 Euro, gefolgt von der Südlichen Seestraße und der Seeuferstraße in Starnberg mit knapp 23.000 Euro. Überdurchschnittliche Preise zahlen Investoren und Selbstnutzer auch an der Hamburger Außenalster und am Werderschen Markt in Berlin Mitte. Salzburg, Kitzbühl und Zürs sind erstmals im Ranking der exklusivsten Wohnlagen Europas vertreten. 


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BVI Offen / geschlossen Der Finanzausschuss des Deutschen Bundestages hat sich mit Änderungen der Vorschriften des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) beschäftigt. Erstes Ergebnis: Offene und geschlossene Fonds werden unterschiedlich behandelt. „Wir haben uns in Gesprächen mit der EU-Kommission für eine praktikable Lösung für geschlossene Bestandsfonds in Deutschland eingesetzt. Mit dem Ergebnis sind wir zufrieden, da diese Fonds nun nicht wie offene Fonds behandelt werden“, kommentiert Thomas Richter, Hauptgeschäftsführer des Bundesverbands Investment und Asset Manager (BVI). Zum Hintergrund: Der Gesetzentwurf sieht unter anderem vor, das KAGB an die Vorgaben der EU-Kommission zur Abgrenzung offener und geschlossener Investmentfonds anzupassen. Diese Abgrenzung ist seit Dezember 2013 per Verordnung der EU-Kommission geregelt. Es gilt jeder Fonds als offen, der vor der Liquidationsphase regulär Fondsanteile zurücknimmt. Für geschlossene Fonds, die bereits vor Inkrafttreten des KAGB an den Markt gekommen sind und keine neuen Anteile mehr ausgeben, gilt Bestandschutz. Sie gelten bereits dann als geschlossen, wenn für mindestens fünf Jahre kein Rückgaberecht vorgesehen ist. Der deutsche Gesetzgeber plant nun, diese Vorgaben in das "Reparaturgesetz" zum KAGB zu übernehmen.

In Italien geht‘s aufwärts Zahlreiche Transaktionen unter Einheimischen werden nicht erfasst Nach Jahren in der vergessenen Nische, stehen Südeuropas Immobilienmärkte wieder im Fokus institutioneller Investoren. Das berichtet nicht nur Reinhard Mattern, CEO von BNP Paribas Real Estate (Siehe Interview Seite 8). Das geht auch aus der aktuellen Auswertung der Immobilien-Datenbank Swisslake hervor (siehe Fondsbrief Ausgabe 211). Die Transaktionen zum Beispiel in Italien dürften zunehmen. Alleine die offenen, in Liquidation befindlichen Immobilienfonds, müssen in den kommenden Jahren Objekte im Volumen von rund 1,6 Milliarden Euro verwerten. „Die makroökonomischen Vorhersagen für Italien haben sich verbessert. Das Land dürfte seine zwei Jahre anhaltende Rezession im ersten Halbjahr 2014 beenden“. Das Immobilienunternehmen Jones Lang LaSalle (JLL) blickt optimistisch auf Italien. Nach einer schrumpfenden Wirtschaft in den Jahren 2012 und 2013 erwarten die Marktbeobachter die Wende zum Wachstum. Nachfrage vor allem aus der Eurozone

soll für ein Plus von zumindest 0,5 Prozent sorgen. Die Situation auf dem Arbeitsmarkt soll sich auf breiter Front zwar erst im kommenden Jahr entspannen. Bei Finanzdienstleistern dagegen zeichnet sich ein wachsendes Angebot an freien Stellen bereits früher ab. Der Immobilieninvestmentmarkt hat die erwartete positive Entwicklung schon 2013 vorweggenommen. Das Investmentvolumen explodierte regelrecht von 1,8 Milliarden Euro im Jahr 2012 auf 4,5 Milliarden im Jahr 2013 und übertrifft damit den Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre von 3,9 Milliarden Euro deutlich. Den Löwenanteil stellen Einzelhandelsobjekte mit einem Gesamtvolumen von rund 2,5 Milliarden Euro. Büros kommen auf rund 1,5 Milliarden Euro und Hotels auf rund 500 Millionen Euro. Marktkenner gehen jedoch davon aus, dass die tatsächlichen Marktdaten weitaus höher ausfallen. Denn oft werden Transaktionen zwischen italienischen Beteiligten gar nicht erfasst. Zahlreiche


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Wechsel Dich

Die Leipziger Publity AG hat Günther Paul Löw in den Aufsichtsrat gewählt und ihn gleichzeitig zum Vorsitzenden des Kontrollgremiums gemacht. Löw war unter anderem Syndikus bei der Rothenberger Unternehmensgruppe, Leiter Beteiligungsmanagement bei der Gold-Zack AG und Gründer der börsennotierten Impera Total Return AG. Weiterhin im Aufsichtsrat bleiben Frank Schneider, Partner bei CMS Hasche Sigle Düsseldorf, und Thomas Backs.

Bilfinger Real Estate und das größte unabhängige Immobilienberatungsunternehmen Großbritanniens GVA planen ihren Zusammenschluss. Bilfinger verspricht sich von der Partnerschaft den weiteren Ausbau der Geschäftsaktivitäten auf internationaler Ebene. Zu den rund 2.800 Kunden der GVA zählen Fonds, Family Offices, der öffentliche Sektor und große Corporates wie RBS, HSBC, BMW und BASF.

Objekte werden ohne Makler verkauft und auch in keiner anderen Statistik erfasst. Bei den offiziellen Umsätzen stellten Ausländer im vergangenen Jahr immerhin die stärkste Käufergruppe. Sie waren für 50 Prozent der Transaktionen verantwortlich. Mit diesem Ergebnis liegt ihr Anteil weit über dem Schnitt der vergangenen Jahre mit 30 Prozent. Internationale Investoren waren vor allem an Einzelhandelsimmobilien interessiert. So kaufte Morgan Stanley beispielsweise das Auchan Portfolio, Orion Capital Managers erwarb den Meraville Retail Park in Bologna, und Blackstone sicherte sich zwei Shopping Centers in der Region Venetien. Bei den Hotel-Deals unterschrieben ebenfalls viele ausländische Investoren. „Wir stellen einen anhaltenden Appetit nach Luxushäusern in TopDestinationen fest. Etwa in Rom, Mailand, Florenz und Venedig“, heißt es im aktuellen JLL-Marktreport. So wechselten 2013 das Hotel Eden in Rom, das Four Seasons in Florenz und das San Clemente Palace in Venedig die Besitzer. Gefragt waren aber auch Ferienhotels zum Beispiel an der Amalfi-Küste und auf Sardinien. Im Bürosektor fällt das gestiegene Volumen der einzelnen Transaktionen auf. Der durchschnittliche Deal war 2013 knapp 50 Millionen Euro schwer und damit um 20 Millionen Euro teurer als Investments im Jahr zuvor. Die höchsten Renditen erzielen Investoren mit 7,8 Prozent auf dem Logistikmarkt. Allerdings spielte er mit einem Transaktionsvolumen von 110 Millionen Euro 2013 weiterhin eine untergeordnete Rolle. Immerhin ist das eine Steigerung zu 2012 mit einem Volumen von damals lediglich 40 Millionen Euro. Typische Büroinvestments bringen eine Rendite von 5,15 Prozent. Daran hat sich seit 2009 wenig geändert. Mit Shoppingcentern sind im Schnitt aktuell 6,35 Prozent möglich, und bei Geschäftshäusern in den Top-Lagen von

Altbau in Rom. Leer stehende Flächen in Italiens Hauptstadt sind Folge ausgelaufener Mietverträge - nicht aber von neuen Immobilien.

Rom und Mailand sind fünf Prozent realistisch. Mailand und Rom sind zweifellos die wichtigsten Immobilienmärkte Italiens. Während Mailand als Mode-Stadt vor allem durch Einzelhandelsobjekte bestimmt wird, ist die Hauptstadt außerdem durch ihre Funktion als politisches Zentrum und VerwaltungsStandort geprägt. Rom: Investoren müssen den Büromarkt intensiv beobachten. „Da kurzfristig mit einem Beschäftigungswachstum nicht zu rechnen ist, sind steigende Leerstände wahrscheinlich“, schreiben die Research-Fachleute von BNP Paribas Real Estate. Derzeit stehen sieben Prozent der Flächen leer, was, im Vergleich etwa zu Frankfurt, eine


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sehr moderate Quote bedeutet. Rund 700.000 Quadratmeter können kurzfristig von Mietern bezogen werden, rund 40.000 Quadratmeter mehr als im Jahr zuvor. Neubauten sind für das steigende Angebot nicht verantwortlich – im Zuge der Rezession haben Immobilienentwickler in der Regel ihre Projekte verschoben. Die leeren Flächen sind vielmehr das Resultat ausgelaufener Mietverträge, die nicht verlängert wurden. Auf die Erträge hat diese Entwicklung jedoch kaum einen negativen Einfluss. Lediglich in Mailänder Dom. Nicht alle Immobilien in Italiens Mode-Metropole sind zu verkaufen. den Vororten sanken erster Linie Unternehmen verantwortlich, die ihren die durchschnittlichen Jahresmieten auf rund 200 Flächenbedarf reduziert haben. Euro pro Quadratmeter. Im als Greater EUR bezeichneten Markt stiegen sie seit 2012 sogar auf 300 EuSeit Ende 2011 sind die Spitzenmieten im Sinkflug. ro, und in der Innenstadt blieben die Spitzenmieten Mit im Schnitt rund 350 Euro pro Quadratmeter jährseit Anfang 2012 mit rund 400 Euro weitgehend stalich akzeptieren die Eigentümer 50 Euro weniger. bil. Die Rendite typischer Büro-Investments gibt BNP Die Spitzenmiete liegt weiterhin bei 500 Euro. Auch Paribas für 2013 mit 6,1 Prozent an – ein unveränin Mailand haben sich die Renditen für Top-Objekte derter Wert im Vergleich zum Jahr zuvor. seit 2012 nicht bewegt. Sie betragen unverändert 5,6 Prozent.  Mailand: In Mailand waren zahlreiche Investoren aus dem Ausland aktiv. Nach Erkenntnissen von BNP Paribas hält der Trend an. Zahlreiche internationale Käufer schauen sich auf dem Mailänder Markt um und verfolgen konkrete Investitionspläne. In Frage kommen jedoch fast ausschließlich Immobilien der Core-Kategorie. Darunter fallen die Top-Objekte der jeweiligen Märkte: Top-Standorte, TopBauqualität, Top-Mieter. Bei Immobilien der B- und C-Klasse hält sich die Nachfrage in Grenzen, was auch daran liegt, dass Verkäufer immer noch teils unrealistisch hohe Preisvorstellungen haben. „Die Preis-Korrektur ist noch nicht abgeschlossen“, kommentiert BNP Paribas. Im Vergleich zur Hauptstadt ist die Leerstandsquote mit 12,5 Prozent deutlich höher. Rund 1,5 Millionen Quadratmeter stehen leer. Das ist eine Verdoppelung des Leerstands innerhalb von zehn Jahren. Ähnlich wie in Rom sind für diese Entwicklung ebenfalls in

Trotz Krise sind die Renditen in Italien relativ stabil geblieben.


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Risikofaktor Konjunkturschwäche JLL-Umfrage: Russland-Konflikt beunruhigt derzeit nur ein Viertel der Immobilien-Investoren Eine schwächere Konjunktur ist die größte Gefahr für den deutschen Immobilienmarkt. Das ist das Ergebnis einer aktuellen Umfrage des Immobilienunternehmens Jones Lang LaSalle, an der sich rund 100 Investoren beteiligt haben.

torischen Erfahrungs- und Vergleichswerte gibt“, kommentiert Scheunemann diese Komponente der Ergebnisse.

„Wir wollten wissen, wie die Experten den deutschen Investmentmarkt bis Ende nächsten Jahres einschätzen“, sagt Helge Scheunemann, bei JLL Head of Research Germany. „Vor dem Hintergrund eines stetig wachsenden Investitionsbedarfs durch einheimische und globale Kapitalsammelstellen, gepaart mit dem weiterhin niedrigen Zinsniveau, ist selbstverständlich auch die Frage nach Überhitzungstendenzen naheliegend.“ Die Markteinschätzungen unter den Profis differenzieren. So gab rund die Hälfte der Investoren an, dass die Transaktionstätigkeit am deutschen Markt ihrer Ansicht nach bis Ende 2015 noch einmal moderat beziehungsweise sogar stark zunehmen wird. Auf der anderen Seite sehen rund ein Viertel den Höhepunkt bereits erreicht und gehen von sinkenden Investmentaktivitäten aus. Diese Einschätzung mag auch in direktem Zusammenhang stehen mit der zweiten Frage hinsichtlich der potentiellen Risiken für den Investmentmarkt. Von den insgesamt zehn vorgegebenen Risikofaktoren droht nach Meinung der Investoren die größte Gefahr von einer sich abschwächenden Konjunktur. Rund 40 Prozent einigten sich auf diesen Punkt. Das Ende der EU-Schuldenkrise mögen weitere 33 Prozent der Befragten auch noch nicht ausrufen und platzierten diesen Faktor gemeinsam mit steigenden Kapitalmarktzinsen auf Platz zwei. Ein Ausufern des Konflikts mit Russland befürchten dagegen nur rund 26 Prozent. Letztendlich kumulieren sich aber politische und auch finanzielle Risikofaktoren in den Konjunkturdaten. Vor diesem Hintergrund ist sicherlich der hohe Anteilswert für den Faktor abschwächende Konjunktur zu sehen. Dabei wird weder das Thema Inflation noch die Gefahr negativer Preissteigerung (Deflation) als direkter Risikofaktor mit großem Einfluss gesehen. „Bei hohen Inflationsraten können die oftmals in gewerblichen Mietverträgen enthaltenen Indexierungsklauseln den realen Wertverlust einer Immobilie mildern, und deflationäre Tendenzen zeigen sich aktuell eher in den Peripherieländern der EU. Hinzu kommt, dass es in Deutschland für ein Deflations-Szenario keine his-

Ein anderes Messinstrument von Jones Lang LaSalle hat Zeichen der Unsicherheit ebenfalls erfasst. So steht die seit Ende 2012 im vierteljährlichen Turnus veröffentlichte Jones Lang LaSalle-Risikowippe für den deutschen Büroimmobilienmarkt nach dem ersten Quartal 2014 bei einer Wippenneigung von plus vier Grad. Nach vier Quartalen mit einer positiven Bewegung in Richtung Chancen gab es nun eine minimale Korrektur um minus ein Grad. Diese sei ausschließlich auf die ökonomischen Rahmenbedingungen zurückzuführen, die sich minimal von null Grad auf ein Grad verändert haben. So sorgten neue Unsicherheiten in Bezug auf politische Risiken für eine gewisse Eintrübung des Geschäftsklimas in Deutschland. Daneben hat sich die Inflationsprognose bis Ende des Jahres leicht reduziert. „Wir sehen in der aktuellen Entwicklung keinesfalls eine Trendumkehr und ein Umschlagen der Wippenneigung in Richtung Risiken, da neben der nach wie vor stabilen Wirtschaft auch die Immobilienmärkte in einer guten Verfassung sind“, so Scheunemann. Der Renditeabstand zwischen Immobilien und Staatsanleihen ist weiterhin auf einem sehr hohen Niveau, was zu einer anhaltend hohen Nachfrage nach Immobilieninvestitionen führt. So bleibt auch der Ausblick für die nächsten Monate unverändert positiv: „Wir rechnen deutschlandweit mit einem Büro-Transaktionsvolumen in Höhe von rund 17 Milliarden Euro, entsprechend einem Anstieg von über 20 Prozent.“ 


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Reich aber ahnungslos Wertgrund Spezialfonds für die Helaba Für Dachfondskunden der Helaba Invest Kapitalanlagegesellschaft mbH hat die Wertgrund Immobilien AG aus Starnberg den Spezialfonds „Wohnen D“ aufgelegt. Der Fonds startet mit einem Investitionsvolumen von rund 200 Millionen Euro Eigenkapital. Service KVG ist erneut die Hansainvest Hanseatische Investment GmbH, Depotbank die Caceis Bank Deutschland. Der Fonds investiert in deutsche Bestandswohnungen insbesondere an B-Standorten. In Frage kommen zum Beispiel Städte mit Universitäten und Hochschulen. Pluspunkte gibt es außerdem für die Nähe zu Flughäfen, Bahnhöfen und Autobahnen. Wertgrund will bevorzugt in Wohnanlagen mit Wertsteigerungspotenzial investieren. Dabei übernimmt der Initiator alle Glieder der Wertschöpfungskette selbst - vom Asset Management über die Vermietung bis zu Mieterkommunikation.

Sanierungsbedarf ist kein Hinderungsgrund für Investments des Wertgrund-Spezialfonds.

Family Offices benötigen Beratung bei Immobilien-Investments „Das Immobilienvermögen von Family Offices ist nur in Ausnahmefällen professionell gemanagt“. Reimund Schulz muss es wissen. Er ist Geschäftsführer der Famos Immobilien GmbH, einem Multi Family Office, das aus der Immobilienverwaltung der Familie Otten hervorgegangen ist. Schulz sprach vor rund 40 Fachjournalisten auf einer Veranstaltung des immpresseclubs, dem Verband der Immobilienjournalisten in Deutschland.

allerdings eine besondere Affinität zu Immobilien hat. Bei rund 80 Prozent der Immobilien handelt es sich um direkte Investitionen. „Indirekte Anlagen sind weiterhin auf dem Rückzug“, so Schulz. Verantwortlich für diese Entwicklung sind nicht zuletzt die offenen, in Abwicklung befindlichen Fonds. Außerdem wollen Family Offices Entscheidungen in der Regel allein treffen und nicht mit Miteigentümern absprechen müssen. Nur bei Projektentwicklungen rät Reimund Schulz zu gemeinschaftlichen Investments, zum Beispiel über Club Deals. „Bei längerfristiger Haltedauer entwickeln sich irgendwann gegensätzliche Interessen.“ Außerdem müssen bei gemeinschaftlichen Investitionen die Richtlinien der BaFin beachtet werden. Schulz hat festgestellt, dass trotz hoher Wertveränderungsrenditen derzeit kaum jemand seine Immobilien verkauft. Das habe häufig emotionale Gründe. „Die Familien identifizieren sich sehr stark mit ihren Investments und halten sie oft über mehrere Generationen.“ Der langfristige Erhalt sei daher deutlich wichtiger als die kurzfristige Rendite.

Die Elite der Immobilienjournalisten traf sich zur Veranstaltung des immpressclubs in Frankfurt. Thema war unter anderem die Anlagestrategie von Family Offices.

Warum werden die Immobilien vieler vermögender Unternehmerfamilien amateurhaft verwaltet? „Der Grund liegt in der Familien-Struktur“, sagt Schulz. „Die Standorte befinden sich häufig rund um den heimischen Kirchturm, daher gibt es oft persönliche Kontakte zu den Mietern. Mögliche Mietsteigerungen werden in der Regel unterlassen.“ Dabei spielen Immobilien in der Vermögensstruktur der Familien häufig eine bedeutende Rolle. In einer Studie aus dem Jahr 2012 hat Famos herausgefunden, dass die Immobilienquote im Schnitt 35 Prozent ausmacht - wobei die Mehrzahl der befragten Familien

Dazu passt ein weiteres Ergebnis der Famos-Studie. Demnach wird mit 80 Prozent keine weitere Kapitalanlage derart von seinen Eigentümern beeinflusst wie die Immobilie. Und das, obwohl die nötige Kompetenz offenbar in der Regel nicht vorhanden ist. 


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Von Ulrich Nastold, Rechtsanwalt

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Recht einfach Der Grundsatz von Treu und Glauben schwebt über allem Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) haften Gläubigern der GbR auch unmittelbar analog § 128 HGB. Wurde eine quotale Haftung vereinbart, haften sie entsprechend ihrer Beteiligungsquote. Das gilt allerdings nicht ausnahmslos. Wo hier die Grenzen liegen, zeigen zwei neuere Entscheidungen des BGH. Den Entscheidungen lag, etwas vereinfacht dargestellt, folgender Sachverhalt zugrunde: Der von einer Immobilienfonds-GbR aufgenommene grundpfandrechtlich besicherte Kredit wurde notleidend. Ein Anwalt führte Sanierungsverhandlungen. Die finanzierende Bank erklärte sich bereit, gegen Zahlung eines bestimmten Betrages die Gesellschaft aus dem Darlehen zu entlassen. Die Gesellschafter sollten - freiwillig Nachschüsse leisten.

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Ein Anleger leistete einen solchen Nachschuss. Ein anderer verweigerte die Zahlung. Die Sanierungsbemühungen scheiterten. Der leistungsbereite Anleger erhielt seinen Nachschuss wieder zurück. Der andere (nicht sanierungsbereite) Anleger schloss sich mit anderen Gesellschaftern zu einer neuen GbR zusammen. Diese erwarb von der finanzierenden Bank die Forderung zu einem Bruchteil des Valutastandes. Der ehedem sanierungswillige Gesellschafter wurde von dieser - neuen GbR quotal in Höhe des Valutastandes in Anspruch genommen. Im Laufe des Rechtsstreits zahlte der Anleger den Betrag, der seiner Beteiligungsquote am Kaufpreis entsprach, den die NeuGbR für den Erwerb der Forderung bezahlt hatte. Die Neu-GbR wollte mehr, hatte damit aber keinen Erfolg. Das Verhalten der Gesellschafter der Neu-GbR war treuwidrig, nachdem sie

unter Ausschluss von sanierungswilligen Mitgesellschaftern der Alt-GbR ihren Sanierungsplan verfolgt und umgesetzt hatten. Darin liegt eine Pflichtverletzung, die zu einem Schadenersatzanspruch des übergangenen Gesellschafters führt (vgl. BGH, Urt. v. 19.11.2013, II ZR 150/12). Dass die GbR im Rechtsverkehr als teilrechtsfähig anerkannt wird, ändert an der Beurteilung nichts. Dem von einer GbR erhobenen Zahlungsbegehren kann der in Anspruch genommene Schuldner ausnahmsweise auch einen ihm gegen die GbRGesellschafter zustehenden Schadenersatzanspruch entgegenhalten, wenn die Berufung der Gesellschaft auf ihre Eigenständigkeit gegen Treu und Glaube verstößt (vgl. BGH a.a.O.). Hier ist das Trennungsprinzip durchbrochen. Dies kann dadurch geschehen, dass rechtserhebliche Umstände auf Seiten der Gesellschafter der Gesellschaft zugerechnet werden. Der Grundsatz von Treu und Glauben schwebt eben über allem. Näheres zu Rechtsthemen finden Sie auf der Website der Rechtsanwaltskanzlei Klumpe, Schroeder + Partner GbR, www.rechtsanwaelte-klumpe.de 

Der fondsbrief nr 213  

Fakten, Meinungen, Tendenzen zum deutschen Markt der Beteiligungsmodelle.

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