Issuu on Google+

De inkomensafhankelijke huurverhoging; een leidraad ARTIKELEN 27-03-2013 (11:53)

Op 15 maart 2013 is de wetswijziging voor de inkomensafhankelijke huurverhoging ingevoerd. Deze wetswijziging leidt ertoe dat verhuurders een extra huurverhoging van maximaal 4 procent, bovenop het inflatiepercentage, kunnen doorvoeren. In dit artikel geeft Marieke Vleems, advocate bij Van Diepen Van Der Kroef inzicht in de wijze waarop verhuurders met de inkomensafhankelijke huurverhoging (hierna: ‘extra huurverhoging’) dienen om te gaan. Geliberaliseerde huurwoningen (vrije- sector) Deze maatregel is niet van toepassingen op geliberaliseerde huurwoningen (vrije sector). Voor huurwoningen, waarvan de overeengekomen huurprijs op de ingangsdatum van de huurovereenkomst boven de op dat moment geldende huurliberalisatiegrens ligt, gelden geen wettelijk vastgestelde maximale huurprijsverhogingen. Voorstel huurverhoging Verhuurders zijn niet verplicht om de huur extra te verhogen. Een verhuurder die de extra huurverhoging wenst, dient eerst goed te kijken naar datgene wat is overeengekomen met de huurder. De extra huurverhoging is niet mogelijk in die gevallen waarin met de huurder is overeengekomen dat de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd in plaats van verhoogd na een daartoe strekkend voorstel van de verhuurder. De verhuurder die indexering van de huurprijs is overeengekomen, mag de huur slechts indexeren en kan geen extra huurverhoging toepassen. De wettelijke basis ontbreekt hiervoor. Alvorens in die laats genoemde gevallen een extra huurverhoging te kunnen realiseren, zal de huurovereenkomst moeten worden aangepast. Hetgeen niet eenzijdig kan. Extra huurverhoging kan dus alleen dan worden gerealiseerd indien met de huurder is overeengekomen dat de huurverhoging plaatsvindt na een daartoe strekkend voorstel van de verhuurder. Een dergelijk voorstel dient te worden gedaan met in achtneming van de geldende voorschriften en termijnen. Zo dient het voorstel tenminste twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum aan de huurder te worden gedaan. Verder moet het voorstel de volgende gegevens bevatten: de geldende huurprijs, het percentage of het bedrag van de wijziging, de nieuw voorgestelde huurprijs, de voorgestelde ingangsdatum, de wijze waarop en de termijn waarbinnen de huurder bezwaar kan maken. [1] Verhuurders die per 1 juli 2013 de extra huurverhoging willen doorvoeren, dienen er zeker van te zijn dat huurders uiterlijk op 30 april 2013 het huurverhogingsvoorstel hebben ontvangen. Verklaring Belastingdienst Het voorstel tot extra verhoging van de huurprijs dient een verklaring van de Belastingdienst te bevatten waaruit blijkt dat het huishoudinkomen[2] van de huurder meer dan € 33.614,-- dan wel € 43.000,-- bedraagt. Zonder een dergelijke verklaring komt de extra huurprijsverhoging niet tot stand.


Bij de extra huurverhoging geldt het verzamelinkomen dat de huurder twee kalenderjaren eerder verdiende (het peiljaar). Bij een huurverhoging in 2013 wordt dus gekeken naar het inkomen over het kalenderjaar 2011. Een verhuurder kan digitaal een inkomensverklaring bij de Belastingdienst opvragen. Een dergelijke verklaring bevat een code die aangeeft in welke inkomenscategorie het huishoudinkomen in het peiljaar valt. Percentages De inflatie over 2012 was 2,5 %. Dit betekent dat per 1 juli 2013 de volgende percentages voor de maximale huurverhoging gelden:

  

2,5 % (= inflatie) + 1,5 % voor huishoudinkomens tot € 33.614; 2,5 % (=inflatie) + 2,0 % voor huishoudinkomens van € 33.614 tot € 43.000,--; 2,5 % (=inflatie) + 4,0 % voor huishoudinkomens boven € 43.000,--

Maximale huurprijsgrens De bescherming van huurders door de maximale huurprijsgrens die voor hun woning geldt blijft gewoon van kracht. Dat wil zeggen dat een huurwoning met bijvoorbeeld 123 punten maar een maximale huurprijs kan hebben van EUR 597,93. In de zogenaamde ‘schaarste gebieden’, waar een verhuurder bij nieuwe verhuringen eenmalig 15 of 25 (Donner)punten uit het Woningwaarderingssysteem bij het totale puntenaantal heeft mogen optellen, geldt dus een hogere maximale huurprijsgrens. Bezwaar huurder Huurders die het oneens zijn met de voorgestelde extra huurverhoging, omdat het huishoudinkomen in 2011 volgens hen niet lag boven de inkomensgrens (EUR 33.614,-- of EUR 43.000,-- ), kunnen bij de verhuurder schriftelijk bezwaar maken. De schriftelijke verklaring dient uiterlijk één dag voor de voorgestelde ingangsdatum door de verhuurder te zijn ontvangen. Een verhuurder zal dan bij de Belastingdienst een nieuwe inkomensverklaring moeten opvragen. Indien uit het de nieuwe inkomensverklaring blijkt dat het bezwaar van de huurder gegrond is, kan de verhuurder het voorstel aanpassen aan het niveau dat past bij de juiste inkomensgrens. In het geval dat uit de nieuw aangevraagde inkomensverklaring blijkt dat de het huishoudinkomen in het peiljaar nog steeds hoger is dan de inkomensgrens, kan de huurder het bezwaar intrekken en gaat de voorgestelde huurverhoging door, met ingang van de voorgestelde datum. Indien een huurder niet bereid is om zijn of haar bezwaar in te trekken is de verhuurder genoodzaakt om het voorstel binnen zes weken na de ingangsdatum van zijn voorstel voor te leggen aan de huurcommissie. Inkomensafhankelijke huurverlaging Indien het huishoudinkomen van een huurder, na een of meerdere extra huurverhogingen, is gedaald tot onder de inkomensgrens ( EUR 33.614,-- of EUR 43.000) kan een huurder in aanmerking komen voor een (gedeeltijk) terugdraaien van de extra huurverhoging. De verlaging gaat tot het niveau dat de huurprijs zou hebben bedragen als het huishoudinkomen steeds in die lagere inkomenscategorie zou hebben gevallen. Een huurder die huurverlaging wenst, dient daartoe een voorstel tot huurverlaging te doen, met in achtneming van de geldende voorschriften en termijnen. De huurverlaging werkt niet terug maar gaat gelden vanaf de voorgestelde ingangsdatum. Tijdelijke maatregel Opgemerkt dient te worden dat in het onlangs gesloten Woonakkoord (TK 32.847, nr. 42) is vastgelegd dat uiterlijk eind 2014 een voorstel voor toepassing van de huursombenadering wordt gedaan. Hieruit zou kunnen worden opgemaakt dat de inkomens-afhankelijke huurverhogingen voor 2013 en 2014 gelden en daarna worden afgeschaft. De inkomensafhankelijke huurverhoging is dus wellicht een tijdelijke maatregel.


Kortom, verhuurders zullen voor nu en in de toekomst goed moeten blijven opletten om op de juiste manier de aan hen toekomende huurverhoging te effectueren.

Mr. M(arieke).G. Vleems is advocaat huurrecht /vastgoed bij Van Diepen Van Der Kroef Advocaten, mail m.vleems@vandiepen.com

Hieronder de toelichting op de noten: [1] Het niet voldoen aan deze vormvereisten wordt in de wet ( 7:252 lid 2 BW) niet gesanctioneerd. Wel kan de huurcommissie de verhuurder niet ontvankelijk verklaren in zijn huurverhogingsvoorstel, indien de huurder dit voorstel niet accepteert en de huurder door niet-naleving van dit vormvereiste is benadeeld. [2] Onder het huishoudinkomen vallen alle inkomens van de huurder en overige bewoners van de woonruimte. Bij inkomens van inwonende kinderen die op 1 januari 2013 nog geen 23 jaar waren, telt het inkomen tot aan het niveau van het wettelijk minimum loon niet mee.


Marieke Vleems