12.3. Rummelighed i eksisterende bebyggelser

Restrummeligheden og byggemulighederne på de tomme grunde er dog reelt endnu større. De 15.111 ubebyggede grunde kan i henhold til plangrundlaget i form af lokalplaner og rammebestemmelser opdeles og udstykkes i 26.254 grunde.

Udlæg af nye arealer til sommerhuse blev introduceret som et regionalpolitisk virkemiddel i 2005, hvor der blev åbnet for at udlægge op til 8.000 nye sommerhusgrunde i kystnærhedszonen. Der var en klart udtrykt forventning om, at nye sommerhusområder ville skabe en økonomisk gunstig effekt hos detailhandlen, i attraktionerne og i byggesektoren. I 33 af de daværende kommuner, alle primært beliggende i udkantsområder, blev der udlagt 5.000 grunde (Skov- og Naturstyrelsen, 2005). Kravet var, at grundene blev placeret bagved eksisterende sommerhusbebyggelser for at udnytte eksisterende infrastruktur. Dette beliggenhedskrav var desuden fremsat for at hindre en ibrugtagning af sårbare egentlige nære kystområder.

I perioden efter udpegningen og udlægget i årene 2005-2006 kom der en stilstandsperiode i sommerhusbyggeriet, bl.a. som en konsekvens af finanskrisen. Mange områder udlagt til sommerhuszone blev aldrig detailplanlagt, udviklet og byggemodnet, og de henlå som rummelighed i kommuneplanerne. Nogle af disse områder har været kritiseret for at indeholde for få naturkvaliteter og være beliggende for langt fra strand eller andre herlighedsværdier, og dette fremhæves som en medvirkende årsag til, at de ikke er taget i brug. For godt halvdelen af de ledige sommerhusgrunde findes der oplysninger om årstallet for udlægget/udstykningen. Oplysningerne understøtter, at omkring en femtedel af grundene fra årene 2005-2007 er ubebyggede i 2020.

I 2017 fik kommunerne mulighed for at udtage nogle af de pågældende arealreservationer og at omplacere arealer (Erhvervsstyrelsen, 2017). Planloven gav således mulighed for udlæg af nye sommerhusområder med op til 6.000 nye sommerhusgrunde inden for kystnærhedszonen under forudsætning af, at kommunalbestyrelserne lod områder med mindst 5.000 ubebyggede sommerhusgrunde i kystnærhedszonen tilbageføre til landzone. Således åbnedes der for en samlet vækst. Hensigten var at forbedre kvaliteten i sommerlandet på en planstrategisk velovervejet og koordineret måde. Samtidig ville man i lyset af erfaringer med efterspørgslen skabe mulighed for at bygge sommerhuse på mere attraktive placeringer.

Den eksisterende rummelighed og det faktum, at mange sammenhængende områder endnu ikke er bebygget, har fået kommunerne til at genoverveje planlægningsgrebene. En mulighed er at ændre på grundstørrelser og/eller bebyggelsesprocenter i kommuneplanen, således at der på en hensigtsmæssig måde kan skabes plads til større sommerhuse, som kan anvendes til udlejning til større grupper, fester o.l. Guldborgsund og Norddjurs er kommuner, som har benyttet sig af denne mulighed, og Hjørring Kommune arbejder med at skabe et plangrundlag for en mere differentieret sommerhusudvikling.

12.3. Rummelighed i eksisterende bebyggelser

En anden måde at vurdere rummelighed på er ved at opgøre byggemuligheder på eksisterende og allerede bebyggede sommerhusparceller. Ved at udnytte byggemulighederne vil ejerne kunne sikre større huse og forventeligt i den sammenhæng en bedre bokvalitet. En udvikling i denne retning fremmes af den almindelige standardudvikling på boligområdet, som også smitter af på sommerhusene. Men udviklingen drives også af mulighederne for at udleje sommerhuset, hvilket økonomisk kan bidrage til at finansiere byggeri og forbedringer.

Der er i almindelighed maksimale bebyggelsesprocenter for den enkelte sommerhusgrund, som ejeren ikke kan overskride. Såfremt bebyggelsesprocenten i lokalplanen er høj, og det eksisterende hus samtidig er lille eller grunden stor, foreligger der en byggemulighed. Sommerhusområder, som ikke er lokalplanlagte, har i henhold til byggeloven en maksimal bebyggelsesprocent på 15 også uanset, at der i kommuneplanrammerne eventuelt anføres en anden, typiske lavere, bebyggelsesprocent. I sommerhusområder omfattet af lokalplan er det lokalplanens bestemmelser om maksimal bebyggelsesprocent, som er gældende. Som det fremgik af kapitel 7 i denne rapport, er der stor forskel på de lokalplanlagte sommerhusområders bebyggelsesprocenter, som rækker helt fra 5 % til 25 % i de analyserede 152 lokalplaner. Nyere lokalplaner tillader ofte en bebyggelsesprocent på 15, hvorimod en almindelig og ofte set standard for de ældre lokalplaner er 10 %. Områder med meget store grunde har typisk lavere maksimale bebyggelsesprocenter, mens områder med små grunde eller tæt bebyggelsesstruktur har højere bebyggelsesprocent.

En fortætning og ibrugtagning af byggemuligheder kan ses som en arealhusholdningsmetode i det større billede og verdensmål 11. I praksis kan det ske ved nedrivning af små og ældre sommerhuse, som typisk erstattes af større huse. Også tilbygninger og annekser inden for de eksisterende bebyggelsesregulerende bestemmelser kan udgøre en fortætningsmulighed.

Tabel 12.2. viser en beregning af den teoretiske byggerummelighed i eksisterende sommerhusområder, som allerede er bebygget. Der er anført en simpel beregning af marginen mellem den eksisterende samlede arealkapacitet og den udnyttede i de enkelte regioner. Med denne beregning ses, at det bebyggede areal kan fordobles, hvis man tager afsæt i en bebyggelsesprocent på gennemsnitligt 10. Der er således i dette estimat ”plads” til mere end 15,6 millioner ekstra kvadratmeter på de eksisterende bebyggede grunde.

Tabel 12.2. Estimat af byggemuligheder på grunde med eksisterende bebyggelse 2020

Hovedstadsområdet og Nordsjælland Antal sommerhuse Samlet grundareal i m2 Samlet bebygget areal i m2 Realiseret bebyggelsesprocent Byggemuligheder i m2 med en bebyggelsesprocent på 10

Byggemuligheder estimat med reel maksimal bebyggelsesprocent

31.220 47.949.797 2.565.227 5,35 2.229.590 3.911.549

Syd- og Vestsjælland og Falster Fyn, Sydhavsøerne, Lolland og Bornholm

52.861 77.185.987 3.978.380 5,15 3.746.630 6.868.346

13.306 17.434.832 1.004.216 5,76 739.215 1.121.083

Vestkysten af Jylland

45.870 99.277.029 4.043.959 4,07 5.892.058 4.818.582

Øvrige Jylland 40.284 62.434.028 3.237.883 5,19 3.000.813 4.762.709

Hele landet 183.451 304.281.673 14.829.885 4,87 15.621.624 21.482.209 Kilde: BBR

Analysen arbejder mere detaljeret med at tage afsæt i de reelle maksimale bebyggelsesprocenter, som de fremgår af lokalplanerne, og hvor områderne ikke er lokalplanlagt af byggelovens bestemmelser. Det fremgår af højre kolonne i tabel 12.2. Denne beregning viser en yderligere byggemulighed, og det samlede antal ekstra kvadratmeter kommer op på 21,5 millioner kvadratmeter. Fordelingerne forskubber sig lidt mellem de forskellige kommunegrupper, når de faktuelle forhold i højere grad drages ind.

Kortet i figur 12.1. viser de samlede byggemuligheder ved 10 % fordelt på kommuner. Man ser, at fortætningsmulighederne efter denne model i sagens natur findes i de store sommerhuskommuner som Odsherred og langs Vestkysten.

Figur 12.1. Resterende byggemuligheder (kvadratmeter) ved grundudnyttelse 10%, fordelt på kommuner

Yderligere undersøgelser viser, at kun 12,2 % af alle sommerhuse har udnyttet deres byggemulighed på egen grund fuldt ud, og 5,6 % har en beskeden teoretisk byggemulighed på mellem 1 og 20 m2 .

Uanset den ene eller anden estimeringsmetode, så er det næppe sandsynligt, at disse kvadratmeter bare tilnærmelsesvist vil blive taget i brug til byggeri. Der er begrænsninger, som ikke fremgår af denne beregning, herunder især mange lokalplaners inkludering af maksimale husstørrelser på typisk 120 m2, og udhus(e), garage(r) eller anneks(er) på typisk maksimalt 40 m2. Hertil kommer eventuelt også byggefelter, som skal sikre hensigtsmæssige naboforhold og eventuelle udsigtsmuligheder. Nogle steder er der byggelinjer, f.eks. strandbyggelinjer, som bebyggelsen skal holdes indenfor. Andre bebyggelsesregulerende bestemmelser kan også påvirke muligheden for at tage grunden i brug til byggeri, herunder krav om parkering. Alt i alt er byggemulighederne mindre end estimaterne vist i tabel 12.2. Kommunerne kan dog ved ændrede eller nye lokalplaner øge byggemulighederne f.eks. ved at tillade større huse.