Issuu on Google+


Spis treści

Wstęp................................................................................................................................................................................................3 Analizy.miast Warszawa...............................................................................................................................................................................6 Kraków...................................................................................................................................................................................8 Wrocław.............................................................................................................................................................................. 10 Poznań................................................................................................................................................................................ 12 Gdańsk................................................................................................................................................................................ 14 Katowice............................................................................................................................................................................. 16 Rok.ostatnich.szans...................................................................................................................................................................... 18 Własny.biznes.w nieruchomościach.......................................................................................................................................... 20 Coraz.częściej.korzystamy.z zarządzania.mieszkaniami......................................................................................................... 22

PARTNERZY WYDANIA

RE/MAX Polska Home Rent — Zarządzanie Mieszkaniami Irena Zajdel — Valent Izba Gospodarcza Ciepłownictwo Polskie

metodologia badań: KRN media opracowanie: zespół redakcyjny portalu KRN.pl ilustracje: © pl.fotolia.com Opracowanie analiz i wykresów na podstawie danych z unikalnych i rzetelnych pod względem geolokalizacji ogłoszeń umieszczonych na portalu KRN.pl. Stan bazy ofert KRN.pl — 800 000 (marzec 2013)


Wstęp

© 1_9_7_9 - Fotolia.com

R

ok.2012.dla.rynku.nieruchomości.zapisał.się.przede. wszystkim.jako.okres.istotnych.zmian.legislacyjnych,. które.nie.mogły.pozostać.bez.wpływu.na.ogólną.koniunkturę.na.rynku..Wejście.w życie.tzw..nowej.ustawy.deweloperskiej,.wygasająca.„Rodzina.na.Swoim”.oraz.rządowa. zapowiedź. nowego. programu. pomocowego. „Mieszkanie. dla. Młodych”. —. to. główne. czynniki,. które. determinowały. sytuację. na. rynku. nieruchomości. w  ubiegłym. roku.. Nie. bez.znaczenia.było.również.wciąż.odczuwalne.spowolnienie. wzrostu. gospodarczego,. a  także. restrykcyjna. polityka. banków. —. przede. wszystkim. rygorystyczne. metody. naliczania. zdolności. kredytowej. i  wycofywanie. się. instytucji. finansowych.z kredytów.walutowych.. Na.tej.płaszczyźnie.poprawę. niekorzystnej. sytuacji. miało. przynieść. obniżenie. stóp. procentowych,. a  także. zapowiedziana. przez. Komisję. Nadzoru. Finansowego.nowelizacja.Rekomendacji.S..To.wszystko.sprawiło,.że.na.rynku.nieruchomości.odczuwalny.był.nieznaczny. trend. spadkowy. cen. mieszkań,. który. zanotowaliśmy. we. wszystkich. sześciu. analizowanych. miastach. wojewódzkich. —. Warszawie,. Krakowie,. Wrocławiu,. Poznaniu,. Gdańsku. oraz.Katowicach. Jak. się. okazało,. dla. rynku. wtórnego. szczególnie. ważnym.bodźcem.w 2012.r..był.wygasający.program.„Rodzina. na.Swoim”..Ostatnia.szansa.na.otrzymanie.rządowej.pomocy. przyczyniła. się. do. widocznego. ożywienia,. szczególnie. w segmencie.mieszkań.z tzw..drugiej.ręki..To.właśnie.tego. typu.lokale.były.tymi,.po.które.sięgali.inwestorzy.kupujący. w  „Rodzinie. na. Swoim”. najczęściej.. Z  danych. Banku. Gospodarstwa.Krajowego.wynika.bowiem,.że.wśród.ponad.45. tys..wniosków.złożonych.w 2012.r..ponad.21.tys..dotyczyło. właśnie.mieszkań.z rynku.wtórnego.(ok..15.tys..mieszkań. z rynku.pierwotnego,.a ponad.9,1.domów)..Trudno.się.temu. dziwić,.ponieważ.to.właśnie.mieszkania.z tej.grupy.do.programu. (ze. względu. na. określone. w  nim. limity). kwalifikowały.się.najczęściej.. Obserwowana. w  ostatnim. roku. wzmożona. chęć. wykorzystania. ostatniej. szansy. zakupu. mieszkania. z  rządową. pomocą,.była.determinowana.również.innymi.czynnikami.. Otóż. w  porównaniu. z  „Rodziną. na. Swoim”,. która. przeszła. już.do.historii,.jej.następca.—.ogłoszony.przez.Ministerstwo. Transportu,.Budownictwa.i Gospodarki.Morskiej,.program. „Mieszkanie. dla. Młodych”. —. wygląda. mniej. korzystnie.. Jeżeli. wejdzie. w  życie. w  zaproponowanej. formie,. znacząco. ograniczone.zostaną.możliwości.przyszłych.kredytobiorców..

raport krn.pl

Wstęp

3


4

raport krn.pl

Wstęp

Š emar - Fotolia.com


Wyk. 1. Kształtowanie się ceny m kw. w wybranych polskich miastach w 2011 i 2012 roku

Z  rządowej. pomocy. wykluczone. będą. mieszkania. z  rynku. wtórnego,. a  także. ewentualny. zakup. bądź. budowa. domu.. Obawy.budzi.również.sam.termin.wejścia.nowego.programu.. Tuż. po. jego. ogłoszeniu. wierzono. w  możliwość,. że. zacznie. on. obowiązywać. jeszcze. w  2013. r.. Jednak. w  chwili. obecnej. wiadomo,. że. jest. to. wersja. niemożliwa. do. zrealizowania.. Najprawdopodobniej.z nowego.programu.będzie.można.skorzystać.dopiero.na.początku.2014.r..Ci,.którzy.nie.zdecydowali.się.na.zaciągnięcie.kredytów.z dopłatą.w „Rodzinie.na. Swoim”,.będą.musieli.uzbroić.się.w cierpliwość,.czekając.na. kolejną.formę.pomocy.. Przełomową.datą.dla.rynku.nieruchomości.w  ubiegłym. roku.był.również.28.kwietnia,.czyli.wejście.w życie.tzw..nowej. ustawy.deweloperskiej,.która,.celem.zwiększenia.ochrony.nabywców,.nałożyła.na.deweloperów.szereg.nowych.obowiązków..W pierwszym.kwartale.roku.deweloperzy.ogłosili.więc. wiele.nowych.inwestycji.—.w ten.sposób.mogli.uniknąć.podporządkowania.się.nowym.przepisom. Wszystkie.te.czynniki.w znaczący.sposób.oddziaływały. na.rynek.nieruchomości.w  2012.r.,.przyczyniając.się.jednocześnie.do.trwałego.trendu.spadkowego.we.wszystkich.sześciu.miastach.wojewódzkich,.które.poddaliśmy.analizie.w raporcie.KRN.pl.. Z  badania. trendów. cenowych. w  największych. polskich. miastach.wojewódzkich.wynika,.że.w analizowanym.okresie.

odnotowaliśmy. spadki. cen. mieszkań. prawie. w  każdej. części. kraju.. Największą. obniżkę. zaobserwowaliśmy. w  przypadku. Krakowa,. gdzie. średni. poziom. ceny. metra. kwadratowego.zmniejszył.się.w  porównaniu.z rokiem.poprzednim. aż. o  6  proc.. Najdroższym. miastem. z  analizowanej. grupy. aglomeracji. wciąż. pozostaje. stolica. kraju.. Ceny. mieszkań. z  rynku. wtórnego. uległy. jednak. obniżeniu. również. tam.. W ujęciu.kwotowym.za.jeden.metr.kwadratowy.w roku.2012. trzeba. było.zapłacić. ok..300.zł.mniej.niż.w  roku.ubiegłym.. Najmniejsze.spadki.cen.w porównaniu.z 2011.r..odnotowano. w Katowicach.i Poznaniu..W przypadku.obu.miast.obniżka. wyniosła.3,5.proc. Zapraszamy.Państwa.do.zapoznania.się.z kolejną.edycją.raportu.rocznego,.w którym.podsumowujemy.zmiany. na.wtórnym.rynku.nieruchomości.w Polsce..Badanie.rynku.zostało.opracowane.na.podstawie.bazy.kilkudziesięciu. tysięcy. ogłoszeń. sprzedaży. mieszkań. zamieszczanych. co. miesiąc. na. portalu. KRN.pl.. Prezentowany. raport. z  wtórnego. rynku. nieruchomości. zawiera. analizę. lokalnego. rynku.nieruchomości.w największych.polskich.aglomeracjach.miejskich.oraz.prognozę.dotyczącą.sytuacji.na.rynku.w kolejnych.miesiącach..W procesie.przygotowywania. analizy. rynku. wyeliminowano. wahania. przypadkowe. oraz. skrajne. wartości. zaburzające. rzeczywiste. tendencje. i trendy.

raport krn.pl

Wstęp

5


Warszawa

Wyk. 2. Cena metra kwadratowego w Warszawie w 2012 r. ze względu na liczbę pokoi

Wyk. 1. Kształtowanie się ceny m kw. w Warszawie w 2012 r. w porównaniu z rokiem ubiegłym

W

© udra11 - Fotolia.com

 pierwszych.miesiącach.2012.r..cena.metra.kwadratowego. na. rynku. wtórnym. w  Warszawie. utrzymywała. się. na. poziomie. zbliżonym. do. średniej.z poprzedniego.roku..Większy.spadek.odnotowano. dopiero. w  maju.. Z  kolei. pod. koniec. 2012. r.. ceny. mieszkań. nieznacznie.wzrosły..W konsekwencji.przez.cały.rok.średni. poziom.cen.kształtował.się.w granicach.od.8000.do.9000.tys.. zł/m.kw..W okresie.od.maja.do.grudnia.2012.r..ceny.mieszkań.

w ujęciu.kwotowym.były.niższe.przeciętnie.o ok..500.zł.w porównaniu.z analogicznym.okresem.roku.ubiegłego.. Najwięcej. mieszkań. na. rynku. wtórnym. w  stolicy. pochodzi.z segmentu.lokali.dwupokojowych..Jednak.mimo.ich. dużej. podaży. były. one. w  2012. r.. lokalami,. które. charakteryzował. najwyższy. poziom. cen. metra. kwadratowego.. Za. zakup. lokalu. dwupokojowego. trzeba. było. w analizowanym. okresie.zapłacić.średnio.8783.zł/m.kw..Na.przeciwnym.biegunie.znalazły.się.lokale.jednopokojowe.(8047.zł/m.kw.).oraz. czteropokojowe.i większe.(8029.zł/m.kw.).—.były.to.najtańsze. mieszkania.w stolicy.w 2012.r..Z kolei.na.umiarkowanym.poziomie.w ciągu.całego.roku.utrzymywały.się.ceny.mieszkań. trzypokojowych.. Przeciętny. poziom. cen. wśród. lokali. z  tej. grupy.wyniósł.bowiem.8389.zł/m.kw..

6

raport krn.pl

Analizy miast — Warszawa


© Jacek Kadaj - Fotolia.com

Wyk. 3. Cena metra kwadratowego w Warszawie w 2012 r. ze względu na rok budowy

W stolicy najdroższymi lokalami były mieszkania dwupokojowe. Za jeden metr kwadratowy lokalu z tej grupy w 2012 r. trzeba było zapłacić aż 8783 zł. Jest to jednak wynik niższy o 3,3 proc. w porównaniu z 2011 r. Stosunkowo. duży. wpływ. na. wysokość. cen. mieszkań. z  rynku. wtórnego. w  Warszawie. ma. rok. budowy. nieruchomości..Trudno.się.temu.dziwić,.bo.okres,.w którym.powstał. obiekt,.jest.związany. zazwyczaj. z  technologią.jego.budowy.. Tym. samym. do. najtańszych. w  stolicy. należały. mieszkania. w budynkach.powstałych.w latach.1960–1989..Są.to.najczęściej. lokale. usytuowane. w  blokach. wzniesionych. w  technologii.z tzw..wielkiej.płyty..Z kolei.najdroższą.grupę.stanowiły. mieszkania. wybudowane. przed. 1960. r.. Ich. wysoką. cenę. determinował. fakt,. że. były. to. najczęściej. starsze. kamienice. położone. w  atrakcyjnych. lokalizacjach.. Średnia. cena. metra.

kwadratowego.mieszkania.z tego.segmentu.wyniosła.w Warszawie.9440.zł/m.kw. . Najdroższą grupę stanowiły w Warszawie mieszkania wybudowane przed 1960 r. Wynika to głównie z faktu, że są to często kamienice położone w atrakcyjnych lokalizacjach. Wyniki.badania.stołecznego.wtórnego.rynku.nieruchomości. potwierdziły.utrzymywanie.się.tendencji.z poprzednich.lat:.wciąż. najdroższymi.mieszkaniami.w stolicy.są.lokale.położone.w centrum..Najwyższy.poziom.ceny.metra.kwadratowego.odnotowano. w dzielnicy.Śródmieście..W okresie.od.stycznia.do.grudnia.2012 r.. zakup.mieszkania.w tym.rejonie.miasta.wiązał.się.z.wydatkiem. rzędu.ok..9500.zł/m.kw..Na.kolejnym.miejscu.znalazły.się.dzielnice:.Ochota.(8683.zł/m.kw.).i Wilanów.(8599.zł/m.kw.)..Natomiast. najtańsze.obszary.Warszawy.to.dzielnice.leżące.na.prawym.brzegu.Wisły..W zamykających.zestawienie.Rembertowie.i Białołęce. można. było. w  analizowanym. okresie. kupić. mieszkanie. prawie. 3 tys..zł.taniej.(za.metr.kwadratowy).niż.w centralnej.części.miasta.

Wyk. 4. Cena metra kwadratowego w Warszawie w 2012 r. ze względu na dzielnice

raport krn.pl

Analizy miast — Warszawa

7


© mbonaparte - Fotolia.com

Kraków

Wyk. 1. Kształtowanie się ceny metra kwadratowego w Krakowie w 2012 r. w porównaniu z rokiem ubiegłym

O

statni. rok. na. wtórnym. rynku. mieszkaniowym. w  stolicy. Małopolski. cechował. nieznaczny. trend. spadkowy..W pierwszej.połowie.roku.ceny.mieszkań. kształtowały.się.na.stabilnym.poziomie.i oscylowały.w granicach. 7000. tys.. zł/m. kw.. Dopiero. w  kolejnych. miesiącach. można.było.zaobserwować.spadek.cen.do.średniego.poziomu. 6700.zł/m.kw..Najniższą.cenę.—.6681.zł/m.kw..—.odnotowano.w grudniu..Trend.cenowy.na.wtórnym.rynku.w Krakowie. w 2012.r..kształtował.się.więc.podobnie.jak.w roku.poprzednim,.wtedy.grudzień.był.także.najtańszym.miesiącem..Pod. koniec. 2011. r.. za. zakup. jednego. metra. kwadratowego. powierzchni. lokalu. mieszkalnego. trzeba. było. jednak. zapłacić. o 345.zł.więcej.niż.w tym.samym.miesiącu.2012.r..

8

raport krn.pl

Analizy miast — Kraków

Wyk. 2. Cena metra kwadratowego w Krakowie w 2012 r. ze względu na liczbę pokoi Dużych.zmian.w stosunku.do.roku.poprzedniego.nie.zaobserwowano.w Krakowie.również.jeżeli.chodzi.o kształtowanie. się. cen. mieszkań. ze. względu. na. liczbę. pokoi.. Jedyną. różnicą. jest. fakt,. że. najtańszymi. lokalami. na. rynku. w  2012. r.. okazały. się. kawalerki,. a  nie. jak. rok. wcześniej. —. mieszkania. największe..W ubiegłym.roku.zdecydowanie.najwięcej,.bo.aż.7206.zł/m. kw.,. trzeba. było. zapłacić. za. zakup. mieszkania. dwupokojowego..Jednocześnie.również.w przypadku.lokali.z tego.segmentu. odnotowana.została.duża.obniżka.cen.w porównaniu.z rokiem. poprzednim..Przeciętna.cena.mieszkania.dwupokojowego.obniżyła.się.w ciągu.12.miesięcy.o 6,3.proc..Z kolei.najniższą.zaobserwowano.w przypadku.lokali.jednopokojowych.(6680.zł/m. kw.).oraz.czteropokojowych.i większych.(6713.zł/m.kw.). W Krakowie najniższą cenę metra kwadratowego (podobnie jak w poprzednim roku) osiągnęły mieszkania jednopokojowe (6680 zł/m kw.) oraz czteropokojowe i większe (6713 zł/m kw).

Wyk. 3. Cena metra kwadratowego w Krakowie w 2012 r. ze względu na rok budowy


© CCat82 - Fotolia.com

Analiza. krakowskiego. rynku. mieszkań. z  uwzględnieniem. roku. budowy. pokazała,. że. występują. tam. tendencje. podobne.do.tych.zaobserwowanych.w stolicy.kraju..W Krakowie.również.do.grupy.najdroższych.lokali.należy.zaliczyć. mieszkania.w budynkach.powstałych.przed.1960.r..Średnia. cena. metra. kwadratowego. lokali. z  tego. segmentu. wyniosła. w  2012. r.. aż. 7653. zł.. W  grupie. tej. znalazły. się. głównie. budynki. położone. w  dzielnicach. centralnych. lub. dobrze. skomunikowanych.z centrum.miasta..Na.kolejnym.miejscu.pod. względem.wysokości.ceny.metra.kwadratowego.uplasowały. się.mieszkania.z segmentu.nowego.budownictwa..Co.istotne,. w  stolicy. Małopolski. podaż. mieszkań. z  tej. grupy. stanowiła.prawie.połowę.z ogólnej.liczby.ogłoszeń.znajdujących.się. w ofercie.na.rynku. Za zakup krakowskiego mieszkania wybudowanego w latach 1960-1989 trzeba było w 2012 r. zapłacić przeciętnie 6138 zł/m kw.

Podobnie.jak.w poprzednich.latach,.najdroższymi.rejonami. w  Krakowie. pozostały. dzielnice. zlokalizowane. centralnie.—.Stare.Miasto.(7921.zł/m.kw.).i Zwierzyniec.(7852. zł/m. kw.),. oraz. zachodnie. rejony:. Krowodrza. (7707. zł/m. kw.).i Bronowice.(7388.zł/m.kw.)..Oznacza.to,.że.przeciętna. cena.mieszkań.położonych.w rejonach.centrum.spadła.poniżej.granicy.8.tys..zł/m.kw..Porównując.poziom.cen.w latach.2011.i 2012,.można.zaobserwować,.że.trend.spadkowy. na.wtórnym.rynku.nieruchomości.występował.w większości. krakowskich. dzielnic.. W  porównaniu. z  rokiem. 2011. zmniejszyła.się.o ponad.200.zł.także.dysproporcja.w cenie. metra.kwadratowego.między.najtańszą.a najdroższą.dzielnicą..W poprzednim.roku.nie.odnotowano.także.gwałtownych.wahań.cenowych.w poszczególnych.rejonach.miasta.. Niezmiennie.do.umiarkowanych.cenowo.dzielnic.należały:. Prądnik. Biały. (6881. zł/m  kw.),. Prądnik. Czerwony. (6518. zł/m. kw.),. Łagiewniki. (6374. zł/m. kw.).. Z  kolei. dzielnicą. o  najniższym. poziomie. ceny. metra. kwadratowego. była. w 2012.r..Nowa.Huta.(5541.zł/m.kw.)..

Wyk. 4. Cena metra kwadratowego w Krakowie w 2012 r. ze względu na dzielnice

raport krn.pl

Analizy miast — Kraków

9


Wrocław

średnia.cena.metra.kwadratowego.mieszkania.w  2012.r..we. Wrocławiu. to. 6179. zł/m. kw.. wobec. 6436. zł/m. kw.. w  roku. poprzednim.. Spadek. cen. w  stolicy. Dolnego. Śląska,. podobnie. jak. w  przypadku. pozostałych. miast,. spowodowany. był. znacznym.ograniczeniem.popytu.ze.strony.kupujących.. W stolicy Dolnego Śląska odnotowano kontynuację trendu spadkowego. Jest to wciąż efekt korekty nadmiernych wzrostów cen nieruchomości w latach boomu oraz ograniczonych możliwości zakupowych wśród potencjalnych nabywców.

Wyk. 1. Kształtowanie się ceny metra kwadratowego we Wrocławiu w roku 2012 w porównaniu z rokiem ubiegłym

T

© Grzegorz Polak - Fotolia.com

rend. cenowy. we. Wrocławiu. charakteryzował. się. w  ostatnim. roku. lekkimi. wahaniami. miesięcznymi.. Niemniej. jednak. przez. większość. badanego. okresu. ceny. utrzymywały. się. na. stabilnym. poziomie. z  nieznaczną. tendencją. spadkową.. W  okresie. od. stycznia. do. sierpnia. zakup. mieszkania. na. wrocławskim. rynku. wtórnym. wiązał. się. z  wydatkiem. średnio. 6200–6300. zł/m. kw.. Natomiast. w  ostatnich.dwóch.kwartałach.2012.r..ceny.obniżyły.się.do. poziomu.6000 zł/m.kw..Przeciętna,.miesięczna.zmiana.ceny. w  badanym. okresie. wyniosła. –0,7. proc.. W  konsekwencji.

10

raport krn.pl

Analizy miast — Wrocław

Wyk. 2. Cena metra kwadratowego we Wrocławiu w 2012 r. ze względu na liczbę pokoi Z analizy.wtórnego.rynku.mieszkaniowego.we.Wrocławiu. wynika,.że.najkorzystniejszym.rozwiązaniem.był.w ubiegłym. roku.zakup.lokali.o większym.metrażu..Najbardziej.atrakcyjną.ceną.metra.kwadratowego.na.rynku.charakteryzowały.się. bowiem.mieszkania.czteropokojowe.lub.większe..Porównując. cenę.metra.kwadratowego.najdroższych.we.Wrocławiu.mieszkań.dwupokojowych.z ceną.lokali.czteropokojowych.i większych,.można.zauważyć,.że.na.zakup.jednego.metra.kwadratowego. lokalu. z  segmentu. mieszkań. dwupokojowych. trzeba. było.przeznaczyć.aż.o 16,5 proc..więcej..Ponadto.o ok..600 zł. niższa.okazała.się.również.—.w porównaniu.z mieszkaniami. dwupokojowymi. —. cena. metra. kwadratowego. mieszkania. trzypokojowego..Tym.samym,.decydując.się.na.zakup.mieszkania.na.wrocławskim.rynku.wtórnym,.warto.było.rozważyć. kupno. lokalu. o  większej. liczbie. pokoi.. Co. istotne,. struktura. cen. mieszkań. ze. względu. na. liczbę. pokoi. przedstawiała. się. w badanym.okresie.podobnie.do.roku.ubiegłego.


© Anton Gvozdikov - Fotolia.com

Wyk. 3. Cena metra kwadratowego we Wrocławiu w 2012 r. ze względu na rok budowy

Wyk. 4. Cena metra kwadratowego we Wrocławiu w 2012 r. ze względu na dzielnice

Wyniki. badania. wrocławskiego. rynku. nieruchomości. pod. względem. korelacji. ceny. metra. kwadratowego. i  roku. budowy. nieruchomości. pokazały,. że. najdroższymi. lokalami. były. mieszkania. wybudowane. w  okresie. 1990–2009  r.. Z  analizy. danych. wynika,. że. cena. metra. kwadratowego. mieszkania. wzniesionego. przed. 1990. r.. była. przeciętnie. o ok..600.zł.niższa.w porównaniu.do.cen.lokali.z segmentu.nowego.budownictwa..Należy.jednak.zwrócić.uwagę.na. fakt,.że.oferty.sprzedaży.lokali.wybudowanych.przed.1960. r.,.jak.również.ogłoszenia.o sprzedaży.mieszkań.powstałych. w  latach. 1960-1989,. stanowiły. tylko. połowę. łącznej. liczby. wrocławskich. ogłoszeń.. Zdecydowanie. największą. podaż. odnotowano.w przypadku.mieszkań.wybudowanych.w latach.1990–2009.. Najwyższą. cenę. metra. kwadratowego. odnotowano. we. wrocławskiej. dzielnicy. Stare. Miasto.. Za. zakup. mieszkania. w  tym. rejonie. trzeba. było. zapłacić. średnio. 6737. zł/m. kw..

Natomiast.osoby.poszukujące.najtańszej.lokalizacji.powinny. były.zainteresować.się.ogłoszeniami.sprzedaży.mieszkań.położonych.w dzielnicy.Psie.Pole..Podobnie.do.roku.ubiegłego,. w tym.rejonie.miasta.cena.metra.kwadratowego.była.najniższa.—.w 2012.r..średni.koszt.zakupu.mieszkania.w tej.okolicy. to.niespełna.5700.zł/m.kw..Niespodziewanie.duży.spadek.cen. odnotowano.w dzielnicy.Śródmieście..W porównaniu.z poprzednim.rokiem.cena.obniżyła.się.w tej.dzielnicy.o 5,3 proc.. Efektem.tego,.na.drugim.miejscu.w zestawieniu.wszystkich. wrocławskich.dzielnic.znalazły.się.Krzyki,.w których.średnia. cena.metra.kwadratowego.spadła.tylko.o 2,7 proc..i wynosiła. w badanych.dwunastu.miesiącach.średnio.6400.zł/m.kw. W ujęciu kwotowym przeciętny poziom ceny metra kwadratowego w najdroższej wrocławskiej dzielnicy Stare Miasto obniżył się o 360 zł.

raport krn.pl

Analizy miast — Wrocław

11


Poznań

© whitelook - Fotolia.com

Trend cenowy w stolicy Wielkopolski kształtował się, po wykluczeniu wahań sezonowych, w podobny sposób jak w roku ubiegłym.

Wyk. 1. Kształtowanie się ceny metra kwadratowego w Poznaniu w 2012 r. w porównaniu z rokiem ubiegłym

W

  Poznaniu. przez. większość. roku. średnia. cena. metra. kwadratowego. oscylowała. w  granicach. 5500–5600.zł..Największą.amplitudę.wahań.odnotowano.w okresie.od.maja.do.września..W drugim.kwartale. ceny. spadły. poniżej. granicy. 5500. zł/m. kw.. Jednak. już. w  kolejnym. można. było. zaobserwować. korektę. wcześniejszych.spadków.i chwilowy.wzrost.cen.w okresie.wakacyjnym.. Od.września.ceny.mieszkań.ponownie.spadły,.stabilizując.się. ostatecznie. na. poziomie. ok.. 5500. zł/m. kw.. Mimo. okresowych.wahań,.sytuacja.na.rynku.nieruchomości.w Poznaniu. była. w  miarę.stabilna..Pomijając. zmiany,. które. występowały.w połowie.roku,.trend.cenowy.kształtował.się.w podobny. sposób.jak.w roku.poprzednim..

12

raport krn.pl

Analizy miast — Poznań

Wyk. 2. Cena metra kwadratowego w Poznaniu w 2012 r. ze względu na liczbę pokoi Analiza.średniej.ceny.metra.kwadratowego.z uwzględnieniem.liczby.pokoi.wskazuje,.iż.najdroższymi.w 2012.r..w Poznaniu.pozostawały,.podobnie.jak.rok.wcześniej,.mieszkania. dwupokojowe..Za.zakup.lokalu.z tego.segmentu.trzeba.było. zapłacić. aż. 6042. zł/m. kw.. Z  kolei. średnia. cena. metra. kwadratowego. dla. mieszkań. trzypokojowych,. czyli. następnych. w rankingu.cenowym,.była.niższa.o 264.zł,.a więc.wynosiła. 5778. zł/m. kw.. Zdecydowanie. najkorzystniejszym. zakupem. (pod.względem.ceny.metra.kwadratowego).był.w tym.okresie. wybór.lokalu.z grupy.czteropokojowych.i większych..Średnia. cena.metra.kwadratowego.dla.tego.typu.mieszkań.wynosiła. w  poprzednim. roku. 5277. zł.. W  porównaniu. z  mieszkaniami.dwupokojowymi,.wybór.takiego.lokum.oznaczał.tym.samym.oszczędność.765.zł.„na.jednym.metrze.kwadratowym”.

Wyk. 3. Cena metra kwadratowego w Poznaniu w 2012 r. ze względu na rok budowy


Najtańszymi. mieszkaniami. w  stolicy. Wielkopolski. były. lokale,. które. powstały. w  latach. 1960–1989.. Przeciętnie. za. mieszkanie. z  tego. segmentu. trzeba. było. w  analizowanym. roku. zapłacić. 5190. zł/m. kw.. Niewiele. drożej,. bo. 5310. zł/m. kw.,.kosztowały.lokale.wzniesione.przed.1960.r..Zdecydowanie.najdroższymi.w 2012.r..były.mieszkania.z segmentu.nowego.budownictwa..Z kolei.mieszkania.zbudowane.w przedziale.od.1960.do.1989.były.tańsze.średnio.o ok..1000.zł.od. lokali.powstałych.w latach.1990–2009.. Prawie 1000 zł za metr kwadratowy można było zaoszczędzić w poprzednim roku, kupując w Poznaniu mieszkanie wzniesione w latach 1960–1989 w porównaniu z ceną lokalu wzniesionego w okresie od 1990 do 2009 r.

cenowym.dzielnic.Poznania.przedostatnie.miejsce..Droższe. od. tych. zlokalizowanych. na. obszarze. Nowego. Miasta. okazały.się.mieszkania.położone.w rejonie.dzielnicy.Grunwald. (5490. zł/m. kw.).. W ubiegłym. roku.o 200.zł.zmniejszyła. się. ponadto. dysproporcja. między. najtańszą. a  najdroższą. dzielnicą.Poznania..W roku.2011.różnica.w cenie.metra.kwadratowego.między.Starym.Miastem.a Wildą.wyniosła.ponad.800. zł,.a w 2012.r..zmniejszyła.się.do.niecałych.600.zł.

© whitelook - Fotolia.com

Analizując. kształtowanie. się. ceny. metra. kwadratowego. w poszczególnych.częściach.Poznania.widać,.że.niezmiennie. najtańszą.dzielnicą.pozostawała.Wilda.(5203.zł/m kw.),.najdroższą.natomiast.—.Stare.Miasto.(5891.zł/m.kw.)..Podstawową.różnicą,.w porównaniu.z rokiem.2011,.był.spadek.o jedną. pozycję.Nowego.Miasta,.które.ostatecznie.zajęło.w rankingu.

Wyk. 4. Cena metra kwadratowego w Poznaniu w 2012 r. ze względu na dzielnice

raport krn.pl

Analizy miast — Poznań

13


© Patryk Kosmider - Fotolia.com

Gdańsk

W okresie od stycznia do grudnia 2012 r. średnia cena mieszkań na rynku wtórnym w Gdańsku wahała się w granicach od 5629 do 6107 zł/m kw.

Wyk. 1. Kształtowanie się ceny metra kwadratowego w Gdańsku w 2012 r. w porównaniu z rokiem ubiegłym

P

rzeciętna. cena. metra. kwadratowego. w  przypadku. lokali. mieszkalnych. położonych. w  Gdańsku. obniżała. się. prawie. przez. cały. okres. od. lutego. do. sierpnia.. Najniższy.poziom.cen.odnotowano.w sierpniu.2012.r.,.wtedy. średnia.cena.metra.kwadratowego.wyniosła.5629.zł..Ostatnie. miesiące.roku.to.okres,.w którym.można.było.dostrzec.lekki. trend.wzrostowy..Nie.oznacza.to.jednak,.że.na.rynku.wtórnym. w  Gdańsku. tendencja. wzrostowa. się. utrwaliła.. Jest. to. najprawdopodobniej.korekta.zbyt.silnych.spadków.w trzecim. kwartale.2012.r..W konsekwencji.średnia.cena.metra.kwadratowego.w Gdańsku.zmniejszyła.się.w  2012.r..w porównaniu. z rokiem.poprzednim.o 4.proc..i wyniosła.5839.zł/m.kw.

14

raport krn.pl

Analizy miast — Gdańsk

Wyk. 2. Cena metra kwadratowego w Gdańsku w 2012 r. ze względu na liczbę pokoi Podobnie. jak. w  przypadku. większości. analizowanych. miast,. również. w  Gdańsku. najwyższą. cenę. metra. kwadratowego. odnotowano. w  grupie. mieszkań. dwupokojowych.. Jeden.metr.kwadratowy.powierzchni.lokali.z tego.segmentu. kosztował.przeciętnie.6295.zł/m.kw..Zdecydowanie.najmniej. (za. metr. kwadratowy). trzeba. było. zapłacić,. decydując. się. na. zakup. kawalerki. lub. mieszkania. czteropokojowego. bądź. większego.. Dla. porównania,. w  roku. 2011. cena. kawalerki.


Najtańsze ceny osiągają w Gdańsku mieszkania jednopokojowe. Średnia cena metra kwadratowego kawalerki wyniosła w ubiegłym roku 5690 zł.

Wyk. 3. Cena metra kwadratowego w Gdańsku w 2012 r. ze względu na rok budowy Do. najdroższych. w  Gdańsku. należały. lokale. wybudowane. przed. 1960. r.. (5986. zł/m. kw.). oraz. mieszkania,. które. powstały. w  okresie. od. 1990. do. 2009. r.. (6013. zł./m. kw.).. Zdecydowanie.tańsze.były.mieszkania.wzniesione.w okresie. 1960-1989.r..Lokale.z tego.segmentu..wybudowano.głównie.

© Patryk Kosmider - Fotolia.com

plasowała.się.niemal.na.tym.samym.poziomie,.jaki.odnotowano. dla. lokali. czteropokojowych. i  większych.. Natomiast. w roku.2012.różnica.cen.dla.tych.dwóch.grup.zwiększyła.się. nieznacznie,.bo.o 28.zł.

w starszych.technologiach,.które.są.pod.tym.względem.mniej. konkurencyjne.na.rynku. Najdroższe.mieszkania.w Gdańsku.położone.są.w Śródmieściu..Za.jeden.metr.kwadratowy.lokalu.zlokalizowanego.w tej. dzielnicy.trzeba.było.w 2012.r..zapłacić.przeciętnie.6965.zł..Warto.przy.tym.zwrócić.uwagę.na.dużą.obniżkę.cen.w tym.rejonie. w porównaniu.z rokiem.ubiegłym..Osoby,.które.przeczekały.rok. 2011.r.,.licząc.na.dalszą.obniżkę.ceny.i zdecydowały.się.kupić. mieszkanie. dopiero. w  2012. r.,. zaoszczędziły. średnio. 500  zł.. Do. grupy. najdroższych. gdańskich. dzielnic. należały. również:. Przymorze. Wielkie. (6586. zł/m. kw.),. Oliwa. (6556  zł/m  kw.).. W  umiarkowanych. cenach. klienci. mogli. znaleźć. mieszkania. m.in.. w  dzielnicach. Wrzeszcz. (5654. zł/m. kw.). oraz. Siedlce. (5646.zł/m.kw.)..Najniższe.ceny.odnotowano.w 2012 r..w rejonie. dzielnicy.Matarnia,.Stogi.z Przeróbką.i Kokoszki..

Wyk. 4. Cena metra kwadratowego w Gdańsku w 2012 r. ze względu na dzielnice

raport krn.pl

Analizy miast — Gdańsk

15


Katowice

Na rynku wtórnym w Katowicach ceny mieszkań utrzymywały się przez większą część 2012 r. na stabilnym poziomie z delikatną tendencją spadkową.

Wyk. 1. Kształtowanie się ceny metra kwadratowego w Katowicach w 2012 r. w porównaniu z rokiem ubiegłym

U

© fibena - Fotolia.com

biegły.rok.na.wtórnym.rynku.nieruchomości.w Katowicach. wskazuje. na. stabilizację. cenową. z  nieznaczną. tendencją. spadkową.. Średnia. cena. metra. kwadratowego.odnotowana.w badanym.okresie.obniżyła.się. w  ujęciu.kwotowym.o 140.zł.w  porównaniu.z rokiem.ubiegłym..Jednocześnie.średnia.miesięczna.zmiana.ceny.wyniosła.–0,2.proc.,.a cena.metra.kwadratowego.wahała.się.w granicach. 3765–3869. zł/m. kw.. Tym. samym. amplituda. wahań. w stolicy.Górnego.Śląska.utrzymywała.się.przez.cały.rok.na. umiarkowanym.poziomie..W porównaniu.z innymi.analizowanymi. miastami,. boom. nieruchomości. z  lat. poprzednich. nie.był.w Katowicach.aż.tak.odczuwalny..Z tego.powodu.korekta. cen. tutejszych. mieszkań. była. również. zdecydowanie. słabsza..

Wyk. 2. Cena metra kwadratowego w Katowicach w 2012 r. ze względu na liczbę pokoi W Katowicach.analiza.ceny.metra.kwadratowego.mieszkań. ze. względu. na. liczbę. pokoi. wykazała. stosunkowo. niewielkie.dysproporcje.między.poszczególnymi.grupami.lokali.. Najtańsze. lokale. dwupokojowe,. których. przeciętna. cena. wyniosła. w  badanym. okresie. 3751. zł/m. kw.,. były. średnio. tylko.o ok..70.zł.tańsze.w porównaniu.do.najdroższych.lokali.czteropokojowych.i większych..Niska.rozpiętość.ceny.była. również.zauważalna.w roku.poprzednim.i wynosiła.wówczas. ok.. 100. zł.. Dla. porównania. w  2011. r.. najtańsze. były. kawalerki..W badanym.okresie.to.zakup.mieszkania.z segmentu. dwupokojowych.był.pod.względem.ceny.metra.kwadratowego.najkorzystniejszy.

Wyk. 3. Cena metra kwadratowego w Katowicach w 2012 r. ze względu na rok budowy

16

raport krn.pl

Analizy miast — Katowice


Analiza. sytuacji. na. rynku. wtórnym. w  Katowicach. pokazała,. że. zdecydowanie. najtańsze. były. lokale. najstarsze,. należące. do. grupy. mieszkań. wybudowanych. przed. 1960. r.. Na.kolejnym.miejscu.znajdowały.się.mieszkania.wzniesione. w  latach. 1960–1989.. Z  kolei. do. najdroższej. grupy. należały. lokale.wzniesione.w okresie.od.1990.do.2009.r..Poziom.cen. tego. typu. mieszkań. w  Katowicach. wynosił. 5132. zł/m. kw.. i był.o ponad.1000.zł.wyższy.od.poziomu.cen.odnotowanego. w przypadku.starszych.lokali.

Badanie. rynku. wtórnego. w  Katowicach. pod. względem. lokalizacji. mieszkań. potwierdza. większość. tendencji. zaobserwowanych. rok. wcześniej.. Najwyższą. cenę. metra. kwadratowego. odnotowano. w  dzielnicy. Kostuchna. znajdującej. się. w  południowym. zespole. dzielnic.. Średnia. cena. metra. kwadratowego. wyniosła. w  tym. rejonie. 4449. zł/m. kw.. Tym. samym. Kostuchna. utrzymała. pierwsze. miejsce. w  rankingu. cenowym. katowickich. dzielnic,. który. został. opracowany. w  roku. ubiegłym.. Wysoką. cenę. odnotowano. również. w  graniczącej. z  Kostuchną. dzielnicy. Piotrowice-Ochojec. (4919 zł/m.kw.).Na.drugim.miejscu.uplasował.się.rejon.osiedla.Paderewskiego.i Muchowca.(4227.zł/m.kw)..Podobnie.jak.

© Tupungato - Fotolia.com

Różnica w przeciętnej cenie metra kwadratowego dla lokali wybudowanych w latach 1960–1989 i w okresie przed 1960 r. była w Katowicach niewielka. W 2012 r. wynosiła tylko 116 zł.

w 2011.r..wysokie.pozycje.zajęła.dzielnica.Brynów.(4160.zł/m. kw.).i Koszutka.(4113.zł/m.kw.)..Najtańszą.obszarem.na.rynku. nieruchomości. w  Katowicach,. podobnie. jak. w  roku. poprzednim,.było.Załęże..Przeciętna.cena.metra.kwadratowego. wyniosła.tam.2304.zł.

Wyk. 4. Cena metra kwadratowego w Katowicach w 2012 r. ze względu na dzielnice

raport krn.pl

Analizy miast — Katowice

17


Rok.ostatnich.szans

U

fot.: archiwum

biegły.rok.przyniósł.istotne.zmiany.prawne,.a wraz. z  nimi. delikatną. tendencję. spadkową. cen. mieszkań. na. rynku. wtórnym.. Stan. ten. utrzymywał. się. we.wszystkich.sześciu.analizowanych.przez.nas.miastach.—. Warszawie,.Krakowie,.Wrocławiu,.Poznaniu,.Gdańsku.i Katowicach..Jednak.mimo.odczuwalnego.spadku.cen.sytuacja. na.wtórnym.rynku.nieruchomości.była.stabilna,.a rok.2012. przez. specjalistów. z  branży. postrzegany. jest. umiarkowanie. dobrze.. Andrzej.Piórecki,.prezes.Małopolskiego.Stowarzyszenia. Pośredników.w Obrocie.Nieruchomościami.(MSPON),.zaznacza,.że.ostatnie.miesiące.ubiegłego.roku.przyniosły.nadzieję.na.poprawę.koniunktury.w najbliższych.miesiącach:. W 2012 r. nastąpiła obniżka cen nieruchomości oraz spadła liczba zawieranych kontraktów, a co za tym idzie widoczne

było obniżenie cen. Uważam, że końcówka ubiegłego roku była początkiem stabilizacji rynku, a miesiące wiosenne bieżącego roku pokażą na ile ta stabilizacja spowoduje zmiany w inwestycjach nieruchomościowych.. Na. istotne. czynniki,. które. sprawiły,. że. miniony. rok. był. trudniejszym. dla. branży. nieruchomości. zwraca. uwagę. Jerzy.Sobański.z Warszawskiego.Stowarzyszenia.Pośredników. w  Obrocie. Nieruchomościami. (WSPON):. W  porównaniu roku 2011 do roku 2012, miniony był dla agencji nieruchomości zdecydowanie trudniejszy. Nie tylko ze względu na mniejszą

18

raport krn.pl

Rok ostatnich szans

liczbę transakcji sprzedaży na rynku wtórnym ogólnie, ale również ze względu na zmniejszenie się liczby transakcji zawartych z udziałem biur nieruchomości (w najlepszym okresie był to udział ok. 43 proc., obecnie szacuje się, że liczba transakcji sprzedaży mieszkań z rynku wtórnego oscyluje w Warszawie i w okolicach w granicach 20–21 proc.). Co istotne, nie zmniejszyła się liczba klientów zadowolonych z  obsługi biur, cały czas jest to ok. 70 proc. To z kolei może świadczyć o nieprawidłowych ocenach pracy pośredników, które pojawiają się na fali propagandy deregulacyjnej ministra Jarosława Gowina. Wiele biur przetrwało 2012 r. dzięki zajmowaniu się innymi segmentami rynku nieruchomości, takich jak wynajem, w tym komercja lub zarządzanie. W porównaniu roku 2011 do roku 2012, miniony był dla agencji nieruchomość zdecydowanie trudniejszy. Ubiegły.rok.był.czasem.ostatnich.szans..Z jednej.strony. pierwszy.kwartał.był.ostatnim,.w którym.deweloperzy.mogli. wprowadzać.nowe.inwestycje.bez.obawy.o wypełnianie.wymogów.tzw..nowej.ustawy.deweloperskiej,.która.ostatecznie. zaczęła.obowiązywać.28.kwietnia.. Dane. Głównego. Urzędu. Statystycznego. wskazują,. że. szansa.ta.została.przez.deweloperów.wykorzystana..W pierwszym.kwartale.oddano.do.użytkowania.36293.mieszkań,.czyli.o 32.proc..więcej.niż.w  analogicznym.okresie.2011.r..Ponadto.rozpoczęto.budowę.31365.kolejnych,.czyli.o 1,3.proc.. więcej.niż.w roku.wcześniejszym.. Z  drugiej. strony. natomiast. wszyscy. nabywcy. zainteresowani.zakupem.mieszkania.mogli.w 2012.r..ostatni.raz. skorzystać.z rządowego.programu.dopłat.„Rodzina.na.Swoim”..Wraz.z końcem.ub.r.,.po.pięciu.latach.obowiązywania,. przeszedł. on. bowiem. do. historii.. Choć. rok. 2012. nie. był. rekordowym.okresem,.jeżeli.chodzi.o liczbę.beneficjentów. programu,. to. program. w  ostatnich. dwunastu. miesiącach. w  dużym. stopniu. przyczyniał. się. do. ożywienia. na. rynku. mieszkaniowym.. Szczególnie. dużą. popularnością. cieszył. się.właśnie.w segmencie.mieszkań.z rynku.wtórnego.. Dodatkowo,.jeżeli.chodzi.o rynek.wtórny.mieszkań,.to. wszystko.wskazuje.na.to,.że.rok.2012.był.ostatnim,.w którym. zainteresowani. zakupem. mieszkania. z  tego. segmentu,.mogli.ubiegać.się.o kredyt.z pomocą.rządową..Zgodnie. z  zapowiedziami. Ministerstwa. Transportu,. Budownictwa. i  Gospodarki. Morskiej,. następca. „Rodziny. na. Swoim”,.


w  polityce. kredytowej. i  zmiany. legislacyjne,. nie. jest. łatwe. określenie.tego,.co.dla.rynku.nieruchomości.przyniesie.bieżący.rok..Absolutnie trudno jednoznacznie przewidzieć, jaki będzie rok 2013. Jeśli banki nie złagodzą kryteriów przyznawania kredytów, sytuacja gospodarcza w  kraju i  w  UE nie ulegnie znaczącej poprawie, a złoty nie zacznie się umacniać, raczej nie powinniśmy spodziewać się wielkich zmian koniunktury.—.wynika.ze.stanowiska.Polskiej.Federacji.Rynku. Nieruchomości..

fot.: archiwum

Jeśli banki nie złagodzą kryteriów przyznawania kredytów, sytuacja gospodarcza w kraju i w UE nie ulegnie znaczącej poprawie.

czyli.program.„Mieszkanie.dla.Młodych”.nie.będzie.obejmować.mieszkań.z tzw..drugiej.ręki..Fakt.ten.w przyszłości. zapewne. nie. pozostanie. bez. wpływu. na. kształtowanie. się. popytu,.a w związku.z tym.także.i cen.na.wtórnym.rynku. nieruchomości.. Co. zatem. dla. rynku. nieruchomości. przyniesie. rok. 2013?.Prognozy.na.przyszłość.dokonywane.są.z perspektywy.zmian.prawnych,.a także.ogólnej.koniunktury.w światowej. gospodarce.. Duża. nadzieja. wiązana. jest. z  poprawą. sytuacji. na. rynku. kredytowym.. Z  początkiem. roku. pojawiły. się. pierwsze. sygnały. łagodzenia. polityki. kredytowej,. ponieważ. Rada. Polityki. Pieniężnej. już. trzykrotnie. (w styczniu, lutym.i marcu).zdecydowała.się.na.obniżenie. stóp. procentowych.. Istotne. zmiany. zapowiedziane. zostały. również. przez. Komisję. Nadzoru. Finansowego,. która. przedstawiła. projekt. nowelizacji. Rekomendacji. S.. Na. sytuację.na.rynku.mieszkaniowym.bez.wątpienia.wpływ.będzie.mieć.perspektywa.wejścia.w życie.programu.„Mieszkanie. dla. Młodych”.. Osoby,. które. planują. zaciągnięcie. kredytu.w celu.zakupu.mieszkania,.będą.skłonne.poczekać. na. zapowiedziany. program,. a  to. może. wpłynąć. na. liczbę. zawieranych. transakcji. w  bieżącym. roku.. Warto. jednak. podkreślić,. że. to. wyczekiwanie. będzie. widoczne. głównie. w  przypadku. mieszkań. z  rynku. pierwotnego.. Zupełnie. inaczej. sytuacja. może. wyglądać. na. rynku. wtórnym,. tu. czynnik.ten.nie.będzie.miał.aż.tak.dużego.znaczenia..Oczekiwanie. klientów. zainteresowanych. zakupem. mieszkania. z tzw..drugiej.ręki.na.program.„Mieszkanie.dla.Młodych”. nie.będzie.mieć.racjonalnego.uzasadnienia,.bowiem.z programu.zostały.one.wykluczone. Obecnie,. gdy. wciąż. przewidywane. jest. utrzymywanie. się. spadku. wzrostu. gospodarczego,. a  także. istotne. zmiany.

Od.ogólnej.koniunktury.w gospodarce.sytuację.na.rynku.nieruchomości.w 2013.r..uzależnia.również.Jerzy.Sobański:. Jeżeli nie nastąpi splot niekorzystnych zjawisk ekonomicznych i kryzys wyhamuje lub zacznie być sterowalny, co jest bardzo prawdopodobne, trend spadkowy cen mieszkań powinien się odwrócić, a zapowiadane przez niektóre banki zmiany polityki wobec kredytów hipotecznych i zmniejszenie oprocentowania lokat może spowodować powrót do zainteresowania się inwestowaniem w  nieruchomości, szczególnie w ich najbezpieczniejszy segment, czyli mieszkania.... Dostrzegając.pierwsze.symptomy.stabilizacji,.z nadzieją. w przyszłość.spogląda.z kolei.Andrzej.Piórecki:.Zakładam stagnację cenową w  związku z  wyrównującym się popytem mieszkaniowym w  poszczególnych miesiącach. Uważam, że ceny osiągnęły minimum w związku z tym co na rynku jest opłacalne i  nie przewiduję spadku cen na rynku wtórnym. Ma na to również wpływ duża ilość wolnych mieszkań na rynku pierwotnym i  jego powolna stabilizacja. Nie widzę zagrożenia na rynku nieruchomości, wręcz przeciwnie, uważam, że zaczyna się on stabilizować, co jednak nie świadczy, że się odbudowuje. Stabilizacja jest podstawą do podejmowania decyzji przesuniętych w czasie związanych z zakupem nieruchomości przez potencjalnych klientów. Rynek zaczyna się stabilizować, co nie świadczy, że się odbudowuje. Stabilizacja jest podstawą do podejmowania decyzji przesuniętych w czasie związanych z zakupem nieruchomości przez potencjalnych klientów. Rok.2012.nie.był.dla.rynku.nieruchomości.okresem.łatwym,.jednak.branży.udało.się.wyjść.z niego.obronną.ręką,. odnotowany. trend. spadkowy. cen. mieszkań. nie. zburzył. stabilizacji.. Przyczyniły. się. do. tego. bez. wątpienia. zmiany. legislacyjne,. które. stanowiły. bodziec. do. podejmowania. szybkich. decyzji. zakupowych.. Rok. 2013. będzie. zapewne. dla.rynku.nieruchomości.kolejnym.okresem.próby,.a to.czy. spełnią.się.przewidywania.specjalistów.okaże.się.za.kolejne. 12.miesięcy..

raport krn.pl

Rok ostatnich szans

19


Twórcami największej i sprzedającej najwięcej nieruchomości na świecie sieci RE/MAX są Dave i Gail Liniger. Koncepcja Linigera, by stworzyć sieć znakomicie zorganizowanych i świadczących profesjonalne usługi biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami powstała w 1973 r. w Denver, w stanie Colorado i szybko zaowocowała rozwojem sieci na terenie Stanów Zjednoczonych oraz Kanady. W 1995 roku współpracownicy Linigera, Walter J. Schneider i Frank J. Polzler z sukcesem przenieśli model RE/MAX na rynek europejski, gdzie RE/MAX obecny jest już w 33 krajach. Jednym z bardziej spektakularnych osiągnięć ostatnich miesięcy w rozwoju sieci jest powołanie do życia RE/MAX w Chinach, Hong Kongu i Makao. Dziś RE/MAX to niemal 90 000 Agentów i ponad 6300 biur na niemal wszystkich kontynentach. 5 lat temu rozpoczęliśmy budowanie sieci biur pod najbardziej rozpoznawalną na świecie marką RE/MAX również na terenie Polski.

Rozwój sieci RE/MAX w Europie pod względem liczby Agentów

RE/MAX dostarcza bardzo nowoczesne narzędzia technologiczne wspierające rozwój działalności. Zaawansowany system CRM, iConnect, wspierający pracę Agentów w całej Europie, umożliwia korzystanie z szeroko rozbudowanych funkcji zarządzania kontaktami z klientami, obsługi ofert, terminarza zadań, ogólnoświatowego MLS i narzędzi marketingowych oraz posiada własny podsystem generowania raportów i statystyk z rynku. Dodatkowo na platformie iConnect dostępny jest zaawansowany program kursów i  szkoleń online: RE/MAX Advantage. System iConnect jest zintegrowany z  poniższymi stronami internetowymi RE/MAX, umożliwiając dostęp do informacji i ofert nieruchomości użytkownikom i klientom na całym świecie: •

www.remax-polska.pl

www.remax.eu

www.global.remax.com

Na świecie, w Europie i w Polsce RE/MAX wyróżnia się innowacyjnymi technikami marketingowymi. Przywiązujemy wielką wagę zarówno do wsparcia Agentów w ich indywidualnych działaniach marketingowych na rynku lokalnym, jak i do szerokiej promocji ofert nieruchomości. „Działasz lokalnie — myślisz globalnie”.


RE/MAX oferuje unikatowe na skalę europejską systemy szkoleń i treningów W roku 2013 RE/MAX International świętuje 40-lecie rozwoju sieci biur nieruchomości swojej marki niemal na wszystkich kontynentach. Sieć w Polsce, podobnie jak na całym świecie, silnie wspierana jest przez system doskonalenia zawodowego i  umiejętności sprzedażowych Agentów stowarzyszonych w RE/MAX. Wsparcie merytoryczne oraz organizacyjne otrzymują również franczyzobiorcy — Właściciele biur i Menadżerowie zarządzający zespołami agentów. System szkoleń oferowanych przez RE/MAX oparty jest na najlepszych praktykach oraz doświadczeniach z rynku nieruchomości i wspomagany jest dodatkowo wiedzą uznanych specjalistów, wśród których znajdziemy m.in. takie osobistości coachingu, jak: Tom Ferry, Brian Buffini, Daryll Davis, Richard Robbins czy Jim Van Horn i wielu, wielu innych. Przez szkolenia i trening bezpośredni, wszyscy współpracownicy RE/MAX mają dostęp do unikatowej wiedzy i mogą wciąż doskonalić swoje umiejętności, bez względu na dotychczasowy staż i doświadczenie. Niemal 90 tys. agentów RE/MAX pracujących na rynkach całego świata korzysta z tego samego źródła wiedzy, uzupełnionego i dostosowanego do realiów lokalnych rynków. Szkolenia stacjonarne, seminaria, konferencje, szkolenia online, praktyczne warsztaty i coaching prowadzą do bezpośredniej wymiany doświadczeń i najlepszych praktyk sprzedażowych w ramach ścisłej współpracy pomiędzy wszystkimi Agentami RE/MAX w Polsce, Europie i na świecie. Na terenie naszego kraju korzystamy ze wszystkich systemów szkoleniowych sieci RE/MAX, jak również współpracujemy z najbardziej doświadczonymi i uznanymi polskimi specjalistami z branży nieruchomości.

System szkoleń dla agentów

System szkoleń dla franczyzobiorców


Coraz.częściej.korzystamy.z zarządzania.mieszkaniami

N

© Home Rent

a. polskim. rynku. systematycznie. rośnie. zapotrzebowanie.na.usługę.zarządzania.mieszkaniami..Jest. ona.skierowana.do.właścicieli.nieruchomości,.którzy.nie.mają.czasu.lub.możliwości.zajmowania.się.sprawami. związanymi.z wynajmowaniem.lokali.i ich.dalszą.eksploatacją.samodzielnie. Zainteresowanie. zarządzaniem. mieszkaniami. wzrasta,. ponieważ. rośnie. ilość. osób. pracujących. zagranicą. oraz. właścicieli,.którzy.kupili.nieruchomość.w celach.inwestycyjnych..Klientami.firm.zarządzających.są.również.osoby.niemogące.korzystnie.sprzedać.swojej.nieruchomości,.które.nie. chcą. ponosić. kosztów. jej. utrzymania.. Efektywny. wynajem. mieszkania.pozwala.nie.tylko.pokryć.te.koszty,.ale.również. dostarczać.regularnych.zysków.—.wymaga.to.jednak.od.właściciela.czasu,.wiedzy.i doświadczenia..Dlatego.coraz.częściej. na.skorzystanie.z usługi.zarządzania.mieszkaniem,.zwanego. również. zarządzaniem. najmem,. decydują. się. nie. tylko. prywatni. właściciele.. Przy. obecnej. sytuacji. na. rynku. mieszkaniowym,. firmy. oferujące. usługę. zarządzania. mieszkaniami. stają.się.ważnymi.partnerami.również.dla.deweloperów.posiadających.w swoich.zasobach.niesprzedane.lokale..Oprócz. optymalizacji.kosztów.i regularnego.przychodu.gotówki,.zarządca. współpracujący. z  deweloperem. może. bowiem. stworzyć.warunki.do.łatwiejszego.zbycia.niesprzedanego.lokalu..

22

raport krn.pl

Coraz częściej korzystamy...

Opiekun mieszkania, czyli zarządca i pośrednik w jednym Zarządzanie. mieszkaniem. to. przede. wszystkim. realizacja. celów. określonych. wspólnie. z  właścicielem,. począwszy. od. wyszukania. wiarygodnego. najemcy,. poprzez. prowadzenie. bieżącej. obsługi. i  nadzoru. nad. nieruchomością,. a  skończywszy. na. pełnym. doradztwie.. Zarządca. na. podstawie. pełnomocnictwa. reprezentuje. właściciela. we. wszelkich. sprawach. związanych. z  lokalem. —. w  szczególności. przed. najemcą. oraz. przed. wspólnotą. lub. spółdzielnią. mieszkaniową.. W  imieniu. właściciela. może. także. załatwiać. sprawy.w urzędach,.u dostawców.mediów.oraz.przed.organami. samorządowymi.. Rolą. zarządcy. jest. także. przygotowanie. mieszkania. do. wynajmu,. poprzez. zapewnienie. serwisu. sprzątającego,.doposażenie.mieszkania.czy.ewentualny.remont.—.oczywiście.po.akceptacji.kosztów.przez.właściciela.. Tego. rodzaju. opieka. nad. stanem. technicznym. mieszkania. pozostaje.w zakresie.obowiązków.zarządcy.przez.cały.czas. współpracy.. Podstawą. usługi. zarządzania. mieszkaniem. jest. jednak. obsługa. finansowa:. pobieranie. opłat. z  tytułu. czynszu. najmu,. pokrywanie. kosztów. eksploatacji. nieruchomości.oraz.przekazywanie.właścicielowi.wypracowanego.dochodu. Ochrona i zwiększone dochody dla właścicieli lokali Podstawą.zarządzania.mieszkaniem.jest.ochrona.interesów. właściciela. oraz. możliwe. zwiększenie. dochodów. z  nieruchomości.. Dlatego. przy. wyborze. firmy. zarządzającej. kluczowym. aspektem. powinno. być. przygotowanie. merytoryczne.i doświadczenie.—.oprócz.poczucia.bezpieczeństwa,. właściciel. może. dzięki. nim. liczyć. na. nieodpłatne. porady. prawne. lub. finansowe,. które. mogą. mu. ułatwić. podejmowanie. określonych. decyzji.. Co. ważne. zarządca. powinien. być. także. doświadczonym. pośrednikiem,. gdyż. w  innym. przypadku. poszukiwania. najemcy. mogą. trwać. zbyt. długo.. Firma. zarządzająca. mieszkaniem. nie. tylko. przejmuje. od. właściciela.obowiązek.bieżącej.obsługi.i kontaktów.z najemcami,.ale.również.egzekwuje.obowiązki.najemcy.wynikające. z  zapisów. umownych.. W  przypadku. zlecenia. zarządzania. profesjonalnemu. podmiotowi. znacznie. skuteczniejsza. jest. windykacja.należności.od.najemcy..Zarządca.dokonuje.bowiem. bardziej. rygorystycznej. selekcji. najemców,. ci. z  kolei. często.bardziej.liczą.się.ze.specjalistą,.za.którym.stoi.zaplecze.prawne,.niż.z właścicielem.nieruchomości..Poza.tym.zarządca. mieszkań. będący. zarazem. pośrednikiem. dysponuje.


© Home Rent

odpowiednią.wiedzą.jak.skonstruować.właściwą.umowę.najmu,.która.zabezpieczy.interesy.właściciela.na.wypadek.pojawienia. się. niewypłacalnego. najemcy.. Jako. pośrednik. jest. także.w stanie.przyspieszyć.znalezienie.najemcy,.gdyż.ma.do. dyspozycji. wiele. źródeł. publikacji. informacji,. a  pozyskane. doświadczenie. winno. sprawić,. że. będzie. znać. oczekiwania. potencjalnych.najemców..Znajomość.języków.obcych.będzie. dodatkowym.atutem,.gdyż.dzięki.temu.rozszerzy.grono.potencjalnych.najemców. Komfort dla najemców Najemca. wynajmujący. mieszkanie. za. pośrednictwem. firmy,. która. zajmuje. się. jego. zarządzaniem,. zyskuje. poczucie. komfortu.i stabilności..W przypadku.pojawienia.się.usterki. lub. konieczności. wymiany. sprzętu,. szybkie. usunięcie. problemu. należy. do. obowiązków. zarządcy.. Nie. bez. znaczenia. jest.również.to,.że.na.samym.początku.współpracy,.jej.zasady.są.precyzyjnie.ustalane.i wyjaśniane.podczas.zawierania. odpowiednio. skonstruowanej. umowy. najmu.. Dzięki. temu. prawdopodobieństwo.wystąpienia.nieprzewidzianej.sytuacji. stwarzającej.możliwość.konfliktu.pomiędzy.najemcą.a właścicielem.jest.marginalne. Ułatwienie dla wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych Zarządca.reprezentuje.właściciela.mieszkania.również.przed. wspólnotą. lub. spółdzielnią.. Dba. o  terminowe. płatności.

zaliczek. i  o  to,. by. najemca. nie. sprawiał. problemów. innym. mieszkańcom..Zdarza.się.także,.że.otrzymuje.pełnomocnictwo. do. głosowania. pod. uchwałami.. Zarządca. mieszkania. zareaguje.zdecydowanie.szybciej.na.uwagi.płynące.od.administratora.nieruchomości.niż.niejeden.właściciel..Może.również.podzielić.się.swoimi.uwagami.na.temat.sposobu.zarządzania.wspólnotą.z właścicielem. Ile to kosztuje? Na.polskim.rynku.funkcjonuje.kilka.firm.świadczących.usługi.z zakresu.zarządzania.mieszkaniami.i każda.stosuje.swój. indywidualny. cennik.. Średnie. rynkowe. miesięczne. wynagrodzenie.wynosi.ok..10.proc..przychodu.z najmu,.co.daje.dla. mieszkania. generującego. 2000. zł,. koszt. na. poziomie. 200  zł. miesięcznie..W stosunku.do.uzyskanych.korzyści.oraz.znacznego.ograniczenia.ryzyka.strat,.wydaje.się.być.to.niewielka. kwota.. Szczególnie,. że. dzięki. odpowiedniemu. zarządzaniu,. mieszkanie.może.generować.większe.dochody..Do.tego.trzeba.doliczyć.jeszcze.jednorazową.prowizję.za.wykonanie.usługi.pośrednictwa,.która.waha.się.między.50.a 100 proc..miesięcznego.czynszu.najmu,.w zależności.od.przyjętej.strategii. pozyskania.najemcy. Katarzyna Gąsowska, Zarządca i Pośrednik, Home Rent — Zarządzanie Mieszkaniami www.homerent.pl

raport krn.pl

Coraz częściej korzystamy...

23


pełna wersja raportu dostępna jest na portalu krn.pl w zakładce „analizy, raporty”. portal krn.pl to także: — ponad 800 000 zweryfikowanych ofert — najświeższe informacje z rynku — artykuły ekspertów — porady doświadczonych prawników — kompleksowe raporty i analizy

Wydawca krn media Sp. z o.o. Al. Słowackiego 39, 31-159 Kraków e-mail: redakcja@krnmedia.pl tel. 12 622 71 13, 12 622 71 26

DZIAŁ.NIERUCHOMOŚCI

POP PRZEGLĄD OFERT PRYWATNYCH

KRN media Sp. z o.o. jest firmą, która od wielu lat prowadzi media branżowe, tradycyjne i elektroniczne, związane z rynkiem nieruchomości. Specjalizujemy się zarówno w nieruchomościach komercyjnych, jak i mieszkaniowych. Media, które tworzymy, są źródłem cennych informacji dotyczących rynku nieruchomości. DZIAŁ.BUDOWNICTWO


Naturalnie dla miasta

Z Ciepła Systemowego każdego dnia korzysta około 15 milionów Polaków, zarówno w wielkich aglomeracjach, jak i małych miasteczkach. Dzięki jego systemowej dostawie w miastach ograniczana jest tzw. niska emisja, czyli pyły i gazy produkowane przez lokalne kotłownie i indywidualne piece. Ciepło Systemowe jest bezpieczne, bezobsługowe, pewne i ekologiczne. Produkowane w procesie kogeneracji, wraz z energią elektryczną, pozwala na zmniejszenie zużycia paliw i redukcję emisji dwutlenku węgla. Zaangażowanie na rzecz ochrony środowiska i potencjał rozwojowy dostawców Ciepła Systemowego przekłada się także na realizację inwestycji służących społecznościom lokalnym i poprawiających jakość życia w miastach.


Raport KRN 2012 r.