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ECONOMIA // Pág. 3

Boletim Informativo • Edição 23 • janeiro de 2012

BOM DIA

CONDOMÍNIO

Indicadores orientam sua tomada de decisão

ACONTECE NA CAPITAL // Pág. 9

DIA DO SÍNDICO NA CAPITAL

RECORDE DE PRESENÇA

A Capital, como vem fazendo todos os anos, ofereceu jantar de confraternização para os síndicos e síndicas dos prédios administrados pela empresa. Neste ano ocorreu mais um recorde, com a presença de 432 síndicos, síndicas e seus convidados, que foram recebidos pela diretoria da Capital e pelos gerentes de atendimento. PÁG. 6 NA CAPITAL // Pág. 12

Multa mais pesada para calçada danificada começa a valer em janeiro

PALAVRA DO SÍNDICO // Pág. 4

Para solucionar as pendências tinha que contar com uma administradora que me desse total respaldo A Sra. Eduviges Constantino é a síndica do Condomínio Hawaii

O QUE DIZ A LEI // Pág. 9

Empresa que descumprir lei de repouso semanal pode pagar multa de até R$ 4 mil


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PA L AV R A DA D I R E TO R I A

No dia a dia do condomínio

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“Não podemos prever o futuro, mas podemos criá-lo”. A frase de Peter Drucker, considerado o pai da moderna administração, parece ser o direcionamento das empresas de alto desempenho. É do conhecimento dos profissionais da área: nem sempre empresas de alto desempenho significam empreendimentos de grande porte, mas sim as que adotam posturas positivas em todos os momentos, conhecendo com intimidade as ações que podem controlar, daquelas que escapam ao controle dos seus executivos. A Capital Administração começou bem pequena com apenas duas pessoas - hoje são seus principais executivos - e desempenhavam todas as funções da empresa. Popularmente falando: um batia o escanteio e outro corria para cabecear a bola e fazer o gol. Ao longo dos anos muitos gols foram feitos com a colaboração dos funcionários que eram contratados à medida que a empresa crescia. Inegável que a empresa sempre acreditou em planejamento, nas atitudes de caráter prático, buscando na capacitação da sua equipe de colaboradores o modo de agir objetivando alto desempenho. Exemplo disso: a Capital é a única administradora de litoral paulista certificada com ISO 9001/2008. A capacitação técnica desenvolvida ao longo dos anos, aliada à profunda análise do todos os fatores críticos que envolvem a eficaz e transparente administração de um condomínio, alinharam-se a outro comportamento vital: a necessidade de manter o foco. O dito popular “É melhor uma andorinha na mão do que duas voando” ilustra com propriedade que não adianta tentar realizar 20 coisas ao mesmo tempo; o melhor é dedicar o máximo esforço nas prioridades, no foco da empresa. No caso, administrar os condomínios, seus clientes, desenvolvendo ações com a máxima transparência e alta capacitação técnica. Desde cedo a Capital entendeu

que poderia ser ainda mais competitiva dividindo, com seus colaboradores, a responsabilidade e a execução. O somatório das experiências individuais levou a empresa ao topo. Hoje a Capital é a maior administradora de condomínios do litoral paulista, sem perda do imprescindível atendimento pessoal que dedica aos seus síndicos e condôminos através de equipe composta, principalmente dos seus gerentes de atendimento e um departamento de pessoal e RH e alto nível. A professora de Gestão em Harvard, Sra. Rosabeth Moss Kaneter, destaca “Não é o talento individual, é o talento coletivo que faz a diferença em equipes vencedoras e empresas vencedoras”. A Capital pratica isso com naturalidade. Estamos em plena efervescência da web. Estima-se em 78 milhões de internautas brasileiros conectados. Como empresa dinâmica e aberta, logo entendeu que tinha de participar ativamente da internet e das redes sociais. Partiu então para a criação e publicação de um site moderno, orientativo, Consolidou sua presença no twitter. Está em fase final de implantação a interação com síndicos e condomínios através do facebook, quer cria excelentes oportunidades de ser ouvido e – principalmente – ouvir. Com o sentido de sempre orientar seus clientes, a Capital envia, quinzenalmente, newsletter para todo o seu e-mail mailing, com informações atuais e relevantes sobre gestão condominial. Semanalmente a empresa também divulga assuntos palpitantes com foco nos melhores procedimentos sobre administração de condomínios, através do seu programa semanal Morando em Condomínio, transmitido pela TV Santa Cecília, toda quinta-feira as 14:30 horas, com horário alternativo aos domingos às 9 horas. “Excelência em administração condominial” não é uma frase de efeito utilizada em formulários e nas diversas mídias . É o DNA da empresa.

O dito popular “É melhor uma andorinha na mão do que duas voando” ilustra com propriedade que não adianta tentar realizar 20 coisas ao mesmo tempo

Para viver em harmonia dentro do condomínio não basta estar respaldado numa Convenção bem elaborada e um Regulamento Interno objetivo, e que ambos sejam do conhecimento de todos. O comportamento dos membros da gestão condominial como o síndico, sub síndico e conselheiros, aliados aos funcionários, condôminos e visitantes, todos voltados e focados no bom senso e colaboração – somando a isso muita conversa objetiva - podem ser os fatores que garantirão a qualidade de vida no condomínio. Ainda outras ações, ligadas a conduta influenciam na boa ordem e harmonia, como áreas de circulação, escadaria, elevadores, equipamento de combate a incêndio, espaços de lazer mantidas asseadas e funcionando. Em termos de recursos humanos, poder contar com funcionários treinados e com dispo-

Litoral E X P E D I E N T E

Este boletim é uma publicação trimestral, gratuita e de circulação exclusiva aos síndicos, fornecedores e colaboradores da Capital Administração de Condomínios. Venda proibida. Tiragem 5 mil exemplares. Diretoria: Jaime Tomaz Ramos – Diretor Presidente Dr. Rubens Thomaz Ramos Junior – Diretor Eng. Alexander Ramos – Diretor Diretor Responsável Alexander Ramos – MTb 54.589 Contato Comercial 13 3472-1506

sição para atender às necessidades do condomínio de maneira certa, certamente faz o ambiente melhor. Funcionários treinados e motivados procuram revolver satisfatoriamente os problemas; mal orientados buscam a solução mais fácil: se livrar dos problemas. Como disse a Sra. Eduviges Constantino, síndica do Condomínio Hawaii, que é administrado pela Capital: “Uma equipe, coesa e motivada - e a consistente melhora nas dependências de uso dos funcionários, tornando-a limpa e agradável - propiciou a mudança no clima do condomínio. É mais que evidente: funcionários satisfeitos trabalham com alegria, agem com civilidade e atendem aos condôminos e visitantes com mais cortesia”. O vice presidente de administração imobiliária e condomínio do Sindicato de Habitação (Secovi-SP), Sr. Hubert Gebara, orienta: “É pre-

ciso educação, bom senso e civilidade. Eles explicam que as principais vantagens dos condomínios ficam por conta do rateio das despesas, a possibilidade de contar com uma boa estrutura de lazer de segurança, hoje com a imagem um pouco arranhada, lamenta Gebara. A contrapartida vem com a perda de liberdade e a divisão de responsabilidade. A definição de condomínio imobiliário é uma propriedade com mais de um dono. Não dá para fazer o que quiser, como se estivesse isolado”, diz Gebara.

Manoel Antonio de Jesus Assessor de marketing Diretor da quattro+ comunicação

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BOM DIA

CONDOMÍNIO

EDITORIAL

Produção Quattro+ Comunicação www.quattromais.com.br Diagramação Cassio Bueno Design Gráfico www.cassiobueno.com.br Impressão Gráfica Diário do Litoral 13 3222-2051

Administração de Condomínios Av. Presidente Kennedy, 2.782 – Guilhermina 13 3473-4284 capitaladm@capitaladm.com.br

Vendas e Locação

Av. Presidente Castelo Branco, 6.748 – Vila Tupi 13 3494-2841 3494-2700

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Página 3 • Janeiro de 2012

INDICADORES

ICON- ÍNDICE DE CUSTOS CONDOMINIAIS

Índice mensalmente elabortado e consolidadoICON pelo SECOV/SP, tendo porDE objetivo de medir e monitorar as variações dos principais custo ligados - ÍNDICE CUSTOS CONDOMINIAIS

Índice mensalmente e consolidado pelo Secovi/SP tendo por objetivo de medir eemonitorar as do variações dos principais custos ligados diretamente aos condomínios. Dadoselaborado coletados na cidade de São Paulo. ,Fonte: Depto. De Ecomonia Estatística Secovi/SP diretamente aos condomínios. Dados coletados na cidade de São Paulo. • Fonte: Depto. Economia e Estatística Secovi/SP

out/11

Índice Base Dez/01 = 100,000

Total Geral

Pessoal/Encargo

Var. % Per.

ICON

Mês

Ano

Tarifas

Var. % 12

ICON

Meses

Mês

Ano

Var. % ICON

12

Meses

Mês

Ano

Conservação e Limpeza

Manut. de Equipamentos Var. % 12

ICON

Meses

Mês

Ano

Diversos

Var. % 12

ICON

Meses

Mês

Ano

Var. % ICON

12

Meses

Mês

Ano

12

Meses

out/10

192,001

4,96

7,20

7,16

196,322

8,23

8,51

8,51

179,297

0,00

3,03

3,03

201,282

1,01

7,57

7,40

183,880

0,85

6,44

6,23

174,595

1,01

7,57

7,40

nov/10

192,596

0,31

7,53

7,47

196,322

0,00

8,51

8,51

179,297

0,00

3,03

3,03

204,200

1,45

9,13

8,85

186,029

1,17

7,68

7,39

177,127

1,45

9,13

8,85

dez/10

192,882

0,15

7,69

7,69

196,322

0,00

8,51

8,51

179,297

0,00

3,03

3,03

205,609

0,69

9,88

9,88

187,034

0,54

8,26

8,26

178,349

0,69

9,88

9,88

jan/11

193,615

0,38

0,38

8,09

197,008

0,35

0,35

8,61

179,297

0,00

0,00

3,03

207,234

0,79

0,79

11,50

188,309

0,68

0,68

9,49

179,758

0,79

0,79 11,50

fev/11

194,405

0,41

0,79

8,26

197,623

0,31

0,66

8,94

179,297

0,00

0,00

3,03

209,306

1,00

1,80

11,30

190,024

0,91

1,60

9,55

181,556

1,00

1,80 11,30

mar/11

194,683

0,14

0,93

8,19

197,623

0,00

0,66

8,94

179,297

0,00

0,00

3,03

210,604

0,62

2,43

10,95

191,242

0,64

2,25

9,20

182,681

0,62

2,43 10,95

abr/11

194,891

0,11

1,04

8,12

197,623

0,00

0,66

8,94

179,297

0,00

0,00

3,03

211,551

0,45

2,89

10,60

192,216

0,51

2,77

9,10

183,504

0,45

2,89 10,60

mai/11

195,089

0,10

1,14

7,96

197,623

0,00

0,66

8,94

179,297

0,00

0,00

3,07

212,461

0,43

3,33

9,76

193,119

0,47

3,25

8,58

184,293

0,43

3,33

9,76

jun/11

195,143

0,03

1,17

7,79

197,623

0,00

0,66

8,94

179,972

0,38

0,38

3,46

212,079

-0,18

3,15

8,64

192,837

-0,15

3,10

7,64

183,961

-0,18

3,15

8,64

jul/11

195,095

-0,02

1,15

7,68

197,623

0,00

0,66

8,94

179,972

0,00

0,38

3,20

211,824

-0,12

3,02

8,35

192,732

-0,05

3,05

7,44

183,740

-0,12

3,02

8,35

ago/11

195,287

0,10

1,25

7,59

197,623

0,00

0,66

8,94

179,972

0,00

0,38

3,20

212,756

0,44

3,48

8,00

193,452

0,37

3,43

7,06

184,549

0,44

3,48

8,00

set/11

197,225

0,99

2,25

7,82

197,623

0,00

0,66

8,94

188,390

4,68

5,07

5,07

214,139

0,65

4,15

7,46

194,628

0,61

4,06

6,74

185,748

0,65

4,15

7,46

TABELA NEGOCIAÇÃO COLETIVA Trabalhadores em condomínos

Rejuste salarial Salário Zelador Demais funções Cesta básica Para trabalhadores com jornada de 220 h Para trabalhadores com jornada inferior a 220 h Vale transporte

TABELA NEGOCIAÇÃO COLETIVA Trabalhadores em condomínos

Praia Grande, Mongaguá, Itanhaém e Peruibe 8% sobre os salários praticados a partir de 1º de outubro de 2010 R$ 848,51 R$ 794,95 12% sobre o valor da cesta básica praticados a partir de 1º outubro de 2010 R$ 109,89 Proporcional à jornada de trabalho

8% sobre os salários praticados a partir de 1º de outubro de 2010 R$ 838,64 R$ 786,39 12% sobre o valor da cesta básica praticados a partir de 1º outubro de 2010 R$ 116,12 Proporcional à jornada de trabalho. Valor mínimo R$ 58,06 Desconto de 5% do trabalhador

São Vicente 8% sobre os salários praticados a partir de 1º de outubro de 2010 R$ 838,52 R$ 786,39 12% sobre o valor da cesta básica praticados a partir de 1º outubro de 2010 R$ 116,12 Proporcional à jornada de trabalho. Desconto de 6% do trabalhador

20% sobre o salário base, a título de moradia

Salário moradia Estabilidade normativa

Santos e Cubatão

de 30 dias a partir de 24 de outubro de 2011

de 30 dias a partir de 28 de outubro de 2011

de 30 dias a partir de 24 de outubro de 2011

Fonte: Circulares enviadas pelo Sicon - Sindicato dos condomínios prediais do litoral paulista

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A

Sra. Eduviges Constantino é a síndica do Condomínio Hawaii, conjunto de 2 blocos com 300 apartamentos, localizado na Av. Rio Branco nº 15 , Forte, Praia Grande. Aposentada há um ano, decidiu morar no seu apartamento esperando usufruir das vantagens oferecidas por um imóvel na praia e defronte ao mar. Porém, no dia a dia, foi observando que o prédio estava passando por um processo de depreciação dos seus valores, basicamente devido ao péssimo estado geral. Começou a ficar atenta à tudo o que passava a sua volta, notando diversas irregularidades também na gestão do condomínio. Analisando miudamente as contas, notou que vários compromissos financeiros importantes deixaram de ser cumpridos, como recolhimento de diversos tributos, contas atrasadas, para piorar, a inadimplência beirando aos 30%. “Como não gosto de irregularidades e a minha vida profissional sempre foi baseada no trabalho duro e com objetivos previamente

discutidos e analisados, e diante de todas as irregularidades que constatei, não tive dúvida; na assembléia especialmente convocada para deliberar a renúncia do síndico, ofereci-me fui eleita para mandato tampão. Na assembléia realizada alguns meses depois, candidatei-me e fui eleita síndica por unanimidade. Arregacei as mangas e abri diversas frentes de atuação. Realmente a situação do condomínio era desastrosa no aspecto físico dos dois blocos, apresentando diversas irregularidades. Verifiquei a ausência e acompanhamento de ações simples como a utilização racional e correta uso das instalações. Uma das mais marcantes: constatei que a sala destinado aos funcionários também servia como deposito de material de limpeza, sem qualquer critério e controle no armazenamento dos produtos químicos. Ao me aprofundar na

verificação das finanças do condomínio ficou clara a falta de pagamentos como recolhimento do FGTS e INSS, gerando diversas ações trabalhistas contra o condomínio. Contas atrasadas, fornecedores sem receber, falta de transparência aliada a diversos outros problemas, deixou

Fiz diversas consultas e ficou decidido pela Capital Administração, pela solidez, comprovada competência e, logo fui constatando a transparência muito claro que teria de implementar mudanças profundas e urgentes na gestão. Convidou moradores e foi constituída comissão para apresentar e analisar a real situação. Para que pudesse por em prática todas

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ações exaustivamente discutidas e planejadas, tinha que contar com uma administradora que me desse total respaldo. Afinal todos os procedimentos pediam a apoio de uma administradora experiente e de porte: Tinha que me ajudar a enfrentar que desse e viesse. Fiz diversas consultas e ficou decidido pela Capital Administração, pela solidez, comprovada competência e, logo fui constatando

a transparência no relacionamento dessa empresa tanto como os que participam da gestão do condomínio quanto com os condôminos. Sentime bastante confiante em contratar essa empresa que considero – sem sombra de dúvida – muito profissional, cordial, transparente e futurista. No primeiro momento, fui recebida pelo Eng. Alex e Dr. Rubens Junior, ambos da diretoria. Em seguida apresentaram-me à Srta. Mara Rúbia que passou a ser a minha gerente de atendimento. Durante todo o processo de transferência igualmente pude contar com o irrestrito apoio do Sr. Mario, responsável pelo Depto. Comercial. Os passos seguintes foram a substituição dos funcionários que não conseguiram se adaptar ao meu estilo de administração. Uma nova equipe, coesa e motivada - e a consistente melhora na dependência de uso dos funcionários, tornando-a limpa e agradável - propiciou a mudança no clima do condomínio. É mais que evidente: funcionários satisfeitos trabalham com alegria, agem com civilidade e atendem aos condôminos e visitantes com mais cortesia. Pude também mudar o sistema de portaria, implantan-

do eficiente controle de entrada de visitantes e entregadores. Com respeito à garagem havia total anarquia; visitantes estacionavam dois ou três veículos por apartamento. Implantei crachá e fiz valer as normas definidas pela convenção condominial. Agora o condomínio tem todas as contas em dia. Os tributos atrasados foram pagos. A taxa de inadimplência caiu de 30% para os atuais 10%. Funcionários uniformizados cumprem com seus deveres. Pode-se dizer, sem exagero, que agora os condôminos tem orgulho de morar no Condomínio Hawwaii. Para todas as mudanças e aperfeiçoamentos pude contar não só com a eficaz estrutura da Capital, tanto em Praia Grande quanto o escritório de São Paulo, onde vários condôminos conseguem resolver pendências sem ter que deslocar para a praia. A incansável colaboradora de todas as horas, a Maria Aparecida, minha sub síndica, efetivamente contribuiu - e continua contribuindo - para o sucesso da nossa gestão. Também a total disponibilidade da Sra.Angela, do Conselho Fiscal, que vem me ajudando a manter os números em dia”.


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NORMAS E REGUL AMENTOS

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Dicas para evitar ser multado no seu prédio

P

ara morar em condomínio tem que saber viver em comunidade e, principalmente, respeitar o espaço alheio e o coletivo. Como medida para evitar que certas atitudes atrapalhem o convívio, os condomínios costumam multar quem faz barulho fora de hora, desrespeita o espaço comum dos condôminos, entre outras transgressões à convenção coletiva. Não alterar a fachada: além de ocasionar multa, a construtora e o arquiteto responsável podem processar o condômino, por alteração do projeto sem autorização. Não alterar a área comum: nenhum tipo de alteração na área comum do prédio deve ser feito sem aprovação em assembleia. Se cada morador resolver decorar um ambiente da área comum da forma como achar melhor, sem consultar os outros moradores, pode ser multado também.

leva multa. Respeitar o uso do elevador: é importante que o condômino se atente à segurança do condomínio. Criança pequena só pode ficar no elevado se estiver acompanhada. Para os adolescentes, vale o bom senso e o respeito: elevador não é lugar de brincadeiras. Outra questão para o uso do elevador é entender a diferença entre o social e o de serviço. O primeiro não permite o trânsito de animais, carrinhos de supermercado, lixo ou mudanças. Quem não respeitar a regra também é multado. Não atirar objetos pela janela: além de correr um risco enorme de machucar alguém, é uma questão de educação e bom senso. Seja bituca de cigarro, brinquedos, alimentos ou qualquer outro objeto, esta ação é inaceitável e gera multas.

“Para morar em condomínio tem que saber viver em comunidade”

Respeitar os horários de silêncio estabelecidos na Convenção: todos prezam por uma noite de sono, seja à noite, seja de manhã bem cedo. Arrastar móveis nesses horários, gritar, ouvir música em volume alto ou fazer o cachorro latir não são ações bem vistas para quem mora em condomínio. Respeitar o uso da vaga de garagem: garagem não é lugar de guardar bicicletas, carrinhos de bebê, ferramentas ou material de construção. Além de ir contra as regras condominiais e degradar o espaço, algum objeto pode sumir. Quem não respeita as regras

Sujou, limpou: quem não gosta de um ambiente limpo e seco? Se usar a churrasqueira, é importante deixá-la limpa para o próximo morador. Caso não tenha como limpar, peça ajuda ao faxineiro. Quebrou, pague o conserto: acidentes acontecem, claro. O que não acontece é a compreensão dos outros moradores, quando algum objeto do condomínio é quebrado

pelo uso errado. Fiscalize as crianças e os adolescentes e oriente-os para que cuidem do patrimônio. Cuidado com os animais de estimação: animais em condomínios são aceitáveis, desde que a quantidade e o tamanho deles sejam compatíveis com o apartamento. Tem gente que cria cinco cachorros e sai

para trabalhar o dia todo. Dessa forma, os animais sofrem maus tratos e latem sem parar, incomodando os vizinhos. Para as raças mais agressivas, o uso da focinheira é obrigatório. Deixar os animais fazerem as suas necessidades nas áreas comuns e nos jardim do condomínio também ocasiona multas. Em dia de mudança, respeitar as regras estabelecidas no regulamento interno: Existem algumas convenções que não permitem mudanças aos sábados e domingos. É preciso se certificar também dos horários liberados, para não correr o risco de ser multado. Fonte: bol

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Prevenir incêndio é uma atividade importante, portanto deve ser rotina em todos os prédios. Se a prevenção é importante, saber como controlar e apagar um incêndio é tarefa que exige bastante preparo. Preocupada com os riscos conseqüentes da ausência e manutenção dos

equipamentos de combate a incêndio e, muitas vezes, a falta de adequado preparo dos funcionários, a Capital conta com pessoal técnico qualificado para apoiar os síndicos. Conheça mais este serviço da Capital. Solicite sem compromisso a visita de um Consultor Comercial


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ACONTECE NA C A P I TA L

DIA DO SÍNDICO: recorde de presença com 432 síndicos e seus convidados

A

Capital, como vem fazendo todos os anos, ofereceu jantar de confraternização para os síndicos e síndicas dos prédios administrados pela empresa. O evento aconteceu na Churrascaria Boi Bom, com comida e bebida à vontade. Neste ano ocorreu mais um recorde, com a presença de 432 síndicos, síndicas e seus convidados, que foram recebidos pela diretoria da Capital e pelos gerentes de atendimento. Ao evento compareceu reportagem da TV Santa Cecília que fez cobertura para apresentação no programa Morando em Condomínio. Os convidados assim que chegavam eram recepcionados pelo Eng. Alexander Ramos, Dr. Rubens Ramos Junior, diretores da empresa e pelo Sr. Jaime Ramos, diretor-presidente. Todos os gerentes de atendimento estavam presentes dando atenção aos síndicos e seus convidados. A acolhida pelos gerentes de atendimento segue a filosofia da empresa que conta com esses profissionais para dar suporte aos síndicos e síndicas ao longo de todo ano, solucionando os diversos problemas da gestão condominial que se deparam no seu dia a dia. Com um ambiente amigo e bastante descontraído o jantar desenvolveu-se

com muita animação, o que já se tornou uma característica dos eventos promovidos pela administradora, passando a ser acontecimento marcante na cidade. Preocupados com o bem estar e perfeito atendimento aos síndicos e seus convidados, a Capital decidiu levar o evento para o mesmo local do ano passado. Para a realização do Dia do Síndico da Capital foi feito minucioso planejamento junto com o pessoal de eventos da churrascaria; o amplo estacionamento também foi considerado, uma vez que conta com fácil. Dando cobertura ao evento esteve presente a equipe de reportagem da TV Santa Cecília. Diversos síndicos e síndicas foram entrevistados pelo Eng. Alex e pelo Carlão Freire, apresentador do programa Morando em Condomínio, que é transmitido toda quinta-feira as 14:30 horas, com reapresentação dos domingos as 9 horas. Ao longo de toda a noite ficou evidente o carinho que os síndicos e síndicas tem pela Capital, participando ativamente do evento. A Capital procurou retribuir esmerando-se no preparo do evento; também foram sorteados vários brindes. Da redação

Dr. Rubens Ramos Junior, diretor da Capital, entrega um dos prêmios sorteados aos síndicos.

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ACONTECE NA C A P I TA L

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Seminário para Zeladores foi um sucesso

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Capital Administração promoveu pela décima vez o Seminário de Zeladores, voltado para funcionários dos prédios administrados pela empresa. O seminário aconteceu no espaço de uma semana, com programação bastante variada e focada nas diversas dificuldades que os zeladores normalmente encontram no seu trabalho do dia a dia. Na abertura o Eng. Alexander Ramos e o Dr. Rubens Ramos Junior, diretores da Capital, agradeceram a presença dos participantes, ressaltando a importância dessa iniciativa que, dentro da política da empresa, vem impulsionando ações objetivando o desenvolvimento profissional dos colaboradores que trabalham nos prédios, assim como aos seus próprios colaboradores. Abrindo o seminário o Eng. Alexander Ramos abordou o tema “Inspeção e Manutenção Predial”. Ressaltou que a manutenção predial propicia não só a eficiente fiscalização como também orienta para conservação e manutenção do prédio. Finalizou alertou: “Cabe destacar que segundo a NBR 5674 Manutenção de Edificações da ABNT, a responsabilidade principal da manutenção é do proprietário ou representante legal da edificação (no caso de prédios, o síndico). Na segunda parte o Everson Lopes de Almeida, Bombeiro Civil

Profissional e Consultor de Segurança contra incêndio orientou para a importância e obrigatoriedade da Brigada de Incêndio nos condomínios e prevenção e combate a incêndio, Na terça-feira o palestrante foi o Sr. Reinaldo Alves, diretor da empresa Casa das Bombas, que discorreu sobre o tema “Manutenção nos sistemas hidráulicos e elétricos”. O Sr. Edison Kazuo, na segunda parte esclareceu a cerca do funcionamento de motores elétricos e cuidados com a manutenção. Durante o terceiro dia funcionária da Doctor”s Saúde e Segurança no Trabalho, empresa com expressiva participação em Praia Grande, tratou da “Prevenção e normas regulamentadoras PPRA/PCMSO”. Palestra que despertou bastante interesse aconteceu no quarto-dia, com a presença do Sr. Roberto Lima, Consultor Técnico da Elevadores Atlas Schindler. Com apresentação de filmes, tornou bastante claro os procedimentos adequados como a correta atuação no caso da paralisação do equipamento, ressaltando o perigo que surge quando pessoas não habilitadas tentam fazer o resgate de forma inadequada. “O resgate de passageiros deve ser feito por técnicos da empresa chamando o Atendimento Avançado, que dá prioridade total aos chamados técnicos que mencionem a existência de passageiros presos,

ou então pelo Corpo de Bombeiros”, destacou. Sr. Roberto enfatizou que a “Elevadores Schindler acredita que a sua liderança absoluta no Brasil se deve a preocupação irrestrita em relação à segurança dos usuários de seus elevadores” No último dia foi feita apresentação da linha completa de produtos e equipamentos de higiene voltada para condomínios e comercializados pela Porsani, empresa com mais de 30 anos no mercado, atuando há mais de 10 anos no Litoral. Os zeladores receberam orientação sobre os equipamentos e produtos corretos para cada finalidade no processo de limpeza profissional, com palestras do Sr. Wagner Porsani, Diretor da empresa e Sr. Valter Pereira, Consultor Técnico. Também com Sr. Mihaly Amorim, Consultor, esclareceu as dúvidas dos participantes. No encerramento e durante a entrega dos certificados, estiveram presentes o Sr. Arnaldo Amaral, Vice-Prefeito de Praia Grande, Eng. Alexander Ramos e Dr. Rubens Ramos Junior, diretores da Capital, outras personalidades e diversos colaboradores da empresa. Concluída a entrega dos certificados todos foram convidados para um churrasco de confraternização. Da redação

“Diretores da Capital recebem e agradecem a presença dos zeladores”

Zeladores participaram ativamente

Diretores da Capital recebem autoridades e personalidades

Sr. Arnaldo Amaral, VicePrefeito de Praia Grande, entregando certificado de conclusão


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G E S TÃ O

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Esclarecendo suas dúvidas Qual a lei que regula questões em condomínio? A lei básica que regula o condomínio é a 4.591, de 16 de Dezembro de 1964, existindo também regulamentação na Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil) e na Lei 8.245, de 18 de Outubro de 1991, que trata das locações residenciais. Além da lei específica, existem outras normas que o morador deve observar no condomínio? Sim. Além da legislação mencionada na questão anterior, o condômino deve observar a convenção de condomínio e o regulamento interno (caso este já não esteja na própria convenção). Esta convenção deverá ser aprovada por no mínimo 2/3 dos condôminos, não ser contrária a legislação específica, elaborada por escrito e registrada em Cartório de Registro de Imóveis. Vale ressaltar que o regulamento interno, assim como a própria convenção, devem ser observadas por todos (funcionários, visitantes, etc) e não somente aos ocupantes das unidades. O que poderá ser cobrado no caso de atraso no pagamento do condomínio? O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito, de acordo com o artigo 1.336, § 1.º do Código Civil. 4. Como é tratada a

inadimplência em condomínio? Muitas vezes a inadimplência acarreta ao condomínio falta de caixa e normalmente é efetuado um rateio extra, que é pagamento suplementar para cobrir uma receita insuficiente ou gasto imprevisto num determinado período. Tal rateio é tratado como despesa ordinária, cabendo ao inquilino pagá-lo. O condomínio por sua vez adotará as providências cabíveis à cobrança dos débitos, inclusive se necessário, por meio de ação judicial. O que são despesas extraordinárias e ordinárias, e a quem cabe cada uma delas? As despesas extraordinárias são aquelas referentes a obras relacionadas à estrutura integral ou de habitabilidade da edificação, por exemplo, pinturas de laterais, fachadas, esquadrias de portas e portões de acesso, poços de ventilação e iluminação, reformas de pisos de áreas comuns, instalação de equipamentos de segurança e lazer, despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum e constituição de fundo de reserva, cabendo exclusivamente ao proprietário do imóvel. As despesas ordinárias são aquelas referentes à limpeza, manutenção e conservação dos equipamentos e áreas comuns, incluindo nestas a pintura das instalações e dependências de uso comum, cabendo exclusivamente ao morador da unidade (proprietário ou inquilino). A reposição do fundo de re-

serva, total ou parcial, cabe ao inquilino. Para que serve e o que é o Fundo de Reserva? O Fundo de Reserva é uma parcela do valor do condomínio, sob responsabilidade do proprietário do imóvel, utilizada para atender despesas urgentes e inadiáveis não previstas no orçamento. A sua arrecadação é regulada pela convenção e caso seja utilizada para cobrir despesas ordinárias (custeio ou complementação) deve ser reposto pelo inquilino que deu causa a sua utilização, salvo se anterior ao início da locação. Existe reajuste para condomínio? A assembléia é soberana para determinar a forma e o valor a ser arrecadado, em função de seus gastos apurados ou previstos. Não existe em lei, nenhuma forma de reajuste automático para as contribuições condominiais. O que é quota em condomínio? É a parcela de pagamento de condomínio proporcional a cada unidade do edifício. Geralmente, salvo previsto em convenção, a

quota de cada condômino é correspondente à fração ideal do terreno relativa à sua unidade. Quando o locatário poderá votar em assembléias? O locatário poderá votar nas assembléias que envolvam despesas ordinárias. Nas assembléias que envolvam despesas extraordinárias ou situações especiais, como demolição, reconstrução, venda do prédio sinistrado, etc, o locatário só poderá votar no caso de ausência do locador. Como lidar quando ocorrer furto em condomínio? Como não existe legislação específica, é conveniente que a atribuição de responsabilidades esteja prevista em convenção. Geralmente, quando a chave do carro deve ser deixada em quadro de chaves, com o manobrista ou zelador, se ocorrer furto ou avaria do veículo a responsabilidade é do condomínio. Existe cobrança de multas em condomínio? Sim, de acordo com o Código Civil, o condômino que realizar obras que

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comprometam a segurança da edificação, alterem a forma e a cor da fachada das partes e esquadrias externas, não der às suas partes a mesma destinação que tem a edificação e as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem. Não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa. Vale ressaltar que o condômino ou possuidor que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

É permitida a construção ou obras? Reformas ou alterações nas áreas internas privativas são permitidas, desde que estejam dentro do estabelecido em convenção e exigências municipais, não comprometam a estrutura do edifício nem prejudiquem os outros moradores. Para alteração nas áreas de uso comum é necessária a aprovação de todos os condôminos, com a convenção disciplinando expressamente a matéria. O condômino que tiver conduta anti-social será multado? Sim, o condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente à dez vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até posterior deliberação da assembléia, conforme disposto no artigo 1.337, parágrafo único, do Código Civil. Fonte: PROCON SP Fundação de Proteção e Defesa do Consumidor

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MAN UTE NÇ ÃO

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Manutenção preventiva em condomínios Nos condomínios a falta de manutenção periódica nas bombas, pára-raios, caixas d’água, piscina, playground, sistemas elétricos e hidráulicos assim como nas outras diversas partes do prédio ajudam, em muito, a reduzir os estragos causados por fatiga dos materiais, maresia, uso inadequado e até ações de vandalismo. A idéia contida na frase “prevenir é melhor que remediar” serve também como uma luva na manutenção do prédio. O síndico, ao promover ações preventivas age no sentido de realizar gestão de qualidade, antecipando os estragos, consertando-os antes que se deteriorem totalmente. Com isso também está economizando o dinheiro dos condôminos com gastos mais vultosos. A manutenção periódica deve ser feita em diversos pontos do prédio. Como sugestão estão relacionadas as principais: Fachada Um prédio com a fachada suja, com revestimento caindo, tem seu valor diminuído. Contratar empresas especializada para a lavagem da fachada a cada 5 anos, prolongando sua vida útil e sua aparência. Sistema elétrico Toda fiação do prédio tende a envelhecer e ficando ressecada. Lembrar que os condôminos utilizam a cada dia mais equipamentos elétricos, demandando maior consumo de eletricidade. Considerando isso, uma avaliação anual é recomen-

dada para se saber o estado da fiação e se necessitam de alguma troca. Deve-se sempre lembrar que os fios elétricos são causadores de incêndios. Sistema hidráulico Vazamentos dão dor de cabeça aos síndicos, zeladores e condôminos. A avaliação preventiva e freqüente encontrará os pontos de vazamento e também as possibilidades de entupimento, efetuando a correção antes que o problema ocorra. Deve-se dar atenção realizando testes na bomba e na rede de incêndio. Muitos já passaram pela chatice de ficar sem água devido à quebra de uma bomba. Mais uma vez a contratação de empresa ou profissional especializado é recomendada para evitar aborrecimentos, principalmente na temporada quando a demanda de água chega a quadruplicar. A chamada bomba de recalque é utilizada na rede de alimentação, para levar água do reservatório até a caixa d’água localizada no topo do prédio. Já as hidráulicas, chamadas de bombas de incêndio, são utilizadas na rede de incêndio, para pressurizar o sistema e aumentar a pressão e vazão disponíveis nos pontos de consumo. A frase popular “não se brinca em serviço” serve muito bem para estes procedimentos. Pára-raios Função de proteger a estrutura do prédio e as pessoas, porém nem sempre recebe os cuidados neces-

sários para sua efetiva serventia. Considerando que “os raios caem”, principalmente no período de verão, é importante que a manutenção não seja desprezada. A avaliação anual é recomendada, principalmente nos meses que antecedem a temporada. E não deve se restringir ao pára-raios localizado no topo do prédio. Verificar também o cabo que o liga ao aterramento, sem o qual o pára-raios não tem utilidade. Caixa d’água Proceder a lavagem de 6 em 6 meses. Não adianta a Sabesp fornecer água de qualidade se a caixa d’água estiver suja, causando doenças. O serviço de limpeza e desinfecção deve ser feito por empresa especializada.

Piscina A manutenção da piscina é simples, sendo normalmente realizada pelo próprio zelador. O importantíssimo é o cuidado com os produtos utilizados para a limpeza e a utilização e o cuidado em não colocar proporções indevidas dos mesmos produtos, o que poderia causar reações adversas nos banhistas. Playground Crianças usam, portanto demanda cuidado especial. Brinquedos e cercas que utilizam material como ferro e alumínio em sua construção precisam de avaliação cuidadosa contra farpas e ferrugens A avaliação cuidadosa faze-se necessária antes do início do período das férias

reduzindo a chance de problemas, como também depois de passado o período das férias, pois o uso intenso pode danificar alguma parte do parque. Garagens Limpeza periódica, nova pintura das vagas, sinalização para limitar a velocidade,evitar a utilização da garagem com depósito e oficina mecânica, impedir a guardar de pneus velhos que podem acumular água proporcionando condições para proliferação da dengue, evitar a utilização da garagem como “depósito”, principalmente de pneus ou qualquer coisa que possa acumular água. Sistema elétrico Por um lado a fiação do

prédio tende a envelhecer e ficar ressecada. Por outro, os condôminos utilizam a cada dia mais equipamentos elétricos, o que demanda maior consumo de eletricidade que. Por isso, uma avaliação anual é recomendada para se saber quando os mesmos necessitarão de troca. É importante lembrar que os fios elétricos são grandes causadores de incêndios. Sistema hidráulico Vazamentos e entupimentos são conhecidos de todos. Avaliação preventiva e freqüente encontrará os pontos de vazamento e também as possibilidades de entupimento, efetuando a correção antes que o problema ocorra. Da redação


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O QUE DIZ A LEI

Empresa que descumprir lei de repouso semanal pode pagar multa de até R$ 4 mil

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presidente Dilma Rousseff sancionou na quinta-feira (8/12/11) o artigo 12 da Lei nº 605, de 5 de janeiro de 1949, que diz respeito ao valor à ser pago pelas empresas que descumprirem a lei de repouso semanal remunerado e o pagamento de salário nos dias feriados civis e religiosos. Agora, diferente dos 100 a 5 mil cruzeiros previstos no passado, a legislação fixará uma cobrança que poderá ultrapassar R$ 4 mil. “De acordo com a Lei nº 12.544/ 2011, já publicada nesta sexta-feira (9) no DOU (Diário Oficial da União), as empresas que desrespeitarem o repouso exigido poderão ser punidas com multas de R$ 40,25 a R$ 4.025,33”, informa a legislação. O que muda A novidade para as empresas é que com

a existência de um parâmetro, a fiscalização passará a ter uma base para penalizar os organizações que descumprirem a lei. “A lei estava defasada, era de 1949 e a moeda de cobrança nem existia mais. Com isso, os fiscais não tinham uma referência adequada para aplicar as multas. Além do quê, é preciso lembrar que em 62 anos muita coisa mudou, especialmente quanto a legislação e questões trabalhistas” informa o especialista em Direito Trabalhista e coordenador da Comissão de Novos Advogados do IASP (Instituto de Advogados de São Paulo), João Armando Moretto Amarante. Segundo ele, o valor da multa dependerá da natureza da infração, da extensão e a intenção de quem a praticou, podendo ser aplicado em dobro no caso de reincidência.

Novidade na lei Outra questão que antes não existia na legislação se refere desacato à autoridade. Pois bem, os empregadores que desrespeitarem os fiscais também poderão ser autuados, segundo o decreto. “Trata-se de uma curiosidade mesmo essa questão do desacato, que antes não existia na legislação. Se o fiscal for ofendido, desrespeitado ou mesmo se o empregador se opor a fiscalização, o mesmo poderá ser autuado”, explica Amarante. Podem ser autuados Todas as empresas que mantêm vínculos trabalhistas poderão ser autuadas, principalmente aquelas que não respeitarem o descanso semanal de direito dos trabalhadores. Fonte: InfoMoney

Guia de Locação segura para imóvel de temporada Alugar por um preço menor nem sempre significa fazer o melhor negócio, muito menos o negócio mais seguro. Muitas pessoas já foram vítimas de estelionatários que se valem da boa-fé geral para "alugar" imóveis que não lhes pertencem nem nunca viram. Preocupado com a tranquilidade e segurança de proprietários e inquilinos de imóveis para temporada, o Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CRECISP) preparou algumas dicas com orientações básicas para quem não deseja ser surpreendido nem ver suas férias ou dias de descanso serem frustrados. Corretor de confiança Proprietário e inquilino devem procurar um corretor de confiança, com quem já tenham mantido algum conta-

to. Caso ainda não conheçam profissionais ou imobiliárias, devem procurar informações nas Delegacias do CRECI-SP situadas nas cidades do Litoral (ver relação abaixo), ou na Capital. Os corretores e imobiliárias credenciadas possuem número de registro, que pode ser exigido pelo interessado, e respondem a um Código de Ética rigoroso. Visita ao imóvel Uma dica importante: deve-se visitar o imóvel antes de fechar o negócio, sempre que possível. A visita permite saber qual é o estado real da propriedade, as características da vizinhança, qual a distância exata do imóvel até a praia (no caso do Litoral), além das condições dos equipamentos domésticos. Caso não possa fazer a visita, o interessado no aluguel

deve pedir ao corretor com o qual está negociando o contrato, que lhe mande fotos do imóvel (fotos digitais por e-mail). A maioria dos corretores e imobiliárias dispõe desse recurso. Contrato Uma providência importante é fazer um contrato para o aluguel do imóvel, mesmo que a locação dure uma semana. Neste contrato devem constar as datas de entrada e saída do inquilino, o valor, a forma de pagamento, eventuais multas para os casos de atraso ou depredação e até o número de pessoas que vão ficar no imóvel. No contrato também deve constar o número de copos, talheres, pratos, panelas e outros utensílios que estejam à disposição do inquilino na casa ou apartamento. Na data da entrada do inquilino no imó-

vel, deve-se verificar se tudo está de acordo com o especificado no contrato, repetindo-se o procedimento na saída. Forma de pagamento As formas de pagamento do aluguel de temporada são livremente combinadas entre proprietário e inquilino. A prática usual é a de que 50% do valor total da locação sejam pagos no ato da contratação e

os 50% restantes na data de entrega das chaves. Costuma-se prever uma multa contratual no caso de desistência de uma das partes, e é recomendável que o pagamento seja feito por meio de depósito em conta-corrente. Mais informações no site: www.crecisp.gov.br ou nas Delegacias Sub-Regionais do CRECISP.


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CLASSIFICADOS

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TRIPLEX, SALA, COZINHA, 3 DORMITÓRIOS, 1 BANHEIRO SOCIAL, ESPAÇO GOURMET COM CHURRASQUEIRA, GARAGEM PARA 2 CARROS - ÁREA CONSTRUÍDA 121,90M² RUA ROSA MARLY DE SOUZA, 276 R$ 280.000,00

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ACONTECEU NA CIDADE

Multa mais pesada para calçada danificada começa a valer em janeiro

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ova legislação cria também o DisqueCalçadas, serviço que permitirá aos moradores da cidade denunciar irregularidades e cobrar fiscalização A Lei 15.442, estabelece multas mais rigorosas para proprietários de imóveis que não mantenham sua calçada em condições adequadas, será regulamentada na primeira quinzena de janeiro. A nova legislação também cria o DisqueCalçadas, serviço de atendimento telefônico e eletrônico para que a população denuncie as áreas esburacadas. Pelas novas regras, o mau estado de conservação das calçadas é passível de multas independentemente da extensão

dos danos. Uma calçada de cinco metros, que antes seria penalizada em R$ 96,33, dependendo do tamanho do dano, por exemplo, agora passará a ser multada em R$ 1,5 mil (R$ 300 por metro). Após a regulamentação da lei, a fiscalização continuará sob a responsabilidade da Secretaria de Coordenação das Subprefeituras. Em 2010, os agentes vistores autuaram 3.096 locais por passeios irregulares, somando R$ 320 mil em multas. Desde 2005, o município recebeu quase R$ 2 milhões com as sanções. A nova legislação também prevê alterações na largura das calçadas, aumentando a faixa livre, destinada ao tráfego de pessoas, de 90 centíme-

tros para 1,20 metro. As faixas de serviços (onde ficam postes e lixeiras) e de acesso permanecem inalteradas. Disque-Calçadas Com a regulamentação da lei 15.442, passará a funcionar o serviço telefônico, por meio do qual os moradores da cidade poderão denunciar calçadas danificadas. Segundo pesquisa do Hospital das Clínicas, a falta de manutenção nos passeios é a causa de 300 acidentes todos os dias. O Disque-Calçadas será incluído na Central de Atendimentos e Informações da Prefeitura e poderá ser chamado através do número 156. Fonte: Câmara Municipal de São Paulo

Emissão de alvará de funcionamento para elevadores Vai até 31 de janeiro de 2012, o prazo que síndicos e empresários têm para apresentar os documentos necessários para a emissão do alvará de funcionamento de elevadores. Os detentores destes equipamentos devem procurar a Seção Técnica de Instalações da Secretaria de Urbanismo e Meio Ambiente (Seurb), localizada no térreo do Paço Municipal (Avenida Presidente Kennedy, 9000, Bairro Mirim). O item 3.8.3 da Lei Complementar nº. 154/96, alterado pela Lei Complementar nº. 558/09, preconiza: “Os pedidos de revalidação de Alvará de Funcionamento serão obrigatórios e formulados anualmente no mês de janeiro, independentemente da data de vencimento do Alvará inicial”. Caso a documentação não seja entregue, poderá haver autuação por parte da Administração Municipal, inclusive com interdições dos equi-

pamentos. Faz-se obrigatório o alvará de elevadores do tipo: passageiro, de carga, para automóveis, plataforma para pessoas portadoras de mobilidade reduzida, além de escadas e esteiras rolantes. No ato da solicitação da liberação de uso, os interessados devem apresentar os seguintes documentos: •Requerimento padronizado, devidamente preenchido e assinado (pelo síndico ou representante legal); •Laudo Técnico original, em conformidade com o Decreto Municipal nº. 4.027/06, assinado pelo síndico ou representante legal, com firma reconhecida; •Anotação de Responsabilidade Técnica devidamente recolhida, referente ao Laudo Técnico (mencionando o código “29” na atividade

técnica); •Contrato de Manutenção atualizado, com firma reconhecida das assinaturas das partes, em cópia autenticada; •Anotação de Responsabilidade Técnica devidamente recolhida, referente ao contrato de manutenção (mencionando o código “33” na ativi-

dade técnica); •Ata de eleição do síndico atualizada e registrada, em cópia autenticada; •Recolhimento das taxas devidas. Fonte: Jornal Eletrônico Prefeitura de Praia Grande Por Daniel Elias, MTB: 59.233

Jornal Bom Dia Condominio  

Jornal Bom Dia Condominio • Edição 23 • janeiro de 2012

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