Page 1

2015 Cluj-Napoca

Ghid de investiții imobiliare


Descoperă cel mai bogat portofoliu de real estate

www.remsimo

biliare.ro

REMS reprezintă o echipă de specialiști care își propune zi de zi să aducă oamenii potriviți la locul potrivit. Birouri, spații comerciale, spații de producție, locuințe toate le găsești pe site-ul REMS, o platformă fluidă, care vă oferă cea mai bună colecție de real estate.

Intră pe www.remsimobiliare.ro și găsește spațiul de care ai nevoie.

Soluții premium în real estate.


Argument

3

De ce o revistă imobiliară? Cristina Gherman, manager

După ce veți parcurge conținutul acestei reviste, veți găsi câteva posibile răspunsuri la întrebările: De ce să construiești, unde, cât, ce și pentru cine? De ce să cumperi, unde, ce și cu cât? De ce să vinzi, cui și cu cât? Ce și unde să închiriezi? Piața imobiliară a fost mult timp cel mai popular domeniu de investiții, un segment care a generat profituri substanțiale pentru investitori ani în șir, cu vârf de piață în 2007-2008. Domeniul a rămas în vizorul tuturor după anul 2008, când a devenit unul dintre sectoarele cu scăderi majore în timpul crizei economice: în Cluj-Napoca s-au înregistrat scăderi de până la 50% la prețurile terenurilor din zonele centrale și semicentrale. În ultimii ani, domeniul imobiliar a rămas un sector de maxim interes pentru investiții. În Cluj-Napoca, în special proiectele rezidențiale s-au dovedit a fi alegeri profitabile, majoritatea proiectelor finalizate fiind vândute în proporție de 100%. În 2014 au apărut pe piața din Cluj-Napoca și primele proiecte office cu suprafețe de peste 15 000 mp. Primele stadii de construcție au fost bine primite într-o piață până acum săracă în proiecte de anvergură: aceste spații având o rată de închiriere de 90-100%. La o analiză a întregii țări, constați rapid că piața imobiliară din Cluj Napoca este atipică față de restul orașelor. De ce? și cu ce e Clujul special veți vedea și răsfoind paginile acestui catalog. E unul dintre subiectele pe care ni le-am propus. Vrem să vedem și în ce fel s-a schimbat piața clujeană. După anii de criză s-au modificat condițiile de piață, accesul la finanțare nu mai este la fel de facil și, mai ales, pretențiile cumpărătorilor au crescut. Pe un segment afectat o lungă perioadă de timp de lipsa de fonduri, de reticența dezvoltatorilor în fața deciziilor de investiții și de neîncrederea cumpărătorilor în anumite proiecte imobiliare, inclusiv în agenții imobiliare, propunem un “ghid” în piața

imobiliară clujeană și vă aducem noi informații. Informații în cifre, cu zone, proiecte, prețuri și opinii - utile și pentru cei care cumpără, și pentru cei care vând, și pentru cei care se pregătesc să investească.

De ce REMS? REMS Imobiliare este o companie care activează pe piața imobiliară clujeană de 3 ani. Acum am simțit nevoia să realizăm această revistă pentru a veni în ajutorul clienților noștri, fie că e vorba despre persoane fizice, companii naționale și multinaționale ori dezvoltatori și chiar investitori. Prin profesionalismul de care dăm dovadă facem tot posibilul să oferim soluții imobiliare de succes pentru fiecare dintre clienții noștri. Am construit o echipă orientată spre nevoile imobiliare ale clienților, pasionată, inovatoare, cu oameni care oferă servicii imobiliare de cea mai bună calitate. Propunem proprietăți alese cu grijă, verificăm compatibilitatea dintre cerere și ofertă, asigurând succesul tranzacțiilor imobiliare. Avem în portofoliu sute de tranzacții finalizate la nivel de companie și în lista de clienți renumite companii naționale și internaționale. În paginile acestei reviste veți găsi analize de piață pe fiecare segment al domeniului imobiliar în parte - birouri, spații comerciale, spații industriale, apartamente și case, precum și câteva articole pe subiecte de mare interes în contextul actual. Alături de acestea vă prezentăm și câteva oferte pentru fiecare capitol, precum și câteva dintre ofertele noastre reprezentate exclusiv. Spor la citit, analizat și tranzacționat!


4

Cuprins

Analiză de piață birouri din Cluj

The Office

Power Business Center

Ce reprezintă o clădire de birouri clasa A?

Centru comercial sau spațiu stradal? Unde îți dezvolți afacerea

pag. 4

pag. 8

pag. 10

pag. 11

pag. 14

Dorina Palace ofertă exclusivistă pentru închiriere pag. 17

La Casa Pane

Central Shopping Center - Turda

Analiză de piață sectorul industrial

Ce? Unde? Și cum să alegi atunci când închiriezi un apartament

Când ACASĂ e mai aproape decât credeai

Viața de student la standarde premium

pag. 18

pag. 20

pag. 24

pag. 28

pag. 30

pag. 31


Cuprins

Chiriile de lux și în Cluj la un pas de explozia prețurilor pag. 34

Cum să evadezi din aglomerația urbană

Comfort contemporan într-o casă familială

pag. 36

pag. 37

Când acasă e chiar la casă. Cât te costă, ce alegi şi unde

Casele înșiruite, o alternativă ingenioasă la preț de apartament

Un sediu de firmă cu personalitate

pag. 40

pag. 42

Case tip duplex de vânzare strada Ștefan Luchian

Analiză de piață - segmentul rezidențial Cluj Napoca

Centrul - vechi sau nou - oricând la mare căutare

Designul interior în locuințe Iulia Strîmbu arhitect

Reducerea costurilor cu energia consumată în locuință

5

pag. 44

pag. 46

pag. 50

pag. 58

pag. 60

Vrei să investești în imobiliare? pag. 43

Ce putem să facem pentru tine

pag. 64


6

Birouri

Analiză de piață – birouri din Cluj de Tibi Andrasi

Cluj-Napoca Capitală istorică a Transilvaniei, oraşul Cluj-Napoca are o populaţie de peste 320 000 de locuitori. Centru cultural de importanţă majoră, Cluj-Napoca găzduieşte cea mai mare universitate din ţară (Universitatea „Babeş-Bolyai”) şi alte 10 instituţii de învăţământ superior, cu 30 de facultăţi. Peste 80 000 de studenţi urmează anual cursurile universităţilor din Cluj-Napoca. Orașul ideal pentru investitorii în căutarea unui mediu profesional cu oameni competenţi, cu bune cunoștințe de limbi străine, cu costuri competitive scăzute şi proximitate „near shore” europeană. Municipiul Cluj-Napoca este expus la o diversitate lingvistică şi culturală și are forţă de muncă tânără şi motivată, încurajată să se adapteze şi să îmbrăţişeze mentalitatea americană şi vest europeană. Cluj-Napoca se află pe locul 2 în topul național al orașelor cu clădiri de birouri, după București. Gradul de neocupare în acest moment este de 10-15%. Pentru anul 2015 se așteaptă livrarea a 90 000 mp de spații de birouri noi.

Oferta de birouri Stocul actual de birouri în clădirile de afaceri clasa A, B, și C este de aproximativ 200 000 mp.

Cluj-Napoca Economic / Demografic / Strategic Populație – aprox. 320 000 Studenți – aprox. 80 000 Rata șomajului 2,9% Salariul mediu – aprox. 400 Euro Principalele Universități: Universitatea Babeș-Bolyai, Univesitatea Tehnică și alte 24 de ramuri univesitare Aeroport – al 2-lea cel mai mare aeroport din Romania ca și număr de trafic de personane peste 1.2 mil/an. Absența spațiilor de birouri în zonele centrale și semicentrale și suprapolularea centrelor existente au stimulat construirea unor noi centre office, în ultimii ani. Oferta de proiecte noi a fost redusă o lungă perioadă de timp, însă în intervalul 2013 - 2014 s-a predat un stoc nou de birouri de clasa A și A+ însumând o suprafață de aproximativ 50 000 mp și ocupați până la sfârșitul anului 2014 în proporție de 80%. Pentru următorii ani mai sunt în proiect aproximativ 90 000 mp de spații, în clădiri de clasa A și B.


Birouri Un mic procent din spațiile prevăzute în proiecte este acoperit prin contracte de preînchiriere, o tendință începută prin anul 2011 și preferată de companiile de IT și centrele medicale. În 2014, marile mișcări pe segmentul de office au fost făcute de companii de IT sau servicii care s-au relocat din centrele de birouri existente în noile clădiri construite. De altfel, aceasta a fost o tendință vizibilă începând mai ales din 2014, după livrarea primelor spații din noile centre de afaceri de mari dimensiuni realizate în Cluj-Napoca. Astfel, odată cu dezvoltarea noilor proiecte, chiriașii din imobilele din vechea

generație au eliberat unele spații sau sunt în curs de relocare în noile centre de business. Cererea pentru spaţiile de birouri este structurată în două părţi mari pe piaţa clujeană. Pe de o parte sunt companiile care solicită, în general, suprafeţe mai restrânse (până la 150 mp) şi orientate cu precădere către clasa B şi C, iar pe de altă parte companiile multinaționale al căror interes se îndreaptă către centrele de clasa superioară poziționate central sau în zone foarte populate și ușor accesibile.

Clasificarea birourilor în funcție de zonă Birou Clasa

Centru

Semicentru

Cartier

Periferie

A

62 %

15 %

19 %

4%

B

56 %

20 %

12 %

12 %

C

22 %

27 %

40 %

11 %

Birouri clasa A

Birouri clasa B

4% 19% 15%

12%

Centru

62%

Semicentru

Birouri clasa C

12%

11%

Centru Semicentru

56%

20%

Cartier

40%

Cartier Periferie

Periferie

22%

Centru Semicentru 27%

Cartier Periferie

Clasificarea birourilor în funcție de gradul de ocupare Birou Clasa

Centru

Semicentru

Cartier

Periferie

A

80 %

93 %

70 %

35 %

B

89 %

76 %

83 %

30 %

C

79 %

70 %

40 %

30 %

100% 90% 80%

70% 60%

A

50%

B

40%

C

30% 20% 10% 0%

Centru

Semicentru

7

Cartier

Periferie

Clasificarea birourilor în funcție de spații disponibile Birou Clasa

Centru

Semicentru

Cartier

Periferie

A

5500 mp

3500 mp

5000 mp

1000 mp

B

1000 mp

1200 mp

4000 mp

6000 mp

C

1100 mp

700 mp

3800 mp

3000 mp

Clasificarea birourilor în funcție de preț Birou Clasa

Centru

Semicentru

Cartier

Periferie

A

9-13 Euro/mp

8-11 Euro/mp

7-10 Euro/mp

5-8 Euro/mp

B

7.5-10 Euro/mp

7- 10 Euro/mp

6-8 Euro/mp

4-7 Euro/mp

C

6-7 Euro/mp

5-7 Euro/mp

5-7 Euro/mp

3-5 Euro/mp


8

Birouri

Clădirile verzi Avantaje

Dezvantaje

- economie la costurile de întreținere

- invesții mai mari și mai greu de amortizat

- confort interior, o atmosferă mai bună pentru angajați

- existența mai multor tipuri de certificări, statutul de Green Building poate fi folosit ca strategie de marketing și poate să nu reflecte în realitate ceea ce ar trebui să reprezinte.

- se vând / se închiriază mai repede - au rate de ocupare mai bune decât construcțiile convenționale prin reducerea costurior de mentenanță - prețul de vânzare / chiriile sunt mai mari - riscul de investiții mai mic - au costuri operaționale reduse - certificarea materialelor folosite în procesul de construcție - reduc polurea și impactul exploatării asupra mediului - ajută companiile prezente în clădire să dezvolte campanii „ecofriendly” întărindu-și astfel imaginea pe piață

Cele mai căutate spații de birouri sunt cele situate în zona centrală datorită conexiunii cu mijloace de transport în comun, una din caracteristicile cu cea mai mare importanță în alegerea unui spațiu de birou. Birourile situate în centrul business oferă clienților posibilitatea optimizării spațiului închiriat, adică suprafața închiriată este direct proporțională cu cea utilizată în mod exclusiv pentru birou. O tendință majoră pe piața relocărilor este și alinierea corporațiilor la același nivel de clasă de birouri cu concurența, factor constatat în cadrul proiectului The Office care la ora actuală este cel mai popular centru de business. În noul context global, dar și datorită ascuțirii concurenței pe piața locală, o altă tendință vizibilă pe piața clujeană în ultimii ani o reprezintă demersul dezvoltatorilor de a obține certificare oficială de clădire „verde” pentru noile proiecte. În acest moment doar câteva centre din Cluj sunt certificate însă cele mai multe sunt în curs de certificare. Directivele recente ale Uniunii Europeane privind sustenabilitatea și

eficiența energetică au condus la adoptarea la nivel european a unor stimultente locale pentru clădirile verzi. Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca a adoptat reducerea până la un minim de 0.25% a taxei pe proprietate pentru companiile care au în portofoliu clădiri aflate în clasa de performanță energetică A și care dețin o certificare oficială recunoscută la nivel mondial ca și certificare „verde”. În practică, în cazul unei proprietăți închiriate, costurile cu taxa pe proprietate se reflectă în service charge-ul plătit de fiecare chiriaș proporțional cu suprafața închiriată, alături de utilități. Dacă imobilul obține o certificare LEED, BREEAM sau DGNB se poate obține reducerea costurilor operaționale care vor duce la o competitivitate crescută și un grad de ocupare mare. O altă categorie de spații pentru birouri sunt cele situate în case/vile, în clădiri interbelice și clădiri multifuncționale, cu suprafețe cuprinse între 50 mp și 200 mp. Aceste spații prezintă interes atât pentru persoanele care au nevoie de un sediu în zona ultracentrală a orașului (Piața Unirii, Bulevardul Eroilor, Piața Mihai Viteazu, Calea Dorobanților, Bulevardul 21 Decembrie), cât și pentru


Birouri

9

persoanele care dispun de un buget mai restrâns, și sunt în căutare de imobile în zonele semicentrale sau în cartiere. Zona ultracentrală și centrală a Clujului este dominată de clădiri interbelice, spațiile de birouri fiind poziționate la parter sau etaje, majoritatea având cale de acces printr-o curte interioară. Prețul de închiriere variază în funcție de locație, suprafață și finisaje, oscilând între 9-12 Euro/mp/ lună.

Spațiile de birouri amplasate în zonele semicentrale și în cartiere se regăsesc în clădiri multifuncționale sau la parter de imobil rezidențial. Clădirile multifuncționale găzduiesc la parter diverse activități comerciale, cabinete medicale, stomatologice sau saloane de înfrumusețare, iar etajele sunt destinate spațiilor pentru birouri. Prețul chiriei lunare în astfel de locații este între 5-9 Euro/mp. Unele spații destinate birourilor, atât din zona ultracentrală, cât și din cartiere, au posibilitatea de a pune la dispoziția

potențialului chiriaș și locuri de parcare, acesta fiind în anumite situații un criteriu definitoriu în alegerea unei locații. Spațiile de birouri, indiferent de locație, se predau cu finisaje de lux sau clasice, în funcție de investițiile realizate de către proprietar, de cele mai multe ori, aceștia acceptând schimbări de recompartimentare / reamenajare a spațiului din partea chiriașilor.


10

Birouri

The Office The Office Cluj-Napoca este un complex de birouri premium, clasa A, situat în zona centrală a orașului, dezvoltat de fondul sud-african de investiții NEPI, în parteneriat cu antreprenorul timișorean Ovidiu Sandor. Proiectul cu o suprafață închiriabilă de 54 000 mp include 3 etape de dezvoltare, prima, de 19 000 mp, fiind inaugurată în luna mai 2014, pentru ca întregul proiect să fie dezvoltat până în 2016. Numărul persoanelor care își desfășoară activitatea în The Office Cluj-Napoca va depăşi 5000. The Office Cluj-Napoca a obținut deja certificarea de clădire verde, BREEAM Excelent, pentru prima fază a proiectului, fiind cea mai verde clădire din afara Capitalei. Arhitectura sofisticată, facilitățile, spațiile flexibile care se pot acomoda până la 1.000 de angajați pe același etaj, amplasarea centrală și serviciile disponibile în clădire fac din The Office cea mai bună adresă pentru afaceri din orașul ClujNapoca. Proiectul de birouri vine ca soluție salvatoare pe piața clujeană, definind întocmai conceptul de Clădire Business Clasa A, dovada fiind chiar gradul de ocupare de peste 80% pentru prima fază a proiectului. Chiriașii clădirii sunt companii multinaționale, cu precădere

din sectorul IT&C și firme de engineering, precum Robert Bosch, Yonder, National Instruments, Bombardier, Yardi Systems, 3Pillar Global, Layershift Technologies, Deloitte, Blue Projects. Posibilitatea extinderii locatarilor actuali în fazele următoare ale proiectului fără însă a renunța la spațiul inițial aduce o soluție la necesarul de extindere al companiilor. Grație dezvoltării etapizate, companiile deja prezente în The Office au avantajul de a-și calcula din timp necesarul de spațiu pe termen lung. Personalizarea spațiilor destinate extinderii este posibilă fără a întrerupe activitatea firmelor, datorită alipirii spațiului din fazele următoare de dezvoltare la cel actual, deja amenajat. Complexul include o zonă de servicii și de retail, în care își desfășoară deja activitatea companii precum operatorul de turism TUI TravelCenter, cafeneaua La Casa, farmacia Elmafarm, restaurantul Hugo și COS. De asemenea, centrul de conferințe al complexului este funcțional. Omul de afaceri timișoarean Ovidiu Șandor, unul dintre partenerii de proiect, ne spune de ce a fost ales Clujul pentru noul centru de business și cum se vede viitorul pieței locale de birouri din cel mai mare complex de afaceri din oraș.


Birouri

11

din Timișoara având un cuvânt important de spus în acest sens, fiind modelul de dezvoltare etapizată pe care îl urmăm și la The Office. 3. De ce The Office? “Large, flexible, green, premium class A offices, Cluj-Napoca’s new business hub”. Sub această etichetă, clădirea noastră nu oferă doar birouri, ci birourile în care îți dorești să îți desfășori activitatea. 4. Care este publicul țintă? Companii în general multinaționale dar nu numai, cu o anumită cultura organizațională, pentru care mediul de lucru oferit angajaților, posibilitatea extinderii ușoare în același proiect si specificațiile tehnice ale clădirii sunt elemente definitorii în luarea unei decizii. 5. Care au fost provocările majore ale proiectului? Fiind niște investitori din afara orașului am fost întâmpinați inițial cu o oarecare rezervă de câtre mediul de business de aici. Când s-a văzut însă cum dezvoltăm și ce rezultă, această reținere inițială a dispărut. 6. Considerați viabilă expresia Cluj-Napoca „noul Silicon Valley”? Silicon Valley este unic și nu cred că un alt loc în lume își poate propune să devină așa ceva. Credem însă că orașul ClujNapoca a devenit unul dintre centrele IT cele mai relevante în zona noastră de Europa și vedem un potențial de dezvoltare în continuare a acestei industrii aici.

Interviu : 1. De ce ați ales Clujul pentru un proiect de asemenea anvergură? Noi considerăm orașul Cluj ca fiind unul din cele mai importante din țară, alături de Timișoara sau Iași, de exemplu. Dezvoltarea economică a zonei, prezența unor importanți jucători internaționali și statutul de centru universitar puternic sunt câteva din motivele luate în calcul pentru investiția în “The Office”. 2. Ce v-a determinat să schimbați orientarea proiectului din unul cu destinație comercială în unul office? Dezvoltarea noastră a fost gândită de la bun început pentru sectorul de birouri, succesul proiectului City Business Center 7. Care considerați că va fi evoluția prețurilor? Ținând cont de nevoia de spații suplimentare precum și faptul că firmele doresc să ofere condiții din ce în ce mai bune angajaților, credem că vom vedea creșteri moderate ale chiriilor pentru clădirile de top. 8. Care sunt planurile The Office pe termen mediu și lung? Cred că răspunsul este evident, finalizarea cu succes a etapelor 2 și 3 ale proiectului “The Office”.


Power Business Center Situat pe strada Dorobanților, beneficiind de o poziție privilegiată, centrul de afaceri Power Business Center reprezintă o excelentă opțiune pentru companiile care doresc un spațiu office de clasă superioară și cu o poziție centrală. Pe lângă poziționare, proximitatea față de numeroase centre bancare, instituții și magazine, accesul facil la numeroase mijloace de transport în comun reprezintă tot atâtea avantaje pentru cei ce decid să aibă birouri în această locație.

zonele hobby și mai ales flexibilitatea în compartimentarea spațiului sunt avatajele clădirii de birouri.

Cele 8 etaje de birouri, 3 etaje subterane pentru parcare și peste 7000 mp de spații de birouri sunt elementele care definesc centrul business.

Power Business Center pune la dispoziție clienților săi spații deschise și luminoase, cu dotări tehnice și funcționale de înaltă calitate ce oferă un grad ridicat de confort pe fiecare nivel în parte. Suprafața spațiului închiriat este măsurată și calculată în baza unei metode preluate, ca principiu de lucru, din standardele de măsurare pentru clădirile de birouri ale BOMA (Building Owners and Managers Association), aplicând în plus și procentual, fiecărui birou o cotă parte din spațiul comun al nivelului și din spațiul comun al imobilului.

Suprafața utilă disponibilă pe un singur nivel ajunge și la 850 mp ceea ce oferă o soluție companiilor medii și mari care își doresc o locație unică, cu dezvoltare pe orizontală. Compartimentarea minimă disponibilă este de 250 mp, standardul de livrare este open space, disponibil pentru personalizare. Sistemul centralizat de climatizare, accesul cu lifturi rapide și generoase (12 persoane), infrastructura IT disponibilă, sistemele de securitate, securitate la incediu, recepția,

Pe lângă suprafețe generoase pentru birouri, clădirea oferă și un număr de 113 locuri de parcare cu suprapunere sau 70 locuri de parcare fără suprapunere. Accesul în parcare este securizat, pe bază de telecomandă, iar circulațiile sunt semaforizate.

Fiecare etaj dispune de contorizare separată pe partea de instalații electrice (3 tablouri electrice pe nivel) și pe partea de apă (apometre). Energia termică este contorizată la fel pe fiecare nivel, cu ajutorul centralelor de zonă aferente fiecărui nivel în parte.


Birouri

13

Ce reprezintă o clădire de birouri clasa A? Clădiri de birouri de clasa A sunt imobile care îndeplinesc cerinţele enumerate mai jos. Astfel, ele pot fi clasificate și A+ sau AA, acestea fiind la un nivel mai înalt decât categoria A. În general se folosesc termenii aceștia când avem de a face cu clădiri moderne, unele chiar cu certificate verzi şi în locaţiile cele mai atractive, ultracentrale. Cerinţe obligatorii: - cablaj modern - podea ridicată / tavan tehnic suspendat - sistem modern de ventilare - parcare subterană asigurată pentru automobile - locuri de parcare / metru pătrat: în oraş – 1:100; în centru – 1:75; în zone periferice – 1:50 - finisaje de cea mai bună calitate - facility management de standard înalt - recepţie la dispoziţie 24 de ore şi serviciu de pază - cel puţin 1000 mp de spaţiu închiriabil de birouri/nivel

Cum să recunoşti o clădire de birouri clasa B? Imobilele de birouri clasa B trebuie să îndeplinească criteriile enumerate mai jos: Cerinţe obligatorii: Clădire de birouri căreia îi lipseşte una dintre cerinţele obligatorii pentru clădirile de clasa A: cablaj modern - sistem de aerisire, parcare subterană sau măcar acoperită, finisaje de calitate, facility management de standard înalt, recepţie şi serviciu de pază 24 de ore, clădire de brouri cu cel puţin 750 mp de spaţii inchiriabile pe nivel Cerinţe suplimentare: Clădire de birouri căreia îi lipseşte cel puţin 6 cerinţe din cele enumerate pentru imobilele de clasa A din categoria cerinţelor suplimentare: lift(uri), executare de calitate deosebită, ferestre cu geam dublu, recepţie, cantină.

Ce înseamnă clădiri de birouri clasa C? Cerinţe suplimentare (dintre care cel puţin 6 sunt obligatorii) - lifturi rapide, moderne - înălţimea pe nivel până la tavanul fals: cel puţin 2,65 m - spaţii de recepţie - flexibilitate în compartimentare - proiect arhitectural de cea mai buna calitate - servicii disponibile în clădire sau în imediata vecinătate - surse de energie continue, fie şi complementare - ferestre cu geam dublu, cu efectul de oglindă sau cu aspectul umbrit

Imobile de birouri clasa C nu îndeplinesc cerinţele obligatori stabilite pentru clădirile de clasa A, respectiv B.

Ce sunt birourile verzi? Clădire verde este un imobil de birouri care şi-a stabilit un obiectiv de a obţine un certificat în conformitate cu un sistem de certificare a clădirilor verzi, susţinut de o instituţie independentă locală sau internaționale, unu dintre cele mai cunoscute fiind certificatul Green Building al Uniunii Europene sau certificatul LEED. Clădirile verzi sunt imobile ecologice sustenabile, care în timpul proiectării, construirii şi folosirii lor au un impact redus asupra poluării mediului şi a sănătăţii oamenilor.


14

Birouri

Gheorgheni – C-tin Brâncuși Street Layout: 2250 sqm on 3 levels A Class Office Building Minimum lease 500 sqm

Center – Dorobanților Boulevard Layout: 7200 sqm on 8 levels A Class Office Building Minimum lease 250 sqm

Center – Dorobanților Boulevard Layout: 4800 sqm on 8 levels A Class Office Building Minimum lease 230 sqm

Center – 21 December Boulevard Layout: 10 000 sqm on 9 levels A Class Office Building Minimum lease 170 sqm

Center – Mihai Viteazu Square Layout: 3700 sqm on 5 levels A Class Office Building Minimum lease 200 sqm

Near the train station Layout: 46 880 sqm in 3 stages, 8772 sqm delivered A Class Office Building Minimum lease 200 sqm

Center - Dorobantilor Boulevard Layout: 1560 sqm on 4 levels A Class Office Building Minimum lease 250 sqm

Center - Republicii street Layout: 1200 sqm on 4 levels B Class Office Building Minimum lease 150 sqm

Mărăști – Buftea street Layout: 3600 sqm on 7 levels A Class Office Building Minimum lease 330 sqm

+40 725 616 340 Tibi Andrasi

www.remsimobiliare.ro


Birouri

15

Center – Dorobanților Area Layout: 180 sqm 1st floor in Office Building Price: 8.5 Euros/sqm + VAT

Center – Dorobanților Area Layout: 150 sqm + 60 sqm terrace Office with luxury finishes and a panoramic view Price: 10 Euros/sqm

Center – 21 Decembrie Boulevard Layout: 150 sqm IT / Software / Architecture Office with parking places Price: 6.70 Euros/sqm + VAT

Center – Eroilor Boulevard Layout: 107 sqm Office with luxury finishes in the center of Cluj Price: 12 Euros/sqm

Center – Ștefan cel Mare Square Layout: 146 sqm Office with luxury finishes located in a very circulated area Price: 11.5 Euros/sqm

Center – Paris Area Layout: 94 sqm + 9 sqm terrace Office with luxury finishes Price: 8 Euros/sqm

Piața Unirii Area Layout: 114 mp Ultrafinished office with parking places Price: 9 Euros/sqm

Center – Dorobanților Area Layout: 130 sqm + 20 sqm terrace Office with a great view Price: 15 Euros/sqm + VAT

Center – Memorandumului Area Layout: 106 sqm Ultrafinished office in interbelic building with parking places Price: 14 Euros/sqm + VAT

+40 737 035 889 Cristina Farkas

www.remsimobiliare.ro


16

Comercial

Centru comercial sau spațiu stradal? Unde să îți dezvolți afacerea de Cristina Farkas Ce s-a întâmplat în 2014 și ce să așteptăm în 2015, care au fost sectoarele active, ce spații se caută și unde – sunt câteva dintre datele pe care vi le prezentăm pentru piața spațiilor comerciale, la nivel național și cu focus pe Cluj-Napoca.

Piața spațiilor comerciale la nivel național Creșterea economică, corelată cu evoluția volumului vânzărilor, a încurajat dezvoltatorii să înceapă lucrările de construcție la centre comerciale mari: Mega Mall, Parklake Plaza, hypermarket-uri Kaufland și să continue implementarea diverselor proiecte aflate la stadiu de proiect. Această tendință se regăsește și în orasele mai mici care au un stoc limitat de spații comerciale moderne. Reprezentativă pentru piața spațiilor comerciale din 2013-2014 a fost extinderea lanțurilor comerciale de tip discount. Pe segmentul spațiilor comerciale stradale, cererea a fost susținută în special de magazinele de proximitate: Carrefour Express, La Doi Pași și a marilor lanțuri comerciale: Carrefour, Metro. Pe segmentul supermarketurilor se detașează ca leader a expansiunilor, lanțul Mega Image.

Centre comerciale Oferta La sfârșitul anului 2013, stocul de spații comerciale a fost de 2 210 000 mp, piața înregistrând o creștere cu 50% în ultimii cinci ani. În ultimii doi ani viteza de creștere a numărului de centre comerciale a scăzut simțitor. În ultimii cinci ani livrările înregistrate pe piață au constat în discounter alimentar și mai multe spații adiacente sau faze suplimentare de construcții la proiectele existente. Pentru anul 2015 au fost anunțate mai multe extinderi a lanțurilor de magazine existente, cu spații complementare. Cu toate acestea, o piață care anunță a fi destul de activă din anul menționat s-a dovedit a fi mult mai săracă în ceea ce privește livrările de spații.


Comercial Cererea În perioada 2013 – 2014, România a înregistrat o creștere a consumului casnic de doar 0,7% față de anul 2012. Acest lucru a avut un impact inegal asupra vânzărilor cu amănuntul, înregistrată de domeniul food & beverage și segmentele non-alimentare. O altă tendință care a apărut anul trecut pe segmentul centrelor comerciale se referă la marile lanțuri internaționale care s-au orientat spre suprafețe de vânzare mult mai mari decât au avut. Această tendință a început în Europa de Vest, în încercarea retailerilor de a oferi o varietate mai mare de produse, astfel încercând să contracareze creșterea continuă a segmentului online. Cererea pe segmentul centrelor comerciale a fost generată în special de comercianții de îmbrăcăminte, încălțăminte și prestatorii de servicii. Chiria După scăderea chiriilor în centrele comerciale, înainte de anul 2012, ținând cont de oferta de spații, nivelul chiriilor nu s-a modificat semnificativ. Acestea variază la spațiile mici între 25-40 Euro/mp, iar pentru cei care au închiriat suprafețe mai mari sau sunt chiriași-ancoră, prețurile variază între 6 și 12 Euro/mp. Deoarece chiriile în cadrul spațiilor comerciale specializate (alimentare, bricolaj) sunt direct legate de cifra de afaceri realizată în fiecare locație, nu au existat modificări la chiriile pe acest segment. Prognoza Se preconizează ca anul acesta procentul care reflectă consumul casnic să crească. În directă conexiune cu această evoluție, e de așteptat ca retailerii existenți pe piață să facă planuri de expansiune și să încerce să deschidă mai multe magazine. Prin proiectele anunțate și cele aflate în construcție, în următorii ani, suprafața de spații comerciale în centrele comerciale se va mări cu aproximativ 20%. Anul 2014 a fost anul cu cele mai puține suprafețe livrate. Pentru următorii ani, se estimează creșterea de magazine cu noi branduri, existând mai mulți retaileri internaționali prezenți în țările CEE care au în vedere să intre pe piața din România. Totuși, având în vedere faptul că cele mai

17

multe companii sunt interesate de parteneriate și oferă francize, estimăm că doar o parte dintre ele vor fi în măsură să deschidă un magazin în cursul anului 2015. Extinderile vor cuprinde și orașele regionale, care au un stoc redus de spații comerciale moderne. Odată cu finalizarea centrelor comerciale din orașele mijlocii, se vor extinde și magazinele specializate de îmbrăcăminte și încălțăminte, care doresc să își continue extinderea la nivel național în anul 2015.

Piața spațiilor comerciale în Cluj-Napoca Spații comerciale stradale În această secțiune se analizează piața spațiilor comerciale din Cluj-Napoca, în zona ultracentrală, semicentrală și în cartierele principale. Cererea este activă, însă activitățile comerciale prestate nu au capacitatea de a susține costurile de ocupare, forțând chiriașii să părăsească spațiile ocupate. Acest segment are un grad de incertitudine mai mare pe lângă factorii generali care influențează piața spațiilor comerciale. Piața spațiilor stradale din Cluj-Napoca este atipică față de alte mari orașe ale țării, îndeosebi în zona ultracentrală există activități de genul baruri/cafenele/restaurante, unități de tip fast food și din ce în ce mai multe companii de tip outlet/ second hand.

Zona ultracentrală a Clujului este formată din clădiri interbelice și artere pietonale unde spațiile comerciale nu au suprafață mai mare de 100 mp. Din această cauză, marile branduri de retail nu au considerat suficient de interesant să deschidă magazine în zonele respective, îndreptându-se înspre cele două malluri ale orașului. Un alt motiv pentru care marii retaileri nu au magazine pe arterele importante este lipsa traficului pietonal, clienții preferând pentru cumpărături cu precădere cele două mall-uri existente.


18

Comercial

Lipsa locurilor de parcare din centrul orașului este unul dintre elementele care descurajează traficul pietonal din această zonă. Categoriile de operatori care s-au dezvoltat anul trecut pe piața locală și care au adus un feedback pozitiv sunt lanțurile farmaceutice și retailerii străini. Unitățile bancare și-au restrâns activitatea și au închis unele sucursale, atât în zona ultracentrală, cât și în cartiere. Ținta tuturor comercianților sunt zonele extrem de aglomerate, zone care dispun foarte rar de spații comerciale disponibile spre închiriere, acestea fiind sub contract cu diverse activități de business, pe o perioadă cuprinsă între 3-5 ani cu posibilitate de prelungire. Una din străzile cele mai cerute de comercianți în Cluj-Napoca este strada Memorandumului, unde sunt „liste de așteptare cu potențiali chiriași” pentru fiecare spațiu. Aici chiriile sunt peste media zonei ultracentrale, ajungând și la 40 Euro/mp. Companiile care desfășoară activitate în această zonă sunt lanțuri farmaceutice, magazine cu produse de panificație, magazine de haine și încălțăminte destinate persoanelor cu venituri medii. Chiria În general, chiriile lunare pentru spațiile comerciale stradale în Cluj-Napoca variază între 30-35 Euro/mp în zonele ultracentrale-centrale și între 15-25 Euro/mp în zonele secundare. Nu au existat modificări semnificative cu privire la chiriile obținute pe parcursul anului 2014, începutul anului 2015. Cu toate acestea, chiria medie variază în funcție de atractivitatea fiecărei zone. Chiar și în cazul spațiilor situate pe aceeași stradă, chiria medie diferă în funcție de suprafața spațiului, de domeniul de activitate și disponibilitatea proprietarilor la negocieri. Unii proprietari preferă să obțină drept chiriaș un brand mare, caz în care chiar dacă nu se ajunge cu prețul chiriei la nivel maxim, există continuitate la contractul de închiriere. Prognoza Chiriile pentru spațiile comerciale stradale, precum și

cele pentru spațiile situate în centrele comerciale se vor menține între intervalele înregistrate în 2014. Piața spațiilor comerciale va înregistra extinderi pe segmentul centrelor comerciale, hypermarket-urilor și a magazinelor de proximitate (supermarket).

Spații comerciale de vânzare Oferta spațiilor comerciale de vânzare în zonele cu trafic pietonal și arie comercială semnificativă este foarte restrânsă. Sunt câteva spații de vânzare în zona centrală, dar prețurile cerute de proprietari sunt cu mult peste nivelul la care un potențial investitor își poate face calcule de rentabilitate. Spațiile comerciale disponibile pentru vânzare în zona ultracentrală se încadrează în intervalul de preț 3000 – 4000 Euro/mp. Locațiile extrem de solicitate sunt zona ultracentrală: Piața Unirii, str. Regele Ferdinand, Bulevardul Eroilor și Piața Mihai Viteazu. Pentru cartierul Mărăști: str. Bucuresti, str. Fabricii, zona Pieței Mărăști; pentru cartierul Mănăștur: Calea Florești, str. Izlazului, str. Primăverii, iar în cartierul Zorilor: zona Pieței Zorilor, str. Observatorului și Calea Turzii. Anul 2014 a fost un an cu puține tranzacții pe acest segment, acestea fiind realizate de către persoane care doresc să dezvolte o afacere proprie. Investitorii români și străini speră ca anul 2015 să aducă pe piața imobiliară o varietate de spații comerciale cu profit bun pentru investiție.

CENTRU

SEMICENTRU

MĂRĂȘTI

MĂNĂȘTUR

ZORILOR

30-40 Euro/mp

25-30 Euro/mp

20-25 Euro/mp

20-25 Euro/mp

15-20 Euro/mp

Prețurile chiriilor pe zone


Comercial

19

Dorina Palace

ofertă exclusivistă pentru închiriere Dorina Palace (denumită in perioada interbelică Palatul Muntean) este o clădire deosebită, plină de istorie, fiind printre primele clădiri din România construite în stil art deco, amplasată în zonă centrală, pe strada Horea. Imobilul a fost construit în anii 1936-1938, fiind prima clădire cu acoperiș plat din Cluj-Napoca. Era decorată cu pulbere de mică pe exterior, în stil modern, cu ferestre mari și linii drepte, cu porți sobre și scări de piatră. În urma războiului din anul 1940, proprietarii au fost alungați de ocupaţia hortystă, urmând ca, după câțiva ani, comuniştii să confişte definitiv casa. A fost revendicată în 2009, după lungi procese care au durat 16 ani. A fost reconstruită „bucată cu bucată” fiind refăcută în doi ani. Clădirea a fost renovată integral în anii 2011-2013, fiind special amenajată pentru reşedinţa persoanelor în vârstă, singure, aducând un concept inspirat din America. Este disponibilă spre închiriere întreaga suprafaţă sau fiecare nivel în parte. Imobilul oferă posibilitatea de reamenajare și reconfigurare, în funcţie de pretenţiile viitorului chiriaş. Datorită dotărilor existente și a finisajelor, clădirea este pretabilă pentru o clinică medicală.

Structura clădirii: - Demisol: spaţiu pentru servirea mesei, bucătărie, spaţii pentru petrecerea timpului liber - Parter: cabinet medical - Etajul 1-2: apartamente și camere - Etajul 3: sală de fitness cu vedere panoramică, săli de masaj Suprafaţă utilă: 1435 mp Suprafaţă teren: 2000 mp locuri de parcare și spaţii verzi

Dotări: - bucătărie mobilată și utilată - camere mobilate și dotate cu paturi reglabile cu telecomendă, TV, baie proprie - sală de fitness dotată cu aparate de ultimă generaţie - lift care permite și transportul cu targa - saloane pentru petrecerea timpului liber, mobilate și dotate


20

Comercial

La Casa Pane a implementat cel mai inovator concept de magazin de producător, aducând o soluție complexă de retail pentru cele 35 magazine deschise până în prezent în regiunea nord-vestică a României: Cluj-Napoca, Alba Iulia, Aiud, Baia Mare, Bistrița, Gherla, Huedin, Oradea, Satu Mare, Sebeș, Târgu Mureș, Turda și Zalău. Conceptul de business al magazinelor La Casa Pane este de a oferi consumatorilor produse de patiserie, brutărie, cofetărie și gastronomie din țările cu renume în arta culinară. Totul a pornit de la o idee simplă… Pâine cu caracter, pregatită din ingrediente bine alese și după rețete din întreaga lume.

Mai jos aflăm câteva detalii din interiorul business-ului. 1.

Cum a luat viață conceptul poveștii La Casa Pane?

Proiectul „La Casa” a fost dezvoltat de investitori români cu o experiență de peste 20 de ani în domeniul operării de restaurante (New Croco, Maestro), dispunând de expertiză în domeniul producției industriale de alimente și având experiență în operarea de restaurante în clădire de birouri (Restaurant La Casa în incinta Maestro Business Center, La Casa Olimpia Business Center, La Casa Liberty Technology Park, La Casa – Endava, La Casa – Amera Tower).


Comercial

21

2. Care au fost principalele provocări în dezvoltarea business-ului? Documentarea și analiza fiecărei linii de business, prioritizarea acestora și implementarea lor, precum și crearea și menținerea bunelor relații cu furnizorii. Fiecare zi de lucru în fabrică este, de fapt, o provocare, pentru că trebuie să fii atent la ceea ce înseamnă comunicarea dintre membrii echipei, să fii atent la divergențele clasice dintre producție și vânzări, dintre economic și producție, dintre marketing și vânzări etc. 3.

Care este feedback-ul consumatorilor?

Răspunsul clienților noștri s-a ridicat la nivelul așteptărilor, cu atât mai mult cu cât în locațiile La Casa consumatorii pot găsi o gamă variată de produse alimentare, de la panificație, la patiserie, cofetărie și gastronomie, dar și produse conexe, care răspund solicitărilor venite de la clienți. 4. Cum atrageți și determinați un consumator să rămână client „fidel” acestui brand? Un client fidel este acel client care îți cumpără produsele în repetate rânduri. Deoarece clienții fideli pot fi foarte importanți în dezvoltarea unei afaceri durabile, pentru un grad mai mare de loialitate din partea clienților încercăm, în primul rând, să le anticipăm dorințele. Mai mult, clienților fideli le punem la dispoziție un program de fidelizare pe bază de card de fidelitate, pe baza căruia primesc discout-uri variate, în funcție de cumpărăturile deținătorului înscris în programul de fidelitate. 5. Considerați că piața imobiliară din Cluj este suficient de pregatită pentru a primi un astfel de lanț de magazine care se dezvoltă atât de rapid?

Da! Consumatorii români sunt întotdeauna pregătiți să accepte un format de magazin modern, în linie cu formatele de magazine occidentale și care oferă o gamă bogată de produse de cea mai bună calitate. 6. Ce părere aveți de piața imobiliară, referitor la spațiile comerciale din Cluj-Napoca? Piața imobiliară din Cluj-Napoca, fie că vorbim de spații comerciale, fie că este vorba despre sectorul privat, este în ascensiune. 7. 2015?

Care sunt obiectivele La Casa Pane pentru anul

Tocmai pentru că feedback-ul din piață a fost și este încurajator până în acest moment, luăm în calcul în continuare extinderii rețelei atât în Cluj-Napoca, cât și în orașele din Transilvania.


22

Comercial

Central Shopping Center – Turda Municipiul Turda

Arhitectura

Municipiul Turda este unul din cele 6 orașe ale județului Cluj și al doilea ca mărime, după reședința de județ, din punct de vedere al numărului populației. Orașul este compus din 3 zone distincte: Turda Veche, Turda Nouă și Oprișani.

Clădirea este extinderea a două imobile vechi, pline de istorie, fațada acestora păstrându-se intactă. Interiorul este construit ultramodern, spațiul beneficiind de un lift de ultimă generație și o scară rulantă.

În Centrul orașului (Turda Veche), unde este amplasat și Central Shopping Center, este concentrată 30% din populația municipiului.

Centrul comercial are o suprafață utilă de aproximativ 4000 mp, distribuită pe 4 nivele, D+P+E+M. La parter și etaj sunt spații destinate activităților comerciale, iar mansarda oferă un spațiu larg și modern pentru activități de birou, având o suprafață de 1000 mp/nivel.

Amplasament Central Shopping Center beneficiază din plin de poziția sa ultracentrală în municipiul Turda, aflându-se pe strada Republicii, arteră importantă de circulație, cu intens trafic pietonal și auto. În fața clădirii există mai multe locuri de parcare iar în apropiere există stație pentru mijloacele de transport în comun care fac legătura între Centru și celelalte 2 cartiere mari, Oprișani și Turda Nouă. Shopping Center-ul este situat vis a vis de Piața agroalimentară a orașului.


Comercial

Oferta Central Shopping Center oferă un spațiu modern destinat comercializării confecțiilor mixte: articole de încălțăminte, sport, papetărie, birotică, IT, ceasuri, bijuterii, produse farmaceutice, optică medicală, telefonie, servicii de turism, servicii bancare. Clienții au la dispoziție în incinta Central Shopping Center supermarket-ul BILLA care își desfășoară activitatea pe o suprafață de 1600 mp.

23

neîngrădit, chiar dacă orarul de funcționare al spațiilor comerciale din centrul comercial este terminat. Centrele comerciale continuă să fie preferatele consumatorilor, atrăgând mai mult de jumătate din volumul cumpărătorilor, comerțul modern continuând să crească în detrimentul celui tradițional. Această tendință se explică prin avantajul cumpărătorilor de a reuși să găsească în centrele comerciale multifuncționale opțiuni variate de cumpărături, o gamă largă de produse și mai ales prezența unui supermarket fiind o alegere importantă.

În cadrul spațiilor de la parter, mai funcționează farmacia Ducfarm, Agenția Loteria Română, casa de schimb valutar Macrogrup, pariuri sportive Stanleybet, Fornetti, Plafar și alte spații cu diferite activități.

Cine poate deveni chiriaș? - persoanele care doresc să înceapă o afacere - rețelele de magazine naționale sau multinaționale, branduri locale sau internaționale - distribuitor de bunuri sau servicii - persoane care au deja o afacere și vor să deschidă o nouă locație sau să o mute pe cea existentă.

Orar: Luni-Vineri: 8.00 – 22.00 Sâmbătă-Duminică: 8.00-20.00 Etajul este destinat diverselor activități comerciale, oferind spații cu suprafețe generoase, între 100-1000 mp, pretabile companiilor care oferă produse casnice, de îmbrăcăminte și încălțăminte sau/și o cafenea luxoasă. Ne dorim o combinație echilibrată de mărci și branduri, care să ofere posibilitatea clienților ce trec pragul centrului comercial o vastă posibilitate de alegere a celor mai bune produse. Mansarda oferă spații luminoase pentru activități de birouri, atent amenajate și compartimentate pentru a oferi fiecărei companii care își desfășoară activitatea aici, accesul

Contact: Cluj-Napoca, str. Eroilor, nr. 16, corp E, etaj 1 Tel: 0737 035 883, 0737 035 889 cristina.gherman@remsimobiliare.ro cristina.farkas@remsimobiliare.ro www.remsimobiliare.ro Vă asteptăm să ne fiți parteneri în cadrul acestui proiect!


Oportunitate de investiție în domeniul medical

Locaţie: cartier Gheorgheni Regim de înălţime: parter și mezanin într-un imobil cu funcţiuni mixte Suprafeţe: 1292 mp/nivel Potenţiali clienţi: clinici medicale, cabinete medicale grupate, laboratoare de analize medicale, farmacii, companii cu activitate conexă domeniului medical Agent exclusiv


Comercial

25

Center – Regele Ferdinand Area Layout: 117 sqm + 70 sqm terrace Recommended as: Showroom / Retail Price: 35 Euros/sqm + VAT

Mărăști Area Layout: 700 sqm, GF+2F Recommended as: Showroom / Offices Price: 7 Euros/sqm

Center – Moților Area Layout: 73 sqm Showroom / Retail / Medical / Consulting Price: 13 Euros/sqm + VAT

Center – Cipariu Square Layout: 104 sqm Showroom / Medical / Consulting / Retail Price: 23 Euros/sqm

Center – Lucian Blaga Square Layout: 109 sqm Showroom / Retail / Medical Price: 14 Euros/sqm

Center – Eroilor Boulevard Layout: 110 sqm Recommended as: Retail / Showroom Price: 14 Euros/sqm

Center – Mihai Viteazu Square Layout: 50 sqm Recommended as: Medical / Consulting Price: 2400 Euros/sqm

Bună Ziua Area Layout: 600 sqm Showroom / Medical / Offices Price: 12 Euros/sqm + VAT

Center – Traian Street Layout: 700 sqm on 3 levels + 260 sqm terrace Restaurant / Showroom Price: 17 Euros/sqm + VAT

+40 737 035 889 Cristina Farkas

www.remsimobiliare.ro


26

Industrial

Analiză de piață – sectorul industrial de Tibi Andrasi

Stocul actual de spații industriale listate pentru închiriere este de aproximativ 420 000 mp, împărțit în două categorii principale: depozite și unități de producție. Piața locală se confruntă cu un deficit serios în ceea ce privește oferta de spații moderne în parcuri industriale: se caută atât hale de producție, cât și spații de depozitare.

halelor vechi și adaptarea acestora la solicitările clienților. Dezvoltatorii acestor tipuri de proprietăți sunt încurajați să facă investițiile și datorită poziției platformelor industriale, în multe cazuri foarte aproape de centrul orașului în zone cu acces TIR. Aici putem aminti 3 foste platforme industriale modernizate: Clujana, Carbochim și Unirea.

Aproximativ 170 000 mp de spații industriale sunt destinați unităților de producție în diverse ramuri ale economiei de la fabrici de textile până la prelucrări metalice. Pe această piață activează mai mulți investitori străini care externalizează o parte din procesul tehnologic, atrași de posibilitatea optimizării costurilor.

Investițiile speculative au fost nesemnificative ca număr, iar nevoia de parcuri industriale cu hale noi, moderne este foarte mare, atât pentru producție cât și pentru logistică. Cererea este foarte mare atât pentru spațiile mici, cât și pentru spațiile de mari dimensiuni, iar oferta este aproape inexistentă.

La mare căutare sunt depozitele poziționate în zone foarte ușor accesibile cu mijloace de transport în comun, fiind o soluție pentru producătorii care doresc o mare economie cu cheltuelile de transport pentru personal.

Un procent de 84 % din spațiile industriale disponibile pentru închiriere sunt contractate, iar cel mai mare procent de spații libere se referă la unități din afara localității.

Aproximativ 250 000 mp sunt listați la închiriere ca spații de depozitare însă un mic procent din acestea sunt depozite logistice de clasă superioară. Investițiile în sectorul industrial rămân în continuare la un nivel foarte scăzut înregistrându-se un deficit considerabil. Cele mai des întâlnite investiții sunt cele realizate în modernizarea


Industrial

Soluția pentru deficitul de spații ar fi încheierea unor contracte de preînchiriere și dezvoltarea unor parcuri industriale de mare anvergură. Cererea nouă de spații industriale a reprezentat 70% din volumul închirierilor din anul 2014, cei mai activi fiind operatorii logistici, dar și companiile din industria producătoare. Restricționarea accesului de mare tonaj în interiorul orașului și în zonele populate forțează producătorii și operatorii de logistică să se orienteze către alte zone mai periferice sau în afara localității. Prețul mediu de închiriere pentru un mp de spațiu/lună este de 3,15 Euro. Prețurile variază între 2,4 Euro/mp și 3,9 Euro/mp în funcție de dotările și poziția depozitului. Halele apropiate cu preț de valoarea maximă a intervalului sunt în principiu construcții moderne, cu finisaje superioare,

27

climatizate și în multe cazuri personalizate pentru nevoile clientului. O soluție pentru reducerea costurilor și în același timp ocuparea unui spațiu de clasă superioară ar fi alegerea unor hale în afara localității unde prețurile sunt cuprinse între valorile de 2,7 Euro/mp- 3,4 Euro/mp pentru halele noi. Sub 2 Euro/mp se pot găsi depozite de tip „Foste Ferme” care oferă o soluție pentru cei care urmăresc costuri reduse, însă se potrivesc activităților care nu necesită operațiuni de logistică sofisticate sau înălțimi generoase. Este de așteptat ca nivelul chiriilor pentru 2015 să rămână în general stabil, însă având în vedere cererea mare pentru spatii industriale, este posibil ca prețurile să crească cu câteva procente, pe anumite segmente sau în zonele bine poziționate.


28

Industrial

Ruttrans Industrial Park – Dâmbul Rotund Area Direct Nord ring road acces GBA (existing) 11 500 sqm Minimum area for rent 250 sqm

MIR Mecanica Industrial Park – Sânnicoară Area 500 m to East ring road GBA (existing) 6800 sqm Minimum area for rent 500 sqm

Transilvania Construcții - Airport Area 1 km to East ring road GBA (existing) 83 000 sqm Minimum area for rent 200 sqm

Industrial Park – Airport Area 500 m to East ring road GBA (existing) 6000 sqm Minimum area for rent 800 sqm

Logistic warehouse – Apahida Area 4 km to East ring road GBA (existing) 6200 sqm Minimum area for rent 3100 sqm

Nervia Park – Apahida Area 4 km to East ring road GBA (existing) 15 000 sqm Minimum area for rent 2000 sqm

Tetarom Industrial Park 500 m to Nord ring road GBA (at completion) 4800 qm Minimum area for rent 1800 sqm

Coratim Industrial Park 1 Cluj-Napoca main access, vest side GBA (existing) 13000 qm Minimum area for rent 550 sqm

Coratim Industrial Park 2 Nord ring road direct access GBA (existing) 3000 qm Minimum area for rent 550 sqm

+40 725 616 340 Tibi Andrasi

www.remsimobiliare.ro


Servicii inginerie, achiziții și management în construcții

DOMINION PROJECT MANAGEMENT S.R.L Pentru construirea imobilelor rezidențiale și nerezidențiale

Efortul nostru de a maximiza satisfacția clienților se bazează pe echipa noastră de experți. Gama de servicii pe care le oferim cuprinde Management de Proiect, Antrepriză Generală, Inginerie, Design, Autorizare, Achiziții, Management în construcții și servicii de consultanță. Asistăm clinenții noștri prin toate fazele investiției lor, începând de la studiul de fezabilitate și concept până la realizarea investiției și darea ei în folosință.

Adresă: Telefon: E-mail:

Str. Clinicilor, nr. 39, et.2, Cluj-Napoca +40 728 325 944, +40 371 333 884 mezofi@yahoo.com


Chirii apartamente

30

Ce? Unde? Și cum să alegi

atunci când închiriezi un apartament de Alexandra Neagoș Cauți un apartament de închiriat, vrei să scoți o locuință pe piață ori să investești în piața rezidențială pentru a închiria ulterior? Îți arătăm care sunt prețurile, cum au evoluat ele în ultima perioadă și care sunt cele mai vânate zone din oraș pentru acest segment de piață. Începutul anului 2015 continuă creșterile vizibile pe piața chiriilor. O analiză a mediei prețurilor proprietăților (realizată pe cartiere, în funcție de numărul de camere) înregistrate în prima parte a anului 2015 și sfarşitul anului 2014, arată că în semestrul II prețul chiriilor a crescut cu cel puțin 7%, acestea preluând ascensiunea, sesizată și la începutul lui 2015. 700 600 500 400 300

I

200

II

100 0

trei camere construcții noi: I - prima parte a anului 2014 versus II-a doua parte a anului 2014 - începutul anului 2015

Datorită proiectelor imobiliare noi, a expansiunii zonelor rezidențiale și a cererii crescute de locuințe, proprietarii au tins să crească prețul ofertelor. Astfel, dacă pentru un apartament de două camere, situat în construcție nouă, în Andrei Mureșanu, la prima închiriere, la început de an 2014 preţul de închiriere a fost 450 Euro/lună. La începutul anului 2015, la a doua închiriere, proprietarul decide că același apartament, cu aceleaşi dotari să se închirieze la valoarea de 500 de euro/lună. Astfel de pretenții au fost sesizate de către potențialii clienți, care, ulterior s-au transformat, neavând de ales, în chiriași. O nișă foarte importantă și modelatoare a segmentului de chirii-rezidențial o reprezintă expații și oamenii de afaceri. Această nișă de public generează o parte importantă din cererea de închirieri de apartamente de lux. Se caută îndeosebi apartamente situate în construcții noi, în detrimentul celor vechi, preferate fiind zonele centrale, dar și cartierele Andrei Mureșanu, Gheorgheni, Bună Ziua, Europa. Expații caută în special apartamente mari, aerisite, cu un număr de dormitoare egal cu numărul membrilor familiei, mobilate modern, la prima închiriere. Un procent de aproximativ 10% dintre ei preferă să închirieze proprietăți nemobilate, ideal recent finisate.


Chirii apartamente Având în vedere că în zona centrală oferta de construcții noi este destul de limitată, cele mai bune variante pentru cei care doresc exclusiv Centru, sunt apartamentele cu suprafețe mari, renovate, situate în vile interbelice, deseori fiind obligatorie disponibilitatea unui loc de parcare. O proprietate de lux într-o clădire interbelică are un preț de pornire de 1000 de Euro/lună pentru o suprafață de 100-150 mp. Restaurarea unui apartament vechi, cu finisaje clasice, poate varia în funcție de suprafața și calitatea finisajelor. Spre exemplu, restaurarea unui apartament cu 2 camere de 50-70 mp poate începe de la suma de 10 000 de Euro. Procentul proprietăților renovate crește de la un an la altul, la fel și interesul proprietarilor și investitorilor pentru modernizarea și/sau restaurarea unor astfel de locuințe care sunt foarte populare mai ales în rândul clienților străini. Este încurajată păstrarea elementelor definitorii perioadelor inter/postbelice, datorită farmecului lor aparte, ce fuzionează elegant cu mobilierul stil, bine ales de către cunoscători.

450 400 350 300 250 200 150 100 50 0

31

2N

2V

2N - două camere construcții noi versus 2V - două camere construcții vechi

Cartiere precum Andrei Mureșanu și Gheorgheni (zona de case) sunt vânate datorită poziției lor față de zonele centrale, dar și față de școli și centre comerciale. Acestea fiind cartiere cu construcții preponderent de tip vilă, opțiunea de a închiria aici un apartament vine cu o serie de avantaje: liniște, intimitate, lipsa traficului și acces facil spre zonele de interes.

Noile zone de expansiune ale orașului Cluj-Napoca, unde s-au construit locuințe în anii recenți, precum cartierele Bună Ziua și Europa, au crescut în preferințele chiriașilor ce caută construcții noi, moderne, cu priveliște panoramică. Apartamentele cu grădină sau terasă sunt la mare căutare, în special de către posesorii de animale de companie. Graficul următor arată diferențele de prețuri pentru apartamentele de două camere din construcții noi și cele în construcții vechi, în funcție de poziționarea lor în cartiere.

Construcțiile noi sunt mai ușor de valorificat pe piață comparativ cu cele vechi. Contează confortul, compartimentarea, finisajele, dar și mobilierul. Materialele de calitate superioară folosite în construcție oferă un nivel de consum energetic mult mai mic, termoizolația și hidroizolația fiind mult mai eficiente. Proprietățile din acest segment oferă, în marea majoritate a cazurilor garaje, spații de depozitare și terase cu suprafete generoase. Prețul de vânzare a acestor proprietăți, precum și investițiile ulterioare impun un preț de închiriere mai ridicat și o anumită „triere” în rândul clienților și al viitorilor vecini. Clujul se situează pe primul loc în provincie în ceea ce privește prețurile din sectorul rezidențial, dar piața imobiliară prezintă în continuare o ușoară tendință de creștere pe segmentul închirierilor. Aceasta este determinată de noile dezvoltări de locuințe și de cererea ridicată pentru proprietăți cu destinație de „protocol”. Această nișă de piață presupune standarde ridicate în ceea ce privește modernizarea și/sau menținerea imobilelor deținute, încercând să le ofere chiriașilor condiții optime de locuire.


Când ACASĂ e mai aproape decât credeai Această proprietate deosebită, cu o poziție de invidiat, este situată la trei minute de Iulius Mall, în inima business-ului clujean. Apartamentul este situat la etajul superior al unei clădiri rezidențiale, finalizată în 2014. Poziționat Sud-Estic, apartamentul beneficiază de lumină pe tot parcursul zilei, avantajul principal fiind suprafața vitrată generoasă. Oferă o priveliște de invidiat și liniște, fiind orientat spre lac și Iulius Parc. Compus din dormitor, living cu bucătărie și zona de dining, baie, hol cu dressing și două terase, apartamentul este ideal pentru o persoană sau un cuplu interesat de zonă. Apartamentul se închiriază complet mobilat și utilat, punându-se la dispoziție și un loc de parcare subteran. Finisajele și mobilierul aduc nuanțele calde și reci într-un echilibru a combinației de culori, de inspirație impresionistă,

care presupune tonuri naturale din gama culorilor pământului, dar și accente cromatice puternice, de efect. Corpurile și sistemele de iluminat expun prin jocuri de lumini diferitele zone ale open-space-ului. Indiferent că este vorba de zona de bucătărie iluminată cu sistem led panel ultraslim, zona de dining evidențiată printr-un candelabru circular asemănător cu zona de living, ele reușesc să creeze o ambianță plăcută și călduroasă. Datorită poziției, dotărilor și amenajării, proprietatea este alegerea ideală pentru un expat, oferind confort, liniște dar totodată proximitate față de cele mai importante puncte de interes. Acest tip de proprietate este dovadă a dezvoltării companiilor Corporate și a cererilor din ce in ce mai mari a proprietăților de tip protocol, ce oferă condiții de închiriere apropiate celor hoteliere.


Viața de student la standarde premium

Un apartament cu personalitate, compus din două dormitoare moderne, cu suprafață generoasă, localizat într-o construcție finalizată în 2008, în una din cele mai căutate zone ale orașului, cartierul Zorilor. Este localizat în imediata apropiere a Sigma Center, mijloace de transport în comun și magazine. Apartamentul este ideal pentru studenți cu standard ridicat, în deosebi studenți străini. Proprietatea este situată la parterul imobilului, fiind compusă din living cu bucătărie, două dormitoare și o baie. Se închiriază complet mobilat și utilat, dotat cu centrală termică proprie, mașină de spălat haine, mașină de spălat vase, plită și cuptor electric, hotă, etc. Locația este una retrasă de la strada principală, cu orientare Nord-Vestică. Poziția oferă liniște datorită zonei aerisite, învecinată exlusiv cu construcții de tip casă/vilă.

De asemenea, localizarea imobilului permite accesul facil către centrul orașului precum și Universitatea de Medicină și Farmacie, acestea fiind puncte de interes pentru chiriași. Atât finisajele cât și mobilierul sunt alese cu grijă, de calitate peste medie. Au fost alese culori neutre, în combinații de alb și maro. Open space-ul format de bucătărie și living, este aerisit, luminat și generos. Corpurile de mobilier în tonuri calde de maro, sunt complementate de inserțiile decorative din inox, sticlă și MDF lucios. Acest tip de proprietate ilustrează realist nevoile nișei de chiriași alcătuite din studenți cu buget ridicat. Datorită dezvoltării ofertei universitare internaționale, numărul acestora a crescut în timp, determinând apariția explozivă a proprietăților de lux, în zone de interes academic.


34

Chirii apartamente

Center, Piața Unirii Square 2 rooms, 110 sqm 2nd floor; Great view Price: 600 Euros

Grigorescu, C.A. Rosetti Street 3 rooms, 142 sqm Gf+1st Floor; Panoramic view Price: 1200 Euros

Andrei Mureșanu, Becaș Street 2 rooms, 55 sqm Ground floor; garage included Price: 400 Euros

Gruia, near CFR Stadium 3 rooms, 104 sqm Ground floor, above garages Price: 900 Euros

Bună Ziua, Bonjour Residence 2 rooms, 56 sqm 1st floor; Overhead parking space Price: 500 Euros

Centru, Clinicilor Street 2 rooms, 65 mp 1st floor; Situated in a 1903 Villa Price: 600 Euros

Plopilor, near Rozelor Park 2 rooms, 82 sqm 3rd floor; new construction Price: 600 Euros

Mărăști, Dorobanților Street 4 rooms, 120 sqm 3rd floor; Penthouse layout Price: 1000 Euros

Andrei Mureșanu, E. Murgu Street 5 rooms, 160 sqm 4th/5th floor; Layout on 2 floors Price: 1300 Euros

+40 737 035 886 Alexandra Neagoș

www.remsimobiliare.ro


Chirii apartamente

35

Andrei Mureșanu, near Becaș Street 4 rooms, 120 sqm 1st floor; great layout Price: 1000 Euros

Center, near Opera Plazza 3 rooms, 102 sqm 3rd/4th floor; Layout on 2 floors Price: 1000 Euros

Europa, Eugen Ionesco Street 4 rooms, 90 sqm Ground floor; 160 sqm garden Price: 900 Euros

Europa, G.V.Bibescu Street 1 room, 30 sqm 1st floor; studio apartment Price: 300 Euros

Andrei Mureșanu, C. Nottara Street 2 rooms, 42 sqm 2nd floor; great view; garage Price: 400 Euros

Andrei Mureșanu, Trifoiului Street 4 rooms, 127 sqm Ground floor; nice layout Price: 800 Euros

Andrei Mureșanu, Trifoiului Street 2 rooms, 60 sqm 2nd floor; garage included Price: 450 Euros

Plopilor, near Cluj Arena 2 rooms, 85 sqm 1st floor; practical layout Price: 600 Euros

Gheorgheni, near Iulius Mall 2 rooms, 45 sqm Ground floor; 70 sqm private garden Price: 450 Euros

+40 737 035 886 Alexandra Neagoș

www.remsimobiliare.ro


36

Chirii case

Chiriile de lux și în Cluj la un pas de explozia prețurilor de Cătălin Elcean

Piața chiriilor Optimismul din piața imobiliară se resimte și în piața chiriilor. Pe fondul dezvoltării segmentului de business s-a simțit o ușoară creștere pe piața chiriilor de case din Cluj-Napoca. Indiferent dacă destinația lor a fost de birouri sau locuință, la mare căutare au fost casele cu o poziție bună, zona centrală sau semicentrală, cu acces ușor către mijloacele de transport în comun. Pe segmentul de birouri, deseori cererea a depășit oferta de spații. Companiile mici și mijlocii aleg să își desfășoare activitatea într-o casă, în locul unui spațiu în clădiri de birouri, în mare parte din cauza prețului. În vreme ce în clădiri de birouri de clasa A, prețul unui metru pătrat de birou ajunge în jurul sumei de 12 Euro/mp, o casă cu o poziție semicentrală poate reduce costul până la 6-7 Euro/mp. De asemenea ele oferă posibilitatea de autogestiune a spațiului, contorizare individuală a utilităților, lucru care de asemenea ajută la menținerea costurilor la un nivel minim. Principalii clienți pe piața de închiriere case cu destinație birouri în Cluj-Napoca sunt firmele de IT&C, în proporție de aproape 70%. Ei caută în medie case cu o suprafață utilă cuprinsă între 100-250 mp, compartimentări dintre cele mai

diverse. Cu o politică internă mult mai relaxată aceștia au început să benefecieze de multe avantaje pe care casele le oferă. Printre cererile de închiriere s-au numărat grădinile generoase, cu posibilitate de lucru “outdoors” pe timp de vară, sală de jocuri, sală de mese, bucătărie complet mobilată și utilată, piscină sau sală de fitness. De asemenea într-un oraș sufocat de trafic o casă oferă posibilitatea de parcare pentru angajați, lucru pe care mulți dintre clienți îl au printre primele locuri pe listă atunci când caută o proprietate. Atunci când vine vorba de case cu destinația locuință, mai ales cele din categoria “de lux” situația devine extrem de volatilă. Aici, pe lângă suprafață și locație intervin numeroase alte aspecte care cântăresc destul de mult în luarea unei decizii.


Chirii case

37

Străinii domină piața de închiriere Un procent de 85% din chiriașii imobilelor de lux din Cluj Napoca sunt expați în căutare de locuințe de serviciu pentru o perioadă determinată de 1-2 ani.

În ceea ce privește cererea de spații locative de lux, indiferent dacă e vorba de apartamente sau case, cererea a crescut simțitor. Majoritatea cererilor vizează suprafețe generoase, 3-4 camere, cu finisaje și mobilier peste medie. Bugetele companiilor pentru închiriere de locuințe destinate angajaților expați se situează cel mai adesea între 1500 Euro și 3000 Euro, zonele cele mai căutate fiind Andrei Mureșanu și cartierele noi ale Clujului: Europa și Bună Ziua. Sunt preferate proprietățile cu un nivel de finisaj modern spre lux, care dispun pe lângă strictul necesar, cum ar fi două, trei dormitoare, open space-uri generoase, mobilier de calitate, și de spații vitrate mari, sisteme de climatizare, alarme performante și nu în ultimul rând sisteme inteligente de gestionare a locuinței de la distanță, prin intermediul unui smartphone sau calculator.

Clienții mai tineri preferă numeroase alte aspecte pe care orașul le oferă. O proprietate cu 3 camere, situată în cartierul Grigorescu, cu o panoramă deosebită spre oraș și cu acces foarte facil spre Centru se închiriază cu ușurință în jurul sumei de 2500 Euro. Se distinge prin finisaje de elită, pereți cortină din sticlă, terase extrem de generoase și o piscină panoramică. Principalii clienți vin din Europa și Statele Unite și reprezintă în jur de 70% din totalul clienților interesați de acest gen de proprietăți. Închirierile se fac pe termen mediu spre lung, 3-5 ani, companiile multinaționale fiind printre preferatele proprietarilor. Una dintre cele mai scumpe proprietăți din Cluj este situată în cartierul Făget, dispusă pe o suprafață de 2200 mp de teren, și cu o suprafață utilă de 500 mp. Printre avantajele acestei case putem enumera, poziționarea sudică, cu soare pe tot parcursul zilei, pădurea la limita proprietății, piscina de dimensiuni aproape olimpice situată la parterul imobilului și mobilierul realizat la comandă din lemn masiv. Prețul acestei proprietăți se ridică la 4200 euro pe lună.

Românii preferă să cumpere În ceea ce privește segmentul vânzărilor pentru proprietăți de lux lucrurile stau exact invers. Românii sunt cei care fac astfel de investiții, în vreme ce străinii reprezintă o pondere de sub 10%. Această situație este o rezultantă a creșterii ușoare a randamentului investițiilor și a dorinței noastre, a românilor de a fi proprietari. Imaginile de interior au fost furnizate de Evosign - Design interior. www.evosign.ro

Criteriile de selecție s-au modificat în ultimul timp, accentuate și din princina dezvoltării unor proiecte rezidențiale și de birouri mai recente. Pentru o familie, de exemplu este mult mai importantă proximitatea față de școală decât de locul de muncă. Școala Internațională este preferată străinilor, fapt care atrage marea majoritate spre cartierele Andrei Mureșanu și Gheorgheni.


Cum să evadezi din aglomerația urbană?

Încă de la prima vizită la această proprietate vei înțelege negreșit de ce proprietarii au ales această locație pentru a-și construi casa de vis. Această reședință are un atuu care i-ar face invidioși pe iubitorii de natură: un spațiu verde foarte generos, amenajat cu mai multe tipuri de arbuști și flori, împrejmuit de copaci, care oferă umbră, dar și intimitate. Este o combinație de arhitectură modernă cu farmecul incontestabil al materialelor naturale, rezultând o reședință elegantă și atrăgătoare.

Casa este dispusă pe 2 niveluri astfel: la subsol este o cameră tehnică, piscină, saună, spațiu de depozitare, baie, debara și un hol, iar la parter casa este împărțită astfel: prima parte cu un dormitor matrimonial, dressing, 2 băi, living, loc de luat masa, bucătărie, cameră de oaspeți, hol și o terasă foarte spațioasă de 197 mp, plus un apartament de 2 camere cu baie proprie. Frumusețea unei case este întregită de cadrul natural în care este amplasată. Așa se face că o grădină spectaculoasă, abundentă în plante și un lac artificial sunt două atuuri de necontestat care vor transforma o proprietate în universul perfect al oricărei familii.


Confort contemporan într-o casă familială Sunt demult apuse vremurile în care erau la modă casele cu gard alb și prispă. Dimpotrivă, cu cât aceasta iese mai mult din tipar este mai vânată atât de potențiali cumpărători cât și de chiriași. Această casă contemporană din zona veche a cartierului Gheorgheni, este o creație extrem de reușită. Deși designul exterior oferă unghiuri ascuțite care sporesc intimitatea, suprafața vitrată generoasă face ca spațiul interior să fie extrem de luminos.

(cărămidă Porotherm sth 25-30 cm, izolație vată bazaltică 14 cm Knauf, încălzire pardoseală Uponor cu zone controlate radio, geam triplu profil penta Salamander). Suprafața terenului este de 490 mp, iar proprietarii au optimizat spațiul, optând pentru așezarea casei în imediata proximitate a frontului stradal, astfel încât, curtea din spate are un aspect extrem de compact și oferă mult dorita intimitate.

Dispusă pe 2 niveluri, casa are la parter: living, bucătărie, baie de serviciu, hol, debara, dormitor+baie, iar la etaj: o zonă lounge, 2 dormitoare, fiecare cu dressing și baie. Suprafața utilă este de 230 mp, iar la exterior găsim și o terasă de 35 mp cu loc de barbeque.

Proprietarii au optat pentru varianta semifinisată în interior, pentru a putea lăsa viitorului beneficiar, indiferent dacă este vorba de cumpărare sau închiriere pe un termen lung, posibilitatea de a interveni cu propriile idei, astfel încât proprietatea să poată satisface gusturi printre cele mai rafinate.

Deși paleta de culori folosită la exterior este extrem de redusă, combinația cu sticlă și lemn aduce un plus de rafinament. Au fost folosite materiale premium de clasă energetică A

Locuința a fost concepută astfel încât să poată găzdui o familie în toate etapele sale. Posiblitatea de recompartimentare și încăperile generoase pot asigura un maxim de confort.


40

Chirii case

Area: Grigorescu Layout: 5 rooms, B+GF+1FL, 276 sqm First rental, deluxe finishes, new building Price: 2500 Euros

Area: Center Layout: 3 rooms, B+GF+1FL, 210 sqm Outdoor pool, great garden Price: 1500 Euros

Area: Europa Layout: 4 rooms, B+GF+1FL, 180 sqm Very good natural light, back yard Price:2300 Euros

Area: Andrei Mureșanu Layout: 8 rooms, GF+1FL, 500 sqm Great position, proximity to the center Price:3000 Euros

Area: Andrei Mureșanu Layout: 5 rooms, B+GF+1FL, 240 sqm Heated outdoor pool, pool house, fully furnished Price:3900 Euros

Area: Gruia Layout: 4 rooms, B+GF+1FL, 180 sqm Historical mansion with a great view Price: 1300 Euros

Area: Andrei Mureșanu Layout: 5 rooms, GF+2FL, 330 sqm Ultramodern, suitable for protocol Price: 1800 Euros

Area: Andrei Mureșanu Layout: 4 rooms, GF+1FL, 125 sqm Great interior, fully equiped Price: 1500 Euros

Area: Grigorescu Layout: 6 rooms, GF+1FL+T, 170 sqm Best view over the city, fully equipped Price: 1300 Euros

+40 733 035 885 Cătălin Elcean

www.remsimobiliare.ro


Chirii case

Area: Gheorgheni Layout: 5 rooms, B+GF+M, 230 sqm Nice visibility, 0% comission Price:1800 Euros

Area: Mănăștur Layout:4 rooms, B+GF+1FL, 180 sqm Garage, nice finishes Price: 1050 Euros

Area: Andrei Mureșanu Layout: 8 rooms, B+GF+1FL, 390 sqm Deluxe finishes, great area Price: 2900 Euros

Area: Europa Layout:7 rooms, GF+2FL, 350 sqm 25 parking spaces, accessible area Price:2600 Euros

Area: Central Layout:7 rooms, GF+1FL, 190 sqm Close to the Central Park, 7 parking spaces Price: 2000 Euros

Area: Andrei Mureșanu Layout: 10 rooms, B+GF+1Fl+M, 560 sqm Suitable for an IT company Price: 2300 Euros

41

Area: Andrei Mureșanu Layout:8 rooms, B+GF+M, 390 sqm 2 garages, can be rented fully furnished Price:3500 Euros

Area: Gheorgheni Layout:6 rooms, B+GF, 250 sqm 2 garages, nice hard wood floors Price: 1300 Euros

Area: Andrei Mureșanu Layout: 6 rooms, B+GF, 220 sqm Nice layout, open space Price: 1800 Euros

+40 733 035 885 Cătălin Elcean

www.remsimobiliare.ro


42

Vânzări case

Când acasă e chiar la casă. Cât te costă, ce alegi şi unde de Cătălin Rus

Dacă apartamentul de două camere a devenit prea mic pentru familie sau dacă pur şi simplu veniturile îţi permit să faci un ”upgrade” înspre locuinţa care are şi curte, la care visai de mult, îţi aducem câteva date: unde şi cu cât poţi să cumperi. Sau unde poţi să construieşti ca să vinzi. Şi, desigur, cu cât. Cele mai multe case vândute în Cluj se încadrează într-un buget de 100 000 - 150 000 de Euro, fiind vorba de locuinţe în sistem duplex-triplex. Casele individuale se vând la preţuri mult mai ridicate şi pot să ajungă la 200 000 - 250 000 de Euro. Într-un volum mult mai mic, s-au vândut în 2014 şi case

care au trecut de acest preţ. Avantajul pentru dezvoltatorii de case în sistem duplex-triplex ţine de eficienţă: proiectele pot fi realizate într-un timp relativ scurt, inclusiv cu etapele de proiectare şi avizare. Proiecte de case pe zone extinse, în ansambluri integrate, pe suprafeţe mari de teren şi cu servicii aferente sunt aproape inexistente în Cluj-Napoca. Motivul principal: costurile ridicate asociate unor astfel de dezvoltări. În noile extensii imobiliare ale oraşului, cu rezerve de teren construibil, predomină blocurile, iar casele sunt construite mai ales în sistem duplex / triplex, cu mai mulţi proprietari. Nici pentru


Vânzări case

43

Zonele căutate de dezvoltatori şi de cumpărători sunt în special Bună Ziua, Europa, Borhanci, Câmpului.

perioada următoare nu anticipăm apariţia unor proiecte de anvergură pe acest segment de piaţă, dintr-un cumul de motive: preţurile ridicate ale terenurilor, costurile ridicate pentru dezvoltarea de case şi rentabilitate mică pentru beneficiar.

De asemenea, o opţiune pentru clienţii care intenţionează să achiziţioneze o casă este alegerea unei asfel de locuinţe în cartierele constituite ale oraşului, în zone consacrate de case (sau unde măcar sunt preponderent case). Casele vechi sunt căutate mai ales în zonele Andrei Mureşanu, Gheorgheni, Grigorescu, Zorilor şi chiar s-au realizat pe parcursul anului trecut multe tranzacţii pe acest segment. Se caută cu precădere casele noi, dar nu sunt ocolite nici cele reconstruite.

Unde se construieşte şi unde se vinde Cele mai multe case cuplate se construiesc în noile dezvoltări ale oraşului, cum ar fi în Bună Ziua, unde casele se vând cu 140 000 - 160 000 de Euro, la stadiu semifinisat, preţul variind în funcţie de suprafaţa utilă a construcţiei şi de cea a terenului. De asemenea, există interes din partea constructorilor pentru achiziţia de parcele generoase de teren, în scopul dezvoltării de case, în sudul oraşului, în zone ca Borhanci şi Bună Ziua.

Care e profilul cumpărătorului de casă. Ce buget are şi de unde vine Bugetul pentru case în sistem duplex / triplex se situează de obicei între 90 000 - 150 000 Euro, pentru case familiale bugetul este de aproximativ 200 000 Euro. Cei mai mulţi cumpărători provin din multinaţionale şi companii private. Există mulţi clienţi care achiziţionează case cu plata cash.

Cum a început 2015

În cartiere constituite, cum ar fi zona Gheorgheni, rezervele de terenuri sunt limitate, aşa că cele mai multe construcţii vizează reabilitarea/reconstrucţia/extinderea unor case vechi. Există de asemenea case scoase la vânzare, la preţuri de 300 000 - 400 000 de Euro, la stadiu semifinisat, cu suprafeţe utile de peste 200 mp utili şi parcele de terenuri de peste 500 mp. În zona Europa, preţurile variază între 90 000 de euro şi 130 000 Euro, la limita superioară a intervalului situându-se casele amplasate pe străzi private şi asfaltate. În Mănăştur, casele costă 90 000 – 115 000 Euro. Făgetul este o zonă într-o continuă dezvoltare, cu un ritm accelerat de construire, însa cele mai multe se realizează de către beneficiar pentru folosinţă proprie. În zonele din proximitatea municipiului, ca localităţile Floreşti sau Apahida, se găsesc oferte la preţuri mult inferioare celor din Cluj-Napoca, însă calitatea finisajelor este în multe cazuri îndoielnică.

În primele săptămâni ale acestui an există o frică din partea investitorilor în ceea ce priveşte achiziţia de terenuri, asta din cauza noilor reguli urbanistice. O dată cu intrarea în vigoare a noului Plan Urbanistic General, aprobat în decembrie anul trecut, regulile de construire se schimbă la nivel de oraş, iar dezvoltatorii sunt încă prea puţin familiarizaţi cu noile reglementări. O dată trecută această barieră, cu ajutorul arhitecţilor şi după studierea noului PUG, se realizează însă şi tranzacţii. Pe final de 2014 au fost cumpărate multe terenuri pentru case unifamiliale, aşa că este de aşteptat ca spre sfârşitul acestui an să fie livrate şi disponibile în piaţă astfel de locuinţe, construite încă după reglementările vechiului PUG.


44

Vânzări case

Casele înșiruite

o alternativă ingenioasă la preț de apartament

Pentru cei dintre noi care își doresc să locuiască la casă, dar posibilitățiile financiare nu le permit o casă individuală, varianta de case înșiruite apare ca o salvare. Constructorii acestor case deosebite s-au gândit la toate aspectele care ar putea mulțumi orice persoană care își dorește să locuiască la casă. Astfel, au reușit să ofere un maxim de confort la un preț minim. Cu o poziție extrem de accesibilă în cartierul Bună Ziua, la o distanță de 10 minute față de centrul orașului, dar totuși într-o zonă extrem de liniștită, preponderent de case, ele se remarcă prin finisajul exterior modern, spații exterioare deschise și grădini individuale. Ele dispun de o suprafață utilă de 150 și 170 mp, compartimentarea oferind un living generos, bucătărie și baie la parter, 3 dormitoare deservite de 2 băi la etajul 1 și o cameră hobby la nivelul următor.

Suprafața de teren aferentă pentru fiecare unitate este de 215 mp. Interiorul se predă în stadiu semifinisat lăsând viitorul proprietar să își pună amprenta asupra spațiului, personalizându-l după cum dorește. Structura caselor este realizată în totalitate din caramidă și beton de cea mai bună calitate, iar finisajele includ tâmplărie din PVC cu 5 camere, tencuieli interioare și exterioare de calitate și termosistem de 10 cm grosime. În plus, exteriorul este placat cu piatră naturală și lemn, ceea ce oferă un plus de modernitate spațiului. Aceste oferte se adresează familiilor tinere, care vor seara după agitația de la serviciu și aglomerația urbană să ajungă acasă într-o zonă liniștită, dar totodată să fie foarte aproape de centrul orașului.


Agent exclusiv

Un sediu de firmă cu personalitate Această casă deosebită este situată într-o locație de top, la 2 minute de Piața Cipariu. Fiind în plin proces de renovare, odată cu finalizarea lucrărilor casa va oferi un standard de excepție pentru dezvoltarea unui business. Suprafața utilă a casei este de 177 mp, dispusă pe 2 nivele, parter și etaj, astfel: la parter, living, bucătărie, birou, baie, iar la etaj 2 încăperi deservite de o baie și o terasă extrem de generoasă cu o suprafață de 47 mp. Designul exterior extrem de modern face ca acest imobil să fie soluția ideală pentru cei care își caută un sediu de firmă cu personalitate. Cu siguranță această casă se va face remarcată

prin combinațiile cromatice și de materiale, fiind placată la exterior cu piatră și lemn, iar balcoanele de sticlă vor aduce un plus de modernitate spațiului. Curtea generoasă oferă posibilitate de parcare pentru minim 5 mașini. Indiferent dacă este vorba de cumpărare sau închririere, beneficiarul va putea participa activ la tot ceea ce înseamnă compartimentare și finisaj interior pentru a reuși să adapteze spațiul perfect la ceea ce își dorește. Termenul de finalizare este planificat pentru toamna acestui an.


46

Vânzări case

Case tip duplex de vânzare strada Ştefan Luchian

Agent exclusiv

Regim înălţime: D+P+E Suprafaţă teren: 350 mp Suprafaţă utilă: 190 mp Demisol: garaj, spălătorie, suprafaţa 40 mp Parter: bucătărie, baie, living cu loc de servit masa, birou, suprafaţă 70 mp Etaj: 3 dormitoare dintre care un dormitor cu baie şi dressing, celelalte două fiind deservite de o a doua baie, suprafaţă 80 mp Termen finalizare: decembrie 2015


Vânzări case

Andrei Mureșanu D+P+E, 5 camere Teren 600 mp, suprafața 260 mp Preț 355.000 Euro

Andrei Mureșanu P+E, 4 camere Teren 400 mp, suprafața 165 mp Preț 270.000 Euro

Bună Ziua D+P+E, 4 camere Teren 400 mp, suprafața 350 mp Preț 360.000 Euro

Gheorgheni P+E, 5 camere Teren 1100 mp, suprafața 160 mp Preț 340 000 Euro

Gheorgheni P+E, 4 camere Teren 400 mp, suprafața 163 mp Preț 350 000 Euro

Gheorgheni D+P+E+ER, 5 camere Teren 300 mp, suprafața 225 mp Preț 150 000 Euro

Europa P+E, 5 camere Teren 400 mp, suprafața 180 mp Preț 295 000 Euro

Făget P+E, 5 camere Teren 1370 mp, suprafața 170 mp Preț 350 000 Euro

Andrei Mureșanu D+P+E, 7 camere Teren 800 mp, suprafața 550 mp Preț 690 000 Euro

+40 737 035 884 Cătălin Rus

www.remsimobiliare.ro

47


48

Vânzări apartamente

Analiză de piață segmentul rezidențial Cluj-Napoca de Claudiu Truță

Piaţa imobiliară pe segmentul rezidenţial în Cluj-Napoca a cunoscut o evoluţie puţin diferită faţă de trendul înregistrat la nivel naţional; dacă în cazul celorlalte orașe, prețurile au suferit scăderi majore, inclusiv la începutul anului 2015 cât și pe parcursul anului 2014, nu acelaşi lucru îl putem spune şi despre Cluj-Napoca. Pentru o analiză cât mai apropiată de realitate a pieţei imobiliare clujene, este esenţială o diferenţiere zonală, între localitățile limitrofe și cartierele consacrate ale municipiului Cluj-Napoca. Astfel, în localități precum Floreşti, Apahida, Baciu, prețul pentru locuințe în imobile nou construite este situat în intervalul 500-600 Euro/mp, în timp ce, în cartierele consacrate precum Zorilor, Gheorgheni, A. Mureşanu, Bună Ziua prețurile depășesc 950-1050 euro/mp.

De ce au crescut preţurile? Accesul tot mai facil la finanţări (ieftinirea costului pentru creditul imobiliar, precum Prima Casă, creditul Casa Mea de la BCR sau alte oferte similare) reprezintă unul dintre motivele pentru care preţurile apartamentelor au crescut în Cluj-Napoca, în intervalul ianuarie-decembrie 2014. De asemenea, dezvoltarea zonei IT&C şi alăturarea sintagmei ”Silicon Valley” de România municipiului Cluj-Napoca, au avut efecte şi pe piaţa imobiliară. În ultimii ani, acest sector de activitate a crescut în dublă dimensiune: pe de-o parte, companiile locale din domeniu s-au extins, iar pe de altă parte pe piaţa locală au intrat o serie de companii multinaţionale, oferind venituri angajaților peste salariul mediu la nivel național. Creşterea veniturilor celor care activează în acest sector au determinat apariţia unui profil de client relativ nou pe piaţa locală: clientul pretenţios, cu vârsta cuprinsă între 25-35 de ani, care este dispus să plătească pentru confort/ zonă/acces. O altă categorie de clienți pe piaţa imobiliară clujeană este reprezentată din clienţii-investitori. Aceştia achiziţionează proprietatea sau, în unele cazuri, chiar mai multe proprietăţi cu scopul închirierii ulterioare. Pentru astfel de achiziţii se caută zonele preferate de studenţi, în apropierea facultăţilor sau cele din zonele de birouri, pentru angajaţii multinaţionalelor.


Vânzări apartamente

49

Un alt motiv prin care se explică creşterea preţurilor la apartamente noi, este oferta limitată de terenuri disponibile pentru tranzacţii şi pretabile pentru construcţia de imobile rezidenţiale, în zone accesibile în ceea ce priveşte infrastructura.

Zonele populare Din această cauză, proprietățile rezidențiale din zonele atractive ale oraşului, atât pentru viitori chiriaşi, cât şi pentru viitori locatari / proprietari - Centru, Gheorgheni, Zorilor, A.Mureşanu, Bună Ziua - au suferit creşteri consistente de preţ, care nu puteau fi anticipate în urmă cu 3-4 ani. O atenţie sporită ar trebui să se acorde zonei adiacente complexului comercial/birouri Iulius Mall (cartierele Gheorgheni, Mărăşti), unde sunt amplasate de asemenea două mari facultăţi cu profil economic. În perioada imediat următoare, sunt anunţate aici mai multe proiecte rezidenţiale de anvergură, zona fiind una care a cunoscut o creştere importantă datorită complexului comercial, a facultăţilor, precum şi datorită prezenţei imobilelor de birouri, care acomodează companii multinaţionale / IT. Targetul de clienţi este format în special din tineri cu vârste între 25-35 de ani, tineri căsătoriţi şi investitori. Tipurile de apartamente dezvoltate sunt cu precădere cu una, două respectiv trei camere, cu suprafeţe de 35-75 mp. Sunt două motive pentru care se preferă aceste tipuri de apartamente (număr redus de camere și suprafețele mici): prețul la achiziție, precum și încadrarea în plafonul garantat de catre FNGCP în vederea achiziției de locuințe. Pentru clienţii care preferă suprafeţe generoase, sunt recomandate zonele nou dezvoltate în arealul Clujului, şi anume Bună Ziua, Europa, strada Câmpului, locaţii unde sunt dezvoltate preponderent apartamente de 2, 3, 4 camere, cu suprafeţe de 55-100 mp. Centru I

II

A. Mureșanu I

II

Bună ziua I

II

Zorilor I

II

În tabelul de mai jos este prezentată evoluţia preţurilor medii pentru proprietăţi imobiliare noi, analiză realizată diferenţiat pe zone, comparând primul trimestru din 2014 cu începutul anului 2015.

Europa I

II

1200 1350 1150 1250 900 1000 1100 1200 900 1000 Prețul mediu la apartametele construcție nouă, exprimat în Euro/mp

1400

1300 1200

1100 1000

900 800 700 600 500

Gheorgheni

Mărăști

Mănăștur

I

II

I

II

I

II

Grigorescu I

II

1100

1200

1050

1150

850

950

1000

1100

Legenda: I - Primul trimestru al anului 2014 II - Primul trimestru al anului 2015


Vânzări apartamente

50

Piața apartamentelor vechi

Principalii clienţi pentru apartamentele din cartierul Mănăştur și Grigorescu îi reprezintă familiile cu un buget mai mic care caută apartamente de două şi trei camere compatibile cu programul ,,Prima Casă”.

(de Cătălin Borșan) Preţurile la apartamentele vechi au evoluat în mod diferit de la un cartier la altul. Spre exemplu, în cartierele Zorilor, Mărăşti, Gheorgheni, cererea pentru apartamente (achziţie sau închiriere) a crescut deoarece aici sunt amplasate principalele centre universitare şi totodată multe clădiri de birouri în care funcţionează companii care au creat noi locuri de muncă în domeniul IT și nu numai, cu salarizări peste medie. Din acest motiv, în astfel de zone creşterea preţurilor a fost semnificativă: aproximativ 10% pe parcursul anului 2014, continuând trendul ascendent şi la început de 2015. Datorită cererii pentru chirii, zona a fost preferată pentru cumpărătorii-investitori, care au achiziţionat aici apartamente cu scopul închirierii.

Centru I

A. Mureșanu II

I

Zorilor

II

I

Pentru cumpărătorii cu bugete restrânse, apartamentele din imobile vechi rămân o opţiunea viabilă. Daca până în urmă cu 3 ani, preţurile la astfel de proprietăţi, se aflau la aproximativ acelaşi nivel cu preţul mediu la apartamente în imobile noi, odată cu creşterea plafonului la programul “Prima Casă” pentru imobile nou construite la 67 500 Euro, a intervenit un decalaj între acestea. Principalul avantaj pentru care se aleg în continuare apartamente în imobile vechi sunt accesul la infrastructură, amplasamentul în cartiere deja consacrate sau costul de achiziţie mai mic. Pe de altă parte, trebuie avute în vedere şi unele dezavantaje, cum ar fi vârsta efectivă a imobilului și investiţii necesare pentru renovare-reabilitare.

Gheorgheni II

I

Mărăști

II

1000 1100 1100 1200 1050 1150 1050 1150 Prețul mediu la apartamentele dintr-o construcție veche, exprimat în Euro/mp

Mănăștur

Grigorescu

I

II

I

II

I

II

1000

1100

900

950

950

1050

Legenda: I - Primul trimestru al anului 2014 II - Primul trimestru al anului 2015

1200 1100 1000 900 800 700

600 500

I

II Centru

I

II

A. Mureșanu

I

II Zorilor

I

II Gheorgheni

I

II

I

Mărăști

II Mănăștur

I

II

Grigorescu

Previziuni 2015 Pentru anul în curs estimăm o creştere moderată a preţurilor apartamentelor din Cluj-Napoca, comparativ cu creşterea din 2014. Evoluţiile vor avea loc diferenţiat, în funcţie de mai multe criterii, în principal de zonă, număr de camere, compartimentare, grad de finisare şi tipul construcției (nouă/ veche). În contextul existenţei plafonului pentru programul “Prima Casă” numărul tranzacţiilor pentru anul 2015 se va menţine cel puţin egal cu cel al anului 2014, pe segmentul de apartamente cu 2 şi 3 camere, care se încadrează în criteriile programelor bancare.


Descoperă o nouă clădire de marcă în Gheorgheni! Un spațiu select, multifuncțional, la câteva minute de Iulius Mall

68

apartamente cu 2 și 3 camere

138

locuri de parcare

parter și mezanin

destinate spațiilor comerciale

Urmărește evoluția proiectului pe www.remsimobiliare.ro

Agent exclusiv


52

Vânzări apartamente

Centrul - vechi sau nou oricând la mare căutare de Simona Borșan

Tineri moderni, oameni de afaceri, studenţi străini sau expaţi veniţi pentru business, cu aşteptări mari şi gusturi sofisticate sunt doar câteva dintre categoriile de clienţi care, aflaţi în căutare de apartamente, pun pe primul loc în listă centrul oraşului. E locul cu palate şi imobile clasate ca monumente istorice, cu pieţe şi zone pietonale, locul unde eşti aproape de zonele de terase şi unde sunt concentrate instituţii, sedii de unităţi de învăţământ şi cafenelele Capitalei Europene a Tineretului în 2015. Preţurile sunt mai ridicate decât în alte zone, dar să locuieşti ultra-central are avantajele proximităţii de servicii şi zone bune. Cât despre cei care cumpără locuinţe în centru ca investiţii – aceştia trebuie să fie pregătiţi cu bugete mai mari decât pentru orice altă zonă a oraşului, dar, o dată investiţiile făcute, veniturile din chirii sunt şi ele peste cartierele „concurente”. Piaţa Unirii, populară deopotrivă printre studenţii care abia încep să cunoască oraşul cât şi pentru clujenii care au locuit aici întreaga viaţă, ascunde dincolo de faţadele pline de istorie (unele renovate, altele în nevoie de intervenţii) şi apartamente pline de farmec. Unele rămân disponibile pe piaţă şi în căutare de noi proprietari ani de zile, însă

există şi locuinţe renovate cu atenţie, aduse la standarde contemporane în ceea ce priveşte utilităţile, dar şi oferind ceva în plus faţă de orice ansamblu rezidenţial nou construit: istorie şi amplasarea în inima oraşului.

Centrul valoros e scump. Ce trebuie să ştii când cumperi un apartament în „zona 0” Bugetul alocat pentru apartamentele din zona centrală este semnificativ mai mare faţă de apartamentele din cartierele constituite sau faţă de cele din noile zone de dezvoltare. Ce trebuie să ai în vedere la achiziţie: - multe imobile sunt în stare avansată de degradare, atât în interior, cât şi la exterior, iar faţadele se pot recondiţiona cu acordul Primăriei şi avize din partea Comisiei de Monumente, în cazul imobilelor clasificate ca monumente istorice sau a celor situate în zone protejate; - instalaţiile sunt foarte vechi, majoritatea necesitând intervenţii considerabile de modificare şi modernizare;


Vânzări apartamente

53

Cum poţi să dai o nouă viață proprietății. Studiu de caz Un apartament situat într-un imobil cu arhitectură specială de pe strada Clinicilor, cu suprafaţă de 58 mp, a fost recondiţionat şi re-adus la viaţa contemporană, dar cu respect faţă de trecutul său. Proprietarul a achiziţionat acest apartament ca investiţie, iar după intervenţii de renovare a închiriat locuinţa la un preţ de 600 de Euro/lună. Investiția a fost de aproximativ 18 000 Euro, dar rezultatul este uimitor. înainte de renovare

după renovare

- în cazul apartamentelor situate la ultimele etaje trebuie avute în vedere investiţii şi pentru recondiţionarea podului;

s-au realizat pe arterele care pornesc din Centru: Calea Dorobanţilor şi Calea Moţilor sunt două dintre străzile unde au apărut proiecte noi.

- compartimentarea acestor apartamente este atipică, deoarece iniţial imobilele au fost gândite ca locuinţe cu suprafeţe foarte mari, care, în timp, s-au împărţit în apartamente. În ciuda tuturor neajunsurilor din zona centrală şi a investiţiilor iniţiale mai ridicate, pe termen mediu şi lung o astfel de achiziţie este foarte profitabilă. Apartamentele din această zonă sunt foarte căutate pentru închiriere şi mulţi clienţi sunt dispuşi să plătească sume considerabil mai mari decât în cartierele oraşului pentru a locui în Centru. În preţul chiriilor se reflectă bugetul pe care proprietarul l-a alocat pentru achiziţionarea şi renovarea imobilului.

Arterele care leagă Centrul de cartiere, preferate pentru noile blocuri Spaţiile disponibile pentru construcţii în centrul istoric al oraşului fiind foarte reduse, noile dezvoltări sau extinderi

Strada Dorobanților, una dintre arterele principale ale orașului, care leagă Centrul de cartierele Gheorgheni și Mărăști, este artera cu cele mai multe tranzacții de locuințe din a doua jumătate a anului 2013, cu apartamente vândute chiar şi la preţuri de peste 1200 Euro/mp. În semestrul II din 2013, Dorobanților a fost strada cu cele mai multe tranzacții încheiate (104), dar și artera cu cele mai valoroase tranzacții: aproximativ 6,3 milioane de Euro în perioada menționată. Datele au fost publicate într-o analiză realizată de o echipă de evaluatori membri ai Asociatiei Naţionale a Evaluatorilor Autorizaţi din România, în parteneriat cu Primăria şi Consiliul Local Cluj-Napoca, pe baza tranzacţiilor imobiliare încheiate între vânzători şi cumpărători pe raza municipiului, în perioada mai – decembrie 2013. Proiectul Dorobanţilor Residence al companiei Transilvania Construcţii şi cel al Drusal, Platinia Residence, au lansat în jur de 200 de apartamente pe piaţă. 2015 ar putea fi însă anul Ursus-rezidenţial. Cu proiect demarat şi teren pregătit, noul proprietar al fostei platforme


54

Vânzări apartamente

industriale bine poziţionate în oraş ar putea începe lucrările în acest an. Terenul de aproximativ 12 000 mp, parte a fostei platforme Ursus, a fost achiziționat anul trecut de Vasile Pușcaș, om de afaceri, dar și cu două proiecte imobiliare de

Estimări pentru 2015 În tabelul de mai jos vom prezenta prețul de tranzacționare din zona centrală pentru apartametele finisate clasic valabile în prima parte a anului 2015. 1 cameră

2 camere

3 camere

4 camere

25-39 mp

60-100 mp

80-150 mp

100-200 mp

ultracentral

1100

1000

950

900

central

1050

950

850

820

semicentral

1000

900

820

800

ultracentral: Eroilor, Napoca central: 21 Decembrie, P-ta M.Viteazu semicentral: Horea, T. Moșoiu

În ultima parte a anului 2014 s-a constatat o creștere ușoară de 5-10% al prețului/mp, al apartamentelor vechi, din zona centrală. Pentru apartamentele situate în construcții noi, aflate la revânzare pe zone centrale, putem discuta de o creștere de 10-15 % pe parcursul anului 2014, începutul anului 2015. mari dimensiuni deja lansate în Cluj-Napoca. Noul proprietar a inițiat demersurile pentru realizarea unui ansamblu de locuințe și servicii pe o parte din terenul fostei fabrici. Mai precis, conform datelor făcute publice, beneficiarul vrea să ridice aici un ansamblu cu 300 de apartamente, în combinație cu un centru comercial de mari dimensiuni, cu terasă pe acoperiș. Proiectul noului proprietar al Ursus cu planuri imobiliare ar putea merge în paralel cu o acțiune a Primăriei de a iniția o licitație pentru realizarea unui PUZ modificator în zonă, care să schimbe reglementările actuale.

Preţul apartamentelor în imobile nou construite (calculat la mp) este apropiat cu cele din cartiere, cu o medie de 11001300 Euro/mp. Pentru imobilele în construcții vechi chiar dacă în oferta de vânzare vedem prețuri ale imobilelor pe zona centrală ce se situează în intervalul 1200-1500 Euro/mp, prețul de tranzacționare este diferit de prețul de promovare, din acesta din urmă se poate negocia un procent de 5-10 %, ajungând la prețuri de tranzacționare mai mici, cuprinse în intervalul 1000-1100 Euro/mp (pentru zona ultracentrală).

Atât persoanele fizice cât și companiile devin din ce în ce mai interesate de această zonă, investiția în timp fiind cea mai profitabilă. Pentru anul 2015 preconizăm o creștere moderată a prețurilor pe zona centrală, acestea fiind la un nivel deja ridicat, comparativ cu stadiul construcțiilor în care se află (aici vorbim de apartamentele total nefinisate) Investiția în zona centrală este o afacere de succes!


Vânzări apartamente

Zona străzii I.C.Brătianu 3 camere, suprafața 120 mp Parter cu mansardă, în vilă Preț: 145 000 Euro

Zona străzii Horea 5 camere, suprafața 150 mp Etaj 1(1), în vilă deosebită Preț: 165 000 Euro

Zona Piața Unirii 3 camere, suprafața 115 mp Etaj 4(4), în clădire istorică Preț: 135 000 Euro

Zona străzii Memorandumului 2 camere, suprafața 95 mp Etaj 1(1), în vilă interbelică Preț: 130 000 Euro

Zona străzii Napoca 2 camere, suprafața 74 mp Parter, în vilă interbelică Preț: 89 000 Euro

Zona străzii Decebal 2 camere, suprafața 56 mp Etaj 2(4), în construcție nouă Preț: 80 000 Euro

Zona străzii I. Maniu 3 camere, suprafața 138 mp Etaj 1(1), în vilă interbelică Preț: 210 000 Euro

Zona - Piața Mihai Viteazu 2 camere, suprafața 50 mp Etaj 3(4), bloc de apartamente Preț: 63 000 Euro

Zona Piața Unirii 1 cameră, suprafața 38 mp Etaj 1(1), în vilă Preț: 55 000 Euro

+40 737 035 885 Simona Borșan

www.remsimobiliare.ro

55


56

Vânzări apartamente

Bună Ziua 4 camere, suprafața - 96 mp, garaj subteran; Semifinisat Preț: 950 Euro/mp

Europa 3 camere, suprafața - 70 mp terasa 20mp Semifinisat Preț: 1000 Euro/mp

Europa 4 camere, suprafața - 100 mp terasa20 mp Semifinisat Preț: 950 Euro/mp

Bună Ziua Apartamente 2, 3, 4 camere Suprafețe 57 -160 mp Semifinisat Preț: 1000 Euro/mp

Gheorgheni - C. Brâncuși Apartamente 1, 2, 3 camere Suprafețe - 38 -76 mp, semifinisat Preț: 1300 Euro/mp

Zorilor - Observatorului Apartamente 2, 3, 4 camere, suprafețe între 44 -120 mp Semifinisat Preț: 1300 Euro/mp

Plopilor Apartamente 1, 2, 3 camere Suprafețe între 37-76 mp, semifinisat Preț: 1200 Euro/mp

Proiect nou! Central Apartamente 1, 2, 3 camere Suprafețe între 44 - 85 mp Preț: de la 1200 euro, semifinisat

Bună Ziua 4 camere, suprafața - 99 mp terasa 20 mp Semifinisat Preț: 950 Euro/mp

+40 728 035 884 Claudiu Truță

www.remsimobiliare.ro


Vânzări apartamente

Mănăștur - zona Edgar Quinet 3 camere, suprafața de 61 mp Parter, în vilă cu 3 apartamente Preț: 1100 Euro/mp

Mărăști –zona Farmec 1,2,3 camere cu suprafețe între 38-64 mp Etaj intermediar din 4 Preț: 1150 Euro/mp

Mărăști - zona Expo Transilvania 2, 3 camere, suprafețe 50-65 mp Etaj intermediar/4, finalizat Preț: 1000 Euro/mp

Mănăștur- zona Negoiu 1,2,3,4 camere, suprafețe 38-79 mp Etaj intermediar din 2, lift, loc de joacă Preț: 980 Euro/mp

Mănăștur - zona Câmpului 3 camere, suprafața 100 mp Etaj 1(2), în vilă cu 3 apartamente Preț: 900 Euro/mp

Gheorgheni – zona Iulius Mall 1,2,3 camere, suprafața 35-73 mp Etaj intermediar, ideal pentru investiție Preț: 1200 Euro/mp

Grigorescu - zona Donath 2 camere, suprafața 55 mp Parter, în vilă cu 3 apartamente Preț: 1250 Euro/mp

Gheorgheni - zona N Titulescu 2, 3 camere, suprafețe 43-72 mp Etaj intermediar/4 ideal pentru investiție Preț: 1300 Euro / mp

Mănăștur – zona Câmpului 3-4 camere, suprafața între 69-104 mp Ansamblu de vile cu 6 apartamente Preț: 900 Euro/mp

+40 737 035 887 Cătălin Borșan

www.remsimobiliare.ro

57


Investește într-o locuință de viitor! Mai confortabilă, mai potrivită dorințelor tale.

Viitorii tăi vecini s-au mutat deja și te așteaptă într-un imobil liniștit, care îți oferă confort în stil contemporan și sentimentul apartenenței la o comunitate. O comunitate dedicată familiei și locuirii în siguranță. Clădirea este situată într-o zonă aerisită, aflată în plină dezvoltare, la capătul străzii Constantin Brâncuși, pe strada Romul Ladea. Programează-te acum pentru o vizionare și prezentare. Unul din consilierii noștri îți va face cunoștință cu noua ta casă! Agent exclusiv

Investește în confort!


Finisaje și dotări apartamente:

Centrala termică Buderus, calorifere, ușa metalică Maco, pardoseli cu gresie în baie și bucătărie, în camere parchet, faianță și obiecte sanitare în baie, uși interioare. Băile sunt dotate cu cadă de baie și duș modern cu rigolă în pardoseală, și perete de sticlă. Fiecare apartament dispune de un loc de parcare în garajul subteran și o boxă pentru depozitare.

Finisaje și dotări imobil:

Imobilul este construit din caramidă porotherm, cu izolație de 10 cm, piatră pe casa scării, geamuri termopan SALAMANDER, acces în imobil cu videointerfon, poartă la garaj cu telecomandă. Construcția deține certificate energetic clasa A. Acesta confirmă performanța energetică a apartamentului, performanța exprimată prin consumul total anual specific de energie (căldura pentru încălzire, apa caldă de consum și iluminat) scăzut, prin eficiența energetică a apartamentului și un indice de emisie CO2 scăzut. În fiecare colț al proiectului, se vor regăsi doar materiale și soluții tehnice la cele mai înalte standarde. Abordarea stilistică consecventă este menținută prin folosirea materialelor de cea mai bună calitate, care integrează configurația clădirii în peisajul orașului.

Structură imobil:

Apartamentele cu 2 camere au suprafețe cuprinse între 52 și 55 mp și dispun de terase extrem de generoase, între 14 și 70 mp. Camerele se pot decomanda cu ușurință, dispun de geamuri panoramice cu orientare EST-SUD-VEST. Băile pentru aceste apartamente sunt prevăzute cu cadă de baie și duș, la cele mai înalte standarde ale unei locuințe de calitate. Apartamentele cu 3 camere sunt decomandate, cu suprafața de 68 mp, prevăzute cu 2 băi și au terase generoase de peste 30 mp.


60

Practic

Designul interior în locuințe Iulia Strîmbu - arhitect Designul interior presupune îmbunătățirea condițiilor de viață prin creearea unui ambient ce îmbină principiile estetice cu cele de ergonomie crescând funcționalitatea și calitatea spațiilor interioare, influențând astfel pozitiv întregul cadru al vieții. Interesul oamenilor de a avea spații frumoase și atractive, atât private cât și publice este în prezent în continuă creștere. Tot mai mulți realizează că designul interior este un serviciu foarte valoros și nu trebuie neglijat. Există motive întemeiate pentru care lumea ar trebui să consulte și să angajeze un designer ori de câte ori își dorește o schimbare. Acesta îi va ajuta să descopere și să obțină cu ușurință și profesionalism ceea ce își doresc și se va asigura că vor fi mulțumiți de rezultatul final. Principalul obiectiv al designului interior este acela de a transforma orice spațiu în ceva fruncțional și frumos. Prin simplul fapt că aveți o casă frumoasă vă veți simți mult mai bine și veți fi mai fericiți, iar acest lucru este foarte important în viața de zi cu zi. Un alt aspect de luat în considerare este acela de creștere considerabilă a valorii unui spațiu. În majoritatea cazurilor cumpărătorii unei locuințe iau deciziile cu privire la casa pe care o vor achiziționa și ce preț vor plăti pe ea în funcție de

aspectul acesteia și de starea de spirit pe care aceasta o va transmite la prima vizionare. Un designer de interior poate să depersonalizeze o locuință și să o pregătească de vânzare, punându-i în valoare toate atuurile, astfel că primul impact al posibililor cumpărători să fie unul pozitiv. Acest lucru va crește valoarea și implicit prețul locuinței, de vreme ce oamenii iau deciziile în mare parte datorită faptului că le place sau nu. Același lucru este valabil și în cazul unei locuințe ce urmează să fie dată în chirie. Ea poate fi reamenajată în așa fel, încât să satisfacă o gamă largă de nevoi pentru o varietate mare de chiriași și în același timp poate fi personalizată prin câteva detalii de efect care fac ca potențialul de închiriere și prețul ei să crească. În cele mai multe cazuri un profesionist vă poate ajuta să valorificați la maxim spațiul pe care îl aveți. O casă mare prost împărțită îți dă senzația de lipsă de spațiu, la fel cum un apartament mic, dar foarte bine organizat, cu o amenajare potrivită, poate fi un loc perfect și confortabil, oferindu-ți spațiu pentru toate nevoile. Dărâmarea unui perete sau reîmpărțirea unei locuințe poate schimba radical modul de funcționare, aspectul, calitatea spațiului, trăirile și confortul pe care ți le poate oferi spațiul. În unele cazuri acest lucru poate fi obținut și prin schimbarea culorilor, materialelor, texturilor, mobilierului,


Practic

61

și decorațiunile, și toate acestea la rândul lor să reprezinte stilul de viață, caracteristicile și nevoile celor ce folosesc acel spațiu.

pardoselii, tapetului, sistemului de iluminat, unor obiecte decorative sau printr-o simplă rearanjare, reconfigurare a pieselor deja existente. Acest lucru nu numai că îți va face casa mult mai plăcută, dar poate fi și un artificiu care îi va crește automat valoarea. Nu în ultimul rând angajarea unui designer de interior este importantă deoarece majoritatea oamenilor nu au viziunea și nici aptitudinile necesare pentru a-și schimba aspectul locuinței singuri. Fiecare ne dorim să locuim într-un spațiu care să ne ofere armonie și confort, un spațiu care să ne reprezinte, un spațiu unde să ne simțim cel mai bine și de care să fim mândri. Obținerea acestui lucru este pentru mulți o provocare. Designul interior introduce în viața noastră frumosul, relaxarea și elemente pozitive. Angajarea unui designer nu este astfel un lux, ci mai degrabă o necesitate. El vă va ajuta să vă transformați casa în “acasă” și acest lucru vă va îmbunătății calitatea vieții și vă va permite să aveți sentimente de mândrie și fericire. Un designer oferă pe lângă un concept și un proiect personalizat fiecărui client și asistență în achiziționarea finisajelor sau a obiectelor, și în momentul începerii lucrărilor de execuție asistență pe șantier pentru a realiza o implementare corectă a proiectului.

O locuință trebuie să fie în același timp plăcută din punct de vedere estetic și practică. Fiecare spațiu, fiecare colț al casei este de fapt un mic univers și reflectă o parte din modul de viață și personalitatea noastră. Cheia constă în echilibrarea și armonizarea tuturor componentelor care alcătuiesc conceptul de design adoptat. Totul trebuie să corespundă și să se asorteze: finisajele, cromatica, texturile, mobilierul

Locație: Bonjour residence Cluj-Napoca Suprafața: 57mp utili + 20mp terasă Tipologie: living+bucătărie, dormitor, baie, hol, terasă Investiție ~6500 euro (mobilier, electronice, electrocasnice, corpuri de iluminat, decorațiuni, accesorii, servicii de proiectare și urmărire implementare și coordonare proiect, servicii de montaj) Chirie apartament nemobilat: 200 euro/lună Chirie apartament după mobilare: 500 euro/lună

IULIA STRÎMBU Birou individual de arhitectură tel: 0745 160 904 e-mail: arh.iulia.strimbu@gmail.com


62

Practic

Reducerea costurilor cu energia consumată în locuință Cheltuielile lunare pe care le avem în locuință, pot fi excesiv de mari atunci când neglijăm pierderile energetice. Unele estimări arată că după utilizarea timp de 30 de ani a unor locuințe care sunt mari consumatoare de energie, cheltuielile cu energia consumată sunt comparabile cu prețul de achiziție al locuinței respective.

grade Celsius noaptea pentru dormit. În acest fel sunt reduse pierderile energetice și factura de încălzire.

Reduceți moderat temperatura în locuință când sunteți acasă

Pentru reducerea acestor consumuri energetice, sunt recomandate unele metode pe care le voi expune în continuare.

Confortul termic în locuință pe timp de iarnă poate fi atins la 20 de grade Celsius sau chiar mai puțin. Dacă doriți să aveți 25 de grade Celsius în casă și să vă îmbrăcați doar în maieu, consumurile energetice vor crește și acesta este un lux care vă costă. Este recomandat să vă îmbrăcați ceva mai gros și să reduceți temperatura de la termostatul ambiental. S-a calculat că dacă scădeți temperatura cu 1 grad Celsius, veți obține economii energetice și financiare de până la 3 %.

Reducerea temperaturii din interior atunci când nu sunteți acasă

Reduceți temperatura în locuință în perioada când dormiți

Este scump și inutil să încălziți locuința la temperatura de confort dacă nu sunteți acasă, pentru că rezultă consumuri energetice de încălzire inutile pentru o incintă nelocuită. Atunci când nu sunteți acasă, puteți regla o temperatură economică de 16-18 grade Celsius și acest lucru vă va aduce economii energetice și financiare. Atenție! Nu lăsați ferestrele deschise când nu sunteți acasă deoarece se vor răci pereții excesiv și veti consuma multă căldură pentru ca aceștia să fie încălziți din nou.

S-a concluzionat în urma unor studii că somnul este odihnitor la temperaturi ambientale în jurul valorii de 18 grade Celsius, cu condiția să fim îmbrăcați în pijamale și înveliți. Puteți deci reduce consumul energetic și factura de încălzire, dacă reduceți temperatura în casă în timpul somnului la 18 grade Celsius.

Pentru utilizarea locuinței și asigurarea confortului interior, se consumă în permanență energie pentru încălzire, pentru producerea de apă caldă menajeră, pentru iluminat, pentru climatizare, etc.

Reducerea căldurii excesive de la calorifere Caloriferele care nu sunt dotate cu robinet termostat vor rămâne fierbinți chiar dacă în cameră s-a atins deja temperatura pe care o doriți. În acest caz temperatura în cameră va crește, se consumă energie și bani inutil și veți avea o stare de disconfort datorită temperaturii prea mari din cameră. Pentru a evita această situație este necesar să montați la calorifere robineți termostatați și să reglați cu aceștia temperatura pe care o doriți. În acest fel sunt reduse consumurile energetice de încălzire.

Montarea unui termostat ambiental programabil pentru centrala termică Acest termostat ambiental modifică temperatura în funcție de programul dvs. Poate fi programat pentru 20 de grade Celsius dimineața la trezire, 16 grade Celsius când sunteți plecați la serviciu și 18

Reduceți pierderile energetice inutile la radiatoare (calorifere) Se manifestă randamente energetice necorespunzătoare atunci când caloriferele sunt acoperite de perdele sau alte obiecte. Asigurați-vă că pentru transferul energetic corect de căldură spre aerul din locuință, caloriferele să nu fie acoperite sau obturate de diverse obiecte. Tot pentru o bună funcționare energetică, aerisiți regulat caloriferele.

Aveți grijă să aerisiți corect energetic camerele pe timp de iarnă, astfel: - mai întâi închideți încălzirea în camerele pe care doriți să le aerisiți, deoarece dacă deschideți fereastra în timp ce caloriferele sunt calde, aerul rece care intră va prelua căldura de la calorifer și va ieși din nou pe fereastră. Împreună cu aerul cald vor ieși pe fereastră energia calorică proaspăt consumată și de asemenea banii dvs. care au fost cheltuiți ca să încalziți aerul; - apoi asteptați să se răcească caloriferele; - numai după răcirea caloriferelor este acceptat să faceți o aerisire scurtă (câteva minute) cu ferestrele larg deschise,


Practic după care închideți ferestrele pentru a nu se răci pereții. Se recomandă ca aerisirile să fie scurte și dese.

Montați un cap de duș economic cu debit redus Centralele termice de apartament consumă multă energie termică atunci când produc apă caldă menajeră. Dacă aveți capul de duș de tip vechi cu debit mare, atunci se va consuma multă energie pentru încălzirea apei. Dacă montați un cap de duș economic se va folosi mai puțină apă caldă, va scădea consumul energetic și se va consuma mai puțin gaz.

Opriți risipa energetică prin pierderea (exfiltrarea) aerului cald, pe la neetanșeitățile tâmplăriei

63

Reduceți consumurile energetice de iluminat Privitor la consumul energetic pentru iluminat, puteți face următoarele: - înlocuiti becurile cu filament (neeficiente energetic) cu becuri cu LED care sunt cele mai eficiente energetic. Astfel, un bec cu filament de 100 W, folosește numai 6% din energia consumată pentru a produce lumină, restul de 94% sunt pierderi energetice prin căldură reziduală; -alegeți becurile cu o putere adecvată în funcție de nivelul de lumină necesar. De exemplu în holuri se pot monta becuri de putere mai mică decât în living; -utilizați iluminatul local care este mai eficient energetic. De exemplu pentru citit puteți folosi o veioză în apropierea cărții, nefiind necesar să aprindeți o lustră cu 5 becuri;

O metodă ieftină însă parțială este să etanșati tâmplăria veche de lemn cu garnituri autoadezive de tip purfix. Pentru o rezolvare completă, este recomandat să schimbați tâmplăria veche din lemn sau oțel cu cea modernă din PVC, lemn stratificat sau aluminiu cu barieră termică. Aceste tâmplării moderne sunt dotate din fabricație cu garnituri de etanșare. Pe tâmplăria nouă este recomandat să montați grile de ventilație higroreglabile, pentru o ventilație optimă din punct de vedere igienic și energetic a aerului.

-utilizați iluminatul natural cât mai mult posibil (acesta este fiziologic și energetic cel mai recomandat), degajați ferestrele prin ajustarea storurilor, perdelelor, etc.

Este de menționat că pierderile energetice prin aerul cald exfiltrat prin tâmplăria veche și neetanșă, pot reprezenta până la 30% din totalul consumurilor energetice pentru încălzirea locuinței.

-amplasați frigiderele sau congelatoarele cât mai departe de surse de caldură. În caz contrar frigiderul / congelatorul va avea consum energetic mai mare ca să compenseze căldura generată în apropiere;

Opriți pierderile energetice produse de conductele de agent termic neizolate

- NU amplasați frigiderele sau congelatoarele în bătaia directă a razelor solare sau în încăperi unde este prezent efectul de seră (ex: balcoane închise). În aceste situații frigiderul / congelatorul va avea consum energetic mai mare pentru ca să compenseze căldura primită de la razele solare sau pe cea din mediul exterior;

Dacă conductele de agent termic traversează spații neîncalzite (garaj, magazie, casa scării, etc.) este recomandat să le termoizolați pentru a nu se transfera energia din agentul termic către aerul rece.

Reduceți consumul energetic la apa caldă menajeră prin alegerea corectă a temperaturii de producere Reglați temperatura apei calde menajere generată de centrala termică, astfel încât apa caldă să nu trebuiască combinată cu apa rece.

Reduceți consumurile energetice prin termoizolarea pereților exteriori Aplicați termoizolație (polistiren expandat, vată minerală) pe pereții exteriori, la exteriorul clădirii. Puteți reduce cheltuielile de încălzire cu până la 50% dacă termoizolați corespunzător pereții și planșeele exterioare cu o termoizolație suficient de groasă.

Luați măsuri privitoare la aparatele electrocasnice Privitor la economiile energetice ale aparatelor electrocasnice:

- când achizitionați aparatură electrocasnică nouă , alegeți pe cea cu clasă energetică superioară A++ sau A+++ și veți recupera o parte din banii investiți, în timp, prin economiile energetice. - deconectați de la rețeaua de 220 V aparatele electrice pe care nu le folosiți. Aceste aparate au consumuri energetice chiar dacă nu le folosiți. De exemplu, încărcătorul de telefon lăsat în priză consumă energie chiar dacă telefonul nu este conectat la încărcător. Este recomandat să utilizați dispozitive speciale care deconectează automat de la rețeaua de 220 V aparatele electrocasnice aflate în regim de stand-by.

ing. Cristian Groza Auditor energetic pentru clădiri Tel. 0724330715 www.auditorcertificatenergetic.ro


64

Practic

Care sunt plusurile și minusurile noilor reguli urbanistice ale orașului prin ochii unui președinte de arhitecți Președintele Ordinului Arhitecților din România, arhitectul Șerban Țigănaș spune că noul Plan Urbanistic ar fi fost mai bun, dacă procesul de facere pornea de la o strategie de dezvoltare a orașului, se raporta la o strategie a Zonei Metropolitane, implica factorul politic (consilierii locali) sau mergea pe baze de date de la cadastru complete. Chiar și așa vorbim despre un PUG al evoluției, al progresului, raportat la cel vechi din 1999 și la condițiile nefavorabile în care a pornit la drum și a fost elaborat. „PUG nou nu este ceea ce ar fi putut fi, dacă procesul său de elaborare ar fi fost altul şi o să explic cum. Pentru un astfel de document de planificare strategică şi reglementare sunt necesare în principiu următoarele capitole mari: strategia de dezvoltare a municipiului ca temă, bază de date de intrare de calitate şi completă, ca platformă de pornire, furnizată de administraţie, resurse suficiente pentru studii şi construcţia planului prin colaborare şi consultare, participarea actorilor principali, în special al celor din administraţie, voinţă politică şi consultare publică şi profesională autentică şi eficientă”. PUG a mers fără strategie de dezvoltare. Strategia orașului încă nefinalizată nu s-a raportat la PUG. „Strategia de dezvoltare a fost inexistentă la data lansării PUG şi nici acum nu e finalizată şi adoptată, ceea ce e principala anomalie a unui astfel de studiu. O strategie multisectorială cuprinzătoare este cea care trebuie aplicată şi transformată în planuri spaţiale şi reglementări. În cazul Clujului strategia nu a existat, dar a fost într-un târziu începută aproape fără nici o legătură cu PUG-ul”. PUG-ul a mers fără GIS – sistemul de informaţii geografic referenţiat. „Baza de date pe care a pornit proiectul PUG a fost inconsistentă şi incompletă mai ales în ceea ce priveşte cadastrul imobiliar şi GIS-ul, care deşi solicitat de peste 15 ani de profesionişti, nu a fost realizat la Cluj. GIS, sistemul de informaţii geografic referenţiate este formula contemporană de gestiune digitală a datelor pe care alte oraşe mai avansate

din România au înţeles să o adopte şi dau exemplul Timişoarei. Clujul a eşuat în gestiunea informatică, nedispunând în prezent de o arhivă digitală a planurilor urbanistice, deşi între timp şi legea o cere explicit”. S-a făcut cu prețul cel mai mic. „Resursele pentru PUG înseamnă costul procesului de elaborare. După opinia mea, şi aici putem discuta prin comparaţie cu alte studii, dar cu referire la atribuirea contractelor pe baza preţului cel mai mic, specifică administraţiilor româneşti, costurile PUG pentru Cluj, pentru a asigura resursele necesare unui proces profund, ar trebui să fie altele. Calitatea are costuri mult mai mari, dar iată Clujul a decis să îşi facă o strategie pe bază de voluntariat şi să cheltuiască mai puţin pe studii de urbanism. Observaţi câte studii de urbanism generează primăria clujeană într-un an şi comparaţi cu ce se întâmplă în alte oraşe româneşti unde se fac PUZ-uri la iniţiativa autorităţilor locale. Asta arată cum mizează administraţia pe planificare. Stăm prost la acest capitol”. Consultări formale „Consultarea publică nu a fost coordonată de client, adică de primărie şi consiliu ci realizată formal pe baza prezentărilor făcute de şeful de proiect, în general. Eu cred că prezentarea obiectivelor PUG şi a formulelor sale trebuiau aduse în dezbatere publică de înşişi beneficiarii, adică de administraţie, care se comportă mai mult ca un avizator şi nu ca un partener implicat în elaborare, dezbateri şi configurare. Aici cred că e lipsa cea mai mare, nu a PUG-ului ci a procesului de elaborare, el fiind asimilat cu un banal contract de prestări de servicii, prin care primăria cere unei entităţi externe să predea un material pe care îl va aproba la final”. PUG-ul a fost tratat ca un capital politic. Consilierii locali nu au contribuit cu nimic „Altă problemă fundamentală e cea politică. PUG a fost identificat politic cu iniţiativa primarului, colorat politic


Practic şi tratat cu oponenţă de opoziţie, deci folosit ca un capital politic, ceea ce e profund greşit. Aleşii locali trebuiau să fie parte din acest proces, dar sunt de fapt marii absenţi. Întrebaţi fiecare consilier în parte care e contribuţia sa la PUG şi prin ce se poate documenta aceasta, vă garantez că veţi primi răspunsuri interesante. Părerea mea este că toţi consilierii locali şi nu numai cei din comisia de urbanism ar fi trebuit să participe la procesul de configurare a PUG, activ, continuu şi relevant, în scris. Acest lucru nu s-a întâmplat”. PUG-ul nu e bine încastrat pentru că Zona Metropolitană n-are strategie. „Mai mult, am văzut că mai mulţi profesionişti au criticat necorelarea cu dezideratele unei dezvoltări la nivel de zonă metropolitană. Ei bine pentru a face un PUG compatibil cu o Zonă Metropolitană coerentă ar fi fost nevoie de o strategie a acesteia, care de fapt nu există. Zona metropolitană e un proiect politic incomplet, formal şi care cuprinde doar localităţile cu administraţii care s-au asociat mai ales pe criterii de compatibilitate de culoare politică, ceea ce e mult prea puţin. Apoi, să aştepţi ca un proiect cu resurse insuficiente pentru el însuşi să rezolve problemele teritoriului, fără a aloca resurse pentru aceasta, nu e posibil, din păcate, pentru că într-adevăr PUG ar trebui să fie bine încastrat într-o gândire strategică de zonă metropolitană, dar care nu există nici la consiliul local şi nici la cel judeţean”. Plusuri “O limitare a extinderii necontrolate prin creşterea intravilanului şi o concentrare pe densificarea teritoriului actual. Realizarea unei proceduri de urbanizare pentru zonele neurbanizate, care să nu mai conducă la urbanismul de parcelă, care cumulează efectele necorelate ale dezvoltărilor limitate de structura funciară agricolă existentă. Favorizarea dezvoltării pe căile majore de circulaţie prin coeficienţi urbanistici stimulativi. Viziunea asupra unei reţele de spaţii verzi bazate pe sistemul hidrografic şi conectarea diferitelor culoare existente. Stimularea prin coeficienţi urbanistici favorabili a realizării de parcări publice în special în zona centrală şi pericentrală, care însă cred că putea fi şi mai clară în detalii privind capacitatea necesară pentru a beneficia de coeficienţii crescuţi. Propunerea de contracte de conversie a zonelor industriale reziduale din oraş, care deşi îmi pare o idee foarte bună, am rezerve de modul în care vor fi aplicate de administraţie, pentru că presupune o schimbare de atitudine puternic orientată spre proactivitate şi necesitând capacitate de negociere foarte bună, ori în prezent exact capacitatea de negociere în interes public e ceea ce lipseşte administraţiei clujene. Corecţiile asupra zonelor verzi, mai ales asupra culoarelor de protecţie a infrastructurii perimate, deja înlocuite sau relocate. PUG mai clarifică şi anumite zone de contact între cartierele de locuinţe colective şi parcelarele preexistente, din care s-au retrocedat multe terenuri devenite între timp neconstruibile, dar abuzate pe baza reglementărilor PUG-ului vechi, total insensibil la problema aceasta, care de fapt nu a fost anticipată la ora elaborării sale. PUG protejează livezile şi zonele colinare împotriva construirii, politică care îmi pare corectă, cel puţin pentru această etapă de dezvoltare”.

65

Minusuri: „PUG nou nu propune o schemă de rezolvare a traficului în zona centrală şi în relaţie cu aceasta care să poată fi aplicată în etape, fiind funcţională şi în fazele intermediare. Anumite lărgiri de străzi pentru majorarea capacităţii infrastructurii de trafic nu cred că sunt realiste, nici pentru capacitatea de negociere a primăriei, pentru posibilităţile de expropriere în interes public şi mai ales ţinând cont de capacitatea de a investi şi înlocui fondul construit existent. Pe acest subiect sunt de acord cu arhitectul şef şi cu mai mulţi profesionişti care au exprimat opinii similare. Acolo unde sunt fronturi stradale constituite de mari dimensiuni nu cred că vom asista într-o perioadă de timp rezonabilă la modificarea lor prin retrageri impuse de regulament. Nu cred că Clujul este un oraş în care construcţiile înalte nu au ce căuta din principiu şi nicăieri. Culoarul Someşului şi marcarea unor poli ai unei formule policentrică pot pune în discuţie repere mai înalte, dacă sunt bine făcute. Cred că viziunea actuală e prea conservatoare şi există şi alte modele valabile, interesante, dar care mizează pe calitate arhitecturală şi pot fi riscante, în absenţa unui filtru de calitate al municipalităţii. Pentru a fi un oraş eficient Clujul are nevoie de densificare inteligentă, proces cred insuficient susţinut de reglementările propuse. O altă lipsă a PUG este legată de un regulament al construirii temporare pe spaţiile publice, care să includă organizarea de târguri sezoniere, de festivaluri şi alte evenimente, amplasării de garaje şi a regimului publicităţii, care în mod vizibil, cu regulile actuale sunt scăpate de sub control. Orice intervenţie pe spaţiul public trebuie reglementată urbanistic, nu poate fi considerată o reparaţie sau o manifestare temporară, trecând astfel de orice judecată calitativă profesionistă. Sunt de acord că progresul prin acest nou PUG va veni dacă este adoptat şi mai ales aplicat, iar pentru a fi aplicat trebuie să fie înţeles, acceptat şi poate chiar iubit de cei care trebuie să îi urmărească punerea în aplicare. Din informaţiile pe care le am lucrurile nu stau aşa, funcţionarii din administraţie nu sunt de acord cu câteva dintre principiile sale şi consideră regulamentul a produce probleme în aplicare. Nu ştiu dacă temerile lor sunt întru totul justificate, dar sunt un semnal clar că vor fi probleme în aplicare”. E nevoie de planificare prin PUZ-uri „Nu îmi rămâne decât să sper că plusurile PUG vor fi cele care vor aduce schimbări vizibile de calitate a configuraţiilor urbane noi şi că vor crea încredere tuturor faţă de un document care trebuie să impună respect mult mai mult decât să genereze inovaţii creative pentru a îi exploata situaţii particulare altfel decât şi în interesul public. Menţionez că rămâne importantă planificare prin PUZ-uri pentru multe zone nestructurate şi că devine extrem de necesară practica planificării zonale, care trebuie să se bazeze pe echilibrul între interesul public şi privat, în cel mai bun sens”, a concluzionat președintele OAR, arhitectul Șerban Țigănaș.

Preluare: Actual de Cluj


66

Practic

Vrei să investești în imobiliare? Ce putem să facem pentru tine de Sarolta Miklos

REMS imobiliare oferă servicii pentru investitori, însoţind clientul pe parcursul întregului proces, de la consultanţă de specialitate oferită în vederea achiziţionării terenului, studii de piaţă, planuri de marketing, realizarea unui concept al clădirii, până la promovare imobiliară. Împreuna cu colaboratorii noştri putem oferi consultanţă de specialitate în proiectare, asistenţă juridică și finanţare, precum și servicii de management de proiect.

Investiţii Serviciile de consiliere pe care le oferă specialiştii nostri din cadrul departamentului de investiţii sunt destinate persoanelor care intenţionează să achiziţioneze, să construiască şi să vândă pe piaţa imobiliară. Aceste servicii constau în dezvoltarea de strategii personalizate, având ca scop identificarea de oportunităţi atractive de investiţie, în baza unei analize a tuturor datelor şi tendinţelor specifice pieţei imobiliare. Acest proces se desfăşoară în mai multe etape: • realizarea de strategii personalizate de investiţie conform cerinţelor clienţilor; • analiza pieţei imobiliare; • evaluarea proprietăţilor, planificare strategică, asistenţă în cadrul negocierilor şi identificarea de soluţii financiare; • gestionarea procesului de achiziţie, management, marketing. Pentru clienţi care în urma investiţiilor hotărăsc să vândă sau să închirieze proprietăţi oferim asistenţă de specialitate și reprezentare exclusivă pentru proiectele imobiliare.

Studii de piaţă Pentru a veni în întâmpinarea cerinţelor clienţilor noştri, echipa REMS realizează o analiza riguroasă a pieţei imobiliare, oferindu-le acestora asistenţă specializată, bazată pe date

reale pornind de la un eşantion reprezentativ. De asemenea, ca urmare a solicitărilor clienţilor, realizăm studii de piaţă aprofundate pentru toate segmentele de piață, precum și studii de piață individuale, pentru câte o proprietate, integrând-o în zonă și extrapolând la piaţa imobiliară clujeană și naţională. De-a lungul timpului am realizat astfel de studii de piață pentru mai multe companii naţionale și internaţionale care au investit pe piaţa imobiliară din Cluj. Utilizarea instrumentelor specifice şi a procedurilor de analiză aferente are ca rezultat obţinerea unei evaluări corecte a potenţialului de dezvoltare a unei anumite investiţii. În vederea conturării unei imagini fidele a pieței imobiliare, experții REMS parcurg diferite etape: • Analiza situaţională: informaţii privind tendinţele pieţei imobiliare, preţuri, evoluţia cererii și ofertei, previziuni privind evoluţia segmentelor de piaţă; identificarea gradului de saturare a segmentelor de piaţă analizate; • Analiza comparativă: analiza unei anumite proprietăţi, buget necesar investiţiei, analiza gradului de risc. Fiecare proprietate prezintă numeroase caracteristici specifice: amplasarea, aspectele financiare şi juridice, potenţialul de dezvoltare, profitabilitatea investiţiei; • Consultanță personalizată: în funcţie de tipul investiţiei se propun strategii adaptate cerinţelor clienţilor, urmărind identificarea destinaţiei ideale în funcţie de specificul zonei, identificarea categoriilor de potenţiali chiriaşi, identificarea profilului clientului în funcţie de nivelul preţului de vânzare/ închiriere al zonei, realizarea unui concept al clădirilor. Analiza sistematică a pieţei imobiliare autohtone și internaţionale ne ajută să strângem informaţii noi şi relevante; evaluarea acestor informaţii ne permite să anticipăm tendinţele în domeniu şi să oferim clienţilor noştri soluţii competitive și personalizate cu privire la oportunitaţile pieţei imobiliare.


Echipa REMS Cristina Gherman

Cătălin Rus

Sarolta Miklos

Cătălin Elcean

Tibi Andrasi

Simona Borșan

Cristina Farkas

Claudiu Truță

Alexandra Neagoș

Cătălin Borșan

+40 737 035 883 cristina.gherman@remsimobiliare.ro

+40 737 035 890 sarolta.miklos@remsimobiliare.ro

+40 725 616 340 tibi.andrasi@remsimobiliare.ro

+40 737 035 889 cristina.farkas@remsimobiliare.ro

+40 737 035 886 alexandra.neagos@remsimobiliare.ro

+40 737 035 884 catalin.rus@remsimobiliare.ro

+40 733 035 885 catalin.elcean@remsimobiliare.ro

+40 737 035 885 simona.borsan@remsimobiliare.ro

+40 728 035 884 claudiu.truta@remsimobiliare.ro

+40 737 035 887 catalin.borsan@remsimobiliare.ro Design grafic

www.evosign.ro


Cluj-Napoca, Romania, Bulevardul Eroilor, nr. 16, corp E, et. 1, Tel: +40 737 035 884, +40 737 035 890, ofďŹ ce@remsimobiliare.ro

Ghid de investiții imobiliare Cluj Napoca 2015  
Ghid de investiții imobiliare Cluj Napoca 2015  

După ce veți parcurge conținutul acestei reviste, veți găsi câteva posibile răspunsuri la întrebările: De ce să construiești, unde, cât, ce...

Advertisement