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Foto: Faelo Ribeiro

EEDDI ITTOORRI IAAL

GuiaCondomínioCompleto

Guia

Condomínio Completo Produtos e serviços para viver bem

EDIÇÃO 4 • AGOSTO 2018 Coordenação Eder Mota

EDER MOTA Diretor da Realiza Editora & Eventos

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uita gente não sabe, ou nem consegue dimensionar, mas o mercado de condomínios movimenta mensamente no Espírito Santo cerca de R$ 63 milhões. Essa riqueza vem da prestação de serviços e do comércio de artigos aos milhares de condomínios de todo o estado. São inúmeras as possibilidades de negócios, e nosso propósito é apresentá-las no Guia Condomínio Completo e também na Expo Condomínio Completo, maior feira capixaba do segmento, que realizamos anualmente. Nesta quarta edição do Guia Condomínio Completo, selecionamos do mercado de condomínio empresas idôneas para compor nossa lista de fornecedores. São empresas capacitadas com produtos e serviços necessários e que síndicos e moradores podem contratar com a garantia de serem bem atendidos. Também preparamos matérias com conteúdos pertinentes ao mundo condominial. Nas próximas páginas, as dicas que você vai encontrar vão facilitar a boa gestão e a administração do seu condomínio. Faça bom proveito do conteúdo que estamos entregando aqui, acompanhe nosso site e redes sociais e tenha uma boa gestão na administração do seu condomínio. No que precisar, pode contar conosco e com os fornecedores que você vai encontrar nas próximas páginas.

Comercial Joselito Formariz Lourdes Castro Rita Damasceno Simone Rebonato Vilce Barbieri Jornalista responsável Ariani Caetano (MTB-ES 2420) Projeto gráfico e diagramação Link Editoração Impressão Gráfica e Editora GSA Tiragem 7 mil exemplares Distribuição Gratuita e dirigida em prédios residenciais e comerciais da Grande Vitória e Guarapari, mailing da Realiza Editora & Eventos e aos visitantes da Expo Condomínio Completo

www.guiacondominiocompleto.com.br /guiacondominiocompleto @guiacondominiocompleto O Guia Condomínio Completo é uma publicação anual da Realiza Editora & Eventos. É proibida a reprodução total ou parcial de textos, artigos, fotos, ilustrações e anúncios, por qualquer meio, sem prévia autorização do editor. Todos os direitos reservados.

EDITORA & EVENTOS 27 3314.5117 | 27 3024.3355 www.realizaeditora.com.br contato@realizaeditora.com.br

Rua Constante Sodré, 587, 3º andar, Santa Lúcia, CEP: 29056-310, Vitória/ES


84 Engenharia

52 66 42 Segurança

Piscinas

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Fitness

Gestão

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Bom saber

8 Artigos

SUMÁRIO


EADRI T OI GROI A

GuiaCondomínioCompleto

SIPCES: 25 ANOS ATENTO

ÀS EXIGÊNCIAS DO MERCADO

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aixão por desafios. Esse foi o principal incentivo que fez com que o Sindicato Patronal de Condomínios e Empresas Administradoras de Condomínios no Estado do Espírito Santo, exceto região Sul (Sipces) atingisse essa importante e respeitada marca comemorativa, a sua boda de prata. Em 5 de julho de 1993, foi fundado por Cyro Bach Monteiro e Geraldino Alves Júnior, que veio a se tornar o primeiro presidente da entidade, tendo como sede inicial uma casa no bairro Praia do Suá, em Vitória. A fundação do sindicato se deu em razão do desmembramento das categorias dos condomínios, na época ligados ao Sindibel, que representava trabalhadores de diferentes setores econômicos. Às vésperas de completar nove anos, o Sipces realizou um antigo sonho da categoria: adquirir a sua sede própria. Em junho de 2001, em assembleia geral extraordinária, foi autorizada a compra e, em novembro do mesmo ano, a diretoria adquiriu do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-ES) a nova sede do sindicato. A mudança de endereço aconteceu em janeiro de 2002, ocupando seis salas comerciais, com garagem, totalizando um espaço de 150 metros quadrados, proporcionando à categoria mais conforto e melhor forma de atendimento, contando, inclusive, com auditório para 42 pessoas, onde rotineiramente são realizadas palestras, cursos, eventos, encontros, workshops e as negociações salariais. Uma década se passou de muita atividade no conjunto de salas do edifício Palas Center e, após um bem pensado planejamento arquitetônico, o Sipces deu início às necessárias obras de reforma que, concluídas, fizeram surgir um espaço institucional que pode ser definido

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como a casa de todos os síndicos e empresas administradoras de condomínios. O espaço foi remodelado para atender todas as necessidades de um bom local de trabalho, e a reforma teve como objetivo principal a melhoria física, sem deixar de pensar na redução de custos. As áreas da sede do sindicato foram distribuídas de acordo com as suas demandas: setor administrativo, setor jurídico, sala de reunião, sala de diretoria, almoxarifado, auditório, cozinha, central de processamento de dados (CPD) e depósito. Tudo organizado para o visitante mais ilustre e esperado, o associado. O Sipces reconhece que a gestão condominial é desafiadora e tem importância econômica significativa para o estado do Espírito Santo e, por isso, busca disseminar conhecimento acerca


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ARTIGO

dessa atividade que engloba do relacionamento humano à gestão financeira. Durante todos estes anos o sindicato buscou a melhor forma de orientar e participar do mercado capixaba através de diversas ações, parcerias e formas de atendimento. Uma das mais utilizadas é a orientação administrativa, onde o associado pode sanar suas principais dúvidas a respeito de diversos assuntos pertinentes ao dia a dia de todo e qualquer condomínio. Outro serviço bem utilizado é o de assessoria e orientação jurídica, com a possibilidade de propor ações em favor do condomínio associado. Além desse contato pessoal, o sindicato disponibiliza uma série de informações úteis e imprescindíveis ao dia a dia no site www.sipces. org.br. O site é constantemente atualizado, com a participação do presidente e membros da diretoria em reportagens e publicações nos meios de comunicação capixabas, sem contar as reportagens próprias na revista Sipces. Palestras e seminários são sistematicamente realizados pelo próprio sindicato ou em parceria com outras entidades, contribuindo de forma ativa na participação dos seus associados e interessados do setor.

Durante boa parte destes 25 anos coube à entidade a realização de feiras do setor condominial, tendo sido realizadas quatro edições. Em 2017, foi retomada a participação em eventos a primeira Expo Condomínio Completo e, em 2018, em sua segunda edição, que conta com apoio irrestrito do Sipces. Em 2017, no mês de novembro e em comemoração ao Dia do Síndico, foi criada a primeira Semana Capixaba do Síndico, com palestras de interesse para os síndicos, tendo como encerramento dessa data especial a já tradicional Festa do Síndico, em sua sétima edição. O sindicato se orgulha em ver a sua contribuição para a profissionalização do mercado condominial através de seu trabalho realizado de forma responsável com dedicação, zelo e transparência, cuja representatividade econômica tem um considerável peso, pois são arrecadados mensalmente algo em torno de R$ 199.025.210,00, representando aproximadamente 588 mil pessoas que habitam condomínios em 4.900 empreendimentos.

Cyro Bach Monteiro Presidente do Sipces

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COOPERATIVA PROMOVE SOLUÇÃO ACESSÍVEL E COMPLETA PARA A GESTÃO DE CONDOMÍNIOS

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uem trabalha com administração sabe que manter a ordem e prestar um serviço de qualidade não é uma tarefa fácil, principalmente quando as ferramentas disponíveis não colaboram para o aumento da eficiência do projeto. Por muitas vezes, a burocracia, a complexidade e os custos, além do orçamento, são barreiras difíceis de ultrapassar para estabilizar e ampliar os negócios. Na gestão de condomínios, esse processo não é diferente. Por diversas vezes, os obstáculos para a condução do empreendimento parecem intermináveis, o que prejudica a obtenção de uma boa experiência tanto para os condôminos quanto para os administradores. A gestão de um condomínio e o cooperativismo têm um ideal em comum: proporcionar o bem-estar das pessoas por meio da adoção das melhores soluções. Por conta disso, o modelo cooperativista vem se firmando como um grande aliado do segmento na oferta de soluções viáveis e acessíveis para a condução de empreendimentos imobiliários. O primeiro ponto que atesta esse fato são os custos menores, cuja oferta é possível devido ao foco dessas instituições no desenvolvimento de seus associados. No Sicoob ES, são mais de 260 mil empresas e pessoas que têm à disposição produtos e serviços tipicamente bancários para os diversos tipos de demandas, em todos os segmentos da economia. O sistema de cobrança do Sicoob, por exemplo, viabiliza custo menor em relação ao mercado para a emissão de boletos e maior pontualidade no recebimento de taxas de condomínio, o que proporciona a redução da inadimplência, a regularidade no fluxo de caixa e menos necessidade de empréstimos. Além disso, propicia a impressão de segunda via de boleto pela internet e redução dos

Foto: Joacir Azeredo

EADRI T OI GROI A

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gastos com gestão, uma vez que a instituição financeira cooperativa fornece todas as informações necessárias para o controle das cobranças emitidas. Aliado a essas facilidades, o funcionamento de mais de 140 operações por celular assegura o conforto de acesso e a adoção de providências mesmo que o gestor não esteja em seu local de trabalho. Essa abrangência propicia a disponibilização de um portfólio completo para as administradoras de condomínio, que inclui conta salário, seguro de vida, ticket alimentação e refeição. O atendimento de todas as necessidades por meio de um só canal proporciona um controle maior do processo administrativo e facilita a gestão do trabalho, centralizando as demandas e simplificando a condução do negócio. Como o Sicoob ES atua com atendimento personalizado, consegue ter um enfoque maior na necessidade que demanda mais atenção, otimizando o serviço.

Nailson Dalla Bernadina Diretor executivo do Sicoob ES


EADRI T OI GROI A

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RESPONSABILIDADE

CIVIL DO SÍNDICO

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função do síndico é da mais extrema importância dentro do condomínio. A possibilidade de colocar em prática ideias e de poder gerir o ambiente em que vive atrai muitas pessoas para a eleição ao cargo. Entretanto muitas delas se lançam para as eleições sem considerar as responsabilidades que assumem. Ao síndico cabe, primordialmente, cumprir o que estabelecem o Código Civil, a convenção, o regimento e as decisões das assembleias. Todo e qualquer dano decorrente de decisão que contrariar tais dispositivos devem por ele ser ressarcidos, com base na aplicação conjunta dos artigos 186, 187 e 927, todos do Código Civil. Em síntese, eles definem que aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem fica obrigado a repará-lo. O Código Civil, em seu artigo 1.348, estabelece as competências do síndico. A mais conhecida é a prevista no inciso IX do artigo, consistente em “realizar o seguro da edificação”. A contratação do seguro, uma vez que prevista em lei, é obrigação que deve ser cumprida pelo síndico, independentemente de autorização da assembleia ou convenção. Deve o síndico, ainda, de modo a garantir o pagamento da indenização em eventual sinistro coberto pela apólice contratada, manter a regularidade de conservação de alguns itens do prédio, que, uma vez ausentes, podem servir de razão para a negativa de cobertura pela seguradora, como manutenção do sistema de combate a incêndio, manutenção elétrica e aterramento, entre outros exigidos pelas seguradoras. Outra obrigação de extrema importância é a conservação e manutenção das áreas comuns, função típica do síndico expressamente prevista no inciso V, do artigo 1.348, Código Civil. Em que pese parecer se tratar da normatização do óbvio, eventual dano sofrido por um condômino

ou terceiro decorrente da falta de manutenção de uma área comum é responsabilidade do condomínio, que deverá custear o ressarcimento e, posteriormente, demandar contra o síndico em direito de regresso. Já o inciso VII, do artigo 1.348 diz que compete ao síndico “cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas”. O texto de lei é simples e direto, porém muitos síndicos o descumprem, quando concedem aos condôminos inadimplentes perdão de multas e juros moratórios, cuja cobrança deve se dar nos termos do artigo 1.136, em seu §1º. Quando o síndico perdoa juros e multa dos condôminos inadimplentes está renunciando a um direito do condomínio, sobre o qual não tem poder, o que faz dele responsável pelo pagamento do que não foi cobrado. Muitas outras questões devem ser observadas pelo síndico para resguardo dos seus direitos e do condomínio, fazendo necessário para o exercício de tão importante função o auxílio de assessorias jurídica, administrativa e contábil, à disposição no mercado e cada vez mais especializadas.

Pacelli Arruda Costa Advogado especialista em direito condominial com MBA em Direito Empresarial


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GESTÃO DO CONDOMÍNIO:

COMO SUPERAR OS DESAFIOS? Quais são os maiores desafios do seu condomínio? E como você os enfrenta? Gestores de administradoras revelam o que mais os preocupam atualmente na gestão de condomínios e como têm trabalhado para vencer esses desafios, que podem ser os mesmos que você passa no seu prédio e na sua gestão como síndico ou membro do conselho. 22


“Os maiores desafios para a gestão de um condomínio são a resolução de conflitos internos e a conscientização de que o barato pode sair caro. Em muitas questões, os síndicos ou os próprios moradores olham única e exclusivamente o preço de determinado produto ou serviço e não levam em consideração normas técnicas e fiscais. Um grande exemplo disso e a mão de obra terceirizada. Existem no mercado muitas empresas que apresentam valores muito mais baixos, impossíveis de serem praticados se você segue a legislação. E no futuro o condomínio acaba sofrendo processos trabalhistas, pois responde subsidiariamente pelas falhas da empresa que contratou. Os orçamentos devem respeitar a legislação vigente. O serviço de portaria, por exemplo, deve ser orçado pelo regime de lucro real, conforme a Normativa 22 da Receita Federal, e a mão de obra de zeladoria, artífice e outras deve estar de acordo com o Anexo IV nos termos da LC n. 123/2006, art. 18, § 5º, alínea C, inciso VI. Mas as empresas têm colocado os serviços de portaria pelo Anexo IV e os de zeladoria e demais postos pelo Anexo III. Este abre a possibilidade para que o serviço de limpeza seja prestado, mas em escala de mutirão, com período definido e para fim específico, não podendo se enquadrar como serviço de rotina ordinária de subordinação direta.”

Italo Cheim Santos, gestor-geral do Grupo Condonal

GESTÃO

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“Atualmente, entre os grandes desafios (senão o maior) enfrentados pelos condomínios está a inadimplência condominial. E, muitas vezes, o condomínio “se pergunta” o que fazer para diminuir ou até mesmo resolver esse problema, que, por sua vez, afeta diretamente a possibilidade do condomínio de realizar todas as mudanças, melhorias ou correções que se mostram necessárias, pois a única fonte de renda do condomínio é a taxa paga pelos condôminos. Apesar de todas as ferramentas legais à disposição do condomínio, o que se vê na prática é que nem sempre elas estão sendo eficazes quando se trata da diminuição da inadimplência, que, diante da atual crise econômica pela qual vem atravessando o país, vem aumentando. Com o advento da Lei n. 13.105, de 16 de março de 2015, que alterou o Código de Processo Civil, hoje, dentre outras penalidades, o inadimplente pode ter seu nome protestado e, por ser lei, para isso não há necessidade de aprovação pela assembleia condominial. Entretanto entendemos que essa não é a orientação que deve ser seguida. Recomendamos que a decisão deve ser dividida com a comunidade condominial, já que ocorrerão gastos extras com o cartório, que, por sua vez, serão inicialmente custeados pelo condomínio. E, dependendo da situação da inadimplência condominial, ele não poderá dispor dos referidos valores sem sacrificar o pagamento de despesas ordinárias necessárias ao bom andamento do condomínio, aumentando ainda mais o débito. Como se trata de um gasto extra, esse assunto deve ser submetido à assembleia, que, por sua vez, decide o período que o condomínio deve esperar antes de entrar com o protesto, o que costuma ser de 60 dias, o período mínimo recomendável. Para protestar, deve-se estar com a certidão ne-

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E D IGTEOSRT IÃAO

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gativa de ônus do imóvel, de modo a verificar quem é seu proprietário, uma vez que somente ele pode ser protestado, sob pena de o condomínio responder juridicamente em indenizações de danos materiais e morais caso venha a protestar outro que não seja o dono do imóvel. Diante desse quadro, o que poderia ser feito de forma a resolver a inadimplência, com menor custo ao condomínio? A resposta nem sempre é tão simples. Porém entendemos que oferecendo uma gestão financeira mais facilitada, onde o condômino saiba exatamente como seu descumprimento afetará o condomínio e os demais moradores, esse quadro possa ser revertido. E, nesse ponto, o síndico, os conselheiros e a administradora têm importante papel, em tentativa de conciliação de interesses, oportunizando a solução por meio de tratativas amigáveis de negociação do débito, inclusive com possíveis descontos e/ou parcelamentos, antes de se adotar procedimentos como o protesto e a negativação junto ao SPC/Serasa. Lembramos, porém, que os descontos sobre juros, multa e correção devem ser aprovados em assembleia antes de serem divulgados e concedidos aos inadimplentes. As conversas são importantes e devem ser feitas, cada vez mais, para evitar protesto e ação judicial, o que, sem dúvida, encarece ainda mais a dívida. Aos síndicos e administradores cabe a árdua tarefa de lidar com sabedoria no trato dessas questões.”

“Um dos principais desafios na gestão do condomínio é a administração de conflitos. Manter o respeito e a educação uns para com os outros é essencial, principalmente quando se trata de viver em harmonia com a vizinhança. Conviver em coletividade não é fácil, e geralmente em condomínios, onde cada um é responsável por seu espaço, isso acaba gerando diversos conflitos. Infelizmente, sempre haverá problemas na vida em condomínio, porque o espaço é dividido entre muitas pessoas. Os problemas de convivência são repetitivos, por isso, os moradores devem ter em mente que quando surge algum problema, ele deve ser trabalhado com soluções de praticidade e eficácia. Além disso, a boa vontade e o bom senso são fundamentais, pois algo pequeno pode acabar virando caso de polícia e muita dor de cabeça. É comum os moradores acharem que o síndico é o responsável por resolver conflitos entre moradores. Vale lembrar que um problema entre moradores que não interfira na gestão do condomínio não é responsabilidade do síndico. Mas se estiver afetando o condomínio, o síndico deve agir com atitude firme, sem tomar partido das pessoas, mas sim de valores e ideias. Como administradora, orientamos o síndico ouvir as partes e tentar entender os fatos para além das versões que uma ou outra parte do problema produz. Por exemplo: quando um morador reclama repetidamente do barulho feito por outro, não aplique uma advertência imediatamente. Veja o que cada lado tem a dizer, observe o comportamento de cada um e ouça um terceiro, como o zelador. Assim, você evita tomar partido muito explicitamente.”

Claudia Maria Scalzer, advogada da Condominius

Carla Valéria Bongiovani, diretora da Villa Gestão de Condomínios


“Diversos desafios precisam ser superados para garantir uma boa gestão de condomínio, e alguns dos maiores obstáculos que precisam ser superados são estes:

Inadimplência

Este assunto geralmente causa um desconforto entre os vizinhos, pois moradores que não pagam as taxas condominiais em dia por vezes acabam onerando os demais. As contas não fecham e acabam causando uma dor de cabeça para o síndico e administradores. Para resolver, é preciso um controle sistemático para identificar com rapidez os atrasos, realizar cobranças administrativas, agilizar a emissão de segundas vias e, em último caso, fazer uso das leis vigentes e executar os boletos vencidos. Sendo ágil no processo, é possível evitar que a dívida fique impagável pelo condômino a ponto de ficar na eminência de perder seu imóvel.

Prestação de contas

Ser transparente na prestação de contas do condomínio é também um meio de combater a inadimplência. Na prestação de contas, é apresentado o detalhamento das receitas, ou seja, quanto cada unidade contribuiu com a taxa condominial, fundo de reserva, taxa extra, consumos individuais de água e gás e também o detalhamento das despesas, como despesas com pessoal, contratos de manutenções, troca de peças dos equipamentos, renovação de alvarás e seguro obrigatório, entre outras. É interessante para o síndico ou administrador ser detalhista e criar canais de acesso para acompanhamento da prestação de contas, seja através de site, aplicativos e até mesmo demonstrativos junto ao boleto de taxa de condomínio.

Segurança

Constantemente pauta de assembleias, é sempre uma grande preocupação de todos,

GESTÃO

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visto a grande violência vividas nos últimos tempos. Por isso, é de suma importância ter porteiros qualificados, com treinamento adequado para se tornarem agentes ativos de segurança condominial. Também é essencial que o condomínio estabeleça e divulgue normas de segurança para funcionários e moradores, como a necessidade de identificação para entrar no prédio e a não permissão de entrada de visitantes ou entregadores sem autorização expressa do morador. Vale ainda investir em equipamentos e tecnologia, como sistema de controle de acesso, câmeras, cercas elétricas, alarmes em portões e portarias, entre outros.

Comunicação

Ter um canal aberto para que todos os moradores tenham como se expressar e participar da gestão é muito importante, portanto, é preciso investir em uma comunicação efetiva entre moradores, síndico e administradora, tanto na já citada prestação de contas quanto na tomada de sugestão para soluções. Entender as demandas dos condôminos para propor melhorias e redução de custos e outros assuntos do dia a dia é muito importante e pode tornar o ambiente mais harmônico. Uma sugestão é manter canais de comunicação abertos para sugestões e dúvidas. Essa ainda é uma ótima maneira de evitar conflitos. Por isso, é essencial ter um e-mail ou um telefone disponível para atendimento direto aos moradores. Aliás, algumas administradoras de condomínios têm utilizado aplicativos que facilitam o acesso à prestação de contas e a prazos, além de possibilitarem a solicitação de segundas vias e atenderem mais rapidamente as solicitações dos condôminos.”

Kênya Soares, presidente da Realiza Administradora de Condomínios

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ara estar dentro das normas, toda piscina deve ter um filtro com areia, onde será realizada a filtragem correta e adequada. O tratamento é sempre feito em duas etapas paralelamente: física e química. De acordo com o diretor da Piscinas Show, Vinicius Monteiro, o tratamento físico consiste em manusear corretamente os equipamentos da piscina, o filtro e a bomba, para realizar uma aspiração e filtragem adequadas e deixar a piscina limpa. Já no tratamento químico, são utilizados produtos como cloro, algicidas, decantadores/clarificantes, kit teste de pH e alcalinidade, barrilha, limpa-bordas e elevador de alcalinidade. O cloro é utilizado para a higienização da piscina, ou seja, para deixá-la livre de patógenos, vírus, bactérias e protozoários. Em piscinas de pouco uso, ele pode ser usado uma vez por semana. Já em piscinas de uso constante, deve ser usado no mínimo três vezes por semana. Os algicidas servem para manter a água livre de microalgas, que, na sua grande maioria, deixam a piscina verde. Existem dois tipos de algicidas: o de manutenção, que serve para prevenir o aparecimento de microalgas, e o de choque, para matar as microalgas depois que tiver ocorrido a proliferação. Os decantadores/clarificantes, por sua vez, servem para deixar a água cristalina. Eles jun-

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tam as micropartículas de sujeira da piscina, deixando tudo em grãos maiores e fazendo com que eles se depositem no fundo da piscina, onde posteriormente são retirados por meio de aspiração. Já o pH é a alma da piscina. Se ele estiver errado, nenhum produto químico vai desempenhar a sua função 100%. De acordo com Vinicius, o pH ideal de uma piscina é entre 7,2 e 7,6. “Um pH menor do que esse padrão pode causa irritações nos olhos, pele e mucosas”, alerta. Para a medição do pH, deve-se usar um kit teste de pH para verificá-lo e, assim, corrigi-lo. “Caso o pH da piscina estiver menor do que 7,2, deve-se usar a barrilha para aumentá-lo; caso esteja maior do que 7,6, deve-se usar um diminuidor de pH”, ensina Vinicius. “Se o pH estiver variando muito na piscina, pode haver um problema na alcalinidade. Uma alcalinidade errada pode fazer o pH variar muito e deixar a água com aspecto leitoso, esbranquiçado. Então, para evitar esse problema, precisamos deixar a alcalinidade no padrão, que é ente 80 e 120 ppm. O valor da alcalinidade deve ser medido por um kit teste de alcalinidade. Se estiver baixo, deve ser utilizado o elevador de alcalinidade; caso esteja alto, utilizado o redutor de alcalinidade.” Por fim, o limpa-bordas é um detergente biodegradável que serve para a limpeza das bordas da piscina.


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ETAPAS DO TRATAMENTO BÁSICO DE UMA PISCINA 1. M edir o pH da piscina e ajustá-lo para os níveis ideias; 2. M edir a alcalinidade e deixála nos níveis ideais; 3. I niciar o tratamento químico; 4. U tilizar cloro para higienização da piscina; 5. Usar o decantador/clarificante para deixar a água cristalina; 6. Usar o algicida de manutenção para prevenir o aparecimento de algas ou o algicida de choque caso já tenha havido a proliferação de algas; 7. Usar o aspirador para a limpeza da piscina.

ÁREA DE LAZER

OPERAÇÕES DE UM FILTRO DE PISCINA • Filtrar: esta operação é realizada quando há a necessidade de retirar o acúmulo de sujeira do interior da piscina, bem como mantêla sempre limpa e cristalina. • Retrolavar: esta operação deve ser realizada quando o meio filtrante (areia) estiver saturado por acúmulo de sujeira, o que ocorre após diversos ciclos de filtragem da água. • Pré-filtrar: deve ser realizada após a retrolavagem, já que consiste em retirar qualquer resíduo que esteja alojado dentro do tanque, principalmente nas crepinas (velas). Através do visor, observa-se o aspecto da água que sai da pré-filtragem, e a água deve estr transparente. O tempo de duração desta operação não deve ultrapassar um minuto. • Fechar: tem o intuito de testar os equipamentos que trabalham em conjunto com o filtro, como a tubulação, a bomba e o próprio filtro. • D renar: esta operação é realizada quando há necessidade de esvaziar a piscina ou quando a água estiver extremamente suja. Essas são situações em que deve ser utilizado o bom senso para que a aspiração com excesso de sujeira não passe pelo filtro, para não saturar o sistema, e ele seja despejado no esgoto. Caso necessite esvaziar a piscina, somente o dreno deve executar a sucção e a piscina não pode ser utilizada. • Recircular: é realizada quando há necessidade de misturar de forma homogênea os produtos químicos despejados na água da piscina, logo após sua adição. * A areia do filtro deve ser trocada a cada ano ou, no máximo, um ano e meio.

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NOVIDADES TECNOLÓGICAS QUE GARANTEM SEGURANÇA Cada vez mais comum em condomínios, a portaria inteligente (ou remota) deve estar presente em até 70% dos condomínios até 2019. 42


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olução ao alto custo, e nem sempre qualificação, da mão de obra, a portaria remota tem evoluído tecnologicamente e agregado cada vez mais recursos em sua utilização pelos moradores. De acordo com o gestor de segurança da Alarm Center, Leonardo Simoneti, uma das evoluções pelas quais a portaria inteligente da empresa passou foi a substituição da tag por biometria e abertura por smartphone. “Hoje o condômino consegue abrir a porta pelo celular, tudo com devida permissão prévia e com eventos sendo registrados para possível consulta pela nossa central”, explica. Além disso, a empresa lançou neste ano um aplicativo pelo qual o morador pode convidar seu visitante, e este recebe uma chave virtual. Assim, estando no condomínio no dia e hora programado com o seu telefone, ele consegue ter acesso prontamente ao condomínio, de forma rápida e segura. “Nossa expectativa é que em breve possamos ofertar aos nossos clientes uma caixa de correspondência inteligente, que já está em fase de teste. Nessa solução, o entregador vai acomodar a entrega no espaço correspondente (diversos tamanhos), o morador receberá um aviso e, ao chegar no local, vai conseguir retirar sua correspondência ou encomenda apenas se identificando na caixa”, antecipa Leonardo. Ainda de acordo com o gestor, outra inovação tecnológica que a empresa empreendeu recentemente foi uma solução de business

intelligence na qual um painel mostra em tempo real indicadores como tempo de primeiro atendimento, duração, horário de picos etc., permitindo ações imediatas para um atendimento rápido e de qualidade aos moradores, visitantes e prestadores.

Câmeras compartilhadas

Outra inovação tecnológica que garante segurança aos condomínios é a BitCam, solução de vigilância compartilhada com câmeras em espaços públicos, monitoradas pela polícia e pelas prefeituras, com imagens criptografadas na nuvem e controladas pelos vizinhos. “Essa solução é novidade em nosso estado, mas já é utilizada em outros países e estados do Brasil. A cidade de São Paulo, por exemplo, conta com mais de três mil câmeras compartilhadas. Essa estratégia é importante pois permite aumentar significativamente a quantidade de câmeras na cidade, já que as prefeituras não têm verba suficiente para colocá-las. Além disso, as câmeras das prefeituras são instaladas nos locais que as prefeituras querem, e não nos locais onde a população quer”, explica o diretor e engenheiro responsável da Ecos, Carlos Henrique Veloso de Carvalho. Segundo ele, essa solução é importante para condomínios porque as ruas onde eles se localizam poderão ter suas imagens visualizadas ao vivo pela central de monitoramento da cidade, além do Ciodes. Assim, caso ocorra algum acidente ou roubo, poderá ser facilmente verificada a imagem gravada.

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ENGENHARIA

esde 2014, uma norma trata especificamente da reforma de edificações e seu sistema de gestão, a ABNT NBR 16280:14, que entrou em vigor em 18 de abril de 2014. Essa norma mantém muita consonância com outras que já existiam e que tratavam de temas afins e fornece diretrizes para que engenheiros e arquitetos possam elaborar o plano de reforma buscando minimizar possíveis prejuízos aos demais moradores e ao condomínio e, claro, com muito mais segurança. A norma, além de exigir maior comprometimento técnico do profissional e diminuir o amadorismo, comum em obras de reforma, também exige do síndico um maior rigor na obrigatoriedade de documentação e fiscalização. De acordo com ela, o síndico deve solicitar os seguintes documentos antes do início de obras e reformas: laudo de reforma – transcrição do plano de reforma, anotação ou Registro de Responsabilidade Técnica (ART ou RRT), projetos necessários e licença de reforma emitido pelo município, quando aplicado. Somente a partir da obtenção desses documentos é que o síndico deve deferir a reforma, indicando o seu aceite em totalidade, aceite parcial ou declínio. O apoio de um engenheiro ou arquiteto, que poderá se responsabilizar tecnicamente pela decisão, se torna fundamental para dar segurança a sua tomada de decisão. As engenheiras e especialistas em obras de condomínio Karyne Pacheco e Christiane Zancanela, da Assertiva Engenharia e Consultoria, afirmam que as autorizações legais são imprescindíveis. “Vale destacar que essas autorizações são fundamentais, pois mediante aparecimento de problemas patológicos ou acidentes decorrentes da obra, serão imputadas ao proprietário e ao executor as devidas responsabilidades”, afirmam as engenheiras. A diretora executiva da MFerrari Engenharia, Marcely Ferrari, lembra, entretanto, que as reformas que não tiverem riscos à segurança, como pintura, por exemplo, devem ser apenas documentadas de acordo com as regras do condomínio, não sendo necessária a apresentação de responsável técnico. “Já para a troca de revestimentos, é necessário um responsável técnico em caso de uso de marteletes ou ferramentas de alto impacto para a retirada do revestimento anterior e se houver comprometimento da impermeabilização”, enfatiza. Conhecer as normas que regem o assunto e se planejar são os principais requisitos para uma reforma segura. Além disso, “quando se investe na contratação de profissionais treinados nas respectivas áreas de atuações se obtém uma mão de obra especializada e bem treinada, com isso, os resultados são uma rápida execução dos serviços e uma excelência em sua conclusão”, conforme ressalta o responsável técnico da RM Construções e Edificações, Rodrigo Prates.

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PRINCIPAIS DIRETRIZES E REQUISITOS DA NBR 16280

P  reservação do sistema de segurança existente na edificação;  M eios que protejam os usuários das edificações de eventuais danos ou prejuízos decorrentes da execução dos serviços de reforma;  G  arantia de que a reforma não prejudica a continuidade dos diferentes tipos de manutenção das edificações, durante e após a obra;  A presentação de qualquer modificação que possa alterar ou comprometer a segurança da edificação à análise da incorporadora/ construtora e do projetista. 

ITENS DE REFORMA QUE DEPENDEM DE ANÁLISE E ACOMPANHAMENTO COM RESPONSABILIDADE TÉCNICA POR PROFISSIONAL QUALIFICADO (ENGENHEIRO)

I nstalação ou reforma de equipamentos industrializados;  Reforma do sistema hidrossanitário;   R eforma ou instalação de equipamentos de prevenção e combate a incêndio;  Instalações elétricas;  Instalações de gás;   R eforma ou instalação de aparelhos de dados e comunicação;   R eforma ou instalação de aparelhos de automação;   R eforma ou instalação de arcondicionado exaustão e ventilação;   I nstalação de qualquer componente à edificação não previsto no projeto original ou em desacordo com o manual de uso, operação e manutenção do edifício ou memorial descritivo;   Troca de revestimentos com uso de marteletes ou ferramentas de alto impacto, para retirada do revestimento anterior;   A lterações que possam interferir na integridade ou na proteção mecânica;   A lteração no sistema de vedação que interfira na integridade ou altere a disposição original;   A lterações no sistema ou adequação para instalação de esquadrias ou fachada-cortina e seus componentes;   I ntervenções em elementos estruturais, tais como furos e aberturas, alteração de seção de elementos estruturais e remoção ou acréscimo de paredes. 


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ACADEMIA NO CONDOMÍNIO: COMO MONTAR E MANTER Cada vez mais comuns, as academias nos condomínios surgiram como atrativo importante de moradores e precisam de manutenção constante nos equipamentos.

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eles se interessam, para que sejam instalados equipamentos que realmente tenham utilidade. “Assim, o dinheiro investido nos equipamentos terá um retorno prático e saudável, podendo também ser adquiridos equipamentos de nível profissional.” O segundo passo é estabelecer as regras para a utilização da academia, controlando quem vai frequentá-la e os horários, evitando, assim, problemas tanto de conflito de horários quanto em relação à manutenção dos equipamentos. O regulamento com

as normas para utilização da academia deve ser aprovado em reunião, e mesmo os que acreditam que não vão usufruir da academia devem ficar cientes das normas internas. “Uma ideia bacana é a contratação de um profissional, mesmo que seja por algumas horas na semana. Isso vai dar uma característica mais efetiva à academia, pois os usuários vão poder ter um acompanhamento e um direcionamento em seus exercícios, além de uma melhor utilização dos aparelhos, evitando o uso incorreto deles”, sugere Pablo.

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e o seu condomínio ainda não tem um espaço fitness e os moradores desejam montar uma academia, alguns cuidados precisam ser tomados, pincipalmente na compra dos equipamentos. O ideal é procurar uma empresa especializada no assunto para que tudo seja feito corretamente, conforme ensina o sócio da empresa Super Gym, Pablo Talon. O empresário explica que na hora de comprar os equipamentos é importante verificar com os condôminos por quais tipos de exercícios

2. Integração entre os moradores 1. V alorização do condomínio A onda de praticar atividades físicas já deixou de ser moda e se transformou no objetivo de muita gente, principalmente os mais jovens, que primam pela saúde e pelo bem-estar.

Atividades esportivas, competitivas vão motivar não só os frequentadores da academia, mas também outros moradores, integrando-os numa verdadeira comunidade. Além disso, se for contratado um profissional para a academia, ele poderá promover atividades até mesmo fora de seu âmbito profissional, como festas, campanhas de incentivo à prática de atividade física etc.

3. Comodidade Quem já pratica ginástica, não vai precisar se locomover a outros locais, possibilitando escolha de horários, segurança e tranquilidade.

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FIQUE LIGADO! O calendário de manutenção do condomínio é importantíssimo para que o síndico não deixe passar batido o que precisa ser feito no prédio. E um dos itens que tem que estar sempre em dia é o elevador. No caso dele, a periodicidade dos serviços é mensal, porém as atividades são rotineiras e seguem um check-list. “Com relação às peças de reposição, pode-se dar ênfase aos dispositivos de segurança e conservação das partes vitais do sistema, que são o painel de comando, as máquinas, a parte elétrica e o circuito de automação de segurança”, ressalta o diretor técnico da EGS Elevadores, Edgar Gomes. O sistema de gás é outro que necessita de manutenção constante para evitar problemas. Geralmente, o quadro de manutenção é voltado para os seguintes pontos: tubulações primárias e secundárias do condomínio – principalmente se for de ferro (o que gera uma manutenção frequente e alta); manutenção dos hidrantes (anualmente); manutenção da bomba de recalque

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(a cada três meses); avaliação periódica nos hidrômetros, gasômetros e conexões (mensalmente). “Lembrando que cada equipamento possui garantia de fábrica, que varia entre seis meses e um ano. O gasômetro tem vida útil de 10 anos; o hidrômetro, de cinco, assim como conexões e reguladores. Após esse período, existe a necessidade de substituição”, afirma o diretor executivo da Vitória Individualização & Gestão, Bruno Dutra.


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NA PALMA DA MÃO Com o propósito de representar economia na gestão predial e oferecer segurança jurídica aos síndicos, usuários, construtores e incorporadores, o software Afazer é uma ferramenta de gestão da manutenção, com uma agenda capaz de avisar as tarefas a serem realizadas, por quem e com a antecedência compatível com a complexidade de cada atividade, além de ser também um repositório de notas fiscais, ART e RRT, fotografias e outros documentos que poderão comprovar o que foi realizado em qualquer momento, dando rastreabilidade ao processo de gestão. Assim, o software Afazer pode ajudar o síndico a solicitar orçamentos automáticos, utilizando cadastro prévio de fornecedores do condomínio ou um banco de dados disponível com prestadores de serviço e fornecedores de material avaliados por outros condomínios. Por ele, é possível emitir ordens de serviço (OS) automáticas e, se for uma

atividade recorrente, o sistema atualiza o valor da última realização, auxiliando, assim, o planejamento anual das despesas do condomínio. O software é intuitivo, de navegação fácil e o gestor do contrato é quem define quem estará habilitado a receber as notificações e quem poderá dar baixa e cadastrar documentos das atividades realizadas. Todas as informações ficam disponíveis de forma estatística através de relatórios e gráficos e poderão auxiliar na tomada de decisão. O sistema oferece também um módulo específico para gestão de reformas conforme requisitos da NBR 16280. O sistema fica hospedado na web e, com isso, pode ser acessado de qualquer dispositivo conectado à internet. Mensalmente, paga-se uma licença de uso, cujo valor poderá variar com a complexidade do edifício, variando entre R$ 250,00 e R$ 800,00.

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