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Para edición papel:

DECANATO AUTONOMICO DE LOS REGISTRADORES DE CATALUÑA

Nº 2 / Mayo 2012

REVISTA REGISTRAL DEL TERRITORIO NUMERO 2, MAYO 2012. PUBLICACION NO PERIODICA


CONSEJO DE REDACCION ANTONIO GINER GARGALLO JOSÉ LUIS VALLE MUÑOZ ÓSCAR VÁZQUEZ ASENJO JOSÉ LUIS SALAZAR MÁÑEZ ANA CAMPO GÓMEZ ANTONIO QUESADA HERNÁNDEZ

EDITA: Decanato Autonómico de los Registradores de Cataluña C/ Joan Miró, 19-21, bxs – 08005 Barcelona Tel 93 224 14 10 – Fax 93 225 97 91 www.registradors.cat ISSN: 2014-1343


EDITORIAL Hay que reconocer que actualmente vivimos tiempos oscuros, la crisis económica que apareció a finales del año 2007 persiste y parece que empeora a lo largo de los años. Parece no tener fin. En el momento de publicar el número dos de la revista Cuadernos Ambientales de la Propiedad, la economía española se encuentra en estado de recesión. La tasa de desempleo se encuentra a niveles absolutamente impensables e intolerables y el resto de los indicadores económicos se encuentran en parecidas circunstancias. Los Registros de la Propiedad no son una excepción dentro de este desgraciado panorama. A la situación económica general indicada, dentro de nuestro sector hay que sumar además varios agravantes que deterioran aun más nuestra específica circunstancia. La crisis es profunda, dilatada y dura para la economía española en general, para el sector inmobiliario, precisamente aquel al que sirve en exclusiva una parte importante de nuestra función, la situación es considerablemente peor. Y es que si la crisis precisa de ajustes estructurales en muchos sectores productivos y de servicios, pero en nuestro caso, tras una demarcación de Oficinas que se ha demostrado como radicalmente contraria a la realidad de los tiempos, la necesidad de acudir a una serie urgente de reestructuraciones de escala parece más que evidente. Comentaba uno de nuestros colaboradores que el peor aspecto de la actual crisis económica probablemente no es el daño material que se está produciendo en nuestro tejido productivo o empresarial, sino el trauma social que un periodo tan dilatado de malas noticias está produciendo en amplias capas de la ciudadanía. Y uno de los aspectos que suele salir perjudicado en estos casos es el medioambiental. Como si se tratara de un artículo de lujo, parece que cuidar de nuestro entorno es una cuestión aplazable que no debe “molestar” los temas verdaderamente “importantes” que ahora toca tratar. Y si esta tesis más o menos manifiesta o confesa, se va imponiendo vergonzantemente en nuestra sociedad, qué no decir cuando de medio ambiente hablamos en el ámbito de los Registros de la Propiedad, Mercantiles o de Bienes Muebles. El medio ambiente para quienes no sienten interés por esta problemática se representa como un esfuerzo económico sin

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resultados materiales inmediatos o evidentes, una limitación o cortapisa a un posible relanzamiento de la economía, algo que sin duda alguna “puede esperar”. Desde Cuadernos Ambientales de la Propiedad pensamos todo lo contrario. Creemos en el medio ambiente como una oportunidad y cuando de medio ambiente aplicado al Registro se trata, no solo vemos en el mismo una oportunidad, sino “LA OPORTUNIDAD”. En el aspecto inmobiliario la crisis económica ofrece un diagnóstico muy claro: no hay circulación inmobiliaria y si el crédito territorial no circula en tal caso no hay creación de riqueza, verdadero y auténtico problema actual. El llamado “stock” inmobiliario no se liquida, no sale al mercado y mientras los inmuebles no sean vendidos, lógicamente no se procederá a edificar más. El modelo inmobiliario tradicional, la llamada “venta de ladrillo” o “burbuja inmobiliaria”, es un modelo agotado, ya no volverá más y será sin duda alguna sustituido por otro modelo donde la circulación tenga por objeto diferentes valores inmobiliarios hasta ahora desapercibidos para el mercado. Valores todos ellos relacionados con el tema medioambiental. La Ley 2/2011 de 4 de marzo de Economía Sostenible, el Real Decreto Ley 8/2011 de 1 de Julio o la próxima normativa sobre certificaciones de eficiencia energética o autoconsumos, ponen de manifiesto que una tendencia inmobiliaria nueva está apareciendo. Una tendencia que prima y premia las conductas responsables de los propietarios y comportamientos energéticos y ambientales que pueden llegar incluso a caer en el ámbito de las transferencias. Es ahí donde los Registradores pretendemos estar para poner nuestros conocimientos técnicos hipotecarios al servicio de la seguridad jurídica de las nuevas figuras ambientales que están por aparecer. Las temáticas de las que trata el presente número de Cuadernos Ambientales son buena muestra de ello. Como siempre, no son temas habituales. En ninguna otra revista registral, en realidad en ninguna otra revista, de cualquier especialidad, se podrá encontrar un tratamiento tan arriesgado como el que Oscar Vázquez, Registrador de Lloret de Mar nº1 propone para un mercado registral de aguas de uso doméstico. No podrá el lector hallar una utilidad más evidente que la que ofrece para el mercado de emisiones de CO2, el Registro de Bienes Muebles,

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según expone en su artículo Mª Eugenia Díaz Taboada, Registradora de Barcelona nº2. Nadie encontrará un tratamiento más sutil y sin embargo más contundente o profundo que el que Belén Gómez hace en su trabajo. O un repaso más completo sobre bases gráficas registrales que el que Victor J. Prado, Registrador de Torredembarra, lleva a cabo en el suyo. Este número segundo de Cuadernos Ambientales cuenta además con la firma invitada de Jordi Guimet y un trabajo muy especial, llamado sin duda a servir de referencia futura en un tema tan complejo y a la vez tan importante como es el de la coordinación entre el Registro y el Catastro. Completa por último este número el trabajo de investigación que desde hace algo más de un año se viene desarrollando en el Decanato Autonómico de Cataluña para la regularización registral de los montes de titularidad de la Generalitat.

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Óscar G. Vázquez Asenjo Registrador de la Propiedad de Lloret de Mar nº 1

Promoción de 1996. Vicedecano territorial de los Registradores en Tenerife y presidente de la comisión “Geobase” hasta el año 2010. En la actualidad Vocal de Medio Ambiente y Territorio de la Junta Autonómica de los Registradores en Cataluña. Autor de los libros “Información Territorial Asociada a las Bases

MERCADO DE TRANSACCIONES ECOLOGICAS

Gráficas Registrales” y recientemente de “Aproximación a los Principios Gráficos Hipotecarios”

“MERTRA”


Mercado de transacciones ecológicas “MERTRA” Óscar G. Vázquez Asenjo

Foto: Javi Q.

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Mercado de transacciones ecológicas “MERTRA” Óscar G. Vázquez Asenjo

PRESENTACIÓN

E

l proyecto “Mertra” tiene por objetivo lograr el ahorro de agua de uso doméstico premiando de manera efectiva a quien se muestra prudente en su consumo. Y ello mediante la utilización de un procedimiento sencillo y jurídicamente seguro. En “Mertra” se crea un nuevo modelo de mercado donde la tecnología y el medioambiente aparecen como banderas ciudadanas. Se trata de un proyecto multidisciplinar donde los aspectos jurídicos, políticos, fiscales, económicos, informáticos y de tecnología GIS se combinan en pos del esquema que se explica a lo largo del presente trabajo. Una parte importante de este proyecto de investigación consiste en el papel esencial que el Registro de la Propiedad juega a la hora de dar seguridad jurídica a todo este entramado de relaciones transaccionales. Sostiene el autor que el problema de la conservación medioambiental solo hallará una definitiva solución, cuando conservar sea más lucrativo para el ciudadano individual que destruir, cuando el medioambiente constituya en sí mismo, con independencia de consecuencias globales, un valor de inversión para cada individuo concreto. La idea manifestada subyace ya desde hace conservacionistas de ámbito internacional de emisiones” establecida en el Tratado parecidas como la del comercio de aguas actual legislación de Aguas.

tiempo en actuaciones como la del “mercado de Kyoto o en otras prevista por nuestra

Sin embargo, la mayoría de los ensayos efectuados han sido llevados a cabo sin tomar verdaderamente en consideración el carácter jurídico “territorial” de los recursos naturales respecto a los cuales se pretende establecer un mercado. En el proyecto “Mertra” se considera que la única forma de dotar de plena seguridad y responsabilidad a las declaraciones de las que surgen las correspondientes transacciones, es vincular la emisión y en su caso el consumo de los recursos naturales a la finca (entendida como concepto jurídico) donde son producidos o gastados y asignar del mismo modo la constancia y veracidad de las transacciones al folio registral a que la propia finca se refiere.

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INDICE

1. Introducción

2. Aprovechamiento general de aguas públicas para uso doméstico a favor del Ayuntamiento.

3. Aprovechamiento comercial y colectivo Mertra como normativa interna de regulación del aprovechamiento general de suministro de agua.

4. Comunidad de usuarios Mertra.

5. Proceso de adhesión a Mertra. Derecho a participar en la comunidad de usuarios.

6. Doble constancia registral del derecho de cada surgido del correspondiente contrato de adhesión.

7. Apertura derecho.

de

folios

mensuales

de

consumo

y

ejercicio

8. Ejercicio del derecho. El Mercado de transacciones.

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partícipe

del


Mercado de transacciones ecológicas “MERTRA” Óscar G. Vázquez Asenjo

MERCADO DE TRANSACCIONES ECOLOGICAS, “MERTRA” 1

1. INTRODUCCIÓN La mayoría de los ensayos efectuados en la materia 2 han sido llevados a cabo sin tomar verdaderamente en consideración el carácter jurídico “territorial” de los recursos naturales respecto a los cuales se pretende establecer un mercado. La mejor forma de dotar de plena seguridad y responsabilidad a las declaraciones de las que surgen las correspondientes transacciones, es vincular la emisión y en su caso el consumo de los recursos naturales a la finca (entendida como concepto jurídico) donde son producidos o gastados y consignar del mismo modo la constancia y veracidad de las transacciones en el folio registral a que la propia finca se refiere. El derecho de explotación comercial colectiva que denominamos “mertra” se ha de constituir bajo las condiciones siguientes. El titular presente o futuro de la finca a cuyo favor se establezca el derecho de aprovechamiento comercial del agua de uso doméstico asume en contrato la obligación de pagar periódicamente a la empresa suministradora la cantidad de euros mensuales que para cada caso se acuerde, lo cual le dará derecho a consumir determinado número de “unidades de consumo de agua” también previamente acordadas y entendida cada unidad de consumo como el número concreto m3 de agua suministrado a la finca según resulte del contador debidamente instalado a tal efecto. Si al finalizar el plazo periódico de pago se hubiese consumido una cantidad superior a las unidades de consumo pactadas, el titular de la finca que tenga a su favor el derecho de aprovechamiento colectivo comercial inscrito en el Registro de la Propiedad tendrá la obligación de satisfacer a la empresa suministradora determinada cantidad de euros por cada unidad de consumo en que se hubiese excedido, hasta un tope predeterminado, más allá del cual, se aplicará el régimen tarifario ordinario existente fuera del régimen de aprovechamiento que se pacte. Si por el contrario, al finalizar dicho plazo periódico de pago, el titular del derecho inscrito hubiese consumido una cantidad inferior a las unidades de consumo pactadas, en tal caso tendrá derecho a percibir de la compañía suministradora una cantidad de euros determinada (siempre inferior a la que habría de percibir

1

“Proyecto Mertra: Mercado Electrónico Secundario de Aguas” fue vencedor del PRIMER PREMIO del concurso “Las Nuevas Tecnologías y la Gestión eficiente del agua” convocado por la Cátedra Telefónica de la Universidad de Zaragoza y por ello tuvo el honor de ser el único proyecto privado con representación propia en la Exposición Internacional “Expo Zaragoza 2008”.

2

Quizás el más reseñable sea el mercado de emisiones de CO2, establecido en la cumbre de Kyoto.

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por los excesos) por cada unidad no consumida, hasta un tope, mas allá del cual, se aplicará el régimen ordinario existente fuera del sistema de aprovechamiento que se pacte.

El pago y cobro de las unidades de consumo excedentes o ahorradas se podrá efectuar dentro del año siguiente a la finalización del periodo de pago. Durante este plazo, el titular de la finca sobre la que se constituya el derecho de aprovechamiento comercial del agua de uso doméstico podrá intercambiar al precio que libremente pacte con los titulares de otras fincas de las mismas condiciones, las unidades de consumo excedentarias o ahorradas que resulten del contador correspondiente. Resulta evidente que si el ahorrador ha de percibir de la compañía suministradora una cantidad de dinero sensiblemente inferior a la que esa misma compañía ha de recibir a su vez de quien se excedió en el consumo, este tenderá a “vender” las unidades no consumidas a aquel que ha acumulado unidades excedentarias. El ahorrador obtendrá mejor precio y el excedentario pagará más barato. Es también parte esencial del proyecto de transacciones ecológicas de agua de uso doméstico la creación de una herramienta informática que permita visualizar a través de un SIG, el estado de consumo y ahorro de cada una de las fincas adheridas al sistema y que además permita al usuario contratar

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electrónicamente a través de su e-DNI o firma electrónica reconocida, de tal modo que su actuación provoque la creación telemática del asiento registral correspondiente, con lo cual, el círculo virtuoso creado entorno a criterios de sencillez y seguridad jurídica quedará formalmente concluido. El presente trabajo pretende analizar el acomodo registral de todo el flujo de relaciones que aparecen anteriormente expuestas, la fórmula a través de la cual “mertra” pueda llegar a tener acceso al Registro de la Propiedad.

“…Todo el régimen “mertra” apuntado en la introducción consiste en un aprovechamiento, en una explotación comercial de ese servicio de suministro que se presta a un domicilio determinado, precisamente a favor del titular registral de esa finca y en los términos que se pactan en el contrato de adhesión…”

Todas las tecnologías desarrolladas en los últimos años por el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España resultan imprescindibles para lograrlo. La Firma Electrónica Reconocida (tanto externa como local), el folio digital, el “archiving” electrónico, el sistema de Bases gráficas registrales, la entrada registral telemática, el propio sistema informático de gestión denominado “Experior”, etc., se conjugan en este proyecto para obtener su plena dimensión.

Además acudiremos a técnicas tabulares que ya se implantaron en el siglo XIX, para inscribir los aprovechamientos de aguas públicas a favor de las comunidades de regantes, técnica que por otro lado nunca ha sido utilizada de manera adecuada en los Registros de la Propiedad.

2. APROVECHAMIENTO GENERAL DE AGUAS PUBLICAS PARA USO DOMESTICO A FAVOR DEL AYUNTAMIENTO El régimen “mertra” no es un aprovechamiento que recaiga directamente sobre aguas públicas, sino que recae sobre el uso, el aprovechamiento privativo que al Ayuntamiento corresponde en este caso. Recae sobre la competencia de suministrar agua que al municipio le es legalmente atribuida. Efectivamente, todo individuo tiene derecho a beber agua, pero este derecho es diferente al derecho que igualmente le corresponde a que dicho agua se le suministre en determinadas condiciones de higiene, seguridad y comodidad, en su vivienda o domicilio. En este último caso ha de pagar el servicio que se le presta, un servicio que nada tiene que ver con el uso general de beber, o bañarse.

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“Mertra” no es un aprovechamiento susceptible de abrir folio registral, puesto que este régimen no establece derechos sobre el agua, considerada esta como bien inmueble, sino sobre el valor del agua domésticamente suministrada, sobre el suministro de agua. Por lo tanto para poder hablar de la inscripción del derecho de aprovechamiento comercial y colectivo en qué consiste el régimen “mertra”, es preciso plantearse previamente la necesidad de inscribir el de suministro sobre el que se constituye. Los usos privativos del agua son auténticos derechos reales administrativos, inscribibles en el Registro de la Propiedad en los términos de los artículos 64 a 66 del RH. Sin embargo, en nuestro caso, nos interesa que el uso privativo a suministrar agua que corresponde a Teidagua SA, no aparezca como derecho real inscrito sobre el dominio de una determinada finca, sino que ese derecho abra folio registral; y eso solo lo podemos lograr si hacemos que la concesión administrativa o en el caso que nos ocupa, la habilitación normativa legal determinante del suministro, sea considerada como finca registral. De lo que venimos hablando y por las razones explicadas, es de un verdadero aprovechamiento de aguas públicas, solo que en vez de ser adquirido por concesión administrativa, se adquiere por disposición legal. Como ambos orígenes tienen la misma naturaleza, no existe ningún inconveniente para aplicar la regulación del artículo 31 del Reglamento hipotecario al aprovechamiento de suministro. Del análisis de este precepto aplicado al supuesto que ocupa se desprenden claramente las siguientes cuestiones:

nos

1.- Que la competencia de suministro de agua es registralmente inscribible a favor del Ayuntamiento correspondiente, o a favor de la entidad de la que se sirva para llevarla a cabo. 2.- Que dicha competencia generará la apertura de folio registral y tendrá la consideración de finca por participar de la misma naturaleza que cualquier otro aprovechamiento de aguas públicas obtenido por concesión. 3.- Que dicha inscripción se llevará a cabo en los términos previstos por la legislación existente al respecto, ya que esta legislación constituye el título material de donde arranca la extensión y condiciones del aprovechamiento de suministro. 4.- Que no será necesaria la previa inscripción en registro administrativo alguno para practicar la inscripción del aprovechamiento para suministro. La única gran diferencia que se deriva del origen directamente legal de este aprovechamiento frente a los que nacen de concesión administrativa consiste precisamente en la innecesariedad del papel que ocupa el

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registro administrativo y que en este caso se suple por la propia publicidad legal que hemos examinado. 5.- El título formal que se debe utilizar para inscribir tal derecho, según el artículo 31 del Reglamento hipotecario, es aquel donde consten la extensión y condiciones que deben figurar en la inscripción, ya sea este el propio de la concesión administrativa o ya sea, como lo es en nuestro caso la certificación administrativa expedida por el propio Ayuntamiento, acreditativa de que le corresponde en definitiva la competencia municipal de suministro, por las disposiciones normativas concretas que sean aplicables al caso y donde se solicite la inscripción registral del aprovechamiento señalado. Sería pues, un supuesto de inmatriculación encuadrable dentro de la dicción artículo 206 de la Ley hipotecaria. 6.- El ámbito territorial que abarca la finca registral que el aprovechamiento de suministro supone precisamente el término municipal cuya responsabilidad de abastecimiento corresponde al Ayuntamiento. La "disposición normativa" consiste en el derecho a suministrar agua de uso doméstico en todo un término municipal por lo tanto el ámbito territorial de esta competencia abarcará todo ese municipio.

“…Sobre ese derecho al suministro de agua, se trata de registrar, como norma interna de su regulación, un aprovechamiento que tiene como características esenciales la de ser “comercial” y la de ser “colectivo” ya que, al igual que en el caso de agua de riego se da una pluralidad de regantes respecto de una sola toma, existe en este supuesto una pluralidad de usuarios respecto de un único suministro de agua”.

3. APROVECHAMIENTO COMERCIAL Y COLECTIVO MERTRA COMO NORMATIVA INTERNA DE REGULACION DEL APROVECHAMIENTO GENERAL DE SUMINISTRO DE AGUA El artículo 64 del Reglamento Hipotecario determina la técnica de inscripción registral del aprovechamiento de aguas públicas obtenido mediante concesión administrativa que, en el caso de aprovechamientos colectivos, se practicará a favor de la comunidad de regantes en el Registro de la Propiedad a que corresponda la

toma de aguas en cauce público. En el caso del agua de riego la toma de aguas lo es del cauce público, por eso es finca y por eso abre folio. En el caso del agua de uso doméstico, el aprovechamiento lo es sobre el suministro que legalmente compete el Ayuntamiento, directamente o a través de una compañía suministradora, por eso ese suministro es finca y por eso abre folio registral.

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En la primera inscripción del folio abierto al aprovechamiento de aguas públicas en qué consiste el abastecimiento municipal y como regulación interna de los datos del aprovechamiento comercial que sobre el mismo se establecen, en el mismo primer asiento se hará constar todo el régimen de “mertra”. Todas las especificaciones genéricas de “mertra” serán normas internas de regulación del aprovechamiento comercial colectivo que se establece sobre el uso de aguas públicas a que se refiere la Ley hipotecaria.

4. COMUNIDAD DE USUARIOS MERTRA Sobre ese derecho al suministro de agua, se trata de registrar, como norma interna de su regulación, un aprovechamiento que tiene como características esenciales la de ser “comercial” y la de ser “colectivo” ya que, al igual que en el caso de agua de riego se da una pluralidad de regantes respecto de una sola toma, existe en este supuesto una pluralidad de usuarios respecto de un único suministro de agua. Dicho aprovechamiento se inscribirá a favor de la comunidad de usuarios de agua de uso doméstico, de la misma manera que en el artículo 64 RH quedaba inscrito dicho aprovechamiento a favor de la comunidad de regantes “aprovechamientos colectivos a favor de la comunidad de regantes” Teniendo en cuenta que calificar jurídicamente de “comunidad” a tal figura no es acertado. El simple hecho del consumo de agua doméstica se aleja completamente del concepto de comunidad, pero es que en el mercado de transacciones que estudiamos, no se establece el derecho a consumir agua municipal, sino a acogerse a un régimen tarifario especial que consiste básicamente en el derecho a consumir una cantidad determinada de agua pagando por ella una tarifa fija, compensar los excesos y ahorros con la compañía suministradora o transaccionar previamente con los mismos dentro de un mercado formado por otros suscriptores del mismo contrato. El derecho al aprovechamiento sobre el valor de las aguas de uso doméstico no pertenece proindiviso a varias personas, ni tan siquiera existe una cotitularidad sobre ese derecho. Simplemente una relación de mercado derivada de la suscripción por adhesión del contrato ecológico por parte de una pluralidad de usuarios de agua doméstica. De la regulación de las comunidades de usuarios que realiza la legislación de aguas vigente (arts. 81 a 91 TRLA) podrían extraerse con claridad algunas afirmaciones aplicables a nuestro supuesto: 1º.- Agruparán a los usuarios de una misma toma o concesión. A nuestros efectos agruparán a los usuarios abonados al suministro

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de agua cuya Tacoronte.

competencia

corresponde

al

Ayuntamiento

de

2º.- Recibirán el calificativo que caracterice el destino del aprovechamiento colectivo (art. 81.1, párrafo 1), en nuestro caso, de aprovechamiento de agua de uso doméstico. 3º.- Y por último en función de lo dispuesto en el artículo 81.5 TRLA, el régimen específico de regulación normativa que se precisa 3. Así pues, el aprovechamiento comercial “mertra” del aprovechamiento genérico de suministro, se ejerce individualmente por los ciudadanos que se vayan suscribiendo el régimen “mertra” mediante la firma de un contrato de adhesión. Este ejercicio individual se realiza a través de una serie de relaciones jurídicas con el Ayuntamiento, a través de la compañía suministradora y con el resto de usuarios adscritos al régimen de mercado que supone “mertra”. Estas relaciones no forman una comunidad por las razones explicadas anteriormente pero han de ser objetivadas, englobadas, normativizadas, dentro de una consideración jurídica común que emana de la propia autoridad pública municipal. Esa objetivación, es lo que denominamos “colectividad de usuarios mertra”, esa colectividad determinará: Los requisitos jurídicos de participación: solo pueden participar de la comunidad los abonados que cuenten con el consentimiento del titular registral de la finca en la que se encuentre instalado el contador de consumo. Los límites subjetivos del mercado: solo pueden formar parte de la comunidad los ciudadanos del municipio de que se trate 4. Los límites económicos del régimen de mercado: la dotación media asignada, los límites máximos y mínimos de consumo, los precios de todas estas circunstancias, etc. Los límites temporales del régimen establecido: Periodos de consumo, duración del régimen “mertra”, periodos de liquidación, etc.

“Cuando la modalidad o las circunstancias y características del aprovechamiento lo aconsejen, o cuando el número de partícipes sea reducido, el régimen de comunidad podrá ser sustituido por el que se establezca en convenios específicos, que deberán ser aprobados por el Organismo de cuenca”. 3

4

El único municipio que hasta la fecha ha tomado la iniciativa en impulsar el régimen Mertra es el de Tacoronte en la isla de Tenerife, en virtud de un convenio de colaboración suscrito entre el propio Ayuntamiento, el Registro de la Propiedad y la compañía suministradora Teidagua SA Nº2 mayo de 2012. Cuadernos Ambientales de la Propiedad Sección Primera. Firma Registral


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5. PROCESO DE ADHESION A MERTRA. DERECHO A PARTICIPAR EN LA COMUNIDAD DE USUARIOS El título formal para inscribir en el Registro de la Propiedad el aprovechamiento comercial colectivo que venimos denominando “mertra” y en virtud del cual el abonado adherido queda integrado dentro de la comunidad de usuarios correspondiente, es la certificación expedida por la propia colectividad de usuarios relativa al contrato de adhesión suscrito por el usuario. Las características de este contrato de adhesión, que dentro del régimen “mertra” recibe la denominación de contrato ecológico son las siguientes: 1.- La concertación de ese contrato ha de partir de la iniciativa del abonado que se dirija a la compañía suministradora mostrando su interés en conocer los términos del mismo. 2.- La redacción de los términos generales del contrato de adhesión ha de ser configurada por el Ayuntamiento y puesta a disposición de quien haya solicitado información sobre el régimen del aprovechamiento comercial colectivo de que venimos tratando. 3.- Aceptadas las líneas generales de contratación, en realidad aceptadas las normas internas de regulación, que por otro lado ya aparecen inscritas en el Registro de la Propiedad, los términos concretos de ese contrato han de ser propuestos por la compañía suministradora de nuevo al interesado, ya que existen una serie de parámetros económicos tales como Dotación Media Asignada, Límites máximos y mínimos de consumo, etc. que requieren una consideración de equidad con el resto de posibles usuarios que se adhieran al sistema, que en principio solo está al alcance del Ayuntamiento. 4.- No es un contrato en masa precisamente por la consideración individualizada de las circunstancias de cada supuesto, pero no es un contrato sujeto a negociación con cada usuario, por lo que, aunque sea posible redactar varias opciones de sujeción al régimen, a elegir, se puede considerar como un verdadero supuesto de contrato de adhesión. 5.- El contrato se celebra efectiva y formalmente entre el Ayuntamiento, a través de la compañía suministradora y el abonado que quiera adherirse al régimen “mertra”. En virtud de ese contrato, el abonado entra a participar en la “colectividad de usuarios mertra de Tacoronte” que es a quien compete el ejercicio del mercado de transacciones creado en su globalidad. 6.El aspecto de naturaleza pública de la compañía suministradora, determina que los términos económicos que inspiran la redacción de las cláusulas contractuales, no se

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muevan estrictamente en el ámbito del ánimo de lucro, sino que habrán de tener en consideración cuestiones como el trato igualitario a los suscriptores del régimen, el uso racional del agua, etc. 7.Es un contrato destinado a crear un mercado de transacciones. El régimen “mertra” determinará un juego de relaciones tarifarias entre el suscriptor y la compañía suministradora, pero también entre aquel y el resto de suscriptores en función de la posibilidad de realizar transacciones sobre el ahorro y el exceso de consumo en los términos ya explicados.

6. DOBLE CONSTANCIA REGISTRAL DEL DERECHO DE CADA SURGIDO DEL CORRESPONDIENTE CONTRATO DE ADHESION

PARTICIPE

El contrato que se suscriba entre la compañía suministradora y cada uno de los usuarios del aprovechamiento comercial colectivo “mertra”, donde estos aceptan las normas generales de regulación interna del régimen concretadas a la realidad específica de su consumo particular, tendrá doble constancia registral. Por un lado en el folio abierto al aprovechamiento de aguas públicas. En este sentido explica el artículo 64RH 5: Dicho esto, el hecho de que el usuario mertra no tenga una cuota sobre el agua de uso doméstico disponible, no quiere decir que no disponga de un derecho sobre el suministro de la misma: el derecho a consumir determinada cantidad a determinado precio, la obligación de pagar los excesos, pero también el derecho a que se le retribuyan los ahorros y, sobre todo, el derecho a poder “De este modo se deja transaccionar, durante un tiempo constancia del régimen de hasta la liquidación, con otros aprovechamiento de aguas de usuarios mertra los ahorros y uso doméstico no solo en el excedentes de que vayan disponiendo. Este derecho que folio general abierto a dicho corresponde a cada usuario es el régimen, sino también en el que el artículo 64 RH permite que folio de la finca que disfruta del se haga constar “bajo el mismo número y en sucesivos asientos”. mismo.” Esta constancia obedece a doble necesidad de conocer registralmente, por un lado, visualización global de la comunidad, cual es el contenido la comunidad de usuarios mertra, quienes la componen, cuando

5

la la de se

“Bajo el mismo número y en sucesivos asientos, se consignarán los derechos o cuotas de los distintos participes”.

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adhieren, cuantos usuarios la integran etc., y por otro lado la relación que una finca determinada pueda tener en un momento de su historial jurídico con la comunidad de usuarios. Efectivamente la técnica de publicidad registral de “mertra” se completa mediante el asentamiento de la oportuna nota de referencia al margen de la última inscripción de dominio de la finca adherida al régimen “mertra”. De este modo se deja constancia del régimen de aprovechamiento de aguas de uso doméstico no solo en el folio general abierto a dicho régimen, sino también en el folio de la finca que disfruta del mismo. Porque, en definitiva, a pesar de que formalmente en el registro aparece como norma de regulación interna de otro aprovechamiento privativo de aguas públicas de carácter general, la naturaleza de derecho real que ostenta el aprovechamiento comercial colectivo del que venimos tratando, implica un juego de carga sobre el aprovechamiento de suministro, una especie de carga que pesa sobre el folio general de la “concesión” y de la cual disfruta el titular de la finca a cuyo favor se establece. Es la construcción jurídica principal de “mertra”. Cuando yo, consumidor, contrato con la compañía suministradora la posibilidad que se me concede de transaccionar con otros consumidores los excesos o ahorros de consumo que resulten, lo que estoy pactando es una restricción de naturaleza jurídica real a favor de mi finca de las condiciones económicas que corresponden a la compañía municipal en su servicio de suministro. La compañía suministradora está permitiendo que yo, consumidor, obtenga para mi beneficio personal parte del rendimiento económico que a la empresa correspondería por razón de la concesión o disposición normativa concedida a su favor. Sin embargo, el valor de referencia de esta nota marginal también abarca otro aspecto, este si ya absolutamente exclusivo del régimen mertra. La existencia de la nota marginal de que trata el artículo 64RH, indica la existencia de un mercado de transacciones que se estructura a través de una multiplicidad de folios registrales, necesariamente de naturaleza electrónica.

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7. APERTURA DERECHO

DE

FOLIOS

MENSUALES

DE

CONSUMO

Y

EJERCICIO

DEL

Cada consumo periódico de agua, mensual, bimensual o trimestral según se elija, abrirá folio registral digital. Es decir, si el pacto básico de “mertra” consiste en pagar una determinada cantidad de dinero a cambio de obtener el derecho a consumir una cantidad de agua también determinada durante un periodo de tiempo preciso, el resultado del ejercicio de ese derecho durante el tiempo pactado, el consumo efectuado, será el objeto sobre el cual se apoya todo el juego de liquidaciones y transacciones en que consiste el régimen “mertra”. La primera inscripción que abre el folio mensual recogerá la cantidad ahorrada o excedentaria de consumo que se haya producido en ese periodo de tiempo estipulado y se practicará en virtud de certificación electrónica expedida por la propia entidad suministradora, donde se de fe de la finca en la que se ha efectuado el consumo, del periodo de tiempo durante el cual la medición de consumo se ha llevado a cabo y la cantidad real de agua excedentaria o ahorrada que efectivamente se haya consumido.

La multiplicidad de usuarios del régimen “mertra” existentes y la necesidad de que exista coincidencia de lecturas de contador en un mismo momento temporal (a final de mes, por ejemplo) exige necesariamente la utilización de procedimientos electrónicos para hacer llegar el resultado de los consumos efectuados al Registro de la Propiedad.

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Efectivamente, a través de certificación electrónica comprensiva del resultado de la lectura de consumo que se haya efectuado y expedida por la comunidad de usuarios “mertra” (no hay que olvidar que dado el carácter y naturaleza de corporación de derecho público que le es propia, resulta perfectamente admisible la inscripción de sus certificaciones administrativas) se dará entrada en el libro Diario del Registro de todos los consumos mensuales que se hayan producido, todos bajo una misma certificación comprensiva de su resultado y contenido, la cual generará una única entrada registral. Se trata de una certificación perfectamente accesible Registro de la Propiedad por dos tipos de razones.

al

En primer lugar por la propia dicción del artículo 64 RH al decir que los asientos se practicarán “mediante certificaciones expedidas en relación a los antecedentes que obren en la comunidad con los requisitos legales”. Y si bien es cierto que estas palabras se están refiriendo a la consignación de las cuotas o derechos de los distintos participes en la comunidad y no específicamente al supuesto de las transacciones que nos ocupa, también es cierto que mas adelante en el mismo precepto reglamentario se refiere a “los mismos documentos” cuando se trata de hacer constar los aprovechamientos no ya en el folio abierto a la concesión, sino también en el folio abierto a las fincas que disfruten del riego. Si esas certificaciones sirven para lo mas, esto es la consignación registral del derecho del usuario, dichas certificaciones deben servir también para lo menos, la consignación registral del ejercicio del derecho de aprovechamiento de aguas de uso doméstico ya inscrito. En segundo lugar porque la inscripción se produciría en virtud de un documento auténtico de naturaleza administrativa ya que las comunidades de usuarios participan de la naturaleza que tienen las corporaciones de derecho público, como vimos anteriormente. La única forma de que esos consumos periódicos efectivos tengan constancia registral es a través de la apertura de un folio independiente para cada uno de ellos. De la misma manera que por nota al margen de la inscripción registral de una división horizontal se hace constar el número de elementos en que el edificio se divide y el número de finca y por tanto el folio independiente que a cada uno de ellos se le atribuye, en este caso los consumos efectivos periódicos de agua, pongamos mensuales, en que se divida el aprovechamiento, serán considerados como los elementos a los que se abrirá folio con la intención de asentar en los mismos las operaciones de transmisión, gravamen y liquidación que en su caso procedan.

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Mercado de transacciones ecológicas “MERTRA” Óscar G. Vázquez Asenjo

Pongamos por caso que se estipula que el posible consumo de la cantidad de agua asignada lo es por plazos mensuales. Esto significa que a final de cada mes, se ha de verificar una lectura de contador de consumo para comprobar la cantidad de agua verdaderamente consumida en la finca correspondiente. El resultado de esa lectura, la cantidad de litros consumidos de manera efectiva en ese mes, ya arroje un resultado ahorrador, ya excedentario determinará la apertura del folio correspondiente. En ese folio abierto, se acumularán los consumos que se produzcan en el mismo mes de los años sucesivos, mientras dure el contrato. Si el periodo de duración de adhesión al régimen “mertra” pactado lo es por tres años, entonces el folio abierto al mes de enero, o al primer trimestre del año si llega a ser ese el caso, permitirá la inscripción de los consumos que se vayan produciendo en los meses de enero de los tres años de vigencia del contrato, sin que se lleguen a confundir, se puedan acumular, o se permitan compensar las cantidades consumidas entre si. Si el resultado de consumo es una cantidad de agua mayor de la que en el contrato ha sido estipulada, el número de litros excedentarios abrirán folio registral para el mes correspondiente, con la apertura de ese folio se producen las siguientes consecuencias: Durante el plazo de liquidación que se haya estipulado, por ejemplo de un año, esa finca podrá comprar al precio que libremente determine el mercado “mertra” los litros que otros usuarios hayan ahorrado, con la finalidad de compensarlos con los excedentes producidos en esa finca. Si no se hubiesen adquirido al finalizar el plazo de liquidación de un año litros suficientes en el mercado para compensar los excedentes que se hubiesen producido en ese mes, en tal caso el titular registral del derecho de aprovechamiento de aguas de uso doméstico habrá de satisfacer al suministrador los litros excedentarios al precio que se hubiese pactado. Si el resultado por el contrario es que ha sido consumida una cantidad de agua inferior a la que se tenía derecho por virtud del pacto estipulado, en tal caso la cantidad de litros ahorrados abrirá folio para el mes correspondiente, y la apertura de ese folio producirá consecuencias simétricas a las del caso anterior: Durante el plazo de liquidación que se haya estipulado, que siempre ha de ser el mismo para todos los usuarios “mertra”, por ejemplo el de un año, esa finca podrá vender (también donar o efectuar cualquier otro tipo de negocio traslativo) libremente en el mercado mertra los litros que otros usuarios precisen por haberse excedido en sus respectivos consumos y con la finalidad

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Mercado de transacciones ecológicas “MERTRA” Óscar G. Vázquez Asenjo

de beneficiarse económicamente del comportamiento ahorrativo que se ha producido. Si no se hubiesen vendido al finalizar el plazo de liquidación de ese año los ahorros que se hubiesen producido en ese mes, en tal caso el titular registral del derecho de aprovechamiento de aguas de uso doméstico habrá de percibir del suministrador el valor de los litros ahorrados al precio que se hubiese pactado.

8. EJERCICIO DEL DERECHO. EL MERCADO DE TRANSACCIONES El ejercicio del aprovechamiento comercial y colectivo “mertra” se desenvuelve en dos grandes ámbitos. 1º- La liquidación con respecto a la compañía suministradora de los excedentes y ahorros producidos en el consumo de agua de uso doméstico. 2º- Las transacciones, los contratos de compraventa que se permiten llevar a cabo entre usuarios durante el tiempo transcurrido entre el consumo efectivo del agua y la liquidación del valor que proceda.

Respecto a este segundo ámbito de ejercicio, podríamos definir las transacciones “mertra” como aquellos contratos en virtud de los cuales los usuarios de la comunidad “mertra” que han ahorrado cierta cantidad de agua respecto al total que tendrían

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Mercado de transacciones ecológicas “MERTRA” Óscar G. Vázquez Asenjo

derecho a consumir, ceden a cambio de una contraprestación económica, libremente fijada por su voluntad dentro de las condiciones del mercado, el valor de liquidación que frente a la compañía suministradora a esa cantidad le corresponde. Es de hacer notar que las transacciones que se producen en el mercado “mertra”, son transacciones de valor. No es que el usuario que vende el “agua ahorrada” o el que compra para cubrir sus excedentes de consumo, este transmitiendo o adquiriendo litros materiales de líquido, sino que realmente en el mercado “mertra” se esta transaccionando con el valor que tendrá el pago o cobro de la cantidad de consumo ahorrada o excedentaria frente a la compañía suministradora en el momento final de la liquidación. Los ahorros y excesos de consumo quedan inscritos en el Registro de la Propiedad como hemos visto. Como son tantos y tan frecuentes los que se producen en el tiempo, es necesario establecer una herramienta informática que permita consultar el estado del mercado, los ahorros y excedentes existentes y permita del mismo modo llegar a operar para llevar a cabo de manera sencilla y segura las transacciones correspondientes.

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María Eugenia Díaz Taboada Registradora de la Propiedad del Registro de Barcelona nº 2

Estudió Derecho en Madrid en el CEU San Pablo, hizo el doctorado en la complutense.

Ingresó en el cuerpo de Registradors en 1988, sirviendo como titular en los Registros de Sacedon, Montoro, Barcelona número 18 y en la actualidad ejerce en el Registro la Propiedad de Barcelona número 2.

MEDIO AMBIENTE, COMERCIO DE DERECHOS DE EMISIÓN

EL REGISTRO DE BIENES MUEBLES Y GARANTÍAS REALES PARA EL DESARROLLO DE LOS MERCADOS PRIMARIO Y SECUNDARIO DEL COMERCIO DE DERECHOS DE EMISIÓN

Preparadora de opositores durante 10 años en la academia de Madrid, dando prácticas también.

Ha escrito artículos en la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario y colaboraciones en temas medioambientales.

Ha participado en cursos para Registros en España y en la antigua Guatemala.


Medio Ambiente, comercio de derechos de emisión. María Eugenia Díaz Taboada

Foto: Javi Q.

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PRESENTACIÓN

E

n el presente número de Cuadernos Ambientales de la Propiedad y dentro de la presente Sección, son dos los artículos que tratan de la temática del mercado de emisiones de CO2. Ambos tienen un origen temporal que no es precisamente reciente en sus primeros esbozos y ambos tratan de superar deficiencias evidentes en la seguridad jurídica del mercado diseñado. Pero mientras que el artículo de Oscar Vázquez pretende aplicar la técnica sancionada por el Tratado de Kyoto a mercados de otros productos naturales como es el caso del agua y utiliza al Registro de la Propiedad como herramienta para el desarrollo de esa técnica de transferencias de emisión, en el presente caso la Registradora de la Propiedad del número dos de los Registros de Barcelona, Doña María Eugenia Díaz Taboada, recurre al Registro de Bienes Muebles como ingenioso recurso jurídico para soportar directamente la seguridad jurídica de las transferencias que se realizan dentro del mercado o de los posibles mercados de emisiones de gases con efecto invernadero y lo hace ofreciendo la inscripción en el mismo de las posibles garantías a que tales transferencias puedan llegar a sujetarse. Esquematizando los conceptos, introduciendo al lector poco iniciado en la terminología del mercado de Kyoto dentro de los conceptos básicos para conocer el alcance y consecuencias de los planteamientos que respecto al tema sostiene la autora, el trabajo que a continuación se presenta es el primero que explica con absoluta claridad el posible papel que uno de nuestros Registros Jurídicos existentes, el de Bienes Muebles que actualmente funciona en los Registros Mercantiles, puede llegar a desempeñar en la actualidad.

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MEDIO AMBIENTE, COMERCIO DE DERECHOS DE EMISIÓN EL REGISTRO DE BIENES MUEBLES Y GARANTÍAS REALES PARA EL DESARROLLO DE LOS MERCADOS PRIMARIO Y SECUNDARIO DEL COMERCIO DE DERECHOS DE EMISIÓN 1. INTRODUCCIÓN

1.1. MEDIO AMBIENTE El concepto actual de medio ambiente se estableció en la Conferencia de las Naciones Unidas para el Medio Ambiente Humano, en Estocolmo en 1972. Medio Ambiente, es el conjunto de componentes físicos, químicos, biológicos y sociales capaces de causar efectos directos e indirectos, en un plazo corto o largo sobre los seres vivos y las actividades humanas. El estudio del medio ambiente es interdisciplinar. El crecimiento económico, sin tener en cuenta la base de recursos naturales renovables y no renovables, esto es al margen del sistema ecológico, produce una explotación incontrolada y un agotamiento de tales recursos. El desarrollo sostenible es la actividad económica que satisface las necesidades de la generación presente, sin afectar la capacidad de satisfacer las necesidades de generaciones futuras. El desarrollo sostenible se logra en tres niveles: Económico, Ecológico-Ambiental y Social. El Club de Roma, en 1972 con la publicación de “Los Límites del Crecimiento”, puso en marcha el proyecto sobre la condición humana en relación al agotamiento de algunos recursos naturales, y así poder aportar soluciones dentro de un marco global.

1.2. CONTAMINANTES Emisión, es la cantidad de contaminantes que vierte un foco en un periodo de tiempo determinado. Inmisión, atmósfera vivos. Cuando la medio, el

es la cantidad de contaminantes presentes en una determinada y a los que están expuestos los seres temperatura de emisión de un gas es mayor que la del gas asciende y se dispersa.

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Los efectos son los ocasionados por los formación de nieblas contaminantes o smog.

contaminantes

y

la

Los contaminantes pueden retornar a la superficie en zonas alejadas; es el fenómeno de contaminación transfronteriza como la lluvia ácida o acidificación. 1.3. MEDIDAS PARA EVITAR o REDUCIR RESÍDUOS Se llaman Técnicas de Minimización de Residuos, pueden ser de Reducción: en Origen, en Volumen o de Recuperación y Reciclaje.

2. ORGANISMOS Y TRATADOS INTERNACIONALES AMBIENTALES 2.1. COOPERACIÓN AMBIENTALES

y

*Convenio sobre las Internacional. Ramsar 1971

TRATADOS

Humedades

INTERNACIONALES

de

Importancia

*Convención para la Protección del Patrimonio Cultural y Natural Mundial. París 1972 *Convención de las Mar. Jamaica 1982

Naciones

Unidas

sobre

el

Derecho

del

*Convenio de Viena para la Protección de la Capa de Ozono. Viena 1985 *Protocolo de Montreal sobre las Sustancias que agotan la Capa de Ozono. Montreal 1987 *Convenio de Basilea sobre el control de los movimientos transfronterizos de desechos peligrosos y su eliminación. Basilea 1989 *Convenio sobre la Diversidad Biológica. Nairobi 1992 *Conferencia de Río de 1992. De ésta surgen la Carta de la Tierra con veintisiete principios y el Programa - 21 para el Desarrollo Sostenible. *Convenio Marco de Naciones Unidas sobre Cambios Climáticos. Nueva York 1992. Cumbre de Kyoto 1997. *Conferencia Buenos Aires 1998. Cumbre de La Haya 2000. *Cumbre de Bonn 2001,… Durban 2011. *Cumbre del Milenio Johannesburgo 2002.

Nueva

York

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2000

y

Cumbre


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2.2. PRINCIPALES ORGANISMOS INTERNACIONALES CON COMPETENCIAS AMBIENTALES I N S T I T U I D O S POR LA ONU: *El PNUMA, Programa de Naciones Ambiente, con sede en Nairobi.

Unidas

para

el

Medio

*El PNUD, Programa de Naciones Unidas para el Desarrollo, con sede en Nueva York. *El Banco Mundial, con sede en Washington. *La FAO, Organización de las Naciones Agricultura y Alimentación (sobretodo refiere a programas forestales).

*Organización Ginebra.

Meteorológica

Mundial.

Unidas en lo

WMO,

con

para que

la se

sede

en

3. INSTRUMENTOS DE GESTIÓN AMBIENTAL

3.1. BASE Y MEDIDAS LEGALES. En España el Estado es responsable del cumplimiento de las Leyes ante la Unión Europea tras el V Programa Marco de 1993 y de coordinar la normativa de cada Comunidad Autónoma con la Estatal. El artículo 45 de la Constitución Española de 1978 establece que: "Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de un medio ambiente adecuado para el desarrollo de la persona, así como el deber de conservarlo. Los poderes políticos, velarán por la utilización racional de todos los recursos con el fin de proteger y mejorar la calidad de vida y defender y restaurar el medio ambiente, apoyándose en la indispensable solidaridad colectiva". El artículo 319 del Código Penal, por Ley Orgánica de 1995 impone penas de prisión de seis meses a tres años, multa, inhabilitación para la profesión u oficio por construcción no autorizada en suelos destinados a viales, zonas verdes, bienes de dominio público o lugares que tengan legalmente reconocido su valor paisajístico, ecológico, artístico, histórico o cultural.

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3.2. AYUDAS FINANCIERAS Créditos blandos, para incentivar a las empresas a que reduzcan su impacto ambiental o introduzcan mejoras tecnológicas. Fondos de Cohesión, que incentivan la construcción infraestructuras para mejorar el medio ambiente. Programas de Acción, como la Inversión Científica y Desarrollo Tecnológico.

en

de

Investigación

4. INSTRUMENTOS FISCALES

4.1. MEDIDAS FISCALES De imposición, tasas para amortizar gastos originados en la eliminación de residuos (ecotasas); o por la utilización de productos tóxicos o emisiones de óxidos de nitrógeno (Nox) o por el ruido generado. De desgravación fiscal para empresas que implanten sistemas de tratamiento y corrección de impacto ambiental. Se pretende la Ecoeficiencia en las empresas: Compatibilizar intereses necesidades humanas.

económicos,

ecológicos

y

las

4.2. ORDENACIÓN DE TERRITORIO Planificar el territorio para usarlo racionalmente, dedicando cada zona a la actividad más adecuada. También sistemas telemáticos apoyados en la teledetección. Destacamos los SIG (Sistema de Información Geográfica), un programa de ordenador con un conjunto de datos espaciales de una porción de un territorio organizados de forma geográfica.

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5.

EL MARCO

DEL

COMERCIO

DE

EMISIONES

5.1. COMERCIO DE DERECHOS DE EMISIÓN.PROTOCOLO KYOTO (En vigor desde 1 6 / 0 2 / 2 0 0 5 )

DE

El efecto invernadero se origina en los primeros 12 Km de la atmósfera por la presencia de gases como Dióxido de Carbono (CO 2 ), Metano (CH 4 ) y Oxido de Nitrógeno (N20). Estos gases impiden la salida de las radiaciones infrarrojas y las devuelven a la Tierra incrementando la temperatura de la atmósfera y producen el cambio climático, que es el aumento de la temperatura promedio de la atmósfera. La humanidad con acciones como la deforestación, quema de combustibles fósiles (carbón, petróleo y gas natural) y los incendios, rompe también los ciclos naturales y contribuye a aumentar el efecto invernadero. La abundancia de Oxígeno en la atmósfera permite la formación en las capas altas de la atmósfera de la capa de ozono (03) que protege de los rayos ultravioletas.

5.2. PROTOCOLO DE KYOTO *El protocolo de Kyoto, está vinculado al Convenio Marco de las Naciones Unidas contra el Cambio Climático y pretende encauzar la evolución de concentración de C02 atmosférico y la temperatura del Planeta dentro de los distintos escenarios. Utilizando modelos de ciclo de carbono se pueden deducir concentraciones de gases de efecto invernadero en la atmósfera. Se crean escenarios de emisiones para analizar las situaciones y deducir la probable evolución del clima. *El Estado Legislación derechos o operador de Asignación,

asigna, en base al Protocolo de Kyoto y de la Unión Europea, la cantidad total permisos de emisión para cada periodo cada instalación. (En el Plan Nacional PNA).

la de al de

*El operador presenta anualmente un número de derechos de emisión equivalente a las emisiones totales de la instalación correspondientes al año anterior. *Un derecho de emisión representa el derecho a emitir una tonelada de CO 2 durante un período determinado.

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*Los derechos de emisión se pueden comprar y vender dentro de la Unión Europea entre personas físicas y jurídicas (Estados, Operadores, Entidades). *El Registro Nacional de Derechos de Emisión (Renade), actualmente llevado por “Iberclear”, asegura la publicidad de la titularidad y control de derechos de emisión, como registro de anotaciones en cuenta, considerando los derechos o permisos de emisión como declarativos, semejante a un bolsín, si se consideraran como constitutivos de derechos, los Registros Mercantiles y de la Propiedad, podrían jugar un papel en el mercado de emisiones, como veremos, no solamente en el primario sino, también en el secundario. *Antes de final de abril de cada año, las instalaciones deben entregar al Estado para su cancelación un número de derechos equivalente a las emisiones verificadas en el año anterior. Si no lo hacen se exponen a sanciones. *Los Registros de todos los Estados miembros están interconectados a través del Registro Independiente de Transacciones Comunitario (RITC) en el ámbito de la Unión Europea o Community International Transaction Log (CITL). *Para transferir derechos de una cuenta a otra dentro del mismo o diferentes Registros, hace falta aprobación del CITL. *Existen cuentas de cada titular de instalación, de la Administración y de la persona física o jurídica incluida en el ámbito de la Directiva y para cada una de las instalaciones. *Los créditos se obtienen, mediante transacción de compraventa anotado en cuenta o mediante proyectos basados en Mecanismo de Desarrollo Limpio y Aplicación Conjunta. *Los titulares de instalaciones afectadas deben de entregar estos créditos de emisión para cubrir sus emisiones al finalizar cada período de asignación.

5.3. En el Horizonte 2012 la Estrategia Española de Cambio Climático y Energía Limpia es: *Hacer posible la adquisición de 289,35 millones de toneladas de créditos de carbono. De éstos; 159,15 mt, corresponden a sectores difusos (transporte, residencial, agrario, gestión de residuos y gases fluorados) que deberán cumplir los criterios de inversión pública. El coste medio se sitúa en 5-7€/t.

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Los restantes 130,2 mt, corresponden a las empresas para cada una de sus instalaciones. *El límite de entrega de RCEs, Reducciones Certificadas de Emisiones y UREs, Unidades de Reducción Certificadas, diferenciado por sectores, tiene como objetivo garantizar un acceso equitativo al uso de RCEs y UREs sin distorsionar el mercado de derechos de emisión. Las obligaciones de entrega afectan más a sectores con asignación más restrictiva. *La directiva de la Unión Europea 2004/101 (EU-ETS o Sistema de Comercio de Emisiones de la Unión Europea), establece que a partir de 2008 se pueda autorizar la utilización de RCE y URE por los titulares, hasta un porcentaje máximo de la asignación correspondiente a cada instalación en los términos que establece cada Estado miembro en su Plan Nacional de Asignación. (70% para el sector de producción de electricidad y 20% para el resto de sectores.) *El límite a la utilización de estos créditos se calcula aplicando el porcentaje a la cantidad de derechos de emisión asignada a cada instalación para el período 20082012. *La cantidad resultante puede ser usada para cumplir la obligación de entrega de derechos en cualquier año del período, siempre y cuando en el transcurso del periodo no se supere el límite global. *Dadas las escasas posibilidades de contribuir a Fondos de Carbono adicionales a los existentes, será necesario encontrar formas alternativas de adquisición de créditos. *Para mejorar la coherencia en la asignación se deberían, como se ha establecido en las nuevas directivas de la UE (2008/101//CE y 2009/29/CE que modificaron la directiva 2003/87/CE de comercio de emisiones):    

Aplicar benchmarks a nivel Comunitario. Hacer asignaciones por subasta. Excluir las pequeñas instalaciones. Y definir con mayor precisión la instalación combustión.

de

Los mencionados cambios introducidos por las nuevas directivas obligaron en consecuencia a modificar la legislación Española de transposición de las directivas de UE, estás fueron la Ley 1/2005, de 9 de marzo por la que se regula el comercio de emisiones, mediante la nueva Ley 13/2010 de 5 de julio por la que se modificó la anterior norma. Nº2 mayo de 2012. Cuadernos Ambientales de la Propiedad Sección Primera. Firma Registral


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*En la financiación de compra de RCEs y UREs, la decisión del Gobierno es que sean las propias empresas las que financien su déficit de derechos a través de la adquisición de derechos de emisión del régimen europeo.

5.4. Para ello se adoptaron las siguientes medidas: 

Negociar bilateralmente con otros países la compra de Unidades asignadas en el marco del comercio internacional de emisiones del Protocolo de Kyoto.

Crear un Fondo Español de Carbono con un capital de 170 millones de € para adquirir 34 mt C0 2 . En este fondo participarán empresas y asociaciones que aportarán 50 millones de €, para adquirir créditos de carbono.

Promover la creación de fondos privados, mixtos y nuevas líneas de financiación que involucren a la banca privada y a las instituciones financieras en este tipo de proyectos.

Para poder hacer más eficiente estos dos últimos objetivos sería aplicable la ayuda prestada en un nuevo papel del Registro de Bienes Muebles.

6. REGISTRO DE BIENES MUEBLES Y OTRAS GARANTIAS REALES PARA EL DESARROLLO DE LOS MERCADOS PRIMARIO Y SECUNDARIO DE COMERCIO DE LOS DERECHOS DE EMISION.

6.1. INTRODUCCION Para desarrollo del Mercado secundario de derechos de emisión derivado y apoyado en el EU-ETS, Sistema Europeo de Comercio de Emisiones es esencial el establecimiento de las necesarias garantías jurídicas para que los derechos de emisión (emisión trading permits), de modo que estos puedan ser objeto de garantías de crédito para las empresas por parte de las entidades financieras. Para ello uno de los Registros de naturaleza jurídica más adecuados es el Registro de Bienes Muebles que es gestionado por los Registros Mercantiles en España. El Registro de Bienes Muebles, puede ser el garante para las entidades financieras y de crédito, para que los derechos de emisión sean claves para el desarrollo de los mercados secundarios de derechos de emisión, tanto a nivel de España como del toda la Unión Europea, en instituciones similares, ello será además una garantía y un instrumento

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de garantía para el desarrollo sostenido en el crecimiento del mercado de derechos de emisión y el mantenimiento de sus precios.

6.2. EXPOSICIÓN SOBRE EL REGISTRO DE BIENES MUEBLES. Es un registro de titularidades y gravámenes sobre bienes muebles, integrado por seis secciones según la clase del bien inscrito.       

Sección 1 ª Buques y Aeronaves. Sección 2 ª Automóviles y otros vehículos de Motor. Sección 3ª Maquinaría Industrial, establecimientos mercantiles y bancos de equipo. Sección 4ª Otras Garantías Reales. Sección 5 ª Otros B. Muebles Registrables (Propiedad Intelectual e Industrial). Sección 6ª Condiciones Generales de la Contratación. Se crea con esta estructura por el RD 3.12.1999 de condiciones generales de la contratación, disposición adicional).

6.3. NATURALEZA  

Registro Jurídico no administrativo por ello rigen los principios de prioridad, legitimación, oponibilidad, fe pública registral. Registro Público para el que tenga interés legítimo en conocer el contenido.

6.4. PRINCIPIOS  

 

Prioridad: Los créditos garantizados y sucesivamente inscritos o anotados tienen la preferencia que resulta de su presentación al Registro. Legitimación: iuris et de iure se presume que los derechos y garantías inscritos existen y pertenecen a su titular como resulta del Registro. luris tantum (cabe prueba en contrario) de que los contratos calificados e inscritos son válidos. Oponibilidad: Su contenido se presume conocido por todos. Fe Pública: Quien adquiere a título oneroso y de buena fe de quien en el Registro sea titular con facultad de disponer es mantenido en su adquisición aunque luego se anule o resuelva el derecho de su transmitente.

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6.5. ORGANIZACIÓN 

Registro Central

Registros Provinciales: Mercantiles.

Se

lleva

en

los

Registros

1. Sección 20 a 60: en los Registros Mercantiles. 2. Sección 1ª: donde estuvieran demarcados antiguos Registros de Buques y Aeronaves.

los

Practicada la inscripción en el Provincial se remitirá por el Registrador al central en 2 días hábiles.

6.6. PUBLICIDAD  

Certificación Nota simple Informativa

Solicitadas por quien tenga interés legítimo y por medios telemáticos. (Se presume en entidades financieras el interés legítimo).

6.7. NO SE PUEDEN INSCRIBIR   

Precontratos o actos preparativos. Actas o contratos sobre bienes no identificables. Contratos que no se ajusten a modelos oficiales aprobados por la DGRN.

6.8. SE INSCRIBEN:      

 

Buques, Aeronaves y actos y contratos sobre ellos. Venta a plazos o precio aplazado de muebles corporales no consumibles. Contratos de financiación y sus garantías. Contratos de arrendamiento financiero y de retro (lease Back). Arrendamientos sobre bienes muebles. Hipotecas sobre establecimientos mercantiles, automóviles, vehículos de motor, aeronaves, buques, maquinaria industrial y propiedad industrial e intelectual. Prendas sin desplazamiento sobre bienes del Artículo 52 al 54 LH m y PsD). Condiciones Generales de la contratación.

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6.9. OTRAS GARANTÍAS REALES: Es la Sección 40: del Registro de Bienes Muebles. Legislación aplicable:  

Ley de crédito al consumo de 23-3-1995. Disposición Adicional 70 de la Ley 29-7-1988 Disciplina e Intervención de las Entidades Crédito.

Orden 18-12-1998, afección de préstamos no hipotecarios constituidos por entidades financieras a favor del Banco de España, Banco Central Europeo y otros Bancos Centrales de Estados Miembros de la Unión Europea (garantías colaterales).

6.10. La DIRECTIVA UE DE 21 DE ENERO Parlamento y del Consejo Europeo (Organismos de Inversión Colectiva Mobiliarios): Consideró lo siguiente:

de de

DE 2002: del sobre OICVM en Valores

1. Que los instrumentos del mercado monetario engloban también valores mobiliarios que se negocian en el mercado monetario como letras del Tesoro y de entidades locales, certificados de depósitos, títulos de deuda de vencimiento a medio plazo, pagarés de empresas y letras bancarias. 2. Que debe facilitarse que los Organismos de Inversión Colectiva en Valores Mobiliarios (OICVM) inviertan en OICVM y otros Organismos de Inversión Colectiva. 3. Especifica cuáles son los valores monetarios y cuáles los instrumentos del mercado unitario. 4. Se fijan topes de inversión para sus activos.

6.11. DIRECTIVA DE 6 GARANTÍAS FINANCIERAS:

DE

JUNIO

DE

2002

SOBRE

ACUERDOS

DE

Estableció entre otras: 1. Principio de lex rei sitae (ley encuentre la cuenta principal)

del

país en que se

2. El único requisito de validez es para que la garantía sea entregada, mantenida, registrada o designada de

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otro modo con objeto de que esté bajo el control del beneficiario o persona que actúe bajo su nombre. 3. No cabe supeditarlos a acto formal alguno. Pero para que haya equilibrio entre la eficiencia del tráfico y la seguridad de las partes sólo comprende acuerdos de garantía financiera que prevén forma de desposesión y constancia por escrito u otro soporte duradero. 4. Protección a los acuerdos de transmisión de la propiedad de la garantía financiera y ejecutabilidad de la liquidación bilateral por compensación exigible anticipadamente.

6.12. REAL DECRETO LEY 11 DE MARZO DEL 2005 PARA EL IMPULSO A LA PRODUCTIVIDAD Y PARA LA MEJORA DE LA CONTRATACIÓN PÚBLICA: Para la libertad de movimientos de capital hace falta agilidad y eliminar trabas en la competitividad del sector financiero. Así este RD traspone: -la Directiva 4-11-2003 sobre exigencias del folleto para admisión a cotización de valores en mercados regulados comunitarios y ofertas públicas. -la Directiva financiera:

6-6-2002

sobre

acuerdos

de

garantía

Primero: Una de las partes ha de ser una entidad financiera sujeta a autorización y supervisión pública. Segundo: Se armoniza la legislación comunitaria sobre garantías financieras que formalicen partes autorizadas: se permite la transmisión de la propiedad del bien dado en garantía o la pignoración del mismo (ésta conforme a los artículos 1857 y ss. del Código Civil y particularidades de este RD). − son obligaciones financieras principales las garantizadas mediante un acuerdo de garantía financiera que da derecho a un pago en efectivo o a la entrega de instrumento financieros.

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− el objeto de la garantía financiera debe ser exclusivamente efectivo o valores negociables y otros instrumentos financieros definidos en la Ley de Mercados de Valores. - los acuerdos de garantía financiera deben constar por escrito. La garantía se entenderá válidamente aportada y constituida cuando el objeto de la garantía haya sido entregado registrado o acreditado de otro modo que esté en poder del beneficiario. En el caso de valores representados mediante anotación en cuenta se entenderá aportada la garantía desde la inscripción en el registro contable de la garantía pignoraticia. − se permite un derecho del objeto de la garantía. − caben acuerdos contractual.

de

de

sustitución

compensación

− se permiten la posibilidad de disponer del objeto de la garantía (dinero, valores e instrumentos financieros). − se permite la ejecución directa en caso de incumplimiento sin intervención de fedatario o autoridad pública. - cabe la apropiación aportado en garantía acreedor.

directa del bien por el propio

- el procedimiento concursal no es causa para declarar nulos acuerdos de garantía financiera siempre que la resolución de la apertura sea posterior a la formalización del acuerdo o aportación de la garantía salvo perjuicio de acreedores. − la ley aplicable a las garantías financieras cuando el objeto sean valores representados mediante anotaciones en cuenta será la del Estado en la que esté situado la cuenta principal.

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Esta ley será aplicable a: - naturaleza jurídica y efectos del objeto de la garantía.

sobre

la

propiedad

− requisitos para perfeccionar el acuerdo y que el acuerdo y la aportación de garantías efectos frente a terceros.

hacer surta

− rango del título o derecho de una persona sobre la garantía en relación con otros títulos o derechos reivindicados o si ha tenido lugar una adquisición de buena fe. − el procedimiento para garantía tras la ejecución

la

realización

de

la

6.13. REAL DECRETO 1 3 0 9 / 2 0 0 5 POR EL QUE SE APRUEBA EL NUEVO REGLAMENTO DE INSTITUCIONES DE INVERSIÓN COLECTIVA. Con efectos fundamentales:

desde

9/11/2005.Tiene

tres

objetivos

1° Medidas para evitar restricciones y obstáculos a la inversión, así: − se crean clases de participaciones o series de acciones dentro de una misma institución colectiva. − se regulan las instituciones de inversión colectiva de inversión libre (hedge fund). − se elimina la obligación de que las acciones de las sociedades de inversión colectiva de carácter financiero deba negociarse en bolsa, estableciéndose métodos alternativos para otorgar liquidez a las acciones. 2° Protección adecuada de los inversores, a través de la vigilancia de la actuación de la sociedad gestora por el depositario.

3° Modernización administrativa

del

régimen

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de

intervención


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6.14. REAL DECRETO 1310/2005 QUE COMPLETA LA TRANSPOSICIÓN A NUESTRO ORDENAMIENTO DE LA DIRECTIVA DE FOLLETOS. 1° Reforma la normativa reguladora de requisitos y procedimiento de admisiones a negociación de valores negociables en mercados secundarios oficiales: idoneidad del emisor, válidamente constituido con la normativa del país de su domicilio y estar operando. − idoneidad de los valores, representarse mediante anotaciones en cuenta, libremente transmisibles y alcanzar un importe mínimo. − información que se ha de aportar y registrar en la CNMV de las cuentas anuales del emisor y del folleto aprobado y publicado. 2º Ofertas públicas negociables.

de

venta

o

suscripción

de

valores

En el caso de valores garantizados el garante tiene que proporcionar información sobre sí mismo como si fuera emisor del valor objeto de garantía. 3º Condiciones para la elaboración y distribución de los folletos. Se excluye de los requisitos de información a determinados emisores de valores participativos (estados miembros de la UE, organismos públicos internacionales, bancos centrales, Banco Central Europeo, comunidades autónomas y entidades locales españolas).

6 . 1 5 . EN CONCLUSIÓN: 1º La libertad de movimientos de capitales en los mercados financieros exige agilidad y diligencia eliminando trabas y armonizando la legislación de los mercados comunitarios. 2º El mercado de comercio de derechos de emisión requiere un marco seguro que otorgue garantías a los que participan en él, de modo que exista una perfecta garantía jurídica para el desarrollo de tal mercado secundario. Para ello es imprescindible reconocer el valor de la inscripción registral en los principios de Economía Institucional aplicada a los temas de Gestión Ambiental y Desarrollo Sostenible. 3º Los acuerdos de garantía financiera para que estén válidamente constituidos además de constar por escrito Nº2 mayo de 2012. Cuadernos Ambientales de la Propiedad Sección Primera. Firma Registral


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precisan que el bien objeto de la garantía haya sido entregado o registrado, de forma que obre en poder del beneficiario o de la persona que actúa en su nombre. En el caso de los valores representados por anotaciones en cuenta se entenderá desde la inscripción en el registro contable. La ley aplicable en todo lo relacionado con naturaleza jurídica, perfeccionamiento, eficacia, rango, buena fe y procedimiento de realización tras la ejecución es la lex rei sitae (para anotaciones en cuenta donde esté la cuenta principal). POR TODO ESTO ES NECESARIO ACUDIR AL REGISTRO DE BIENE S MUEBLES SECCIÓN CUARTA DE GARANTIAS REALES.

Barcelona, 7 de Marzo de 2012. María Eugenia Díaz Taboada Registradora de la Propiedad de Barcelona n° 2.

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Víctor J. Prado Gascó Registrador de la Propiedad del Registro de Torredembarra Licenciado en Derecho por la Universidad Cardenal Herrera San Pablo CEU promoción 19972002. Máster en Dirección de Empresas.

Preparador de oposiciones desde 2012 en la Academia de Valencia y en la de Barcelona adscritas a los respectivos Decanatos autonómicos.

APROXIMACIÓN A LA BASE GRÁFICA REGISTRAL UN NUEVO ENFOQUE METODOLÓGICO

Miembro del Consejo de Redacción Jurídica Lunes 4.30 desde 2010 hasta su desaparición y doctorando por la Universidad UCH CEU.


Aproximación a la base gráfica registral. Un nuevo enfoque metodológico. Víctor J. Prado Gascó

Foto: Javi Q.

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PRESENTACIÓN

V

íctor J. Prado Gascó, Registrador de la Propiedad de Torredembarra, aborda directamente uno de los temas favoritos de Cuadernos Ambientales de la Propiedad. En casi todos los artículos publicados durante la breve vida de nuestra revista, la representación gráfica de las fincas registrales, o lo que en el mundo registral ya conocemos como el “Sistema de Bases Gráficas Registrales”, ha estado presente como un instrumento al servicio de la constancia registral de diferentes aspectos medioambientales. Sin embargo es la primera vez que un compañero se atreve a tratar como tema monográfico este aspecto tan novedoso de nuestro Derecho Hipotecario y lo cierto es que Víctor Prado lo ha realizado de un modo tan profundo, ambicioso y al mismo tiempo tan práctico y real que ya anuncia posteriores trabajos dedicados a abundar en una temática, respecto a la cual, hoy ya es, sin duda, uno de sus mayores expertos. El Registrador de Torredembarra hace una acertada demostración de los antecedentes europeos en los que se apoya el sistema de información gráfica registral de nuestro país, explica con toda claridad las utilidades que dicho sistema adiciona a la técnica hipotecaria tradicional e incluso apunta con claridad nuevas posibilidades hoy en día ya materializadas en la práctica, como lo es la información territorial asociable a la base gráfica de las fincas registrales. La lectura del artículo que presentamos a continuación proporcionará al lector un completo retrato de una institución que como el propio autor reconoce “constituye una de las mayores novedades que está revolucionando y que sin duda revolucionará en los próximos años el modo de gestión de las oficinas registrales y que va a constituir un nuevo servicio que algunos Registros de la Propiedad ya están ofreciendo y que otros lo van a ofrecer próximamente a los ciudadanos”.

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Aproximación a la base gráfica registral. Un nuevo enfoque metodológico. Víctor J. Prado Gascó

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Aproximación a la base gráfica registral. Un nuevo enfoque metodológico. Víctor J. Prado Gascó

APROXIMACIÓN METODOLÓGICO

A

LA

BASE

GRÁFICA

REGISTRAL.

UN

NUEVO

ENFOQUE

Hace ya un tiempo que se presentó a la comunidad jurídica, a los usuarios de los Registros de la Propiedad, a los interesados en materias ambientales y al público en general, la revista electrónica "Cuadernos Ambientales de la Propiedad", un proyecto que ideado e impulsado por Antonio Giner Gargallo, Decano Autonómico de Cataluña, y Óscar Germán Vázquez Asenjo, Vocal de Territorio y Medio Ambiente, ha visto la luz en su primer número al que han contribuido con sus disertaciones uno de mis preparadores, al que he guardado, guardo y guardaré especial cariño, Pedro Fandos Pons además de otros compañeros como Gonzalo Aguilera Anegón, Ester Sais Re y José Luis Salazar Máñez, entre otros. Sin la pretensión de equiparar mis palabras a las manuscritas por ellos en el primer número de la revista, pero con la vocación, quizá algo osada por eso de la edad, de aportar un granito de arena a los sucesivos números de la revista escribo el presente artículo. El punto de partida es doble: por un lado nuestro sistema registral español y por otro la preocupación de la sociedad actual por los temas ambientales, por informaciones administrativas y cargas que hasta el momento estaban ocultas o sencillamente se encontraban al margen del Registro de la Propiedad. La interrelación de estos dos aspectos nos lleva necesaria e inevitablemente a una adaptación a los tiempos que corren, a una reformulación desde la base y fundamento esencial del servicio público que presta el Registro a través de la Publicidad Inmobiliaria Registral, idea de servicio público ya propugnada desde los tiempos de ZANOBINI. 1 Con este artículo y partiendo del fundamento mentado sobre estas líneas, tras una breve introducción, nos aproximaremos a la concepción de la Base Gráfica Registral, al nuevo enfoque de la metodología registral que introduce, destacando dentro de ella los intereses involucrados, las operaciones jurídicas que se facilitan y el nuevo enfoque del principio de publicidad formal. El “iter” del artículo no es otro que el Proyecto de Implantación de la Base Gráfica Registral en el Registro de Torredembarra, elaborado en Diciembre de 2010 por el que suscribe estas líneas y que no es propiamente un trabajo doctrinal al uso ya que no aporta otra novedad que la de ser una síntesis de los aspectos jurídicos, económicos y prácticos referentes a la Base Gráfica Registral, adaptados oportunamente tras la entrada en vigor de la Ley de Economía Sostenible. 1

GUIDO ZANOBINI fue un administrativista italiano sobre cuyas construcciones jurídicas se elaboraron algunas de las definiciones esenciales del Derecho Administrativo en España: la teoría del acto administrativo de García de Enterría o la idea del Registro como servicio Público entre otras.

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INDICE I.- Introducción II.- Aproximación a la base gráfica registral II.1.- Concepto

II.2.- Fundamento legal

II.3.- Incardinación en la directiva inspire 2007/2/CE

II.4.- Distinción entre la realidad física de la finca, la parcela catastral y la finca registral II.5.- Aspectos técnicos

III.- Un nuevo enfoque metodológico registral III.1.- Bondades jurídicas de la identificación por medio de la base gráfica registral III.1.1.- Intereses involucrados

III.1.2.- Operaciones jurídicas que facilita III.1.3.- Información asociada

III.2.- Viabilidad económica desde la perspectiva registral III.3.- Reformulación del principio de publicidad formal

III.3.1.- Principio de publicidad formal en su formulación tradicional

III.3.2.- Extensión del principio de publicidad a la base gráfica registral

IV.- Conclusiones V.- Bibliografía

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I.- INTRODUCCIÓN La vocación de generalidad e internacionalidad de la revista electrónica nos lleva a que someramente destaquemos algunos aspectos registrales básicos que, siendo ya conocidos por los Registradores y la comunidad jurídica, pueden no serlo tanto para algunos usuarios de los Registros de la Propiedad o interesados en materias ambientales o por el público en general. Así, gramaticalmente, el derecho inmobiliario significa derecho de los bienes inmuebles, y en este sentido, su contenido sería amplísimo y asistemático, por ello hay que entender derecho inmobiliario registral, también conocido tradicionalmente como derecho hipotecario, denominación que se ha impuesto frente a otras utilizadas por la doctrina, como la de Derecho Registral, criticada porque pretende unificar el tratamiento de los Registros Jurídicos y los Administrativos o la del Derecho del Registro de la Propiedad, que es excesivamente restrictiva. GARCÍA GARCÍA lo define como “el conjunto de normas y principios que regulan la publicidad de las situaciones jurídicas de trascendencia real a través del Registro de la Propiedad”. En el concepto de derecho inmobiliario registral, la “summa divissio” es la que distingue dentro de su CONTENIDO entre: Un derecho Inmobiliario Material, que estudia el valor sustantivo de la publicidad registral, es decir los efectos jurídicos que ésta produce. Y un derecho Inmobiliario Formal, que es el que estudia la organización, libros y procedimientos del Registro de la Propiedad. A lo largo del presente artículo veremos como la Base Gráfica incide en mayor o menor medida en ambos aspectos del derecho inmobiliario registral: el material y el formal. Para desarrollar la actividad estatal de publicidad inmobiliaria, la ley creó un organismo específico: EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD, que es el medio técnico para llevar a cabo la publicidad registral inmobiliaria. Por otro lado, es un principio básico, que entronca con el llamado análisis económico del Derecho, el asegurar que los costes de las transacciones inmobiliarias sean mínimos; la existencia de un Registro de la Propiedad garantiza dicho principio, como ha manifestado la doctrina, autores como MENDEZ GONZÁLEZ, y un informe del Banco Mundial, en un doble sentido: a) Disminuyendo los costes de información, pues el adquirente tiene la plena seguridad de que el transmitente del derecho de cuya enajenación se trata, está realmente legitimado para la transacción en proyecto.

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b) Eliminando costes de vigilancia, lo cual se consigue, cuando el adquirente llega a ejercitar un título inatacable contra el que no quepa formular acciones, provenientes de un tercero, que pretende ostentar mejor derecho que él sobre el bien adquirido. De nuevo la introducción de la Base Gráfica Registral no supone una alteración de ese principio básico de asegurar costes mínimos en las transacciones inmobiliarias, ya que a un mínimo coste se ofrece junto a la tradicional información jurídica una representación gráfica, un certificado de coordinación con el catastro y unas informaciones asociadas de índole ambiental (suelos contaminados, riesgos sísmicos o parques naturales cercanos) y de índole urbanístico, muy valiosas para los interesados. ROCA SASTRE examina el concepto de Registro de la Propiedad en un triple aspecto, partiendo de cada uno de los párrafos del art. 1 de la Ley Hipotecaria; es decir, como institución, como oficina pública y como conjunto de libros. Triple aspecto que es criticado por CHICO ORTIZ cuando dice que si partimos de la idea del Registro de la Propiedad como institución, no podemos sucesivamente configurarlo como un conjunto de libros, lo cual viene a desvirtuar la idea de institución, ni como una oficina, pues ello degrada la superior idea de institución. No obstante la matización anterior, la doctrina si se pone de acuerdo para la admisión de dos concepciones del Registro de la Propiedad: una sustantiva y otra adjetiva. Para la concepción sustantiva, el Registro de la Propiedad es, ante todo, una institución, así DIEZ PICAZO lo define como “la institución jurídica que mediante determinadas oficinas públicas con competencia territorial y que funcionan a cargo de funcionarios calificados y calificantes, publica, principalmente, con carácter oficial y efectos trascendentes, la situación jurídica de las fincas y derechos reales sobre ellas establecidos” y ROCA SASTRE lo define como “la institución jurídica que, destinada a robustecer la seguridad jurídica inmobiliaria, tiene por objeto la registración de la constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre los bienes inmuebles, así como las resoluciones judiciales relativas a la capacidad de las personas y de los contratos de arrendamiento y de opción”. Para la concepción adjetiva, en cambio, el Registro de la Propiedad es una oficina de carácter público donde se custodian los libros registrales, donde se practican los asientos relativos a las fincas. El Registro de la Propiedad español es un REGISTRO DE DERECHOS en el que según LACRUZ hay que distinguir una triada jurídica:

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-

Se inmatriculan fincas.

-

Se presentan materiales.

-

Se publican derechos reales.

títulos

formales

y

se

inscriben

títulos

Como decíamos más arriba la concepción de la Base Gráfica Registral incide en el aspecto sustantivo y en el aspecto adjetivo, sin alterar la naturaleza de Registro de derechos. Apuntamos aquí, sin perjuicio de su desarrollo ulterior, la incidencia es esos aspectos; en el aspecto sustantivo, al poner a disposición del Registrador una herramienta eficiente y tecnológicamente adecuada para facilitar su calificación diaria, resaltando o manifestando entre otras bondades la existencia o inexistencia de dudas sobre la identidad de la finca en las operaciones registrales. También incide en el aspecto adjetivo reafirmando la concepción de oficina de carácter público al proporcionar a los interesados mayor y mejor información, información que de otra manera se obtendría difícilmente o simplemente no se podría obtener como la relativa a cargas ocultas: tanteos y retractos legales o infracciones urbanísticas. En cuanto a los FINES que persigue el Registro de la Propiedad, podemos decir que con carácter general el intercambio de bienes está presidido por dos principios: A) La seguridad en los derechos, que significa que un propietario no puede dejar de serlo sin su consentimiento; y B) La seguridad en el tráfico, que significa que cuando alguien adquiere un bien de quien se muestra como propietario (porque aparece inscrito en el Registro), debe ser protegido en su adquisición aunque, eventualmente, quien vendió no fuera el verdadero propietario. Si se hace prevalecer el principio de seguridad en los derechos, resultaría que cualquier eventual comprador debería realizar una larga, costosa y compleja investigación para averiguar si su vendedor es realmente el propietario (como ocurre en otros Sistemas Registrales Europeos como el sistema italiano o francés); con lo que se ralentizaría y encarecería enormemente el tráfico jurídico. Si se hace prevalecer el segundo principio, la seguridad en el tráfico, todos estaríamos expuestos a vernos privados de nuestros derechos sin nuestra intervención. Por lo que ambos principios deben encontrar un punto de equilibrio y es el Registro de la Propiedad la institución jurídica a través de la que se trata de equilibrar los dos

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principios citados, que no sólo subsisten sino que resultan fortalecidos con la introducción de la Base Gráfica Registral. La finalidad trascendental del Registro de la Propiedad es la de dotar de Seguridad al tráfico jurídico inmobiliario sirviendo precisamente de soporte a la publicidad registral, que despliega numerosos efectos jurídicos y económicos. Centrándonos en ellos hay que indicar las siguientes finalidades básicas y su interrelación con la Base Gráfica Registral: 1.) Cognoscibilidad general La exteriorización en qué consiste la publicidad tiene como fin producir un conocimiento general de esa situación: el Registro permite potencialmente el conocimiento de su contenido, e imposibilita la alegación de la ignorancia. Por lo que, a nuestro modesto entender, cuánto más perfecta sea la identificación del objeto de derecho a través de la Base Gráfica Registral mayores ventajas se derivarán de esa cognoscibilidad general tanto para los propietarios como para los terceros. 2.) Los efectos sustantivos sobre la situación publicada Efectos que pueden ser constitutivos, conformadores, de inoponibilidad, de prioridad, de legitimación o de fe pública. Ello permite adscribir el Registro de la Propiedad entre los registros jurídicos, y distinguirlo de los administrativos, que no tienen más aspiraciones que la simple publicidad-noticia. En relación a los efectos sustantivos cabe significar que VÁZQUEZ ASENJO 2, tomando por fundamento la introducción de la Base Gráfica Registral, redefine o reformula los principios hipotecarios tradicionales. 3.) La Seguridad del tráfico Las dos finalidades sobre estas líneas relatadas sirven, como decíamos, a un fin esencial: la seguridad del tráfico jurídico. La dinámica de los derechos subjetivos impone que el adquirente de un derecho no pueda verse perjudicado por causas que no conoció o pudo conocer al tiempo de llevarla a cabo. La cognoscibilidad general que proporciona el Registro permite a los terceros confiar en las situaciones publicadas y, por tanto, en la efectividad de los negocios reales sobre inmuebles inmatriculados.

VÁZQUEZ ASENJO O G, en su obra “APROXIMACIÓN A LOS PRINCIPIOS GRÁFICOS HIPOTECARIOS”, Editorial Bosch, Noviembre 2010, Barcelona, define y desarrolla los Principios de Inscripción Gráfica Registral, de Calificación Gráfica Registral, de Rogación Gráfica Registral, el Principio Gráfico de Tracto sucesivo, la Prioridad Gráfica Registral, la Legitimación Gráfica Registral, la Fe Pública Gráfica Registral y el Principio de Publicidad Gráfica Registral.

2

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4.) La Seguridad del derecho Además de la seguridad del tráfico, también la seguridad estática del derecho subjetivo resulta amparada por el Registro: los principios de legitimación y de tracto sucesivo aseguran al titular registral que no se practicará ninguna inscripción, modificación o cancelación del derecho inscrito sin su consentimiento o sin haber tenido la posibilidad de ser oído en el correspondiente procedimiento. 5.) Evita la usura, fraudes y estafas y la proliferación pleitos y demandas infundadas La oscuridad existente hasta su creación daba pie de un lado a fraudes y estafas, siendo frecuentes las dobles ventas o las ventas como libres de fincas que estaban gravadas y el aumento de los pleitos por tales motivos; tras su creación se evitan aquellos fraudes y estafas y actúa el Registro como medida cautelar evitando demandas infundadas. Esta finalidad sólo resulta afectada por la base gráfica registral en el sentido de la más perfecta definición del objeto de derecho y de todas las cargas bien sean visibles u ocultas que tenga. 6.) Agiliza la contratación y robustece el crédito territorial y personal El comprador no ha de investigar la propiedad de lo que compra, basta confiar en el Registro de la Propiedad (a diferencia de los sistemas de Registros de títulos). Se reducen los costes de las transacciones, premiando la confianza en los supuestos en que se produce una asimetría de informaciones. Tambi��n

estas

finalidades

tradicionales

La Base Gráfica Registral no es más que la traducción al lenguaje geográfico de los principios hipotecarios que inspiran nuestra tradición literaria registral o dicho de otro modo es la plasmación gráfica del tráfico jurídico inmobiliario que se obtiene mediante la validación por parte del Registrador.

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del

Registro de la Propiedad resultan a nuestro juicio reafirmadas, del mismo modo que lo eran la seguridad en los derechos y en el tráfico, con la aparición en la escena jurídica de la Base Gráfica Registral.


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II.- APROXIMACIÓN A LA BASE GRÁFICA REGISTRAL

II.1.- CONCEPTO La Base Gráfica Registral no es más que la traducción al lenguaje geográfico de los principios hipotecarios que inspiran nuestra tradición literaria registral o dicho de otro modo es la plasmación gráfica del tráfico jurídico inmobiliario que se obtiene mediante la validación por parte del Registrador. II.2.- FUNDAMENTO LEGAL El fundamento legal se encuentra en el art. 9,1 LH: “Toda inscripción que se haga en el Registro expresará las circunstancias siguientes: 1. La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la inscripción, o a los cuales afecte el derecho que deba inscribirse, y su medida superficial, nombre y número, si constaren del título. Podrá completarse la identificación de la finca mediante la incorporación al título inscribible de una base gráfica o mediante su definición topográfica con arreglo a un sistema de coordenadas geográficas referido a las redes nacionales geodésicas y de nivelación en proyecto expedido por técnico competente. La base gráfica catastral o urbanística y el plano topográfico, si se utilizasen, deberán acompañarse al título en ejemplar duplicado. Uno de sus ejemplares se archivará en el Registro, sin perjuicio de su incorporación a soportes informáticos. Del archivo del duplicado se tomará nota al margen del asiento correspondiente a la operación practicada y en el ejemplar archivado el registrador hará constar referencia suficiente a la finca correspondiente. Podrá obtenerse el archivo de la base gráfica como operación registral específica mediante acta notarial autorizada a requerimiento del titular registral en la que se describa la finca y se incorpore la base gráfica. Los registradores dispondrán de aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases gráficas que permitan su coordinación con las fincas registrales y la incorporación a éstas de la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente.” Este inciso, cuyo tenor fue primero inserto en el art. 51,4 RtoH por reforma operada por RD 4/9/1998, se introdujo en la Ley Hipotecaria por Ley 24/2001, de 27 de Diciembre de Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social, ya que tras las STS 24/2/00 y de 31/1/01 fueron declarados nulos por falta de rango legal alguno de los artículos introducidos por la mentada reforma reglamentaria, entre ellos el señalado art. 51,4 RtoH.

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También debe traerse a colación en este punto el art. 398 RtoH en la redacción dada por el RD 430/1990 de 30 de Marzo y la Instrucción de la DGRN de 2/3/2000, junto a doctrina de la DGRN entre otras mentar las recientes Resoluciones de 26 de Octubre de 2010 y de 18 de enero de 2011. La publicación de la Ley 2/2011 de 4 de Marzo de Economía Sostenible, con la que trataba el legislador de impulsar la renovación de nuestro tejido productivo, introduce reformas en la regulación de Catastro de 5/3/2004 que han de ponerse en relación con el tema que examinamos, así DELGADO RAMOS 3 señala, entre otras, las siguientes notas: 1.- Que a partir de la entrada en vigor de la Ley, conforme a la nueva redacción del art. 3 TR, es obligatoria casi siempre la identificación geográfica de la finca en todo documento público que contenga hechos, actos o negocios susceptibles de generar una incorporación en el Catastro Inmobiliario, así como en el Registro de la Propiedad. 2.- Que supone un avance importantísimo para el Catastro y el Registro la obligatoriedad de incorporar una base gráfica a la finca en orden a la coordinación entre ambas instituciones. 3.- Que sigue en vigor la posibilidad de aportar además, e inscribir en su caso, otras bases gráficas no catastrales. 4.- Que no queda afectada ni la legislación hipotecaria ni la independencia del Registrador en la calificación de las modificaciones descriptivas de las fincas. 5.- Que sigue en vigor la obligación legal de que los Registradores dispongan de aplicaciones informáticas propias para el tratamiento de las bases gráficas conforme al art. 9,1 LH. A mi entender, hemos de poner la atención sobre estas últimas “…no sólo existe la posibilidad de una Base Gráfica notas, para afirmar Registral y la obligación del Registrador de disponer que no sólo existe de aplicaciones informáticas para describir la posibilidad de georreferencialmente una finca, sino que se muestra una Base Gráfica Registral y la como una herramienta imprescindible…” obligación del Registrador de disponer de aplicaciones informáticas para describir georreferencialmente una finca, sino que se muestra como una herramienta imprescindible, a partir de la entrada en vigor de la ley, el tener la Base Gráfica Registral de la finca para poder afirmar

3

DELGADO RAMOS, J., en el artículo “CALIFICACIÓN Y ACTUACIÓN REGISTRAL EN MATERIA DE BASES GRÁFICAS TRAS LA ENTRADA EN VIGOR DE LA REFORMA DE LA LEY DE CATASTRO POR LA LEY DE ECONOMÍA SOSTENIBLE” publicado en la página web <www.notariosyregistradores.com> de fecha 21/3/2011.

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con argumentos tangibles o georreferenciados, si existe o no coordinación entre parcela catastral y finca registral, entre la Base Gráfica Catastral y la Registral, por no ser sustanciales las diferencias entre ambas. No es que no se pueda ejercer la función calificadora sin la Base Gráfica Registral, evidentemente que se ha podido, se puede y se podrá ejercer como hasta ahora, pero el Registrador habrá de tamizar o establecer filtros más severos, pues nunca obtendrá siquiera un atisbo de certeza acerca de la coordinación entre parcela catastral y finca registral para incluir la descripción catastral como descripción física de la finca en los sucesivos asientos y practicar la Nota Marginal de Coordinación que señala la Ley de Economía Sostenible. II.3.- INCARDINACIÓN EN LA DIRECTIVA INSPIRE 2007/2/CE Otro hito que debemos tener presente en materia de Bases Gráficas es la aprobación de la Directiva 2007/2/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 14 de marzo de 2007, por la que se establece una Infraestructura de Información espacial en la Comunidad Europea (conocida también con el nomen de Directiva INSPIRE). Esta Directiva supone, con la aparición de su “Geoportal” (cuyo objeto es dar publicidad de ámbito continental) el reconocimiento normativo expreso del aspecto gráfico en el derecho de acceso a la información territorial y su comercialización (vide art. 7 y 14). Efectivamente, aunque el objetivo inicial de la Directiva “Inspire”, según dispone su art. 1, consista en fijar normas generales para el establecimiento de una infraestructura de información espacial orientada a la aplicación de políticas comunitarias medioambientales, resulta evidente que si se consigue crear una primera Infraestructura de Datos Espaciales (IDE) a nivel europeo, la misma, según afirman algunos autores como VÁZQUEZ ASENJO 4, no solo tendrá fines medioambientales, sino que será de utilización general para cualquier agente económico, para cualquier autoridad política que trabaje con el territorio y, sobre todo, para cualquier consumidor o usuario. Este ámbito jurídico medioambiental resulta especialmente novedoso y dada la ausencia de obstáculos histórico normativos de tradición en los estados miembros de la Unión, puede convertirse en el vehículo vertebrador de una primera legislación realmente unificada a nivel europeo. En este punto la participación de los Registros de la Propiedad en la Infraestructura INSPIRE a través de la incorporación del

4

VÁZQUEZ ASENJO, O G en el artículo “NECESIDAD DE ENCAJE DE LA INFORMACION GRAFICA REGISTRAL DENTRO DE LA DIRECTIVA INSPIRE. ALEGATO A FAVOR DE LA INCLUSION DE LA INFORMACION GRAFICA REGISTRAL EN EL PROYECTO DE LEY SOBRE SU TRASPOSICION” publicado en la REVISTA JURÍDICA LUNES 4.30, núm. 478, mayo 2010.

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Sistema de Bases Gráficas Registrales al “Geoportal” previsto en la Directiva europea resultaría de una importancia radical no exenta de dificultades. II.4.- DISTINCIÓN ENTRE LA REALIDAD FÍSICA DE LA FINCA, LA PARCELA CATASTRAL Y LA FINCA REGISTRAL Como es sabido no son pocas las ocasiones en que realidad física, parcela catastral y finca registral no son coincidentes. Tal y como señaló MENDEZ GONZÁLEZ5, la existencia del Registro de la Propiedad y del Catastro, lejos de ser un defecto de nuestro sistema, es una de las riquezas del mismo y se basa en la especialización del trabajo de dos instituciones que tienen finalidad y vocación diferentes, la primera dar seguridad al tráfico jurídico Inmobiliario y la segunda la más exacta determinación del impuesto territorial. En este mismo sentido al igual que tradicionalmente se distingue doctrinal y legalmente entre parcela catastral y finca registral, habría que distinguir entre base gráfica catastral y Base Gráfica Registral. La parcela catastral es concebida legalmente en el art. 17 del TR Suelo 20/6/2008 como la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente y doctrinalmente como la unidad descriptiva básica del inventario de la riqueza territorial aparente; y la finca registral concebida en ese mismo artículo como aquella unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo que conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad y doctrinalmente GARCÍA GARCÍA la define como “aquel bien inmueble cuyo espacio está suficientemente delimitado, susceptible de aprovechamiento independiente, cuyo dominio pertenece a una o varias personas y es objeto unitario de tráfico jurídico.”

5

MÉNDEZ GONZÁLEZ en un artículo publicado en la REVISTA CRÍTICA DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL Número 703 de Septiembre- Octubre 2007.

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Aproximación a la base gráfica registral. Un nuevo enfoque metodológico. Víctor J. Prado Gascó

Mientras la base gráfica catastral supone la individualización física de la finca a través de coordenadas georreferenciadas, la Base Gráfica Registral validada por el Registrador como definitiva supone que esa representación gráfica elaborada coincide en su identidad con la descripción literaria contenida en el folio registral. Por lo que la “…Por lo que la elaboración de la base gráfica elaboración de la base catastral y de la Base Gráfica Registral no habrían gráfica catastral y de la Base Gráfica de ser sino una eficaz herramienta para la Registral no habrían coordinación entre ambas instituciones, Catastro y de ser sino una eficaz Registro, si existe coincidencia o para señalar con herramienta para la coordinación entre argumentos tangibles dónde se encuentran las ambas instituciones, diferencias en caso contrario…” Catastro y Registro, si existe coincidencia o para señalar con argumentos tangibles dónde se encuentran las diferencias en caso contrario, y a mi entender, es está vocación de coordinación la que parece haber reafirmado la modificación introducida por la Ley 2/2011 de 4 Marzo de Economía Sostenible en el TR de Catastro de 5/3/2004. II.5.- ASPECTOS TÉCNICOS Dentro de los aspectos técnicos debemos hacer referencia al iter o camino que se ha de seguir, distinguiendo fundamentalmente tres pasos: El primer paso será ELABORAR con carácter previo a la hora de solicitar nota simple informativa por el Notario para el otorgamiento de la Escritura Pública o bien en el momento del despacho de la misma Escritura Pública, los siguientes documentos: 1.- NOTA SIMPLE INFORMATIVA o NOTA DE DESPACHO de la Escritura Pública, según los casos. 2.- BASE GRAFICA REGISTRAL DE LA FINCA (si disponemos de ella): señalando que la finca ha quedado VALIDADA, o que es PROVISIONAL, o que existe la IMPOSIBILIDAD DE LOCALIZACIÓN DE LA FINCA. Extendiéndose Nota Marginal de su expedición. 3.- A su vez, si así lo desea el usuario, podrá insertarse INFORMACIÓN AMBIENTAL O URBANÍSTICA ASOCIADA. El segundo paso será VERIFICAR si es VÁLIDA/DUDOSA la referencia catastral, para entrar a valorar la coordinación entre la descripción de la parcela catastral y de la finca registral, tomando junto a lo elaborado en el primer paso, el contenido de la Escritura Pública que insertará las manifestaciones de los otorgantes conforme al Procedimiento del art. 18 TR Catastro:

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El Notario se ocupa de integrar en la Escritura las manifestaciones de los interesados sobre si la realidad física de la finca coincide con la certificación catastral. El Registrador calificará si la descripción de la parcela catastral se corresponde con la de la finca registral para incluir esa descripción catastral como descripción física de la finca en los sucesivos asientos y practicar la Nota Marginal de Coordinación que señala la Ley de Economía Sostenible. Este segundo paso

se puede efectuar desde dos metodologías:

I) La metodología registral tradicional, es decir sin disponer en el Registro de la Propiedad de una aplicación informática de Bases Gráficas Registrales. II) El nuevo enfoque en la metodología registral, es decir disponiendo de una aplicación informática de Bases Gráficas Registrales. Desde la metodología registral tradicional se podrá obtener la verificación, pero como decíamos sobre estas líneas se hará sin argumentos georreferenciados, sobre la base del art. 45 del TR de Catastro, el concepto manido e indeterminado de dudas en la identidad de la finca y sobre todo la valiosa experiencia del Registrador en su práctica diaria. Así podríamos distinguir dos supuestos: A) Si es DUDOSA la REFERENCIA CATASTRAL, puede ser: - Por NO IDENTIFICACIÓN de la finca, art. 45 a) TR Catastro. - Por SUPERFICIE SUPERIOR AL 10% o tener DUDAS EN LA IDENTIDAD DE LA FINCA, art. 45 b) TR Catastro.  En este caso el Registrador NO ENTRARÁ A VALORAR LA DESCRIPCIÓN CONTENIDA EN LA ESCRITURA PÚBLICA: Expedirá CERTIFICACIÓN de que NO HA SIDO POSIBLE LA COORDINACION registro-catastro por ser dudosa la referencia catastral, aduciendo los argumentos pertinentes y el art. 18,2 TR Catastro. Hará constar NOTA MARGINAL de CORRESPONDENCIA, que indicará la omisión o la no incorporación de la referencia catastral por tener carácter de dudosa. SUSPENDERÁ LA INSCRIPCIÓN DE LA DESCRIPCIÓN CATASTRAL, se hará INSCRIPCIÓN PARCIAL del documento MANTENIENDO LA DESCRIPCIÓN DEL REGISTRO y se expedirá NM de que no ha sido posible COORDINACIÓN (distinta de la NM Correspondencia pero minutable por igual importe 9 €). Advertirá en la NOTA DE DESPACHO los argumentos que le han llevado a afirmar el carácter de dudosa de la referencia y por tanto de la descripción (art. 45 a) o b)), serán los mismos de la Certificación.

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NOTIFICARÁ AL CATASTRO en plazo 5 días telemáticamente y siendo a nuestro juicio minutable esta notificación. Puede que se inicie PROCEDIMIENTO DE RECTIFICACIÓN del art. 18 TR (que calificaremos como ACTA NOTARIAL en la que debe intervenir el titular registral) Puede que llegue INFORME CATASTRO, que ha de ser CALIFICADO. Siempre puede constar como documento asociado o complementario pero la inclusión en el Asiento dependerá del Registrador, si lo considera conveniente se hará constar por NM su expedición (minutable por importe de 9 €). Puede que finalmente se COORDINE LA DESCRIPCIÓN, en cuyo caso se extenderá un asiento de inscripción minutable 2.1 por el valor de la finca. B) Si es VÁLIDA la REFERENCIA CATASTRAL.  El Registrador podrá entrar a VALORAR SI LA DESCRIPCIÓN CATASTRAL COINCIDE CON LA DESCRIPCIÓN CONTENIDA EN LOS ASIENTOS DEL REGISTRO. B.1) Si entendemos que hay CONVERGENCIA: -Se expedirá CERTIFICACIÓN DE COORDINACION CATASTRAL: afirmando la existencia de CONVERGENCIA entre parcela catastral y finca registral. -Se hará constar la Referencia Catastral en el CUERPO DEL ASIENTO O POR NOTA MARGINAL. -Se expedirá la mentada NM COORDINACIÓN. -La descripción catastral se hará constar en los sucesivos ASIENTOS como descripción física de la finca. B.2) Si dando por válida la referencia catastral entendemos que HAY DIVERGENCIA por otras circunstancias, habrán de argumentarse. En este punto sin la aplicación informática adecuada, a nuestro juicio sería más fácil dar por dudosa la referencia catastral por existir dudas en la identidad de la finca y proceder como hemos relatado en el supuesto A). Desde el nuevo enfoque metodológico registral, la verificación se obtendrá más fácilmente y con mayores argumentos, serán argumentos prácticamente incontestables por su exactitud matemática, sería como aplicar las virtudes de una ciencia exacta a la realidad jurídica registral. Como habremos obtenido en el paso anterior la Base Gráfica Registral de la Finca, en este punto sólo tendremos que examinar: A’) Si es VÁLIDA la Base Gráfica Registral, puede que la referencia catastral sea correcta o incorrecta. A.1’) Si es CORRECTA, la coordinación puede ser: - Convergente, en cuyo caso se procederá como en el supuesto B.1)

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- o Divergente por superficie o por desplazamiento, extremos que detecta la herramienta con un simple click de ratón, en cuyo caso se procederá como en el supuesto A) A.2’) Si es INCORRECTA la referencia catastral, no será posible la coordinación porque habrá una incoherencia superficial o porque se tratará de la referencia catastral de otra finca, circunstancias que también habrá detectado la aplicación y que se mostrarán al Registrador, en cuyo caso se procederá como hemos examinado en el supuesto A). B’) Si es PROVISIONAL la Base Gráfica Registral, no será posible la coordinación porque existirán discrepancias entre el Registro y el Catastro, discrepancias que mostrará el programa informático para que el Registrador pueda proceder como en el supuesto A). Veamos ahora un pequeño supuesto práctico para ilustrar la importancia de una herramienta tecnológica adecuada. Si la descripción catastral de la finca es idéntica a la registral que figura en los folios registrales, por ejemplo en supuestos de inmatriculación o de exceso de cabida que ha accedido como inmatriculación, en principio haríamos un certificado y una nota marginal de coordinación Catastro-Registro. En este supuesto la aplicación informática adecuada puede poner de manifiesto que todas las fincas que rodean los lindes de aquella finca registral son provisionales y sus referencias catastrales dudosas por extensión superficial, por lindes inconsistentes o por ambas; por lo que por un razonamiento deductivo simple parece que no sería posible dar como absoluta la descripción catastral de esa finca pues son dudosos su superficie y todos los lindes de la misma, por una vis atractiva de las Bases Gráficas Registrales colindantes; por lo que habría de expedirse una base gráfica provisional y emitirse un certificado y nota marginal de divergencia. Estos supuestos controvertidos y otros de semejante índole, así como los argumentos tangibles o georreferenciados que se ponen a disposición del Registrador en su Calificación diaria sería imposible revelarlos y obtenerlos respectivamente sin la aplicación informática adecuada. C’) Finalmente si NO HA SIDO POSIBLE LOCALIZAR LA FINCA y por tanto no se ha elaborado Base Gráfica Registral, se procederá como en el supuesto A). III.- UN NUEVO ENFOQUE METODOLÓGICO REGISTRAL La Metodología, (del griego μετη metà "más allá", οδως odòs "camino" y λογος logos "estudio"), hace referencia al conjunto de procedimientos basados en principios lógicos, utilizados para alcanzar una gama de objetivos que rigen en una investigación científica o en una exposición doctrinal.

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Desde esta perspectiva etimológica es desde la que destacamos que la metodología registral ha permanecido casi inmutable al devenir de los tiempos, los folios manuscritos a pluma dejaron paso al empleo de medios informáticos con la Ley 30/3/1990 y la IDGRN de Octubre de 1996, quedando este hito en la esfera formal exclusivamente. Siendo el objeto el que ha de determinar el método adecuado, la introducción de los procedimientos de elaboración de las Bases Gráficas para alcanzar una más perfecta Calificación Registral, supone sin duda un hito tanto en una esfera formal como material. Destacadas ciertas notas metodológicas en el epígrafe de aspectos técnicos con relación a la coordinación RegistroCatastro, entramos ahora en el estudio de sus bondades jurídicas: destacando los intereses involucrados, las operaciones jurídicas que facilita y la información asociada; para después examinar su viabilidad económica y la reformulación del principio de publicidad formal. III.1.- BONDADES JURÍDICAS DE LA IDENTIFICACIÓN POR MEDIO DE LA BASE GRÁFICA REGISTRAL III.1.1- INTERESES INVOLUCRADOS Como veremos a continuación, el sistema de Base Gráfica Registral es el instrumento que sirviendo para atender las necesidades de Calificación Registral consigue ofrecer a los usuarios una mayor información y “…Como veremos a continuación, el sistema de Base Gráfica una más Registral es el instrumento que sirviendo para atender las perfecta protección de necesidades de Calificación Registral consigue ofrecer a los sus derechos. usuarios una mayor información y una más perfecta protección Por tanto, la de sus derechos. Por tanto, la importancia que para el Registro importancia de la Propiedad tiene una descripción exacta de la finca enlaza que para el Registro de la directamente con los usuarios e intereses involucrados…” Propiedad tiene una descripción exacta de la finca enlaza directamente con los usuarios e intereses involucrados 6: En primer lugar es indudable la importancia que supone para el propietario de la finca, titular del derecho real sobre la misma, para que quede claramente identificado el objeto de

6

FANDOS PONS, P. en el artículo “EL ALCANCE DE LA IMPLANTACIÓN DEL SISTEMA DE BASES GRÁFICAS REGISTRALES” publicado en la Revista Jurídica Lunes 4.30.

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derecho sobre el cual va ejercer el poder jurídico atribuye el derecho subjetivo de propiedad que ostenta.

que

le

En segundo lugar interesa a los propietarios colindantes para evitar las imprecisiones en los linderos y los consecuentes pleitos sobre el deslinde de la finca. En tercer lugar la perfecta identificación de la finca interesa a las Administraciones Públicas a efectos de los expedientes administrativos que puedan incoarse sobre ellas, destacando en materia urbanística: los de expropiación forzosa, las reparcelaciones y los proyectos de equidistribución urbanística, u otros expedientes, como los que se dan en materia de protección ambiental: la declaración de un suelo contaminado (RD 14/1/2005) o los recientemente definidos derechos reales de contenido ambiental (arts. 33 y ss Ley 10/2004 de 9 Diciembre Valenciana) 7. Finalmente también es importante para los terceros, entendiéndolos como interesados distintos de los grupos anteriores, por ejemplo los particulares o las entidades y asociaciones como las incardinadas en la Xarxa de Custòdia del Territori de Catalunya. Unos porque necesitan conocer perfectamente aquello que pretenden adquirir o tener la titularidad de algún derecho real sobre el objeto determinado, los otros para continuar las actuaciones ambientales sobre fincas determinadas y ambos para que la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario sea total. III.1.2- OPERACIONES JURÍDICAS QUE FACILITA La descripción e identificación de las fincas interesa en general al Derecho Inmobiliario Registral y a la normativa reguladora del mismo, para evitar algunas patologías graves que pueden producirse por razón de una descripción e identificación inadecuada, por lo que las bondades jurídicas que reporta son múltiples y se pueden ordenar del modo siguiente: A) BONDADES JURÍDICAS EN RELACIÓN A LA COORDINACIÓN REALIDAD REGISTRAL-EXTRARREGISTRAL 1.- EVITA LA DOBLE INMATRICULACION DE FINCAS. Resulta evidente que si representamos la Base Gráfica Registral de una finca sobre el territorio a la hora de ser inmatriculada en el Registro de la Propiedad y mantenemos esta misma exigencia para todas las que pretendan su inmatriculación en el futuro, no habrá posibilidad de dobles inmatriculaciones por mucho que se cambie con posterioridad su descripción literaria o con los 7

FANDOS PONS P., en el artículo “LA DECLARACIÓN DE INTERÉS COMUNITARIO Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD ¿HACIA UN NUEVO CATÁLOGO DE DERECHOS REALES DE CORTE AMBIENTAL?” publicado en Revista Lunes 4.30, número 485, Noviembre 2010.

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años se altere el número de referencia catastral o la propia configuración de la parcela. Cualquier intento de solapamiento o invasión de una base gráfica registral ya validada, será “…Cualquier intento de solapamiento o invasión de una base inmediatamen te detectado gráfica registral ya validada, será inmediatamente detectado por por el el Registrador y determinará la denegación o suspensión de la Registrador operación registral pretendida, evitando así en el futuro y cualquier posible supuesto de doble inmatriculación, ya sea total determinará la o parcial...” denegación o suspensión de la operación registral pretendida, evitando así en el futuro cualquier posible supuesto de doble inmatriculación, ya sea total o parcial. 2.- CAMBIA RADICALMENTE LA APRECIACION REGISTRAL DEL CONCEPTO “EXCESO DE CABIDA” La inseguridad que tradicionalmente nos causa a los Registradores tener que calificar sobre la veracidad de los excesos de cabida pretendidos por los titulares registrales, se disipa en gran parte si acudimos al sistema de Bases Gráficas Registrales. La representación gráfica de las fincas determina de manera indudable (con mínimos márgenes de tolerancia perfectamente asumibles) la superficie real de su área. La determinación de la superficie de una finca ya no es una cuestión que dependa de la declaración de voluntad del “…La determinación de la superficie de una finca ya no es titular una cuestión que dependa de la declaración de voluntad registral; de del titular registral; de modo que si se reconoce, por parte modo que si se del que insta el exceso de cabida pretendido, que los reconoce, por parte del que linderos de su finca son los determinados en la inscripción, insta el exceso la comprobación de la veracidad de la “verdadera” de cabida superficie pretendida, resulta una cuestión fácilmente pretendido, que comprobable por parte del Registrador…” los linderos de su finca son los determinados en la inscripción, la comprobación de la veracidad de la “verdadera” superficie pretendida, resulta una cuestión fácilmente comprobable por parte del Registrador.

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Y si los linderos no son los mismos que resultan de la descripción registral, entonces estaremos ante una operación registral diferente (agregaciones, agrupaciones, inmatriculaciones) pero nunca ante un exceso de cabida, esto es la determinación de la verdadera superficie delimitada por los linderos anteriormente declarados. La utilización de la superficie que aparece referida a la parcela catastral sólo es aceptable cuando dicha superficie catastral es expresamente aceptada por el titular registral como superficie de su finca. 3.- ES EL VIALES.

UNICO

MEDIO

DE

REPRESENTAR

FINCAS

DISCONTINUAS

Y

El lenguaje literario tradicional de los asientos registrales no resulta adecuado para representar fincas discontinuas o de carácter lineal, ni la extensión y lindes de los viales; siendo el Sistema de Bases Gráficas Registrales es especialmente útil en ambos casos. 4.-COMPRUEBA LA VERACIDAD DE LAS AGRUPACIONES Y REFLEJA LAS SEGREGACIONES Y RESTOS SIN TEMOR A EQUIVOCACION Existen formas de descripción de linderos que no resultan aceptables, por mucho que las mismas a lo largo de los años resulten constantemente repetidas. “Al norte con resto de finca matriz” es una forma descriptiva que nos deja en la más absoluta ignorancia, puesto que únicamente queda en conocimiento de las partes, tanto la situación del lindero de la finca segregada, como la situación del lindero de la finca matriz. El Sistema de Bases Gráficas Registrales es esencial para precisar la realidad efectiva de las operaciones de modificación descriptiva de las entidades hipotecarias. 5.- EVITA LA PERDIDA DE LOCALIZACION DE FINCAS POR RUPTURA EN SU TRACTO. Es frecuente que se produzcan visitas de usuarios registrales que pretenden localizar físicamente (ya sea porque las han heredado, ya porque regresan, tras muchos años, del extranjero) fincas inscritas a lo largo del siglo pasado que en la actualidad resultan prácticamente ilocalizables, dado el cambio de fisonomía del terreno (urbanizaciones, infraestructuras) que desde el momento de su inscripción ha tenido lugar en el mismo paraje. Desde el momento en que la Base Gráfica Registral de una finca se representa sobre el territorio a través de la validación del Registrador, queda garantizada su localización en cualquier momento histórico posterior, cualquiera que sea el cambio en la realidad física del territorio que se produzca.

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B)

BONDADES JURÍDICAS EN MATERIA URBANÍSTICA

1.- ES LA UNICA FORMA DE REPRESENTACION DEL PLANEAMIENTO URBANISTICO. Las fincas resultantes de cualquier proyecto urbanístico, se describen en base a datos del planeamiento, se habla de números de parcelas, de dotaciones o de elementos descriptivos que no existen en la realidad visual o tangible. Y puede que, durante un tiempo más o menos dilatado no existan, salvo en el proyecto y jurídicamente en el Registro. Si no representamos gráficamente la planimetría de esas fincas a través de la Base Gráfica Registral, nunca tendremos apoyo de localización geográfica y nunca se podrá comprobar si la ejecución del proyecto urbanístico planeado, se ajusta o no a la descripción de las parcelas que figuran inscritas como fincas. 2.- EVITA SUPERFICIES SIN ADJUDICAR EN PROYECTOS URBANISTICOS La tradicional y defectuosa fórmula de ir parcelando a través de sucesivas segregaciones de una finca matriz hasta agotar su superficie, sin tener nunca conocimiento exacto (ni tan siquiera en muchos casos por parte de su autor) de cuál es realmente la entidad pendiente de segregación, no se ha resuelto completamente con las modernas técnicas de reparcelación urbanística, ya que si bien es cierto que las mismas agotan por definición la finca matriz en el propio proyecto de reparcelación, no es menos cierto que en la mayor parte de los casos quedan restos, normalmente de gran superficie, que constituyen fincas registrales de muy imprecisa descripción y que se siguen utilizando de cajón de sastre para operaciones posteriores. Si se lograra la representación gráfica de esos restos, como la de cualquier otra finca registral, evitaríamos movimientos especulativos inmobiliarios que bien pudieran afectar en definitiva a nuestra responsabilidad como Registradores. 3.- PERMITE QUE SE PUEDAN CONOCER LAS INFRACCIONES URBANÍSTICAS EN LAS FINCAS CONCRETAS. Bien sabemos que el acceso al RP queda vedado para los actos de eficacia claudicante, el problema es que casi nunca se sabe si el acto tiene o no eficacia claudicante cuando va acceder al Registro y sólo por un acto posterior se revela esa eficacia claudicante. El Sistema de Bases Gráficas, apuntalado con una buena coordinación a través de Convenios con las Administraciones Públicas, permitiría que quedasen visibles las infracciones urbanísticas del territorio, de modo que impediría que accediera al Registro un acto o negocio jurídico de trascendencia real con apariencia de legalidad y de eficacia jurídica cuando exista una infracción urbanística que revele su verdadera naturaleza claudicante.

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C) BONDADES JURÍDICAS EN RELACIÓN A OTRA INFORMACIÓN ASOCIADA El Sistema de Bases Gráficas Registrales además de las bondades examinadas permite asociar otro tipo de información, es la llamada información asociada que examinaremos en el siguiente epígrafe. III.1.3.- INFORMACIÓN ASOCIADA Podemos distinguir entre información territorial en general e información urbanística asociada, esta última habría de enlazarse con las bondades jurídicas en materia urbanística ya examinadas. La información territorial asociada es aquella información emanada de una Administración que, sin hallarse inscrita en el Registro de la Propiedad, se encuentra situada en la misma parte del territorio sobre la que se halla validada la Base Gráfica Registral de una finca y es muy relevante y a veces desconocida por el titular dominical de la misma.

“…aquella información emanada de una Administración que, sin hallarse inscrita en el Registro de la Propiedad, se encuentra situada en la misma parte del territorio sobre la que se halla validada la Base Gráfica Registral de una finca y es muy relevante y a veces desconocida por el titular dominical de la misma…”

Este servicio conlleva las siguientes ventajas: -

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-

-

Es la única forma de determinar en que medida los deslindes administrativos afectan a las fincas registrales. La localización geográfica de las determinaciones administrativas para la inmatriculación: expropiaciones, deslindes administrativos, espacios naturales… Constituye un potente medio de defensa del dominio público. La apreciación visual de posibles invasiones de dominio público, espacios naturales, montes o dominio público marítimo terrestre. Determinación de situaciones de tanteos y retractos legales, que actúan en la mayoría de ocasiones como auténticas cargas ocultas. Apreciación de áreas de infracción o de suelos contaminados. Existencia de espacios de interés o protegidos por su valor ecológico, ambiental, paisajístico, turísticoartístico, monumental.

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La información urbanística asociada es la variedad anterior que se refiere al planeamiento urbanístico. -

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de

la

En los territorios donde se encuentre dicho planeamiento en formato digital se podrá acordar con las autoridades la posibilidad de facilitar al usuario registral los datos de planeamiento que incidan directamente sobre su propiedad. En aquellos territorios donde dicha información se halle publicada en la IDE correspondiente y se disponga del servicio de mapas, el enlace será inmediato, sin precisar convenio alguno. Permite que a través del respectivo convenio con la Administración competente se puedan puntear las infracciones urbanísticas en las fincas concretas, sabiendo el interesado si existe o no una infracción urbanística sobre la misma.

III.2.- VIABILIDAD ECONÓMICA DESDE LA PERSPECTIVA REGISTRAL Como apuntábamos al principio del artículo, el sistema registral español, como sistema de registro de derechos, está considerado como uno de los sistemas registrales más eficientes del mundo, medido en relación de coste-eficacia, pues a un bajo coste para el usuario se obtiene un alto grado de seguridad jurídica, gracias a los efectos que la Ley concede a la inscripción en el Registro de la Propiedad. No se alteran estos paradigmas con la introducción de la base gráfica registral como veremos en el examen de su viabilidad económica desde la perspectiva Registral. El fundamento legal se encontraría en el art. 294 LH y 589 y ss RtoH: “Los Registradores cobrarán los honorarios por los asientos que hagan en los libros, las certificaciones que expidan y las demás operaciones con sujeción estricta a su Arancel.” puesto en relación al RD 1427/1989, de 17 de noviembre por el que se aprueba el Arancel de los derechos de los Registradores de la Propiedad, a la RDGRN 12/11/1992, a la IDGRN 2/3/2000 y a las RDGRN 18/10/2000; 10/10/2002; 26/10/2010 y de 18/1/2011, de las que extraemos las siguientes consideraciones: La primera que el Registrador que disponga de las aplicaciones informáticas adecuadas deberá expedir la base gráfica registral. Los arts. 2 y ss de la IDGRN 2/3/2000 señalan que la actuación del Registrador de validación, previa calificación de las fincas, es reglada y no requiere de previa solicitud por el interesado, sino que al practicar cualquier asiento en relación con la finca, concretamente, una inscripción de dominio, los Registradores que dispongan de la aplicación correspondiente deben validar las fincas registrales con su base gráfica y hacerlo constar por nota al margen de dicha inscripción de dominio.

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La segunda de las consideraciones es que la expedición de Base Gráfica Registral se adjuntará a las notas simples informativas o certificaciones y en general se expedirá para todo documento que acceda al Registro: Judicial, Notarial o Administrativo. Por ejemplo la RDGRN 18/1/2011 incluye el supuesto de Mandamiento de Anotación Preventiva de Embargo. La tercera consideración es que según RDGRN 12/11/1992 “para determinar cuales son los conceptos minutables en cada operación registral debe atenderse a lo que se inscribe” y en este punto distinguimos las siguientes: 1.- CERTIFICACIÓN DE BASE GRAFICA DE LA FINCA REGISTRAL. Con arreglo al número 4,1 e) del Arancel, por el concepto de “otras certificaciones” será la cantidad de 6 euros. 2.- CERTIFICACIÓN DE INFORMACIÓN AMBIENTAL O URBANÍSTICA ASOCIADA. Mientras el concepto arancelario se explica perfectamente para las bases gráficas, como hemos visto con el número 9,1 in fine del Arancel, aun no hay doctrina de la DGRN para la información asociada. Ahora bien, parece lógico pensar que si dicho artículo se aplica a las bases gráficas, también debería aplicarse a la información urbanística, administrativa o ambiental que se incorpora a la misma, por lo que se aplicarían 6 euros. 3.- CERTIFICACIÓN DE COORDINACION CATASTRAL. Se aplicara por el número 4,1 e) del Arancel la cantidad de 6 euros. 4.- NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE LA BASE GRÁFICA REGISTRAL Según la IDGRN 2000, el número 3.2 del arancel, será la cantidad de 9 euros. 5.- NOTA MARGINAL POR LA QUE SE DEJA CONSTANCIA DE LA CORRESPONDENCIA DE LA REFERENCIA CATASTRAL O DE SU OMISIÓN, O DE SU EXCLUSIÓN POR DUDOSA, conforme art. 45 TR Catastro. Esta Nota Marginal ya se practicaba para los supuestos de Omisión o carácter dudosa de la referencia Catastral, a dicha Nota Marginal de Correspondencia según IDGRN 2000, el número 3.2 del arancel, es decir la cantidad de 9 euros. 6.- NOTA MARGINAL DE COORDINACIÓN DE LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL CON LA BASE GRÁFICA REGISTRAL DE LA FINCA, conforme al art. 45 de la TR Catastro. En el caso de la información asociada no hay lugar a la práctica de nota marginal alguna, pero en el caso de la certificación de coordinación catastral, la cosa es diferente y a dicha Nota

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Marginal de Coordinación se aplicará, según IDGRN 2000, número 3.2 del arancel, es decir la cantidad de 9 euros.

el

III.3.- REFORMULACIÓN DEL PRINCIPIO DE PUBLICIDAD FORMAL 8 Definidos los principios hipotecarios como las directrices o normas básicas por las que se rige el sistema registral, su concepción e interrelación se muestra trascendental para entender la práctica diaria del Registro de la Propiedad. GARCIA GARCIA define el Principio de Publicidad como la “exteriorización continuada y organizada de las situaciones jurídicas de trascendencia real que tiene por objeto la cognoscibilidad general y la producción de ciertos efectos jurídicos sustantivos sobre la situación publicada.” De dicha concepción se deducen dos manifestaciones: una publicidad material y una publicidad formal. Dejando de lado en este punto la publicidad material que es la presunción de veracidad que va aneja a los asientos del Registro, y que distingue un principio de legitimación y un principio de fe pública registral; nos centramos aquí en el Principio de Publicidad formal tradicional y su formulación en relación a la Base Gráfica Registral. III.3.1.- PRINCIPIO TRADICIONAL

DE

PUBLICIDAD

FORMAL

EN

SU

FORMULACIÓN

Ya desde la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria de 1861 se define como “el franquear las puertas del Registro a quien tenga interés legítimo en conocer el Estado de la Propiedad y sus Gravámenes.” El fundamento legal hay que encontrarlo en los arts. 221; 222 y 222 bis LH; 332 y 354 y ss RtoH y en la IDGRN 17/2/1998. Entre los tipos de publicidad formal hay que destacar dos: A) Una publicidad de los libros a través de la exhibición directa. B) Una publicidad del contenido de los asientos registrales a través de la Nota simple o la Certificación.

8

VÁZQUEZ ASENJO O G, en su obra “APROXIMACIÓN A LOS PRINCIPIOS GRÁFICOS HIPOTECARIOS”, Editorial Bosch, Noviembre 2010, Barcelona, examinando los Principios de Inscripción Gráfica Registral, en su capítulo X define y desarrolla el Principio de Publicidad Gráfica Registral.

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III.3.2.- EXTENSIÓN DEL PRINCIPIO DE PUBLICIDAD FORMAL A LA BASE GRÁFICA REGISTRAL Como hemos destacado en varias ocasiones a lo largo de este artículo la introducción de las nuevas tecnologías está permeando nuestra vida diaria afectando a todo lo que se encuentra a nuestro alrededor y el Registro de la Propiedad no puede mantenerse ajeno a estos avances. La Base Gráfica Registral incide en el Principio de Publicidad Formal en mayor o menor medida a través de los siguientes aspectos: El primer aspecto en el que incide es el relativo a conformación de la CERTIFICACIÓN GRÁFICA REGISTRAL que habrá de contener los siguientes caracteres para que produzca los efectos de la publicidad registral: 1.- La Certificación de Base Gráfica Registral es una actividad inexcusable u obligatoria para el Registrador desde que dispone de la Cartografía de uno o más municipios de su distrito Hipotecario y de las herramientas informáticas adecuadas. 2.- Carácter personalísimo, la Base Gráfica Registral ha de estar validada por el Registrador. 3.- Es una actividad imputable según resulta de la regla segunda de la IDGRN 2/3/2000. 4.- Es una actividad independiente. Al igual que para la calificación registral señalaba la RDGRN 20/2/1992 que el registrador no estaba vinculado por las manifestaciones del notario, ni estaba obligado a aceptar la calificación del tipo negocial hecha en escritura; interpretada ahora esta Resolución en el ámbito de bases gráficas registrales, podemos afirmar que el juicio sobre el carácter dudoso de la referencia catastral o sobre la coordinación convergente o divergente no vinculará al Registrador. 5.Es una actuación jurídico-georreferenciada, debiendo ajustarse además de a unas disposiciones legales y reglamentarias, a unas coordenadas UTM, a unos escenarios de configuración y a unos criterios de validación que quedan incluidos en el soporte formal de la certificación. El segundo aspecto en el que podría incidir la Publicidad Formal es en el VISOR DE BASES GRÁFICAS REGISTRALES. 9 Ese Visor no sería más que un acceso telemático a una página web que podría ponerse a disposición de los interesados de forma pública, permitiendo la localización visual de las fincas registrales a través de su representación gráfica.

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VÁZQUEZ ASENJO, O G en el artículo “EL VISOR DE BASES GRÁFICAS REGISTRALES” publicado en la REVISTA JURÍDICA LUNES 4.30. Septiembre 2009.

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El acceso mentado sobre estas líneas podría solicitarse a través de una nota simple informativa de FLOTI o específicamente solicitando la misma Base Gráfica de la oficina del Registro de la Propiedad en cuya demarcación se encontrare la finca registral. La gestión de ese Visor podría ser centralizada a través del Colegio o individualizada en cada Oficina Registral, pero en todo caso las Bases Gráficas que figuraran en él serían exclusivamente las validadas por el Registrador para evitar una duplicidad y por tanto la emisión y responsabilidad que generara esta publicidad correría a cargo del Registrador. El tercer aspecto en el que incidiría es la publicidad que podría darse a través de la INFORMACIÓN ASOCIADA. Como hemos argumentado más arriba al examinar las bondades jurídicas, podría dispensarse una información territorial general y una información urbanística asociada, que darían publicidad a situaciones que hasta ahora eran ajenas al Registro. El valor de esa información es incalculable para los usuarios de los Registros de la Propiedad: futuros propietarios, colindantes, Administraciones Públicas y terceros interesados; y por tanto el servicio público que prestaría del Registro se elevaría, a un mínimo coste, a cotas hasta ahora desconocidas. La labor de transmitir la importancia de esta información asociada a los usuarios de los Registros de la Propiedad y su comprensión por ellos es una tarea de todas las Oficinas de los Registros de la Propiedad con dificultades añadidas por la situación económica actual. IV.- CONCLUSIONES El Sistema de Bases Gráficas Registrales constituye una de las mayores novedades que está revolucionando y que sin duda revolucionará en los próximos años el modo de gestión de las oficinas registrales y que va a constituir un nuevo servicio que algunos Registros de la Propiedad ya están ofreciendo y que otros lo van a ofrecer próximamente a los ciudadanos. El que

“…constituye una de las mayores novedades que está revolucionando y que sin duda revolucionará en los próximos años el modo de gestión de las oficinas registrales y que va a constituir un nuevo servicio que algunos Registros de la Propiedad ya están ofreciendo y que otros lo van a ofrecer próximamente a los ciudadanos…” finalmente este Sistema de Bases Gráficas se catalogue o no como un hito formal y material en la metodología registral y el que se destaque en la evolución histórica de las Oficinas Registrales, como en su día fue la implantación informática en

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el aspecto formal, no corresponderá a nosotros subrayarlo sino a las promociones posteriores que nos precedan. Con este artículo, de vocación eminentemente práctica, se ha tratado de analizar las consecuencias que se producen al tratar de representar gráficamente sobre imágenes y cartografías del territorio las descripciones que hasta la fecha literariamente se han venido haciendo de las fincas en los asientos de los libros de cada Registro de la Propiedad. En una primera parte nos hemos aproximado de forma sucinta pero suficiente a la Base Gráfica Registral: su concepción y fundamentación legal, la incardinación en la Directiva Inspire 2007/2/CE y los aspectos técnicos más relevantes, erigiéndose como una eficaz herramienta para la coordinación entre el Registro y el Catastro, tras la entrada en vigor de la Ley de Economía Sostenible el 6 de marzo de 2011. En segundo lugar hemos resaltado las novedades que introduce en la metodología registral, destacando las bondades jurídicas más relevantes en el terreno de la práctica registral: los intereses involucrados, las operaciones prácticas que facilita y la información asociada; señalando su viabilidad económica y el nuevo enfoque del Principio de Publicidad Formal; en definitiva afirmándose como un instrumento más a disposición del Registrador en su calificación registral diaria. El estudio de cuándo, cómo y por qué la descripción de una finca admite una traducción gráfica territorial; y la proyección de futuro que para la disciplina registral puede llegar a tener la Base Gráfica Registral dependerá de la implicación de los Registros en la adaptación a los tiempos que corren y en la reformulación de la idea de servicio público que presta el Registro de la Propiedad a través de la Publicidad Inmobiliaria Registral. V.- BIBLIOGRAFIA BASE DE DATOS LEGAL Y JURISPRUDENCIAL:www.noticias.juridicas.com y www.notariosyregistradores.com. DELGADO RAMOS, J. en el artículo “CALIFICACIÓN Y ACTUACIÓN REGISTRAL EN MATERIA DE BASES GRÁFICAS TRAS LA ENTRADA EN VIGOR DE LA REFORMA DE LA LEY DE CATASTRO POR LA LEY DE ECONOMÍA SOSTENIBLE” publicado en la página web <www.notariosyregistradores.com> de fecha 21/3/2011. FANDOS PONS, P: En el artículo “EL ALCANCE DE LA IMPLANTACIÓN DEL SISTEMA DE BASES GRÁFICAS REGISTRALES” publicado en la REVISTA JURÍDICA LUNES 4.30.

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En el artículo “LA DECLARACIÓN DE INTERÉS COMUNITARIO Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD ¿HACIA UN NUEVO CATÁLOGO DE DERECHOS REALES DE CORTE AMBIENTAL?” publicado en Revista Lunes 4.30, número 485, Noviembre 2010. GARCÍA GARCÍA, J. M. en la obra “DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL O HIPOTECARIO”, Tomo II, civitas 1993. GRAGERA IBÁÑEZ, G. en “EL PRINCIPIO DEL DOBLE SUMINISTRO Y LA COORDINACIÓN ENTRE EL CATASTRO Y EL REGISTRO JURÍDICO. PONENCIAS Y COMUNICACIONES PRESENTADAS AL IX CONGRESO INTERNACIONAL DE DERECHO REGISTRAL” Tomo I. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. Centro de Estudios Registrales. Madrid 1993. MÉNDEZ GONZÁLEZ en un artículo publicado en la REVISTA CRÍTICA DERECHO INMOBILIARIO Número 703 de Septiembre- Octubre 2007 REQUEJO LIBERAL, J. en “LA IDENTIFICACIÓN GRÁFICA DE LAS FINCAS REGISTRALES. GEO-BASE” para los Anales VII. 2004-2005. Centro para la Investigación y Desarrollo del Derecho Registral Inmobiliario y Mercantil. Madrid. 2006. VÁZQUEZ ASENJO, O G: En el artículo “NECESIDAD DE ENCAJE DE LA INFORMACION GRAFICA REGISTRAL DENTRO DE LA DIRECTIVA INSPIRE. ALEGATO A FAVOR DE LA INCLUSION DE LA INFORMACION GRAFICA REGISTRAL EN EL PROYECTO DE LEY SOBRE SU TRASPOSICION” publicado en la REVISTA JURÍDICA LUNES 4.30, núm 478, mayo 2010. En su obra “APROXIMACIÓN A LOS PRINCIPIOS GRÁFICOS HIPOTECARIOS”, Editorial Bosch, Noviembre 2010. Barcelona. En el artículo “UTILIDADES DEL SISTEMA DE BASES GRAFICAS REGISTRALES PARA LA TECNICA DE CALIFICACION REGISTRAL” publicado en la REVISTA JURÍDICA LUNES 4.30. En el artículo “EL VISOR DE BASES GRÁFICAS REGISTRALES” publicado en la REVISTA JURÍDICA LUNES 4.30. Septiembre 2009. VILLAPLANA GARCÍA, C. FICHERO REGISTRAL INMOBILIARIO, Fundación Registral 2008.

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Belén Gómez Valle Registradora de la Propiedad del Registro de Aspe

Registradora de la Propiedad de Aspe y su Distrito Hipotecario, ingresando en el Cuerpo de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España en Diciembre de 2002, con el número dos de su oposición y habiendo desempeñado con anterioridad su cargo en los Registros de la Propiedad de Albarracín y Barcelona 17. Preparadora de Oposiciones al Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad de 2003 a 2008. Ponente en el XV Congreso del Cinder, Fortaleza, Brasil, en el año 2005 con la ponencia “Publicidad Registral de los suelos contaminados”.

OBRAS NUEVAS ANTIGUAS EN SUELO NO URBANIZABLE DE ESPECIAL PROTECCIÓN

Ponente en el III Congreso Nacional de Registradores de la Propiedad de España en el año 2006, junto con don Reynaldo Vázquez Lapuerta con la ponencia “Las oportunidades y las limitaciones legales del dominio en aplicación del Derecho Ambiental”. Coautora del libro “Lecciones de Derecho Inmobiliario Registral”, año 2008. Miembro del Consejo de redacción de la revista Registral “Lunes 4,30”.


Obras nuevas antiguas en suelo no urbanizable de especial protección Belén Gómez Valle

Foto: Javi Q.

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PRESENTACIÓN

C

uadernos Ambientales de la Propiedad presenta el siguiente artículo que sorprende tanto por su extensión como por el contenido de su temática.

Utilizando un lenguaje directo, jurídico, bien documentado y sin concesión a prolegómeno alguno, en apenas cinco o seis páginas (nuestra publicación no contiene exigencias mínimas o máximas de extensión) Belén Gómez, Registradora de Aspe, tomando como línea argumental un tema aparentemente técnico, como lo es el tratamiento registral de las construcciones antiguas en suelo no urbanizable, viene a realizar una propuesta clara sobre la verdadera función que en materia, no solo urbanística, sino de ordenación territorial (y por supuesto también ambiental) le corresponde al Registro de la Propiedad. Y no es que a juicio de Belén el Registro sirva para encubrir o incluso dar cobertura legal a situaciones inmobiliarias que no la tienen, sino que nuestra Institución debe servir para dar publicidad frente a terceros de todas las situaciones, incluso aparentemente contradictorias, sobre disciplina que en un momento determinado puedan recaer sobre una finca registral. Y es que, como señala destacadamente nuestra compañera, la Registradora de la Propiedad de Aspe “resulta deseable permitir el acceso al Registro de todas aquellas construcciones que aunque recaen en suelo rústico de especial protección, por su antigüedad ha prescrito su infracción administrativa, pero advirtiendo en todo caso de la imprescriptibilidad de la acción de restauración de la legalidad urbanística”. O lo que es lo mismo, la inscripción registral consecuencia de la prescripción de una infracción administrativa, no impedirá, todo lo contrario, el ejercicio de la acción de restauración de la legalidad aplicable.

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OBRAS NUEVAS PROTECCIÓN

ANTIGUAS

EN

SUELO

NO

URBANIZABLE

DE

ESPECIAL

Múltiples son las cuestiones que plantea la relación entre urbanismo y medio ambiente, y una de ellas es qué ocurre con aquellas construcciones llamadas en vocabulario jurídico “antiguas”, y que se hallan localizadas en suelo rústico especialmente protegido. Debemos partir de la siguiente premisa: La calificación urbanística del suelo se lleva a cabo con el correspondiente Plan General, que debe tener todo municipio, es en el Plan General donde se definirá el régimen de utilización del terreno del correspondiente municipio y su ordenación urbanística, incluyendo la ordenación del suelo no urbanizable “con expresión de las áreas que han de preservarse del proceso urbanizador”. Lo que ocurre es que existen municipios en los que no existe Plan General, o en los que el planeamiento urbanístico no está adaptado a la legislación urbanística de la correspondiente Comunidad Autónoma. En estos supuestos algunas de las leyes del suelo como el T.R. 9.04.1976 (Res. DGRN 16 de Noviembre de 1981), y algunas leyes autonómicas en la materia, como la Ley del Suelo no urbanizable 10/2004, de 9 de diciembre, en la Comunidad Autónoma Valenciana, en su D.T. 2ª, punto 2, señalan que “a todo su suelo no urbanizable se aplicará el régimen urbanístico establecido en esta Ley para el suelo no urbanizable protegido”. Por supuesto existen determinadas construcciones permitidas en el suelo calificado como no urbanizable protegido, siempre contando con el correspondiente informe favorable de su impacto ambiental, y su absoluta necesariedad y compatibilidad, pero estos son supuestos excepcionales (art. 32 de la Ley 9/2002 de Ordenación Urbanística y Protección del Medio Rural de Galicia (1)) que no son los que nos preocupan, los supuestos conflictivos son aquellas construcciones con una antigüedad superior al plazo de prescripción establecido en la correspondiente legislación de cada Comunidad Autónoma, que normalmente son viviendas familiares, y respecto de las cuales el correspondiente órgano autonómico no ha tomado las correspondientes medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística. Cierto es que el artículo 52 del R.D. 1093/1997, de 4 de julio (2), y también el art. 20.4 del T.R.L.S., R.D. Legislativo 2/2008, de 20 de junio (en su redacción dada por el art. 24 del

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R.D. Ley 8/2011, de 1 de julio) (3), permiten la inscripción en el Registro de la Propiedad, sin distinción en atención a la clase de suelo, de las obras nuevas ejecutadas, cuando haya prescrito la posible infracción urbanística, y no conste en el Registro la incoación de expediente sancionador (Res. D.G.R.N. 3 de noviembre de 1995, 24 de julio de 2001, 3 de enero de dos mil dos, 11 de abril de 2011 y 26 de abril de 2011), pero también es cierto que en las sucesivas leyes de suelo a nivel estatal (con alguna variación en cuanto a los plazos de prescripción), y en las distintas leyes autonómicas (ej. Art. 224.4 de la L.U.V. Ley 16/2005), se ha venido a sancionar que por lo “Es decir, el problema se que se refiere a las construcciones plantea cuando se pretende realizadas en suelo rústico de el acceso al Registro de la especial protección (pensemos zonas Propiedad de una obra verdes, parques nacionales, espacios nueva antigua sobre el suelo libres, etc.) se establece una prescripción de la infracción a los rústico (o no urbanizable) de cuatro años, sin perjuicio de la especial protección, no imprescriptibilidad de la acción de constando en el Registro la restauración. incoación de expediente de

disciplina urbanística”.

Es decir, el problema se plantea cuando se pretende el acceso al Registro de la Propiedad de una obra nueva antigua sobre un suelo rústico (o no urbanizable) de especial protección, no constando en el Registro la incoación de expediente de disciplina urbanística. La antigüedad de la obra se podrá acreditar por cualquiera de los cuatro procedimientos que hasta ahora se han recogido en el art. 52 del R.D. 97, y que ahora han pasado a ser recogidos en el art. 20.4 de la Ley del Suelo 2/2008, y la calificación del suelo como no urbanizable de especial protección le puede constar al Registrador no sólo del preceptivo certificado emitido por el Secretario del Ayuntamiento, sino también de las correspondientes bases gráficas de contenido urbanístico que, como información territorial asociada o incorporada, con arreglo al art. 9.1ult. de la Ley hipotecaria, a la finca registral, maneja el Registro de la Propiedad. La incorporación al Registro de las bases gráficas, superponiendo distintos planos con información muy variada en cuanto a los terrenos que corresponden a cada distrito hipotecario, permite al Registrador situar la localización concreta de la finca de que se trate en el correspondiente mapa, y superponiendo a la misma la información asociada, previamente

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suministrada y tratada, nos permitirá saber si esa finca se encuentra o no en suelo rústico de especial protección, y en el caso de que así fuere, se puede además saber si es un suelo forestal, si es una zona inundable, por ejemplo por lindar con ramblas, o incluso si la zona se está repoblando forestalmente por haber habido anteriormente un incendio forestal, si invade la zona marítimo terrestre, si la atraviesa una vía pecuaria, etc. En consulta formulada sobre esta cuestión al Centro de Estudios registrales de la Comunidad Valenciana, y tras un exhaustivo trabajo llevado a cabo por la Registradora de la Propiedad Doña Rosa Navarro, se viene a sancionar que es necesario buscar un equilibrio entre los intereses en juego, es decir, entre el particular que pretende la inscripción de su obra en el Registro y la necesaria protección que demanda el suelo rústico especialmente protegido, y por otro lado también es necesario armonizar la protección de los propietarios de estas construcciones, en muchos casos terceros adquirentes de buena fe, y la inactividad de la administración ante estas construcciones que debía haber puesto en marcha su mecanismo protector de la legalidad urbanística, solicitando cuanto menos, la incoación del correspondiente expediente de disciplina urbanística, que por lo menos interrumpiría la prescripción de la infracción (Res. D.G.R.N. 17.01.2012).

“Tratándose de escrituras públicas autorizadas con anterioridad a la entrada en vigor de una determinada norma de protección de legalidad urbanística, pero presentados en el Registro de la Propiedad durante su vigencia, debe el Registrador exigir su aplicación (Res. 17.01.2012)”.

Así que si bien es cierto que las Resoluciones de la D.G.R.N.de 9.01.2010 y 24.03.2011 afirman que cada ley del suelo se aplicará (con sus requisitos) a los documentos otorgados durante sus respectivos períodos de vigencia, también es cierto que: Tratándose de escrituras públicas autorizadas con anterioridad a la entrada en vigor de una determinada norma de protección de legalidad urbanística, pero presentados en el Registro de la Propiedad durante su vigencia, debe el Registrador exigir su aplicación (Res. 17.01.2012).

La discordancia entre la realidad física extra registral y el contenido del Registro, es decir, entre la construcción llevada a cabo en suelo no urbanizable de especial protección y la

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ausencia en el Registro de la incoación de un expediente de disciplina urbanística, obliga a permitir su acceso al Registro, siempre que haya prescrito la infracción en que haya podido incurrir el edificante (Res. 21.10.2000, 1006.2009 y 11.04.2011), sin perjuicio de la imprescriptibilidad de la acción de restauración de la legalidad urbanística, pues ésta no prescribe, pudiéndose en cualquier momento llegar incluso a ordenar la demolición, es decir, que habrá casos de infracción prescrita pero respecto de los que proceden medidas de restauración de la legalidad urbanística, ej. Art. 180 del Decreto legislativo 1/2000, 8 de mayo, T.R. de las leyes de ordenación del territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias (4) (Res. 14.11.2011-), ya que el hecho de la inscripción no legaliza la edificación, pero el hecho de practicar la inscripción es una manera de cohonestar todos los intereses en juego. Es más, es posible que una vez practicada la inscripción de la construcción en suelo rústico especialmente protegido en base a la notificación al Ayuntamiento preceptiva, y una vez advertido en la correspondiente nota de despacho al particular de la posibilidad de que con posterioridad se inicien medidas de restauración de la legalidad urbanística que pueden culminar con la demolición de la construcción, se anote la incoación del correspondiente expediente de disciplina urbanística, con lo que se impedirán las obras de ampliación durante su vigencia y publicitará a terceros de una posible demolición, enervando además la fe pública registral, impidiendo así que surja la figura del tercero protegido, tal y como se señala en la consulta al Servicio de Estudios Registrales anteriormente aludida. De todo lo cual, hay que concluir que para la aplicación del artículo 20 de la Ley del Suelo, los Registradores deben constatar, según lo que resulte del Registro y de los documentos presentados (artículo 18 LH), que ha transcurrido el plazo de prescripción de la acción de restauración de la legalidad urbanística desde la fecha de terminación de la obra, pero no el hecho de la prescripción misma, que está fuera de sus funciones constituyendo una extralimitación de la calificación, al ser un pronunciamiento que en última instancia es de competencia jurisdiccional. En este sentido la resolución de la DGRN de 21 de marzo de 2003, declaró que el Registrador no puede pedir la prueba de hechos negativos, como es el de que no se ha interrumpido la prescripción, y que es exigible a la Administración una cierta

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“…es deseable permitir el acceso al Registro de todas aquellas construcciones que aunque recaen en suelo rústico de especial protección, por su antigüedad ha prescrito su infracción administrativa, pero advirtiendo en todo caso de la imprescriptibilidad de la acción de restauración de la legalidad urbanística…”

diligencia para solicitar a tiempo la anotación de iniciación del procedimiento de disciplina urbanística.

De modo que como conclusión es deseable permitir el acceso al Registro de todas aquellas construcciones que aunque recaen en suelo rústico de especial protección, por su antigüedad ha prescrito su infracción administrativa, pero advirtiendo en todo caso de la imprescriptibilidad de la acción de restauración de la legalidad urbanística, todo con el fin de armonizar los intereses en juego, tanto los de los particulares que tienen derecho a que su obra acceda al Registro de la Propiedad, como los derechos de la Administración competente, que debido a su inactividad no ha impedido hasta ahora este acceso, pero que en cualquier momento puede poner en marcha el procedimiento administrativo pertinente, ejercitando la acción de restauración de la legalidad urbanística. Ya para terminar, destacar las palabras literales que la Junta de Gobierno del Decanato de la Comunidad Autónoma Valenciana ha empleado en su informe emitido en relación al proyecto de ley en curso, cuando dice: “Es innecesario repetir que también el Registro está interesado y comprometido en la defensa de la legalidad urbanística, sobre la base de un principio de publicidad, frente al de clandestinidad, que posibilite el conocimiento actual de la situación urbanística de la finca, y de un principio de colaboración con la Administración, mediante un sistema recíproco de comunicaciones e inscripciones, que posibilite la acción administrativa y la coordinación entre Urbanismo y Registro. Y sobre la base, ya establecida, de que la inscripción registral publica, pero no convalida la ilegalidad de la obra ni menoscaba la aplicación de la ley urbanística.” (1) Artículo 32 de la Ley 9/2002 de Ordenación Urbanística y Protección del Medio Rural de Galicia: “Categorías. En el suelo rústico se distinguirán las siguientes categorías: 1. Suelo rústico de protección ordinaria, constituido por los terrenos que el planeamiento urbanístico o los instrumentos de ordenación del territorio

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estimen inadecuados para su desarrollo urbanístico, en razón a sus características geotécnicas o morfológicas, el alto impacto territorial que conllevaría su urbanización, los riesgos naturales o tecnológicos o en consideración a los principios de utilización racional de los recursos naturales o de desarrollo sostenible. 2. Suelo rústico especialmente protegido, constituido por los terrenos que, por sus valores agrícolas, ganaderos, forestales, ambientales, científicos, naturales, paisajísticos y culturales, sujetos a limitaciones o servidumbres para la protección del dominio público o de otra índole, deban estar sometidos a algún régimen especial de protección, de acuerdo con lo dispuesto en este apartado. Dentro de este tipo de suelo rústico especialmente protegido se distinguirán las siguientes categorías:”……………………………………………………………………………………………………………. “3. Cuando un terreno, por sus características, pueda corresponder a varias categorías de suelo rústico, se optará entre incluirlo en la categoría que otorgue mayor protección o bien incluirlo en varias categorías, cuyos regímenes se aplicarán de forma complementaria; en este caso, si se produce contradicción entre dichos regímenes, prevalecerá el que otorgue mayor protección. 4. Sin perjuicio de mantener su clasificación como suelo rústico especialmente protegido, podrán adscribirse los terrenos como sistema general de espacios libres y zonas verdes públicas a los nuevos desarrollos urbanísticos que estén previstos en los terrenos colindantes o vinculados funcionalmente a los mismos, sin que se tenga en cuenta su superficie a los efectos de cómputo de edificabilidad ni densidad. 5. En los municipios con más del 40% de la superficie del término municipal clasificada como suelo rústico de especial protección de espacios naturales, en aplicación del artículo 32 de la presente Ley, el plan general de ordenación municipal podrá otorgar otra clasificación en ámbitos colindantes sin solución de continuidad con el suelo urbano y con los núcleos rurales que resulten imprescindibles para el desarrollo urbanístico sostenible, siempre que el plan contenga las medidas necesarias para la integración de la ordenación propuesta con el paisaje y los valores merecedores de protección.” (2) Artículo 52 del R.D. 1093/1997, de 4 de julio: “Reglas aplicables a otras construcciones. Podrán inscribirse por el Registrador de la Propiedad las declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones terminadas en las que concurran los siguientes requisitos: a. Que se pruebe por certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. b. Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante. c. Que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación.” (3) Art. 20.4 del T.R.L.S.,R.D. Legislativo 2/2008, de 20 de junio: “………………………………………………………………………………………………………………………….. 4. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento: a. Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de

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la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general. b. El asiento de inscripción dejará constancia de la situación de fuera de ordenación en la que queda todo o parte de la construcción, edificación e instalación, de conformidad con el ordenamiento urbanístico aplicable. A tales efectos, será preciso aportar el acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación, con la delimitación de su contenido. c. Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción y en la nota de despacho la práctica de dicha notificación.” (4) Art. 180 del Decreto legislativo 1/2000, 8 de mayo, T.R. de las leyes de ordenación del territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias: “Plazo para el ejercicio de las potestades de protección de la legalidad y restablecimiento del orden jurídico perturbado. 1. La Administración sólo podrá adoptar válidamente las medidas cautelares y definitivas de protección de la legalidad y de restablecimiento del orden jurídico perturbado mientras los actos y usos estén en curso de ejecución y dentro de los cuatro años siguientes a la completa y total terminación de las obras o el cese en el uso. 2. La limitación temporal del número anterior no regirá para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad y restablecimiento del orden jurídico perturbado respecto de los siguientes actos y usos: a. Los de parcelación en suelo rústico protegido o comprendido en un Espacio Natural Protegido. b. c. Los de construcción, edificación o uso del suelo y subsuelo, cuando hayan sido ejecutados o realizados: 1. Sin licencia urbanística y, en su caso, calificación territorial previa o contraviniendo las determinaciones de ellas, cuando una y otra sean preceptivas, sobre cualquiera de las categorías de suelo rústico establecidas en el apartado a del artículo 55 de este texto refundido. 2. En dominio público o en las zonas de protección o servidumbre del mismo. 3. Afectando a bienes catalogados o declarados de interés cultural en los términos de la legislación sobre el Patrimonio Histórico. 4. Los que afecten a viales, espacios libres o zonas verdes públicas. 5. Los que afecten a áreas no edificables privadas, que sean computables a efectos de la capacidad alojativa de los centros turísticos.”

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Coordinación de actividades entre Registro y Catastro. Jordi Guimet Pereña

COMENTARIO DE RECEPCION AL “INFORME GUIMET” El informe se presenta mediante una ordenada construcción que se puede describir del siguiente modo: Parte de una breve advertencia inicial sobre la complejidad del problema de la coordinación del Registro y el Catastro. Pone de manifiesto las hipótesis de trabajo sobre las que desarrollará su teoría procedimental. Explica las herramientas o instrumentos necesarios para llevarla a cabo e inicia su desarrollo estableciendo los pasos de un procedimiento básico común y minuciosamente las especialidades que arrojan los distintos procedimientos especiales. A lo largo del informe se entretiene el autor en explicar la complejidad de alguno de sus principales componentes, tales como la base de datos de transacciones común, la resolución de discrepancias en el expediente de coordinación, etc. A la hora de comentar el texto nos gusta distinguir: I. ANALISIS DE LA DIFICULTAD DEL PROBLEMA II. LAS PREMISAS III. INSTRUMENTOS PARA LA COORDINACION IV. PROCEDIMIENTO BASICO COMUN DE COORDINACION V. PROCEDIMIENTOS ESPECIFICOS DE COORDINACION Se acompaña a este comentario además un último punto donde destacamos las novedosas aportaciones que, según el informe que recibimos, puede llegar a hacer la función registral, en este tema de la coordinación con el Catastro.

I. ANALISIS DE LA DIFICULTAD DEL PROBLEMA Acierta a ver el informe que la dificultad del problema se encuentra en plasmar el carácter dinámico de las operaciones registrales y catastrales. -

La inscripción registral no es obligatoria luego pueden existir movimientos en la propiedad que no se inscriban en el Registro.

-

Los entes locales participan en el mantenimiento Catastro, luego su actuación puede ser dispersa.

-

Hay negocios en el registro que no son catastrables

del

Sincronizar los movimientos de una y otra institución es la principal complicación del proceso. Llegar a la conclusión de que lo importante no es forzar la coincidencia sino lograr el conocimiento recíproco de la situación exacta en la que cada institución se encuentra, es una de las más importantes Nº2 mayo de 2012. Cuadernos Ambientales de la Propiedad Sección Segunda. Firma Invitada


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aportaciones del informe porque ese conocimiento recíproco producirá la convergencia natural de los movimientos registrales y catastrales.

II.

LAS PREMISAS

Las premisas de las que parte el informe, entendidas sus propuestas, son las siguientes:

para

poder

ser

1º Concurrencia de campo de actuación. Registro y Catastro no tienen ámbitos de trabajo independientes sino que deben interoperar en materias comunes (descripción y titularidad de los inmuebles). 2º Participación en el proceso de coordinación El peso del proceso de coordinación recae en el Registro y en el Catastro, pero se reconoce el papel “imprescindible” del resto de agentes que trabajan en este punto: Notarios y Ayuntamientos. 3º Importancia de la información Sobre la base de la independencia de ambas funciones, la registral y la catastral, cada una debe conocer en todo momento la información de la otra para así poder cumplir mejor con la suya propia. 4º Aceptación de responsabilidades Sin embargo es el Registro de la propiedad el que debe dar un paso al frente en la tarea de gestionar y tramitar los conflictos de coordinación.

III. INSTRUMENTOS PARA LA COORDINACION El “Informe Guimet” pone encima de la mesa los medios necesarios para que la coordinación, entendida en los términos explicados, pueda ser llevada a cabo. Se trata de una serie de herramientas informáticas, documentos materiales y ejercicio de funciones que han de ser engranados en el procedimiento común que más adelante se explica. 1ºHerramienta: Base de datos transaccional común. 2ºHerramienta: registral.

Programa

informático

de

3ºDocumento: Certificado gráfico registral.

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gestión

gráfica


Coordinación de actividades entre Registro y Catastro. Jordi Guimet Pereña

4º Documento: Nueva información emitida por los Registros. 5º Función: Asignación de referencias catastrales provisionales. 6º Función: Expediente notarial de coordinación.

IV. PROCEDIMIENTO BASICO COMUN El “informe Guimet” se desarrolla en un análisis procedimental de actuaciones concretas. Las herramientas generan documentos y los documentos se estructuran en un procedimiento básico, del cual resulta posteriormente el análisis de todas sus posibles variantes. Inicio del procedimiento Se parte de los dos posibles inicios procedimentales: -

Se inicia el procedimiento cuando el titular acude a Notaría. Se inicia el procedimiento cuando el catastro actúa comprobando las alteraciones producidas sobre el territorio.

A) Se desarrolla el primero: 1. Apertura de expediente de coordinación. El Notario precisa para iniciar el expediente de coordinación información registral que identifique geográficamente la situación del inmueble y cuál es la situación geográfica de la finca con respecto a la situación geográfica de la parcela catastral.

2. Contenido del expediente de coordinación El Notario propone una declaración de coordinación en base a la información del Registro y el consentimiento del interesado. Si la situación entre la finca y la parcela es divergente, y el interesado consiente que se rectifique la descripción de la finca para adecuarse a la descripción catastral, el expediente se cierra en trámite de Notaría de este modo. Pero si el interesado se opone a adoptar la descripción catastral para su finca, o bien es imposible establecer identidad entre la parcela catastral y finca registral, entonces el expediente en trámite de Notaría se cierra con esa declaración.

3. Primera entrada de transacciones común.

actuaciones

en

la

base

de

datos

de

La apertura de expediente y la terminación del trámite notarial

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Coordinación de actividades entre Registro y Catastro. Jordi Guimet Pereña

del mismo han de ser introducidos transaccional por el propio notario.

en

la

base

de

datos

La filosofía es que cada uno de los agentes implicados disfrute de la información ajena para la realización de su propia función e incorpore solo la información que genere en beneficio de los demás.

4. Presentación de la escritura en el Registro

5. Segunda entrada de transacciones común

actuaciones

en

la

base

de

datos

de

Cuando la escritura se presenta a inscribir en el registro el expediente de coordinación, que ya ha sido finalizado en su trámite notarial, sufre un nuevo acontecimiento que es el de su presentación a inscripción en el Registro de la propiedad. Corresponde al Registrador dar publicidad de esta circunstancia introduciendo el dato en la base transaccional.

6. Inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad. Esta circunstancia produce tres consecuencias: -

Hay que dar noticia de la inscripción en la base de datos de transacción común. Cierra el expediente de coordinación en el primer trámite registral. Notifica el resultado del expediente a catastro y a los interesados. Abre un proceso de investigación para solucionar discrepancias.

B) Y después desarrolla el segundo modo de iniciación del procedimiento de coordinación, esto es, a través de la actuación de oficio catastral. Este procedimiento no se desarrolla en profundidad por no ser objeto del informe.

ASPECTOS DESTACADOS DEL PROCESO BASICO ANALIZADO Destacan por su novedad e importancia dos aspectos del proceso: 1. Procedimiento para la regularización de discrepancias. Acierta de nuevo el informe al poner especial énfasis en la situación que se produce cuando el interesado otorgante de la escritura no consiente en adoptar la descripción catastral como la propia de su finca. Es ahí donde se producen verdaderamente las dificultades para la coordinación.

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Y acierta igualmente al distinguir esta situación de la que se produce cuando las discrepancias lo son entre la realidad física inmobiliaria y la descripción catastral, cuestión esta que en nada afecta el consentimiento del interesado. Pero sí debe prestar su consentimiento cuando se trata de identificar finca registral con parcela catastral, en los casos en que las discrepancias sean de tal magnitud que dicha identidad no pueda ser establecida, y por tanto sea imposible su coordinación. Las características de este procedimiento son: 1. Se trata de un procedimiento de investigación en base a los antecedentes en ambas instituciones. 2. Se inicia, bien a instancia del titular, bien a propuesta del Registrador y subsiguiente aceptación del titular. 3. Que persigue modificar, bien la base catastral, bien el Registro de la Propiedad. 4. El resultado final será un informe técnico – jurídico, el cual será validado por el Registrador y presentado al Catastro para su aprobación. 2. Base de datos de transacciones común Se trata de un lugar de trabajo común. La idea es especialmente sugerente por los siguientes motivos: 1. Es común. Es el lugar al que acuden los agentes que trabajan con esta materia, no se trata del lugar de uno que el resto visita. 2. Es positivo. A esta base de datos se aporta información propia para así recibir al mismo tiempo información ajena. 3. Es proporcionado. Cada agente sube el resultado de la parte del proceso que le compete y no pretende dar por cumplido el trámite procedimental que a otros corresponde. 4. Es ordenado. El lenguaje de comunicación que se utiliza es el de una base de datos gráfica y alfanumérica, único modo de que

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las informaciones nacidas de los diversos agentes puedan interoperar. 5. Es dinámico. En la base de datos no se pretende reflejar situaciones estáticas sino lo que en cada momento está ocurriendo en el territorio, sea esta una realidad registral y catastralmente coincidente o no sea así. 6. Es decidido. El marco de colaboración positiva que se ha expuesto precisa en todo caso proponer con claridad el papel que a cada uno de los agentes corresponde en el proceso de coordinación y con claridad se da un paso al frente al señalar las funciones del notario, del catastro, de los ayuntamientos y la de los registros.

V. PROCEDIMIENTOS ESPECIFICOS Trata el “informe específicos:

Guimet”

de

los

siguientes

procedimientos

1. Negocios de cambio de titularidad en Notaría y Registro. 2. Negocios de cambio de titularidad en Notaría que no se inscriben en el Registro. 3. Negocios en documento privado que se declaran al catastro pero que no se inscriben en el Registro de la propiedad. 4. Negocios tales como concesiones o sentencias judiciales que se inscriben en el Registro y que no son declarados ante el Catastro. 5. Inspección catastral 6. Negocios de agregación, segregación, división o agrupación en Notaría y Registro 7. Obra nueva y división horizontal

APORTACIONES DE COORDINACIÓN.

LA

FUNCIÓN

REGISTRAL

AL

PROCEDIMIENTO

DE

Del informe pueden extraerse las siguientes conclusiones en lo que afecta específicamente a la función registral: 1. El Registro se hace accesible al Catastro

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-

En procesos específicos. Con las garantías de seguridad adecuadas. A los datos registrales de interés catastral.

2. El Registro se ofrece a aparecer como responsable de calificar una finca registral y parcela catastral como coordinadas, o, en su caso, de adjetivar la situación de dicha coordinación.

3. El Registro de la Propiedad quiere posicionarse ante sus usuarios como centro de resolución de las discrepancias que impiden coordinar las fincas, ofreciendo servicios para la investigación de propiedad, aclaración de situaciones, etc.

4. El Registro se ofrece a asumir la asignación de referencias catastrales en actuaciones de creación de entidades hipotecarias (segregaciones, obras nuevas y divisiones horizontales, parcelaciones, etc.) y se ofrece a asumir la tramitación de las modificaciones descriptivas catastrales y registrales.

5. Para todo ello el Registro emitirá nueva información, a petición de los Notarios, sobre las fincas: -

-

-

Documento justificado sobre la identificación geográfica de las fincas o en su caso de la imposibilidad de llegar a dicha identificación (la base gráfica registral). Coincidencia o discrepancia por comparación entre la base gráfica registral y la certificación gráfica catastral. Calificación de coordinación Registro-Catastro.

6. Y para todo ello el registro participará activamente en la aportación de información en la base de datos sobre transacciones común:

-

Hace constar el envío de documentación a Notaria. Hace constar la presentación de la escritura contiene el trámite catastral de coordinación. Resuelve el trámite registral de coordinación.

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que


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-

Hace constar la inscripción de la escritura con resultado del trámite registral de coordinación. Verifica las notificaciones oportunas.

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el


COORDINACION DE ACTIVIDADES ENTRE REGISTRO Y CATASTRO PARA CONSTRUIR UN SISTEMA DE REGISTROJURIDICO-CATASTRAL INMOBILIARIO ARMONIZADO ============================= JORDI GUIMET


INFORME


CONTENIDOS

Informe 1.- Introducción. Consideraciones previas. 2.- Instrumentos para la coordinación. 3.- Propuestas para la coordinación. 3.1.- Procedimiento Básico Común. 3.2.- Flujos y procesos de negocio: estudio de procedimientos específicos. 3.3.- Procedimiento de regularización de discrepancias Catastro-Registro. 4.- Estructura y utilización de la Base de Datos Transaccional Común.


1.- Introducción. Consideraciones previas Introducción Coordinar actividades procedimentales entre Registro y Catastro, para conseguir lo que ha venido denominándose “coordinación Catastro-Registro” como objetivo de ambas instituciones desde hace largo tiempo, presenta una clara complejidad debido principalmente a los siguientes factores: a) No ser obligatoria la inscripción registral b) Participación de los Entes Locales, bien con competencias delegadas bien mediante colaboración como prestación de servicios, en los procesos de mantenimiento del Catastro c) Casos en que puede inscribirse un hecho o negocio en el Registro y no en el Catastro, por la propia naturaleza del objeto inscribible (fincas virtuales o jurídicas, reparcelaciones....) Por ello, las propuestas de flujos y actividades procedimentales deben ser establecidas después de un proceso complejo y compartido con el Catastro. No obstante, lo que se presenta en este documento intenta marcar una línea que oriente la dirección hacia la que debe tender cualquier solución operativa, que deberá cubrir varias fases de implementación hasta adquirir la necesaria autonomía y solidez.

Consideraciones previas 1.- El principio de que el Catastro aporta la descripción física de las fincas y el Registro su titularidad y aspectos jurídicos es insuficiente para la Coordinación. No puede haber un resultado común o coordinado sin cooperación en diversas fases de los procesos de inscripción en los respectivos registros o bases de datos. Aunque ambas instituciones continúen actuando independientemente, parte de sus actividades deben “cruzarse”, interferir, complementarse, a lo largo de un proceso con distintas acepciones y fines en cada institución, pero que busca un resultado común: la Coordinación, entendiendo como tal la transparencia respecto de los resultados, frente a terceros, de las actividades de las instituciones intervinientes. 2.- Las dos instituciones protagonistas son el Registro de la Propiedad y el Catastro. El resto de operadores territoriales son instrumentos, imprescindibles pero no esenciales en lo que afecta a la construcción y mantenimiento del inventario o registro inmobiliario: Notarios y entidades locales tienen un rol coadyuvante en los procesos de coordinación de los procesos registrales.


Los compromisos políticos de las dos instituciones principales con dichas entidades deberán, a largo plazo, supeditarse a las necesidades reales que surjan para garantizar la coordinación de ambas. 3.- Las dos instituciones deben actuar coordinadamente, en diversas fases de sus respectivos procesos y actividades, y en todo lo posible de manera transparente para sus clientes/ciudadanos, ofreciendo un trámite común único que se desarrolla en ambas instituciones para un mismo acto o negocio jurídico. Desde una perspectiva externa, ambas instituciones deberían actuar en lo posible como un único Ente. 4.- Por lo anterior, pero también para garantizar la fiabilidad y el seguimiento del proceso, es necesario que cada fase del flujo de negocio (actividades) vaya siendo identificado en cada una de las etapas (p.e. Declaración catastral solicitada, inscripción solicitada, inscripción registrada, etc.) 5.- El Registro de la Propiedad debe poder acceder a la BdD catastral gráfica y alfanumérica (para consulta, con carácter general, y para tratamiento de la información cuando se trate del área territorial competencia de cada Registro) A su vez el Catastro debería poder consultar los titulares e índices de fincas del Registro para casos específicos (inspección, justicia gratuita...) .Ambos incorporaran los atributos de coordinación de la finca en sus respectivas certificaciones. 6.- El Registro es el responsable de cualificar una finca registral y parcela catastral como coordinada, o, en su caso, adjetivar la situación de dicha coordinación. 7.- El Registro de la Propiedad debe posicionarse ante sus usuarios como Centro de resolución de las discrepancias que impiden coordinar las fincas, ofreciendo servicios para la investigación de propiedad, aclaración de situaciones, etc. 8.- La tecnología puede dar soporte adecuado al concepto de “proceso coordinado”, sin cuyo concurso sería imposible (p.e. Para la creación de un “business process”, de una Base de Datos común, etc.) 9.- La herramienta básica para la coordinación de procesos que debe conducir a la coordinación de fincas debe ser una Base de Datos (Registro) de transacciones comunes que, bebiendo de las fuentes originales de las Bases de Datos catastrales gráficas y alfanuméricas, así como, en su caso, de las Bases gráficas registrales, permita efectuar lo expuesto en apartados anteriores.

2.- Instrumentos para la Coordinación Nuevos instrumentos son necesarios para implementar la coordinación entre instituciones. En absoluto son ajenos los nuevos recursos tecnológicos que hacen posible alcanzar unos niveles de interoperabilidad impensables hace relativamente poco tiempo. Y estos recursos permiten organizar los procedimientos que han de sustentar la referida coordinación.


1.- Crear un Base de Datos de Transacciones Común, como lugar común donde los agentes intervinientes en los procesos anotan, mediante las correspondientes etiquetas o atributos, la situación de la parcela o finca objeto de tratamiento quedará reflejada en la Base de Datos de Transacciones Común, indicando la fecha de cada situación y esta última, según clasificación predeterminada. Los distintos agentes intervinientes en el proceso serán los responsables de la actualización de la situación, en función de la actividad que en cada fase del proceso vayan desarrollando. 2.- Clasificación de situaciones a controlar mediante la Base de Datos de Transacciones Común: Identificación de la finca: Finca, Referencia catastral, Expediente, Motivo, Fecha…. Identificación de la situación: −

Solicitada información registral.

Autorizada escritura, fecha, motivo.

Solicitada inscripción catastral (fuente: ayuntamiento, catastro, notario..), fecha.

Inscripción catastral realizada, fecha.

Solicitud inscripción registral, fecha.

En fase de elaboración documental/gráfica.

Solicitud de referencia catastral provisional, fecha.

Asignación catastrales.

Finca nueva derivada de una original (segregaciones, agregaciones).

Finca registrada, fecha.

Coordinada (fecha), sin movimientos posteriores, fecha.

Coordinada (fecha) con movimientos posteriores de Catastro, de Registro, modificación, fecha.

En fase de coordinación simple en el Registro, fecha.

En fase de coordinación compleja (investigación), fecha.

de

referencias

catastrales

provisionales,

fecha,

referencias


No identificada en el Registro, fecha.

No coordinada por discrepancias, fecha.

Inscrita en Catastro, sin escritura, fecha.

Inscrita en Catastro, con escritura, fecha, no inscrita en Registro.

Inscrita en Registro, con referencia catastral provisional, fecha, cartografía provisional.

Finca con alteraciones en el Registro, no en Catastro (urbanismo, reparcelación).

3.- El Registro asume la asignación de referencias catastrales provisionales para agregaciones y segregaciones, obras nuevas y división horizontal, por delegación del Catastro. Asume (voluntariamente) las modificaciones catastrales gráficas y alfanuméricas, bien mediante convenio con el Catastro o bien utilizando la mediación de los entes locales que tengan delegada la competencia o el servicio por parte del Catastro. En este último caso, el Ente local realiza las actividades y actos catastrales, los envía al Catastro y el Registro los recupera a través de la Base de Datos Transaccional Común. 4.- Emisión de Certificado Gráfico Registral para justificar discrepancias, identidad u otras situaciones de las fincas, así como su cualificación, si procede, como “coordinada” 5.- La autorización por el Notario del acto o negocio implica la apertura de un “Expediente” de procedimiento coordinado inmobiliario 6.- Nueva información emitida por los Registros, a petición de notarios sobre fincas, incluyendo: −

Documento sobre no Identidad (y justificación en base a Gráfico Registral).

Identificación de fincas registrales o discrepancias por comparación entre Certificación Gráfica Catastral y Base Gráfica Registral. Cualificación, en su caso, sobre su coordinación.

Cualificación de coordinación.

7.- Se precisa un instrumento informático de gestión gráfica registral para identificar la finca y representar su descripción dominical al objeto de determinar si la finca es identificable en el Registro y si existen, o no, discrepancias con la descripción catastral. Una copia de las fincas descritas gráficamente mediante la aplicación informática aludida que presenten discrepancias quedará almacenada en la base de datos registral gráfica, accesible por el Catastro.


Esta herramienta informática de gestión gráfica registral puede ser el instrumento para dibujar las agregaciones, segregaciones, obras nuevas y otras modificaciones, a partir de la Base Gráfica Catastral. Asimismo será utilizada para la descripción gráfica de las reparcelaciones y otras modificaciones con vida jurídica pero no inscribibles en el Catastro, y que serán situadas en la Base Gráfica Registral y accesibles por el Catastro 8.- Comunicación a las partes: el Catastro, directamente o a través de los entes locales, emite notificaciones a los titulares catastrales. Podría pensarse en una Comunicación final conjunta Registro-Catastro conteniendo información de ambas instituciones relativas al acto inscrito.

3.- Propuestas de Coordinación La materialización de la coordinación de actividades y su resultado final, que no es otro que la “coordinación” de la finca/parcela en ambas instituciones requiere habilitar procedimientos que, utilizando los instrumentos antes explicitados, garanticen la convergencia, en determinados momentos y actos, de actuaciones comunes conducentes a la referida coordinación. Se contempla un conjunto de actividades troncales, que pueden denominarse Procedimiento Básico Común, que se especializan posteriormente en función del tipo de acto o negocio jurídico específico. Asimismo deben preverse los mecanismos adecuados para, en el caso de que las discrepancias en el origen impidan cualquier tipo de actividad coordinadora, éstas sean abordadas bajo la responsabilidad del titular interesado y llevadas a efecto hasta la final coordinación de las fincas.

3.1.- Procedimiento Básico Común Cualquier situación requiere un procedimiento basado en: Existencia de una Base de Datos de Transacciones Común a disposición los agentes actuantes en cada caso, en la que los mismos anotan la fase del procedimiento del que son responsables y otros atributos, de manera que pueda conocerse el estado de la tramitación del procedimiento de coordinación. La calificación final por parte del Registro de la Coordinación (o no) de la finca (cierre del “expediente”) Con carácter general, el procedimiento a seguir en el caso de un acto/negocio presentado ante Notario y posterior inscripción en Registro sería el siguiente: 1.- Titular va a Notaria, aportando información: Con carácter general, el procedimiento a seguir en el caso de un acto/negocio.


2.- Notario abre “expediente” y pide Certificación a Registro, el cual envía certificado de la finca registral, certificado catastral, documento de identificación finca, certificación de finca coordinada (en su caso) o documento justificación discrepancias 3.- Notaria autoriza escritura y califica situación según certificado Registro: Finca coordinada sin o con movimientos posteriores. En este último caso el Notario advierte al titular sobre movimientos no coordinados y propone su actualización en el Registro 4.- Notaria, una vez autorizada la Escritura, entra en la Base de Datos de Transacciones Común y entra la etiqueta correspondiente a la situación de la finca en la fecha y datos de autorización. 5.- El Titular aporta escritura al Registro y solicita su inscripción. 6.- Registro entra en la Base de Datos de Transacciones Común, consulta características del expediente, pone etiqueta “presentada solicitud inscripción” y fecha. 7.- Registro realiza inscripción, entra en la Base de Datos de Transacciones Común e incorpora información correspondiente. Avisa y comunica a los titulares y a Catastro sobre coordinación o bien sobre no identificación, etc. En su caso propone inicio proceso investigación para solución de discrepancias. 8.- Catastro, realiza un “harvesting” periódico de las fincas tratadas en la Base de Datos de Transacciones Común. Transfiere a los entes locales con convenio de gestión catastral, mientras éstos sean vigentes, para que procedan a la actualización de sus bases de datos, procedan a la notificación catastral de la modificación, etc. (Nota: este proceso puede hacerlo sin esperar a que el Registro de la Propiedad haya procedido a la inscripción registral de la escritura, en cuyo caso la finca continuará en situación de No coordinada hasta tanto el Registro proceda a su inscripción y anote posteriormente dicha calificación) En el siguiente apartado se presenta un análisis de flujos de los distintos procedimientos acorde con las especificidades de los distintos actos o negocios y las distintas circunstancias que pueden darse.


3.2.- Flujos y procesos de negocio: estudio de casos 3.2.1.- Cambio de titularidad en Notaría + RP 1.- Titular va a Notaría, aportando información: Caso 1.- Aporta Referencia Catastral. Caso 2.- La Referencia Catastral está ya en la escritura original. Caso 3.- No aporta Referencia Catastral. Caso 3.1.: - El Registro identifica Finca, sin discrepancias, y aporta Referencia Catastral al Notario Caso 3.2.: - El Registro no identifica Finca o tiene discrepancias (→ a Catastro) 2.- Notario abre “expediente” y pide Certificación a Registro: Casos 1, 2 y 3.1.: -

Registro envía certificado finca registral, certificado catastral, documento de identificación finca, certificación de finca coordinada (en su caso) o documento justificación discrepancias.

Caso 3.2.: -

Registro envía solo Certificado finca registral y documento sobre no identificación o discrepancias graves (Base Gráfica Registral)

3.- Notaría autoriza escritura y califica situación según certificado Registro: Caso 1.: -

Finca coordinada sin movimientos posteriores.

Caso 2.: -

Finca coordinada con movimientos posteriores: Notario advierte sobre movimientos no coordinados y propone su actualización en el Registro. Titulares aceptan, se regularizan los movimientos en la Escritura a registrar. Si los titulares no aceptan la finca continuará en estado original.

Caso 3.: -

Finca no coordinada:


Caso 3.1.: Con aporte de Referencia Catastral: o Se demanda a titular conformidad sobre discrepancias y autorización para utilizar descripción catastral como única al no haber discrepancias (certificado registral), o por apreciarlo el notario (caso de finca no coordinada) o ambos. Caso 3.2.: Sin aporte de Referencia Catastral y no identificada o con graves discrepancias: o Iniciar proceso de investigación, incorporar a “lista de parcelas a Coordinar”. 4.- Notaría, una vez autorizada la Escritura, entra en BDTC y entra la etiqueta correspondiente a la situación de la finca en la fecha y datos de autorización: − − − −

Finca coordinada. Finca coordinada con movimientos pendientes de inscripción en el Registro de la Propiedad. Finca no coordinada, pendiente coordinación en el Registro de la Propiedad. Finca no coordinada, con discrepancias graves o no identificada

5.- El Titular aporta escritura al Registro y solicita su inscripción. 6.- Registro entra en la Base de Datos Transaccional Común, consulta características del expediente, pone etiqueta “presentada solicitud inscripción” y fecha. 7.- Registro realiza inscripción, entre en la Base de Datos Transaccional Común e incorpora información correspondiente (excepto caso 3.2.): − −

Titular anterior. Finca coordinada, coordinada con movimientos, no identificada,

Avisa y comunica a los titulares y a Catastro sobre coordinación o bien sobre no identificación, etc. En su caso propone inicio proceso investigación para solución discrepancias. 8.- Catastro, realiza un “harvesting” periódico de las fincas tratadas en la Base de Datos de Transacciones Común. Transfiere a los entes locales con convenio de gestión catastral, mientras éstos sean vigentes, para que procedan a la actualización de sus Bases de Datos, procedan a la notificación catastral de la modificación, etc. (Nota: este proceso puede hacerlo sin esperar a que el RP haya procedido a la inscripción registral de la escritura, en cuyo caso la finca continuará en situación de No coordinada hasta tanto el Registro proceda a su inscripción y anote posteriormente dicha calificación).


3.2.1. bis.- Cambio de titularidad en Notaria, pero sin inscribir en RP Los puntos 1 a 4 anterior son idénticos en este caso. 5.- Pasados 6 meses desde que se produjo la inscripción catastral, sin que se haya producido movimiento alguno en el Registro, el sistema procederá a asignar a la finca la etiqueta “Inscrita en Catastro, con escritura, fecha, sin inscripción registral”. Dicha etiqueta podrá ser modificada por el Registro, en cualquier momento, caso de producirse la inscripción registral de la misma.

3.2.2.- Contrato privado + Declaración catastral (no Registro de la Propiedad) 1.- El Titular presenta Declaración en catastro, adjuntando documento privado. 2.- Catastro formaliza el cambio catastral (directamente o vía ente local), etiquetando la finca “inscrita en Catastro, sin escritura, fecha). Si la finca estaba anteriormente coordinada, el Catastro o el sistema modificarán dicho atributo, que pasará a ser de “coordinada con movimientos posteriores”.

3.2.3.- Contrato privado, concesión, sentencia, sin declaración a Catastro, inscripción en RP 1.- El Titular presenta solicitud de inscripción en el Registro, el cual procede a etiquetar la finca 2.- Idem caso 3.2.1 3.- Idem caso 3.2.6 4.- Idem caso 3.1.8 5.- Catastro realiza “harvesting” periódico y abre el correspondiente expediente catastral.

3.2.4.- Inspección Catastral 1.- Catastro averigua un cambio de titularidad no declarado. 2.- Catastro consulta la Base de datos Registral y la Base de Transacciones Común a partir de la Referencia Catastral. Caso 1.: En el RP está correcto, bien como finca coordinada o bien como no coordinada. Caso 2.- En el RP no está recogida la nueva titularidad.


3.- Catastro: Caso 1.- Incorpora nuevo titular a BdD Catastral. Caso 2.- Incorpora nuevo titular a BdD Catastral, apunta en BDTC la etiqueta “Titular catastral modificado por Inspección, finca no coordinada, no registrada”.

3.2.5.- Agregación / Segregación en Notaria + RP 1.- Titular va a Notaría, aportando información: Caso 1.- Aporta Referencia Catastral. Caso 2.- La Referencia Catastral está ya en la escritura original. Caso 3.- No aporta Referencia Catastral. Caso 3.1.- El Registro identifica Finca, sin discrepancias, y aporta Referencia Catastral a Notario. Caso 3.2.- El Registro no identifica Finca o tiene discrepancias (→ a Catastro). 2.- Notario abre “expediente” y pide Certificación a Registro Casos 1, 2 y 3.1.: Registro envía certificado finca registral, certificado catastral, documento identificación finca, certificación de finca coordinada (en su caso) o documento justificación discrepancias. Caso 3.2.Registro envía solo Certificado finca registral y documento sobre no identificación o discrepancias graves (Base Gráfica Registral) 3.- Notaría autoriza escritura y califica situación finca original según certificado Registro: Caso 1.- Finca coordinada sin movimientos posteriores. Caso 2.- Finca coordinada con movimientos posteriores: Notario advierte sobre movimientos no coordinados y propone su actualización en el Registro. Titulares aceptan, se regularizan los movimientos en la Escritura a registrar. Si titulares no aceptan la finca continuará en estado original.


Caso 3.- Finca no coordinada: Caso 3.1.- Con aporte de Referencia Catastral: Se demanda a titular conformidad sobre discrepancias y autorización para utilizar descripción catastral como única al no haber discrepancias (certifiado registral), o por apreciarlo el notario (caso de finca no coordinada) o ambos. Caso 3.2.- Sin aporte de Referencia Catastral y no identificada o con graves discrepancias: Iniciar proceso de investigación, incorporar a “lista de parcelas a Coordinar”. Asimismo añade la cualificación de “finca pendiente de modificación” 4.- Notaria remite documentación a Registro y solicita a Registro las referencias catastrales provisionales de las fincas resultantes y las incorpora a la Escritura. Una vez incorporadas en la Escritura las nuevas referencias catastrales, entra en BDTC y crea los registros nuevos correspondientes a las nuevas fincas creadas: expediente, la fecha y datos de autorización de las fincas resultantes, su referencia catastral, superficie y titulares. Asimismo añade la cualificación de “finca segregada” a la ficha de la finca original, la cual quedará ligada mediante el nº de expediente con los registros de las nuevas fincas creadas. 5.- Registro recibe información de Notario y asigna referencias catastrales provisionales, que comunica a notaría (ver punto anterior). Modifica, salvo en el caso 1.3.2., la Base de Datos sobre Transacciones Común (directamente mediante la herramienta de gestión gráfica registral en el caso de convenio con el Catastro. O bien utilizando la entidad local que mantenga convenio con el Catastro), elabora Certificado Catastral-registral con las referencias catastrales asignadas, que remite a notaría para su incorporación en la Escritura, y pone etiqueta “pendiente solicitud inscripción registral” en los registros correspondientes a las nuevas fincas, creados por el notario previamente. Cuando se reciba la anterior, el Registro cambiará la etiqueta a “presentada solicitud inscripción registral”, y, una vez registradas, a “finca coordinada”. 6.- Catastro, realiza un “harvesting” periódico de las fincas tratadas en la Base de Datos de Transacciones Común. Transfiere a los entes locales con convenio de gestión catastral, mientras éstos sean vigentes, para que procedan a la actualización de sus Bases de Datos, procedan a la notificación catastral de la modificación, etc. (Nota: este proceso puede hacerlo sin esperar a que el Registro de la Propiedad haya procedido a la inscripción registral de la


escritura, en cuyo caso la finca continuará en situación de No coordinada hasta tanto el Registro proceda a su inscripción y anote posteriormente dicha calificación). NOTA: otros casos a tratar en el ámbito de las segregaciones/agregaciones serían: 3.2.5.bis.- Id. sin inscripción en Registro. 3.2.5.2.- Id. por contrato privado y Declaración catastral. 3.2.5.3.- Id. por contrato privado, sentencia, sin declaración a Catastro e insc. a Registro. 3.2.5.4- Id. por Inspección catastral.

3.2.6.- Obra Nueva (y División Horizontal) 1.- Titular va a Notaría, aportando información: Caso 1.- Aporta Referencia Catastral. Caso 2.- La Referencia Catastral está ya en la escritura original. Caso 3.- No aporta Referencia Catastral. Caso 3.1.- El Registro identifica Finca, sin discrepancias, y aporta Referencia Catastral a Notario. Caso 3.2.- El Registro no identifica Finca o tiene discrepancias (→ a Catastro) 2.- Notario abre “expediente” y pide Certificación a Registro Casos 1, 2 y 3.1.:

Caso 3.2.:

Registro envía certificado finca registral, certificado catastral, documento identificación finca, certificación de finca coordinada (en su caso) o documento justificación discrepancias. Registro envía solo Certificado finca registral y documento sobre no identificación o discrepancias graves (Base Gráfica Registral)

3.- Notaría autoriza escritura y califica situación finca original según certificado Registro: Caso 1.- Finca coordinada sin movimientos posteriores Caso 2.- Finca coordinada con movimientos posteriores: Notario advierte sobre movimientos no coordinados y propone su actualización en el Registro. Titulares aceptan, se regularizan los


movimientos en la Escritura a registrar. Si titulares no aceptan la finca continuará en estado original. Caso 3.- Finca no coordinada: Caso 3.1.- Con aporte de RefCat: Se demanda a titular conformidad sobre discrepancias y autorización para utilizar descripción catastral como única al no haber discrepancias (certifiado registral), o por apreciarlo el notario (caso de finca no coordinada) o ambos. Caso 3.2.- Sin aporte de RefCAt y no identificada o con graves discrepancias: Iniciar proceso de investigación, incorporar a “lista de parcelas a Coordinar”. Asimismo añade la cualificación de “finca pendiente de modificación”. 4.- Notaría remite documentación a Registro y solicita a Registro las referencias catastrales provisionales de las fincas resultantes y las incorpora a la Escritura. Una vez incorporadas en la Escritura las nuevas referencias catastrales, entra en la Base de Datos de Transacciones Común y crea los registros nuevos correspondientes a las nuevas fincas creadas: expediente, la fecha y datos de autorización de las fincas resultantes, su referencia catastral, superficie y titulares. Asimismo añade la cualificación de “finca modificada por obra nueva (y división, si procede)” a la ficha de la finca original, la cual quedará ligada mediante el nº de expediente con los registros de las nuevas fincas creadas. 5.- Registro recibe información de Notario y asigna referencias catastrales provisionales, que comunica a notaría (ver punto anterior). Modifica, salvo en el caso 1.3.2., la Base de Datos de Transacciones Común (directamente mediante la herramienta informática de gestión gráfica registral en el caso de convenio con el Catastro, o bien utilizando la entidad local que mantenga convenio con el Catastro), elabora Certificado Catastral-registral con las referencias catastrales asignadas, que remite a notaría para su incorporación en la Escritura, y pone etiquetas “pendiente solicitud inscripción catastral” e “ Inscrita en Registro, con Referencia Catastral provisional”, en los registros correspondientes a las nuevas fincas, creados por el notario previamente. Cuando se reciba la anterior, el Catastro cambiará la etiqueta a “presentada solicitud inscripción catastral”, y, una vez registradas, a “finca coordinada”.


6.- Catastro, realiza un “harvesting” periódico de las fincas tratadas en la Base de Datos de Transacciones Común. Guarda para sí o transfiere a los entes locales con convenio de gestión catastral, mientras éstos sean vigentes, para que procedan al seguimiento catastral de la modificación, de cara a su futura declaración catastral.

3.3.- Procedimiento de regularización de discrepancias CatastroRegistro para la coordinación Además de lo que el artículo 18 de la Ley de Catastro, modificado en su momento por el borrador actual de la Ley Economía Sostenible, establece para el caso de discrepancias entre la realidad física inmobiliaria y la descripción catastral, ha de contemplarse, a efectos de la plena coordinación, los casos en que las discrepancias entre la descripción catastral de las parcelas y el Registro son de tal magnitud que la identificación unívoca entre ambas (parcelas – fincas) es imposible. En estos casos procede iniciar un procedimiento de investigación que en base a los antecedentes en ambas instituciones, permita establecer una correspondencia entre ambas descripciones, a partir de la cual sea posible modificar bien la base catastral bien el Registro de la propiedad, a fin de coordinar las fincas afectadas. Para ello, bien a instancia del titular bien a propuesta del Registrador, y subsiguiente aceptación del titular, se abrirá por este último un expediente de regularización, cuyos costes deberá asumir, en su caso, el titular, cuyo resultado final será un informe técnico – jurídico, el cual será validado por el Registrador y presentado al catastro para su aprobación. El procedimiento culminará con la correspondiente modificación de las Bases de datos de ambas instituciones y la anotación de “coordinadas” a las fincas afectadas.

4.- Estructura y funcionamiento de la BdD Transaccional Común Se propone, como instrumento vertebrador de la ejecución, control y seguimiento de las actividades y procesos de coordinación, una Base de Datos, a modo de registro de actuaciones, cuya finalidad ya ha sido antes descrita, que debería contener exclusivamente los datos necesarios para identificar la finca, los agentes actuantes en cada proceso y la situación o proceso correspondiente en cada fecha. Su estructura debe ser simple (aunque los procesos que se basen en ella serán complejos), apuntándose los siguientes Contenidos (tablas):


Código movimiento:

Código notaria

Código Registro

Código Gerencia

Código Ente Local

Código localidad

Referencia Catastral

Indice Registral

Código Situación

Código Descripción Código Descripción Código Descripción Código Descripción Código Descripción Código Localidad Código Registro Referencia Catastral Código localidad Código índice Datos finca Referencia Catastral Código Fech Código agente asignador

Una representación esquemática de los procesos que deben preverse, conforme a notación UML, se presenta para los diferentes casos de uso y su relación con los agentes intervinientes


CASOS DE USO DE LA BASE DE DATOS DE TRANSACCIONES COMUN

La Base de Datos almacenará las fincas que son objeto de tratamiento jurídico, con la información correspondiente a las distintas etapas del proceso de inscripción en ambos registros. Dicha Base de Datos extraerá la información necesaria de la Base de Datos Catastral y de la Registral, a partir de la identificación catastral y registral de la finca. El Sistema (conjunto de aplicaciones que habrá que desarrollar) podrá a su vez extraer información de dicha Base a efectos de actualizar, si procede, las bases de datos catastrales y registrales, así como dar soporte al flujo de procesos que se diseñe para cada tipo de negocio. Ejemplo: Resultado de una consulta sobre la BDTC: Finca Registral: .................... Fecha consulta: .................... Situación actual: ..................

Referencia Catastral: ....................................

Fecha

Movimiento

Código situación

X/X/X Y/Y/Y Z/Z/Z

fffffffffffffffff gggggggggggg hhhhhhhhhhhh

2b.1 4 5.c

(ver cartografía. Si situación es “no catastrada”, consultar BGR).

Agente Notaría Catastro Registro


Operaciones posibles sobre la Base de Datos 1.- Anotar situación: 1.- Creación de nuevos registros (altas de fincas) Cualquier acto o negocio sobre una parcela/finca no existente previamente en la BDTC implica crear un nuevo registro en dicha BdD Los procesos de agregación y segregación, obra nueva, división horizontal, reparcelaciones, etc. crean nuevos registros de fincas 2.- Modificación de fincas ya existentes en la BDTC Ver lista de códigos de modificación de situaciones (sobre fincas ya existentes) 2.- Certificación de la situación de la finca 3.- Consulta de la situación y evolución histórica de la finca 4.- Consulta de cartografía


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Foto: Javi Q.

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PRESENTACIÓN

E

l Proyecto de Investigación que Cuadernos Ambientales de la Propiedad tiene el placer de presentar a continuación, no se desarrolla dentro del área de actuación específica propia del Registro de la Propiedad, sino que despliega su cobertura más allá del ámbito interno de la Oficina registral para presentarse como la interoperabilidad resultante de un acuerdo de colaboración entre administraciones públicas: los Registros y la Generalitat de Cataluña. Ha sido desarrollado, mejor dicho, aun lo está siendo, por la Oficina Técnica del Decanato Autonómico de Cataluña, al frente de la cual se encuentra Marianna Jové, auténtica impulsora material del desarrollo de las actuaciones que a continuación se exponen. No es la primera vez que desde el mundo de los Registros de la Propiedad se pretende la regularización registral de los inmuebles de naturaleza pública, pero si es la primera vez que se aborda esta problemática desde una metodología apoyada en los sistemas de información geográficos, tanto administrativos como registrales, la primera vez que se pretende una actuación global para un ámbito territorial completo, el de Cataluña y la primera vez que se pretende lograr como objetivo final no solo la inscripción registral de aquellos inmuebles de dominio público no inmatriculados, no solo su correcta descripción literaria o alfanumérica en el Registro de la Propiedad, sino también la localización geográfica de tales fincas obteniendo su representación vectorial sobre imágenes del territorio, es decir, validando su base gráfica registral.

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INVENTARIO GENERAL CON CONSIDERACIÓN DE MONTES PÚBLICOS DE LA GENERALITAT DE CATALUNYA Por Óscar G. Vázquez Asenjo Marianna Jové Ballús

1. PRESENTACION DEL PROYECTO DE INVESTIGACION Una adecuada protección del patrimonio inmobiliario titularidad pública exige el cumplimiento de tres aspectos:

de

1) Que se lleve a cabo un inventario adecuado de sus bienes 2) Que los bienes inmuebles estén debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad 3) Que estos bienes inmuebles estén claramente identificados de forma que sea imposible la existencia registral de otras inscripciones contradictorias. Así, se exigirá que la descripción de estos inmuebles se complete con su descripción gráfica, como dispone el artículo 9.1 de la Ley Hipotecaria en su último párrafo, en virtud del cual los Registradores dispondrán de aplicaciones informáticas para coordinar las fincas con sus bases gráficas, es decir, “validarán” la base gráfica de las fincas registrales Por otro lado, la legislación atribuye a los Registradores de la Propiedad una función de colaboración en la defensa del patrimonio de las Administraciones, consistente en la obligación de promover la inscripción de los bienes de dominio público. En consecuencia, un adecuado tratamiento del patrimonio inmobiliario público exige colaborar en asuntos como la depuración del inventario, la inscripción de los bienes en el Registro de la Propiedad y el tratamiento para llegar a su más perfecta descripción posible. En base a ello, los Registradores de la Propiedad de Cataluña abordaron un proyecto de colaboración con la Dirección General de Patrimonio del Departamento de Economía y Finanzas de la Generalitat de Cataluña, que se materializaba en los siguientes puntos de actuación concretos: −

“Los Registradores de la Propiedad facilitarán a los servicios públicos competentes información registral, en forma de nota simple de todas las fincas inscritas en los Registros a favor de la Generalitat. Esta información se entregará en formato PDF y en una base de datos en la que se pueda identificar la finca y sus datos registrales. Esta información tendrá carácter gratuito.

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La Dirección General de Patrimonio, con la información recibida, inmatriculará las fincas que no estén inscritas y adaptará la descripción registral a la situación física real de las fincas inscritas.

La Dirección General de Patrimonio completará la descripción de sus fincas mediante su descripción gráfica. Esta descripción podrá hacerse de las siguientes maneras: 1. Haciendo constar la referencia catastral de las fincas, cuando la descripción catastral coincida con la situación física de las fincas. 2. Aportando la descripción gráfica georreferenciada, cuando existiesen discrepancias entre la descripción del catastro y la real

La descripción gráfica será necesaria para cualquier inmatriculación y adaptación de la descripción de las fincas registrales.

La inmatriculación de las fincas, la alteración de su descripción y la aportación de su descripción gráfica se harán constar mediante certificación administrativa.

Los Registradores actualizarán la descripción literaria de las fincas, harán las inmatriculaciones y excesos de cabida que les sean solicitados, harán constar la referencia catastral de las fincas e inscribirán la base gráfica registral correspondiente. Estas operaciones devengarán los honorarios que correspondan según los aranceles vigentes. La Dirección General de Patrimonio podrá acceder gratuitamente a la capa de bases gráficas registrales.”

El presente proyecto de investigación viene a ser una especie o aspecto especial del convenio general firmado entre el Decanato Autonómico de los Registradores de Cataluña y la Dirección General de Patrimonio. Efectivamente, en un momento determinado del desarrollo del convenio, por una serie de razones de naturaleza ambiental, pero dotadas de un componente económico importante, se pensó en intensificar la labor de regularización registral sobre las fincas que tuviesen la consideración de “bosques” y fuesen propiedad de la Generalitat de Cataluña. La primera reunión con la Dirección General del Medio Natural y Biodiversidad, Sección de Bosques Públicos tuvo lugar el pasado jueves día 2 de marzo de 2011.

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Al comienzo de ella se explicó por parte del vocal de Territorio y Medioambiente de la Junta Autonómica de los Registradores de Cataluña el significado jurídico del Sistema de Bases Gráficas Registrales y la utilidad práctica que la representación gráfica registral de una finca puede tener en la defensa de los montes públicos de la Generalitat de Cataluña. Se evaluó el proyecto piloto llevado a cabo tiempo atrás en los Registros de la Propiedad de Falset y Montblanc, como una experiencia positiva pero incompleta. Se determinó por parte de los asistentes la necesidad de aprovechar dicho pilotaje para tratar de abordar un proyecto de regularización descriptiva registral global de los montes públicos para todo Cataluña. Tras el lógico debate de toda reunión inicial se llegó a la conclusión de ejecutar los siguientes pasos: -

PRIMERO: Tratar de determinar con precisión la relación de inmuebles con los que trabajar (se estimó que su número debería rondar las 265 fincas y cubrir una extensión de unas 92 Has). Para ello es preciso: 1. Que el Decanato de los Registradores de Cataluña suministre nota simple informativa de todas las fincas cuya naturaleza sea la de monte público y aparezcan inscritas a nombre de la Generalitat de Cataluña. 2. Que la Direcció General aporte la relación de descripciones actualizadas (tanto descripciones literarias o alfanuméricas como gráficas, apuntándose en la reunión la posibilidad de que la Direcció General facilite el acceso WFS a los vectores descriptivos de las mismas).

-

SEGUNDO: Emitir un informe individualizado de cada inmueble sobre su regularización descriptiva, tanto gráfica como alfanumérica, en el Registro de la Propiedad. Para ello: 1º SELECCIÓN. Se hará un cruce entre la relación de inmuebles suministrada por la Dirección General y la relación de los registralmente inscritos según las notas simples aportadas. 2º CLASIFICACION. De ese cruce se extraerán tres categorías: - Inmuebles que figuren inscritos y su descripción registral gráfica y alfanumérica sea correcta. - Inmuebles que figuren inscritos pero su descripción no sea actual o correcta. - Inmuebles registralmente no inscritos.

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3º INFORME. Con respecto a cada inmueble se expedirá por parte de los Registradores un informe sobre las actuaciones precisas para lograr la regularización descriptiva registral adecuada. -

TERCERO: En base a cada informe se ejecutarán las actuaciones documentales necesarias para llegar a lograr la finalidad perseguida en cada caso. Se apuntó la necesidad de actuaciones a través de modelos estandarizados a facilitar por parte del Decanato de los Registradores de Cataluña.

También se abordar:

estableció

-1º Fincas de del Ebro) -2º Fincas de -3º Fincas de -4º Fincas de

un

orden

de

trabajo

que

consiste

en

Tarragona (comenzando por las de las Tierras Gerona Barcelona Lérida

Los Registradores pusieron a disposición de la DG el visor de bases gráficas registrales que para los inmuebles propiedad de la Generalitat de Cataluña ya se encuentra operativo. Desde entonces hasta hoy el resultado del proyecto de investigación ha sido como a continuación queda expuesto, sin que a la fecha de redacción del presente trabajo, haya aún concluido, ni mucho menos, la ejecución material de su análisis inicial.

2. ESTRUCTURA DE TRABAJO DEL PROYECTO DE INVESTIGACION El presente proyecto parte de la elaboración del inventario general de fincas con consideración de montes públicos de propiedad de la Generalitat de Catalunya, para, a través de la digitalización de las bases gráficas de las fincas correspondientes, lograr una posterior regularización descriptiva formal de dichas fincas en el caso que proceda. Hoy en día no basta con disponer de un inventario administrativo particular actualizado y bien ordenado del dominio público inmobiliario, tampoco parece suficiente contar con la mera inscripción registral tradicional de los inmuebles cuando estos, como ocurre en el caso de los montes públicos, gozan de una extensión y unas características respecto a las cuales no parece suficiente la mera descripción literaria tradicional. Se hace preciso inscribir gráfica y georreferenciadamente los montes de dominio público en el Registro de la Propiedad.

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Se persigue a través del presente proyecto inscribir los montes de la Generalitat y describirlos correctamente no solo alfanumérica sino también gráficamente. El Decanato autonómico de los Registradores de Cataluña ha dispuesto de los siguientes medios para llevar a cabo el trabajo de investigación referido: un equipo de 2-3 personas a tiempo parcial (compaginando con otros proyectos del Decanato), actualmente una persona, de la Oficina Técnica del Decanato. Para el procesamiento y digitalización de las fincas se han utilizado los programas GvSig y Temple. Por ello, en definitiva, el proyecto se ha planteado a través de una serie de fases o etapas, a saber: 1. Recopilación de información. 2. Contraste y análisis de la información recopilada y digitalización de la base gráfica registral de cada una de las fincas, en caso que se hayan podido localizar. 3. Envío al Registro de la Propiedad correspondiente de la información disponible para ponerla en conocimiento del Registrador. 4. Propuestas de actuación por parte del Registrador para la resolución de las anomalías detectadas en los análisis efectuados. 5. Ejecución de las propuestas adoptadas.

Recopilación de información. Para recopilar información se acude a una sencilla técnica de cruce de datos. Se solicita de los Registros de la Propiedad de Cataluña nota simple informativa de los montes que figuren inscritos a nombre de la Generalitat y se cruza esta información por el equipo de la Oficina Técnica del Decanato de los Registradores de Cataluña con la que aparece en el inventario del órgano competente de la Generalitat. Examinemos ambas fuentes de información: -

Generalitat de Catalunya.

Disponemos de dos fuentes de información: o

Capa de bosques de utilidad públiques (“cupcat.shp”).

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pública

o

“Forests


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Facilitada por la Generalitat de Catalunya y también disponible para descarga en la web del Departament de Medi Ambient i Habitatge. Esta capa tiene asociada una tabla con información de titularidad de la finca, entre otros aspectos. De esta capa se han filtrado todas las fincas cuya titularidad es la Generalitat de Catalunya, puesto que muchas de ellas son titularidad de entidades municipales, Ayuntamientos, etc. y solo nos interesaban las de la Generalitat puesto que una cosa es el ámbito de gestión que ha de asumir la Dirección General y otra muy diferente su competencia de responsabilidad patrimonial, aspecto este que solo ha de predicarse respecto de aquellas fincas que estrictamente aparezcan a nombre de la Generalitat de Cataluña.

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Capa de Bosques de utilidad pública (todos los titulares

Capa de Bosques de utilidad pública (sólo los que tienen por titular la Generalitat de Catalunya) Nº2 mayo de 2012. Cuadernos Ambientales de la Propiedad Sección Tercera. Proyecto de Investigación


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El resultado es una capa shape de bosques de utilidad pública cuya titularidad es la Generalitat. El primer hecho a destacar es que los inmuebles a que se refiere esta capa no tienen por qué corresponderse con fincas registrales, sino que son más bien entidades o bienes inmuebles tal y como están inventariados en los archivos de la Generalitat, y en este caso con un código de utilidad pública (“CUP”) asignado, por ser montes de utilidad pública. Puede ocurrir, y de hecho así ocurre, que una finca registral puede comprender varias entidades inventariadas o al contrario, que una sola entidad inventariada pueda comprender varias fincas registrales. Pero no solo eso, es posible también que los contornos o límites entre fincas y entidades sean diferentes a pesar de hallarse situados en el mismo lugar y también tienen lugar (con muy poca frecuencia) supuestos de fincas registralmente inmatriculadas que no aparecen inventariadas y al contrario (con más frecuencia) entidades del inventario público que no aparecen registralmente inscritas o al menos se ignora (por gozar de descripciones absolutamente imposibles de enlazar con cualquiera de las que pudieran constar registralmente inscritas) si lo están o no lo están. A parte de esta capa de bosques de utilidad pública, también hemos tenido acceso a los archivos de Patrimonio de la Generalitat para el proyecto de inventario de fincas de su titularidad, que nos ha servido también para este proyecto. En dichos archivos se ha obtenido información en ocasiones muy útil para la localización de las fincas, en especial planos y mapas. El procedimiento de visitas ha consistido en la preparación de los listados de las fincas por Registros por parte de la Dirección General de Patrimonio y la concertación de visitas (unas 50 en total) en las cuales se han revisado una media de 80 expedientes de inmuebles por visita.

o

Listado de bosques de utilidad pública propiedad de la Generalitat.

Esta información ha sido facilitada por la Direcció General del Medi Natural i Biodiversitat, Secció de Gestió de Boscos Públics. Incluye información como el nombre del bosque, el “ens” (número identificativo interno de la finca en los archivos de la Generalitat), el “CUP” (código de utilidad pública), municipio, comarca y provincia, y datos registrales que constan en los archivos de la Generalitat. Ya hemos dicho que no siempre una entidad o bosque de utilidad pública se corresponde con una única finca registral. Una segunda conclusión inicial del estudio realizado nos lleva a afirmar que en la mayoría de las ocasiones esta falta de

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coincidencia no es debida a diferencias conceptuales entre ambos tipos de entidades inmobiliarias, que sin duda existen, sino sobre todo a razones de naturaleza temporal. Efectivamente, en algunos casos también se ha encontrado que los datos registrales no estaban actualizados o eran incorrectos o inexistentes.

-

Registro de la Propiedad: o

Notas simples de las fincas registrales propiedad de la Generalitat de Catalunya, entre las cuales se encuentran los bosques de utilidad pública. No ha sido complicado disponer de esta información desde el momento en que este proyecto nace de otro anterior y más general (el del patrimonio inmobiliario de la Generalitat) del que se disponía ya numerosa información suministrada por los Registros de la Propiedad de Cataluña. Efectivamente, se ha dispuesto de esta información a través del proyecto paralelo de inventario de las fincas patrimonio de la Generalitat de Cataluña.

Contraste y análisis de la información recopilada. Digitalización de la base gráfica registral de cada una de las fincas. Una vez recopilada toda la información, ésta se ha analizado para proceder a la digitalización de las fincas registrales con las que se corresponden los bosques de utilidad pública, cuando esto ha sido posible, así como para determinar si la base gráfica de las fincas es coincidente o no con su descripción registral. Efectivamente, se ha tomado como base inicial de trabajo cada una de las descripciones literarias de las fincas registrales tomadas de las notas simples informativas aportadas al proyecto. Tratar de traducir este lenguaje literario a una representación gráfica perimetral sobre imágenes del territorio ya constituye una labor complicada cuando de montes se trata, pero apreciar su coincidencia con las descripciones que de los mismos se recogen en el inventario de la Generalitat ha sido (y en la actualidad aun sigue constituyendo) el aspecto más complicado del presente proyecto de investigación.

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Preferentemente, para la digitalización de las fincas registrales se ha tomado como base gráfica la cartografía de “Forests” aportada por la Generalitat. Es decir, cuando ciertos datos descriptivos literarios de las fincas, tomados de sus notas simples informativas, tenían simplemente cierto parecido o coincidencia con la información gráfica de esta capa de información, la Oficina Técnica del Decanato trataba de utilizar esta última como base gráfica de la finca y proceder al análisis de coherencia y tolerancia del resto de aspectos descriptivos contenidos en ambas fuentes de información. Sólo en los casos en que la cartografía de “Forests” aportada por la Generalitat era inexistente para el caso de una finca determinada o no se correspondía en absoluto con la descripción registral de la misma, se ha tomado como base la cartografía de Catastro o alguna otra disponible tomada normalmente de los archivos de Patrimonio de la Generalitat. La identificación gráfica de un monte público, de un monte en general, ofrece unas características específicas de dificultad que exigen un específico apoyo cartográfico preexistente. A diferencia de una finca urbana, donde el callejero o el parcelario urbanístico pueden servir de buena guía a la hora de trazar gráficamente los linderos de una finca, o a diferencia incluso de una finca rústica habitual, donde pueden concurrir ciertos elementos objetivos aparentes (caminos, canales, vallados, cambios de cultivo, etc.) que permiten la delimitación de las propiedades con cierta claridad, en el caso de los montes existen dos circunstancias que dificultan enormemente la tarea de identificación gráfica: -

La extensión de la finca: Se trata normalmente de fincas de gran extensión y además determinada de manera imprecisa, puesto que por la propia orografía del territorio, no acaba nunca de precisarse exactamente cuál es la extensión superficial histórica del monte que aparece inscrita en el Registro de la Propiedad (lógicamente antes de procederse a los correspondientes procesos de deslinde)

-

La superficie arbolada del terreno: Los montes suelen hallarse arbolados. Esta circunstancia supone una gran dificultad en la apreciación de los límites y en general de cualquier circunstancia superficial de estas fincas puesto que la copa de los árboles tapa cualquier vista aérea.

Por eso, a la hora de representar la base gráfica registral de estas fincas, la Oficina Técnica del Decanato de los Registradores de Cataluña precisa necesariamente de cartografías que hayan configurado con anterioridad las propiedades forestales inscritas y que además lo hayan hecho de manera coincidente a como aparecen las mismas descritas en el Registro.

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El expediente de regularización.

Para cada finca, entendiendo como tal:  En primer lugar la finca registral, cuando ésta se corresponde con un “forest públic”, parte de éste o bien varios de ellos (existe una relación de correspondencia registral-inventarial y habrá que hacer ajustes descriptivos registrales para ajustar superficies y linderos).  Y en segundo lugar el “forest públic” en sí, cuando éste no se ha podido asociar con ninguna finca registral, bien porque se desconoce cuál es o bien porque no está inscrito en el Registro de la Propiedad (en estos casos existe un problema de inmatriculación de fincas que habrá que resolver a través de la presentación de la documentación adecuada).

Se ha abierto un expediente con los siguientes documentos: −

Información recopilada: − − −

Nota simple informativa del Registro de la Propiedad. Capa de “Forests públics” en formato shape aportada por la Generalitat. Listado de “Forests públics” aportado por la Generalitat.

Información nueva resultante: − − −

Base gráfica registral. Metadatos de localización y configuración de la base gráfica registral. Expediente de regularización.

De todos estos documentos, el único que está presente siempre en todos los casos es el Expediente de regularización. El resto puede no existir, bien porque la finca no está inscrita (nota simple), bien porqué no se ha podido localizar sobre el territorio (base gráfica registral, cartografía aportada por la Generalitat), etc. El expediente de regularización que se ha elaborado para cada finca es un documento con los datos básicos tanto registrales como de identificación dentro de los archivos de la Generalitat, así como un breve formulario de análisis de cada inmueble en el

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que se observan las dificultades por las que atraviesa cada actuación de regularización. Ocasionalmente se ha incluido algún mapa topográfico aclaratorio, cuando se ha creído necesario para completar la información de la finca.

Ejemplo de Nota simple informativa solicitada al Registro de la Propiedad

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Ejemplo de listado de bosques facilitado por la Direcció General del Medi Natural

Ejemplo de cartografía de bosques aportada por la Generalitat

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Ejemplo de base gráfica registral elaborada a partir de la información disponible

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Ejemplo de metadatos asociados a la base gráfica registral

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Ejemplo de Expediente de regularización elaborado para una finca

Envío al Registro de información disponible Registrador.

la Propiedad correspondiente de la para ponerla en conocimiento del

En las primeras fases del estudio, hemos recopilado toda la información existente en los Registros de la Propiedad a través de notas simples informativas, hemos igualmente dispuesto de la información de los inventarios de inmuebles de la Generalitat y hemos procedido a contrastar y analizar todos estos datos para llegar a las siguientes conclusiones:

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1. No existen, sino excepcionalmente, supuestos gráficas validadas por parte del Registrador.

de

bases

La implantación del Sistema de Bases Gráficas Registrales en España aun podemos considerarlo como incipiente. El artículo 9.1 último párrafo de la Ley hipotecaria establece únicamente la obligatoriedad de disponer de la aplicación informática para proceder a la coordinación de las fincas con sus bases gráficas. Si a esta circunstancia le añadimos además las dificultades de identificación gráfica que entrañan los montes y que examinábamos anteriormente, se explica entonces el bajísimo índice de bases gráficas validadas con las que nos hemos encontrado a la hora de desarrollar el proyecto.

2. Existe un número reducido de supuestos en que la descripción registral de la finca es coincidente con la base gráfica aportada por la Generalitat, y en consecuencia la base gráfica registral (en la mayoría de los casos digitalizada a partir de la base gráfica aportada por la Generalitat). No es un caso que se dé con frecuencia. Existen determinados supuestos en que la descripción de la finca registral se corresponde con la descripción que de la misma figura en el inventario de la Generalitat y ambas descripciones son coincidentes con la realidad física aparente, es decir, con la realidad catastral. Lo cierto es que esta situación, que por otro lado debería ser habitual, merecería un especial análisis para tratar de aprovechar la concurrencia de sus circunstancias.

3. Todavía más reducido es el número de fincas que aparecen en el inventario inmobiliario aportado por la Generalitat, y no obstante no se encuentran inscritas en el Registro o no disponen de una cartografía asociada en la capa de Forests aportada por la Generalitat. La mayoría de ellas no dispone de base gráfica registral puesto que no se han podido localizar. También las que no están inscritas en el Registro o bien se desconoce a qué finca registral corresponden carecen de base gráfica registral. Esta tipología de supuestos es la verdaderamente preocupante puesto que los intereses patrimoniales de la administración pública catalana están registralmente desprotegidos. Se trata de supuestos no inmatriculados o, en algún caso, supuestos donde la descripción actual del monte es tan diferente a la que aparece registralmente inscrita que resulta imposible afirmar que podamos estar ante la misma finca registral.

Se trata de supuestos de auténtica emergencia donde los mecanismos de inmatriculación registral deberían ponerse automáticamente en marcha.

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4. Finalmente, la mayoría de las fincas del inventario de la Generalitat tienen una descripción registral que en absoluto se corresponde con su dimensión gráfica, por lo que procede, como regla general, la rectificación y/o actualización de la descripción literaria en el Registro de la Propiedad y a partir de aquí la validación registral de la base gráfica correspondiente. Las descripciones registrales no suelen coincidir con las que de las mismas fincas tiene la Generalitat. Hasta el punto de que en muchos casos se duda de si estamos ante la misma finca o ante otra, no diferente, pero sí mas grande o con añadidos o modificaciones que no constan recogidos registralmente. Efectivamente, un dato muy significativo de las circunstancias que han podido rodear cada situación es sin duda la fecha de inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad. Inscripciones con antigüedades descriptivas superiores a cincuenta años suelen presentar este tipo de anomalías, sin duda alguna precisada de la oportuna actualización documental.

Ejemplos prácticos.

1. Ejemplo de finca descrita correctamente: Finca de por la Direcció asociada

la cuál disponemos de nota simple, cartografía aportada Generalitat y listado aportado por la Generalitat, General del Medi Natural, en el cuál la finca aparece a la registral que le corresponde.

Se ha digitalizado la base gráfica registral tomando como base la cartografía aportada por la Generalitat (capa de bosques de gestión pública en formato shape).

La superficie de la base gráfica difiere en un 3,5 % respecto a la superficie inscrita en el Registro, con lo cuál se aceptaría como correcta.

La descripción registral incluye tres linderos fijos, al este, sur y oeste, correspondientes a límites con otros términos municipales, que se han comprobado como ciertos sobre la cartografía.

La denominación del monte en el Registro de la propiedad se corresponde con la que se le da en el listado de bosques y en la cartografía aportados por la Generalitat.

Nº2 mayo de 2012. Cuadernos Ambientales de la Propiedad Sección Tercera. Proyecto de Investigación


Inventario General con consideración de montes públicos de la Generalitat de Cataluña Óscar G. Vázquez Asenjo Marianna Jové Ballús

Nota simple informativa

Listado de bosques facilitado por la Direcció General del Medi Natural

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Cartografía de bosques aportada por la Generalitat

Cartografía de la finca registral digitalizada

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Base gráfica registral

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Expediente de regularización

2. Ejemplo de finca no inscrita en el Registro de la Propiedad: Finca de la cuál disponemos de la cartografía aportada por la Generalitat y listado aportado por la Generalitat, Direcció General del Medi Natural. − −

En el listado de bosques de la Direcció General del Medi Natural, este monte no aparece asociado a ninguna finca registral. No se ha encontrado ninguna finca registral a nombre de la Generalitat en este municipio que responda a esta descripción. De esto se deduce que este monte o bien no está inscrito, o no es posible encontrar la inscripción a la que corresponde. Como consecuencia no ha sido posible dar de alta la base gráfica registral de dicha finca.

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Listado de bosques facilitado por la Direcció General del Medi Natural

Cartografía de bosques aportada por la Generalitat

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Expediente de regularización

3. Ejemplo de finca no localizada:

Finca de la cuál disponemos únicamente de nota simple. −

En la descripción registral aparecen sólo los linderos personales y la partida en la cuál está situada. No se ha podido localizar por falta de datos.

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No se ha encontrado ningún monte en el inventario de la Generalitat que responda a estas características o se encuentre en esta partida o lleve su nombre.

Como consecuencia no ha sido posible dar de alta la base gráfica registral de dicha finca.

Se ha generado un Expediente de regularización con las problemáticas detectadas.

Descripción registral de la finca

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Expediente de regularización

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4. Ejemplo de finca descrita incorrectamente:

Finca de por la Direcció asociada

la cuál disponemos de nota simple, cartografía aportada Generalitat y listado aportado por la Generalitat, General del Medi Natural, en el cuál la finca aparece a la registral que le corresponde.

Se acompaña mapa topográfico información de la finca.

aclaratorio,

para

completar

la

La descripción registral incluye dos linderos fijos, al norte y al sur, correspondientes a un límite con otro término municipal y con el río, que se han comprobado como ciertos sobre la cartografía.

La denominación del monte en el Registro de la propiedad se corresponde con la que se le da en el listado de bosques y en la cartografia aportados por la Generalitat, aunque según toponimia, de esta última se deduce que abarca una zona más amplia que la finca registral de este número, incluyendo por tanto diversas fincas registrales.

En el listado de bosques de la Direcció General del Medi Natural, este monte no aparece asociado a ninguna finca registral.

La cartografía aportada por la Generalitat (capa de bosques de gestión pública en formato shape), incluye una porción de terreno mucho mayor que la de la finca registral que estamos tratando, puesto que abarca varias fincas registrales limítrofes.

Se ha digitalizado la base gráfica registral tomando como base la cartografía aportada por la Generalitat y recortando la finca según la descripción registral (límites fijos al norte y sur ajustados al límite de término municipal y del río Llobregat, y límites aproximados al este y oeste según toponimias), quedando así mucho más reducida. Por tanto se trataría de una base gráfica con problemas para ser validada, debido tanto al margen de superficie respecto a la inscrita en el Registro, como a la inconsistencia de límites.

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Nota simple informativa

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Mapa topográfico de la zona donde se han trazado los límites aproximados de la finca a partir de su descripción registral

Listado de bosques facilitado por la Direcció General del Medi Natural

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Cartografía de bosques aportada por la Generalitat

Base gráfica registral y fincas colindantes

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Base gráfica registral

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Expediente de regularización

Se trata pues de un caso en que un monte de gestión pública o forest, está formado por diversas fincas registrales colindantes entre sí (en este caso cuatro), siendo los límites entre ellas muy aproximados, puesto que se han trazado a partir de las indicaciones de la descripción registral (toponimia y superficie de las fincas), pero cogiendo como cartografía de base la finca de montes aportada por la Generalitat (contorno exterior del conjunto de las cuatro fincas registrales que conforman el monte).

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Habiendo empezado el proceso de envío a los Registros afectados de los resultados del análisis efectuado, se da por iniciada la fase tres y en estos momentos procederá llevar a cabo propuestas de actuación concretas que puedan aplicarse a cada uno de los casos que podamos considerar controvertidos.

Propuestas de actuación para la resolución detectadas en los análisis efectuados.

de

las

anomalías

Esta fase consiste en extraer conclusiones documentales en cada uno de los casos analizados. Cada unidad del inventario tiene que ir acompañada de: −

un documento donde se manifieste qué actuaciones son las procedentes en base a regularizar la descripción de la finca.

los modelos documentales esta actuación.

el conocimiento del Registrador afectado de todas las actuaciones realizadas por si se considerase preciso informar de manera diferente.

y la designación del organismo público de la Generalitat (y del funcionario correspondiente) encargado de formalizar la regularización registral del inmueble afectado por el proceso.

necesarios

para

llevar

a

cabo

La propuesta de actuaciones consistirá en los siguientes puntos: -

Crear una comisión de estudio conjunta que tenga por objeto dictaminar sobre las actuaciones y modelos de documentación precisos para proceder a la regularización registral de los inmuebles que se encuentren en una situación controvertida.

-

Poner en conocimiento del Registrador afectado los modelos y actuaciones que serán presentados a inscripción en su Registro, para que precalifique la documentación preparada a fin de poder inscribirla automáticamente si llega a presentarse.

-

Entregar la documentación preparada para inscribir registralmente, al funcionario que tenga que formalizarla y firmarla adecuadamente.

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Quaderns Ambientals de la Propietat Nº 2