Issuu on Google+

Bebyggelse og landskap


Innledning

7 Folloregionen

Prosjektområdet for samtlige grupper, LAA 214

Bøleråsen:

Gruppen på befaring

Området ligger i Ski kommune, nord for Ski sentrum. Bussforbindelser og nærhet til Langhus jernbanestasjon gjør området attraktivt med tanke på offentlig kommunikasjon både til Ski og Oslo. Området er per i dag ikke bygget ut, men har tidligere vært regulert til bolig. Område nr.7 ligger sør-øst i forhold til hele området og er totalt 76 daa. For å få et inntrykk av tomtens dimensjoner og eksisterende kvaliteter startet gruppen med befaring. Videre gikk vi grundigere til verks med utarbeiding av temakart. Analysene av temakartene danner grunnlaget for utformingen av boligfeltet.

Pinus sylvestris i myrområdene

1


Temakart: Høydelagskart Topografi: Ut fra høydelagskartet kan vi tydelig se landskapets hovedformer. Langs hele tomtens grense i sør, er det en bratt skråning som ender i et dalføre med en bekk. Man kan tydelig se en høyde i sør, og litt lavere terreng nord og nordvest på tomten. Tomten har mange platåer som egner seg godt til bebyggelse.

Målestokk: 1:2000 (på A3-format)

SketchUp terrengmodell sett fra nord.

SketchUp terrengmodell sett fra sør.

N

SketchUp terrengmodell sett fra øst.

SketchUp terrengmodell sett fra vest.

2


Temakart: Helning Fo

rB

For Bratt

rat

t

Perfekt utbyggings potensiale

Perfekt utbyggings potensiale Bratt men utbyggbart

Utbyggbart

Bratt Målestokk: 1:2000 (på A3-format)

N

Helningskart: Tomtens sør-vestre del grenser mot en bratt skråning hvor bebyggelse er uegnet. Tomten er preget av platåer med sporadiske koller. De flate (gule) områdene er godt egnet til bebyggelse. Noen få arealer er utelatt fordi de er for bratte. Skråningen i nord-vest har tilnærmet gjennomsnittlig helning på 25% og kan bebygges med tosidig utnyttelse som vist på figuren til høyre.

3


Temakart: Eksposisjon Eksposisjon: Kollen sør på tomta har store områder som heller mot sør-vest og sør-øst. Dalføret og områdene langs grensa i sør heller mot sør-øst. Store deler av tomta heller mot nord-vest og nord-øst. Selv om dette i utganspunktet er ugunstige helningsretninger med tanke på solforhold, vet vi på bakgunn av helningsanalysen at disse områdene har svak helning, med unntak av noen mindre områder. Solforholdene vil derfor bli tilstrekkelig gode på store deler av tomta.

Målestokk: 1:2000 (på A3-format)

N

4


Temakart: Sol/ Skygge Sol/skygge: Tomten har generelt gode solforhold, men en del mindre arealer har skygge store deler av dagen, grunnet bratt terreng fra koller som finner sted i nordvest til nord-øst. I disse områdene bør man unngå å legge bebyggelse, hage og lekeplasser.

Vår/Høst Jevn Døgn Kl. 15:00 21 juni Kl. 15:00

1

50 m

Målestokk: 1:2000 (på A3-format)

Sol og skygge rendrering 20 mars kl 15:00

Sol og Skygge rendrering 21 juni kl 15:00

N

Sol og skygge rendrering 22 desember kl 15:00

5


Temakart: Vegetasjon og dyreliv Vegetasjon: Store deler av tomta består av høgstaude og storbregne- granskog. Dette er områder vi ser på som potensielle utbyggingsområder, grunnet flatt terreng og mindre verdifull vegetasjon. En myr finner sted i nord- vest. Denne er også potensiellt bebyggbar da den ikke er for dyp. I sør-vestre del av tomta finnes en furukolle av større dimensjon enn de andre i området. På denne finnes lav og lyngrik furuskog med fjell i dagen. Denne type vegetasjon er bevaringsverdig og godt egnet som friarealer. Kollen ligger høyt i terrenget og har gode solforhold hele dagen. På et mindre område langs tomtegrensen i sørvest finner vi mosekledde bergvegger omringet av eldre granskog. Det er foreløpig små kvaliteter knyttet til trærne direkte, men de skaper skygge og stabiliserer luftfuktighet og luftmassene som omgir moseveggene. Artsmangfoldet på bergveggene er uvanlig artsrike for regionen. Ut i fra dette bør en del av trærne bevares for å opprettholde mangfoldet. Det kreves heller ingen skjøtsel for dette området ( kilde: kart.follokart.no)

Mosekledde Bergvegger

1

50m

Målestokk: 1:2000 (på A3-format)

N

Dyreliv: Området er registrert som et naturmiljø hvor skogsduer har sitt oppholdsted. Skogsduene har sterk tilhørighet til området de er knyttet til, og vi må i dette tilfellet bevare en del trær for at de skal kunne fortsette å være i området. Det vil være viktig å bevare en del eldre trær da hunnen legger eggene i hulerom. Alternativt så må man tilrettelegge med verpekasser. Skogsduer har hele området som sitt oppholdsted.

Myrområdet er preget av gjengroing av bjørk og furu.

6


Analyse: Sammenfatning av Temakart Sammenfatning av Temakart: TJA

NEI Bratt,

Skygge

TJA Buffer

NEI

Bratt, Skygge

Nei og tja- områdene i nordvest er satt som en buffersone mot samlevegen. De områdene som er satt som nei – områdene er enten bevaringsverdige koller eller skyggefulle steder, samt bratte skrenter hvor bebyggelse er uegnet. Den store kollerekken i sør- vest har fått betegnelsen tja, fordi området har bevaringsverdig vegetasjon med lav og lyngrik furuskog og fjell i dagen. Kollen ligger i solrik retning og er derfor attraktiv for bebyggelse. Myren i nord- vest ligger lavt i terrenget, og er et tja- område fordi det er uvisst hvor dyp myren er. Vegetasjon av type furu og bjørk på myren kan tyde på at den ikke er veldig dyp. Store deler av tomten er satt av til jaområder basert på grunnlag av analysekartene. De individuelle forslagene som følger er laget på grunnlag av dette konklusjonskartet.

Myr

JA

NEI

Kolle

NEI

JA

Buffer

JA

Bratt

Kolle

JA NEI

NEI

NEI

Furu-koller

NEI

Kolle

TJA

Pga Fin Vegetasjon

NEI

Bratt

1

50m

Målestokk: 1:2000 (på A3-format)

N

7


Individuelle Forslag: Forslag 1 Beskrivelse: Her er veien plassert i to løkker for å utnytte bebyggelsen mest mulig på begge sider av veien. På vestre del av tomta er det bebyggelse rundt hele kollegruppen. Det negative med dette er at den bevaringsverdige kollegruppen kan bli privatisert for boligene. Det positive er at tomtene i sør får god beliggenhet og svært gode solforhold. Alle furukoller er bevart på tomta, og det ble valgt og ikke ha bebyggelse på myra da den ligger lavt i terrenget bak en kolle.

Målestokk: 1:2000 (på A3-format)

1

50m

N

8


Individuelle Forslag: Forslag 2 Beskrivelse: Her er det ivaretatt de områdene som ble bestemt som verdifulle. Det er ønskelig med minst mulig vei pr bolig. Grønne flekker mellom bebyggelsen vil skape grønne drag, og plassen i midten kan skape et godt samhold for alle beboerne i borettslaget. Det positive er at det er ivaretatt store grønne arealer, men det negative er at utnyttelsesfaktoren er lav.

Målestokk: 1:2000 (på A3-format)

1

50m

N

9


Individuelle Forslag: Forslag 3 Beskrivelse: Dette forslaget tar utgangspunkt i å bevare store områder av eksisterende vegetasjon. Furukokollene i sør er tenkt som felles fri/tur-areal for beboerne. Samleveien er lagt lengst nord på tomta for få unngå for bratt stigning. Atkomstveiene er lagt i S-form i terrenget med stort sett tosidig utnyttelse. Ulempene med dette utkastet er for lav utnyttelse, og store tomter. Det positive med forslaget er svingete veier som skaper tryggere trafikk og de store grønne friarealene.

Målestokk: 1:2000 (på A3-format)

1

50m

N

10


Individuelle Forslag: Forslag 4 Beskrivelse: Samleveien legges inn over myra og opp sentralt på stortomta. Adkomstveiene spres i en løkke mot øst og i to armer mot vest. Områder med koller og furuskog blir bevart. Det største friområdet blir liggende høyt og sør-vest-vendt i det sør-vestre hjørnet av tomta med god utsikt og gode solforhold. Den mest konsentrerte bebyggelsen blir liggende på de flateste områdene i tilknytning til den østlige løkken. Løkkeformen er effektiv ,men gjør området for trangt. Løkkeformen er heller ikke ideell med tanke på å bygge ut Lille Doplermyr.

1

50m

N

Målestokk: 1:2000 (på A3-format)

11


Individuelle Forslag: Forslag 5 Beskrivelse: Forslaget var tenkt på som et alternativ til en åttetalls løkke form på veien. Furrukollene ved sør blir en del av et stort friområde. Turstier langs nordsiden av området og sørsiden hektes på slutten av veiene. Den naturlige forsenkningen ca midt i området kan danne en overflatevanndam som kan brukes som skøytebane om vinteren. Det negative med planen er at den ene ankomstveien er ca 350m lang. Det positive var at det er høy utnyttelsefaktor med under 10m vei per bolig. Overflatevannsbassenget er også en potensiell positiv kvalitet.

Målestokk: 1:2000 (på A3-format) 1

50m

1

50m

12


Felles Forslag: Skisse Felles Forslag - Konklusjon: Gruppen samarbeidet og diskuterte mye fra starten av, og i sammenheng med dette ble de individuelle forslagene noe lunde like. Alle var enige om plassering av samleveien ettersom det ikke var mange alternativer for dens beliggenhet på grunn av terrenget. Gruppen har vært opptatt av å få boligene på begge sider av veiene på flest mulige deler av tomta. Kollegruppene i sør utgjør de mest attraktive og solrike områdene. Vi har valgt å gjøre dette området tilgjengelig for alle beboere ved å bevare det som friområde, og bygge tettere på de øvrige områdene av tomta. Fjernvirkning blir dermed også minimert. Etter diskusjon og råd kom vi frem til at myrområdet i nordøst var grunt og dermed bebyggbart. Tomta får i tillegg to lekeplasser av mindre dimensjon. Området fikk totalt 4 atkomstveier, men ingen ringvei på grunn av bratt terreng. Alle boliger er tilpasset terrenget slik at de skal få best mulig beliggenhet i forhold til soltilgang.

Målestokk: 1:2000 (på A3-format)

1

Skisse model sett ovenfra, belyst fra sør-øst.

50m

Fjernvirkning, model sett i fra sør.

N

Skisse model sett ovenfra, belyst fra vest.

13


151 147

150

146 145

149

144

148

143 14

2

14

147

1

Gangsti

140

146

139

145

138 +138,40

144

+138,50

137

14

3

+140,50

Fotgjengerovergang +140,60 +141,50

+142,40

+142,30

+142,50

+142,60

14

+142,70

2

+141,50 +138,60 +140,90

1

14 +140,90

14

+138,90

0

138

+140,30

9

13 8

13

0 4 1

ei - sti Snarv

Sna rve i-

+139,50

sti

13 7

+140,20

145

13

+140,40

+145,50

+147,50

+145,60

+145,70

+145,50 +145,20 +144,50

8

+145,60

141 0 14 39 1

+148,50 +145,40

+143,50

1

14

14

3

14

6

148

LEKEPLASS

43 1142

14

+144,30

FORDRØYNINGSBASSENG Lokal overvannshåndtering

145

2

7

14

+151,50

146

14

14145 4

+145,30

ei - sti Snarv

0 5 1

4

+144,20

LEKEPLASS

148 147

7

13

+146,50

+143,50

Mulig forbindelse til overordnet turveinett

+144,50

0 14 139

+144,80 +151,30

+151,20

+151,10

149

137

Gangsti

+144,60

150

1

15

138

Gangsti

+144,60

+148,40

152 153

154

+144,50

138 137 1365 13 134 13332 1 31 1 30 112298 1 276 11225 1 243 112 1221 12 0 12 119

Snarvei - sti med trapp 153

15 151 2

+143,50

1

0

FRIOMRÅDE

ILLUSTRASJONSPLAN 1:500 PÅ A0 FORMAT 0 9

12

11

149 148 147 146 1145 44 143 14 2 141 140 398 113 137 136 135 134 113332 131 1309 12 128 127 1256 2 11234 11222 21 11121089 11 117

09 1143 6 13354 113 3 1332 1131 113220987 11265 1224 1 23 1 2 12 121

-9911 98

N

14 14143 4 1 2 13 41 78

14

5

15

DUEKOLLEN BOLIGFELT

Gangsti 46

14


Snittoppriss 153

0

15 149

152

148

151 147

150

146 145

149

144

148

143

14

2

14

147

1

14

0

146

139

145

138 +138,40

144 +138,50

14

137

3

+140,50 +140,60

14

B

+141,50

+142,50

+142,60

+142,70

2

+138,60

14 1

+140,30 +140,90

14

+138,90

0

138

+142,40

+142,30

+141,50

+140,90

13 9 13

140

+139,50

8 13 7

+140,20

145

+140,40

+145,50

+147,50

+145,60

+145,70

+145,50 +145,20

7

13

+146,50

+143,50

0 14 39 1 8 13

+145,60

+144,50 +148,50

+145,40 +144,20

141

0

2

148 147

3

14 14 7

1

143 142

14

146

14 4

14 14

14145 4

+144,30 +151,50

145

15 +145,30

6

+143,50

148 +144,50

+144,80 +151,30

+151,20

149

137

150

+148,40

15 1

138

138 137 1365 13 134 1332 1331 1 30 112298 1 276 11225 1 243 12 1 22 1 1 12 0 12 119

+144,60

+144,60

152

153

154

+144,50

DUEKOLLEN BOLIGFELT

0 14 139

+151,10

SNITTOPPRISS 1:500 PÅ A2 FORMAT

153

15 151 2

+143,50

6

14 1 14 4 1 42 3 13 41 78

14

5

15

0

14

09 143 6 13354 113 3 1332 1131 113220987 11265 1224 1 23 1 2 12

121

145 144 143 142 141 140

0

N

11

9

12

139 138 137 136 135 134 133 132 131 130 129 128 127 1256 12 4 12 112232 21 11121089 11 117

-9911 98

A

149 148 147 146

Hustype 2

155m 154m 153m

Hustype 1

152m 151m 150m 149m 148m

A

146m

Hustype 1

145m 144m

B

143m 142m 141m 140m

Tursti

Felles friområde

Tomt

Adkomstvei

Tomt

Adkomstvei

Tomt

Buffersone

Samlevei

15


Bilder av modell:

16


Boligtyper Boligtyper: Illustrasjonsplanen gir plass til 85 boliger. Tettheten på tomta blir da 2 boliger pr daa (medregnet veiareal og lekeplasser). Kjedede L- hus og kjedede eneboliger er valgt som boligtyper til tomten. De kjedede eneboligene har to etasjer og opptar to til tre høydemeter. L- husene har hovedsakelig en etasje, men enkelte får to etasjer med carport, på denne måten tilpasses de brattere terreng. L-husene er 147 kvadrat og eneboligene er på 80 kvadrat x 2 etasjer. Alle boliger får egen hage, carport og ekstra biloppstillingsplass. Boligene har ”flatt” tak med helning på ca 3-5 %. Ingen boliger har mer enn 150 meter til lekeplass eller friareal. Alle boliger skal males i jordfarger for at området estetisk sett skal tilpasses omgivelsene. Alle hager er rettet mot en mest mulig sørvendt retning. Lhusene får hage i L- formen, og de kjedede eneboligene får hage enten foran eller bak huset, mest mulig rettet mot sør.

PRODUCED BY AN AUTODESK EDUCATIONAL PRODUCT

OK gulv hovedetasje

Type 1

RODUCED BY AN AUTODESK EDUCATIONAL PRODUCT

OK gulv underetasje/Garasje

OK gulv hovedetasje

Type 1:

Type 2

-2 etasjer 00 -Grunnflate: 80 m2 -Carport

00

OK gulv underetasje

00

Eksempelbilde (www.blink-hus.no)

Type 2: -En etasje (To der terrenget tillater det) -Grunnflate: 150 m2 -Garasje i bygningskroppen -Privat hage inne i L-formen

PRODUCED BY AN AUTODESK EDUCATIONAL PRODUCT

Type 2

PRODUCED BY AN AUTODESK EDUCATIONAL PRODUCT

OK gulv underetasje/Garasje

OK gulv hovedetasje

PRODUCED BY AN AUTODESK EDUCATIONAL PRODUCT

PRODUCED BY AN AUTODESK EDUCATIONAL PRODUCT

Prinsippsnit som viser tenkt konsept i forhold til bolighøyder. Boliger som er lagt på sør-siden av veien har 1 etg og boliger lagt på nordsiden av veien er 2 etg høye. På denne måten vil de som har bolig på nordsiden også ha en solrik tomt og bolig.

Eksempelbilde (www.lundostre.com)

17


Veg/Trafikk:

Samlevei

Fra hovedsamleveien langs tomtegrensen i vest blir det en mindre samlevei med 5m veibredde og et 2.5m bredt fortau på den ene siden. Fortau føres frem til første adkomstvei på vestsiden (adkomstvei 2) hvor veibredden smales inn til tre meter. I adkomstveiene er det lagt opp til ” shared space” prinsippet hvor bilister og myke trafikanter deler gaten. Veiene er kurvet for å naturlig senke billistenes fart. Adkomstveiene har mellom 32 og 14 boliger per vei, dette betyr at det blir maks 2-3 biler i kvarteret per atkomstvei. Atkomstveiene er blindveier med snuhammer. Samleveien er på 165 m lang. Adkomstveiene har har en total lengde på 830 m, som utgjør 9,7 m adkomstvei pr bolig. Inklusive samleveien blir det totalt 11, 7 m vei pr bolig. Totalt veiareal er 7146 m2.

SA M LE VE

I

Atkomstvei 1 Fortau

Atkomstvei 2

Atkomstvei 3

Atkomstvei 4

1 etg hus

Prinsippsnitt av adkomstvei med tilhørende fylt grøft. ( Mål i meter)

PRODUCED BY AN AUTODESK EDUCATIONAL PRODUCT

Trafikksystem

2 etg hus

Prinsippsnitt av samleveien med fortau og grøft.( Mål i meter)

18


Vegetasjon, Grøntarealer og Friarealer Friarealer/lek:

EMRÅD O G I L T OFFEN ELT GRAN TF HOGS

PRIVAT OMRÅDE MARKSIKRINGS SONE

ASS

S

AS

EPL

LEK

Totalt areal av grønnstruktur- og friluftsformål er 34 daa. Den store furkollen i sør- vest er satt av til friareal og lek. Kollen har en størrelse på ca 9 daa. Området har verdifull vegetasjon og god utsikt. Boligfeltet er blitt tildelt to lekeplasser. En på vestsiden og en på østsiden. De har areal på henholdsvis 370 m2, og 400 m2. Avstanden er mindre enn 150 meter fra hver enkelt bolig til nærmeste lekeplass. Turveger er lagt i den sørlige enden av tomta med utsikt og gode solforhold. Furukollen skal oppleves som offentlig og ikke privat for de som bor i tilknytning den. Lekeplassene, samt alle turveger skal også oppleves som offentlige arealer. En del mindre arealer og stier som må legges mellom bebyggelsen kan oppleves som halvoffentlig. Hver bolig har sin egen private hage. Det er blitt tatt i stor betraktning at lek ogfrialarealene skal ha gode solforhold og god beliggenhet. Hele stortomta ligger i fredelige omgivelser og vil ikke være plaget med mer støy enn det som kommer fra samleveien og atkomstveiene. Granskogen er tenkt hugget i forkant av bygging for å få opp ung løvskog.

L EP

K

LE

OFFENTLIG OMRÅDE MINST MULIG INGREP, BEVARING AV EKSISTERENDE VEGETASJON

Privat tomt, hage og bolig. Privat område, naturtomt Lekeplass Offentlig område, Hogstfelt gran Offentlig område, Bevaring vegetasjon Tursti 1

N

50m

PRODUCED BY AN AUTODESK EDUCATIONAL PRODUCT

19


Teknisk Terrengplan

PRODUCED BY AN AUTODESK EDUCATIONAL PRODUCT

= VA - Vann og kloakk = EL - Strøm = Marksikringsgrense

+138,40

+138,40

+138,50

+138,40

+138,50

+138,40

+138,50

Type 1

+138,70 +138,50

Type 1

+138,70

00

= Fallretning - Overflatevann

00 +138,50

+138,40

+138,50

+138,40

+138,50 +138,50 +138,40

+138,80

+138,40

+138,50

+142,70

+142,70

+142,70

+142,70

+139,40

00

+139,20

+139,10

+139,10

+139,20

+142,60 +142,50

,10

+142,60

+14

+141

Type 1

+139,10

+139,20

+138,40

+142,50

1,30

+142,50

+14

10

+142,50

+141,

1,40

20

+141,

+138,50

,20

+138,40

10 +142,

10 +142, +141

+142,60 +142,60

40 +141,

20

+141,

+138,50

,30

20 +142,

20 +142,

10 +142,

20 +142,

+138,50

+138,60

+139,20

+138,90

+142

,20

+142 ,50

+138,60

+138,50

09

Type 1

Type 2

10

+141

+138,50

+138,40

+138,70

+142,60

00

12

+142,40

+142,80

+138,50

40 +141,

,40

+142

+138,40

2 Type 14

20

+141,

,40

+142

Type 2

2 Type 11

,20

+142

+138,50

10 +141,

,20

+142

+138,40

2 Type 13

,20

+141

40 +141,

+140,90

2 Type

10 +141, 20

+141,

+138,50

,10

+141

+142,50

+142,60 +142,6 0

+138,50

+142,50

+142,60

+142,80 ,10

+142

+140,30

+138,50

,20

+142

,20

+142

10

+142,

+138,40

,20

+141

00

+138,50

+141

+138,40

,10

+142,50

+138,50

+140,90

+138,60

+138,60

10

+142,

10 +142,

Type 1

00

+138,40

+138,50

+140,

+138,80

+142,70

+141,50

+138,60

+138,50

+142,60

+142,30

0

+140,6

60

+138,60

+138,50

+142,50

+142,40

+141,50

0

+140,6

Type 1

+13 70 +140,

+138,50

+138,40

ien

0

+140,6

0

+140,7

8,40

+138,60

ve

+138,60

+138,40

+138,70

er

70 +140, 40 +138, 0

+140,7

= Nye koter

+142,60

+142,60

+142,60

+142,60

+142,60

+142,60

+142,60

+142,60

+138,50

nd

+140,40 +142,70

+140,60

+142,70

+142,70

+138,50 +138,50

+140,40

+140,40

+142,60

+142,70

Type 1

+140,40 +142,70

+142,60

01

+138,80

+142,70

+142,60 +140,40

00

ru

+140,50

+140,40 +142,70

+138,50

1 Type

0

+140,9

05

+138,50

+138,60

20 +138,

04

03

1 Type 02

08

06

+138,60

90

+140,

Type 1

+138,50

0

+138,2

10

+138,

Type 1

= Pumpestasjon - kloakk

+138,60

Type 1

0

+138,2

Type 1

07

Type 1

+140,20

+142,90

+138,50

0

+138,1

0

+138,1

+142,90

+142,90

+142,90

+142,90

+140,20

+140,20

+142,20 +140,20

+140,20

Type 1

+138,60 +138,60

+140,10

+140,20

+142,90

+140,10

+140,10

+140,10

Type 1

+138,50

+140,00

+138,60

+140,10

+140,10

00

+138,40

+140,10

+140,20

= Fordrøyningsbasseng - Overflatevann

+138,60

+138,40

Fordrøyningsbasseng deles med gruppe 8

+138,60

+138,40

+138,50

+138,50

+138,50

,10

+141

+139,50

+143,40

2,60

+14

+144,20

+143,50

2,70

+14

+145,10

+145,30

147.7 0 +147 ,70

147,7 0 +147 ,50

,70

+145,30 +145,30

+145,40

+145,30

+145,40

,50 45 +1

+1 45 ,50

+1

45 ,60

+1 45

,40

+1

45

,70 45 +1 ,40

1 pe

,70

0

+144,40

+1 0

48

,60

+1

48

+146,90

,70

6.0 14

48

,70 ,60

+1

+1 48 +1

48 ,6

0

+1

48

14

,70

6.0

0

+144

,70

142.6 0 +144, 80

80

+144,

70

+144,50

+144,60

70

+144,50

+144,80

+144,60

+144,50

+144,60

+144,50

+144,60

,60

+147

,50

+148 ,70 +148 ,50

+144

,20

+149

,40

+148

+147,20

+147,00

+144,50

+144,60

+144,50

+144,60

00

+144,60

,60

,90

+148

+148,40

Type 1

Type 1

+144,50

,60

+147

+144

+144,60

00

00

+150,20 OK gulv underetasje/Garasje +150,40

+144,50

Type 1 00

00

,70

+147

1

00

,80

+144

0 145,1 ,90 +144

Type

+151,40

Type 1

+150,10

+151,30 OK gulv hovedetasje +152,90

+144,50

0 +151,20

+153,90

Type 1

+144,60

147.9

,80

+151,20 +151,40

+144,80

+151,20 +153,90

+144,60

,90

+144

+151,10

+151,20 OK gulv underetasje/Garasje +151,20 +151,40

+147,40

+144

+151,10

+151,20

+151,10

+151,10 +151,20 OK gulv hovedetasje +153,90

+147,10

+151,10 +151,10

+147,20

,70

+147

1

+144,

+147,10

00

+144,50

+144,60

Type 1

+144,50

+144,80

+144,60

+147,40

+147,20

+144,60

+144,50

+144,

+144,20

+144,10

Ty

00

45 ,70

0

14 8.9

+1

+1

1 pe

,50

70 +144,

145.0 0

,40

+147,40

00

Type 1

+144,50

30

+146,80

+146,70

00

+144,70

+144,60 +144,30

+144,80

+144,60

+144,50

+144,50

+151,10

+151,20

Type

142.6 0 +144, 80

+144,70

+1450,10

+144,50

+144,80

+144,60

+144,50

+144,60

+144,50

+144,

+1

45

80

1

+145,20

+1450,10

00

48 ,60

,70 45 +1

30

Type 1

+1

45

48

,60

Ty

14 8.9

00

0 2,8

,50

45

+1

,40

+1

00

Type 1

40

+145,20

+145,10

+146,60

14

2,8

pe

+1 45

+148,10

+1 45

+146,70

00

Type 1

+144,30

+143,50 +144,60

Type

+145,20

+146,60

+144,20

+144,10

14

144,60

+146,70

Ty

0

+1 42

,60

+1 42

pe

+148,10

,50

0

148.40

+148,20

,50

+148,20 +148,10

45

,80

+1

+149 ,80

+149

Type 1

Ty

+148,20

,90

+149

1

00

Type 1

00

148.40

42

,80

+149

,80

+1

+149

,60

+1

0

,40

00

,90

+149

0

150.3

49,90

5,7

00

1

0

Type

1

+1 42

Type

5.7

00

00

+145,40

145.60

14

+145,40

,50

1

145.60

42

,80

,50

+147

,40

+147

+1

,70

+147

,60

+147

14

,40

+1 42

,60

+146 +147 150.3

+146,70

+146,60

00

+144,50

+144,80

+144,60

Type 1

+144,40

+144,20

+144,10

+146,90

00 +144,70

+145,10

+145,20

00

+141

+141

0 141,9 ,60 +144

+144

,50

1 Type 0 0

,50 +144

,60

0

+144

,70

144.9

+141

Type

+152,60

+152,60

+141

,60

,10

+152,70

+151

+152,70

,50

1

,10

+153,60

00

+148

+151

0 147,9

+144

,90 +144

+153,60

,40

,40

,20

+152,80

+148

+151

+151

+153,60

,20

+153,60

+151

+153,60

,70 +153,70

+152,90

,40

,60

+147

+147

1

+153,70

+153,70

,50

+151

Type

00

,80

+144

0 145,1 ,90 +144

+153,70

1

,80

+153,70

+148

Type

,90

+144

,40

0 147,9

+144

+148

00

,70

+144,60

+145,60

,50 +144

0 141.9 ,60 +144

00

,70 +144

,80 +144

0 144.9

+141

+151

,20

+146,20 +146,40

Type 1

Type 1 00

,50 +144

1 Type 00

+146,20 +146,10

+146,10

0 145.0

,90

+145,60

+141

,90

+144

+145,60

+146,20

,80

+141

+145,70 +145,70

+141

,80 +141

145.0

0

,80 +144

,70

,70 +144

,80 +144

0 142.1 ,80 +144

+145,90

00

,90 +144

1 Type 00

,10

,10

0 142.1 ,80 +144

,70

+151

+151 +144,50

+145,70

+146,20

,70

+141

+145,70 +146,10

+147

,60

+145,70 +148 ,70 +151 ,20

,60 +147

1 Type 00

,80 +144

0 145,1 ,90 +144

1 Type

,80

+145,60

+143,50

PRODUCED BY AN AUTODESK EDUCATIONAL PRODUCT

+142,

0,30

+14

Type 1

00

0,40

+144,10

+144,20

+144,50

+14

+146,60

+146,70

+144,90

+145,20

+145,10

+144,20

+145,20 +144 ,70

Type 1

+145,20

Type 1

+142,

+145,40

00

0,40

+14

+145,10 +144,6 0

+145,20

Type 1

+145,90

+144,60

00

0,30

+145,40

+145,10

0

00

,80

PRODUCED BY AN AUTODESK EDUCATIONAL PRODUCT

0,30

+14

1

+14

+145,10

+145,20

+146,10

+151,30

,60

0,30

0,40

0,30

+14

+14

0,60

+14

0,40

pe

Ty

00

+146,90

+144,20

+145,80

00

+146,60

+145,10

Type 1

+144,40

+144,20

+145,10 +145,50

+145,70

+145,60

+146,40

+144,50

+142,

+14

+14

+144,50

+145,60

+144,60

+142

0,40

0,30

+14

+14

0,60

+14

0,40

+14

T

yp

e1

+144,50

+148,50

+144,50

1

0,40

+14

00

0,40

+14

+144,50

+144,60

+144,60

Type

0,30

0,30

+143,10 +143,70

+145,20

+144,80

0

0,30

+14

yp

e1

+14

0,40

+14

+143,90

+145,10

+145,50

0,30

+14

+143,10

+144,50

+145,70

+14

+145,60 +145,50

+146,60

147.9

30

0,40

+14

0,60

+14

T

00

0,40

0,40

+145,20

+144,50

+145,50

+151,50

40

0,40

+14

0,40

+14

+144,60

+14

+145,60

+144,60

+145,60

+144,10

+145,40

+142,

0,40

+14

+14

0,30

+144,70

+145,10

+145,60

+144,60

+146,60

,20

+142,

0,30

+14

0,30

+14

+14

0,30

+14

+145,70

+145,70

0,30

+145,60

+145,60

+145,60

+145,60

+145,30

+145,70

+145,70

+145,70

+145,70

+143,40

+143,40

+143,40

+143,40 +145,70

+14

00

+144,60 +145,60

,20 +145

145.0

0,10

+14

0,10

+14

00

,20

,20

+145

+145

+144

PRODUCED BY AN AUTODESK EDUCATIONAL PRODUCT

0,20

p

Ty

0,10

+14

+140,40

+145,20

+145

,30

+145,30

4,20

00

+147,50

,20

+145

+14

+146,50

0,40

Type 1

+146,80 ,20

+14

Type 1

+144,80

Type 1

00

+146,60

0,20

+145,80 +146,50

+14

+147,60

+145

,30

0 142.7 ,30 +145

+147,60

,30

+145

+144,60

+145,60

+146,60

+145

0 142,7 ,30 +145

+145

+146,60

+146,60

0 142,7 ,30 +145

2,90

+146,00

+145,60

+147,70

+146,50

00

+14

+146,00

+145,50

145,30 +147,70

+146,70

Type 1

+144,90

00

0,10

Ty

0 145.1 ,90 +144

6

pe 1

0

145.5

,60

+142

144.30 +146,70

+146,10

18

+14

,40

+142

+146,10

+145,20

2,70

1 Type 0 0

0

145.5

,50

+142

+145,10

143,70

+145,30

+145,20

+14

,50

+142

17

0,20

,40

+142

15

16

+143,50

+144,60

+14

,40

+142

142,70 +145,30

1 Type 00

0

145.5

0

142,5

Type 1

+144,60

+145,40

0,40

0

142,4

Type 1

+144,50

Type 1

+144,50

+143,10

+14

+144,20

,50

+142

Type 1

+143,40

+144,50

1

+145,90

+143,50

+145,90

Ty pe

00

+145,90

+145,90

2,20

00

+143,20

+143,20

+143,20

+142,90

+143,20

+143,20

00

Type 1

+144,40

+143,10

+143,10

+143,10

+143,10

+143,10

+14

00

,40 +142

+146,50

2,10

Type 1

+145,50 +145,50

+146,50

+147,20

147.90

+14

00

+146,60

+145,10

146.90

Type 1

+144,50 +144,50

+146,60

+146,80

+147,10 +144,10

146.30

Type 1

e1

2,60

+14

2,70

+145,00

+142,90 +143,40

145.50

+143,40 +143,40

+145,60

+145,8

+145,60

143,90

+140,20

+14

+144,60

+144,80 +144,60

+142,80 +142,90

+142,40

00

2,70

+14

2,60

+143,50

+143,70

+143,50

+142,30

+14

00 +14

00

Type 1 2,60

Type 1 00

Type 1

149.40

Type 1 00

+147,40

+14

+146,40

148.40

2,90

+145,20

+146,20

+146.30

+14

+145,90 +146,20

+144,30

20


00

PRODUCED BY AN AUTODESK EDUCATIONAL PRODUCT

Teknisk Terrengplan : De-

+138,50

+138,30

+138,40

+138,50

+138,40

+138,50

= VA - Vann og Kloakk

+138,50 +138,40

= EL - Strømledning

+138,40

= Drensrør Overvann

= Fallretning - Overflatevann

+140,10

+140,20 +142,90

= Nye Koter

Type 1

+140,20

+140,00

+140,20

Type 1

07

Type 1

06

+140,20

+142,90

08

Stoppe kran

Kum

+140,40 +142,70

+142,60 +142,70

+140,40 +142,70

+142,70 +142,60

+142,60

+142,70 +142,60

+142,60 +138,70

Vann og avløp

Brannkum

Lyspunkt

+142,50

+142,40

+142,60

+142,50

,20

+142,50 +

+142,60

+142,80

Type 2

+142,60

00

09

Type 1

10

+142,40

42,60

+138,40

Type 2

+142,60 +1

+138,50

PRODUCED BY AN AUTODESK EDUCATIONAL PRODUCT

+142,60

+138,40

142,50

+142,80

+138,50

+142

11

00

+138,50

+138,40

,10

+142

Type 1

+142,70

2 Type

+138,50

Strøm

+138,40

Drenering

+138,50

PRODUCED BY AN AUTODESK EDUCATIONAL PRODUCT

= Takrenne +140,10

+138,40

+140,10

PRODUCED BY AN AUTODESK EDUCATIONAL PRODUCT

= Marksikringsgrense

20


L1

Ski kommune

PBL §12-5. Arealformål i reguleringsplan Bebyggelse og anlegg

Linjesymbol

Boligbebyggelse-konsentrert småhusbebyggelse

Turveg

Lekeplass

RpFormålGrense RpGrense Byggegrense

Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Veg Fortau

Grønnstruktur Grønnstruktur Turveg

Landbruks-, natur og friluftsområder samt reindrift Friluftsformål

PBL §12-6. Hensynssoner i reguleringsplan Frisikt

REGULERINGSPLAN MED TILHØRENDE BESTEMMELSER FOR

Område 7, Q3 Langhus øst, Duekollen Ski Kommune

1 : 500 i A0 Gruppe 7 29.04.2011

Kunngjøring av oppstart av planarbeidet 1. gangs behandling i det faste utvalget for plansaker Offentlig ettersyn fra ............. til .................... 2. gangs behandling i det faste utvalget for plansaker Kommunestyrets vedtak

Planen utarbeidet av: Gruppe 7, LAA 214

PRODUCED BY AN AUTODESK EDUCATIONAL PRODUCT

PRODUCED BY AN AUTODESK EDUCATIONAL PRODUCT

PRODUCED BY AN AUTODESK EDUCATIONAL PRODUCT

22


Ski Kommune REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR OMRÅDE NR. 7, Q3 LANGHUS ØST, SKI KOMMUNE. Datert: 29.04.2011 §1 Planens avgrensning Med hjemmel i plan- og bygningsloven av 2008 gjelder disse reguleringsbestemmelsene for det området som befinner seg innenfor planavgrensningen i det tilhørende plankartet. §2 Reguleringsformål Med hjemmel i plan- og bygningslovens §§12-5 og 12-6 er området regulert til følgende formål: §12-5,1 Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse Lekeplass

varsles, jf. lov om kulturminner § 8. 2. ledd. 3.4

Avfallshåndteringen skal være i tråd med Ski kommunes avfallhåndteringsplan.

3.5

Ved oppføring av bygninger for varig opphold skal det gjøres tiltak for å redusere radonkonsentrasjonen slik at denne blir liggende under tiltaksgrensen på 200 Bq/kbm som årsmiddel for inneluft, dersom det ikke ved målinger/beregninger er sannsynliggjort at konsentrasjonen vil ligge under tiltaksgrensen.

3.6

Alle boenheter skal ha biloppstillingsplass til minst to biler på egen tomt. Parkering i veg skal ikke forekomme.

3.7

Inngrep i eksisterende terreng og vegetasjon skal minimeres. Ved tiltak på tomt skal det tas hensyn til grensene fastsatt i eksisterende marksikringsplan. Trær må kun fjernes der det er nødvendig for plassering av hus, fremføring av veg og stikkledninger, og for å oppnå nødvendig frisikt som samsvarer med reguleringsplan. Trær og vegetasjon kan fjernes eller trimmes hvis det samsvarer med vedtatt skjøtselsplan. Gjerder og hekker skal ha en maksimumshøyde på 1,2 meter. Det tillates ikke gjerder eller hekker mot annet enn områder regulert til boligformål eller vegformål. Ny vegetasjon må ikke være sjenerende for nabo eller offentlig ferdsel.

3.8

Husenes utforming skal representere tiden de er bygget i. Husene skal ha naturlige jordfarger som gjenspeiler omgivelsene. Utendørs belysning skal holdes på et minimumsnivå. Ingen lyskilder skal blende eller skape sjenerende fjernvirkninger. Belysning i avkjørsler til tomtene og langsmed veger på selve tomtene er ikke tillatt. Parabolantenner skal ikke monteres på tak eller vindskier, men festes på vegg og ha tilsvarende farge som bakgrunnen.

3.9

På offentlige friarealer, gangveger og lekeplasser skal det bare oppføres bebyggelse som er nødvendig for arealenes bruk. Det er ikke tillatt å kjøre med motorkjøretøyer, lagre masse eller utstyr, grave eller på annen måte skade disse arealene

3.10

Som del av rammesøknad eller et-trinns søknad for utbygging av tomtene skal det foreligge situasjonsplan i målestokk 1:200 eller 1:100 som skal vise:  Avgrensninger for planen med omsøkt bygg/tiltak markert, påført piler for atkomst- og inngangsforhold.  Dele/skille mot vegformål og nabotomter.  Terrengforhold med eksisterende koter, prosjekterte koter, punkthøyder, eventuelle forstøtningsmurer, gjerder og terrengtrapper.  I tillegg til at det vises carport/garasje for hver bolig skal det også vises p-plass innenfor formål byggeområde, i henhold til krav.  Tekniske forhold som avrenning, håndtering av overflatevann innenfor tomten og ut til tilgrensende terreng eller veggrøfter og løsning for taknedløp.  Det skal også vises eksisterende og fremtidig vegetasjon.

§12-5,2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Veg §12-5,3 Grønnstruktur Grønnstruktur Turveg §12-5,5 Landbruks-,natur- og friluftsformål samt reindrift Friluftsformål §12-6 Hensynssoner i reguleringsplan Frisiktsone veg

§3 Fellesbestemmelser (Pbl. §12-7) 3.1

Utbyggingen skal tilrettelegge for at boliger og utemiljøer i størst mulig grad, skal være egnet til bruk for alle personer etter prinsippet om universell utforming. Tilgjengelighetskriteriene nedfelt i teknisk forskrift og vegnormalen, samt bestemmelser til reguleringsplanen, skal brukes som vurderingskriterier for tilgjengelighet/universell utforming. På tomtene B5-2, B8 og B13 skal boligene bygges med livsløpstandard og gangadkomst som skal være trinnfri og ikke ha større stigning enn 1:20. For kortere strekning inntil 3,0 m kan stigningen være maksimum 1:12. For hver 0,6 m høydeforskjell skal det være hvileplan på minimum 1,6 m x 1,6 m.

3.2

Støynivået i boliger og på utearealer skal følge Miljøverndepartementets veileder T-1442, teknisk forskrift til plan- og bygningsloven og NS 8175. Støy i anleggsperioden skal følge Miljøverndepartementets veileder T-1442, tabell 4 og 6.

3.3

Dersom det under anleggsarbeid eller annen virksomhet i planområdet framkommer automatiske fredete kulturminner, skal arbeidet straks stanses og kulturvernmyndighetene

I tillegg til situasjonsplan skal det foreligge fasadeoppriss for boligbygget, samt to tverrsnitt gjennom tomten som viser bolig, garasje/carport, samt tilgrensende veger med høydeangivelse for både eksisterende og nytt terreng.

23


§4 Bebyggelse og anlegg (Pbl. §12-7) 4.1

5.5

Bestemmelser til områdene B1, B2, B3, B4, B6-2, B8, B9-1, B12-4 og B14 Det tillates kun kjedede boliger med maksimal takvinkel på 3%. Hver enkelt boenhet skal maksimalt ha 2 etasjer og BYA på 80m2. Det tillates ikke gesimshøyder på mer enn 6 meter over gjennomsnittlig planert terreng.

4.2

Bestemmelser til områdene B5, B7, B9-3, B10, B11, , B12-2, B12-3 og B13 Det tillates kun kjedede boliger med maksimal takvinkel på 3%. Hver enkelt boenhet skal maksimalt 1 etasje og BYA på 150m2. Det tillates ikke gesimshøyder på mer enn 3,5 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Alle boenheter skal ha 1 biloppstillingsplass integrert i bygningskroppen.

4.3

Bestemmelser til områdene B12-1, B9-2 og B6-1 Det tillates kun kjedede boliger med maksimal takvinkel på 3%. Hver enkelt boenhet skal ha maksimalt 2 etasje og BYA på 150m2. Det tillates ikke gesimshøyder på mer enn 7 meter over OK gulv underetasje. OK gulv overetasje skal ligge maksimalt 0.3 meter over opprinnelig terrengs høyde der terrenget møter bygningskroppen. Alle boenheter skal ha 1 biloppstillingsplass integrert i bygningskroppen.

4.4

Bestemmelser til område B9 Mellom B9-1, B9-2 og B9-3 tillates det ikke gjerder eller hekker.

4.5

Bestemmelser til områdene B2, B5, B6, B7, B8 og B9 Mot tilgrensende friluftsformål skal tomtene ha et naturlig preg med lokal vegetasjon. Det skal ikke anlegges gressplen mellom byggegrensene og friluftsområdene.

4.6

Bestemmelser til områdene L1 og L2 Det skal anlegges lekeplasser for barn i alle aldre innenfor området L1 og L2 med tilhørende lekeutstyr som er utfordrende for både de yngste og de eldste barna. Lekeplassene skal ha god tilgjengelighet for barn med nedsatt funksjonsevne og deler av lekeplassutstyret på L1 og L2 skal være universelt utformet. Lekeplassene skal etableres som felleseiendom for alle eiendommene innenfor planområdet.

Vegens tilliggende terreng, det vil si veiarealet utenfor kjørebanen, skal gis en landskapmessig behandling som gjenspeiler områdets vegetasjon. Eksisterende vegetasjon, busker og trær skal i størst mulig grad bevares. Dette gjelder også i anleggsperioden.

§6 Grønnstruktur (Pbl. §12-7) 6.1

Turveg Turveg skal opparbeides i samsvar med plankartet. Vegen skal i størst mulig grad opparbeides etter prinsippene for universell utforming. Underlaget skal bestå av hardpakket grus slik at turvegen kan benyttes av personer med behov for rullestol, rullator o.l. Alle terrenginngrep i forbindelse med turvegen skal minimeres og ikke stride med eksisterende marksikringsplan.

6.2

Grønnstruktur Grønnstrukturen G1s skal holdes fri for vegetasjon, gjerder o.l som hindrer gjennomfart av fotgjengere og syklister. Området skal etableres som felleseiendom for alle eiendommene innenfor planområdet.

§7 Landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift (Pbl. §12-7) 7.1

I friluftsområdet skal områdets stedsegenart bevares. Inngrep i vegetasjon og terreng skal ikke forekomme. Det tillates forøvrig nødvendig skjøtsel for å oppnå en fleraldret og flerartet bestand av den naturlige vegetasjonen.

§8 Hensynssoner i reguleringsplan (Pbl. §12-7) 8.1

I områder markert som frisiktsone skal det være fri sikt i en høyde av 0,5 meter over kjørebanen.

§9 Vilkår og rekkefølgekrav (Pbl. §12-7) §5 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (Pbl. §12-7) 5.1

Trafikkområdene skal opparbeides i samsvar med plankartet.

5.2

Offentlige trafikkområder skal detaljplanlegges og opparbeides etter prinsippene for universell utforming og veinormalen til Ski kommune. Adkomstveiene skal ha en kjørebanebredde på 3 meter.

9.1

Rammetillatelse kan først gis når dokumentasjon på tilstrekkelig skolekapasitet foreligger.

9.2

Før det gis igangsettingstillatelse for bygging av veger og bygninger innenfor område B12 og B13 skal det være gjennomført geotekniske undersøkelser og dokumentert tilfredsstillende grunnforhold der tiltak skal gjennomføres.

9.3

Ingen boliger kan tas i bruk før offentlige trafikkområder og teknisk infrastruktur er opparbeidet i det respektive delområdet.

5.3

Alle terrenginngrep i forbindelse med veianlegget skal minimeres og ikke stride med eksisterende marksikringsplan.

9.4

Ingen boliger kan tas i bruk før lekeplasser og turveger er opparbeidet innenfor det respektive delområdet.

5.4

Beplantning, terrengarrondering, belysning, gjerder, murer, trapper, fortau, turveg, med mer skal gis en utforming som harmonerer med omgivelsene.

9.5

Ingen boliger kan tas i bruk før anlegg for søppelhåndtering er etablert.

9.6

Ingen boliger kan tas i bruk før trygg skolevei er etablert og dokumenter.

24


Residental Areas - LAA 214