Page 1

Real Estate Magazine

Real Estate M

A

G

A

Z

I

N

kennisbron voor de real estate manager

E

mcd special 2013 development finance economics management

MCD Special 2013 Jubileum 2003-2013

mcd special 2013 | weka uitgeverij

in dit nummer Crowdfunding en gebiedsontwikkeling Barry Hol pag. 8

www.realestatemagazine.nl

Gebiedsontwikkeling en de invloed van social media Maarten van de Velde pag. 24

Uitnodigingsplanologie Overheid aan zet? Susan Groot Jebbink pag. 31

www.mastercitydeveloper.nl


Inhoud

zestiende jaargang mcd special - april 2013

Scripties achtste jaargang

8 Crowdfunding nieuwe dekkingsbron voor organisch ontwikkelen? Barry Hol

11 Internationale Bauausstellung

Filmmuseum EYE en toren Overhoeks in Amsterdam.

Alex Letteboer

Bron: Creative Commons CCO 1.0 Universal Public

15 Een gezonde investering

31 Uitnodigingsplanologie

Anne Koning

Susan Groot Jebbink

18 The coalition of the willing

35 De kracht van het

Richard Bosboom

gebiedsconcept

Domain Dedication.

Daniëlle van der Ven

21 Passend bestuurlijk leiderschap 38 Scenarioplanning en Hans Teunissen

24 Gebiedsontwikkeling, invloed

gebiedsontwikkeling Ciska Toering-de Jong

en social media Maarten van der Velde

26 Mogelijkheden van social media bij gebiedsmarketing René Keuzenkamp

overige artikelen

4

28 Van snijden naar begeleiden

42

Erik Pors

44 46

Het vak verandert, de opgaven blijven Geurt van Randeraat De opleiding voorbij: het MCD Kennisnetwerk Master City Developer Column Joost Schrijnen MCD Ι 2013 Ι 3


terugblik

TERUGBLIK

Het vak verandert, de opgaven blijven Organische gebiedsontwikkeling, faciliterende overheid, bottom-up-initiatieven, nieuwe verdienmodellen, 2.0 en 3.0, spontane steden, procesomkering, en zo nog vele termen domineren artikelen in vakbladen, columns op internet en scripties op universiteiten. In korte tijd is een nieuw vakjargon geboren. De vraag hierbij is of het alleen om een jargonverandering gaat, of dat het vak zelf verandert. Dat wil zeggen: de manier waarop we het beoefenen en de opgaven waaraan we werken. Friso de Zeeuw gaf onlangs in Rooilijn (nr. 6, 2011) een buitengewoon heldere en complete schets van de geschiedenis van het vakgebied gebiedsontwikkeling. TEKST: Geurt van Randeraat

De Zeeuw start zijn tijdslijn daarbij rond de jaren 70 waarin we (naar zijn zeggen) in Nederland voorzichtig gestart zijn met het denken over en werken aan grotere opgaven op een meer multidisciplinaire en integrale wijze. De periode tot de jaren 90 beschrijft hij als de moderne tijd waarin het vak gebiedsontwikkeling echt gestalte krijgt en zich nieuwe vaste manie-

Het vakgebied gebiedsontwikkeling is nog niet volwassen ren van werken en samenwerken aandienen. Daarop volgde een fase van grote bloei in de jaren 90 en begin 2000. De concurrentie nam toe, de voorstellen buitelden over elkaar heen. Totdat de economische context ineens fors wijzigde. De periode vanaf 2008 geeft een kentering te zien en wordt beschreven als fase van herbezinning. De Zeeuw schrijft hierover in meerdere van zijn vele columns dat de verwarring groot is onder vakgenoten. Een ieder, van 4

Rijk, provincie en gemeentelijke overheid tot corporatie, ontwikkelaar en adviseur is op zoek naar een nieuwe definitie van het vakgebied en de eigen rol daarin. Op een vergelijkbare wijze beschrijft Merel Putman in haar MCD-scriptie (2010) de ontwikkeling van het vakgebied gebiedsontwikkeling vanuit het perspectief van de projectontwikkelaar. Ze gebruikt hiervoor het model van Johnson c.s. uit 2008 voor de beschrijving van de levenscyclus van industrieĂŤn. Ze typeert de jaren 90 als groeiperiode en, na een korte shakeout-fase van 2001 tot 2003, de jaren 2000 als volwassen marktsituatie. De periode vanaf 2008 typeert ze als periode van neergang. Een beeld van wanneer en hoe dat eindigt en waarin dat weer overgaat, ontbreekt logischerwijs. De Zeeuw en Putman beschrijven een vergelijkbaar proces, de naamgeving van perioden en precieze overgangsmomenten verschillen iets, maar in hoofdlijnen is hun conclusie dat vanaf de jaren 90 tot 2008 een modern en volwassen vakgebied is ontstaan.

Nog niet volwassen Toch zou ik de stelling aan willen dragen dat het vakgebied gebiedsontwikkeling nog niet


het vak verandert, de opgaven blijven

in een volwassen situatie is beland. Ik zou de onstuimige groei van het vak in de jaren 90 als pubertijd typeren en de horten en stoten die we vandaag ervaren als adolescentie. En daarmee, ondanks dat momenteel bepaalde organisaties, projecten en personen behoorlijk harde tikken krijgen, eigenlijk niets om je echt zorgen over te maken. Mijns inziens hoort de zoektocht binnen het vak naar nieuwe strategieën, nieuwe rollen en een andere aanpak, aangewakkerd door het huidig economisch klimaat, simpelweg bij deze fase. De opleiding Master City Developer (MCD) bestaat dit jaar tien jaar, en is dus gestart in de beginjaren 2000. De MCD was de eerste opleiding binnen Nederland in het vak stedelijke gebiedsontwikkeling en heeft zich ontwikkeld tot topopleiding. De eerste jaren waren echte pioniersjaren. Een zoektocht naar theoretische modellen van voldoende kritische hardheid, een zoektocht naar best practices, feitelijk gerealiseerde gebiedsprojecten waar heldere analyses van inhoud en proces gemaakt konden worden. Ze waren er simpelweg nog niet. Zelf heb ik de tweede leergang

van de MCD doorlopen. Samen met de programmaleiding, een groeiend corps kerndocenten en de cursisten werd aan de inhoud

Een incrementele benadering, stapsgewijs en meer vanuit het bestaande denkend van het programma gekneed. Een fase waarin sommige denkmodellen meer en meer van vaste waarde bleken in een nog piepjong vak.

Kritisch bevraagd Al ver voor de marktkentering van 2008 werd de grootschalige en volledig integrale, tabula rasa-aanpak van gebiedsprojecten kritisch bevraagd. Een voorbeeld hiervan is een column van mijzelf in Building Business in 2005: ‘Integrale planvorming kent grenzen’. Hierin schrijf ik: “Ik pleit daarom voor een nieuwe manier van denken. (…) Geef meer ruimte aan

MCD Ι 2013 Ι 5


terugblik

spontaniteit en pragmatisme. Geef met een soort speldenkussenaanpak hier en daar kleine prikjes om een gebied op gang te brengen om zo uiteindelijk het grotere geheel te laten ontstaan. Dat betekent uiteraard dat het eindresultaat anders wordt, maar deze aanpak sluit veel meer aan op de complexe wereld waarin we leven dan het blauwdrukdenken… Met het loslaten van dat eindbeeld hebben velen moeite.”

De opgave om verschillende dossiers te koppelen wordt nog groter Eerder nog, in 2002 schreef ik in samenwerking met DEGW van John Worthington een strategisch beleidsdocument voor mijn toenmalige werkgever waarin we spraken van een incrementele benadering van gebiedsontwikkeling, stapsgewijs, meer vanuit het bestaande denkend. Alhoewel het nieuwe jargon nog veel op dat van tien jaar geleden lijkt, lijken sommige aspecten van die nieuwe manier van denken en werken in de praktijk te beklijven. Op veel plekken in het land worden in plaats van grote stedenbouwkundige plannen meer strategische documenten gemaakt: essentiekaarten (Tudorpark Hoofddorp, Bloemendalerpolder, Rijnenburg Utrecht, Drielanden Harderwijk), flexibele raamwerken (zoals in Helperpark Groningen), plannen die meer flexibel zijn, uitgaan van een stapsgewijze aanpak, slimmer cashflow management, et cetera. Ook de relatie met de eindgebruiker tijdens het gehele proces verandert langzaam maar zeker. Projecten als Nieuw Leiden, Almere Poort en Cruqius Amsterdam zijn de nieuwe voorbeelden hiervan. Moeilijker vinden we het nog om in al dit nieuwe denken een nieuwe vorm voor het neerzetten van een inhoudelijk toekomstperspectief te vinden. Verleidelijke verhalen, beelden en strategieën komen weinig van de 6

grond. De angst om te vervallen in het spook van eindbeelden en blauwdrukken is groot.

Vakgebied verandert Als je goed kijkt, zie je dat het vakgebied verandert. Het is common sense geworden dat partijen het hebben over crowd sourcing, place making-strategieën, tijdelijke strategieën, cpo , flexibele raamwerken in plaats van stedenbouwkundige masterplannen. De drukte hierover in publicaties is groot. Het ongeduld ook; soms nemen pleidooien voor nieuwe aanpakken welhaast vormen van diepgelovige missionarissenpreken aan. Gebiedsontwikkeling als vak, de kunst van het stad maken zoals Landry schreef (Landry, The Art of City Making, september 2006), is jong en zit in een uiterst turbulente periode op weg naar volwassenheid. Het vak is geenszins dood. De opgaven waar onze stedelijke economie voor staat zijn immers nog altijd gebiedsopgaven. Of het nu gaat om herontwikkeling van oude stadswijken, verlaten kantoorgebieden, oude binnenhavens, grote stadsrandzones of jaren 80-bloemkoolwijken, de opgaven zijn gebiedsgericht. Of je het nu leuk vindt of niet, er zijn altijd meerdere partijen bij betrokken, niemand kan het alleen. Ook de relatie tussen beleid op stads- en regioniveau blijft van invloed en tegelijkertijd wordt de wens van de individuele eindgebruiker meer vanaf de start geïntegreerd in project en proces. Ik wil zelfs stellen dat de opgave om verschillende dossiers aan elkaar te koppelen (integraal werken) nog groter wordt. Nu er minder geld is vanuit ruimtelijk-/vastgoedperspectief, zullen voor haalbare businesscases andere bronnen en programma’s betrokken moeten worden, zoals bijvoorbeeld energie, water, zorg en onderwijs. Landry schreef terecht: “City making is an art, not a formula. The skills required to re-enchant the city are far wider than the conventional ones like architecture, engineering and land-use planning. There is no simplistic, ten-point plan… ”


editorial

Tien jaar Master City Developer Dit jaar bestaat de MCD-opleiding tien jaar. Deze MCDspecial komt tegelijk uit met het MCD-congres op 10 april in het Media Plaza van de Jaarbeurs in Utrecht. Op een bij de MCD passende inhoudelijke wijze vieren wij ons tienjarig bestaan. Op het congres bouwen wij samen met u en 50 topsprekers aan nieuwe kennis. De afgelopen tien jaar is er veel gebeurd, maar liever dan terugkijken, richten wij onze blik op de toekomst. Het vakgebied is wezenlijk veranderd en nog steeds aan het veranderen. Om enkele trends te noemen: bewuster energieverbruik, veranderende zorgvraag, nieuwe toetreders, meer aandacht voor het langetermijnperspectief, vraaggestuurde bedrijfsvoering en technologische innovatie. Bewust noem ik u trends met een positieve connotatie (de kansen), maar tegelijk zou ik ook kunnen zeggen: krimp, volatiele inkomens, werkloosheid, vergrijzing, internationale concurrentie, grondstofschaarste en moeizame financiering (de bedreigingen). Het maatschappelijk debat richt zich vooral op de tweede serie trends, al is de eerste serie wellicht belangrijker omdat deze perspectief biedt. Veel van beide trends zien we terug in de artikelen in deze special die zijn gebaseerd op de MCD-scripties van jaargang 8. De studenten schrijven in de laatste fase van hun studie een scriptie. Anders dan studenten zonder werkervaring doen MCD’ers dit met een flinke dosis praktijkervaring. Gedurende een halfjaar diepen zij onder begeleiding van een ervaren onderzoeker een thema volledig uit. Normaal hebben zij daar eigenlijk geen tijd voor, maar binnen

een masteropleiding valt er niet aan te ontsnappen. Zo hield in leergang 8 Ciska Toering-de Jong scenarioplanning tegen het licht, keek Barry Hol naar ‘crowdfunding’ als financieringsbron en gaf Susan Groot-Jebbink lading aan het begrip uitnodigingsplanologie. Deze selectie van drie bijdragen geeft de diversiteit en relevantie van de onderwerpen aan, maar ik nodig u van harte uit deze editie van kaft tot kaft te lezen. Ook vraag ik u om mee te bouwen aan ons vakgebied. De MCD-opleiding organiseert naast het reguliere programma regelmatig discussiebijeenkomsten. Sommige zijn voorbehouden aan alumni, maar andere zijn openbaar toegankelijk. Op www.mastercitydeveloper.nl vindt u een overzicht van onze evenementen. Tot slot dank ik Alex, Anne, Barry, Ciska, Daniëlle, Erik, Hans, Maarten, René, Richard en Susan dat ze naast hun werk en na het afronden van een zware studie nog de tijd hebben genomen om hun scriptie toegankelijk te maken voor een breder publiek. Speciale woorden van dank gaan uit naar Jeroen Klijs en Peter Bekkering voor hun inhoudelijke bijdrage aan dit magazine.

COLOFON

Klantenservice service@weka.nl Telefoon: +31 (0)20 582 66 00

MCD special Deze publicatie is een coproductie van Real Estate Magazine/WEKA Uitgeverij en Master City Developer. Master City Developer is een gezamenlijk initiatief van Erasmus Universiteit Rotterdam, TU Delft en Stadsontwikkeling Rotterdam. www.mastercitydeveloper.nl

Vormgeving Colorscan

Hoofdredacteur en uitgever Wim Kooyman E-mail: w.kooyman@weka.nl Eindredactie Peter Bekkering E-mail: p.bekkering@weka.nl

Druk DeltaHage, Den Haag Abonnementen Abonnement op Real Estate Magazine: € 140 per jaar. Studentenprijs: € 50 per jaar. Losse nummers: € 28,50 Prijzen zijn exclusief 6% BTW. Opzeggingen (uitsluitend schriftelijk) dienen uiterlijk zes weken voor afloop van de abonnementsperiode in het bezit te zijn van WEKA Uitgeverij BV.

Jeroen van Haaren is opleidingsmanager van de MCD-opleiding en vastgoedeconoom bij Erasmus Universiteit Rotterdam, afdeling Regionale economie, Haven- en Vervoerseconomie (RHV).

Uitgever WEKA Uitgeverij BV Postbus 61196 / 1005 HD Amsterdam Telefoon: +31 (0)20 582 66 00 Fax: +31 (0) 20 582 66 99 Internet: http://www.weka.nl Reprorecht

Het verlenen van toestemming tot publicatie in dit tijdschrift houdt in dat de uitgever met uitsluiting van ieder ander onherroepelijk door de auteur gemachtigd is door derden verschuldigde vergoedingen voor kopiëren, als bedoeld in art. 17 lid 2 van de auteurswet van 1912 en in het Koninklijk Besluit van 20 juni 1974 (Stb. 35) ex art. 16b van de Auteurswet 1912, te innen en/of daartoe in en buiten rechte op te treden.

ISSN 1388-3887

MCD Ι 2013 Ι 7


mcd scriptie

KUNNEN GEMEENTEN MET CROWDFUNDING KRIMPENDE BUDGETTEN VOOR ONTWIKKELINGEN IN DE WIJK EN DE STAD AANVULLEN?

Crowdfunding nieuwe dekkingsbron voor organisch ontwikkelen?

Voor de Nederlandse praktijk van stedelijke gebiedsontwikkeling is crowdfunding een kansrijk nieuw financieringsinstrument. Het wordt met succes ingezet in de creatieve industrie en de eerste successen in de Nederlandse vastgoed- en infrasector zijn een feit. Bovendien sluit het aan bij de nieuwe organische ontwikkelmethoden. Voor ontwikkelaars, burgers en ondernemers is crowdfunding kansrijk om (kleinschalige) ontwikkelingen te financieren en betrokkenheid te realiseren. Maar hoe zit het met die andere belangrijke speler, de gemeente? TEKST: Barry Hol

Het is enorm lastig geworden om (kleinschalige) leefbaarheids- en ontwikkelinitiatieven met traditionele methoden te financieren (hierna voor het gemak ‘wijkontwikkelingen’ genoemd). Bijvoorbeeld omdat de bank het risico niet aandurft of omdat de gemeente niet bijdraagt als gevolg van krimpende budgetten. In die gevallen is crowdfunding een kansrijk alternatief dat goed aansluit bij het bottom-up karakter van de nieuwe ontwikkelmethoden, zoals organisch ontwikkelen en ontwikkelend beheer.

Aanvullen Gemeenten vragen zich af of ze met crowdfunding budgetten kunnen aanvullen. Daarmee kunnen dan alsnog wijkontwikkelingen gerealiseerd worden, zo is de gedachte. Helaas voor de gemeenten: de kans op succes is klein. Gemeenten kunnen burgers niet overtuigen van de urgentie van het crowdfundinginitiatief. De gemeente heeft ook na de bezuinigingen omvangrijke budgetten. De politiek 8

heeft er echter niet voor gekozen om deze in te zetten voor de wijkontwikkeling. Dat is een signaal naar hun burgers dat gemeenten dit blijkbaar niet belangrijk genoeg vinden om vanuit de eigen budgetten te financieren. Bovendien bestaat bij gemeenten altijd de kans dat ze alsnog budgetten beschikbaar stellen zodra blijkt dat crowdfunding onvoldoende middelen oplevert. Tot slot kunt u zich de reactie van de gemiddelde burger voorstellen op een verzoek van de gemeente om geld te doneren: “Maar we betalen toch al belasting...?” De andere actoren in de wijkontwikkeling zijn wel in staat om met succes een crowdfundingcampagne uit te voeren. Een crowdfundinginitiatief van een marktpartij, zoals een ontwikkelaar of een bouwer, maakt vooral kans bij de crowdfundingvormen ‘investering’ en ‘lening’ (zie kader). Marktpartijen zijn immers ondernemingen met een winstoogmerk. De succesvolle realisatie van hun initiatief moet bijdragen aan de bedrijfswinst. De anonieme menigte wordt alleen enthousiast om geld te doneren als ze


crowdfunding

CROWDFUNDING Crowdfunding is een open verzoek via het internet en andere media aan een ongedefinieerd netwerk van mensen (menigte) voor een financiële bijdrage aan een initiatief. In ruil daarvoor ontvangt de menigte het toekomstige product of een andere materiële dan wel immateriële tegenprestatie. Een intermediair brengt de initiatiefnemer en de menigte bij elkaar op zijn onlineplatform. Er kan onderscheid gemaakt worden tussen vier vormen van crowdfunding: Lening – lenen van geld voor een beperkte periode aan de initiatiefnemer tegen een rentevergoeding. Investering – investeren in een initiatief met als tegenprestatie zeggenschap en winstdeling. Donatie – ondersteunen van een goed doel en daar een immateriële tegenprestatie voor ontvangen. Voorverkoop – ondersteunen van de ontwikkeling van een product en daar een materiële tegenprestatie voor krijgen in de vorm van minimaal de leverantie van het gerealiseerde product. Bij crowfundingcampagnes treden netwerkeffecten op die ook te zien zijn bij de verspreiding van berichten via sociale media, zoals Facebook en Twitter. Om van deze effecten te profiteren, is het voor een initiatiefnemer belangrijk dat hij beschikt over een brede offlinebasis van mensen die hem en zijn initiatief steunen. Denk aan familie, vrienden, buren en collega’s. Door hun ondersteuning in de vorm van donaties en positieve vermeldingen (Likes), krijgen onbekenden van de initiatiefnemer (de menigte) vertrouwen in het initiatief en de initiatiefnemer. Het opbouwen van vertrouwen is

kunnen meedelen in de financiële opbrengst (materiële meerwaarde). Daarom is het voor marktpartijen erg lastig om succesvol de vorm ‘donatie’ in te zetten. Burgers, ondernemers en verenigingen (burgerij) kunnen alle vormen met succes toepassen. Indien ze winst maken, dan kunnen ze ‘lening’ of ‘investering’ inzetten. Indien een wijkontwikkeling alleen een goed gevoel oplevert (immateriële meerwaarde), zoals een toename van de leefbaarheid in de wijk, dan is ‘donatie’ geschikt. De initiatiefnemers kunnen in dit geval andere bewoners van de wijk en de stad enthousiast maken doordat ook zij behoefte hebben aan een meer

immateriële meerwaarde

Donatie initiatief door: burgerij

organische omgeving

mechanische omgeving

(procesmatig handelen)

(projectmatig handelen)

Investering initiatief door: burgerij of markt

Lening

initiatief door: burgerij of markt

materiële meerwaarde

Figuur 1. Crowdfundingmatrix van stedelijke gebiedsontwikkeling.

essentieel voor het slagen van de campagne. De menigte moet erop vertrouwen dat de initiatiefnemer het gedoneerde geld werkelijk inzet voor het initiatief. Bovendien moet de initiatiefnemer voldoende kennis en doorzettingsvermogen hebben om de ontwikkeling met succes te realiseren. De intermediair speelt hierin een belangrijke rol. Bijvoorbeeld door initiatiefnemers en hun initiatieven te screenen. Ten slotte moet het initiatief ook voldoende ‘urgent’ zijn voor de menigte. Deze mensen moeten enthousiast worden omdat het initiatief een probleem oplost of een kans biedt. Afhankelijk van het soort initiatief of project en de meerwaarde die gerealiseerd wordt, kan een passende crowdfundingvorm gekozen worden. De matrix in figuur 1 geeft deze relatie weer voor crowdfundinginitiatieven in de stedelijke gebiedsontwikkeling. In de context van stedelijke gebiedsontwikkeling is geen plek voor de vorm ‘voorverkoop’.

prettige leefomgeving. Of doordat de wijkontwikkeling voor stadgenoten uit andere wijken een kans biedt op een nieuw aantrekkelijk verblijfsgebied. Indien deze menigte van wijkbewoners en stadgenoten niet genoeg geld bijdragen in de crowdfundingcampagne, dan wordt de wijkontwikkeling niet gerealiseerd. Daarmee wordt hun probleem niet opgelost of hun kans niet verwezenlijkt. Dat maakt het initiatief urgent voor de menigte.

Intermediair Gemeenten kunnen dus maar beter niet zelf het initiatief nemen voor crowdfunding. Maar geMCD Ι 2013 Ι 9


mcd scriptie

Crowdfundingproject 'De luchtsingel' te Rotterdam.

meenten zijn wel geschikt om de rol van intermediair in te vullen. Crowdfunding van wijkontwikkelingen is namelijk een uitgelezen mogelijkheid om het begrip ‘faciliterende gemeente’ inhoud te geven. Gemeenten faciliteren hun burgers, ondernemers en verenigingen door een online-infrastructuur aan te bieden in de vorm van een crowdfundingplatform. Ook marktpartijen kunnen hier overigens gebruik van maken. De gemeente wordt daarmee intermediair tussen initiatiefnemers van de crowdfundingcampagne en de menigte van bewoners en andere belanghebbenden. Ze waarborgt de kwaliteit van de wijkontwikkeling en de initiatiefnemer. Ze assisteert de initiatiefnemer waar mogelijk, met als doel een succesvolle campagne en uiteindelijk de realisatie van de wijkontwikkeling. Waarom is de gemeente als intermediair van crowdfundingcampagnes van wijkontwikkelingen een beter idee dan een onafhankelijk intermediair met een onlineplatform? Het grote voordeel van gemeenten is dat ze veel lokale kennis bezitten. Ze zijn goed bekend met de ruimtelijke en sociale samenhang binnen hun grondgebied en hebben voelsprieten in de gemeenschap. Ze zijn daardoor in staat om de

Barry Hol MSc mcd is projectmanager Civiel en Ruimtelijke Ordening voor detacheringsbureau Yacht. Hij is auteur van de scriptie: ‘Crowdfunding: gemeenschapsfinanciering in stedelijke gebiedsontwikkeling.’ Scriptiebegeleider: Tom Daamen.

10

wijkoverschrijdende samenhang tussen verschillende initiatieven te overzien. Bovendien zijn gemeenten in veel gevallen direct belanghebbend. Hetzij als eigenaar van de openbare ruimte of vastgoed, hetzij als vergunningverlenende instantie. Ze kunnen dus snel een inschatting maken van de haalbaarheid. Tot slot hebben gemeenten geen last van de bedrijfseconomische uitdagingen van onafhankelijke crowdfundingintermediairs. Onafhankelijke intermediairs moeten een winstgevende bedrijfsvoering organiseren. Inkomsten worden voornamelijk gegenereerd door een percentage van de opbrengst als vergoeding te vragen voor de geleverde diensten. Dit maakt de crowdfundingcampagnes en dus de wijkontwikkeling extra kostbaar. Onafhankelijke intermediairs zullen de kosten voor bedrijfsvoering drukken door op landelijke schaal te opereren. Voor bepaalde producten is dat prima (bijvoorbeeld kunstinitiatieven op voordekunst.nl). Maar voor wijkontwikkelingen is een landelijke schaal van de intermediair juist erg nadelig. Wijkontwikkelingen komen juist voort uit de lokale context en beoordeling van deze initiatieven vraagt lokale kennis. Tot op heden blijkt dit een lastige businesscase voor onafhankelijke intermediairs. Gemeenten hoeven geen winst te maken. Ze kunnen hun rol als intermediair naadloos inpassen in bestaande (gebiedsgerichte) afdelingen met wijkmanagers, buurtregisseurs, accountmanagers, wijkraden en (online)communicatiemiddelen. De rol van crowdfundingintermediair, inclusief het bijhorende onlineplatform, wordt door de gemeenschap betaald, zoals we gebruikelijk zijn te doen met infrastructuur voor algemeen nut. Crowdfunding is een nieuw financieringsinstrument dat een kansrijk alternatief biedt voor de traditionele financieringsmethoden in de stedelijke gebiedsontwikkeling. Na de eerste voorzichtige stappen, wordt het nu tijd dat we er volop mee aan de slag gaan. Hierbij is een belangrijke rol weggelegd voor de gemeente als intermediair. Gemeenten kunnen het crowdfundingproces faciliteren en voorzien van de benodigde kwaliteit en vertrouwen.


internationale bauausstellung

MODEL VOOR DUURZAME GEBIEDSONTWIKKELING?

Internationale Bauausstellung

Gebiedsontwikkeling was voor bestuurders al langer een voor de hand liggend middel om de aftakeling van steden te keren. De bouw van goede woningen, de herstructurering van oude havengebieden en het ontwikkelen van ‘flagship-developments’ heeft diverse steden wereldwijd nieuwe impulsen gegeven. TEKST: Alex Letteboer

Ook internationale events zoals expo’s, sporttoernooien, culturele festivals en Floriades zijn met wisselend succes aangewend om genoeg urgentie te creëren voor grootschalige gebiedsontwikkeling. Niet elke stad of regio is geschikt om zich met dergelijke strategieën automatisch een hogere positie op de lijst van aantrekkelijke leefgebieden te verwerven. Fixatie op kortetermijnsucces en snel tastbaar resultaat door middel van het aanzwengelen van gebiedsontwikkeling door eventgerelateerde urgentie levert niet vanzelfsprekend langdurige verbeteringen op. Er zijn ook voorbeelden waarbij de stad na afloop van het spektakel op de blaren moet zitten. Voor daadwerkelijke duurzame veranderingen zal het menselijke kapitaal van een stad moeten worden gemobiliseerd. Het gaat hier om wat eventorganisatoren ‘legacy’ noemen, de erfenis die achterblijft. Een type event dat de afgelopen honderd jaar in Duitsland furore heeft gemaakt – de Internationale Bauausstellung – lijkt het eigen ‘DNA’ van een gebied in te kunnen zetten voor innovatieve gebiedsontwikkeling waarbij het proces, de wijze waarop lokale krachten worden ingezet, net zo belangrijk is geworden als het fysieke resultaat.

Opnieuw uitvinden Steden moeten zich steeds vaker opnieuw uitvinden om te kunnen concurreren op een in-

ternationale markt. De afgelopen decennia zijn turbulent geweest: steden en stedelijke agglomeraties zijn dramatisch veranderd door globaliseringsprocessen. Door het wegvallen van grenzen in ruimte en tijd door een transport- en informatierevolutie, is een wereldwijd netwerk ontstaan van global players op tal van niveaus: van staten, kunst, architectuur, sport, mode, gastronomie tot financiële markten. Steden met een van oudsher gunstige ligging en pluriforme geschiedenis consolideren hun positie als knooppunt in het netwerk. Andere stedelijke kernen en agglomeraties proberen zich met gerichte strategieën op het gebied van verkeerspolitiek en cultuurstad-marketing aan te passen en te ontwikkelen om als quality of life provider onderscheidend vermogen op te bouwen. Hierin is een grote rol weggelegd voor stadsbesturen, overheden en de samenwerking met het bedrijfsleven.

Publiek-private samenwerkingen Overheden in West-Europa zijn veel meer gaan opereren in publiek-private samenwerkingsverbanden om ruimtelijk beleid uit te voeren. In plaats van centraal aangestuurd overheidsbeleid zijn vele op regionale en lokale schaal opererende samenwerkingsverbanden ontstaan. Dit heeft directe gevolgen voor de manier waarop overheden ruimtelijk zijn georganiseerd MCD Ι 2013 Ι 11


mcd scriptie

en opereren, en daarmee impliciet op de ruimtelijke ontwikkeling zelf. Ruimtelijk beleid en bestuur – urban governance – is geëvolueerd tot een complex, diffuus mozaïek van op verschillende schaalniveaus overlappende en vervlochten stedelijke en sociaal-politieke knooppunten en morfologieën. Deze conflicterende processen van integratie en differentiatie hebben een nieuw stedelijk landschap gevormd met enerzijds een netwerk van global cities, regio’s en gebieden met een intense economische dynamiek en anderzijds stagnatie, marginalisatie en economische uitsluiting van perifere en in verval geraakte, oudere industriële zones.

Citymarketing De inzet van citymarketingstrategieën is een veelgebruikte methode om steden en gebieden door middel van een meer bedrijfsmatig en anticiperend beleid op de kaart te zeten. Daarbij moet citymarketing niet worden verward met stadspromotie, citymarketing is een gerichte strategie om door publiek-private samenwerking de marktpositie van een stad te

Steden moeten zich steeds vaker opnieuw uitvinden verbeteren. Het uiteindelijke doel is om het leefklimaat van inwoners te verbeteren. Echter, zoals hierboven geschetst, er is geen vast recept voor succesvolle citymarketing. Als gevolg van globaliseringsprocessen is een veel complexere werkelijkheid ontstaan waarbij in bepaalde gebieden, door conflicterende belangen en handelswijzen, de fysieke en sociaaleconomische kwaliteit van stedelijke gebieden onder druk is komen te staan. Dat is het meest zichtbaar in krimpgebieden. In dergelijke regio’s verdwijnt als gevolg van demografische ontwikkelingen een dominante middenklasse die zorgt voor economische activiteit. Krimp vraagt daarom om ruimtelijke herstructurering in combinatie met het versterken van de sociale en economische weerbaarheid van burgers. Hoe kunnen 12

krimpregio’s economisch groeien? Hoe kunnen ze transformeren in gebieden waarbij nieuwe vormen van stedelijkheid ontstaan, die een nieuwe rol spelen in het geglobaliseerde stedelijke spectrum? Hoe kan demografische neergang verbonden worden aan nieuwe verdienmogelijkheden? Voor dergelijke transformatieprocessen voldoet het bouwen van het zoveelste winkelcentrum of bedrijventerrein niet, maar is de inzet van het ‘menselijke kapitaal’, het ‘eigen DNA’, broodnodig. Dat stelt eisen aan de manier waarop bestaande bedrijven, instellingen en groeperingen worden betrokken bij regionale programma’s. Het fenomeen Internationale Bauausstellung is in Duitsland al meer dan een eeuw een event en ook een innovatief planningsinstrument van ruimtelijke ordening dat wordt ingezet bij complexe en urgente vraagstukken waarbij gangbare bestuurlijke en planologische strategieën als uitzichtloos worden ervaren. Een IBA is een gebouwde tentoonstelling die lokale vraagstukken vertaalt in concrete ruimtelijke en architectonische oplossingen. Deze oplossingen kunnen fungeren als prototype voor het oplossen van vergelijkbare problemen en hebben dus een voorbeeldwerking. Een reeks van imposante IBA’s, zoals de IBA’s in Berlijn of de IBA Emscher Park in het Ruhrgebied zijn in de afgelopen eeuw georganiseerd.

Nederlandse IBA De laatste jaren komen steeds meer IBA’s in Duitsland en ook daarbuiten van de grond. Ook in Nederland; momenteel wordt de eerste, officiële Nederlandse IBA georganiseerd: de IBA Parkstad. Ontstaan uit een regionale samenwerking tussen gemeenten rond de stad Heerlen, in de Oostelijke Mijnstreek van ZuidLimburg, zet deze IBA in op economische groei door middel van ruimtelijk-fysieke investeringen. Parkstad kampt al jaren met demografische en economische krimp, hoewel er de laatste jaren sprake is van een heropleving van het Heerlense sociaal-culturele klimaat. Met deze IBA kan geïnvesteerd worden in hernieuwd stedelijk en sociaaleconomisch kapitaal. Maar daarvoor is wel de inzet van lo-


internationale bauausstellung

Nieuw panorama Parkstad. Afbeelding. Collage die een nieuwe stedelijkheid voor de Oostelijke Mijnstreek verbeeldt. Afbeelding: BVR adviseurs ruimtelijke ontwikkeling.

kale actoren – burgers en het lokale bedrijfsleven – broodnodig, bijvoorbeeld door nieuwe start-ups. IBA Parkstad wordt gesteund door de provincie Zuid-Limburg en heeft daarmee een basis voor voldoende draagvlak.

Buiten de radar Met IBA Parkstad zal net als bij voorgaande IBA’s een gebiedseigen recept moeten worden gevonden voor het in gang zetten van een transitie. Deze is niet alleen exemplaMCD Ι 2013 Ι 13


mcd scriptie

risch als ruimtelijk statement, maar vraagt om participatie van burgers en bedrijfsleven in een innovatief proces. Hoewel er vraagtekens kunnen worden gezet bij het koppelen van gebiedsontwikkeling aan een cultuur van mega-events, heeft IBA een aantal effecten op de omgang met de sociaal-maatschappelijke context van projecten die wellicht van

Het wordt een uitdaging voor Parkstad om mensen ‘buiten de radar’ te bereiken

suzanne middelberg

betekenis kunnen zijn in een algemenere gebiedsontwikkelingsaanpak. Een IBA kan ingezet worden als marketingtool om urgentie te agenderen en bewoners te betrekken bij het proces. Een nadeel is wel dat hierbij de bestaande netwerken en instituties onbedoeld voorrang krijgen omdat zij al in beeld zijn. Het wordt dan ook een uitdaging voor Parkstad om de mensen die ‘buiten de radar’ vallen te bereiken. Met IBA wordt internationale kennis en kunde bij projecten ingezet, waardoor met een frisse blik gewerkt wordt aan lokale capacity building en learning outcomes. Ook ontstaat met IBA een mandaat om geldende regels en voorschriften te omzeilen omwille van experiment en innovatie. Bij onvoldoende mandaat van de IBA-organisatie treedt het gevaar op dat IBA als tijdelijke ontwikkelingsmaatschappij wordt overschaduwd door bestaande hiërarchieën. Uit Duitse voorbeelden zoals IBA Emscher Park en IBA Sachsen Anhalt blijkt dat IBA een methode is om gefragmenteerde ruimtelijke ontwikkelingen aan te pakken.

14

Alex Letteboer MSc mcd is architect en directeur bij Atelier PRO Architecten. Hij is auteur van de scriptie: ‘Internationale Bauausstellung, context, project & innovatie’. Scriptiebegeleider: Erik Braun.

Laboratorium Een IBA fungeert als een laboratorium voor stedelijke vernieuwing. Lokale initiatieven kunnen worden gesteund, hoewel het stimuleren van innovatie in een non-innovatief milieu problematisch kan blijken. Een IBA met een sterk thema kan lokale problemen agenderen bij landelijke overheden en daarmee middelen genereren voor verandering. Een IBA duurt gemiddeld zo’n tien jaar. Het vormt een uitdaging om langetermijnresultaten op een relatief korte termijn te realiseren. Het zijn toch vooral de tastbare, fysieke resultaten die overblijven en in het oog springen, zoals het een Bauausstellung ook betaamt. Soft politics-doelstellingen die als spin-off worden verwacht, zijn echter lastig te meten. Het meetbaar maken van sociaaleconomische verbeteringen verdient dan ook de aandacht. IBA is een unieke maar kostbare aangelegenheid, een paardenmiddel voor stedelijke transformaties en zeker geen generiek instrument. Maar als IBA wordt afgezet tegen de gebruikelijke flagship developments waarmee steden zich veelal internationaal op de kaart willen zetten, dan lijkt het event directer aan te sluiten bij lokale behoeften en initiatieven.


mcd scriptie

De bakfiets. Dé indicator voor aanwezigheid van nieuwe stedelijke gezinnen.

Een gezonde investering Het buiten spelen van kinderen is een actueel stedelijk thema. Kinderen spelen niet alleen steeds minder in de openbare ruimte, ze bewegen zich ook minder vrij in de stedelijke omgeving. En dat terwijl steeds meer kinderen in de stad opgroeien. Ouders en beleidsmakers vinden buiten spelen belangrijk. Wat zijn dan de belemmeringen voor gemeentes om in een kindvriendelijke buitenruimte te investeren? TEKST: Anne Koning

Dit artikel is gebaseerd op een onderzoek naar de relatie tussen gemeentelijke besluitvorming en de inrichting van kindvriendelijke openbare ruimtes. De conclusie is ondubbelzinnig: “Gemeentes onderschatten de invloed van inrichting en beheer van buitenruimte op buiten spelen en bewegen. Daardoor worden kansen om via de openbare ruimte gebieden en gemeenschappen te ontwikkelen onderschat.”

Bewegen en ontmoeten Als een kind niet buiten speelt, is er iets aan de hand. Er zijn in de stad steeds minder plek-

ken waar kinderen kunnen voetballen. Of natuurlijke ruimtes die zich perfect lenen voor verstoppertje of het bouwen van hutten. Ook veel jongeren hebben behoefte om buiten op speelplekken te zijn. Niet om te spelen, maar om met elkaar rond te hangen. Ontmoeten, ervaringen delen en groepsvorming zijn bijzonder belangrijk op deze leeftijd. De ‘gezond bewegen’-normen en anderen ontmoeten gelden natuurlijk ook voor ouderen. Ook voor deze doelgroep kan de openbare ruimte mogelijkheden bieden. Als de buitenruimte goed is voor kinderen, is deze geschikt voor iedereen. MCD Ι 2013 Ι 15


een gezonde investering

In autoloze straten spelen zelfs de kleinsten op straat.

In de literatuur zijn diverse argumenten te vinden voor een kindvriendelijke buitenruimte. Allereerst zijn buiten spelen en buiten bewegen onmisbaar voor de gezondheid van kinderen. Daarnaast is de verblijfskwaliteit, het le-

Kinderen zijn een belangrijke doelgroep voor gemeentes ven op straat, belangrijk voor burgerschapsvorming in onze kenniseconomie. Daarbij past bovendien het terugdringen van autoverkeer. Al in 1961 schreef Jane Jacobs in haar boek The death and life of great American cities over het belang van sociaal veilige stedelijke openbare ruimten. Een soort overgangszone tussen het privédomein van de woning en het netwerk van stedelijk verkeer en communicatie. De stoep staat voor ontmoeting en is volgens Jacobs een plek voor sociaal verkeer. Jacobs’ zienswijze is nog steeds actueel.

Enquête In het kader van het onderzoek is een onlineenquête afgenomen onder gemeentes. Daarop kwamen 177 reacties van ambtenaren en wethouders, ongeveer 37 procent van de Neder16

landse gemeentes. Voor gemeentes blijken bewoners en kinderen en daarna fietsers en voetgangers de belangrijkste doelgroepen te zijn bij keuzes rond de openbare ruimte. Ondanks deze opvatting lijken veel woongebieden vooral ingericht op het goed organiseren van autoverkeer en parkeren. Toch is 91,4 procent van de ondervraagden overtuigd dat buiten spelen onmisbaar is voor de gezondheid en de ontwikkeling van kinderen. En 70 procent van de ondervraagden vindt bovengenoemde argumenten minstens zo belangrijk. Maar uit de enquête blijkt ook dat gemeentes denken dat kinderen minder buiten spelen om andere redenen dan de inrichting van de buitenruimte. Van hen geeft 64 procent aan te denken dat kinderen van hun ouders lang tv mogen kijken of achter de computer mogen zitten. Ook denkt 28,8 procent dat kinderen het te druk hebben en daarom minder buiten spelen. Die verantwoordelijkheid ligt volgens de gemeenten bij de ouders. Zij kunnen ervoor zorgen dat hun kinderen meer gaan buiten spelen en minder tijd binnenshuis achter een beeldscherm doorbrengen. Kinderen zijn dus wel degelijk een belangrijke doelgroep voor gemeentes. Dat kinderen steeds minder buiten spelen en bewegen, vinden zij een slechte zaak. Maar volgens de beleidsmakers vormt de inrichting van de woonomgeving niet het probleem. De behoefte om via de openbare ruimte de Nederlandse gebiedsontwikkeling beter en kindvriendelijker te organiseren, is er dus niet. Dat is jammer, want juist nu biedt bijvoorbeeld organische stedelijke ontwikkeling nieuwe kansen voor de Nederlandse gebiedsontwikkeling.

Organische gebiedsontwikkeling Bij organische gebiedsontwikkeling is er ruimte voor gevarieerde initiatieven en sprake van een open-eindeproces zonder blauwdruk. Het is een optelsom van relatief kleinschalige lokale initiatieven. Denk aan: een school ombouwen tot ruimtes voor kleine bedrijven; een kantoorgebouw tot appartementen of een hotel; verwaarloosde openbare ruimte inrichten als park voor en door bewoners. Ontwikkeling en beheer lopen in organische gebiedsontwik-


mcd scriptie

keling door elkaar heen. Het leidt tot meer stedelijke diversiteit en biedt meer flexibiliteit dan projectmatige, grootschalige en integrale planning. Eindgebruikers hebben een dominante rol, overheden een faciliterende. De verantwoordelijkheid voor de openbare ruimte biedt gemeentes de kans om met de inrichting en het beheer ervan organische gebiedsontwikkeling te faciliteren. Door een kindvriendelijke buitenruimte te maken, kan een gemeente de juiste impuls geven voor ontwikkeling van een stedelijke woongebied. Investeren in een kindvriendelijke buitenruimte is daarmee niet alleen goed voor de kinderen en overige bewoners, maar ook voor de stedelijke gebiedsontwikkeling. Hoe dat er dan uit ziet? De gemeente Delft heeft bijvoorbeeld, als start van de herstructurering van de wijk Poptahof, een park gemaakt in het middengebied. Er is veel literatuur te vinden over de openbare ruimte die rekening houdt met de belangen van kinderen en andere bewoners. De openbare ruimte die uitnodigt tot verblijven en langzaam verkeer. Ook over het beheer van de buitenruimte zijn veel aanbevelingen te vinden. Deze richten zich vooral op het faciliteren van invloed en wensen van bewoners en op meer spontane initiatieven. Die aanbevelingen zijn pas interessant als gemeenten de openbare ruimte ervaren als belangrijke bijdrage aan gebieds- en gemeenschapsontwikkeling. Daar valt nog veel winst te behalen.

Aanbevelingen Op basis van het onderzoek zijn een aantal aanbevelingen te formuleren. Jantje Beton, sponsor van het onderzoek, neemt deze mee in het maken van haar beleid: Ÿ Van speelplekkenbeleid naar speelruimtebeleid – Na bewoners en kinderen zijn fietsers en voetgangers de belangrijkste doelgroep voor gemeentes bij keuzes rond de openbare ruimte. Een goed argument voor het ontwikkelen van speelbare openbare ruimte en veilige fietsroutes. Ÿ Beleid op kinderparticipatie – Weinig gemeentes formuleren een visie op kinderparticipatie. Terwijl participatie is opgenomen in het kinderrechtenverdrag waaraan ge-

meentes uitvoering moeten geven. Met de kinderen nadenken over de buitenruimte brengt betere oplossingen in beeld en zorgt voor mentaal eigenaarschap. Ÿ Buitenspelen als alternatief voor tv of computer – Gemeentes denken dat kinderen niet buitenspelen door de tv en de computer. Buitenspelen moet dus een beter en leuker alternatief zijn.

Waarom niet? Als gemeentes het probleem niet zien, zullen ze geen deel worden van de oplossing. Terwijl het onderwerp relatief eenvoudig opgepakt kan worden. Want gemeentes vinden de doelgroep kinderen (bewoners, fietsers en voetgangers) wel degelijk belangrijk. Ze vinden buiten spe-

Het leven op straat is belangrijk voor burgerschapsvorming len en bewegen – zelfstandige mobiliteit – belangrijk. Er is voldoende geschreven over hoe zo'n openbare ruimte er dan uit ziet en functioneert. En advies op dit gebied is vrij eenvoudig verkrijgbaar, onder andere bij zelfstandige bureaus en instellingen als Jantje Beton. Ten slotte kunnen flexibele en kindvriendelijke initiatieven van bewoners en gebruikers leiden tot grootschalige verandering van de openbare ruimte in Nederland. Dat zal de Nederlandse gebiedsontwikkeling zeker positief beïnvloeden. Dus ... waarom niet? Dit artikel is tot stand gekomen met hulp van Marleen Derksen.

Anne Koning MSc mcd is onder andere Provinciale Statenlid voor de PvdA in ZuidHolland, hoofd Programma’s bij Jantje Beton en eigenaar van Stad 2.0. Zij is auteur van de scriptie: ‘Waarom niet?’. Scriptiebegeleider: Alexander Otgaar. MCD Ι 2013 Ι 17


mcd scriptie

PROCESOMKERING ALS WITTE RAAF IN DE GEMEENTELIJKE AANPAK VAN GEBIEDSONTWIKKELING

The coalition of the willing Gebrek aan kapitaal voor nieuwe projecten en economische achteruitgang zijn zand in de raderen van gebiedsontwikkelend Nederland. Het effect hiervan is een groeiend besef van een nieuwe realiteit bij gemeenten. Een realiteit die vraagt om andere, creatieve businessmodellen en werkwijzen om transformatiegebieden met potentie weer vlot te trekken. Procesomkering wordt als een van die nieuwe werkwijzen geïdentificeerd, waarbij de gebiedstransformatie samen met eindgebruikers ‘organisch’ in kleine stappen wordt aangepakt. Het Manifest van de Spontane Stad van Urhahn (2010) als pleidooi en aanjager voor kleinschalige initiatieven staat hiervoor model. TEKST: Richard Bosboom

Bij procesomkering start de transformatieopgave bij de eindgebruiker. Het is een praktische en kansrijke werkwijze die gemeenten in staat stelt via kleinschalige fysieke ingrepen transformatieopgaven (weer) op gang te brengen. Procesomkering werkt omdat coalities ontstaan van samenwerkende partijen die vanuit gezamenlijk belang handelen. Zij investeren in wat zij belangrijk vinden en bieden hiermee tegenwicht aan afnemende investeringsstromen van markt, corporatie en overheid. De eindgebruikers zijn als de centrale spil bij procesomkering aan zet. De gemeente speelt een belangrijke rol bij procesomkering. Zij is immers een belangrijke probleemeigenaar. Het stilvallen van belangrijke transformatieopgaven, met een grote betekenis voor de stad, is vanuit gemeentelijk perspectief een probleem. Maatschappelijk gewenste transformaties komen niet meer tot stand. Zowel bij gemeenten, markt als particulier zijn de effecten merkbaar: gemeentelijke ambities worden niet waargemaakt, de markt staat stil en particulieren kunnen hun woonwensen niet meer realiseren. Ge18

biedsontwikkeling is daarnaast sectoraal zo verkokerd en versnipperd dat zittende eindgebruikers in de loop van de jaren volledig uit beeld zijn geraakt. Een start bij de eindgebruiker is dan ook een revolutionair uitgangspunt. Kortom, er is een probleem en de gemeente zoekt oplossingen. De recente crisis was de katalysator om dat te doen beseffen.

Regels van het spel en routeplanning Termen als ‘open source stedenbouw’, ‘bottomup’, ‘open planproces’ en ‘selfmade city’ doen sinds de val van Lehman Brothers in 2008 rap hun intrede. Termen met een hoge semantische gevoeligheid die de zoektocht naar hetzelfde onderwerp in het huidige tijdsgewricht beschrijven: hoe krijgen we beweging op een andere manier dan we ‘traditioneel’ gewend zijn. Talloze symposia en publicaties wijzen daarbij in de richting van een serieuze blokkade binnen het ontwikkelen van voorheen vaak – dachten we – veelbelovende woningbouwprogramma’s. Centraal staat de behoefte aan een andere manier van gebiedsontwikkeling


the coalition of the willing

met een hoofdrol voor de eindgebruiker. Dit is een revolutionair uitgangspunt omdat de gebouwde omgeving al sinds het eind van de 19e eeuw niet meer van de gebruikers zelf is, maar het exclusieve domein van talloze professionals. In het huidige economische klimaat ligt de markt echter bij de eindgebruiker. De eindgebruiker die nog in staat is te kopen – dit zijn er niet zo veel – is selectief en eist een product dat goed aansluit op de woonwensen en neemt geen genoegen meer met wat de ‘professional’ geschikt vindt. Er is een drang waarneembaar naar ‘vrijheid’ in bouwen en wonen, op eigen initiatief en eigen voorwaarden. Een verandering in de economische situatie is nog lang niet in zicht en vraagt zodoende van de gemeente veel creativiteit en flexibiliteit. Het effect in de praktijk is dat het gebruik van de investeringskracht, kennis en kunde van eindgebruikers nu ook volop op de agenda staat van gemeentelijke beleidsmakers. Gemeenten worden daarbij steeds innovatiever in de aanpak van complexe gebiedsopgaven en ontwikkelen hun eigen technieken en ontwikkelstrategieën daarvoor. Maar hoe organiseer en stimuleer je als gemeente procesomkering, in de huidige ontwikkelpraktijk bij aspirant initiatiefnemers? Kortom, hoe identificeer je die eindgebruikers die zich graag actief willen bemoeien met hun woonproduct? Het antwoord op deze vraag blijkt net zo complex als eenvoudig. De reële mogelijkheid is er voor gemeenten om in twee stappen een aanpak van procesomkering te creëren op een procesmatige manier. De gemeente zorgt er eerst voor dat de spelregels duidelijk zijn: een set heldere, maar flexibele planologische afwegingskaders: wat verwacht de gemeente van de initiatiefnemer? Hierin worden de regels van het spel geformuleerd en wordt ruimtelijke samenhang nagestreefd. Daarnaast zorgt de gemeente dat zij een aantrekkelijke partner is voor initiatiefnemers door een aantal ‘leidende principes’ te formuleren die moeten fungeren als wenkend perspectief: wat kunnen initiatiefnemers van de gemeente verwachten? De planologische afwegingskaders zoeken de randen op van de vormvereisten van het bestemmingsplan voor

maximale ruimte voor initiatieven. De ‘leidende principes’ beschrijven de wijze hoe de gemeente hier zélf mee omgaat en ze onderdeel maakt van haar organisatie vanuit een viertal waarden: loslaten, interacteren, matchen en verankeren. Het samenspel van de planologische afwegingskaders en de leidende principes heet de ‘Routekaart voor initiatieven’.

Toepassing in de praktijk Procesomkering wordt door gemeenten naar eigen inzicht geïnterpreteerd en is niet meer voorbehouden aan een stedelijke context. Dit kan worden geïllustreerd met een recent voorbeeld in de gemeente Nieuwkoop. In de gebiedsopgave ‘Ter Aar West’ stelt de gemeente op basis van flexibele planologische afwegingskaders een stedenbouwkundig raamwerk op. Dit raamwerk wordt getoetst bij een ontwikkelende bouwer. De centrale vraag is: denkt u dat het raamwerk past bij de wensen

Een start bij de eindgebruiker is een revolutionair uitgangspunt die de eindgebruiker stelt? Het raamwerk ondersteunt diverse woningtypen, maar aantal en fasering zijn flexibel. De basis ligt tussen € 180.000 en € 300.000 en wordt geschat aan de hand van plannen die zeer recent wél door de consument zijn geabsorbeerd. Een bouwkostenbureau bepaalt vervolgens de residuele grondwaarde. Zo nodig wordt op basis hiervan het stedenbouwkundig raamwerk aangepast. Vervolgens wordt ruimte geboden aan initiatiefnemers om geheel vrijblijvend op eigen kosten en naar eigen inzicht diverse woningtypen voor de kavels, passend in het raamwerk, te ontwerpen. Daarna start vrijblijvend de verkoop van de woningen en heeft de consument verschillende mogelijkheden om zijn wensen en eisen in te brengen. Het aantal verkochte woningen per type wordt vervolgens ingebracht in het flexibel planologisch kader. Ook als er behoefte is aan woningtypen die nog niet zijn ontworpen, kunnen deze alsnog worden ingebracht. Dus MCD Ι 2013 Ι 19


mcd scriptie

niet het aantal vooraf ingetekende woningen is bepalend zoals traditioneel gebruikelijk was, maar het werkelijk aantal verkochte woningen per type. Als in het voortraject het werk goed is gedaan, ondersteunt het flexibel planologisch kader ook het gewenste aantal van de diverse woningtypen. Omdat de bouwer zonder eerst de grond af te nemen de woningen kan verkopen, behoeft geen financiering bij de bank te worden aangevraagd. De gemeente verkoopt vervolgens de percelen grond op basis van de residueel bepaalde grondwaarde. De verkoop van de woningen is in deze pilot dus volledig naar voren gehaald en het ontwikkelproces omgedraaid: de behoefte van de eindgebruiker (woningontwerp/aantal) staat geheel centraal. Door de gemeentelijke organisatie wordt het volledig gefaciliteerd via veel flexibiliteit (raamwerk) als stimulans voor initiatiefnemers. In dit voorbeeld gaat het nog om een pilot met een ontwikkelende bouwer, maar het kan ook een groep particulieren zijn die gezamenlijk op basis van CPO hun woning willen realiseren. Zelfs PO kan op deze wijze worden ondersteund waarbij dan de eindgebruikers volledig zelf aan zet zijn. Indien er onvoldoende wordt gekocht nemen gemeente en bouwer afscheid of stellen het raamwerk en woningtypen bij.

Lessons learned Procesomkering kan een kansrijke aanpak voor gemeenten zijn, zoals hierboven geïllustreerd. Gemeenten kunnen procesomkering procesmatig organiseren; het vraagt om een nieuw planologisch instrumentarium, een ander businessmodel en creatiever omgaan met het huidige instrumentarium in de ontwikkelkolom. Aanbevolen wordt om voor de operationalisatie hiervan in de praktijk gemeentebreed een matchcenter in te voeren. Dit is

M.E. Bosboom MSc mcd is procesmanager Ruimtelijke Ontwikkeling en Grondbedrijf (ROG) bij de gemeente Nieuwkoop. Hij is auteur van de scriptie: ‘The coalition of the willing’. Scriptiebegeleider: Agnes Franzen. 20

feitelijk een multidisciplinair platform om initiatiefnemers met interessante ontwikkelinitiatieven met toegevoegde waarde te ondersteunen. Een kritische blik blijft van belang. De beschreven tendens werkt in de hand dat in de toekomst schakels in de gemeentelijke ontwikkelkolom gaan afvallen. Gemeenten gaan bij procesomkering steeds meer ontwikkelrisico dragen omdat meer taken binnen de traditionele ontwikkelketen nu zelf ter hand worden genomen: de gemeente wordt publieke ontwikkelaar. Denk in het voorbeeld van Nieuwkoop aan rente en afzetrisico’s bij vrije kavels die niet meer worden overgenomen door traditioneel risicodragende partijen zoals ontwikkelaars. Aandacht wordt ook gevraagd voor het feit dat procesomkering cherrypicking in de hand werkt en de focus zich alleen op interessante projecten richt. Want wie gaat de sociale huurwoningen nog bouwen, wie pakt de onrendable top en investeert in die kostbare bodemsanering? Bovendien, niet iedere particuliere bouwer staat te springen om fysieke ontwikkelingen te gaan uitvoeren op en rond zijn perceel in een tijd dat de hand ook daar op de knip gaat. De literatuur geeft gemeenten maar weinig handvatten om dat op te lossen. In deze periode van een nieuwe kijk op gebiedsontwikkeling is het ook niet zo dat alles opeens anders moet. ‘De Spontane Stad’ vraagt geen radicale verandering van het huidige planningssysteem. Pas als gemeente procesomkering toe waar het kan en ga vooral ‘traditioneel’ waar het moet. Daarbij is het wel van belang om als gemeente procesomkering niet als ‘bijproduct’ maar als volwaardige ontwikkelstrategie te beschouwen op die locaties waar de inschatting is dat het kansrijk kan worden toegepast. En die witte raaf dan? Zodra je die vindt in de vorm van een aanpak die werkt, blijkt er opeens een zee van mogelijkheden te ontstaan die eerst te mooi leek om waar te zijn. Werk daarbij alleen samen met gelijkgestemden die dat ook zien: de coalition of the willing! Tekst met medewerking van ing. Lex Niekel, afdelingsmanager ROG.


passend bestuurlijk leiderschap

BESTUURLIJK LEIDERSCHAP BIJ GEBIEDSONTWIKKELING

Passend bestuurlijk leiderschap

Gebiedsontwikkelingen zijn langlopende, complexe trajecten waar meerdere actoren wisselend en/of gelijktijdig hun rollen spelen. Een van die actoren is de bestuurlijk leider of de wethouder. Zijn rol blijft vaak onderbelicht, terwijl geen gebiedsontwikkeling kan plaatsvinden zonder de vereiste politiek-bestuurlijke inzet. De wethouder is echter maar een beperkte periode (4-8 jaar) actief binnen het traject van de gebiedsontwikkeling (10-30 jaar). In de gebiedsontwikkeling zijn diverse fasen te onderscheiden. Ieder fase vereiste een ander type bestuurlijk leiderschap. Wanneer de wethouder zich bewust is van zijn leiderschapsstijl en de fase waarin de gebiedsontwikkeling zich bevindt, kan dat mogelijk helpen om die ontwikkeling verder te brengen. TEKST: Hans Teunissen

In de huidige slechte economische omstandigheden kan gebrek aan bestuurlijk leiderschap ertoe leiden dat gebiedsontwikkelingen niet doorgaan of stagneren. Niet iedere wethouder vult zijn rol binnen de gebiedsontwikkeling hetzelfde in. Dat is ook logisch. In een groot aantal gebiedsontwikkelingen heeft de gemeente ook niet de initiatiefrol, maar ligt deze bij marktpartijen. Desondanks is de medewerking van de gemeente cruciaal. En de manier van optreden door de wethouder kan dat beinvloeden. De wethouder zal door burgers, bedrijven, belangenorganisaties worden aangesproken op de gebiedsontwikkeling. Om de positie van de wethouder beter te begrijpen is inzicht nodig in de speelvelden waarin de wethouder moet acteren. Maar voordat daarop ingegaan wordt, is de vraag: wat is leiderschap? Bij leiderschap komen twee aspecten naar voren. Ten eerste is dat de onderlinge samenwerking tussen partijen die erop gericht is om een ontwikkeling te realiseren, en het tweede aspect is dat de situatie bepalend is voor de manier hoe leiderschap vorm en inhoud krijgt. Dit laatste sluit aan bij

de situationele leiderschapsstijl zoals die in de literatuur beschreven is. Bestuurlijk leiderschap verschilt van leiderschap in het bedrijfsleven vanwege de specifieke eigenheid van de publieke omgeving en de politiekbestuurlijke processen. De wethouder acteert op of in drie niveaus: de persoon van de wethouder, de bestuurlijke omgeving en de maatschappij. De persoon van de wethouder speelt een belangrijke rol in situationeel leiderschap. Een wethouder die over het algemeen uit een zeer specifieke groep geselecteerd wordt (lid zijn

Een goede wethouder kan meebewegen met de situatie van een politieke partij en daarin ‘carrière’ hebben gemaakt), heeft naast persoonlijke competenties als kennis een ander beMCD Ι 2013 Ι 21


mcd scriptie

langrijk kenmerk, namelijk dat hij kan meebewegen met de situatie. Hij moet kunnen omschakelen van zijn inhoudelijk gelijk naar de politieke realiteit. Dit sluit aan bij het eerder

Gebiedsontwikkeling vergt soms wel 30 jaar genoemde aspect van leiderschap dat uitgaat van de situatie die bepalend is voor de manier van het leiderschap. De bestuurlijke omgeving is het lokaal openbaar bestuur waarin de wethouder zijn posi-

DE LEIDERSCHAPSSTIJLEN De initiatieffase wordt gekenmerkt door een open karakter, een zoektocht naar de juiste route en bestemming. De aandacht vanuit het politieke speelveld is redelijk groot, ambtenaren buigen zich over uitgangspunten en visies, en een gemeenteraad zal bijvoorbeeld haar goedkeuring moeten geven aan een intentieovereenkomst. De betrokkenheid van het publieke speelveld is matig en neemt toe naarmate de plannen concreter vorm krijgen. In deze fase wordt van de wethouder vooral een overtuigende, visionaire, verkennende en inspirerende leiderschapstijl vereist. De haalbaarheidsfase kenmerkt zich door het rekenen en tekenen, alternatieven bedenken en draagvlak creĂŤren. Dat laatste vooral richting politieke besluitvorming waarbij het publieke speelveld zich nadrukkelijk zal manifesteren. De kenmerkende stijl in deze fase is verbindend, overtuigend, samenbrengend en comprimerend. In de realisatiefase wordt de gebiedsontwikkeling daadwerkelijk gerealiseerd. De wethouder zal vooral moeten zorgen voor het instandhouden en beheren van het draagvlak voor en het netwerk van de gebiedsontwikkeling. De aandacht vanuit het politieke speelveld neemt af, terwijl de betrokkenheid van het publieke speelveld nog groot is gezien de concreetheid van de uitvoering. De stijl van de wethouder is te kenmerken als bewakend en realiserend. In de beheersfase is de gebiedsontwikkeling zo goed als afgerond. De aandacht en betrokkenheid van de twee speelvelden is ook sterk verminderd. In deze fase is de wethoudersstijl te karakteriseren als afwachtend, bewakend en observerend. 22

tie bekleed. Deze omgeving is het gemeentehuis met haar complexe omgeving van ambtenaren, het college van B&W en de gemeenteraad, en de relaties hiertussen. Belangrijke ontwikkelingen gedurende het laatste decennium, zoals het dualisme (waardoor de verhouding tussen raad en college anders is komen te liggen) en de toegenomen rol van de media die problemen kunnen uitvergroten of die het maatschappelijk ongenoegen een gezicht geven, hebben de positie en dus het leiderschap van de wethouder onder druk gezet. Risicomijdend gedrag kan het gevolg zijn. In de gebiedsontwikkeling zal de politieke aandacht niet constant even groot zijn. De politieke aandacht zal in een gebiedsontwikkeling niet constant aanwezig zijn en afhankelijk zijn van media-aandacht en betrokkenheid van de samenleving. En dat brengt ons bij het laatste onderdeel ten aanzien van het bestuurlijk leiderschap: de positie van de wethouder in en ten opzichte van de maatschappij. Het contact met burgers, bedrijven en organisaties is steeds belangrijker geworden om als wethouder een stempel te kunnen drukken op de samenleving. Ook in de maatschappij hebben zich in de loop der jaren grote verandering voltrokken. Het interactief besturen als uitvloeisel van het dualisme, de toegenomen burgerparticipatie, de ontzuiling, de individualisering en de emancipatie hebben ervoor gezorgd dat de samenleving verder transformeert naar een complexe netwerksamenleving die ook in gebiedsontwikkelingen haar betrokkenheid toont en laat gelden. Zo gaan we van een hiĂŤrarchische besluitvorming van bovenaf door een kleine groep beslissers naar een besluitvormingsmodel waarin iedereen elkaar beĂŻnvloedt en meebepaalt welke richting we opgaan.

Fasen in de gebiedsontwikkeling Iedere gebiedsontwikkeling doorloopt een aantal fasen: van ideevorming/ontwikkeling tot concrete realisatie en vervolgens beheer. Na verloop van tijd ontstaat dan weer een idee en herhaalt de cyclus zich als het ware. De meest gangbare fase-indeling is die van de


passend bestuurlijk leiderschap

reiswijzer gebiedsontwikkeling. Daarin zijn vier fasen onderscheiden: de initiatieffase, de haalbaarheidsfase, de realisatiefase en de beheersfase. Een gebiedsontwikkelingsproces is een langdurig proces en kan soms wel 30 jaar bestrijken. Iedere fase heeft zijn eigen specifieke kenmerken. Zo ligt in de initiatieffase de nadruk vooral op visievorming. In de haalbaarheidsfase wordt gerekend en getekend, en wordt draagvlak gecreëerd. In de realisatiefase wordt concreet gebouwd en in de beheersfase is vooral beheren en onderhouden aan de orde.

Het analysemodel Er kan een verbinding gelegd worden tussen de bovengenoemde ontwikkelingen ten aanzien van de rol, de positie en het bestuurlijk leiderschap van de wethouder en de fasen in de gebiedsontwikkeling in een analysemodel. Het model (figuur 1) representeert de dynamiek en complexiteit van de gebiedsontwikkeling (de ovaal), de betrokkenheid van het publieke en de aandacht van het politieke speelveld (de x- en y-as), de fasen in de gebiedsontwikkeling (vier grijsvlakken) en tot slot het leiderschap met de dominante gedragskenmerken gekoppeld aan de onderscheiden fasen in de gebiedsontwikkeling (weergegeven met steekwoorden in gekleurde vlakken in de ovaal). Met dit analysemodel is het gewenste bestuurlijk leiderschapstijl inzichtelijk te maken in de specifieke fase waarin de gebiedsontwikkeling zich bevindt. Het model is getoetst aan de hand van een drietal praktijkvoorbeelden: Wijkvernieuwing ’t Brukske te Venray, het Kazernekwartier in Venlo en de Piushaven in Tilburg. Gebleken is dat het mogelijk is om per fase ‘ideaal’ passende leiderschapstijlen te benoemen en dat het model zeer bruikbaar is om gebiedsontwikkelingsprocessen in de praktijk stapsgewijs te analyseren. Het model geeft wethouders handvatten voor het bewust(er) kiezen van een leiderschapsstijl in een bepaalde fase van gebiedsontwik-

Figuur 1. Met dit analysemodel is het gewenste bestuurlijk leiderschapstijl inzichtelijk te maken in de specifieke fase waarin de gebiedsontwikkeling zich bevindt. Bron: Hans Teunissen.

keling. Ook maatschappelijke partners en ambtenaren kunnen hun interventies beter afstemmen op de omschreven fasen en de rol van de bestuurlijke leider daarin. Belangrijk is te vermelden dat het gewicht van de bestuurlijk leider in dit model niet ter discussie staat – in andere artikelen wordt behandeld wie aan zet is en waar het primaat voor initiatief ligt. Dit model dient ter positionering van de rol van de bestuurlijk leider en biedt inzicht in de wijze waarop deze zich kan opstellen. Het model draagt daarmee, uiteraard in bescheiden mate, bij aan het op gang brengen of houden van gebiedsontwikkelingen.

Hans Teunissen MSc mcd is voormalig wethouder in de gemeente Venray en eigenaar van een eigen adviesbureau Teunissen Ruimtelijke Projecten. Hij is auteur van de scriptie: ‘Bestuurlijk leiderschap in gebiedsontwikkeling’. Scriptiebegeleider: Alexander Otgaar. MCD Ι 2013 Ι 23


mcd scriptie

AFHANKELIJKHEID GEBIEDSONTWIKKELAARS EN BEWONERS

Gebiedsontwikkeling, invloed en social media Social media worden steeds meer gebruikt tijdens gebiedsontwikkelingen; zowel door bewoners als professionals. Het is steeds meer een vast onderdeel van het vraaggestuurde werken van gebiedsontwikkelaars, corporaties en gemeenten. Social media bieden grote kansen op kwaliteitsverbetering én kostenbesparing. Dat vraagt wel om een continue, transparante informatie-uitwisseling en een wederzijdse afhankelijkheid tussen professionals en bewoners. TEKST: Maarten van der Velde

Het in een vroeg stadium blootleggen van waarden en problemen in een gebied kan kansen en oplossingen blootleggen die gebiedsontwikkelingen beter, efficiënter en sneller doen verlopen en problemen in meerdere sectoren tegelijk oplossen. Door onwetendheid worden nog te veel kansen op win-winsituaties gemist. Met betere informatie-uitwisseling kan werk met werk worden gemaakt. Hiertoe is de koppeling van kennis van professionals – de vakexperts – aan die van bewoners – de gebiedsexperts – noodzakelijk.

Ideaal hulpmiddel Social media zijn hiervoor een ideaal hulpmiddel: snel, interactief, populair bij jong en oud én meetbaar. Bewoners kunnen elkaar onderling informeren en discussiëren over wat ze belangrijk vinden in hun leefomgeving. Zo vormen ze elkaars mening en wordt de gemeenschappelijke vraag helder. Niets verbiedt gebiedsontwikkelaars, gemeenteambtenaren of andere professionals zich in deze discussies te mengen, maar dat is iets wat nog maar weinig gebeurt. Terwijl juist hier grote kansen liggen op het creëren van vertrouwen en het sturen van het proces. Uit het onderliggende onderzoek blijkt dat social media de invloed van bewoners op hun leefomgeving vergroten: 24

Ÿ Social media vergroten mogelijkheden om invloed uit te oefenen. Je kunt je gemakkelijker organiseren met je buren, je hebt meer en gemakkelijker toegang tot informatie en je kunt online reageren op plannen – wanneer jij dat wilt. Ÿ Social media vergroten samenwerkingsbereidheid: individuele bijdragen zijn zichtbaar en het proces en de discussie transparant. Dat geeft betekenis en wekt vertrouwen. Ÿ Social media leiden tot groter onderling begrip tussen bewoners en gebiedsprofessionals: door communicatie groeit het vertrouwen en kunnen eventuele spanningen worden weggenomen.

Door onwetendheid worden nog te veel kansen op win-winsituaties gemist Dit heeft drie interessante gevolgen: ten eerste wordt de gemeenschappelijke vraag in een gebied duidelijk. Deze komt in de plaats van vele individuele vragen. Moeilijke discussies


gebiedsontwikkeling, invloed en social media

of vragen kunnen voor een deel al online door bewoners worden beslecht. Je hoeft als gebiedsontwikkelaar geen Salomonsoordeel meer te vellen. Een vorm van zelfsturing dus. Ten tweede kunnen gebiedsontwikkelaars sturen in de meningsvorming door de juiste informatie op het juist moment in te brengen. Dat kan spanningen voorkomen, wegnemen of verzachten. Ten derde kunnen bewoners zich gemakkelijk organiseren als ze dat willen. Dat maakt ook dat ze gemakkelijker (politieke) invloed uitoefenen. Of en hoezeer deze gevolgen optreden, hangt af van wat er gebeurt tijdens het proces, in welk stadium van de planvorming via social media wordt gecommuniceerd en hoe hierin wordt gestuurd. Maar wat is er nieuw? Bewonersparticipatie is toch al verplicht? ‘Gebruiker centraal’ en ‘vraaggestuurd werken’ zijn veelgelezen kreten in beleidsnota’s. De feitelijke uitvoering blijft in de praktijk echter ver achter, beperkt zich tot een tijdelijke vorm van bewonersparticipatie of wordt veel te laat ingezet. Als ideeen al zijn uitgewerkt tot plannen of als slechts beperkt of in een beperkte periode kan worden gereageerd, komen de voordelen van social media niet uit de verf. Sterker: spanningen en verontwaardiging kunnen juist oplopen en groter worden. Het onderzoek laat zien dat vooral kortetermijnbelangen en angst in de weg staan. Angst voor het maken van fouten of het nemen van verantwoordelijkheid. Angst voor negatieve reacties of aantasting van bevoegdheden. Angst voor vertraging en voor een ingewikkeld proces. Het continu en structureel inzetten van social media kan leiden tot toenemend vertrouwen en samenwerkingsbereidheid tussen professionals en bewoners. Stel je voor dat bewoners doorlopend meedenken over hun leefomgeving en deze informatie online plaatsen omdat ze weten dat dit wordt meegenomen in plannen op het moment dat er iets gaat veranderen in hun leefomgeving. Dan krijgt de koppeling tussen gebiedskennis en vakkennis vorm. Dat is niet alleen effectief, maar ook duurzaam. De huidige crisis en de trend naar steeds meer renovatie, binnenstedelijk bouwen en her-

structureren vraagt om nieuwe manieren van samenwerken. In de machtsverhouding tussen bewoners en gebiedsontwikkelaars is,

Vooral kortetermijnbelangen en angst staan in de weg mede door de inzet van social media, steeds meer sprake van een wederzijdse afhankelijkheid. We bevinden ons in de overgang naar een netwerksamenleving waarin plannen tot stand komen in een kennisnetwerk van bewoners, bedrijven, corporaties, gemeenten, ontwikkelaars en maatschappelijke organisaties. Gebiedsontwikkelaars kunnen – als een spin in dit web – hier heel veel mee bereiken. De kansen in de vorm van social media liggen voor het oprapen, maar het vergt moed hiermee te werken. Gebiedsontwikkelend Nederland: angst is een slechte raadgever!

Maarten van der Velde MSc mcd is gebruikersgericht stedenbouwkundige en oprichter van BUURbook.nl, een onafhankelijk platform waarmee bewoners meer invloed krijgen op hun leefomgeving. Hij is auteur van de scriptie: ‘Puberen en loslaten! Een onderzoek naar het effect van sociale media op de invloed van bewoners op hun leefomgeving’. Scriptiebegeleider: Lasse Gerrits. MCD Ι 2013 Ι 25


mcd scriptie

Mogelijkheden van social media bij gebiedsmarketing Met de opkomst van social media ontstaan meer mogelijkheden tot interactie tussen de betrokken partijen bij gebiedsontwikkeling. Dit biedt mogelijkheden voor gebiedsmarketing. Woonconsumenten zijn actief op social media en gebruiken social media om zich te oriënteren en te (laten) informeren. TEKST: René Keuzenkamp

Met het huidige overaanbod van woningen en aangescherpte financieringseisen voor woonconsumenten is de al bestaande kritische houding van woonconsumenten bij het maken van een woonkeuze nog kritischer geworden. Bezien vanuit deze context moeten de bij gebiedsontwikkeling betrokken partijen zich extra inspannen om de (potentiële) consument te interesseren voor hun gebied. Het belang van gebiedsmarketing neemt dan ook toe.

Screenshot facebookpagina De Kaap: gebiedsontwikkeling Katendrecht in Rotterdam.

Het onderzoek waar dit artikel op is gebaseerd, is gestart met de constatering dat er bij gebiedsmarketing behoefte is aan interactie tussen de betrokken partijen bij een gebiedsontwikkeling. Met de opkomst van social media (zoals netwerksite Facebook) zijn er meer mogelijkheden voor interactie ontstaan. Consumenten, óók woonconsumenten, zijn hierop actief en gebruiken social media om zich te oriënteren en te (laten) informeren. Aangezien het aantal gebruikers van social media ontzettend groot is, en bovendien nog stijgende, hebben social media een potentieel groot bereik. Ter illustratie: op dit moment zijn in Nederland ruim 7 miljoen mensen actief op Facebook (en wereldwijd is het aantal van 1 miljard gebruikers inmiddels bereikt). 26

Gebiedsontwikkelingen die inmiddels gebruikmaken van social media, zo blijkt uit de onderzochte casussen1, ervaren dat zij met de inzet van social media interactie teweeg kunnen brengen. Dat klinkt nog niet heel erg waardevol of bijzonder, maar dit blijkt wel te leiden tot een aantal interessante resultaten. Zo wordt de naamsbekendheid van gebiedsontwikkelingen vergroot door het grote bereik van social media, hetgeen nog eens versterkt wordt door het fenomeen ‘liken’ op Facebook, waardoor het gehele netwerk van diegene die ‘liked’ hierover wordt geïnformeerd. Dit contact kan heel laagdrempelig een eerste kennismaking betekenen met de gebiedsontwikke-


mogelijkheden van social media bij gebiedsmarketing

ling in kwestie. Zo bereikt iemand die enthousiast is over de wijkontwikkeling Katendrecht met één druk op de like-knop ook al zijn of haar onlinevrienden en -kennissen. En uit verschillende onderzoeken blijkt nu eenmaal dat mensen sneller geneigd zijn de aanbeveling van een bekende over te nemen dan van een onbekende. Potentieel dubbel winst dus voor de gebiedspromotie. Projectontwikkelaars blijken met de inzet van social media de verkoopmarketing te verbeteren, aangezien gericht de doelgroep kan worden benaderd, met veel meer kennis van die doelgroep en wat die belangrijk vindt. Onlinemonitoring speelt hierbij een erg belangrijke rol. Door te weten wat er leeft, vanuit zowel de feitelijke data als de meer subjectieve interactie met de doelgroep, ontstaat een veel effectiever en efficiënter vorm van communicatie. Om hiervan een concreet voorbeeld te noemen: waar voorheen een dure advertentie in

Social media zijn geen vervanging van andersoortige interactie een groot dagblad werd ingekocht, kan nu volstaan worden met een doelgerichte advertentie, bijvoorbeeld een facebook-ad of google-ad,2 waarbij een specifieke doelgroep benaderd kan worden tegen veelal lagere kosten dan het spreekwoordelijke ‘schieten met hagel’ van een massa-advertentie. Voordelen van het gebruik van social media zijn er ook voor woonconsumenten; met de inzet van social media wordt informatie over de gebiedsontwikkeling verstrekt, en woonconsumenten wisselen onderling informatie uit. Zij kunnen hierdoor een meer gemotiveerde woonkeuze maken. En met het verbinden van reeds aanwezige bewoners aan geïnteresseerden via social media, wordt mogelijk gemaakt dat bestaande bewoners zelf hun woonervaringen delen, en op die manier ge-

biedsambassadeur zijn. Dit blijkt in gebiedsontwikkelingen een succesvolle aanpak. Deze positieve resultaten worden niet gemakkelijk behaald. Er is een aanzienlijke tijdsinvestering nodig om social media goed in te zetten. Waar een facebookpagina of een twitteraccount relatief snel gemaakt is, blijkt dat het initiëren van de interactie en deze te (laten) continueren de nodige tijd, energie en capaciteit vergt. Er dienen namelijk regelmatig, gemiddeld zeker twee keer per week, nieuwe berichten geplaatst te worden op de ingezette social media. Deze berichten moeten bij voorkeur kort en bondig geschreven zijn, zo mogelijk met afbeeldingen en foto’s, waarbij de toon van de berichten zo veel mogelijk aansluit op de doelgroep van de gebiedsontwikkeling. Ten slotte: social media zijn zeker geen vervanging van andersoortige interactie ten behoeve van gebiedsmarketing. Algemene websites, e-mail- en telefonisch contact, persoonlijk contact (in dit verband ook wel offlinecontact genoemd) en evenementen blijven hiervoor nodig. Social media bieden echter wel een zeer belangrijke aanvulling op deze bestaande interactiemiddelen.

Noten 1. De drie casussen in dit onderzoek zijn: Blixembosch Buiten in Eindhoven, Laan van Spartaan in Amsterdam en Katendrecht in Rotterdam. 2. Zie http://nl.wikipedia.org/wiki/AdWords.

René Keuzenkamp MSc mcd is projectmanager bij het projectmanagementbureau van Stadsontwikkeling, gemeente Rotterdam. Hij is auteur van de scriptie:‘Welke mogelijkheden bieden social media bij gebiedsmarketing?’. Scriptiebegeleider: Erik Braun. MCD Ι 2013 Ι 27


mcd scriptie

ANDERS PRIORITEREN IN RUIMTELIJK-ECONOMISCHE PROJECTEN

Van snijden naar begeleiden

De wereld van gebiedsontwikkeling kenmerkt zich de afgelopen jaren door grote afwaarderingen en het incasseren van forse verliezen met alle gevolgen van dien. Ingrijpende keuzes op regionaal niveau zijn daarom nodig om de overprogrammering te lijf te gaan. Daarna zal de samenstelling van de projectenportefeuille en daarmee de wijze van prioriteren veranderen. TEKST: Erik Pors

Prioriteren – het maken en doorvoeren van keuzes tussen projecten waarin geïnvesteerd wordt en welke projecten gesaneerd worden – is van alle tijden. In de huidige tijd, waarin gebiedsontwikkelingen onder druk staan, komt de noodzaak daartoe echter veel pregnanter naar voren. In de tijd van aanbodgestuurde ontwikkelingen zijn die keuzes echter onvoldoende gemaakt. Dit draagt bij aan het probleem waarmee de sector nu kampt: een te grote planvoorraad die niet aansluit bij de marktvraag van vandaag.

Van snijden … Het probleem van overprogrammering doet zich bij vele gemeenten voor. Door forse afwaarderingen en radicale keuzes is het mes al rigoureus in de projectenportefeuille1 gezet, maar desondanks is die bij veel gemeenten nog niet op orde. Dit blijkt onder meer uit onderzoek van Deloitte Real Estate Advisory (2012). Zij signaleren een landelijke overprogrammering van 35 procent voor de periode tot 2020 (zie ook figuur 1). Het devies is dus: nog dieper snijden. Intussen doen zich grote veranderingen voor in de sector van gebiedsontwikkeling. De wijze waarop gemeenten hun grondbeleid invullen, verschuift bijvoorbeeld in toenemende mate van actief grondbeleid naar een meer faciliterende rol. Maar ook de marktpartijen hebben zich een andere 28

bedrijfsvoering aan moeten (laten) meten. Een belangrijke competentie van een ontwikkelaar, risicodragend participeren, is namelijk sterk verzwakt. Ook de marktsector moet dus duidelijke keuzes maken. Keuzes in de rol die ze willen vervullen, maar ook keuzes in de projectenportefeuille. Na het in balans brengen van de portefeuille, breekt daarom een nieuwe vorm van prioriteren door. Het op orde brengen vraagt een sterke gemeentelijke sturing op het snijden in de planvoorraad. In de (nabije) toekomst zal de gemeentelijke inzet veel meer een monitorfunctie en bevordering van samenwerking vragen. Oftewel: ‘begeleiding’ van het prioriteringsproces. Het prioriteringsproces raakt aan het werkveld van veel verschillende actoren. Spelers die in meer of mindere mate uiteenlopende belangen hebben op het gebied van financiën, planningshorizon en geografische betrokkenheid. Tegelijkertijd zijn ze ook heel vaak van elkaar afhankelijk. Een gemeente heeft een visie op haar ruimtelijke ontwikkeling, maar heeft marktpartijen nodig om die visie te realiseren. Omgekeerd heeft een marktpartij de gemeente nodig om een project te kunnen realiseren (denk aan RO-procedures). Wat het nog moeilijker maakt is dat prioritering gezien zou moeten worden als een regionaal vraagstuk. De gemeentegrens valt immers niet samen


van snijden naar begeleiden

90.000 Uitnemen

80.000 70.000 60.000 50.000

55.999 57.703

XXX

Uitstellen

40.000 30.000 20.000 10.000 0 2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

Opgeleverde woningen

Indicatieve overprogrammering

Verwachting Bouwkennis

Indicatieve prognose woningbouwprogramma

2022

2023

Figuur 1. Indicatieve overprogrammering van nieuwbouwwoningen. Bron: Deloitte Real Estate Advisory (2012), p.24.

met het zoekgebied van bijvoorbeeld woningzoekenden. Het programma-aanbod in de projectenportefeuilles van een (grote) stad en haar omliggende randgemeenten zal dus een zekere overlap kennen, waarbij op dezelfde doelgroep gemikt wordt. Ze vissen dus in dezelfde, grotendeels lege vijver. Om hier beter grip op te krijgen, zouden gemeenten op regionaal niveau moeten samenwerken om het planaanbod gezamenlijk af te stemmen. Het is ongewenst dat de bovenlokale regie door ‘de grote stad’ gevoerd wordt, omdat zij zelf ook grote belangen heeft bij de uitkomsten van het proces. De stad voelt zich al gauw machtiger dan een naastgelegen gemeente, hetgeen er toe kan leiden dat suboptimale keuzes gemaakt worden. Bovendien zou de uitkomst van de prioritering zo moeten uitpakken dat zoet en zuur verdeeld worden, dan wel gecompenseerd worden. De provincie zou daarom het overheidsorgaan bij uitstek zijn om hier de regie op te voeren. Peter van Bosse, partner bij Fakton, komt naar aanleiding van recent onderzoek naar de gevolgen van de crisis bij gemeentelijke grondexploitaties tot dezelfde conclusie. Uit een actorenanalyse in het scriptieonderzoek ‘Prioritering van stedelijke gebiedsontwikkelingen, met een focus op de centrale stad in de stedelijke regio’ blijkt dat de betrokkenheid van actoren bij het prioriteringsproces zal gaan veranderen. Opmerkelijk is echter dat ondanks een door diverse gemeenten onderschreven roep om regionale afstemming, de provincie op afstand blijft, dan wel op afstand

gehouden wordt. Met de inwerkingtreding van de Wro in 2008 is een verandering in de rol van de provincie ingezet. De van oorsprong kaderstellende en toetsende rol moet overgaan in een regierol. De invloed van provincies op grote steden blijkt echter beperkt. Bovendien lijken ze nog niet goed ingericht te zijn op hun nieuwe taak omdat kennis en ervaring ontbreken. Naast gemeentelijke actoren zijn het vooral de marktpartijen (ontwikkelaars en corporaties) die een rol spelen bij het maken van de benodigde keuzes. Door ontwikkelingen in de markt en daaraan gekoppeld de veranderende rolopvattingen valt een verschuiving te verwachten. Projectontwikkelaars, corporaties en beleggers zullen in de toekomst meer betrokken worden bij, of mogelijk zelfs verantwoordelijk worden voor de te maken keuzes. De mate van betrokkenheid (en verschuiving hierin) wordt gevisualiseerd in figuur 2.

… naar begeleiden De regionale regierol kan al gezien worden als begeleiding van het prioriteringsproces. Maar ook de gemeentelijke rol gaat verschuiven. Het faciliterende grondbeleid waar veel gemeenten zich nu (soms noodgedwongen) op richten, vraagt ook om inzet van andere sturingsinstrumenten. In de tijd van het actieve grondbeleid waren het de beleids- en financiële instrumenten die ervoor zorgden dat gemeentelijke visies gerealiseerd werden. Van deze ‘machtspositie’ is geen sprake meer. De gemeente zal nog steeds een visie moeten hebben op de gewenste ontwikkeling van de stad. Die visie moet echter, MCD Ι 2013 Ι 29


mcd scriptie

Politiek gestuurd

Ambtelijk gestuurd

Rijksoverheid

Gemeenteraad

Wethouder(s) centrale stad Wethouders div. gemeenten

Provincie/ Stadsregio Directeur RO-beleid Directeur ontw.beleid

Directeuren regio gemeenten meebeslissen

Bedrijven

Projectontwikkelaars

Diverse gem. sectoren

Conclusie meewerken

Corporaties

meedenken

Milieugroepering

Bezoekers Beleggers

Commercieel gestuurd

Bewoners

Maatschappelijk gestuurd

Figuur 2. Actorenanalyse.

veel meer dan in het verleden, in samenspraak met de markt bepaald worden. Het faciliteren houdt vervolgens in dat de gemeente alleen die projecten of nieuwe initiatieven omarmt die bijdragen aan die gezamenlijke visie. Dit kan bijvoorbeeld door voor bepaalde delen van de stad een conserverend bestemmingsplan op te stellen en op projectniveau wijziging daarvan te ondersteunen. Een andere mogelijkheid is de markt te ondersteunen door het bijeenbrengen van kennis en/of verschillende initiatieven. Deze ‘zachte sturing’, door Daamen et al (2012) omschreven als marktactiverend sturingsinstrument, vraagt om een andere manier van werken van de gemeente. En hoewel er in de grote steden nooit sprake zal zijn van 100 procent faciliterend grondbeleid, zal de focus wel op private ontwikkelingen komen te liggen. Die verande-

Erik Pors MSc mcd is planeconomisch en technisch adviseur bij Stadsontwikkeling Rotterdam. Hij is auteur van de scriptie: ‘Prioritering van stedelijke gebiedsontwikkelingen’. Scriptiebegeleider: Jan van ’t Verlaat.

30

ring heeft ook gevolgen voor het prioriteringsproces. Want de gemeente krijgt minder zeggenschap over de projecten die binnen haar gemeentegrenzen uitgevoerd worden. Dezelfde zachte sturing zal in dat proces nodig zijn om gezamenlijk de balans tussen vraag en aanbod te bepalen. Het creëren van draagvlak en vertrouwen zal daarbij een belangrijke rol spelen.

Als gevolg van de crisis is het voor gemeenten en marktpartijen steeds belangrijker de nog beschikbare middelen in te zetten op díe plekken waar ze bijdragen aan de doelstellingen van de organisatie. Daarnaast wordt de inzet van marktactiverende instrumenten steeds belangrijker. Door hard te snijden in de huidige planvoorraad, die voornamelijk uit gemeentelijke grondexploitaties bestaat, zal de projectenportefeuille op orde gebracht moeten worden. Naar de toekomst toe zal dat overgaan naar het ‘in balans houden’ van de portefeuille die dan overwegend uit private ontwikkelingen zal bestaan. Oftewel: van snijden naar begeleiden. Door een bovenlokale aanpak, onder regie van de provincie, zou dit tot een voor de regio optimale situatie moeten leiden. De ervaring leert echter dat die aanpak in de praktijk nog maar zelden voorkomt.

Literatuur Daamen, T., Franzen, A., Van de Vegt, J. (2012), ‘Sturen op waarde’. Delft/Rotterdam. Have, F.J.M. ten, Berns, S.W., Bouwhuijsen, E.C.M. van den en Celik, H. (2012), ‘Financielle effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Actualisatie 2012’. Deloitte Real Estate Advisory, Utrecht.

Noot 1. Onder de (gemeentelijke) projectenportefeuille wordt hier bedoeld: de verzameling gebiedsontwikkelingsprojecten waar de gemeente op enigerlei wijze een bijdrage aan verleent (actief en faciliterend grondbeleid).


uitnodigingsplanologie

OVERHEID AAN ZET VOOR NIEUW EVENWICHT IN GEBIEDSONTWIKKELING

Uitnodigingsplanologie Het is bijna vijf jaar na het uitbreken van de (financiële) crisis. Wat eerst alleen een probleem van de banken leek, is inmiddels een economische crisis die alle sectoren raakt. Ook die van gebiedsontwikkeling. Vraaguitval, stagnatie in uitgifte en oplopende rentelasten zijn hierin kenmerkend. Ook is financiering lastiger geworden, zowel aan publieke als aan private zijde. Banken zijn kritischer, niet alleen voor investerende partijen maar ook voor de consument. TEKST: Susan Groot Jebbink

Deze nieuwe werkelijkheid maakt pijnlijk duidelijk dat het vizier te veel gericht was op de aanlokkelijke financiële rendementen die gebiedsontwikkeling bracht. Terwijl het vooral om iets anders gaat: “Gebiedsontwikkeling begint met het waarachtig voelen en ervaren van sociaal-maatschappelijke urgentie en daar oprecht iets aan willen doen. Daarom en daarvoor zet je je in.”1 Vanaf de naoorlogse ruimtelijke overheidssturing is deze urgentie ongemerkt op de achtergrond geraakt. De crisis laat zien dat de huidige situatie uit balans is geraakt. Het is tijd voor een nieuwe impuls op weg naar een nieuw evenwicht. Een evenwicht waarin de overheid (opnieuw) het sociaalmaatschappelijke vraagstuk centraal zet en ruimte biedt aan privaat en particulier ondernemerschap om met een oplossing te komen. We noemen dit ‘Uitnodigingsplanologie’.2 Maar wat betekent dat nu als je als overheid uitnodigt en faciliteert? Moet je dan vooral dingen laten of moet je juist dingen doen? In dit artikel enkele inzichten.

Uitnodigen en faciliteren: twee zijden van de medaille Uitnodigen betekent vragen of iemand iets wil doen of je gast wil zijn. Als je als overheid uitnodigend wilt zijn, is de letterlijke vertaling dat je aantrekkelijk, attractief, gastvrij, harte-

lijk en open bent. Faciliteren betekent letterlijk: gemakkelijk maken, maar ook ondersteunen en mogelijk maken. Uitnodigen en faciliteren zijn dus twee verschillende activiteiten. Het lijkt een open deur, maar toch wordt dit onderscheid bij verschillende gemeenten nog niet altijd zo duidelijk en bewust gemaakt. En dat is wel nodig. Om te kunnen faciliteren moet er wel een initiatief zijn en als dit zich niet spontaan aandient, is het noodzaak om uit te nodigen. Andersom geldt dat als er initiatieven zijn, spontaan of op uitnodiging, het van belang is om deze initiatieven ook goed te kunnen helpen, of te wel te kunnen faciliteren. Uitnodigen en faciliteren, beide zijn essentieel in het nieuwe adagium van uitnodigingsplanologie (zie figuur 1).

Bewuste keuze Het aannemen van een faciliterende rol als overheid wordt vaak als oplossing gezien voor het hebben van geen geld. Toch is dit geenszins het geval. Ook in deze rol wordt je inzet als overheid gevraagd en hier zijn kosten mee gemoeid. Ook op het moment dat er nog geen zicht is op een eventuele afspraak voor het verhalen van kosten bij een initiatiefnemer. Weliswaar zijn grondaankopen niet (altijd) nodig, maar investeringen in planvorming of procesbegeleiding blijven vereist. De mate waarin stel je bij voorkeur afhankelijk van het te bereiken doel en de sociaal-maatschappelijke urMCD Ι 2013 Ι 31


uitnodigen

IDFiliteren

ÇŻDDQWrekkHOĂŻNDWWrDFWLHI ÇŻJDstvrÄł ÇŻhDrtelÄłkHQRSHQ ÇŻverlokkend ÇŻgemDNkelÄłkmDken ÇŻvergemDNkelÄłken ÇŻRQGHrsteunen ÇŻPRgelÄłkmDken

elementen uitnodigingVSlDQologie

mcd scriptie

Figuur 1. De elementen van uitnodigingsplanologie.

gentie van een gebied/initiatief. Als daarentegen het beschikbare budget als criterium voor de inzet geldt, zullen de doelen daarop moeten aansluiten en de verwachtingen naar initiatiefnemers helder moeten worden gemanaged.

Andere competenties gevraagd Het is van belang om als overheid over de juiste competenties te beschikken. Niet iedereen is geschikt om deze rol te vervullen. Een toetsende en afwachtende houding is uit den boze. Een te defensief optreden eveneens.

Het is tijd voor een nieuwe impuls op weg naar een nieuw evenwicht Maar wat dan? Eigenlijk worden verschillende typen vaardigheden naast elkaar gevraagd: een onorthodoxe manier van denken, meer ondernemend en tegelijkertijd je ten dienste te stellen van een initiatief (inlevingsvermogen) met een klantgerichte houding. Bovendien is het van belang dat je het gebied kent en kunt voelen, goed luistert en een langdurige relatie wilt aangaan. Wellicht zijn deze competenties te vinden binnen ĂŠĂŠn persoon. Maar dat hoeft niet: ook kan worden gewerkt met twee personen of een klein team. Meerwaarde daarvan is dat je kunt reflecteren op houding, gedrag en activiteiten van elkaar. 32

Houd oplossing en vraagstuk gescheiden! Uitnodigingsplanologie gaat in essentie om het ruimte geven aan initiatiefnemers binnen een kader. Anders gezegd: je dient als overheid verantwoordelijkheid te nemen voor het vraagstuk. Het is de verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer om met een goede oplossing te komen. Het is van belang om rollen en verantwoordelijkheden te scheiden. Anders gaat het mis. Je als overheid bemoeien met de oplossing gaat ten koste van het ondernemerschap van de initiatiefnemer en leidt tot frustratie bij deze groep. Als deze frustratie te groot wordt, kan dit het einde betekenen voor een initiatief en ook een negatieve invloed hebben op het oplossen van de sociaal-maatschappelijke problemen en het gebied in kwestie. Niet doen dus. Je beperken tot het vraagstuk betekent het verankeren van het vraagstuk in een helder en voldoende ruim kader. Dit vergt een ander manier van kijken. Waar doorgaans controle en vermijden van risico's hoog op de agenda staan in een overheidsorganisatie, zul je bij een uitnodigende en faciliterende rol de ruimte en daarmee ook de verantwoordelijkheid bij de initiatiefnemer neerleggen. Dan geef je initiatieven ook echt een kans. Dit ‘durven loslaten’ betekent dat je niet bang moet zijn voor het onbekende. Daar horen risico’s bij die je op voorhand niet goed in beeld hebt. Voorbeelden in den lande laten zien dat deze manier van werken mogelijk is. Ook laten zij de worsteling zien met het ‘ruimte geven’ aan initiatiefnemers. Het is vallen en opstaan, maar er wordt ook wat bereikt. Niet alleen voor het gebied, maar ook in termen van je uitgedaagd voelen in je vak en plezier houden in je werk. Het is van belang dat binnen de overheidsorganisatie ruimte wordt gegeven voor deze nieuwe manier van werken en dat daarbij vertrouwen wordt gegeven. Ook als het een keer fout gaat. Want alleen dan kan er geleerd worden en wordt een nieuwe manier van werken ontwikkeld.

Ondernemende rol nog altijd mogelijk Voor wie het ondernemen in het bloed zit: wees niet bevreesd. Bij uitnodigingsplanolo-


uitnodigingsplanologie

VOORWAARDEN

fin an kad cieel er

e rd ke n ces ra pro ve oor v t ge bud t oms eenk over

s competentie

co m m un ice re inf n& orm ma ere rk n et in g bouwe n aan v ertrou wen tijd gunnen

ities kennen en commun netwerken nsen ap n ka ch m alere n ars g i do en s ena n g i e r en e o p l g s i a p o nta ke me elij van nt n e e utt me ge ben n a nv te et z in

informeren nem en v commu an v niceren eran two orde lijkh eid rui mt eg eve n tid jw inn en ve rb in de n

TIJDENS

ten ins nw en mij om ter str rte iële ko anc en fin rer nten gen eme ne ren rrang ge ële a enb i c sam van finan en evalueren bied reflecteren &

UITNODIGEN

es uz ke

FACILITEREN

VOORAF

pr og r ra uim m t m el at ijk is ch ka de r

el ncie fina der ka

ge bi ed sa m ba bu ss dg ad et v eu oo r rp roc es guns tig in veste rings klim aat competen ties

organis atoris kader ch

gebiedsamba ssadeur d ienen ges d leid tro ersch om ap l ijnd ‘fl ex t o ib ets el’ ing spr be oce ste s mm in gs pl an

ch ris to sa er i n d ga ka or

e stad visie op d ied ied eb t geb ,g rde op he eid po visie o kh ed elij ebi rd ar g oo nba tw ope an er ,v ol er uz ke

der telijk ruim tisch ka a m am r g o pr

ACTIVITEITEN Figuur 2. Een overzicht van de voorwaarden en activiteiten die nodig zijn om de uitnodigende en faciliterende rol te vervullen.

gie is dit ook aan de kant van de overheid hard nodig. Bijvoorbeeld bij het zoeken naar kansrijke initiatieven en bij het meedenken om deze initiatieven te laten slagen. Gaat deze ondernemende rol gepaard met het innemen of hebben van grondposities? Ook mogelijk, maar daarbij geldt wel een belangrijk devies: behoud heel bewust een uitnodigende en faciliterende rol. Dat betekent dat je het belang van het gebied centraal stelt, ruimte geeft aan initiatiefnemers en verantwoordelijkheid blijft voelen voor het vraagstuk. Het inbrengen van deze grondposities is dan faciliterend aan dit vraagstuk en de initiatieven.

Mentaal eigenaarschap Ideeën, initiatieven en hun initiatiefnemers duiden op betrokkenheid bij een gebied. Dit is

uiterst waardevol. Een uitnodigende en faciliterende rol respecteert, benut en vergroot deze betrokkenheid. Initiatiefnemers kunnen met hun eigen inzet en ideeën vorm en functie

De overheid moet over de juiste competenties beschikken aan een gebied geven; dat maakt ze trots en geeft vertrouwen. Het leidt tot een respect voor het gebied dat het eigen initiatief overstijgt: mentaal eigenaarschap. Daarmee levert deze nieuwe rol meerwaarde die (op termijn) waarde toevoegt. Het levert een bijdrage aan leefbaarheid en aantrekkelijkheid. Hoe mooi klinkt dat? MCD Ι 2013 Ι 33


mcd scriptie

Je wilt aan de slag, maar hoe? Je wilt als overheid aan de slag met een uitnodigende en faciliterende rol? Of misschien ben je er al druk mee doende, maar vraag je je af: ben ik op de goede weg? Figuur 2 biedt een overzicht van de voorwaarden en activiteiten die nodig zijn om deze rol te vervullen.3 Dit model kan je helpen bij de start van het proces of bij een lopend proces als tussentijdse reflectie voor zowel overheid als initiatiefnemers. Bij voorkeur in gezamenlijkheid: wat werkt goed? Wat verdient nog aandacht?

Tot slot Uitnodigen en faciliteren, uitnodigingsplanologie, kan – na het tijdperk van ontwikkelingsplanologie – gezien worden als een vol-

Noten 1. Riek Bakker in ‘Nederland Boven Water. Praktijkboek gebiedsontwikkeling’, Van Rooy e.a., 2006. 2. Van Rooy (2011) beschrijft in zijn artikel ‘Uitnodigingsplanologie als sociaal-cultureel perspectief’ (Building Business, december 2011) als eerste het begrip ‘uitnodigingsplanologie’. 3. In de scriptie ‘Het vraagstuk van uitnodigingsplanologie’ waaraan deze publicatie is ontleend, zijn deze voorwaarden en activiteiten meer gedetailleerd beschreven.

Susan Groot Jebbink MSc mcd is hoofd van het Team Stedelijke Ontwikkeling bij Grontmij Nederland BV, Regio Zuid. Zij is auteur van de scriptie: ‘Het vraagstuk van uitnodigingsplanologie’. Scriptiebegeleider: Geurt van Randeraat.

34

gende stap in de geschiedenis van gebiedsontwikkeling. Een aanpak waarbij het werken vanuit de kwaliteiten van mensen en gebieden en het benutten en ontwikkelen van mentaal eigenaarschap centraal staat. Het gaat om het scheppen van een nieuw evenwicht tussen overheid en initiatiefnemers. Het is de overheid die deze balans kan herstellen. Dat wil zeggen: de overheid kan ruimte geven aan initiatiefnemers en verantwoordelijkheid (blijven) voelen voor het vraagstuk. Je geeft kaders mee, en biedt en behoudt duidelijkheid. Binnen kaders kunnen initiatiefnemers hun verantwoordelijkheid nemen om met een oplossing voor het vraagstuk te komen. Een fraai perspectief. Daarvoor is de overheid nu aan zet!


mcd scriptie

EEN POSITIEVE BIJDRAGE AAN GEBIEDSONTWIKKELING

De kracht van het gebiedsconcept

In deze roerige tijden is de beroepsgroep het erover eens: planontwikkeling moet anders! Dit om ervoor te zorgen dat toekomstbestendige gebiedsontwikkeling tot stand komt. Gebiedsontwikkeling die als zodanig door de consument gewaardeerd blijft en bovendien realiseerbaar is. TEKST: Daniëlle van der Ven

In de traditionele aanpak wordt het gebiedsconcept veelal gezien als een plan voor een puur ruimtelijke invulling of een fancy naam in een brandingstrategie. Dat is jammer, want het gebiedsconcept kan een veel grotere rol spelen. Het kan zowel procesmatige als inhoudelijke meerwaarde geven aan een gebiedsontwikkeling en een positieve bijdrage leveren aan de kwaliteit en de haalbaarheid ervan. Maar hoe dan? Daarnaar is onderzoek gedaan, met een zoektocht naar de kracht van het gebiedsconcept.

Conceptontwikkeling Gebiedsontwikkeling kent een brede focus.

CONCLUSIES Het gebiedsconcept kan positief bijdragen aan het verwezenlijken van het einddoel van de gebiedsontwikkeling (zie figuur 1). Aandachtspunten: ǯ Voor het opstellen van een gebiedsconcept wordt een cyclisch-iteratief proces aanbevolen dat uitgaat van het P.A.S.T.-principe: een probleemdefinitie (Probleem), het formuleren van een gezamenlijke ambitie (Ambitie), het opstellen van Strategie (interventies om de ambitie te verwezenlijken) en een markttoets (Toets). ǯ Er worden vier kritische succesfactoren (KSF’s) voor het gebiedsconcept onderscheiden: integraliteit (opstaloverstijgend, gebiedsgericht en contextgericht), draagvlakcreatie, eindgebruiker centraal en flexibiliteit.

Het gaat niet alleen over de ruimtelijk-fysieke opgave, maar ook over sociale cohesie, economie, cultuur, leefbaarheidsvraagstukken etc. Een gebiedsgerichte aanpak heeft als bijkomend voordeel dat ook op dit schaalniveau over waardecreatie nagedacht wordt. Het gebiedsconcept ontstaat in de initiatieffase van de gebiedsontwikkeling. Dit is geen puur ruimtelijk plan, maar een ‘sterk verhaal’ dat organisch tot stand komt in een participatief proces (Hajer, 2010) met focus op verschillende facetten, zoals het ruimtelijke, sociale, economische en culturele facet. Er wordt een vliegwiel in beweging gebracht doordat facetten met elkaar worden ver-

probleem analyse & diagnose stelling markttoets en vaststellen g.c.

welke interventies en voor wie

gewenst effect

hoe bereiken

CONCEPTUEEL DENKEN

Figuur 1. Cyclisch iteratief proces totstandkoming gebiedsconcept.

MCD Ι 2013 Ι 35


de kracht van het gebiedsconcept

GEBIEDSCONCEPT OPSTALOVERSTIJGEND

ruimtelijk economisch sociaal (sociaal-)cultureel

Sectorale aspecten

wonen, werken, winkelen, recreëren, onderwijs, etc.

Lokale kenmerken, bestaande waarheden, DNA

CONTEXTGERICHT

Verbinden fysieke en niet fysieken factoren, meerwaarde

DRAAGVLAK

Een 'gezamenlijk gedragen waarheid', toekomstbeeld Commitment bij relevante actoren als burgers, bedrijven, politiek, maatschappelijke organisaties, direct betrokkenen

Vraaggestuurd, aansluitend op wensen en behoeften van eindgebruikers Flexibel in kunnen spelen op maatschappelijke trends en (markt-) ontwikkelingen

EINDGEBRUIKER CENTRAAL EN FLEXIBEL

MARKT

DRAAGVLAKCREATIE

GEBIEDSGERICHT

INTEGRAAL

Facetmatige aspecten

Figuur 2. Gebiedsconcept in relatie tot de kritische succesfactoren.

bonden en elkaar versterken (Van den Berg, Braun, Otgaar, 2002). Deze werkwijze van gebiedsontwikkeling vraagt om een daarop aansluitende werkwijze van conceptontwikkeling. Ik heb dit het P.A.S.T.-principe genoemd, waarbij het gebiedsconcept tot stand komt in een cyclischiteratief proces. Vanuit de probleemdefinitie (Probleem) wordt een gezamenlijke ambitie (Ambitie) geformuleerd door het vooropstellen van de gewenste effecten die men op meerdere sporen gezamenlijk wil bereiken (zoals het ruimtelijke, sociaal-maatschappelijke, economische en culturele spoor). Op basis van deze formulering wordt creativiteit geëxploreerd om tot een gebiedsconcept te komen met interventies die deze gewenste effecten tot stand brengen (Strategie) en vervolgens wordt het concept getoetst aan de markt (Toets). Het gebiedsconcept wordt vervolgens vastgeklikt en pas daarna wordt overgegaan tot het vormen van een plan. Met uitwerking op meerdere facetten: ruimtelijk raamwerk, sociaal interventieplan, economische impulsen, branding, financiële modellen etc. Vervolgens 36

wordt het geïmplementeerd in de gebiedsontwikkeling. De ruimtelijke ingrepen ondersteunen daarbij het gebiedsconcept (maken het gewenste effect tastbaar).

Kritische succesfactoren In dit onderzoek zijn vier kritische succesfactoren voor het gebiedsconcept geïdentificeerd: integraliteit, draagvlakcreatie, eindgebruiker centraal en flexibiliteit (zie figuur 2). Deze factoren zijn geïdentificeerd als de meest bepalende in het gebiedsconcept. Ze dragen positief bij aan het verwezenlijken van het einddoel van de gebiedsontwikkeling. Een integrale aanpak is opstaloverstijgend, gebiedsgericht en contextgericht. Opstaloverstijgend betekent gericht op verschillende functies en facetten (ruimtelijk-fysiek, sociaal, economisch, cultureel etc.). Door dit te koppelen aan de gebiedsspecifieke kenmerken en te plaatsen binnen de context van de gebiedsontwikkeling, ontstaat meerwaarde door integraliteit. De tweede KSF, draagvlakcreatie, is het sturen op een ‘gezamenlijk gedragen waarheid’ en commitment van betrokken partijen. Het ge-


mcd scriptie

INITIATIEFFASE VAN DE GEBIEDSONTWIKKELING

VERVOLGFASEN EINDDOEL

KSF’s

TOEKOMSTBESTENDIG

1

GEBIEDSCONCEPT

Integraliteit

2 3

Draagvlak

PROCESVOORTGANG

Eindgebruiker

4

Flexibiliteit

AFZET

BASISFACTOREN Locatie/Context Beleid Markt

Figuur 3. Positionering kritische succesfactoren; onderzoeksmodel.

biedsconcept dient ten derde marktconform te zijn, dat wil zeggen: vraaggestuurd, nu en in de toekomst, met het vermogen flexibel in te spelen op marktontwikkelingen en maatschappelijke trends. De kritische succesfactoren (KSF's) hebben onderlinge raakvlakken en beïnvloeden elkaar. Opvallend is dat de KSF ‘eindgebruiker centraal’ een belangrijke succesfactor is. Door het centraal stellen van de eindgebruiker wordt in feite al rekening gehouden met de andere drie KSF's (integraliteit, draagvlak en flexibiliteit): Ÿ de eindgebruiker, breed geformuleerd binnen het private en publieke veld, die betrokken wordt vanaf het begin van de gebiedsontwikkeling, waardoor betrokkenheid en draagvlak ontstaat; Ÿ de eindgebruiker wiens wensen en behoeften centraal staan en ingevuld worden met de vastgoedproducten en de verschillende interventies binnen de gebiedsontwikkeling. Dit gelijktijdig inzetten op een meersporenbeleid impliceert enerzijds een integrale benaderingswijze en een focus op wijzigende behoeften en wensen (dynamisch), waardoor flexibiliteit nodig is.

Waar ligt de kracht van het concept? Het onderzoek maakt aannemelijk dat een gebiedsconcept dat de vier KSF's incorporeert en onderling verbindt een positief effect heeft op de gebiedsontwikkeling. De verwevenheid van de KSF's geeft meerwaarde op meerdere fronten: een groter effect per KSF, meerwaarde door koppeling van belangen en meervoudig voordeel per geïnvesteerde euro. Het is daarbij belangrijk om lokale waarden en contextuele factoren aan de opgave te verbinden. Hierdoor ontstaat een gebiedseigen concept dat meerdere belangen kan dienen, dat latente lokale kansen benut en herkenbaar is voor het publiek. Dit resulteert in draagvlak en activering van lokale energie. Het gebiedsconcept kan zo positief bijdragen aan het verwezenlijken van het einddoel van de gebiedsontwikkeling (zie figuur 3).

Daniëlle van der Ven MSc mcd is conceptontwikkelaar bij Hurks vastgoedontwikkeling. Zij is auteur van de scriptie: ‘De Kracht van het Gebiedsconcept’. Scriptiebegeleider: Erik Braun. MCD Ι 2013 Ι 37


mcd scriptie

WERKEN MET SCENARIO’S BIJ STRATEGISCHE BESLUITVORMING

Scenarioplanning en gebiedsontwikkeling

Scenarioplanning kan een positieve bijdrage leveren aan+ de strategische besluitvorming van gemeenten over woningbouwontwikkelingen. Dat is de conclusie uit een onderzoek naar de toepasbaarheid van scenarioplanning bij gemeenten. In dit artikel gaat de redenatie verder dan de gemeentelijke organisatie. Want elke professionele partij die betrokken is bij gebiedsontwikkeling kan scenarioplanning toepassen om na te gaan hoe woningbouwontwikkelingen in de toekomst vorm kunnen krijgen. TEKST: Ciska Toering-de Jong

Zowel binnen de krijgsmacht als bij grote internationals wordt scenarioplanning al vele decennia toegepast. In de Verenigde Staten werden bijvoorbeeld scenario’s gebruikt om aan te geven hoe een klein conflict had kunnen leiden tot een alles verwoestende kernoorlog1. En dankzij scenarioplanning was Shell in staat snel en adequaat te reageren toen het concern te maken kreeg met een oliecrisis2.

Ÿ onzekere ontwikkelingen; Ÿ lange termijn; Ÿ strategische beslissingen.

Steeds meer organisaties maken gebruik van scenarioplanning bij strategische besluitvormingsprocessen. Scenarioplanning is een methode om toekomstvoorstellingen uit te beelden voor een langetermijnhorizon. In een complexe omgeving met onzekere ontwikkelingen kunnen scenario’s de strategische besluitvorming ondersteunen. Scenarioplanning is (nog) geen gangbaar instrument dat wordt ingezet bij het nemen van strategische beslissingen over woningbouwontwikkelingen. Gaan scenarioplanning en gebiedsontwikkeling samen?

Stagnatie woningbouwontwikkeling: wie is aan zet?

In verschillende beschrijvingen van scenarioplanning komt een aantal kenmerken steeds terug: Ÿ toekomstgericht; Ÿ complexe omgeving; 38

Bovenstaande punten zijn zeer kenmerkend voor (woning)bouwontwikkelingen, wat betekent dat de uitgangspunten om gebruik te maken van scenarioplanning bij gebiedsontwikkeling aanwezig zijn.

De toekomst van de woningmarkt is mede door de crisis uitermate onzeker geworden en door veranderingen in de markt is er een omschakeling van aanbodgestuurde naar vraaggerichte ontwikkeling. Krimp, vergrijzing en ontgroening bepalen de bevolkingsontwikkeling in grote delen van Nederland. Gebiedsontwikkeling is in een impasse geraakt, woningbouwplannen worden getemporiseerd en gefaseerd in deelprojecten, of worden zelfs afgeblazen. Gemeenten, ontwikkelaars, corporaties en beleggers hebben zich massaal teruggetrokken. Nu de wereld door de economische en financiële crisis er anders uit lijkt te zien, wordt vanuit verschillende invalshoeken gezocht naar mogelijkheden en bruikbare instrumenten om de ontwikkelingen een


scenarioplanning en gebiedsontwikkeling

nieuwe impuls te geven3. Hoe ziet de toekomst voor de woningbouw eruit en wie is nu eigenlijk aan zet? Elke woningbouwontwikkeling wordt in meer of mindere mate beïnvloed door externe omstandigheden zoals de economisch/financiële crisis en de bevolkingsontwikkeling. Daarbij komt dat bij elk woningbouwproject verschillende factoren uit de lokale omgeving van invloed zijn op de realisatie van het plan. En iedere partij die betrokken is bij een ontwikkeling neemt strategische beslissingen die zijn gebaseerd op de voortgang binnen de eigen interne organisatie. De spelers in de woningmarkt kijken en wijzen naar elkaar.

)DVH

)DVH

)DVH

)DVH

Wat als de overheid ruimere kaders stelt, ontwikkelaars andere markten aanboren, corporaties zich alleen nog richten op de sociale woningmarkt en beleggers investeren in nieuwe initiatieven? Komt gebiedsontwikkeling dan weer op gang?

3ODQ

ǯ,QLWLDWLHI ǯ WXVVHQ UHVXOWDDWSURMHFW

ǯ2QWZHUS ǯ WXVVHQ UHVXOWDDWRSORVVLQJ

ǯ9RRUEHUHLGLQJ ǯ WXVVHQ UHVXOWDDWXLWZHUNLQJ

ǯ5HDOLVDWLH ǯ WXVVHQ UHVXOWDDWXLWYRHULQJ

ǯ(LQGEHHOG ǯ5HVXOWDDWǧ%ODXZGUXNSODQǨ

Figuur 1. 'Blauwdrukplan' volgens een lineair denkproces.

Strategische besluitvorming: stop met lineair denken Woningbouwontwikkelingen komen veelal volgens een lineair denkproces tot stand met als resultaat een ‘blauwdrukplan’ met een vooraf vastgesteld eindbeeld (figuur 1). In dit proces wordt geen rekening gehouden met onverwachte, onzekere ontwikkelingen en/of veranderingen, al dan niet veroorzaakt door externe factoren. Echter, hoe verder de toekomst ligt, hoe onzekerder deze is. Ontwikkelingen die vooraf niet zijn voorzien, kun-

Drijvende krachten

nen grote invloed hebben op het vastgestelde eindbeeld. Scenarioplanning draagt bij aan het beter begrijpen van externe veranderingen door te stoppen met lineair denken.4 Scenarioplanning is een iteratief proces, waarbij onzekerheden die de ontwikkeling kunnen beïnvloeden wel worden meegenomen, namelijk in de uitwerking van de scenario’s.

Kernonzekerheden

Scenario's

Ontwikkelingsrichtingen

Figuur 2. Scenarioplanning: breng het ondenkbare in beeld. MCD Ι 2013 Ι 39


mcd scriptie

Inputs

Outputs

ENVIRONMENT STRATEGIC ORGANIZATIONAL PLANNING Scenario Building

Strategic Planning

HRD supporting and shaping S.O.P

Prosess 1 -- Option Generation

Process 2 -- Decision Formulation

Figuur 3. A General System of Scenario Planning. Bron: Chermack, 2003.

Scenarioplanning: breng het ondenkbare in beeld Met behulp van scenarioplanning worden toekomstvoorstellingen uitgebeeld om na te gaan wat er kan gebeuren. Interne ontwikkelingen binnen een organisatie (microniveau) leiden veelal tot belangrijke strategische beslissingen over de toekomst van de organisatie. Factoren uit de lokale omgeving (mesoniveau) die bepalend zijn voor de organisatie hebben effect op de strategische keuzes. Daarnaast hebben verschillende trends en ontwikkelingen vanuit de externe omgeving (macroniveau) invloed op de ontwikkeling van de organisatie.

Gemeenten, ontwikkelaars, corporaties en beleggers hebben zich massaal teruggetrokken Bij scenarioplanning worden deze drijvende krachten uit de omgeving gerangschikt naar impact en onzekerheid en uitgedrukt in een aantal kernonzekerheden. Deze analyse is het 40

uitgangspunt voor het ontwikkelen van scenario’s in mogelijke toekomstvoorstellingen. Dat vormt dan de basis voor de te volgen strategische besluitvorming in de verschillende ontwikkelingsrichtingen (figuur 2). Met scenarioplanning wordt het ondenkbare in beeld gebracht. Scenarioplanning is op te delen in twee processen5, waarbij in het eerste proces de drijvende krachten uit de omgeving van de organisatie als ‘input’ dienen voor het maken van scenario’s (scenario building). In dit proces worden dus de verschillende opties gegenereerd. Tijdens het tweede proces worden de scenario’s uitgewerkt in strategische keuzes (strategic planning) die moeten leiden tot het nemen van de juiste beslissingen. De acties die hieruit voortvloeien zijn de ‘output’ van het proces van besluitvorming (figuur 3).

Gebiedsontwikkeling: omgaan met onzekerheden Op alle fronten wordt gezocht naar nieuwe samenwerkingsverbanden en andere financieringsmodellen om gebiedsontwikkeling weer


scenarioplanning en gebiedsontwikkeling

vlot te trekken. Er worden coalities gevormd met nieuwe partners en men probeert in te spelen op niches in de markt. Voor de korte termijn zal dit voor een aantal ontwikkelingen zeker positieve gevolgen hebben. Maar gebiedsontwikkeling gaat over de lange termijn; er moet ook naar de toekomst worden gekeken. Met scenarioplanning wordt verkend welke mogelijke toekomsten er zijn, gebaseerd op structurele veranderingen die zich kunnen voordoen op de langere termijn.6 Werken met scenario’s houdt wel in dat er voldoende kennis en inzicht aanwezig moet zijn binnen het team dat de scenario’s ontwikkelt van zowel het micro-, meso-, als macroniveau. De toepassing van scenarioplan-

Scenarioplanning kan zeker een toegevoegde waarde hebben ning bij strategische vraagstukken rondom ruimtelijke ontwikkelingen zijn het meest effectief als instrument binnen een team van deskundigen en besluitnemers.7 Op basis van de scenario’s werkt het team ontwikkelingsrichtingen uit, waarvoor verschillende strategische keuzes gemaakt moeten worden. Omgaan met onzekerheden is moeilijk, maar de toepassing van scenarioplanning maakt het voor een organisatie wel mogelijk te anticiperen op veranderingen. Gemeenten, ontwikkelaars, corporaties en beleggers kunnen individueel, in publiekpubliek verband of in een publiek-private samenwerking, scenarioplanning gebruiken om in beeld te brengen wat er kan gebeuren bij de ontwikkeling van een gebied. Dit betekent wel dat bestuur en management de ontwikkelingen die invloed hebben op de organisatie moeten zien als inspiratiebron voor beleidvorming. Daarnaast dienen zij bereid te zijn plannen aan te passen en het vermogen te

hebben daarvoor strategische beslissingen te nemen. De conclusie is dat scenarioplanning zeker een toegevoegde waarde kan hebben bij de strategische besluitvormingsprocessen in gebiedsontwikkeling.

Noten 1. Kahn, H. (1960), ‘On Thermonuclear War’, eerste druk 1960: Princeton University Press, herdruk 2007 met introductie van Evan Jones, Transaction Publishers, 2007. 2. Chermack, T.J., Lynham, S.A. en Ruona, W.E.A. (2001), ‘A Review of scenario planning literature’, Futures Research Quarterly, Vol. 17, No. 2, summer 2001, pag. 7-32. 3. Zie verschillende publicaties op: www.gebiedsontwikkeling.nu. 4. Heijden, K. van der (1996), ‘Scenarios: The Art of Strategic Conversation’, John Wiley & Sons (laatste druk 2011). 5. Chermack, T.J., (2003), ‘A Theory of Scenario Planning’, Human Resource Development Research Center, Swanson & Associates, May 2003. 6. Börjeson, L., Höjer, M., Dreborg, K.H., Ekvall, T. en Finnveden G. (2005), ‘Towards a user’s guide to scenarios – a report on scenario types and scenario techniques’, TRITA-INFRA-FMS 2005-3, version 1.1b, November 2005. Printed in Sweden by US AB, Stockholm, 2005. 7. Salewski, C. (2012), ‘Dutch New Worlds, Scenario’s in de stedenbouw en ruimtelijke ordening in Nederland, 1970-2000’, 010 Uitgeverij, Rotterdam, 2012.

Ciska Toering-de Jong MSc mcd is projectmanager bij de gemeente Heiloo. Zij is auteur van de scriptie: ‘Scenarioplanning bij gemeenten. Een onderzoek naar de toepasbaarheid van scenarioplanning bij strategische besluitvorming van gemeenten over (woning)bouwontwikkelingen’. Scriptiebegeleider: Tom Daamen. MCD Ι 2013 Ι 41


mcd kennisnetwerk

Toekomstdebat 2011: De gebruiker centraal.

De opleiding voorbij: het MCD Kennisnetwerk Het MCD Kennisnetwerk is opgezet door alumni van de opleiding Master City Developer. Het MCD Kennisnetwerk stelt zich tot doel om kennisuitwisseling rond gebiedsontwikkeling te stimuleren en daarmee de kennis over gebiedsontwikkeling in het algemeen te verrijken. Het beoogt contacten in het nog jonge vakgebied van integrale gebiedsontwikkeling na de studie vast te houden en te verruimen.

Om aan deze doelstellingen invulling te geven is in 2006 de stichting MCD Kennisnetwerk opgericht met inmiddels een ledental van circa 120 specialisten in stedelijke gebiedsontwikkeling. Het MCD Kennisnetwerk is een nieuwsgierige groep mensen met passie voor gebiedsontwikkeling en vastgoed, die gericht is op het onderhouden van relaties en het op

representatieve wijze uitdragen van het vak. Vanuit een roulerend bestuur worden verschillende netwerkactiviteiten georganiseerd, zoals lezingen en debatten, excursies, buitenlandse studiereizen en netwerkbijeenkomsten. De website geeft een impressie van de organisatie en activiteiten. www.mastercitydeveloper.nl/alumni.

MET DANK AAN DE SPONSORS VAN HET MCD KENNISNETWERK!

42


mcd kennisnetwerk

Terugkomdag Onder het motto van weer even lekker terug naar de collegebanken organiseert het MCD Kennisnetwerk “hoorcolleges” over actuele thema’s in ons vakgebied. Geheel in de stijl van de opleiding gaan de alumni aansluitend in debat met de gastsprekers. Dit jaar staat het in het teken van het MCD jubileumcongres met als thema ‘Gebiedsontwikkeling en Institutionele Beleggers’.

AGENDA 2013 MCD KENNISNETWERK ǯ7HUXJNRPGDJWLMGHQV0&'-XELOHXP FRQJUHV DSULO

ǯ9RRUMDDUVH[FXUVLH1RRUG=XLGOLMQ $PVWHUGDP PHL

ǯ%XLWHQODQGVHVWXGLHUHLV,VWDQEXORI 9DQFRXYHU QDMDDU

ǯ6FULSWLHSULMV VHSWHPEHU

ǯ7RHNRPVWGHEDW HLQG

gevend project bezocht. In mei staat de NoordZuidlijn in Amsterdam op het programma. Er is een rondleiding in de diepstations Vijzelgracht en Rokin. Aan de hand van presentaties van Gerard Scheffrahn (contractmanager) en Zef Hemel (directeur DRO Amsterdam) vindt daarna een gesprek plaats met de alumni. Aan de orde komt de betekenis van de Noord-Zuidlijn voor zowel de metropoolontwikkeling en de internationale concurrentiepositie, als de stedelijke ontwikkeling langs de lijn en rond de haltes. Eerder werden onder andere Paleis Soestdijk, EVA-Lanxmeer en het NIKE hoofdkantoor in Hilversum bezocht.

Buitenlandse studiereis Het kennisnetwerkorganiseert om het jaar een internationale studiereis. Zo komt er in het najaar weer een studiereis aan naar Istanbul of Vancouver-Portland.In 2011 is een groep van 25 professionals afgereisd naar Chicago en Detroit.

Toekomstdebat Jaarlijks wordt er een toekomstdebat georganiseerd. In 2012 was het thema de toekomst van de binnenstad. Op 30 november kwam het kennisnetwerk bijeen in de monumentale hal van het voormalige postkantoor aan de Neude in Utrecht. De sprekers en deelnemers gingen in debat met elkaar aan de hand van vragen zoals “wat bepaalt de attractiviteit van de binnenstad”, ”gaan winkels ten onder aan het shoppen op internet” en “welke rol spelen gemeenten en ontwikkelaars hierin”.

Scriptieprijs Ook wordt jaarlijks een scriptieprijs uitgereikt. In 2012 is inmiddels de vierde editie van deze prijs gehouden tijdens de afstudeerceremonie van MCD leergang 8. Uit de voorgaande leergang waren vier kandidaten genomineerd voor de ‘Jan van ’t Verlaat wisseltrofee’ en een geldprijs. Dit waren: Reinoud Bakker, René Kamperman, Judith Wicherson en Hans-Hugo Smit. De laatste werd verkozen tot winnaar.

Voorjaarsexcursie Bij de voorjaarsexcursie wordt een toonaan-

Studiereis Chicago en Detroit 2011.

Chicago en Detroit zijn twee Amerikaanse steden met een specifieke stedenbouwkundige geschiedenis. Chicago staat van oudsher bekend als de bakermat van de skyscraper en is met het Chicago plan een van de voorlopers van urban planning. Detroit is als stad groot gegroeid door de auto-industrie, maar is nu in verval. Een groot contrast met Chicago. Een interessante reis dus, zeker wanneer de MCDopleiding is gevolgd. MCD Ι 2013 Ι 43


mcd scripties

EEN UNIEKE UNIVERSITAIRE OPLEIDING STEDELIJKE GEBIEDSONTWIKKELING

Master City Developer De opleiding Master City Developer (MCD) staat in het werkveld bekend als de topopleiding stedelijke gebiedsontwikkeling. Vooraanstaande professionals in het vak beschouwen de titel MCD steeds vaker als kwaliteitskeurmerk. Programmadirecteur Geurt van Randeraat legt uit waarom de opleiding zo succesvol is en hoe organisaties zich kunnen aansluiten bij het MCD-netwerk. TEKST: Geurt van Randeraat

De kracht van de MCD-opleiding start bij de inhoud. De opleiding reikt studenten handvatten aan om strategisch te sturen in de ontwikkeling van steden en biedt tevens concrete kennis en vaardigheden om complexe projecten tot een succes te brengen. Mooie woorden, maar hoe werkt dat in de praktijk? Een onderscheidende eigenschap van de MCD-opleiding is de duidelijke focus: stedelijke gebiedsontwikkeling. Tijdens het eerste semester leren studenten begrijpen hoe de stad werkt, wat het DNA van een stedelijk gebied is en hoe een project zich daarbinnen verhoudt. Dit begrip stelt studenten in staat om op het juiste moment, op de juiste plaats en met de juiste ambitie projecten te initiëren. Deze aandacht voor en kennis van de context waarin een gebiedsontwikkeling zich afspeelt, is een voorwaarde voor een succesvol verloop van projecten. Waar een gebiedsontwikkelaar in een goede markt nog weg kon komen met een aanbodgedreven, slecht geïntegreerd project is dat nu wel anders.

Duiden van de opgave Tijdens het tweede en derde semester wordt uitgediept hoe een goede planvorming en realisatie tot stand komen: het duiden van de opgave door voortdurend koppelingen te maken tussen ruimtelijke conceptontwikkeling, klantgericht denken en strategievorming. De MCD-opleiding legt hierbij bewust de nadruk 44

op interdisciplinair denken en sturen in alle fasen van stedelijke gebiedsontwikkeling. Evident is dat niet alleen de combinatie van (plan)economie en fysieke ruimte centraal staat. Ook de invalshoeken financiën, (grond) beleid, recht, sociologie, stedenbouw, bestuur, management en communicatie komen ruimschoots aan bod. Simpelweg omdat een mate van kennis van deze vakgebieden essentieel is om de verschillende vakspecialisten aan te sturen. Daarnaast, en nog veel belangrijker, stelt het studenten in staat om de taal te spreken van de persoon aan de overkant van de vergader- of onderhandelingstafel.

Vragen van vandaag De MCD-opleiding richt zich op de praktische vragen in de gebiedsontwikkeling. De opleiding behandelt de problemen en vraagstukken van vandaag en vindt hiervoor concrete oplossingen. De studenten ontwikkelen groeimodellen in plaats van blauwdrukplannen. Strategische ontwikkelingsstappen, cocreatie en marktgerichte gebiedsontwikkeling komen daarbij aan bod. Tijdens de colleges doorgronden de studenten de financiële problematiek van gemeentelijke grondbedrijven, corporaties, ontwikkelaars en beleggers. In onderzoeksprojecten zoeken studenten naar nieuwe vormen en strategieën voor gebiedsontwikkeling. Aan een versienummer voor gebiedsontwikkeling (2.0 of 3.0) doet de MCD-


master city developer

opleiding niet mee. Het is een continu proces van verandering: de MCD-opleiding is altijd state of the art.

Een duurzame investering Mede door haar ontstaansgeschiedenis — een samenwerking van twee universiteiten en een ontwikkelingsbedrijf — combineert de MCD het beste uit wetenschap en praktijk. Daarmee is de toegevoegde waarde van de opleiding maximaal, omdat de MCD proactief stuurt op de intellectuele én praktijkgerichte ontwikkeling van de studenten. Zij worden uitgedaagd kritische wetenschappelijke vragen te stellen en met de antwoorden concrete oplossingen te creëren. Het voordeel van deze werkwijze is dat studenten geen trucjes wordt geleerd, maar een fundamenteel andere denk- en werkwijze. Dit stelt de MCD’er in staat ook op veranderende omstandigheden in te spelen. Een goede gebiedsontwikkelaar verstaat immers zijn vak, crisis of geen crisis. Kennisontwikkeling en reflectie zijn cruciale onderdelen van iedere gebiedsontwikkeling, zodat er geen verwatering optreedt wanneer een model of plan niet meer blijkt te werken omdat de markt of andere voorwaarden fundamenteel zijn veranderd. MCD’ers zijn dan in staat om tot nieuwe oplossingen te komen.

Persoonlijke ontwikkeling De kracht van de opleiding ligt daarmee naast de inhoud in het aanleren van nieuwe competenties. We trainen cursisten op hun verbindende kracht, het vermogen om context, inhoud, actoren en proces te verbinden: dit is cruciaal voor succes in stedelijke gebiedsontwikkeling. Hiervoor is durf en authenticiteit nodig: durven zeggen wat je vindt, een eigen visie ontwikkelen, leren om open te staan voor andere invalshoeken, de juiste vragen stellen, schakelen tussen schaalniveaus, je verplaatsen in de rol van de ander en het zoeken naar gedeelde belangen en gedeeld verlangen.

Niet voor iedereen… Consequentie van deze opzet is wel dat de MCD-opleiding niet voor iedereen geschikt is

— er wordt immers nogal wat gevraagd van een potentiële MCD’er. De MCD-opleiding selecteert haar studenten daarom uiterst zorgvuldig op basis van strikte intakevoorwaarden. De opleiding blijft hierdoor exclusief en staat garant voor kwaliteit. Omdat het leren van elkaar tijdens discussies tussen de studenten een prominente rol speelt, stuurt de opleiding op een mix van verschillende achtergronden. We vragen studenten een kijkje in de eigen keuken te geven. Hierdoor krijgen studenten strategisch inzicht in de belangen van verschillende partijen bij stedelijke gebiedsontwikkeling.

… en niet door iedereen Daarnaast stelt dit natuurlijk ook eisen aan de docenten die bij de MCD-opleiding betrokken zijn. De MCD-opleiding werkt samen met de beste docenten van Nederland. Actualiteit is een vereiste, kwaliteitsbewaking is essentieel. MCD stuurt proactief in haar docententeam op basis van grondige studentenevaluaties. Het zijn niet the usual suspects, name-dropping vinden we niet interessant. De MCD-seminars en open colleges spelen hier een belangrijke rol in. Hierbij nodigen we docenten uit binnen- en buitenland uit en vaak komen deze sprekers niet eens uit het vakgebied: het doel is immers interessante nieuwe inzichten op te doen. Deze inzichten landen dan natuurlijk in het curriculum.

Een groeiend netwerk — met inhoud Nu kan ik nog lang doorgaan over de opleiding die mij na aan het hart ligt, maar beter kan ik u aanraden om de visitekaartjes die u ontvangt goed te bekijken. Steeds vaker vindt u mensen tegenover u met de titel ‘MCD’ achter de naam. Vraag hen eens naar hun visie op het vakgebied, ik verzeker u: dat is leerzaam! Zie www.mastercitydeveloper.nl voor meer informatie over de MCD-opleiding. Graag nodigen wij u uit voor een persoonlijk gesprek. Neem hiervoor contact op met het opleidingsbureau. Tel. 010 408 2567 E: mastercitydeveloper@ese.eur.nl. MCD Ι 2013 Ι 45


Column Joost Schrijnen

KOMT ER OOIT WEER RUIMTE VOOR NIEUWE PUBLIEKE INVESTERINGEN IN DE STAD? De stad is nooit af. Altijd is er werk aan de winkel. Er zijn

Eems in een koffiehuis en visrestaurant dat in haven van

voortdurend ontwikkelingen in demografie, techniek of

Delfzijl in de Eems op palen is gebouwd. Het water was

in welvaart. Zij veroorzaken veranderingen in mobili-

volkomen troebel veroorzaakt door permanente uitdie-

teitsgedrag, in consumptie en in woon- werk en recreatie

ping ten behoeve van de Duitse bootbouwers verderop de

patronen. De stad moet die dynamiek faciliteren, adap-

Eems. Een totale ecologische ramp. De belastingbetaler is

tief zijn. Soms moet de stad ook bijsturen. Het is moeilijk

daar zeker een keer de klos. Vervolgens naar de Blauwe

de veranderende vraag goed te voorspellen, en daardoor

Stad. Volgens velen die er nooit geweest zijn een mislukt

proactief ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken.

project. Ik heb er van genoten. Wonen in de groene ruimte

Ruimte laten voor de toekomst. De overheid heeft zich te-

en je eigen stempel drukken op de manier waarop je dat

rug getrokken. Maar de idee dat de overheid geen inhou-

zelf wilt vorm geven. Natuurlijk ken ik de zorgelijk afboe-

delijke en financiële verantwoordelijkheid meer zou

kingen in de grondexploitaties. Maar er ontstaat langzaam

moeten dragen voor het ruimtelijk domein is een groot

iets bijzonders een nieuwe woonvorm in het landelijk ge-

misverstand. Overmatig overheidshandelen hebben de

bied. Goed voor Groningen, uiteindelijk. Net als de stad-

markt en met name de consument weggedrukt. Ook de

wallen uit het einde van de 19e eeuw. Kan dit ook nog eens

vastgoed productie heeft “namens de consument” ge-

in de Randstad? Een nieuw Wassenaar in Oosterwold?

handeld, en vooral winsten geboekt, die niet ten goed

Ik herinner me hoe we in de jaren ‘80 de hoge boekwaar-

kwamen aan het product zelf. De bevrijding van deze

den van de te bouwen wijk Prinsenland af mochten boe-

werkwijze moet gaan werken als een loutering, maar dat

ken, waarna een gezonde exploitatie is ontstaan en een

gaat langzaam, en met gepaard met veel verliesnemin-

van de mooiste stadsuitleg wijken van de jaren ’90. Mooi-

gen. Een spanning van alle tijden.

er en programmatisch en ruimtelijk ruimer dan menige

In 1874 stelde het parlement op voorstel van het Ministe-

later gerealiseerde Vinex wijk. De latere vinexwijken

rie van Oorlog de Vestingwet vast. Nederland werd niet

werden financieel geoptimaliseerd op basis van korte

langer verdedigd per stad, maar via de Hollandse Water-

termijn vastgoed inzicht, en bieden geen ruimte voor de

linies. De stadswallen, eigendom van de staat, werden

noodzakelijke transities in de tijd. Niet duurzaam.

verkocht aan de steden. Deze betaalden daar veel geld

Nu we op de blaren zitten moeten we nieuwe verdienmo-

voor dat door gebiedsontwikkeling moest worden terug

dellen bedenken, en dat gebeurt ook door Erwin van der

verdiend. Dat heeft uiteindelijk na vele jaren heel mooie

Krabben in Nijmegen bijvoorbeeld. We moeten de verlie-

stadsontwikkeling met zeer gemengde programma’s en

zen afboeken. Maar vervolgens moeten we kracht terug

veel groen teweeg gebracht die ook nu nog hoge waar-

geven aan lokaal bestuur en corporaties, om de stedelij-

den vertegenwoordigen. Maar het heeft ook veel publie-

ke transities voort te kunnen zetten en om de duurzaam-

ke en ook private faillissementen teweeg gebracht, om-

heid in de stedelijke en landschappelijke omgevingen te

dat de gebiedsexploitaties veel langere looptijd zouden

borgen. Het lokaal investerend vermogen moet toe kun-

krijgen dan voorzien.

nen toenemen. In sommige provincies waar nog wel geld

Pijnlijk voor de korte termijn en duurzaam voor de lange

is kunnen zij helpen, maar dat is niet overal mogelijk.

Onlangs bezocht ik vrienden in de provincie Groningen.

Stedelijke vernieuwing is net zo belangrijk als infrastruc-

En ik maakte er meteen een excursie van. Langs de enor-

tuur. Dus een paar wegen minder uit het MIRT, en dat

me bouwputten voor de nieuwe centrales in de Eemsha-

geld naar de stedelijke transities. Dat zou echt gaan hel-

ven, waarvan we niet weten of ze ooit het zakelijke en eco-

pen. Nog beter zou het zijn het lokaal belasting gebied te

logisch rendement zullen opleveren dat verwacht wordt.

vergroten, om daarmee de markt te stimuleren.

Vervolgens naar Delfzijl, langs de gloednieuwe wijk en het

Lijkt me iets voor een volgend Kabinet. Ouderwets, mis-

winkelcentrum in Delfzijl Noord van Dok Architecten on-

schien maar als we het ruimtelijk beleid echt willen de-

der leiding van onder andere Liesbeth van der Pol. Een

centraliseren dan moet het Rijk ook de middelen daarbij

vernieuwend project midden in de krimpregio in een voor

leveren. Dat zeggen overigens alle adviesorganen van de

sloop bestemd gebied. Met geld van provincie, rijk, corpo-

regering al jaren.

ratie en gemeente gerealiseerd. Door naar de koffie aan de

Joost Schrijnen is adviseur ruimtelijke ordening.

46


REM_Special_MCD_8  

Real Estate Magzine Special MCD-8

Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you