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Guia

Condomínio Completo Construção, reforma e decoração


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EDER MOTA Diretor da Realiza Editora

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GuiaCondomínioCompleto

uem é síndico sabe como é difícil administrar um condomínio. São muitos interesses e responsabilidades em jogo, moradores com comportamentos totalmente diversos, obrigações contábeis e também junto aos órgãos públicos, demandas de funcionários, fornecedores que precisam ser contratados ou cobrados, enfim, uma infinidade de tarefas. Nós sabemos disso e é por isso que existimos: estamos aqui para ajudar. O Guia Condomínio Completo é uma publicação voltada para síndicos e moradores, criada para atender a necessidade desse público em dezenas de segmentos, como administração de condomínios, arquitetura, conservação e limpeza, dedetização, móveis e decoração, reformas e fachadas, segurança patrimonial etc. Seu intuito é tornar a vida do morador e do síndico mais fácil e, consequentemente, o condomínio mais organizado e seguro. Nesta nossa segunda edição, além de apresentar fornecedores em diversos segmentos, estamos com matérias esclarecedoras sobre o perfil do síndico, segurança, controle de pragas no condomínio, elevadores, cuidados na hora de fazer uma obra, manutenções que precisam ser realizadas periodicamente e coleta seletiva no condomínio. Espero que aproveite seu conteúdo. Acompanhe também nosso site e fanpage, onde periodicamente publicamos outras dicas de construção, reforma e decoração para o seu lar ser o melhor lugar do mundo.

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Guia

Condomínio Completo Construção, reforma e decoração

EDIÇÃO 2 • AGOSTO 2016 Coordenação Eder Mota Comercial Lourdes Castro Rita Damasceno Wander Castro Jornalista responsável Ariani Caetano (MTB-ES 2420) Projeto editorial e diagramação Link Editoração Impressão Gráfica e Editora GSA Tiragem 7 mil exemplares Distribuição Gratuita e dirigida em prédios residenciais e comerciais da Grande Vitória e Guarapari e mailing da Realiza Editora.

www.guiacondominiocompleto.com.br /guiacondominiocompleto @guiacondominiocompleto O Guia Condomínio Completo é uma publicação anual da Realiza Editora. É proibida a reprodução total ou parcial de textos, artigos, fotos, ilustrações e anúncios, por qualquer meio, sem prévia autorização do editor. Todos os direitos reservados.

27 3314.5117 | 27 3024.3355 www.realizaeditora.com.br contato@realizaeditora.com.br

Avenida Leitão da Silva, 141, Edifício Braga, sala 306, Bento Ferreira, CEP: 29050-605, Vitória/ES


Obra Segura Sustentabilidade

Checklist

Sobe de desce

O síndico

12 36 42 50 58 64

Segurança

SUMÁRIO


T I R A - DE ÚD VI TI DOARSI A

GuiaCondomínioCompleto

? ? ? PARA NÃO

Será que pode? Será que é legal? Qual é a forma correta de resolver isso? Não importa se você é morador ou síndico, se você está envolvido com as questões do condomínio certamente tem um monte de dúvidas, principalmente sobre a administração. Mas não se preocupe. Preparamos algumas perguntas e respostas muito esclarecedoras que podem lhe ajudar. Confira!

ERRAR... Como escolher uma administradora para o condomínio? O que precisa ser observado por moradores e síndicos para se fazer uma boa escolha?

Primeiramente, deve-se pesquisar sobre a idoneidade da empresa e verificar se ela possui processos, ações judiciais ou outros problemas que possam afetá-la. O síndico e os membros do conselho devem buscar informações com quem já é cliente da administradora, principalmente quanto aos trabalhos prestados, os demonstrativos gerados, a presteza no atendimento e tempo de resposta das solicitações.

Rosani Bacon, administradora da EV Condomínios

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GuiaCondomínioCompleto

O síndico é o representante legal do condomínio, estando hierarquicamente abaixo apenas da convenção, do regimento e da assembleia-geral. Ele deve, portanto, observar criteriosamente as diretrizes estabelecidas por esses instrumentos. O síndico é obrigado a observar o que determina o Código Civil em seu artigo 1.348: I - convocar a assembleia dos condôminos; II representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; IX - realizar o seguro da edificação. Já à administradora compete observar as cláusulas contratuais. Vale observar que o parágrafo segundo da mesma

TIRA-DÚVIDAS

Qual é a diferença entre o trabalho realizado pela administradora e pelo síndico? O que é obrigação de um e de outro?

o inadimplente pagá-la. Dessa forma, o condomínio pode entrar com uma “Ação de Execução”, e o juiz já condenará o inadimplente a pagar a dívida em três dias, sob pena de penhora de bens, que pode ser dinheiro em conta corrente, veículos e, até mesmo, a unidade devedora.

Leidiane Malini, advogada lei dispõe que o síndico pode transferir total ou parcialmente a administração do condomínio. Assim, se alguma das obrigações forem transferidas para a administradora, ela deve se atentar diretamente a essa legislação.

Felipe Araújo, proprietário da Harpia Administradora de Condomínios

O que o Novo Código de Processo Civil trouxe de diferente com relação aos condôminos inadimplentes?

O Novo CPC (Lei 13.105) classificou a dívida de condomínio como “Titulo Executivo”. Na prática, isso significa que não é mais necessário entrar com uma ação de cobrança para que o juiz dê reconhecimento à obrigação e mande

Quais consequências e implicações essa nova lei traz?

A rapidez no processo de recebimento da dívida é o melhor benefício, bem como os juros cobrados, que, anteriormente, não poderiam ultrapassar 1%, mas hoje podem chegar até 10%. Mas é importante lembrar que o condomínio tem que adequar sua convenção dentro dessa nova legislação. E essa é a maior dificuldade encontrada pelos condomínios, visto que é necessário um quórum qualificado de, no mínimo, 2/3 dos proprietários para atualizar a convenção, o que também deve ser feito por um advogado especializado em direito condominial.

Rosani Bacon, administradora da EV Condomínios

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T I R A - DE ÚD VI TI DOARSI A

GuiaCondomínioCompleto

Que comportamentos ou condutas podem gerar advertência ou multa para um condômino? E qual deve ser o procedimento do condomínio com ele?

Condôminos inadimplentes podem ter seus nomes expostos de alguma forma? O que é permitido e o que não é em relação a eles?

? ? ?

Salvo melhor juízo, não há lei que vede a publicação dos inadimplentes. Isso não ocorre mais por questões de sigilo do que por força legal. O condomínio tem a possibilidade de negativar os inadimplentes por meio dos órgãos competentes (SPC e Serasa). Entretanto, na pasta de prestação de contas, o relatório de inadimplência deve ficar à disposição de qualquer condômino que quiser analisá-lo.

Felipe Araujo, proprietário da Harpia Administradora de Condomínios

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O direito à propriedade não é absoluto, há restrição na Constituição Federal e também no Código Civil, artigo 1.277 (“O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha”). Assim, um condômino não pode usar a sua unidade para causar incômodo ao seu vizinho, impedindo que ele exerça seu idêntico direito de usufruir de sua unidade. Entre as condutas inadequadas podemos citar excesso de barulho, violação das regras de uso das áreas de lazer, de garagem, alteração da fachada etc. Em primeiro lugar, o condomínio deve formalizar em Regimento Interno as suas regras de conduta, estabelecendo as penalidades por descumprimento e dando o máximo de publicidade entre os condôminos, inclusive com campanhas educativas. Em caso de descumprimento, cabe ao sindico advertir e multar. Aquele que reiteradamente descumprir essas normas fica caracterizado como condômino antissocial, podendo receber penalidades mais severas, de até dez vezes o valor da taxa condominial, conforme artigo 1.337, parágrafo único do Código Civil (“O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia”).

Leidiane Malini, advogada


GuiaCondomínioCompleto

A recusa da advertência por parte do condômino não significa que ele não será advertido, muito pelo contrário. O síndico poderá solicitar que duas ou três testemunhas o acompanhem e presenciem a recusa. Elas vão assinar a advertência com um pequeno texto informando que o condomínio tentou entregar a advertência, mas o morador se recusou a receber e que elas presenciaram essa tentativa de entrega. O síndico vai guardar a via que as testemunhas assinaram e entregar a outra via da advertência de outra forma, como dentro do boleto do condomínio.

Felipe Araújo, proprietário da Harpia Administradora de Condomínios

Pode haver regras e proibições do condomínio em relação ao uso de área de lazer ou piscina? Se sim, quais são e quando podem ser aplicadas?

TIRA-DÚVIDAS

O que acontece, por exemplo, se um condômino se recusa a assinar uma advertência ou pagar uma multa?

Este é um assunto que gera grande polêmica, pois aqueles que se encontram em dia com suas obrigações se sentem injustiçados, enquanto aqueles que se encontram em débito com suas obrigações condominiais declaram que não podem ter seu direito de livre locomoção cerceado. O ideal, neste caso, claro, é que os condôminos paguem em dia a taxa condominial, pois no condomínio mora um conjunto de pessoas e cada um tem o “dever” de colaborar com o andamento do edifício. Isso não ocorrendo, há formas legais de se cobrar um inadimplente, e considero que a proibição da utilização da área comum e de lazer é, muitas vezes, arbitrária. Nós indicamos aos nossos síndicos que, mesmo que essa proibição esteja prevista no regulamento interno do condomínio ou convenção, ela não deve ser seguida, pois os tribunais superiores estão adotando a posição majoritária de que é vedado o cerceamento à utilização das áreas comuns e de lazer.

Rosani Bacon, administradora da EV Condomínios

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T I R A - DE ÚD VI TI DOARSI A

TIRA-DÚVIDAS

GuiaCondomínioCompleto

Qual o tempo ideal de uma gestão? E quais são os requisitos para se candidatar ao corpo diretivo do condomínio?

Por que serviços de conservação, limpeza e jardinagem são tão importantes para o bem-estar dos moradores e até valorização do imóvel?

Leidiane Malini, advogada

Bruno Quadra, gestor de serviços da BR Limpeza

O prazo mínimo razoável deve ser de um ano, embora a lei estabeleça apenas o prazo máximo de dois anos, podendo o síndico se reeleger sucessivamente. Nossa sugestão é que, sendo o síndico um condômino, deva haver um revezamento entre os moradores, de forma que todos participem de forma efetiva da gestão condominial. Sendo o síndico pessoa jurídica, ou seja, uma empresa especializada, esse revezamento deve ser feito entre aqueles condôminos que compõem o conselho, e nunca de forma totalitária, mantendo sempre algum membro da gestão antiga na atual, de forma que os projetos em andamento não se percam.

O mercado de limpeza e conservação cresce muito nos últimos anos, devido justamente à valorização que esse serviço agrega a um imóvel. Por exemplo, muitas construtoras, ao lançarem um prédio, terceirizam a mão de obra de limpeza pós-obra, dando o aspecto de limpeza ao imóvel recém-construído, facilitando as vendas. Muitos edifícios, condomínios residenciais ou comerciais terceirizam a mão de obra de zeladoria, pois sabem que o morador, o visitante ou até mesmo um futuro cliente terá boa impressão do local. Limpeza agrega e é um excelente “cartão de visitas”, para quem quer ter boa impressão, comodidade e saúde.

Tem alguma outra dúvida? Compartilhe-a conosco pelo site ou página do Facebook que vamos respondê-la! 10


GuiaCondomĂ­nioCompleto

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O SÍNDICO

GuiaCondomínioCompleto

COMO SER UM BOM

SÍNDICO? Não há receita mágica para ser um síndico admirado, até porque contam muito nessa equação suas características pessoais. Entretanto, sempre é possível melhorar no relacionamento com os moradores e aperfeiçoar a gestão de forma com que todos se sintam representados e seguros. Se você pretende se candidatar ao cargo, é bom ficar atento a alguns comportamentos considerados importantíssimos na hora de representar todos os moradores do prédio.

Perfil

“Para ser síndico, a pessoa deve ter qualidades éticas e morais que possibilitam ter pulso firme para exigir dos moradores o cumprimento das leis do condomínio. Deve ter boa comunicação, bom senso de justiça, saber fazer uso da boa vizinhança para estabelecer a harmonia dos condôminos e ter algum tempo disponível para se dedicar ao condomínio.”

Rosani Bacon, administradora da EV Condomínios

“O síndico deve ser sociável e gostar de atender às demandas. Deve procurar aprender conhecimentos básicos sobre administração, contabilidade, economia e direito. Deve ser sempre capaz de separar suas obrigações de síndico das obrigações de morador e nunca deixar de realizar alguma obrigação por conta da amizade com os demais moradores. Além disso, deve conhecer a Convenção e o Regimento Interno muito bem, buscar uma educação continuada e, principalmente, trabalhar de forma preventiva.”

Felipe Araújo, proprietário da Harpia Administradora de Condomínios


GuiaCondomínioCompleto

O SÍNDICO

O que se espera dele

“Transparência e honestidade acima de tudo.”

Rosani Bacon, administradora da EV Condomínios “Infelizmente alguns moradores esperam apenas que o sindico resolva seus problemas pontuais. Mas, em regra geral, os moradores também esperam que ele seja capaz de reduzir a inadimplência; que realize todos os trabalhos necessários de manutenção, limpeza e gerencie os funcionários; que faça todos os moradores cumprirem a convenção e o regimento, e que utilize os recursos financeiros com eficiência.”

Felipe Araújo, proprietário da Harpia Administradora de Condomínios

Atitudes

“O síndico de ser transparente com os gastos condominiais e fazer uma gestão participativa, fazendo com que os condôminos se envolvam nas questões do condomínio, afinal tudo em um condomínio é para todos.”

Rosani Bacon, administradora da EV Condomínios “Prestar contas mensalmente nos boletos, realizar os orçamentos, ter respostas simples e comprovadas por documentação hábil para toda e qualquer pergunta dos moradores, facilitar a comunicação entre síndico e condômino e prestar contas anualmente.”

Felipe Araújo, proprietário da Harpia Administradora de Condomínios


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A R Q EUDI TI TEOT RU IRAA

GuiaCondomínioCompleto

ESPAÇOS

NOBRES Fachadas, halls e áreas de lazer são o cartão de visita do condomínio, tanto para os visitantes quanto para quem está querendo comprar ou alugar uma unidade. Não descuidar desses espaços é fundamental, e projetálos pensando em seus usos e no bem-estar que precisam promover tem que ser função de profissionais de arquitetura. O Guia Condomínio Completo mostra soluções pensadas por três escritórios para áreas comuns de condomínios. Confira.

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GuiaCondomínioCompleto

ARQUITETURA

No ambiente de entrada do condomínio, a aposta do Estúdio Gamboa de Arquitetura foi a mistura de cores e padronagens geométricas. A textura do ladrilho na parede traz alma para o espaço de vocação minimalista. A escolha do mobiliário, da marcenaria e das luminárias refletem um desenho contemporâneo para receber moradores e visitantes.

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A R Q EUDI TI TEOT RU IRAA

GuiaCondomínioCompleto

Atendendo às necessidades das famílias que residem no edifício e colaborando para a valorização da parte de lazer do condomínio, o espaço da churrasqueira foi atualizado pela Duett Arquitetura e transformado em um espaço gourmet. A proposta é de um ambiente com características modernas e aconchegantes para acomodar os convidados de maneira bem informal, o que foi possível por meio da escolha das cores e texturas, que também são importantes para contemplar um ambiente atemporal.

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ARQUITETURA

GuiaCondomínioCompleto

No projeto da arquiteta Maria Cláudia Avancini, o hall de entrada é clean, com revestimentos brancos 3D. A iluminação é 100% em LED, com rasgos de luz no gesso e pontos de micro LED valorizando o revestimento e criando efeitos de luz e sombra.

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CONTROLE DE PRAGAS

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Baratas, formigas, moscas, ratos, cupim. Você sabe o que fazer para dar adeus a essas pragas tanto no condomínio quanto no seu apartamento? Veja no nosso tira-dúvidas.

XÔ! Contra quais pragas uma empresa de controle de pragas trabalha?

Com desinsetização, contra baratas, aranhas, traças, formigas, lacraias, percevejos, escorpiões, pulgas, carrapatos, piolhos, moscas, mosquitos, marimbondos, entre outros. Com desratização, contra ratazana, rato preto e camundongo. Com descupinização, contra brocas e cupins. E fazendo a limpeza de reservatório d’água, contra fungos, bactérias, sujidades e detritos.

Fabrício F. de Souza, administrador da Globo Dedetizadora

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CONTROLE DE PRAGAS

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Como é feito o controle de pragas em um condomínio?

Quando se trata de condomínio, depois de agendado com o cliente, entregamos uma circular com as datas para a execução do serviço com cinco a sete dias de antecedência. Fixamos a circular no quadro de avisos e nos elevadores e também entregamos para cada morador. A equipe, que é composta por dois aplicadores, começa o trabalho. O produto é colocado em toda área comum do prédio, ou seja, escadas, corredores, banheiros, casa de máquina, salão de festas, garagens, box, casa de bombas, área gourmet, portaria, cozinha etc. É importante lembrar que o produto é 100% inodoro.

Quando fazer o controle de pragas no condomínio?

O serviço de controle de pragas deve ser realizado periodicamente, ou seja, durante todo o ano o condomínio deve fazer suas prevenções. A periodicidade deve ser conforme a Garantia de Assistência Técnica (GAT), e cada serviço/ controle tem a sua.

Wesley Sodré, diretor-geral da WK Dedetizadora

Fabrício F. de Souza, administrador da Globo Dedetizadora

Se o controle de pragas não for feito com regularidade, quais problemas poderão surgir?

Uma das grandes preocupações atuais tem sido o mosquito aedes aegypit. Que medidas devem ser tomadas contra ele?

Muitos condomínios, por exemplo, sofrem de problemas com cupins. Muitas áreas comuns do condomínio são infestadas por cupins de madeira seca ou subterrâneos. E isso causa sérios problemas em pouquíssimo tempo. Além dos cupins, áreas comuns de alimentação e em especial áreas próximas às lixeiras, bueiros e caixas de inspeção de rede de esgoto, por exemplo, podem sofrer com a presença de baratas e ratos, que acabam trazendo sérios danos ao local e grave risco de doenças às pessoas. As formigas também acabam sendo um sério problema para os condomínios. Nas áreas comuns e nos jardins, elas aparecem e, por serem considerados vetores, acabam transmitindo doenças para nós, seres humanos. Uma picada de formiga pode trazer sérios problemas alérgicos. Por isso, é muito importante que o síndico se preocupe com o controle de pragas em condomínios.

Josivaldo Lopes, sócio-gerente da Otimiza

A ação mais simples para prevenção da dengue é evitar o nascimento do mosquito, já que não existem vacinas ou medicamentos que combatam a contaminação. Para isso, é preciso eliminar os lugares que eles escolhem para a reprodução, como água parada, e combater o mosquito adulto com o uso do fumacê.

Josivaldo Lopes, sócio-gerente da Otimiza

A prevenção é realizada nas áreas comuns dos prédios, mas o que o morador deve fazer se observar algumas pragas em seu apartamento?

Ele deve chamar uma empresa especializada em controle de pragas para fazer o controle. Lembrando que ela precisa ter alvará sanitário e licenças do Iema e do Ministério da Saúde.

Wesley Sodré, diretor-geral da WK Dedetizadora

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S O B E DEI TDOERSI CA E

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ELEVADORES

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GuiaCondomínioCompleto

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SOBE E DESCE

O sobe e desce é constante. Quanto maior o número de moradores, mais viagens eles fazem todos os dias. E quanto mais comodidade proporcionam a quem os utiliza, mais precisam de cuidados. Você sabe como estão os elevadores do seu prédio?

ensalmente, os elevadores precisam de manutenção. É nela que são inspecionados itens como cabos de aço, polias, máquina de tração, portas de cabina e pavimento, entre outros. “Também é nesse momento que técnicos monitoram e ajustam tensões de trabalho do circuito elétrico de segurança, realizam ajustes mecânicos, testam a eficácia do circuito de segurança e limpam os componentes”, destaca o sócio-proprietário da Qualitec Elevadores, Helton Toresani da Costa.

EM ORDEM

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S O BSEE DGEUI TDROAERNSI CÇAAE

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De acordo com ele, manter os elevadores em ordem, além de preservar a segurança dos usuários, também evita problemas com os órgãos competentes. “Se no Relatório de Inspeção Anual (RIA) houver itens de segurança que não estão conformes, e se essas pendências não forem resolvidas dentro dos prazos estabelecidos pelo órgão fiscalizador, pode haver o impedimento da emissão do alvará de funcionamento, notificação e até multa ao condomínio”, ressalta. É na manutenção que as inconsistências são resolvidas, mas os moradores também têm papel fundamental na identificação de um problema. “Normalmente, as anomalias

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mais comuns e de fácil identificação são ruídos excessivos ao se movimentar, estalos, desnivelamento da soleira de cabine em relação a do pavimento, trancos etc”, afirma o diretor técnico da Vix Elevadores, Antônio Marcos Rodrigues. Mas, apesar de os moradores ajudarem a identificar certos problemas, eles acabam provocando outros. “Os maus hábitos são os principais vetores para despesas desnecessárias em peças de elevadores. Por exemplo, em elevadores com porta vertical, não esperar que ela se feche completamente e puxá-la para fechar mais depressa acaba estragando o amortecedor”, completa.


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SOBE E DESCE

EM CASO DE PANE, NADA DE DESESPERO “A cabine de qualquer elevador é um local totalmente seguro e, ao contrário do que se pensa, quando um elevador para entre andares não é porque ele está inseguro, e sim porque algum dispositivo de segurança foi ativado e o elevador, retirado de uso para manter a integridade do usuário e do equipamento”, explica Antônio Marcos. Nos casos de pane, quem está dentro do elevador deve, acima de tudo, manter a calma, pois o elevador não vai cair, e interfonar para a portaria do condomínio informando o ocorrido, identificando o elevador em que se encontra e, se possível, o andar em que ele parou. “Já quem está fora do elevador deve acionar imediatamente a empresa responsável pela manutenção do elevador e informar que o equipamento parou e tem uma pessoa retida na cabina, além de manter contato com quem está dentro do elevador para mantê-la calma. Em casos extremos, é necessário acionar o Corpo de Bombeiros para liberar o usuário de dentro da cabina do elevador”, diz Helton.

REGULAMENTAÇÃO

Normalmente, as anomalias mais comuns e de fácil identificação são ruídos excessivos ao se movimentar, estalos, desnivelamento da soleira de cabine em relação a do pavimento, trancos etc”

A NBR NM 207/99 (Elevadores elétricos de passageiros - Requisitos de segurança para construção e instalação) é a norma que define as regras de segurança relacionadas a elevadores elétricos de passageiros, estabelecendo, dentre vários preceitos, as medidas específicas para cada tipo de elevador. O objetivo da norma é definir regras de segurança relativas a elevadores de passageiros com vistas a proteger as pessoas e objetos contra os riscos de acidentes relacionados com as operações pelo usuário, de manutenção e de emergência de elevadores.

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C H E CEKDKI TL OI SRTI A

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No condomínio ou no apartamento, não descuidar da manutenção preventiva de certos equipamentos é fundamental para garantir segurança, proporcionar maior vida útil e não ser surpreendido com panes que custam muito mais para serem resolvidas. Confira os itens que precisam ser checados periodicamente e faça corretamente as manutenções.

PREVENÇÃO QUE TRAZ SEGURANÇA E ECONOMIA 42


Medidores de gás

As instalações de gás precisam de manutenção preventiva pelo menos de seis em seis meses para avaliar e evitar possíveis vazamentos. “O que se deve fazer anualmente é o teste de estanqueidade da rede primária e também das redes secundárias (as dos apartamentos). A maioria dos síndicos está fazendo apenas o teste da rede primária, deixando a da secundária sem fazer”, atesta o diretor da Alvo Instalações, Paulo Dantas Gomite. Outro ponto muito importante é a validade dos reguladores de pressão de gás e dos medidores de consumo. O regulador tem validade de cinco anos, e os medidores de, no máximo, dez.

troca ou falta de manutenção dos extintores, além de ocasionar falha no funcionamento do equipamento, pode acarretar notificação e interdição pelo Corpo de Bombeiros”, ressalta o gerente-geral da Extingás, Adilson Antônio Lopes.

Reservatórios de água

Bombas

Todos os reservatórios de água devem ser limpos e higienizados a cada seis meses. Cerca de 72 horas depois da higienização, deve ser feita também a análise da água, caso ela seja fornecida por concessionária. “Já se o condomínio utilizar água de poço ou soluções alternativas coletivas de abastecimento de água, ela deve atender ao padrão mínimo da Portaria 2.914, da Anvisa, que estabelece as características que ela deve ter para consumo”, esclarece o engenheiro químico da Crisan, Leonardo Salazar Oliveira. Lembrando que, mesmo no caso de água de poço, o reservatório tem a mesma necessidade de ser higienizado.

Extintores de incêndio

A recarga e a inspeção dos extintores de incêndio do condomínio devem ser anuais. O recipiente também precisa ser trocado a cada cinco anos ou no prazo que for especificado pelo fabricante. “Condomínios precisam ter extintores de água, pó químico e CO 2 (na casa de máquina e bomba). A não

CHECKKLIST

CHECKKLIST

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Bombas de recalque (que bombeiam a água do reservatório até a caixa d’água), de piscina, de incêndio (que fornecem pressão para a água chegar a todos os hidrantes) e também as bombas elevatórias de esgoto, presentes em alguns condomínios, precisam de manutenção preventiva mensal. “Nela, avaliamos se os rolamentos estão gastos, se a corrente está boa, se não há vazamento na tubulação e na própria bomba e também o quadro de comando. É bom lembrar que bombas que trabalham mais, como as de piscina, precisam de reposição de peças mais rápido do que outras, daí a manutenção corretiva desses equipamentos precisar ser realizada com menos tempo”, explica o proprietário da Tecno Bombas, Robson Barbosa Souza.

Ar-condicionado

Em aparelhos de ar-condicionado a manutenção preventiva evita não só problemas no equipamento, mas também de saúde, já que a poeira acumulada em seu interior re-

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C H E CEKDKI TL OI SRTI A

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sulta no surgimento de fungos que são facilmente espalhados pelo ambiente. “Anualmente deve ser verificada a parte elétrica e medido o gás, entre outras ações, e a cada 15 dias deve ser realizada a limpeza simples do filtro”, afirma o gestor da Mantec Refrigeração, Daniel Lopes.

Coifas

Pouca gente sabe, mas coifas também precisam de manutenção anual. A revisão no equipamento deve ser feita por empresa especializada e envolve limpeza completa e análise e reparação dos danos. Além disso, o filtro deve ser limpo toda semana, com água e detergente, para evitar o acúmulo de gordura. A correta utilização do equipamento também aumenta sua vida útil, por isso, sempre que ela for usada, recomenda-se seu desligamento somente após alguns minutos de o fogão deixar de ser utilizado. Assim, ar limpo consegue penetrar na coifa.

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EDITORIA SUSTENTABILIDADE

GuiaCondomínioCompleto

COMO VAI A COLETA SELETIVA NO CONDOMÍNIO? Ela ainda não é feita? Nunca é tarde para começar! Preparamos um guia com tudo o que você precisa saber para incorporar esse hábito entre os outros moradores do prédio e passar a fazer a separação do lixo doméstico. A natureza agradece – e o condomínio também.

ORGÂNICOS

PLÁSTICOS

PAPÉIS

METAIS

VIDROS

CONTAMINANTES

TÊXTEIS

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LIXO MISTURADO


SUSTENTABILIDADE

GuiaCondomínioCompleto

PAPEL

PLÁSTICO

VIDRO

METAL

Questão de consciência

Para que a coleta seletiva dê certo no seu prédio, moradores e funcionários precisam ser conscientizados sobre a importância de fazer o descarte correto dos materiais. Alguns deles não têm mesmo interesse no assunto, mas outros carecem apenas de informação para começar a contribuir e participar. É importante também que moradores sejam sempre informados sobre os resultados da coleta seletiva, a destinação dos materiais e a quantidade e qualidade desses materiais, para que se sintam motivados a continuar com ela.

Estrutura

Não dá para fazer separação de material se seu condomínio não tem espaço para isso. Para começar, deve ser realizada uma avaliação da quantidade de materiais gerada pelo condomínio, para viabilizar um local de armazenamento e definir como será o fluxo de descarte pelos moradores. Por exemplo: será necessário comprar coletores para

essa ação ou as lixeiras que o condomínio já tem são suficientes? Há espaço adequado para o descarte de papéis e plásticos? Esses materiais, em especial, são de alta combustão, o que pode causar incêndios.

Retirada do material

A implantação da coleta seletiva só pode ser iniciada quando o condomínio definir quem será o responsável pela retirada do material separado. Se o prédio não for contemplado pela coleta de recicláveis da prefeitura, pode fazer contato com cooperativas especializadas em coletar e separar o material. Se o contrato com uma dessas associações for a forma escolhida, é importante acordar os dias e horários de coleta para não haver acúmulo de material.

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EDITORIA SUSTENTABILIDADE

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VOCÊ SABIA?

•Q  uando falamos em coleta seletiva

Renda extra para o condomínio

O principal objetivo de fazer a coleta seletiva no condomínio não é ganhar dinheiro com ela, mas é possível sim garantir uma renda extra com a venda dos materiais para a reciclagem. As empresas ou cooperativas que fazem a retirada do material geralmente o adquirem por quilo, então, é bom que todos participem para garantir um volume maior para a venda. O dinheiro arrecadado não será muito, mas pode ser uma ajudinha para manter o próprio programa de coleta seletiva.

geralmente nos vem à mente a imagem dos coletores coloridos, um para cada tipo de material (papel, plástico, vidro, metal, madeira, resíduos perigosos, resíduos de hospitais, lixo radioativo, lixo orgânico e lixo não reciclável). Entretanto, quando um condomínio quer implementar o programa de coleta seletiva, ele pode fazer a separação do lixo em apenas duas lixeiras: uma de lixo orgânico e outra de recicláveis. Dessa forma, a empresa ou cooperativa que fizer a retirada dos recicláveis é que vai proceder com a separação de acordo com o material.

• P ilhas e baterias são altamente contaminantes. Como esses materiais não entram na lista dos recicláveis, o condomínio pode fazer a coleta separadamente e, depois que tiver um bom volume, entregar em um posto papa-pilhas ou em lojas que recebem de volta as baterias de celular, por exemplo.

• L âmpadas fluorescentes contêm materiais contaminantes, como o mercúrio. Há a possibilidade de reciclagem delas, mas as empresas que trabalham com esse tipo de material cobram por sua retirada e descontaminação.

•U  m litro de óleo de cozinha jogado no ralo é capaz de contaminar mais de 20 mil litros de água. O morador pode guardá-lo em um recipiente e depois o condomínio pode destiná-lo a uma empresa ou até mesmo ONGs que usam o óleo para fazer produtos de limpeza.

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Reciclável

Não reciclável

Plástico

Copos Garrafas Sacos e sacolas Frascos de produtos Embalagens PET Canos e tubos de PVC Caneta (sem a tinta) Tampas Embalagens tipo Tupperware Embalagens de produto de limpeza

Embalagem metalizada (café e salgadinho) Isopor e bandejas de isopor Cabos de panelas Espuma Bandejas de plástico Acrílico

Papel

Jornais e revistas Papel sulfite Folhas de caderno Caixas em geral (ondulado) Fotocópias Envelopes Caixas de pizza Cartolinas e papel cartão

Papéis sanitários (papel higiênico) Papéis plastificados ou engordurados Etiquetas adesivas Papéis parafinados Papel carbono Papel celofane Guardanapos Bitucas de cigarro

Vidro

Potes de conservas Embalagens Frascos de remédios vazios Copos Vidros especiais (tampa de forno e micro-ondas) Garrafas Cacos dos produtos citados

Espelhos Boxes temperados Louças Óculos Cerâmicas, porcelanas, pirex Tubos de TV e monitores Para-brisa de carros

Metal

Tampinhas de garrafas Latas Panelas sem cabo Ferragens Arames Chapas Canos Pregos Cobre Embalagem de marmitex Papel alumínio limpo

Clipes Grampos Esponja de aço Aerossóis Latas de verniz Latas de solventes químicos Latas de inseticidas

SUSTENTABILIDADE

MATERIAIS RECICLÁVEIS E NÃO RECICLÁVEIS

Fonte: Portal Síndico Net

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REFORMA SEM RISCOS Obras, reparos, reformas... Tudo parece muito simples e fácil de fazer, mas quando elas são realizadas em condomínios, nas áreas comuns ou nos apartamentos, é imprescindível observar as normas de segurança e até mesmo o que prevê a lei. Afinal, estamos falando da segurança das pessoas e da integridade da estrutura do prédio.

O

sócio-diretor da Manancial Reformas, Vauir Inácio de Oliveira, explica que, antes de qualquer intervenção, síndicos e moradores devem exigir da empresa contratada o registro no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Espírito Santo (Crea-ES), além de comprovantes como termos de entrega de obras, portfólio de obras entregues, acervo técnico etc. “É preciso observar ainda se ela tem experiência compatível com a obra que será realizada e solicitar algumas certidões, como as negativas de tributos federais, estaduais e municipais; certidão de regularidade junto à Caixa Econômica (FGTS); certidão de falências e

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concordata, e contrato de constituição e suas alterações”, afirma. Pode até parecer exagero, mas, em se tratando de segurança, não é. Toda obra que possa afetar a estrutura do prédio, como remoção e abertura de paredes, ou ainda aquelas que aumentam o peso da edificação deve ser feita da forma mais correta possível. “A empresa que executa um serviço em um condomínio, além de precisar ser competente e idônea, tem que atender todas as normas técnicas de execução e segurança pertinentes aos serviços, em atenção à NBR 16.280/2014. Também precisa respeitar os procedimentos previstos na convenção condominial e ter um parecer técnico de profissional


OBRA SEGURA

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regularmente habilitado sobre a viabilidade da obra, sob o ponto vista da segurança da edificação e da harmonia com as normas urbanísticas locais”, ressalta o engenheiro Carlos Alberto Ternero. “Se as normas forem atendidas rigorosamente por empresas e profissionais competentes, a garantia de segurança dos serviços será atendida”, completa. “Tudo o que se inicia de forma correta termina de forma correta. Toda obra deve ser projetada, até mesmo uma simples revitalização das fachadas com renovação da pintura, por exemplo. Com o projeto em mãos, a empresa contratada e a obra registrada nos órgãos competentes, deve ser feito um levantamento minucioso de todas as áreas de risco, e estas devem ser isoladas em conformidade com as normas técnicas de segurança. Lembrando que é obrigatório o uso de tela para aparar ciscos e que todo condomínio deve ter instalado ou instalar sistema de ancoragem (saiba mais no box da página seguinte)”, explica Vauir. A segurança deve ainda ser estendida aos trabalhadores que atuarão na obra que o condomínio ou morador vai realizar. “Uma das

Não se esqueça!

Toda obra, no condomínio ou no apartamento, deve atender ao que estabelece a NBR 16.280, da Associação Brasileira de Normas Técnicas. É ela que determina o protocolo para a reforma de edificações, estabelecendo sistema de gestão e requisitos de processos, projetos, execução e segurança. principais causas de mortes de trabalhadores se deve a acidentes envolvendo quedas de pessoas ou de materiais. Muitos acidentes têm acontecido nas atividades de pintura, manutenção e conservação de fachadas. A conscientização dos operários sobre os riscos intrínsecos à atividade faz com que eles entendam que sempre que forem iniciar um serviço é preciso verificar se os equipamentos, o jaú, a cadeirinha e as cordas de linhas vivas se estão bem fixados. Essa conscientização também se aplica ao uso adequado dos EPIs”, destaca Carlos Alberto.

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DITORIA OBRA ESEGURA

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Ancoragem predial

Viu algo errado? Comunique!

O desabamento da área de lazer de um residencial de luxo em Vitória em julho de 2016 acendeu em moradores e síndicos um alerta: pequenos problemas, como rachaduras e infiltrações, são preocupantes? Segundo os especialistas, sim. “É preciso estar atento a qualquer anomalia. Tão logo elas forem percebidas, devem ser comunicadas ao síndico, para ele tomar as medidas corretas. Ele deve contratar um engenheiro para fazer uma avaliação ou laudo técnico que identifique as causas das anomalias encontradas, que podem ser trincas, rachaduras, concreto desagregado, ferros expostos, afundamentos, infiltrações etc”, diz José Carlos da Conceição, da Alvo Pint Edificações. “Dizemos em linguagem técnica que a estrutura conversa com o profissional, ou seja, ela demonstra claramente sua patologia (doença). Toda patologia deve ser investigada, não apenas as que claramente demonstram condições de risco imediato. Se os chamados pequenos defeitos não forem corrigidos, eles podem provocar, com o tempo, grandes problemas à estrutura e, consequentemente, à edificação”, destaca o engenheiro Carlos Alberto Ternero.

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A Norma Regulamentadora n. 18, editada pelo Ministério do Trabalho e Emprego (MTE), dispõe sobre normas de segurança e saúde do trabalho na construção civil e foi alterada pela Portaria n. 157, de 10 de abril de 2006, também do MTE, com o acréscimo de dispositivo prevendo que “as edificações com no mínimo quatro pavimentos ou altura de 12 metros, a partir do nível do térreo, devem possuir previsão para a instalação de dispositivos destinados à ancoragem de equipamentos de sustentação de andaimes e de cabos de segurança para o uso de proteção individual, a serem utilizados nos serviços de limpeza, manutenção e restauração de fachadas”. De acordo com a lei, esses pontos de ancoragem devem estar dispostos de modo a atender todo o perímetro da edificação, suportarem uma carga pontual de 1.200 Kgf (quilogramas-força), constarem do projeto estrutural da edificação e serem constituídos de material resistente às intempéries, como aço inoxidável ou material de características equivalentes. Além disso, os pontos de ancoragem de equipamentos e dos cabos de segurança devem ser independentes. A medida, além de garantir a segurança dos trabalhadores que forem executar algum serviço no prédio, também proporciona economia de dinheiro e tempo na manutenção predial, auxilia em mudanças e ascensão de móveis ou equipamentos grandes e facilita a ação de Bombeiros em caso de incêndio, conferindo agilidade e segurança no resgate em altura. Portanto, se você é morador, exija do síndico a adequação do prédio ao que prevê a lei. E se você é síndico, faça valer a portaria e seja um gestor preocupado com a segurança dos que trabalham no prédio.


Portaria inteligente

MAIS SEGURANÇA MENOS CUSTO OUTROS SERVIÇOS

Monitoramento de alarme 24h

Controle de acesso

Monitoramento remoto de imagens

Contrato de manutenção

Locação de equipamentos

A MARCA DA SEGURANÇA


SEE DG UI TROARNI ÇAA

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A SEGURANÇA DO CONDOMÍNIO DEPENDE DE VOCÊ Não bastam aparatos tecnológicos e inúmeras barreiras físicas se os próprios moradores e profissionais têm atitudes que colocam a segurança em risco. O não respeito às normas e a falta de atenção em vários momentos são facilitadores da ação criminosa.

Q

uando optamos por viver em um condomínio, a segurança é um dos itens mais importantes para determinar essa escolha. A sensação de estarmos seguros é realmente maior quando há portaria, profissionais treinados, câmeras por todo o lado. Mas, acredite, o que determina o nível de segurança de um prédio são o comprometimento e o comportamento das próprias pessoas que nele vivem ou trabalham. “Um condomínio que possui um ótimo aparato de equipamentos de proteção perimetral

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certamente possui um alto índice de segurança, mas tudo pode ir por água abaixo com a atitude descomprometida de um morador que permite que uma pessoa desconhecida entre junto com ele pelo portão, quando não admite que o visitante aguarde ser anunciado antes de ser permitida a sua entrada, quando permite que o entregador venha até a sua porta em vez de receber a sua encomenda na portaria. Atitudes simples podem comprometer todo o esforço do conjunto e fragilizar a segurança, pois o elemento causador do problema poderá


entrar pela porta da frente, que é o ponto mais vulnerável do condomínio”, afirma o tecnólogo em segurança privada e consultor de segurança da Alarm Center, Márcio Agum. O gestor de segurança da SC48, Leonardo Simonetti, é da mesma opinião. Segundo ele, o “triângulo” do crime é formado pela motivação, pela técnica e pela oportunidade. “Se o criminoso tiver dificuldade, ele vai escolher outro local. A oportunidade, muitas vezes, é criada pelo morador que deixa a porta aberta ou pelo porteiro que não filtra a entrada.” Por isso, de acordo com ele, para tornar o condomínio mais seguro é necessário investir em procedimentos de segurança, capacitando os funcionários, e criar regras internas para que moradores possam colaborar com a segurança de todos. Falando especificamente dos funcionários, Márcio ressalta que é importantíssimo que eles sejam instruídos por uma empresa de segurança. “Não abrir nunca o portão para prestar qualquer informação a um estranho, utilizando unicamente o interfone para isso; abrir para o visitante após sua liberação e, se ainda houver alguma dúvida, não hesitar em convidar o morador até a portaria; ter muita atenção com a identificação das pessoas através da lista de convidados para festas; não se distrair com aplicativos de celular ou TV; não colaborar com a entrada de visitantes regulares sem antes checar a autorização com o morador são algumas das medidas que os profissionais devem tomar rotineiramente”, ressalta.

SEGURANÇA

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Nos apartamentos, a participação dos moradores também é fundamental para a manutenção da segurança. Entretanto, de acordo com Leonardo, “pela cultura de que morar em condomínio é estar seguro, as pessoas ainda possuem hábitos de deixar porta destrancada. Além disso, com a correria do dia a dia as pessoas acabam colocando qualquer pessoa dentro de casa por uma simples indicação. Outro cuidado importante é evitar deixar joias e dinheiro expostos, falar sua rotina e patrimônio com pessoas que não confia integralmente”. Outras dicas para os moradores é observar atentamente o entorno antes de entrar no seu veículo, não deixar a chave de casa na portaria e conhecer os vizinhos. “O olho mágico, na porta do apartamento, por exemplo, também contribui muito para a segurança do morador. Além disso, na saída da visita, certifique-se de que as entradas foram fechadas”, complementa Márcio.

Condutas adequadas não excluem equipamentos de segurança

Mesmo que moradores e profissionais mantenham condutas impecáveis no quesito segurança, isso não exclui a necessidade de o condomínio investir em equipamentos de

PORTARIA INTELIGENTE A grande novidade em segurança de condomínios é a portaria inteligente. Com ela a presença dos porteiros na guarita é substituída por uma central de monitoramento remota 24 horas que tem total controle das entradas e saídas, comunicação rápida com moradores e visitantes, completo aparato de segurança para o condomínio, visão total das imagens das câmeras do local, inspetores de segurança 24 horas e técnicos qualificados para qualquer intervenção imediata. O principal resultado da portaria inteligente é, claro, o aumento exponencial da segurança, mas outro ganho pode ser observado a partir de sua implantação: ela reduz entre 60% e 70% o custo da portaria para o condomínio.

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SEE DG UI TROARNI ÇAA

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Não caia nessa Entre os golpes mais famosos sofridos por condomínios estão aqueles em que bandidos se passam por oficiais de justiça, funcionários de empresas sérias e até de órgãos públicos. Não importa a aparência: o porteiro deve sempre exigir um crachá com foto e nunca abrir exceções. Outra ação comum é tentar entrar no prédio dizendo que o morador está no telefone autorizando ou mesmo se passando por um morador novo. Com os carros, a atenção também deve ser redobrada: porteiros não devem abrir os portões para carros que simplesmente embicam na porta da garagem. É preciso antes se certificar de que se trata de um morador.

segurança. “Para condomínios residenciais, onde a movimentação de entrada e saída de pessoas é constante e em horários aleatórios, a indicação é a utilização de sensores infravermelhos ativos ou cercas elétricas ou concertinas nos muros/grades ou todos eles em conjunto dependendo da característica de cada local. Se houver a possibilidade física para a instalação de uma eclusa (portão intermediário para pedestres e veículos), isso tornará mais eficiente o controle da entrada e saída do local”, reforça Márcio Agum, da Alarm Center. Há ainda outros tipos de barreiras físicas com as quais o condomínio pode contar, como portões com fechamento rápido; portão social

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com eletroímã e buzzer, que evita que a pessoa o deixe aberto; chaveiros de identificação criptografados nos quais aparece o nome do morador e que evitam clonagem na entrada de veículos. “Alguns condomínios são equipados com sensores internos que, em determinado horário, ativam o alarme automaticamente, sendo desarmado apenas por chaveiro, digital ou senha do morador”, acrescenta Leonardo Simonetti, da SC48.


Foto Ciro Trigo

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Guia Condomínio Completo - Edição 2 | 2016  

O Guia Condomínio Completo é uma publicação anual que visa a auxiliar síndicos, moradores e usuários na administração do condomínio. Seu pro...

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