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INHALTSVERZEICHNIS

Fonds-Check: Habona lädt Anleger in Kölner Kindertagesstätten ein

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FHHI: Wohnungen für Studenten in Mainz und Darmstadt

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Fonds-Check: DWS ACCESS holt Corpus Sireo ins Boot

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Auf ein Wort: DWS-Direktor 10 Hermann Wüstefeld hat große Platzierungs-Pläne Steuern: Gerichte legitimieren Beschränkung der Verlustverrechnung

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Holland-Immobilien: Chancen für Investoren trotz hoher Leerstände

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Personalia

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Immpresseclub: Von Kostendeckeln und Einzelhandels-Mördern

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Personalia

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Recht einfach: Aufklärungs- 23 pflicht bei der Altersvorsorge Impressum

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Meiner Meinung nach... Kommando zurück oder was? Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) hat in einem Auslegungsschreiben definiert, wie das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) anzuwenden ist. Es liest sich so, als seien die Auswirkungen auf geschlossene Fonds deutlich entschärft. Wer operativ tätig ist, soll nicht vom KAGB betroffen sein. So gilt es ausdrücklich nicht für Schiffsfonds. Reeder und Charterer würden operativ tätig sein und daher nicht unter die kommenden Regeln fallen. Ähnlich sieht es bei New-Energy-Fonds aus - selbst dann, wenn sie die Anlagen nicht selbst betreiben, sondern fremde Dienstleister beauftragen. Auch der Betrieb einer Immobilie wie zum Beispiel eines Hotels oder eines Pflegeheims ist eine operative Tätigkeit, genauso wie die Projektentwicklung (Konzeption, Ankauf, Entwicklung und anschließender Verkauf der Immobilie). Lediglich Erwerb, Vermietung, Verwaltung und späterer Verkauf stellen keine operativen Tätigkeiten dar. Der typische Immobilienfonds wäre demnach ein KAGB-Fall. VGF-Hauptgeschäftsführer Eric Romba warnt jedoch seine Mitglieder, das BaFinSchreiben für bare Münze zu nehmen. Es sei nicht rund, sprachlich nicht gelungen und biete durchaus Spielraum für Missverständnisse und Interpretationen. Eigentlich wolle die BaFin etwas ganz anderes. Wer sich auf das Schreiben verlasse, gehe daher ein hohes Risiko ein, unerlaubtes Fondsgeschäft zu betreiben. „Eine absolute Rechtssicherheit wird es nicht geben“, so Romba. Seine Empfehlung: Initiatoren, die auf Basis des Auslegungsschreibens Fonds konzipieren wollen, sollten die BaFin vorher informieren und eine Genehmigung einholen. Vier Jahre lang hatte der Gesetzgeber Zeit, die europäischen Vorgaben umzusetzen. Vier Wochen vor dem Stichtag weiß die Branche immer noch nicht, was auf sie zukommt. Schludrigkeit oder System? Entscheiden Sie selbst.

Ihr direkter Weg zu uns!

Viel Spaß beim Lesen!


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Fonds-Check

FHHI

Kitas für Kölner Kinder

Zweite Tranche

Mit Habona finanzieren private Anleger Kindertagesstätten

Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) hat den Prospekt zum nächsten Fonds mit Studentenapartments von Fondshaus Hamburg Immobilien FHHI gestattet. Anleger beteiligen sich an zwei Wohnheimen in Darmstadt und Mainz. Bei der Mindestbeteiligung berücksichtigt FHHI die kommenden AIFM-Regeln. So liegt die Mindestbeteiligung mit 50.000 Euro plus drei Prozent Agio sogar um 30.000 Euro über der vom Gesetzgeber geforderten Summe. Das Gesamtvolumen beträgt gut 23 Millionen Euro. Zeichner bringen insgesamt knapp 14,5 Millionen Euro Eigenkapital auf, der Darlehensanteil liegt bei 8,7 Millionen Euro. Investoren sollen Ausschüttungen zwischen 5,5 Prozent und 5,75 Prozent bekommen. Geht die Kalkulation auf, machen sie bis zum geplanten Verkauf der Immobilien nach 12,5 Jahren ein Plus von rund 64 Prozent vor Steuern.

Lernen im Wohnheim. FHHI baut in Darmstadt und Mainz.

Junge Eltern kennen das Theater: Bewerbungsschreiben, Lebenslauf, Vorstellungsgespräch, Warteliste. Die Rede ist nicht von der Suche nach einem neuen Job oder einen Studienplatz, sondern nach einem freien Platz in einer Kindertagesstätte. Die Chance ist ähnlich hoch wie bei den Kreuzchen auf dem Lottoschein. Kein Wunder, dass Anbieter von Immobilienfonds Investitionschancen erkennen. Doch trotz akutem Mangel wird nicht jede Kita dauerhaft benötigt. Diese Entwicklung muss Anbieter Habona Invest bei seinem „Kita Fonds 01“ berücksichtigen. Ausgangslage: Alle Kinder zwischen einem und drei Jahren haben ab dem 1. August dieses Jahres Anspruch auf einen Platz in der Kindertagesstätte. So regelt es das am 16. Dezember 2008 verabschiedete Kinderförderungsgesetz. So viel zur Theorie. Tatsächlich fehlen noch unzählige Betreuungsplätze. Das Statistische Bundesamt hat im März 2012 ein Defizit von

220.000 Plätzen ermittelt. Damals wurden knapp 560.000 Kinder in Kitas betreut, eine Quote von rund 28 Prozent. Eine Studie des Städte- und Gemeindebundes aus dem August 2012 kommt auf 160.000 fehlende Plätze. Auch wenn sich die Experten in der konkreten Zahl nicht einig sind – der Mangel ist offensichtlich. Regionale Unterschiede: In den neuen Bundesländern hat frühe Kinderbetreuung mit Krippe, Kindergarten und Hort eine lange Tradition. So verwundert es nicht, dass die Betreuungsquote im Osten bei deutlich über 50 Prozent liegt. In Westdeutschland wurde das Kinderlied „Wenn Mutti früh zur Arbeit geht“ dagegen kaum gesungen. In Nordrhein-Westfalen geht nicht mal jedes fünfte Kleinkind in die Kita. Besonderen Nachholbedarf hat Habona daher hier erkannt und will mit seinem Fonds neue Kitas vor allem in der Region rund um Köln errichten. Als Mieter kommen freie Träger, Kirchen und Kommunen in Frage. Die Verträge sollen eine Laufzeit von mindestens 20 Jahren haben. Habona will darauf ach-


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ten, dass sich die Immobilien als Wohnungen eignen, sollten Kitaplätze in einigen Jahren nicht mehr so begehrt sein wie derzeit. Denn die langfristige Prognose des Statistischen Bundesamtes geht von einer sinkenden Zahl der Neugeborenen aus. Konzept: Private Kapitalanleger beteiligen sich mit mindestens 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio. Insgesamt will Habona 15 Millionen Euro einsammeln. Inklusive Fremdkapital kommt der Fonds auf ein Gesamtvolumen von rund 39,4 Millionen Euro. Auf Ebene der Objektgesellschaft strebt der Initiator eine FKQuote von 65 Prozent an. Ein Darlehensvertrag ist noch nicht unterschrieben. Im Verkaufsprospekt geht Habona von 3,5 Prozent Zinsen bei 1,5 Prozent annuitätischer Tilgung und einem Damnum von fünf Prozent aus. Mit dem Kapital will der Initiator ein Portfolio aus 15 Kitas bauen. Der Fonds startet mit gerade einmal zwei Grundstücken. Sie befinden sich in den Kölner Stadtteilen Zündorf und Ehrenfeld. Die dort geplanten Kitas sollen auf einer Fläche von insgesamt 1.800 Quadratmetern Platz für zehn Gruppen bieten und inklusive Grundstück rund 3,7 Millionen Euro kosten.

Kalkulation: Anleger bekommen ihren Anteil aus der Vermietung der Kitas. Hier rechnet Habona anfangs mit rund 2,3 Millionen Euro jährlich. Auf Grund von Mietanpassungen sollen sie gemäß der Prognose bis zum geplanten Verkauf der Immobilien im Jahr 2024 auf knapp 2,6 Millionen Euro steigen. Beim Einkauf geht der Initiator davon aus, dass er die Objekte zum 15,5-fachen der Jahresnettomiete bekommt. Verkaufen will er die Kindertagestätten später im Schnitt zum 13,75-fachen. Das alles ist nicht mehr als eine Prognose. Weder die Kaufpreise noch die tatsächlichen Einnahmen stehen fest. Nur zum Vergleich: Muss der Fonds eine halbe Jahresmiete mehr für die Kitas zahlen, reduziert sich der in Aussicht gestellte Vorsteuergewinn der Anleger um rund ein Fünftel. Und das ist nur eine Variable in der Kalkulation. Rentabilität: Habona nennt in seinem Prospekt eine Rendite von 5,5 Prozent nach IRR für realistisch. Die jährlichen Ausschüttungen sollen fünf Prozent betragen. Das erscheint für einen Projektentwicklungsfonds etwas niedrig, zumal eventuelle Überschüsse über die Kalkulation hinaus im Verhältnis 40:60 zwi-

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BVT US-Wohungen Der Münchner Fondsanbieter BVT sieht aussichtsreiche Perspektiven am US-Wohnungsmarkt. Vermögende Investoren finanzieren mit der Beteiligungsgesellschaft Nummer sieben mit mindestens 200.000 US-Dollar eine Entwicklung in Boston. Bei einer Laufzeit von drei Jahren plant BVT eine Zielrendite von 14 Prozent p.a. Außerdem plant BVT ein weiteres Private Placement zum Repowering des Windparks Flomborn in RheinlandPfalz. Hier rechnet der Anbieter mit 8,7 Prozent p.a.

schen Initiator und Anleger geteilt werden. Habona erklärt dazu: Risiken hinsichtlich längerer Bauzeiten und höherer Kosten trage eine Tochter des Emissionshauses, nicht der Fonds. Die Habona Invest Development GmbH wird die Kitas in der Regel als Generalübernehmer errichten. Nebenkosten: Provisionen, Gebühren und weitere Vergütungen summieren sich inklusive Agio auf 22,3 Prozent des Eigenkapitals. Steuern: Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Aus 60 Prozent vor Steuern werden 45 Prozent, nachdem das Finanzamt die Hand aufgehalten hat. Anbieter: Habona hat bislang drei Fonds mit Einzelhandelsimmobilien aufgelegt. Sie schütten aus wie prog-

nostiziert, befinden sich allerdings erst zu Beginn der Bewirtschaftung. Entscheidende Manager sind Roland Reimuth und Johannes Palla. Meiner Meinung nach... Die Idee erscheint verlockend: Der Mangel an Kitas ist gravierend, das Gesetz fordert zusätzliche Plätze. Anleger vertrauen darauf, dass es Habona gelingt, 15 geeignete Grundstücke zu finden und zum geplanten Preis neue Kindertagesstätten darauf zu errichten. Die Ertragsaussichten für Anleger sind angesichts der typischen Variablen und Wagnisse eines Projektentwicklungsfonds ein wenig mager. Habona verdient früh mit und mit 40 Prozent eventueller Überschüsse nicht gerade wenig. Interessenkonflikte sind nicht auszuschließen, da eine andere HabonaGesellschaft die Kitas als Generalübernehmer errichtet. 

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Die Deutsche Bank glaubt weiter an den geschlossenen Fonds. Und traut sich einiges zu: Bis zum Stichtag 22. Juli 2013 will die Tochter DWS ACCESS 50 Millionen Euro bei privaten Kapitalanlegern einsammeln (siehe auch Interview mit Hermann Wüstefeld Seite 10). Beim Fonds „Deutschland Portfolio“ hält ein Partner die Fäden in der Hand. Sparkassen-Tochter Corpus Sireo stellt das Portfolio zusammen und verwaltet es. Objekte: Der Immobilienfonds ist als SemiBlind-Pool konzipiert. Er startet mit drei konkreten Objekten, wird das Portfolio jedoch in nächster Zeit auffüllen. Anleger wissen, dass sie sich an Bürogebäuden in Frankfurt, Bremen und Mannheim beteiligen. Das Anfangsportfolio umfasst ein Volumen von 18,5 Millionen Euro. Im Durchschnitt hat der Fonds das 13,7-fache der aktuellen Jahresmiete gezahlt. Beispiel: Stellvertretend auch für weitere Immobilien steht das Gebäude in Bremen. Die Immobilie aus dem Jahr 1985 wurde letztmalig 2012 teilweise renoviert und bietet knapp 5.000 Quadratmeter Mietfläche. Hauptmieter ist mit 43 Prozent der Flächen Kühne & Nagel, ein international tätiges Logistik- und Transportunternehmen. Die an der Schweizer Börse notierte Gesellschaft hält Beteiligungen an mehr als 200 Unternehmen, zum großen Teil Landesgesellschaften. Die Büromiete im Fondsobjekt liegt zwischen sechs Euro und 8,50 Euro. Rund 20 Prozent der Flächen stehen leer. Damit erfüllt die Immobilie die Anforderungen: Objektgröße drei bis 15 Millionen Euro, Wertsteigerungspotenzial durch Neuvermietungen und eventuell Modernisierungsmaßnahmen. Der Fonds hat zwölf IstMieten gezahlt. Strategie: Zwar umfasst das Startportfolio auch eine Immobilie in Frankfurt, tatsächlich stehen aber eher Metropolen der zweiten Kategorie im Fokus der Anlagestrategie. DWS


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setzt auf Standorte mit zahlreichen Weltmarktführern. Hier liegt Hamburg mit 33 Unternehmen bundesweit an der Spitze, doch von der breiten Öffentlichkeit unbemerkt sitzen nach einer Studie des Leibniz-Instituts für Länderkunde etwa in Bremen elf Weltmarktführer, in Heilbronn 16 und in Reutlingen neun. Solche Städte kommen für den Fonds in Frage, denn der Initiator betont die Standorttreue der Weltmarktführer, die oft einen stabilen Immobilienmarkt in der jeweiligen Region zur Folge hat. Partner: Weil die Deutsche Bank und ihre international tätige Immobilientochter RREEF über regionale Märkte nicht immer bestens informiert sind, hat sich der Initiator einen Partner ins Boot geholt. Corpus Sireo gehört zu 50 Prozent der Sparkasse Köln/ Bonn und jeweils zu 25 Prozent den Sparkassen Düsseldorf und Frankfurt. DWS-Geschäftsführer Wüstefeld lobt im Interview mit dem Fondsbrief die regionale Vernetzung und Expertise des Immobilienunternehmens. Corpus Sireo betreut ein Immobilien-Vermögen von 16,2 Milliarden Euro. Der

Asset-Management-Vertrag hat eine Laufzeit bis Ende 2025. Kalkulation: DWS ACCESS will bis Mitte Juli 50 Millionen Euro Eigenkapital einsammeln. Sollten sich die Anleger zurückhalten, kann der Fonds auch schon mit 15 Millionen Euro geschlossen werden. Geht die Planung auf, will der Initiator insgesamt rund 84 Millionen Euro investieren und dazu 34 Millionen Euro Fremdkapital aufnehmen. Solche konkreten Zahlen lassen eigentlich darauf schließen, dass die nächsten Deals bereits eingetütet sind, doch das bestreitet DWS ACCESS. Gewinn: Zeichner des Fonds bringen mindestens 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio mit. Sie sollen Ausschüttungen von fünf Prozent bekommen. Der Initiator macht jedoch deutlich, dass die geplanten Auszahlungen nur ein Szenario sind, dass sowohl über- als auch unterschritten werden kann. Grundsätzlich will der Fonds die Immobilien aus steuerlichen Gründen mindestens zehn Jahre halten.

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Kosten: Die anfänglichen Provisionen, Gebühren und Vergütungen machen inklusive Agio rund 18,6 Prozent des Eigenkapitals aus.

IVG Club Deal Als erstem Anbieter ist es IVG gelungen, südkoreanische Investoren für einen Club Deal in Deutschland zu gewinnen. Für mehrere institutionelle Kapitalanleger hat IVG das Bürohochhaus „Gallileo“ gekauft. Zum Kaufpreis kein Wort. Die Immobilie ist langfristig an die Commerzbank vermietet, die bisher auch im Besitz des Objektes war. IVG plant nun, mit dieser Referenz, weiteres Eigenkapital in Asien und auf anderen internationalen Märkten einzusammeln.

Anbieter: DWS ACCESS ist eine Tochter der Deutschen Bank und zuständig unter anderem auch für geschlossene Fonds. Steuern: Die Fondsgesellschaft ist vermögensverwaltend konzipiert und erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Sie unterliegen dem individuellen Steuersatz jedes einzelnen Anlegers.

kapital zu akquirieren, halte ich für ein positives Signal. Allerdings positioniert sie sich nicht als Experte und AssetManager, sondern überträgt die Aufgabe an den externen Partner Corpus Sireo. Diese Strategie entspricht nicht gerade dem Anspruch der meisten anderen Marktteilnehmer, die sich - auch potenziellen institutionellen Investoren gegenüber - als Asset-Manager positionieren wollen. Aber das hat eine Deutsche Bank mit ihren traditionellen Zugängen zu professionellen Kunden und vermögenden Anlegern nicht nötig. 

Meiner Meinung nach... Ich habe es bereits im vergangenen Editorial geschrieben: Dass die Deutsche Bank einen weiteren geschlossenen Fonds auflegt und sich zutraut, innerhalb weniger Wochen 50 Millionen Euro Eigen-

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Auf ein Wort

Große Pläne vor dem Stichtag DWS-Direktor Hermann Wüstefeld will Immobilienfonds komplett platzieren Der Deutsche-Bank-Geschäftsbereich DWS ACCESS hat kürzlich den Vertrieb seines aktuellen geschlossenen Immobilienfonds gestartet (siehe Seite 6). Anleger finanzieren ein Portfolio aus Büroimmobilien und gemischt genutzten Objekten. Verantwortlich für die Produkte ist Hermann Wüstefeld, Managing Director der Deutschen Asset & Wealth Management. Der Fondsbrief: Warum bringt das Unternehmen wenige Wochen vor dem AIFM-Umsetzungstermin einen Semi-Blind Pool mit 50 Millionen Euro Eigenkapital? Unter die Übergangsregelung fallen nur Fonds, die am 22. Juli komplett investiert sind. Hermann Wüstefeld: Wir sind zuversichtlich, das Zielvolumen von 50 Millionen Euro vor dem Stichtag einsammeln zu können. Die Nachfrage vermögender Privatkunden an Sachwerten ist zweifellos vorhanden. Daher haben wir gemeinsam mit dem Vertrieb

entschieden, nicht bis zum vierten Quartal zu warten, sondern den Fonds schon jetzt zu platzieren. Eine Öffnungsklausel erlaubt uns allerdings eine längere Platzierung, denn das Angebot ist so konzipiert, dass es alle künftigen Anforderungen meistern sollte: Wir nutzen unsere Schwestergesellschaft RREEF als zukünftige Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG), die Objekte werden regelmäßig bewertet, und auch eine Verwahrstelle kann vorgesehen werden. FB: Die Deutsche Bank bezieht also deutlich Stellung für den geschlossenen Fonds? Wüstefeld: Das haben wir doch immer getan. Im vergangenen Jahr haben wir einen Wasserkraftfonds

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Dieses Fondsporträt stellt eine Werbung dar. Wir erbringen mit der Darstellung des Fondsporträts weder eine Anlageberatung noch ein Angebot für den Kauf des genannten Produkts. Es ersetzt nicht die individuelle und persönliche Beratung des Anlegers. Alleinverbindliche Grundlage für den Erwerb dieser Vermögensanlage ist der jeweils aktuelle Verkaufsprospekt sowie das Vermögensanlagen-Informationsblatt. Die Unterlagen erhalten Sie in deutscher Sprache kostenlos bei Ihrem Berater oder können bei der KGAL GmbH & Co. KG, Tölzer Str. 15, 82031 Grünwald, in schriftlicher Form angefordert sowie unter www.kgal.de in elektronischer Form abgerufen werden.


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Project Gruppe Erstmals was für Instis Die Project Investment Gruppe bietet erstmals einen Fonds für institutionelle Investoren an. Zeichner des Entwicklungsfonds „Vier Metropolen“ beteiligen sich an Immobilienprojekten in Berlin, Hamburg, Frankfurt und München. Das Startportfolio des Eigenkapitalfonds besteht aus sechs Entwicklungen an drei Standorten. Das Zielvolumen liegt bei 100 Millionen Euro bei einer Laufzeit von fünf Jahren. Investoren sollen eine Rendite von acht bis zehn Prozent p.a. erzielen.

platziert und vertreiben darüber hinaus unseren dritten Wohnungsfonds in Kooperation mit Alt und Kelber. Außerdem haben wir noch einen geschlossenen Fonds als Luxemburger Sicav für internationale vermögende Kunden im Angebot, ebenfalls in Zusammenarbeit mit Alt und Kelber. Darüber hinaus haben wir 2012 ein weiteres Produkt platziert, welches maßgeschneidert für Stiftungen war. FB: Reagieren Sie mit dem Portfoliofonds auf eine aktive Kundennachfrage nach Beteiligungsmodellen? Fragen die Anleger gezielt nach geschlossenen Fonds? Wüstefeld: Das spielt durchaus eine Rolle. Unsere Kunden sind nicht komplett abgeschreckt. Sie suchen weiterhin Sachwerte für ihre Portfolien. Entscheidend ist die Qualität der Produkte.

Unser aktueller Fonds ist ein Portfolio, das von Experten aktiv gemanagt wird. Damit treffen wir den Nerv der Kunden. FB: Managing Partner bei ihren Wohnungsfonds ist Alt und Kelber, beim Portfoliofonds übernimmt Corpus Sireo diese Aufgabe. Ist das ein Trend, das Asset-Management an Partner auszulagern? Wüstefeld: Das haben wir in der Vergangenheit bereits öfters gemacht. Bei unseren Einkaufszentren zum Beispiel haben wir eng mit der ECE zusammengearbeitet. Solche Modelle ergeben Sinn. Wir suchen uns die besten Fachleute am Markt und profitieren von ihrer Expertise. FB: Warum haben Sie diesmal Corpus Sireo ausgewählt, ein Unternehmen mit Sparkassen-Hintergrund?

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Wüstefeld: Corpus Sireo hat eine tiefe und breite Expertise im Immobiliensegment in Deutschland – vor allem auch in den kleineren Städten aufgrund seiner regionalen Aufstellung. Das Unternehmen ist bereits Assetmanager bei einigen unserer geschlossenen Fondsimmobilien im Bürosegment. Dort hat es sich in einem Bieterverfahren, welches wir vor einiger Zeit durchgeführt haben, als der geeigneteste Anbieter erwiesen. FB: Der typische Immobilienfonds will seine Anleger mit einem langfristigen Mietvertrag mit guter Adresse überzeugen. Meistens mit einem Gebäude in TopLage eines etablierten Standortes. Wüstefeld: Unsere Strategie zielt in eine andere Richtung. Wir verlassen uns nicht in erster Linie auf den Mieter, sondern achten verstärkt auf die Objektqualität und die Standorte. Wobei ein B-Standort ja nichts negatives sein muss, im Gegenteil. BStandorte zeichnen sich meist durch eine diversifizierte Wirtschaft aus. In der Regel sind das Märkte

mit wenig Neubauten, aber dennoch einer dynamischen Entwicklung bei den Büroangestellten. FB: Nach dem 22. Juli wird alles anders. Wie bewerten Sie die Vorschriften der AIFM? Wüstefeld: Die Regulierung bringt sehr einschneidende Änderungen des Marktes mit sich. Manche Anbieter werden Schwierigkeiten haben, die Anforderungen umzusetzen. Aber sie ermöglicht uns auch, neue Anlageklassen zu erschließen. Offene und geschlossene Fonds gleichen sich an, denn viel wird sich in Richtung Diversifikation, Blind Pool und Semi Blind Pool entwickeln. Anleger werden sich viel mehr auf die Manager ihrer Assets konzentrieren, so wie sie sich heutzutage bereits offene Fonds anschauen. 

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Von Robert Kracht, Steuer-Fachjournalist

Gerichte legitimieren Paragraph 15b Beschränkte Verlustverrechnung verstößt weder gegen Grund– noch gegen Verfassungsgesetz

Die Feststellung bei der Fondsgesellschaft sind dabei die Grundlage für den Einkommensteuerbescheid desselben Jahres. Diese beiden Botschaften des Finanzgerichts (FG) Münster haben zur Folge, dass der Anleger nicht gegen seinen Bescheid vorgehen muss, wenn er die Entscheidung der Beamten kritisiert, die beim Immobilien- oder Solarfonds ein Steuerstundungsmodellen erkannt hatten.

Verluste aus Steuerstundungsmodellen nur noch mit zukünftigen Gewinnen aus dieser Einkunftsquelle (demselben Fonds) und nichts anderem verrechnet werden dürfen. Der zunächst nicht ausgleichsfähige Verlust wird jährlich vom Finanzamt gesondert festgestellt und per Bescheid für die Zukunft konserviert. Dabei gehen die Beamten von dem verrechenbaren Verlust des Vorjahres aus und schlagen die aktuellen roten Fondszahlen noch obendrauf. Das hat zur Folge, dass dieser Feststellungsbescheid nur insoweit etwa per Einspruch angegriffen werden kann, als sich der verrechenbare Verlust gegenüber dem aus dem Vorjahr verändert hat. Weiterhin erklärten die Richter, dass das Finanzamt an den bestandskräftigen Verlustfeststellungsbescheid aus der Vergangenheit gebunden ist.

Hintergrund des Urteils aus FG Münster (Az. 5 K 4513/09 E) ist die Vorgabe in § 15b EStG, wonach

Zum guten Schluss ist § 15b EStG auch nicht verfassungswidrig. Die Regelung ist hinreichend be-

Die seit rund siebeneinhalb Jahren ab dem 11.11.2005 gültigen Regeln zu Steuerstundungsmodellen in Paragraf 15b Einkommensteuergesetz (EStG) über das Gesetz zur Beschränkung der Verlustverrechnung im Zusammenhang mit Steuerstundungsmodellen verstößt nicht gegen das Grundgesetz.

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König & Cie. Kauf in Frankfurt Für seinen Wohnimmobilienfonds „Wohnwerte Deutschland“ hat König & Cie. ein gemischt genutztes Gebäude in Frankfurt gekauft. Derzeit wird die Immobilie komplett revitalisiert. Die neuen Wohnungen sind 28 Quadratmeter bis 86 Quadratmeter groß. Das Ladengeschoss ist langfristig an eine Supermarktkette vermietet. Wenige Wochen zuvor hatte König & Cie. in eine große Wohnimmobilie in Offenbach investiert. Das Rhein-Main-Gebiet ist regionaler Schwerpunkt des Fonds.

stimmt, da sie mit den herkömmlichen Methoden ausgelegt werden kann, und die Vorschrift ist auch mit dem Grundgesetz vereinbar. Da der Verlustabzug nicht vollständig versagt, sondern nur zeitlich gestreckt ermöglicht wird, bleibt das Nettoprinzip gewahrt. Langfristig wird nur das besteuert, was Netto hinten rauskommt. Auf das Rückwirkungsverbot können sich Fondsparer nicht berufen, wenn sie die Kapitalanlage erst nach Veröffentlichung des Regierungsentwurfs zur Einführung des § 15b EStG gezeichnet haben. Ein wenig Hoffnung besteht aber noch, denn gegen das Urteil wurde von Anlegern Revision eingelegt. Aufgrund des anhängigen Verfahrens mit grundsätzlicher Bedeutung unter dem Aktenzeichen I R 26/13 können Gleichgesinnte ihre Fälle über einen ruhenden Einspruch offen halten. Die Aussicht auf

Erfolg schätze ich aber mit weniger als 50 Prozent ein. Paragraf 15b EStG ist auch nicht deshalb verfassungswidrig, nur weil die Vorschrift Verluste aus Steuerstundungsmodellen - anders als andere rote Zahlen wie etwa von Unternehmern, Freiberuflern oder Vermietern nicht zum sofortigen Verlustausgleich zulässt. Es kommt lediglich in Hinsicht auf Steuerstundungsmodelle eine kleine Bedingung hinzu, die die Fonds insoweit schlechter stellt als andere Einkünfte. Diese Bedingung führt nur zu einer Verlagerung der Verrechnung auf spätere Zeiträume, und es reicht aus, dass die Verluste überhaupt steuerlich berücksichtigt werden, wenn auch zeitlich gestreckt. Da die bei einem Steuerstundungsmodell in der Anfangsphase konzeptionell vorgesehenen Verluste in späteren Jahren mit anfallenden Ge-

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Checken Sie ein: Bayernfonds Deutschland 25 Investieren in die Hotelimmobilie Motel One Hamburg-Alster Die neuwertige Hotelimmobilie in zentraler Lage nahe der Hamburger Innenstadt ist bis 2030 langfristig an Motel One vermietet, eine der größten Hotelketten Deutschlands für Budget-Hotellerie. Prognostizierte Ausschüttungen / Entnahmen in Höhe von 6,2 % p. a.1) Mehr erfahren Sie unter: www.realisag.de

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Allianz Real Estate

winnen verrechnet werden dürfen, reicht dies für eine Sonderregelung im Gesetz, wenn der Fiskus damit andere Motive wie Missbrauch verhindern will.

Italien im Blick Allianz Real Estate will in diesem Jahr 500 Millionen Euro in italienische Bürogebäude investieren. Den Anfang macht das Unternehmen mit einer 95-prozentigen Beteiligung am geschlossenen Fonds „The Morgan Stanley Italian Office Fund“. Objekte sind jeweils eine Büroimmobilie in Mailand und in Rom. Mieter sind zum einen die Deutsche Bank und das Modeunternehmen Brioni und zum anderen das italienische Industrieunternehmen Acea. Auch hier kein Wort zum Kaufpreis.

Meiner Meinung nach… Wenn sich der BFH mit dem Sachverhalt beschäftigt, wird er sicher auf die Vorgängervorschrift schauen - den Fallenstellerparagrafen 2b EStG. Den hatten die BFH-Richter als verfassungswidrig eingestuft (Az. IX B 92/07), weil der exPassus missverständlich definiert, schwammig in der Vorgabe und von den Betroffenen nicht umsetzbar war. Selbst der damals dazu ergangene Anwendungserlass konnte die Fragen nicht zufriedenstellend beantworten. Die jetzt geltende neue Regelung ist nicht nur deutlich verständlicher ausformuliert, auch der ausführliche Einführungserlass des Bundesfinanzministeri-

ums kann vieles klären. Da Anfangsverluste ab zehn Prozent aufwärts schädlich sind, kann nahezu Initiator und Anleger selbst ausrechnen, ob ein Steuerstundungsmodell vorliegt oder Verluste zählen. Wegen der klaren Definition wird dieses Gesetz kaum in Konflikt mit der Verfassung geraten. Bei Bedenken gegen § 15b EStG sollten sich Kapitalanleger über eines klar sein: Niemand zwingt sie, das Risiko von Beteiligungsverlusten aus geschlossenen Fonds auf sich zu nehmen. Das Bundesverfassungsgericht hat grundsätzlich keine Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit von Verlustausgleichsbeschränkungen, soweit die Verlustverrechnung nicht versagt, sondern lediglich zeitlich gestreckt wird. Es genügt, wenn – wie im Falle des § 15b EStG – die Verluste überhaupt, und sei es auch in einem anderen Veranla-

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gungszeitraum, steuerlich berücksichtigt werden (so z.B. der Beschluss mit Az. 2 BvR 375/00). Ein verfassungsrechtlich bedenklicher, definitiver Untergang von Verlusten steht in Fällen des § 15b EStG bei planmäßigem Verlauf nicht zu befürchten. Denn wäre bereits nach dem Beteiligungskonzept damit zu rechnen, dass in den Folgejahren nicht ausreichend Gewinne entstehen, um die Verluste der Anfangsphase auszugleichen, wären entstehende Verluste ohnehin schon nicht ausgleichsfähig, was ebenfalls verfassungsgemäß ist. Aktionären geht es übrigens auch nicht wesentlich besser. Ihre Verluste mit BASF oder Daimler können sie zwar mit Gewinnen aus Bayer und VW, nicht aber mit Zinsen oder dem Plus aus Zertifikaten verrechnen. Neben der selektiven Beschränkung bei Aktien, dürfen alle privaten Sparer unter den Regeln der Abgeltungsteuer seit 2009 überhaupt keinen Aufwand für die Geldanlage mehr als Werbungskosten abziehen - von einigen Sondersituationen wie dem GmbH-Geschäftsführer einmal angesehen. Fondsanleger können aus Fremdfinanzierung resultierende

Verluste immerhin noch in die Zukunft verschieben, der Besitzer einer Bundesanleihe darf überhaupt keine Kreditzinsen von der Steuer absetzen. Das gilt nicht nur, wenn Aktien oder Anleihen fremdfinanziert sind, sondern auch, wenn Aktionäre zur alljährlichen Hauptversammlung fahren und tanken oder ein Flugticket kaufen müssen. Ein minimales Bedenken bleibt aber bei der Regelung zu 15 b EStG: So wurde die Vorschrift rückwirkend eingeführt und betraf auch Anleger, die vor InKraft-Treten gezeichnet hatten. Das musste das Finanzgericht Münster aber nicht entscheiden, da der klagende Anleger sich erst später dazu entschieden hatte und damit die geänderte Rechtslage kannte. Geht es nach dem Urteil aus Münster, darf der Fiskus weiterhin die Verlustzuweisungen von mehr als zehn Prozent bezogen auf die Einlage aus der Startphase erst einmal konservieren, anstatt sie sofort abzuziehen. Wer also einen Alternativenergie-Fonds zeichnet, sollte auf ein schnelles Break-Even und viel Sonne oder Wind hoffen. 

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BIT-Umfrage 40 % platzieren weiter Auch über den 22. Juli hinaus wird es ausreichend Fonds in der Platzierung geben. Das Vertriebsunternehmen BIT Treuhand hat eine Umfrage unter den seinen Partner-Initiatoren gemacht und kommt zu dem Ergebnis, dass 40 Prozent der Fonds unter die Übergangsregelungen fallen und über den Stichtag hinaus verkauft werden können. Insgesamt kommt BIT auf 67 Produkte seiner aktuellen Vertriebsliste.

Aquila Capital Erster Rentenfonds mit Risikoparität Für institutionelle Investoren bringt Aqulia Capital einen risikoparitätischen Rentenfonds (ASQ - Risk Parity Bond Funds). Er investiert in Unternehmensanleihen, Staatsanleihen, inflationsgesicherte Wertpapiere und Emerging-MarketsWährungen. Ziel des Fonds ist es, Renditen zu erwirtschaften, unabhängig davon, ob die Zinsen steigen oder fallen. Verantwortlich für das Produkt ist Torsten von Bartenwerffer. Er rechnet mit einer Performance in Höhe des Geldmarktzinses plus drei Prozent. In einer Studie hat Aquila weltweit 165 Pensionsfonds befragt und herausgefunden, dass 44 Prozent der professionellen Investoren künftig den Risikoparitätsansatz stärker in ihren Investmentprozess einsetzen wollen.

Hoch hinaus wie in Manhattan Holländische Immobilienmärkte bieten Chancen trotz hoher Leerstände Manhattan an der Maas – kein Wunder, dass die Rotterdamer ihre Stadt so nennen. Hier steht nicht nur das höchste Bürogebäude der Niederlande, die gesamte Skyline ist enorm in die Höhe geschossen. Aktuell entsteht in Rotterdam eine der größten Büroprojekte Europas. Auftraggeber ist das Entwicklungsunternehmen OVG, das unter anderem auch das Büro– und Geschäftshaus „Humboldt Hafen Eins“ in Berlin erstellt und an zwei AltersvorsorgeGesellschaften verkauft hat. Ansonsten passiert aktuell nicht viel auf den niederländischen Immobilienmärkten. „Wir sehen derzeit so wenig Büroneubauten in den Niederlanden wie niemals zuvor“, berichtet Jeppe de Boer, Vorstandsvorsitzender der OVG AG. Er geht davon aus, dass eine Reihe der insgesamt 230 holländischen Bürostandorte deutlich schwächeln wird. Solche ohne Eisenbahnanschluss

zum Beispiel oder mit reiner Büronutzung ohne Wohnungen, Geschäfte und Restaurants dürften dauerhaft keine Chance mehr haben. Andere Standorte dagegen sind nach Ansicht der niederländischen Immobilienprofis gut aufgestellt. Zweckoptimismus einer Branche? „Der niederländische Immobilienmarkt kommt in der deutschen Presse zu schlecht weg. Die Berichterstattung ist zu pauschal, nicht differenziert genug“, ärgert sich Matthias Euler aus dem Amsterdamer Büro des Immobilienunternehmens CBRE. Er räumt ein, dass Investoren in der Vergangenheit zahlreiche Fehler gemacht haben. Verantwortlich für die Fehlentwicklung waren aber auch lockere Baugenehmigungen. Seit dem Jahr 2.000 ist das Procedere nicht mehr staatlich geregelt, sondern liegt in den Händen der jeweiligen Kommunen. „Sie dürfen seitdem Bauland selbst


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zent der Flächen leer – das ist in Rotterdam, Amsterdam und Utrecht nicht anders als in Frankfurt, Düsseldorf oder München.“ Kommen neue Flächen an den Markt, sind sie bereits vor Baubeginn langfristig an gute Adressen vermietet – Voraussetzung, um eine Fremdfinanzierung zu bekommen. Spekulativ baut in den Niederlanden schon lange niemand mehr. Wie auch, ohne Darlehen? Selbst bei halbwegs sicheren, rentablen Projekten drängen sich die Banken nicht gerade auf. „Von ehemals rund 20 Banken sind nur noch drei nennenswert in der Finanzierung von GeRiesige Auswahl. Wer in Holland ein Büro sucht, hat die Qual der Wahl… Quelle: CBRE werbeimmobilien aktiv, und auch ausweisen. Weil jede Gemeinde ihren eigenen Bürodie halten sich bei großen Volumina zurück“, sagt park haben wollte, und die Banken viel zu freigebig OVG-Chef de Boer. Alle Projekt über 60 Millionen finanzierten, wurde mehr gebaut als nötig“, so Euler. Euro seien nur unter Schwierigkeiten zu finanzieren. Daher sieht er derzeit auch wenig Chancen für den Seit Anfang des Jahrtausends sind die niederländiVerkauf umfangreicher Portfolios am freien Markt. schen Bürostandorte daher durch ein erhebliches Überangebot gekennzeichnet. In seiner Rangliste der Gleicher Ansicht ist CBRE-Mann Euler: Was noch vor europäischen Metropolen mit hohen Leerstandsraten ein paar Jahren gelang, dürfte heutzutage nicht mehr funktionieren. Die Banken, die früher mit fünf Prozent Eigenkapital große Immobilienpakete finanzierten, die gibt es nicht mehr.“ Außerdem würden Käufer keine heterogenen Portfolios mehr akzeptieren. Läuft bei manchen Objekten der Mietvertrag in absehbarer Zeit aus, gibt es dafür höchstens Nachfrage von amerikanischen oder britischen Private-Equity-Gesell-schaften. „Aber selbst die zahlen manchmal nicht mehr als 200 Euro pro Quadratmeter.“ Was hat nicht funktioniert in Holland? Dafür gibt es eine Reihe von Beispielen. In Diemen, ein infrastrukturell schlecht erschlos… außer in den Top-Lagen. Bei Class-A-Objekten ist das Angebot ähnlich mager wie in andesener Standort südostlich von ren europäischen Metropolen. Quelle: Jones Lang LaSalle Amsterdam, wurden spekulativ errichtete Neubauten teilweise nie bezogen. Inzwiführt Jones Lang LaSalle Rotterdam, Amsterdam und Utrecht mit 15 bis 16 Prozent unter den ersten schen genügen die Flächen den Ansprüchen in keisechs. „Anders sieht es bei den Class-A-Immobilien ner Weise mehr. Trotzdem ging der Leerstand rapide zurück. „Die früheren Büros wurden umgewandelt in aus“, relativiert Pim Macke, als Director Strategic Advisory für die Kundenberatung bei Jones Lang LaStudentenappartements und sind zu 85 Prozent verSalle zuständig. „Hier stehen nicht mehr als fünf Promietet“, sagt Euler.


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Wechsel im Vorstand der IVG AG

An anderen Standorten wiederholen sich die Fehler offenbar. In Hoofddorp wechseln die Mieter von einer Seite der Autobahn auf die andere. Dort ist die Infrastruktur nicht besser, doch locken die Bauträger mit hohen Incentives. Auch am Standort Zuidas Amsterdam hatten Mieter lange Zeit die besseren Karten. Zugeständnisse von bis zu 30 Prozent bei Mietverlängerungen waren keine Seltenheit. Inzwischen sind die Abschläge auf sieben Prozent gesunken. Damit sind die Einnahmen für die Eigentümer auf Grund der Inflation immer noch höher als zu Beginn der Erschließung des Areals vor 13 Jahren.

Zum 1. Oktober wird Guido Piñol (44) für die Dauer von drei Jahren ordentliches Mitglied des Vorstandes und Chief Operating Officer (COO) der IVG Immobilien AG. Bereits zum 1. Juli übernimmt er als Generalbevollmächtigter neben seiner Funktion als Sprecher der Geschäftsführung des IVG Investment GmbH und als Geschäftsführer der IVG Development GmbH zusätzlich die Verantwortung für das Segment Funds und für das Asset Management. Christian Kühni (58), derzeit COO und Vorstandsmitglied, wird zum 1. Juli seine Vorstandsbestellung beenden und in die Geschäftsführung der IVG Institutional Funds GmbH eintreten. Dort wird er sich gemeinsam mit dem Sprecher der Geschäftsführung, Bernhard Berg, und Irmgard Linker als weiterem Mitglied der Geschäftsführung um das Wachstum im institutionellen Fondsgeschäft kümmern.

Entscheidend seien nicht nur eine lebendige Umgebung, beste Anbindungen an den Nahverkehr und eine Green-Building-Zertifizierung. Der neueste Schrei auf dem niederländischen Immobilienmarkt heißt New WOW, was für Way Of Working steht. Ein Konzept, dass auch CBRE in seinen Büros umsetzt. „Bei uns hat niemand mehr einen eigenen Schreibtisch. Selbst unser Chef arbeitet an keinem festen Platz“, berichtet CBRE-Manager Euler. Nach anfänglicher Skepsis seien alle Mitabeiter begeistert. Das können wir glauben oder nicht. Unabhängig davon dürfte spätestens in fünf Jahren aber auch dieses Konzept wieder von gestern sein. Mal sehen, was dann kommt. Wahrscheinlich wieder Einzelbüros. Anlass der Pressereise nach Holland war eine Einladung der Hannover Leasing. Der Initiator hat in Utrecht eine Immobilie gekauft, die 20 Jahre lang an den Lebensmittelkonzern Danone vermietet ist. Das Unternehmen tüftelt hier unter anderem an neuen Geschmacksrichtungen für Joghurts und Babynahrung. Hannover Leasing plant, den Fonds noch vor dem 22. Juli anzuplatzieren und dann als Übergangsmodell zu vertreiben. Anleger sollen Ausschüttungen von 5,25 Prozent bekommen. Sobald der Prospekt vorliegt, wird der Fondsbrief das Angebot checken. Und auch die weiteren angekündigten Angebote: Hannover Leasing hat das Stadttor in Düsseldorf gekauft, eine

Wie wird der neue Joghurt schmecken? Im Fondsobjekt von Hannover Leasing testet Danone neue Geschmacksrichtungen. Foto: Hannover Leasing

Immobilie, die an die Staatskanzlei Nordrhein-Westfalen vermietet ist. Außerdem ist ein Flugzeugfonds mit dem nächsten Airbus A380 in der Mache. „Wir können derzeit nicht alle unsere Vertriebskanäle bedienen“, sagte Hannover-Leasing-Chef Friedrich Wilhelm Patt. Er fühlt sich für die Umsetzung der AIFM-Vorschriften gut gerüstet, glaubt aber nicht, dass es vielen Anbietern gelingen wird, die künftig geforderten Voraussetzungen zu erfüllen. „Die Umstellung auf AIFM hat uns eine Million Euro gekostet. Und dabei waren wir als Bankentochter bereits weitgehend reguliert“, so Patt. Mit Kritik an den neuen Regeln hält er sich nicht zurück. „Vor allem die Mindestkapitalausstattung von 125.000 Euro halte ich für einen schlechten Witz. Wer will damit nachhaltig arbeiten“, schimpft er. Nicht nur aus diesem Grund geht Patt davon aus, dass das Gesetz in wenigen Jahren reformiert wird. Fraglich sei, ob Fonds der AIFM dann noch unterliegen: „Mit der Zeit wird deutlich werden, dass nicht nur REITs unternehmerische Beteiligungen sind, sondern auch geschlossene Fonds.“ 


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Kostendeckel hat lange Tradition Politik hat Angst vor Kostenwahrheit - Insiderinformationen auf Immpresseclub-Termin „Das erste Beispiel für eine bewusste geringere Veranschlagung von Baukosten war der Umbau des Petersberges in Königswinter bei Bonn in ein Gästehaus des Bundes.“ Robert Scholl, Ministerialdirektor a.D., plauderte bei der jüngsten Veranstaltung des Verbandes der Immobilienjournalisten in Deutschland (Immpresseclub) aus dem Nähkästchen.

Grund für die Misere ist, so Scholl, das Vergabeverfahren. In 99 von 100 Fällen bekommt der billigste Anbieter den Zuschlag. Was natürlich nicht die günstigste Lösung ist, denn weil die Angebote nicht kostendeckend sind, bessern die Bauunternehmen im Laufe der Zeit nach. „In Babylon hafteten die Baumeister mit ihrem Privatvermögen, im schlimmsten Fall mit ihrem Kopf.“

Die geschätzten Kosten lagen damals bei 146 Millionen Mark. Das Kabinett beschloss dennoch seinerzeit, nur 98 Millionen Mark dafür zu berücksichtigen. Letztlich kosteten Sanierung und Umbau tatsächlich 146 Millionen Mark. „Die Mehrkosten wurden in den nächsten Haushalt eingestellt“, so Scholl. „Das unterscheidet die öffentliche Hand von privaten Unternehmen.“ An der Situation habe sich bis heute nichts geändert. Um aktuelle Beispiel zu finden, genügt eine Spazierfahrt durch Berlin. Angefangen am Das ehemalige Gästehaus der Bundesregierung am Petersberg bei Bonn. Erstes Beispiel für eine Flughafen, vorbei an der neu- bewusste Unterveranschlagung der Kosten, wusste Ex-Ministerialdirektor Robert Scholl zu berichten. en Zentrale des BundesnachFoto: Fotolia.com, Udo Kruse richtendienstes, Richtung Auch wenn die Entscheider heutzutage nicht um ihr Berliner Schloss zum Hauptbahnhof. „Das Schloss ist Leben fürchten müssen, so riskieren sie heutzutage mit 570 Millionen Euro veranschlagt. Ich bin überdoch, persönlich in Regress genommen zu werden: zeugt, dass die Kosten eine Milliarde Euro locker „Wer den Auftrag bekommt, bestimmt ein Beamter mit überschreiten werden“, meint Scholl. 1.600 Euro netto im Monat. Da ist es doch klar, dass er das billigste Angebot wählt.“ Von Kostenwahrheit könne keine Rede mehr sein. Aber nicht nur bei Projekten der öffentlichen Hand, sondern auch bei privaten Immobilienentwicklungen Passend dazu hat sich der Zentrale Immobilien Ausmehren sich Kosten- und Terminüberschreitungen. schuss (ZIA) Mitte Juni bei der von Bundesbauminis„Der gute Ruf der deutschen Bau- und Ingenieurster Peter Ramsauer initiierten Reformkommission „Bau von Großprojekten“ für eine verbesserte Planung kunst ist in Gefahr“, meint Scholl. solcher Entwicklungen eingesetzt. Er betrachtet Planungsdefizite als die Hauptursache für TerminprobleDie Kontrollfähigkeit eines kompetenten Bauherren me und Kostenexplosionen bei Großbauprojekten. gehe verloren. „Seit 1990 ist das Personal in den Bauverwaltungen von Bund, Ländern und Kommunen „Die anfängliche Bedarfsermittlung und Planungstiefe um 50 Prozent eingespart“, sagte Scholl. Kein Wunmüssen verbessert werden, um im Projektverlauf Zeit der, dass sich Großprojekte Jahrzehnte lang hinzieund Kosten zu sparen und mit realistischen Werten für hen. Stuttgart 21 ist seit 20 Jahren ein Thema, der das Gesamtprojekt hantieren zu können. Gerade in Bau der dritten Startbahn am Frankfurter Flughafen der Frage der realistischen Kosten- und Terminermittzieht sich seit 25 Jahren hin.


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Wechsel Dich Michael Keppel, geschäftsführender Gesellschafter der Keppel Managementpartners GmbH in Frankfurt, ist bis zum Ablauf der Hauptversammlung der IVG Immobilien AG zum Mitglied des Aufsichtsrats bestellt worden. Der Aufsichtsrat plant kurzfristig, ihn zum Vorsitzenden zu wählen. Somit würde Keppel die Nachfolge von Stefan Jütte antreten, der sein Amt am 24. April dieses Jahres niedergelegt hatte. Rafael Saorin Hita (39) ist neu im Vorstand der Shedlin Capital AG. Dort ist er für den Vertrieb verantwortlich und soll unter anderem internationale Strukturen aufbauen. Der Diplom-Betriebswirt war zuletzt als Consultant für den Vertriebsaufbau für mehrere Finanzdienstleister tätig. Gerald Hofmeister (52) und Peter Mutscher (52) verlassen den Vorstand der Immovation AG. Das Unternehmen nennt persönliche und gesundheitliche Gründe. Neuer Vorstand an der Seite von Lars Bergmann und Lilia Nacke wird zum 1. Juli Robert Hartmann (38, Foto). Der Anwalt für Miet– und Wohnungseigentumsrecht war seit 2012 für das Unternehmen als Justiziar tätig. Der Posten des vierten Vorstands bleibt vorübergehend unbesetzt.

lung müssen Bauherren, Fachplaner und Spezialisten enger zusammenrücken“, meint Andreas Mattner, Präsident des ZIA.

geöffnet, wobei die Verkaufsfläche seit dem Jahr 2.000 mit einem Wachstum von im Schnitt einem Prozent jährlich weitgehend stabil geblieben ist.

Eine unzureichende Planung, in der Kosten nur oberflächlich kalkuliert, die finanzielle Bedeutung des öffentlichen Interesses an einem Projekt ausgeblendet und mögliche Planänderungen nicht frühzeitig berücksichtigt werden, führen am Ende oft zu einem erheblichen Kostenanstieg. Darüber hinaus spielt eine ausreichende Qualifikation der Mitarbeiter in den öffentlichen Verwaltungen eine nicht unwichtige Rolle in den Planungs- und Genehmigungsprozessen. Kritisch sieht der ZIA auch den großen Einfluss der Politik.

Eine Vielzahl der Center entspricht jedoch nicht mehr dem aktuellen Stand. Experten schätzen, dass rund 200 Immobilien dringend renoviert werden müssen. „Die Kosten von 1.000 Euro pro Quadratmeter sind dabei eher zurückhaltend kalkuliert“, so Jung.

Es hat sich offenbar nichts verbessert seit dem Umbau des Petersberges. „Wir sind alle Mörder des Einzelhandels“, meinte Stephan Jung, Vorsitzender des Verbandes German Council of Shopping Centers, zu Beginn seines Vortrages „Click and buy – Wann kommt die Stadt ohne Handel?“. Seine These: „Software eats retail“, was sich übersetzen lässt mit „OnlineBestellungen machen traditionellen Handel überflüssig.“ Allerdings stellte Jung dieses Szenario in Frage. Erstaunlicherweise ist der Anteil des Online-Handels mit derzeit sieben Prozent am Gesamtkonsum überschaubar. Jung hofft daher, dass Einkaufszentren mit Marktplatz-Charakter weiterhin attraktiv genug sind, die Käufer von ihrem Bildschirm wegzulotsen und in die Geschäfte zu locken. Ohne Zweifel werde sich der Konsum künftig massiv verändern. Zwar erscheine die Aussicht auf Lebensmittel aus dem 3D-Drucker verstörend, doch eine Pizza aus dem Drucker sei, so Jung, in Kürze durchaus realistisch. Darauf müsse sich der traditionelle Handel einstellen. Es ist noch nicht so lange her seit der Eröffnung des ersten Einkaufszentrums, des Main Taunus Centers in Sulzbach, am 2. Mai 1964. Inzwischen haben 444 Center ihre Tore

Mut macht ihm der Trend der angesagten Marken, verstärkt auf exklusive Geschäfte in den Top-Lagen der Innenstädte zu setzen. Als Beispiel nannte er die Apple-Stores mit durchschnittlich 40 Millionen Dollar Jahresumsatz pro Filiale. Aber selbst eher exotische Marken wie der Reifenhersteller Pirelli und die Koffein-Brause Red Bull haben Flag-Stores eröffnet – und die Kunden stehen Schlange. Meiner Meinung nach... Klar ist, dass es den Konsumenten heute um mehr geht als ums Geldausgeben. Sind die Centermanager nicht in der Lage, besondere Anreize zu schaffen, wird die Zahl derjenigen steigen, die bei Amazon, Zalando und vergleichbaren Plattformen bestellen. Unter der heranwachsenden, neuen Generation von Käufern gibt es viele, die mit ihrem Computer verwachsen sind und ihre sozialen Kontakte hauptsächlich online pflegen. Sie sehen keine Veranlassung, einen Marktplatz anders als mit der Maus zu betreten. Nicht ohne Grund schießen in Deutschland die Verteilzentren der Logistikunternehmen wie DHL und dpd aus dem Boden. 


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Von Ulrich Nastold, Rechtsanwalt

Impressum Redaktionsbüro Markus Gotzi Balkhausener Str. 5-7 50374 Erftstadt T: 02235/9555034 F: 02235/4655541 redaktion@markusgotzi.de www.gotzi.de www.rohmert-medien.de Chefredakteur: Markus Gotzi (V.i.S.d.P.) Hrsg.: Werner Rohmert

Verlag: Research Medien AG, Rietberger Str. 18 33378 Rheda-Wiedenbrück, T.: 05242 - 901-250, F.: 05242 - 901-251. Vorstand: Werner Rohmert eMail: info@rohmert.de Aufsichtsrat: Senator E. h. Volker Hardegen (Vorsitz). Unsere Bankverbindung erhalten Sie auf Anfrage. ,

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Recht einfach Aufklärungspflicht bei alternativen Altersvorsorgeprodukten Sie hörten sich meist sehr verlockend an: Angebote zum Aufbau einer zusätzlichen Altersvorsorge quasi zum Nulltarif und unter Einbeziehung steuerlicher Vergünstigungen wie die Schnee-Rente und Wealthmaster Noble. Grundkonstruktion dieser Modelle war regelmäßig die folgende: Es wurde ein verzinsliches Darlehen aufgenommen. Die Darlehensmittel wurden teilweise in Investmentfonds angelegt und teils als Einmalbeitrag in eine Lebensversicherung geleistet. Entweder aus den Erträgen der Investmentfonds und/oder aus Teilauszahlungen der Lebensversicherung sollten die laufenden Darlehenszinsen bezahlt werden. Das endfällige Darlehen sollte dann mithilfe der Investmentfonds und der Ablaufleistung der Lebensversicherung getilgt werden. Für den Anleger sollte noch ein erklecklicher Überschuss verbleiben. Die Praxis sah leider anders aus - Anleger zogen vor Gericht. Ein britischer Versicherer versuchte nun, seine Verantwortlichkeit zu verneinen. Nach dem „Kleingedruckten“ sollte keine Verantwortung für involvierte Vertriebspartner übernommen werden. Die Gerichte urteilten aber fast überwiegend zugunsten der Anleger. So sind im Beratungsprotokoll und im Versicherungsantrag enthaltene Verantwortlichkeitserklärungen, wonach sich die Versicherung von der Verantwortlichkeit für ihre Erfüllungsgehilfen freistellt und die Erfüllung der Informations- und Beratungspflichten allein diesen zuweist, unwirksam (vgl. OLG Karlsruhe, Urt. v. 02.08.2011, 12 U 173/10). Wird in einer einem Strukturvertrieb von der Versicherung zur Verfügung gestellten „unverbindlichen Musterberechnung“ eine Versicherungsrendite von 8,5 Prozent p.a. zugrunde gelegt, muss die Versicherung deutlich darauf

hinweisen, wenn sie intern eine Wertentwicklung von lediglich sechs Prozent als gerechtfertigt ansieht (BGH, Urt. v. 11.07.2012, IV ZR 164/11). Des Weiteren muss eine Versicherung darüber informieren, wenn der Umfang einer Reservenbildung im Rahmen des „Smoothing“ ihrer Ermessensentscheidung unterliegt (vgl. BGH, Urt. v. 11.07.2012, IV ZR 164/11). Ferner muss eine Versicherung darüber aufklären, wenn mit jeder Auszahlung eine Verringerung des garantierten Kapitals durch dessen Rückfluss verbunden ist und damit die Beteiligungsbasis an künftigen Gewinnen geschmälert wird. Hinzuweisen ist insbesondere darauf, wenn diese Verringerung besonders stark ausfällt, wenn die Renditen in der Anfangsphase nicht wie geplant erzielt werden, weil dann auch in einer späteren Erhöhungsphase die am Anfang erlittenen Einbußen kaum mehr in der (Rest-)Laufzeit aufzuholen sind (vgl. OLG München, Urt. v. 12.05.2011, 14 U 798/10 und OLG Celle, Urt. v. 12.01.2012, 8 U 151/11). Stellen der Abschluss eines Versicherungsvertrages, die Kreditaufnahme und die Fondsbeteiligung ein verbundenes Geschäft dar, und wirkt die Versicherung mit der finanzierenden Bank und/oder dem Fonds institutionell zusammen, gilt nicht mehr das Trennungsprinzip, wonach dem einzelnen Beteiligten nur das sein Geschäft betreffende Verhalten der im Strukturvertrieb tätigen Vermittler und Berater zugerechnet wird. Vielmehr hat dann die Versicherung für sämtliche Angaben zum gesamten Anlagemodell einzustehen (vgl. OLG Naumburg, Urt. v. 28.11.2012, 5 U 157/12 - nrkr.). Nähere Informationen zu den Rechtsthemen finden Sie im Rechtsnewsletter der Rechtsanwaltskanzlei Klumpe, Schroeder + Partner GbR, www.rechtsanwaelte-klumpe.de

Der fondsbrief nr 190  

Fakten, Meinungen, Tendenzen zum Markt der Sachwertanlagen und Beteiligungen.

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