11.6. Andre faktorer

For yderligere at illustrere tendenserne på markedet for sommerhuse er salgspriserne analyseret for de fem kommunegrupper. Vi ser på opgangsperioden efter finanskrisen 2015 til 2020. Især kommunerne i nærheden af hovedstadsregionen har oplevet opadgående ejendomspriser.

Tabel 11.1. Gennemsnitspriser i 1000 kroner på sommerhuse fordelt på kommunegrupper

Gennemsnitspris hele perioden 1992-2020 Gennemsnitspris i 2015 Gennemsnitspris i 2020 Stigning 2015-2020

Den jyske vestkyst Øvrige Jylland Fyn og Sydhavsøerne, Lolland og Bornholm Hovedstadsområdet og Nordsjælland Vest- og Sydsjælland, Falster Alle

858 1101 1372 +24,6 % 680 890 1151 +29,3 %

752 911 1174 +28,9 %

981 1291 1899 +47,1%

640 772 817 1123 +15,7% 995 1.321 +32,8%

En tilsvarende analyse er udført for kvadratmeterpriserne, jf. tabel 11.2. Også her ses en stigende tendens efter det samme mønster som ovenfor. De nordsjællandske sommerhuse opnår bedre priser pr. kvadratmeter end husene, især i det jyske. Kvadratmeterpriserne er steget meget i Vest- og Sydsjælland og på Falster. Det må ses som et udtryk for, at køberne på det dyre nordsjællandske marked presses ud mod andre steder på Sjælland og Falster, hvor de kan få et hus for en samlet acceptabel pris, men hvor de må leve med færre kvadratmeter.

Tabel 11.2. Kvadratmeterpriser på sommerhuse fordelt på kommunegrupper

Gennemsnitspris hele perioden 19922020 Gennemsnitspris i 2015 Gennemsnitspris i 2020 Stigning 2015-2020

Den jyske vestkyst Øvrige Jylland Fyn og Sydhavsøerne, Lolland og Bornholm Hovedstadsområdet og Nordsjælland Vest- og Sydsjælland, Falster Alle

9637 12619 15645 +24,0% 8656 11204 14887 +32,9% 10168 12216 15726 +28,7%

11987 15419 23117 +49,9%

8656 10872 15378 +41,4% 9799 12351 16586 +34,3%

Som illustreret ovenfor er priserne på sommerhusene for landet som helhed steget i perioden, men hvordan ser det ud isoleret for boomåret 2020? Priserne i 2020 ligger næsten systematisk tæt på det dobbelte af gennemsnittet for hele perioden. Prisen for sommerhuse i Helsingør Kommune lå som gennemsnit for hele perioden 1992-2020 på 1,68 mio. kroner, og i 2020 var den på 3,3 mio. kroner. I den anden af skalaen opnåede sommerhusene på Lolland en salgspris på 358.000 kroner gennemsnitligt i perioden 1992-2020, og i 2020 var gennemsnitsprisen 614.000 kroner. Det er bemærkelsesværdigt, at der ikke er rykket synderligt på den indbyrdes rangordning kommunerne imellem, og heller ikke en ekstraordinær markedssituation synes at skubbe forbrugernes præferencer og prisernes relative niveau.

11.6. Andre faktorer

Ovenfor er beliggenheden analyseret som en grundlæggende faktor for, hvad sommerhusejendommene sælges til på markedet. Der er klare forskelle mellem landets egne og kommuner, men der findes naturligvis en lang række andre parametre i den konkrete prisdannelse, herunder særlige

kvaliteter ved den enkelte ejendom. I dette afsnit korreleres med nogle kendetegn ved bygningen, som findes i datamaterialet på en systematisk registreret måde.

Tabel 11.3. Sammenhænge mellem salgsprisen og bygningskendetegn 1992-2020

Husets størrelse Korrelationskvotient totalprisen Korrelationskvotient, kvadratmeterprisen

,265** -,093**

Grundens størrelse Husets opførelsesår Husets ombygningsår Kote for huset

,069** ,000 -,006** ,028** ,028** -,099** -,026** ,023**

Beliggenhed afstand fra kysten

Kilde: BBR og SVUR -,054** -,060**

Det er naturligvis forventeligt, at større huse er dyrere end mindre huse, og det viser tabel 11.3. da også. Men også for kvadratmeterprisen er der en signifikant sammenhæng, og den vender negativt. Det betyder, at der betales en relativ ekstra overpris for et mindre hus, dvs. for at få adgang til den grundlæggende brugsværdi, som man måske senere kan udvide og bygge videre på. Det faktum, at større huse er bedre aktiver på udlejningsmarkedet giver sig ikke udslag i, at der betales en relativt højere kvadratmeterpris for store huse.

Også grundens størrelse er en positiv prisfaktor. Herlighedsværdierne i sommerhusområderne i form af åbne områder og lav tæthed afspejler sig således i prisdannelsen. Det svarer til mange undersøgelsers konstatering af, at sommerhusejerne søger fred og ro og grønne omgivelser. Denne præference og dens manifestering i prisdannelsen står i kontrast til politiske eller investorstyrede planer og ideer om en fortætning af sommerhusområderne. En fortætning kan lede til en emotionelt baseret modstand, men denne del af undersøgelsen demonstrerer, at også markedsværdien for et område kan påvirkes negativt, hvis der, efter købernes mening, generelt bygges for tæt.

Tabellen viser også, at køberne betaler mere pr. kvadratmeter, jo tidligere byggeåret og ombygningsåret er. Gamle huse er med andre ord relativt dyrere end nye. Det er muligvis kontraintuitivt, og fænomenet er derfor analyseret nærmere. Det fremgår meget klart, at de ældste huse, dvs. huse opført før 1950, opnår høje priser. Det kan tilskrives beliggenhedsfaktorer, hvor de ligger tæt ved vandet eller i områder, som på andre måder har unikke beliggenhedskvaliteter. Huset bygget i boomårene i 1960’erne og 1970’erne sælges til lavere kvadratmeterpriser, og det er da også områder, som typisk er mere uniforme i deres planlægning og udbygning. Selv ikke nye sommerhuse opnår højere priser end de fra boomårene og umiddelbart efter. Den udbygning, som blev sat i gang efter årtusindskiftet, har tilsyneladende ikke de klare kvalitetskendetegn, som kan afføde høje priser. Heller ikke selvom husene er nyere og dermed forventeligt af højere standard. Disse områder blev placeret bagved eksisterende områder, og de fik ofte ikke tilført ekstra landskabelige kvaliteter i forbindelse med planlægning, udstykning og ibrugtagning. Den manglende omhyggelighed afspejler sig i priserne.

Heller ikke ombygninger synes at ”betale sig” målt på opnåelige salgspriser, hvis ikke områdets andre kvaliteter understøtter dette.

Tabel 11.3. viser også sammenhængen mellem husets højdekote og prisen. Højere beliggende huse opnår bedre priser end lavere beliggende. Der kan ligge en risikovurdering bag prisdannelsen. Men andre undersøgelser viser, at købere og ejere af boliger har en tilbøjelighed til hurtigt at glemme