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창간호

JOURNAL

ARE YOU

RE/MAX ENOUGH?

Over 90 Countries, More than 90,000 Agents The Largest Global Real Estate Network Ever Nobody in the world sells more real estate than RE/MAX


JOURNAL

CONTENTS

RE/MAX 컨벤션

창간호 02

RE/MAX Korea 신희성 대표 인터뷰

“선진 시스템 갖춘 한국 부동산 시장 만들고 싶다”

06

RE/MAX Widepartners 현황 및 전망

글로벌 Top 브랜드 RE/MAX 도입으로 제 2의 도약 꿈꿔

08

GLOBAL RE/MAX Commercial Victories

10

2014년 RE/MAX Korea CONVENTION

12

FOCUS 2014 달라지는 부동산제도

14

ANALYSIS ‘공실폭탄 시대’…빌딩 가치 높이는 비법

16

부동산 길라잡이 토지개발 ‘100% 완벽가이드’

18

TREND 명문학군 아파트단지 역시 ‘명불허전’

20

RE/MAX 골드 남상한 대표 인터뷰

그가 말하면 렌트 투자의 ‘정석’이 된다

21

부동산 상식 아파트 전세계약, 이것만은 꼭 챙겨라

22

INVESTMENT 근린상가 투자 ABC

24

부동산 상식 아파트 입주 전 체크리스트

25

DIGITAL 부동산도 디지털이다

26

기획특집 서울디지털단지, 새로운 벤처신화를 창조하다

28

부동산 세무 양도소득세 중과제도의 폐지

29

신도시 포커스 천당 밑의 분당, 지역민들 자부심 대단

30

SPECIAL REPORT 대한민국 명품 빌딩의 대명사

32

GLOBAL RE/MAX RE/MAX Listed NYSE

발 행 인 편 집 장 편집위원 정기구독

신희성 장진택 권승혁 김기혁 박건태 박종만 배태문 백일권 이성용 이찬영 전혜숙 최병록 배미연

hshin@remax.co.kr dream@remax.co.kr rp005@remax.co.kr jack@remax.co.kr cp@remax.co.kr jay@remax.co.kr star@remax.co.kr tkbyun@remax.co.kr stagon@remax.co.kr brian@remax.co.kr jhs0203@remax.co.kr Kyle.choi@remax.co.kr TEL 02-539-7500

RE/MAX는 1973년 미국 콜로라도 덴버에 서 시작하여, 현재 9만여 명의 부동산 전문가 로 이루어진 세계 최대의 부동산 회사입니다. RE/MAX의 전문 인력은 세계에서 가장 많은 부동산 거래를 성사시키고 있습니다. 다양한 시도와 경험 및 교육을 통해 정립한 고객 서비스는 RE/MAX가 성공할 수 있었던 원동력입니다. 지난 40년간 쌓아온 RE/MAX의 업적은 고 객이 원하는 사항에 초점을 맞춰 최적의 고객 지향적 부동산 서비스를 끊임없이 개발해 왔 다는 것입니다.


RE/MAX Korea 신희성 대표 인터뷰

“선진 시스템 갖춘 한국 부동산 시장 만들고 싶다”

세계 최고 부동산 회사 RE/MAX와 브랜드 및 기술도입 계약 국내 부동산 시장의 판도를 바꿀 야심찬 첫걸음을 떼다 계적인 부동산 회사인 미국 RE/

RE/MAX Korea, 두 회사에 대한 간략한

RE/MAX와 마스터 프랜차이즈 계약을 맺

MAX LLC와의 제휴를 통해 지난

소개를 부탁드립니다.

음으로써 선진 시스템을 들여와 가맹사업

해 ‘RE/MAX Korea’ 법인 설립을 성공적

“1973년 설립된 미국 RE/MAX LLC(이

을 펼치기 위해 설립한 법인입니다.”

으로 마친 신 대표는 “선진화된 합리적 부

하 RE/MAX)는 세계 최대의 부동산 프랜

동산 사업 모델을 국내에 소개할 계획”이라

차이즈 회사로 북미와 남미, 유럽 등 전세

Q ‌기존 와이드파트너스와 RE/MAX Korea

고 포부를 밝혔다.

계 90여개 나라에 진출해있습니다. 전 세

와는 사업 영역이 어떻게 구분됩니까?

2

계적으로 사무실 수가 6700여개에 종사자

“와이드파트너스는 빌딩이나 공장 등 상

Q ‌법인 설립과 함께 새로운 출발을 진심으

수만 10만 명을 헤아리는 글로벌기업이죠.

업·산업용 시장을 전문으로 하는 부동산

로 축하드립니다. 먼저 RE/MAX LLC와

RE/MAX Korea는 세계적으로 앞서가는

중개 회사이자 부동산중개에 필요한 자산


JOURNAL

관리 컨설팅을 해주는 회사예요. 반면 RE/

부동산 시장인데 주택 시장과는 다른 상업

“선진 시스템을 가진 업체와의 제휴는

MAX는 주거용 시장에 강점을 가진 회사

용 시장 흐름이 생긴 거예요. 금융권에 투

창업 때부터 꾸준히 생각해왔던 겁니다. 다

이기 때문에 앞으로 RE/MAX Korea의

자해서 얻는 수익보다 건물에서 얻을 수 있

만 어느 브랜드와 언제 할지 타이밍을 저울

가맹사업을 통해 주거용 시장에 진출함으

는 수익률이 높으니까 시장이 어려워도 돈

질하고 있었던 거죠. 창업 때부터 항상 밖

로써 두 회사가 시너지 효과를 발휘, 부동

이 들어오는 거죠. 큰돈은 그렇게 형성되고

으로 뻗어나가는 ‘성장’과 ‘확장’에 대해 생

산 중개시장을 아우르면서 전국적으로 사

있어요.”

각했어요. 우리 에이전트들이 여기서 잘 배

업을 확장하고 나아가 국내 부동산 시장 전

상업용 부동산 거래는 현장에 밝은 전문

워 나가서 독자적으로 사업을 키우는데 도

체를 선진화된 방식으로 키워갈 생각입니

가의 컨설팅이 매우 중요하기 때문에 전문

움을 주고, 거기서 다시 뛰어난 에이전트들

다. 이제부터 시작이죠.”

업체의 영향력이 점차 커지고 있다. 매매

이 배출돼서 전국으로 뻗어나가게 함으로

혹은 임대차 계약에 앞서 고객의 요구조건

써 네트워크가 확산되면 국내 시장을 장악

Q ‌정부가 주택시장 거래 활성화에 총력을

을 분석하여 1:1 맞춤형 서비스를 제공하

할 수 있지 않겠나, 그런 구상이었죠.

기울일 정도로 국내 부동산 시장이 오랫

는 등 상업용 중개에 강점을 가진 와이드파

보험 영업 쪽과 마찬가지로 부동산 회사

동안 침체기를 겪어왔습니다. 이같이 어

트너스는 업계로부터 성장세가 뚜렷한 회

에 소속돼서 죽어라 영업을 뛰다 영업력이

려운 시기에 법인 설립 등 사업을 확장하

사로 평가받고 있다.

끝나면 먹고 살 길이 막막하거든요. 지속적

는 데 대한 불안감은 없나요?

특히 강남의 해암빌딩과 V&S빌딩, 강북

인 미래 비전을 심어주려면 독자적으로 회

“부동산 시장이라는 게 참 재미있게 흐

도심의 구세군100주년기념빌딩, 여의도

사를 차릴 수 있는 꿈을 키워주는 게 가장

르고 있어요. 주택 시장과 달리 상업용 시

Three7Stay 호텔 등의 임대 사업 등을 맡

좋죠. 그래서 팀을 만들고 팀별 인센티브를

장은 꾸준히 계속 굴러가고 있거든요. 어느

아 안정된 임대수익 및 자산가치의 극대화

주거나 팀을 키워 독립할 수 있는 여건을

정도 가격도 오르고 있고요. 언론이나 현장

를 실현시키고 있다.

만들어주는 등 다각도로 연구를 했는데 정

을 잘 모르는 전문가들 사이에 빌딩 공실률 이 얼마다 하고 난리치고 있지만 실제로는 가격이 오르고 있어요. 2008년 이전보다 최대 20% 정도 올랐다 고 보면 됩니다. 강남, 강북할 거 없이. 오

리가 잘 안 됐어요.

전세계적에서 축적한 노하우와 경험, 네트워크를 바탕으로 새로운 패러다임을 여는 선구적인 부동산 기업 일궈낼 것

히려 강북이 비싸게 거래되고 있죠. 그래서

절실하게 느낀 게, 서양은 아주 세세한 부분까지 시스템화, 매뉴얼화가 잘 돼 있는 데 우리 사회는 그런 부분에서 좀 약하다는 거예요. 머릿속 아이디어를 정리해서 매뉴 얼화하고 체계적으로 시스템을 구축하는

재미있는 건데, 저금리와 주가하락 등으로

Q ‌상업용 부동산 시장에서 와이드파트너스가

일이 너무 벅찼어요. 우리가 직접 하는 것

금융권에서 돈이 갈 데가 없어지면서 같은

잘 하고 있는데 왜 제휴가 필요했습니까?

보다 선진 시스템을 들여오는 게 현실적으

March 2014

3


RE/MAX Korea 신희성 대표 인터뷰

로 낫겠다는 결론을 낸 거죠.” Q ‌제휴 대상이 왜 하필 미국 RE/MAX였나 요?

상 걸렸지만, 결국 실현되었다.’ 이 책의 원

근데 가맹점들이 영업을 잘하니까 돈은 더

제가 ‘Everybody Wins’다.

많이 벌고 있죠. 에이전트들이 10만 명인

신 대표의 경영철학, 비전과 놀랍도록 닮 았다.

“글로벌 브랜드인 ‘RE/MAX’에 끌린 점 도 있고 우리가 취약한 주택시장 전문이라 는 것도 중요했어요. 하지만 무엇보다 저희 의 제휴 전제조건은 ‘우리와 철학을 공유할

러씩만 본사에 들어간다 해도 100만 달러 니까 엄청난 거죠. 어쨌든 본사 이익을 고

‘RE/MAX University’ 홈 페이 지 통해 전세계 어디서든 필요한 교육 받을 수 있어

려하지 않은 시스템을 구축할 생각을 했다 는 것 자체가 굉장히 충격이었어요.” Q ‌기업이 이윤추구를 포기한다니, 놀랍네요.

수 있느냐’였어요. 회사와 직원이 공동 비

4

데 그들이 각자 벌어들인 돈 중 매달 10달

전을 갖고 함께 발전하고 성장한다는. 실제

Q ‌신 대표의 철학이자 리니거 회장의 철학을

“놀랐던 게 또 있어요. 국내 부동산 중개

로 RE/MAX 측과 접촉하면서 충격을 받았

RE/MAX는 구체적으로 어떻게 구현하고

회사 가운데 자체 교육 시스템을 갖춘 곳이

던 게, 이미 그쪽은 우리와 같은 철학과 비

있던가요?

거의 없어요. 그나마 저희가 시스템을 갖추

전을 바탕으로 엄청난 연구를 통해 회사 성

“가령 한국 가맹점과 미국 가맹점 사이

고 직원들 교육을 많이 시키는 편이에요.

장 단계별로 잘 짜인 시스템을 구축해 전세

에 거래가 일어난다고 치면, 보통은 이곳

선진 교육 프로그램이 무척 궁금해서 물어

계적으로 자신들의 뜻을 펼치고 있었다는

가맹점이 한국 본사에 얘기하고 본사가 다

봤는데 얘기를 잘 안 해주는 거예요. 처음

점이에요. 그게 세계 최대의 부동산 회사가

시 미국 본사에 얘기하면 그쪽에서 가맹점

엔 ‘별 게 없는 거 아냐?’ 싶었는데 나중에

된 비결이기도 하고요.”

에 얘기하는 식으로 연결되겠죠. 한국 본사

야 알았어요. ‘RE/MAX University’라는

2006년 국내에서 번역·발간된 RE/

와 미국 본사는 중간에서 당연히 수수료를

인터넷 홈페이지가 있으니까 거기 가서 보

MAX 성공스토리 ‘꿈을 경영한다’ 첫 페이

뗄 것이고. 근데 RE/MAX는 그게 없어요.

라는 거예요.

지에 RE/MAX 공동창업자이자 회장인

전세계 인트라넷을 통해 가맹점 혹은 에이

요즘 제가 거의 일주일에 한 번씩 교육

Dave Liniger의 머리말이 실려 있다. 첫

전트들끼리, 밑에서 네트워크가 연결돼서

받으러 들어오라는 연락을 인터넷 공지를

문장은 이렇게 시작된다. ‘처음부터 내 꿈

양쪽 본사를 통할 필요도 없고 수수료를 줄

통해 받아요. 우리 같은 마스터프랜차이즈

은 세계 최고, 세계 최대 규모의 부동산 네

필요도 없어요.

를 위한 교육, 가맹점주와 에이전트를 위한

트워크를 건설하는 것이었다. 그 부동산 네

뿐만 아니라 다른 부동산 회사와 비교할

교육 등 구성원별로 프로그램이 다 따로 단

트워크에 몸담고 있는 사람은 모두가 혜택

때 전세계 RE/MAX 에이전트들이 회사와

계별로 마련되어 있는 거예요. 인터넷을 통

을 누린다. 고객, 중개인, 프랜차이즈 소유

나눠 갖는 인센티브 비율이 가장 높아요.

해 전세계 어디서든 필요한 교육내용을 스

주(가맹점주), 직원 등 모두가 승리하는 조

마스터프랜차이즈인 우리 회사나 미국 본

스로 선택해서 받을 수 있게 돼있으니까 우

직공동체이다. 그 꿈을 이루는 데 30년 이

사는 ‘뭐 먹고 사나’ 하는 생각이 들었어요.

리한테 굳이 설명할 필요가 없었던 거죠.”


JOURNAL

면 거기서부터 협상이 시작되는 거예요.”

는 게 아니냐?’ 해서 처음에는 직원들이 제 휴를 반대했습니다. ‘그 문제는 천천히 풀어

Q ‌계약서에 최종 사인을 할 때까지 우여곡

나갈 방법들이 있다’고 설득했어요. 당면한

절은 없었습니까?

목표는 2015년 한국의 최대 부동산 회사가

“법인명에 ‘RE/MAX’를 쓰는 문제로 미

되는 건데 RE/MAX Korea를 설립해서 와

국 측과의 줄다리기가 있었어요” 신 대표에

이드파트너스와 함께 가면 최대가 아니라

따르면 RE/MAX는 40년 역사상 미국 본사

‘압도적 최대’가 될 수 있겠다고 결론을 내렸

외에 지금까지 단 한 곳도 회사명에 ‘RE/

죠.

MAX’를 쓰도록 허락하지 않았다. “한국만

RE/MAX 사람들 시장점유율 목표가 재

예외로 할 수 없다”는 게 RE/MAX의 방침

밌어요. 전세계 어딜 가나 ‘마켓쉐어 30%,

이었고 그 문제는 계약서 최종 사인 때까지

종사하는 에이전트 수의 15%’예요. 결론적

나요?

해결될 기미를 보이지 않다가 극적으로

으로 남들보다 2배의 생산성을 달성하겠다

Q ‌RE/MAX와 제휴하기까지 어려움은 없었 “제휴 문제로 RE/MAX와 접촉했을 때

‘RE/MAX의 양보’로 결론이 났다. 전세계

는 게 목표에 내재돼있는 거예요. South

우리가 직접 마스터 프랜차이즈를 하고 싶

90여개 마스터프랜차이즈 중 회사명칭에

Africa 경우 12% 인원으로 마켓쉐어의

다고 했더니 자기들이 마스터 프랜차이즈

‘RE/MAX’가 들어간 곳은 RE/MAX

38%를 차지하고 있어요. 미국 본사가 ‘경이

로 한국에 들어갈 거니까 우리보고 가맹점

Korea가 유일하다.

적’이라고 할 만큼 잘하고 있는 거죠. RE/

을 하라고 해요. 그게 3~4년 전인데 그때

MAX는 90여개 나라가 공동 전산시스템을

까지 아시아 쪽은 싱가포르 외에 RE/MAX

Q ‌글로벌 회사와의 제휴로 사업이 새로운

쓰고 있어 전세계 가맹점 물건이 그 안에 다

가 별로 안 들어가 있었고 재작년에 중국 회

도약의 시기를 맞았습니다. 장차 포부와

들어있어요. 거기 전체 트래픽의 5%가 한

사와 계약했어요. 다음 스케줄상 일본, 한

비전이 궁금합니다.

국에서 들어가고 있는데 의미 있는 숫자예

국이 물망에 올라있었어요. 그런데 우리가

“5년 전 직원들의 뜻을 모아 정한 회사명

요. 말 그대로 시스템에 ‘plug in’하기만 하

일본을 제치고 중간에 치고 들어가서 자꾸

이 ‘와이드파트너스’입니다. 궁극의 파트너

면 그 비즈니스 시장이 저희에게 확 열리는

귀찮게 했죠. 처음엔 RE/MAX 측과의 논

십을 만들어 대한민국 시장을 석권하자는

거죠. 곧 그렇게 될 거라고 봐요.”

의가 쉽지 않았어요. 원래 우리 말고도 마스

의미와 포부가 담긴 거죠. 그때 내걸었던 저

신 대표에 따르면 세계 15위인 우리나라

터 프랜차이즈를 지원한 한국 팀이 30개가

희 회사 목표와 비전이 두 가지였습니다.

경제규모(GDP)에 비춰볼 때 부동산중개업

있었어요.

‘2015년 대한민국 최대의 부동산 회사’,

시장은 매우 낙후돼있다. 원인은 과거 투기

‘2020년 세계 10대 부동산 회사’라는 비전

와 떴다방 규제에 초점을 맞춘 낡은 관련 법

을 직원들과 함께 공유했죠.

규, 고작해야 한 두 명의 에이전트들이 꾸려

전세계 RE/MAX 인트라넷을 통해 10만명의 에이전트가 한 몸처럼 움 직인다

근데 ‘RE/MAX를 국내에 들여오면 와이

가는 영세한 중개업소의 난립, 그에 따른 고

드파트너스 이름으로 우리가 세계로 못 가

객 신뢰도 저하와 개인 간 직거래 등을 들 수 있다.

Q ‌여러 곳을 저울질하다 최종적으로 와이드

“정부가 서비스산업을 키우겠다고 하는

파트너스를 선택했다는 건데, 이유가 뭐

데 사실 부동산중개시장도 굉장히 큰 서비

였나요?

스산업이에요. 근데 과거 투기와 떴다방에

“실은 저희도 그게 궁금했는데, Liniger

초점을 맞춘 관련 법 때문에 오히려 시장의

회장이 면접 볼 때 왜 굳이 자기네하고 제휴

한계를 가져오고 발전을 가로막는 측면이

하려고 하느냐고 묻기에 RE/MAX의 비전

있어요. 하루빨리 법을 재정비해서 중개업

과 철학이 제일 좋다고 대답했었어요. 그게

소의 전문화, 대형화가 가능하도록 길을 열

인상 깊었다고 하더라고요. 면접에서 결정

어줘야 해요.”

적으로 우리가 선택된 거죠. 1973년에 회 사를 창립하신 분이니까 현재 나이가 일흔 이 넘었는데, 무릎이 안 좋아서 휠체어를 탈 때도 자신의 사업 비전과 철학에 대해 세 시 간씩 직접 교육하는 분인데 우리 회사 철학 이 그 분 생각과 맞아떨어졌어요. 마스터 프 랜차이즈를 선정할 때 직접 면접 보고 ‘이 사람이 괜찮으니까 이 사람하고 계약해!’ 하

신 대표가 꿈꾸는 부동산중개시장은 에

전세계 90여개 마스터프랜차이즈 중 회사명칭에 ‘RE/MAX’가 들어간 곳은 RE/MAX Korea가 유일하다.

이전트들의 Quality가 높고 수입이 많아 유능한 사람들이 계속 유입되고 그로 인해 경쟁이 치열해서 결국 Quality 높은 사람 만 살아남는 구조의 선진화된 모습이다. 그 꿈을 위해 새롭게 첫 걸음을 내디딘 신 대표 와 RE/MAX의 2014년은 누구보다 뜨겁고 치열할 것이다.

March 2014

5


RE/MAX Widepartners 현황 및 전망

RE/MAX Widepartners, 新 성장엔진 장착 글로벌 Top 브랜드 도입으로 제 2의 도약 꿈꿔 RE/MAX 네트워크를 바탕으로 신규 사업영역 확대할 것

R

E/MAX Widepartners(리/맥스 와이드파트너스)는 상업

장, 물류창고, 부지 등의 매입매각 및 보유 부동산의 활용방안에 대

용부동산 분야의 최고가 되고자 하는 모토 아래 RE/MAX

한 컨설팅 등 부동산과 관련된 전반적인 업무를 모두 취급하고 있습

Korea의 제1호 가맹점이자 직영점으로서 한국 상업용부동산 시장

니다. 지난해 말부터 RE/MAX 브랜드의 도입과 더불어 고급주택

의 메카라고 할 수 있는 강

및 해외부동산 업무도 함께 처리하고 있습니다.

남역 테헤란로 국기원사거

그 동안 2009년 설립 이후 5년 동안 상업용 부동산 시장에서 좋

리에 위치하고 있으며 40

은 이미지를 구축하여 국내 유수 고객사로부터 신뢰와 모범의 상징

여명의 임직원이 함께 일

으로 자리매김해왔고 함께 일하는 에이전트 분들에게는 성공의 산

하고 있습니다.

실로 인식되어 오고 있습니다. 이에 더하여 RE/MAX라는 글로벌

주요 업무로는 기업을 대상으로 오피스 임대차업

탑 브랜드의 도입으로 보다 많은 고객들에게 보다 우수한 부동산 서 비스를 제공할 기회를 갖게 되었습니다.

무 및 리테일 임대차업무,

불안한 경기상황 속에서도 꾸준하게 성장해온 와이드파트너스의

기업과 개인의 부동산 매

저력을 바탕으로 향후 급변하는 대내외의 경제 상황과 부동산시장

입매각, 기업이 보유한 공

환경 속에서도 더욱 성장의 속도를 가속화하고자 합니다.

History of RE/MAX Widepartners Since 2009

2010.4 고객 맞춤형 온라인 뉴스

‘ATOES 관리시스템

서비스 와이드파트너스

2009.12

2010.1

(Advanced Total Estate

뉴스레터 격주간 발행

최고의 상업용 부동산 전문가

국제아동권리기관 Save

Solution)’및 ‘ATOES

뉴스레터를 통해 부동산 시

그룹의 지향을 목표로

The Children 후원 개시

Mobile System’구축

장동향과 와이드파트너스의

와이드파트너스 창립

국내외 빈곤 아동들의 권리

부동산 업계 최초로 구축한

물건정보를 주기적으로 제

직원들의 뜻을 모아 회사명

보호를 위해 다양한 활동을

스마트워크 시스템을 통해

공함으로써 대고객 정보 서

을 ‘와이드파트너스’로 정했

펼치고 있는 ‘Save The

전 직원이 시간과 장소에 구

비스를 체계적으로 추진해

다. 넓은 부동산 영역을 열

Children’에 기부를 시작했

애받지 않고 실시간으로 정

왔다. 이는 시시각각 변하는

린 마음으로 많은 전문가들

다. 아이들의 꿈을 지켜낼

보를 공유함으로써 고객에

시장상황을 신속하고 정확

과 함께 하겠다는 의미를 담

수 있도록, 아이들의 내일을

게 양질의 정보를 신속하게

하게 전달하기 위한 와이드

고 있다. 궁극의 파트너십을

밝혀줄 수 있도록 와이드파

제공할 수 있게 되었다. 와

파트너스 노력의 산물이다.

만들어 대한민국 부동산 시

트너스의 모든 구성원들이

이드파트너스는 항상 진취

장을 석권하자는 포부로 첫

작은 정성을 모았다.

적이고 한발 앞선 서비스 개

걸음을 내디뎠다.

6

2010.3

발을 선도해왔다.


JOURNAL

RE/MAX의 네트워크 파워 적극적으로 활용할 것

글로벌 RE/MAX의 시스템과 경쟁력을 창조적으로 수용할 터

우선, 기존 업무를 보다 정교화하고 체계화하는 과정이 최우선의 과제입니다. 부동산 컨설팅서비스의 질적인 면을 더 개선하고 혁신

최근 들어 부동산 시장은 급변하고 있습니다. 이러한 시장의 숨

할 수 있는 방안들을 고민하고 제시함으로써 고객들이 보다 만족스

가쁜 변화 흐름은 단순히 감으로 따라갈 수 있는 것이 아닙니다. 정

러운 서비스를 받을 수 있도록 하여 항상 믿고 찾을 수 있는 조직이

확한 분석과 예측, 그리고 그에 따른 적절한 대응전략이 수반돼야

되는 것입니다. 비슷한 서비스도 와이드파트너가 진행하면 차별적

합니다.

인 서비스가 되는 것을 기대해 봅니다.

RE/MAX Widepartners는 그동안 이런 시장의 움직임에 신속

둘째로는 다각도의 물건분석을 통한 최적의 해답을 찾는 마케팅

하고 능동적으로 대처하고 고객 눈높이에 맞는 서비스와 솔루션을

방안에 대한 최적화입니다. RE/MAX의 브랜드를 구축하게 해준

제공하기 위해 내부 혁신 노력을 지속해 왔습니다. 하지만 RE/

다양한 시스템 속에서 당연 선진적인 마케팅 툴은 고객의 요구를 보

MAX Widepartners는 여기서 안주하지 않을 것입니다. 글로벌

다 빠르게 처리할 수 있는 해법이 함께 있습니다. 한국의 부동산 시

RE/MAX의 시스템과 경쟁력을 창조적으로 수용하여 한 단계 더

장 속에서 적용하고 발전시키는 길이야말로 한 단계 더 도약하는 지

업그레이드 할 것입니다.

름길이라 생각합니다.

RE/MAX Widepartners의 발전을 지켜봐 주시기를 바랍니다.

셋째로는 신규 사업분야의 확장입니다. 특히 RE/MAX의 네트

RE/MAX Widepartners의 발전이 곧 우리나라 부동산시장의 투

워크를 바탕으로 한 분양시장 및 해외시장과 관련한 사업영역 확대

명화와 선진화에 기여할 것으로 믿으며 향후 자타가 공인하는 한국

는 다른 어떤 부동산 회사도 생각할 수 없는 RE/MAX 안에서만 가

상업용 부동산시장의 최강자로 우뚝 설 것을 다짐해 봅니다.

능한 일이라 봅니다. 단일 회사로서는 추진할 수 없었던 일을 네트 워크의 파워를 바탕으로 적극적으로 해 나갈 수 있습니다. 넷째로는 부동산주치의 제도의 정착입니다. 개인의 건강을 관리해 주는 주치의가 있는 것처럼 기업의 건실한 발전을 위해 부동산 분야 의 주치의가 되어 고객들이 제반 부동산 문제에 대해 최적의 방향을 찾을 수 있도록 지원할 것입니다. 이는 회사의 안정적인 성장과 장기

최윤석 RE/MAX Widepartners 대표

적인 기업고객과의 신뢰를 구축하는 최적의 솔루션이 될 것입니다.

2012.4

2010.10 실무교육을 위한 ETS 및 지속적인 재교육을 위한 파워 프로그램 개시 부동산 실무를 체계적으로

와이드파트너스 사무실

2013.7

역삼동 홍은빌딩으로 이전

RE/MAX 본사와

서울 강남구 역삼동에 위치한 홍은빌딩으

마스터 프랜차이즈 및

로 확장 이전. 좀 더 원활한 영업 활동을 하 기 위해 새 둥지를 마련했다. 좀 더 효율적 이고 체계적인 업무처리와 한 단계 업그레 이드된 고객서비스를 위한 와이드파트너 스의 신(新)도약의 공간이 될 것이다.

2012.6

기술도입 계약 체결

국민은행과 업무협약.

최고의 글로벌 부동산 전문

상업용 부동산 정보 공유 및

기업 RE/MAX가 한국에 역

업무 연계

사적인 첫걸음을 내딛었다.

국민은행 PB센터의 전국적

국내 부동산 시장의 선진화

학습하는 프로그램 및 부동

2012.5

네트워크를 통해 정보 공유

에 대한 책임감과 사명을 갖

산 업무의 효율적인 수행에

미국 SUNBELT NETWORK와

와 업무 연계를 추진, 고객

고 힘찬 발돋움을 시작했다.

에게 한 차원 높은 컨설팅

드디어 우리나라에 세계 최

서비스 제공이 가능하게 되

고의 최첨단 부동산 서비스

었다. 언제, 어디서나 ‘고객

가 첫 선을 보이게 된 것이다.

필요한 지식, 기술, 태도 등 을 업그레이드할 수 있도록 내외의 전문 강사를 초빙해 주간으로 재교육과정 등을 운영, 전 직원들이 최상의 부동산 서비스를 제공할 수 있도록 했다.

License Agreement 체결 세계 최대의 Real Estate & Business Brokerage 전문 회사인 SUNBELT NETWORK와 License Agreement를 체결했다. SUNBELT사의 다양한 툴과 선진 기법을 활용해 빌딩, 상가, 공장 등

니즈’의 완벽한 충족을 추구 하는 와이드파트너스의 고객최우선 경영의 한 단면 이다.

다양한 부동산 자산의 수익성 분석 및 가치 평가에 있어 복합적 관점에서의 토 털 솔루션 제공이 가능해졌다.

March 2014

7


GLOBAL RE/MAX INSIDE STORY MILESTONE

RE/MAX HOLDINGS INC., THE PARENT COMPANY OF RE/MAX LLC, BEGAN TRADING on the New York Stock Exchange on Oct. 2 under the ticker symbol “RMAX” after its initial public offering. The occasion marked an unforgettable moment in RE/MAX history. RE/MAX Chairman and Co-Founder Dave Liniger, Vice Chair and Co-Founder Gail Liniger, CEO Margaret Kelly and other RE/MAX leaders visited the New York Stock Exchange floor to witness the stock opening.  “To be trading on the New York Stock Exchange is truly a memorable day in the 40-year history of the RE/MAX organization,” Kelly says. “From just a single office in Denver, we’ve grown into a global real estate brand. We’re proud to enter a new era of RE/MAX history as a publicly traded company.”

6

ABOVE THE RE/MA X MAGAZINE • FALL 2013

8

BIG MOMENT RE/MAX CEO MARGARET KELLY, CENTER, JOINS RE/MAX CO-FOUNDERS DAVE AND GAIL LINIGER, FRONT, AND OTHER RE/MAX LEADERS AT THE NEW YORK STOCK EXCHANGE, WHERE “RMAX” BEGAN TRADING OCT. 2.

PHOTO BY DARIO CANTATORE/NYSE EURONEXT

Historic Day


JOURNAL

“WE’RE A COMMUNITY OF 23,000 PEOPLE, AND OVER THE YEARS VIRTUALLY EVERYONE HERE HAS SEEN THE BALLOON.” – RICH MOEN, RE/MAX SOLUTIONS, WATERTOWN, WIS.

26

ABOVE THE RE/MA X MAGAZINE • FALL 2013

(Source: Fall 2013, remax.com/ABOVE)

March 2014

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2014년 RE/MAX Korea CONVENTION

2014년 RE/MAX Korea CONVENTION 2013년 RE/MAX 한국 런칭을 마무리하며 2014년 본격 성장 기원

난 1월 17일 RE/MAX Korea가 2014년 연례 컨벤션을

10

조 연설에서 밝혔다.

개최하였다. 전세계 90여 개국에 진출해 있는 RE/MAX는

RE/MAX 가맹점 에이전트들과 많은 업계 인사들이 참여하여 더

작년에 한국에 런칭하여 이번 행사가 RE/MAX Korea의 첫 컨벤

욱 자리가 빛났던 이번 컨벤션에는 RE/MAX Asia 지역 담당 컨설

션 자리가 되었다. 작년 하반기에 한국 내 마스터 프랜차이즈 권한

턴트인 웨이동씨가 중국-한국-일본을 잇는 RE/MAX 아시아 지

을 확보하고 가맹 본부를 설립한 RE/MAX Korea의 신희성 대표

역 네트워크에 대한 기대를 표명했으며, RE/MAX 미국 본사의

는 RE/MAX 가맹사업을 펼치기 위한 제도적 작업이 마무리되었으

Larry Oberly 부사장이 참석하여 ‘RE/MAX 출발과 성장’에 대하

며, 이에 따라 올해 본격적으로 가맹 사업에 박차를 가할 것임을 기

여 각국의 사례를 들어 강연하였다. 또한, RE/MAX 싱가폴, 일본,


JOURNAL

호주, 뉴질랜드, 태국 등지에서 축하 인사와 함께 향후 비즈니스 협

상이 있었다. ‘Reach the Max’라는 기치 아래 열렸던 이번 행사에

력을 희망하는 영상을 보내와 다시 한번 RE/MAX 글로벌 네트워

서 고객과 에이전트, 중개업주, 업계가 모두 RE/MAX 컨셉을 통해

크의 긴밀함을 엿볼 수 있었던 시간을 가졌다.

성공적인 사업을 펼칠 수 있도록 RE/MAX 멤버 모두가 최대의 역

행사 2부에서는 RE/MAX 와이드파트너스(서울, 강남)에 이어 2 호 가맹점으로 합류한 RE/MAX 골드(경기도, 평택) 남상한 대표의

량을 발휘할 것을 다짐하며 제1회 RE/MAX Korea 연례 컨벤션의 대단원이 막을 내렸다.

가맹 인증패 수여와 소개가 있었으며, RE/MAX 에이전트들의 시

March 2014

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FOCUS

모르면 손해, 2014년 달라지는 부동산 제도는 2013년 부동산 시장은 새 정부 출범과 함께 거래 활성화 방안과 규제 완화책이 잇따랐다. 정부는 주택가격 상승기에 도입된 각종 규제들을 손질하고 매매수요 진작을 위한 파격적인 금융·세제혜택 을 지원하기도 했다. 하지만 후속 입법작업이 난항을 겪으면서 그 효과가 반감된 측면이 있는데 늦게 나마 취득세 영구인하를 포함하는 지방세법과 리모델링 수직증축 허용법안은 국회를 통과했다.

반면, 분양가 상한제 탄력운영 등은 국회의 문턱을 넘지 못했는데 2014년에는 이들 법안의 처리 여부가 변수가 될 전망이다. 또 주택공급제도 관련해서 주택청약의 대상이 확대되며 ‘4.1 및 8.28 부동산 대책’ 후속 조치에 따라 정책 모기지가 하나로 통합되고 전세금 안심대출이 시행된다.

양도세 및 생애최초 취득세 한시 면제 2013년 말 일몰

2014년부터 지방세로 전환할 방침이다. 정부는 이를 위해 지방세 3 법(지방세기본법·지방세법·지방세특례제한법) 및 종합부동산세

4.1대책에 따라 6억원 또는 전용면적 85㎡이하의 신규나 미분양

관련 법령을 개정해 2014년도 종합부동산세 납세의무 성립 분부터

주택, 그리고 1주택자의 기존 주택 취득 시 5년간 양도소득세가 면

는 지자체에서 부과ㆍ징수토록 할 계획이다. 종합부동산세를 지방

제되고 연소득 7000만원 이하 가구가 6억원 이하의 주택을 생애최

세로 전환하더라도 현재 납세의무자의 세부담과 지자체 세입에는 변

초로 구입할 경우 취득세가 완전 면제된다. 이 같은 양도세와 취득

화가 없다. 납세의무자 입장에서는 명칭, 과세요건, 납부기간, 선택

세 한시적 면제 혜택은 2013년 12월까지만 적용된다. 양도세 감면

적 신고납부제도 등 모든 것이 현재와 같다.

의 경우 2013년 말까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급해야 하 고 취득세는 소유권 이전등기를 완료하거나 잔금납부를 완료해야

주택공급 제도 상 성년 기준 만 19세로 낮춰져

한다. 양도소득세 한시 감면과 관련해서 1가구 1주택자의 기존주택 을 취득할 경우 시·군·구청으로부터 감면대상 확인날인을 받아

주택공급에 관한 규칙 개정에 따라 주택 청약 가능 연령이 만 20

야 양도소득세 감면 혜택이 주어지는데 감면대상 주택 확인 신청기

세 이상에서 만 19세 이상으로 완화된다. 지난 2013년 7월 민법상

한은 2014년 3월 31일까지이다.

성년 나이가 만 19세로 낮아진 데 따른 것이다. 현재 연령 제한 없 이 가입할 수 있는 주택청약종합저축을 제외한 청약 예·부금 가입

취득세 영구 인하에 따른 세율 완화

연령도 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 낮아진다. 아울러 다자녀가구나 신혼부부, 생애최초 주택 특별공급 운용지

취득세를 영구 인하하는 내용의 지방세법 개정안이 국회를 통과

침 상 성인 연령기준 역시 만 20세에서 만 19세로 낮아진다. 이에 따

하면서 취득세 요율이 완화된다. 9억원 이하 1주택자는 2%, 9억원

라 생애최초나 다자녀가구, 신혼부부 주택 특별공급을 신청할 때 소

초과 및 다주택자는 4%의 취득세율을 적용하던 것을 6억원 이하는

득산정에 포함되는 성인이 만 19세 이상 세대원으로 늘어나게 된다.

1%, 9억원 초과 주택은 3%로 낮아지게 된다. 단 6억원 초과∼9억

현재 생애최초, 다자녀가구, 신혼부부 주택 특별공급을 신청하려면

원 이하는 현행과 동일하게 2%를 유지한다.

세대주와 성년인 세대원 전원의 소득 입증서류를 제출해야 한다. 그 동안 개정 민법이 시행된 이후에도 주택 관련 제도의 성년 규

종합부동산세, 국세에서 지방세로 전환

정은 20세와 19세가 혼용돼 있었는데 이를 19세로 통일할 수 있게 돼 이에 따른 혼란이 상당부분 줄어들 전망이다.

현재 국세인 종합부동산세는 정부가 지자체와의 협의를 거쳐

12


JOURNAL

건설사, 전·월세로 운용하다 일반분양하면 선착순 분양 가능

광역시 등은 1억8000만원에서 2억4000만원으로 넓어진다. 최우선 으로 변제하는 영세업자 범위도 전국적으로 확대해 서울은 보증금 5000만원에서 6500만원까지 늘어난다. 우선 변제 받는 보증금도

건설사는 주택시장 상황에 따라 아파트 분양 물량과 시기를 손쉽

지금의 1500만원보다 700만원 늘어난 2200만원이 된다.

게 조절할 수 있게 된다. 주택공급에 관한 규칙 개정안에 따라 건설 사가 아파트 단지를 쪼개서 공급할 수 있는 ‘입주자 분할 모집’ 단지

低利 주택구입 지원자금 하나로 통합

의 기준은 현행 400가구 이상에서 200가구 이상 단지로 완화된다. 입주자 분할 모집의 최소 단위도 기존 300가구 이상에서 50가구 이

현재 정부 자금이 들어가는 정책 모기지로는 근로자서민 및 생애

상으로 축소된다. 또 3회까지만 가능했던 분할분양(단지 쪼개기) 횟

최초 주택구입자금 대출, 우대형 보금자리론이 있는데 정부는

수도 5회까지 가능해진다.

2014년부터 이를 하나로 통합하고 대출 문턱을 낮춘다. 2014년 1

또 건설사가 아파트를 다 짓고 2년 이상 전월세로 임대를 주다가 일반분양에 나설 경우 청약통장 여부에 관계없이 선착순 분양이 가

월 2일부터 부부합산 연소득 6000만 원 이하(생애최초는 7000만 원 이하)인 무주택 가구주는 통합된 모기지를 이용하면 된다.

능해진다. 아울러 건설사들이 공급 물량의 일부를 후분양으로 전환

통합 정책 모기지는 소득 수준과 만기에 따라 시중은행보다 낮은

할 경우 대한주택보증의 지급보증 등을 통해 금융회사로부터 연

연 2.8∼3.6%의 금리를 적용하며 고정금리와 5년 단위 변동금리에

4~5% 수준의 저금리 대출을 받을 수 있다.

서 고를 수 있다. 최대 연체 이자율도 은행 최저 수준인 10%로 인하 된다.

중개대상물 허위 과장 광고 규제 강화 공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률 시행령 일부

주택법 시행령에 따른 주택임대관리업 등록 및 보증상 품 가입 의무화

개정령안 시행에 따라 부동산 중개대상물에 대한 허위ㆍ과장 광고 규제가 강화된다. 개정·시행되는 중개 대상물의 표시·광고 규정

4.1 부동산대책에 포함된 주택임대관리업 제도 도입을 골자로 한

에 따르면 중개업자가 아닌 컨설팅업자, 중개보조원 등의 중개 대상

주택법 개정안에서는 주택임대관리업의 임대관리 방식을 크게 ‘자

물에 대한 광고 행위를 금지하고 중개업자의 허위(미끼)·과장 광

기관리형’과 ‘위탁관리형’으로 구분했다. 자기관리형은 주택의 공

고로 인한 소비자들의 피해를 방지하기 위해 중개업자가 중개 대상

실, 임차료 미납 위험 등을 주택임대관리업자가 부담하고 이에 대한

물에 대한 광고 때 표시(명칭, 소재지, 연락처, 성명)할 사항을 의무

대가로 임대인은 주택임대관리업자에게 장기간에 걸쳐 매월 일정

화한다. 중개업자가 아닌 자의 광고 행위는 1년 이하의 징역 또는

고정액을 지급하는 방식이며 위탁관리형은 주택임대관리회사가 임

1000만원 이하의 벌금, 중개업자의 중개 대상물 표시의무 위반 시

대 리스크를 부담하지 않고 집주인이 책임을 지는 형태로 매월 실제

50만원의 과태료가 부과된다.

임대료의 일정 비율을 수령하는 방식이다.

국토부는 중개대상물 표시·광고 규정의 원활한 시행을 위해 적

주택법 시행령에 따라 자기관리형 주택임대관리업은 300호, 위

용시기는 2013년 12월 5일 이후부터 적용하되, 단속기관인 지자체

탁관리형 주택임대관리업은 1000호 이상 주택을 관리하는 경우 주

로 하여금 한 달간 계도 및 홍보를 하도록 한 후 단속하도록 할 방침

택임대관리업자로 의무 등록해야 한다. 등록 요건은 자기관리형의

이다.

경우 자본금 5억원에 전문인력 3명, 위탁관리형은 자본금 2억원에 전문인력 2명을 확보하도록 했다. 여기서 전문인력은 변호사, 법무

세입자, 임대보증금 보호범위 확대

사, 회계사, 세무사, 주택관리사, 공인중개사 등이다. 또한 자기관리형 주택임대관리업자는 약정한 임대료를 지급하지

소액 임차인의 우선변제금을 상향하고 적용대상 보증금을 확대

않는 등 계약을 이행하지 못할 경우 임대인의 손해를 보전하기 위한

하는 내용을 골자로 한 주택 및 상가건물임대차보호법 시행령 개정

보증상품에 가입해야 하고 임차인이 지급한 임대보증금에 대한 반

안이 2014년 1월 1일부터 시행될 예정이다.

환의무를 이행하지 못할 경우 보증회사가 보증금을 반환하는 보증

개정안에 따르면 주택은 서울의 경우 우선변제 받을 임차인 범위 가 현행 전세보증금 7500만원 이하에서 9500만원 이하로 확대된

에도 가입해야 한다. 주택법 시행령 개정안은 주택법 시행 (2014.2.7)에 맞춰 개정·공포될 예정이다.

다. 수도권 지역은 6500만원에서 8000만원으로, 광역시 등은 5500만원에서 6000만원으로 대상자가 늘어난다. 또 전세에서 월

2014년 4월부터 리모델링 수직증축 가능

세로 전환할 경우 월세 상한은 현행 14%에서 10%로 낮아진다. 상가건물임대차보호법 시행령 개정안에 따라 상가 세입자의 보

공동주택 리모델링 때 수직증축을 허용하는 내용의 주택법 개정

호 범위도 확대된다. 보호법 적용 대상의 범위가 환산보증금(보증

안이 국회를 통과한 가운데 2014년 4월부터 시행에 들어갈 전망이

금+월세X100) 기준으로 서울은 현행 3억원에서 4억원으로, 서울

다. 지은 지 15년 이상 된 공동주택을 현재 층수에서 최대 3개 층까

을 제외한 수도권의 과밀억제권역은 2억5000만원에서 3억원으로,

지 증축하고 최대 15%까지 가구 수를 늘릴 수 있게 된다.

March 2014

13


ANALYSIS

‘공실폭탄 시대’…빌딩 가치 높이는 비법 똑똑한 건물관리로 불황 파고 넘는다 “임차인들이 가끔 찾아오긴 하는데 임대료 인하 또는 무상임대기간 보장 등 까다로운 요구조건을 내걸고 있어 계약이 쉽게 이뤄 지지 않습니다.”

통했다. 특히 강남 요지에 위치한 빌딩은 사두면 무조건 오르는 ‘황 금알을 낳는 거위’로 간주돼왔다. IMF 사태 극복 이후 약 10여 년 동안 지속돼온 가격 상승세는 빌딩 불패신화를 낳았다. 그러나 근래 이 같은 불패신화에 조금씩 금이 가고 있다. RE/ MAX 와이드파트너스가 지난해 4/4분기 강남지역 오피스빌딩 임 대 현황을 조사한 결과, 공실률이 12.6%에 달했다. RE/MAX 와이 드파트너스 관계자는 “신규 빌딩 입주물량이 계속 생기고 있어서 공실률은 더욱 늘어날 것”이라며 “특히 임대 선호도가 떨어지는 중 소형 빌딩이 직격탄을 맞을 가능성이 있다”고 분석한다. 현재의 공 실 대부분이 지난해 이후 줄곧 이어져온 장기 공실이란 점도 이 같 은 주장에 힘을 실어준다. 하지만 이에 대한 반론도 제기된다. 다른 부동산과 달리 빌딩은 가격 저지선이 공고한 편이라서 현재 상황은 일시적인 국면에 불과 하다는 주장이다. 빌딩 소유자들 중에는 알짜 부자들이 많아서 웬만 해서는 임대료나 매매가 세일에 나서지 않는다는 것이다. 이 같이 팽팽하게 엇갈리는 진단 속에서도 빌딩시장의 트렌드로서 두 가지 측면은 움직일 수 없는 대세로 굳어지는 양상이다. 첫째, 부동산시장의 일반적 현상인 가격 동조화 현상이 빌딩시장에 는 적용되지 않는다는 사실이다. 아파트 등 다른 부동산 상품은 임대

료나 매매가가 특정 지역의 범위 안에서 동조화되는 경향이 강하다. 그런데 빌딩시장은 개별 건물주의 경제적 조건과 선택에 따라 차별 적으로 움직일 때가 많다. 둘째, 빌딩시장에도 극심한 양극화 현상이 본격화됐다. 과거 호황기

에는 강남 빌딩 공실이 거의 없었지만 이제는 개별 빌딩의 구체적인 조건에 따라 차별화 현상이 일어난다. 그만큼 임차인들이 선택할 수 있는 폭이 넓어졌고 그들의 입맛이 까다로워진 것이다.

‘정글의 법칙’ 작동 한국타이어빌딩

이처럼 급변하는 시장 환경은 여러 빌딩 간 무한경쟁을 야기하고

불패신화 ‘흔들’, 빌딩도 양극화 시대

있다. 과거와는 다르게 높은 품질의 서비스로 경쟁하는 시대가 도래 한 것이다. 빌딩을 건축하고 소유하는 것만으로는 저절로 경제적 가

빌 14

딩시장이 요동치고 있다. 오피스빌딩 시장이 공실 증가와

치가 생기지 않는다. 이용하는 사람의 니즈가 다양해지고, 더 엄격

임대료 하락의 이중고에 시달리면서 지각변동을 일으키고

해졌기에 빌딩주와 빌딩 관리자 모두에게 상당한 노력이 필요하다.

있다. 지금까지 ‘빌딩불패’는 부동산 투자시장에서 불변의 진리로

입주사에 제공하는 서비스 질에 따라 살아남거나 아니면 도태되는


JOURNAL

가락78아이티벤처

성지하이츠2

한국지식재산센터

서울 선릉역 인근 이면의 K빌딩 관리부에서 일하는 김 모씨는 요즘 밤잠을 설치는 날이 많다. 지난해 말 공실이 생긴 K빌딩의 두 개 층이 8개월째 비어 있기 때문이다. 살벌한 적자생존의 시장이 열린 것이다.

았다.

▶ ‌오피스 선택 시 임차인들의 주요 고려 사항 ① ‌로비가 넓고 고급스러워야 한다. 로비 는 빌딩의 첫인상을 좌우한다. ② ‌풍부한 주차시설. 법정주차 이상의 주 차가 가능하면 금상첨화. ③ ‌대표이사 차가 주차 가능한 주차공간 이 별도로 있어야 한다. ④ ‌정상 근무시간 외에도 주차 및 냉·난 방 같은 시설 이용에 불편이 없어 야근 이 용이해야 한다. ⑤ ‌엘리베이터가 법정대수 이상이고 속도 가 빨라야 한다. ⑥ ‌전기용량이 충분해야 하고 에어컨은 천장형이면 좋겠다. ⑦ ‌층고가 높으면 좋겠다. 2.5m이상을 선 호하는 게 최근 추세 ⑧ ‌철저한 금연빌딩 표방과 확실한 흡연 구역 지정이 청결 차원에서 필요. ⑨ ‌내부기둥이 없거나 많지 않을 것. 기둥 은 시야 확보와 인테리어의 장애물. ⑩ ‌양질의 임차인이 다수 포진해 있으면 좋겠다. 다른 임차인의 프라이드 중시 ⑪ ‌전망 좋은 유리창을 많이 확보해 시원 한 조망이 가능할 것.

강남 논현동 F빌딩은 이 같은 빌딩경쟁

최근 들어 이같이 임차인의 니즈를 적극

시대에 비교우위를 보여주는 대표 사례로

적으로 파악해 임차인에 대한 서비스를 강

꼽힌다. 이 빌딩은 지난해부터 줄곧 5%대

화하려는 모습이 늘어나고 있다. 다시 말해

의 공실률을 유지하고 있다. 6층, 7층, 15

건물의 효율적 운영을 통한 임차인 만족과

층 옥상 등 빌딩 곳곳에 휴게공간을 마련하

운영경비 절감, 부동산 가치 제고를 위한

리거나 또는 죽이거나 하는 것도 결국 이용

는 등 입주사의 쾌적한 근무환경 조성을 위

낮은 공실률 유지, 기타 수입원의 적극적인

자에게 달렸다”고 말했다.

한 다양한 시도가 입주사들로부터 후한 점

개발 등을 수행하는 ‘자산관리(PM)서비스’

다시 말해 향후 오피스빌딩 시장은 경기

수를 얻고 있다. 이뿐 아니라 F빌딩은 디자

가 빌딩관리의 핵심 축을 이루며 그 중요성

침체와 사무직 근로자 감소로 수요는 줄어

인, 주차시설 등 다른 면에서도 입주사를

이 새롭게 부각되고 있는 것이다.

드는 데 반해 공급은 지속적으로 늘어나서

위한 세심한 배려를 아끼지 않는 빌딩으로 평가받는다.

만성적인 초과 공급현상을 빚을 가능성이

‘자산관리’ 통해 가치 업그레이드

또 역삼동 K타워도 빌딩관리에 공을 들

매우 크다. 이에 따라 입지여건이 나쁜 빌딩이나 경

이기로 정평이 나 있다. 이 빌딩 관리실 관

자산관리를 얘기하는 사람은 많아도 자

쟁력을 갖추지 못한 빌딩은 도태되고 말 것

계자는 “입주사 대표들과 식사 모임을 겸해

산관리는 여전히 실천적 측면에선 걸음마

이다. 이런 상황에서 가장 중요한 변화는

정기적으로 미팅을 하며 그들의 불편사항

단계다. 우리나라에서는 빌딩관리 하면 일

과거 공급자 중심 시장에서 수요자(임차인)

을 경청, 수렴하고 있다”며 “고객제일주의

반적으로 시설관리(FM)에 큰 비중을 둔다.

시장으로 급격히 옮겨가고 있다는 점이다.

에 기반을 두고 입주사들의 니즈를 최대한

하지만 점점 초대형·초고층화되는 빌딩환

이제 임차인의 니즈를 꿰뚫어 보고 그것

반영하고 있다”고 전했다. 이 같은 노력에

경 변화 속에서 법률, 회계, 행정 등 각 분

을 최대한 충족시킬 수 있는 관리 서비스의

힘입어 이 빌딩은 6%대의 낮은 공실률을

야의 분쟁 해결까지 담당하는 서비스가 필

혁신 없이는 빌딩의 경쟁력이 확보되지 않

유지하고 있다.

요하다는 인식이 확산되고 있으며 자산관

을 것이다. 그리고 빌딩의 오너나 관리자는

리업무의 전문화가 절실히 요구된다.

현재 상황을 과거의 관성으로 적당히 이해

이 밖에 테헤란로의 한 대형빌딩은 차별 적인 임차인 서비스의 일환으로 주차 관리

RE/MAX 와이드파트너스 관계자는 “최

하기보다는 장기적인 관점으로 오피스빌딩

규정, 화재 시 대처요령, 정상근무시간 외

근 임대시장 불황으로 자산관리서비스 가

시장의 동향을 살피는 ‘미래의 눈’이 필요하

근무수칙 등의 내용을 담은 ‘빌딩관리규정’

운데서도 특히 임대관리가 빌딩 가치 증대

다.

을 제작, 모든 입주사에 배포함으로써 빌딩

의 키워드로 떠오르고 있다”며 “빌딩은 이

에 관한 전반적인 정보를 제공하고 있다.

용자의 사용을 전제로 건축된 것으로 이용

이 책자에는 건물 세부사항, 물품 반입 및

자 편의를 높이는 여러 기능을 갖춰야 비로

출입, 승강기 운행, 소방 안전, 비상 시 절

소 빌딩으로서의 역할을 제대로 할 수 있는

차 등 빌딩 이용에 필요한 모든 정보를 담

것”이라고 단언했다. 이어 그는 “빌딩을 살

최병록 RE/MAX Widepartners 이사

March 2014

15


부동산 길라잡이

토지개발 ‘100% 완벽가이드’ 입지·지목·토지현황·용도·관련 조례 등 꼼꼼히 체크해야

 지의 용도는 무궁무진하다.

와 진입도로를 확보해야 하고, 면밀한 설계

 땅은 예전에는 집 짓고 농사짓고

측량을 거쳐서 관공서로부터 적법한 관련

수목을 키우는 것이 주목적이었겠지만, 지

인허가를 받아야 하는 공통적인 절차를 거

금은 도로, 철도, 항만, 비행장 등 사회간접

친다. 그리고 이 모든 것은 관련 법령과 고

시설 뿐 아니라 관공서 등 행정시설, 공장

시 등에 사전에 규정되어 있다고 보아도 과

등 산업시설, 창고 등 유통시설 등을 만들

언이 아니다.

며, 기타 교육시설, 복지시설, 레저시설 등

1. 입지 선정 일반적으로 시행 사업부지를 어디로 할 것이 가장 중요하다.

따라서 개발하려는 사업자와 개인은 이

물류창고라면 수도권에 있어야 할 것이

러한 일련의 절차를 진행함에 있어서 토지

고, 개별입지공장이라면 수도권이나 수도

그리고 토지는 같은 부동산이지만 아파

와 건물에 관련된 복잡하고 어려운 공법상

권에 인접하여야 할 것이다. 유통센터는 주

트나 상가와는 달리, 용도에 따라 제각기

규제를 미리 파악하고 그에 맞추어 적절하

차장이 넓고, 도로에서의 진입이 용이하여

다른 개발절차를 거친다. 통상적으로 개발

게 조치해야 하는 것이다.

야 한다. 입지는 사업과 용도와 예산에 따

그 용도가 헤아릴 수 없이 많다.

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나누어 간략하게 알아보도록 한다.

을 하려면 자금계획과 사업계획을 세운 후,

이에 토지 개발을 함에 있어서 일반적으

라 다를 것이다. 입지 선정에 있어서는 대

입지선정에서부터 출발하여 대상 사업부지

로 꼭 필요한 사전 점검사항을 다섯 가지로

체로 우선 시 군 별 행정구역을 기준으로


JOURNAL

하되, 3개 정도의 후보지를 예정해 본다.

이러한 용도지역의 구분은 국토계획법,

그리고 구체적으로 대상지가 나오는 경

정확하게는 국토의 계획 및 관리에 관한 법

우 각기 면적과 도로조건을 본다. 도로의

률에서 규정하고 있으며 전국 대부분의 땅

경우에는 접근성이 우선이며, 다음에 진입

은 네 가지 용도지역 중 어느 하나로 지정

도로의 유무를 확인한다. 진입도로는 인허

돼 있다.

가 및 비용과 관련하여 매우 중요한 변수가 된다.

용도지역이 왜 중요한가 하면, 용도지역 에 따라 할 수 있는 행위 즉 건축하고 시설

그리고 매입지의 행정구역이 매우 중요

할 수 있는 개발행위가 다 미리 정해져 있

한데. 수도권 등 토지거래허가구역인 경우

기 때문이다. 또 용도지역에 따라서 건폐율

에는 토지거래허가가 잘 나올 것인지, 누구

과 용적률이 각기 다르기 때문에 그 땅에

명의로 토지구입 할 것인지가 가려지기 때

지을 수 있는 건물의 면적을 미리 확인할

문이다.

수 있는 것이다.

개발관련 세금이나 부담금의 감경이나 중과관계도 입지와 밀접한 관련이 있다.

또 하나 수도권에서는 대상지가 과밀억 제권역, 성장관리권역, 자연보전권역 중 어 느 권역에 속해 있는가를 반드시 확인해야

2. 지목과 토지현황

한다. 이런 것은 수도권정비계획법에서 규 제하는데, 특히 여주, 양평, 광주, 하남 등

대상 토지의 지목이 무엇인가가 중요하

자연보전권역에서는 관공서, 대기업 본사,

다. 농지라면 농지법 상 어떤 지역과 구역

아파트나 공장, 대학 등의 신설 이전이 엄

인지, 임야라면 산지관리법 상 어떤 종류에

격하게 규제되고 있다.

속하는지를 먼저 확인해야 한다. 이러한 것 은 토지대장과 지적도 및 토지이용계획확

4. 개발사업 관련 공법 법규와 고시

5. 지방자치단체의 개발방향과 조례

개발사업은 그 목적과 시설의 규모 및 종

토지개발은 국가나 지방자치단체의 개

인서를 떼어 보면 알 수 있다. 임야의 경우 는 임야대장과 임야도를 본다. 대상 토지가 농지법이나 산지관리법 상

류에 따라 각기 다른 근거법으로 규제되고

발정책과 규제방향에 직접적인 영향을 받

내 사업으로의 개발행위(전용가능행위)가

있다. 그러나 이들 관련법은 한 개가 아니

고 있다. 어느 지역에 진출하여 개발사업을

허용되지 않는 경우라면, 그 땅에 더 이상

라 여러 개에 걸치는 경우도 많다. 담당하

하려고 하는 경우에는 그 지역을 관할하는

미련을 가져서는 안 될 것이다.

는 국가 주무행정기관이나 지자체의 부서

광역 또는 자치단체 시 군 구의 개발방침을

도 마찬가지이다.

잘 들여다 볼 필요가 있다.

다음에 토지의 현장을 답사하여 실제적 인 땅의 모양과 지질, 경사도, 방향과 사용

예컨대 농지를 전용하여 전원주택을 짓

개발방침은 해당 지자체의 홈페이지나

현황 및 주변환경을 살펴보아야 한다. 전

는 경우에도 농림계 뿐 아니라 도시계획계,

관련부서 담당공무원을 통해서 확인할 수

기와 상·하수도 인입 연결상태도 알아본

건축계, 상하수도계, 환경계 등 여러 부서

있다. 더 구체적으로는 신청한 사업과 유사

다. 특히 임야의 경우에는 산의 경사도와

가 자기 소관사항 분야에서는 각기 심사를

한 기존의 인허가 처리 사례를 알아보고, 허

수목의 종류가 무엇이고, 울창한 정도가 어

하고 있으며, 이들 모든 부서의 합의가 완

가 여부 및 조건 등을 참조하면 더욱 좋다.

느 정도인지를 잘 보아 두어야 한다. 연접

전히 끝나야 농지전용과 더불어 건축허가

개발제한에 걸리는지 여부도 반드시 유의

가 나온다.

하여야 한다. 이외에 부근의 구거나 하천도 실무상 매우 중요하다.

3. 용도지역과 권역 대상 토지가 용도지역 상 도시지역, 관리 지역, 농림지역과 자연환경보전지역 중 어

아보아야 할 것이다. 인허가 관련 법령에는

그리고 이들 부서에서는 각기 자기업무

분명히 가능할 것으로 되어 있어도, 지자체

에 관련된 법률 뿐 아니라 시행령 시행규칙

에 따라서는 실제 조례로 그 개발행위를 전

은 물론 중앙 주무부서에서 발령한 고시 지

면 금지하거나 제한하는 경우가 많기 때문

침 절차 훈령 선례 등과 도면고시 등에 따

이다. 국토계획법에서도 개별규제의 많은

라 인허가 여부를 심사하고 있는 것이다.

부분을 조례로 위임하고 있는 점을 주목할

따라서 인허가의 실무에 있어서 고시 등의

필요가 있다.

구체적 현업규정은 매우 중요하다.

떤 지역에 해당하는지가 기본이다. 도시지

특히 공해배출 개별입지공장, 골프장,

역인 경우에는 다시 주거지역, 상업지역,

주유소, 대형유통센터 등에 있어서는 매우

공업지역, 녹지지역 중 어느 지역에 포함되

복잡하고 오랜 인허가절차를 거친다.

어 있는지를 꼭 보아야 한다.

그리고 해당 지자체의 조례는 반드시 찾

박종만 대표 리맥스와이드파트너스중개법인

March 2014

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TREND

명문학군 아파트단지 역시 ‘명불허전’ 新 맹모삼천지교, 대치동·목동·중계동으로~ 맹모삼천지교는 옛말이 아니다. 요즘도 학부모들은 좀 더 좋은 교육여건을 위해서 주거지를 결정할 때 심혈을 기울이고 있다. 명문학교와 유명 사설학원이 일대의 부동산 가격 상승의 일차적 원인이라고 해도 과언이 아닐 정도이다. 특히 대표적 학원 밀집가인 강남구ㆍ노원구ㆍ양천구 등은 매년 수십 명씩을 특목고에 보내는 중학교와 명문학원들이 자리 잡고 있어 아파트 수요자들의 관심을 받고 있다. 최근 들어 EBS 연계 강화에 따른 쉬운 수능 등으로 예전만큼 학군수요의 파워가 강하지 않지만 그래도 여전히 대한민국에 자녀를 둔 부모라면 주택구입 시 반드시 한 번쯤 고려하는 요소 중 하나는 교육여건이다. 교육여건 상 비교 우위를 보이는 지역으로는 강남구 대치동, 도곡동, 양천구 목동, 송파구 잠실동, 노원구 중계동 등이 대표적이다.

강남 8학군, 사교육 1번지 대치동 강남구 8학군의 대치동은 사교육 1번지라고 불릴 만큼 교육열기가 대단하다. 경기여 고·개포고·휘문고·중대부고·경기고·경기여고· 영동고·단대부고 등의 명문학교 와 은마사거리와 대치사거리에 들어서 있는 500~600개의 수많은 학원들이 이 곳을 향 한 끊임없는 주택수요를 짐작케 한다. 교육 부촌 대치동의 한가운데에는 대치동 학군의 중심이라 볼 수 있는 3개의 아파트가 자리 잡고 있다. 소위 빅3라 일컫는 대치동 우성·선경·미도아파트. 이들 단지에 전입해야 근거리 진 학 원칙에 따라 대청중과 숙명여중·고, 단대부중·고, 휘문중·고, 중대부고, 경기고 등으로 배정이 가능하다. 그 중 학부모의 최고 관심사는 외국어고와 과학고 등 특목고 진 학률이 높기로 유명한 대청중 배정 여부이다. 대치동에서도 대청중에 입학하기 위해서는 빅3 아파트에 거주하는 게 유리하다. 대치동에서도 같은 30평대를 기준으로 대청중 배정 가능성이 가장 높은 개포우성 1차를 포함하여 선경1,2차, 개포우성 2차, 동부 센트레빌, 국제, 청실, 은마아파트 등은 학군 시너지효과를 톡톡히 보고 있는 곳이다. 인근 도곡동도 교육여건이 괜찮은 편인데, 타워팰리스, 삼성래미안 주변으로 대도초 등학교, 숙명여중고, 중대부고 등이 위치해 있다.

신흥 명문 7학군의 목동 양정고·진명여고·한가람고 등 우수한 명문고가 즐비한 7학군 내에 위치하는 양천구 는 지난 20년 동안 무려 16번이나 구별 전셋값 톱5 안에 들었다. 목동과 신정동 일대를 아우르는 목동 신시가지단지는 총 14개 단지 2만7028가구로 이뤄진다. 평지에 위치한 대규모 주거단지로 쾌적성이 뛰어나다는 평가를 받지만, 무엇보다 수요가 끊이지 않는 것은 단지 사이에 명문학군으로 소문난 초등학교 10개와 중학교 6개가 있기 때문이다. 이들 학교는 단지 내 도보 통학이 가능해 교육열 높은 학부모들에게 인기가 많다. 특히 2~3단지로 학군수요가 몰리는 편인데 이곳 거주자들의 자녀는 명문학군으로 꼽히는 신 목중. 영도초교로 100% 배정받을 수 있기 때문이다. 월촌중으로 배정받을 수 있는 신시 가지 1단지. 신서중은 신시가지 9단지와 10단지, 목일중은 신시가지 13단지와 14단지에 사는 자녀들이 들어간다. 때문에 목동 아파트는 학군을 찾아 외부에서 들어오는 수요층

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JOURNAL

이 소형 평형을 찾기 때문에 중대형 못지않게 소형 평형 역시 수요가 많다. 특히 목동신시가지는 체계적으로 택지 개발이 조성되어 각종 기반시설이 풍부하며 단 지마다 1개 이상 학교를 끼고 있어 교육환경이 우수하다. 목동단지는 85년부터 입주를 시작하여 당장은 재건축이 이뤄지지는 않을 것이나 장기적으로는 재건축 논의가 나올 것 으로 예상된다.

강북 최고의 교육 프리미엄 누리는 노원구 중계동 강북의 대치동이라 불리는 중계동은 서울 동북부 지역의 대표적인 학원밀집지역으로 오후 7~8시가 되면 근처 사무실에서 퇴근한 직장인들과 함께 학원을 마치고 이동하는 학생들이 쏟아져 나온다. 그야말로 노원역에서 중계역으로 향하는 대로변은 학원 타운이 라고 할 수 있다. 중계동은 강남구 대치동 및 목동과 함께 서울 3대 학원가로 꼽히며, 특 수목적고 합격률은 서울시 25개 자치구 중 최고다. 매년 신학기를 앞두고 전셋값이 크게 올라가지만, 매매가 상승은 지지부진한 것으로 분석됐다. 목동에 소형평형이 인기를 타 고 전셋값이 높은 이유와 비슷한 걸로 분석된다. 실제로 학원이 밀집된 중계동 은행사거리에 인접한 아파트 단지들과 명문으로 꼽히는 상계·불암중학교, 대진남·대진여·서라벌고·영신여고 등의 인근 아파트 단지들은 호재를 누린다. 이 외에도 영신여고와 불암고교 근처에 있는 동진 신안, 중계주공6, 7단 지 길 건너에 진로 대림, 금호 등의 아파트 단지들이 멀지 않게 있어서 대체적으로 학군 프리미엄의 효과를 보고 있다. 또 건영3차와 청구3차, 롯데우성, 주공 8단지 등이 전세대 32평형으로 수요층이 두텁 고 상명초, 을지중, 상명여중고, 서라벌고, 대진여고 등이 도보로 통학가능하며 은행사 거리의 학원을 이용할 수 있는 장점에 교육환경 프리미엄이 형성돼 있다. 은행사거리 인 근 주공 5단지는 소형평형대가 많아 임대 사업용으로 고려할 만한 곳이다.

선두를 노리는 기타 명문학군 서초구도 강남 못지않게 교육열기가 뜨거운 곳이다. 이곳에서는 방배중과 서초중이 있는 아파트가 학군 프리미엄 수혜 단지다. 명문학군을 중심으로 아파트보다는 고급주택 과 빌라가 밀집해 있는 것도 특징이다. 특히 방배중·서초중·반포중 주변이 대접을 받 는다. 인근에 방배초·서래초·방배중·서문여중고·서울고 등이 있어 도보 통학권은 늘 관심의 대상이다. 인근에 래미안서초 6차, 서초엔스위트, 보미리즌빌, 더샵오데움, 방배 신동아, 상지리츠빌3, 8차 등이 있다. 송파구 잠실도 학군수요가 몰리는 지역이다. 신규 재건축 단지(잠실엘스, 파크리오, 리센츠, 트리지움 등)를 중심으로 대치동에 못지않은 유명 사설학원이 성업 중에 있다. 최근 이 지역은 전세 공급 물량이 사실상 바닥을 드러낸 가운데 월세 거래비율은 서울에 서 가장 높은 것으로 나타났다. 잠실 일대가 신흥 학군으로 급부상하면서 40대 이상 학부 모의 고가 월세 수요가 급증한 데 따른 현상으로 보인다. 한 부동산정보업체에 따르면 송파구 잠실동이 서울 임대거래 중 월세 비중이 가장 높 은 곳으로 나타났다. 이곳의 전·월세 거래 중 월세계약 평균 비율은 2011년 26.3%, 2012년 27.7%, 지난해 상반기엔 33.7%로 가파른 증가세를 보였다. 서울 임대차시장에 서 월세거래 평균 점유율이 20%대인 것을 감안하면 월등히 높은 수치다. 최근엔 잠실동 신축아파트로 이사 오는 월세 수요가 점차 늘어나는 추세다. 재건축 단 지가 새 아파트로 신축되면서 단지 내에 초·중·고등학교 등이 설치됐기 때문이다. 인 근 김 모 공인중개사는 “여기 월세로 오는 사람 70%는 40대 이상 학군 수요”라고 밝혔 박건태 RE/MAX Widepartners 팀장

다.

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RE/MAX 골드 남상한 대표 인터뷰

그가 말하면 렌트 투자의 ‘정석’이 된다 렌트 분야에서 10여 년간 종사, 실무와 이론 겸비한 ‘진정한 고수’ 들의 관심이 집중되고 있다. 이 지역의 개발호재로는 고덕신도시 건설을 첫손에 꼽을 수 있 다. 현재 확장공사가 한창인 평택 미군기지 사이에 자리 잡고 있는 서정동과 고덕면 일대. 이곳은 향후 인구 13만 명이 사는 총 면적 13㎢ 규모의 고덕신도시로 탈바꿈하게 된다. 주택은 총 5만4000여 가구가 들어설 예정이다. 평택시는 고덕신도시가 21세기 환황해권 경제시대에 대비한 국 제적 중심기능을 수행할 수 있도록 국제교류·물류생산·비즈니스 기능을 포함하는 중심지구를 조성할 방침이다. 또 국내외 기업 본·

R

E/MAX 골드 남상한 대표(50세)는 자타가 공인하는 외국

지사, 금융·서비스 기능, 오피스 및 비즈니스센터 등을 유치하기

인 렌트 분야의 고수로 지난 10여 년 간 렌트 시장에서 실

로 했다.

무와 이론을 겸비한 전문가로 인정받아 왔다. 남 대표는 평택지역에

이곳은 베드타운 형태의 분당이나 일산 신도시와 같은 단순한 신

서 렌트 분야에서만 10여 년의 경력을 가지고 부동산 중개업을 하

도시가 아닌 홍콩의 신도시나 상해의 푸동 같이 교역과 비즈니스 중

고 있다. 그는 “미군기지 이전 호재 등으로 평택지역 렌트 시장이 유

심의 국제화 전략적 거점도시를 지향한다. 이에 따라 고덕신도시는

망 투자처로 관심을 끌고 있다”고 밝혔다.

창조적 비즈니스 도시로, 지역혁신을 선도하는 국제 감각의 문화도

“수익률이 좋은 알짜배기 물건은 나오는 즉시 물건이 소화된다”

시로서 기존 신도시와 차별화되는 국제비즈니스 도시로 개발된다.

며 “시장에서 좋은 물건이라는 것을 한마디로 딱 잘라 정의하기는

또한 대기업들이 잇따라 둥지를 틀면서 자족기능도 갖출 전망이다.

어렵지만, 여러 가지로 보았을 때 좋은 물건의 구성요소 가운데 가

고덕산업단지 내에는 삼성전자가 미래사업을 이끌어 갈 신수종

장 중요한 것은 안정성과 수익성을 동시에 갖추어야 한다는 점이

사업과 차세대 반도체 생산라인을 짓는다. 수원 사업장의 2.5배 규

다.”고 설명했다.

모로 투자금만 100조원을 상회한다. 삼성전자 공장은 오는 2017년

또 그는 “지금은 예전과 같이 렌트용 물건이라고 아무 물건을 사

께 들어설 전망이다. 신도시 내 390만여㎡에 들어설 공장을 오는

두면 무조건 수익을 내던 시대는 지났으며 이제는 미래가치를 꼼꼼

2016년 5월 착공해 2017년까지 라인공사를 마무리 할 것으로 시

히 따져서 그 가치가 높은 물건을 사서 투자해야 한다”며 평택의 부

관계자는 밝혔다. 준공된 1단지는 차세대 반도체가, 2단지에는 신

동산 투자환경이 많이 변했음을 강조했다. 평택에 용산 미군기지가

수종사업이 들어설 예정이다. 신도시 중앙에는 평택시청과 의회 등

이전할 것이란 개발호재가 가시화한 이후 렌트용 주거시설이 우후

이 옮겨오고 북측으로는 37만제곱미터 규모의 초대형 복합레저·

죽순으로 생겨나 공급초과 현상이 빚어진 것이다.

유통단지가 조성된다.

“우선 고려해야 할 사항은 투자 대상 물건의 수익률이 어떻게 될

이 외에 평택 부동산 시장을 견인하는 메가톤급 호재로는 미군기

것인가 하는 점이다. 공실은 수익률에 직접적인 악영향을 미친다.

지 이전을 꼽을 수 있다. 특히 2016년까지 미군 부대가 이전함에 따

이런 측면에서 우선 공실이 발생할 확률이 낮은 지역을 선택해야 한

라 군인·군무원 등 관련 인원이 8만 여명이 이주할 것으로 추산된

다. 또 당장의 공실률이나 수익률뿐 아니라 미래에 이들 지수가 어

다. 이를 배경으로 평택시 주택시장에서는 미군을 대상으로 한 임대

떻게 변할지를 꼼꼼히 따져보아야 한다.”고 밝혔다.

주택사업에 투자자들의 관심이 몰리고 있다.

평택, 대형 호재 힘입어 부동산 시장 ‘하이킥’

지역은 없을 것”이라며 “수도권에서 부동산 투자처를 찾고 있다면

남상한 대표는 “현재 수도권에서 평택만큼 대형 개발호재가 많은 평택에 우선적 관심을 가질만하다”고 말했다. 이어 그는 “하지만 평

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최근 들어 평택은 수도권 부동산 시장 가운데서 가장 주목받고 있

택 부동산 시장도 최근 양극화가 심화되고 있는 만큼 투자대상을 고

는 지역으로 꼽힌다. 평택은 성장에 필수적인 전략적 클러스터를 갖

를 때 전문가의 조언을 반드시 구하고 최종 결정에 앞서 신중에 신

춰 수도권 남부 지역의 거점도시로 발돋움하고 있어 부동산 투자자

중을 기해야 성공 확률을 높일 수 있을 것”이라고 말했다.


부동산 상식

JOURNAL

아파트 전세계약, 이것만은 꼭 챙겨라 재

산을 잘 지키는 것도 재테크 기법

때 임차인이 보증금에 대한 배상권을 청구

이다. 특히 신혼부부나 무주택자에

키 위해서는 전입신고, 확정일자, 실거주

게 전세보증금은 전 재산이나 다름없다. 한

등 3박자를 갖춰야한다. 한마디로 전입신고

순간의 실수로 전세보증금을 잃어버리게

와 확정일자가 빠르면 빠를수록 임차인에

된다면 그로 인한 재산상의 손실은 복구하

게 유리하다.

기 힘들다. 쉬운 것 같으면서도 어려운 게

전입신고 시 주의할 점이 있는데, 그것은

전세보증금을 안전하게 지키는 것. 가을 이

전입신고상의 주소와 등기부등본상의 물건

사 시즌이 본격화되는 요즘 전세 보증금을

주소가 일치해야 한다는 것이다. 예컨대 등

안전하게 지키는 데 꼭 필요한 기법을 살펴

기부등본에는 지층 1호로 명시돼 있으나 통

본다.

용상 102호로 칭한다고 가정해보자. 이런

전세계약서를 작성할 때 가장 주요한 것

과 전세보증금이 집값의 60%선을 초과할

경우 전입신고를 ‘102’호가 아닌 ‘지층1호’

은 뭐니뭐니해도 건물등기부등본을 꼼꼼히

경우 전세계약을 신중히 고려해볼 필요가

로 해야 한다는 것이다. 덧붙여 전세계약서

살펴보는 것이다. 건물등기부등본에 가등

있다. 이는 법원 경매시 아파트와 단독ㆍ다

의 물건지 주소란에도 ‘지층 1호(통용상

기, 가처분, 예고등기 등이 명시돼 있다면

세대 등의 낙찰가율을 고려한 것으로 근저

102호)’로 기록해야 한다. 거듭 강조하지만

전세계약을 포기해야 한다. 이들 권리는 소

당 금액과 보증금의 합계가 각각 70%, 60%

물건지 주소는 등기부등본에 게재된 주소

유권에 대한 다툼이 있거나 현 소유주가 가

를 초과하면 위험한 전셋집으로 분류할 수

를 원칙으로 한다.

짜 소유주로 탈바꿈될 수 있다는 것을 뜻한

있다.

안전장치를 마련한 후 전셋집에 거주하

다. 한마디로 이들 권리가 등재돼 있으면 말 소되지 않는 한 전세계약을 해서는 안 된다.

면서 잊어서는 안 될 게 있다. 주민등록 전

실소유자와 계약해야

가등기, 가처분, 예고등기 등의 권리자가

출입시 불이익을 받을 수 있다는 것이다. 전 출했다가 다시 들어오게 되면 최초 전입신

재판 등으로 인해 소유주로 바뀔 경우 종전

등기부등본에 별 하자가 없거나 근저당

고 일자가 아닌 재 전입신고 일자를 기준으

소유자와 체결한 계약은 무효가 된다. 건물

과 전세보증금 비율이 일정 비율 이하이면

로 법원경매 배당 순위가 정해지기 때문이

등기부등본에 설정된 근저당은 설정금액에

일단 안전한 전셋집으로 분류된다. 관련 공

다. 돈을 버는 것만큼 돈을 지키는 것도 엄

따라 전세계약 여부를 살펴야 한다. 아파트

부에 하자가 없어 전세계약을 체결한 후엔

연한 재테크기법 중 하나다. 전세보증금을

의 경우 근저당 금액과 전세보증금을 더해

전입신고와 확정일자를 받아놓는 게 그 다

한 순간의 실수로 날리지 않기 위해서는 공

집값의 70%이하면 전세계약을 해도 별 무

음 순서다. 전입신고와 확정일자는 임차인

부 서류 검토, 계약서 작성 때 등 초기부터

리는 없다. 단독 다세대 주택은 근저당 금액

의 지위를 지켜주는 보루다. 경매에 넘어갈

꼼꼼히 살피고 넘어가야 한다.

Key Point

“이럴 경우 특히 주의하여 살펴야한다”

재계약시 확정일자 날인 여부는? 재계약시 다시 계약서를 작성하고 확정일자를 받아야 할까? 이는 보증금 증감액 여부에 따라 달라진다. 보증금을 증액 시에는 인상된 보증금으로 다시 계약서를 작성하고 확정일자를 다시 받아야 한다. 이렇게 해야 증액분을 보호받을 수 있다. 보증금 인상 시 이런 조치를 취해 놓지 않으면 증액분 만큼은 법적인 보호를 받을 수 없다. 보증금에 변동이 없을 때에는 아무런 조치를 취하지 않아도 된다. 즉 계약서를 다시 작성하지 않아도 되고, 확정일자를 다시 받지 않아도 된다는 것이다. 최초 계약서에서 날인된 확정일자 효력이 그대로 유지되기 때문이다. 보증금 감액시도 마찬가지이다. 영수증만 주고받으 면 그만, 재계약서를 작성하지 않아도 된다. 보증금 인상 시에만 재계약서 작성 및 확정일자를 받으면 된다. 재계약시 계약서 작성 여부 및 확정일자 여부 업체 보증금 인상시 보증금 감액시 보증금 미변동

계약서 작성 여부 작성 필요 없음 필요 없음

확정일자 여부 날인 필요 없음 필요 없음

이찬영 RE/MAX Widepartners 팀장

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INVESTMENT

근린상가 투자 ABC 근린상가 투자 실패확률 ZERO에 도전한다 나이가 들어도 안정적인 수입을 통해 당당함을 잃지 않기 위한 노후대비에 대한 관심이 고조되고 있다. 그 대안으로 소규모 투자 자금으로도 일정한 임대수익을 낼 수 있는 근린상가 투자에 대한 수요가 꾸준히 늘어나고 있다. 게다가 상가는 종합부동산세 합산과세 대상에서 제외된다는 장점도 있다. 따라서 현명한 노후용 재테크 전략을 세우는데 도움이 될 수 있도록 어떤 점들을 신중히 살펴봐야 하는지, 투자가치가 있는 근린상가를 선택하는 방법은 무엇인지 알아보자.

근린상가란

상 주택가나 역세권, 택지지구 내 상업지역에서 약국, 학원, 병원, 슈

퍼, 식당 등의 업종이 들어선 건물을 말한 다. 4~5층 규모가 대부분이고, 한 건물에 설치된 상가의 면적이 1000㎡(약 302평) 이하인 상가를 주로 지칭한다. 대부분의 근 린상가는 대단위 주거지 등의 주변에 있어 상대적으로 경기의 기복을 덜 타므로 공실 률이 낮다는 것을 장점으로 내세울 수 있다. 근린상가의 투자를 고려한다면 자신의 주거지 인근부터 발품을 팔아 직접 알아보 는 것이 좋다. 테마상가 등의 대형 상가라면 당연히 상업중심지 등이 유리하지만 근린 상가는 약간 다르다. 특성 상 지역 내의 생 활밀착형 업종들이 주를 이루고 있으므로 지역이 가지는 이미지나 인식과는 큰 상관 이 없다. 오히려 젊은 층의 맞벌이 세대들이 많은 중소형 아파트가 밀집한 곳 등이 수익 률 측면에서 유리한 경우가 많다. 따라서 자 신이 상권의 변화를 빠르게 알 수 있고 관리 가 쉬운 지역을 알아보고 선택하는 것이 좋 은 방법이다.

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JOURNAL

투자 시의 체크포인트 임대수익률은 대출금리보다 2% 이상 높 아야 한다. 상가는 수익률에 기초해서 투자를 할 것 인지, 말 것인지 판단해야 한다. 이때 담보 대출 금리를 투자수익률의 기준으로는 삼 는 것이 보편적이다. 이해하기 쉽게 2억원 짜리 근린상가에 투자할 경우를 예로 들어 보자. 보증금이 3000만원이라면 적어도 월 세 140만원이 되어야 투자대상으로서 가치 가 있는 상가다. 수식으로 나타내면 ‘상가가

분양상가의 경우 분양가격이 적정한지를 살펴라.

격 2억원-보증금 3000만원=1억7000만원’ 이 순수 투자금액이 된다. 바로 이 1억7000 만원의 10%인 1700만원을 12개월로 나누 면 대략 월 140만원 정도의 금액이 산출된

상권이 형성된 지역보다 택지지구에서

다. 연 10%를 수익률 기준으로 잡은 이유는

분양되는 근린상가에 대한 관심이 역시 높

상가담보의 대출금리가 현재 연6~7% 선이

다. 향후 상권이 활성화되면 분양가격보다

기 때문이다. 적어도 이보다는 3% 정도 수

상가의 매매가격이 올라 수익률을 극대화

익률이 높아야 세금이나 예상치 못한 공실

시킬 수 있다는 기대감 때문이다. 그러나 신

리스크를 감안한 투자가 된다.

도시나 택지지구 내 근린상가는 제대로 된 상권이 형성되기 위해선 2~5년 정도의 시

입지가 성패를 가늠한다.

어가기 쉬운 1층의 전면상가가 가장 좋다.

간이 소요되는 경우가 많다.

학원 등 특수 목적 시설 외에는 소비자들이

또한 주변에 대형할인마트나 백화점 등

근린상가는 입지여건과 배후인구에 따라

2층 이상 올라가는 것을 선호하지 않는다.

이 입점할 경우 상권이 기대치를 충족시키

매출과 임대료가 다르다. 따라서 아파트 밀

층이 높아도 당장 수익률만 맞으면 된다고

지 못할 수도 있다. 따라서 검증되지 않은

집지역, 대로변, 역세권 등이 인기지역이

생각하기 쉽지만, 향후 임차인을 구하는 것

미래가치만으로 높은 가격으로 근린상가를

다. 이 중에서도 해당지역 내의 중심상권 또

이 용이하지 않을 수 있음을 염두에 두어야

분양 받는 것은 위험하다. 분양대행사의 말

는 대표상권에 있어야 유리하다. 반대로 동

한다. 그리고 해당상가 및 주변 상가에 권리

만 전적으로 믿기보다는 인근 지역 혹은 유

일한 상권 내라도 대로변 등에서 보아 눈에

금이 붙은 지역이 좋다. 그만큼 해당지역의

사지역의 임대료 등을 면밀히 점검하여 분

잘 띄지 않아 소비자의 발길이 단절되거나,

상권이 활성화되었다는 의미이다.

양가 대비 수익률이 적정한지를 반드시 따 져야 한다. 고분양가로 인해 높은 임대료로

외진 느낌을 주어 보행동선이 끊기는 골목 상가 등은 피하는 것이 좋다. 그만큼 공실의

주변의 점포를 반드시 살펴라.

이어진다면 그만큼 공실로 연결될 가능성 이 높아진다.

가능성이 높아져 수익성을 떨어뜨리는 요 상권을 검증해보는 방법 중 하나로 주변

이밖에 근린상가를 분양 받을 때는 반드

또한 상업용지 비율이 높아 상가 공급이

에 입점한 점포를 살펴보는 것이 필요하다.

시 중도금 납부 일정, 연체이자율, 입점예

많은 지역 역시 주의를 요한다. 상가가 적정

보통 대로변에는 금융가, 학원가, 병원 등

정일과 지체보상금산정 관련 사항, 준공시

수준 이상의 수를 넘어가면 경쟁이 심화되

이 위치해 있고, 이면도로변에는 중저가음

점, 확정수익에 관련 사항을 꼼꼼하게 체크

어 임차인의 영업에 지장을 초래하기 때문

식점, 유흥가, 의류점 등이 들어선다. 이런

해야 한다. 이러한 조항들은 모호할 경우 자

이다. 만일 단지 내 상가라면 배후 단지규모

배치를 보이는 것 외에도 유명 프랜차이즈,

칫 억울하게 피해를 입고도 보상을 받거나

가 최소한 500~1000세대 이상 되어야 안

패스트푸드, 커피전문점 등 집객 효과가 뛰

항변할 길이 없기 때문이다.

정적인 상권을 유지할 수 있다.

어난 업종이 주변에 있는가도 살펴보는 것

인이 되기 때문이다.

이 좋다. 그만큼 주변 지역의 배후인구나 유

권리금이 붙은 지역의 1층을 선택하라.

동인구가 풍부하여 안정적인 상권을 형성 하고 있다는 의미이다.

근린상가는 눈에 잘 뜨이고 수요자가 들

김기혁 RE/MAX Widepartners 팀장

March 2014

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부동산 상식

아파트 입주 전 체크리스트 새로운 보금자리 집들이 전 이것만은 확인하자 아

파트에 입주할 새 주인들은 대부분

도 하자가 없는지 살펴본다.

함께 살펴본다. 특히 양변기와 세면대는

내 집 마련을 위해 알뜰살뜰 고생

◆ 거실·침실 = 거실과 침실의 바닥재

하며 모은 돈으로 분양에서 중도금까지 몇

가 제대로 깔렸는지 확인하고 벽과 천정의

년을 기다려 오며 입주 날을 손꼽아 기다렸

벽지는 들뜨거나 변색되지 않았는지도 살

◆ 주방 = 주방의 수납장 서랍을 열고 닫

을 것이다. 하지만 건설사만 믿고 입주 전

펴본다. 또한 방문과 창문 등의 모든 문을

아 보아 이상이 없는지를 체크해 보고 주방

에 꼼꼼하게 사전 점검을 해 놓지 않으면

열고 닫아 보면서 뻑뻑하거나 긁히는 소리

벽면의 타일과 벽천장의 시공이 잘 마무리

입주한 지 얼마 되지도 않아서 하자 발생

가 나는지도 점검해야 한다. 거실장이 있는

되었는지도 확인한다. 주방 가스대의 가스

때문에 골머리를 썩게 될지 모른다. 따라서

경우에는 흠집이나 서랍 등이 잘 개폐되는

파이프 및 연결 부위가 새지 않는지 점검하

입주 후 발생할지 모르는 하자를 사전에 꼼

지도 확인한다. 침실 옆에 화장실이 딸린

고 배기후드의 팬 작동 여부와 소음도 함께

꼼히 챙기면 불편함을 줄일 수 있다.

경우 분리가 잘되어 있는지와 함께 화장실

체크한다. 싱크대 수돗물을 틀어봐 물이 잘

사용 시 소음 처리가 잘 되었는지도 체크해

나오는지와 함께 배수 상태도 점검한다. 또

본다.

한 배수통의 호스와 배수관 등의 연결 부위

입주자 사전 점검 시 분양계약서, 카탈로그 등 준비 필수

설치 과정 중 깨지기 쉬우므로 잘 체크해 본다.

에 새는 곳이 없는지도 살핀다. ◆ 발코니 = 발코니 창문은 잘 여닫히는

주택업체들은 보통 입주 지정일 1~2개

지 점검한다. 또한 수직 수평으로 잘 설치

월 전에 며칠간 입주자 사전 점검 기간을

되어 있는지와 휨 현상은 없는지도 체크해

마련한다. 사전점검 공지문을 받게 되면 분

본다. 또한 유리의 두께도 자로 측정해 주

양계획서, 카탈로그, 카메라, 줄자 등을 필

택업체에서 제시한 내용과 적정한지 확인

히 챙겨가야 한다. 분양 때 모델하우스에서

해 본다. 발코니의 높이와 용접 상태 등도

보았던 마감재와 실제 시공된 마감재가 동

체크해 보고 난간고정도 잘되었는지도 확

일한지도 카탈로그 등을 보면서 살펴야한

인한다. 발코니 바닥의 타일 시공 상태와

다. 사전점검을 하러 갈 땐 혼자 가기 보다

함께 평평하게 잘 시공됐는지도 함께 점검

는 가족이나 지인과 함께 참석하여 놓칠 수

한다.

있는 부분들을 꼼꼼히 체크해 보는 것이 좋 다. 이때 아파트 입주 경험이 없다면 아파

사전 점검을 마친 후 하자가 발견되면 점

트 입주 경험이 있는 사람과 함께 동행하여

검표에 체크해 제출하고 카메라로 하자 부

도움을 받는 것도 좋은 방법 중에 하나다.

분을 미리 찍어두어 증빙자료로 보관해 두 면 하자 분쟁 시 근거자료로 활용할 수 있

시공 상태 확인하기

다. 하자의 정도가 심한 부분은 입주자대표 회의를 통해 주택업체를 대상으로 공동 대

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◆ 현관 = 사전 점검 시, 제일 먼저 만나

◆ 화장실 및 욕실 = 화장실과 욕실에서

게 되는 곳은 현관이다. 우선 현관문이 잘

가장 신경 써서 봐야 할 것은 배수시설과

여닫히는지 확인을 하고 현관문이 닫힌 상

환기시설이다. 또한 누수 여부도 체크한다.

태에서 흔들어 보아 덜컹거리는지도 확인

세면대와 욕조의 수도꼭지를 틀어 제대로

해본다. 또한 현관문틀 주변에 녹이 없는지

작동되는지의 여부와 배수가 잘되는지도

도 확인한다. 현관 바닥 타일은 고르게 잘

꼼꼼히 챙겨보자. 바닥의 타일이 깨진 것이

깔렸는지도 확인해 보고 신발장과 장식대

없는지, 이음새의 마무리가 잘되었는지도

처하는 것이 현명하다.

전혜숙 RE/MAX Widepartners 팀장


DIGITAL

JOURNAL

부동산도 디지털이다 디지털 흐름, 부동산 시장에 ‘빅뱅’ 몰고 온다

동산 시장이 급변하고 있다. 전통

부동산서비스 인력이 필요했지만 21세기

로 자리 잡게 될 전망이다. 사무용 오피스

적으로 부동산은 발품을 많이 팔아

형 디지털부동산 거래에서는 4~5인으로

공간도 외국의 경우 건물소유자와 정보통

야 좋은 물건을 얻을 수 있다고 알려져 있

감소해 부동산 거래서비스 소요인력이 1/4

신서비스업자의 동맹관계에 기반한 일괄종

다. 여전히 이 말이 틀린 것은 아니지만 발

로 줄어들 것으로 본다.

합서비스(all-in-one package of

품을 전혀 팔지 않고서도 온라인상에서 다

정보통신기술의 발전이 부동산 시장에

양한 부동산 상품을 접할 수 있는 시대가

미치는 영향은 여기서 그치지 않는다. 그것

열리고 있다.

services)를 제공하는 업무용 부동산으로 진화하고 있다.

의 발전은 공간속성의 변화, 즉 물리적 거

디지털 시대의 도래에 따라 직장근무형

최근 부동산업 구조와 관련해 가장 두드

리효과의 감소, 物流와 商流의 분리 및 기

태도 근본적으로 변하게 된다. 기존의 단순

러진 변화는 컨텐츠 산업의 발전과 부동산

능적 통합, 선택적 집중과 분산효과 및 네

재택근무(home-based telework) 형태

정보의 상품화이다. 오프라인 상의 부동산

트워크 도시의 발전을 통해서 부동산의 가

를 넘어서는 원격근무센타(telework

거래시장을 온라인 상으로 확장해 부동산

치형성 구조에 근본적 변화를 초래한다. 공

center)가 도입되고 있다. 원격근무센타는

정보를 제공하면서 동시에 이사, 금융 등

간적 속성의 변화에 근거한 부동산의 기본

일종의 오피스시설로서 중심오피스로부터

관련서비스를 원스톱으로 제공한다. 또 사

적 토대 변화에 따라 부동산이라는 물리적

떨어져 있으면서 일정한 수수료를 받고 원

업영역의 다각화를 통해 B2B, B2C 시장을

속성 자체의 전자화 및 디지털화가 중요한

격근무자(telecommuters)에게 전통적인

선점하기 위한 다양한 시도가 치열하게 전

부가가치 요소가 된다.

오피스 환경을 제공하는 시설 및 공간이며,

개되고 있다.

부동산 시장의 인력 시스템, 구조적 개편 가능성

전통적으로 실물공간 상의 접근성으로

장애인, 여성취업자 등 사회적 약자를 위한

결정되던 부동산 시장가치에서 디지털화

고용기회 창출 및 정보격차 해소 수단으로

정도가 중요한 결정요소로 작용하게 되는

도 활용되고 있다.

것이다. 즉 부동산에도 정보통신기술로 무

이제 부동산 산업이나 부동산 상품 자체

장하는 스마트도시, 스마트지역사회, 스마

의 정보화 또는 디지털화는 선택사항이 아

한편 부동산업계의 인력 구조도 바뀌고

트산업단지, 스마트몰, 스마트오피스, 스

닌 필수사항이 되고 있다. 정보화 요소의

있다. 정보통신기술의 발전은 부동산서비

마트주택 등의 형태로 스마트(smart) 개념

차별화에 근거한 고부가가치 부동산 상품

스의 비효율적인 측면을 다수 제거하면서

이 기본 속성으로 자리매김 할 것이다.

을 개발할 수 있는 전략이 필요하다. 그리

부동산서비스 관련 인력의 필요성을 감소 시키고 있다. 다소 과장된 표현이지만 자동 화할 수 있거나 사이버공간 시장에서 처리

고 정보화 사회 택지개발은 기본적으로

부동산에 유비쿼터스 개념, 본격 도입된다

할 수 있는 단순서비스, 값이 비싸고 노동

온-오프라인 공간 통합형의 정보화 지역 사회의 정체성을 확보할 수 있어야 할 것 이다.

집약적인 성격의 비효율적인 서비스 및

예컨대 삼성물산은 이미 10년 여 전 주

그 종사자는 도태되고, 점차 디지털화로 무

상복합건물인 타워팰리스에 홈네트워크를

장된 고급 전문서비스만이 성장하게 될 것

구축해 홈오토메이션 및 정보가전기기의

이다.

원격제어 등을 상용서비스 했고, 이보다 더

미국에서의 한 연구에 따르면 20세기형

욱 발전된 주택상품의 디지털화(electro-

부동산 거래과정에서는 16~20인 정도의

nic cottage)가 앞으로는 기본적인 흐름으

이성용 RE/MAX Widepartners 팀장

March 2014

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기획특집

서울디지털단지, 새로운 벤처신화를 창조하다 IT의 진정한 강자 ‘밀물’…‘테헤란밸리 신화’ 부활 꿈꿔

파트형 공장이란 법률적 정의로는

고급시설로 바뀌었다. 최근 준공된 아파트

균적으로 15층 정도 되며, 지하1층~2층까

동일건축물 내에 다수의 공장이 동

형 공장들은 ‘아파트형 공장’이라기보다는

지는 은행, 음식점, 회계사, 법무사, 출력센

시에 입주할 수 있으며, 각각의 사업자들이

‘비즈니스 타워’라 부르는 게 더 어울리며 건

터, 편의점, 병·의원에 이르기까지 지원시

구분 소유하는 다층형 집합 건축물을 말한

물 외관에서부터 내부까지 고급화를 이룬

설이 함께 입주해 있어 굳이 밖으로 나가지

다. 90년대 아파트형 공장은 정말 공장의

모습을 확인할 수 있다.

않고서도 일상적인 생활을 영위할 수 있는

집합체일 뿐이었다. 기본적인 시설 외엔 별 다른 시설이 없었다.

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고급스러운 로비와 실내외 공원, 분수대, 중정시설(자연햇빛과 공기가 내부로 바로

하지만 2000년대 들어서면서 아파트형

유입되도록 설계한 구조), 공용 대회의장,

공장은 IT 강국으로 거듭나는 대한민국의

넓은 주차공간, 내진설계 등에서만 봐도 공

업무이미지에 맞춰 첨단 시설과 호텔형의

장이라 부르기가 어색할 지경이다. 또한 평

원 스톱 시스템(One Stop-System)을 갖 추고 있다. 한마디로 말하자면 ‘기업체들의 주상복 합아파트’ 라고 표현할 수 있겠다. 현재 아파트형 공장은 서울 구로 디지털


JOURNAL

단지, 성수동, 문래동, 안양, 일산, 분당, 인

명칭을 변경했다 해도 구로공단의 이미지

계자는 “새로운 근무환경에 대해 직원 대부

천, 부천 등 여러 곳에 들어서 있으며 또 준

는 쉽게 잊혀지지 않았다. 입사지원자들이

분이 만족하는 분위기”라며 “임대료나 관리

공 준비 중에 있다. 이 가운데 단지 형성이

면접을 통과하고도 입사를 포기하는 사례

비도 강남에 비해 훨씬 저렴해 회사의 경쟁

가장 잘 되어있는 곳은 서울디지털단지(옛

가 종종 발생할 만큼 옛 구로단지에 선입견

력과 수익성이 한결 나아졌다”고 말했다.

구로공단)로 지금은 제 2의 테헤란로라 불

은 이곳의 영예만큼이나 컸다. 하지만 지금

강남 지역 오피스 임대료가 천정부지로

린다.

은 예전의 부정적인 시각에서 완전히 벗어

치솟은 것도 서울디지털단지에 호재로 작

나 총 생산 7조원 규모의 첨단산업단지로

용했다. IT업계의 거품이 일정 정도 해소되

탈바꿈했다.

면서 강남의 높은 임대료 부담을 견디지 못

IT기업들도 서울디지털단지로 속속 유입

이와 같은 성공사례로 인해 여러 지자체

한 벤처기업들이 테헤란로를 떠나 서울디

를 비롯해 반월, 시화 등 노후화된 산업단지

지털단지 행을 선택했기 때문이다. 한때 무

벤처의 태동은 강남의 테헤란밸리에서

에서 구로단지를 벤치마킹하고 있고 외국

분별한 테헤란로 행을 강행했던 기업들이

시작됐다. IMF이후 정부의 경제활성화 정

공무원들의 방한 시 반드시 들리는 필수코

생존의 활로를 찾아 실속 있고 근무환경 또

책으로 벤처기업을 적극 장려함으로써 수

스로 자리 잡았다.

한 우수한 이곳으로 몰려든 것이다.

서울디지털단지의 성공요인

진정한 벤처타운으로 확고한 자리매김

많은 벤처회사들이 강남의 테헤란밸리로 몰려들기 시작했다. 그 이후부터 테헤란밸 리는 벤처산업의 중심부로 자리매김했다. 그러나 벤처 버블이 꺼지면서 특성상 영세

이렇게 서울디지털단지에 벤처기업들이

한 업체들이 많은 벤처기업들은 굳이 임대

몰리게 된 이유는 여러 가지가 있다. 우선

이렇게 IT 강자들이 이곳으로 집결하는

료가 비싼 테헤란로를 고집하지 않게 되었

수도권 규제완화 등으로 벤처기업의 비즈

또 다른 배경도 여럿 있다. IT업체 밀집지

다.

니스 니즈에 부합하는 저렴한 아파트형 공

로서 정보유통·업무제휴의 효율성을 제고

상대적으로 저렴한 임차료와 세제혜택이

장을 대량 공급한 것이 가장 큰 요인의 하나

할 수 있는 인프라를 구축하고 있으며 정부

주어지고 편리한 교통여건을 갖춘 서울(구

로 분석된다. 1996년부터 ‘수도권 공장총량

의 제도적 지원으로 설립된 벤처 인큐베이

로)디지털단지로 이들 업체들은 빠르게 유

제’ 대상에서 아파트형 공장을 제외시키고

터센터 다수도 이곳에 둥지를 틀고 있다. 또

입되었다. 구로단지는 전용면적 비율이 높

민간 사업자에 대한 규제를 줄여 줌으로써

한 IT회사의 업무 동선에 코드를 맞춘 인텔

아 동일 면적을 적은 비용으로 확보가 가능

대규모 공급의 토대가 마련된 것이다. 게다

리전트 빌딩과 신축 대형 아파트형 공장이

하고 전기료 등 공공요금도 산업용으로 인

가 최초 입주자에 대해 취·등록세 면제, 5

꾸준히 공급되고 있는 것도 장점으로 꼽을

정받아 50%가 할인되는 등 관리비용이 강

년간 재산세 50% 경감 등 각종 세제혜택을

수 있다.

남권 사무실의 절반 정도밖에 소비되지 않

부여한 것도 서울디지털단지 활성화에 크

는 등 최적의 사무실 입지로 거듭났다.

게 기여한 것으로 보인다.

이렇게 신규 공급 물량이 꾸준히 늘고 있 어 이곳에 대한 수요 기대감을 짐작하게 한

초창기 테헤란벨리는 인터넷 서비스 중

이러한 아파트형 공장의 양적 팽창에 더

다. 아파트형 공장 건설업체 관계자는 “서

심의 닷컴 벤처기업들이 자리 잡고 있었고

하여 서울디지털단지의 도약을 이끈 것은

울 전체 오피스 경기의 부침과는 무관하게

서울디지털단지는 제조기반이 있는 기술벤

이곳 아파트형 공장의 질적 차별성이다.

이곳은 꾸준한 상승세를 유지해왔다”며 “다

처들이 주로 들어서는 경향이 강했다. 여전

2000년 국내 첫 벤처빌딩인 키콕스벤처센

른 지역에 비해 수요가 증가 추세를 보였고

히 전통적인 제조업의 끈이 이어지는 모습

터 신축을 시작으로 첨단화계획이 추진되

IT경기가 회복되면서 수요에 탄력이 붙은

이었다. 그러나 이제는 상황이 많이 바뀌어

면서 이곳에는 고층의 첨단 아파트형 공장

결과”라고 설명했다.

소프트웨어, 멀티미디어, 디자인, 콘텐츠

이 계속 늘어나고 있다. 서울디지털단지의

이제 서울디지털단지는 ‘한국 벤처의 중

등 IT업체들이 대거 유입되고, 특히 지식서

아파트형 공장은 이제 외형의 변화를 뛰어

심’으로 거듭나고 있다. 기술력과 자금력을

비스관련 기업이 대폭 증가하는 등 구로단

넘어 실질적인 업무환경 개선으로까지 나

갖춘 알짜배기 IT기업들이 이곳으로 모여

지가 다양한 첨단벤처단지로 자리 잡았다.

아가고 있는 것이다.

들고 있다. ‘제3의 물결’이 역류하지 않는 한

이 같은 분위기 속에 IT업계 기업을 중심

근래에 들어선 대부분의 아파트형 공장

으로 입주 기업의 수는 계속 증가하고 있다.

은 통합방범시스템, 빌딩무인안내시스템

이곳에 입주한 업체만 9000여개에 이르고

등 인텔리전트 기능을 대폭 접목해 최적의

모두 10만 명이 넘는 사람들이 일하고

비즈니스 환경을 제공한다. 뿐만 아니라 옥

있다.

상정원, 분수대 등을 설치해 도심 속 공원

서울디지털단지는 불과 몇 년 전만해도

예전 테헤란밸리에서 타올랐던 벤처 신화 의 불꽃이 이곳에서 다시 타오를 것이다.

같은 아늑한 분위기를 연출하기까지 한다.

회사가 ‘구로’에 있다는 이유만으로 고급인

2년 전 테헤란밸리에서 서울디지털단지

력들을 뽑기 어려웠다. 서울디지털단지로

의 아파트형 공장으로 이사한 벤처업체 관

백일권 RE/MAX Widepartners 팀장

March 2014

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부동산 세무

부동산세무

양도소득세 중과제도의 폐지 부동산 시장 ‘숨통’ 틔울 듯 모

든 국민은 기본적으로 본인

어 줄 것인지 여부는 좀 더 지켜봐야 할 것이다. 그러나 세법개정으

이 얻게 되는 수입에 대하여

로 부동산 거래의 활성화는 일정 정도 기대할 수 있을 것으로 보인

세금을 납부하게 되는 납세의 의무

다.

주요 개정 내용

를 부담하게 된다. 대부분의 사람들 은 가능한 한 납부하는 세금을 적게 내거나 좀 더 줄여서 내고 싶은 것이 당연한 심정일 것이다. 그렇다고 무조건 적게 낼 수는 없는 노릇 이다. 이때 세법을 충분히 이해하고 법 테두리 안에서 세금을 줄일 수 있 는 가장 유리한 방법을 찾는 것이 세금을 줄이는 지름길이다. 그러나

현 행

개 정

다주택자 양도세 중과제도 (’13.12월까지 적용유예) (세율) 2주택 : 50% 3주택 : 60%

다주택자 양도세 중과제도 폐지 (세율) 2주택 : 기본세율 3주택 : 기본세율

비사업용 토지 양도세 중과제도 (’13.12월까지 적용 유예) (세율) 60%

비사업용 토지 양도세 중과 완화 (‘14년) 기본세율 (‘15년 이후) 기본세율 + 10%p 추가과세

단기보유 주택/토지 양도세 중과 1년미만 보유 : 50% 1년~2년 미만 보유 : 40%

단기보유 주택 양도세 중과 완화 1년 미만 보유 : (토지) 50%, (주택) 40% 1년~2년 미만 보유 : (토지)40%, (주택) 기본세율

투기지역 부동산 양도시 추가과세 (대상)3주택 이상, 비사업용토지 (세율) 기본세율 + 10% (적용기한) ’13. 12. 31

투기지역 부동산 양도시 추가과세 항구화 (대상) 좌 동 (세율) 좌 동 (적용기한) 삭 제

주택 유상취득시 취득세 감면 9억 이하 주택 : 2% (적용기한) ’13. 12. 31 9억 초과 주택 : 4%

주택 유상취득시 취득세율 인하 6억 이하 주택 : 1% 6억 초과 9억 이하 주택 : 2% 9억 초과 주택 : 3%

기본세율 (과세표준) 1,200만원 이하 : 6% 1,200 ~ 4,600만원 : 15% 4,600 ~ 8,800만원 : 24% 8,800 ~ 3억원 : 35% 3억원 초과 : 38%

기본세율 - 최고세율 과표구간 조정 (과세표준) 1,200만원 이하 : 6% 1,200 ~ 4,600만원 : 15% 4,600 ~ 8,800만원 : 24% 8,800 ~ 1.5억원 : 35% 1.5억원 초과 : 38%

세법을 전문으로 하는 세무사나 공인회계사와 달리 일반인들이 세 법을 이해하기란 매우 어려운 일일 것이다. 세무전문가들이 소개하 는 짧은 글이라도 읽고 이해하여 일상생활로부터 절세하거나 재테 크에 조그마한 도움(Tip)이라도 받아보시길 바란다. 부동산 시장의 상승기에 부동산 투기의 억제목적으로 양도소득세 중과제도가 도입되었다. 그런 후 부동산 침체기에 부동산 경기부양 대책을 준비하면서 양도소득세 중과제도를 폐지하자는 주장이 제기 되었지만, 중과제도 폐지에 대한 사회적 공감대 형성이 부족하고 지 속적인 부자감세 논란으로 중과제도 배제를 한시적으로 연장하는 방법을 계속 시행하여 오던 중 드디어 2014년 세법개정에서 국회를 통과하게 되었다.

부동산 거래 활성화를 위한 양도세 중과 폐지 및 취득 세율 인하 부동산시장 정상화를 위해 높은 세율로 중과해왔던 다주택자 및 비사업용 토지에 대한 양도세득세 세율을 다주택자에 대하여는 중 과제도를 폐지하여 기본세율을 적용하고, 비사업용 토지 양도소득 세는 2014년말까지는 기본세율로 과세하고, 2015년부터는 기본세 율에 10%를 추가과세로 개정되었다. 그리고 유상거래를 원인으로 주택을 취득하는 경우 취득세율을 1%, 2%, 3%로 영구인하로 개정 하여 2013년 8월 28일 이후 취득분부터 소급적용하는 것으로 개정 하였다. 최근의 부동산 경기침체는 세계 경기침체와 더불어 주택가격의 상승 기대심리 저하로 인해 주택구입을 꺼리는 수요자의 심리가 시 장에 반영된 것이라 말하는 부동산 전문가들이 많다. 과연 부동산투 기의 억제를 위해 징벌적 조세로 도입된 양도소득세 중과제도가 폐 지되고 주택의 취득세율의 인하가 부동산시장에 따뜻한 봄볕이 되

28

RE/MAX 고문 공인회계사 송광섭(song51690@hanmail.net)


신도시 포커스

JOURNAL

천당 밑의 분당, 지역민들 자부심 대단 분당 서현·정자동 판교와 환상의 트라이앵글 형성 분

당은 서울에서 약 25킬로미터 지점

른 호재가 생겼다. 바로 판교신도시가 들어

에 위치한 경기도 성남시 분당구의

선 것. 분당에서도 판교와 가장 가까이 붙어

20개동으로 구성됐다. 면적은 594만평.

있는 곳은 서현동 일대이다. 동판교에서 길

1989년 주택가격이 천정부지로 치솟자 정

하나 건너면 바로 서현동에 도달한다. 도보

부는 주택공급 확대 방안으로 대규모 택지

로도 이동 가능한 거리다. 서현동은 몇 년 전

개발을 검토했다. 이 과정에서 경부고속도

까지만 해도 분당에서 아파트값이 가장 비

로 축에 위치하고 있는 성남시 분당 지구를

싼 편이었다. 지금은 정자지구에 최고 자리

대상지로 결정, 신도시로 개발함으로써 서

를 양보한 상태이지만 여전히 분당에서 노

울 지역의 심각한 주택난에 대처할 수 있도

른자위로 첫손에 꼽힌다. 특히 AK플라자를

록 했다. 이렇게 분당신도시는 주거 중심의

비롯한 쇼핑시설과 각종 편의시설이 풍부해

도시로 계획됐으며, 부차적으로 서울 강남

판교 주민들의 서현동 왕래가 빈번한 편

의 업무, 상업, 금융 등을 포함한 산업시설

이다.

과 첨단산업 관련 공공기관의 업무기능 이

또한 분당의 정자동도 동판교와 지근거리

전을 추진했다.

에 있다. 정자지구는 5~6년 전부터 분당의

분당신도시는 자연지형에 순응하고 지역

랜드마크로 확고히 자리매김했고 현재는 강

간 교통망의 체계화 및 연계를 고려하여 도

남을 제외한 지역 가운데서는 독보적으로

시 축을 형성하면서, 대중교통수단과 인접

집값이 높은 것으로 정평이 나 있다. 그만큼

한 지역은 저소득층을 위한 소형 고밀주거

위치와 환경과 주거시설이 뛰어나다는 말이

지로 계획하고 외곽부는 중·대형 공동주택

다. 이곳은 신분당선이 개통되면서 정자역

이나 단독주거지로 개발했다.

에서 강남까지 20분 안에 닿을 수 있게 됐

지형적으로 아파트를 배치하기 곤란한 지

다. 특히 정자역에서 파크뷰에 이르는 백궁

역에는 연립주택단지를 배치했으며 복합용

로 양 옆으로 유럽풍 카페와 고급 식당 등이

도를 주거단지와 상업지의 주요 활동축에 삽입함으로써 상업지와

즐비해 분당의 핵심 상권으로도 각광을 받고 있다. 이렇게 동판교

주거지의 활동을 다양하게 했다. 그리고 주거지역을 고속도로 소

바로 인근에는 분당의 중심축이라 할 만한 서현동과 정자동이 자리

음으로부터 보호하기 위하여 고속도로변에는 업무용지를 배치하

하고 있어 환상의 트라이앵글을 이루고 있다.

고 중심상업용지는 도시성장을 고려하여 탄천 부근에 배치했다.

서현동 N공인중개사사무소 관계자는 “현재의 분위기는 한마디

분당은 서울시와 연결되는 성남로, 지방도393호선의 기존 도로

로 조용하다. 최근에 부동산 규제완화책이 나오면서 매수 문의가 다

를 최대한 확충, 우회도로로서 성남~분당 간을 연결하는 분당~모

소 늘어났지만 아직은 전체적으로 관망 단계인 것 같다.”고 말했다.

란 사이의 도로를 확충하고 분당~하대원동 간 도로를 신설했다.

그는 또 “주택경기 위축으로 매수자들이 매입 시점을 미루고 있

확충된 기존의 도로 이외에 서울 양재와 직접 연결되는 도시고속도

는 데다가 매도자들도 호가를 낮추지 않고 있기 때문에 매도자와

를 신설했다. 신설 노선은 탄천을 따라서 서울도심부를 직접 연결

매수자 사이의 격차가 큰 것이 거래부재의 이유 중 하나다”고 덧붙

하는 수서, 올림픽도로 방향과 강남지역을 연결하는 포이 방향의 2

였다.

개 노선을 신설하여 교통을 분산 처리했고 또한 분당에서 왕십리까 지 총31.7km의 복선 전철을 건설하여 서울시와 연결함으로써 대 중교통 중심체계로 유도했다. 이렇게 건설된 분당신도시는 5개 신 도시 중에서도 가장 높은 인기를 보여주었으며, 주민들의 주거만 족도 또한 대단히 높아 ‘천당 밑의 분당’이란 말이 회자될 정도다. 이같이 수도권 신도시 가운데 가장 인기가 높았던 분당에 또 다

위성광 RE/MAX Widepartners 팀장

March 2014

29


SPECIAL REPORT

대한민국 명품 빌딩의 대명사 서울파이낸스센터 vs 강남파이낸스센터

곡동과 대치동이 대한민국 부촌 1번지를 놓고 팽팽한 대결

됐지만 서울파이낸스센터는 여전히 고급 빌딩의 대명사로서 상징적

을 펼치듯 빌딩 시장에도 대한민국 최고 자리를 놓고 양보

위상을 굳건히 지키고 있다. 여기에 강남파이낸스센터는 다양한 디

없는 신경전을 벌이는 두 빌딩이 있다. 서울파이낸스센터와 강남파

지털 서비스를 갖춘 최첨단 시설을 앞세워 도전장을 내민다.

이낸스센터가 바로 그것이다. 부동산 하면 강남을 먼저 떠올리는 현

결국 두 빌딩은 ‘최고’의 자존심에 있어 한 치의 양보도 없는 팽팽

재 부동산 시장에서 서울파이낸스센터는 군계일학 같은 존재다. 빌

한 맞수다. 빌딩 이미지에서 땅값, 입주 후 서비스와 관리, 내부 시

딩 시장의 중심축이 도심에서 강남으로 서서히 이동하고 있는 상황

설, 교통 편의성까지 우선순위를 정하기 어려울 만큼 쌍벽을 이루는

에서도 여전히 서비스와 임대료에서 최고의 자리를 지키고 있기 때

두 빌딩은 자체 심사위원단을 구성해 우량회사를 선별 입주시킬 정

문이다.

도로 이미지 관리를 철저하게 하며 자신만의 입지를 탄탄하게 구축

폐럼타워, 센터원 등 강북에 신규 대형 오피스빌딩이 연이어 준공

서울파이낸스센터

하고 있다.

강남파이낸스센터

VS

30


JOURNAL

최상의 비즈니스 인프라 갖춘 서울파이낸스센터

테헤란로의 자존심, 최첨단 인텔리전트 빌딩 강남파이낸스센터

서울 도심 한복판의 30층 높이를 자랑하는 서울파이낸스센

지식산업과 벤처기업이 주로 포진되어 있어 한국의

터는 정치, 행정, 경제, 문화, 금융, 언론 및 쇼핑의 중심지면서

실리콘밸리라 불리는 테헤란로 중심에 위치하고 있는

광화문빌딩, 영풍빌딩, 한미빌딩, 교보빌딩 등 대형 고급 오피스

강남파이낸스센터. 2001년 현대산업개발로부터 미국

빌딩이 밀집되어 있는 서울의 광화문 네거리에 접해 있어 오피

계 론스타에 넘어가 이름이 아이타워에서 스타타워로,

스 빌딩으로서 최적의 입지 조건을 가지고 있다. 지리적으로도

2007년 스타타워에서 강남파이낸스센터로 이름이 바

도심지역의 정중앙에 위치하여 모든 교통수단이 경유하고 있

뀌었다. 이 빌딩은 규모와 시설에서 다른 데에 비해 독

으며 주요 관공서와 언론사, 금융기관 등이 인근에 있어 명실상

보적이다. 연면적만 6만4305평으로 국내 최고 수준이

부한 서울의 비즈니스 허브로서 기능을 담당하고 있다. 게다가

며 엘리베이터도 31개로 단일빌딩 중 최다이다. 게다

덕수궁, 경복궁, 인사동, 청계천 등 서울의 관광명소가 1㎞ 이내

가 강남파이낸스센터는 인텔리전트 빌딩이라는 명성

에 위치하여 관광을 함께 할 수 있는 이점이 있다.

에 걸맞게 첨단산업 집적지의 기능을 수행하는 데 필

서울파이낸스센터는 1984년 특급호텔로 추진되다가 1990

요한 일체의 설비와 서비스를 완벽하게 구축하고 있다.

년 건축비리 시비로 공사가 중단됐다. 이후로도 소유주 유진관

이에 따라 빌딩 안에 기둥이 없어 사무실 공간을 자

광의 부도(1998년) 등으로 재중단됐다가 2001년에야 준공됐

유롭게 활용할 수 있으며, 특수내진설계를 사용한 최

다. 이후 외환위기를 거치면서 싱가포르투자청(GIC)이 2000년

신 건축공법으로 리히터 6~7의 강진에도 견딜 수 있

합작투자방식으로 3550억 원을 투입해 인수했다. 현재 서울파

도록 설계되었다. 또한 건물 자동화, 사무 자동화, 정보

이낸스센터에는 외국계 금융사들이 밀집해 금융·컨설팅 업체 가 50% 이상을 차지하며 빌딩 자체가 하나의 월 스트리트를 이

VS

통신을 완벽하게 결합시켰고, 통합관리시스템을 갖추 어 에너지와 관리비를 절감할 수 있도록 하였다. 그밖

루고 있다고 볼 수 있다. 나머지는 정보통신, 부동산 관련 업체

에 화상회의시스템·랜(LAN)·음성전자교환시스템

등이 입주해 있다.

등 빌딩자동화시스템을 완비했다. 이 밖에도 5400평

서울파이낸스센터는 내부에 스페인 화강암·일제 알미늄섀

의 지하 아케이드와 지하 1층의 피트니스 센터는 완벽

시 ·프랑스 벽지·이탈리아 대리석 등 최고급 자재를 사용한

한 시설의 오피스와 함께 소도시를 형성하며 입주사에

점도 눈에 띄지만 무엇보다 이 빌딩의 자랑은 호텔 같은 서비

게 효율적인 시간 관리와 편의를 제공한다.

스. 로비에는 검색 장비를 지닌 경호원이 상주하는 등 로비접객

입주 초기 IT기업이 주력이던 이 빌딩은 현재는 벤

서비스까지 제공한다. 이 빌딩은 호텔 같은 문화공간, 차별화된

처열기가 좀 가라앉긴 했지만 여전히 구글코리아 등 IT

서비스를 내세우며 입주사들의 만족도를 높이기 위한 다양한

업체들이 입주해 있으며, 삼정 KPMG·베어링포인트

서비스를 선보이고 있다.

등 회계·컨설팅업체와, 국민·외환은행 PB(프라이빗

이 같은 서울파이낸스센터의 차별적 서비스는 임대료에 고

뱅킹)지점, 삼성증권 F&N아너스클럽, 삼성생명·삼성

스란히 반영돼 나타난다. 현재 서울파이낸스센터의 평당 월임

화재 강남지역단 등이 들어서며 금융 중심지로 변신

대료는 12만원 선으로 서울에서 가장 높은 수치로 인근 중소형

중이다. 이 외에도 이베이코리아·나이키코리아·월

빌딩의 평균 월임대료(5만원 선)를 두 배 이상 상회한다.

트디즈니 등 외국계 우량기업도 다수 입주했다.

서울파이낸스센터 관계자는 “입주 희망 회사의 인지도나 재

지난해 초까지 일정 정도의 공실이 발생했으나 그

무구조, 평판 등을 엄정하게 평가해 입주허용 여부를 결정한다”

후 공실이 꾸준히 감소해 현재는 공실이 거의 해소된

며 “명품 빌딩으로서 장기적으로 가치를 높이기 위해 빌딩 이

상태이다. 평당 평균 월임대료는 10만5000원 선으로

미지에 걸맞는 우량 기업만을 입주시키고 있다”고 강조했다.

강남 지역에서 으뜸이다.

서울파이낸스센터와 강남파이낸스센터 비교 위치 높이 면적 / 준공 상주인구 평당 월임대료 관리비 특화여부 소유주

서울파이낸스센터 서울시 중구 태평로 1가 124m,(지상 30층 지하 8층) 3만6000평 / 2001.7 5000명 12만원 4만4000원 금융·컨설팅 싱가포르투자청(GIC)

강남파이낸스센터(구스타타워) 서울 강남구 역삼동 206m, (지상 45층 지하 8층 ) 6만4304평 / 2001.9 1만명 10만5000원 4만원 IT→금융 싱가포르투자청(GIC)

배태문 RE/MAX Widepartners 이사

March 2014

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42

ABOVE & BEYOND

FULL SPECTRUM

BUILDING BLOCKS

INSIDE STORY

GLOBAL RE/MAX

X X X X XC XO XMXMX EX R X C X XI AX L X

Commercial

VICTORIES BY BEING QUICKER, SMARTER AND MORE ATTENTIVE THAN THEIR COMPETITORS, RE/MAX COMMERCIAL STARS BUILD MOMENTUM BY MARY EL L EN BIERY

N

ATHAN BRAGG, DAVE SHALABI and Neil Warshafsky come

from different backgrounds and sell commercial real estate in three very different cities, but some common traits and insights have helped them all become successful. Bragg, a former Marine, works with RE/MAX Time Realty – Commercial Division in Rancho Cucamonga, Calif., where industrial properties are mixed with office and retail spaces. It’s a market that’s beginning to stabilize after several tough years. Shalabi is with the Commercial Divi-

billion in investment sales and leasing

Associates awards were based on the

sion of RE/MAX Synergy in the Chicago

transactions closed by RE/MAX agents

responses of home buyers and home

suburb of Orland Park, where high

in 2010. And they’ve helped make

sellers, the recognition impacts the

county taxes contribute to major vacan-

RE/MAX Commerical, with 380 offices

commercial side as well. “When we

cies in industrial, retail and office space.

or divisions and 3,000 practitioners

go into a room to meet clients, they all

in 42 countries, a growing, thriving

know RE/MAX, and they know RE/MAX

aspect of the overall network.

delivers,” Bragg says.

STRONG BRAND RECOGNITION

and commercial properties, which helps

And before Warshafsky set up his RE/MAX Commercial Advisors brokerage in Toronto, where the office leasing market remains strong but competitive, he studied urban planning and helped a developer appeal taxes. Each of them is a standout performer who contributed to the more than $5.1

F A L L 2 0 1 1 A B O V E T H E R E / M A X M AG A ZI N E

32

Shalabi actually sells both residential

The three say the RE/MAX name

his bottom line. “I’ve never known an

lends instant credibility to their intro-

investor who owns commercial prop-

ductions. For instance, even though

erty who doesn’t also own a house,” he

the network’s recent J.D. Power and

says. Because he sells houses, provides


JOURNAL

Warshafsky’s firm spends about $30,000 (CAN) a year

property management and sells commercial real estate

on data feeds to access comps from anywhere. As a

too, Shalabi can advise his clients on all fronts. Adding value to each transaction is another strategy

result, he’s able to get proprietary information on market leasing activity and comps for clients even

the three share.

on weekends when he’s away from the

Warshafsky’s office concentrates on investment sales and office leasing, but he also has built a strong multifamily residential business. Aligning with the right specialists, with different strengths, allows him to meet a client’s needs in whichever arena. He doesn’t want a client to ever have reason to approach another firm for help. Warshafsky tells of a prospective client who emailed from Las Vegas on a Saturday, saying he was looking for office space in Toronto. It wasn’t going to be a big transaction – 4,000 square feet. But Warshafsky responded quickly to line up a suitable lease. The client and his business partner later moved to Toronto, where they began buying large tracts of land. “They’re now buying through me exclusively,” Warshafsky says. “I’ve sold them 400 acres and have

“When we go into a room to meet clients, they all know RE/MAX, and they know RE/MAX delivers.”

office. That’s a key part of his ability to be responsive, he notes. Shalabi is working to make his firm nearly paperless this fall, and he’s launching a website where property management clients can make payments. Bragg gets the jump on competitors by calling tenants when their leases are set to expire, thanks to data he gets as a subscriber to CoStar ’s listing service. A big believer in leveraging time and resources, he also makes use of email marketing to generate leads efficiently. Shalabi, Bragg and Warshafsky constantly look for ways to run their businesses better so they can spend time with their families, something all three stars consider key to their happiness. Their RE/MAX affiliation provides them with brand power, support

four other properties under contract.”

and a great deal of independence.

Similarly, Bragg uses his construction

“I decide who I want to do business with, when I want

experience to help clients in a way other agents cannot. A former licensed general contractor, Bragg can give clients

to do business, and how,” Warshafsky says. “I’m in con-

with distressed properties a full report on what’s needed

trol. And that’s important to me.”

to secure the property and fix it up enough to get the most from a sale. Distressed properties generally draw buyer

NREI magazine ranks RE/MAX Commercial among ‘Top 25’

interest, Bragg says. “If we can present a nice one that’s distressed, we’ll get a better price for the client.” Shalabi strengthens his relationships with his com-

RE/MAX Commercial has gained a spot on National Real Estate Investor magazine’s list of the Top 25 Commercial Brokerage Networks, positioning the brand alongside commercial heavyweights such as CB Richard Ellis and Cushman & Wakefield. Being included on the list gives RE/MAX Commercial – which outranked commercial-only firms Sperry Van Ness, Transwestern and Lee & Associates – a significant competitive advantage in the marketplace.

mercial investor clients by managing many of their properties. “When I manage somebody’s property for a year or more on a weekly basis, I’m their adviser,” he says. As a result, when it comes time to sell, those clients don’t look to other commercial real estate companies, even if they’re larger. “They want someone who’s going to tell them the real deal.” That approach has paid off. One of Shalabi’s larger deals

RE/MAX Commercial education

recently was with a nationally recognized bank that was also a satisfied property management client of his. The bank

REGISTER FOR ACCREDITED COMMERCIAL PROFESSIONAL COURSE

has now approached Shalabi’s firm to sell 160 housing units, including apartment buildings and single-family homes.

There’s a new commercial real estate designation offered only to RE/MAX agents via RE/MAX University. Register today for the Accredited Commercial Professional course, created by Dan Andrews, President of Commercial Real Estate Advisors. Sign up on Mainstreet for the discounted rate of $399, which includes 24/7 access to the online course, as well as a user-friendly, 250-page training and resource guide.

TECHNOLOGY PROVIDES AN EDGE Technology is another theme that connects these three commercial agents. Each believes in investing in technology that provides a competitive edge – whether it’s an information system, marketing or communications.

(Source: Fall 2011, remax.com/ABOVE)

A B O V E T H E R E / M A X M AG A ZI N E F A L L 2 0 1 1

March 2014

33

43


Sale·Leasing Information

Sale

Sale Information Sale

혁정빌딩

대지위치 : 서울시 강남구 개포동 대지면적 : 265.80㎡ 연 면 적 : 821.70㎡ 건물규모 : 지상6층/지하1층 특이사항 : ‌준주거지역으로 주로 주거용으로 임대 중. 반경 100미터 내 관광 호텔 건축 중. 금 액 : 27억 담당자 I 하진호 전문위원

Sale

대지위치 : 경기도 구리시 수택동 대지면적 : 531.50㎡ 연 면 적 : 1,996.60㎡ 건물규모 : 지상5층/지하1층 특이사항 : ‌아파트 밀집지역으로 최고 상권 형성. 다수의 초, 중, 고 인접해 있다. 금 액 : 32억 담당자 I 김희용 팀장

Sale

Sale

Sale

대지위치 : 서울시 강남구 논현동 대지면적 : 577.70㎡ 연 면 적 : 1,772.33㎡ 건물규모 : 지상4층/지하2층 특이사항 : ‌2013년 신축건물. 논현동 고급 주택가 주변으로 조 용하고 쾌적한 업무환경. 금 액 : 80억 매매문의 I 송윤 팀장

34

010-3772-9357

010-3362-6326

옥산빌딩 대지위치 : 서울시 송파구 가락본동 대지면적 : 726.60㎡ 연 면 적 : 2,617.26㎡ 건물규모 : 지상6층/지하1층 특이사항 : ‌지하철 3호선 경찰병원역 도보 3분 거리. 송파대로, 송파IC 교통 접근성 우수. 금 액 : 72억

010-7255-2594

원영빌딩

힐스토리빌딩

담당자 I 변태기 팀장

대지위치 : 서울시 금천구 가산동 대지면적 : 2,152㎡ 연 면 적 : 207㎡ 건물규모 : 지상1층/지하1층 특이사항 : ‌오피스텔 및 사옥 개발부 지로 적합하다. 서부간선 도로 인접. 노출성 우수. 금 액 : 71.5억 담당자 I 배태문 이사

010-7255-2594

대지위치 : 서울시 관악구 신림동 대지면적 : 185.50㎡ 연 면 적 : 1,038.50㎡ 건물규모 : 지상8층/지하1층 특이사항 : ‌신림역 4번 출구 도보 1분 거리. 지하1층~ 지상2층은 근생, 3~8층은 원룸. 금 액 : 35억

010-7513-7474

가산동부지

아택서원빌딩

담당자 I 홍경민 매니저

Sale

016-233-3098

제니스오피스텔 대지위치 : 경기도 성남시 중원구 대지면적 : 502.23㎡ 연 면 적 : 4,641.72㎡ 건물규모 : 지상15층/지하2층 특이사항 : ‌2012년 신축빌딩으로 관리상태 우수. 지하2층 ~지상15층 오피스텔 전체 매각. 금 액 : 115.6억 담당자 I 장명선 매니저

010-8951-9256


JOURNAL

함양재빌딩

Sale

Sale

단우빌 대지위치 : 서울시 강남구 역삼동 대지면적 : 650.20㎡ 연 면 적 : 998.48㎡ 건물규모 : 지상4층/지하1층 특이사항 : ‌사옥부지 적합. 역삼역, 선릉역 도보이용 가능. 르네상스호텔 사거리 주변 위치. 금 액 : 65억

대지위치 : 서울시 강남구 역삼동 대지면적 : 533.30㎡ 연 면 적 : 2,147.18㎡ 건물규모 : 지상6층/지하2층 특이사항 : ‌2호선 선릉역, 9호선 선 정릉역 인접. 선릉공원이 내려다보이는 탁월한 뷰. 금 액 : 155억 담당자 I 배태문 이사

Sale

010-6787-0001

의정부 용현동 공장

담당자 I 윤정희 매니저

Sale

광화문 신축부지

대지위치 : 경기도 의정부 용현동 대지면적 : 8,546.60㎡ 연 면 적 : 9,016.98㎡ 건물규모 : 지상4층 특이사항 : ‌용현산업단지 내 최고 입지. 의정부 경전철 어룡역 도보 10분 거리. 금 액 : 92억 담당자 I 김희용 팀장

010-7513-7474

대지위치 : 서울시 종로구 신문로 대지면적 : 892.60㎡ 연 면 적 : 797.18㎡ 건물규모 : 지상2층/지하1층 특이사항 : ‌4대문 안 희소성 있는 개발가능지. 5호선 광화 문역 도보 3분 거리. 금 액 : 200억 담당자 I 최윤석 대표

Leasing

Leasing Information Leasing

골든센츄리빌딩 대지위치 : 서울시 강남구 삼성동 대지면적 : 434.70㎡ 연 면 적 : 1,396.72㎡ 건물규모 : 지상5층/지하2층 특이사항 : ‌삼성동 공항터미널 맞은 편 먹자골목 상권 내 랜 드마크급 빌딩. 신축 첫 입주.

담당자 I 윤정희 매니저

010-4549-6899

010-4549-6899

010-6663-4516

새롬빌딩 대지위치 : 서울시 강남구 역삼동 대지면적 : 1,718.90㎡ 연 면 적 : 7,722.32㎡ 건물규모 : 지상6층/지하3층 특이사항 : ‌신정릉역 도보 3분 거리. 세련되고 예술적인 외관. 선릉공원 조망권 탁월.

담당자 I 최병록 이사

Leasing

010-8568-8832

코오롱빌딩 대지위치 : 서울시 종로구 통의동 대지면적 : 1,578.15㎡ 연 면 적 : 4,743.75㎡ 건물규모 : 지상5층/지하1층 특이사항 : ‌3호선 경복궁역 도보 2분 거리. 전용률이 높고 조망 권이 좋은 편이다.

담당자 I 홍석우 팀장

010-7182-6990 March 2014

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Sale·Leasing Information

Leasing

미디어물류센터

Leasing

대지위치 : 경기도 용인시 수지구 대지면적 : 9,823.50㎡ 연 면 적 : 14,842.21㎡ 건물규모 : 지상6층/지하2층 특이사항 : ‌경부고속도로 접근 용이. 분당선 오리역 4번 출구 인접. 넓은 주차공간.

담당자 I 김재안 팀장

010-4450-7896

Leasing CHAN & CHAN Tower

대지위치 : 서울시 송파구 신천동 대지면적 : 7,715.50㎡ 연 면 적 : 99,217㎡ 건물규모 : 지상30층/지하6층 특이사항 : ‌잠실지역 최대 규모의 오 피스빌딩. 휴게실, 업무지 원시설 등 편의시설 풍부.

담당자 I 최병록 이사

Leasing

대지위치 : 서울시 강남구 삼성동 대지면적 : 440㎡ 연 면 적 : 4,099.59㎡ 건물규모 : 지상15층/지하2층 특이사항 : ‌신축빌딩으로 한강 및 코 엑스 조망 탁월하다. 코엑 스사거리역 출구 앞.

담당자 I 김동우 팀장

Leasing

010-5359-3241

BH빌딩

Leasing

017-342-2773

수림빌딩 대지위치 : 서울시 서초구 서초동 대지면적 : 330.60㎡ 연 면 적 : 1,229.59㎡ 건물규모 : 지상6층/지하1층 특이사항 : ‌경부고속도로 진입 용이. 남부터미널역 도보 5분. 2011년 리모델링 완료.

담당자 I 황한삼 매니저

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010-4198-5466

010-8568-8832

STORMBASE빌딩 대지위치 : 서울시 서초구 서초동 대지면적 : 517.8㎡ 연 면 적 : 1,960.84㎡ 건물규모 : 지상7층/지하2층 특이사항 : ‌3호선 서초역 2번 출구 도보 5분 거리. 5층은 별 도 테라스 무료 서비스.

담당자 I 이동휘 매니저

Leasing

대지위치 : 서울시 서초구 방배동 대지면적 : 1,013.8㎡ 연 면 적 : 4,546.54㎡ 건물규모 : 지상 7층/지하2층 특이사항 : ‌방배로 랜드마크 빌딩. 방배역, 내방역 더블역세 권. 뛰어난 가시성.

담당자 I 박건태 팀장

Korva Tower

02-555-1357

휴맥스빌리지 대지위치 : 성남시 분당구 수내동 대지면적 : 3,771㎡ 연 면 적 : 44,594.71㎡ 건물규모 : 지상12층/지하6층 특이사항 : ‌분당선 수내역 도보 1분 거리. 주변에 롯데백화점 등 편의시설 풍부.

담당자 I 추영진 매니저

Leasing

010-9185-2707

정호진아트힐 대지위치 : 서울시 관악구 인헌동 대지면적 : 694.50㎡ 연 면 적 : 2,925㎡ 건물규모 : 지상7층/지하2층 특이사항 : ‌2호선 낙성대역 도보 2 분. 남부순환도로 대로 변 입지로 접근성, 가시성 우수.

담당자 I 이동휘 매니저

010-4354-5375


RE/MAX KOREA Journal 2014.03  

2014년 3월에 발행된 RE/MAX KOREA의 부동산 전문 매거진입니다.