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PROPUESTA
 DE
 MEDIDAS
 URGENTES
 PARA
 LA
 EJECUCIÓN
 INTEGRAL
 DE
 ÁREAS
 URBANAS
 DE
 REHABILITACIÓN
 PRIORITARIA
 EN
 EL
 CENTRO
 HISTÓRICO
DE
VALENCIA.
 Gerardo Roger Fernández

Exposición
de
motivos.
 El patrimonio urbano y edificado de Valencia, está necesitado de una trascendental mejora de sus espacios urbanos y de la revitalización de la cualidad social de los mismos. Por otro lado, la intervención señalada permitirá incentivar un sector, como el inmobiliario, hoy tan necesario de dinamización y de reactivación económica. Sin embargo y sin perjuicio de la regulación relativa a las ayudas a la rehabilitación de edificios individualizados o a la reurbanización de espacios públicos de manera autónama, las disposiciones legales existentes orientadas a ese fin, necesitan de una nueva regulación de procedimientos y técnicas instrumentales, ágiles y eficaces, que permitan las intervenciones rehabilitadoras en áreas urbanas integradas, dotadas de una dimensión mínima adecuada para optimizar la recuperación urbanística y social de importantes “piezas de ciudad”. Por otro lado, la existencia de zonas urbanas sometidas a un alto grado de deterioro por ausencia de una continuada intervención que viniera a satisfacer el deber de conservación de los bienes inmuebles, transforma la conveniencia anteriormente señalada en una necesidad de actuación urgente que justifica la disposición de medidas jurídico-urbanísticas excepcionales e inmediatas para paliar tan indeseable situación. En este sentido, se manifiesta la iniciativa pública por gestión directa como la modalidad de ejecución más ágil y eficiente, si tenemos en cuenta la mayor complejidad y dilación que comporta la gestión exclusiva por la iniciativa privada. No obstante, se propone la intervención concertada, bien mediante convenio interadministrativo, bien mediante procedimiento concesional con la iniciativa privada más emprendedora, para incorporar los mejores y mayores recursos económicos y profesionales en el proceso emprendido. Con estas finalidades se promulgan estas Medidas Urgentes para la Ejecución Integral de Áreas Urbanas de Rehabilitación Prioritaria en el Centro Histórico de Valencia.

Artículo
1.­
Áreas
de
Rehabilitación
Prioritaria.
 1. Procede la delimitación de áreas de rehabilitación prioritaria (ARPRIs) en el Centro Histórico de Valencia delimitado por el planeamiento general vigente, en aquellas zonas que encontrándose sometidas a procesos de deterioro progresivo de sus edificaciones o de sus espacios públicos e infraestructuras y servicios, sea necesaria su restauración urbana y revitalización social mediante la rehabilitación

1



integral de todos sus elementos o incluso, procediendo a la sustitución parcial de alguno de ellos cuya situación preexistente impida su recuperación. 2. La localización espacial de las ARPRIs se realizará por el Ayuntamiento de oficio, a instancia de la Conselleria competente en ordenación territorial y urbanística o de particulares interesados, con la finalidad de proceder a la ejecución rehabilitadora e integral de la misma mediante la mejora y modernización de sus infraestructuras urbanas, el reequipamiento de la zona y la implantación preferente de viviendas de protección pública.

Artículo
2.­
Características
de
las
ARPRIs.
 1. La delimitación de las ARPRIs abarcará un mínimo de cuatro manzanas completas, debiendo incluir los espacios públicos circundantes y debiendo disponer de una capacidad residencial mínima para 100 unidades de nuevas viviendas. 2. Se destinará un mínimo del 50% de la edificabilidad residencial prevista con destino a Viviendas de Protección Pública y se procurará la disposición de los siguientes usos complementarios: a) Usos Dotacionales públicos de proximidad, preferentemente sanitarios, guarderías infantiles y residencias de mayores. b) Usos Terciarios y Comerciales compatibles con el Residencial, en la proporción adecuada para recualificar la zona. c) Usos de Aparcamientos para Residentes, a ser posible bajo los espacios públicos de relación. 3. Se procurará la disposición de arbolado y ajardinamiento con especies autóctonas, así como se adoptarán las medidas de diseño urbano dirigidas a favorecer la accesibilidad peatonal y a calmar el tráfico rodado.

Artículo
3.­
Actos
Preparatorios
a
la
Incorporación
de
las
 ARPRIs
al
Proceso
de
Ejecución.
 1. Una vez publicadas en el Diario Oficial de la Generalitat Valenciana las presentes Medidas Normativas, el Ayuntamiento y los particulares interesados dispondrán de un plazo de dos meses para elaborar y presentar ante la Conselleria competente en Ordenación Territorial y Urbanística, las propuestas de delimitación de las ARPRIs. 2.

Las propuestas de ARPRIs deberán recoger las siguientes determinaciones: a) Memoria Justificativa de la propuesta en relación a la situación de deterioro en que se encuentran, tanto los edificios y espacios públicos, como la estructura social de sus habitantes, expresando los objetivos previstos de recuperación urbana y obtención de dotaciones y equipamientos públicos. b) Plano de situación de la actuación insertado en la documentación gráfica correspondiente del Plan General y Plano Catastral de la estructura de la propiedad integrada en la zona, con relación de titulares de bienes y derechos afectados.

2



c) Parámetros urbanísticos aplicables a la ARPRI, tanto los vigentes como, en su caso, los propuestos, justificándose explícitamente las determinaciones jurídico-normativas atribuidas en informe de sostenibilidad económica. d) Resolución municipal por la que se compromete a proceder al desarrollo de la actuación mediante iniciativa pública a través de alguna de las siguientes modalidades: •

por el propio Ayuntamiento de manera autónoma, utilizando sus propios recursos técnicos y económicos mediante la aplicación del sistema de ejecución de Rehabilitación Preferente que se establece en el Artículo 5 de estas Medidas. de manera concertada mediante Convenio de Colaboración con la Generalitat Valenciana u otra Administración pública habilitada para la producción de suelo y promoción de vivienda de protección pública, con la aplicación del mismo sistema de Rehabilitación Preferente anterior. mediante la selección según procedimiento a establecer reglamentariamente, a través de un concesionario administrativo especial (art. 19-2 Ley 30/07 de Contratos del Sector Público), conformado por contratista calificado para ello e integrado por la asociación voluntaria de particulares interesados como, por ejp., promotores inmobiliarios, constructores, propietarios de edificaciones o de suelo, entidades financieras, etc…., que asuman la gestión y financiación del proceso de ejecución integral del Área de Rehabilitación Prioritaria como delegado público de la Administración y bajo su control y dirección, aplicando el mismo sistema de Rehabilitación Preferente establecido en las otras dos modalidades.

3. La Conselleria competente en Ordenación Territorial y Urbanística deberá, en el plazo de dos meses, resolver sobre la viabilidad jurídica y administrativa de la propuesta recibida. 4. En el caso de resolución favorable a la propuesta o con la introducción, en su caso, de los ajustes que haya considerado necesarios para garantizar su viabilidad, la Conselleria procederá de la siguiente forma: a) aprobación de la delimitación de la ARPRI, previo sometimiento a información pública, con comunicación a los titulares afectados, por plazo de 20 días. b) La aprobación definitiva de la delimitación de la ARPRI comporta los siguientes efectos para los inmuebles integrados en su ámbito: • para los suelos y edificaciones afectados al dominio público, la necesidad de su ocupación y declaración de urgencia en aplicación de la modalidad de expropiación, siempre que la obtención pública de los mismos no pueda realizarse por reparcelación forzosa en el ámbito de la actuación. • para las edificaciones y construcciones destinadas a usos lucrativos, incluidos los destinados a Vivienda Protegida, la declaración en situación de ejecución sustitutoria en aportación concertada con la propiedad, mediante la modalidad de reparcelación en régimen de propiedad horizontal (artículo 217 de la Ley 16/05 Urbanística Valenciana -LUV- y 31-2 de Ley 8/07 de Suelo). • El otorgamiento a la Administración actuante de los derechos de tanteo y retracto en los términos establecidos en la legislación urbanística aplicable.

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c) Comunicación al Ayuntamiento para que en el plazo máximo de cuatro meses desde la notificación de la resolución, proceda a la elaboración de los documentos y proyectos técnicos de planeamiento (en su caso), gestión y ejecución necesarios para el proceso de rehabilitación global del Área, debiendo iniciarse su tramitación administrativa antes de la culminación de dicho plazo. 5. La elaboración de los documentos y proyectos técnicos se realizarán por el propio Ayuntamiento en el caso señalado en el apartado d-1), por el concesionario administrativo especial en el d-3), o bien, por la Administración colaboradora de manera concertada con el Ayuntamiento en el caso señalado en el apartado d-2) del número 2 anterior.

Artículo
4.
Determinaciones
de
los
Proyectos
Técnicos.
 El contenido de los proyectos técnicos necesarios para completar la rehabilitación global del Área, se acomodará a las diferentes actividades que comporta la completa intervención rehabilitadora en función de la situación concreta de la ARPRI de acuerdo a los siguientes criterios: 1. Si se modifica la ordenación urbanística prevista en el planeamiento municipal vigente, se formulará Plan de Reforma Interior modificativo con la incorporación de las nuevas previsiones de aprovechamiento, en su caso, de diseño urbano, tipologías edificatorias y usos a implantar, incluidos los dotacionales, terciarios y residenciales, tanto de vivienda protegida como de renta libre. 2. Proyecto de Urbanización que contemple las obras de renovación, mejora o sustitución de las diferentes infraestructuras y servicios urbanos a implantar. 3. Proyecto de Reparcelación que contemple la compensación de los costes de urbanización, que asume la Administración o el concesionario (incluidos los gastos de gestión y los de eventuales realojos) y deducidas las ayudas y subvenciones a que hubiere lugar en aprovechamiento urbanístico de valor equivalente a aquellos, localizado preferentemente en parcelas edificables con destino a Vivienda Protegida. 4. Anteproyectos de Edificación de las diferentes construcciones y edificaciones a realizar, con determinación del porcentaje de edificabilidad residencial destinada a Vivienda Protegida, señalamiento de las superficies útiles y construidas de todos los usos implantados, memoria de calidades y avance de presupuesto de ejecución material de los mismos. 5. Proyecto de Escritura de Obra Nueva y División Horizontal en la que se identifiquen los pisos y partes de la edificación de valor equivalente al de los solares edificables de usos lucrativos. 6. Estudio Económico-Financiero de la intervención debiendo contemplar los siguientes extremos: a) Costes de Urbanización y Costes de Edificación, incluidos los gastos de gestión y de realojo temporal que, en su caso, fueran necesarios en virtud de lo establecido en la letra e) del capítulo 1 del artículo 16 de la Ley 8/07 de Suelo, así como las ayudas y subvenciones a que hubiere lugar. b) Precios de venta o alquiler de los productos inmobiliarios de los usos lucrativos resultantes.

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c) Análisis comparativo del desarrollo de la ARPRI según el escenario de ejecución por aplicación de la modalidad de expropiación forzosa o de reparcelación forzosa en régimen de propiedad horizontal, establecidos en el sistema de ejecución de Rehabilitación Preferente y regulados en el artículo siguiente. d) Análisis de viabilidad económica y del impacto social de la intervención en los dos escenarios señalados en la letra c) anterior, incluyéndose las ayudas y subvenciones a que hubiere lugar. Artículo 5.- Sistema de Ejecución de Rehabilitación Preferente. 1. La documentación técnica necesaria para la ejecución de la ARPRI se conformará con los instrumentos de planeamiento y gestión necesarios para el completo desarrollo del Área de entre los señalados en el artículo 4 anterior, debiendo especificarse las siguientes determinaciones: a) inmuebles y, en su caso, solares afectados al dominio público en los que proceda la expropiación forzosa por imposibilidad de su obtención por reparcelación en el ámbito de la actuación. b) cuantificación de los costes de urbanización, incluidos los de gestión y realojamiento temporal, deducidas las ayudas y subvenciones a que hubiere lugar y establecimiento del porcentaje de aprovechamiento urbanístico, preferentemente en suelo para Vivienda Protegida, de valor equivalente a dichos costes y materializable en el oportuno proyecto de reparcelación. c) Tasación de los solares edificables para uso lucrativo y establecimiento del porcentaje de edificabilidad materializable en pisos o partes de la edificación resultante de valor equivalente al de los solares, desarrollado mediante reparcelación en régimen de propiedad horizontal. 2. Formulada la documentación técnica establecida en el artículo 4 con las determinaciones establecidas en el apartado 1 anterior, el Ayuntamiento procederá a someter la totalidad de documentos técnicos señalados, de manera conjunta, a información pública por plazo de un mes, notificándose a los titulares de bienes y derechos afectados y solicitando todos los informes sectoriales preceptivos a las Administraciones cuyas competencias se vean afectadas, las cuales dispondrán de un mes para su emisión. 3. Ultimado el plazo anterior y analizadas las eventuales sugerencias y alegaciones recibidas, el Ayuntamiento procederá a su aprobación provisional, elevando a la Conselleria competente en ordenación territorial y urbanística, en su caso, el PRI modificativo, para que en el plazo de dos meses resuelva sobre su aprobación definitiva.

Artículo
 6.­
 Ejecución
 de
 la
 Rehabilitación
 Global
 de
 la
 ARPRI.
 
 1. Una vez aprobado definitivamente el expediente y realizada, en su caso, la inscripción de las determinaciones establecidas en el proyecto de reparcelación en el Registro de la Propiedad, se procederá a la ejecución de las obras de urbanización, cuyo plazo no podrá superar los 18 meses desde el inicio.

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2. Simultáneamente a la urbanización, procederá la edificación y rehabilitación de las edificaciones destinadas a Viviendas de Protección Pública y resto de usos públicos y privados, cumpliéndose las condiciones y garantías establecidas en la legislación urbanística, sin que, en ningún caso, su terminación pueda superar los 24 meses desde su inicio. Finalmente, señalar, que estas Medidas deberían tramitarse como DecretoLey por la Generalitat para atribuirle el rango jurídico oportuno.

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Rehabilitacion Centro Historico