Page 1

Van Leegstand naar Leeggoed

Een visie op het potentieel van de gebouwde omgeving

de Ruimteregisseurs


Inhoud Samenvatting 6 Onbalans en onderbenutting 8 De Stand van Zaken 8 Hergebruik 8 Tijdelijk hergebruik: van Leegstand naar Leeggoed 9 Van leegstand naar leeggoed, de aanpak 10 CASH 10 0. Een whitepaper, waarom? 12 Onbalans 14 Discussie 14 Vragen en antwoorden 14

Deel 1: De stand van zaken 1. ondertussen in Nederland R.I.P. Vinex De nieuwe nota De dichtheid is de zwakte Voorzieningen zijn voorwaarden Functiemenging is functioneel Werken volgt wonen Meer meters Nederland is vol Krimp Geen groen meer over Wie de jeugd heeft, heeft de toekomst Economisch realisme Duurzaamheid 2. De stad en haar dynamiek Verstedelijking Diversiteit en flexibiliteit Geschiedenis van het hergebruik Simpel en flexibel In beton gegoten Hergebruik herontdekt Monumenten beschermd en benut De generatie bepaalt het gebruik Stadsontwikkeling 2.0 Open platform: Open City

18 20 20 20 21 21 22 22 23 23 23 24 24 24 26 28 28 29 29 29 30 31 32 33 34

Deel 2: Hergebruik 3. Hergebruik heruitgevonden Hergebruik is de sleutel Maar dan anders Dichter Diverser Duurzamer Doordachter Elke functie is tijdelijk 4. Leegstand Leegstand kan niet meer

38 40 40 40 41 41 42 42 44 46


De kosten van leegstand Directe kosten Maatschappelijke kosten De renteteller Dynamiek versus leegstand Leegstand als aanjager van dynamiek Leegstand, de praktijk De creatieve klasse is geland Creatief met leegstand Waarom worden die leegstaande panden niet tijdelijk gebruikt? “We hebben toch antikraak?” “Eenmaal erin, gaan ze er niet meer uit.” “Die leegstand is zo weer voorbij...” “Met die oude troep valt niks te verdienen.” “Nu heb ik er geen gezeik aan.”

46 46 46 47 47 48 48 48 50 50 50 51 51 51 51

Deel 3: Van leegstand naar leeggoed 5. Leegstand wordt leeggoed Leeggoed; omdat het moet Antikraak is geen oplossing Leeggoed; omdat het kan Er is vraag naar Oude gebouwen zijn geschikt voor tijdelijk gebruik De investeringen kunnen beperkt blijven De risico’s zijn minimaal Enkele weken kan al genoeg zijn Leeggoed, omdat het loont Minder kosten Meer opbrengsten Meer economie Meer levendigheid Meer leefbaarheid Meer dialoog Meer draagvlak Meer aandacht Meer kennis Meer grip Meer beleidsmogelijkheden 6. Leeggoed, de uitgangspunten Zie de toekomst in leegstand Doe het samen Doe het met beleid Weet wat je hebt... ...En weet wat je wilt Toon ambitie Denk groot Kunstloze coolheid .. Maar leg de lat laag De schoonheidsprijs is niet nodig Denk en doe lokaal Rondreizend circus: één olifant voor het hele land Neem de regie ...En laat het gebeuren

54 56 56 56 56 57 57 58 58 58 58 59 59 59 59 59 60 60 60 60 60 62 64 64 65 66 67 68 68 68 69 69 70 70 71 71


7. Van leegstand naar leeggoed, een praktische aanpak Samenhang CASH Concept Stel de lege pandenlijst op Benoem de beleidsdoelen Match de doelen met de panden Identificeer de stakeholders Benoem de belangen Doe een bouwkundige check Ontwikkel één of meer concepten Toets de haalbaarheid Aquisition Creëer draagvlak Zoek een trekker Zoek gebruikers Maak concrete afspraken Coördineer de verbouwing/aanpassing Overweeg de oprichting v. e. Stichting Leeggoed Synergy kom binnen met een knal Vul de laatste plekken Organiseer de sociale aspecten Val op en verleid Harvest Genereer publiciteit Genereer publiek Faciliteer interactie 8. Conclusies Conclusies Oproep

74 76 76 77 77 77 77 77 77 77 77 78 78 78 78 78 78 78 78 79 79 79 79 80 80 80 80 81 82 84 85

Bijlagen Bijlage 1: Best Practices van leeggoed gebruik 88 Kunstpark Ost / Kultfabrik, München 88 Bacinol, Delft 89 OpTrek / Hotel Transvaal, Den Haag 90 Zwischennutzungs-agentur, Berlijn 91 Bijlage 2: Enkele rekenvoorbeelden m.b.t. de kosten en baten van de leeggoed aanpak 93 Uitgangspunten 93 Kosten Leegstand 93 Kosten leeggoed 93 Baten leeggoed 94 Voorbeeld 1, schoolgebouw 94 Voorbeeld 2, kantoorgebouw 95 Voorbeeld 3, bedrijfsruimte 96 Bijlage 3: Stichting Leeggoed; een opzet voor een permanente leeggoed organisatie 97 Continuïteit en verbreding 97 Onafhankelijkheid en effiency 97 Branding en herkenbaarheid 97 Opzet 97


Bijlage 4: StexX; een voorbeeld van een standaard component voor leeggoed invulling FlexX Roll-in No Fuss Bijlage 5: Diensten van de Ruimte-regisseurs in de CASH aanpak voor Leeggoed Onafhankelijkheid Creativiteit Kennis Kennissen Integraal of in delen Bijlage 6: de Regisseurs, achtergrond en werkwijze de Kernwaarden Winx Alle belanghebbenden aan tafel Open kaart Respect voor elkaars belang Lef en creativiteit de Activiteiten Analyseren Draagvlak creĂŤren CoĂśrdineren Contact

104 104 104 104 104 104 105 105 105 105 105 105

Colofon

106

99 99 99 99 100 100 100 100 100 100


6


Van Leegstand naar Leeggoed

7


8

SAMENVATTING | INLEIDING

Onbalans en onderbenutting De vastgoedmarkt is in onbalans. Er is veel gebouwd in weilanden en op nieuwe zichtlocaties, terwijl de bestaande gebouwen leeg kwamen te staan. Zo zijn we in de situatie beland dat er binnenkort een kwart van onze kantoren leeg staat en we kunnen wachten op het moment dat Vinexwijken en Vogelaarwijken synoniemen worden. de Ruimteregisseurs deden onderzoek naar oorzaken en ontwikkelingen, bekeken de mogelijkheden van hergebruik en ontwikkelden een aanpak om tijdelijk hergebruik in te zetten om de balans te herstellen.

De Stand van Zaken Het besef groeit dat nieuwbouw in het weiland niet de oplossing is. De Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening stelt als doel om 25-40% van de nieuwbouw binnen bestaande steden en dorpen te realiseren. Die ambitie is echter te laag, zo vindt inmiddels ook de Rijksbouwmeester. Voor een gezonde en aantrekkelijke woon- en werkomgeving is een goed voorzieningenniveau cruciaal. Om voorzieningen rendabel te maken is dichtheid nodig. Daarnaast kent een gezonde stad dynamiek. Die wordt verkregen door diversiteit (functiemenging) en flexibiliteit. Op uitleglocaties zijn deze voorwaarden niet aanwezig.

Maar er is meer dat pleit voor (her) ontwikkeling binnen de bestaande bebouwing. Mensen willen in de stad wonen en werken. Dit geldt in het bijzonder voor jonge creatieve mensen, in het kader van de vergrijzing en de creatieve/kenniseconomie, een belangrijke groep. Werk is steeds minder gebonden aan centrale locaties waardoor werken het wonen volgt. Tenslotte ligt (her)ontwikkeling binnen bestaand gebied ook vanuit oogpunt van duurzaamheid voor de hand. In een tijd waarin omstandigheden en behoeftes sneller veranderen dan ooit werkt het niet meer om te ontwikkelen voor een zeer specifieke functie. de Ruimteregisseurs pleiten voor een open platform aanpak: Zorg voor de basale infrastructuur en laat de invulling aan de behoefte en inventiviteit van de gebruikers over. Zo ontstaat een optimalisatiesysteem dat leidt tot een dynamische, gezonde stad.

Hergebruik Door de eeuwen heen zijn gebouwen steeds aangepast en hergebruikt voor nieuwe functies. Totdat in de 20e eeuw de structuur van de gebouwen letterlijk in beton werd gegoten, waarmee de flexibiliteit verdween. Om de balans te herstellen en de bestaande ruimte te benutten zal hergebruik breed moeten worden toegepast: op gebouwen, grond en materialen. De omstandigheden zijn, o.a. door de betonbouw, heel anders dan een eeuw geleden, toen herge-


9

Van Leegstand naar Leeggoed

bruik heel gewoon was. Hergebruik zal daarom heruitgevonden moeten worden. Daarbij staat wat de Ruimteregisseurs betreft vast dat het Dichter, Diverser, Duurzamer en Doordachter moet.

Tijdelijk hergebruik: van Leegstand naar Leeggoed De leegstand is gigantisch (er staat bijvoorbeeld meer dan 7 mln. m2 kantoorruimte leeg). Alleen al vanwege de gewenste dichtheid en voorzieningen kunnen we ons die leegstand niet veroorloven. Bovendien kost leegstand geld. Veel geld (ter indicatie: de financierings- en onderhoudskosten voor de genoemde leegstaande kantoren bedraagt   jaarlijk € 625 miljoen). Naast de kosten voor de eigenaar zijn er ook hoge maatschappelijke kosten. Denk aan onveiligheid, verloedering, afnemende sociale cohesie en teruglopende wijkeconomie. Ondanks de kosten wordt leegstand zelden tijdelijk benut. Een enkele keer wordt er een 1 op 1 match gemaakt tussen eigenaar en tijdelijke gebruiker gemaakt of een zwaar concept opgetuigd voor huisvesting van creatieven. Dat kan beter. Voor vrijwel elk leegstaand object is er een tijdelijke invulling te bedenken die voor alle betrokkenen toegevoegde waarde oplevert. En dan wordt leegstand tot leeggoed.

De transformatie van leegstand naar leeggoed begint met het inzicht dat leegstand een fase is in het transitieproces dat (her)ontwikkeling in feite is. Met de juiste tijdelijke invulling kan deze fase prima worden benut om de transitie te versterken. De huidige standaardoplossing voor leegstandsbeheer, antikraak bewoning, voegt niks toe en doet niet meer dan het voorkomen van het ergste.  Er is bovendien veel vraag naar tijdelijke ruimte. Door nieuwe manieren van werken zijn tijdelijke contracten voor vele gebruikers geen probleem en zijn de eisen die men aan de tijdelijke huisvesting stelt laag. Ook juridisch zijn er geen belemmeringen. Een slimme tijdelijke invulling kan de eerder genoemde kosten van leegstand fors verminderen. De positieve aandacht voor het object en de omgeving zorgt voor een betere verhuurbaarheid of hogere verkoopwaarde in de volgende fase. De leeggoed aanpak zorgt verder voor economische activiteit en levendigheid in de buurt, creëert draagvlak, brengt de dialoog met de belanghebbenden op gang en geeft grip op de toekomstige ontwikkelingen. Voor gemeenten, provincies en corporaties is leeggoed prima te gebruiken als beleidsinstrument. De tijdelijke invulling biedt kansen om bepaalde doelgroepen te behouden of aan te trekken, om plekken meer aandacht te geven of  om wijken te revitaliseren.  De nieuwe Kraak- en leegstandswet geeft gemeenten de ruimte om


10

SAMENVATTING | INLEIDING

tijdelijk gebruik af te dwingen.

De Acquisition fase wordt gebruikt om het benodigde netwerk te activeren, draagvlak te creëren, tijdelijke gebruikers te werven en selecteren en concrete afspraken te maken. In de Synergy fase wordt het concept daadwerkelijk gerealiseerd en wordt de synergie tussen de gebruikers onderling en tussen het pand en de omgeving vormgegeven. De tijdelijke invulling is een feit. Tenslotte de Harvest fase. Als het concept eenmaal is gerealiseerd komt het er op aan de zaak te laten groeien en bloeien en de synergievoordelen te oogsten. Het resultaat: een (kosten)efficiënte benutting van het bestaande vastgoed op een manier die voor alle betrokkenen waarde toevoegt.

Van leegstand naar leeggoed, de aanpak De leeggoed aanpak van de Ruimteregisseurs is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:  1 - Ontwikkel beleid op leeggoed en stel doelen; 2 - Wees ambitieus in je doelstellingen, maar leg de lat niet te hoog met betrekking tot de uitvoering en invulling; 3 - Betrek alle belanghebbenden bij het proces; 4 - Neem  de regie en laat het vervolgens gebeuren.

CASH In de praktische uitvoering van de leeggoed aanpak zijn 4 fasen te onderscheiden: In de Concept fase wordt er gekeken naar de wensen, behoeftes en de mogelijkheden van een pand of gebied. Op basis van die analyse wordt een concept voor tijdelijke invulling ontwikkeld en uitgewerkt.

CONCEPT

ACQUISITION

SYNERGY

HARVEST

...

-€

> het CASH-model van de Ruimteregisseurs


Van Leegstand naar Leeggoed

11


12

Een whitepaper,


Van Leegstand naar Leeggoed

Zoals de naam al doet vermoeden zijn de Ruimteregisseurs sterk geĂŻnteresseerd in alles rondom het gebruik van ruimte. Gefocust als we zijn op het creĂŤren van toegevoegde waarde door slim combineren en bundelen van middelen en belangen, valt het ons op dat het potentieel grotendeels onbenut blijft.

13


14

EEN WHITEPAPER, WAAROM? | INLEIDING

Onbalans Er wordt driftig gebouwd terwijl er miljoenen vierkante meters leeg staan, jonge gebouwen worden gesloopt in plaats van aangepast en leegstand bestaat naast ruimtegebrek. Tegenover de leegstand staat een enorme stapel nieuwbouwprojecten. Ondanks de grote hoeveelheid woningen die de afgelopen decennia gebouwd is, is ook in de woningmarkt geen evenwicht. De doorstroming is te laag, waardoor er een tekort aan starterswoningen is. De jongeren- en studentenhuisvesting blijft een probleem. In het midden- en hogere segment lijkt de situatie redelijk op orde. Dat beeld is echter geflatteerd door de hypotheekrenteaftrek en de grote waardestijgingen van de afgelopen jaren.

Discussie De maatschappelijke context waarin we ons vastgoed ontwikkelen en gebruiken is beduidend

complexer geworden door binnenstedelijke bouwprojecten, herontwikkeling van monumentale gebouwen en de veranderende demografische samenstelling van Nederland. Ons vastgoed wordt meer en meer onderwerp van maatschappelijke discussie. In dit licht is ook de discussie ontstaan over de rol van leegstand, of positiever: de rol van hergebruik.

Op dit moment staat er in Nederland al zo’n zeven miljoen (!) vierkante meter kantoorruimte leeg, verliest dagelijks een boerderij zijn functie, wekelijks twee kerken en maandelijks een klooster. Volgens onderzoek van Twijnstra Gudde zal in 2025 een kwart van alle kantoren leegstaan.

Vragen en antwoorden Dit alles roept vragen op. Vragen die de Ruimteregisseurs beantwoord wilden zien. Waarom, waardoor, met wie, maar vooral: hoe kan het anders? De antwoorden hebben we verwoord in deze whitepaper. Het is een integrale visie op het gebruik van bestaande ruimte in de context van tijd, plaats, gebruik, wetgeving, maatschappij en architectuur. Die visie willen we delen met eenieder die strategisch, beleidsmatig of uitvoerend betrokken is bij stads-, gebieds- of wijkontwikkeling. > “Vacant NL“ Op de Architectuur Biënnale in Venetië wordt in het Nederlandse paviljoen (een voor de gelegenheid ingericht leegstaand gebouw) de aandacht gevraagd voor de enorme hoeveelheid ongebruikt vastgoed in Nederland. Een enorme maquette toont alle vacante gebouwen, een overzicht dat ook gebundeld is in het boek “Dutch Atlas of Vacancy“.


Van Leegstand naar Leeggoed

15


16

1

De stand van zaken


Van Leegstand naar Leeggoed

17


18

ondertussen in


Van Leegstand naar Leeggoed

Op het gebied van ruimtegebruik zijn er enkele belangrijke politieke, bouwkundige, demografische, economische en maatschappelijke ontwikkelingen te herkennen. Om iets te kunnen zeggen over het benutten van het potentieel van de gebouwde omgeving is het nodig deze ontwikkelingen te kennen en te begrijpen.

19


20

ONDERTUSSEN IN NEDERLAND | DE STAND VAN ZAKEN

R.I.P. Vinex De nieuwe nota In 1991 kwam de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra (VINEX) uit. Deze was gericht op uitbreidingslocaties aan de rand van bestaande steden. De nota heeft voor lange tijd de bouwwereld getekend. De aandacht ging uit naar nieuwbouw op grond die gemakkelijk verkregen kon worden. Bij het ontwikkelproces hoefde men nauwelijks rekening te houden met bijvoorbeeld omwonenden. Er kon dus met relatief weinig moeite veel gebouwd worden. De Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening (2001) richt zich juist op de ontwikkeling in bestaande binnensteden. De overheid streeft ernaar om 25 - 40% van alle nieuwe woningen, winkels en kantoren binnen de bestaande steden en dorpen te bouwen.1 Maar is met de Vijfde Nota wel een verbetering gekomen? De ambitie is goed, maar de uitvoering staat nog in de kinderschoenen en zal ook de bijbehorende kinderziektes nog te verduren krijgen.

Een belangrijke consequentie van binnenstedelijk bouwen is de complexere werksituatie in de bestaande stad. Je hebt daar immers altijd te maken met omwonenden, met verkeer, met veiligheid, met emotionele betrokkenheid bij gebieden en/of gebouwen, het gebruik van monumenten, enzovoorts. Er zal dus veel geïnvesteerd moeten worden in zaken als stakeholder management en de logistiek rondom bouwplaatsen. De dichtheid is de zwakte Al hebben de verschillende nieuwbouwwijken vaak fraaie staaltjes stedenbouw en architectuur opgeleverd, steeds vaker hoor je het geluid dat juist deze wijken de probleemwijken van de toekomst zijn. De Rijksbouwmeester, Liesbeth van der Pol, stelde onlangs in een interview2 dat Nederland bij voortgaande bouw van nieuwe wijken in het weiland in de toekomst 150 in plaats van de huidige 50 Vogelaarwijken zal tellen. Het gebrek aan functiemenging wordt vaak aangedragen als grote

> bouwplaatsen midden in de stad zijn een uitdaging voor de leefbaarheid en bruikbaarheid van de omgeving.

1 - VROM: ‘Binnenstedelijk Bouwen‘, http://www.vrom.nl/pagina.html?id=16934, september 2010 2 - Tijs van den Boomen (2010): ‘Stop de nieuwbouwwijken!’, NRC Weekblad, 16-09-2010, p.12


Van Leegstand naar Leeggoed

Rudy Uytenhaak, architect en stedenbouwkundige met een eigen bureau en verbonden aan de TU Delft, is een bekend onderzoeker van stedelijkheid en stedelijke dichtheid. Op 22 april 2010 heeft hij namens de werkgroep Binnenstedelijk Bouwen de publicatie “Prachtig Compact Nederland” aangeboden aan Rijksbouwmeester Liesbeth van der Pol en DG Ruimte Chris Kuijpers. Deze studie behandelt het gevaar dat de voortdurende uitbreiding van de kernen leidt tot het dichtslibben van het buitengebied, terwijl “de mooie afwisseling tussen natuur en bebouwing Nederland zo kenmerkt”.

In 1980 begon men met het bouwen van De Reeshof een stadsdeel aan de westkant van Tilburg. Binnen enkele jaren zal het laatste geplande deel (“DE Wijk”) opgeleverd worden en telt dit stadsdeel 50.000 inwoners (meer dan bijvoorbeeld Middelburg of Rijswijk). Pas in 1997 werd (een gedeelte) van het winkelcentrum aangelegd en eind 2003 werd een NS-station geopend. Op dit moment rijden en maar drie buslijnen op dit stadsdeel (ter vergelijking ook Tilburg Noord, een na-oorlogs stadsdeel met veel flatwijken en 23.800 inwoners, heeft ook drie buslijnen)3.

zwakte. Functiemenging is belangde nadelen van het oude beeld rijk voor een zekere flexibiliteit kennen. Meer en meer begint het over de langere termijn en brengt bij architecten, stedenbouwkundidaarnaast voortdurende activiteit gen, ontwikkelaars en bestuurders en sociale controle in de wijk. te dagen dat dichtheid en voorzieEen andere zwakte, minder opvalningen (deze twee zijn aan elkaar lend maar niet minder belangrijk, gerelateerd) cruciaal zijn voor een is de lage dichtheid van (veel) gezonde stad. Vinex wijken. De Vinexnorm ligt op een gemiddelde dichtheid van 30 Voorzieningen zijn woningen per hectare tegenover voorwaarden 80 á 100 woningen per hectare in binnenstedelijk gebied. Een stad of regio met een hoog Veel Vinex-wijken hebben door voorzieningenniveau is voor veel hun lage dichtheid problemen om mensen aantrekkelijk. De grote hun winkelcentra te vullen met hoeveelheid musea, winkels, kwalitatieve winkels uitgaansgelegenheden omdat bijvoorbeeld een een supermarkt en (sport)clubs maken supermarkt afhaakt het leven er prettig. haakt af vanwege een te lage voorzieningen bij een te lage Veel hoeveelheid woningen betekent ook afwissebinnen het verzorgingshoeveelheid ling en verrassing. Dit gebied. Ook infrastrucwoningen binnen laatste moet niet tuur loopt vaak achter worden onderschat. op de ontwikkelingen het verzorgingsJuist de aanwezigheid (zie hiernaast). gebied van kleine authentieke en eigenwijze winkels, Het staat buiten kijf dat dichtheid instellingen, galerieën en bedrijfjes synoniem staat voor een gezonde vormen de onderscheidende factor en vitale binnenstad. In zekere zin tussen de verschillende steden. is dit een kentering van een trend Omgekeerd is er uiteraard ook een die al sinds de industriële revolutie relatie tussen het aantal inwoners bestaat: de hoge dichtheid van de en de aanwezigheid van voorzieoude stad stond voor vervuiling, ningen. De voorzieningen zijn weinig licht, lucht en privacy en immers alleen rendabel te krijgen een ongezond leven. Door de bij een bepaalde kritische massa. sterke ontwikkeling van welvaart is dit al lang niet meer het geval. Functiemenging is Bovendien laten verscheidene projecten zien dat juist hoge dichtfunctioneel heid leidt tot spannende wijken met een goed voorzieningenniDecennia lang is functiescheiding veau die wel de lol van het wonen de regel geweest op het gebied bevorderen maar nauwelijks nog van ruimtelijke ordening. Wonen

3 - Veolia (2009): ‘Stadslijnen Tilburg‘, http://www.veolia-transport.nl/pays-bas/ ressources/documents/2/1323,TilburgMini.pdf, augustus 2010

21


22

ONDERTUSSEN IN NEDERLAND | DE STAND VAN ZAKEN

deden we in woonwijken, werken op industrieterreinen en kantorenparken en winkelen in winkelcentra. Een uitzondering hierop vormden de binnensteden, waar werken, uitgaan en winkelen werden gecombineerd. De nadelen van functiescheiding zijn evident gebleken: onveiligheid door afwezigheid van gebruikers gedurende grote delen van de dag, gebrek aan sociale cohesie en een zichzelf versterkend effect bij achteruitgang. Inmiddels wordt er veel geld ingezet om het tij te keren, bijvoorbeeld door kleine bedrijvigheid in woonwijken te stimuleren. Inmiddels is de heersende mening op dit gebied radicaal gekanteld. Functiemenging is nu het credo. De binnenstedelijke diversiteit wordt daarbij vaak als voorbeeld gezien.

Werken volgt wonen Eeuwenlang waren werken en wonen fysiek aan elkaar gekoppeld. Ambachtslieden, handelaars en stukloon werkers werkten aan

huis. Door de industrialisatie veranderde dit; men ging voortaan naar fabriek of kantoor. Op dit moment vindt er een verschuiving plaats waarbij het werk weer terugkomt naar de woning. Het aantal zzp’ers (zelfstandigen zonder personeel) en freelancers groeit hard, en ook onder medewerkers in loondienst neemt het thuiswerken toe. Dit is een niet te onderschatten ontwikkeling, die grote gevolgen zal hebben op ons denken over ruimtelijke ordening. Geografisch econooom Gerard Marlet4 vergeleek de aantrekkelijkheid van 50 Nederlandse steden. Uit zijn onderzoek bleek dat in de steden waar mensen graag willen wonen de werkgelegenheid toeneemt. Daarmee kan worden gesteld dat een goed woonklimaat (voorzieningen op loop- of fietsafstand) hoger wordt gewaardeerd dan de nabijheid van werk.

In 2040 zal volgens onderzoek van Rudy Uytenhaak een woonoppervlak van 150 m2 voor 1,8 inwoner gewoon zijn. Dat is ongeveer 85 m2 per persoon tegenover 40 m2 nu.

Een goed voorbeeld van herontwikkeling naar nieuwe inzichten is Poptahof in Delft.5 Deze naoorlogse flatwijk (1962) heeft een hoge dichtheid (zelfs één van de hoogste van Europa). Bij de renovatie worden woningen gesloopt of samengevoegd, maar er wordt ook nieuwbouw gepleegd rondom het winkelcentrum. Uiteindelijk wordt zowel de dichtheid als het voorzieningenniveau opgekrikt.

Meer meters De behoefte aan woonoppervlak zal sterk stijgen. Daarnaast zie je in grote steden een lagere bezet> Bij de aanleg van Central Park was er groot protest vanuit de maatschappij; zoveel grond voor een park als er ook woningen en kantoren gebouwd konden worden. Nu is New York mede door dit park het voorbeeld hoe hyper multifunctionaliteit een enorme aantrekkingskracht uitoefent op de hele wereld.

4 - Gerard Marlet (2009): De aantrekkelijke stad, 1e druk, VOC Uitgevers, Nijmegen, ISBN-13: 978907981204 5 - voor meer informatie: http://www.poptahof.nl/


23

Van Leegstand naar Leeggoed

ting van woningen, voornamelijk door het hoge aandeel eenpersoonshuishoudens. Deze trends zag je al op de VINEX-lokaties waar voldoende ruimte beschikbaar was, maar ze hebben ook hun weerslag op nieuwbouw en verbouwingen binnen de bestaande stad. Een veelvoorkomende vorm van renoveren is het ombouwen van de naoorlogse flats waarbij men vaak van drie woningen twee maakt.

Nederland is vol

Randstad, Brabant en enkele stedelijke regio’s. Een verschuiving die overigens al enige tijd bezig is. Dit is bijvoorbeeld ook te zien in veel plaatsen in het oosten van Duitsland. Daar is men al begonnen met gericht slopen om de overgebleven stad gezond te houden. De kennis hierover is bescheiden, maar groeiende. Het lijkt er op dat het mogelijk is om in een krimpende regio de kwaliteit op peil te houden of zelfs te laten groeien.

Geen groen meer over Niet alleen de groeidaling leidt tot Wat we bedoelen is: Nederland een rem op de bouw in het buitenwordt niet (veel) voller dan het nu gebied, ook de publieke opinie is is. In contrast met het denken ten steeds meer gericht op tijde van VINEX dienen Rond 2040 zal het het vrijhouden van het we ons nu te realiseren buitengebied voor groen maximum van dat de Nederlandse bevolking steeds 17,5 mln mensen of agrarisch gebied. De sterke verstedelijking minder hard groeit. bereikt worden. die Nederland heeft Rond 2040 zal het doorgemaakt sinds de maximum van 17,5 mln wederopbouw, en vooral als gevolg mensen bereikt worden6. Hierna van VINEX, heeft veel burgers het zal Nederland een lichte krimp in gevoel gegeven dat er geen leeg inwonertal gaan vertonen. Dit stuk meer over is. Op dit moment betekent heel simpel dat de drang is ±13% van Nederland bebouwd7. om grootschalig nieuw te bouwen Uiteraard is dit niet gelijkmatig zal afnemen. De blik naar buiten, verdeeld over het land, maar naar nieuwe uitleglocaties zal extreem veel is het ook weer niet. bijdraaien en zich langzaam weer Het wordt daardoor aannemelijk gaan richten op de bestaande stad dat het veel met perceptie te maken en haar mogelijkheden tot “inbreiheeft. Nederland is een vlak land ding” en herontwikkeling van met veel akkerbouw. De consegebieden en gebouwen. quentie is dat elk gebouw van enige hoogte meteen van kilomeKrimp ters afstand gezien wordt en er Nu al zie je in Noord-Oost Groninvrijwel geen plek in Nederland te gen en Zuid Limburg krimp. Deze vinden is die volledig gevrijwaard is vooral een gevolg van de econoblijft van (zicht op) verstedelijking mische verschuiving richting

6 - CBS (09 oktober 2009): ‘Kerncijfers van de bevolkingsprognose, 2008-2050‘, http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?VW=T&DM=SLNL&PA=71867NED&D1= a&D2=0&D3=0-2,7,12,17,22,27,32,37,l&HD=090218-0945&HDR=G1,G2&STB=T , augustus 2010 7 - CBS (9 november 2009): ‘Bodemgebruik in Nederland vanaf 1996‘ http:// statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?DM=SLNL&PA=70262ned&D1=a&D2=0&D3= (l-11)-l&HDR=G2&STB=T,G1&CHARTTYPE=1&VW=T , augustus 2010


24

ONDERTUSSEN IN NEDERLAND | DE STAND VAN ZAKEN

zijn heftige periode achter de rug te hebben. Bovendien zijn andere gebieden in de wereld bezig met een sterke groei. Denk hierbij vooral aan de BRIC-landen (BraziWie de jeugd heeft, lië, Rusland, India en China). heeft de toekomst Dit wil zeker niet zeggen dat we nu de misère induiken, maar het is Steden en regio’s die zich weten te wel van belang onze ambitie bij te onttrekken aan de gevolgen van stellen. Er zullen minder mensen de vergrijzing hebben de beste en minder inkomsten zijn. Dat kansen om te groeien en te bloeibetekent dat we zaken slimmer en. Het aandeel jongeren en moeten organiseren. Meer denken studenten in de bevolking is in diensten en minder in producdaarom belangrijk. Opleidingen ten, meer in software en minder in zijn hiervoor belangrijke bronnen. hardware. En, met Het aantrekken en betrekking tot gebruik huisvesten van goede Hoe we het ook van ruimte: meer opleidingsinstituten is wenden of keren, denken in sociaal maathèt instrument om goed het lijkt veilig om schappelijke verbanden opgeleide jongeren aan en minder in (harde) te trekken. Studenten- te stellen dat de infrastructuur. Met steden zijn ook voor vette jaren voor andere woorden: we bedrijven interessant Nederland voorbij zullen af moeten van als vestigingsplaats het systeem dat er voor zijn. vanwege de bron van elke ruimtelijke behoefkennis, onderzoeksmogelijkheden, te een nieuw gebouw (liefst van stagiaires, afstudeerders en net een groot architect) wordt gebouwd afgestudeerden. Deze symbiose is en meer moeten kijken naar slim de gedachte achter de kennisecogebruik van wat we al hebben. nomie. Gemeenten doen er daarom alles aan om aantrekkelijk te zijn Duurzaamheid en blijven voor deze groep (en voor de bedrijven waar ze aan de slag Duurzaam is het toverwoord van kunnen). Maar de spoeling is dun. deze tijd. Consumenten willen duurzame producten van duurEconomisch realisme zaam werkende leveranciers. Dit geldt ook voor woon- en werkruimHoe we het ook wenden of keren, te. Men wil energiezuinige en goed het lijkt veilig om te stellen dat de geïsoleerde gebouwen, maar vette jaren voor Nederland voorbij wordt zich ook steeds bewuster zijn. De industriële revolutie hebben van materiaalgebruik, transport en we er zo onderhand wel op zitten recycling. Nieuwbouw naast leegen ook de informatie revolutie8 lijkt stand past niet in deze denkwijze.

en men al snel het benauwende gevoel heeft niet kunt ontsnappen aan de “bewoonde wereld”.

8 - Manuel Castells (1996/1997.1998): The Information Age : Economy, Society and Culture (trilogie), Cambridge, MA; Oxford, UK: Blackwell


Van Leegstand naar Leeggoed

> de Rotterdamse RDM-Werf is verbouwd tot hogeschool en bedrijfsverzamelgebouw. Het karakter van de oude indrukwekkende hallen is goed in takt gebleven.

25


26

De stad en haar


Van Leegstand naar Leeggoed

De stad is een entiteit op zichzelf. Toen New York in de eerste helft van de vorige eeuw zijn snelle groei doormaakte en als eerste stad in de westerse geschiedenis de magische grens van 10 miljoen inwoners passeerde, ontstond het beeld van de zelfsturende stad, een organisme. De stad is groter geworden dan haar inwoners en heeft een eigen, oncontroleerbare dynamiek. De stad heeft toen tevens het romantische beeld gekregen een avontuur te zijn, onbegrensde mogelijkheden en anonimiteit voor zelfontwikkeling te bieden. Kortom: de stad gaf vrijheid in de conservatieve wereld.

27


28

DE STAD EN HAAR DYNAMIEK | DE STAND VAN ZAKEN

belangrijk, maar zeker geen garantie voor succes. Diversiteit en flexibiliteit zijn de succesfactoNog steeds zijn steden de culturele ren. en economische centra en oefeDe nieuwe (westerse) economie nen als zodanig een sterke aantrekdraait op steeds wisselende combikingskracht uit op de plattelandsnaties van kennis, technologie en bevolking. Wereldwijd zet de middelen. Hoe meer facetten je uit verstedelijking dan ook door. In de volle breedte van de samenleState of the world cities 2010/2011 ving harmonieus aan je weet te (UN Habitat, het VN programma binden, hoe interessanter je als ter bevordering van sociale en 7 stad bent. Cultuur, architectuur, duurzame stedenbouw) is geconwinkelen, uitgaan, studenten, cludeerd dat we het punt gepaskinderen, bejaarden, autochtoon seerd zijn dat wereldwijd meer en allochtoon, de combinatie mensen in steden wonen dan in maakt de stad gezond. rurale gebieden. Zelfs in zeer Om de diversiteit te kunnen handverstedelijkte gebieden zoals haven is flexibiliteit Europa (waar in 2003 nodig. Flexibiliteit in de Diversiteit en 73% van de bevolking zin van het vermogen in steden leefde) en flexibiliteit van de stad om zich Noord Amerika (80%) bepalen samen aan te passen aan de zet de verstedelijking door. In Nederland uit de dynamiek van behoeftes van andere zich dat in de eerder een stad of regio. b e v o l k i n g s g r o e p e n , nieuwe bedrijfstakken genoemde krimp in de of veranderende economische perifere gebieden en de groei van omstandigheden. de Randstad. Dit alles ondanks Diversiteit en flexibiliteit bepalen ontwikkelingen als internet, skype samen de dynamiek van een stad en online kantooromgevingen. Je of regio. De twee factoren versterzou verwachten dat daardoor locaken elkaar. Regio’s met een eenzijtie minder relevant zou worden. dige oriëntatie (weinig diversiteit) Echter, globalisering en technolohebben vaak zwaar te lijden van gische ontwikkelingen hebben ook bijvoorbeeld economische neereen netwerkeconomie gecreëerd, gang. Detroit (automobielindustrie) waarbij de nabijheid van samenen Wallonië (steenkool en staal) werkingspartners, leveranciers en zijn hiervan schrijnende voorbeelspecialisten juist weer belangrijk den. Decennia na het wegvallen is. van de dominante industrie zijn deze regio’s nog steeds niet Diversiteit en flexibiliteit hersteld. Diverse delen van het Ruhrgebied (ook steenkool en Om de netwerkeconomie te laten staal) daarentegen hebben de weg bloeien is omvang van een stad terug definitief gevonden door hun

Verstedelijking

9 - UN Habitat (2010): State of the World’s Cities 2010/2011 - Cities for All: Bridging the Urban Divide, ISBN: 9781849711753


Van Leegstand naar Leeggoed

Een typisch voorbeeld van slim gebruik van industriële infrastructuur is Wunderland Kalkar. Deze voormalige kerncentrale, die overigens nooit in werking is geweest, is omgebouwd tot pretpark met onder andere een klimmuur aan de koeltoren.

dere stijlen door elkaar zoals een Jugendstil winkelgevel in een gebouw van rond 1900. We vinden dit misschien historisch belangrijk en het behouden waard, maar het is niet authentiek, het is het hergebruik van weleer. Geschiedenis van het De oude manier van bouwen hergebruik maakte de gebouwen van nature flexibel. Over het algemeen zijn de Simpel en flexibel plattegronden relatief eenvoudig Nederland is een land met een met weinig variatie in constructie lange geschiedenis en met oude en indeling. De basis “module” was steden en dorpen. Al zijn die een ruimte met enkele overspansteden en dorpen ontstaan in een ning. Dit was simpelweg de manier tijd dat er hele andere eisen van bouwen: twee muren met gesteld werden aan wonen en balken ertussen. Oude huizen in werken. Toch functiode binnensteden zijn neren de oude kernen voorbeelden van dit De oude manier nog goed. De clou is soort “enkelbeukse van bouwen natuurlijk dat in veel panden”. Grotere gevallen de gebouwen maakte de gebouwen blijken vooral zijn aangepast aan de gebouwen van een schakeling van moderne tijd. De kracht deze basis module. Een nature flexibel zit hem dus in de flexidergelijke opbouw biliteit. maakte het makkelijk om een Het koste vroeger relatief gezien gebouw te laten wijzigen van meer moeite om een gebouw neer winkel/woning, naar kantoor, naar te zetten dan nu en dat maakte het studentenwoning, naar stadsvilla natuurlijk ook sneller interessant (of elke willekeurige andere volgom alleen een verbouwing te doen orde of bestemming) zonder dat in plaats van over te gaan tot het pand in uiterlijk sterk moest (sloop en) nieuwbouw. Vaak zie je worden aangepast. Feitelijk dan ook dat door kleine toevoeginhebben steden eeuwenlang op min gen, een serre, een nieuwe entree, of meer dezelfde wijze hun geboueen garage of stijl elementen wen gemaakt en dat is al die tijd volgens de laatste trends het goed gegaan. bestaande pand aangepast wordt aan de wensen van de nieuwe In beton gegoten eigenaar. Oude winkelpanden Later, vanaf het begin van de 20ste waren bewust gebouwd met een eeuw zie je dat er meer variatie in ondergevel die gemakkelijk aangede plattegronden komt en geboupast kan worden aan de eisen van wen steeds meer een specifieke de winkelier. Zo zie je vaak meerfunctie krijgen. Sociale woning-

industriële infrastructuur op een flexibele wijze aan te passen voor ander gebruik Een goed voorbeeld is Wunderland Kalkar (zie hiernaast).

29


30

DE STAD EN HAAR DYNAMIEK | DE STAND VAN ZAKEN

bouw doet zijn intrede en na WOII zien we zelfs een grootschalige ontwikkeling van eenzijdige architectuur (gescheiden functies en vaak ook gescheiden sociale klassen). Voorbeelden van deze functiegerichte architectuur zijn bijvoorbeeld galerijflats, moderne musea of veel van de Vinexwoningen (zeer specifieke plattegronden). Niet alleen heeft dit tot problemen geleidt in de sociale samenstelling van onze steden (zie ook hoofdstuk 2, functiemenging), het maakt ook herbestemming lastig. Want deze ontwikkeling liep parallel met de opkomst van het beton. Door de dominantie van deze manier van bouwen zijn de structuren en

plattegronden (en daarmee de gebruiksmogelijkheden) letterlijk in beton gegoten. De flexibiliteit is daarmee geminimaliseerd. Daar komt nog eens bij dat de bouw en projectontwikkeling een bijzonder grote markt zijn geworden die hoofdzakelijk is ingericht op grootschalige nieuwbouw. Dit alles leidde tot een situatie waarbij sloop en nieuwbouw het meestal wonnen van aanpassing en hergebruik. Met als gevolg de (in hoofdstuk 1 beschreven) onbalans in het vastgoedsysteem. Hergebruik herontdekt De laatste jaren lijkt hergebruik weer omarmt te worden door eige-

> de functie wordt vastgelegd


31

Van Leegstand naar Leeggoed

Tilburg, Rooms Katholiek en een oude industriestad, is tientallen kerken, kloosters en fabrieken kwijtgeraakt. In de jaren ’60 heeft de toenmalige burgemeester Cees Brecht in het kader van grootschalige plannen voor het centrum van de stad zelfs opdracht gegeven voor de sloop van veel markante en historische gebouwen waaronder het 19e eeuwse stadhuis en het oude station. Niet verwonderlijk dat deze burgemeester de geschiedenis ingegaan is als “Cees de Sloper”.

Jonge organisaties die zich bezig houden met (gebouwd) cultureel erfgoed: - Een nieuw leven voor oude gebouwen, (Amsterdam, 2007), - Toekomst Kerkgebouwen (landelijk, 2005), - De oude kaart van Nederland (2005), - Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (2009), - Federatie Industrieel Erfgoed Nederland (1984), - Herbestemming Drenthe (eind 2009)

naren en ontwikkelaars. Het valt echter op dat de herontwikkeling vooral gericht is op het creëren van luxe appartementen in historische gebouwen en complexen. Daarnaast is er ook aandacht voor het omvormen van oude fabrieken e.d. naar werkruimte. Monumenten beschermd en benut Lange tijd hebben oude gebouwen het moeilijk gehad. Kerken en kloosters liepen leeg en waren niet meer te onderhouden. Fabrieken sloten en lieten enorme complexen achter. Deze gebouwen zouden nu zonder problemen op een monumenten lijst komen, maar dat is in het verleden nog vaak fout gegaan. Sloop van dit soort panden hoeft men nu niet meer te verwachten. Tegenwoordig is de waarde van het oude wel bekend. Sinds 1988 worden gebouwen die van algemeen belang zijn wegens schoonheid, de betekenis voor de wetenschap of de cultuurhistorische waarde beschermd door de Monumentenwet. En het hoeft zelfs niet eens meer echt oud te zijn om beschermd te worden. In oktober 2007 heeft Minister van OCW Plasterk nog 100 nieuwe monumenten benoemd uit de wederopbouwperiode (1945 t/m 1958). Gebouwen zijn meer en meer het gezicht van de stad en niet meer louter functionele behuizing. Met oude gebouwen krijgt een stad diepgang. Voortdurend sloop en nieuwbouw leidt tot een artificiële woon/werk locatie die niet meer

als thuis ervaren wordt. Sociaalmaatschappelijk gezien nemen we ook de cultuur en kennis van onze ouders en voorouders mee, het is logisch als dit ook weerspiegeld wordt in het uiterlijk van onze steden. De goede gebouwen blijven, net als de goede gebruiken. Het nieuwe waardebesef van de historische gebouwen is ook af te lezen uit de hoeveelheid organisaties die zich de laatste jaren bezig houdt met ons cultureel erfgoed (zie linksonder). Daarnaast is er een aantal commerciële ontwikkelingspartijen dat zich expliciet op herontwikkeling richt. Voorbeelden hiervan zijn Red Concepts (sinds 2003, o.a. NDSMwerf, Amsterdam) en TCN (sinds 1994, o.a. Mediapark, Hilversum). Herbestemming is niet altijd gemakkelijk, met name wanneer het gaat om grote en vooral specifieke gebouwen. Vaak zijn de oude gebouwen, denk bijvoorbeeld aan oude kloosters, inefficiënt naar de huidige maatstaven. De grote gangen en hallen geven grandeur, maar beslaan ook een significant percentage van het vloeroppervlak dat dus niet verhuurd kan worden. Wat vaak gebeurt is dat publieke instellingen hun intrek nemen in zulke grote gebouwen. Zo is in Bergen op Zoom een oude kerk zeer fraai verbouwd tot theater10. De oude kerk hoefde men maar minimaal aan te passen en bovendien liggen een kerk en theater qua omvang dicht bij elkaar. Niet elke stad heeft natuurlijk dit geluk. Vandaar dat het vinden van een synergie tussen gebouw en uitein-

10 - CBK De Maagd Bergen op Zoom, http://www.demaagd.nl/home , september 2010


32

DE STAD EN HAAR DYNAMIEK | DE STAND VAN ZAKEN

te zien maar vaak juist als extra delijke invulling een lang proces waarde. kan zijn met veel aftasten van Daarmee kun je aan de hergebruik mogelijke partijen. Om nog even fases van een gebouw vaak goed terug te komen op het voorbeeld aflezen wat men belangrijk vond in van het klooster, niet zelden zie je bepaalde periodes. De verschilna een intensieve analyse van de lende vormen van gebruik weermogelijkheden dat er niks anders spiegelen als het ware de maatop zit dan het pand toch ingrijpend schappelijke seizoenen die zich te verbouwen om het exploitabel te als jaarringen aftekenen. Hoe krijgen. Bij het klooster kan het vaker een pand is hergebruikt, of betekenen dat de indeling van de beter, hoe meer het de grillen van kamers verdwijnt om plaats te de tijd heeft weten te overleven, maken voor appartementen, maar hoe waardevoller we dat daardoor wel het Hoe vaker een het achten. De eigenpronkstuk, de kapel, pand is schappen van zo’n behouden kan blijven. hergebruikt, of gebouw worden dan in de De generatie beter, hoe meer gemakkelijk nieuwe context geïnterbepaalt het het de grillen van preteerd: de oude ornagebruik menten van een grachde tijd heeft tenpand betekenen weten te Gebouwen worden grandeur voor een overleven, hoe advocatenkantoor of neergezet met een bepaalde bestemming. waardevoller we het herbeleven van Deze bestemming is vervlogen tijden voor het achten vaak ook af te lezen een grand café. aan de architectuur. Maar is daarDeze herinterpretatie kan een mee een gebouw gedoemd tot nieuwe functie vaak versterken. deze functie? De praktijk leert dat Een goed voorbeeld is de Cabaldit verband er niet hoeft te zijn. En lero fabriek in Den Haag die omgewanneer we ons richten op geboubouwd is tot verzamelgebouw voor wen in de stedelijke centra dan creatieve bedrijven. Al zijn de kunnen we zelfs zacht stellen dat zware machines, de vrachtwagens dit verband er niet is. Een kerk en de tabaksgeur vertrokken, de wordt skatepark, een bioscoop productie is gebleven. Feitelijk is wordt poppodium en later misschien de productie hier in de nieuwe weer een theater-restaurant. Een context van de creatieve industrie grachtenpand wordt studentengeplaatst en is daarmee de functie huis, vervolgens kantoorpand, van een fabriek opnieuw gedefinigrand café en zo verder. Deze eerd en is een nieuwe jaarring aan voorbeelden leren dat mensen het gebouw toegevoegd. flexibel genoeg zijn om de typering In het geval van de Caballero van een gebouw niet als obstakel fabriek is dit een bewust en over-


33

Van Leegstand naar Leeggoed

Het Michigan Theatre in Detroit is in 1925, in de gouden tijd van Motown, in een bombastische Franse Renaissance stijl gebouwd als filmtheater met ruim 4000(!) stoelen. Op een gegeven moment was het niet meer rendabel en is het zijn functie als theater kwijtgeraakt. De nieuwe eigenaar was alleen geïnteresseerd in het kantoorgebouw dat er aan vast zat en heeft de zaal dicht gegooid. In 1967 is het gebouw opgeknapt en opnieuw leven in geblazen. Maar de concurrentie met de grote bioscopen in de suburbs was te sterk. Daarna werd het achtereenvolgens een “super-club” en een popzaal. In die periode is het gebouw zodanig beschadigd en verwaarloosd dat het de strijd niet kon winnen van de vraag naar beschermde parkeerruimte voor het naastgelegen kantoorgebouw. En zo kon het gebeuren dat mensen hun auto nu onder een renaissance plafond parkeren, hetgeen een apocalyptisch beeld oplevert >

wogen proces geweest. Er zijn echter ook voorbeelden waarin dit meer op een vrije manier gebeurd zoals bij Bacinol in Delft waarbij er alleen vast stond dat er creatieve bedrijven in konden, maar er aan het gebouw louter het absoluut noodzakelijke is gedaan en de verschillende gebruikers nog veel zelf moesten verbouwen. Maar het kan ook doorschieten; wat dat betreft is het Michigan Theater in Detroit11 (zie hiernaast) een goed maar triest voorbeeld. Dit theater toont in al haar vergankelijkheid als geen ander gebouw het verhaal (van de ondergang) van de auto-industrie in Detroit. Het verschuiven van interesse naar de buitenwijken (aangewakkerd door beleid) en de desinteresse in historie en maatschappelijk nut hebben dit gebouw en eigenlijk de hele stad de das om gedaan. De jaarringen van het gebruik werden uiteindelijk de strop. Inmiddels is de stad door de crisis volkomen lam geslagen en zie je zelfs in woonwijken op door sloop leeggekomen terreinen moestuinen ontstaan zodat

mensen hun eigen voedsel kunnen verbouwen. Detroit lijkt een omgekeerde ontwikkeling richting de middeleeuwen door te maken. Hoe intens sneu (en terugkijkend hoe intens stom van de overheden) deze ontwikkeling is, het geeft wel aan hoe flexibel een samenleving is en hoe makkelijk er, zij het eeuwig zonde, een min of meer passende nieuwe bestemming gevonden wordt.

Stadsontwikkeling 2.0 In de internet- en technologiewereld is de laatste jaren een aantal interessante nieuwe manieren van (samen)werken, creëren en produceren ontwikkeld. Denk aan zaken als crowdsourcing (bijvoorbeeld de Lonely Planet reisgidsen waarbij lokale schrijvers stukjes schrijven), open source (denk aan het operating systeem Linux dat voortdurend verbeterd wordt door mensen over de hele wereld en nu gezien wordt als een van de stabielste systemen ter wereld) of het open platform denken. Van dit laatste is de Apple iPhone waarschijnlijk het bekend-

11 - meer informatie op Buildings of Detroit - Every building in Detroit has a story, we’re here to share it (2009), ‘Michigan Theatre’, http://www.buildingsofdetroit.com


34

DE STAD EN HAAR DYNAMIEK | DE STAND VAN ZAKEN

ste voorbeeld. De door Apple gekozen aanpak (zie hiernaast) levert niet alleen een zeer verfijnd resultaat op, het is tevens veel sneller dan top-down een volledig werkend eindresultaat op de markt zetten. Feitelijk is de onvolmaaktheid, in combinatie met een voor het publiek toegankelijk “optimaliseringssyteem” de oplossing voor een maatschappelijk probleem dat we hebben; er zijn te veel partijen en doelgroepen om iedereen nog te begrijpen. Je kunt simpel weg niet meer volledig zijn omdat je altijd mensen uitsluit of ze verkeerd begrijpt. Het antwoordt is dus juist onvolledigheid (!). Open platform: Open City De open platform aanpak is te vertalen naar vastgoed-, wijk- en stadsontwikkeling. Zoals ook uit de case van het Bacinol gebouw (zie bijlage 1, Best Practices) naar voren komt zijn de behoeften van gebruikers vaak beperkt. Kleinere ondernemers, culturele instellingen enzovoorts hebben voldoende aan een locatie met ruimte voor een vergadering, een werkende verwarming, water en internet. Daarnaast geldt dat de behoeftes van bewoners en gebruikers met betrekking tot ruimte, indeling en inrichting allang niet meer universeel zijn. Zo is huisvesting steeds meer een instrument geworden om bedrijfscultuur uit te dragen. Een open platform aanpak betekent dus: minder vastleggen, meer onbepaald laten en meer overlaten aan de gebruiker. De basale infra-

structuur moet er zijn, maar waar het voor gebruikt gaat worden zal het publiek zelf wel uitzoeken. Zij zullen de ideale mix van “Social Apps” ontwerpen voor dit nieuwe platform. De stad als een open platform heeft de toekomst: the Open-City.

Apple’s iPhone is niet meer dan een apparaat waarin een hoop sensoren zijn opgenomen. Naast enkele basis functies (bellen, sms, email) kan de iPhone bij aanschaf niet zoveel. Het zijn de applicaties (apps) die deze smartphone z’n reputatie geven. Doorslaggevend voor het succes van de iPhone is de opzet waardoor software ontwikkelaars via slimme betaalsystemen geld kunnen verdienen met het schrijven van apps. Mits deze succesvol zijn, zodat de kwaliteit wordt beloond. Voor Apple betekent het dat het publiek zelf de functionaliteit van de iPhone heeft bepaald en daarmee het succes. En dat is niet alleen slim van Apple, maar ook erg fijn voor de consument omdat die nu echt een maatwerk apparaat koopt.


Van Leegstand naar Leeggoed

35


36

2

Hergebruik


Van Leegstand naar Leeggoed

37


38

Hergebruik her-


Van Leegstand naar Leeggoed

Zoals in de eerdere hoofdstukken al is geconstateerd zijn de tijden van grootschalige nieuwbouw op uitleglocaties definitief voorbij. Vinex bleek niet te oplossing. Te eenzijdig, te lage dichtheid, te weinig voorzieningen. En ook in de kantoren- en utiliteitsbouw zal het anders moeten. We kunnen niet blijven bouwen terwijl de leegstand oploopt.

39


40

HERGEBRUIK HERUITGEVONDEN | HERGEBRUIK

lijk ook rekening te houden met in hoofdstuk 2 genoemde maatschappelijke en economische Maar hoe moet het dan wél? Het is ontwikkelingen zal hergebruik duidelijk dat in elk geval een deel heruitgevonden moeten worden. van de oplossing moet worden We hebben immers te maken met gezocht in hergebruik. En dan een geheel andere situatie dan bedoelen we hergebruik in brede een eeuw geleden, toen hergezin: van gebouwen, infrastructuur, bruik heel gewoon was. Er zijn in grond en materialen. Bestaande de afgelopen decennia veel gebougebouwen krijgen een nieuwe wen neergezet met een zeer specifunctie, nieuwbouw wordt gepleegd fiek gebruiksdoel. Doordat er op plekken waar eerder al beboubovendien met minder wing was en bouwma“Oude ideeën flexibele indelingen en terialen worden gere(beton) cycled. kunnen in nieuwe bouwwijzen werd gewerkt zijn de De geschiedenis van gebouwen (her)gebruiksmogelijkpand of wijk heeft gedijen, maar heden beperkter. Toch toegevoegde waarde nieuwe ideeën zullen we ook deze voor de nieuwe gebruigebouwen moeten ker. In dit kader is het hebben oude inzetten. Er moet dus opvallend om te zien gebouwen worden gewerkt aan dat juist jonge(re) organodig” Hergebruik 2.0. Daarbij nisaties of functies staat wat de Ruimtereprofijt hebben van de gisseurs betreft vast dat uitstraling van een oud Jane Jacobs het Dichter, Diverser, gebouw. Poppodia Duurzamer en Doordachter moet. zitten niet zelden in oude gebouwen, jonge ondernemers beginnen Dichter vaak in oude bedrijfsverzamelgeDichtheid maakt een hoog voorbouwen en oude binnensteden zijn zieningenniveau mogelijk en zorgt bezaaid met studentenhuizen. De voor dynamiek. Dichtheid wordt Amerikaans-Canadese publiciste verkregen door uit te gaan van Jane Jacobs schreef in 1961 al in “inbreiding” in plaats van uitbreihaar boek The death and life of ding of door dubbel ruimtegebruik. great American cities: “Oude Van dat laatste is het wonen boven ideeën kunnen in nieuwe gebouwinkels een bekend voorbeeld. wen gedijen, maar nieuwe ideeën Maar dubbel ruimtegebruik kan op hebben oude gebouwen nodig” 12. meer manieren. Door daken te gebruiken als tuinen, door wegen Maar dan anders en spoorlijnen te overkappen en de vrijkomende ruimte te bebouOm de onbalans op de vastgoedwen of door met lichtgewicht markt het hoofd te bieden en tegeconstructies bestaande panden te

Hergebruik is de sleutel

12 - Jane Jacobs (1961): The Death and Life of Great Ameriacan Cities, Modern Library, New York

> Foto op de titelpagina: "Paleiskamer" van Hotel Transvaal, ingericht door Sanja Medic (foto van Pauline van Till)


41

Van Leegstand naar Leeggoed

verhogen. Behalve met deze fysieke maatregelen kan verdichting ook worden gerealiseerd door organisatorische maatregelen. Bijvoorbeeld door bioscoopzalen overdag te gebruiken als collegezalen (zoals bijv. Hogeschool Fontys doet). Diverser Diversiteit is onlosmakelijk verbonden met functiemenging. Door functiemenging toe te staan (of beter: te bevorderen) zal er in een gebouw of gebied vanzelf een gebalanceerde diversiteit ontstaan. Er ontstaat meer interactie en sociale controle die op termijn een gebied veerkrachtig maakt en daarmee een stabiliserende werking heeft. Dit in tegenstelling tot het zichzelf versterkende effect bij achteruitgang van eenzijdige wijken (zie H2, Functiemenging is Functioneel). De uitdaging bij herbestemming is vaak de enorme omvang van de vrijkomende panden. Denk aan de enorme industriehallen of grote kantoorpanden die ooit gebouwd zijn voor één functie en één partij.

> Het Nederlandse paviljoen van MVRDV tijdens de Wereld Tentoonstelling in Hannover was een ode aan het intensieve Hollandse landschap en daarmee indirect een ode aan ‘dichter, diverser, duurzamer en doordachter‘

Het gevaar bestaat dat men een proces in duikt om weer zo’n grote partij te vinden die het hele gebouw in één keer in gebruik kan nemen. In de praktijk blijkt dit vaak een onhaalbare kaart. Opdelen en geschikt maken voor meerdere gebruikers is dan de oplossing. Dit biedt de mogelijkheid tot functiemenging. Een goed voorbeeld van geslaagde synergie was het Bacinol gebouw in Delft (2005-2008, zie bijlage 1). Duurzamer We kunnen het ons niet meer veroorloven om gebouwen te bouwen voor één specifieke functie, ze enkele decennia te gebruiken en ze vervolgens weg te gooien en te vervangen door nieuwe gebouwen. Het is opmerkelijk dat in een tijd van ecologische inkeer uitgerekend vastgoed tot consumentengoed verworden lijkt te zijn. Een ander opmerkelijk feit in deze context is dat het gros van de bouw- en constructiematerialen zich slecht laten recyclen. Downcyclen (hergebruik in een laag-


42

HERGEBRUIK HERUITGEVONDEN | HERGEBRUIK

waardiger toepassing zoals baksteengruis als fundering voor wegen maar niet als nieuwe bakstenen) is vaak het enige dat kan. Ons basis constructiemateriaal, beton, is bijvoorbeeld helemaal niet te recyclen en dient dus telkens opnieuw gemaakt te worden. Duurzaamheid wordt, als het gaat om gebouwen, vooral geassocieerd met zaken als dubbel glas, isolatie en zonne-energie. Daarbij wordt voorbij gegaan aan bijvoorbeeld levensduur of gebruikte materialen. De duurzaamste gebouwen zijn juist de slecht geĂŻsoleerde eeuwenoude panden in bijvoorbeeld de binnensteden. Zij zijn steeds weer aangepast en opnieuw gebruikt en in al die jaren is het steeds interessanter gebleken om te investeren in aanpassing in plaats van in sloop en nieuwbouw. Vanuit het duurzaamheidsperspectief moeten we dus echt zorgen voor gebouwen die meerdere levens kunnen leven. Misschien denk u nu dat dit betoog tegen korte levensduur van vastgoed strijdig is met de eerder zo geprezen dynamiek. Daarvoor kijken we even terug op het principe van het open platform (zie hoofdstuk 3). Het is niet de telefoon maar de apps die het succes bepalen. Hetzelfde geldt voor de gebouwde omgeving; niet de gebouwen maar de functies in die gebouwen bepalen het succes. Het is daarom beter te investeren in een goed hergebruikklimaat dan in nieuwe gebouwen.

Doordachter De behoeften en wensen van gebruikers variĂŤren onderling en in de tijd. Bovendien is de context waarin wordt ontwikkeld erg complex geworden. Door demografische, sociale en economische ontwikkelingen, maar ook door regelgeving of energieschaarste. Dat alles betekent dat we slimmer moeten (her)ontwikkelen. En slimmer is in dit verband vooral flexibeler, zodat gebouwen gemakkelijk kunnen worden aangepast aan nieuwe omstandigheden, nieuwe gebruikseisen en nieuwe gebruikers. En de gebruikers zullen moeten streven naar onderlinge samenwerking en dubbel gebruik van voorzieningen; help elkaar en deel de kosten.

Elke functie is tijdelijk Bij het ontwikkelen van nieuwe gebouwen, maar ook bij de herontwikkeling van bestaand vastgoed gaat men vrijwel altijd impliciet uit van de gedachte dat deze ontwikkeling voor de eeuwigheid is; het gebouw wordt specifiek voor een functie (her)ontworpen. Zoals eerder betoogd wijst de geschiedenis anders uit. Functies, eisen en gebruikers veranderen. Elke functie en elk gebruik is dus van tijdelijke aard. Om het eerder genoemde voorbeeld van het grachtenpand te gebruiken: de vele jaren dat het pand als woonhuis voor de oorspronkelijke opdrachtgever dienst deed vormen maar een klein deel van het totale gebruik.


Van Leegstand naar Leeggoed

Het wordt hoog tijd dat het uitgangspunt dat een gebouw meerdere levens moet kunnen leiden integraal onderdeel wordt van ons denken en handelen met betrekking tot de gebouwde omgeving.

> De Amsterdamse Wallen, het oudste gedeelte van de binnenstad met vele monumentale panden die alle vele functies gehad hebben: van woonhuis, pakhuis, kantoor, winkel tot huis van lichte zeden en nu, de nieuwste fase, atelier voor mode ontwerpers. Op deze foto van Mylou Oord is de etalage van ontwerper Jan Taminiau (links) te zien.

43


44


Van Leegstand naar Leeggoed

Wanneer een gebouw zijn functie verliest gaat men op zoek naar een geschikte en kloppende permanente invulling. Dat is echter een langdurig en ingewikkeld proces. Met als gevolg dat het object of de grond gedurende dat proces leeg staat.

45


46

LEEGSTAND | HERGEBRUIK

Leegstand kan niet meer

kostenpost is de waardevermindering (of minder waardevermeerdering) van het object als gevolg van verval, slechte publiciteit en achteruitgang van de omgeving. Een langdurig leegstaand pand trekt immers op termijn ook de omgeving naar beneden: het pand zorgt voor een “dood” stuk straat, tuin en trottoir verrommelen en op den duur gaan andere eigenaren ook niet meer investeren in hun panden.

Als het denken in dichtheid en voorzieningenniveau “het nieuwe wijk-ontwikkelen” is, dan is het eigenlijk niet meer goed te praten dat er nog gebouwen (met welke functiegeschiedenis dan ook) leeg staan in de stedelijke gebieden. De getallen van leegstand zijn stevig (zie kader) en met een vijfde nota die vooral binnenstedelijke (gebieds-)ontwikkeling stimuleert, Maatschappelijke kosten zal deze situatie van leegstand, zij Leegstand zorgt echter ook voor het vaak tijdelijk, alleen hoge maatschappelijke maar toenemen. UiterDe eigenaar is kosten. Die zijn niet zo aard is men druk bezig niet de enige die direct zichtbaar, maar met plannen maken en qua omvang en impact voorbereidingen op de de lasten van de veel belangrijker dan de toekomstige ontwikke- leegstand draagt directe kosten voor de ling van deze geboueigenaar. Leegstand wen of percelen, maar daarmee zorgt voor onveiligheid in de wijk staat het nog steeds leeg. (onverlicht, geen sociale controle), haalt de levendigheid uit de buurt De kosten van leegstand (geen activiteiten, geen personenverkeer) en zet aan tot verloedeLeegstand kost geld. Veel geld. ring en vandalisme. De eigenaar is daarom niet de Directe kosten enige die de lasten van de leegDe meest in het oog springende stand draagt. Middenstanders in kosten zijn natuurlijk de directe de wijk zien hun omzet teruglopen kosten die voor rekening van de (in het leegstaande pand wonen of eigenaar komen: financieringslaswerken immers geen klanten), ten, onderhoudskosten, herstelandere eigenaren zien de waarde kosten van verval, belastingen, van hun panden dalen, de gemeenenergie en de kosten voor het te moet kosten maken voor het beheer (veelal de vergoedingen opruimen van de rommel, politie aan antikraak beheer bedrijven). en brandweer moeten uitrukken Alleen al voor leegstaande kantoorvoor bijvoorbeeld vandalisme. En ruimte bedragen de financieringsop de wat langere termijn leidt het en onderhoudslasten €625 miljoen zelfs tot het verdwijnen van voorper jaar. Een minder zichtbare zieningen, een slechte naam voor

13 - Twynstra Gudde (18-08-2010): ‘Nationsal Kantorenonderzoek 2010‘, http:// www.twynstragudde.nl, september 2010 14 - Locatus (januari 2010): ‘Leegstandscijfers winkels in Nederland‘, http://www. locatus.com/nl, september 2010 15 - De Oude Kaart van Nederland, http://www.oudekaartnederland.nl/, september 2010

De leegstand is gigantisch: Op dit moment staat er zo’n 7 miljoen vierkante meter kantoorvloer leeg (in 2015 gaat ‘t waarschijnlijk om een kwart van de kantooroppervlakte)13. Bij winkels staat zo’n 5,5% leeg, wat overeenkomt met 12.500 units of 2,4 miljoen vierkante meter14. Volgens schattingen zijn zo’n 5000 objecten van de erfgoed lijst functieloos15. En volgens het CBS zijn er over heel Nederland zo’n 400.000 woningen (5,7%) onbewoond (opvallend is trouwens dat steden als Amsterdam (9%) en Den Haag (11,3%) ver boven dit gemiddelde zitten).


47

Van Leegstand naar Leeggoed

de buurt en daardoor tot hoge kosten om het tij te keren of de situatie te herstellen.

> Door geldgebrek worden deze verlaten huizen in Detroit niet eens meer gesloopt. Instortingsgevaar en extreme verpaupering van wijken zijn het gevolg. Door de toch al lage dichtheid heeft de stad nauwelijks nog veerkracht en lijkt de situatie uitzichtloos. In sommige “blocks“ zijn nog maar enkele huizen bewoond. De lege stukken grond worden gebruikt voor kleinschalige akkerbouw. Her en der hebben de resterende bewoners zelfs stukken (ongebruikte) wegen weggehaald voor meer landbouwgrond: stedelijke ontwikkeling in omgekeerde volgorde.

De renteteller Voor (semi)publieke vastgoedeigenaren als gemeenten en corporaties is er nog een andere belangrijke maatschappelijke kostenpost, namelijk de rentelasten. Naarmate een gebouw langer leegstaat lopen de financieringslasten op. Er wordt rente betaald zonder dat daar huurinkomsten tegenover staan. Wanneer het gebouw of de grond uiteindelijk herontwikkeld wordt moeten die financieringslasten in het exploitatieplaatje worden meegenomen. Dit kan leiden tot ontwikkelingen die uit maatschappelijk oogpunt ongewenst zijn. Hoe langer de leegstand, hoe hoger de financieringslasten, hoe hoger de prijs die de herontwikkeling moet opbrengen. Die benodigde hogere prijs sluit bepaalde bestemmingen bij de herontwikkeling uit, simpelweg omdat deze niet rendabel te krijgen zijn bij die prijs. Of, om het simpel te zeggen: als de rentetel-

ler lang genoeg loopt is alleen nog herontwikkeling met luxe koopappartementen rendabel en moet er bovendien hoger (meer appartementen) worden gebouwd dan wenselijk. Beperkte huurinkomsten uit tijdelijk gebruik kunnen de renteteller in elk geval vertragen.

Dynamiek versus leegstand De stad van tegenwoordig is begonnen aan een strijd. Een strijd tegen krimp, een strijd tegen de devaluatie van de voorzieningen, een strijd tegen eentonigheid, een strijd tegen leegloop....en ja, deze grijpen allemaal in meer of mindere mate in elkaar. Als we niet oppassen dreigt voor veel steden een vicieuze cirkel. Belangrijke parameters in deze strijd zijn de voelbare dynamiek en de zichtbare leegstand. Een dynamische stad is een prettige stad, een stad die we gezond achten. Een stad met leegstand is het tegenovergestelde, je ziet de problemen als wonden in de gevels. Beide situaties verster-


48

LEEGSTAND | HERGEBRUIK

ken zichzelf: dynamiek creëert nieuwe spin-off en leegstand werkt afstotend.

Leegstand als aanjager van dynamiek

ook aandacht aan de (drog)redenen die aan dit beperkte gebruik ten grondslag liggen.

De creatieve klasse is geland In 2002 kwam het boek The Rise Dynamiek en leegstand zijn dus of the Creative Class16 van Richard tegenpolen. Het bijzondere is dat Florida uit. Anno 2010 kunnen we de oplossing en daarmee de stellen dat de ideeën van Florida toekomst juist in deze tegenstelling door de volledige westerse te vinden is. Het is juist de leegbestuurlijke wereld zijn omarmd. stand die in de toekomstige situatie Florida betoogde, kort gezegd, dat met teruglopende (financiële) het de creatieve klasse (kennismiddelen de oplossing werkers, media, creagaat bieden om onze Dynamiek en tieve beroepen) is die steden dynamisch te zorgt voor dynamiek, leegstand zijn houden. innovatie en economiSlim gebruik van tijde- tegenpolen maar sche groei. Overal zijn lijke leegstand brengt het bijzondere is investeringen gedaan dynamiek, fungeert als in (voorzieningen voor) juist dat de open platform voor de creatieve industrie. oplossing en verdere ontwikkeling, Veel steden wisten al voegt waarde toe en daarmee de dat een goed cultureel helpt kosten te bespa- toekomst in deze klimaat belangrijk was ren. tegenstelling te om werknemers en dus De komende hoofdbedrijven aan je te vinden is. stukken zullen inzicht binden. Vandaar dat er geven in hoe dit gedaan al sinds jaren door gemeenten kan worden, wat er tot nu toe al geïnvesteerd werd in festivals, gedaan is en wat hieruit de lessen musea, evenementen, theaters en zijn. dergelijke. Vaak werden voor deze activiteiten tijdelijk leegstaande Leegstand, de praktijk gebouwen gebruikt. Leegstand is van alle tijden. Net als experimenten om de leegstand een tijdelijke invulling te geven. Deze paragraaf geeft een overzicht van de stand van zaken met betrekking tot het gebruik van tijdelijke leegstand. U zult zien dat de benutting van tijdelijke leegstand nog beperkt is. We besteden daarom

De creatiefste In de afgelopen jaren hebben veel Nederlandse steden (vooral de steden met hoger onderwijs instituten) geprobeerd het gedachtegoed van Florida gestalte te geven in de hoop de gemeente omhoog te werken in de ranglijst van creatiefste steden. In die concurrentie-

16 - Richard Florida (2002): The Rise of the Creative Class - and how it’s transforming work, leisure, community and everyday life, Basic Books, New York, ISBN 0-465-02477-7


49

Van Leegstand naar Leeggoed

strijd claimden de steden hun eigen creatieve vakgebied, waarop men zich wilde onderscheiden. Zo profileerde Breda zich met game design, Arnhem met mode, Eindhoven met product design, en Amsterdam met.....? Tja, daar ga je dus al. Zoveel soorten creatieve beroepen zijn er niet te verdelen. In de grotere steden zie je daarom dat niet de stad een stempel krijgt maar een wijk. Zo heb je in Rotterdam de Schiecentrale17 gespecialiseerd in AV en Film, het mediapark18 in Hilversum, het nog op te richten huis van Communicatie in de Meelfabriek19 in Leiden of het Kunstcluster rondom dans en > Schiecentrale, Rotterdam. Het originele transformator gebouw is inmiddels helemaal ingepakt met moderne architectuur > Mediapark, Hilversum. Het(wereld)beroemde gebouw van Stichting Beeld en Geluid is een van de architectonische hoogstandjes > Meelfabriek, Leiden. Deze gigantische betonmassa steekt sterk af tegen de Leidse historische binnenstad. Binnenkort wordt dit ontwikkelt tot “Huis van Communicatie“. > Kunstcluster, Tilburg. Rondom de Muzetuin van de concertzaal liggen de gebouwen van de Dans Academie, Academie voor Bouwkunst, Rockacademie en het Conservatorium

17 - http://www.schiecentrale.nl/ 18 - http://www.mediapark.nl 19 - http://www.demeelfabriek.nl/nl/

muziek in Tilburg. Tegenwoordig heeft een creatieve wijk binnen een stad een zekere entertainment waarde. Er zijn vaak publieke functies als horeca te vinden en in veel gevallen een podium (theater, pop of dans). De wijken en gebouwen zijn dus niet alleen gericht op de bedrijven en mensen die er werken, maar zeker ook op de stad. Terugkijkend zijn diverse Nederlandse steden er sinds de omarming van de creatieve klasse in elk geval een stuk interessanter en levendiger op geworden. Tegelijk moeten we ook concluderen dat, mede door de hoge mobiliteit van juist de creatieve klasse,


50

LEEGSTAND | HERGEBRUIK

de bestuurlijke maakbaarheid op dit vlak toch tegenvalt. Creatief met leegstand Terugkomend op leegstand hebben we de afgelopen jaren gezien dat het vooral de creatieve klasse geweest is die aan de slag ging (of “geplaatst werd”) in leegstaande gebouwen. Vanuit de kunstenaarsateliers en de werkplaatsen was er altijd al vraag naar grote en goedkope ruimte. Bovendien werden er geen hoge eisen aan de ruimtes gesteld zodat een match tussen gebruiker en leegstaande ruimte snel gemaakt kon worden. Deze groep is later aangevuld met partijen uit de creatieve dienstensector. Door de focus op deze nieuwe groep werden er langzaamaan ook representatievere en hoogwaardigere panden vrij gemaakt voor gebruik door de creatieve klasse. Dit had echter ook tot gevolg dat het accent verschoof van tijdelijk leegstaande panden naar panden die permanent voor de creatieve sector werden ingericht. De oorzaak hiervoor is tweeledig. Als er meer eisen aan de werkruimte gesteld worden, worden de investeringen in aanpassingen hoger en is er een langere terugverdientijd nodig. Een zwaarwegender oorzaak is de regel- en controledrift van lokale bestuurders en politici. Met het oog op de positie op de creatieve steden ranglijst willen zij de creatieve industrie aan de gemeente binden door de faciliteiten te institutionaliseren. Dat leidt tot (veel te) zwaar opgetuigde bedrijfsverzamelgebouwen met alle kosten en nadelen van dien.

Waarom worden die leegstaande panden niet tijdelijk gebruikt? Ondanks de eerder geconstateerde vooruitgang en de pogingen om leegstand te benutten met inzet van de creatieven valt het daadwerkelijke tijdelijke gebruik tegen. Het denken over het gebruik van leegstand is doordrongen van dogma’s. We noemen er een paar, omdat het belangrijk is ze te kennen om in te zien hoe het ook anders kan. “We hebben toch antikraak?” Wanneer een situatie van langdurige leegstand dreigt kiest men voor antikraak bewoning. Er zijn vele bureaus in Nederland die hierin voorzien. Zo’n bureau plaatst dan een minimaal aantal bewoners in een pand zodat het bewoond is en zodoende beschermd tegen kraak. Op het eerste gezicht lijkt antikraak een goede oplossing. In de ogen van de Ruimteregisseurs is het echter verre van ideaal: de aanpak voorkomt het ergste, maar voegt verder niets toe aan het pand of de buurt (zie ook hoofdstuk 7). Met de invoering van de Kraak- en Leegstandwet op 1 oktober 2010 is kraken verboden. Of daarmee antikraak ook verdwijnt is echter de vraag. De nieuwe wet geeft gemeenten ook de mogelijkheid om eigenaren na verloop van tijd tot gebruik te dwingen. Antikraak is dan een gemakkelijke


51

Van Leegstand naar Leeggoed

manier om aan deze gebruiksplicht te voldoen. “Eenmaal erin, gaan ze er niet meer uit.” Er bestaat bij pandeigenaren grote angst dat de tijdelijke huurders alleen met procedures en afkoopsommen het pand zullen verlaten. Huurders genieten in Nederland immers veel bescherming. Op zichzelf dus helemaal geen ongegronde angst. Echter: dit doemscenario gaat alleen op voor de niet-tijdelijke situaties. “Die leegstand is zo weer voorbij...” Bij (her)ontwikkeling ligt de focus op de nieuwe situatie. Leegstand is slechts een fase in dat proces. Men gaat er eigenlijk altijd van uit dat dit een korte periode is, zodat het geen zin heeft om naar tussentijdse oplossingen te kijken. Maar leegstand duurt meestal langer dan voorzien, waardoor tijdelijk gebruik achteraf toch vaak interessant was geweest.

> De aanpak van antikraak bureaus lijkt niet bij te dragen aan een beter e leefbaarheid van de wijk, zelfs het “voorkomen van erger” lukt niet altijd.

“Met die oude troep valt niks te verdienen.” Bij hergebruik van een oud gebouw zijn er beperkingen: er moet een kostenefficiënte combinatie worden gezocht tussen de aanwezige structuren en de hoge eisen die tegenwoordig aan bouwen, wonen en werken worden gesteld. Als een gebouw een monumentenstatus heeft is de speelruimte nog kleiner. Toch is er veel vraag naar woonen werkruimtes in oude gebouwen. En er zijn steeds meer creatieve oplossingen die het ook mogelijk maken. “Nu heb ik er geen gezeik aan.” Vastgoed is niet zelden een belegging. De waarde van het pand en/ of de grond neemt over tijd toe. Feitelijk staat zo’n pand zijn tijd uit te zitten tot de verkoop. Tijdelijk gebruik wordt dan al snel geassocieerd met extra werk en gedoe. Op zichzelf begrijpelijk. Daarmee gaat men echter voorbij aan de (economische) voordelen die tijdelijk gebruik biedt (zie hoofdstuk 7).


52

3

Van leegstand naar leeggoed


Van Leegstand naar Leeggoed

53


54

Leegstand wordt


Van Leegstand naar Leeggoed

de Ruimteregisseurs pleiten voor een proactieve aanpak waarbij de kansen van leegstand worden aangewend voor (maatschappelijke) waardecreatie. Zo wordt leegstaand vastgoed leeggoed.

55


56

LEEGSTAND WORDT LEEGGOED | VAN LEEGSTAND NAAR LEEGGOED

Leeggoed; omdat het moet

Hierover is een confronterende documentaire gemaakt: Leegstand zonder zorgen20.

Leegstand is van alle tijden. En Leeggoed; omdat het leegstand is niet te voorkomen. Maar de mate waarin we in Nederkan land nu en in de nabije toekomst met leegstand te maken hebben is Er is vraag naar niet te rechtvaardigen. Flexibiliteit is het kenmerk van het Zoals eerder (hoofdstuk 5) al is nieuwe werken. Er zijn steeds betoogd zijn de economische maar meer professionals, in de creatieve vooral ook maatschappelijke industrie maar ook daarbuiten, die kosten van leegstand hoog. En als werken in netwerkverband. Orgawe echt willen verdichten, inbreinisaties worden opgericht voor één den, functiemengen en verduurzaof enkele projecten en daarna men zal ook de tijdelijkweer ontbonden. Tijdeantikraak heid moeten worden lijke huisvesting is daaringezet. Tijdelijk gebruik bewoning, is op door eerder een voorkan een grote rol deel dan een nadeel zijn zachtst vervullen als aanjager voor deze doelgroepen. gezegd een en wegbereider voor Een standaard huursuboptimale lange termijn hergecontract van 5+5 jaar is bruik. voor hen totaal ongeoplossing. schikt. Flexibiliteit is Antikraak is geen oplossing waar men behoefte aan heeft. De De huidige standaard oplossing, vraag naar tijdelijke ruimte is er antikraak bewoning, is op zijn dus, en beperkt zich allang niet zachtst gezegd een suboptimale meer tot de vraag naar goedkope oplossing. Het levert vrijwel geen ateliers of gratis kantoorruimte bijdrage aan de oplossing van de voor vrijwilligersorganisaties. In de ruimtevraag, verdichting of verlemeeste gevallen kan er dan ook vendiging van de wijk. Feitelijk een redelijke huur gevraagd wordt met antikraak slechts het worden. ergste (vandalisme, verval) voorDe laatste jaren zien we een grote komen. Er is dan ook steeds vaker interesse in oude gebouwen kritiek op antikraak te horen. ontstaan. De sfeer van het oude Vanwege de scheve verhouding wordt gewaardeerd. De creatieve tussen de omvang van de panden industrie zoekt industriële gebouen de aantallen bewoners (2 wen op en notarissen en advocastudenten in 1.200 m2 kantoorten meten zich middels oude ruimte), maar ook vanwege de panden grandeur aan. Het is alsof werkwijze van veel van de antimen meelift op de onverwoestkraak bureaus (zie hiernaast). baarheid van deze gebouwen.

20 - Abel Heijkamp (2009): http://www.leegstandzonderzorgen.nl/

De bemiddelingsbureaus voor antikraak bewoning leggen de bewoners vaak verregaande verplichtingen op. Men mag geen bezoek ontvangen, moet afwezigheid van meer dan enkele dagen melden, moet verplicht een veiligheidspakket aanschaffen en mag niet met de pers praten. Bovendien wordt de privacy geschonden door onaangekondigde controles. Ook de financiële afspraken zijn uiterst discutabel. Meestal betaalt de opdrachtgever/ pandeigenaar behalve een beheervergoeding ook gas en elektra. Daarnaast betaalt de bewoner een onkostenvergoeding aan het bureau. Deze onkostenvergoeding is echter vaak zo hoog dat ze dicht tegen de gangbare huren (mét huurbescherming) voor vergelijkbare ruimtes aanligt. Er is geen enkele relatie met de daadwerkelijke beheerkosten.


57

Van Leegstand naar Leeggoed

Oude gebouwen zijn geschikt voor tijdelijk gebruik Oude gebouwen bezitten vaak een aantal prettige praktische eigenschappen zoals hoge plafonds, grote ruimtes, monumentale entrees en representatieve ruimtes. Dit maakt dat ze snel en zonder al te grote aanpassingen zijn in te zetten voor tijdelijk gebruik. De hoge ruimtes maken bijvoorbeeld dubbel gebruik van het vloeroppervlak mogelijk, door er tussenvloeren in te zetten. De omvang van de panden wordt vaak als een probleem gezien, met name omdat ze niet energieefficiĂŤnt zijn. Een eenvoudige oplossing voor dit soort situaties is het bouwen van een gebouw in een gebouw. Denk aan de containersteden die in oude fabriekshallen gemaakt worden of de oplossing in de RDM-werf in Rotterdam waar door middel van kassen in de hal geĂŻsoleerde ruimtes zijn gemaakt. Het oude gebouw zorgt voor bescherming tegen weer en wind, waardoor de materialen en technieken binnen een stuk

> In de RDM-werf in Rotterdam zijn door middel van kassen werkruimtes gemaakt in de giganitsche hallen: eenvoudig en goedkoop.

eenvoudiger en goedkoper kunnen zijn. De investeringen kunnen beperkt blijven Niet elk gebouw is meteen geschikt voor tijdelijk gebruik. Vaak zullen er enkele kleine aanpassingen moeten worden gedaan om bijvoorbeeld aan de eisen van de brandweer te voldoen. De benodigde investeringen zijn meestal te overzien. Toch wordt tijdelijk hergebruik vaak afgeblazen omdat de investeringen te hoog zouden zijn en niet kunnen worden terugverdiend in de relatief korte gebruiksperiode. De fout die hier gewoonlijk gemaakt wordt is dat men (beleidsmakers) denkt in uitgewerkte concepten en deze veel te ver wil doorvoeren. Het gevolg: dure verbouwingen, onnodige voorzieningen en een afwerkings-niveau dat gebaseerd is op de normen van permanent gebruik. In de praktijk stellen de tijdelijke gebruikers helemaal niet zulke hoge eisen. Bovendien zijn ze zelf (beter dan de eigenaar) in staat om


58

LEEGSTAND WORDT LEEGGOED | VAN LEEGSTAND NAAR LEEGGOED

de ruimtes op een creatieve en goedkope manier in te richten. Zij kunnen een deel van hun investering ook nog eens meenemen naar een volgende locatie, waardoor de terugverdientijd voor hen langer is dan voor de eigenaar. Bij leeggoed is de basisregel dan ook om zo kaal mogelijk te verhuren en inrichting en aanpassing aan de gebruikers over te laten. Dat heeft bovendien het voordeel dat de gebruikers zich daarmee veel meer eigenaar van het gebouw voelen en er dus netjes mee omgaan. De risico’s zijn minimaal De tijdelijkheid leent zich prima voor flexibele, maar waterdichte contractvormen. Door kortlopende contracten met korte wederzijdse opzegtermijnen te sluiten behouden beide partijen de gewenste flexibiliteit. Voor uitzettingsprocedures of afkoopsommen hoeft een eigenaar dan ook niet bang te zijn. Enkele weken kan al genoeg zijn Vaak wordt gedacht dat er voor een zinvolle benutting van leeggoed een periode van enkele jaren nodig is. Dat is niet zo. Uiteraard is er wel een verband tussen de periode waarover het pand beschikbaar is en de investering die kan worden gedaan in tijdelijke invulling. Er zijn echter invullingen die zelfs aan enkele weken al genoeg hebben. Denk bijvoorbeeld aan functies als een pop-up store of een kantoor voor een festivalorganisatie. Ook het gebruik van stan-

daard componenten (zoals StexX, zie bijlage 3) kan de benodigde periode verkorten. In sommige gevallen kan zelfs een opzegtermijn van 2 weken (net als bij antikraak) worden toegepast. Bovendien duurt de leegstand vrijwel altijd langer dan voorzien. Al is het maar omdat bij de voorbereiding op de volgende gebruiksfase (vergunningen, verbouwing) vertragingen eerder regel dan uitzondering zijn.

Leeggoed, omdat het loont De leeggoed aanpak loont. Voor de eigenaar, voor de tijdelijke gebruiker en voor alle andere belanghebbenden. Minder kosten In hoofdstuk 5 stonden we al even stil bij de (economische en maatschappelijke) kosten van leegstand. Die blijken hoog te zijn. Wanneer je leegstand goed benut en daarmee omvormt tot leeggoed kan een groot deel van die kosten voorkomen worden. Er kan een beperkte huur gerealiseerd worden, waarmee de financieringslasten deels gedekt zijn en de renteteller wordt vertraagd. De kosten tengevolge van verval en verloedering vallen weg omdat gebreken snel worden geconstateerd en de tijdelijke gebruiker een deel van het onderhoud op zich neemt. Ook de in hoofdstuk 5 genoemde maatschappelijke kosten, die


59

Van Leegstand naar Leeggoed

overigens vrijwel altijd ook leiden tot economische kosten, worden sterk teruggedrongen. Maar er is meer mogelijk. Veel meer. Meer opbrengsten Slim gebruik van leeggoed levert ook (in)directe economische baten op. De positieve aandacht voor het object verbetert de verhuurbaarheid of de verkoopwaarde in de volgende fase. Ook het stoppen van de neergang van de omgeving betaalt zich terug in een hogere waarde. Meer economie Daarnaast geeft de tijdelijke invulling vrijwel altijd een impuls aan de wijkeconomie. De tijdelijke gebruikers doen op allerlei niveaus zaken met lokale ondernemingen, van broodje tot accountancy diensten.

> Een gebouw in functie vertegenwoordigt een positieve geldstroom. Er wordt geproduceerd, gecreëerd of gewoond en er komen huurinkomsten uit. Wanneer het zijn functie verliest draait de geldstroom al snel om: lasten lopen door, de waarde vermindert en de aak verloedert. Tenzij men de moeite neemt om een kleine investering te doen in tijdelijk hergebruik, waardoor op korte termijn inkomsten worden gegenereerd en op de langere termijn waarde wordt toegevoegd.

Meer levendigheid Leeggoed gebruik brengt leven in de wijk. De tijdelijke gebruikers bewegen zich door de wijk en organiseren activiteiten die bezoe-

kers trekken. Leeggoed is daarnaast een uitstekend middel om activiteiten in een gebied te spreiden over een groter deel van de dag. Een tijdelijk bedrijfspand in een woonwijk zorgt daar voor activiteit overdag, terwijl het huisvesten van studenten in een kantorenpark daar juist de stille avonduren opvangt. Meer leefbaarheid Gebruik van leeggoed leidt tot beter onderhoud van tuinen en trottoirs, meer veiligheid en sociale controle en minder vandalisme en criminaliteit. Meer dialoog Leeggoed biedt uitstekende kansen om met de belanghebbenden in de omgeving van het pand in gesprek te komen. Door ze te betrekken bij de tijdelijke invulling ontstaat er onderling vertrouwen en kun je ook de dialoog over de volgende (langere termijn) fase in de ontwikkeling starten.

DE NIEUWE TIJDELIJKHEID

...

-€


60

LEEGSTAND WORDT LEEGGOED | VAN LEEGSTAND NAAR LEEGGOED

Meer draagvlak Het betrekken van de belanghebbenden bij de tijdelijkheid leidt vrijwel automatisch tot een breder draagvlak met betrekking tot de toekomstige ontwikkeling. Doordat men gehoord wordt zal men de ontwikkeling meer beschouwen als een gezamenlijk project. De communicatie wordt in een vroeg stadium opgestart, waardoor de kans op misverstanden en protesten op basis van verkeerde aannames kleiner wordt. En dat leidt tot minder bezwaarschriften en procedures in de volgende fase. Meer aandacht Waar leegstand tot negatieve aandacht leidt, zorgt leeggoed juist voor positieve aandacht. Voor de activiteiten in het pand, voor het pand zelf, voor de eigenaar, en vooral voor de wijk. En meer aandacht betekent hogere huren, hogere vastgoedwaarden en een wijk die aantrekkingskracht op nieuwe bewoners heeft. Een goed voorbeeld van deze PR functie is het Bacinolgebouw in Delft (zie hiernaast).

Meer kennis Leeggoed is bij uitstek geschikt om dingen uit te proberen en om kennis te vergaren over ruimtebehoefte, haalbaarheid en wensen van de belanghebbenden. Meer grip Door een tijdelijke invulling te kiezen die bewust inspeelt op een gewenst toekomstbeeld wordt het mogelijk om invloed uit te oefenen op de ontwikkeling van de overige panden. Een simpel voorbeeld: een wat suffige kantoorwijk kan opleven door in het lege kantoorpand pop-up stores plek te geven. De kruisbestuiving van de verschillende bedrijvigheden kan een neerwaartse spiraal doorbreken. Op deze manier is leeggoed een sturingsinstrument om grip te houden op de ontwikkeling van de vastgoedportefeuille. Meer beleidsmogelijkheden De belangrijkste kans die leeggoed in de ogen van de Ruimteregisseurs biedt is de inzet als beleidsinstrument. Meer functies in de wijk, aandacht voor de loca-

Het Bacinol gebouw in Delft, een voormalige penicillinefabriek van Âą 4.000 m2 over 6 verdiepingen heeft van 2005 tot 2008 gefungeerd als bedrijfsverzamelgebouw voor creatieve bedrijven. De gemeente Delft wilde de creatieve industrie in de stad meer smoel te geven. Het gebouw huisvestte een expositieruimte en er werden door de samenwerkende gebruikers allerlei evenementen georganiseerd. Zo werd het Delftse publiek bij het gebouw betrokken. Het veranderde daarmee van een blinde vlek in de stad tot een begrip waar niemand omheen kon. Toen uiteindelijk de geplande sloop in het zicht kwam was er dan ook breed draagvlak om de formule te laten voortleven in een Bacinol II. Zie voor meer info over Bacinol bijlage 1.


Van Leegstand naar Leeggoed

tie, ruimte voor bepaalde doelgroepen; met een slimme invulling van leeggoed kunnen veel van deze beleidsdoelstellingen een stuk dichterbij worden gebracht. Wanneer het leeggoed bij de gemeente of corporatie zelf in eigendom is, is het relatief gemakkelijk in te zetten als beleidsinstrument. Maar ook leeggoed van particuliere of commerciÍle partijen kan met de juiste sturing een bijdrage leveren. Zolang het belang van deze partijen ook in het oog wordt gehouden‌

61


62

Leeggoed, de


Van Leegstand naar Leeggoed

Om van leegstand leeggoed te maken is een open en proactieve aanpak nodig en een bepaalde manier van denken. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste uitgangspunten van het leeggoed denken op een rijtje gezet.

63


64

LEEGGOED, DE UITGANGSPUNTEN | VAN LEEGSTAND NAAR LEEGGOED

Zie de toekomst in leegstand

in de picture te zetten. De grond voorverwarmen zodat je toekomstige investeringen niet landen in de koude klei, noemen de Ruimteregisseurs dat.

Leegstand is een fase in een transitieproces. Dat wordt nogal eens vergeten. Een pand verliest om Doe het samen wat voor reden dan ook zijn functie en wordt vervolgens aangepast en Tot nog toe is de invulling van tijdegereed gemaakt voor een volgenlijke leegstand meestal een kwesde functie. Of het wordt gesloopt tie van het vinden van een bilateom plaats te maken voor nieuwrale match. Een gebouweigenaar bouw ten behoeve van de volgenen een tijdelijke gebruiker vinden de functie. elkaar en komen wel of niet tot een Maar zoals Elsschot al zei: “Tussen deal. Een dergelijke match is vaak droom en daad staan wetten in de lastig te maken. Bijvoorweg en praktische bezwaren”. Elke vast- Door strategische beeld omdat vraag en goedontwikkelaar weet tijdelijke invulling aanbod qua vierkante meters niet matchen. dat wetten (vergunninwordt de grond Of omdat partijen elkaar gen) en vooral bezwavoorverwarmd, eenvoudig niet vinden. ren (in dit geval van En als de match wel omwonenden en zodat andere belanghebben- investeringen niet succesvol is zijn er eigenlijk maar twee den) kunnen leiden tot landen in de partijen die er iets aan forse vertraging. Maar hebben. koude klei. ook zaken als financiede Ruimteregisseurs ring of ontwerp kosten bepleiten een aanpak waarbij de gewoonweg tijd. Voordat de droom belangen van alle betrokkenen van de nieuwe functie is gerealiworden meegenomen. Behalve seerd zal er dus altijd een periode voor de eigenaar en de tijdelijke van leegstand zijn. gebruiker kan de leeggoed aanpak Accepteer dat leegstand hoort bij ook toegevoegde waarde voor het transitieproces en dat de periandere stakeholders creëren. In ode van leegstand altijd langer de eerste plaats kan leeggoed duurt dan gepland (of in elk geval bijdragen aan de doelstellingen langer dan wenselijk). Accepteer van beleidsmakers (gemeente, het en doe er je voordeel mee. Dat provincie, corporatie). Maar ook kan door de tijdelijke invulling te directe omwonenden, middenstanlaten voorsorteren op de uiteindeders in de buurt, andere vastgoedlijke functie, door de leegstandsbezitters in de straat, politie en het periode te gebruiken voor het verenigingsleven kunnen baat pareren en wegnemen van bezwahebben bij betrokkenheid. ren en door je ontwikkeling alvast

Met de invulling van de tijdelijkheid kan alvast aandacht gevraagd worden voor wat komen gaat. Brengt de toekomst een hotel, waarom dan niet alvast een pop-up hotel als attractie? Terwijl de ondernemer wacht op vergunningen en ontwerpen kan hij alvast werken aan bekendheid (dit soort acties vallen geheid op) en wordt een gedeelte van zijn kosten gedrukt. Het geeft een wijk of stad ook de mogelijkheid om aan de toekomst te wennen. En mochten er nu reële bezwaren komen dan is het mogelijk om aan te passen voordat er echt gebouwd gaat worden. Wat dat betreft is de tijdelijkheid ook een soort proeftuin. Een proeftuin die een betere feeling geeft met de wensen in de stad of wijk en een proeftuin die je instaat stelt om met de buurt in dialoog te komen over wat wenselijk en onwenselijk is. Een proeftuin die je in staat stelt draagvlak te kweken voor je toekomstige investeringen.


65

Van Leegstand naar Leeggoed

Streef naar een tijdelijke invulling die voor alle betrokkenen toegevoegde waarde oplevert. De complexe samenwerking kost misschien meer energie, maar zal zich terug betalen door meer draagvlak voor toekomstige ontwikkelingen, minder klachten en procedures, betere (en efficiĂŤntere) communicatie, meer sociale cohesie, meer zelfredzaamheid van de buurt en het gevoel dat men gehoord wordt. Daarnaast is er het praktische aspect: ondernemers en bewoners rond het leeggoed weten doorgaans beter dan wie ook waar de buurt behoefte aan heeft en wat er wel en niet werkt. Benut die kennis! En benut

de betrokkenheid bij de buurt.

Doe het met beleid

Wanneer leegstand leeggoed wordt kan het worden ingezet als beleidsinstrument. Met leegstand wordt op een ad hoc manier omgegaan. Bovendien stellen eigenaren, politiek en beleidsmakers zich vooral reactief op. Als een leegstaand pand voor problemen zorgt wordt er aandacht aan besteed. Maar leegstand kan geen verrassing zijn. Gemeenten, corporaties, grote instellingen en grote ondernemingen hebben altijd leegstand. Als je een grote portefeuille hebt

Beleidsmakers

> In het 4-Spaken model van de Ruimteregisseurs hebben alle betrokkenen een gelijkwaardige rol. Voor een goed resultaat is het belangrijk dat iedereen van elkaar weet waarom men betrokken is en dat men deze belangen ook respecteert. de Ruimteregisseurs bewaken in het proces deze belangen en faciliteren een vruchtbare samenwerking met waardevolle resultaten voor alle betrokkenen.

Eigenaren

Regie

Overige Stakeholders

Gebruikers


66

LEEGGOED, DE UITGANGSPUNTEN | VAN LEEGSTAND NAAR LEEGGOED

staan er door de dynamiek van beleid, economische of maatschappelijke ontwikkelingen altijd panden onbenut. Ontwikkel beleid met betrekking tot leegstand en denk vooruit. Een proactieve aanpak, gestoeld op beleid, kan ook een oplossing bieden voor één van de belangrijkste praktische uitdagingen bij tijdelijkheid: onzekerheid over de gebruiksduur. Wanneer de tijdelijke gebruiker een ruimte betrekt kan er al worden nagedacht over een volgende tijdelijke ruimte wanneer de eerste ruimte niet meer beschikbaar is. Zo kan de gebruiker een zekere continuïteit worden geboden, waardoor het voor hem gemakkelijker wordt om te investeren. Het palet aan mogelijke gebruikers wordt op die manier groter. Door de lange termijn te introduceren in de tijdelijkheid wordt het mogelijk om hiermee lang lopend beleid uit te voeren of te ondersteunen. Combineer elkaars leeggoed bij gebiedsaanpak Bij herstructurering van wijken of gebieden zijn vrijwel altijd meer-

dere grote en kleinere vastgoedeigenaren betrokken. De partijen werken samen een plan uit en worden het eens over de verdeling van investeringen en opbrengsten. Vanaf dat punt gaat ieder zijns weegs. De periode van transitie wordt daarmee meestal over het hoofd gezien. Een slim gebruik van leegstand kan in de periode van herstructurering worden ingezet om het ongemak voor bewoners en gebruikers te beperken, het draagvlak voor de ingrepen te behouden en mogelijk zelfs duurzame oplossingen te bieden voor maatschappelijke behoeften. Het is dan wel zaak om inzicht te creëren in elkaars leegstand en die leegstand op een gecoördineerde manier in te zetten. Weet wat je hebt... Als je een stadsbrede aanpak wil met betrekking tot het tijdelijk beheren van leegstand, dan zal er ook een overzicht moeten komen van de beschikbare panden. Alleen op deze manier kun je beleidsmatig aanbod en vraag koppelen en

> Ganzedijk, een kern met 57 woningen die valt onder het bestuur van gemeente Reinderland (NO Groningen). Gelegen in een krimpgebied was het nodig om via sloop de woningvoorraad gezond te houden. Ganzedijk zou opgeheven (gesloopt) moeten worden. Dit plan is inmiddels van de baan.

21 - De Oude Kaart van Nederland, http://www.oudekaartnederland.nl/, augustus 2010


Van Leegstand naar Leeggoed

De Rijksadviseur voor Cultureel Erfgoed, Fons Asselbergs, heeft met De Oude Kaart van Nederland een inventarisatie gemaakt van de structurele leegstand van erfgoed panden. Hij bracht ruim 900 panden in kaart, variërend van leegstaande fabrieken en kantoren tot watertorens en kerken. De werkelijke leegstand is volgens Asselbergs echter minimaal een factor vijf hoger. Zijn belangrijkste conclusie was dan ook dat gemeenten en andere overheden totaal geen zicht op de leegstand hebben.

Leeggoed, een ABCD’tje Leeggoed kan een belangrijke rol vervullen in processen als wijkontwikkeling, draagvlak verbreding en revitalisering. Als je de mensen uit de buurt betrekt bij de invulling en eventueel zelfs een rol geeft in het tijdelijke gebruik creëer je daarmee een platform waar men elkaar ontmoet en samen zaken organiseert. Dat zorgt voor een gevoel van gezamenlijkheid ofwel sociale cohesie. ABC’tje, toch? Of beter: een ABCD’tje, want dat is de term voor een aanpak waarbij men aan de hand van een concrete activiteit gezamenlijkheid bevordert: Activity Based Community Development.

dan ook het leeggoed economisch leegstand effectief inzetten voor gaan inzetten. beleid. Door Fons Asselbergs, Rijksadvi...En weet wat je wilt seur voor het Cultureel Erfgoed, is Zoals eerder gezegd kan leeggoed een inventarisatie gemaakt van heel goed worden ingezet als structurele leegstand (langer dan beleidsinstrument. Dan zijn er 2 jaar), samengebracht in De Oude uiteraard beleidsdoelstellingen Kaart van Nederland21 (zie hiernaast). Het blijkt dat Nederlandse nodig. Om die te formuleren dienen gemeenten totaal geen zicht beleidsmakers zichzelf vragen te hebben op de leegstand binnen stellen als: welke problemen willen hun grenzen. Een uitzondering we voorkomen danwel oplossen? vormde de Oost-Groningse Welke doelgroepen willen we facigemeente Reiderland (7.000 inwoliteren en behouden voor de stad? ners). Deze gemeente heeft zulke Is er overlast van herstructurering grote problemen ten die gecompenseerd gevolge van een krimmoet worden? Welke Leg wijk- of pende bevolking dat stadsvisie naast plekken willen we reviinzicht in de leegstand taliseren? Welke funcde lijst met pure noodzaak is om ties willen we in de wijk? leegstaande beleid te kunnen Welke gebouwen of maken (Reiderland is panden en kijk plekken willen we extra aandacht geven bij het ook de gemeente die waar het voorstelde het gehucht publiek? leeggoed kan Leg de wijkvisie of Ganzedijk op te worden ingezet stadsvisie naast de lijst heffen). met leegstaande Gemeenten bezitten als instrument zelf doorgaans veel panden en kijk waar het vastgoed ,waarvan een deel leeg leeggoed kan worden ingezet als staat in afwachting van ontwikkeinstrument om de doelen te verweling. Hiervan zijn de gegevens zenlijken. vaak wel bekend (maar slechts Daarnaast zijn er de belangen, zelden openbaar). Maar hiermee wensen en behoeftes van andere is de totale leegstand binnen de stakeholders. Het leeggoed object gemeente bij lange na niet in kaart is altijd ingebed in een omgeving gebracht. Met een openbare legewaarin mensen wonen, werken of panden-lijst zou de ontwikkeling verblijven. Die mensen hebben hiervan gestimuleerd kunnen een modus gevonden waarin de worden en de lokale economie kan zaken worden geregeld. En ze zo mogelijk extra ondersteund hebben ideeën over wat er kan of worden. Op deze manier kan leegmoet gebeuren op die locatie. stand zelfs een wezenlijke bijdrage Laat je informeren hoe het leeggaan leveren aan de maatschapgoed van dienst kan zijn en creëer pij. Naast vastgoed kunnen we zo toegevoegde waarde. Een tijde-

67


68

LEEGGOED, DE UITGANGSPUNTEN | VAN LEEGSTAND NAAR LEEGGOED

lijke oplossing die aansluit bij de omgeving zal worden gekoesterd. Bovendien biedt een breed gedragen tijdelijke oplossing de mogelijkheid om uit te zoeken of er een definitieve oplossing nodig is en kan werken.

Toon ambitie denk groot Leegstaande panden staan niet zelden op cruciale locaties in de wijk of stad. Denk bijvoorbeeld aan schoolgebouwen, winkels, kerken. Dat biedt kansen om toegevoegde waarde te realiseren voor meer partijen dan de standaard bilaterale match. Een slimme tijdelijke invulling van een individueel pand kan en moet een bijdrage leveren aan de wijk en de stad. Simpelweg een invulling vinden waar de eigenaar en de eventuele gebruiker mee kunnen leven is niet goed genoeg. Dat kan op vele manieren: door bedrijven te huisvesten die bijdragen aan de wijkeconomie en goed ondernemersklimaat, door de buurt gebruik te laten maken van het

gebouw, door aandacht te genereren voor de wijk of door culturele activiteiten die de stad aantrekkelijk maken voor de creatieve klasse. Kunstloze coolheid Zoals in hoofdstuk 6 al werd beschreven, wordt bij invulling van tijdelijke leegstand als standaard reactie gekeken naar de creatieve klasse. Oftewel: Leegstand pand? Stop er een paar kunstenaars in! Of als de ambitie iets hoger is, en men Richard Florida heeft gelezen: kunnen we daar niet een verzamelgebouw voor creatieve bedrijven van maken? Kijk bij invulling van tijdelijke leegstand verder dan je creatieve neus lang is. Zo kan de tijdelijkheid meer doelen dienen dan alleen het faciliteren van de creatieve industrie. Waarom bijvoorbeeld geen tijdelijke ruimtes voor ambachtelijke bedrijfjes, tijdelijke winkels, restaurants of buurthuizen? De creatieve sector is in veel gemeenten bovendien niet groot genoeg om alle leeggoed te vullen. Besef ook dat juist de combinatie met niet crea-

Functiemenging op microniveau Zoals functiemenging op wijk- en stadsniveau een aantoonbare toegevoegde waarde heeft, zo geldt dit ook op het niveau van een pand. De ervaring leert dat verschillende functies in één pand elkaar versterken. Het grootste effect wordt bereikt wanneer er in het leeggoed ook een publieksfunctie wordt gecreëerd. Beleidsdoelstellingen als sociale cohesie, draagvlak en publiciteit zijn gediend bij een toegankelijke invulling.

> De pop-up store van Nike in Amsterdam. Op de eerste dag van de olympische Spelen van Bejing (08-08-08) is deze winkel geopend en is 60 dagen open geweest om daarna weer te verdwijnen. Het zelfde is in zeven andere oud-olympische steden gedaan. Op deze manier kon Nike zich op een relevante manier verbinden aan de historie van de Olympische spelen.


Van Leegstand naar Leeggoed

locaties. En als ze bestaan vallen ze over het algemeen binnen gigantische vernieuwingsprogramma’s (denk bijvoorbeeld aan Hafen-city22 in Hamburg). Dit in verband met het betaalbaar houden van de kosten voor de renovatie van het oude. Bovendien is er geen .. Maar leg de lat laag eindeloze “voorraad” aan hippe bedrijfjes en hebben we geen Dat lijkt tegenstrijdig met de eerder espressobar op elke hoek van de genoemde ambitie, maar is het straat nodig. niet. Het probleem is dat de ambiIn de praktijk gaat het vaak om een tie van beleidsmakers zich nu "dertien-in-een-dozijn-gebouw” vooral richt op de zoals er eigenlijk al te concrete invulling van Tijdelijke veel stonden in de stad. tijdelijk te gebruiken panden. Zo ontstaan er gebruikers stellen Geen probleem! Er zijn voldoende bijvoorbeeld in vele doorgaans niet meestal geïnteresseerde gebruisteden prachtige crea- zulke hoge eisen. kers. Tijdelijke gebruitieve bedrijfsverzamelpanden, hip ingericht Een kale ruimte, kers stellen doorgaans een werkende namelijk helemaal niet en met de mooiste hoge eisen. Een voorzieningen, waar de verwarming en zulke kale ruimte, een gebruiker vaak weinig internet zijn werkende verwarming behoefte aan heeft. En, voldoende, de en internet zijn voldoenwat erger is, er gaan een heleboel tijdelijke rest regelen ze de. De inrichting, aankleding of benodigdinvullingen uiteindelijk zelf. heden verzint en niet door omdat het verzorgt men zelf wel. gewenste inrichtingsniveau te duur Een startende ondernemer, een is. stichting die omhoog zit, een winkelier die een dependance wil De schoonheidsprijs is niet testen of een cateringbedrijfje dat nodig een productieruimte zoekt. Het zijn Niet zelden hangt er rondom (tijdeallemaal voorbeelden van partijen lijk) hergebruik het romantische die best blij zouden kunnen zijn beeld van de monumentale fabriemet een plek in het “dertien-in-eenken of pakhuizen in fraaie oude dozijn-gebouw”. En ook iets kunnen havengebieden waar het ene na toevoegen aan de wijk. De clou is het andere hippe bedrijfje of dat het in de tijdelijkheid draait om espressobar uit de grond gestampt het moment en de sociale en wordt. De lat hier neer leggen is (lokaal) culturele impact en om het over het algemeen dodelijk. Er creëren van meerwaarde voor de bestaan niet zoveel van dit soort

tieve disciplines versterkend werkt; functiemenging op microniveau (zie afbeelding pop-up store). Kortom: wees bij de invulling van het leeggoed creatief, maar beperk je niet tot de creatieven.

22 - HafenCity Hamburg, http://www.hafencity.com

69


70

LEEGGOED, DE UITGANGSPUNTEN | VAN LEEGSTAND NAAR LEEGGOED

wijk. Kortom: de invulling dient boven alles pragmatisch te zijn en weloverwogen. De praktijk leert overigens dat juist deze eenvoudige en heldere insteek al snel zijn eigen schoonheid heeft.

Rondreizend circus: één olifant voor het hele land Er is in bepaalde segmenten altijd behoefte aan ruimte. Denk hierbij aan zaken als werkruimte voor startende ondernemers of atelierruimte voor kunstenaars. Deze doelgroepen kun je met inzet van Denk en doe lokaal tijdelijke leegstand een permanenVaak hebben we bij leeggoed te te oplossing bieden. maken met een context van wijkOp basis van de voortdurend ontwikkeling, herstructurering e.d.. aanwezige vraag naar ruimte aan Wanneer er in de tijdelijkheid voorde ene kant en de vrijwel altijd zieningen kunnen worden gecreaanwezige leegstand van geschikëerd betekent dat vaak een stap te gebouwen wordt het van niets naar iets, Je doet er mogelijk om een stadsoftewel: alles is winst. verstandig aan brede aanpak op te Het is dus legitiem om zetten. Die houdt in dat de eisen bescheiden te om lokale aan deze gebruikers houden. ondernemers, altijd een perspectief Vanuit duurzaamheid organisaties en wordt geboden van gedacht is het verstandig (en waarschijnlijk buurtbewoners, nieuwe tijdelijke huisgoedkoop) om je matebij je project te vesting wanneer het eind van het gebruik riaal uit de directe betrekken. Zo van de huidige locatie omgeving te laten draagt het in zicht komt. Voor deze komen. Dus geen lange transporten om precies leeggoed bij aan doelgroepen maakt het die meubelen of dat de wijkeconomie. meestal niet veel uit waar men zit en is materiaal te krijgen. verhuizen relatief gemakkelijk. Anderzijds doe je er ook verstanBovendien komt dit de nodige dig aan om lokale ondernemers, dynamiek ten goede. Men komt organisaties, buurtbewoners, en voortdurend nieuwe mensen tegen dergelijke bij je project te betreken de hele stad komt makkelijker ken. Zo draagt het leeggoed bij in aanraking met de tijdelijkheid. aan de wijkeconomie. Bovendien Het is verstandig om in dit verband heb je de bakker om de hoek tegen te werken met standaard compoje als je een cateraar uit een nabunenten die gemakkelijk in een rige stad de lunch laat verzorgen object kunnen worden geïmpleen dan kan het wel eens lastig menteerd en net zo gemakkelijk worden om de tijdelijkheid tot een weer mee kunnen naar een succes te maken. volgend object. de Ruimteregisseurs hebben een dergelijke standaard component voor flexibele


71

Van Leegstand naar Leeggoed

werkplekken ontwikkeld: StexX (zie bijlage 3) Ontwikkel een rondreizend circus waar het hele land kan genieten van de kunsten van één en dezelfde olifant.

Neem de regie...

> Stichting WORM23 heeft tijdelijk een monumentaal oud VOC pand in Rotterdam West in gebruik gehad. Er mocht echter nog geen spijker de muur in...dus is het gehele interieur los en dus mobiel. Erg handig aangezien WORM op een gegeven moment zou moeten verhuizen. Inmiddels zijn ze, met hetzelfde interieur, doorverhuisd naar het voormalig fotomuseum in de Witte de Withstraat (hartje Rotterdam). Het ontwerp is geleverd door 2012Architecten24 ism Dennis Oudendijk25.

Bedenk op basis van eerder geformuleerd beleid welke tijdelijke functies je wilt faciliteren en welke niet. Hou zicht op de behoeftes en de partijen die passen bij de gewenste functies. En wacht niet tot mogelijke gebruikers met vergevorderde ideeën het leeggoed min of meer komen opeisen. De ervaring leert dat de meest assertieve doelgroepen niet altijd de meest realistische of wenselijke plannen hebben. Bovendien zijn deze plannen gewoonlijk vanuit een zeer specifieke behoefte geformuleerd en houden ze (begrijpelijkerwijs) geen rekening met andere belangen en andere stakeholders. Wanneer je leeggoed wilt inzetten als beleidsinstrument is het zaak zelf de regie in handen te nemen

(en houden).

...En laat het gebeuren Regie is nodig voor een effectieve benutting van leeggoed. Maar die regie moet zich beperken tot de hoofdlijnen: het formuleren van doelstellingen bij het gebruik van leeggoed en de kaders voor de invulling van elk pand. De invulling zelf kan veel beter worden overgelaten aan de gebruikers. De ervaring leert dat gebruikers prima in staat zijn om een gezamenlijke invulling te organiseren en realiseren. Ze hebben er immers voldoende belang bij om de zaken goed te regelen en een (voor de betreffende functie) minimaal niveau van leefbaarheid, uitstraling en comfort te realiseren. Bovendien is het vrijwel onmogelijk om vooraf exact te bedenken hoe het gebruik zich zal ontwikkelen en daardoor ook wat er nodig is aan aanpassingen en voorzieningen. Een laatste, niet onbelangrijk, argument om afstand te houden bij de praktische invulling is gelegen in de kosten. De tijdelijke gebrui-

23 - Stichting Worm, http://www.wormweb.nl/, september 2010 24 - 2012Architecten, http://www.2012architecten.nl/, september 2010 25 - Dennis Oudendijk, http://www.refunc.nl/ en http://www.haagsekunstenaars.nl/ cv/27275/Denis+Oudendijk, september 2010


72

LEEGGOED, DE UITGANGSPUNTEN | VAN LEEGSTAND NAAR LEEGGOED

kers zijn door hun vaak innovatieve en ondernemende achtergrond veel beter in staat om met weinig middelen veel te bereiken dan gemeenten, corporaties en vastgoedeigenaren. Bovendien kunnen de gebruikers investeringen vaak “meenemen” naar een volgende locatie. Denk dus meer in de trant van stadsontwikkeling 2.0: zorg voor een platform en laat de ontwikkeling van de “Social Apps” aan de gebruikers over. Dat is trouwens ook een stuk goedkoper. In de praktijk betekent dit: Stel ruimte beschikbaar aan partijen wiens belang parallel loopt aan datgene wat je wilt bereiken en laat hen het werk doen.


Van Leegstand naar Leeggoed

73


74

Van leegstand naar leeggoed, een


Van Leegstand naar Leeggoed

Vanuit hun overtuiging dat leeggoed kansen biedt hebben de Ruimteregisseurs een praktische methodiek ontwikkeld die beleidsmakers, eigenaren en alle andere belanghebbenden de mogelijkheid geeft om die kansen daadwerkelijk te benutten. De methodiek is gebaseerd op de principes en uitgangspunten zoals die in het vorige hoofdstuk zijn verwoord.

75


76

EEN PRAKTISCHE AANPAK | VAN LEEGSTAND NAAR LEEGGOED

basis van die analyse wordt een concept voor tijdelijke invulling ontwikkeld en uitgewerkt. - De Acquisition fase wordt gebruikt om het benodigde netwerk te activeren, draagvlak te creëren, tijdelijke gebruikers te werven en selecteren en concrete afspraken te maken. - In de Synergy fase wordt het concept daadwerkelijk gerealiseerd en wordt de synergie tussen de gebruikers onderling en tussen het pand en de omgeving vormgegeven. De tijdelijke invulling is een feit. - Tenslotte de Harvest fase. Als het concept eenmaal is gerealiseerd komt het er op aan de zaak te laten groeien en bloeien en de synergievoordelen te oogsten.

Samenhang Hoewel er een logische volgorde in de verschillende stappen zit en ze in samenhang het beste resultaat geven kunnen de diverse onderdelen ook op zichzelf staand worden toegepast.

CASH Kern van de aanpak is het CASH model zoals dit in het onderstaande schema wordt getoond. Links in het schema wordt de beginsituatie getoond: een gebouw verliest zijn (economische) functie en komt leeg te staan. Wanneer er niets gebeurt treedt het onvermijdelijke proces van aftakeling in werking met alle bijbehorende kosten, zoals die in hoofdstuk 5 zijn verwoord. De alternatieve route, gericht op het ten volle benutten van het potentieel van het pand, is in vier fasen op te delen: - In de Concept fase wordt er gekeken naar de wensen, behoeftes en de mogelijkheden en onmogelijkheden van een pand of gebied. Op

CONCEPT

ACQUISITION

SYNERGY

HARVEST

...

-€

> Het CASH-model van de Ruimteregisseurs


77

Van Leegstand naar Leeggoed

Onderstaand worden voor elk van de hiervoor genoemde fasen de concrete acties benoemd. In bijlage 4 vindt u een overzicht van de diensten die de Ruimteregisseurs bij al deze stappen kunnen bieden.

van de mensen en partijen die direct of indirect betrokken zijn bij de leeggoed objecten. Wie heeft er belang bij? Wie kan er last van hebben? Wie kan meedenken? Wie is er nodig om het project van de grond te krijgen?

Concept

Benoem de belangen Wanneer je de belanghebbenden in beeld hebt is de volgende stap om hun respectievelijke belangen te benoemen. Breng in beeld waarom iemand bereid zou zijn om mee te doen of waarom men zou dwarsliggen. Uit de belangenkaart (zoals de Ruimteregisseurs die in deze fase opstellen) blijkt ook welke partijen een dusdanig belang hebben dat ze eventueel een deel van de kosten zouden kunnen dragen.

Stel de lege pandenlijst op Begin met het opstellen van een overzicht van de leegstaande panden en gebieden. En kijk vooral ook naar panden die in de (nabije) toekomst leeg komen. Je kunt beginnen met de panden die gemeente of corporatie zelf in eigendom hebben, maar uiteindelijk is het verstandig om ook de panden van derden in beeld te hebben. Benoem de beleidsdoelen Weet wat je wilt, noemden we dat in hoofdstuk 7. Benoem de beleidsdoelen waaraan leeggoed wellicht een bijdrage kan leveren. En stel prioriteiten. Match de doelen met de panden Bekijk welke panden of locaties waarschijnlijk de beste bijdrage kunnen leveren aan het verwezenlijken van de beleidsdoelstellingen. En koppel de diverse panden aan afzonderlijke beleidsdoelen. Hieruit volgt ook een prioriteitstelling: welke panden pakken we het eerst aan? Identificeer de stakeholders Zorg dat je een helder beeld hebt

Doe een bouwkundige check Een beperkte bouwkundige scan van het leeggoed brengt de mogelijkheden en onmogelijkheden aan het licht en stelt daarmee het kader waarbinnen het concept moet worden ontwikkeld. De scan geeft tevens een indicatie van de eventueel benodigde aanpassingen en de kosten daarvan. Ontwikkel ĂŠĂŠn of meer concepten Binnen het kader van de bouwkundige mogelijkheden, de beschikbare periode, de gestelde prioriteiten in de beleidsdoelstellingen en de wensen van de belanghebbenden kan nu een passend concept worden ontwikkeld. Of meerdere


78

EEN PRAKTISCHE AANPAK | VAN LEEGSTAND NAAR LEEGGOED

concepten, zodat de uiteindelijke beslisser of de pandeigenaar een voorkeur kunnen uitspreken. Bij een concept hoort ook een ruwe begroting van de benodigde investeringen (aanpassingen gebouw), kosten (onderhoud, beheer, advies) en opbrengsten (huur). Toets de haalbaarheid Het gekozen concept moet uiteraard aan een haalbaarheidstoets worden onderworpen. Toets daarbij behalve op economische haalbaarheid op uitvoerbaarheid, acceptatie door de belangrijkste belanghebbenden en vergunningen.

Aquisition Creëer draagvlak Zodra er een keuze is gemaakt voor een concept is het zaak om draagvlak te gaan creëren. Bij de politiek, in de buurt en uiteraard vooral bij de partijen die cruciaal zijn voor de realisatie en exploitatie. Zoek een trekker Gedrevenheid, enthousiasme en inzet zijn cruciaal voor het succes. Het is dan ook belangrijk dat er voor een object altijd een enthousiaste trekker is. In veel gevallen zal dit de (hoofd)gebruiker zijn. Wanneer het een groter object is met meerdere gebruikers zal een exploitant vaak als trekker fungeren. Bij een project dat beleidsmatig echt van belang is kan de trekkersrol worden genomen door gemeente of corporatie. Belangrijk

is wel dat de trekker een persoon is, géén organisatie; er moet een gezicht zijn. Zoek gebruikers Bij grotere objecten zal er een exploitant worden gezocht die vervolgens verantwoordelijk is voor het zoeken van huurders/ gebruikers. In andere gevallen moet er gericht worden gezocht naar gebruikers die passen bij de doelstellingen en bij het object. Maak concrete afspraken Om problemen te voorkomen is het zaak concrete afspraken te maken met de gebruikers. In die afspraken moet aandacht zijn voor huurtermijn, opzegtermijn, wel en niet toegestane activiteiten, enzovoorts. Coördineer de verbouwing/aanpassing Meestal is er om het pand geschikt te maken voor tijdelijk gebruik wel enige aanpassing nodig. Die kan voor rekening van de tijdelijke gebruiker komen en ook door hem/ haar worden uitgevoerd of door de eigenaar. Vanwege vergunningvoorschriften en met het oog op de ontwikkeling in de volgende fase is het wel verstandig om de aanpassingen in elk geval goed te monitoren. Overweeg de oprichting van een Stichting Leeggoed Wanneer de leeggoed aanpak op grotere schaal (bijv. stadsbreed, met panden van gemeente, corporaties en particuliere eigenaren)


79

Van Leegstand naar Leeggoed

wordt toegepast is het te overwegen een stichting in het leven te roepen die de coÜrdinatie voor haar rekening neemt. De stichting bemiddelt tussen de vastgoed eigenaren en de tijdelijke gebruikers binnen de kaders zoals die door het bestuur zijn geformuleerd. Het grote voordeel van een dergelijke aanpak is dat er een (juridische en beleidsmatige) buffer wordt gecreÍerd tussen de eigenaar en de ruimtevragers. Een ander voordeel is dat de uitvoerende werkzaamheden gecombineerd kunnen worden met die van soortgelijke stichtingen in het land. In bijlage 3 worden de voordelen en de opzet van zo’n stichting uitgebreid toegelicht.

Synergy kom binnen met een knal Wanneer het leeggoed in tijdelijk gebruik wordt genomen is het goed om dat ook aan de wereld te laten weten. De leeggoed aanpak is immers gebaseerd op een breed draagvlak. De ingebruikname is

het moment om de sceptici en katuit-de-boom-kijkers te laten zien dat het kan en enthousiast te maken voor een volgend leeggoed project. Een opening is uiteraard ook een instrument om de saamhorigheid onder de verschillende gebruikers te bevorderen en ervoor te zorgen dat ze vanaf het begin trots zijn op hun locatie. Vul de laatste plekken De kans is aanwezig dat bij de start niet alle plekken verhuurd zijn. Het momentum dat rond de oplevering en opening ontstaat kan prima worden gebruikt om de laatste plekken te vullen met geschikte gebruikers. Organiseer de sociale aspecten Samenwerking, interactie met stakeholders en functiemenging maken leeggoed tot een succes. Organiseer deze aspecten zodanig dat die interactie er ook daadwerkelijk komt. Dat kan bijvoorbeeld door er voor te zorgen dat er voor praktische zaken regelmatig informeel overleg nodig is, of door


80

EEN PRAKTISCHE AANPAK | VAN LEEGSTAND NAAR LEEGGOED

een vergaderruimte af en toe beschikbaar te stellen aan de buurtvereniging. Val op en verleid De beoogde synergie en interactie met de omgeving kan op een relatief eenvoudige manier worden aangejaagd door het leeggoed een bijzonder uiterlijk kenmerk mee te geven. Het publiek moet ook aan de buitenkant zien dat het gebouw een tijdelijk nieuw leven heeft gekregen. Dat maakt nieuwsgierig naar wat er binnen gebeurt en naar de leeggoed aanpak. Een goed voorbeeld is het eerder genoemde Bacinol gebouw in Delft. Daar werd met enkele plastic hoesjes om TL-buizen een kleurrijk trappenhuis gecreëerd waardoor het eens zo saaie gebouw een landmark in de stad werd en het publiek nieuwsgierig werd naar wat daar gebeurde. Dat leidde tot grote bezoekersaantallen bij elk openbaar evenement en daarmee tot veel aandacht voor de in het gebouw gevestigde bedrijven.

Harvest In principe zou je je als initiatiefnemer en/of beleidsmaker kunnen terugtrekken nadat de het gebouw voor tijdelijk gebruik wordt opgeleverd. De ervaring leert echter dat er veel te winnen valt bij een blijvende betrokkenheid en regie, zij het op enige afstand. Als je er in deze oogstfase bij blijft zal de oogst des te groter zijn. Genereer publiciteit Het leeggoed moet regelmatig in de belangstelling staan. Daarmee wordt ook de leeggoed filosofie en aanpak breed uitgedragen. Publieke evenementjes zoals een tentoonstelling, een klein congres en dergelijke vormen altijd een goede aanleiding voor een persbericht. Maar ook een nieuw product of een succesje van één van de tijdelijke gebruikers. Genereer publiek De beste manier om een leeggoed object en de leeggoed gedachte te laten landen is het betrekken van het publiek. Wanneer mensen de


Van Leegstand naar Leeggoed

kans krijgen om het leeggoed te bezoeken wordt het een beetje van hun. Er ontstaat draagvlak voor de leeggoed gedachte, men gaat zich betrokken voelen bij de activiteiten van de tijdelijke gebruikers en beschouwt het leeggoed als deel van de buurt. Vaak kan er met relatief weinig middelen een publieksactiviteit georganiseerd worden. Denk aan een open dag, een tentoonstelling of de organisatie van een gemeentelijk evenement of zelfs vergadering in het gebouw. Faciliteer interactie De zo gewenste interactie tussen de gebruikers onderling en met de andere stakeholders kan tijdens de gebruiksfase nog worden gestimuleerd. Dat kan door middel van eenvoudige faciliteiten of activiteiten. Zo zou je als corporatie of gemeente af en toe de vrijdagmiddagborrel kunnen sponsoren of een buurtoverleg in het leeggoed kunnen plannen.

81


82


Van Leegstand naar Leeggoed

In deze Whitepaper hebben we gekeken naar het hoe en waarom van de onbalans in de vastgoed markt. Hoe kon het gebeuren dat er zoveel gebouwd werd in weilanden en op nieuwe zichtlocaties, terwijl bestaande gebouwen leeg kwamen te staan?  Wat zijn de huidige inzichten op dit gebied? Daarna is de mogelijke rol van hergebruik onderzocht. En tenslotte presenteerden we de visie en de aanpak van de Ruimteregisseurs met betrekking tot de inzet van tijdelijke leegstand als instrument voor beleid en voor herstel van de balans. Dit alles heeft geleid tot de volgende conclusies:

83


84

CONCLUSIES | VAN LEEGSTAND NAAR LEEGGOED

Conclusies Vinexwijken zijn de nieuwe Vogelaarwijken Gezonde wijken en steden kenmerken  zich door  een goed voorzieningenniveau  en dynamiek. Daarvoor zijn een hoge dichtheid, diversiteit (functiemenging) en flexibiliteit nodig. Uitleglocaties voldoen aan geen van deze voorwaarden. Bestaande steden hebben de toekomst Jonge en creatieve mensen willen in de stad de stad wonen. Vanwege de aanwezigheid van voorzieningen, nabijheid van andere creatieven, klanten en samenwerkingspartners. En vanwege de historie en sfeer. Het potentieel  wordt onvoldoende benut De bestaande gebouwen en locaties hebben voldoende potentieel om de ruimtevraag in te vullen, maar door de focus op nieuwbouw en uitleglocaties is dit potentieel onvoldoende benut. Het inzicht is er, maar de praktijk is weerbarstig Verdichting, inbreiding, herbestemming en hergebruik zijn steeds vaker gebezigde termen in beleidsstukken. De Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening stelt als doel om 25-40% van de nieuwbouw binnen de bestaande steden en dorpen te realiseren.  Die  doelstelling  is te bescheiden, zo vindt inmiddels ook de Rijksbouwmeester. Veel lagere

overheden en ontwikkelaars zijn echter nog steeds eenzijdig gefocust op nieuwbouw en zichtlocaties. Hergebruik is de sleutel, maar het moet  dichter, diverser, duurzamer en doordachter Om de ruimtevraag binnen de grenzen van bestaande steden op te lossen is hergebruik van gebouwen, grond en materialen de oplossing. Omdat de huidige situatie wezenlijk anders is dan 100 jaar geleden, toen hergebruik heel gewoon was, moeten er nieuwe methoden en werkwijzen worden ontwikkeld. De huidige leegstand is onacceptabel  De cijfers over de huidige leegstand zijn alarmerend, de voorspellingen voor de toekomst zo mogelijk nog afschrikwekkender. Alleen al vanwege de gewenste dichtheid en voorzieningen is dit onacceptabel. Daarnaast zijn de economische en maatschappelijke kosten van leegstand te hoog. De benutting van tijdelijke  leegstand is minimaal Incidenteel wordt leegstand gebruikt voor huisvesting van kunstenaars of creatieven. Meestal kiest men voor antikraak, een “oplossing” die niets oplost of toevoegt.   Leegstand is onvermijdelijk Een gebouw verliest zijn functie en wordt aangepast voor een volgende functie.  Leegstand is een fase


85

Van Leegstand naar Leeggoed

in dat transitieproces.

laten.

Leegstand kan leeggoed worden De praktijk leert dat een tijdelijke benutting van leegstand op een manier die voor alle belanghebbenden waardevol is heel goed mogelijk is.

Continuïteit maximaliseert het effect Wanneer de leeggoed aanpak langdurig wordt toegepast en gebruikers kunnen doorschuiven van pand naar pand zijn de positieve effecten maximaal.

Leeggoed moet Als we de ambities van ontwikkelen binnen de bestaande contouren willen waarmaken zal ook de tijdelijkheid moeten worden ingezet. Bovendien zijn de maatschappelijke kosten van leegstand eenvoudig te hoog om te accepteren. Leeggoed kan Er is voldoende vraag, gebruikers zijn flexibel en er zijn geen juridische belemmeringen. Leeggoed loont Leeggoed levert geld op en bespaart kosten voor de eigenaar, maar levert ook leefbaarheid, veiligheid, wijkeconomie, aandacht, sociale cohesie etc. Leeggoed is een prima beleidsinstrument Leeggoed biedt kansen voor sturing op vrijwel elk beleidsterrein. Regie is nodig, maar laissez faire werkt het beste Om de beoogde beleidseffecten te bereiken is het verstandig om de regie te nemen. De invulling en uitvoering kan echter veel beter aan de gebruikers worden overge-

Oproep de Ruimteregisseurs doen een oproep aan overheden, corporaties en particuliere eigenaren om hun leegstaande panden op een slimme manier tijdelijk te benutten en zo toegevoegde waarde te creëren voor zichzelf én voor andere stakeholders. Ontwikkel een structureel leeggoed beleid. Begin met de eigen leegstaande panden en betrek vervolgens andere eigenaren en belanghebbenden. Op naar een land zonder leegstand!


86


Van Leegstand naar Leeggoed

87


88

Bijlage 1: Best practices van leeggoed gebruik Kunstpark Ost / Kultfabrik, München26 In de luwte van het centrum, aan de andere kant van Ost Bahnhof, in München lag een groot fabriekscomplex dat in 1996 zijn functie verloor. Het gebied was aangewezen voor herbestemming en nieuwbouw. Doordat de gemeente en de grondeigenaar het niet eens konden worden over de invulling werden de nieuwbouwplannen maar niet concreet. De ondernemers Wolfgang Nöth en Gabi Scheffel toonden interesse in het gebied dichtbij het centrum en het station om er een uitgaanscentrum te vestigen. Ze kregen het, als bekende ondernemers uit het uitgaanscircuit, voor elkaar om de gemeente duidelijk te maken dat hun plannen in een behoefte van de stad voorzagen. De eigenaar was blij met de voorlopige inkom-

sten. Aan de gebouwen werd niks gedaan waardoor de huren laag konden blijven. Binnen een half jaar waren alle ruimtes verhuurd aan clubs, discotheken, bars, restaurants, sportfaciliteiten, maar ook aan ondernemers en het grootste atelier gebouw van München (meer dan 60 beeldend kunstenaars). Het gebied trok maandelijks zo’n 300.000 bezoekers. Nöth en Scheffel deden de marketing voor Kunstpark Ost, maar de huurders hadden veel vrijheid voor de invulling van de ruimtes. Toen in januari 2003 het Kunstpark moest sluiten was de vraag inmiddels omgevormd van ‘wat kan het Kunstpark voor München betekenen?’ naar ‘waar kan het Kunstpark voortgang vinden?’. Kunstpark Ost, München Oude functie

Fabriekscomplex (Zuivel)

Tijdelijke functies

Uitgaan, evenementen, ateliers, creatieve bedrijven

> interieur van Milch & Bar in Kunstpark Ost. Met minimale ingrepen is de industriële ruimte het heringericht. De Bar behoort inmiddels tot de populaire uitgaansscene van München

26 - Martijn Arnoldus (2004): Creatieve Rommelzones, Broedplaatsen in Amsterdam en Munchen, verschenen in Agora nr. 1 - meer informatie: http://de.wikipedia.org/wiki/Kultfabrik


89

Van Leegstand naar Leeggoed

Kunstpark Ost, München Resultaten Gedeeltelijke voortzetting, positieve aandacht, München uitgaansstad, economische factor. Succesfactoren

Toestaan rommelzone, vrijheid van invulling voor tijdelijke gebruikers, ondernemers als trekkers.

Bacinol, Delft Een 6 verdiepingen en 4.000 m2 tellend industrieel gebouw van het vroegere Gist Brocades (nu DSM) is van 2005 t/m 2008 in gebruik geweest als verzamelgebouw voor de creatieve industrie. Het gebouw kreeg de naam Bacinol, de codenaam voor penicilline die er tijdens de tweedewereld oorlog nog werd geproduceerd, maar niet bedoeld was voor de Duitsers. Delft is een van de creatiefste steden van Nederland maar dat was tot dan toe niet zichtbaar. Een vooruitziende wethouder zag in het gebouw de mogelijkheid om de creatieve bedrijvigheid in Delft een gezicht te geven. Aan het gebouw was alleen het

> Tijdens de jaarlijkse “Nacht van de Kunstfabriek“ in Bacinol konden kinderen zien en doen wat er dagelijks in het gebouw gebeurde. Het overweldigende succes van de “Nachten“, maar ook de publieke lunchroom en de expositieruimte BacinolExpo, maakten Bacinol ook tot een begrip onder Delftenaren.

broodnodige gedaan, hoofdzakelijk in het kader van brandveiligheid, waardoor de huren redelijk laag konden blijven. Doordat het gebouw al vanaf het vroege begin een grote huurder had (halve verdieping) was er geen koudwatervrees voor nieuwe huurders en was het pand snel gevuld. De uitbater heeft bovendien het geduld gehad om een goede selectie van architecten, industrieel ontwerpers, grafici, webbouwers en kunstenaars binnen te halen. Omdat de ruimtes in minder dan casco staat werden opgeleverd was iedereen genoodzaakt tijd en geld te investeren in een werkruimte. Dit was de gemene deler voor alle huurders; zij hebben gezamenlijk het gebouw van niets tot een bruisende creatieve hotspot omgetoverd. Men ontmoette elkaar vanzelf en leerde zo ook elkaars capaciteiten kennen. Zo ontstond de samenwerking. Die samenwerking was zo bijzonder intensief dat bacinollen in Delft inmiddels een gekend woord is voor creatief samenwerken. De bedrijven huurden elkaars mensen in, haalden gezamenlijk


90

opdrachten binnen, schreven als consortium in op prijsvragen en er werden evenementen georganiseerd. Die evenementen, maar ook de aanwezige expositieruimte en beperkte horecafaciliteit zorgden ervoor dat ook het Delftse publiek bij het gebouw werd betrokken. Het veranderde daarmee van een blinde vlek in de stad tot een begrip waar niemand omheen kon. Toen uiteindelijk de geplande sloop in het zicht kwam was er dan ook breed draagvlak om de formule te laten voortleven in een Bacinol II. Een ander opmerkelijk resultaat van het tijdelijke gebruik was dat de waarde van het gebouw bij de uiteindelijke onteigening aanzienlijk hoger bleek dan de taxatie van v贸贸r de creatieve invulling. Bacinol, Delft Oude functie

Penicillinefabriek

Tijdelijke functies

Creatieve bedrijven, ateliers, expositieruimte, beperkte horeca

Bacinol, Delft Resultaten Erkenning van creatieve industrie als belangrijke economische factor, voortzetting formule in ander gebouw, intensieve samenwerking bedrijven. Succesfactoren

Stuwende achterstand (vergeten plek), exploitant met visie, eigen verantwoordelijkheid van de huurders om er wat van te maken, goede mix van ondernemers en kunstenaars, toegankelijk voor publiek.

OpTrek / Hotel Transvaal, Den Haag Transvaal is een wijk in Den Haag die tussen 1890 en 1935 gebouwd is. Vanaf 2002 wordt dit gebied grootscheeps getransformeerd. Voor de kleine 15.000 inwoners is dit een ingrijpende periode. 12 jaar lang wordt er gerenoveerd, gesloopt en nieuw gebouwd. Voor veel bewoners betekent dit een wezenlijke verandering van hun woonsituatie; nieuwe buren, de komst van koopwoningen met

> "Indiase kamer" van Hotel Transvaal (foto van Pauline van Till) (een ander voorbeeld is te zien als introductie van hoofdstuk 3: "Hergebruik, hetuitgevonden")


91

Van Leegstand naar Leeggoed

andere bewoners, verhuizing binnen de wijk of naar elders. Als reactie op dit ingrijpende proces is OpTrek in het leven geroepen. OpTrek is een multidisciplinair kunstenaarscollectief dat, met uitgenodigde (internationale) kunstenaars, op zoek gaat naar toegevoegde waarde van kunst voor dit soort stedelijke transformaties. OpTrek signaleert door deze pragmatische aanpak zeer direct en intensief de impact op een (wijk) samenleving van een grootschalige transformatie als hier in Den Haag. Het genereert kennis over deze transitie maar creĂŤert ook oplossingen voor gevonden problemen. Het projectbureau is gehuisvest in panden die door de bewoners al verlaten zijn en het verhuist bij sloop telkens weer naar een nieuwe locatie. Er zijn door OpTrek al veel tijdelijke projecten gerealiseerd, en er zullen er nog vele volgen, maar een typisch voorbeeld is toch wel Hotel Transvaal. Dit project heeft op originele wijze gebruik gemaakt van de mogelijkheden van leegstand en een bijdrage geleverd aan de levendigheid van de wijk. Tussen 24 juni 2007 en 16 oktober 2008 zijn er in verschillende leegstaande huizen in de wijk (slooppanden en nog onverhuurde of onverkochte nieuwbouw) hotelkamers ingericht. De straten vormden de gangen van het hotel, de winkels, restaurants en dienstverleners in de buurt zorgden voor de voorzieningen en de buurtbewoners fungeerden als gastvrouwen-

en -heren. OpTrek in het algemeen en Hotel Transvaal in het bijzonder richten hun aandacht op de transitie als een bron van inspiratie en (positieve) vernieuwing in plaats van de nadelen te belichten en toe te zien hoe de wijk in een negatieve spiraal terecht komt. Hotel Transvaal, Den Haag Oude functie

Woningen

Tijdelijke functies

Hotelkamers

Resultaten Actieve interactie tussen de wijk en derden (de hotelgasten), aandacht voor het proces van transitie, positieve aandacht voor de wijk Succesfactoren

Bevlogen initiatiefnemers, continuĂŻteit, onderdeel van lange reeks projecten.

Zwischennutzungsagentur, Berlijn Door haar bijzondere geschiedenis en de ingrijpende politieke, sociale en economische ontwikkelingen van de laatste jaren is Berlijn een bijzonder dynamische stad. Dat heeft zijn weerslag op het ruimtegebruik. Grote vraag naar ruimte gaat samen met veel leegstand. De senaat van de stad heeft in het kader van het revitaliseren van bepaalde wijken geld beschikbaar gesteld voor de oprichting en exploitatie van een Zwischennutzungsagentur. Deze fungeert als bemiddelaar tussen vraag en aanbod. Opvallend is dat de stich-


92

ting zich inmiddels langzaamaan transformeert naar een organisatie voor coÜperatieve stads- en wijkontwikkeling. Men heeft door ervaring geleerd dat er behalve de eigenaar en de tijdelijke gebruiker meer partijen betrokken moeten worden om de transformatie echt tot een succes te maken. Eigenlijk groeit men dus langzaam naar een leeggoed aanpak toe‌.


93

Van Leegstand naar Leeggoed

Bijlage 2: Enkele rekenvoorbeelden m.b.t. de kosten en baten van de leeggoed aanpak De Leeggoed aanpak loont. In hoofdstuk 6 zijn de voordelen één voor één benoemd. Een aantal belangrijke baten van de leeggoed aanpak is wel in geld uit te drukken, maar moeilijk te becijferen. Denk daarbij vooral aan de maatschappelijke baten (of besparing op maatschappelijke kosten). Wanneer het leeggoed object in eigendom van gemeente of corporatie is, hebben deze als maatschappelijk verantwoordelijke partij

voordeel van deze maatschappelijke baten. Voor een commerciële of particuliere eigenaar is dat minder evident. En ook vanuit de afdeling vastgoed van de gemeente of de beheersorganisatie van de corporatie wordt hier andere tegen aan gekeken. Leeggoed moet dus ook voor de eigenaar in zijn rol als beheerder en belegger interessant zijn, ofwel geld opleveren. En dat doet het ook. In onderstaande rekenvoorbeelden proberen we u een idee te geven hoe en hoeveel.

Uitgangspunten Om deze rekenvoorbeelden te kunnen tonen hebben we een aantal aannames gedaan omtrent financieringslasten en kosten. De aannames zijn gebaseerd op onderzoeks- en praktijkgegevens (zie ook de voetnoten).

Kosten Leegstand Gemiddelde waarde van een m2 kantoorruimte Gemiddelde waarde van een m2 bedrijfsruimte Gemiddeld rentepercentage Onderhoudskosten per m2 kantoor per jaar kantoor Onderhoudskosten per m2 kantoor per jaar bedrijfsruimte Kosten antikraak beheer per m2 (eigen schatting)

€ 1.800,-27 € 700,-28 4,6% € 6,5729 € 3,8330 € 7,-

Kosten leeggoed Aanpassingen aan het pand om het geschikt te maken voor tijdelijk gebruik: afhankelijk van tijdelijke functie. Leeggoed beheer 30% leeggoed huuropbrengst 27 - DTZ Zadelhoff, Nederland Compleet, factsheets kantoren- en bedrijfsruimtemarkt, januari 2010 28 - DTZ Zadelhoff, Nederland Compleet, factsheets kantoren- en bedrijfsruimtemarkt, januari 2010 29 - Gemiddelde huuropbrengst per m2 * onderhoud als percentage van de jaarhuur voor kantoren uit de periode 1940-1990: €146 * 4,5% (DTZ Zadelhoff, Nederland Compleet, factsheets kantoren- en bedrijfsruimtemarkt, januari 2010 en WOZ datacenter) 30 - Gemiddelde huuropbrengst per m2 * onderhoud als percentage van de jaarhuur voor kantoren uit de periode 1940-1990: €146 * 4,5% (DTZ Zadelhoff, Nederland Compleet, factsheets kantoren- en bedrijfsruimtemarkt, januari 2010 en WOZ datacenter)


94

Baten leeggoed Huuropbrengst per m2 per jaar tijdelijk kantoor Huuropbrengst per m2 per jaar tijdelijke bedrijfsruimte Huuropbrengst per m2 per jaar tijdelijke atelierruimte (extra) waardestijging (over de hele periode)

€ 85,€ 40,€ 60,1,0 %

De extra waardestijging is het gevolg van publiciteit en aandacht, waardoor de verhuurbaarheid en de verkoopwaarde toenemen. Om de rekenvoorbeelden overzichtelijk te houden is geen rekening gehouden met belastingen e.d. Energie is in de leegstand verdisconteerd in de antikraak kosten en in de leeggoed situatie voor rekening van de tijdelijke gebruiker. Voorbeeld 1, schoolgebouw Object voormalige basisschool Vloeroppervlak 1.000 m2 Waarde € 1.800.000,Periode beschikbaar 2 jaar Tijdelijke functie kantoorruimte startende ondernemers Bezettingsgraad 80% Leeggoed Leegstand Rentelasten -€ 165.600,-€ 165.600,Onderhoud -€ 13.140,-€ 13.140,Antikraak € 0,-€ 14.000,Aanpassing -€ 18.000,€ 0,Leeggoed beheer -€ 40.000,€ 0,Huuropbrengsten € 136.000,€ 0,Waardestijging € 18.000,€ 0,-

Positief resultaat

-€ 83.540,+€ 109.200,-

-€ 192.740,-


95

Van Leegstand naar Leeggoed

Voorbeeld 2, kantoorgebouw Object kantoorgebouw Vloeroppervlak 3.200 m2 Waarde € 5.760.000,Periode beschikbaar 18 maanden Tijdelijke functie kantoorruimte startende ondernemers en atelierruimte Bezettingsgraad 60% kantoorruimte, 25% ateliers Leeggoed Leegstand Rentelasten -€ 397.440,-€ 397.440,Onderhoud -€ 31.536,-€ 31.536,Antikraak € 0,-€ 33.600,Aanpassing -€ 110.000,€ 0,Leeggoed beheer -€ 95.040,€ 0,Huuropbrengsten € 316.800,€ 0,Waardestijging € 57.600,€ 0,-

Positief resultaat

-€ 295.616,+€ 202.960,-

-€ 462.576,-


96

Voorbeeld 3, bedrijfsruimte Object bedrijfsruimte Vloeroppervlak 280 m2 Waarde € 196.000,Periode beschikbaar 6 maanden Tijdelijke functie bedrijfsruimte Bezettingsgraad 95% Leeggoed Leegstand Rentelasten -€ 4.508,-€ 4.508,Onderhoud -€ 321,30 -€ 321,30 Antikraak € 0,-€ 980,Aanpassing -€ 3.500,€ 0,Leeggoed beheer -€ 1.596,€ 0,Huuropbrengsten € 5.320,€ 0,Waardestijging € 1.960,€ 0,-

Positief resultaat

-€ 2.645,30 +€ 3.164,-

-€ 5.809,30


97

Van Leegstand naar Leeggoed

Bijlage 3: Stichting Leeggoed; een opzet voor een permanente leeggoed organisatie Continuïteit en verbreding Het maatschappelijk rendement van de leeggoed aanpak is maximaal als de aanpak stads- of regiobreed wordt toegepast over een langere periode. Wanneer de panden van alle eigenaren (gemeente, corporaties, beleggers en particuliere eigenaren) kunnen worden ingezet is het gemakkelijker om een goede match te maken en kan het effect op de wijk of de stad veel groter zijn. Als er ook continuïteit kan worden ingebouwd wordt het effect verder versterkt. Een goede manier om continuïteit en verbreding te realiseren is de oprichting van een Stichting Leeggoed. De doelstelling van zo’n stichting is dan om de benutting van leeggoed te organiseren, zodanig dat daarmee de door het stichtingsbestuur te formuleren doelen voor de stad of regio worden bevorderd. De stichting coördineert de leeggoed aanpak, bemiddelt tussen de vastgoed eigenaren en de tijdelijke gebruikers en zorgt voor een optimale

match tussen beleidsdoelen en gebruikerswensen.

Onafhankelijkheid en effiency Het grote voordeel van een dergelijke aanpak is dat er een (juridische en beleidsmatige) buffer wordt gecreëerd tussen de eigenaar en de ruimtevragers. Een ander voordeel is dat de uitvoerende werkzaamheden gecombineerd kunnen worden met die van soortgelijke stichtingen in het land. Zo hoeft het wiel niet telkens opnieuw te worden uitgevonden.

Branding en herkenbaarheid Een centraal geregisseerde leeggoed aanpak biedt de mogelijkheid om alle objecten en activiteiten een merknaam mee te geven. Denk bijvoorbeeld aan “ Ondertussen in Delft” of “Transit Tilburg”. De objecten kunnen op een eenvoudige manier in de stijl van het merk worden aangekleed of gemerkt. Het telkens op andere plekken in de stad opduikende beeldmerk benadrukt de dynamiek. Voor het publiek is zichtbaar wat er met leeggoed gebeurt en zijn de panden gemakkelijk te vinden.

Opzet Een mogelijke opzet voor een Stichting Leeggoed is als volgt te schetsen:


98

Een bestuur, samengesteld uit vertegenwoordigers van gemeente, corporaties, andere vastgoedbezitters en maatschappelijke organisaties stelt de beleidskaders waarbinnen de stichting werkt op. Het bestuur stuurt een uitvoerend bureau aan dat de panden beheert, concepten ontwikkelt, vraag en aanbod matcht en de communicatie en PR verzorgt.

ZZP-er

Corporatie(s) gallerie

Maatschappelijke organisaties

€ huur Gemeente

start kapitaal Andere eigenaren

Stichting bestuur

€ huur Uitvoerend bureau

kunstnaar - conceptontwikkeling - matchmaking - coördinatie - beheer flex werk

€ huur

student

pop-up store

> een schematisch overzicht van de organisatie van een Stichting Leeggoed


99

Van Leegstand naar Leeggoed

Bijlage 4: StexX; een voorbeeld van een standaard component voor leeggoed invulling Er zijn enkele doelgroepen die eigenlijk altijd wel een ruimtevraag hebben. EĂŠn van die doelgroepen is de startende ondernemer. de Ruimteregisseurs hebben voor deze groep een standaard oplossing ontwikkeld.

FlexX Modern ondernemerschap kent vele verschijningsvormen. De ZZP’er en freelancer zijn in opmars en ondernemingen worden steeds vaker in netwerkvorm gestructureerd. Daarnaast telt Nederland een groeiend aantal parttime ondernemers die hun bedrijf vaak combineren met een baan of studie. Voor al deze ondernemers is flexibiliteit het toverwoord. StexX biedt hen die flexibiliteit. Bij StexX huur je een flexibele werkplek in een gemeenschappelijke ruimte. Je werkt op je eigen laptop. StexX biedt de basis faciliteiten zoals draadloos internet, printer, vergaderruimte, kastruimte en niet te vergeten: een postadres en een locatie om je klanten te ontvangen. Je betaalt een basisbedrag per maand, aangevuld met

kosten naar gebruik.

Roll-in Ook voor de eigenaar van het gebouw is flexibiliteit belangrijk. De StexX formule is daarom zo opgezet dat ze in elk geschikt gebouw snel en eenvoudig naar binnen kan worden gerold. En net zo makkelijk weer naar buiten, om in een volgend gebouw te worden toegepast. Zo kan een beschikbaarheid van 6 maanden al voldoende zijn om het StexX concept toe te passen.

No Fuss Geen gedoe. Niet voor de flexondernemer en niet voor de gebouweigenaar. de Ruimteregisseurs regelen vergunningen, contracten, eventuele aanpassingen en PR. En we zorgen voor een partij die voor eigen rekening en risico de StexX locatie exploiteert. De beheerder zorgt voor planning, beschikbaarheid en onderhoud van de faciliteiten en factureert de flexondernemers.


100

Bijlage 5: Diensten van de Ruimteregisseurs in de CASH aanpak voor Leeggoed de Ruimteregisseurs hebben een praktische aanpak voor Leeggoed ontwikkeld. De aanpak, zoals beschreven in hoofdstuk 8, is CASH gedoopt en is op te delen in 4 fasen: Concept, Acquisition, Synergy, Harvest. de Ruimteregisseurs helpen graag bij de toepassing van deze aanpak. Onafhankelijkheid Een veel voorkomend probleem bij leeggoed projecten (en eigenlijk bij alle projecten waarbij meerdere partijen moeten worden betrokken) is dat de initiatiefnemer door de anderen als probleemhouder wordt gezien en en als degene die de kar zal trekken en de kosten zal dragen. Een belangrijk voordeel van inschakeling van de Ruimteregisseurs is dat de coรถrdinatie daarmee in handen van een onafhankelijke partij wordt gelegd. Dat maakt het gemakkelijker om commitment van alle partijen af te dwingen. Creativiteit Om van leegstand leeggoed te maken is creativiteit vereist. Er moet met minimale middelen een maximaal (maatschappelijk) rendement worden behaald. de Ruimteregisseurs brengen die creativiteit

mee. Kennis de Ruimteregisseurs beschikken over de kennis en ervaring die nodig is om belangen te herkennen en te managen. Binnen de Regisseurs groep zijn vele instrumenten en methodieken ontwikkeld om samenwerkingsprocessen te beheersen en regisseren. Kennissen Het grote en diverse netwerk van de Ruimteregisseurs biedt toegang tot alle kennis en expertise die nodig is voor een succesvolle leeggoed aanpak. Het stelt ons tevens in staat om de juiste gebruikers voor elk pand te vinden.

Integraal of in delen De onderdelen van de CASH aanpak zijn ontwikkeld om in samenhang te worden toegepast. Het is echter verstandig om te kiezen voor een gefaseerde aanpak, waarbij in elk geval na de conceptfase een go/no go moment wordt ingebouwd. de Ruimteregisseurs kunnen het gehele traject voor hun rekening nemen, maar het is heel goed mogelijk dat enkele activiteiten door de opdrachtgever of door een andere betrokken partij wordt gedaan. Daarom is in het volgende overzicht per activiteit aangegeven wat de Ruimteregisseurs kunnen doen, welke aanpak we hanteren en wat het resultaat zal zijn.


101

Van Leegstand naar Leeggoed

Opstellen Lege pandenlijst

Actie

de Ruimteregisseurs kunnen helpen de lege panden in kaart te brengen.

Formuleren de Ruimteregisvan beleids- seurs kunnen het doelen benoemen van de doelstellingen faciliteren.

Concept

Matchen van doelen en panden

de Ruimteregisseurs kunnen helpen de meest geschikte panden aan de doelstellingen te koppelen en andersom.

Aanpak

webonderzoek, veldonderzoek, gesprekken eigenaren.

Resultaat

een actueel en dynamisch overzicht van de (op termijn) leegstaande panden

een helder beleidsvoorbereiden, kader inzake organiseren en leeggoed. faciliteren van bijeenkomst (eventueel met meerdere partijen) inbreng van ervaring.

inbreng ervaring en best practices.

een gedegen selectie van geschikte panden.

Identificeren de Ruimteregisvan stakeseurs kunnen de holders stakeholders identificeren.

webonderzoek, veldonderzoek, gesprekken en ervaringsgegevens.

Benoemen van de belangen

webonderzoek, veldonderzoek, gesprekken en ervaringsgegevens.

een visuele netwerkkaart waarop alle stakeholders en hun onderlinge relaties zijn weergegeven.

de Ruimteregisseurs kunnen de verschillende belangen helder in beeld brengen.

Ontwikkelen de Ruimteregiscreatieve sessies, van concep- seurs ontwikkelen gesprekken, best ten één of meer practices. passende concepten. Toetsen van de Ruimteregisde haalseurs kunnen baarheid helpen de haalbaarheid te toetsen.

risicoanalyse, berekeningen, gesprekken.

een visuele belangenkaart waarop de belangen van alle stakeholders zijn weergegeven. Inzicht in de te verwachten bereidheid om mee te werken c.q. betalen.

één of meer uitgewerkte concepten met bijbehorende begroting en eventueel een visualisatie.

een gefundeerd oordeel over de haalbaarheid.


102

Organiseren van draagvlak

de Ruimteregisseurs kunnen helpen het draagvlak te organiseren.

Zoeken van een trekker

de Ruimteregisseurs kunnen helpen de trekker te zoeken.

Zoeken van tijdelijke gebruikers

Acquisition

Actie

Maken van concrete afspraken Coördineren van de verbouwing

Oprichten en runnen van een Stichting Leeggoed

de Ruimteregisseurs kunnen helpen gebruikers te werven en selecteren.

de Ruimteregisseurs kunnen helpen de afspraken te formuleren en vast te leggen.

de Ruimteregisseurs kunnen de verbouwing namens de eigenaar monitoren of coördineren.

de Ruimteregisseurs kunnen helpen een Stichting Leeggoed vorm te geven en kunnen het uitvoerende werk van de stichting voor hun rekening nemen.

Aanpak

gesprekken, presentaties, persberichten, onafhankelijke positie van de Ruimteregisseurs.

eigen netwerk, netwerk van de opdrachtgever, gesprekken.

webonderzoek, eigen netwerk, gesprekken.

Resultaat

breed draagvlak voor de tijdelijke invulling.

een geschikte enthousiaste trekker. gebruikers die bij pand en doelstellingen passen.

voorbeeldcontrac- afdekking van de juridische risico’s en ten, juridische heldere afspraken. toetsing, onderhandeling namens de eigenaar.

kostenefficiënte toetsing aan voorschriften, aanpassing conform alle regels. selectie en aansturing aannemers, leveranciers etc. ontwikkelen van opzet en werkwijze, opstellen statuten, zoeken van bestuurders, projectmanagement, bemiddeling, match making, contractbeheer.

een efficiënt gerunde organisatie die zorgt voor continuïteit in de leeggoed aanpak.


103

Van Leegstand naar Leeggoed

Harvest

Synergy

Organiseren van een grootse opening

Actie

de Ruimteregisseurs kunnen de opening en bijbehorende publiciteit organiseren.

Aanpak

gericht uitnodigen, programma ontwikkelen, persberichten, regelen.

Resultaat

spraakmakend evenement waarmee het leeggoed bekend raakt.

eigen netwerk, een (vrijwel) vollepubliciteit, netwerk dige bezetting waarvan de gebruikers door zowel de exploitatie als de beleidsdoelen gewaarborgd worden.

Vullen van de laatste plekken

de Ruimteregisseurs kunnen na de opening de werving van de laatste huurders op zich nemen.

Organiseren van de sociale aspecten

de Ruimteregisseurs organiseren en regisseren de manier waarop de gebruikers en stakeholders met elkaar omgaan.

best practices, inrichten overleg, informele contacten.

de Ruimteregisseurs kunnen de PR en communicatie op objectniveau of breder op zich nemen.

persberichten, onderhouden van relaties met de pers.

de Ruimteregisseurs kunnen de regie over de samenwerking en interactie voeren.

organiseren kleine, laagdrempelige activiteiten en ontmoetingen.

een opzet die het maximale uit de interactie tussen de partijen haalt.

creativiteit, Opvallen en de Ruimteregisverleiden seurs kunnen een coรถrdinatie uitvoering. ontwerp voor de buitenkant van het object maken en realiseren.

een spannend leeggoed object.

Publiciteit genereren

effectieve en positieve communicatie en PR.

Publiek genereren

Interactie faciliteren

de Ruimteregisbest practices, seurs kunnen creativiteit, publieksactiviteiregelen. ten ontwikkelen en organiseren.

Resultaat: betrokkenheid van het publiek en de stakeholders. een actieve en enthousiaste community in en rond het leeggoed.


104

Bijlage 6: de Regisseurs, achtergrond en werkwijze de Ruimteregisseurs maken deel uit van de Regisseurs groep. Tot de groep behoren verder de Innovatieregisseurs, de Netwerkregisseurs en de Communityregisseurs. de Regisseurs organiseren, managen en faciliteren complexe samenwerking. Op elk gebied. de Regisseurs brengen potentiële partners, stakeholders én hun belangen in kaart. En nemen vervolgens de rol van onafhankelijke project-, proces- en belangenmanager. Het resultaat: toegevoegde waarde voor álle betrokkenen. Ruimtelijke ontwikkeling en leeggoed zijn typische Regisseurs werkgebieden. Er zijn veel partijen betrokken en er zijn nog veel meer partijen die er direct of indirect een belang bij hebben. De complexiteit die de hoeveelheid stakeholders met elk hun eigen belangen met zich meebrengt vraagt om onafhankelijke regie. En dat is precies waar de Regisseurs goed in zijn.

de Kernwaarden Het werk van de regisseurs draait om de mensen achter de organisaties én om hun belangen.

Winx De complexe projecten waar de Regisseurs aan werken slagen alleen als er voor alle betrokkenen toegevoegde waarde wordt gegenereerd. Win tot de macht x (Winx) noemen wij dat. Want win-win is in deze gevallen niet genoeg. Alle belanghebbenden aan tafel Om winx te kunnen realiseren moeten alle belanghebbenden gehoord worden. Er moet balans zijn in de mix van beslissers, beïnvloeders, uitvoerders en andere stakeholders. Open kaart Succesvolle samenwerking is gebouwd op vertrouwen. Openheid, met name met betrekking tot ieders belangen, is daarvoor essentieel. Tegengestelde belangen zijn geen belemmering voor een goede samenwerking, verborgen belangen wel. de Regisseurs geloven niet in een breed gedeeld gemeenschappelijk belang. Wel in oplossingen die alle belangen kunnen dienen. Respect voor elkaars belang Als je elkaars belangen kent kun je ze ook respecteren. En beseffen dat het belang van de ander gediend moet worden om zijn of haar inzet voor het geheel te kunnen vragen. de Regisseurs zorgen ervoor dat de belangen in balans zijn en grijpen waar nodig in.


105

Van Leegstand naar Leeggoed

Lef en creativiteit Door hun complexiteit zijn de projecten waaraan de Regisseurs werken per definitie uniek. Beproefde oplossingen werken dus niet. de Regisseurs brengen creativiteit in het proces, leggen onverwachte verbanden en verbindingen en combineren oplossingen.

de Activiteiten Analyseren Elk project begint met een analyse. Van behoeftes, belangen, markten, kosten en baten. Dat resulteert in netwerkkaarten, belangenkaarten, concepten, begrotingen en haalbaarheidsstudies. Draagvlak creëren In de volgende fase is alles erop gericht om partijen enthousiast te maken en te bewegen tot inzet van hun kennis, tijd en middelen voor het project. Concepten en projectdoelstellingen worden aangescherpt en intenties worden omgezet in commitment. Coördineren Bij de daadwerkelijke realisatie van het project nemen de Regisseurs de rol van coördinerend uitvoerder. We vragen subsidies aan, organiseren bijeenkomsten, verzorgen de onderlinge en externe communicatie en voeren de projectadministratie. Kortom: we managen het project en het proces. En uiteraard blijven we ook de belangen managen.

Contact de Ruimteregisseurs Kanaalweg 1 2628 EB Delft +31 15 2137272 www.regisseurs.nl ruimte@regisseurs.nl


106

Colofon Deze whitepaper is een uitgave van de Ruimteregisseurs Auteurs: Frans Taminiau & Hub Jongen Š de Regisseurs bv, 2010 (tijdelijk) hergebruik van de inhoud is toegestaan, mits met bronvermelding. leeggoedŽ is een geregistreerd merk van de Regisseurs bv

Disclaimer Beeldmateriaal de Ruimteregisseurs hebben bij het samenstellen van deze whitepaper voornamelijk eigen beeldmateriaal gebruikt. Waar gebruik is gemaakt van beeldmateriaal van derden hebben wij getracht te achterhalen bij wie de rechten liggen. Desondanks kan het voorkomen dat dat fotomateriaal niet voor publiek gebruik is vrijgegeven. Mocht dit het geval zijn dan zullen wij uiteraard zo snel mogelijk het (beeld)materiaal verwijderen dan wel naar wens aanpassen.

de Ruimteregisseurs

van Leegstand naar Leeggoed  
van Leegstand naar Leeggoed  

whitepaper Van Leegstand naar Leeggoed, een visie op het potentieel van de gebouwde omgeving. door de Ruimteregisseurs

Advertisement